1、1西安XXXX有限公司养老院项目项目建议书编制单位：西安文海工程咨询有限公司二0一三年八月23第一章总论引言人口老龄化顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。我国老年社区的现状与发展我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在2、我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。本文就老年公寓的需求与发展谈谈3、个人看法。一、老年公寓需求的不断增长。1、中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10以上（60岁以上人口）或7（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28，即每4个人中就有一位4老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人4、口的7.3），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。2、观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄5、科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2。有47的老人希望与子女共同生活，52.4的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8认为这种方式很理想，而有35.2的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6仍愿与子女分开住，有15.4的则希望与子女同住（城市规划2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，6、身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4，其中独居老人为13，偶居的占49.4（老看住房专题会议论文集2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加7、迫切。4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调5查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起（城市规划2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。5、随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3的比例为宜（发达国家一般为45）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（中外房地产导报2001年18、8期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。二、中国老年公寓的特点老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，9、因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。1、地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。2、老年公寓的模式。国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体10、力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智6力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。3、设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特11、点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。4、规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据12、各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。5、老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。三、老年公寓（老年社区）的现状与问题老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了13、不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，7是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的14、养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。1、老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。2、老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划15、，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3、老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达20003000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3希望每月所需费用不超过1000元（中外房地产导报2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为8616、0元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400500元（老年住房专题会议论文集2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收8入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。4、一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。5、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。一、我国老年人情况分析和养老床位：据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.4417、亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，4918、%的家庭要赡养2-3位老人；全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。二、西安市老年人口情况和老年公寓情况：西安市场现在60岁以上的老年人口378万人，占全市总人口的142，西安市托老的需求，市场很大。目前西安市有证的老年公寓有4家（其中已包括丹阳市、扬中市、扬州市），床位不足四千张，占市区老龄人口的1%，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。9三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老19、老年公寓、福利院等4种形式。家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自20、理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。四、高标准的老年公寓都包括什么：高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务21、也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的老年人建筑设计规范高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。10五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租22、算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。六、投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据老年住宅设计规范，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住70023、老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。七、老年公寓的宣传：做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在西安市三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。八、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公24、寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。也体现出了这方面的意思。九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，有好多企业也在追加投资此事业，现在西安市的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。11十、综合考虑：我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到25、我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。十一、提高老年公寓效益的对策思路：理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建26、设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。12第二章、项目概况项目名称：老年公寓建设单位：西安XXXX有限公司项目建设地点：西安市户县上党镇东贪村一、企业简介名称：西安XXXX有限公司住所：西安市户县上党镇东27、贪村法定代表人：注册资本：1000万元人民币企业类型：有限公司二、项目申请报告编制的依据公司受西安XXXX有限公司的委托，编制该公司开发的老年公寓项目研究报告，报告编制的依据是国家公布的有关法律、法令、法规、政策和西安市有关政策、定额标准以及有关文件规定。报告的基础数据和资料来自西安市、户县有关部门和建设单位提供或认可的资料、文件、函件及我公司调查得到的资料和信息。具体内容为：1、国家发展计划委员会办公厅计办投资(2002)15号投资项目可行性研究指南2、国家计委等计投资(1993)530号关于印发建设项目经济评方法与参数的通知及建设项目经济评价方法与参数(第二版)3、建设部于2000年9月颁28、布房地产开发项目经济评价方法4、西安统计年鉴(2007)5、西安XXXX有限公司提供的资料有：13a、西安XXXX有限公司企业法人营业执照b、西安XXXX有限公司前期规划设计总平面图d、项目的其它相关资料三、项目申请报告编制的主要内容根据委托方的要求，力求切合实际，本着“经济合理，技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术、功能、经济等方面进行分析，确定合理的建设规模，估算项目投资，并进行必要的效益分析和风险分析。1、投资环境及市场分析2、项目提出的背景、投资的必要性和意义3、项目选址及其依据4、项目建设规模及建设内容5、项目配套设施6、项目29、施工进度计划7、投资估算和资金筹措8、项目经济效益分析及评价9、项目风险分析四、项目申请过程公司受西安XXXX有限公司委托承接本项目后，组织有关人员到现场及相关地点进行认真的踏勘和调查，在搜集了地质、地貌、交通、供电、供水、排污等14资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、规划方案的科学性、项目实施的经济性等方面进行了充分的论证，在此基础上形成了项目申请报告。五、主要结论1、西安XXXX有限公司注册资金达1000万元，公司法定代表人xxx。2、项目的实施将进一步完善户县上党镇东贪村基础设施功能，为户县上党镇经济发展提供新动力，为吸引外资提供新磁场，为积聚人才提供新平台，对合理利用城市建设用地30、提高土地利用率，改善社区环境，优化城市布局、美化市容市貌都具有积极的意义。3、本项目选址位于西安市户县上党镇东贪村，项目位于木马路。总规划占地9万平方米，规划总建筑面积4570平方米。本项目所在地区城市基础及公共配套设施齐全，自然环境优美，交通便捷，项目市场前景和预期价格较为有利。4、项目概算总资金130984万元，其中土地费用300万元、建筑安装工程费用590万元、前期费用10944万元、财政及事业性收费59。3万元、配套工程费、1311万元基本设施费用120万元。项目现有资金为注册资本金1000万元,占总投资额万元的76%。5、本项目预计销售总收入为2579800元，。可实现利润112831、200元，投资利润率为8。4%。综上所述，西安XXXX有限公司实施本项目可以实现丰富的经济效益和优良的社会效益，并能保证项目效果的持续发挥。同时西安XXXX有限公司具有较强15的技术力量和经济实力，确保本项目的顺利实施。六、项目提出的背景、投资的必要性和意义1、项目提出的背景2、项目实施的必要性和意义七、市场分析1、老年公寓养老市场总体分析随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿;再过10年，将达到1.63亿;再过20年，将达到2.3亿;再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也32、很快，已占老人家庭的26%，一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987年的近4%上升到11%，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。市场景气，潜力巨大。十一五期间西安人口老龄化压力将显现西安十一五”人口和计划生育事业发展规划日前出台。规划指出，“十五”期间，西安市低生育水平继续保持稳定下降，5年期间全市累计出生人口为35.5万人，目前全市人口总规模达289。78万。而“十一五”期间全市65岁及以上的人口数占总人口比例将超过14。2%，人口老龄化压力开始显现，并将随着老龄化的发展而不断加重。来自西安市老龄委的数据：2011年西安老年人已突破32万。随着老龄化社会的来临，33、老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题。目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老16人需要，仅有14.8%的老人得到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6%的老人得到服务；应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。17以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人34、口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。(3)、支付能力保障随着经济持续发展，西安市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。2011年最新统计结果显示，上半年西安市城市居民人均可支配收入达12369元，比去年同期增长12.3%。调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。1-5月西安市居民人均工薪收入平均21109元，比去年同期增长14。7%，高于35、可支配收入增长速度2。4个百分点。而另一方面，西安市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首。18西安市提高退休人员养老金待遇的统一部署，西安市分别退休人员的基本养老金，并计划明年进一步上调。在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次西安市基本养老金调整为每年连续调整。据悉，每次调整后，西安市退休职工每月的养老金至少将上调100300余元不等，平均每月增加175元，上调幅度为30左右。市场结论通过以上分析，我们可以看出，西安对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，在西安市36、现有的32万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“碧云”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。因此，开发建设和经营养老服务社区是“碧云”未来发展的重头19戏，“碧云”公司有一定的老年市场的服务经验，有一批忠实的潜在老年顾客群，并有该市场经营管理的专业人才，较为充足的资金支持，“碧云”肯定会在老年产业上创造奇迹。4、主要竞争情况分析（1）、养老服务市场的竞争分析经过详细的市场调查，我们发现目前的西安市场尚无专门的养老服务社区，也就是说，对于即将开发的“碧云养老服务社区”而言，西安市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者。可以说，“碧云”的这一项目将要37、开垦的几乎是一片处女地，这对于“碧云”公司的进入无疑将是一个极其有利的局面。但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。西安以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如南京、常州、苏州老年公寓、老年休养院、养老生态村、养老托老、等，以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足西安“养老市场”的需求，这预示着“碧云”的进入将面临巨大的市场空间。社区养老的优势：1.及时解决老年人生活中遇到的各种实际问题；2.减轻子女的心理压力和劳动负担；3.维护老人与子女双方的自尊心，增强双方的安全感38、；5.缓解社会养老的压力，减轻政府的负担；5.开辟就业途径，为社会提供就业空间；当然，面对如此大的商机，不可能只有“碧云”独具慧眼，各方发现机遇的投资者也都蠢蠢欲动：也许是看到了西安市民对老年公寓环境的偏爱，“随着老龄化的加快，养老方式将更加多元化。以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业的一种趋势。老年产业也是朝阳产业，未来几年时间内，可能会有上亿民间资金进入养老业。据了解，在10年前，西安全市不过二家社会养老福利机构，基本上都只对城市孤老等特殊群体开放。近年来，各种民办的养老福利机构正不断涌现，服务对象也开始多元化，西安现有老年人口32万人，但各类养老机构39、总床位数仅为4仟张，不到老年人口的1，兴办养老机构是必然趋势。20面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金。采取民办公助的形式，由民间资金对原有的养老福利院进行升级。民营企业家投资，建设新的效大规模建筑面积的老年公寓，可以同时为几百个老人提供服务；社区的养老服务机构也不断出现。可以预见，在西安市社会经济持续快速增长的背景之下，政府对社会保障机制发展而一定会重视及一系列配套举措的实施，加上城市化带动，今后一段时期该市场将获得快速发展。也为推动包括本项目在内的市场发展带来了机遇。八、项目选址及建设条件1、项目场址2、场址建设条件项目单位数值历年平均气压hPa1014历年平均气温15.2极端40、最高气温37.6极端最低气温-12历年平均相对湿度%78历年平均降水量mm1230.9历年一日最大降水量mm170.9年平均风速m/s2.8风向年主导风向为E风，其次为SE和NE风211954年-2005年西安市五十年气象累年资料类别项目极值单位出现日期气温夏季平均气温26.5冬季平均气温3.8夏季绝对最高气温40.9冬季绝对最低气温-12.055年1月16日，69年2月5日和6日湿度最热月平均相对湿度82%7月最冷月平均相对湿度71%1月雨年平均降雨量1072.8mm月最大降雨量618.1mm69年7月日最大降雨量265.5mm72年年7月2日22时35分3日21时一小时最大降雨量68.5m41、m80年8月29日17时40分18时40分风极大风速32m/秒89年8月13日风荷载33.9千克力全年主导风向及频率东风频率9次冬季主导风向及频率东南偏南风频率9次夏季主导风向及频率东南偏东风频率9次雪最大积雪深度34cm84年1月19日22冰雹年冰雹最多日数2天1958年雷暴年雷暴最多日数48天1964年2、工程地质条件1)地质概况项目拟建场属于平原地貌，地基土主要以粉质粘土为主，根据区域地质资料，场地内无全新世活动断裂发育，属稳定场地。2)土地性质综述本项目地形整体条件较完备，已满足了上水道、下水道、路通、电通、通讯通、煤气通，是较理想的建筑用地。3)环境污染状况该案地空气、水质、土地没有42、污染。4)地块周围交通条件镇内公路作为城市的骨干交通线，没有大量的车流会带来噪音污染，通往市区的交通主要是公交通直达市区。综上所述，该地块是较理想的住宅建筑用地。该地块在污染、噪声、交通上处于优势，但在景观上现处于劣势，如果加强对这方面的投入，在此地盘上可能建高品位公寓楼。九、项目建设规模及建设内容1、建设规模总用地：90000平方米建筑面积:4570平方米。232、规划控制性指标容积率：0。051建筑密度：3%绿地比例：94。9%3、建设内容住宅面积：3000平方米公建面积:1570平方米4、主要经济指标项目总投资额为130984万元，详见附表一。总成本估算附表一单位：万元序号名称标准费用小43、计一土地费3001土地出让费300三前期费用109441规划设计费1万元/公顷102管网设计费6.5元/平方米583地质钻探费2.5元/平方米124测绘费3500元/公顷525设计费15元/平方米686编标费0.35%(造价)2077招标费0.14%(造价)0838质监费1.7(造价)1249监理费26(造价)153410场地准备10元/平方米911其它四财政事业性收费5931城市建设配套费105元/平方米482白蚁防治费2.3元/平方米113规划管理费4.5元/平方米214档案管理费6元/平方米285审图费1.5元/平方米076房管及有关物价收费10元/平方米46五建安工程费用5901住宅、44、公建用房1300元/平方米590六配套工程费13111道路工程费25元/平方米122绿化工程费30元/平方米2703给水工程费30元/平方米144排水工程费10元/平方米465供电工程费150元/平方米696公共照明工程15元/平方米697小区环卫及综合信息10元/平方米46七基本设施配备。1201床、床头柜和一人一格的衣橱800元*300242床上用品700元*300213室内每人一个圈椅200元*30064电视每房间一个1000元*20020255活动室设施家庭影院一套36麻将桌20个，健身器材20件107餐饮设施、消毒柜，冰箱一台政府或赞助单位的捐赠18洗衣设备30109洗澡设备810办45、公设施811面包车一部20八合计130984项目经济分析项目计划建设期14个月1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率80%。床位费四人间3501230080%=1008000元。2、服务费2001230080%=590000元3、餐费260123080%=748800元4、其他、100123080%=288000元以上收入计2634800元2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做3万元的资产折旧，25000元意外损耗，保守收入2579800元。3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付150万元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。二、养老机构年度46、运营投入261、员工工资。院长（兼会计）1人计400012=48000元副院长兼采购1人计200012=24000元护理员10人计12001215=144000元厨师2人计1200122=26400元以上共计14人计242400元。2、伙食费成本30030012=1080000元。3、水电费400300=120000元5、办公费用60012=7200元6、设备耗材、维护等2000元以上投入合计1451600元。利润总额为2579800元-1451600元=1128200元，全部投资利润率为8。4%。十、项目配套设施1、基础设施条件1、供电区域内供电由城市供电网络供应，该项目可从此接入。小区内有47、电力、照明、防雷接地、火灾自动报警及联动控制等。2、供水1)水源：分别从周边城市道路上的市政给水管网引入两根DN250管入基地，在基地内构成环状给水管网。2)系统：多层及商业采用市政给水管直接供水，高层住宅采用变频供水。最高日用水量：1635m3/d，最大时用水量：110m3/h。3、排水1)最高日污水排放量：1540m3/d。272)室内污废水合流，设专用透气系统。3)室外雨、污分流，雨水采用有组织收集排水。4)污水经过管网收集后排入市政污水管网，雨水经过管网收集后排入市政雨水管网。4、通讯考虑采用可视电话系统并与宽带接入方式的互联网终端结合设计，真正实现远程多媒体信息交换的功能。拟在本小区48、内计算机局域网络系统，在本小区管理中心建立计算机智能平台，为小区用户提供各类信息和服务。本局域网通过光缆与市广域相连通internet网。5、有线电视系统有线电视系统采用邻频传输技术，利用分配分支传输系统，要求终端用户电平为7358db。小区住宅每户设二个终端插座。6、燃气供气由于西安市天然气管道已铺设到位，本项目可通过主管接入。本工程为居民小区，煤气主要供居民生活使用，由市政管网提供0.5Mpa的低压煤气。2、生活方便状况1、交通状况：区域位于西安市交通公交线路较发达。2、商店购物项目周边有超市、小商品市场及本项目的配套商业用房。3、文化娱乐项目周边有休闲、文化娱乐场所。4、银行、邮局中国银49、行、中国工商银行、中国农业银行、交通银行在地域周边都有网点。邮政信箱由邮局设置。5、学校、医院项目周边有医院、小学、中学，均有公交车直达。十一、人民防空与抗震1、人民防空28根据国家规定，该项目应建人防地下室，但人防地下室对土质的要求和周边地形的要求较高，建议该项目按有关规定交纳异地建设费，由西安市根据本部区及周边小区需求，统一规划异地建设。2、抗震高层住宅楼，建筑结构安全等级为二级，建筑物重要性为乙类，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组，拟建场地为类建筑场地，设计特征周期值为0.35s。多层部分为框架结构7度抗震设防；商场为框架结构，抗震等级为三级。由50、于目前地质报告尚未出来，建议该项目委托专业机构进行场地评价，指导结构设计。十二、环境保护与节能1、环境保护1、编制依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国大气污染防治法实施细则中华人民共和国水污染防治法实施细则中华人民共和国环境噪声污染防治法建设项目环境保护管理条理中华人民共和国国务院令第253号1998.11.29关于印发（关于加强建设项目环境保护管理的若干规定）的通知（江苏省环委会苏环委981998.1.4）关于印发（江苏省排污口设置及规范化整治管理办法）的通知江29苏省环保局（苏环控1997122号）江苏省排放污染物总量控制管理暂行规定江苏省政府1993年38号令环境影响评价技术导则（51、HJ/T2.22.3）环境影响评价技术导则（声环境）（HJ/T2.4-1996）2、本项目为住居建筑项目，建设过程中会对环境产生一定的污染，主要是噪音、粉尘和建筑垃圾，本项目在施工中将通过控制作业时间、对产生噪声较大的机械设备加装必要的隔音装置、对粉尘采用喷水降尘、对建筑垃圾集中排放至指定地点等措施以最大限度减轻上述危害。项目建成后的污染源主要是生活污水和生活废弃物，项目建设时将采用新型组合化粪池、隔油池、毛发聚集井等小型污水处理构筑物对生活污水进行预处理后，经污水管网排放；生活废弃物实行袋装化，集中堆放，由物业管理人员统一运送到城市垃圾处理场进行处理。住宅厨房烟道设计应采用防火型集排式烟管道52、新标准。按照住宅防火型烟气集中排放系统要求，在设计中提高排烟管道壁强度，对构造措施、安装方法进行调整。同时增加了烟气倒流回阀和防火隔离门的要求，作为执行消防、通风系统有关标准强制性条文而设计的关键部件，可以有效地防止串味、串火，是烟气集中排放不可缺少的核心配件。综上所述，通过采取上述措施，并注意运用绿化手段来改善工作环境，本项目可以满足环保法规的有关要求。项目建成后通过采取上述措施，本项目基本可以满足环保法规的有关要求。302、节能“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活已显得越来越重要。新建住宅要贯彻节约用地、节约能源的方针。本项目将严格执行民用建筑节能管理规定、夏热冬冷地区居53、住建筑节能设计标准JG134-2001、民用建筑热工设计规范GB50176-93等国家相关规范，从以下几个方面采取约措施：1、墙体围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。控制建筑体形系数小于1.32，保温砂浆进行外墙粉，适当增加外墙保温隔热效能，提高热阻,采用先进的保温装饰一体化产品,按节能75%的要求对墙体进行保温。2、门窗适当控制窗墙比，安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，以便于冬季日照，特别对西向、南向窗户要更加重视。3、屋顶由于太阳辐射对屋面产生的影响最大，采用坡屋顶，在屋面层增加54、挤塑泡沫板进行隔热，利用阁楼通风隔热。4、材料本项目建议使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、使31用寿命长的节能型双玻塑钢窗，提高门窗的气密性。积极推广使用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖，减轻墙体自重，并有利抗震。5、采光尽可能充分利用自然光，保证建筑物内部有足够的日照；采用高效照明光源及灯具，室外采用节能型钠光源照明。6、电气灯具采用高效节能荧光灯。荧光灯管采用电子镇流器。变压器采用环氧树脂干式变压器。7、给排水生活冷热水管材均按国家及地方的规定采用建筑给水管材（钢塑复合管），性价比较高。所有用水设备如龙头、大便器等均采用节水型产品。对明露管道节所有热水管道均按规定作保温处理55、，以减少热量损失。十三、消防措施1、设计依据1、建筑设计防火规范【GBJ1687】2、高层民用建筑防火规范【GB5004595】（2001）3、建筑灭火器配置设计规范【GBJ14090】（1997）2、消防系统1、水源：32消防水源取自盛丹路市政给水管网，采用DN250进水。2、消防水量：室外消防水量15L/S室内消火栓水量10L/S3、室外消火栓系统：室外消火栓系统采用DN150市政管网进水，消防管在基地四周形成环网，并设室外地上式消火栓。4、室内消火栓系统：本设计高层住宅设室内消火栓系统，并设消防水泵组。消防泵进水直接由市政管网抽吸，设消防水泵接合器1套。消火栓分布在电梯前及公共走道。5、56、管材消防管采用热镀锌钢管，丝扣连接。6、火器配置：在住宅楼梯间及机房手提式磷酸铵盐灭火器。十四、项目招标投标管理根据国家现行建筑法、招投法及江苏省建设工程招标投标管理办法、西安市建设工程招标投标有关规定，本项目设计、监理、施工单位选择应进行招标择优。1、西安市有关施工公开招标操作过程1、办理招标申请申请材料包括：招标申请表，项目报建登记表，立项批文，“绿色图章”许33可证，抗震设防审查证书，施工图设计审查批准书，建设工程规划许可证。2、起草招标通告、招标文件并送招标办审查3、发布招标通告，根据规定时间受理报名、资格预审及确定投标人4、发放招标文件、图纸给投标人，准备投标文件5、选择具备资格的单57、位编审标底6、召开标前会议7、开标前评委抽取8、按规定时间进行投标、开标、评标、定标活动9、交纳招标管理费，填写中标通知书，经招标办审核后发给招投标双方。10、工程合同签订西安市建设工程施工招标投标文件内容主要包括：招标文件审查表，投标邀请书，第一章投标须知，第二章合同主要条款，第三章技术规范，第四章图纸、技术资料及附件，第五章投标文件表式。项目委托方在项目建设的过程中将严格执行国家、江苏省、西安市招标方面的有关规定，就有关招标的项目、范围、组织形式、方式及招标估算金额等方面有了初步计划。2、项目招标基本情况1、招标范围本项目招标范围主要为住宅、公建和配套设施及道路、绿化等设施，合计建筑面积458、4570平方米。全部的固定资产投资估算为17506。59万元。342、招标组织形式根据建设单位的具体情况，拟采用委托招标形式进行土建施工招标和水电施工招标。3、招标方式本项目由企业投资，故工程建设采用公开或邀请招标方式进行招标。3、招标初步方案1、建设项目拟划分若干标段，住宅为一个标段，公建、配套设施及道路、绿化等设施为一个标段。2、按标段分别招标。3、招标领导小组及评标机构由项目负责人组织。十五、项目施工进度计划该建设项目总用地90000平方米，总建设面积约4570平方米。根据当地市场形势结合项目实施情况，计划建设期为14个月。充分分析可能产生的人为因素、技术因素、资金等因素，采用一定的组织59、措施、合同措施、经济措施、技术措施和信息管理措施。动态地对目标工期进行控制，保质保量按时完成项目。项目进度计划内容主要包括：项目立项报批，其它前期准备工作，工程勘察与设计，建安工程施工(含室外工程)，竣工验收并交付使用等。本项目实施进度计划安排见下表：时间实施内容2011年9月项目申请、前期准备2011年9月申请建设用地规划许可证土地使用许可证352011年10月项目规划2011年10月地质勘探2011年10月2011年11月建筑设计2011年11月申请建设工程规划许可证工程建设项目招投标2011年10月2011年11月土地平整2011年10月2011年11月隐蔽工程及道路、围墙建设2011年60、12月2012年12月建安工程施工2013年1月-2013年2月室内装修基本设备安装鉴于项目建设规模较大、建设周期相对较长，拟考虑在项目前期及设计阶段统一运作，进入建安工程施工阶段后，对工程实体内容实行分段开发建设，分段交付使用。十六、组织机构及营销管理1、组织机构本着机构简洁、人员精干、注意效率的原则确定本项目组织机构。管理单位为西安XXXX有限公司，实行总经理负责制，下设企管部、财务部、服务部、销售部。2、劳动定员西安XXXX有限公司该项目管理人员拟设有员工14名，拥有多各技术职称的技术人员，其中高级职称1人，中级职称10人，初级职称1人。3、营销管理营销策划是营销管理的关键一环，是决定项61、目价值实现程度的重要因素，该片区服务管理成本较适中，相对收费也适中；客户的覆盖面很广，只要收入达到36一定程度，就有能力入住，所以客户群的社会成分较广。需要通过强卖点的提示和推广实现项目预期利润。具体策划如下：1、确定项目整体形象整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居民生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通从规划、设计、营销、管理等方面突出主体形象。2、“卖点”分析(1)、服务区不是简单绿化，应有突出的环境特点；(2)、配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通；(3)、管理更加完美，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。(4)、准确62、的市场和价格定位。在本项目的日常管理中要体现“以人为本”的原则，主要做好以下几项工作：1、让管理由“后续部分”变成“先行官”，从全过程管理和服务的角度提出意见和建议，以使服务更符合使用者的需要。2、把一般意义上的“售后服务”工作做好。对设施及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目分别进行及时有效地维护、修缮与整治，不断提高服务档次，创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和休戚环境。常去访问入住户，收集用户需要服务的各类信息和要求，并尽量予以满足，37把方便留给用户，与用户建立起理解、支持、信赖的合作伙伴关系。4、不确定性分析影响项目期望利润的指标依次是销售价格，销售率，63、建设周期和建设成本。该项目实施中，销售策划占很重要地位，介于政府支持本项目，建议把握好销售策略，严格控制建设成本，执行合同工期，杜绝因工期延误而造成的损失。综上所述，该项目在财务分析上是盈利的。十七、项目社会效益评估和项目申请结论1、项目社会效益评估1、项目的建立，扩大了城市设施和基础设施的供给，对城市的发展起到了积极的作用。2、有利于西安XXXX有限公司进一步实现潜在效益，为企业的发展提供必要的资金。3、有利于实现城市社会保障机制设施的综合和高效利用，有利于该地区形成布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美的现代化城市住居区。4、对优化项目所在地的区域环境、提高附近居民的起居生活质量以及改善城市的形象都具有积极的意义。2、研究结论及建议1、主要研究结论本项目建成后，西安市形成一个全新的社会保障场所、雅致的园林景点、秀38丽的自然景观与功能齐全、配套完备的公共服务设施，无疑将形成一个新的修养胜地，既美化了市容又改善了投资环境，具有良好的社会效益和环境效益。