1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 本项目建设的必要性及作用宜昌目前是一个付省级城市（湖北省域副中心城市仅次于武汉），但许多地方缺乏作为将来升为省级城市的基础；1、没有作为省级城市的基础国际大型会展中心；2、没有作为超级旅游城市的基础大型旅游接待中心；3、没有作为省级城市的基础大型金融中心；4、没有作为鄂、渝、豫大三角区商贸中心的基础大型商业中心；翻开历史的篇章：宜昌没有举办过一次有规模的展览和博览会（包括金融、文化、体育、商业、教育等等），其原因就是：宜昌没有大型会展中心2、。故充分的体现了本项目-三峡国际会展中心（暂定名）开发建设的必要性和重要性。本项目建成后这样：宜昌每年3月就可举办中国绿茶博览会；宜昌每年4月就可举办中国中西部房产展示会；宜昌每年5月就可举办中国端午节暨屈原文化博览会；宜昌每年7月就可举办世界水利、水电博览会；宜昌每年6月就可以举办国际体育、漂流节及体育展销会；宜昌每年9月就可举办中国三峡旅游博览会（三峡国际旅游节接轨）；宜昌每年10月就可以举办世界昭君文化艺术模特大赛；宜昌每年11月就可举办中国三峡地区土特产经贸博览会；宜昌每年12月就可举办中国机电产品博览会。宜昌因此而更大发展，宜昌因此而更加生辉！ 目 录第一章 项目总论一、项目概况 43、二、报告编制的目的 5三、报告编制的依据 6四、项目主要经济技术指标 6五、项目研究结论 7 第二章 项目开发经营环境分析第一部分 城市经济境 8第二部分 城市地产境 22第三章 项目周边物业市场调查分析一、项目区域定位发展分析 32二、项目区域房地产发展趋势分析 33三、项目周边主要楼盘分析 34第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、项目开发经营机会形成模式 41二、项目地块地产因子分析 41三、 项目地块SWOT分析 42第五章 项目定位分析一、 项目所具备的地产因子 44二、 项目市场定位 44三、 项目目标客户定位 45四、 项目价格定位 46第六章 项目开发经营策略及投资估算一、4、 项目开发经营策略 48二、 项目实施进度安排 48三、 项目投资估算 49四、 项目投资与筹资计划 51第七章 项目开发经营效益分析及财务评价一、 项目销售计划 53二、 项目总收入测算 53三、 项目静态财务效益分析 54四、 项目现金流量分析评价 54五、 项目盈亏平衡分析 54六、 项目敏感性分析 55七、 项目偿债能力分析 55第八章 项目开发经营风险分析与对策一、项目市场风险分析 56二、项目经营管理风险分析 56三、企业财务风险分析 57第九章 项目综合评价与建议第十章 附表第一章 总 论一、 项目概况1、项目开发背景随着宜昌市建设省域副中心城市和世界水电旅游名城战略的实施，夷陵5、区与市中心区的距离在拉近，两者互融步伐加快成为城市发展的必然趋势。这既为夷陵区经济发展带来了历史性的机遇，也为夷陵区的城市建设注入了新的强劲动力。夷陵区梅子湖（因有大量白鹭栖息，拟改名为：白鹭湖）有着美丽如画的山水风光，得天独厚的自然资源。夷陵区充分利用这些条件，注重人与自然的和谐相处，注重环境的营造，抓住机遇，大力发展旅游、商贸服务等第三产业，有力改善了城市环境，大大提升了城市品位，使该区逐渐成为了宜昌市一个高档的办公、居住的理想中心。近年来，随着抢抓三峡工程建设、对口支援、国家实施西部大开发战略等机遇，实施“城市西进、安居夷陵”战略，夷陵区逐渐成为宜昌市的旅游休闲娱乐区、居民生态居住区、现6、代商贸物流区。而随着宜昌主干道发展大道的兴建和扩建，夷陵区融入宜昌市中心城区的步伐也在不断加快，一个充满希望的宜昌市新中心区，一个山水与文化并重的古老而年轻的城区，崛起在宜昌城市上风上水的西部。2、项目简介项目地块位于夷陵区的东北角，紧临总投资3.5亿元正在扩建的发展大道上-全长5.公里，路宽60米，双向六车道，沥青混凝土路面，为城市一级主干道。所在区域自然环境优美，交通顺畅、配套设施齐全，距汉宜高速公路处仅1000米; 距宜昌火车站约5分钟的车程；离三峡机场和世界著名的三峡坝区约20多公里的里程。三峡国际会展中心更是占据了风景独好的宜昌市的绝版位置，项目坐落在山环水绕的半山坡地上，背靠梅子湖7、，这个湖是运河的过道调节水库，风景优美，水质良好，西望郁郁青山。整个建筑将在充分保留原始地块原生态的前提之下，依山而建、自然排列，并与周边环境形成了一个风景优美、生态健康的高尚生活圈，是宜昌市最后一个绝佳居住领地。以其临山而居、近水而栖，能够吸纳山水之灵性，培养豁达之胸怀，成为宜昌市甚至全中国山水豪宅的典范。三峡国际会展中心项目（暂定）总占地面积约882亩，总建筑面积约73.5万平方米，总投资近12亿元。本项目由国际会展中心、五星级国宾馆、城市广场中心及三峡国宾山水园高档社区中心四大组团块构成，建成后的三峡会展中心项目将集会议、展览、旅游、度假、住宿、餐饮、休闲娱乐、居住等系列化服务为一体的高8、档次、多功能、综合性的商务和居住中心，将成为宜昌市、湖北省标志性高档建筑组团。必将为宜昌市的经济发展起到积极的推动作用，同时为宜昌市将来升为省级城市奠定了坚实的基础。二、 可行性研究报告编制目的项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据宜昌市房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，主要任务是从技术及经济角度论证宜昌三峡国际会展中心项目投资的必要性、可能性、有效性和合理性；同时结合公司的状况和项目的9、特点，研究本项目开发经营的可行方式并对本项目进行投资分析和风险分析。三、 可行性研究报告编制依据1、项目地形图及其设计范围；2、国家及宜昌市颁布的相关法律、法规、政策；3、宜昌市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要；4、宜昌市2005、2006年国民经济和社会发展统计公报；5、宜昌市城市总体规划大纲（20052020年）；6、夷陵区的经济和社会发展规划；7、宜昌市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；8、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；9、国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；10、建设部房地产开发项目经济评价方法；11、国家所规定的经济参数和指标；四、项目10、主要经济技术指标（以最后批准为准）项目指标总量总用地面积587,726总建筑面积735,000其中：国际会展中心（公建）60,000（1.5万平米为会议中心） 国宾馆（公建）50，000 Townhouse405,000 小高层150,000别墅70,000容积率1.15建筑密度28%绿化率52%五、项目研究结论本项目属宜昌市重点招商引资开发项目，符合国家开发建设产业政策，建设单位实力雄厚，项目建设规划手续已在办理，建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代的需求，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宜昌市已有一大部分收入较高的消费群体，住宅用11、地部分规划为中高档住宅，根据对宜昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是一个值得投资的好项目。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取一定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。因此本项目作为一个贷款项目是可行。第二章 项目开发经营环境分析第一部分 城市经济环境一、 城市12、概况1、人口结构宜昌，古称夷陵，因水至此而夷山至此而陵”得名，是三国古战场, 是楚文化发祥地之一，是伟大的爱国诗人屈原、民族和睦使者王昭君的故乡。宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有“川鄂咽喉”、“三峡门户” 之称。宜昌市内辖5个城区（夷陵区、西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区）、3个县级市（宜都市、当阳市、枝江市）和5个县（秭归县、远安县、兴山县、长阳自治县、五峰自治县），市域面积21083.58平方公里，人口415万，其中城区面积4249平方公里，建成区面积61.53平方公里，城区人口133万。市域内水电、矿产、林特、旅游资源富集，自然风光、人文景观中外闻名。2、便捷的交通环境中国成立513、0多年来，宜昌交通事业飞速发展，先后共建了一批对国民经济和社会发展具有重大影响的重点交通工程，即以公路、铁路、水运和航空四大运输方式为主体，水陆空协调发展，全方位对外开放的交通运输格局初步形成。 -交通基础设施。全市综合交通里程已达8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，铁路223公里。长江黄金水道北通宜昌，西进万州、重庆、东达武汉、上海。火车幅射北（北京等）、东（南京等）、南（广州、深圳、湛江等）。夷陵长江大桥、西陵长江大桥、宜昌公路长江大桥、枝城长江大桥和已经建成的葛州坝、三峡水利枢纽大坝，把宜昌的江南、江北融为一体，公路四通八达，其中318国道穿境而过，东进上海，西达西藏。航14、空运输已开通国内北京、上海、深圳、香港等23个大中城市和国际临时飞机。 宜昌交通运输业将进入一个重要的变革时期，宜昌交通运输业的运输结构正加速向综合性、物流型、集约化、信息化和高速快捷的方向发展。 l 公路运输的主体地位更加突出。 铁路运输和水路运输中的相当部分中短途客货运量和部分小批量、长距离运输量将被公路运输所取代，公路运输仍是宜昌市综合运输体系中。 l 水路运输将产生重大的结构性调整。 一、长江旅客运输的调整。三峡工程三期施工蓄水和沪蓉高速公路和宜万铁路建设工程全面启动后，宜昌（三峡坝区）以下到上海段长江旅客运输发生历史性调整和变化。在公路、铁路运输分流部分运量的同时，三峡库区回水将给长15、江黄金旅游线增添许多的旅游景点，而宜昌（包括三峡工程坝区）正处在长江三峡黄金旅游线重要的节点上，将成为川江旅客运输、旅游运输重要的集散地，三峡大坝库首将形成长江航运水陆中转的一个新的发旅游为主要特征的枢纽港。 二、长江货物运输的结构调整。三峡工程蓄水后，将彻底改善长江航道通行条件，3000吨级船舶将直达重庆，随着长江口深水航道以及长江下游航道疏竣工程的建设，整个长江流域江海联运、干支直达的局面将全面形成，以浦东为龙头，重庆为龙尾，长江为龙身的长江经济带才真正具备了腾飞的活力，川江以至整个长江的大吨位、长距离货物运输将迎来崭新的发展时期。 三、滚装船运输市场发展。由于渝东、鄂西地区群山林立，山势16、险竣，受地区布局限制，万州湖北宜昌公路迂回线长达近600公里，且途中收费高，车辆弃陆走水具有较大的市场需求，川江的滚装船运输市场迅速形成。川江汽车滚装船运输作为新的经济增长点，将拉动川江水运业的发展，成为继长江旅游船热、高速船热后又一新的运输热点。 l 铁路运输竞争力逐步增强。 随着焦柳铁路复线工程建设和规划中的沿江铁路宜昌经万州至重庆的干线铁路建设的付诸实施，我市的铁路对外运输环境将得到进一步改善。但由于襄樊至宜昌高速公路和沪蓉高速公路的开通，也将对铁路的客货运输带来一定影响，形成激烈的竞争态势。为实现铁路运输中的中途运输和部分长距离的客货运量的稳定与增长，必须通过区间提速，改进技术状况，改17、进服务才能与公路和航空运输竞争，并稳定中长距离的旅客和大宗物资、外贸进口运输。 l 航空运输将得到迅猛发展。 宜昌市得天独厚的资源，地理区位优势，尤其是旅游业的发展和人们对旅途时效观念的不断更新，必将给宜昌市航空运输业带来重大发展。航空在运输功能上主要承担旅客运输和部分附加值高、体积小、重量轻、时效性强的货物运输，且运输量将以较高速度增长。目前由铁路运输承担的部分长途旅客运输将被航空运输所吸引。 l 管道运输将成为我市综合运输体系的新生力量。 中加合资宜昌磷矿矿肥结合工程已于2004年一期竣工投产，其主要原料磷矿矿浆将以管道形式从矿产地运至生产厂区，管道总里程将达100多公里，年运量近100万18、吨，此新型运输方式的出现，对改善宜昌磷矿道路运输环境，降低成本，尤其是改善宜昌城区的过境主干道通行条件，减少粉尘、嗓声等环境污染等将产生显著的社会经济效益，同时使宜昌的运输结构更趋完善。二、自然环境与资源分析 1、人文景观宜昌市是一个始于四五千年前新石器时代的古城，悠久的历史和举世瞩目的三峡水利工程使宜昌闻名于世。长江三峡旖旎的自然风光，“百岛湖”清江土家风情，巴人遗风，诗人屈原、美人王昭君、圣人关羽古代名人文化遗址，三国古战场历史遗风，三峡水利枢纽人文景观等构成了宜昌旅游神奇浪漫、多姿多彩的迷人画卷。宜昌的中心城区，长江穿城而过，长江三峡风景名胜区的重点景区西陵峡口风景区和龙盘湖风景区点缀其19、间，长江葛洲坝和三峡工程雄踞市内，城市东、北、 西三面青山环绕，树木葱茏，城南的大片森林与江汉平原相接。目前，宜昌市区绿地面积已达2302.48公顷，绿化覆盖率40.08%，人均公共绿地面积10.60平方米。这里，也是我国珍稀濒危植物最集中的城区之一。宜昌境内建立了2个国家级的自然保护区，4个省级自然保护区和5个国家级森林公园，地域内有各类高等植物3000多种，有国家级珍稀植物43种，国家一、二级保护动物42种。 宜昌是世界最大的水电基地，有三个之最：三峡工程静态总投资954.6亿元人民币，总装机量1820万千瓦，建成后将年均发电479亿度，为世界之最；三峡工程的实验坝葛洲坝水利枢纽工程19720、0年12月30日动工兴建，共投入资金 48.48亿元人民币，1981年第1台机组并网发电，该工程于1988年12月10日 竣工，共有发电机组21台，总装机量271.5万千瓦，年均发电量157亿度，为 中国之最；位于宜昌市境内清江上游的隔河岩电站装机量120万千瓦，年均发电量30.4亿度，为湖北之最。 宜昌市也是全国优秀旅游城市之一，长江三峡位居全国旅游40佳榜首。2006年，宜昌共接待国内外元首级代表团就达60批以上，这在国内省会级城市包括其中两个直辖市都是少有的；随着三峡工程的建设和宜昌被批准为沿江开放城币，宜昌的战略性重要地位得到进一步提升。但是，宜昌至今还没有一家五星级酒店，更没有国宾馆21、。党中央、国年院和省委、省政府十分重视和关心宜昌的建设和发展。毛泽东、 邓小平、江泽民、李鹏、朱容基等历届党和国家领导人均多次视察宜昌城市建设， 并作过许多重要指示。把宜昌建成环境优美的现代化大城市，建成世界级城市，既是中央三代领导人的殷切期望，也是服务三峡工程、促进西部开发和宜昌自身发展的需要。2、资源分析宜昌市江河纵横，密布成网，水量丰富，并且地形地质条件好，河流落差大，因而蕴藏着丰富的水能资源。这是宜昌市经济发展的最大优势之一。长江流经市域237公里，清江流经市域153公里。此外，还有10公里以上的河流99条。宜昌市内河流总长3793公里，河流密度计每平方公里0.18公里。水能蕴藏量达322、000万千瓦以上，可开发利用量达2500万千瓦。集中分布在长江的三峡、葛洲坝、清江的隔河岩、高坝洲，相距仅几十公里，是我国水能资源最富集的地区之一。已建成的葛洲坝水利枢纽，装机21台，总容量272万千瓦，年均发电量157亿千瓦小时；即将竣工的清江隔河岩水利枢纽，装机4台，总容量120万千瓦；正在兴建的三峡水利枢纽工程位于本市三斗坪，东距宜昌市城区40公里；设计装机容量1768万千瓦，年发电量为840亿千瓦时；还有高坝洲电站、水布垭电站等五个大中型水电站和已建成的387座小水电站，装机总容量将达2300万千瓦，年发电量1100亿千瓦时，从而使宜昌成为我国、甚至世界最大的水电建设基地，并将成为全国23、的能源中心。l 矿产资源数不胜数。宜昌市矿产资源十分丰富，现已探明的矿物有49种，占全国已知矿的1/3，占湖北省的45%。l 旅游资源驰名中外。宜昌市是全国11个重点旅游城市之一。全市已开放的旅游点350多处，享有盛誉的有100多处，长江三峡画廊及三峡水利工程坝址中堡岛、葛洲坝水利枢纽为全国旅游热线，世界著名。l 林特资源珍贵奇异。宜昌市适宜的气候，优质的土壤，为各种动植物生长提供了良好的环境。林业、特产是宜昌的一大优势资源。全市林、果、药品种类有766个。三、区域经济环境分析1、经济发展总体形势 国民经济保持健康快速发展。在国家加强宏观调控的背景下，全市经济承继近几年来的良好发展态势，发展速24、度增长较快，经济效益同步提高，经济运行的稳定性、协调性和可持续性得到巩固和加强。全市生产总值连续3年高于全国全省增长水平，综合经济实力仅次于武汉市，位居全省第二位。 工业经济保持高速度高效益。全市工业克服煤电油运紧张、原材料价格上涨、资源约束加剧等不利因素影响，大力推进新型工业化，加强技术改造和产业优化升级，工业经济呈现速度、效益双增长的良好局面。 农民收入大幅增加。在年初雨雪冻害、年中干旱“空梅”、秋收阴雨寡照等灾害性天气的不利影响下，农村经济保持稳步发展的良好势头，除粮食、油料因灾小幅减产外，其他主要农产品大多实现了增产增收。 区域经济协调发展。全市坚持一手抓城区经济不动摇，一手抓县域经济25、不放松，呈现出城乡协调发展的良好势头。城区经济发展较快。 市建设和管理再上新台阶。完成了城市总体规划修编和一批专项规划，全市狠抓交通、环保、城建等基础设施建设，沿江大道延伸段、“两路一段”综合改造、发展大道扩建工程、沙河污水处理厂等工程顺利完工，临江溪污水处理厂、黄家湾垃圾处理厂、商业步行街拆迁工程等项目进展顺利。 固定资产投资持续快速增长。在三峡工程投资逐年下降和国家控制投资规模的双重影响下，宜昌市从实际出发，坚定不移地抓招商引资和项目建设，促进了市县属投资持续快速增长。 服务业稳中有升。旅游业呈现出快速增长的好势头，夷陵、秭归、三峡大坝、全市旅行社接待游客分别突破百万人次。消费需求稳中趋旺26、，银行信贷资产质量进一步提高，不良资产余额和占比实现“双降”。 社会事业取得新突破。就业再就业工作继续加强，全市城镇新增就业7.1万人。，比计划目标多增1.1万人，同比增长16.8%。城镇登记失业率控制在4.3%以内，实现计划目标；各类社会保险覆盖面进一步扩大。2、宜昌市2006年经济数据（1）国民生产总值（GDP）及三大产业的比例l 宜昌市国民生产总值：国民生产总值是国际上用来反映宏观经济的另一重要指标，从图表反映出宜昌市近年来的国民生产总值一年比一年攀升，这得益于近年来城市的建设及政府的正确引导。全市一、三产业投资高速增长。一产业投资10.08亿元，同比增长了16.8%；三产业投资101.27、5亿元，同比增长了37.3%；二产业投资202.47亿元，同比仅增长2.3%，增速低主要是受三峡工程投资下降的影响。（2）财政收入宜昌市国民生产总值和财政收入分别是三峡大坝开工前1992年的6倍多，综合经济实力在全省仅次于武汉位居第二。3、商业发展初显繁荣繁华（1）社会消费品总额消费品总额是反映宏观经济水平的重要指标之一，从上面的图表可以反映出，宜昌市的社会消费品零售总额逐年上涨，可见经济形势比较良好，其中2006年，宜昌市实现社会消费品零售总额262.24亿元，比去年226亿高出了36个亿，同比增长15.8%，增幅创下8年来的新高。（2）社会消费增长有三大特点。l 城市消费品市场聚集效应进一28、步显现。2006年，城区完成社会消费品零售总额139.79亿元，比去年同期120.4亿元增长16.1%。l 农村消费品市场进一步活跃。县及县以下实现社会消费品总额108.9亿元，比去年同期95.5亿元增长14.0%。收入的增长使得经济整体形势向好，农村的消费力大比例渗透到城区，也成为活跃城乡商业市场的一个主要原因。l 各类商品的旺销，是拉动消费的重要因素。如食品饮料烟酒类增长38.4%、服装针纺织品类增长47.7%、日用品类增长18.1%、家用电器增长16%、石油及制品类增长24%、文化办公用品增长22.6%、汽车类增长19.5%，另一方面由于粮油及食品价格上涨，也使居民的消费支出增加。4、产29、业结构及发展方向城市化的发展需要产业链，需要造血功能，其根本动力应在于工业化，工业化是城市化的发动机。宜昌市产业结构分布合理，工业门类齐全，现已形成了电力、化工、食品医药三大支柱产业发展壮大，装备制造、轻纺、建材、冶金等传统产业不断提升，电子信息、光机电一体化、新材料等高新技术产业快速发展，一批骨干企业竞争力显著增强。50个产品被评为省名牌产品，1个产品被评为中国名牌，48个商标荣获湖北省著名商标，2个商标荣获中国驰名商标。同时宜昌紧紧围绕新三峡核心品牌，加快把宜昌建成三峡旅游最佳目的地城市，加强基础设施建设，精心打造两坝一峡等旅游精品，大旅游格局逐步形成。成功举办三峡国际旅游节、国际龙舟拉力30、赛等节庆活动，知名度和影响力大大提升。接待海外游客107.8万人次、国内游客3704万人次，总收入235亿元。教育、通信、房地产等消费需求不断扩大，综合超市、连锁经营等新型流通业异军突起，各类现代服务业应运而生。5、市民消费环境及能力消费环节与经济收入、商业格局、市场氛围、观念引导等一系列因素是密不可分的。从宜昌近几年的经济发展走势来看，不管是从经济总量还是从增长速度方面，都呈现出良性发展的趋势。宜昌市人民生活水平不断提高，我们可从三个方面来观察：（1）城镇居民可支配收入 宜昌市城镇居民可支配收入5年来增长极其迅速，2006年是2000年的2倍。（2）农村人均纯收入 （3）城乡居民储蓄额结论分31、析：从以上宏观数据表明宜昌市经济表现出良好的发展势头，城市基础设施和投资环境不断改善，城市竞争力得到加强。在国民经济和社会发展持续向好的大环境下，宜昌社会经济总体上仍会保持较高的增长速度，人民生活水平将进一步提高。四、城市发展战略分析从宜昌市规划委员通过的宜昌市2005年2020年城市总体规划可以看到，城市发展总目标：在本规划期内，发挥资源优势，使宜昌市成为宜居与创业的城市（2006年宜昌市被评为中国十大最宜居城市，排名第八）；加强区域协作，完善旅游服务设施建设，建设世界水电旅游名城；使宜昌市经济实力和社会发展水平得到明显的提高，把宜昌市建设成为长江中上游的区域性中心城市；落实科学发展观要求，32、促进经济、社会、环境间的和谐发展，全面实现小康社会目标。市域协调发展目标：经济发展水平大幅提高，经济发展效益大幅增强；城镇人口比重大幅度提高，城乡差别、地区差别和社会差别逐步缩小，社会保障体系比较健全，就业比较充分；人口素质明显提高；可持续发展能力明显增强。1、规划确定到2020年市域人口448万人，城镇化水平为60%，城镇人口269万人。城区近期（2010年）城镇人口控制规模为102万人，远期（2020年）为141万人。城区是指宜昌城市规划建设区，含中心城区和外围组团。中心城区包括西陵组团、伍家岗组团、点军组团、猇亭组团和小溪塔组团（本项目），外围组团是指坝区组团（含三峡坝区）。规划近期（233、010年）城区建设用地约为110.2平方公里；其中中心城区建设用地96.6平方公里，外围组团建设用地13.6平方公里。规划远期（2020年）城市建设用地约为152.9平方公里；其中中心城区131.2平方公里，外围组团21.7平方公里。2、宜昌市域规划城镇体系为“一心、一带、多点”的空间发展格局。总体呈现为沿江放射的空间发展形态。“一心”是指中心城区，通过功能强化和政策扶持，形成区域经济的增长极核，起到核心带动作用。“一带”是指沿长江城镇聚合带，以长江及汉宜高速公路为依托，包括宜昌城区、茅坪镇、高坝洲镇、宜都城区、鸦鹊岭镇、枝江城区、归州、屈原等城镇，形成人口、经济、城镇的聚合带。聚合带分为三个34、功能区，包括：1、上游旅游发展区，指坝区组团和茅坪、归州、屈原等上游城镇，以旅游服务和港口物流为主；2、中心综合功能区：指西陵、小溪塔、点军和龙泉组团，以现代服务业、无污染工业为主。第二部分 城市地产环境一、宜昌房地产总体现状宜昌房地产市场的发展在国家宏观调控作用下，保持了良好的运行状态，房地产开发投资额继续保持较快增长，投资增长速度在较高位运行的轨道上，商品房销售回落，房价平稳运行。1、房地产投资增量依然很大，但增长幅度已接近顶峰我们可以先看看前三年宜昌的房地产投资规模和增长率。2002年宜昌房地产全面复苏当年完成投资7.8亿元，占固定资产投资总额的7.4%（不含三峡）。2003年进入了新一35、轮快速发展期，当年完成开发投资12.8亿元，占固定资产投资总额的23.6%，同比增长64%，增速比全省平均水平高30个百分点。2004年上半年完成的投资额占固定资产总比例的35.9%。2005年1至12月，全市房地产开发投资完成31.70亿元,占固定资产投资（不含三峡工程）比例达到16.81%，房地产的兴旺，极大地带动了建材、装饰装修、房地产营销等相关产业的发展，2005年共带动就业8万余人次。全年全市共有40余个配套设施齐全、功能完善的住宅小区竣工，为全市9500余户居民提供了新的住房，滨江国际、馨岛国际等一批“烂尾楼”相继建设，抹平了城市的“疮疤”。2、土地供求状况2006年，市政府批复城36、区房地产开发土地供应计划1250亩，涉及西陵区、伍家岗区、葛洲坝片区、宜昌开发区等。其中，重点工程开发用地250亩，其中沿江大道延伸段开发项目150亩，城东大道开发项目100亩；经济适用住房、廉租房建设100亩（东山大道制漆厂地块）；城市搬迁安置房建设50亩（西陵二路汇腾市场地块）；葛洲坝老城区改造50亩；夷陵区150亩，其中丁家坝地块100亩，其它地块50亩；西陵区40亩，其中环城北路棉织厂地块15亩，体育场路市二医院地块25亩；伍家岗区210亩，其中市锅炉厂地块90亩，夷陵路宝塔河电力公司地块50亩，宝塔纸业地块40亩，胜利三路金羊实业地块30 亩；点军区140亩，其中鑫海地块100亩，樱37、桃园二期项目40亩；猇亭区50亩，位于金猇大道市土地储备中心收购的旭棉集团地块；宜昌开发区东山园区160 亩，其中港窑路原磷化集团地块30 亩，港窑路502地块30亩，发展大道原市计委信息中心地块10亩，半岛酒店东侧地块90亩；预留供地指标50 亩由市政府调剂使用。出让土地的楼面地价居住用地一般在4001450元/平方米左右，商业的楼面地价则在9001500元/平方米左右，土地取得费价格比去年同期上涨7.16。2006年的土地出让之所以增长，主要是结合城市基础设施建设的大规模的旧城改造、城市骨架拓展计划刚开始实施，为实现政府对土地市场的有效调控，为进一步优化居民住房结构，稳定房产价格，促进城区38、房地产市场持续健康发展；其次是考虑到步行街、沿江大道延伸段、城东大道建成后，居民的住房需求将增加。3、宜昌房价稳中略升2002年宜昌市商品房销售平均价格为1222.25元/，2003年为1297.23元/，2004年达到2133元/，2002同比增长5%，2003同比增长6.1%，2004年同比增长64.43%，2005年宜昌市全年房价涨幅在10%以上，涨幅居全国第三。此外从已发布的信息统计来看，2005年宜昌市平均房价在2800元/平方米左右。而且宜昌的房价地域之间差异明显。县市区一般在1500元平方米以下，个别楼盘达到15001800元平方米，城区伍家岗一带一般在20003200元平方米左39、右，西陵区一般在25003800元平方米，沿江顶级地段则在35004600元平方米。而与中心城区紧邻的开发区、港窑路、葛洲坝一般在2800元平方米左右，中心城区商铺售价低的仅800010000元平方米，高的接近30000元平方米，一般售价在16000元23000元平方米之间。2006年宜昌房地产市场，西陵、伍家、葛洲坝、东山开发区各个区域都有新项目，整个市场已现燎原之势。众多楼盘的出现不仅让消费者有了更多的选择余地，楼盘之间的竞争也将进一步推动宜昌房地产向更高端发展。4.宜昌市房地产开发企业现状有喜有忧目前，到2004年6月，市区共有房地产开发企业173家，其中二级3家，三级37家，四级71家40、，暂定60家，备案2家。注册资金在10002000万元的147家，注册资金在2000万以上的28家。成立时间不长绝大部分是在1992年以后注册成立。宜昌市房地产企业无论管理、规模还是经营理念在湖北省处于领先水平。在内陆同等规模城市里亦属前列。尽管受到宏观调控的影响，2005宜昌楼市依然取得了不错的成绩。全年投资环境不断完善，房地产企业稳步发展。2005年宜昌房地产开发具有合格资质的企业共220家，比上年增长17%；投资呈现强劲增长势头。5、楼市在竞争中奋进宜昌的房地产开发近几年呈现一种区域划分、板块竞争的显著特征，2005年仍保持这一特色。已形成的板块有：沿江板块（江临天下、南北天城、美岸长堤41、滨江国际）；胜利四路板块（世纪花园、紫光园、诚昌怡园、万佳.城市花园）；西陵二路板块（香格里拉、上海青天、紫光华庭、星苑）；儿童公园板块（建诚之星、旅游广场、金安阳光）；伍家岗区板块（东方名都、桔香花园、碧波翠苑、天竹苑）；宜昌开发区板块（清江山水、民生丽岛、畔山林语、东苑新城、香山铭苑）；绿萝路板块（香居丽景、锦锈东庐、鹤展云天、山庄花园）；夷陵区板块（君临山水、安旺花园、华宇花园、香山花园、阳光水岸、汉城印象、黄金居馨港）；下西陵二路板块（中环广场、现代城市广场、亚洲豪园、金色勤苑、韵江锦府）；葛洲坝板块（3A花园、华龙嘉树、四季花都、馨岛国际）。随着商业步行街和西陵区中央商务区的兴建，42、未来还会出现解放路板块和夷陵广场周边板块。这种板块的划分，有利于城市规划和资源的集中有效配置，同时价格、消费层次分明，能满足不同消费群体多样化的消费需求。2006年宜昌市房地产开发交易情况汇总表项目内容数据同比增长（%）开发投资情况投资额（亿元）39.1823.6其中：住宅投资额（亿元）259.9商品房交易情况交易总面积（万m2)180.2769.9交易总金额（亿元）40.8988.6商品房预销售均价（元/m2）257918.5其中：市区商品房预销售均价（元/m2）249114.3商品住宅预销售均价（元/m2）288113.6其中：市区商品住宅预销售均价（元/m2）324212商品房空置面积（43、万m2)3634.16、商业地产分析2004年以前，宜昌商业地产并没有形成什么气候，2005年始，商业地产则发展迅猛，供应充足，产品形态也丰富多彩。既有以均瑶广场为代表的shoppingMALL，又有以盈嘉、新世纪.尚城为典型的产权式酒店、产权式商铺。既有以温州商业广场、金东山市场为代表的大型批发类市场，又有如香港名店街、康龙家居广场、三峡国际旅游茶城般的主题商业区。此外，像旅游广场、中环广场、勤业大厦之类的写字楼以及高层、小高层住宅的商铺也都十分流行。2006年，随着解放路商业步行街、西陵区中央商务区的兴建，加上更多的住宅底商投入市场，商业地产的供应量将加大，销售压力也愈加沉重。商业地产整体44、销售低迷，除均瑶广场、香港名店街等少数商铺热销以及一楼临街独立分档的商铺好卖之外，大多数写字楼、商铺都销售乏力。这再一次提醒开发商，商业地产是一个融合开发商、营运机构、业主、商户等多方面因素于一体的地产品种，具有不同于住宅开发的自身规律，更多地受制于当地的经济发展水平和商业环境，缺乏住宅那样广泛的群众基础，因此，投资开发不宜盲目。综合评述：宜昌房地产市场的发展在国家宏观调控作用下，仍然保持了良好的运行势态，2006年宜昌房地产全年的发展呈现一个稳中上扬的态势。其中，住宅产业逐渐走向成熟和理性，房价处于一个平稳的过渡期，略有上涨但幅度不大；消费者更加理性，选房购房更加注重产品的质量和综合指数，这45、两个标准将成为考量宜昌楼市的一个重要依据。其次，商业地产日趋活跃，迎来发展的一个高峰，主要体现在投资和经营上。主力店、商圈、超市等多种商业业态都将呈现良好的发展势头；写字楼、仓储式物流也将在龙头项目的带动下有所突破。不管2006年宜昌房地产出现什么样的变化，依然可以清晰看到未来市场的两条主线，一是保持稳定的、可持续性的发展，一是建立公开、公正、透明的交易规则。随着三峡大坝的建设，宜昌城市的知名度日益提高，政府提出的建设世界水电名城的口号振奋人心，宜昌房地产未来升值空间巨大，前途不可限量。二、宜昌房地产市场存在的问题及原因分析1、供求矛盾（突出）及原因分析 土地供求矛盾由于宜昌是一个山水城市，经46、济发达，土地稀缺，需求旺盛，导致房地产行业的持续升温，从而使该行业吸引了更多的社会资源投入，各大开发商纷纷抢地夺盘，而许多非房地产开发企业也纷纷购买土地，囤积居奇，待价而估，以图暴利。导致对土地的需求量剧增，而宜昌市是个土地资源相对稀缺的滨江城市，土地需求过快而供求不足，直接结果是导致土地使用价格迅速上涨，间接加速了宜昌市的旧城改造速度和“西进东拓”的发展战略。 商品房的供求矛盾一方面，开发商在建、已建的住房面积不断增加，另一方面，居民对住房的需求也在不断增加，随着人民生活水平的不断提高，居民的消费结构较之以前已发生很大变化。汽车、住房等大宗商品交易逐渐成为居民消费热点，然而需求的增加量依然大47、于供求，这也是宜昌市房价持续走高的根本原因，也即是需求的增长推动了房价的飞涨，但又不是房价走高的唯一原因，此外，房地产开发商醉心于开发中高档大型楼盘，经济房，安居房，小户型，单套售价低的住房供应量偏小，导致大量的中、低收入家庭无法正常购买只能持币观望或转而购买二手房或转向租赁市场。2、房价增长过快的问题从前面的现状分析中，我们已经了解了宜昌房价的增长幅度，这种增长的原因有合理的部分，也有泡沫部分。合理的方面是开发商开发成本增加，例如土地价格上涨，建材、建筑装饰用品等价格飞涨，追求楼盘的配套功能导致成本支出扩大，当然也有物价因素，银行提高贷款利率导致开发商背负的利息成本增加。不合理的方面：开发商48、的恶意哄抬、炒作。同时消费者的预期心理也影响到自己的购房行为进而被开发商利用。3、房地产开发商存在的问题：宜昌房地产本身存在很多的缺陷和不足，集中体现在以下几个方面： 自身素质不足企业规模普遍偏小，集约化，规模化程度低。部分企业自有资金不足，抗风险能力弱。企业内部管理与运作欠规范。人才匮乏，产业队伍素质有待提高。缺乏品牌经营意识。物业管理意识淡薄，物业管理水平不高。 竞争过度集中，策略同化宜昌市楼盘之间的竞争主要集中于中高档楼盘之间，大中户型之间，经济房，安居房，小户型，单套售价低的住房供应量小，而中高档楼盘之间，同质化现象加重，而消费者的购房诉求日趋向品牌、地段、价格、品质、环境等方面集中，49、因此，如何塑造自己楼盘的鲜明风格和凸显个性优势是摆在每一个开发商面前的现实课题。 片面追求大、全、同，核心竞争力不够一般的开发商认为企业做的愈大，功能愈齐全，就愈是有竞争力。但是往往这样的企业缺乏核心竞争力，在品牌优势不明显，行业进入洗牌阶段时，很多弊端就会显露出来。而宜昌的许多开发商却似乎都不约而同地在往这个方向发展，且乐此不彼。三、未来宜昌市房地产发展趋势预测从前面宜昌的房地产现状分析，让我们发现了行业内的存在诸多问题和矛盾，经过对其深层次的原因分析，更进一步加深了我们对宜昌市房地产现状的理解。而解决整个行业的问题和矛盾在短期实现一劳永逸或全部解决是不可能的。但是我们可以从全局的战略高度来50、预测宜昌市未来几年的发展趋势，达到趋利避害充分利用有利的因素发展自我，有效规避不确定风险，排除不利因素，提高自我的市场风险意识和企业抵御风险的能力。具体来说，宜昌房地产会从以下几个方面在未来三年内将发生较大变化。1、宜昌宏观经济继续保持高速发展，为房地产行业的发展提供良好的外部环境。房地产将保持高速发展，行业结构进一步调整。2、城市大规模的改造开始从无形到有形，从无序到有序。一方面，拓宽城市骨架的愿望开始变成现实；另一方面，交通的便捷、流畅使得人们把眼光和注意力逐渐转移到一些新的居住空间，宜昌市区中将继续按照政府部门制定的“东拓西进”沿江突破开发的模式发展。伍家版块、东山版块、夷陵版块将逐步变51、得高贵起来，开发的精细度和成熟度将成为这个区域产品打造的新的市场标准。由于上述区域的市场拉动，一批中心城区的消费者开始选择上述区域置业，从而相应减轻了中心城区房屋供应的压力。3、未来商业地产的竞争突围将表现在三个主要方向：一是以大的shoppingmall与大的商业物业的组合，以大的国际、国内品牌主力店与传统商业的组合；二是以精品和特色主题商业街区与与之相适应的商业物业的组合；三是以大物流、大批发为特色的集约化市场与商业物业的组合。在上述组合中，既完成了城市的商业配套，又满足了城市的商业消费升级，同时也创造了许多新的市场机会。4、随着经济房、安居房、小户型、单套售价低、廉租屋等中低档产品出现，52、住宅产品的链条将开始形成上游、中游、下游等概念。梯度的意义和细分的意义将构成宜昌住宅的产品丰富度，使得每个层面的消费者都得到相应的关注，房地产行业的供求矛盾会逐步缓解。5、价格会维持在现有水平线上，总体会呈现稳定，不同区域会有不同的增长幅度，总体增幅会维持在5%，但区域增幅差异会比较大。因为市区西陵区的房价已维持在高水平线上，再往上涨的空间已不大，而其它辖区如伍家岗、夷陵区开发速度快，而房价相对于西陵区仍处于市区低区间。只要西陵区的总价房价维持稳定，则伍家岗、夷陵区的房价就会有很大的上升冲力。四、会展市场分析会展经济主要是从经营会展的角度来衡量的，通常包括：（1）经营会展的直接收入。如门票收入53、参会参展费收入、场馆租金、广告收入等。（2）由会展带动的一系列相关产业的收入。会展涉及交通、运输、通信、住宿、餐饮、服务、旅游、广告、装饰等诸多部门，国际上有19的说法，即办展会的场馆收入如果是1的话，那么相关的社会收入就是它的9倍，会展经济和旅游经济、房地产经济一起，并称新世纪的“三大无烟产业”。（3）品牌会展对一个国家、地区、城市形象和知名度的提升作用。会展业一向被认为是城市发展的“助推器”，其利润率大约在25%以上，属于高收入、高赢利行业，对相关产业带动能力极强。中国会展业每年正以20左右的速度递增，规模也越来越大，我们坚信中国出现将更多的“会展城市”和品牌会展，助推城市经济发展。翻开54、宜昌的会展“日记”， 宜昌没有举办过一次有规模的展览和博览会，其原因就是没有大型会展中心，但是宜昌有得天独厚的自然环境和丰富的资源，宜昌需要一个平台展示雄厚的“家底”，需要一个平台海纳百川。中国绿茶博览会，中国中西部房产展示会，中国屈原博览会，中国水利水电博览会，中国机电产品博览会，中国三峡旅游博览会，中国三峡地区土特产经贸博览会等逐渐走向了全国。发展会展不得不谈到区位优势，宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有“川鄂咽喉”、“三峡门户” 之称，更是独揽区位、交通、资源等优势。可以说，宜昌完全具备了成为一个会展名城的条件。第三章 项目周边物业市场调查分析一、夷陵区域定位发展分析夷陵区于20055、1年撤县设区，区域面积3400平方公里，地形似龟。东西横距77公里，南北纵距103公里，东连远安、当阳，南抵长阳、宜都、枝江，西接秭归、兴山，北邻保康，环绕世界水电旅游名城宜昌市，是宜昌地区的中心腹地。区域地势由东南向西北逐渐升高。西北天柱山为最高点，海拔2005.5米，相对高差1961.7米，于是形成了山地、河谷、丘陵等众多的地貌类型，水域属长江主体水系，全区有49条河流注入长江。随着宜昌市建设省域副中心城市和世界水电旅游名城战略的实施，夷陵区与市中心城区的距离在拉近，两者互融步伐加快成为城市发展的必然趋势。这既为夷陵区经济发展带来了历史性的机遇，也为夷陵区的城市建设注入了新的强劲动力。夷陵56、区作为宜昌市的城市新区，有着美丽如画的山水风光，发展有着得天独厚的优势。环绕宜昌市，有着巨大的发展空间，中心城区百多万市民为夷陵区的发展作着强大的支撑；自身较大的经济规模和较强的经济实力，构筑了城市发展的基础；丰富的土地资源、秀丽的山水环境、浓厚的文化底蕴，提供了城市发展的条件。全新写意城市西进，倾力演绎安居夷陵，随着发展大道的扩建，夷陵区融入宜昌市中心城区的步伐也在不断加快，一个充满希望的宜昌市新区，一个山水与文化并重的古老而年轻的城市正逐渐崛起。夷陵区逐渐成为了宜昌市又一个办公、居住的理想之地。二、夷陵区房地产市场发展趋势分析1、市场发展状况分析“城市西进、安居夷陵”的开发战略，夷陵区以其57、独特的区位优势和生态环境，吸引了大量的地产投资，房地产行业发展迅猛，房地产业已成为夷陵区国民经济新的增长点和第三产业中发展最快、最具活力的优势支柱产业。2006年，拟开发项目18个，计划开工面积60.49万平方米，投资额6.79亿元，较2005年有大幅增长。不言而喻，房地产业的兴起对该区经济社会发展做出了突出贡献，对拓宽宜昌城市骨架也具有重要的现实意义。夷陵区房地产发展的重点区域分两部分：一部分为长江市场周边区域；一部分为老城区骨干街区重点区域。长江市场周边拥有不可多得的山水资源，加之新城优势中的居住人群大多行商，具有一定的购买实力，使得该区域房地产得到了优先发展，涌现了一批如“香山花园”、“58、丰豪长江商城”等优质楼盘，并将价格由原来的800元平方米上涨到2100元平方米。夷陵老城区的重点骨干区域也陆续推出了一批楼盘，如“阳光水岸”、“汉城印象”、“夷陵新都”等。上述楼盘作为城市改造中的重要角色，既满足了城区居住人口的住房需求，又拉动了夷陵区中心地段的房地产开发，使得该区域的房地产开发领先于其他县市区域。2、市场供应状况分析商品住宅逐渐成为居民住宅供应新主体，房地产开发完成了由零散建设向成规模住宅小区，再向小高层、高层住宅、别墅区建设的三级跳。房地产市场供应结构逐渐增多，一是满足了不同收入家庭的 消费需求，有适合中低收入家庭的小户型普通商品住宅，也有“锦江花园”、“香山花园”等一批别59、墅小区、小高层住宅小区；二是以“长江市场家俱市场”、“三 峡国际茶城”、“新丰豪都”为代表的商业、旅游房地产，更是满足了除居住以外的投资需求。区位优势明显，集山水、江河、城市和大坝为一体，风光优美， 基本无工业污染，生态环境较好，是发展住宅与房地产业的理想之地。3、房地产发展趋势分析根据夷陵区独特的基础和条件，夷陵区房地产板块未来的发展定位是：宜昌人居环境最佳区、三峡文化特色住宅区、融合山水特色的生态家园。受宜昌市主城区聚集效应增大和夷陵区城市化进程加快这两大机遇影响，未来一段时期，夷陵区房地产市场仍处于上升空间。在“城市西进、安居夷陵”和把夷陵区建设成宜昌市的生态居住区的战略指导下，夷陵区加60、快了融入宜昌市中心城区步伐，房地产开发进程也必须随后跟上，从目前房地产市场开发与销售状况看，夷陵区将是最具升值潜力和投资价值的区域。综合评研：夷陵区作为城区新的重要组成部分，正受到越来越多开发商的重视。特别是发展大道等交通主干道加快了夷陵区融入中心城区的步伐。加上宜人的自然环境和山水资源等优势，让夷陵区逐渐成为了宜昌综合房地产开发的“后花园”。随着中心城区可供开发的土地资源越来越少，宜昌市的房地产开发商也开始向各个周边区域进军。房地产业近几年来逐步建立了多层次、多元化的建设体系，对改善人民群众的居住环境、美化城市、提高城市品位，促进社会经济全面发展起到了极大的推动作用。随着房地产开发的郊区化，61、城市区域也将随之拓展，一个个新兴的城镇居住区也逐渐地进入人们的视线，它将以优越的环境、低廉的价格广泛受到人们的青睐。伴随宜昌城市扩张的进行，夷陵区房地产市场蕴涵巨大潜力必将逐步释放。三、项目周边主要楼盘分析 本项目周边地区聚集了众多楼盘，针对本项目的特殊性，故从中挑选一些高档次的楼盘和别墅项目进行调研分析。案例一：楼盘名称锦江花园-风水别墅楼盘地址锦江路（黄柏河畔）销售电话7202666 7202999开发商宜昌长江市场建设有限公司代理商新加坡顿悟印象传播机构基本资料占地面积168亩建筑面积31000平方米容积率0.27绿化率78%开发期数一期开发栋数89规划户数89住宅类型纯欧式别墅开盘时间62、2007年元月交房时间2007年底交房类型毛坯房型面积主力房型四房二厅；五房两厅主力房面积288.5369.74价格与付款起价200万 均价：8900元/平米物管费待定项目介绍由宜昌锦江房地产开发有限责任公司开发的锦江花园地处宜昌市夷陵区西北角，东临双虹大道，西北两面黄柏河环绕流过，南边与长江商业广场相对,地块通过双虹大道至老城区不足5公里，西侧锦江路直至江边，交通十分便利，且临江面山，阳光充足，环境优美，是不可多得的高尚生活居住用地。案例二：楼盘名称长江画廊楼盘地址沿江大道王家河公园旁销售电话6462222 6463333开发商宜昌泰江置业有限公司（上海）代理商和声传播机构建筑设计加拿大AD63、S建筑设计公司、上海朗香建筑设计有限公司景观设计贝尔高林（武汉）景观设计公司物业管理宜昌市泰江物业管理有限公司基本资料占地面积1145亩建筑面积120万平方米容积率1.57绿化率67%开发期数三期住宅类型纯欧式独立、联排、叠加别墅、多层洋房、小高层等组成交房时间一期已交付交房类型毛坯房型面积主力房型三房二厅；四房两厅主力房面积120-239价格与付款均价多层：2480元/；联排别墅：4500元/物管费1.5元/配套会所、咖啡馆、画廊、游泳池、壁球馆、健身房等项目介绍西起胜利一路，东至白沙路，南临沿江大道延伸段，北靠夷陵大道，坐拥碧波长江，对望巍峨青秀山川，为长江沿线最美的原生态自然山水图画。长64、江画廊总占地亩，总建筑面积达万平方米，七大组团住区，总投资近亿，项目分三期开发，预计开发周期将达5-8年，一期江山风华已交付，二期江山多娇正在热销期。建成后为宜昌城市最大规模高档生活聚集区。案例三：楼盘名称畔山林语楼盘地址东山开发区（云集隧道出口右侧）销售电话6344888 6344999基本资料开发商湖北大都置业有限公司代理商香港骄阳企业顾问有限公司景观设计武汉中南设计院物业管理宜昌安诚物业公司占地面积58亩建筑面积73000平方米容积率1.8绿化率45%开发期数二期规划户数342住宅类型联排别墅、多层洋房交房类型毛坯房型面积主力房型两房二厅；三房两厅；四房两厅主力房面积80-320价格与付65、款均价多层：2600元/；别墅4200元/付款方式一次性、按揭项目介绍畔山林语，位于宜昌市东山开发区云集路以南，深圳路以西，一座山环水绕的半山坡地上。来自澳大利亚的设计师饱蘸三峡巴山蜀水之灵气，倾情演绎出一座真山真水健康生态家园，并首推TOWNHOUSE联排别墅，将跃升宜昌楼市升级版！尊宠私家会所、异域风情商业街，尊贵一梯一户，六种经典户型，面积自80-320平方米不等，将为342户都市高尚人家营建一处极具风情的诗意栖居地，圆一世终级置业之梦想。案例四：楼盘名称长江帝景楼盘地址隆康路上销售电话6231858 6231868发展商九龙地产建筑设计加拿大CDG物业管理融源物业管理有限公司基本资料占66、地面积40000平方米建筑面积168800平方米容积率4.22开发期数三期开发栋数5栋住宅类型高层交房类型毛坯房型面积主力房型两室一厅；三房两厅；四房两厅主力房面积120230价格与付款均价3780/物管费0.8元/项目介绍长江帝景位于宜昌市中心繁华地段。南倚长江，可以近观江景；北临隆康路，可以直面繁华。19层阔然入云的高度，让您高瞻远瞩；120230平方米的标准华居，显得通透挺拔；尊崇的二户二梯设计，垂直交通无需等待；10000平方米超大一层停车场，为业主提供方便；2000平方米星级豪客会所，尊贵无比；与四星级酒店物管品牌国际大酒店毗邻，尊贵一家。案例五：楼盘名称民生世家楼盘地址开发区城东大67、道销售电话6336008 6336009发展商宜昌民生房地产开发有限公司物业管理宜昌民安物业管理公司基本资料占地面积23100平方米建筑面积72000平方米容积率2.5绿化率30%开发期数一期开发栋数3栋规划户数412住宅类型高层交房时间2007年底交房类型毛坯房型面积主力房型三房二厅；两房两厅主力房面积135价格与付款起价3200元/物管费0.8元/项目介绍“民生世家”小区位于东山开发区黄金地段，计划投资1.2亿元，两年建成。民生世家是全高层住宅，由一栋16层和2栋24层的高层组成。三栋高层住宅通过合理的布局，让每户都拥有良好的景观视野，超大的楼间距确保了私人空间的私密性。整个建筑在充分保留68、原始地块原生态的前提之下，依山而建、自然排列，并与周边环境形成了一个风景优美、生态健康的高尚生活圈，是开发区中心区最后一个绝佳居住领地。案例六：楼盘名称清江山水楼盘地址开发区深圳路销售电话6910666 6910999发展商宜昌清江实业有限责任公司物业管理物业管理公司基本资料占地面积29.91亩建筑面积77723.5平方米容积率3.90绿化率61.2%开发期数一期开发栋数4栋规划户数484住宅类型高层交房时间2007年3月交房类型毛坯房型面积主力房型3室2厅功能房；3室2厅主力房面积123-145价格与付款起价3300元/物管费0.8元/项目介绍清江山水由宜昌民生房地产开发有限公司和清江实业有69、限责任公司合作共建项目，项目地处开发区城东大道与大连路十字交会东侧。由四栋18-28层全框架高层建筑物, 以梅兰竹菊四种植物来命名，以体现出与自然融合的特点。4栋楼分别是：1#楼清梅苑、2#楼水菊苑、3#楼山竹苑、4#楼江兰苑，以及6000余平方米平站结合利用的大型地下停车场组成。俯视清江山水水平面设计,4栋高楼伟岸挺拔;中心水景花园,绿树成荫,清新怡然;小区内外交通顺畅便捷,为适宜人居的佳境。案例七：楼盘名称万佳.城市花园楼盘地址西陵区销售电话6455888发展商宜昌市万佳实业有限责任公司物业管理万佳物业基本资料占地面积23100平方米建筑面积57799平方米容积率2.5绿化率39%开发期数70、二期规划户数426住宅类型小高层、高层交房类型毛坯房型面积主力房型两房二厅；三房两厅；主力房面积83169价格与付款均价3500元/物管费0.6元/项目介绍万佳.城市花园，坐落于宜昌市中心城区胜利四路25号，具有优越的地理优势，几分钟内即可抵达车站、码头。围合的内置式园林显现了五星级的生态社区，阔绰的中心休闲区域，人性化的人车分流使小区悠然清新、信庭自如，四季缤纷的花木、别致的景观把建筑与生活，艺术地融进了城市花园，无不尽显观代城市生活的动人与魅力。 该项目有风格各异的经典户型426套。舒适、实用、品质高尚的户型尺度为城市居民度身打造，同时拥有风格独特、四季动感的会所，为依恋城市生活的现代小资71、们，创造了第三空间。调查结果表明：1、宜昌市房地产市场竞争更加激烈，根据目前市场上长江画廊、南北天城、美岸长堤、香格里拉等楼盘的运作周期来看，今年宜昌房地产将迎来一个销售高峰，这也预示着竞争加剧。2、随着城镇居民收入的提高、国家宏观调控影响的逐步消失、市民购房需求的逐步回温、今年市场高层、小高层建筑的增多带来的造价成本增加等因素的影响，今年宜昌房价还会持续走高。3、楼盘的品质进一步提高。在国家政策（比如建筑节能）的影响下，开发商更加注重产品的质量，通过持续开发等手段打造房地产品牌逐渐风行。4、从产品划分的精细程度和成熟度来看，宜昌都已达到相当的水准。以商品住宅为例，多层、小高层、高层齐备；单体72、楼、大型社区并存；小户型、大中户型、错层、复式楼一应俱全；毛坯房继续主导市场，精装修房开始崭露头角；江景房、水景房、花园洋房大行其道，CBD、CLD、LOFT、MOHO等概念异彩纷呈。5、在产品档次上，既有2000元平方米左右的低档住宅，又有24002800元平方米的中档住宅，而一些高档楼盘如万佳.城市花园、长江帝景、清江山水等，售价均在3000元平方米以上。在购房习惯上，消费者已倾向于有完备的物业管理和较好景观绿化的大型社区，选择居所就是选择生活方式的理念已被广泛认同，这表明广大市民的购房心态越来越理性和成熟，这也是一个地方房地产发展到较高水平的重要标志。第四章 项目开发经营优势点与机会点分73、析一、项目投资开发经营机会形成模式n 经营机会的实质是寻求、识别、把握项目可进取的市场空间。n 经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。n 经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、项目地块地产因子分析所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。通过对本项目地块之环境考察，可以看出，该地块具有以下特色：u 地块位于政府大力开发的旅游、度假、居住的夷陵区内，是适应未来城市住宅发展趋势的优质地块；u 地块周边规划74、为大型公园及低容积率的高档物业，视野开阔；u 地块内现有梅子垭水库，水质清澈，可成为项目内部的一大景观；u 地块基本平整，地质适宜作住宅建筑用途；u 地块周边交通路网顺畅；u 地块周边1公里半径内市政配套齐全，但缺乏大型超市及部分高档娱乐场所；u 地块所处为旅游度假区，环境状况良好，无化学工业造成空气污；以上，就是本项目地块作为中高档住宅用地所具有的地产因子。三、项目地块SWOT分析S、优势1、环境优势地块位于自然环境优美的夷陵区内，项目更是占据了风景独好的夷陵的绝版位置，独特的坡地、水景、山景资源凸显地块的优势，适合营造一个高品质的生活社区。2、交通优势地块位于正在扩建的发展大道上，项目对外75、水、陆、空交通均极为便利，三峡机场距地块约20多公里路程；火车站距离项目地块车程约5分钟。3、规模优势880多亩的完整规划，将形成规模效应。高起点开发，高品味塑造，市场前景看好，在宜昌首屈一指，它将满足不同人群的消费寻求，引领宜昌住宅全面升级。4、品牌资源优势国际会展中心项目的唯一性，建成后为宜昌市标志性建筑，将以会展平台带动广阔的人流和商机，是宜昌城市的对外形象、信息交流的窗口，对提升宜昌市的经济的发展起着举足轻重的作用。5、市政规划优势随着政府进一步实施“城市西进、安居夷陵”的发展战略，市政配套将逐渐完善，人气可持续发展的势头强盛，使项目的后期开发风险度降低。W、劣势1、公共交通系统较为缺76、乏，且目前无直达本项目地块入口的公交车。2、目前项目周边的商业气氛尚未形成，缺乏大型超市及部分高档娱乐场所，周边的人气欠旺。O、机会1、宜昌市作为付省级城市，由于地理和交通条件的优势，宏观市场整体向好，高档类物业正处于快速升温阶段，有效需求较大。使项目的市场背景明朗，为项目的去化提供机会点。2、项目高标准的定位、规划、建设，使项目档次提升，产品整体竞争优势增强，为产品去化提供产品力支撑的机会点。3、项目土地成本相对较低，投资回报比例增加，项目具备高利润回报的机会增加。T、威胁1、本项目客源必然是社会中上层及收入较高的人群，客源层面的相对狭窄使本案的存在一定的市场威胁点。2、项目周边区域土地已规77、划出让，有大量待开发地块，其规划为中高档住宅。楼盘的竞争威胁是显而易见的，将对本项目形成直接威胁。3、宏观经济政策存在较多变数，使部分投资商持币观望的心态加强。可能对房地产市场的走势产生影响，在一定的程度上对本项目造成一定的威胁。第五章 项目定位分析面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。同时依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析。一、 本项目所具备的地产因子房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：地产因子单身公寓普通78、住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很 强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较 强弱很弱不宜紧临交通快干道、高压线、工厂等。符合对小区周边市政配套要求高很 高高高符合小区物业管理的要求低不高高很高可达到建筑、质量设计要求低一般高很高精品设计可达到容积率、覆盖率要求无一般低低可达到对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合从以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块。二、 项目市场定位根据以上地产因子决定的本地块适79、宜建造的建筑功能和地形地貌特征及产品差异化原则，同时结合政府对本项目规划要求，住宅用地宜以排屋和小高层住宅为主，辅以少量叠加和独立别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。本项目将定位于以下概念： 引领住宅时尚，开创全新生活模式的概念； 宜昌市山水特色的旅游、休闲度假的高尚生活圈概念； 用地块内的水景资源及地势的起伏和结构的处理，做出傲视宜昌的水景住宅和生态住宅的概念； 千年龙脉传承，集天地万物之大成，涵养现代贵族生活的尊崇格局的概念。三、 目标客户定位通过对周边楼盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客户定位如下： 本项目整体目标客户群定位为中、高端客户； 客户以本地客户为主，以在宜昌80、工作的外地人为辅； 客户年龄跨度较大，25-50岁的为主力范围，已有一定的事业和经济基础； 客户的主要职业主要以私营业主、企业高级管理人员、金融证券投资行业及部分自由职业者、律师、会计师事务所等较高收入人群。考虑到本项目开发总量大，建议适当的发展和拓展宜昌以外的市场，来促进本项目的销售周期，以使我司的资金及早回笼。目标市场的客源地域圈层图四、项目价格定位本项目采用市场比较法定价，选取相类似项目作为参照，比较本项目和参照项目的优劣，进行价格修正，从而得出本项目相对于市场在售项目的参考价格。根据相似原则和可比原则，选取长江画廊、畔山林语和锦江花园作为本项目Townhouse部分参照项目。市场比较法81、权重系数修正表比较内容权重长江画廊畔山林语锦江花园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数物业位置15%10.1510.151.20.18外部环境20%0.90.180.90.181.30.26社区环境25%10.250.90.2251.30.325发展规划10%10.110.11.20.12房型设计10%10.10.90.091.20.12生活配套15%1.10.1650.80.121.10.165主题提炼5%10.0510.051.10.055合计100%/0.995/0.915/1.225销售价格权重系数修正表 单位：元/平方米比较项目长江画廊畔山林语长江帝景锦江花园Townho82、use小高层Townhouse小高层比较系数0.9950.9151.225比较价格45003200420038806800市场参考价格45233580459037805551通过上面的比较可以看出，本项目Townhouse部分的市场参考价在4523-5551元/平方米之间，取其均值4888元/平方米；小高层部分价格3780元/平方米。本项目住宅价格加权平均价表项目名称比准价格（元/）建筑面积（）合计（万元）长江画廊Townhouse ：452312600056990小高层：3480526000183048畔山林语Townhouse：45904800022032长江帝景高层：378016880083、63806锦江花园55513100017208Townhouse销售价格=96230万元205000平方米10000元/万元=4694元/平方米小高层销售价格=246854万元694800平方米10000元/万元=3553元/平方米最后采用算术平均值确定本项目Townhouse单价为：4780元/平方米；小高层单价为：3680元/平方米；别墅单价为：8800元/平方米（别墅二期定价13000元/平方米）第六章 项目开发经营策略及投资估算本章着重讨论本项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。一、项目开发经营策略依据本项目和企业的实际84、情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。1、整体规划:这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地约882亩，因此必须对地块进行整体规划。2、分期实施：该项目开发总建筑面积达73.5万平方米，预计总投资约12亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。3、自主开发：这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。l 房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发；l 85、项目公司购置该地块所需成本较低；l 项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）；l 通过自主开发，公司可迅速依托本项目的品牌提升企业形象，扩大公司在宜昌市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。4、力创精品：这是由项目所在区域内唯一性前提决定的，同时借助于会展的品牌，可迅速提升开发公司在宜昌房地产业界的知名度。二、项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。整个项目从2007年6月开始，至2010年8月结束，历时近3年，具体时间安排如下： 2007.2-2007.6 前期工程（报批、报建）2007.6-2007.10 86、基础设施工程（拆迁）2007.11-2009.11 主体工程2009.11-2010.2 设备安装工程2010.3-2010.8 公共设施配套工程 2008.1-2010.12 销售阶段工程施工进度详见附表1三、项目总投资估算本项目会展中心投资总额为120324万元（详见附表2）。总投资构成为：1、 土地费用及税费：本项目会展中心土地的取得费用，包括土地取得成本及契税。根据土地出让合同，土地取得成本为22435万元，加上4%的契税，约897.36万元，加上有关审批、报建手续费用等，则：土地费用及税费为25500万元。2、 建安工程费用本项目建安工程费用估算（以实际批准为准）见下表：建安工程费用87、估算表 单位：万元序号项目单价计价数量金额1会展中心1800元/平方米70000平方米126002国宾馆2080元/平方米50000平方米104002Townhouse1200元/平方米405000平方米486003小高层1300元/平方米150000平方米195004别墅1500元/平方米88000平方米132005合计10.43亿元3、前期工程费本项目前期工程费估算见下表：前期工程费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费1%7352可行性研究费建安工程费32213水文地质勘探费建安工程费53674通水、通电、通路费建安工程费1%7355其他前期费用建安工程费0.35%88、224合计22824、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算见下表：基础设施建设费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%22032供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程5、开发间接费用本项目开发间接费用估算见下表开发间接费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费5%36732建筑工程质量安全监督费建安工程费42933供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：210商业：554供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业89、：8KVA/百，480元/KVA住宅：340商业：926其他建安工程费5367合计50306、不可预见费本项目的不可预见费用按项目15项之和的2%估算，预计达2126万元。7、管理费用本项目的管理费用按项目14项之和的3%估算，预计达3038万元。8、经营费用本项目的项目经营成本包括：销售成本、财务费用，预计达7850万元。四、项目投资与筹资计划三峡国际会展中心项目资金筹措主要来源为三方面：一是我司自有资金，二是银行贷款，三是商品房预售收入。1、资金来源 固定资产投资资金来源主要有银行贷款、销售收入和自有资金。其中自筹资金38,500万元；银行贷款30,000万元，不足的部分拟由预售房款解决（90、详见附表3）。2、项目筹资方案（1）银行贷款：主要采取中长期贷款，贷款期3年，贷款额度30,000万元，贷款利率按5.8%计算。（2）销售收入：项目建设期间的预售收入。（3）自筹方式：主要由企业自行筹措建设资金。第七章 项目开发经营效益分析及财务评价本章对项目销售分期计划做出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，本项目中包括公建项目（可采用出租或自行经营等多种形式）、Townhouse、小高层均采用销售形式。一、项目销售计划根据本报告的项目经营策略、工程实施进度安排、本物业供需状况的调查，确定本项目销售计划，本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见下表。本项目销91、售计划表年度2008年2009年2010年项目第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度Townhouse5%10%5%15%15%10%5%10%10%10%5%公寓10%10%5%15%10%10%5%15%15%5%二、项目总收入测算依据对项目的特征分析，项目物业收入价值分为二部分，一部分为是通过Townhouse、小高层等物业形态获取的销售收入，另一部分则是通过收益还原法来判定会展、国宾馆作为固定资产的市场价值。1、销售收入部分有：小高层预计收入为：55200万元； Townhouse预计销售收入为：193590万元；别墅销售收入：92、61600万元；会展中心商务63000万元。预计本项目总销售收入为373390万元，（详见附表4）加上国宾馆5万平米，会展另外的3.5万平米，固定资产价值达10亿元，本项目总实现价值约47.339亿元。2、经营收益有：会展经营收入；国宾馆经营收入。根据市场调查的资料，预计会展中心开业后每年的会展次数为20次，会展期间每次每平方米净收入为15元，年经营净收入为1800万元，经营5年后每年经营净收入增加1.5%。；国宾馆营业后每年按60%的入住率计算，年经营净收入为3900万元。3、固定资产收益有：国际会展中心、国宾馆的固定资产国宾馆和国际会展中心是本项目的重中之重，项目是按高规划、高要求、高标准93、建造的，建成后将成为宜昌市的标志性建筑群。建成投入后按市场评估价预计收益为106,000万元；其中会展中心每平方米约8600元；资产为31,000万元；国宾馆每平方米约15000元；资产为：75,000万元。三、项目静态财务效益分析本项目在计算期内销售收入为373，390万元，可获利润205580万元，项目投资利润率55%。在3年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的（详见附表5）。四、项目现金流量分析评价通过对该项目在开发期间的现金流入和现金流出的数量及时间，进行动态反映，同时可以计算出该项目的净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标（具体过程详见附表6现金流94、量表），销售收入与投资成本根据工程销售进度与施工进度分期投入，计算结果如下：序号财务指标名称指标值1财务净现值NPV287732内部收益率IRR78.6%3投资回收期(年)1.8分析评价：经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）8%，且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。五、项目盈亏平衡分析盈亏平衡分析主要是通过确定项目的产量盈亏平衡点，分析、预测产品产量对项目盈亏的影响。所谓盈亏平衡点，就是当达到一定销售量时，销售收入等于总成本，项目不盈不亏（盈利为零）的那一点。经过测算，本95、项目各功能物业的销售率达到70%，项目的财务净现值为0。从盈亏平衡分析得出，该项目的抗风险能力较强。六、项目敏感性分析敏感性分析主要对本项目的成本和项目净收入发生变化时，预测随之而引起的项目各项投资效益指标变化程度，为投资决策者控制成本和制定净收入提供决策依据。影响房地产开发项目经济评价指标的因素主要有建设投资、净收入、开发周期等，其中最主要的因素是建设投资及净收入。因此我们对建设投资及净收入变化的情况（10%）进行测算，来分别分析此二项因素变化对本项目经济评价指标的影响情况。从项目敏感性分析可看出，销售价格和可变成本的变动直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本96、的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定，以确保项目利润最大化。七、项目偿债能力分析按照项目的借款条件和还款计划，项目前期不还本金，项目于2010年开始利用预售款还贷分2年等额偿还本金，每年还15,000万元；借款利息每年照付，总计付利息6232万元（详见附表9）。第八章 项目开发经营风险分析与对策房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力，但仍有一些不确定性因素带来的风险。一、市场风险项目所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等97、偏高收入阶层，而项目体量较大，需求有限，销售有一定市场风险，这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。并随着夷陵区的发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，做出应变，减小市场风险。二、经营管理风险分析项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。98、鉴于上述原因，本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，同时做好物业管理和售后服务工作，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本，也是降低本项目风险因素之一。三、企业财务风险分析企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。本项目资金分为三99、块：一部分银行贷款、一部分自有资金、一部分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。第九章 项目综合评价与建议本次宜昌三峡国际会展中心项目进行的初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量的市场研究的基础之上，通过对规划方案、开发成本估算、资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关的研究结论及可行性建议表述如下：1、上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，具有一般的抗风险能力。评估结果表100、明，该项目是可行的。2、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了市场供给与需求相结合的目的。项目拟分几期、滚动式开发，有利于物业的营销策划，故能够满足本次可行性研究方面的要求。3、本项目属于大面积、大规模开发，应该通过加快项目进度来回避投资风险，开发经营周期越长项目建成以后的经济形势和政治形势就越难预测。所以回避开发经营风险的办法快完成开发项目。4、本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是一个值得投资101、的好项目。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取一定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报5、加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发的成本和效益进行有效的动态跟踪控制。6、基于自身条件，加强、加快本项目销售人员的组成，以市场为先，尽早介入进行本项目的前期销售及策划、推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。第十章 附 表特别注释：以下计算是根据建筑面积为58万平方米为基础的，新的审批，经过努力，已经改为73.5万平米，且会展、五星级国宾馆均做了更大调整，房价根据规划局的测算，取中下水平而定。下面数据是原102、来56万平米时测算的，可作参考。表7.1、项目工程施工进度计划表表7.2、项目投资估算表表7.3、项目投资计划与资金筹措表表7.4、项目损益表表7.5、项目现金流量表表7.6、项目还贷计算表 表7.2 项目投资估算表序号分项目单价/元面积/平方米费用/万元备注一、土地费用-233311、土地出让费381.7587726224342、契税897.36按4%征收二、前期工程费用-22821、规划设计费用建安工程费1%7352、可行性研究费建安工程费0.3%2213、水文地质勘探测绘建安工程费0.5%3674、通水、电、通路费建安工程费1%7355、其他前期费用建安工程费0.35%224三、基础设施103、建设费建安工程费3%2203四、建安工程费-734601、会展中心180060000108002、国宾馆20804500093603、Townhouse1200328000393604、小高层130098000127405、别墅150080001200五、开发间接费-50301、配套设施建设费建安工程费5%3673质量安全监督费建安工程费0.4%2932、供水管网补偿费商业：0.1t/人 ,600元/t55住宅：0.3T/人，600元/T2103、供电用电负荷费商业：8KVA/100m2 ,480元/KVA340住宅：4KVA/户，480元/KVA924、其他间接费建安工程费0.5%367六、104、不可预见费一项-五项之和的2%估算2126七、管理费用一项-四项之和的3%估算3038八、经营成本销售成本+财务费用8854九、合计120324 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 表7.3 项目投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目建 设 期合计200720082009201020111项目总投资120324380183890424413179979921.1建设投资1114703658337097222241556601.2经营成本8854143518072189243105、19922资金筹措120324380183890424413179979922.1自有资金385002801889101572002.2贷款3000010000150005000002.3销售款收入518240149941784117997992 宜昌三峡国际会展中心项目可行性研究分析报告表7.5 项目损益表 单位：万元序号项目合计200720082009201020111销售收入1974880471617502159301160052总成本费用120324380183890424413179979923经营税金及附加1086102594412632628794土地增值税19750472750106、5931605利润总额64328380185191457323744913974弥补前年度亏损00380183282700应缴纳所得额64328001290537449139746企业所得税212280042591235746117税后利润431000086462509293628法定盈余公积金43100086525099369公益金215600433125546810任意盈余公积金12930025975328111可供分配利润3534100831920574644812应付利润00000013未分配利润35341008319205746448 投资利润率40.7% 计算指标： 利润总额总投资107、100%表7.6 项目现金流量表（全部投资） 单位：万元序号项目合计20072008200920102011一、现金流入1974880471617502159301160051销售收入1974880471617502159301160052出租收入0000003净转售收入0000004回收固定资产余值0000005回收经营资金000000二、现金流出1543883801841970335483420966431开发建设资金1114703658337097222241556602经营成本885414351807218924319923经营税金及附加1086102594412632628794土地108、增值税197504727505931605所得税21228004259123574612三、净现金流量4310038018519141473250929362四、累计净现金流量380183282786463373843100五、折现净现金流量2877334562467234037188115815六、累计折现净现金流量345622989041472295828773 计算指标：1、财务内部收益率（%）58.6%2、财务净现值（ic=8%）28773万元表7.7 项目还贷计划表 单位：万元序号项目合计200720082009201020111借款及还本付息1.1期初借款本息累计0154352662033309171241.2本期借款3000015000100005000001.3本期应计利息62324351185168919319921.4本期还本付息3623200018116181161.5年末借款累计1543526620333091712402借款偿还的资金来源2.1投资回收3623200018116181162.2未分配利润0000002.3短期借款0000002.4其他还款资金000000 贷款利率按：5.8%