1、XXXX商贸物流港项目可研报告重庆XXXX商贸物流港项目可行性研究报告重庆工商大学重庆XXXX营销策划有限公司重庆XXXX工程咨询有限公司2015年11月目录一、总论1二、项目建设目的与意义7三、项目建设市场分析9四、项目选址及建设条件分析43五、项目建设规模及建设内容50六、项目建设方案51七、专业技术方案56八、项目环保措施65九、项目节能设计68十、项目劳动安全、卫生与消防70十一、项目建设组织与管理81十二、项目招商、营销与经营管理86十三、项目投资估算94十五、社会效益评价99十六、结论与建议101附件一：项目规划图103附件二、项目财务指标106重庆XXXXX工程咨询 023-XX2、XXXXXX重庆XXXX商贸物流港项目项目可行性研究报告一、总论1.1.项目背景根据重庆XXXX实业有限公司发展战略，拟在重庆市荣昌县板桥工业园建设冷链物流设施。本报告论述该项目的可行性。1.项目名称：XXXX商贸物流港（暂名）2.项目地址：重庆市荣昌县板桥工业园3.项目规模：总征地面积200亩，净用地面积185亩，总建筑面积23.35万m24.项目性质：新建5.建设单位：重庆XXXX实业公司 项目负责人：XXXXXX6.方案名称：XXXX商贸物流港项目可行性研究报告7.方案性质：可行性研究报告8.编制单位：重庆工商大学 重庆XXXX市场营销策划公司 重庆XXXX工程咨询公司 项目负责人：xx3、x（副教授，中国物流专家顾问委员会资深顾问） 联系电话：023-xxxxxx9.编制时间：2015年10-11月1.2.项目概况0重庆XXXX工程咨询 023-6XXXX1.3.编制依据1.3.1.国家政策和规划 1.国务院物流业发展中长期规划（2014-2020年）（国发【2014】42号）； 2.国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见【国办发（2011）59号】； 3.国务院关于印发当前推进农产品流通体制改革意见的通知； 4.国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见【国发（2012）39号】； 5.国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见【国办发（2014）51号】4、； 6.国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见【国发（2014）39号】。1.3.2.重庆市相关政策和规划 1.重庆市人民政府加强农产品流通工作的意见【渝府发（2013）26号】； 2.重庆市人民政府关于加快重庆市农产品冷链物流发展的实施意见【渝府发（2011）95号】； 3.重庆市人民政府办公厅关于金融服务“三农”发展的实施意见【渝府办发（2014）105号】； 4.重庆市人民政府关于加快长江上游地区商贸物流中心的意见【渝府发（2013）13号】； 5.重庆市人民政府关于加快推进商贸流通产业发展的意见【渝府发（2015）29号】； 6.中共重庆市委重庆市人民政府关于科学划分功能区5、域、加快建设五大功能区的意见【渝委发（2013）14号】； 7.重庆市人民政府关于推进大型商品交易市场健康发展的指导意见【渝府发（2015）30号】。1.3.3.项目经济技术规范1.荣昌县城乡总体规划（2009-2030）；2.荣昌县国民经济和社会发展第十二个五年规划；3.荣昌县统计年鉴；4.国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；5.重庆XXXX市场营销策划公司重庆XXXX商贸物流港市场调研报告。1.4.项目可研报告编制范围本报告主要对荣昌县市场进行详细调研，分析项目建设市场可行性，然后对项目产品、技术、生产规模、建设条件、设计方案、环保、职业安全、节能、劳动人员及组织等技术方面论证项6、目可行性，最后从实施进度、投资及财务、社会效益等方面论证项目可行性，最终得出项目可行结论。1.5.项目建设单位介绍重庆XXXX实业有限公司于2015年3月26日注册成立，公司地址位于重庆市荣昌县工业园区，主要经营：房地产开发、市场管理、建材销售、冷链物流、电子商务服务、农产品初加工、货物及技术进出口业务。1.6.项目可研编制单位 1.重庆工商大学 重庆工商大学是一所经济学、管理学、文学、工学、法学、理学等学科协调发展的，具有鲜明财经特色的多科性大学。学校开设有22个学院(中心)教学单位，有2个独立学院，71个本科专业，其中有4个国家级特色专业，14个市级特色专业。有1个服务国家特殊需求博士人才7、培养项目三峡库区百万移民安稳致富国家战略人才培养项目(应用经济学)，有应用经济学、工商管理、环境科学与工程等8个一级学科硕士学位授权点(覆盖50余个二级学科点)和2个博士后科研工作站、1个博士后流动站分站。拥有应用经济学、工商管理、环境科学与工程等8个市级重点学科(一级学科)。 2.重庆XXXX工程咨询公司重庆XXXX工程咨询公司是重庆XXXX控股集团（筹）全资子公司。专注工程项目及产业园区规划、策划及可行性研究等报告编制工作。拥有高级职称8人，中级职称21人。在重庆、重庆、云南、贵州、山西、山东、湖南、陕西等地已完成和已在实施的工程咨询项目超过100个。在商贸、物流产业领域，重庆XXXX工程8、咨询公司拥有的经验、明确的盈利模式，对项目成功开发具有重要的指导作用。在新经济进入新常态下，重庆XXXX工程咨询公司正实施转观念、转方式两大战略，为客户提供更接地气，更满足市场需求的策划、规划、可研服务。 1.7.可研报告编制时间2015年5月-11月，共分成三个阶段：其中：市场调研阶段：2015年5月 策划阶段：2015年5月 可研报告编制阶段：2015年10-11月 1.8.可研报告主要结论 项目建设符合国家、重庆市相关政策。项目建设为荣昌提供仓储和生产资料市场服务，是贯彻执行国家内贸流通健康发展的需要，是荣昌县稳增长、调结构、促改革、防风险的需要，是荣昌县改善企业生产经营环境、降低要素成9、本的需要，是增强荣昌县辐射力，推动区域生产力中心建设的需要，也是重庆XXXX实业有限公司自身发展的需要。荣昌县缺乏冷链物流设施及家电交易专业市场。项目建设冷链物流设施及农产品、家电交易专业市场的条件基本成熟。项目建设具有一定的市场前景。项目征地面积200亩，净用地面积185亩，总建筑面积233521，容积率1.72，建筑密度58.90%，绿地率12.46%。规划定位为冷链物流设施。共分为两个区，仓储区建筑面积153051.90，其中会展7127.30，冷链物流仓储71032.20，粗加工仓库18473.20，冻库56419.30；商业区建筑面积80469.10，其中酒店及办公26027.40，10、农产品、家电市场45960.25（地上33097.8，地下12862.45），地下车库及附属用房8481.43。项目建设冷链物流设施及农产品、家电交易市场。项目2017年全面建成后，年营业额5亿元，吸纳就业人口0.2万人。项目建设满足专业技术、节能、环保、劳动安全、消防等要求。项目于2016年1月开工建设，2017年12月开业，建设期为24个月。项目总投资7.49亿元，由重庆XXXX实业公司通过自筹资金和银行贷款等方式解决，其中重庆XXXX实业公司自筹3.69亿元（占49.26%），商请银行贷款3.80亿元（占50.74%）。项目通过租售结合方式取得投资收益，十年总收入为23.05亿元，经营成11、本为7.40亿元，项目净利润为10.83亿元。项目静态投资回收期为3.22年，动态回收期3.84年，内部收益率36.24%。 项目建设具有可一定的经济效益和社会效益，技术方案可行，项目建设基本可行。二、项目建设目的与意义 2.1.项目建设目的依靠荣昌县板桥工业园基础，将项目建设成为荣昌乃周边最大的冷链物流设施，降低物流成本。有利保证生产企业原材料供给，保证原材料质量安全，提高企业生产水平，成为放心市场。 2.2.项目建设政治意义2.2.1.项目建设 1.项目建设，是重庆XXXX实业公司深入贯彻国务院大力发展物流业政策的需要。从2001年起，国务院连续出台多个鼓励和支持物流业发展的文件，大力促进12、物流业发展。2009年国务院将物流业作为十大调整与振兴产业。2014年国务院又出台了物流业中长期发展规划（2014-2020）。项目建设，是重庆商业投资集团作为国有大型企业，深入贯彻国务院大力发展物流业意见的重大举措，对于稳定经济增长、调整产业结构，促进就业具有重要意义。 2.项目建设，是重庆XXXX实业公司贯彻执行中央“三农”政策的需要。中共中央连续十年以上聚焦“三农”发展问题，中央“三农”政策的核心是要促进粮食增产、增加农民收入、农村稳定发展。主要措施是“两减免、三补贴”（减免农业特产税、农业税，对种粮直接补贴、对良种补贴，对部分购置农机进行补贴），发展“三农”对于促进国民经济发展和保持社13、会稳定作用巨大。项目建设，是重庆XXXX实业公司解决“三农”问题的具体举措，有利于改善农产品流通和市场调控，畅通农产品流通渠道，加快形成流通成本低、运行效率较高的“三级农产品市场体系”。2.2.2.项目建设经济意义 1.项目建设，有利于荣昌县域经济发展。服务业是壮大县域经济的潜力产业。项目建设，有利于重庆XXXX实业公司充分利用荣昌各种有利条件深化改革开放。通过放宽准入条件，搭建服务业发展平台，鼓励各类资本投向现代服务业，推动现代服务业大发展大跨越，聚集商贸、物流、电商、信息、金融等产业，形成新的经济增长点，推动县域经济发展。 2.项目建设，有利于荣昌县转变经济发展方式，推动经济结构转型升级。14、发展现代服务业是我国产业结构优化升级的战略重点。项目建设，有利于抓住重庆市加快发展现代服务业这一重大机遇，全面实施服务业重点行业示范引领工程。集中力量推进生产资料贸易流通、金融、物流等要素聚集发展，实现市委、省市政府提出的到2017年服务业增加值增速超过地区生产总值增速，使服务业成为主导产业，把荣昌建成服务业强县的目标。2.2.3.社会意义1.项目建设，有利于完善荣昌板桥工业园设施功能。本项目定位为冷链物流设施，完善了荣昌板桥工业园设施功能。 2.项目建设，有利于搭建大众创业万众创新平台。项目建设，为荣昌搭建起创业创新平台，在经济进入新常态情况下，通过结构性改革、体制机制创新，努力消除创业创新15、发展的各种制度束缚和桎梏，支持市场主体不断开办新企业、开发新产品、开拓新市场、培育新兴产业，实现创新驱动发展，打造新引擎，形成新动力。总之，项目建设具有政治、经济和社会意义，项目建设是必要的。三、项目建设市场分析 3.1.荣昌县经济社会发展状况研究3.1.1.荣昌县概况荣昌县位于重庆西部，地处川渝两地接壤处，距重庆约90公里。东临大足区、永川区，南临四川省泸州市，西接四川省隆昌县，北与四川省内江市、安岳县接壤。荣昌县重庆西大门，区位优势较为突出。 荣昌县 荣昌县交通较为发达，渝昆高速已建成多年，成渝铁路及成渝客专线经过荣昌，使荣昌具有公铁联运优势。荣昌县内规划形成主骨架公路和一般骨架公路两层次16、的干线公路网。主骨架公路网为“四横四纵”，一般骨架公路包括S418、S310、吴荣璐、仁清路、荣直路、远安路、吴清路、盘达路、河盘路、河新路、仁孔路、清双路、永荣路、荣隆路、安双璐、荣隆路等，可以快速形成对周边地区的辐射。荣昌县产业定位为“猪、禽、竹、茶”四大特色产业。（1） 农业荣昌农业,不少人首先会想到肉质优良、鬓白质好的“荣昌猪”。“荣昌猪”是世界八大优良地方猪种之一,生猪产业是荣昌传统优势产业,在农业中的地位举足轻重。荣昌也因此被国务院批准为国家现代畜牧业示范区核心区。而如今,生猪产业只是荣昌建设国家现代农业示范区特色优势产业的一部分。生姜是荣昌县盘龙镇的名优农产品,也是当地支柱产业之17、一。盘龙生姜以白里透红、板块整齐、肉嫩化渣等鲜明特点深受消费者喜爱,远销全国各地。除生姜之外,荣昌麻竹、荣昌红碎茶、荣昌富硒黑花生、荣昌白鹅等一批独具特色农产品也已打造出各自的品牌。（2） 工业为了推进新型产业发展,荣昌县按照城市发展新区的定位,县委、县政府重新对产业布局,腾龙换鸟重点打造“一区三园三基地”。“一区”即荣昌工业园区,荣昌将其锁定为“重庆市十强工业园区”之一。“三园”即板桥工业园、广富工业园和荣隆台湾工业园。到2020年,三大园区将实现工业总产值1000亿元;“三基地”即吴家阀门特色产业基地、盘龙夏布产业基地、河包粉条基地,将实现50亿元的特色产业集群。（3）现代服务业 省际区域18、性边贸中心建设加快推进。编制完成省际边贸中心建设发展规划。成功引进奥特莱斯、月星家居、新世纪、乡村基、星美影院等一批知名企业，人民路商圈、北部新区商圈零售额突破20亿元。积极培育中国（荣昌）畜牧产品交易市场、汇宇建材小商品市场、五洲国际商贸城，三大市场平均入驻率78%，实现交易额38亿元。积极应对政策性调整，引导餐饮行业转型升级，餐饮住宿业完成营业额22.7亿元，增长18%。成功举办四季购物消费节等各类展会节庆活动，拉动消费5.9亿元。景区建设初见成效。万灵镇国家4A级旅游景区创建工作全面启动。尚书府、万灵寺、摩崖石刻、万灵福邸和濑溪河水上游览等重大项目建设进展顺利。景区配套设施不断完善，游客19、接待中心建设有序推进，古镇核心区风貌改造基本完成。折扇、夏布、诗书画等旅游商店相继入驻万灵古镇，古镇特色旅游不断丰富。安陶博物馆成功创建国家3A级旅游景区。荣昌陶文化创意产业园建设全面启动，园区策划规划、市政干道、大师工作园、陶瓷交易市场、青少年综合实训基地和研发中心等项目正快速推进，实现了“一年打基础”的目标。荣昌陶艺作品手工成型项目荣获第五届中国美术陶瓷技艺大赛金奖。荣昌旅游景点成功纳入重庆市四季旅游线路，“魅力荣昌一日游”被市旅游局确定为特色（主题）旅游线路。旅游经济总收入4.6亿元，增长18%。外经外贸和企业发展成效明显。新办外贸企业16家，累计达到105家。实际引进外资3000万美元20、，增长16.9%。组织参加国内外展会15次，外派劳务386人。成功注册“荣昌夏布”地理标志证明商标。新认定重庆市著名商标1件。新增市场主体1263户，新增微型企业721户。荣昌县发展目标定位：构建以畜牧特色为基础，以和谐社会为主题的“幸福荣昌”。年指标人口（万）GDP（亿）城市人口（万）城镇化率（%）202080487435420309013826370 荣昌县区域定位为“全国畜牧产业核心基地和渝西川东地区的区域中心城市”。3.1.2.荣昌经济发展情况研究 3.1.2.1.荣昌宏观经济发展状况研究1.荣昌县GDP研究 由数据可知，荣昌县GDP逐年增长，年均增长率为13.82%。 2.荣昌县社会21、消费品零售总额研究 由数据可知，荣昌县社会消费品零售总额2010年到2013年逐年增加，2013年到2014年呈下降趋势。 3.荣昌县固定资产投资额研究 由数据可知，荣昌县固定资产投资额逐年增加，年均增长率为35.48%。 4.荣昌财政收入研究 由数据可知，荣昌县财政收入2012年到2014年呈减少趋势，主要受到国家经济环境的影响。 5.荣昌县城镇居民可支配收入研究 由数据可知，荣昌县城镇居民可支配收入2010年到2014年逐年增加，2014年达到了25152元，年均增长率为17.36%。 6.荣昌县农村人均纯收入研究 由数据可知，荣昌县农村人均收入2014年达到了11775元，年均增长率为122、6.3%。 3.1.2.2.荣昌房地产市场研究1.荣昌县房地产开发与销售面积分析年20102011201220132014竣工面积（万m2）52578212294.63销售面积（万m2）11712410910691.14其中住宅（万m2）1071099397 2.荣昌县房地产投资与销售金额分析年20102011201220132014房地产投资额（亿）1927355350房地产销售额（亿）3248363628 3.荣昌县住宅与非住宅面积分析年20102011201220132014住宅面积竣工（万m2）44406372销售（万m2）1071099297非住宅面积竣工（万m2）8171850销售23、（万m2）1015168 4.荣昌县住宅与非住宅金额分析年20102011201220132014住宅面积竣工（亿）11172025销售（亿）27392937非住宅面积竣工（亿）810189销售（亿）59755.结论（1） 总体情况：市场处于轻度供不应求状况。 （2）住宅市场：市场处于轻度供不应求状况。（3）非住宅市场：市场处于供大于求状况，已经呈现饱和状态。3.1.2.3.荣昌与周边地区经济比较优势分析 荣昌县周边60公里范围城市主要有大足、永川、沪县、隆昌、安岳、内江等。 1.经济比较优势分析（1）经济总量比较分析（亿元）地区年201020112012201320141.荣昌160208224、302613002.永川3003654034325133.大足1452342652893304.沪县1111351711962155.隆昌125.70156177.021906.安岳148.01176225242.3265荣昌位次23333（2）2014年产业结构比较分析（总量单位：亿元）产业地区第一产业第二产业第三产业总量占比（%）总量占比（%）总量占比（%）1.荣昌4013.419063.47023.22.永川458.729457.3174343.大足41.81123060.410628.64.沪县4219.412658.647225.隆昌21.0412.9105.4864.6936.5225、22.46.安岳83.3931.6115.3243.765.4424.8荣昌位次533234 （3）固定资产投资（亿元）地区 年201020112012201320141.荣昌1382002473063742.永川300.7360.13834655783.大足189195224.84355.554164.沪县84921151481695.隆昌48.9760.4873.02100.12102.756.安岳6280.23116156187荣昌位次32233 （4）社会消费品零售总额比较分析（亿元）地区 年201020112012201320141.荣昌44526171612.永川112.1138.26、521622002323.大足46.406069.0978.4288.64.沪县42495258695.隆昌38.6845.6952.8160.3747.196.安岳5868.78091.81047.内江202.02238.49276.06316.12荣昌位次55556 （5）外贸进出口比较分析（亿美元）地区 年201020112012201320141.荣昌1.22.82.73.45.32.永川1.973.621.63.73.83.大足0.180.731.062.454.沪县0.10.20.150.210.235.隆昌0.40.780.851.016.安岳0.581.021.211.561.27、427.内江1.862.573.133.63荣昌位次3223 （6）旅游业比较分析 年地区20102011201220132014人次（万）收入（亿）人次（万）收入（亿）人次（万）收入（亿）人次（万）收入（亿）人次（万）收入（亿）1.荣昌88.571.421201.98156.81.58185.864.592.永川43118.742016.5412.97542516.53.大足98030950291036.7311000311100354.沪县5.隆昌16011.7420715.8238.719.53441.9441.6397.7331.336.安岳27223.138737.67.内江974.28、4152.881167.469.691378.086.171788.6110.29荣昌位次66666666（7）财政收入比较分析（亿元）地区 年201020112012201320141.荣昌3036.2415.3520222.永川52.9675.2130.5632.338.873.大足2050.8355.463.0270.84.沪县18252018205.隆昌11.813.4112.1919.345.776.内江4.376.027.879.3710.557.内江70.4891.09103.21143.89荣昌位次34543（8）金融机构存款余额比较分析（亿元）地区 年20102011201229、201320141.荣昌1281561701982332.永川276.92318347396.05443.73.大足1391491852304.沪县5.隆昌103.75126.32139.6163.246.安岳151.18186.72203.42238.2272.57.内江599.86728.45889.771079.471136.16荣昌位次5455 2、社会发展状况比较分析 （1）人口状况比较分析（常住人口单位：万人，城镇化率单位：%） 年地区20102011201220132014常住人口城镇化率常住人口城镇化率常住人口城镇化率常住人口城镇化率常住人口城镇化率1.荣昌66.1341.0230、66.6942.7166.9644.567.6445.9368.647.62.永川10256.2102.458.610560.3106.861.72108.463.263.大足67.1244.1272.9745.4773.3347.3274.4348.4375.0350.154.沪县5.隆昌70.8440.363.440.843.4564.53456.安岳159.57.内江37039.340.2371.41.8372.442.6744.21荣昌位次（2）居民收入比较分析（元） 年地区 收入20132014城镇农村小计城镇农村小计1.荣昌2392010849347692515211775369231、72.永川2453511313358482603412406384403.大足2372110440341612614611745378914.沪县5.隆昌207008515292156.安岳21479861030089237309770335007.内江1475785842334123162956532727荣昌位次 3.1.3.荣昌社会发展情况研究 1.荣昌社会发展情况研（1）人口与城镇化20102011201220132014常住人口（万）66.1366.6966.9667.6468.6城镇化率（%）41.0242.7144.545.9347.6（2）居民收入（元/人年）20102011232、01220132014城市居民可支配收入1661919295218052392025152农民人均纯收入6755835695921084911775 3.2.项目市场需求分析3.2.1.物流行业供需研究3.2.1.1.全国物流市场分析 1.社会物流总额较快增长年20072008200920102011201220132014社会物流总额（万亿）75.2389.996.65125.4158.4177.3197.8213.5增长率（%）26.219.57.41512.39.89.57.9从社会物流总额构成来看，工业品物流总额占比较大；单位与居民物品物流总额近几年增长最快年 类别200820092033、1020112012201320141.工业品物流79.8687.41113.1143.6163181.5196.92.单位与居民物品物流0.91.051.21.421.762.293.进出口货物物流7.866.869.411.211.512.1124.农产品物流1.891.972.052.142.242.333.35.再生资源物流0.270.30.420.510.560.67年20072008200920102011201220132014社会物流总费用（万亿）4.545.456.087.18.49.410.210.6增长率（%）18.216.217.216.718.511.49.36.9占34、GDP（%）18.418.118.117.817.8181816.6 2.社会物流总费用增幅逐步放缓: 社会物流总费用增幅遂年放缓，但占GDP比重基本不变，说明我国社会经济运行的物流成本仍然较高。年2008200920102011201220132014运输费用（万亿）2.873.363.84.44.95.45.6管理费用（万亿）0.690.720.911.21.31.3保管费用（万亿）1.8922.42.93.33.63.7 3.物流业增加值平稳增长年2007200820092010201120122013物流增加值（万亿）1.72.02.312.73.23.53.9增长率（%）20.31535、.47.313.113.99.18.5占GDP比重（%）6.96.396.56.96.86.86.8占服务业增加值比重（%）17.616.516.11615.715.314.8物流业各产业中贸易物流业、仓储物流业平稳增长，而邮政物流业快速增长。物流产业增加值20092010201120122013交通运输增加值（万亿）1.751.971.992.282.45仓储物流增加值（万亿）0.180.210.220.240.26贸易物流增加值（万亿）0.430.490.530.60.66邮政物流增加值（万亿）0.050.060.060.070.09 4.物流量平稳增长年2007200820092010236、01120122013货物运输量（亿吨）225.3249278.8320.3368.5412.1450.6货物周转量（万亿吨公里）9.91810.55112.12113.73315.90117.31518.648 3.2.1.2.重庆物流市场分析 1.重庆物流产业规模情况 （1）重庆市全社会物流成本有所降低，物流业产值稳步增长年200920102011201220132014e2015e重庆物流成本（万亿）1280151018802110233025502720占GDP比重（%）19.5191918.518.51817 （2）重庆市物流业增加值逐年增长，占GDP比重逐年下降年20092010237、0112012201320142015重庆物流增加值（万亿）348390456515580650800占GDP比重（%）5.34.94.64.54.64.65.38 2.重庆市货物运输量逐年稳步增长年20092010201120122013货运量总量（亿吨）6.858.149.6811.019.74增长率（%）19%19%14%-12%货运周转量总量（亿吨公里）16442010253028313001增长率（%）22%26%12%13.3 3.2.1.3.荣昌物流市场分析1.荣昌货运量分析2010年2011年2012年2013年2014年货运量（万吨）504626740661676增长率（%）38、12.526.218.21916.82.荣昌货运周转量分析2010年2011年2012年2013年2014年公路货运周转量（万吨公里）4077153464657586290258416增长率（%）15.131.1232017.4 3.2.2.仓储行业供需研究3.2.2.1.全国仓储行业总体规模及特点1.全国仓储行业企业数量，缓慢增长。年2010201120122013仓储企业数（万家）2.162.242.282.44增长率（%）3.71.787 2.全国仓储行业从业人员数量，缓慢增长。 年2010201120122013从业人员（万）23.7436.165.571增长率（%）12.3681.439、48.4 3.全国仓储行业资产总额，较快增长。年2010201120122013总资产额（万亿）1.031.271.51.7增长率（%）23.320.111.8 4.全国营业通用仓库面积：快速增长。（1） 全国营业通用仓库面积年2010201120122013仓库面积面积（亿m2）5.56.978.6增长率（%）25.452.623立体仓库面积（亿m2）1.11.41.62占比（%）27.2713.423.2 （2）全国冷库面积及储存能力：稳步增长。年2010201120122013总容量（万m2）6230696076078345静态存储量（万吨）1450176319272114增长率（%）240、1.589.39.75.全国仓储行业经营状况（1）主营业务收入：稳步增长。年2010201120122013主营业务收入（亿）358644044805增长率（%）22.89.1（2）纳税额：稳步增长。年2010201120122013纳税额（亿）259276291313增长率（%）6.565.437.6（3）净资产收益率：有所提高。年2010201120122013净资产收益率（亿）33.453.854.5提高百分点0.150.120.656.全国仓储业发展特点 （1）我国物流业总体运行趋稳向好 近几年，我国社会物流量总额缓中趋缓，社会物流总费用增速放缓，物流业增加值增幅回落，基础设施投资有所41、回升，货物运输量平稳增长，物流业仍处于景气周期。 （2）物流企业深度调整近几年我国物流企业主营业务收入同比小幅增长，业务成本增长较快，实现利润大幅下滑。企业资产总值稳步增加，市场集中度进一步提高。资本市场看好物流企业。 （3）企业物流业务加速转型 生产制造、商贸流通企业更加注重物流环节成本节约和效率提升，加快向供应链一体化转型。物流外包比例持续提高，金融物流仍有潜力，供应链服务较快发展。 （4）物流市场分化明显 近几年，由于国际需求不振，国内经济增速放缓，我国航运、航空货运市场依然低迷，公路货运市场增速趋缓。在大宗货物运输需求下降情况下，铁路部门积极改革，铁路货运市场基本持平。受扩大内需特别是42、网上购物的带动，仓储、快递、快运市场保持高速增长。业务格局调整加快，呈现专业化发展趋势，市场集中度进一步提升。 （5）行业物流整合提升从行业物流来看，电商、医药、汽车、冷链等与居民消费相关的物流市场保持较高增长速度。钢铁、煤炭、化工等与生产资料相关的物流市场依然低迷，连锁零售物流共同配送成为新的增长点。 （6）基础设施趋向综合 综合交通运输体系建设逐步形成，多式联运快速发展。物流园区规划布局完成，为物流园区加快网络化形态健康发展制定了基本蓝图。 （7）区域物流协调发展区域物流协调一体化加速推进，区域物流中心发展变化，城市物流竞相发力。 （8）国际物流再造跨境电子商务带动物流发展，中欧铁路大通道43、多点开行，海关特殊监管区建设提速，中国（上海）自由贸易试验区成立，为加快转变政府职能，积极推进服务业扩大开放和外商投资管理体制改革，为我国扩大开放和深化改革探索新思路和新途径。 （9）物流业发展政策持续改善 交通运输管理体制改革，各部门积极推动物流业发展。特别是2014年国家连续出台物流业发展政策，优化行业发展环境，扶持物流业发展。 （10）物流科技化信息化程度提高物流科技化信息化水平大幅提高。在物流信息化方面条形码、复合码、GIS、GPS、GPRS 、RFID、计算机网络、EDI、MPLS-VPN、信息处理等技术得到广泛应用，信息整合与公共信息平台广泛建立。7.全国仓储业发展面临的市场环境 44、全国仓储业的发展面临三个方面的市场环境：（1）随着国务院物流业中长期发展规划的发布，将从整体上改善我国仓储业发展的政策环境，国家有关部门在未来三年内将围绕仓储业法规建设、仓储建设用地、绿色仓储、减轻企业税负、加强仓储标准化与行业监管等方面陆续研究出台相关具体政策。（2）我国经济发展方式的转变为仓储业创新发展提供机遇，生产制造企业供应链整合与延伸，生产制造服务化的趋势，连锁商业与电子商务的快速发展，线上线下交易的物流整合，需要并激发仓储企业更新经营理念、转变经营方式、调整商品库存管理模式、不断重新优化业务管理流程。（3）激烈的市场竞争环境也必将成为仓储业创新发展的动力，越来越多新的投资人的进入，45、既说明了我国仓储业发展的机会，也反衬出现有仓储企业的差距与不足，激烈的市场竞争局面有利于仓储业的整体发展，也将促使传统仓储企业充分发挥自身优势、转型升级与创新发展。我国仓储业发展面临的市场环境日益复杂。这对仓储企业来说，既是挑战，更是机遇。要想抓住机遇，迫切需要解决仓储企业目前存在的一些突出问题，如，对经济发展趋势与新的市场需求认识不透、缺乏转型升级的紧迫性，技术改造的速度缓慢、制约了提高物流效率与降低物流成本的效果，企业的管理与服务水平亟待提高。8.全国仓储业发展趋势 全国仓储业将会呈现以下六大发展趋势： （1）服务功能不断完善，向仓配一体化发展。仓储企业通过与工商企业、零售企业与连锁商超企46、业、电子商务企业、农产品批发市场、生产资料批发市场等不同需求方供应链的有机融合，向各类配送中心发展。 （2）资源整合速度加快，向仓储经营网络化发展。 面对工商企业供应链的一体化物流需求，仓储企业与货运、快递、货代企业之间以及各类仓储企业之间将会加快推进资源整合、兼并重组、连锁经营与经营联盟。有条件的仓储企业将会依托自身优势，以城市共同配送为基础，通过转变经营方式与资源整合，发展区域配送网络甚至全国范围内的仓储配送网络。 （3）市场进一步细分，向仓储专业化发展。面对工商企业供应链的不断优化与创新，有条件的仓储企业必将改变同质化经营策略，转向各类专业仓储。低温仓储、危化品仓储、电商仓储、物资仓储、47、医药及中药材仓储的管理与服务将更加专业和精细。 （4）新兴业态逐步成熟，向规模化发展。 仓库租赁企业将会更加贴近现代物流需求，仓库设施的建设将向网络化与定制化方向发展，仓库开发方式将会更加灵活。私人自助仓储将会逐步进入快速发展期，更多投资人将会进入这个领域，现有自助仓储企业将会不断扩建经营网点，并逐步走进大型高端社区。处于阵痛期的金融仓储业将随着三年左右的调整与规范期后在探索中前进仍将保持稳定发展态势。 （5）行业标准广泛实施，向仓储管理规范化发展。 随着国家有关部门加强物流标准化工作力度，特别是市场竞争的加剧，标准化必将为引领仓储业转型升级和现代化建设的主要力量，仓储企业经营管理必将向规范化48、发展。 （6）技术改造加快推进，绿色环保成为新趋势。机械化、自动化与信息化成为仓储业转型升级的重要内容。 在国家政策推动与企业自身降低成本的内在驱动下，绿色环保的仓库建筑材料、节能减排的仓储设备、仓库屋顶光伏发电、冷库节能技术等将会逐步在仓储行业得到应用。3.2.2.2.重庆仓储行业分析 1.重庆仓储经营行业数量：增长较快，但总体较少，在全国处于落后水平。年20102011201220132014数量（家）240320380450490增长率（%）33.3318.7518.428.89 2.重庆仓库面积规模：快速增长，对外营业仓储面积占比逐年增长。年20102011201220132014仓库49、面积（万m2）270350410550680其中：营业仓库面积（万m2）110150210270360 3.重庆仓储使用状况：重庆仓库使用率较高。年20102011201220132014仓库使用率（%）8590908585营业仓库空置率（%）9088929090由于重庆主城去仓库大量拆迁，用于房地产开发，因此主城区仓库使用率高达90%，且租金水平逐步提升，重庆仓库主要集中布局在西部和。西部主要集中在华福路和西部现代物流园区，北部主要集中布局在空港、保税区。未来主要供应量集中布局在绕城高速、两江新区。4.重庆仓库租金水平：保持稳定增长。年20102011201220132014仓库租金水平（元50、/m2月）1820222220增长率（%）11.11100-92014年仓库租金水平下降主要是仓库外迁，在内外环之间仓库面积增加原因，导致加权平均水平降低。5.重庆冷库面积;2014年大幅度增长。年20102011201220132014冷库有储量（万吨）1520222540增长率（%）33.31013.64603.2.2.3.荣昌仓储行业分析1.荣昌仓储企业数量 目前荣昌提供仓储、运输的企业共8家2.荣昌仓库使用状况编号业态仓库使用总面积（）1家用电器10384.382建材家居388721.93汽摩销售28725.744汽修汽配145205农资34566板材木材5666.617钢材型材21051、008五金机电35280合计507754.63 3.荣昌仓库租金水平:平均租金为8.18元/月。 4.荣昌冷库面积 荣昌县对外的仅有水口寺农贸市场冻库，面积为800，五洲国际配有3000的冻库，其它主要以水果、姜蒜商家自行修建为主，总面积约为8000。5.荣仓冷库租金 水果商家租赁冻库以件数为单位，价格为1元/件月，姜蒜商家大多为为单位，价格平均为150元/月，但大部分商家为自行修建冻库，建造价为25000-40000元。3.2.3.商品市场总体分析3.2.3.1.全国亿元以商品市场分析 1.全国亿元以商品市场数量：2012年达到高峰，2013年下降。年2010201120122013亿元市场52、数量（个）4940507551945089其中综合市场（个）1341136813921381专业市场（个）35993707380237082.全国亿元商品市场物业面积及摊位数：逐年缓慢增长。年2010201120122013亿元市场面积（亿m2）2.482.622.792.89其中综合市场（亿m2）0.570.590.670.69专业市场（亿m2）1.912.032.122.2亿元市场摊位数（万）319.3333.5349.4348.82其中综合市场（万）116.8117.4120.9121.84专业市场（万）202.5216.1228.5226.973.全国亿元商品商品成交额：逐年增长，但增53、速缓慢。年2010201120122013成交额（万亿）7.38.29.39.84其中综合市场（万亿）1.51.61.82.0专业市场（万亿）5.86.67.57.83.2.3.2.重庆商品市场分析 1.商品市场建成情况 （1）重庆商品市场总体规模，经营面积逐年增长。年20102011201220132014经营面积（万m2）689943116211971256增长率（%）36.8623.223.014.92 （2）重庆建成商品市场经营户数：到2010年达到高峰，以后逐年减少。年20102011201220132014经营户数（万户）12.0312.3112.5212.1411.96增长率（%54、）2.31.70-3.03-1.48 （3）重庆建成商品市场交易额：逐年增长，但增速降低。年20102011201220132014交易额（亿元）37384507468740915026增长率（%）21.5120.573.99-12.7122.85 （4）重庆建成商品市场经营效率分析年20102011201220132014户均营业额（万/户年）310366373336420平方营业额（万/年）6557.3548.441482.重庆在建、拟建商品市场分析（1）重庆在建、拟建商品市场数量：2013年、2014年大幅度增长。年2011201220132014拟建在建市场数量464971130增长率55、（%）5.286.5244.8983.09（2）重庆拟建在建商品市场规模：2013-2014年大规模增长。年2011201220132014占地面积（亩）10232122352344132241建设面积（万m2）56160220114329 3.重庆商品市场建设及经营状况对项目启示（1）重庆商品市场在2013年，2014年进入建设和投用的高潮期。（2）重庆商品市场在建和拟建、已建面积超过8000万m2，已经处于供大于求状况。3.2.3.3.荣昌商品市场分析 1.荣昌商业经营现状分析（1）荣昌商业经营规模分析荣昌商业经营商户8800余家，总营业面积约98万m2.其中经营面积最大的业态是建材家居，56、其次是住宿，再次是娱乐保健、餐饮、百货服装等业态，门面空置率较低，仅为2.7%左右。荣昌十大商业业态经营规模。业态商户数经营面积（万m2）单店面积（m2）1.建材家居171524.78144.492.住宿8718.8821703.娱乐保健51711.962314.餐饮97710.89111.465.服装11656.1252.536.百货6853.551.097.3C8003.3341.638.汽车销售832.52303.69.美容美发3401.1734.4110.汽配1781.0961.24（2） 荣昌商业经营效益分析荣昌商业经营总营业收入为486556万元/年，平均每户年营业收入为6792857、4元/户年，每平方经营收入为5416元/m2年，年均利润率为17.05%。荣昌十大商业业态经营效益。业态总收入（万）户均收入平方收入利润率1.建材家居12296075080413.4414.382.住宿9062.48600040573.娱乐保健5598039015390504.餐饮8210623000628305.服装3222527727438206.百货802910400191157.3C2289426666573108.汽车销售12536531400030.11149.美容美发279980002006010.汽配1610886606123713（3） 荣昌商品来源与去向分析荣昌商品来源主要58、是重庆，其次是四川和荣昌本地。荣昌商品销售主要是荣昌，其次是周边地区，辐射力较弱，属于商品流入地区。地区荣昌县城周边乡镇周边县城外省/外地备注销售比例（%）82.89.93.51.2进货比例（%）20.9超过100%是因为商家多地进货运转方式以汽车运转为主（占92%），其次是铁路（占6%）。 2.荣昌主要大型商品市场分析 （1）荣昌建成大型商品市场规模年2011201220132014市场个数3345占地面积（亩）59959917002100营业面积（万m2）36.736.770150固定摊位数2270227040008500固定经营户1410144021002500交易额（亿）26.928359、540荣昌2013、2014年建成商品市场较大，主要是五洲国际贸易城和汇宇小商品、建材市场建成。但由于招商较差，对投资者、商业地产市场造成巨大打击。2011-2013年期间荣昌主要建设了五洲国际、汇宇、畜牧市场等3大专业市场。（2）荣昌主要商品市场分布情况市场名称建设规模经营品种经营状况1.五洲国际商贸城占地600亩总建面100万m2五金机电、汽摩配件、建材装饰、家具家居、灯具灯饰、小商品等专业市场、以及仓库租金8元/m2月开业率90%2.汇宇小商品市场占地120亩总建面18万m2饰品、工艺品、化妆品、针纺织品、玩具、文体图书、音像制品、箱包、电子数码人气很差3.汇宇建材市场占地107亩建面760、万m2木地板、厨卫洁具、燃具、灯饰、家具、地砖、吊顶等租金20元/m2月开业率95%4.畜牧产品市场占地294亩建面19.8万m2饲料、兽药、农家、期货租金5元/m2月开业率80% 3.荣昌主要商品市场分析对项目启示：（1）荣昌主要商品市场批发辐射能力较弱，属于商品输入县。（2）荣昌主要商品市场数量少、规模均不大、经营状况较差。（3）新兴专业商品市场经营状况均较差，无人气，租金低。（4）荣昌专业商品市场商业营业用房较为过剩，仓库配套不足，大量使用门面、厂房作为仓库，租金很低，平均为4-8元/m2月。（5）荣昌专业商品市场开发模式多为商业地产开发，以出售为主。营销方式主要采用销售返祖，投资回报率61、较低。（6）荣昌专业商品市场业态较为集中，单一市场定位均成为综合市场，主要以家居建材为主，且开业率较高。（7）自发形成了沿街式商业街，主要以汽车、农副产品为主。（8）荣昌专业市场品类看似缺乏，但由于缺乏对外辐射力，加之布局分散配套设施不足，新兴的专业市场经营状况不理想，租金低，商业营业用房总体供大于求，对本项目商业业态定位、投资回报均形成巨大挑战，增加项目建设与运营风险。3.2.4.项目市场需求研究3.2.4.1.商家对荣昌现有商业业态评价商家对荣昌现有商业业态过剩比例较少，缺乏商业业态认同度也较少。评价过剩业态缺乏业态辐射力业态业态比例（%）业态比例（%）业态比例（%）1.建材家居23家电162、5建材家居502.汽摩17日用百货11汽摩333.餐饮10板材木材11五金机电174.娱乐休闲10文化115.服装10电商113.2.4.2.商家对本项目需求 1.商家对本项目商业面积需求分析 商家对本项目商业面积需求为3.82万m2，需求量较小，其中需求量最大的是建材家居业态，其次是娱乐、家电、餐饮、农副产品等业态。业态建材家居娱乐家电餐饮农副产品日用百货服饰需求面积（m2）1.870.380.370.250.250.220.22 2.商家对本项目重点业态适合性评价 商家对本项目重点业态认同度最高的是物流，其次是农产品、冷库。其次是生产资料和汽摩。业态汽摩生产资料农产品/冷库通讯/电器物流适63、合性（%）5456703990不适合（%）4644306110 各业态中适合度最高的品种及认同度： 汽摩生产资料农产品/仓库通讯/电器物流业态认同度业态认同度业态认同度业态认同度业态认同度乘用车22板材15鲜活农产品24家电20货运市场31商用车10钢材14水果15电脑/IT8仓库16摩托车/电动车8木材13肉禽8通讯6停车场21干副食品8冷库8 3.对项目业态定位启示 由此可知，适合度最高的是货运市场，其次是鲜活农产品、乘用车和仓库、家电、停车场、板材、水果、钢材、木材等。四、项目选址及建设条件分析 4.1.项目选址4.1.1.项目区位属性 1.项目地理位置项目位于重庆市荣昌县城东北部板桥工64、业园组团油栋村。项目所在地荣昌县位于重庆主城区西部，东临永川区、大足区，南临永川区、隆昌县，西临隆昌县，北临大足区、隆昌县，属于重庆五大功能区的城市发展新区。荣昌板桥工业园位于荣昌县城东部，是荣昌工业园“一区三园”组成部分，规划面积15.5平方公里，已建成10平方公里。板桥工业园 2.项目四至项目东至拆迁安置房，南至S206，西至灯饰大道，县交巡警大队（车管所），北至城南大道。 3.人们对项目区位评价为一般（0-5分评价，0分为不知道，1分很差，5分很好）。评分012345总平均分商家评价1.45.424.339.22.71.42.554.1.2.项目交通属性分析 1.项目外部交通分析（1）高65、速公路项目距离渝昆高速公路（G85）荣昌收费站约2.3公里。（2） 城市道路项目通过灯饰大道、荣昌大道东段至渝昆高速公路荣昌出口。项目通过城南大道灵方大道与城区相连。（3） 铁路项目距离老城渝铁路荣昌火车站约5.1公里，通过城南大道可以直达。（4） 水运 项目不具备水运条件。（5）航空项目距离泸州机场约80公里，距离重庆江北机场约100公里。 2.项目内部交通条件（1） 项目内部交通条件分析项目内部目前无道路，需要自行修建。（2） 项目四周道路条件分析项目南北两方临城市干道，根据XXXX公司观察分析，项目南部S206车流量和人流量更大，北部城南大道项目区段为道路端头，车流、人流均较少，初步判断66、项目南部区位、交通条件优于北部。3.人们对项目交通条件评价一般（0-5分评价，0分为不知道，1分很差，5分很好）。分数012345总评分占比（%）25.548.925.634.2.项目周边街区及市政设施 1.项目周边街区功能项目周边街区功能主要为学校（职教中心）、拆迁安置房，工业厂房及车管所等设施。 2.项目商业氛围项目缺乏商气和人气，主要商业为餐饮、副食，为车管所、居民、职工提供必须商业配套，因此项目商业氛围较差。人们对项目商业氛围，人气评价为较差（0-5分评价，0分为不知道，1分很差，5分很好）。评分012345总评分占比（%）2.320.540.936.4-2.11 3.生活配套设施项目67、所在街区生活配套设施不够完善，产城融合程度较差。人们对项目生活配套设施评价为较差（0-5分评价，0分为不知道，1分很差，5分很好）。评分012345总评分占比（%）4.92224.446.32.4-2.2 4.市政设施（1）给排水项目已具备良好给排水条件。（2） 供电项目周边已具备供电条件。（3） 供气 项目周边已具备燃气条件。（4） 通信 项目周边已具备通信条件。4.3.项目地型地貌分析 1.项目地块形式项目地块形式比较方正，有利于项目规划建设。 2.项目地形高差项目地形高差较小，有利于项目土地规划利用。 3.项目地貌特点相貌地形极其平坦，只在项目南部有溪沟。 4.项目地上经济作物项目目前土68、地为闲置状况，部分土地被农民用于临时性农作物耕种。 5.项目地上构（建）筑物项目地上无建筑物，已经拆除完毕，为熟地。 6.项目土地属性项目土地属性为两大类，即仓储用地和商业用地。其中西部地块150亩为仓储用地(WL)，东北部地块50亩为商业用地（BLL）。 7.项目景观属性项目有一定景观价值，南部为水库，东部为山体。人们对项目景观自然环境评价较好。（0-5分评价，0分为不知道，1分很差，5分很好）评分012345总评分占比（%）2.502057.52002.934.4.项目属性总体评价 1.项目属性总体评价通过现场实地观察，结合人们对项目属性的评价，XXXX公司认为本项目属性为荣昌工业园内无商69、业氛围位置较偏的商贸物流复合体项目。（1） 项目商贸设施属性：荣昌中等偏小工业园区内的独立商业设施，与其它商业无法有机衔接。（2）项目物流设施属性：荣昌中等规模仓储设施，政府定位的冷链仓库。2.人们对项目要素的评价为较差至一般之间。要素地理位置自然环境交通公交商业氛围生活配套道路通畅发展潜力总评分综合评分2.552.9332.112.22.972.792.65其中人们对项目交通公交、自然环境评价较高一些，为一般，面对商业氛围、生活配套、地理位置等要素评价较低。 3.项目总体价值评价项目总体价值处于较差至一般之间，商业设施建设较为独立，不能形成聚集效应，项目商业定位与设施打造具有较大的市场抗性，70、项目商业价值相对较低。而仓储设施建设总体价值一般，但市场抗性较小，具有一定规模效应，交通条件相对较好，对区位和商业氛围要求较低，项目价值相对较高。五、项目建设规模及建设内容 5.1.项目建设规模项目净用地面积123371m2（约185亩），规划总建筑面积233521m2。其中地上建筑212177.2m2，地下21343.9m2。项目建成后将实现营业收入5亿元，税收收入3000万元。 5.2.项目建设内容本项目建设分两个区，即仓储区和商业区。仓储区建筑面积153051.90，其中会展7127.30，冷链物流仓储71032.20，粗加工仓库18473.20，冻库56419.30；商业区建筑面积8071、469.10，其中酒店、办公26027.40，农产品、家电市场45960.25（地上33097.8，地下12862.45），地下车库及附属用房8481.43。5.2.1.生产资料市场 1.建设规模净用地面积123371m2（约185亩），总建筑面积233521m2。 2.建设内容主要建设为荣昌县鲜活产品提供冷链服务。主要包括冷链物流仓储、粗加工仓库、冻库、会展及农产品、家电交易市场、酒店/办公等。3. 仓储区（1）净用地面积93050m2（约139.57亩），总建筑面积153051.90m2。 （2）主要建设冷链物流仓储、粗加工仓库、冻库、会展。4. 商业区（1）净用地面积30321m2（约472、5.48亩），总建筑面积80469.10m2。 （2）主要建设酒店及办公、农产品、家电交易市场。六、项目建设方案 6.1.项目建设方案6.1.1.项目规划理念大力发展冷链物流设施及农产品、家电交易市场，建设立足荣昌、服务周边，为荣昌及周边地区提供冷链服务及农产品、家电交易。6.1.2.项目规划布局项目功能分区规划图：项目总平面布局：6.1.3.项目主要建设指标 1.项目总体建设指标指标名称单位数值备注1净用地面积m2123371185亩2总建筑面积m223351.20其中地上m2212177.20地下m2213443容积率1.724绿地率%12.465建筑密度%58.906停车位个1008其中73、地下个282地上个7262. 项目分功能区指标区指标名称净用地面积（m2）建筑面积（m2）容积率仓储区会展930507127.31.64冷链物流仓储71032.2粗加工仓库18473.2冻库56419.3小计93050153051.91.64商业区农产品/家电市场3032145960.261.94酒店及办公26027.4车库及附属用房8481.43小计3232180469.11.94合计1233712335211.72 6.2.建筑设计6.2.1.平面功能设计根据项目总体定位，结合地形规划四大类设施，按其特点进行平面布局规划设计。 1.农产品、家电市场主要以农产品、家电市场为主，布局大开间或仓74、储式市场。 2.酒店、办公大楼主要建设以小型独栋酒店、办公为主的商务设施。 3.会展主要定位为检疫检验、信息发布和展示功能，以独栋为主的商务设施。4、 仓储设施 主要以冷链仓储、冻库、加工，布局大开间。6.2.2.立面设计建筑在满足功能性、舒适性的基础上，建筑立面应体现现代城市特征，简洁、明快是立面设计的基本原则。 6.3.结构设计6.3.1.结构类型 1.结构：框架结构；6.3.2.基础形式暂定为桩基础。待地勘后再另行确定。6.3.3.建筑结构安全等级二级。设计使用年限：50年。6.3.4.自然条件 1.抗震设防烈度：7度。 2.基础风压： 0.9KN/m2。 6.3.5.本工程设计遵循的主75、要标准、规范、规程1.建筑结构荷载规范（GB50009-2001）2.建筑抗震设计规范（GB50011-2001）3.建筑地基基础设计规范（GB5007-2002）4.混凝土结构设计规范（GB50010-2002）5.建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2004）6.建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）7.其它相关规范和规程6.3.6.本工程设计采用的均布活荷载标准值：1.酒店、办公室：2.0KN/m22.仓储：3.5N/m23.商业用房：3.5KN/m24.上人屋面：2.0KN/m25.不上人屋面：0.5KN/m26.3.7.主要建筑材料 1.钢筋：HPB235、HR76、B335、HRB4002.混凝土：C25-C453.钢材：Q235B或Q345七、专业技术方案 7.1.给排水设计7.1.1.设计依据1.建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）2.建筑设计防火规范GB50016-20063.室外排水设计规范GB50014-2006（2011年版）4.全国民有建筑工程设计技术措施给排水（2009年版）5.室外给水设计规范GB50013-20066.建筑等专业提供的资料。7.业主有关设计要求。7.1.2.给水系统1.水源：生活、生产、消防用水均由城市自来水管网供给。2.水量：生活用水量计算如下： 序号名 称用水标准使用数量用水小时时变化系数日77、用水量m3/d最大小时用水量m3/h1.商业/商务5 L/d87100121.5363.345.42.绿化用水2升/次28352.5761.056.79.53.未预见用水按以上用水10%计425.54.合 计46260.4最大日总用水量为462m3/d，最大日最大时总用水量为60.4m3/h。 3.供水管网：供水系统采用生活给水、消防用水分流制。从北侧市政自来水干管引一根DN300水管进入小区，分别为生活和消防提供用水。室外消防管道成环布置。室外生活给水管道支状布置。引入管上设置总水表和管道倒流防止器。4.管材：室内、外给水管采用PSP钢塑复合压力管，执行中华人民共和国城镇建设行业标准CJ/T78、183-2008钢塑复合压力管行业标准，公称工作压力=1.6Mpa；根据口径或应用环境不同，可分别采用G型、扩口连接，管件执行CJ/T253-2007行业标准。水表井及阀门井采用塑料成品井，防盗井盖。7.1.3.排水系统 1.排水量（1）污水量：商业部分按生活部分给水量（不含绿化用水）的90%计算，小区污水流量为416m3/d。（2）雨水量：暴雨强度按照荣昌的暴雨强度表格计算： 降雨强度q5L/(S100)/H(mm/h)P=1P=2P=3P=4P=5P=101.192.422.732.953.13718798106113 2.排水系统排水采用污水和雨水分流制。红线范围内污水和雨水均采取有组织79、排放。道路及绿地雨水由雨水篦子收集后，通过暗管系统排入市政雨水管网。 生活废水与粪便污水采用合流制。通过暗管收集并处理达标后排入市政污水管网。 室外排水管采用双壁波纹塑料管，橡胶圈柔性接头。排水检查井采用塑料成品井，防盗井盖；室内排水管采用UPVC排水管。 7.2.供配电设计7.2.1.设计依据1.供配电系统设计规范（GB50052-2009）2.低压配电设计规范（GB50054-2011）3.35KV-220KV城市地下变电站设计规定（DL/T5216-2005）4.电力工程电缆设计规范（GB5021T-2007）5.交流电气装置的接地（DL/T621-97）6.建筑物防震设计规范（GB5080、057-2010)7.工业与民用供电系统设计规范（CBJ52-83）8.民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）7.2.2.供电系统设计1.供配电 本工程由商业、地下车库及配套设施。其中走道照明、应急照明、疏散指示、安防系统用电、火灾自动报警系统用电、安防、消防风机、消防水泵、潜污泵、生活水泵等用电为二级负荷；其余普通用电负荷均为三级负荷。 本工程负荷用电性质分为动力、照明用电两大类，负荷计算采用需要系数法。动力设备安装容量按实耗计算，车库、商业、设备用房、物管等配套用房等按单位面积法计算。其容量指标及计算负荷如下： 商业：80W/m2 （含空调负荷）；0.08x364321（m2）=2981、1456KW计算负荷：电力安装容量约为：Pe=25000KW（含空调负荷）。本工程10kV电源进线引自市政电力管网，具体外线关系由重庆XXXX实业公司同供电局协商确定。 根据总图各项指标大小和用电负荷性质，本工程设置一个变配电室，；另外设有两台800KW的柴油发电机组，失火时只供消防设备用电；当外部电源停电后，自备发电机组应能自动投入，并在30秒内恢复供电，发电机组应与市电联锁，并不得与市电并列运行。配电采用树干式和放射式相结合的方式。高压供电采用单母线运行。继电保护方式为二过流一接地，进线断路器设反时限保护。商业用电的单元进线总开关根据供电范围面积大小分别采用带300mA或500mA火灾漏电82、保护断路器，并设置防火漏电监控系统。插座回路带30mA的漏电保护断路器。2.照明按规范要求，在地下车库、商业的走道、电梯前室、楼梯间以及设备用房内设置应急、疏散指示照明，应急时间除设备用房不得小于180分钟外，其余场所不得小于90钟。其中应急照明灯具设强切控制线，在发生火灾时强行将应急灯点亮。景观照明由专业公司设计。 照明设计优先考虑充分利用自然光，并在此基础上布置照明灯具。对大面积的照明场所采用节能控制方式。车库、商业的主要照明灯具选用T5系列三基色荧光灯，并配功耗低的电子镇流器。过道、楼梯间等公共场所采用节能灯，吸顶灯光源为2U系列节能灯。疏散、出口指示光源为LED，所有灯具功率因数不小于83、0.9。室外照明路灯包括景观灯具等功率大灯具配补偿电容，功率因数补偿到0.9以上，减少了无功损耗。设计严格按照建筑照明设计标准（GB50034-2004）中对各场所照度的目标值控制，不超过规定的照度以及所对应的照明功率密度值。照度设计参照以下数值：7.2.3.弱电信息系统1.电视电话、宽带、可视对讲系统的预留预埋根据重庆XXXX实业公司委托，本工程弱电系统具体内容由专业公司专项设计，本次设计只考虑各弱电管线的预留预埋。本工程的电视电话以及宽带线路均引自市政弱电管网，在地下车库、小区公共绿化处以及电井内设置各种弱电交换设备箱，通过各弱电设备箱将电话、宽带以及闭路电视信号传输至各弱电终端。在地下车84、库内设置小区弱电机房，面积不小于30平方米。2.综合布线本工程通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，每门栋分接箱装于底层，每户装3个插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。7.2.4.建筑物防雷设计根据计算年雷击次数，按二类防雷设置。二类防防雷措施：（1）在屋面设置由明装接闪带和接闪网混合组成的接闪器，并在整个屋面形成不大于10m10m或12m8m的网格。（2）建筑高度在30m及以上的外墙圈梁钢筋每层焊接连通利用作均压环，外墙上的栏杆门窗、屋顶装饰架等较大金属物与防雷装置可靠连接。（3）建筑高度在60m及以上的部位，各表面上的尖物、墙角、边缘、设备以及显著突出的85、物体其建筑构造内的一根不小于直径为10mm钢筋应与邻近的均压环焊接连通。 如无钢筋，则人工增设一条直径为10mm圆钢暗敷于上述部位，与邻近的均压环焊接连通。 建筑高度在60m及以上的部位，位于建筑物外立面剪力墙内主筋应与均压环绑扎连通。竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置连接，另外每三层与圈梁钢筋连接一次，建筑高度在60m及以上的部位，位于建筑物外立面剪力墙内主筋应与均压环绑扎连通。本工程进行总等电位联结，所有正常不带电的金属设备外壳均应可靠接地，带洗浴设备的卫生间设置局部等电位连接，进出建筑物的各种金属管道，电缆的金属外皮及穿线钢管等均须和接地装置相连。本工程采用综合接地网，接地86、电阻小于1欧姆。楼层电表箱、商业、电梯及屋顶风机配电箱进线设浪涌保护器。本工程低压配电系统接地形式采用TN-C-S系统。 7.3.暖通、空调设计7.3.1.设计依据1.民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）2.公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)；3.建筑专业提供的建筑平面图 7.3.2.设计范围1.空调设计。会展、商业、酒店/办公的中央空调设计2.通风设计。（1）设备用房通风设计 （2）卫生间通风设计 3.防排烟设计 （1）走廊排烟设计 （2）防烟楼梯间、消防电梯前室、合用前室加压送风设计 7.3.3.系统设计 1.空调系统设计项目空调面积79000平方米87、，计算冷负荷8710kW，计算热负荷4305kW。采用风冷螺杆式热泵机组SA160H(C)XB-3YS（制冷量594kW，制热量643kW）14台，主机设在屋顶。末端采用一次回风空调系统。2.通风设计（1）卫生间采用变压式风道将卫生间污浊空气集中至屋面排放，变压式风道由建筑选型。（2） 卫生间的门在其下部设有有效截面积不小于0.05m2的固定百叶，或距地面留有不小于30mm的缝隙。（3）变、配电室采用机械通风兼事故通风系统，排风换气次数为12次/时。（4）柴油发电机房采用机械通风兼事故通风系统，排风换气次数为12次/时。（5）水泵房采用机械排风、自然进风系统，排风换气次数为6次/时。（6）屋顶88、电梯机房设有轴流风机进行强制排气。（7）所有送风机、排风机均选用高效低噪声混流风机。 3.防排烟设计（1）除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外，各房间总面积超过200m2或一个房间面积超过50m2，且经常有人停留或可燃物较多的地下室设置机械排烟。（2）无直接自然通风，且长度超过20m的内走道设置机械排烟。（3）地上房间面积超过100m2，且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固定窗的房间设置机械排烟。 （4）商场应设置机械排烟，排烟风机负担一个防烟分区时，按防烟分区面积每平方米60m3/h计算，担负两个或两个以上防烟分区排烟时，应按最大防烟分区面积每平方米不小于120m3/h计算。同时对89、不满足自然补风条件的防烟分区应设置机械补风系统，且补风量不应小于排烟量的50%。 （5）商场对防烟楼梯间及前室，消防电梯前室及合用前室均设置正压送风系统，合用前室正压送风口采用多叶送风口（常闭），每层设置，当火灾时，由消防控制中心起动正压送风机并开启着火层和相邻上下一层的正压送风口进行送风、合用前室余压值为2530Pa、防烟楼梯间，正压送风口采用自垂百叶风口，23层设置，当火灾时，由消防控制中心起动正压送风机进行送风，合用前室余压值为4050Pa. （6）送、排风系统水平方向均按防火分区独立设置。 （7）通风系统的风管穿越机房隔断及防火分区或防火隔断处均设70摄氏度熔断的防火阀，排烟风管或排烟90、排风合用管道穿越防火分区及防火隔断处设280摄氏度熔断的防火阀，排烟风机的入口处设280摄氏度熔断且发电信号的防火阀。 （8）通风系统的风管均采用不燃材料制作。 （9）防排烟系统火灾控制程序: 1）火灾时，火灾报警器动作以后，房间的排烟口（阀）及排烟风机，用作火灾补风的通风机均由消防控制中心集中控制。2）火灾时，手动或消防控制中心给出信号控制失火防烟分区的排烟口（阀）开启，由排烟口（阀）微动开关输出电信号，联动着火防火分区内排烟风机及用作火灾补风的通风机开启。同时所有防烟楼梯间、合用前室、消防电梯前室加压送风系统开启。3）各排烟系统除着火防烟分区及相邻防烟分区排烟支管上的排烟口（阀）开启外，其91、它支管上的排烟口（阀）均关闭，以保证必需的排烟量。4）当排烟风机入口处烟气温度上升达到280摄氏度时，排烟风机入口处的排烟防火阀自动关闭，排烟风机停止运行。 4.消声、隔振措施选用通风设备时，要选择效率高、噪声低的产品，风管系统进出机房处设置消声器。风机安装时设置减振支座或吊架。5.通风、空调系统的防火技术措施下列情况之一的通风、空调系统的风管道应设置70度防火阀。管道穿越防火分区处；穿越通风、空调机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处；垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上；穿越变形缝处的两侧；八、项目环保措施 8.1.项目建设和生产对环境的影响 8.1.1.项目建设对环境的影响 192、.项目施工期间会产生少量污水，直接排放会对当地环境造成一定的污染； 2.施工期间会有扬尘产生，会对当地空气质量造成影响； 3.施工期间机械设备及其它噪声会影响到当地居民生产、生活； 4.施工期间产生的固定垃圾如果不进行处理将会严重污染当地环境。 8.1.2.项目生产过程产生的污染物对环境的影响本项目主要污染物为噪声、固定垃圾和少量污水。噪声可能对周围居民生活造成影响，固定垃圾和污水如果不进行处理会污染环境。 8.2.环境保护依据及采用标准1.中华人民共和国环境保护法2.重庆市建设项目环境保护管理办法3.环境空气质量标准（GB3095-1996）4.污水综合排放标准（GB8978-1996）5.93、工业企业厂界噪声排放标准（GB12348-2008）6.建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）7.地表水环境质量标准（GB3838-2002）8.城市区域环境噪声标准（GB3096-93）9.大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）10.城市污水再生利用城市杂用水水质（GB/T18920-2002） 11.一般工业固体废物贮存、处置的污染控制标准(GB18599-2001)12.其他标准规范 8.3.环境保护措施方案1.施工期生活污水的水量相对较少，在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，在沉淀一定时间后，作为施工用水的一部分重复使用，这样既节约了水资源，94、又减轻了对周围环境的污染。2.为减轻扬尘对区域环境空气质量的不利影响，根据设计方案对规划中的绿地进行合理绿化，以减少表土的裸露。3.在施工过程中，采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响；严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）和荣昌有关建筑施工噪声管理的有关规定，避免施工扰民事件的发生。4.施工期垃圾宜分类回收，施工人员生活垃圾定期运至当地环卫部门指定地点处理。施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工单位或承建单位和市容局渣土办联系外运。渣土运输过程中严格执行有关条例和规定，运土车辆应在规定的时间和规定的路线进出施工场地，沿途应注意保95、持道路的清洁，尽量减少装土过满、车辆颠簸等造成的渣土倾撒。5.针对拟建项目的主要设备噪声源特征，从声源上和传播途径上采取相应的降噪措施，这样可进一步降低车间内的整体噪声水平，同时可改善厂区内声环境状况，使厂界环境噪声达标。6.拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，计划分别采取回收利用、专人清理等有效的综合处理处置利用措施，妥善解决固体废弃物的污染问题。7、本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用。 8.4.环境保护投资针对本项目主要的噪声污染问题，选取噪声较低的机器设备，另外加大基地内的绿化投资，增强隔音效果。 8.5.环境影响评价1.拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处96、理后，预计基地噪声能够满足GB12348-2008工业企业厂界噪声排放标准中要求，对环境影响不会太大。2.拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的综合处理处置利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。3.本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。九、项目节能设计 9.1.建筑部分9.1.1.建筑节能依据1.建筑和其它专业提供的图纸技术资料；2.民用建筑热工设计规范(GB50176-93)；3.公共建筑节能设计标准GB50189-2005；4.建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法(GB7107)；5.夏热冬冷地区居住建筑设计标准(J97、GJ134-2001)；9.1.2.建筑节能技术指标建筑体形系数符合规范要求。9.1.3.节能措施1.建筑体型紧凑，减小体形系数比。2.结合建筑立面造型，控制窗墙比、外墙玻璃部分拟采用双层中空玻璃(空气层厚度为9mm，密封材料为毛刷条)。建筑外窗及外门气密性等级不低于现行国家标准建筑外墙空气渗透性能分级及其检测方法规定的级。3.加强围护结构的保温、隔热性能。建筑物外墙采用无机保温砂浆，燃烧等级A级；建筑屋面采用陶粒混凝土保温隔热构造，燃烧等级A级。4.建筑外墙选用浅色系列涂料，增强节能效果。5.采用节能型电气产品及家用空调产品，加强给水的重复利用及节水措施。6.尽量加强平台绿化。 9.2.给排98、水部分 9.2.1.节能措施 1.给水设备采用无负压供水设备，由出水管压力自动控制水泵的运行。2.不同给水分区采用不同无负压供水设备，不设减压阀，节约能源。9.2.2.节水措施1.选用节水型卫生洁具及配水件。（1）居住卫生间坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。（2）公共卫生间采用感应式水嘴和感应式水便器冲洗阀。2.各用水部门均采用计量收费（1）居住每一住户设户用水表一只。（2）商场设集中计量水表一只。3.水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。4.给水系统采用竖向分区方式控制最不利处用水器具处的静水压不超过0.45MPa。入户管水压大于0.35MPa者设减压99、阀。 9.3.电气部分1.采用高效的三基色直管荧光灯，配电子镇流器，通道及楼梯采用高效节能灯管。2.变压器的节能采用SCB10型节能干式变压器以降低变压器空载损耗与负载损耗。3.采用高效率电梯电动机，与高效率生活、消防水泵。4.灯饰工程采用LED节能电子灯具。 9.4.暖通部分1.设计中执行有关节能设计标准的强制性条文。2.平时机械通风系统单位风量耗功率均小于 公共建筑节能设计标准规定的限值。十、项目劳动安全、卫生与消防 10.1.主要安全防护措施 1.项目总平布置中设有足够的出入口和疏散通道，以便在发生意外事故时，人员能够及时疏散。 2.变电所四周设有围墙和防护栏杆等隔离措施，以防止意外事故100、的发生，配电室设安全门。 3.建筑物均作防雷设防，建筑物的防雷接地电阻R1。 4.所有电气设备均设有接地保护装置，设备检修检查采用低压行灯。 5.设置紧急停车按钮及报警系统。 10.2.职业卫生 1.环境卫生场区道路采用水泥路面，避免积水和尘土，厂区适当绿化，保持清洁卫生。 2.加工车间卫生生产车间内墙面及顶面刷防霉涂料，耐磨防滑地面，车间内沿墙脚开设有盖明沟，进出口安装强力风幕，防止蚊蝇随人进入，车间装纱门纱窗，进入车间内设洗手设施和更衣室。洁净室内墙壁和顶棚采用保证光滑、平整，便于除尘，地面采用易除尘、清洗且防静电的涂料，地漏采用有盖地漏。 3.工艺卫生采用的原料、辅助材料进厂需抽检，必须101、符合质量标准，原料存放地点必须清洁卫生。生产运输工具必须专用。成品必须经检验部门按质量标准检验合格后方能出厂。 4.生产人员卫生工作人员必须定期体检，凡是患有肺结核、肝炎、皮肤病等传染病者，立即停止进入生产车间。工作人员进入车间前必须穿戴好工作服、帽、口罩，胶鞋在消毒池进行消毒，同时将手消毒洗净。生产人员的一切私人物品不得带入车间，不得留长指甲和长头发，车间检验人员每班抽查个人卫生，发现问题应及时采取措施。 10.3.消防 1.建筑消防设计 （1）设计依据： 建筑灭火器配置设计规范 GB50014-2005； 室外给水设计规范 (GB500132006)； 室外排水设计规范 (GB500142102、006)2011年版； 汽车库、修车库、停车设计防火规范GB50067-97； 自动喷水灭火系统设计规范 GB 500842001（2005 年版） 消防给水及消火栓系统技术规范GB50014-2014 （2）设计范围建筑红线范围内的消防工程 （3）总体布局 防火间距：本工程场地内建筑物间距及与相邻建筑物间的间距均满足规范要求。 消防车道：消防车经市政道路及广场铺装到达任建筑进行消防扑救，满足消防扑救要求。 耐火构造：本工程主体结构（墙、柱、架、板）均按二级耐火等级进行设计，各部分均能满足其要求的耐火极限。 防火分区：每栋一个自然层为一至两个防火分区。市场均设自动喷淋，满足每个防火分区面积要求103、。 安全疏散：每个防火分区设置两个及其以上的疏散出口，同时保证疏散宽度和疏散距离要求。 2.给排水专业 （1）设计依据 建筑设计防火规范 GB50016-2014 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 自动喷水灭火系统设计规范GB 500842001（2005 年版） 消防给水及消火栓系统技术规范GB50014-2014 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97 （2）消防水源从市政自来水干管引一根DN200水管进入小区，分别为生活和消防提供用水。室外消防管道成环布置。室外生活给水管道支状布置。引入管上设置总水表和管道倒流防止器。另在负一层地下车库设置684 m3的消防104、贮水池（均分为两座）。 （3）消防用水量本项目消防用水量按消防等级最高的单体建筑确定，即按多层商业楼考虑，其消防用水量见下表：消防用水量表用水类别用水标准（L/S）灭火时间（h）总用水量m3备注室外消火栓402288室内消火栓402288室内喷淋301108消防水池总计684消防水池提供 （4）消防系统 室外消火栓系统 沿小区四周主要车道敷设DN150消防环网（与生活给水管分开设置），环网上按80120米间距设置SS150-A型地上式室外消火栓，且保证室外消火栓距各建筑外墙不超过40米，保护半径不超过120米；环网在不同位置分别与市政给水管和水泵房内的室外消防泵连接。在室外设取水口，供消防车取105、水用。 室内消防系统在负一层车库设置684 m3的消防贮水池一座，保证室内、外消火栓2小时用水量及自动喷淋系统1小时用水量。在消防水池内设置室内消火栓加压泵（一用一备）、室外消火栓加压泵（一用一备）和自动喷淋加压水泵（一用一备）。各消火栓布置间距均保证两股水柱同时到达任意一着火点。消火栓箱选用SG24型，其消火栓为SN65，水枪QZ19，水龙带DN65，L=25米。 （5）自动喷水灭火系统 设置部位：在办公楼、商业、车库和公寓设置湿式自动喷水灭火系统。 设计参数：大于5000平米的商场，车库按中危险级II级考虑，作用面积160，设计喷水强度为8L/min；保证最不利喷头工作压力0.05Mpa。106、 自动喷水系统：采用湿式自动喷水灭火系统，其供水系统为：市政进水管贮水池喷淋泵湿式报警阀闭式喷头湿式报警阀减压阀组高位水箱联合供水方式，在水泵房2内设有两台喷淋加压泵（一用一备）。每一喷淋防火分区供水干管起端上设置安全信号蝶阀和ZSJZ型水流指示器；配水支管末端设末端试水装置，每区竖管最高点设ZSFP15型消防自动排气阀。采用XST15/68下垂型喷头并加设集热盘。 （6）其它消防设施 柴油发电机房设自动喷水灭火系统。 储油间、变配电室采用无管网式S型气溶胶气体灭火装置。 建筑灭火器配置：商场按照A类严重危险级配置手提式灭火器。住宅照A类轻危险级配置手提式灭火器。车库照AB混合类中危险级配置手107、提式灭火器。办公楼按照A类中危险级配置手提式灭火器。在每个室内消火栓箱下放二个灭火器箱,内装两个MFA3干粉（磷酸铵盐）手提式灭火器。 （7） 消防系统管材 消火栓系统和自动喷水系统均采用内外壁热浸镀锌钢管，沟槽式卡箍连接与丝扣连接。 3.消防电气设计设计所选用的消防电气设备均为符合消防标准的产品。 （1）设计依据： 建筑设计防火规范 GB 50016-2014 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-97 火灾自动报警系统设计规范 GB50116-2013 其他有关现行国家标准、行业标准及地方标准。 （2）消防电源、配电线路及电器装置： 1）消防电源供电负荷等级确定、消防用电设108、备的配电线路选择及敷设方式、备用电源性能要求及启动方式。A.本工程车库内消防负荷（火灾自动报警系统用电、消防风机、消防水泵、火灾应急照明及疏散指示标志等）用电为一级负荷；其余普通用电负荷均为三级负荷。B.本工程消防设备供电干线及分支干线采用矿物绝缘电缆；消防设备的分支线路和控制线路，选用无卤低烟型电缆或电线。为消防设备供电的线路采用明敷、吊顶内敷设或架空地板内敷设时，应穿金属导管或封闭式金属线槽保护，其保护用的金属导管或封闭式金属线槽均需涂上防火涂料(电缆竖井内除外)，并与一般的配电线路严格分开，明敷消防设备配电线路的耐火时间应不低于设计的火灾延续时间；当线路暗敷设时，应穿金属导管或难燃型刚性109、塑料导管保护，并应敷设在不燃烧结构内，且保护层厚度不应小于30mm。电缆桥架、线槽在穿过不同 火灾危险房间隔墙、防火墙、楼板时应用耐火时间不低于穿越处墙、板耐火时间的不燃烧材料进行封堵。C.在车库设置230/400V应急柴油发电机组两台作为备用电源，与市电切换设置电气联锁和机械联锁保护。当市电停电时，发电机组自起动在30s内向一级负荷供电。当市电停电又无火灾时，为了有效地利用柴油发电机，可向安防用电，应急疏散照明等部分负荷供电；当市电停电又发生火灾时，应由消防控制室将柴油发电机组母线段的非消防负荷切除，保证消防设施的供电，以利消防。当城市电源恢复正常时，发电机组还须运行一段时间后方可停机。D.110、由市政电源引入两路10kV电源互为备用。当一路电源停电后，另一路电源持续为二级负荷供电。 2）变、配、发电站的位置、数量、容量及设备技术条件和选型要求。A.根据变电所靠近负荷中心原则，本工程共设置1个10kV开闭所、2个公用变配电房，2个专用变配电室和2个柴油发电机房，供本工程的全部用电。B.所选变压器均为SCB10系列环氧树脂浇注干式变压器，带IP30防护外罩，强制风冷，自带温控器。高压开关柜采用高压真空断路器，实现无油化，电缆竖井层层隔断。C.各配电室按有关规定设置自动报警系统和配置灭火器材。电气设计按有关规程、规范设防火、防小动物措施。柴油发电机房设置自动报警系统和自动灭火系统。储油间采111、用防火墙与发电机隔开，并设置甲级防火门。 3）消防技术标准有要求的导线、电缆、母干线的材质、型号和敷设方式，以及配电设备、灯具的选型、安装方式。A.由配电室引至消防用电设备的线路均采用耐火类电缆,消防设备的分支线路和控制线路，选用阻燃类电缆或电线在封闭式金属桥架内敷设或穿金属钢管敷设。B.对消防负荷的供电均为双电源双回路在最末一级配电箱处自动切换。在储油间等防爆场所设置防爆型自带蓄电池的荧光灯，消防水泵房等潮湿场所设置防水型自带蓄电池的荧光灯，在车库、配电室、风机房等设置自带蓄电池的荧光灯，管吊安装。其它场所设置具有防火保护罩的自带蓄电池的应急事故灯，吸顶安装，所有灯具的蓄电池均采用密封电池。112、 4）消防应急照明的照度值、电源型式、灯具配置、线路选择及敷设方式、控制方式、持续时间。A.楼梯间应急照明照度不低于5.0lx；人员密集场所地面应急照明照度不低于1.0lx；消防控制室、配电房、发电机房、消防水泵房等火灾需要继续工作的场所应急照明与正常照度相同。B.当发生火灾时，消防控制室发出信号强制点燃应急照明灯具，以利疏散。非消防工作区域的备用电源连续供电时间不小于90min，消防工作区域（消防控制室、配电室、水泵房、消防水泵房等）的备用电源连续供电时间不小于180min。C.消防应急照明配电支路采用阻燃类电缆或电线，在封闭式金属桥架内敷设或穿金属钢管敷设。 5）消防疏散指示标志的设置部位113、照度、供电时间等。按消防规范在疏散走道、楼梯间等重要场所设有灯光疏散指示， 并设带密封电池的疏散指示及安全出口标志灯。一般平面的疏散区域地面应急照明照度不低于0.5lx。该疏散指示为常亮状态，以保证发生火灾时的顺利疏散。疏散指示电源连续供电时间不小于90min。 （3）火灾自动报警系统和消防控制室： 1）保护等级的确定及系统组成，消防控制室位置的确定；A.防护等级：本工程需要设置火灾自动报警的场所中，采用集中报警系统。B.消防控制室：本工程设置一个消防控制室，位于一层，有直通室外的出口。 2）火灾探测器、报警控制器、手动报警按钮、控制台（柜）等设备的选择；A.探测器：在商业、营业厅、消防水泵114、房、地下车库、疏散楼梯间、消防控制室、弱电机房、公共走廊、电井、电梯机房等处设感烟探测器；在柴油发电机房、变配电室内设感烟、感温探测器，气体灭火装置的动作取决于感烟、感温探测器的共同信号。B.在车库、公共走廊、电梯前室及主要出入口设带电话插口的手动报警按钮，在消防水泵房、配电房、柴油发电机房及消防电梯机房设置消防电话分机。C.在消火栓箱内设消火栓报警按钮。接线盒设在消火栓的开门侧。D.控制室内设有火灾报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、消防专用电话总机、中央电脑、CRT显示器、打印机、USP电源设备等。 3）火灾报警与消防联动控制要求，控制逻辑关系及控制显示要求，概述火灾应急广播、火灾警115、报装置及消防通信；A.当任意一处发生火灾时，消防控制室接受火警信号，经确认后，联动相关设备：启动喷淋泵，消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；打开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通事故广播、声光报警器、疏散标志灯；消防电梯自动返回首层；消防控制室接收设备动作返回信号。重要消防设备除采用总线模块联动外，另设多线直接手动控制。B.火灾应急广播本工程在车库、公共通道及各层电梯前室等适当位置设置耐火型3W扬声器，吸顶安装。火灾应急广播按按防火分区或建筑层分路，每个防火分区或每层一路。当发生火灾时，消防控制室值班人员可根据火灾发生的区域，自动或手动进行全楼火灾广播，及时指挥、疏导人员撤离116、火灾现场。C.消防专用电话系统在消防控制室设独立的消防专用对讲电话总机。在消防泵房、配电室、发电机房及消防电梯机房设火警专用固定电话分机。各消防电梯轿厢内设一门固定电话分机。消防控制室设一门直接报警的外线电话。 4）概述电气火灾报警，消防主电源、备用电源供给方式，接地及接地电阻要求，传输、控制线缆选择及敷设要求；A.本工程设置防火剩余电流动作报警系统。B.消防主电源、备用电源供给方式：消防用电设备的配电装置采用专用的双回路供电，采用双电源末级配电箱自动切换供电，报警系统另配备UPS后备电源。C.接地及接地电阻要求，传输、控制线缆选择及敷设要求：消防系统接地与其它接地共用接地体，设专用接地干线，117、接地干线采用BV-35m穿硬质塑料管埋设至接地体，要求综合接地电阻不大于1。信号总线:平面采用WDZN-RVS-2x1.5-SC20；消防电话总线 :采用WDZN-RVVP-2x1.0-SC20；DC24V电源总线 :平面采用WDZN-RVS-2x2.5-SC20；消火栓按钮起泵线 :采用WDZN-KVV-4x1.5-SC20；多线制控制线:采用WDZN-KVV-4x1.5-SC20；消防广播制控制线:采用WDZN-RVS-2x1.5-SC20在封闭式金属桥架敷设或采用穿金属钢管敷设。 5）应急照明的联动控制方式等火灾时由火灾自动报警系统的控制模块给应急照明控制系统信号后，强制点亮应急灯，并接118、受其动作后的反馈信号。 4.防排烟设计 （1）除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外，各房间总面积超过200或一个房间面积超过50，且经常有人停留或可燃物较多的地下室设置机械排烟。 （2）无直接自然通风，且长度超过20m的内走道设置机械排烟。 （3）公共建筑中经常有人停留或可燃物较多，且建筑面积大于300 的地上房间。 （4）对不能自然排烟的房间应设置机械排烟，排烟风机负担一个防烟分区时，按防烟分区面积每平方米60m3/h计算，担负两个或两个以上防烟分区排烟时，应按最大防烟分区面积每平方米不小于120m3/h计算。同时对不满足自然补风条件的防烟分区应设置机械补风系统，且补风量不应小于排烟量的50119、%。 （5）对不能自然排烟的防烟楼梯间及前室，消防电梯前室及合用前室均设置正压送风系统，合用前室正压送风口采用多叶送风口（常闭）, 每层设置, 当火灾时，由消防控制中心起动正压送风机并开启着火层和相邻上下一层的正压送风口进行送风，合用前室余压值为2530Pa.防烟楼梯间，正压送风口采用自垂百叶风口，23层设置，当火灾时，由消防控制中心起动正压送风机进行送风，合用前室余压值为4050Pa。 （6）地下车库，排烟量按照换气次数6次/小时，按照实际层高计算。地下车库防烟分区面积小于2000，地下汽车库按防烟分区分别设有机械排烟（兼排风）系统及相应的补风（兼火灾补风）系统，与车道相连的防火分区利用车道120、自然补风。地下车库的排风及排烟系统合用。排烟排风机选用双速风机，平时低速运行通风换气，失火时高速运行排烟；地下车库的送风机，平时用作通风换气的送风时按其排风量的8085计算，兼作失火时排烟的补风。排烟风机前设280防火阀，当所排烟气温度达到280时，防火阀自动关闭，排烟风机及送风机亦联动关闭。 （7）送、排风系统水平方向均按防火分区独立设置。 （8）通风系统的风管穿越机房隔断及防火分区或防火隔断处均设70摄氏度熔断的防火阀，排烟风管或排烟排风合用管道穿越防火分区及防火隔断处设280摄氏度熔断的防火阀，排烟风机的入口处设280摄氏度熔断且发电信号的防火阀。 （9）通风系统的风管均采用不燃材料制作121、。 1）火灾时，火灾报警器动作以后，房间的排烟口（阀）及排烟风机，用作火灾补风的通风机均由消防控制中心集中控制。 2）火灾时，手动或消防控制中心给出信号控制失火防烟分区的排烟口（阀）开启，由排烟口（阀）微动开关输出电信号，联动着火防火分区内排烟风机及用作火灾补风的通风机开启。同时所有防烟楼梯间、合用前室、消防电梯前室加压送风系统开启。 3）各排烟系统除着火防烟分区及相邻防烟分区排烟支管上的排烟口（阀）开启外，其它支管上的排烟口（阀）均关闭，以保证必需的排烟量。 4）当排烟风机入口处烟气温度上升达到280摄氏度时，排烟风机入口处的排烟防火阀自动关闭，排烟风机停止运行。 （10）消声、隔振措施选用122、通风设备时，要选择效率高、噪声低的产品，风管系统进出机房处设置消声器。风机安装时设置减振支座或吊架。 （11）通风、空调系统的防火技术措施下列情况之一的通风、空调系统的风管道应设置70度防火阀。1) 管道穿越防火分区处；2) 穿越通风、空调机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处；3) 垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上；4) 穿越变形缝处的两侧。十一、项目建设组织与管理 本项目建设组织隶属于重庆XXXX实业公司 11.1.项目组织结构荣昌公司总经理公司项目经理会计出纳材设部部长财务部部长库管材料采购规划设计现场管理招商策划工程部部长经营部部长人力资源办公室主任招商部部长前期报建计划123、管理合同管理外勤副经理司机副经理内勤广宣置业顾问预决算1.组织结构2.主要工作人员（1）工作人数：总人数：33人（2）人数构成1）项目领导：3人2）中层管理：6人3）职工：25人（其中工程技术人员8人）3.项目目标管理（1）项目总目标通过推行工程项目管理，以不断优化设计作为甚础，使工程质量、安全、进度、投资得到良好的平衡和控制，最终实现工程项目顺利完工和达标交付使用的目标，并争创优质工程。 （2）保证项目目标实现的基本要素组织与规划 组建优良的项目团队，营造良好的工作环境； 制定合理的岗位职责，确定合理的工作任务分工； 建立科学的工作流程和管理制度； 进行有效的员工培训； 合理的绩效考核制度。124、4.施工管理（1）设计阶段认真按照项目功能要求，会审图纸， 提出优化建议，力求设计文件合理，尽量避免或减少变更。（2）招投标阶段 认真编制，审核招标文件； 充分考察施工单位和项目经理的资质、经验、管理水平、财务状况、信誉等情况； 签定合同时，针对对项情况将可能发生的不利因素在合同中进行约定，以免造成纠纷。（3）施工阶段 按照相关合同和实际进度编制资金使用计划，合理安排资金使用； 施工中以合同为依据，按合同约定进行工程款支付； 实行工程变更审批制，严格控制变更； 严控施工各种签证，不合规的签证不能结算； 编制中供材的使用计划，合理组织采购供应，进行严格收、发管理； 协调好直接分包施工单位和总包单125、位之间关系，安排好交叉作业面和作业时间，避免损失。（4）竣工结算 竣工结算时必须有完整的结算资料，按合同约定时行结算； 审核施工单位提供的竣工结算； 工程结算后付款要留不少于5%的保修金来保证工程维修。5.安全管理（1）安全管理 1）工程项目施工的安全管理。加强现场巡视管理； 对存在问题提出整改意见。 2）加强安全生产教育和落实工程施工期间的预防措施。 3）临时用电必须由电气工程技术人员编制，并作为临时用电施工依据。（2）主要安全措施 1）设置专职安全员，履行保证安全的一切工作。 2）利用多种形式进行安全宣传，树立安全意识。 3）加强施工安全措施。6.制度保障（1）建立班前会制度，对工作进行统126、一安排。（2）建立例会制度，每月召开一次例会，总结当月工作，研究部署下一阶段工作。（3）建立工程质量、进度报告流程。 11.2.项目进度计划 1.工程周期： 从2015年5月开始至2017年12月，工期共32个月。2. 具体实施进度 （1）准备期（2015年5-2016年1月） 1）2015年5-11月：项目可研报告 项目方案设计 项目立项2）2015年12-2016年1月：初步设计、施工图设计及审查 项目报批 （3）工程建设（2016年2月-2017年12月） 1）2016年2-4月：场平 2）2016年5-7月：项目基础施工 3）2016年8月-2017年1月：土建施工 4）2017年2-127、4月：安装工程 5）2017年2-7月：项目商场装修 6）2017年8-10月：附属工程 7）2017年11月：项目竣工验收 8）2017年12月：项目试营业11.3.项目主要工作节点及实施进度 项目主要工作节点分成项目前期工作、实施工作、招商及销售工作、市场装修工作及试营业工作等。2015201620171-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-12前期准备工作一、项目前期1.项目可研2.项目立项3.项目规划设计4.项目报批二、工程建设1.项目场平2.基础设施3.土建施工4.销售5.招商6.安装工程7.附属工程8.装修9.试营业重庆XXXX工程咨询 02128、3-6114XXXX十二、项目招商、营销与经营管理 12.1.项目招商策略12.1.1.农产品、家电市场及仓储招商及营销策略 1.目标客群管理（1）荣昌县现有市场商户（农产品、家电）。（2）荣昌县周边现有市场商户（农产品、家电）。（3）重庆市区市场商户（农产品、家电）。（4）未来有意向市场商户（农产品、家电）。（5）市场商户（农产品、家电）生产企业。2.经营模式以商场、仓储为主。3. 经营楼层以3-4层为主，酒店/办公以设计为13层。4. 起租年限2-3年。5. 免租时间0.5-1年。6. 商户需求及解决对策方向商户需求解决对策形象知名度、影响力、可视性、可达性1. 借行业展会招商。2. 建设129、项目导视牌。3. 开通购物直通车，接送客户。经营能力资源整合能力、项目定位、科学性1. 行业协会驻场。2. 专业展会、经销渠道。3. 专业招商经营团队。引导政策租金水平免租时间服务便利注册、办证、咨询、投资、税务等1. 优惠政策。2. 一站式办公。3. 融资服务。7.项目招商及营销卖点（1） 交通优势：免费购物直通车接送。（2）成本优势：免租1年，第2年减半，标准租金20元/m2。（3）配套优势：展示、办公、仓储物流配套齐全、停车方便。（5）经营优势：商场化经营、专业化管理、集聚性市场。（6）行业优势：国家鼓励的创业创新、生产性服务业市场。8.招商及营销推广战略招商及营销推广战略总体定位为“一130、个中心、两条战线、三大战役”。（1） 一个中心：荣昌周边生产性服务业中心。（2）两条战线：本地与外地相结合。本地推广：重点向现有、有意进入的商户进行招商及营销。外地推广：重点向永川、大足、沪县、隆昌、安岳等周边地区现有商家推广。（3） 三大战役市场启动：概念炒作、储备客户。重点突破：广告、终端与人员行销结合。口碑效应：卖点行销、强化体验。 9.价格策略 （1）招租租金：楼层仓储出租（冷冻）商业、会展出租车位出租租金（元/m2月）150/m2月30/m2月300元/个（2） 售价楼层商业仓储出售（冷冻）售价（元/m2）500015000 10优惠策略（1）租金：交2年租金，免1年租金，使用3年。131、 交1年租金，免0.5年租金，使用1.5年。（2） 销售：一次性付款9.5折。12.1.2.酒店/办公招商及营销策略。1. 目标客群定位（1）快捷酒店。（2）荣昌县工业园区企业及职工。（3）荣昌县生产资料经营商户及潜在入驻商户。（4）荣昌县电子商务经营商户及潜在住户商户。（5）荣昌县物流快递经营商户及潜在入驻商户。（6）投资者。2.起租年限0.5年以上。 3.免租期1-3月。 4.酒店/办公招商及营销卖点（1）增值优势：（2）低价优势：（3）面积优势：（4）配套优势：（5）集聚优势：（6）政策优势：5.价格策略（1）租金价格：类别仓储出租（冷冻）商业、会展出租车位出租备注租金（元/m2月）15132、0/m2月30/m2月300元/个价 （2）售价：类别商业仓储出售（冷冻）备注售价（元/m2）500015000同价6.价格优惠（1）租金：交2年优惠0.5年，可使用2.5年。 交1年优惠3个月，可使用15个月。 交6个月优惠1个月，可使用7个月。 （2）销售：一次性付款9.5折。12.1.3.项目招商营销实施策略项目招商营销共分成四个阶段，即准备期、启动期、重点突破区、口碑持销期。 1.准备期（1） 时间：2016年9月-12月。（2）目标：引发注意、造势。（3）策略：完善准备措施、概念推出、发放VIP卡。2.启动期（1）时间：2017年1-6月。（2）目标：完成60%招商与租赁任务。（3）133、策略：储备客户、开盘优惠、炒作概念及知名度。3.重点突破期（1）时间：2017年7月-12月。（2）目标：完成30%招商与租赁任务。（3）策略：整合行销、集中暴力推广、增加现场体验。4.口碑持续期（1）时间：2018年1-6月。（2）目标：完成剩余房源招商。（3) 策略: 强化体验、入驻示范、特价营销。 12.2.项目运营管理策略经营管理部部长策划科人事行政会计统计维修租赁出纳总经理招商运营科办公室主任财务部部长物管部部长现场管理媒体策划美工商业策划招商保洁保安 12.2.1.项目经营管理组织结构12.2.2.项目经营管理人员 总人数：51人（1） 高层管理：1人（2） 总层管理：4人（3） 134、员工：46人（其中：保安20人，保洁10人）12.2.3.项目经营管理内容（1） 项目经营管理 租赁管理；市场销售管理；租户管理；业态调整管理；扶持计划；竞争对手状况。（2） 项目物业管理工程改造计划；设施设备巡检；监控；消防管理；装修管理；店招管理；停车场管理；物业管理费用管理；安保管理；保洁管理。（3） 卖场管理市场巡视；装修巡视；空置商铺管理；策划活动管理；促销活动管理；广告管理；商场形象管理；商户管理；客户管理；经营分析；合同管理；其他。 12.2.4.项目不同经营阶段营运管理策略（1）项目开发期营运管理重点进行准确市场定位；有效的招商组织；健全完善的企业经营管理模式；建立统一、完善的135、经营管理规范。（2） 项目开业培育期营运管理重点关注业态与布局的科学性；关注租户结构、租约及租金合理性；关注招商、出租率及经营状况；关注租金收入、收入增长点；关注宣传促销方案的正确性、结果准确性、有效性；关注客流量、会员体系统建设、客户满意度与忠诚度。关注产品质量，软、硬件环境。（3）项目提升期营运管理重点多种功能与业态组合互补，强调一站式超值服务；做好租务管理，包括租期、租金等；规范的质量管理体系；提供多样主题、多种方式的专业市场整体促销活动；租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰；强调信息、数据服务与积累；严格市场管理，创建良好的市场形象。十三、项目投资估算 13.1.项目总投资及构成1.项136、目总投资额为74896.82万元。项目投资构成如下：序号项目金额1土地费用 3,754.35 2工程建设费用 28,118.67 3附属工程 3,281.02 4设施设备费用 24,674.26 5工程建设其它费用 10,055.28 6预备费用 3,494.18 7建设期银行利息 1,519.05 合 计 74,896.82 13.2.项目资金来源项目资金来源主要包括业主自筹和银行贷款两方面：1.业主自筹资金共计36896.82万元，占总投资49.26%；2.商请银行贷款：共计38000万元，占总投资50.74%。13.3.项目资金使用计划1.项目总投资估算 共计74896.82万元。 2.137、项目资金使用用途 项目资金需求量最大的是工程建设费用，占37.54%，其次是设施设备费用，占32.94%。序号项目占比%1土地费用5.01 2工程建设费用37.54 3附属工程4.38 4设施设备费用32.94 5工程建设其它费用13.43 6预备费用4.67 7建设期银行利息2.03 合 计 100.00 十四、项目财务评价 14.1.项目财务分析依据 1.原国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。 2.现行国家重庆市有关税、费征收政策。 3.其它有关资料。 14.2.原则 1.财务分析本着稳妥保守的原则，以确保项目经济效益计算的可靠性。 2.遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量138、分析为主、定性分析为辅的原则。 3.遵循效益与成本费用计算口径一致。 14.3.基础数据选取 1.项目计算期：项目计算期10年； 2.基准收益率：10%（银行测算项目依据）； 3.利率：基准年利率为6.15%，实际利率上浮30%，即年利息为7.995%； 4.税率：营业税及附加按照5.6%，房地产销售税率综合为12%，房地产租赁综合税率为12%，所得税按25%计算（西部大开发优惠政策）。 14.4.项目收入测算：项目10年经营收入为230511.89万元。收入主要来自物业销售及租赁。项目合计数面积（万m2）单价（元/m2）金额（万）商业销售7.1987655,000.0017,996.91仓储139、出售（冷冻）14.592461500065,666.07商业出租7.1987653608,033.82仓储出租（冷冻）14.592461800129,230.83会展出租0.712733601,816.61车位出租2823600593.89物管费23.35487,173.77合计230,511.89 14.5.项目成本费用核算本项目2016-2025年10年期间成本费用总额为73976.48万元。成本主要构成：项目金额（万）一、经营成本合计 65,860.28 1.1开发成本 25,584.89 1.2材料及动力消耗 1,510.81 1.3工资及福利 1,800.00 1.4房屋及设施维修费140、 665.71 1.5折旧 18,458.46 1.6房产税 16,760.41 1.7营销及招商 1,080.00 二、期间费用合计 8,116.20 2.1管理费用 1,020.00 2.2经营费用 1,020.00 2.3财务费用 6,076.20 成本费用合计 73,976.48 14.6.项目利润测算项目10年净利润总额为108319.09万元：序号项目合计数一经营收入 230,511.89 二营业税金及附加 18,263.10 三经营成本 65,860.28 四经营利润 146,388.51 五管理费用 1,020.00 六经营费用 1,020.00 七财务费用 6,076.20 141、八营业利润 138,272.31 九补贴收入 6,153.14 十利润总额 144,425.45 十一所得税 36,106.36 十二净利润 108,319.09 十五、社会效益评价 15.1.对当地社会正面影响（社会效益） 1.有利保证生产企业原材料供给，保证原材料质量安全，提高企业生产水平，成为放心市场；2. 活跃了城乡经济，繁荣了城乡市场； 3.有利于促进当地经济结构调整； 4.改善了生产资料市场交易环境，有效带动相关产业发展； 5.为大众创业万众创新提供平台。 15.2.当地社会负面影响（问题与困难） 1.施工中会对环境造成扬尘、噪声污染，应严格控制； 2.市场经营等产生大量生产、生活142、垃圾、废水，会对大气、水体造成污染。 15.3.社会适应性分析 1.荣昌县农产品交易市场 项目建设，将大大降低荣昌农产品交易市场的物流成本，为生产企业、中间商、消费者提供更佳交易环境，从而提高市场竞争能力，从项目运营中获得收益。 2.荣昌县家电交易市场 项目建设，将填补荣昌县无家电交易市场的空白。3.当地居民和商人 本项目建设的受益者，项目营业后，周边土地将升值，能增加效益和谋生就业机会，生活和工作条件得到一定改善。 4.项目设计、施工、监理等单位 项目建设的受益者，通过参与项目建设，获得合理利润，积累经验与财富。 5.当地政府 项目建设宏观受益者，可以带动本地物流、贸易、房产、餐饮、住宿、市143、场等产业发展，加快城市建设、有利于增强荣昌县竞争力、辐射力，创造税收来源。 6.其它商品市场 本项目建设，实现差异化定位，形成互补关系，既有竞争，更有合作。 由此可知，本项目与当地社会总体上能相互适应、协调发展，能得到当地利益关系者的支持，社会风险较小。 因此本项目与社会互适性较好，将推动荣昌县社会经济的发展。十六、结论与建议 16.1.项目可研主要结论 项目建设符合国家、重庆市相关政策。项目建设为板桥工业园区提供仓储和生产资料市场服务，是贯彻执行国家内贸流通健康发展的需要，是荣昌县稳增长、调结构、促改革、防风险的需要，是荣昌县改善企业生产经营环境、降低要素成本的需要，是增强荣昌县辐射力，推动144、区域生产力中心建设的需要，也是重庆XXXX实业有限公司自身发展的需要。荣昌县缺乏冷链物流设施及家电交易专业市场。项目建设冷链物流设施及农产品、家电交易专业市场的条件基本成熟。项目建设具有一定的市场前景。项目规划用地面积200亩，净用地面积123371（185亩），总建筑面积233521，容积率1.72，建筑密度58.90%，绿地率12.46%。规划定位为冷链物流设施。共分为两个区，仓储区建筑面积153051.90，其中会展7127.30，冷链物流仓储71032.20，粗加工仓库18473.20，冻库56419.30；商业区建筑面积80469.10，其中酒店及办公26027.40，农产品、家电市145、场45960.25（地上33097.8，地下12862.45），地下车库及附属用房8481.43。项目建设冷链物流设施及农产品、家电交易市场。项目2017年全面建成后，年营业额5亿元，吸纳就业人口0.2万人。项目建设满足专业技术、节能、环保、劳动安全、消防等要求。项目于2016年1月开工建设，2017年12月开业，建设期为24个月。 项目总投资7.49亿元，由重庆XXXX实业公司通过自筹资金和银行贷款等方式解决，其中重庆XXXX实业公司自筹3.69亿元（占49.26%），商请银行贷款3.80亿元（占50.74%）。项目通过租售结合方式取得投资收益，十年总收入为23.05亿元，经营成本为7.40146、亿元，项目净利润为10.83亿元。项目静态投资回收期为3.22年，动态回收期3.84年，内部收益率36.24%。 项目建设具有可一定的经济效益和社会效益，技术方案可行，项目建设基本可行。 16.2.建议1.项目建设是可行的，建议加快实施进度。2.由于项目是“保供、稳价、安民”的重要社会民生项目，投资回收期较长，建议荣昌县政府给于一定政策优惠，一是分类确定土地价格；二是城市配套费给予一定减免或返还；三是允许重庆XXXX实业公司出售部分资产，以回收成本，形成良好的现金流。 重庆工商大学重庆XXXX营销策划公司重庆XXXX工程公司2015年7月附件一：项目规划图 1.项目功能区规划图项目总平面布局：147、2.项目总平面图3.项目经济技术指标指标名称单位数值备注1净用地面积m2123371185亩2总建筑面积m223351.20其中地上m2212177.20地下m2213443容积率1.724绿地率%12.465建筑密度%58.906停车位个1008其中地下个282地上个726附件二、项目财务指标1.项目投资明细表序号工程或费用名称单位工程量综合单价（元）估算价值（万元）合计（万元）建筑工程设备及安装其它费用一土地费用3,754.353,754.351仓储用地元/亩1501230001,845.00征地面积2商业用地元/亩503600001,800.00征地面积3税费%3,645.0 3%109148、.35二工程建设费用25,553.642,565.0328,118.671平基土石方元/M3108,998.2825272.50 2主体工程-商业区元/M259,125.2011006503.77 3主体工程-仓储区元/M2153,051.9090013774.67 4主体工程-地下用房元/M221,343.9013002774.71 5会展、商场部分装饰工程元/M253,087.553501858.06 含地下12862.456酒店办公装饰工程元/M226,027.403078.08 7仓库装饰工程元/M2145,924.6020291.85 8给排水工程元/M2233,521.002046149、7.04 9电气工程室内部分233,521.0020467.04 467.04 室外部分12000000200.00 200.00 10消防工程商业部分59,125.2060354.75 354.75 仓库部分153,051.9030459.16 459.16 11结构化布线元/M2233,521.0020467.04 12防雷及安全防范工程元/套11500000150.00 三附属工程3,281.023,281.021管网工程元/米4,000.0020008002生化池元/M31,000.0020002003变压设施元/个118000001804弱电工程元23352120467.0425绿化150、工程元/M215,369.00300461.07 6道路工程元/M256,645.402001132.9087照明建设元/盏200200040四设施设备费用24,674.2624,674.261中央空调设施元/M253087.552001,061.752冷链冻库元/套127451150019,117.653新风系统风管元/M18473.28001,477.864发电机元/台415000060.005物业管理系统元/套120000020.006停车收费系统元/套1500005.007地下停车场设施元/套03000000.008地下消防设施元/套020000000.009电梯万元/台7418000151、01,332.0010变电所万元/套12000000200.0011物流设备万元/套720000001,400.00五工程建设其它费用10,055.2810,055.281建设管理费 %28,118.670.015421.78 2规划规费%28,118.670.001850.61 3城市建设配套费元/M2212,177.102906153.14 4招投标管理费%28,118.670.000822.49 5招投标代理费%28,118.670.00384.36 6工程质量检测费%28,118.670.00256.24 7工程监理费 %28,118.670.012337.42 8设计费及图纸审查费元152、/M228,118.670.025702.97 9勘查费%28,118.670.005140.59 10环评费元/套120000020.00 11可研报告元/套150000050.00 12人防费元/M2212,177.1035742.62 13工程咨询费元/M2212,177.1010212.18 14营销招商费元/M2212,177.10501060.89 六直接成本合计69,883.59七预备费%69,883.595.00%3,494.183,494.18小计73,377.77八建设期贷款利息%38,000.001,519.051,519.05总投资额74,896.822.项目投资构成（153、单位：万元）项目资金投入序号项目金额1土地费用 3,754.35 2工程建设费用 28,118.67 3附属工程 3,281.02 4设施设备费用 24,674.26 5工程建设其它费用 10,055.28 6预备费用 3,494.18 7建设期银行利息 1,519.05 合 计 74,896.82 3.项目资金来源（单位：万元）合计自筹资金银行贷款74,896.8236,896.8238,000.00100.00%49.26%50.74%4.项目收入（单位：万元）项目合计数分年度测算面积（万m2、万吨）单价（元/m2、元/吨 ）金额2016年2017年2018年2019年2020年租售率金额154、租售率金额租售率金额租售率金额租售率金额商业销售7.1987655,000.0017,996.910.0020%7,198.7715%5,399.0715%5,399.07-仓储出售（冷冻）14.592461500065,666.070%0.0020%43,777.3810%21,888.69-商业出租7.1987653608,033.8230%777.4730%777.4720%518.3130%777.47仓储出租（冷冻）14.592461800129,230.8330%7,879.9340%10,506.5750%13,133.2160%15,759.86会展出租0.712733601,155、816.6130%76.9760%153.9570%179.6180%205.27车位出租2823600593.8920%20.3040%40.6150%50.7660%60.91物管费23.35487,173.7720%224.1850%560.4560%672.5470%784.63合计230,511.89-59,955.0039,326.8119,953.5117,588.13项目分年度测算2021年2022年2023年2024年2025年租售率金额租售率金额租售率金额租售率金额租售率金额商业销售-0%-仓储出售（冷冻）-0%-0%-商业出租40%1,036.6240%1,036.624156、0%1,036.6240%1,036.6240%1,036.62仓储出租（冷冻）60%15,759.8660%16,547.8560%16,547.8560%16,547.8560%16,547.85会展出租90%230.9290%242.4790%242.4790%242.4790%242.47车位出租70%71.0680%81.2280%81.2290%91.3795%96.44物管费80%896.7290%1,008.8190%1,008.8190%1,008.8190%1,008.81合计17,995.1918,916.9718,916.9718,927.1218,932.205.项目157、经营成本（单位：万元）项目合计年金额2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年一、经营成本合计65,860.28-16,628.3612,165.137,894.194,757.854,797.324,903.704,903.704,905.024,905.021.1开发成本25,584.89-13,978.138,143.493,463.27-1.2材料及动力消耗1,510.81-119.9178.65199.54175.88179.95189.17189.17189.27189.271.3工资及福利1,800.00200.00200158、.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.001.4房屋及设施维修费665.7173.9773.9773.9773.9773.9773.9773.9773.9773.971.5折旧18,458.461,085.792,171.582,171.582,171.582,171.582,171.582,171.582,171.582,171.581.6房产税16,760.41-1,050.561,377.431,665.832,016.422,051.822,148.982,148.982,150.202,150.201.7营销及招商1,080.00120159、.00120.00120120120120120120120.00二、期间费用合计8,116.20-2,550.482,062.861,455.24847.62240.00240.00240.00240.00240.002.1管理费用1,020.0060.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.002.2经营费用1,020.0060.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.002.3财务费用6,076.202,430.481,822.861,215.24607.62-成本费用合计73160、,976.48-19,178.8414,227.999,349.435,605.475,037.325,143.705,143.705,145.025,145.026.项目项目损益表（单位：万元）序号项目合计数2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年一经营收入230,511.89-59,955.0039,326.8119,953.5117,588.1317,995.1918,916.9718,916.9718,927.1218,932.20二营业税金及附加18,263.10-6,619.953,948.721,462.94984.94161、1,007.731,059.351,059.351,059.921,060.20三经营成本65,860.28-16,628.3612,165.137,894.194,757.854,797.324,903.704,903.704,905.024,905.02四经营利润146,388.51-36,706.6923,212.9710,596.3811,845.3412,190.1412,953.9212,953.9212,962.1812,966.97五管理费用1,020.00-60.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00六经营费用1,162、020.00-60.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00七财务费用6,076.202,430.481,822.861,215.24607.62-八营业利润138,272.31-34,156.2121,150.119,141.1410,997.7211,950.1412,713.9212,713.9212,722.1812,726.97九补贴收入6,153.141,845.944,307.20-1 其中：建设配套费返还6,153.141,845.944,307.20十利润总额144,425.451,845.9438,463.4021163、,150.119,141.1410,997.7211,950.1412,713.9212,713.9212,722.1812,726.97十一所得税36,106.36461.499,615.855,287.532,285.292,749.432,987.533,178.483,178.483,180.553,181.74十二净利润108,319.091,384.4628,847.5515,862.586,855.868,248.298,962.609,535.449,535.449,541.649,545.237.项目资金来源与应用表（单位：万元）序号项目合计年2016年2017年2018年2164、019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年1资金来源311,561.8431,804.67109,200.2839,326.8119,953.5117,588.1317,995.1918,916.9718,916.9718,927.1218,932.201.1销售收入230,511.89-59,955.0039,326.8119,953.5117,588.1317,995.1918,916.9718,916.9718,927.1218,932.201.2自有资金36,896.8210,958.7325,938.09-1.3补贴收入6,153.141,845.944,3165、07.20-1.4长期借款38,000.0019,000.0019,000.00-2资金应用234,096.2230,420.2172,888.8120,749.1615,062.7922,147.6221,840.3614,589.3114,589.3114,593.267,215.382.1投资74,896.8229,958.7344,938.09-2.2管理费用1,020.00-60.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.002.3销售费用1,020.00-60.00120.00120.00120.00120.00120.0012166、0.00120.00120.002.4经营成本21,816.93-1,564.441,850.052,259.332,586.272,625.742,732.122,732.122,733.442,733.442.5经营税金及附加18,263.10-6,619.953,948.721,462.94984.941,007.731,059.351,059.351,059.921,060.202.6所得税36,106.36461.499,615.855,287.532,285.292,749.432,987.533,178.483,178.483,180.553,181.742.7应付利润-2.8自167、有资金返还36,896.827,379.367,379.367,379.367379.367379.363052.9借款本金偿还38,000.00-7,600.007,600.007,600.007,600.007,600.00-2.10借款利息支付6,076.20-2,430.481,822.861,215.24607.62-3资金余额77,465.621,384.4636,311.4718,577.654,890.71-4,559.49-3,845.184,327.664,327.664,333.8611,716.814累计资金余额77,465.621,384.4637,695.9356,168、273.5861,164.2956,604.8152,759.6357,087.2961,414.9565,748.8177,465.628.项目现金流量表序号项目合计年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年1现金流入合计236665.031845.9464262.1939326.8119953.5117588.1317995.1918916.9718916.9718927.1218932.201.1销售收入230511.890.0059955.0039326.8119953.5117588.1317995.1918916.9718169、916.9718927.1218932.201.2补贴收入6153.141845.944307.200.000.000.000.000.000.000.000.002现金流出合计0.002.1投资0.002.2管理费用159199.4130420.2165288.8113149.167462.797168.266861.007209.957209.957213.907215.382.3销售费用74896.8229958.7344938.090.000.000.002.4经营成本1020.000.0060.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.001170、20.002.5财务费用1020.000.0060.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.00120.002.6营业税金及附加21816.930.001564.441850.052259.332586.272625.742732.122732.122733.442733.442.7所得税6076.200.002430.481822.861215.24607.620.000.000.000.000.002.8流动资金投入18263.100.006619.953948.721462.94984.941007.731059.351059.351059.9171、21060.203净现金流量(1-2)36106.36461.499615.855287.532285.292749.432987.533178.483178.483180.553181.744累计净现金流量0.005净现金流量净现值(折现率10%)77465.62-28574.27-1026.6226177.6512490.7110419.8811134.1911707.0211707.0211713.2211716.816累计净现金流量净现值(折现率10%)77465.62-28574.27-29600.89-3423.249067.4819487.3530621.5442328.5654035.5965748.8177465.62