1、天力广场产权式酒店营销可行性分析天力广场产权式酒店营销可行性分析提报:无锡天力房地产开发有限公司提案:上海一丹堂二零零七年十一月二十五日一、本案的基本概况：一、本案的基本概况：案名：天力广场一期 地理位置：惠山政和大道建筑面积：29022.1 开发商：无锡天力房地产开发有限公司交通状况：25路、601路、602路本案本案一至四层豪华酒店空间，五至十二层总建筑面积约16315.97，为客房主力户型面积：48，占40%,既符合国家规定标准（旅游涉外饭店星级的划分与评定规定四星级以上客房最小面积为20平方米），又有利于产品的销售（投资总额低）。套间面积最大约100，共计8种户型。新世纪时代广场，锡山2、高级中学，堰桥实验小学，赛维拉商业广场，天力时代广场，惠山大剧院，国际会展中心，惠山区体育中心 周边配套：产品简介：产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的发展史：产权式酒店的发展史：1 1、业主拥有酒店独立产权：、业主拥有酒店独立产权：产权式酒店的三大基本特征：产权式酒店的三大基本特征：投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，但业主只拥有所有权，而没有经营权3、，且产权往往仅有40年。2 2、酒店式管理：、酒店式管理：产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务以及各种钟点服务，产权式酒店与酒店一样，管理成本较高。产权式酒店既可以用来居住，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。3 3、兼具居住与投资两种功能：、兼具居住与投资两种功能：房房 子子投资品投资品产权式酒店实质概念：产权式酒店运作方式产权式酒店运作方式固定投资回报率固定投资回报率4、 免费入住时间免费入住时间共担盈亏利润分红共担盈亏利润分红自用型自用型 针对产权式酒店的运作方式不难发现：固定回报率虽然相对比较低，但是投资收益稳定，不需承担酒店经营的风险，其诱惑能激起消费者的购买欲，其它几种相应的运作方式弊端主要体现在风险大或者受益小。我们建议在运作方式上主要采取以固定投资回报率加赠送免费入住期的方式来进行产权式酒店的运营。为什么要做产权式酒店为什么要做产权式酒店开发商角度销售角度酒店运营角度缓解资金压力：缓解资金压力：对酒店产生的价值提前兑现，缓解开发商的资金压力。降低项目销售难度降低项目销售难度 其投资率相对稳妥，回报率较高，可以改变项目销售困难状况降低营运压力：降低营5、运压力：所有投资客都将变相成为本项目的经营者，或者业务员营运压力降低。无锡经济板块前景区域市场支撑力分析区域市场支撑力分析客源酒店现状一、无锡经济发展现状：一、无锡经济发展现状：分析：从整体而言，随着城市化的进程，高收群体不断增加，在发展中，无锡这座城市作为二线城市中的佼佼者经济发展迅速。城市城市全国全国排名排名城市城市长三角长三角排名排名上海1上海1北京2苏州2苏州5杭州3无锡无锡9 9无锡无锡4 4分析：通过图表可以看出，无锡经济发展水平较高，人均GDP接近1万美元，处在往发达国家标准发展的“临界点”上，且保持高速增长态势。与此同时，无锡城市居民可支配收入保持快速增长态势。二、无锡旅游发展6、现状：二、无锡旅游发展现状：无锡旅游作为经济产业的支柱之一，2001年以来，无锡市旅游业产业规模不断壮大，三年累计实现旅游总收入443亿元，占全市的9.11%，实现旅游增加值266亿元，成为无锡市重要的经济增长点。无锡旅游发展为经济发展作出了很大贡献，促进与带动了相关产业特别是第三产业的发展。无锡六大特色旅游区域：无锡六大特色旅游区域：环太湖旅游度假区环太湖旅游度假区：马山国家旅游度假区、山水城影视文化旅游区、由湖湖滨休闲区和鼋头渚风景区。古运河风情旅游区古运河风情旅游区：黄埠墩、西水墩、清名桥水弄堂、古窑址、南禅寺等特色景观，恢复枕河人家的民间建筑特色和江南水乡的民俗风情。惠山历史文化旅游区7、惠山历史文化旅游区(惠山古镇惠山古镇)：以“二泉映月”为品牌，以惠山古祠堂群为依托，联结二泉寄畅园、惠山镇、惠山直街、横街和惠山泥人厂。宜兴生态园林旅游区宜兴生态园林旅游区：洞、竹、茶、陶、山、水、果吴文化民俗旅游区吴文化民俗旅游区：依托伯渎港、梅村、鸿声、堰桥等地的吴文化遗址和景区，以及江南农村田园风光。江阴人文景观旅游休闲区江阴人文景观旅游休闲区：徐霞客故居、华西村农业旅游示范点、海澜工业旅游示范点、江阴大桥景观区、鹅鼻嘴公园、学政历史文化街、国际乡村俱乐部园区分析：无锡因其丰富的旅游资源吸引了大量的外地来客，促进了酒店行业的发展。三、无锡惠山区概况：三、无锡惠山区概况：惠山区南临太湖，西8、接武进市，北邻江阴市。全区现有区域面积327平方公里，总人口63万，是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板块。2005年，全区完成地生产总值232亿元，人均GDP达到7500美元，人均财政收入在无锡市率先突破一万元，成为全省继太仓之后第二个实现人均财政收入突破一万元的县（区）；并在无锡市率先通过小康指标的考核，小康社会建设全面达标。四、无锡惠山新城概况：四、无锡惠山新城概况：“一核”：惠山行政中心、吴文化公园和商业中心组成的具有较强辐射力的核心区域。“三片”：堰桥、西漳、长安三大都市化居住片。“三带”：沪宁、锡澄高速公路和锡北运河生态绿带。“六区”：堰桥工业配套9、区、新城产业集聚区、锡北物流集聚区、惠东物流集聚区、锡澄物流集聚区和科创农业园。本案处于惠山新城，惠山新城的总体规划为：五、无锡酒店行业的基本情况：五、无锡酒店行业的基本情况：标房（折后）标房（折后）套房（折后）套房（折后）无锡华美达广场酒店788元/天1588元/天苏嘉金隆商务大酒店（四星级）288元/天358元/天德宝大酒店（无星级）190元/天380元/天分析：无锡华美达广场酒店为五星级酒店，目前刚开业，部分地方还在装修，因此其入驻率不是很理想。苏嘉与德宝两大酒店目前开房率比较好,大约65%左右。A:A:无锡市惠山区酒店的基本情况：无锡市惠山区酒店的基本情况：B:B:无锡市部分酒店的基本10、情况：无锡市部分酒店的基本情况：酒店名称无锡锦仑大酒店（四星级）地址五爱北路58号（靠近火车站）标间（标价/底价）978/388入驻率80%酒店名称无锡中旅大酒店（三星级）地址车站广场88号（靠近火车站）标间（标价/底价）480/238入驻率70%酒店名称无锡黄金海岸大酒店（四星级）地址无锡北大街标间（标价/底价）980/470入驻率65%酒店名称无锡海悦星空大酒店（四星级）地址北塘后张巷号标间（标价/底价）530/220入驻率60-70%(年)旺季(80%以上)酒店名称无锡山明水秀大酒店（四星级）地址滨湖区蠡溪路999号标间（标价/底价）680/298入驻率70%(年)酒店名称无锡美丽都大酒11、店(四星级)地址无锡梁溪路2号标间（标价/底价）600/358入驻率56-88%(周)酒店名称无锡国际饭店（四星级）地址县前东街118号标间（标价/底价）796/398入驻率76%(年统计)酒店名称无锡万怡大酒店（四星级）地址中山路335号标间（标价/底价）1056/528入驻率70%-80%(每天统计)酒店名称无锡锦江大酒店（四星级）地址中山路218号标间（标价/底价）930/558入驻率70%(年统计)本案酒店房价市区四星级酒店450元/间/天，入驻率约75%郊区四星级酒店330元/间/天，入驻率约70%惠山区地理位置如本案项目定位为酒店，标间约在可以参考为290290元/间/天，入驻率可12、以参考为约65%产权式酒店投资方式比较因利润高吸引投资客科目银行存款房屋出租基金国债黄金股票产权式酒店安全性高/本金不受损高/本金不受损高/本金不受损高/本金不受损低/专业度强低/可能血本无归高年收益率3.87%（五年定期利率）5%5-7%2.404.10%（五年期利率）6%盈亏不定8-9%兑现时间到期兑现到期况现随机到期兑现随机随机年年兑现一、目前市场上的投资方式：一、目前市场上的投资方式：分析：分析：投资方式主要分为两种类型，一种投资回报高但风险大，一种风险小但投资回报较低。产权式酒店作为一种新兴的投资产品，兼具了两种投资类型的优点，投资回报高且风险小。产权式酒店酒店经营公司酒店管理公司酒13、店管理公司装修标准投资担保公司一、成立酒店经营公司：一、成立酒店经营公司：产权式酒店因其固定投资回报率吸引了消费客群的关注，而客户在购买产权式酒店时需与开发商签定“反租协议”，按照法律规定，作为开发商以及酒店经营管理者都无权与业主签定“反租协议”，开发商需再成立酒店经营公司，酒店经营公司与业主签定“反租协议”。二、寻找名牌酒店管理公司管理：二、寻找名牌酒店管理公司管理：根据本案目前现状以及所入的地理位置，本案须寻找品牌知名的经验管理公司，它们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源。同时，减少维护差、管理差或招致不可预见债务的机率，保障投资利益不被损害，使投资者和开发商达到双赢的目的。14、知名酒店管理公司的推荐：知名酒店管理公司的推荐：国 外:美国万豪,美国洲际,美国凯悦,美国假日,美国喜来登,美国希尔 顿,美国凯宾斯基,日本日航 国 内:首旅建国,上海锦江，北京六合兴、华美伦酒店管理公司香 港：香港海德酒店管理集团、香港国宾酒店管理公司、香港天伦酒店管理集团、香港浩华管理顾问公司二、产权式酒店类似案例的装修标准：二、产权式酒店类似案例的装修标准：楼楼盘盘名称名称装修标准装修标准(元元/m m2 2)室内装修配套室内装修配套凯燕环球中心300042寸等离子电视、冰箱、微波炉、德国品牌卫浴、厨具、家具、豪华灯具、电动窗帘、中央空调、冷热水供应系统，上网电视，宽带网络系统，国际卫星15、电视。摩天3601100复合木地板、墙纸、阿波罗按摩浴缸、西班牙乐嘉卫生洁具、青山整体橱柜、同济直饮水系统、麦克维尔的分体式中央空调、阿里斯顿热水器、艾林抽烟机等。禾嘉国际1200复合木地板、欧雅墙纸、卡思卡特洁具、TCL开关面板、海信42寸等离子电视、西门子洗衣机、三星冰箱、美的挂壁空调、百信电磁炉和脱排油烟机、蓝鲸整体橱柜、冠军墙地砖、还包括双人沙发、床以及床头柜和茶几等。优族联盟800复合木地板、墙面刷白、卫生间和厨房地面贴防滑地砖、整体橱柜等，无家具家电。雷迪森广场酒店未定高档品牌整套卫浴、家具、豪华灯具、中央空调等分析：最高档的凯燕环球中心的装修标准达到了3000元/平米，而“摩天316、60”则主要为硬装修。顶级项目都有自己的特色配置，本案作产权式酒店必须要在装修上提升产品的档次，将大堂进行豪华装修外还需对房间将一些基本设施配套安装到位。三、四星级酒店装修标准：三、四星级酒店装修标准：1.客房（10项）1）客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语音信箱服务；2）卫生间有饮用水系统；3）不少于50%的客房卫生间淋浴与浴缸分设；4）不少于50%的客房卫生间干湿区分开(有独立的化妆间)；5）所有套房分设供主人和来访客人使用的卫生间；6）设商务楼层，可在楼层办理人住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所；7）商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备；8）17、为客人提供免费店内无线寻呼服务；9）24小时提供洗衣加急服务；10）委托代办服务(金钥匙服务)。2.餐厅及酒吧（9项）1）有大堂酒吧；2）有专业性茶室；3）有布局合理、装饰豪华、格调高雅的西餐厅，配有专门的西餐厨房；4）有除西餐厅以外的其他外国餐厅，配有专门的厨房；5）有饼屋；6）有风味餐厅；7）有至少容纳200人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房；8）有至少10个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）；9）有24小时营业的餐厅。3.商务设施及服务（5项）1）提供国际互联网服务，传输速率不小于64kbit/s；2）封闭的电话间（至少2个）；3）洽谈室（至少容纳10人）；4）提供笔译、口译和专职秘18、书服务；5）图书馆（至少有1000册图书）。4.会议设施（10项）1）有至少容纳200人会议的专用会议厅，配有衣帽间；2）至少配有2个小会议室；3）同声传译设施（至少4种语言）；4）有电话会议设施；5）有现场视音频转播系统；6）酒店有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机；7）有专门的复印室，配备足够的复印机设备；8）有现代化电子印刷及装订设备；9）有照相胶卷冲印室；10）有至少5000平方米的展览厅。5.公共及健康娱乐设施（42项）1）歌舞厅；2）卡拉OK厅或KTV房（至少4间）；3）游戏机室；4）棋牌室；5）影剧场；6）定期歌舞表演；7）多功能厅，能提供会议、19、冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅；8）健身房；9）按摩室；10）桑拿浴；11）蒸汽浴；12）冲浪浴；13）日光浴室；14）室内游泳池（水面面积至少40平方米）；15）室外游泳池（水面面积至少100平方米）；16）网球场；17）保龄球室（至少4道）；18）攀岩练习室；19）壁球室；20）桌球室；21）多功能综合健身按摩器；22）电子模拟高尔夫球场；23）高尔夫球场（至少9洞）；24）赛车场；25）公园；26）跑马场；27）射击场；28）射箭场；29）实战模拟游艺场；30）乒乓球室；31）溜冰场；32）室外滑雪场；33）自用海滨浴场；34）潜水；35）海上冲浪；36）钓鱼；37）美容美发室；3820、）精品店；39）独立的书店；40）独立的鲜花店；41）婴儿看护及儿童娱乐室。6.安全设施（3项）1）电子卡门锁；2）客房贵重物品保险箱；3）自备发电系统。分析：本酒店属于四星级，因此在装修上必须要达到四星级装修标准，即在上述的79项，至少必须具备28项。因本案外立面已装修完毕，因此其装修费用将达到1800元/。一、产权式酒店利益对接方式:1.1.省心回报型：省心回报型：固定回报弹性价值 业主将所购客房与酒店管理公司签订委托经营协议，将所购客房10年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房固定金额相应比例每年支付业主投资回报。业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的21、3%左右）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。2.2.利润共享型：利润共享型：经营收入的利润分成A.获得年度客房利润分红。B.业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型的平均收益。C.经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。3.3.完全自用型：完全自用型：目标客户：企业（中、小型为主）酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。业主须按月交纳物业管理费。物业管理费按市场实际情况计收（水、电耗费按量计收）。n8%的固定利率回报，10年的回报期限。n每年25天的免费住房。n给业主发放金卡，当业主22、用完免费住房的期限后，可以凭金卡享受贵宾待遇。结合本案实际情况，具体利益对接点设定如下：结合本案实际情况，具体利益对接点设定如下：一、参数设定酒店开房率：酒店开房率：65%65%酒店标准间价格：酒店标准间价格：290290元元/间间/天天装修标准：装修标准：18001800元元/酒店经营费用比率：酒店经营费用比率：30%30%开发商成本（估计成本）：开发商成本（估计成本）：42004200元元/担保公司费用：担保公司费用：担保额的担保额的1.8%1.8%标准间数量：标准间数量：208208套套 套房数量：套房数量：4646间间标准间面积：标准间面积：约约5050 套房面积：套房面积：90 9023、 税收种类及标准：税收种类及标准：营业税按营业收入营业税按营业收入5%5%缴纳缴纳 酒店管理公司费用：酒店管理公司费用：4%4%酒店套间价格：酒店套间价格：350350元元/间间/天天 投资回报年限：投资回报年限：1010年年前期业主当初购买价为：前期业主当初购买价为：35003500元元/贷款时间：贷款时间：以以1010年时间为准，年时间为准，按揭系数：按揭系数：以以20072007年年3 3月月1818日为准日为准销售价格设定：本案均价设定在7000元（一）、投资客购买标间（一）、投资客购买标间1010年获益毛利润年获益毛利润（税前税前1010年间年间8%8%的获益的获益 ）A:A:投资客24、毛利润投资客毛利润=单价面积投资回报率单价面积投资回报率*年年 =7000*50*0.08*10=280000=7000*50*0.08*10=280000B:B:投资客最大毛利润投资客最大毛利润=基本毛利润基本毛利润+免费住房收益免费住房收益 =280000+290*25*10*0.7=330750=280000+290*25*10*0.7=330750二、利润分析：建立在本案参数设定的基础上，具体利润分析如下：投资客购买标间1010年内以8%8%的获益，其税前毛利润共为：280000-330750280000-330750元；元；每年每年毛利润投资回报率为：8-9.4%8-9.4%A:A:25、按揭投资客净利润（按揭投资客净利润（1010年年8%8%获益税后）获益税后）=房屋总销额房屋总销额+10+10年年8%8%税后的投资回报率税后的投资回报率-房屋总付款房屋总付款 =7000*50+7000*50*0.08*=7000*50+7000*50*0.08*（1-0.051-0.05）*10-7000*50*0.3-2725*120=18400010-7000*50*0.3-2725*120=184000B:B:按揭投资客净利润最大值按揭投资客净利润最大值=固定投资固定投资+25+25天免费入住房天免费入住房(100%(100%入驻率入驻率)*10-250)*10-250天管理费天管理26、费 =184000+290*25*10*0.7=234750=184000+290*25*10*0.7=2347501 1、1010年净利润（税后）年净利润（税后）:标间投资客10年按揭以8%的投资回报率，其10年共获得净利润范围:184000-234750184000-234750元元（二）、标间净利润与自有资金回报率：（二）、标间净利润与自有资金回报率：投资客投资客1010年按揭：年按揭：A:A:按揭投资客自有资金固定回报率：每年利润按揭投资客自有资金固定回报率：每年利润/自有资金自有资金 =7000*50*0.08*0.95/=7000*50*0.08*0.95/（7000*50*0.327、+61007000*50*0.3+6100）=23.9%=23.9%B:B:按揭投资客自有资金最大回报率：每年利润按揭投资客自有资金最大回报率：每年利润/自有资金自有资金 =7000*50*0.08*0.95+290*25*0.7/=7000*50*0.08*0.95+290*25*0.7/（7000*50*0.3+61007000*50*0.3+6100）=28.5%=28.5%2 2、每年自有资金回报率、每年自有资金回报率:标间投资客10年按揭以8%的投资回报率，其每年自有资金回报率范围在:23.9%-28.5%23.9%-28.5%每年税后投资回报每年税后投资回报=7000*50*0.028、8*0.95=26600=7000*50*0.08*0.95=26600 元元 每年还款本息每年还款本息=2725*12=32700=2725*12=32700元元 每年还需多缴：每年还需多缴：61006100元元A:A:按揭投资客净利润按揭投资客净利润=单价面积投资回报率单价面积投资回报率*年税收年税收 =7000*50*0.08*10*0.95=266000=7000*50*0.08*10*0.95=266000B:B:按揭投资客净利润最大值按揭投资客净利润最大值=固定投资固定投资+25+25天免费入住房天免费入住房(100%(100%入驻率入驻率)*10-250)*10-250天管理费天29、管理费 =266000+290*25*10*0.7=316750=266000+290*25*10*0.7=316750标间投资客一次性付款以8%的投资回报率，其10年获得净利润总额范围:266000-316750266000-316750元元投资客一次性付款：投资客一次性付款：1 1、1010年净利润（税后）年净利润（税后）:A:A:一次性付款投资客自有资金固定回报率一次性付款投资客自有资金固定回报率=每年利润每年利润/自有资金自有资金 =7000*50*0.08*0.95/7000*50=26600/350000=7.6%=7000*50*0.08*0.95/7000*50=26600/330、50000=7.6%B:B:一次性投资客自有资金最大回报率一次性投资客自有资金最大回报率=每年最大利润每年最大利润/自有资金自有资金 =7000*50*0.08*0.95+290*25*0.7/7000*50=9.0%=7000*50*0.08*0.95+290*25*0.7/7000*50=9.0%2 2、每年自有资金回报率、每年自有资金回报率:标间投资客一次性付款以8%的投资回报率，其每年自有资金回报率范围:7.6-9.0%7.6-9.0%每年税后投资回报每年税后投资回报=7000*50*0.08*0.95=26600=7000*50*0.08*0.95=26600 元元 （三）、投资客购31、买套间（三）、投资客购买套间1010年获益毛利润年获益毛利润（税前税前1010年间年间8%8%的获益的获益 ）A:A:投资客毛利润投资客毛利润=单价面积投资回报率单价面积投资回报率*年年 =7000*90*0.08*10=504000=7000*90*0.08*10=504000B:B:投资客最大毛利润投资客最大毛利润=基本毛利润基本毛利润+免费住房收益免费住房收益 =504000+350*25*10*0.7=565250=504000+350*25*10*0.7=565250投资客购买套间1010年内以8%8%的获益，其税前毛利润共为：504000-565250504000-565250元；32、元；每年每年毛利润投资回报率为：8-9.0%8-9.0%A:A:按揭投资客净利润按揭投资客净利润=房屋总销额房屋总销额+10+10年年8%8%税后的投资回报率税后的投资回报率-房屋总付款房屋总付款 =7000*90+7000*90*0.08*=7000*90+7000*90*0.08*（1-0.051-0.05）*10-7000*90*0.3-4906*120=28908010-7000*90*0.3-4906*120=289080B:B:按揭投资客净利润最大值按揭投资客净利润最大值=固定投资固定投资+25+25天免费入住房天免费入住房(100%(100%入驻率入驻率)*10-250)*10-33、250天管理费天管理费 =289080+350*25*10*0.7=350330=289080+350*25*10*0.7=350330（四）、套间净利润与自有资金回报率：（四）、套间净利润与自有资金回报率：1 1、1010年净利润（税后）年净利润（税后）:投资客投资客1010年按揭：年按揭：套间投资客10年按揭以8%的投资回报率，其10年共获得净利润范围:289080-350330289080-350330元元A:A:按揭投资客自有资金固定回报率按揭投资客自有资金固定回报率=每年利润每年利润/自有资金自有资金 =7000*90*0.08*0.95/=7000*90*0.08*0.95/（7034、00*90*0.3+109927000*90*0.3+10992）=23.9%=23.9%B:B:按揭投资客自有资金最大回报率按揭投资客自有资金最大回报率=每年利润每年利润/自有资金自有资金 =7000*90*0.08*0.95+350*25*0.7/=7000*90*0.08*0.95+350*25*0.7/（7000*90*0.3+109927000*90*0.3+10992）=27.0%=27.0%2 2、套间每年自有资金回报率、套间每年自有资金回报率:每年税后投资回报每年税后投资回报=7000*90*0.08*0.95=47880=7000*90*0.08*0.95=47880 元元 35、每年还款本息每年还款本息=4906*12=58872=4906*12=58872元元 每年还需多缴：每年还需多缴：1099210992元元套间投资客10年按揭以8%的投资回报率，其每年自有资金回报率范围在:23.9%-27.0%23.9%-27.0%A:A:按揭投资客净利润（按揭投资客净利润（1010年年8%8%获益税后）获益税后）=单价面积投资回报率单价面积投资回报率*年税收年税收 =7000*90*0.08*10*0.95=478800=7000*90*0.08*10*0.95=478800B:B:按揭投资客净利润最大值按揭投资客净利润最大值=固定投资固定投资+25+25天免费入住房天免费36、入住房(100%(100%入驻率入驻率)*10-250)*10-250天管理费天管理费 =478800+350*25*10*0.7=540050=478800+350*25*10*0.7=540050投资客一次性付款：投资客一次性付款：1 1、1010年净利润（税后）年净利润（税后）:套间投资客一次性付款以8%的投资回报率，其10年获得净利润总额范围:478800-540050478800-540050元元A:A:一次性付款投资客自有资金固定回报率一次性付款投资客自有资金固定回报率=每年利润每年利润/自有资金自有资金 =7000*90*0.08*0.95/7000*90=47880/6300037、0=7.6%=7000*90*0.08*0.95/7000*90=47880/630000=7.6%B:B:按揭投资客自有资金最大回报率按揭投资客自有资金最大回报率=每年利润每年利润/自有资金自有资金 =7000*90*0.08*0.95+350*25*0.7/7000*90=47880+6125/630000=8.6%=7000*90*0.08*0.95+350*25*0.7/7000*90=47880+6125/630000=8.6%2 2、每年自有资金回报率、每年自有资金回报率:每年税后投资回报每年税后投资回报=7000*90*0.08*0.95=47880=7000*90*0.08*038、.95=47880 元元 套间投资客套间投资客1010年按揭以年按揭以8%8%的投资回报率，其的投资回报率，其每年每年自有资金回报率范围在自有资金回报率范围在:7.6%-8.6%7.6%-8.6%开发利润开发利润=（房屋单价（房屋单价-开发成本）开发成本）*营销总面积（营销总面积（1-1-税收）税收）=（7000-42007000-4200）*16316*0.945=4317213616316*0.945=43172136（四）、开发商获益：（四）、开发商获益：1 1、开发商若整盘销售所获开发毛利润、开发商若整盘销售所获开发毛利润:开发商若整盘销售，其所获开发毛利润为：开发商若整盘销售，其所获39、开发毛利润为：4317213643172136元。元。但因前期物业已销售了但因前期物业已销售了50%50%，因此开发实际利润，因此开发实际利润请见下文。请见下文。2 2、酒店经营所获纯利润、酒店经营所获纯利润:酒店经营利润酒店经营利润=酒店营业毛利润酒店营业毛利润-酒店管理费用酒店管理费用-业主投资回报业主投资回报-投资担保金额投资担保金额-税收税收+业主税收业主税收具体利润分解如下：具体利润分解如下：酒店营业毛利润酒店营业毛利润标间单价入驻率天数标间数年数标间单价入驻率天数标间数年数 （2902900.650.653653652082083503500.650.653653654646）1040、10181306450181306450酒店管理费用酒店管理费用=酒店营业额酒店营业额*30%=181306450*0.3=5439193530%=181306450*0.3=54391935业主投资回报业主投资回报单价总建筑面积投资回报率年数单价总建筑面积投资回报率年数 7000700016316163160.080.0810109136960091369600投资担保金额投资担保金额投资回报担保金额投资回报担保金额91369600913696000.0180.0181644652.81644652.8酒店管理公司费用酒店管理公司费用=酒店营业额酒店营业额*4%=181306450*4%=741、2522584%=181306450*4%=7252258酒店税收酒店税收=毛利润毛利润*5%+5%+纯利润纯利润*0.33=9065322.5+5802284.961=14867607.4610.33=9065322.5+5802284.961=14867607.461营业利润营业利润=181306450-54391935-91369600-1644652.8-7252258-14867607.461=11780396.739=181306450-54391935-91369600-1644652.8-7252258-14867607.461=11780396.739元元本案若为酒店，其在本42、案若为酒店，其在1010年内经营利润为年内经营利润为11780396.73911780396.739元元对已购业主（物业对已购业主（物业50%50%已购）采取如下二种方式已购）采取如下二种方式（以标间为主）：（以标间为主）：第一种方式：由业主支付第一种方式：由业主支付18001800元装修费用，开发商统一装修，并签定反租协议，给予元装修费用，开发商统一装修，并签定反租协议，给予8%8%的投资回报率：的投资回报率：2 2、前期已购物业的业主其投资回报、前期已购物业的业主其投资回报:、老业主购买标间、老业主购买标间1010年获益毛利润年获益毛利润（税前税前1010年间年间8%8%的获益的获益 ）A43、:A:投资客毛利润投资客毛利润=单价面积投资回报率单价面积投资回报率*年年=（1800+35001800+3500）*50*0.08*10=21200050*0.08*10=212000B:B:投资客最大毛利润投资客最大毛利润=基本毛利润基本毛利润+免费住房收益免费住房收益=212000+290*25*10*0.7=262750=212000+290*25*10*0.7=262750老业主购买标间1010年内以8%8%的获益，其税前毛利润共为：212000-262750212000-262750元；元；每年每年毛利润投资回报率为：8-9.9%8-9.9%由于本案特殊情况，前期已去化掉由于本案特44、殊情况，前期已去化掉50%,50%,因此应将此部分金额从利润中扣除因此应将此部分金额从利润中扣除.具体如下分解具体如下分解A:A:前期业主投资回报（售价装修费）面积投资回报率前期业主投资回报（售价装修费）面积投资回报率*1010税收贷款利息税收贷款利息2120002120001060010600（1362.71362.710211021）120120160396160396B:B:前期业主投资回报最大值：前期业主投资回报最大值：160396+290*25*10*0.7=211146160396+290*25*10*0.7=211146、投资客、投资客1010年获益净利润年获益净利润：老业主若145、0年按揭以8%的投资回报率，其10年共获得净利润范围:160396-211146160396-211146元元前期业主投资回报前期业主投资回报回收价格回收价格-贷款利息贷款利息-本金本金200000200000（1362.71362.710211021）36-17500036-17500032698.832698.8第二种方式：第二种方式：开发商按惠山区当前住宅出售均价进行回收，根据市场调查，惠山新城板埠的房价在开发商按惠山区当前住宅出售均价进行回收，根据市场调查，惠山新城板埠的房价在44004400元元/。（假定物业售出三年）。（假定物业售出三年）假设老业主若已购买该物业三年，其现在转卖开发46、商，则共获得净利润为：32698.832698.8元元：开发商总利润：开发商总利润=开发利润开发利润+酒店利润酒店利润+50%+50%业主投资回报业主投资回报-已购业主投资回报已购业主投资回报=（7000-4200）*8158*0.945+（3500-2400）*8158*0.945+11780396.739+91369600*0.5-3458992052941586针对第一种情况：针对第一种情况：针对第二种情况：针对第二种情况：开发商总利润：开发商总利润=开发利润开发利润+酒店利润酒店利润-差额差额=（7000-4200）*16316*0.945+11780396.739-700*8158 47、49241933、开发商实际获得利润为、开发商实际获得利润为:因5294158649241933，160396 32698.8+90000（装修费）对老业主采用第一种方式,能实现开发商与老业主的双赢.因此:开发商1010年内开发并经营该酒店的实际最大利润为5294158652941586元元三、酒店装修：为了缓解开发商资金压力为了缓解开发商资金压力,对于酒店装修具体构想如下对于酒店装修具体构想如下:寻找装修公司寻找装修公司,整体打包整体打包商谈付款方式商谈付款方式:一年后结款一年后结款.整体打包整体打包寻找有实力装修公司寻找有实力装修公司商谈付款方式商谈付款方式:一年后结款一年后结款.商谈付款方式商谈付款方式:一年后结款一年后结款.装修同时并销售装修同时并销售一年后用销售款付装修费一年后用销售款付装修费