1、柳叶湖国际会展（中心）酒店项目可研报告 第一章总论一、项目名称柳叶湖国际会展（中心）酒店二、项目承办单位及基本情况1、项目承办单位名称常德市新城投资有限公司2、项目承办单位基本情况常德市新城投资有限公司由湖南维一实业集团组建，于2002年8月经工商注册登记成立，注册资金1亿元人民币。法人代表肖勇。公司主要经营范围包括：房地产开发、地产投资、酒店建设投资、建筑材料、装饰材料、机电设备及配件经销。投资方湖南维一实业集团成立于1997年，由湖南五强产业集团公司和长沙维一置业有限公司共同组建，注册资本1.5亿元。三年来，集团依托雄厚的资金实力、人才实力和技术实力，按现代企业制度规范企业运作，相继开发出2、一系列符合市场需求，满足消费者需要的房产精品，取得了骄人业绩。公司成功开发运作了航空母舰、白沙苑、维一星城等项目。公司已跃居湖南省民营企业500强（列房地产类第一名）。三、项目提出背景常德市旅游资源丰富，是正在建设和发展中的国家优秀旅游城市。常德经济基础较好，综合经济实力排在全省第二位，第三产业发展较快，发展酒店业的前景十分广阔。柳叶湖省级旅游度假区是常德市重要的开发建设地段，因其得天独厚的自然条件，良好的区域优势，无可争议的投资经商环境，从94年开发建设以来，已先后建成了比赛起点、终点、观礼台、礼宾广场、高标准赛道等体育运动设施，还建成了湖心岛娱乐城、金柳叶度假中心、柳叶湖宾馆等旅游服务设施3、，已初步具有集吃、游、娱于一体的综合服务功能。但同时柳叶湖度假区的开发尚未形成足够的市场牵引力，综合性的、上档次、上规模的综合旅游服务设施还是一个空白。常德市新城投资有限公司在广泛的市场调研的基础上，为加快柳叶湖旅游度假区的开发速度，完善旅游服务设施，拟在常德市柳叶湖旅游度假区戴家岗地段，建设柳叶湖国际会展（中心）酒店。四、研究依据及范围1、研究依据1.1常德市规划局四分局规划设计要点及土地蓝线图；1.2旅游涉外饭店星级的划分及评定；1.3旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；1.4建设项目经济评价方法与参数；1.5工业与民用建筑可行性研究深度及要求；1.6建设方提供的其它相关资料。2、研究范4、围依据国家有关部门政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设的内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。五、主要技术经济指标序号 指标名称 单位 指标 备注1 总用地面积 M2 164502 折合247亩2 总建筑面积 M2 110272 3 容积率 0.67 4 绿化系数 % 40 5 建设工期 年 4 6 建设投资 万元 18446 六、研究结论与建议1、研究结论1.1项目建设符合国家产业政策，能有效地促进常德市建设国家级优秀旅游城市的步伐，开发常德市旅游资源，提高旅客接待能力，更好地满足游客餐饮、住5、宿、娱乐、购物的需求。1.2项目建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进常德市的经济发展，改善投资环境，促进地区经济振兴。1.3本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益和抗风险能力。2、建议从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资开发切实可行，建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，以吸引更多的外商来常德投资兴业。第二章项目建设必要性一、发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，6、伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和湖南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设柳叶湖国际会展（中心）酒店带来了良好的契机。二、项目建设能促进当地经济和社会的发展柳叶湖国际会展（中心）酒店的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时柳叶湖国际会展（中心）酒店建设在市区，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利7、于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。三、项目建设是常德市创建国家优秀旅游城市，开发常德市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要常德市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物，拟建项目地处柳叶湖畔是常德市柳叶湖省级旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区的开发建设。第三章市场分析与预测一、常德市旅游宾馆设施现状常德市位于洞庭湖西岸，辖6县2区1市，人口600万左右。8、改革开放以来，以“长沙的后花园，张家界的生活服务基地”为旅游发展坐标的常德旅游宾馆设施有了较快的发展。1、星级酒店的数量现在全市共有星级酒店20家，其中四星级2家，三星级5家，两星级13家。客房总数为1599间，床位总数为3115个。常德市市区主要星级酒店一览表名称 地理位置 星级标准 客房数 床位数华天大酒店 市武陵大道南段 4 218 410芙蓉大酒店 市洞庭大道西段 4 125 235华都大酒店 市人民中路 3 112 215金海大酒店 市建设路 3 98 174宏大宾馆 市武陵大道中段 3 99 164八百里大酒店 市武陵大道北段 3 63 126芷园宾馆 市芷园路 2 107 2359、桃林宾馆 市建设东路 3 63 126凯利大酒店 建设西路 2 88 174星宇大酒店 市人民西路 2 48 98华云宾馆 市人民中路 2 91 187金宇宙大酒店 鼎城区武陵镇 2 50 105朗州宾馆 鼎城区武陵镇 2 79 240金叶宾馆 市武陵大道南段 2 44 88交通宾馆 市洞庭大道西段 2 64 120桥南宾馆 鼎城区武陵镇 2 41 90金山宾馆 鼎城区武陵镇 2 33 73金凤宾馆 鼎城区武陵镇 2 33 51玉园宾馆 市建设西路 2 60 1102、客房出租率高于同行业水平，常德市酒店市场的平均出租率为75%，2001年呈现高峰。目前呈持续上升发展的趋势。常德市近年酒店平均10、出租率年份 1997年前 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年平均出租率 40-50% 50-60% 55-60% 70-75% 70-75% 70-80%3、经营价格情况常德市星级酒店客房平均价星级 客房平均价（元/间.天）4 3183 2682 208常德市酒店平均房价变化表年份 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年平均房价上涨率% 15 15 8.6 3.7 7.4 7.6常德市在1996年、1997年和1998年处于酒店建设的高潮期，在这三年间新建和新开涨的酒店星级较高，规模较大，因此对酒店整体房价的提升作用较大。4、区域分布情况11、常德市的酒店主要集中在常德市江北城区，分布集中，本项目所处的柳叶湖度假区位于常德市城区东北的城乡结合部，正逐渐成为常德市民旅游休闲的新兴地带，但缺乏高水准的酒店物业。二、常德市旅游量的现状情况1、游客2000年全年接待国内旅游者249.5万人次，比上年增长19.3%，接待入境旅游者1.5万人次，增长49.6%；2001年全年接待国内旅游者301万人次，比上年增长20.6%，接待入境旅游者1.82万人次，增长21.3%。2、旅游收入2000年全年旅游总收入12.5亿元，增长11.6%，旅游创汇670万美元，增长21.8%；2001年全年旅游总收入15.7亿元，增长25.6%，旅游创汇830万美元12、，增长23.9%。3、客源根据常德市旅游局提供的数据表明，常德市旅游客源的构成基本上为常德市本地游客、国内其他地市游客和港澳台、国外入境游客，结构比为50%、30%、20%。4、花费花费表单位：元常德市内旅游者 国内其他地市旅游者 入境旅游者 返乡旅游者人均天花费 50 300 500 3005、停留时间2001年常德市外来旅游者平均停留时间为1.6天，其中团体旅游者停留1.8天，散客平均停留3.7天。6、行程特点常德市本地游客主要行程特点为当天出游，当天返回，并且出游地点主要集中于市内的几大城市公园和常德市境内的花岩溪、桃花源、太阳山等景点。国内游客主要为过境游旅客居多，多为途径常德的旅游团13、在常德市区酒店逗留一天，其他为直接去常德市的下属县市的旅游景点旅游。入境旅游者与国内游客的行程特点相似。7、住宿设施的选择特点由于本地游客的逗留时间在一天以内，因此不会选择住宿设施。国内和入境游客多选择常德市内的高星级酒店，主要原因是旅行社与这些酒店有协议，其次是这些酒店客房数较其他酒店客房数较多些，有足够的能力来接待团体游客。8、现有景区接待情况桃花源：53万人次/年；花岩溪：12万人次/年；柳叶湖：47万人次/年。2001年接待国内旅游者301万人次，大部分为长沙客源。接待入境旅游者18200人次。二、市场需求预测常德市酒店业的客源主要有以下几个方面：1、常德市区的客源常德市区现有人口4014、多万，加上外来人口达50多万。根据常德市城市总体规划，到2020年常德将成为100万人口的大城市。市区住户1999年的实际收入为5650元/人，其中用于文化娱乐的66.5元/人，全年宾馆收入3.5亿元。常德素有“鱼米之乡”的美誉，历来是国家重要的农产品基地，粮、棉、油、干鲜水果产量居全省首位，工业已形成烟业、酒业、米业、制造业、纺织业和造纸等六大主导产业。常德卷烟厂、中国粮食第一股金健米业、中国淡水养殖第一股洞庭水殖及德山酒业、国人啤酒、恒安纸业等一系列特大型企业和企业集团为城市的发展注入强劲的活力。1999年全市实现国内生产总值31.6亿元，经济总量位于全省第二，仅次于省会长沙。市民对餐饮文15、化娱乐休闲的需求较高，目前仅武陵区就有各类茶楼、餐厅千余家，全市出租车的人均占有量和营业收益也列全省首位，这些都为常德市柳叶湖国际会展（中心）酒店的开发建设经营提供了良好的经济基础。2、外地来常德旅游的客源旅游经济正成为第三产业中引入注目的经济增长点，旅游消费正成为一种时尚。以旅游、娱乐、休闲为明显特征的新经济走势强劲，其中起龙头作用的是旅游。所以旅游作为朝阳产业正日益被各地所倚重，常德的旅游也随着这种气候热了起来。常德位于湖南省城几大旅游热点的中心，距张家界、衡山、韶山、长沙、岳阳都只有百余公里，是各旅游点之间的中转站。常德市区域也具有丰富的旅游资源，包括有地处武陵区深腹，与世隔绝世外桃源桃16、花源；有风光旖旎、湖面开阔、湖岸逶迤曲折，面积达17平方公里的柳叶湖；有湖光山色、林丰叶茂、白鹭起舞的花岩溪风景名胜区；有佛教禅宗祖庭，李自成禅隐山夹山寺风景名胜区；有江泽民主席题词的城头山古文化遗址；有“生物基因”宝库湖南屋脊壶瓶山森林公园；常德人还拥有全长3公里，撰诗一万余首，刻嵌壁画43幅，荣获吉尼斯纪录的中国常德诗墙。可以设想，不远的将来，来常德观光的游客将络绎不绝。常德市的旅游业这几年得到了飞快的发展：年份游客类别 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 年平均增长率接待入境旅游者（人次） 3200 5000 6100 10028 15000 182017、0 35%接待国内旅游者（万人次） 120 140 168 209 249.5 301 20%按上述增长速度预测到2006年柳叶湖国际会展（中心）酒店营业之际，常德市接待入境旅游者为6万人次，接待国内旅游者为624万人次，必将形成较大的旅游市场，为柳叶湖国际会展（中心）酒店提供了可靠的客源。3、商务客商及会展、运动会带来的客源目前常德市“三资企业”已达200多家，主要是与港澳台商合作，这些客商势必带来可观的境外商务客源，据统计常德去台人员7000余人，加上第二、三代人数已达3万人左右，形成了较大的境外客源市场。常德市有一流的国际标准的水上运动场地，每年在柳叶湖都要举办国际、国内的比赛。常德市还18、有一流的体育场地设施，先后承办省全运会和国内单项比赛，因体育比赛每年带来的客源有5万人次左右。常德市每年都要举办大型的桃花节和承办一些物资交易会。节展会展吸引外地客商，每年带来的客源有20万人次左右。三、本项目利弊分析优势地理位置优势：柳叶湖度假区作为常德市旅游业发展的重要依托，位于常德城郊接合部，风光优美，距市区仅3公里之遥，将成为常德市民与外来游客旅游度假的重要去处，而拟建项目是目前柳叶湖地区包括常德地区唯一的五星级酒店。因此，地理位置的优越性和一定时期的垄断性和稀缺性是未来客房出租率的有利保障。客源优势：柳叶湖离市区近，是休闲度假和商务活动的良好平台，柳叶湖酒店的高品质可以保证吸引足够的19、客源。政策优势：柳叶湖的开发得到了常德市政府的重视，政策给予极大扶持，而开发商拥有柳叶湖地块土地一级开发的权利。产品优势：柳叶湖酒店式公寓作为常德尚未出现的具备休闲度假功能投资产品，具备一定的市场吸纳力。劣势柳叶湖度假区的建设投资目前尚未形成规模优势，市场潜力尚未充分挖掘，而且商业配套有待完善。目标市场中的会议份额在前期可能需要较高的营销投入来获得市场的认知。在项目开业前期，对随机性的目标客源尚有一段时间的认知过程。机会在我国进入WTO的大背景下，随着常德市的经济发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，常德的城市品味将得到极大的提升，大规模接待散客旅游者的条件日趋成熟。常德市区（包括武陵区、鼎20、城区）酒店数量供不应求，在未来竞争环境中，仍会有实体不断寻求市场机会进入酒店业。本项目具有一定的时效性，但目前仍有从容腾挪的时间来准确确立自身的市场竞争策略。考虑到柳叶湖成功举办国际赛事的经验，未来也具备举办国际赛事的可能，带来入境客源的增加；随着柳叶湖开发过程中新型旅游产品的不断出现，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保柳叶湖酒店的出租率持续攀升。竞争对手目前常德市内部分酒店（如华天、芙蓉）由于长时间的知名度，会在项目经营前期吸纳部分潜在客源。近年内出现的其他投资者兴建的五星级酒店将以竞争姿态出现。四、小结1、市场调研情况表明。到2005年常德市应接待国内外游客630万人次21、，其中过夜旅游者按50%计，则过夜旅游者315万人次。平均停留1.6天，有效需求为504万人次。柳叶湖旅游度假区距常德市区仅3公里之遥，具备辐射常德市区的潜力。如预计吸纳常德市15%的有效需求，则其市场发展空间有75.6万人次，可见柳叶湖国际会展中心具备较大的市场潜力。2、目前，常德市区虽有星级宾馆20家，但高档宾馆较少，仅有四星宾馆两家，且规模不大，配套设施不完善，由于柳叶湖国际会展中心周边环境优美，同时具备会议会展、商务接待、娱乐休闲的功效，随着常德市企业、政府接待规格的提升，高级商务会议也将考虑在高标准酒店举行。本项目的建设弥补了常德市在五星级酒店的欠缺，有望成为常德市酒店业的新“明星和22、龙头”企业。3、随着经济的发展，国家地位的加强及中国加入世贸组织，国际国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展推动常德旅游业，尤其是酒店业继续繁荣、兴旺。4、随着常德市城市化进程的加快，在2020年以前常德将为拥有城市人口100万的大城市，纵观国内现有的大城市，基本上都建有多座五星级酒店，因而做为新兴发展的城市，常德建设一座五星级酒店是必要的也是可行的。第四章建设内容和建设规模一、建设内容1、建产权式酒店（度假别墅）。2、建五星级宾馆2.1建设原则a、完善柳叶湖度假区的服务功能；b、与周边自然环境相协调，具备文化内涵；c、确保软硬件的一流水准，具备举办大型会展、休闲度假的功能，要23、求功能齐全、便利、舒适。2.2经营内容a、会议服务。为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括：商务会议技术交流与推广会议学术会议政务会议新闻发布会；b、客房服务为短期国际、国内游客服务（标准客房）为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）为短期国际、国内政要服务（高级套房）为国家首脑与世界性组织机构首脑服务（总统套房）；c、餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务为过往客户提供特色性餐饮服务经营主业：中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧特色经营：风味厅、食街等；d、康体娱24、乐经营为住店客户提供一体化娱乐服务为过往客户提供大众化娱乐服务经营主业：游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。如：近期流行的沙壶球；e、其他服务美容、美法服务保健服务（桑那、按摩等）商务中心金融服务交通服务旅游代理。二、建设规模拟建项目总占地247亩，总建筑面积110272平方米。拟建项目由度假别墅和宾馆两部分组成。其中度假别墅占地121817平方米（折合182亩），总建筑面积85272平方米；宾馆占地43290平方米，总建筑面积25000平方米。第五章项目建设条件一、区域位置柳叶湖国际会展（中心）酒店位于25、柳叶湖畔戴家岗地区，柳林路与柳明路的东南角，处于柳叶湖的中心地段，地理位置优越，交通便捷，区位优势非常明显。因为距城区较近，风光旖旎而成为常德市的一个良好的旅游休闲去处，适宜建设酒店。二、自然条件1、气象条件年平均气温16.7，极端最低气温-13.2，极端最高气温40.1，年平均总降雨量1372.8mm，相对湿度平均79%，风速年均3.4m/s，常德夏天主导风向为西南风，冬季为东北风。2、地形地貌常德市城区属平原岗地类型，江北城区及近郊地形平坦，为河流岗地冲积平原，平原区是构成常德市城区最主要的地貌类型。拟建的项目位于常德市城区的东部，地势平坦，海拔高层31米左右，现状主要为稻田和鱼塘，其地貌26、单元属沅江北岸级阶地范畴。地表上无古树名木和其他文物古迹。3、水文地质拟建项目场地内有赋荐于杂填土中的滞水及赋荐于圆砾-卵石层的孔隙潜水两种。滞水赋存于杂填土中，以地表水入渗为主要补给源。潜水赋荐于圆砾卵石层中，具有承压性质，水量大，为场地内主要地下水类型，但场地内地下水对混凝土及其中钢筋无腐蚀，但地下水位较高，应注意对地下室的防水处理。4、工程地质拟建场地尚未进行地质勘探，参考临近场地的地质资料，地基土层由第四系全新统（Q4）杂填土、粉质粘土、淤泥质粉土、圆砾卵、卵石组成。圆砾石作为建筑物的持力层，fk=300kpa。5、工程抗震常德市位于华南地震区长江中、下游地震亚区的麻城常德地震带，属中27、强地震活动区，但活动频率较低，根据有关规定，拟建项目按基本烈度七度抗震设防。三、现有基础设施拟建场地现有地形平坦，临柳林路呈矩形，已完成三通一平等前期工作，道路网络和给排水管及电力、电讯均可依托柳林路配套齐全。第六章主要技术方案一、总平面布置方案1、柳叶湖国际会展（中心）酒店综合体设计上综合考虑别墅区（产权式酒店）与宾馆的功能要求，力图成为一个综合性区域，道路应根据每个单元的布局来设计。可以考虑其明显的特征在于，整个酒店区被分割成围绕一个巨大中心区的不同的建筑个体，从而营造一个富于亲情的综合环境。设计一个象岛一样的环绕所有建筑物的开放空间。柳叶湖酒店的建造位置位于柳叶湖地区戴家岗一带，紧邻柳叶28、湖的西岸线，一个鲜明的特点是地块内水面较多且临近柳叶湖西岸线。柳叶湖酒店的设计可以考虑创造一个会议、住宿、餐饮、康体娱乐等集聚的小世界，一组覆盖不同区域开放空间、同时围绕着游泳池、或湖面的各式各样的大厦，而碧波荡漾的游泳池与天然池塘是酒店为各方游客提供优质服务的标志。根据对这个建筑综合体巨大体量的严格限制，可以选择建设成为两个中心区：其中一个中心区建一个大型游泳池，周边建筑包括会议与餐饮中心、综合商务楼、旅馆客房等等；而另外一个区域根据房地产开发的需求可以设计成一个传统的花园，并布置风格各样的别墅群。2、基地内宾馆的客房、会议、休闲中心、歌舞厅、餐厅均设有单独的分区，并有明显的独立出入口，各功29、能区均可单独对外，互不干扰。3、在主楼的东侧设有1500平方米的停车场。4、做好绿化设计，基地绿地率不低于45%。二、建筑方案1、宾馆1.1宾馆建筑物拟建12层（不包括地下一层），总建筑面积25000平方米，床位250张，按五星级标准进行设计建设。1.2建筑物地下层为设备用房层，设置空调机房、发电机房、配电室、锅炉房、水泵房、中水处理间、消防水池等，第一层设商场、宾馆大堂、餐厅；第二层设女宾桑拿洗浴中心和卡拉0K歌厅；第三层设男宾桑拿洗浴中心和舞厅；第四层设健身中心和美容美发中心；第五层为中心的办公层；建筑物的第六层第十二层为客房部。1.3建筑物总高度45米。建筑物1-4层层高4.5米，5-130、2层层高3.5米。1.4建筑物外观充分体现滨湖城市的景观特征。象座正在行驶的豪华客轮，使建筑风格既有时代气息又有地域特点。在色彩上不求过多的变化，以白色和灰蓝色相间为主调。2、度假别墅（产权式酒店）2.1公寓式花园洋房有独体和联排别墅两种形式。2.2公寓式花园洋房采用现代欧式风格，创造一种异国情调。2.3公寓式花园洋房层数为二三层。三、结构方案1、地震烈度按七度进行抗震设防。2、宾馆采用框架、剪力墙结构，度假别墅采用砖混结构。3、所有楼面为钢筋混凝土现浇板。4、基础采用桩基。四、供电1、用电负荷等级为二级，并自备应急发电机组，其发电机容量应能满足消防用电设备及事故照明的使用负荷。总的用电负荷约31、为5000KVA。2、照度标准应按现行的民用建筑照明设计标准。3、走道、门厅、餐厅、宴会厅、电梯厅等公共场所应设供清扫设备使用的插座。插座回路（包括客房插座）宜设漏电保护开关。供移动电器使用时，应选用带接地孔的插座。4、照明装置选用高效光源及灯具。5、重视建筑物的外观照明，设置建筑轮廊灯和泛光照明灯具。五、弱电工程1、大楼设自动交换机，每间客房装设电话分机，其分机号码宜与房间号一致。建筑物的门厅、餐厅、宴会厅等公共场所及各设备用房值班室宜设电话分机。装机容量为500门。2、大楼内设广播系统，其紧急广播应符合现行的民用建筑电气设计规程的规定。广播系统馈电回路按用户的性质分配，应急广播线路应按楼层32、和消防区分配。3、大楼内设有线电视系统，并应能接收VHF及UHF全部电视频道的节目，并能调频广播。4、大楼内设闭路电视设备，有使用要求时可设自播节目设备及节目制作用房。5、大楼内设保安监视闭路电视系统。6、大楼内设电子计算机管理系统。六、给排水工程1、水源来自城市市政管网，大楼内设水泵站。2、采用生活和消防用水共用系统，并在大楼内调置蓄水池。3、用水定额按400升/最高日.每床计算。4、排水系统采用雨污分流制。5、大楼内的生活废水应经过生物处理达到国家排放标准后再排入水体。6、大楼集中供应热水，热水定额按65，热水150升/最高日.床计算。七、暖通空调1、大楼内设集中式空调系统；2、采用溴化锂33、吸收式制冷机；3、大楼内设防排烟系统。八、消防工程1、室外设消防栓6座。2、大楼内的客房、大型厅室、疏散走道及重要的公共用房等处的建筑装修材料，采用非燃烧材料和难燃材料。并严禁使用用燃烧时产生有毒气体及窒息性气体的材料。3、大楼内设火灾事故照明及明显的疏散指示标志。4、电力及照明系统应按消防分区进行配置，以便在火灾情况下进行分区控制。5、大楼内设消防报警、自动喷淋系统。6、各楼层按规定配置干粉灭器和室内消防栓。第七章环境保护与节能一、环境保护本项目为民用项目，属非生产性项目，在建设和使用过程中，只有少量的建筑垃圾、办公和生活垃圾及生活污水。固定废弃物通过在大楼内调置密闭式垃圾收集点，然后送至城34、市的垃圾处理场集中处理。生活废水排入城市市政管网后，统一送到城市污水净化中心处理。锅炉采用油锅炉。二、节能为减少能源消耗，建议采取以下措施：1、采用无功补偿功能措施，减少线路中无功电流传输，降低电能损耗。2、选用节能电气产品，节电、发电效率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷。第八章项目组织管理、劳动定员与培训一、组织管理机构为了对柳叶湖国际会展（中心）酒店进行管理，提高经营效率，规划建立一个由投资公司直接领导的管理机构，坚持精简、高效的企业管理原则，实行总经理负责制，所属员工实行按事定岗、按岗定员、全部实行聘任制。以下是管理组织机构示意图。二、劳动定员项目定员500人，除技术人员外，其余人员从35、项目所在地择优录用。三、人员培训为保证服务质量，提高管理水平和经济效益，所有经营管理人员、技术人员、服务员都要经过严格的专业训练，并具有一定的文化水平，所有人员在上岗前计划安排接受培训，确保项目建成后能顺利高效地运行。第九章实施进度计划本项目拟按工期进行工程建设，一期建设度假别墅（产权式酒店），二期建设宾馆部分。度假别墅2003年开始建设，至2006年销售完毕，宾馆部分2004年开始建设，2006年底试运营。一、具体进度计划安排具体进度计划安排见下表。具体进度计划表序号 工程项目 2002 2003 2004 2005 200612 1 2 3 4 5 6 7 8 11 12 1 2 3 4 36、5 11 12 1 2 3 4 10 11 12 1 121 可研及审批 2 设计及审批 3 征地拆迁 4 度假别墅建设 5 宾馆建设 6 竣工验收 7 职工培训及试营业 第十章投资估算与资金筹措一、投资估算1、投资概况本投资估算为柳叶湖国际会展（中心）酒店项目的建设投资，估算内容包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、其他费用以及不可预见费用等。项目总投资为18446万元，其中宾馆总投资9703万元，度假别墅总投资8743万元。详见开发建设投资估算表。2、编制依据2.1土建工程：参照目前常德市同类建筑单位工程造价。2.2安装工程参照常德市目前类似工程概算指标估算。2.37、3土地取得费用参照本市目前土地出让价格。2.4销售费用、管理费用并列。2.5财务费用按同期银行贷款利率估算。2.6其它费用根据常德市相关政策计列。二、资金筹措本项目估算总投资额为18446万元，其具体资金筹措方式如下：1、开发公司自筹13446万元；2、银行贷款5000万元；宾馆投资估算表序号 项目名称 建筑面积（平方米） 估算价值（万元） 备注一 主要工程(设备) 1 主要建筑工程 25000 6700 1.1 土建工程 25000 2500 1000元/m21.2 精装修 25000 2000 800元/m21.3 给排水工程（消防） 25000 125 50元/m21.4 电气工程 2538、000 100 40元/m21.5 采暖通风控制 25000 75 30元/m21.6 弱电工程 25000 50 1.7 电梯工程 600 6部电梯2 酒店家具费 1250 二 附属工程 650 1 公用工程 150 2 停车场、道路 120 3 绿化工程 200 4 围墙大门（m） 30 5 大市政工程费 150 配套建设柳明路三 土地开发费 1 征地、拆迁、安置费 817 折合65亩四 其他费用 788 1 市政设施配套费 183 2 勘察设计费 120 3%3 工程监理费 60 1%（占工程费用）4 报建费 305 5%5 职工培训费 120 五 基本预备费 448 5%六 铺底流动资39、金 300 共计 9703 度假别墅投资估算表序号 项目名称 建筑面积（平方米） 估算价值（万元） 备注1 工程费用 85272 5104 1.1 土建 85272 3837 450元/平方米1.2 给排水（消防） 85272 426 50元/平方米1.3 电气工程 85272 341 40元/平方米1.4 弱电工程 85272 200 1.5 停车场、道路、围墙 300 2 其它费用 3223 2.1 土地费用 2293 折合182亩2.2 市政配套费 191 2.3 报建费 319 2.4 勘察设计费 120 2.5 监理费 100 2.6 绿化 200 3 预备费 416 4 合计 8740、43 第十一章经营方式与经营策略一、经营方式1、整体经营方式度假别墅采取全部销售的经营方式，宾馆部分将按照现代企业制度组建有限责任公司。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行总经理负责制。企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。2、分体经营方式客房经营：委托“酒店管理集团”按照国际化的管理集团经营模式进行总包式的管理经营。会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营。商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营。餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐饮在企业监督管理下进行随租41、式管理经营。娱乐经营：在企业统一领导下进行承包式管理经营；时尚性项目在企业监督管理下进行承租经营。其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包式的管理经营。二、经营策略1、产品策略（经营项目选择）在保障经营主业（客房、餐饮、会议）一体化运行的前提下根据市场需求变化，适时推出时尚性项目。2、价格策略该项目市场定位为高档位，在主业之外适当设定中档位消费项目，以为高消费新生代预留价格空间。3、促销策略利用本公司以往房地产开发建设中的良好业绩，影响市场、亲近顾客、树立形象。利用项目所在地的区位优势，在周边进行项目功能性、效用性宣传。采用分期制（淡季、旺季、假期、特殊机会）、分价制、优惠制、会员制、42、加盟制的方式吸引客户和培养长期固定的消费群体。三、产权式酒店与分时度假（度假别墅出售后考虑其功能而谋划未来的经营方式）1、产权式酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”（中文译为“泰慕赛尔”），即“时空共享”，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种既是消费又是荐储，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物43、，无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。2、产权式酒店的性质在于所有权与经营权分离。欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲、度假、娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权酒店与普通商品住宅和商务写字楼又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。3、分时度假业在我国的发展我国分时度假业起步要比欧美地区的发达国家晚244、0-30年，这决定了不可能完全重复西方国家的发展历史，在发展阶段上会形成自己的特色。根据特殊的发展环境和对国内分时度假企业的调查了解，分时度假在我国会经历“概念主导、法规主导和市场主导”的“三步曲”。3.1概念主导阶段：90年代后期，分时度假开始在一些旅游业发达的省区出现。发展之初，消费者对分时度假概念还很陌生，尝试引入这一经营机制的企业首先要学习和了解分时度假概念，向消费者推广时，也要在要在概念传播方面投入很多的时间和精力。新闻媒体也集中对分时度假新概念进行了一轮轮介绍和推广。在概念主导阶段，企业只要立足于引入新概念就能形成创新优势，也就是“人无我有”优势，或通过将度假村房产改造，推出符合国45、际分时度假交换网络标准的房产，或干脆代理销售国外的分时度假地。有些企业甚至将分时度假与传统经营模式中的概念分拆，创造出基于分时度假概念之上的相关产品，也打着分时度假的旗号对外宣传和销售。概念主导阶段也是分时度假业发展的教育和启蒙阶段。引入分时度假业务的企业多出于尝试的心态，分时度假产品与国际市场“形似神不似”，市场规模较小。3.2法规主导阶段：市场开发前期，分时度假在没有相应法规的环境中发展，引发了一系列的问题，在消费者当中产生不良影响。政府管理部门开始关注分时度假行业，并酝酿建立法律规范。在法规出台前后的这一阶段，分时度假管理法规本身成为对行业发展主导作用的因素。3.3市场主导阶段：我国的分46、时度假业将全面融入世界分时度假业大潮当中，分时度假会员国际性流动更加自由。产业销售不仅覆盖全国主要城市，而且延伸到周边地区。分时度假的经营模式也和国际接轨，整个行业进入平稳增长时期。4、柳叶湖产权式酒店投资开发模式4.1产品形态柳叶湖产权式酒店主要建筑形态主要为花园洋房公寓及其他配套设施等。根据别墅的市场销售情况，预备部分别墅纳入产权式酒店经营范畴内的可能性。由200套花园式多层公寓（3-4层小户型公寓）组成。4.2投资经营模式，纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。在柳叶湖会展中心酒47、店规划中，考虑在一部分产品形态采用，主要是花园洋房。但也不排除根据市场的需求状况，进行有效的动态调整，这部分产品将采用产权分割后实行市场销售的方法，消费者通过购买产权式酒店的单位，可以选择委托酒店经营或者选择自住。选择自住的可以获得酒店提供的高档酒店服务，享受高质生活。第十二章招投标方案一、招标范围勘察、设计、施工、监理，以及重要设备、材料采购等方面为拟招标的范围；涉及招标资金金额为13054万元，占项目固定资产投资总额的70.77%。二、招标组织形式对勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等各项招标活动拟采用委托招标。三、招标方式对勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等各项招标48、活动拟采用公开招标。四、招标公告发布根据国家招投标法，拟在省、地市级媒体或其它公开刊物上公开招标。五、如果该项目经有关部门特批后，也可以采取议标的形式。第十三章经济评价一、度假别墅部分经济分析1、经济评价主要依据：1.1建设项目经济评价方法与参数（第二版）；1.2国家有关商品房政策；1.3项目设计方案；1.4房地产市场调查。2、营业收入及营业税金估算根据本项目设计方案，结合有关国家有关商品房定价原则，确定除物业管理房外采取全部出售的经营方式。2.1营业收入估算项目新建建筑面积85272平方米。参照项目周围商品房的销售行情，住宅及商业网点销售价平均按1425元/平方米估算，总的销售营业收入为1249、151万元。2.2营业税金及附加估算根据现行财税制度，项目须缴纳5%的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业税的5%和2%征收。项目开发完成后，总营业税及附加为650万元。3、总成本费用估算项目成本费用主要有开发建设成本、管理费用等。3.1开发建设成本项目开发建设成本包括建安工程费及其它费用，详细内容构成见投资估算一章。3.2管理费用管理费用是房地产经营过程中所发生的各种费用，主要包括销售广告费、工资及其它管理费。根据有关规定，并结合常德的实际情况综合按收入的1%估算，计121万元。3.3项目总成本费用 上述一、二之和即为项目总成本费用，计算期内总成本费用8864万元。4、财务效益分析4.1利50、润估算项目的营业收入扣除总成本费用及营业税、即得利润总额。项目计算期内利润总额为2637万元。据此计算项目投资利润率、投资利税率和销售利润率。投资利润率=利润总额/总投资=2637/8743=30.16%投资利税率=利税总额/总投资=（2637+650）/8743=37.60%销售利润率=利润总额/总收入=2637/12151=21.70%5、经济评价结论综上分析，项目主要财务评价指标如下：投资利润率：30.16%投资利税率：37.60%销售利润率：21.70%因此，项目财务能自我平衡，有一定的经济效益，具有偿还能力。作为房地产开发项目，其财务上基本可行。二、宾馆部分经济分析1、经济效益估算与51、分析1.1本次可研按相应的投资、成本计算经济效益。1.2固定资产投资9403万元，流动资金300万元，年经营成本费用5110万元。1.3计算期为16年，其中基建期4年，经营期12年。1.4生产负荷：投产第1年80%，其余各年100%。1.5税率：取综合税率5.65%。2、销售收入及税金正常年营业收入为7300万元，正常年需缴纳税金412万元。3、财务盈利能力计算分析3.1损益分析项目投资利润率为18.32%，投资利税率为22.57%。3.2现金流量分析项目全部投资回收期（所得税前）9.52年（含基建期4年），财务内部收益率为11.9%。宾馆部分现金流量分析单位：万元序号 经营期 2003 2052、04 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20181 现金流入 0 0 0 0 5840 7300 7300 7300 7300 73006 85481.1 营业收入 0 0 0 0 5840 7300 7300 7300 7300 73006 73001.2 回收固定资产余值 9481.3 回收流动资金 3002 现金流出 3703 2000 2000 2000 4718 5522 5522 5522 5522 55226 55222.1 固定资产投资 3703 2000 2000 2000 2.2 流动资金投资 300 2.3 经营成本 0 0 0 0 453、088 5110 5110 5110 5110 51106 51102.4 税金 0 0 0 0 330 412 412 412 412 4126 4123 净现金流量（税前） -3703 -2000 -2000 -2000 1778 1778 1778 1778 1778 17786 30264 累计净现金流量 -3703 -5703 -7703 -9703 -7925 -6147 -4369 -2591 -813 9855 12881财务内部收益率（所得税前）：11.19%；投资回收期9.52年；主题内容 1、 项目区块的现状及项目实施后的预期效果2、 本公司概况及开发经营理念3、 项目总54、体实施方案及进度安排4、 投资规模及资金筹措5、 市场风险及效益分析在临安市委、市政府的正确领导下，临安社会经济取得了持续的发展，人们的生活水平日益提高；城市建设日新月异，新城区的建设发展速度相当快，旧城区的改造工作也已提上了重要议事日程。天目路（停车场）旧城改造项目“锦城新天地”（以下简称“新天地”）的实施，无疑对提升城市品位、改善商贸环境、丰富人们生活将起到积极的作用。下面是我公司对该项目所作的总体设想及可行性分析：1、 项目区块的现状及实施开发后的预期效果11 项目区块的现状该项目位于旧城区，沿新华书店、天工商贸大厦一线以东，衣锦街以南，天目路以西，城中街以北形成围合地带，北与市政府隔街55、相望，东距钱王陵园仅200多米。此地块的现状无论从建筑品质，还是从土地资源的利用等情况来看，已不适应城市经济发展的要求。政府将其列入旧城改造重点项目之一，是非常及时和必要的。12实施开发后的预期效果该地块将出现一座商住结合的现代建筑群“锦城新天地”。总建筑面积约60000平方米，其中：住宅面积10000平方米，商铺、写字楼等商业面积45000平方米，地下车库5000平方米（附建筑总平图）。建成后的“新天地”，有望成为临安市中心区高品位的城市标志性建筑群落之一。在商业布置上，围绕3500平方米中心广场，开辟南北、东西走向的二条步行街，利用目前衣锦街的商业气氛，将该地块建设为市级商业街区，使该地块56、从整体布局、结构品质、发展空间诸方面，得到根本性的改观，并带动周边商贸的进一步繁荣，大大提升项目区块的商业价值。在居住安排上，由于在规划设计中充分体现了开发商对业主的尊重和关怀，以及对居家环境的认知度，严格划分空间布局，采用围合式布局，为业主营造了安全、便利、舒适的居住环境，力求达到闹中取静的效果。在环境上，通过25米宽的步行绿带（中间开设一条宽46米，深0.61米，底铺大卵石的人工溪流）、3500平方米的商城广场，形成一个开敞空间，给旅游、购物者及市民提供了一个驻足、观赏、休憩的公共场所，创造出宜人、富有活力和特色鲜明的城市环境。2、本公司概况及开发经营理念21公司概况浙江万马集团房地产开发57、有限公司是浙江万马集团下属子公司，由成立于1995年的原临安城乡房屋开发公司改制而来。公司注册资本2000万元，具有房地产开发二级资质。截至2000年12月31日，公司拥有总资产5200万元，净资产3030万元，资产负债率42%。公司现有员工50余人，具有大专以上学历者占70%；拥有一批理论扎实、经验丰富的中青年人才，其中：教授级高级工程师4人，高级工程师4人，高级经济师3人，各类中级专业技术人员30余人。公司共开发各类楼盘30多万平方米，临安市的阳光苑、新世纪花苑、南苑小区、锦南新村等均获得了广泛的好评；公司目前正在参与临安碧桂苑安置小区的开发建设；公司在马鞍山市的开发项目“碧云天花园”和“58、碧溪花园”，被当地主要媒体称为“代表了当今国内房地产开发的主流方向，具有较高的艺术性、超前性，是对全市房地产市场的一次革新。”22公司开发经营理念本公司自成立以来，本着“素质决定实力”的企业精神和“营造高品质生活”的开发理念，强化管理，塑造品牌。始终坚持“以质量取胜”的原则，在规划设计上体现“以人为本”的思想，以“创新、求变”的精神去适应市场的需求，致力于各类精品楼盘的开发建设。在“新天地”的开发建设上，公司将充分理解和表现城市中心区规划的要求和意图，结合地块周边环境的需要，力求使该项目的建筑风格和功能与中心区整体环境及发展方向和谐统一。在该项目的建筑设计上，公司将引入全新的房地产开发思路，传59、承临安吴越文化的精髓，体现该项目独特的传统文化底蕴和现代建筑风格，注重建筑群的完整性、通透性和整体环境的融合性，架构起全新的三维空间组合；充分考虑商业活动区域与住宅的相对独立性及建筑与环境的和谐统一，以达到动静分离、人车分流的最佳效果。将其设计、建设成为临安市中心区高品质的商住统一的城市标志性建筑群落。3、 项目总体实施方案及进度安排31工程期限我公司将在2002年7月1日起对该地块进行第一期开发建设，2003年1月底前主体结顶，并确保在2003年6月30日以前交付使用。32工程质量作为市里的重点工程和形象工程，我公司将从高起点、高标准、严要求出发，从严把握工程质量关，确保高质量地完成此项旧城60、改造工程。33拆迁工作该项目属于旧城改造项目，拆迁面广、拆迁工作量大，由我公司以企业的名义出面，难免会遇到一定的阻力。为确保开发建设的进度，建议由市政府出面进行该项目的拆迁工作，同时建议采用货币安置与实物安置二种安置方式（但不建议采用回迁方式），以确保在8个月内（即2002年8月底前）整体结束拆迁工作，我公司即可顺利进入开发建设。34进度安排3.4.12001年11月完成项目规划方案及可行性报告的论证；3.4.22002年1月“新天地”改造项目政府批准；3.4.32002年2月动迁工作开始实施；3.4.42002年3月完成初步设计方案，并报批准；3.4.52002年5月完成施工图设计方案，并报61、批准；3.4.62002年6月底部分动迁完成，项目一期开始建筑施工招标；3.4.72002年7月一期开工建设；3.4.82002年8月底，整体拆迁完成，二期建筑施工招标；3.4.92002年9月，二期开工建设；3.4.102003年1月主体结顶并通过验收；3.4.112003年5月完成室外工程竣工验收；3.4.122003年6月交付使用。4、 投资规模及资金筹措41投资规模该项目投资规模估算为18000万元，其中：土地出让金（含动迁费）：8000万元建筑安装费用：6500万元配套设施费用（含商城广场、地下停车场）：2300万元设计勘察费用：260万元报建费用：280万元销售费用：360万元其它62、费用与预备费：300万元合计：18000万元42资金筹措本项目由万马集团和万马房产共同筹资12000万元，其余6000万元商请银行贷款解决。5、 市场风险及效益分析51市场风险5.1.1 全国房地产市场逐渐进入良性发展阶段，宏观基本面向好，但总体发展趋势仍不容过分乐观。今年6月份开始，国家对金融和房地产政策进行了调整。人民银行出台新的住房金融业务制度后，相应延缓了对个人购房贷款的发放时间，使得开发商的资金回笼也相应延缓，加大了资金上的压力，也增加了开发商的投资成本。据权威人士分析，入世将可能引起房价下调5%10%左右，房价总体下降是大势所趋。5.1.2今年市里加大了开发土地的供应量，据了解，163、7月份，全市房地产开发投资额为10844万元，已完成房地产开发面积6.5万平方米，预计本年度房地产开发量将达1520万平方米，较2000年度11.42万平方米的商品房销售面积，市场容量有较大幅度增加，房地产库存量较之往年有持续上升趋势。近来市区又有大量商铺的推出，供需关系决定房产价格，加之如今的消费者购房心理日趋成熟和理智，这无疑给房地产销售造成较大压力。5.1.3为充分表现市中心区规划要求和意图，注重建筑与环境的和谐统一，本项目规划了3500平方米中心广场及步行街、地下停车库等，公建占地达10亩以上，虽有利于提高城市品位，但投资大却无收益。5.1.4“新天地”项目地块地价相对偏高(200万元64、/亩)，作为市里的重点工程和形象工程，“新天地”的整体配置要求较高，相应增加了项目的成本，再加上项目定位所决定的工程造价提高，以及当地购买承受力所决定的房产售价，使开发商在投资过程中存在着一定的风险。5.1.5因旧城区大规模改造项目的展开，城区原有居民大量搬迁，这无疑会造成改造项目区域人口密度大大降低，从而影响人气的聚集。还有，传统意义上的旧城区所拥有的浓重的商业氛围也会随着商业经营户的移址经营而淡化。通常情况下，要想经营户日后重新回迁经营存在一定的困难。52效益分析5.2.1项目总成本：18000万元，其中：土地出让金（含动迁费用）：8000万元建安成本：6500万元配套成本（含商城广场、地65、下停车库）：2300万元设计勘察费用：260万元报建费用：280万元销售费用：360万元其它及预备费：300万元管理费用：220万元财务费用：550万元税金：1320万元合计：20090万元5.2.2销售总收入：22600万元，其中：住宅：10000m21600元/m2=1600万元商铺：45000m24500元/m2=20250万元车库：5000m21500元/m2=750万元合计：22600万元5.2.3财务成果：销售总收入总成本=2260020090=2510（万元）江岸区后湖乡可行性研究内 容 提 要江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥66、村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。关键字后湖花园 项目投资 开发经营 武汉市某房地产项目可行性研究报告目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、67、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸二、武汉市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章 项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、后湖地区区域分析三、项目周边主要物业分析四、后湖乡消费者调查分析第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章 项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目68、实施进度安排四、项目投资与筹资计划第八章 项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章 项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析三、项目开发经营主要风险及对策分析第十章 结论与建议第十一章 结束语第十二章 附录及主要参考文献第一章 前 言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况69、和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、武汉市规划局规划方案；2、亿房网站（）；3、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；4、武汉市2000房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料。6、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料三、项目概况该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字20012号文批准同意，且可以免收城市基础配70、套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。容积率：1.4总建筑面积：11.72万M2其中：多层住宅：6.72万M2小高层住宅及别墅：4.48万M2公建面积：0.5万M2建筑密度：22.5%绿化率：40%（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在71、很多方面还有待于进一步优化）第二章 项目开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济72、体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（新华文摘20015）同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的73、资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（中国统计China Statistics 20015），房地产市场也呈现出以下主要特征：全国房地产开发及销售情况表2000年实际 比上年同期+%住宅投资（亿元） 3318.7 25.8商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4商品房销售建筑面积（万平方米） 16984.1 26.9商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9占总销售额的比重（%） 79.5 -1 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发74、完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。2 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。3 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房75、贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。4 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。5 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（中国房地产信息20015 Re76、al Estate Information of China 谢家瑾）以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、武汉市房地产市场分析1 2000年房地产市场2000年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长877、.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：武汉市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变78、。（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年武汉市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度武汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大79、，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。价格 指数一季度 1941.8 1000二季度 1963 1010.9三季度 2003.93 1031.9四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年武汉市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅80、价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。2市场特点分析2.1宏观市场特点：亿房网1住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2000年，武汉市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠；2000年岁末，购买现住公81、房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行“零折扣”。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。2空置商品房消化能力加强。2000年武汉房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年武汉市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。3 经济适用房建设取得较好成效。2000年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.2382、%，全年销（预）售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。4 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年武汉市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而武汉市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2083、00年武汉市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了武汉房地产市场的梯级消费需求。住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量起数 30010起 27130起 57140起建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米5 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷84、款总额11.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4强。2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%；支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。（上图）6住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了武汉市85、住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。7 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2000年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2000年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时2000年8月底举办了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动”，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了武汉市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃武86、汉市二、三级市场起到了十分重要的作用。8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年武汉市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。2 2微观市场特点1从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的87、改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。2从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提88、高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。3从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。4从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼89、已经全部销售完毕。5从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。6从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。7从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2000年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿90、化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售，2000年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上。8从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了武汉名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资91、力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。9从楼盘的卖点来看，2000年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入武汉的时间不算短，但一直都未广泛推广。2000年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出“智能牌”，逐渐将这一概念置根于市场中。2000年11月24日举办的智能化楼宇博览会也使“智能化”概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。10从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的92、业主。11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。2000年武汉房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。33分类物业特点（亿房网）据武房指数统计，2000年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格93、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。住宅住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%, 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。2000年四个季度我市住宅价格分别为1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，（见右图）全年平均价格为1983.52元/平方米。1普通商品房销售情况稳中有升，少数项94、目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；2经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；3别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。写字楼由于宏观经济环境的转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高。2000年四个季度写字楼价格分别为4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售价为4032元/平方米，租价为25元/平方米，较1999年上涨6%。2000年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其95、价格的影响程度加大。2000年由于写字楼的密集区域转向了建设大道“金融一条街”，因此2000年写字楼最高均价地区是“金融一条街”。写字楼地段-价格分布图如下：1建设大道上自青年路，下至香港路一带是武汉市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。2解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，武汉广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米96、，入住率为55%，退居次席。3胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方米，平均月租价为32.8元/平方米，入住率为50%左右。4中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。5宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国97、民经济的拉动。商业服务用房2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，98、经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。从以上资料可以看出，武汉市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。32001年及未来武汉市房地产市场展望（亿房网）2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是武汉市房地产发展的重要一年。12001年武汉市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2001年开发主要集中在后湖、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。22001年，99、武汉市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。3继续加强经济适用住房的建设，并在2001年武汉市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。42001年，武汉市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。5建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实简化房地产交易100、与房屋权属登记程序的指导意见，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。6规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。7积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。另据专家预测，200101、1年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市102、场消化，提高市场价格起到积极作用。（长江日报20009）(三)有利投资经济形势成因分析（亿房网）（一） 国家宏观经济的影响截止11月份，我国经济保持8.2%的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下： 11月份，全国完成工业增加值2171亿元，比上年同月增长10.6%，继续保持比较快的增长势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增长11.5%。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。11月份工业产品销售率为97.42%,比上年同月提高0.12个百分点，与上月产销率基本持平103、。1-11月累计，工业产品销售率为97.27%,比上年同期提高0.66个百分点。前11个月累计出口交货值比上年同期增长26.1%，仍保持了快速增长的势头。 11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨0.7，比去年同月上涨1.3%，1-11月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨0.2%。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨1.0%和0.3%。 （二） 武汉市经济发展势头良好 今年以来，武汉市GDP 一直保持10%以上的增长率，因GDP增长带来的财政收入增长额约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值24.85亿元，按可比价格计算，104、比上年同期增长16.35%。各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值12.62亿元、1.48亿元、5.66亿元和4.59亿元，比上年同期增长10.6%、11.0%、16.9%和30.3%； 110月份，全市完成固定资产投资193.43亿元， 比上年同期增长6.7%。其中基本建设完成投资71.28亿元，增长3.6%；更新改造完成46.91亿元，增长2.9%；房地产完成70.26亿元，增长4.9%。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。对外贸易10月份实现外贸出口3451万美元，比上年同期增长31.3%，保持较高的增长幅105、度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增长14.4%，产品销售收入增长22.8，实现利税增长70.9%，实现利润总额由去年同期的负2亿元到今年盈利6.7亿元，亏损企业的亏损额由去年同期的7.9亿减少到5.4亿元。 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格106、为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。 （三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持 据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房107、贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说后湖花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。第三章 项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，后湖地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，后湖地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研108、讨依据。该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要的概述。下图表是江岸区2000年的房地产价格和指数：为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路。姑嫂树路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各个方向, 江岸区价格 江岸区指数一季度 2218.78 1000二季度 2227.38 1003.876三季度 2223.24 1002.86四季度 2226.24 1003.22000年第四季度江岸区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为江岸区的房地产价格水平在武汉市是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格109、徘徊不前，江岸区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发投资较集中的地带，主要原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。位于高雄路的国信城园林小区，1998年5月开盘，目前已属尾房，但第四季度以2350元/平方米的现房价格出售了4500平方米，销售业绩较好。 后湖、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据“城市空心化”的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大110、片住宅小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、后湖生态花园等住宅小区。这一地区在未来升值的可能性较大。位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为1886元/平方米，低于江岸区的均价，本季度销售了1.65万方。 一、投资地块的地理环境土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。1.土地性质及地理位置综述地块面积：净用地面积8.37公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平111、整。该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成），新春村（有2000人左右）；还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。2.地块自然景观及环境质量2.1自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。以下为地块四个方向的环境情况：1.南向远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的后湖大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使112、得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。2.北向北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。3.东向远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。4.西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。2.2项目周边情况我们选择以本地块为中心，南至五干道（发展大道），北113、至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。1 地形地貌状况（详见附图地形地貌图）2 物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）3 局部放大图（详见附图局部放大图）附图说明1.岱黄公路一带区域调查自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近的村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于后湖乡。后湖乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车经过，到市内的交通不便利，沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运114、站，有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线（新建小区除外）。路边附近有2-3个门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层，比较简陋。经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居115、民每年固定有1000-1500元的收入，来源于村办企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在一些私人办的公司打工，如武汉新基业混凝土有限公司等，他们的收入较高，每月有1000元左右的收入，另外有些较大的公司都有集体宿舍，员工来在各处，有的住在二七路。此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队，该队共有60户，约250人，村民主要以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入主要以“卖地”为主（该村的集体地约400亩），收入该居民发放补助，基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学都比较远。居民主要以石桥村人为主，有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂116、很少，只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，很多房子由外来者租住，该村的水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。2.塔字湖村至张公堤路段调查自然环境：沿线区域自然风景较好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成，地势平坦；塔子湖路段属平原地区，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成）。周边以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。社会环境：该区域位于江岸区边缘。纵有张公堤，横有竹叶山路，内为塔117、子湖路段，交通便利，有726，69路公交车。给排水设施齐备，供电设施相对不足，但具备发展条件，有待进一步建设，通讯便捷，暖气设施有待进一步开发建设，有液化汽供应站。经济环境：该区域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿企业大都以民营，私人企业为主，现达到大都处于半停产状态，但私营企业仍具相当活力。商业，金融业，服务业仍处于落后的萌芽状态，有银行，合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村办工厂承包，打工，养殖为主。3.姑嫂树路段调查沿汉兴路至张公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交线路经过,118、物业基本为三层商住楼,底层为商铺,楼上为住房。商业发达,相关的银行,医院诊所,小学,中学设施齐全,有汉兴学校,武汉市第七十一中学设在该区域,但环卫,绿化,无了设施仍停留在相当低的水平。居民以本村居民为主,外地人占小部分,村居民收入来源以出租房屋,商铺,打工为主。区域内有祥龙实业,华美生活锅炉制造厂,红岩汽车武汉销售公司等为民营及私营企业.沿路可视园丁苑、富康花园等已入住的居民小区。沿张公堤段以居民区为主,零星间隔有林区和小块菜地,无商业门面,有两个工厂及武汉新世界畜禽水产市场。沿线有35路车通行,基础设施,公共设施相对滞后。姑嫂树路段以民营,私营工厂为主,大都处于半停产状态,另外该区域内设有武119、汉市劳教所,戒毒所。居民收入主要以经营钓鱼台,打工,出租房屋为来源.道路情况较差,路面较窄,且坎坷不平,绿化很少,自然环境一般,无污染.整个经济实力较同区域内其他村较强,交通也便利,基础公共设施也相对完备,但自然环境,景观不如其他村。4.后湖大道西段至石桥村一带属石桥乡行政划分,居民约800户。因没有土地,乡民很少务农,乡里只有少数鱼塘。乡里人们生活来源主要靠外出打工和房屋出租,每户的房屋大部分为2-3层的楼房.区内企业和少,大部分已关闭,只有少数几家如佳乐化学涂料有限公司,田田股份集团有限公司在经营。汉口殡仪馆就在石桥村路旁,有两所学校,一所幼儿园,两个集贸市场,一个卫生所和几个小诊所,因后120、湖大道在建,乡里的水电十分方便。5.黄浦路一带至工农兵路一带自然环境:沿线因是城区主干道,叫喧哗,发展大道至姑嫂树路两侧临街多为建筑,底层为商铺门面,上层为居民居住。二七路沿线景观较差,正在进行基础设施道路建设,旁边多为低层住宅,商业用房较少,离二七路几十米以外为江汉铁路西线，铁路线以外是大片的农田.人文环境:发展大道一带科,教,文,卫,娱乐等公用设施一应俱全。发展大道临街主要是商铺,背街处大多为住宅,其中发展大道,二七路附近都有村庄:黄浦园丰村,胜华村,人口数量均在2000-3000人之间。经济环境:发展大道一带较繁华,银行,酒店及商业网点较多;二七路现今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分121、要拆迁,道路通车后,经济环境会有大幅度的提高。二、后湖地区区域分析1.基础设施状况分析1.1交通状况本地块四周已初步形成了大的交通体系,东西向有近年来新建和在建的发展大道,后湖大道,幸福大道,张公堤路段,其中,后湖大道正在加紧施工建设,年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件,南北向主要岱黄公路公交少,只有716一路公交车,终点止于东方恒星园门口,与发展大道交汇路口还有东大门客运站,客车主要是运送人员去黄陂等县城。1.2人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百仓储,农行,建行等,但距离本地块较远,岱黄公路沿线主要为小的商业铺122、面,专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。1.3市政配套设施水:该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧的后湖路建有管径为300毫米的给水管,地块用水可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河系统,污水属入三金潭污水系统。该地块南侧的后湖路建有排入黄孝河的雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周边尚无污水管。电:该地块现用电有西北侧的新华路变电所的10kv架空线路引来。武汉市城市总体规划(1996-2020)中确定在该地块北侧新建德胜桥220123、kv变电所,届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。气:整个后湖地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,有赵家条储备站沿黄浦路延长线埋设DN500管道至后湖生态花园一带,后湖路在黄浦路延长线西侧已埋设DN300现状管道,东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设DN300管道。邮电电信:地区邮局位于发展大道,该地块现状电信线路由西南侧的唐家墩电信局引来。武汉市城市总体规划(1996-2020)中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局,届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。居民习惯:此地区居民主要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,124、居民的文化水平不高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不关心和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响,生活已开始城市化倾向。2.后湖地区住宅市场调查2.1后湖地区总体规划及土地出让情况后湖地区是武汉市十大综合组团之一,是以水面,城市绿地,低密度区组成的主城生态走廊,是以多层建筑为主,小高层,高层,别墅为辅的大型住宅新区。规划常住人口为40万,人均24平方米居住用地,绿化率达到40%以上,依据规划,后湖地区将建有一个市级商业副中心,8-10公顷的区级文化中心(含艺术馆,图书馆,影剧院就,文化馆等文化游乐设施),一平方公里的塔子湖体育中心,后湖成人职业学校和一所特殊教育学校,(1-2公顷125、)一平方公里的地区级大型市场,技术中试基地和小型工业区,现有村民约2.4万人,大多为湖南移民。后湖地区大约有2.5万亩地,已征用一万亩,尚未征用的地块有1.5万亩.有四十余家开发商已征用土地,其中有征地指标的约为30家,但尚无项目,依据现状和路网分隔,将后湖地区分为:黄浦路下沿线以东以西两块,黄浦路下沿线以西称为左块,黄浦路下沿线以东称为右块。下面我们据此论述后湖地块的出让情况(下列情况属规划局人员介绍,仅供参考):右块地出让情况:东方恒星园1200亩,地价33万元/亩。中联三星600亩,20万元/亩,加规费22-23万元/亩,世纪家园康居工程3000亩,后湖生态花园600亩,18万元/亩.后126、湖乡政府已征用地2200-2300亩,城开集团100-130亩。左块地出让情况:左块地规划局拍卖地块329亩,黄浦科技园400-600亩,塔子湖边城开集团970亩,统建办400亩,塔子湖西路有澳门花园(从市见义勇为基金会处购买)新世界公司开发的别墅和梦湖花园。幸福大道以南有市规划土地局P(2001)001号拍卖地块125亩,上方约168亩,下方临路边有36亩地,再下方,京广铁路预留线两边为黄浦科技园,该拍卖地块以西为石桥村的三家村办企业及散居的村民点,菜地,鱼塘,以南为菜地和鱼塘,因石桥村村规划未上报,固维持现状尚待后续开发。右块地黄浦路下沿线有佳海华苑和竹叶苑两个项目,朝北上方为东方恒星园,127、再向上为后湖乡政府和后湖生态花园及世纪家园,黄浦路下沿线与竹叶山片东部为万隆科技工业区等。2.2后湖地区开发现状及态势后湖地区目前开发的住宅小区主要集中在大黄公路以东，现有后湖生态花园，世纪家园，东方恒星园，佳海华苑，招银竹叶苑等五个项目，另外，靠近塔子湖一带还有梦湖花园，澳门花园两个项目后湖地区的住宅物业形态有多层，小高层，高层，单体别墅，联体别墅。后湖地区住宅呈现出明显的走势特点：规模不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁，多层住宅畅销，客源面有待扩展等，下面是价格，付款方式，区域发展，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目标客源等个方面的调查统计情况2.2.1区域发展状况现已开发的土地仅占128、后湖组团土地的1/10，已征地为开工的土地面积为1万亩，占后湖组团的2/5随着后湖组团开发的不断深入，配套的逐渐完善，规模的逐步扩大，人气的悉心积聚，后湖组团作为武汉市新城区已初现雏形后湖组团的住宅建设符合武汉市城市总体规划（1996-2020），武汉市政府和江岸区政府必将在政策上加大力度予以扶持，以及货币分房政策的实施和旧城改造的进行，都使后湖组团的发展具有良好的前景2.2.2供求关系现已发售的楼盘总销售面积已达20多万平方米，已动工的世纪家园一期总建筑面积为18万平方米，预计今年内后湖组团实际供应量约在30万平方米以上，区域内目前已规划的项目总规模达107万平方米，同时后湖组团的需求量为1129、000万平方米（40万人*25平方米/人）。可以这么说，未来一段时间内后湖地区住宅供应量将会不断上升，同时需求量也呈上升状态，这两种上升趋势保持着相对的平衡。2.2.3价格2000年武汉市住宅的价格全面上涨，今年内将持续上涨，从本区域楼怕的营销来看也是如此，各楼盘的多层起价一般都上涨到1500元/平方米以上，均价达到1760元/平方米以上，小高层，高层和别墅的价格更高。后湖大道建成通车，各楼盘的配套设施到位后，品位的培育成熟后，多层的均价会涨到1900元/平方米以上，这个涨幅是渐进式的。同时本区域楼盘比市内同比楼盘低1000元/平方米左右，是客户选择在此置业的最重要因素之一。2.2.4付款方式130、随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，如后湖生态花园，80%的客户选择按揭方式购房，东方恒星园更是达到88%，按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户购房的一个重要条件。2.2.5物业形态本区域的物业形态已形成已多层住宅为主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，小高层，联体别墅为辅的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。2.2.6户型本区域的大户型如120-150平方米特别畅销，85-110平方米的中户型也较为好销，85平方米以下，150平方米以上基本上处于滞销状态，未来户型将仍以3*2*2和2*2*2为主。2.2.7物业管理物业131、管理以人为本，突出人性化，社区文化，智能化竟是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成一定的口碑将是本区域物业管理的方向。2.2.8目标客源目前，在本区域购房的客户大都是黄浦路和发展大道沿线的邻近区域客户。今明年随着区域的市政配套设施的完善，楼盘知名度的提高，来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户（政府公务员，企事业单位人员，生意人）仍将是本区域重要的目标客源。三、项目周边主要物业分析晨星苑1.项目规划晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建晨星苑占地41132、亩，总建筑面积万平方米。4000平方米商网配套，绿化率达48%，容积率为1.6，有栋层，3栋11层，1栋18层，总建面配比3:4:3，总户数约340户目前栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于2001年10月交房。2.户型设计多层主力户型为3*2，面积为119平方米；高层主力户型为3*2，面积为148平方米，小区首创高层单身公寓户型为1*1和2*1,面积为51-73平方米。户型面积指标如下：户型 1*1 2*2 3*2 错式 复式面积 51-52 70-73 119-148 188-200 245分布 18层单身公寓 18层单身公寓 多层，小高层 小高层 多层比例 2133、0% 15% 45% 15% 5%3.价格策略多层价格为1700-1820元平方米，小高层价格为1935-2365元平方米，高层单身公寓价格为1800-2100元平方米。物业管理费多层为0.5元平方米*月，高层为0.8-1.0元平方米*月。付款方式灵活多样，一次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。4.宣传推广东方恒星园于200年5月28日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了1/2版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为武汉市少有的高标准售楼部之一，开盘是参加过2000年上半年房交会。5.销售情况小区2000年5月28日开盘，多层销售状况较好，120套住宅已基本售完小134、高层中3*2大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。6.客户分析客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。后湖生态花园1.项目规划后湖生态花园位于后湖发展区，正面沿103国道和汉黄高速公路，北邻六干道，南边是东方恒星园。总占地面积420亩，建筑面积40万平方米，绿化率30%，容积率为2。物业类型有多层，小高层，高层和别墅。一期总建筑面积约6万平方米，16栋多层住宅498户为全现房，2.户型设计一期主要户型2*2和3*2，面积为90-130平方米，具体指标如下：户型 2*2 3*2 4*2 复式面积 90 120-140 140-170 190135、-200比例 10% 45% 30% 15%二期主要户型为和，面积为-平方米，具体指标如下：户型 2*2 3*2 4*2 6*2面积 89,98 120,140 154 173比例 41% 44% 10% 5%3.配套设施小区配有局域网，三网合一，大型会所，网球场，露天音乐泳池，健身房，美容中心，购物中心，幼儿园，大草坪，阔叶林，管道煤气二期将停车场全部设计在地下。.物业管理有武汉金冠物业管理公司进行智能化管理，物业管理费为0.5元平方米*月.价格策略后湖生态花园有一定的价格优势，一期现起价为1380元平方米，最高价有开盘时的1580元平方米涨为1850元平方米，开盘均价为1420元平方米，现136、均价为1500元平方米（未计入集团购买），分层价为1，4，5楼1550元平方米，2，3楼1500元平方米，楼1350元平方米，层复式1650-1850元平方米前后三次调价，2000年月调高50元平方米，月调高80元平方米，月调高300元平方米。.宣传推广主要采用派发宣传单的宣传手法，同时参加了两次房交会，在竹叶山转盘处有户外广告。.销售情况首期498套2000年5月刚推出便销售火爆，其中大户购买占较大比重，据悉空军雷达学院买了6栋，后湖乡政府购5栋，一期已基本售完2000年5月份完成销售额500万，6月份完成销售额700万，由于调价原因月份以后，未超过500万。其中3*2的户型销售最好，主要原137、因还是因在区域内价格较低，户型较好，迎合了客户需求。不足之处是部分卫生间为黑房。.客户分析一期主要客户为集团购买，雷达学院购6栋，后湖乡政府购5栋，散户主要为江岸区行政企事业单位人员，生意人较少，98%的散户购房自用改善居住环境，其中为子女购房的比例较大，80%以上的客户采用银行按揭贷款的付款方式。竹叶苑1.项目规划竹叶苑由招银物业发展有限公司投资开发，北京中联公司设计，首期开发建筑面积5.5万平方米。有10栋集合别墅130户，7栋多层公寓192户，容积率为1.2绿化率为45%。工程于2000年9月底动工，预计2001年4月中旬开盘，8月31日竣工交房。2.户型设计竹叶苑在户型设计上以大面积为138、主，具体户型指标如下：户型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3面积 123-130 137 180 222分布 D区C区 C区 A区B区 A区B区比例 46% 9% 30% 15%3.配套设施竹叶苑小区周边部分景观住宅底层架空，作为休闲绿化用地，融洽小区内住户，社交氛围；小区内道路两侧铺设植被花草并预留停车位，泊车位可达55%，厨房设置集中排烟管道，管道煤气，每户配置卡煤气表预留上下水接口，方便住户装修，卫生间预留上下水接口，采用自然采光；可提供有线电视，电话，数据通讯线路，每户预留电话及有线电视接口；水表，电表出户，可提供15水表，配置供电容量8，40电表，一户一表，供电线路引至139、室内控制开关小区内还设有医疗中心，文化中心，老年乐园，少儿乐园，门球场，社区内还设有会所，幼儿园，金融，邮政服务等。4.物业管理有省级先进物业管理公司招银物业实行全方位智能化的物业管理，向住户提供安全，便利维修服务全天侯二十四小时巡更，红外线监控，闭路电视监控，户内安防联网，车辆出入管理，抓业清洁人员负责苑内公共卫生，垃圾袋化集中清洁，家庭清洁报纸杂志代定，家电维修；代定飞机，火车票，物业租售代理等多项服务设备维护，电话通知，分钟内上门服务。.价格策略多层公寓起价1625元/平方米，最高价2005元/平方米，均价在1700-1800元/平方米之间，集合别墅起价2280元/平方米，最高价2530140、元/平方米，均价在2300-2400元/平方米之间付款方式较为灵活，一次性付款，分期付款，七成20年银行按揭，公积金贷款，同时推出零首付.宣传推广目前竹叶苑尚未开盘，正处在内部认购阶段，2000年武汉金秋贸易洽谈会上首次亮相取得了相当的成功，随后又参加了2000年11月的房交会，同时在竹叶山转盘处设有一户外广告牌，售楼部设在竹叶山转盘处。目前处于前期的准备阶段，将于4-5月正式开盘。.销售情况竹叶苑在武洽会上取得了较大成功，在内部认购阶段，积累了大量的意向客户，同时已实现认购销售100套。.客户分析从前期销售情况来看，客户主要来自发展大道和黄浦路邻近地段的一些行政企事业单位中高收入人群，客户分141、布区域不广，客户购房主要是为了改善居住环境佳海华苑1.项目规划佳海华苑由佳海房地产开发公司开发，第一组团占地面积71亩，建筑面积3.9万平方米，主要为单体别墅和联体别墅，共152户。小区容积率为0.82，绿化率40%目前一半为现房，一半为准现房，别墅面积为240-300平方米。2.价格策略早期联体别墅价格为2500元平方米，单体别墅价格为3500元平方米，花园*赠送付款方式灵活多样，一次性付款，免息分期付款，银行提供七成十五年按揭，协助办理公积金及组合贷款。3.销售推广前期推广较为失败，主要以报纸广告和路版广告为主，2000年10月请香港恒大行做企划，在长江日报上做过几期1/2版的广告，效果不142、是很理想。4.销售情况佳海华苑销售情况较差，目前仅售十几套，销售率约10%。5.客户分析客户主要为开发商的关系户，直接实现销售仅两三套。世纪家园1.项目规划有中联三星开发的世纪家园占地600亩，总建筑面积52.29万平方米。一期总建筑面积17.85万平方米，容积率为1.55，绿化率为38.8，项目总规划有3109户。一期工程于2000年12月15日开工，目前在做桩基工程。物业形态有多层，小高层和联体别墅。2.户型设计以中大户型为主，面积在86-320平方米之间，共23种户型，主力户型为3*2约占34%，一期户型指标如下：户型多层 室 室 室 室面积 86 132 148 176数量 73 35143、2 102 4比例 13% 66% 19% 2%户型小高层 室 室跃式 室跃式数量 280 140 56比例 58% 29% 13% 调查结果表明：1、项目所在区域已成为一个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。2、项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。3、项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。4、中、低档次楼盘之间的价格差距不大，中、高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。5、在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。6、同武汉市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对144、较小，决定价位的更多的是物业的品牌、品质。四、后湖乡消费者调查分析1.消费者需求调查2000年区域在售楼盘实现销售约10万平方米，客户主要来自周边地区，现对已购房客户进行调查统计。1.1客户类别来此区域置业的客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近后湖的范围。如后湖生态花园，空军雷达学院，后湖乡政府集团购买占很大比重，其他项目客户也是以周边地区为主。已购房客户区域分布如下：区域 江岸 江汉 其它比例 80% 15% 5%已购放客户职业分布行政事业单位 科研教育单位 个体私营企业45% 45% 10%由于后湖属于新区开发，目前区域楼盘客户主要还是周边地区，来源并不广泛，客源挖掘潜145、力较大。客户类型主要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规的住宅消费类型。1.2购买力来此区域置业的客户购买力较强，已购放客户的家庭月收入均在4000元以上，其中90%采用公积金贷款和商业贷款，其贷款额多为15万元左右，贷款年限为15-20年，月还款额在1300元左右以上分析说明，贷款买房已成为消费主流。1.3购买动机此区域置业的客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境购买动机如下：换环境 结婚用 投资87% 8% 5%1.4客户认同的因素选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：因素 环境好 距离近 户型合理 付款方式 价格 升值潜力比例 70% 50% 50% 146、20% 20% 15%从成交客户因素分析客户多认同区域环境，其次是距离远近（即离工作单位或原有居住区域远近），户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于后湖乡住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期147、几年内相关的经济大“势”。国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模后湖花园的自然环境，在武汉市得地独优，其远离市中心；后湖花园可作为江岸区、后湖乡企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；后湖花园占地近百多亩，规模适中，可作为经济住房，是置业的理想地方。（3）项目公司企业领导核心与公共关系状148、态。项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为武汉市人民，后湖乡政府作出贡献。项目也可以运行类似于BOT 模式，这也将将得到政府的充分支持。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。三、项目开发经营机会点（1）整个江岸区后湖乡人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之后湖乡的大规模建设活动，使得整个后湖乡的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。（2）项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，后湖乡有大规模的开发149、建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个后湖乡的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。（3）本项目目前交通状况不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道将在近年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和大道的建设同时进行，将大大促进项目所在地区交通的优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么后湖花园销售将适逢其时。第五章 项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素150、综合考虑。一、目标市场定位l 后湖花园位于江岸区后湖乡地区，这决定了主体目标对象为江岸区后湖乡周边地区的中高层消费群。l 消费群界定1. 高校、科研院所高级职称人士2. 民营或私营企业家或个体老板3. 行政企业事业单位的主管级领导4. 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要l 年龄判断在3045岁购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是:1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。2.项目区位内高档物业目前销售状况不是151、很好。3.开发区内已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都快更上。4.在建的幸福大道,后湖大道将决定后湖花园在该区域内具有其他物业不可替代的优势。（产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。）第六章 项目开发建设建议 一、项目总体规划建议 由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建152、中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。 总体上来说，后湖花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。 虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来后湖花园业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭“(如上图所示)的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 二、住宅建筑设计建议 1、住153、宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计(左图为一参考方案,附录还有主要备选方案)。 3、住宅外观设154、计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。 5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。 三、小区配套设施建议 1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，155、公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。 2、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。 3、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。 4、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 5、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、156、邮局、学校等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。(如图所示的社区配套方案) 四、环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期157、达到较好的环境效果。 上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。第七章 项目开发经营策略及投资估算 根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。 一、项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。 1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地125.59亩，因此必须对地块进行整体规划。 2、分期实施。该项目开发总建筑面积达11.72万M2，预计总投资约158、1.5亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。 根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有：地块南面靠新建的后湖大道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目一般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。 3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。 房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力159、进行自主开发。 项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策）。 项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。 通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。 4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于后湖花园的品牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界的知名度。 5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。 建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。二、项目投资估算 项目总投资由建设投资和160、建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为15594.85万元人民币，其中建设投资为14467.4万元，建设期利息1127.45万元。 详见表-1：项目总投资估算表，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。 1、建设投资 建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。 建设投资估算依据： 整个项目从2001年4月开始，2004年9月底全面完成。l 各种税费按武汉市目前的取费标准计取。l 整个项目按中、高水平计算。l 银行贷款利率按6%计取。l 建筑形式组合式：多层60%，小高层40% （依据当地市场情况161、,加之该地块将作为武汉市首次拍卖土地，在同类物业的比较后可以认为土地费用为40万/亩较为适当符合实际情况,因此以之作为投资估算的依据.） 1.1土地取得费用 土地取得费用为征地费与批租费之和，总计5023.6万元。 1.2建安工程费用 建安工程费用按570元/ M2计，总计6384万元。 1.3小区配套费 小区配套费按80元/ M2，总计合896万元。 1.4道路、绿化、景点费用。 道路、绿化、景点费用按45元/ M2计，总计504万元 1.5项目研究、咨询、规划、设计费用 根据武汉市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费用单价为15元/M2，总费用为168万元。162、 1.6各种配套税费 确定项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工程的15%记取为85.5元/M2，总费用为957.6万元。 1.7项目管理费 项目管理费按建安工程费用的3%计取，总费用为191.5万元。 1.8不可预见费 不可预见费以建设工程的3%计取，总费用为324.7万元。 2、建设期利息。 建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息为1127.45万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表（表4）。 3、项目总投资 上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计15594.85万元。详见表-1项目总投资估算表。第八章163、 项目开发经营状况分析 本章对后湖花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。 后湖花园项目中包括公寓式住宅、小高层住宅以及幼儿园、小学、车库等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以销售方法考虑。 公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、小学。故公建项目的经营收入仅考虑车库的销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。 一、项目的价格定位 根据对项目周164、边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位： 多层住宅 1800元/ m 2 小高层住宅 2300元/ m 2 车库 4万元 二、项目销售计划 根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定后湖花园项目销售计划表。 三、项目销售收入估算 据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表5 四、项目经营成本结算： 项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。 其中： 建造成本=（当年销售收入/项目经营总收入）总建筑投资 上述公式仅为近似计算。 销售165、成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入2.5%计取。 销售税金包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加。其中，营业税取销售收入的5%，城乡建设维护税取营业税的7%，教育费附加取营业税的2%，三者合计为销售收入的5.45%。 财务费用为项目开发经营期间的利息支出。 项目经营成本的各项估算见表6 五、项目利润估算 根据后湖花园项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表 六、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率 1、 项目全部资金的现金流量表（表7） 2、财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR） 根据表-8可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。 其中： 财166、务净现值（FNPV）=3620.11万元 财务内部收益率（FIRR）=27.1% 由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=27.1%0，且水平较高，表明项目具有盈利能力。 第九章 项目开发经营风险分析 本章拟对后湖花园项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。 一、项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。 1、项目经营收入保本点分析 项目经营成本 =14467.4/（1-5.45%）=15301167、32（万元），保本点=15301.32/25155.2=60.83% 即销售收入达预测收入的60.83%时，项目处于盈亏平衡状态。 2、项目经营成本保本点 项目保本开发经营成本=25155.2万元，保本点=25155.2/14467.4=173.86% 即项目开发经营成本达到预测成本的173.86%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。 二、项目敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。 1、项目总投资 由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一168、些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果的投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表（表-9）的情况来看，FNPV=2717.80，项目仍然可行。 2、项目销售收入 在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表(表-10)的情况看，财务净现值下降至2732.79万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行169、。 项目敏感性分析图（示意） FNPV（万元） 3620.11 销售收入 总投资 2732.79 2717.80 -30% -20% -10% 0 10% 20% 30% 参量 三、项目开发经营主要风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。 1、市场风险 项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具170、有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。 任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与后湖花园同一区位、同一档次的物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好的一面。另一方面，从武汉市居民的住房消费意向看，后湖地区有相当大的潜在居民，即与后湖花园同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。171、并随着后湖地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。 2、项目的资本风险 项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。 鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。 3、企业风险 企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司172、对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。 第十章 结论与建议 一、项目拥有较好的投资环境与机遇 国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，武汉市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境173、与机遇。 二、项目在经济上具有较强的可行性 项目总建筑面积：11.72万平方米 项目总投资：15594.85万元 项目财务净现值:3620.11万元 项目财务内部收益率:27.1% 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。 三、项目具有的突出优势 后湖花园的潜在需求量大。 住宅小区的定位属中等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。 项目公司的资金优势。 项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。 项目所处地块的发展前景较好。（有在建的后湖大道和幸福大道） 四、项目开发经营风险较小 本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中174、可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。 五、项目实施的难点 本项目实施的难点： 1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大； 2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善； 3房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。 六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 1、 严格执行设计标准，积极推广标准设计； 2、 及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作； 3、 按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。