1、邢台市粮库项目开发投资可行性研究分析报告2015年08月 华赢城市发展研究院 2 前言（一）报告编制目的 （二）报告编制依据 1、2010-2015年统计年鉴（公报）2、2010-2015年人口统计数据 3、邢台市土地利用现状图及土地利用总体规划图 4、2010-2015年土地、商品房成交及供应数据 5、现场勘察和实地调研所获得的资料 6、邢台国土资源局官方网站的有关信息 项目本体 The project itself 0 1 4 区位 本案位于桥西区城市核心商圈内，属稀缺土地资源，市民认知度较高，距邢台站仅1公里。政策 经济 规划 市场 邢台市辖区2个（桥东区、桥西区），本案位于桥西区中心区2、域；本案紧邻铁路；距邢台站1km，距邢台东站10km，距京珠高速9km。邢台市区 铁路 铁路 邢台东站 京珠高速 10km 9km 桥西区 本案 邢台站 1km 桥东区 5 交通 本案北侧、西侧均为城市主干道，公共交通可达性强，南侧断头路未来将打通成景观路，但早晚高峰期周边道路较为拥堵。本案地块 公交站 公共交通：本案地块周边共7处公交场站，途经公交线路8条，分别为4路、10路、13路、14路、17路、19路、20路、26路公交车；道路交通：本案周边北侧、西侧为双向4车道，南侧、东侧为双向两车道。另外本案南侧还规划有一条景观道路，目前为断头路状态。铁路交通：本案距邢台站仅1公里，距邢台东站103、公里。西侧：守敬南路 城市主干道，直通达活泉公园 双向四车道 北侧：中兴大街 贯穿城市东西的主干道 双向四车道 南侧：现状为断头路 未来规划打通为景观道路 东、南侧：未规划道路 双向两车道 6 现状及四至 地块西北侧昭示性最佳地段已被开发，北侧主临街面受下穿道路影响，昭示性较弱，东侧铁路噪音影响项目整体品质。本案地块 住宅 住宅 两限房 集中商业 东侧：集中商业 东侧：两限房 南侧待拆迁住宅 北侧：嘉悦酒店 地块内厂房 地块内铁道沿线 内现为待拆迁厂房、家属楼；东侧紧邻铁路，西侧为集中商业+两限房，北侧为嘉悦酒店，南侧为秀兰水榭翰城住宅小区。地块北侧项目主入口与道路下沉入口错开，造成机动车无法4、并入主路，对未来业主出行造成不便；7 配套 本案处于商业聚集区，商业能与周边形成互动，具备规模效应，商业价值较高；且周边行政办公、公园、教育、医疗、等配套齐全，生活便利。编号 商业 公园 教育 医院 行政 1 红都服装商场(中兴西大街)金牛中兴公园 邢台广播电视大学 邢台市人民医院 工商局 2 邢台中桥商场(中兴西大街)紫金公园 桥东一中 胃病专科医院 银监局 3 新兴商场 中钢广场 新华职业中专 邢台市妇幼保健院 公安局 4 世贸天街 塔林公园 邢台星河职业中等专业学校 邢台聋哑康复医院 5 乐天百货商店 邢台五中 邢台第七医院 6 家乐园购物广场 郭守敬中学 7 俪源百货 邢台市第十中学 5、商业 公园 教育 医院 行政 8 项目基本指标 地块出地率低，绿地面积过大，且商业用地位于地块内部无展示面，地块指标排布不尽合理。商业 商业 居住 居住 性质 土地 编号 占地（）建面（）建筑层数（F）容积率 酒店 E-02-02 11952 29880 18 2.5 住宅 E-02-04 68692 164860.8 11 2.4 E-02-06 39007 39007 6 1.0 商业 E-02-09 15990 12792 4 0.8 E-02-12 21000 16800 4 0.8 总计 156641 263339.8 绿地 E-02-01 4563 E-02-03 3321 E-06、2-05 5118 E-02-07 5845 E-02-08 6836 E-02-10 36105 3 0.1 E-02-11 3010 E-02-13 18429 绿地 83227 总计 239868 263339.8 酒店 本案总占地面积为24.4万，总建面为263339.8，绿地面积为8.7万。综合容积率为1.1。优势 劣势 邢台市核心区 低容积率 公园景观 复合地产 区位价值认知度高；公共交通可达性强；未来周边道路规划利好；周边商业氛围浓郁，配套齐全，生活便利；地块价值较高。地块不规整，开发难度大；四周道路早晚高峰拥堵；地块出地率低，绿地面积过大；地块昭示性较差；临铁路噪音影响产品品质7、。9 小结 城市背景 Urban Background 0 2 省内北与石家庄市、衡水市相连，南接邯郸市 外与山西、山东二省接壤 市域东西最长185公里，南北最宽80公里 太行山脉南段东麓，华北平原中部 邢台市 邢台市地处京津冀中南地区，华北平原中部，总面积12456平方公里，省内北与石家庄市、衡水市相连，南接邯郸市，外与山西、山东二省接壤。城市背景 11 城市背景城市定位 城市性质定义为：发展煤化工、钢制品、装备制造为主的新型工业基地 现代工业城市 冀中南中心城市 城市定位 历史文化和生态旅游名城 邢台地处京津冀都市圈与中原都市圈的边缘，地理位置处于劣势，欲通过京津冀一体化为契机，实现在邢台8、的产业利好依旧需要耐心等待。由于邢台以重化工业的产业链已经形成，邢台很难摆脱重化工业另谋发展，城市污染严重。12 13 城市背景文化特征 邢台是河北建城历史最长的城市，悠久的历史文化背景为房地产发展提供了良好的城市文化基础。邢台市有3500余年的建城史和600余年的建都史，是名相魏征、宋璟、刘秉忠和大科学家郭守敬、僧一行的故乡，也是唐太宗李世民和周世宗柴荣的故里。素有“五朝古都、十朝雄郡”之称，先后做过商朝、邢国、赵国、常山国、后赵的国都。邢台北通幽燕，南达黄淮，西扼太行三关，东望华北平原，自然条件优越，有“鸳水之滨，襄国故都，依山凭险、地腴民丰”的美誉。邢台以国家历史文化名城为建设目标，以历9、史文化意识指导城市建设和管理，以文化为魂编制城市规划、推进城市建设、实施城市管理。14 城市背景交通体系 邢台交通体系发达、对外出行方便，是河北南部重要的交通枢纽中心，是中原经济区的北方门户。邢台市距石家庄103公里，属于1小时经济圈，距济南220公里、太原189公里，均在2小时经济圈内，距北京396公里、距天津310公里。对外交通公路网、铁路已形成九纵九横加三环的格局，并在建褡裢机场，已规划地铁，未来铁路、公路、航空将形成立体交通网络。3小时经济圈 100公里 1小时经济圈 2小时经济圈 200公里 300公里 宏观背景 Macro background 0 3 经济环境GDP 邢台市GDP10、总量持续增长，2014年GDP达1668.1亿元，在河北省11个地级城市中排名第7，但GDP增速放缓，经济减速明显。1668.1 12.20%11.60%9.50%7.40%6.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%0500100015002000201020112012201320142010-2014年GDP及增长率 邢台市GDP（亿元）邢台市GDP年增长率 20102014年邢台市GDP总量持续增长，2014年GDP达1668.1亿元，但GDP增速放缓，经济减速现象明显，年增长率由2010年的12.2%降至2014年6%，低于全国7.11、4%的增长率,河北6.6%的增长率。2014年邢台市GDP在河北省GDP排名中排第7位，处在河北省中中等偏后水平，经济总量不高，仅是唐山的26.8%。01000200030004000500060007000唐山 石家庄 沧州 邯郸 保定 廊坊 邢台 张家口 承德 秦皇岛 衡水 2014年GDP（亿元）平均值2641 政策 经济 规划 市场 16 17 经济环境人均GDP 邢台市人均GDP2014年为23113元，属于中等偏后水平；人均GDP排名在河北省排名最后第11位，经济较为落后。17233 19992 21361 22277 23051 13.25%16.01%6.85%4.29%3.412、7%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%0500010000150002000025000201020112012201320142010-2014年人均GDP及增长率 人均GDP 人均GDP增长率 020000400006000080000100000唐山 石家庄 廊坊 沧州 秦皇岛 承德 邯郸 张家口 保定 衡水 邢台 人均GDP（元）平均值平均值39594 政策 经济 规划 市场 18 经济环境固定资产投资及房地产开发投资 固定资产投资总额增长，增速放缓；房产开发投资总额上涨，增速波动大；房地产开发投资占固定资产投13、资比重在10%以内，低于河北平均15.5%水平。0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%02004006008001000120014001600180020102011201220132014历年固定资产投资/房地产投资走势 固定资产投资（亿）房地产投资（亿）占比 政策 经济 规划 市场 25.30%25.90%21.20%19.50%16.20%31.0%36.6%6.7%37.3%21.6%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%20102011201220132014房产投资、固定资产投资增长率 固定14、资产投资增长率 房地产投资增长率 20102014年期间，邢台市城乡居民收入逐年上涨，上涨率约为12%，居民购买力逐步增强，为房地产市场发展提供支持。20102014年期间，消费品市场总量增长。2014年社会消费品零售总额实现787.8亿元，比上年增长12.4%。邢台市城乡居民收入逐年上涨，为房地产市场提供购买力支持；反应消费支出的社会消费品零售总额稳步增长，但增速下降。经济环境消费水平 05000100001500020000250002010201120122013201414744 16592 18639 20634 23051 4966 5814 6601 7477 8342 201015、2014城乡居民收入 城镇居民人均可支配收入（元）农民人均可支配收入 460.7 542.0 624.1 708.4 787.8 18.20%17.70%15.10%13.50%12.40%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%0100200300400500600700800900201020112012201320142010-2014社会消费品零售总额及增长率 社会消费品零售总额及增速 增长率 政策 经济 规划 市场 19 邢台市历年产业结构 2014年，邢台一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为5.9%16、57.1%和37.0%，分别拉动GDP增长0.6、5.3和3.5个百分点。邢台以装备制造、新能源、煤盐化工、建材、钢铁、纺织服装和食品医药七大主导产业，但这些产业的所属企业都不同程度存在企业规模小、产业链条短，以及大气污染、水污染和地下水超采等问题，严重制约邢台经济可持续发展。邢台第三产业的占比逐年提高，从2010年的28.7%到2014年的33.5%，5年上升5个点，未来发展可期。邢台以第二产业为主，城市污染严重，近年来产业结构不断优化升级，第三产业比例逐年提高。经济环境产业结构 邢台市历年产业结构变动情况 比例下降 比例上升 0.0010.0020.0030.0040.0050.006017、.0070.0080.0090.00100.002010201120122013201415.70 15.4 15.3 15.9 16.4 55.6 55.6 55.5 52.4 50.1 28.7 29.0 29.2 31.7 33.5 第一产业 第二产业 第三产业-4.0-3.0-2.0-1.00.01.02.03.020102011201220132014第一产业 第二产业 第三产业 政策 经济 规划 市场 20 21 经济环境城镇化水平 邢台城镇化水平仅44.2%，属加速发展期，但城镇化速度与质量均低于全省平均水平，对经济拉动和城市人口汇聚能力较低，对住房需求的支撑既是劣势又是机遇。邢18、台城镇化率为44.2%，比全省低约5个百分点，全省倒数第三。低于53.73%的全国城镇化率。城镇化的增长空间带来未来住房需求的增长。城市化发展Logistic曲线 T1 T2 T3 初期：缓慢发展阶段 30%70%100%中期：加速发展阶段 后期：平稳发展阶段 根据美国学者诺瑟姆的“Logistic曲线”理论,目前邢台城市化水平处于加速发展阶段。注：从世界城市化的实践看，城市化进程具有明显的阶段性。美国学者诺瑟姆(R.M.Northam)提出了“Logistic曲线：城镇人口占总人口的比重在30%以下为初级阶段，30%70%为中期阶段，70%90%为后期阶段。政策 经济 规划 市场 44.2019、%48%53.73%86.30%83%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%邢台 河北省 全国平均 北京 天津 城镇化率比较 2014年城镇化率44.2%2020年城镇化率65%2030年城镇化率80%22 经济环境人口情况 邢台人口基数较大，人口自然增长率高，但实际人口增长率低，属于对外输出型城市；城市已步入老龄化，人口红利逐渐消失，经济发展压力大。邢台人口基数大，年人口自然增长率7.83%，高于河北平均水平7.6%，实际人口增速平缓，外来人口比重较小，人口以输出为主；人口构成中65岁以上人口占7.2%，城市已步入老龄化，人口红利逐渐消失；城市总规中规划人口20、到2020年，人口规模为330万，到2030年城乡人口规模达到400万；政策 经济 规划 市场 710.41 715.55 718.86 721.69 725.63 0.62%0.72%0.46%0.39%0.55%7.94%7.96%7.63%7.65%7.95%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%700.00705.00710.00715.00720.00725.00730.00201020112012201320142010-2014邢台常住人口及增长率 常住人口 实际增长率 自然增长率 1264133,占17.79%5328333,占75.00%511648,21、占7.20%人口年龄构成 0-14岁 15-64岁 65岁以上 政策 经济 规划 市场 市场分析房地产政策研究 政策名称 主要内容 央行 央行2015年来首次降息 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。央行 中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知 购房首付比例调低；银行贷款最低首付款比例调整为不低于40%。住房公积金贷款最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。央行 下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点 自201522、年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。央行 下调贷存款基准利率0.25个百分点 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%央行 央行降息0.25个百分点并降准 金融机构一年期贷款基率下调0.25个百分点至4.85%;一年存款基准利率下调0.25个百分点至2%;2015年国家房地产主要调控政策 政策名称 主要内容 邢台住房公积金管理中心 邢台住房公积金新政策 个人贷款额度提高至60万元，且增加公积金的提取方式 2015年邢台房地产主要调控政策 央行多轮金融信贷政策发力，目的改善市场环境，促进需求入市。同23、时，邢台出台公积金政策，刺激需求特别是改善性需求，维护本市房产市场。23 城市背景城市总规 本项目位于“一城五星”城乡总体规划中“一城”的中心区域，城市南北向空间发展轴的核心，是城市未来发展的核心区域。濮阳经济开发区团 三蓟工业园 粮库位置 中心城区-行政商务 南和组团-工业基地 内丘组团-中医药产业基地 沙河组团-玻璃产业基地 任县组团-商务副中心 黄寺组团-科教休闲中心 政策 经济 规划 市场 邢台市“一城五星”城乡总体规划（2014-2030）24 25 城市背景中心城区规划 中心城区定位为以行政办公、地区金融、文化创意、餐饮娱乐等生活性服务业为主要发展方向。中心城市要以发展现代服务业为24、重点。依据邢台市中心城区品质提升三年行动计划，项目所在京广铁路沿线将打造成纵贯市区南北的特色商业和通风景观空间。粮库位置 桥西区 桥东区 项目所属中心城区定位为商务行政中心，且项目东侧京广沿线以打造市区特色商业和通风景观带，有利于提升项目区域价值。产业升级 商业、服务业支撑 提升区域房产价值升值 政策 经济 规划 市场 市场分析历年土地市场 邢台2011-2013年土地市场供应总量上涨，但2014年土地供应大幅跳水近60%。历年商业用地供应占比较低，住宅用地供应占比较高。295.33 193.01 261.00 295.30 110.09 163.53 84.28 69.18 97.99 2025、.72 25.82 8.71 30.69 8.26 25.28 0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00201020112012201320142010-2014年土地供应情况 供应总量 住宅 商业 8.7%4.5%11.8%2.8%23.0%55.4%43.7%26.5%33.2%18.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%201020112012201320142010-2014商业、住宅土地供应占比 商业占比 住宅占比 26 市场分析2015年住宅土地市场 截止2015/7/15，邢台住宅供应用地77.226、公顷，成交总金额12.18亿，成交均价105.1万/亩，折合楼面价887.5元/平米；比2014年住宅均价123万/亩略低。编号 土地坐落 土地用途 总面积 成交总价（万）成交单价（万/亩）楼面价（元/）容积率 1 规划小东街东侧、中兴东大街以南 住宅 1.213631 4200 230.7 1020.9 3.4 2 张家营北街以南、铁西路西侧 住宅 1.0236 2800 182.3 753.6 3.6 3 张家营街北侧、铁西路西侧 住宅 1.0548 2400 151.7 815.5 2.8 4 牛尾河北侧、北郭庄小学西侧 住宅 0.2604 580 148.5 1392.1 1.6 5 27、泉北大街以南、平安路西侧 住宅 1.1899 2500 140.1 1641.4 1.3 6 泉北大街北侧、桥东工商局西侧 住宅 0.72174 2200 203.2 787.6 3.9 7 钢铁路以东、规划金泉大街以南、.住宅 2.1114 4000 126.3 861.1 2.2 8 规划龙泉大街以南、规划晋祠路以.住宅 3.426 6610 128.6 538.9 3.6 9 百泉大道以南、南水北调干渠以西.住宅 43.1169 32340 50.0 468.8 1.6 10 桥东区开元路与红星街交叉口东南.住宅 7.21116 24000 221.9 1280.1 2.6 11 规划花28、园路以西、营头回迁楼以北.住宅 0.682183 1604 156.7 1193.5 2.0 12 申庄街以南、顺德路以东、新兴东.住宅 2.6775 7800 194.2 942.8 3.1 13 申庄街以南、顺德路以西、新兴东.住宅 3.02177 9150 201.8 983.1 3.1 14 建设大街以南、顺德路以东、申庄.住宅 1.68943 5000 197.3 1060.8 2.8 15 爱民路与规划朝阳大街交叉口西南.住宅 3.0805 5800 125.5 855.8 2.2 16 爱民路与规划金泉大街交叉口西南.住宅 3.0519 5800 126.7 863.8 2.2 29、27 建设大街以南、顺德路以西、申庄.住宅 1.70455 5000 195.5 883.5 3.3 合计 住宅 77.2 121784.0 105.1 887.5 碧桂园拿地 除碧桂园拿的地块外，其他住宅用地地块面积偏小 政策 经济 规划 市场 27 市场分析2015年商业土地市场 截止2015年7月15日，邢台商业供应用地11.1公顷，成交均价236.5万/亩，成交总金额达3.9343亿元，折合到楼面价为1015元/。比2014年商业成交均价116万/亩略高。编号 土地坐落 土地用途 总面积 成交总价（万）成交单价（万/亩）楼面价 容积率 1 郭守敬大道以南、张东回迁楼以西 商业 0.4930、48 1410 190.0 695.0 4.1 2 冶金路与建设大街交叉口东北角 商业 1.484943 7300 327.7 1013.6 4.9 3 中兴东大街以北、加密路三十一以.商业 5.3339 11400 142.5 822.0 2.6 4 中兴东大街以北、振兴路西侧、加.商业 0.802 6610 549.4 2354.8 3.5 5 新华北路与大通街交叉口西北角 商业 1.6578 8223 330.6 1127.3 4.4 6 泉北西大街以北、北小汪村地以东 商业 1.318 4400 222.5 834.6 4.0 合计 商业 11.1 39343 236.5 1015.031、 2014年商业平均容积率为3.9.政策 经济 规划 市场 28 市场分析周边商业土地成交情况 2013-2015年，本项目周边商业地块最高成交价位为2013年6月成交的330万/亩，最低成交价位为2014年2月成交的181万/亩，成交均价为257万/亩。粮库 2013年成交330万/亩，1.02万 2013年成交293万/亩，1.39万 2013年成交243万/亩，1.2万 2013年成交201万/亩 2014年成交181万/亩，6.6万 2014年成交294万/亩，0.17万 3 2 4 5 1 6 编号 土地坐落 总面积 成交日期 成交总价（万）成交单价（万/亩）楼面价 容积率 1 守敬32、路以西，邢台市蚕丝公司以北.1.38766 2013/4/26 6110 293.5 928.9 4.7 2 守敬路以西，拥军街以北，五二零.1.02664 2013/6/18 5086 330.2 851.2 5.8 3 顺德路以东，羊市街以北，西大街.1.20646 2013/5/13 4415 243.9 1591.1 2.3 4 羊市街以南，顺德路以西，围寨河.1.09307 2013/5/13 3306 201.6 1591.8 1.9 5 冶金路以西、莲池大街以南 6.60851 2014/2/25 18000 181.6 997.7 2.7 6 位于守敬路以西，邢台市蚕丝公司.033、.17044 2014/2/21 751 293.7 929.6 4.7 周边商业地块每亩成交均价257万/亩 政策 经济 规划 市场 29 市场分析土地市场 2013-2015年，本项目周边住宅地块最高成交价位为2013年10月成交的280万/亩，最低成交价位为2014年5月成交的191万/亩，成交均价为231万/亩。粮库 2013年成交259万/亩，1.8万 2013年成交280万/亩，8.8万 2014年成交192万/亩，2.13万 2015年成交200万/亩，5.7万 2015年成交222万/亩，7.2万 1 2 3 4 5 编号 土地坐落 总面积 成交日期 成交总价（万）成交单价（万34、/亩）楼面价 容积率 1 开元路与团结路交叉口东北角 8.830431 2013/10/16 37088 280.0 1135.1 3.7 2 泉南大街与开元路交叉口东南角 1.804886 2013/10/16 7039 260.0 1300.0 3.0 3 泉北东大街与规划平安路交叉口.2.13448 2014/5/1 6137 191.7 696.2 4.1 4 桥东区开元路与红星街交叉口东南.7.21116 2015/5/4 24000 221.9 1280.1 2.6 5 申庄街以南、顺德路以西、新兴东.3.02177 2015/3/25 9150 201.8 983.1 3.1 周35、边住宅地块每亩成交均价231万/亩 政策 经济 规划 市场 30 31 20102014年商品房成交价格年平均上涨幅度为7.3%。2014年邢台商品房均价定格在5112元/，与去年的4758元/平米，同比相比上涨7.4%。虽然价格上涨，但上涨幅度明显降低。2012年成交面积涨幅最大，而2014年与2013年相比，成交面积下降8.4%，楼市整体平淡。邢台房地产市场与全国走势类似，从市场快速成长转化为市场平淡，商品房成交均价上涨，但上涨幅度降低；成交面积至2014年首次出现下降。市场分析房地产市场 政策 经济 规划 市场 3750 3860 4290 4758 5112 3.2%2.9%11.1%36、10.9%7.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%0100020003000400050006000201020112012201320142010-2014商品房成交均价 商品房均价 房价增长率 57.2296 78.32899 113.81667 140.75894 128.95 27.50%36.9%45.3%23.7%-8.4%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%050100150201020112012201320142010-2014商品房成交面积 成交面积 成交面积增长率 32 2010-237、014年邢台土地市场成交地块的容积率上限高，一般在1.6-4.9的范围内，住宅用地2014年平均容积率为2.7，商业用地2014年平均容积率为3.9。2010-2014年平均成交量为103.8万平米。若以2.5的容积率估计房屋供应总量，至2014年库存已累计达817万平米，以年平均成交量计算，至少需要7.9年去化。邢台市场整体供过于求，以去库存为主。以土地成交量及容积率2.5估计房屋供应量，2010-2014年库存量累计达817万平米，至少需要7.9年去化。市场分析供需对比 政策 经济 规划 市场 473.38 232.48 249.68 265.63 115.00 57.2296 78.3238、899 113.81667 140.75894 128.95 0.00100.00200.00300.00400.00500.00201020112012201320142010-2014年供应量与需求量对比 商业住宅供应面积估计 实际成交量 33 本项目所在的桥西区依托达政府支持，以创造邢台市的住宅中心，重点发展人文社区及政治生活中心，无论是在商业环境，还是居住环境上，消费者认可度都较高，品质楼盘较多，成交量也明显高于桥东区。邢台各区域成交差异明显，桥西区宜居性强，成交量排第一；桥东区作为老城区，历史氛围浓厚，成交量排第二；高开区及经济开发区成交量较低。市场分析各区域市场 9257套 占 539、6%6478,占39%815套 占5%28套 占0.01%2014邢台各区商品房成交套数饼状图 桥西区 桥东区 高开区 经济开发区 698332 占54.2%529966 占41.1%58838 占 4.6%2374 占 0.2%2014邢台各区商品房成交面积饼状图 桥西区 桥东区 高开区 经济开发区 政策 经济 规划 市场 34 政策 经济 规划 市场 2014年开始，邢台房地产市场已逐渐降温，楼市从供需两旺的市场状况开始转向平稳，成交量相对低迷，直至年末，市场以价换量后，销售量才有所回升。2015年年初市场仍延续2014年走势，市场成交量同比上涨，但环比下跌。市场环境2014/1-201540、/6月房产市场 各月数据比较发现，邢台房地产市场已降温，楼市从供需两旺的市场状况开始转向平稳。05101520250500100015002000250030002014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2014年1月-2015年6月市场成交情况 成交套数 面积万 4904 5040 4995 5015 5125 5076 5073 5127 541、282 5244 5232 5234 470048004900500051005200530054001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2014年邢台商品房成交均价统计表 35 市场环境2015/1-6月房产市场 政策 经济 规划 市场 215701.3 75448.78 137332.29 139505.7 95061.85 133190.9 0500001000001500002000002500001月 2月 3月 4月 5月 6月 2015年1-6月成交面积（单位：）2460 799 1592 1619 1122 1578 05001000142、5002000250030001月 2月 3月 4月 5月 6月 2015年1-6月成交套数 2015年1-6月市场成交波动较大，经过4次降准3次降息、个人住房公积金存贷款利率调等整利等好政策推动下，市场在6月份出现成交量回暖。2015年邢台商品房以去库存为主，受春节假期的影响，2015年2月成交数量最低，3月回升迅速，6月成交回暖，虽然效果不是特别明显，但政府政策效应的叠加累积效应，会逐步在房产市场显现，推动楼市成交量缓慢上涨。36 经济 1 政策 2 规划 3 市场 4 经济基础较弱，房地产市场整体供过于求，未来市场以去库存为主；市场价格上涨空间有限，项目开发难度较大，未来或以差异化改善型43、产品为主打。宏观小结 邢台经济总量较低，经济水平较为落后；邢台市房地产投资不是城市经济的主要拉动力。城市产业结构、低城镇化水平不利于房地产市场的发展。央行4次降准3次降息、个人住房公积金存贷款利率调降低购房贷款成本，有利于房地产市场；邢台个人公积金政策鼓励购房，体现政府救市决心；总规对中心城区的定位，提升区域价值将，吸引更多的投资置业需求。邢台中心城区升级计划、京广沿线定位，提升项目价值。邢台市土地市场供应总量上涨，但2014年后供应转折，2015年后市场回暖。土地市场、房产市场价格变动平缓；房产市场整体供过于求，市场以去库存为主；项目所在桥西区市场成交量在邢台所有区域内成交量最高；市场环境 44、Market environment 0 3 38 住宅住宅分布格局 【消费心态】追求优美的小区环境、便利的交通以及高质量的物业服务 【发展趋势】城市新中心。未来市政配套完善、教育资源丰富、商业氛围浓厚、交通便利。本区域北段以达活泉公园为核心发展居住组团，中段以中兴大街为轴线发展规模商圈。该区域将成为房地产创新发展的重点区域。【消费心态】房价相对较低、生活便利、交通发达、用于居住 【发展趋势】该区域交通便利、配套完善。政府规划明确了“东南工业”的城市总体发展方向，政府将加大环境整治力度，但居住环境的改善尚需时日，房地产开发主要以旧城改造为主。桥西区板块 桥东区板块 京广铁路以东，外环路以内，除45、去开发区 原政治、经济、居住中心 旧小区多为多层住宅 近年新建项目以小高层、高层为主 京广铁路以西，外环路以内 目前政治、居住中心 在建、在售项目以小高层、高层建筑为主 个别项目有花园洋房、别墅建筑 邢台市住宅市场以京广铁路为界分为桥西区板块和桥东区板块，本案所属桥西区板块为目前政治、居住中心，住宅均价较高，生态环境较好 39 桥 西 区 板 块 均价 5500-6500元/平方米（多层、小高层、高层销售价格均价范围）产品特点 容积率 集中在2.4左右 建筑形式 多层、小高层、高层、别墅等产品并存 小区配套 新开项目较注重景观规划，设幼儿园、会所、商业街等；个别项目有社区医院，配套完善 营销状46、况 主要诉求点 重点发展方向、规划好、社区配套完善、交通发达，行政、居住中心 销售情况分析 热衷于中小户型90-130平方米为主 客户分析 来源 政府机关、事业单位公务员；私企老板；白领阶层，周边县市富裕人群 心理特征 改善居住条件为主要特征 消费特征 大部分是二次、三次置业者为主 住宅住宅板块特征 桥西区板块特征 40 桥 东 区 板 块 均价 以50006000元/平方米为主（以多层、小高层为主，市场均价范围）产品特点 容积率 集中在2.8左右 建筑形式 小高层、高层为主 小区配套 除少数大型社区配套较完善外，大多由于规模较小，配套不完善。营销状况 主要诉求点 周边配套完善、生活便利，具有47、价格优势，相对于桥西价格较低 销售分析 多层销售较好，小高层、高层逐渐被接受 客户分析 来源 周边的企业、经商人员及原有住户、下县购房者 心理特征 此区域学校众多，价格便宜，购物、医疗场所众多，生活便利 消费特征 一次置业者、二次置业者 住宅住宅板块特征 桥东区板块特征 41 商业 住宅 3km 桥西区 桥东区 9 2 1 6 5 4 3 7 8 10 12 板块 编号 项目名称 售价（元/）建面（万/）容积率 桥 西 区 01 永康水印城 5000 45 2.4 02 林泰简筑 4700 1.8 2.18 03 天一华府 6500 35 2.2 04 阳光巴厘岛 6000 17 2.79 048、5 秀兰水榭翰城 6000 24 2.8 06 中北世纪城 6000 41 2.4 07 燕云台 5500 50 2.2 08 凰家公元 6500 32 2.9 09 七拾九號院 6500 44 2.2 10 巅峰国际 4080 18.2 1.67 11 后炉子旧村改造项目 5200 56.3 4.6 桥 东 区 12 拉菲公庭 5000 17 2.57 13 月亮湾 4800 20 2.8 14 锐和城 5300 10 2.5 15 中地国际广场 5400 16 2.0 16 开元御园 6000 5 2.2 17 恒大城 6800 34.5 2.8 18 锦和苑 4500 25 2.84 149、9 世贸天街 6000 26 3.8 20 华都襄湾壹号 5800 28.3 2.4 21 玉泉华庭 5000 7.6 2.4 22 开元观唐 5700 14 2.49 本案 14 17 16 22 21 18 15 13 20 19 23 住宅区域住宅表现 本案周边3公里区域内住宅项目共22个，均价在5000-6500元/，容积率集中在2.4左右。42 板块 编号 项目名称 开盘时间 容积率 产品 价格 占地（万/）建面（万/）档次 装修情况 主力户型 桥 西 区 01 永康水印城 2014 2.4 小高层、高层 5000 14 45 中档 毛坯 两居90；三居105-135 02 林泰简筑50、 2015 2.18 高层 4700 0.5 1.8 低档 毛坯 二居75；三居108 03 天一华府 2014 2.2 小高层、高层 6500 10.4 35 高档 毛坯 二居87-129；三居106 04 阳光巴厘岛 2009 2.79 多层、别墅、高层 6000 6.5 17 高档 毛坯 三居130 05 秀兰水榭翰城 2010 2.8 高层 6000 8.4 24 中档 毛坯 二居60-90，三居120-170 06 中北世纪城 2011 2.4 高层 6000 8 41 中档 毛坯 二居80；三居120 07 燕云台 2008 2.2 小高层 超高层 5500 17.5 50 中档 51、毛坯 二居90；三居130 08 凰家公元 2012 2.9 高层 6500 11.8 32 中档 毛坯 二居100；三居135 09 七拾九號院 2011 2.2 多层、小高层、高层 6500 30.6 44 高档 毛坯 二居90；三居130 10 尚泉城 2013 1.67 多层、小高层、高层 4080 10.8 18.2 低档 毛坯 二居90；三居110-130 11 后炉子旧村改造项目 2015 4.6 高层 5200 12 56.3 低档 毛坯 二居95；三居137 桥 东 区 12 拉菲公庭 2015 2.57 高层 5000 3.9 17 中档 毛坯 三居104-110 13 月52、亮湾 2011 2.8 高层 4800 6.9 20 中档 毛坯 二居90；三居130 14 锐和城 2015 2.5 高层 5300 4.3 10 中档 毛坯 二居93，三居127 15 中地国际广场 2015 2.0 小高层 高层 5400 5.2 16 中档 毛坯 二居80；三居120 16 开元御园 2013 2.2 多层 高层 6000 1.9 5 高档 毛坯 三居112-136 17 恒大城 2014 2.8 小高层 高层 6800 10.6 34.5 高档 精装 二居90；三居130 18 锦和苑 2015 2.84 小高层 高层 4500 11.6 25 低档 毛坯 二居95；53、三居120 19 世贸天街 2011 3.8 高层 6000 5.3 26 中档 精装 小户型公寓70-140 20 华都襄湾壹号 2014 2.4 高层 5800 9 28.3 中档 毛坯 两居80-113 21 玉泉华庭 2012 2.4 小高层 高层 5000 2.3 7.6 中档 毛坯 两居85-97 22 开元观唐 2012 2.49 小高层 高层 5700 4.5 14 中档 毛坯 二居75-90；三居105 住宅住宅产品市场表现 商业 住宅 以小高层、高层产品为主，少量高端多层产品 主力户型：以二居80-90；三居100-130为主 42 43 商业底商市场表现 3km 桥西区 54、桥东区 2 6 5 4 3 7 8 本案 业态 编号 项目名称 销售状态 底商售价（元）住宅底商 01 开元御园 在售 12000-15000 02 香榭御城 二手价 11000 03 拉菲公馆 二手价 15000 04 世贸天街 二手价 35000 05 盛世保尔 二手价 16000 06 现代城 二手价 23000 07 中北城市中心 二手价 一层40000 二层19000 08 中北世纪城 二手价 一层43000 二层20000 09 七十九號院 在售 20000 1 9 本案周边底商均价在15000-20000元/，个别项目因大型商业带动后期二手房价格较高。44 公寓、写字楼物业市场分55、析 邢台商住、写字楼类物业在售项目7个，本案周边3公里区域内在售商住项目4个，供应总量在均价在4800-7000元/，已售的3个商住类大盘均在本项目3公里区域内。本案 10 10 1 2 3 4 7 8 5 9 6 在售待售 售罄 11 12 13 14 编号 楼盘名称 价格 1 恒大城市广场 公寓毛坯5800元/，精装7000元/2 锦鼎国际广场 办公、精装公寓6100元/，3 丰基SMART慧谷 办公、公寓毛坯4800元/4 居然之家 精装公寓6000元/5 未来广场 公寓、办公，预计6000元/6 时一区 办公、公寓，项目停工，价格待定 7 创智金谷 精装办公5800元/8 天一城 精装56、6500元/9 世贸天街 公寓精装、办公7000元/10 中北世纪城 4栋精装公寓6500元/11 三超商务楼 1元/*月 12 港龙商务楼 1.5元/*月 13 万城新天地 1-1.5元/*月 14 观筑大厦 1元/*月 45 公寓物业面积、总价区间 市场上公寓类物业主流面积段为30-70，总价区间在20-40万之间。02040608010012014016018023.2 24.4 13.92 30 20.4 18.15 21.45 21 22.2 58 63.44 38.4 132 42.6 50.6 45.5 35 44.4 系列1 系列2 公寓物业面积区间 公寓物业总价区间 40 457、0 29 50 34 33 33 30 37 100 104 80 220 71 92 70 50 74 05010015020025030046 代表项目 规模 占地4.83万，含4栋公寓，约9万 占地2.96万，共3栋楼，其中1栋公寓，总共308套，约1.6万 占地8万，总建43万，容积率5.4，4栋公寓20层，1栋25层，总共1496套，公寓约7.5万 配套 桥东区中心城区，依托市政府、天一商圈、开元公园等配套，中央商圈 桥西区，距本项目2公里，较本项目配套齐全，但较本项目稍差 紧邻本项目，次中央商圈，紧邻家乐园购物中心、大洋百货等，配套齐全 户型 一居40-50，大户100，大户占比约58、28%，一居41、56，二居 98、104，大户占比约10%一居3654，二居74 价格 毛坯5800元/，首付3.5万，购房85，精装7000元/6100元/精装6500元/客户 邢台下属县市客户占70%左右，投资为主 本市、下属县、市客户，投资为主 本市客户投资为主 销售情况 目前去化最好的公寓，但不如住宅，去化40套/月，自2015年5月推出336套毛坯，目前尚剩余30%-40%，且以大户为主。10月底拟推出540套精装公寓。总共308套，2012年底开始销售，目前现房，尚有100的大户30余套待售。2012年的公寓大盘，当年销售较好，但目前自持一栋公寓作为康年酒店，且尚有74的公寓少量59、未售。同公司邻近项目待推出精装公寓4-8层4800元/。项目点评 目前邢台公寓类产品领袖，但去化情况不如住宅类产品，公寓类投资市场趋于饱和。项目口碑一般、去化情况一般 曾经的公寓大盘明星，但经市场检验后，销售一般，口碑一般。恒大城市花园 锦鼎国际广场 中北世纪城 公寓物业特征分析 早期公寓物业销售情况良好，但随着市场的发展，投资趋于饱和，市场去化低位运行，且售价与住宅相当，但去化速度比住宅差。47 项目 销售情况 客户来源 恒大城市广场 在售 客户主要是投资型的，下辖县市的客户较多，占70-80%。私营业主、公务员、银行等较高收入的人群等 锦鼎国际广场 剩余少量在售 客户主要是投资居多，多为私60、企老板、公务员、银行、生意人 丰基SMART慧谷 在售 自住占50%左右，主要是自住多为红星美凯龙商户，及私企老板、公务员、银行、生意人 居然之家 在售 自住占50%左右，以居然之家的商户私企老板为主 未来广场 未售 基本是投资客 时一区 工程停工 因项目停工，口碑较差，客户少，以投资为主 创智金谷 售罄 基本是本地人，多为私营企业主、高管 天一城 售罄 邢台市客户占80%左右，多为公务员、私企业主、生意人、银行白领等，世贸天街 售罄 邢台市客户占80%左右，主要是投资客，多为私企老板、公务员、银行、生意人 中北世纪城 售罄 邢台市客户占80%左右，邢台市的客户较多。私营业主、公务员、银行等较61、高收入的人群等 公寓物业客户特征分析 前几年客户主要是邢台本市人，现在转为下辖县市人群为主，主力客户：公务员、私企业主、工薪阶层。48 旧写字楼物业分析 项目名称 位置 套面积 租售价格 水电费 物业电梯费 停车位 中央空调/暖气 入住情况 租户性质 三超商务楼 中华楼 100-200 1元/*天 5.8元/吨，1元/度 1元/无 空调16元/全满 房地产、健身、书画廊、旅行社 港龙商务楼 中兴西路与冶金北路交叉 70-240 1.5元/*天 5.5元/吨，1元/度 30元/月，不过夜 暖气 全满 烟酒公司、拍卖公司、律师事务所 万城新天地 泉南大街与钢铁北路交叉口 40-80 1-1.5元/62、*天 5.5元/吨，1元/度 1.5元/有，免费 集中供热，25元/全满 电梯公司、房产销售、美容、贸易等 观筑大厦 钢铁北路消防队南 1-3层1000，4层以上500 1元/*天 5.8元/吨，1元/度 1元/少量 暖气 全满 90%房地产公司、10%进出口贸易 旧写字楼多为邢台早期建造，建筑陈旧、形象较差，入住企业多为小型商贸企业，小型服务企业等，租金水平在1-1.5元/*天，总供应量约16万。项目名称 位置 套面积 租售价格 水电费 物业电梯费 停车位 中央空调/暖气 入住情况 租户性质 亿德隆商务楼 中兴东大街南 60-190 0.9元/*天 5.8元/吨，1元/度 房租内含 公共停车63、 暖气 全满 民生保险、顾问、咨询、房产、网购、商贸、广告公司 财满街商务楼 新世纪广场 40-60 0.9元/*天 5.5元/吨，1元/度 0.8元/公共停车 暖气 部分空闲 售楼处、摄影公司、直销公司、宾馆 新凯龙商务 新世纪广场 40-90 0.9元/*天 5.5元/吨，1元/度 房租内含 无 空调18元/部分空闲 7层新凯龙、8层生命人寿、9层泰康人寿、2-6层共64户，投资公司、装修、摄影等 桥西旧写字楼 桥东旧写字楼 总量约6万 总量约10万 49 代表写字楼 世贸天街 创智金谷 易融中心 居然之家 写字楼体量 2栋写字楼，共24层，1-4层为商业 3.69万，主楼12层，副楼4层64、 A座24层，B座21层，共5.4万 1-5层商业，6-7层写字楼 租售情况 40元/*月 35元/*月 5500元/基金理财形式，3年回报42%，20万起，折合7800元/整层面积 760 2000 1200 2558 整层户数 每层4户 每层4/7户 每层16户 每层21户 电梯数量 3部 5部 5部 5部 主力面积 160、190、240 180、240 30-1200 60-200 层高 3.3米 3.9米 3.65米 4.8米 公摊系数 0.3 0.29 0.3 交房时间 2014/9/1 2014/7/1 2016/6/1 2014年底 装修标准 毛坯 精装 写字楼毛坯 公寓精装 65、毛坯 车位 1：1目前免费停车 免费车位 收费标准 物业费4.6元，中央空调分户计量 物业费2.8元 待定 入住情况 无 目前入住企业达90%未入住 世贸天街 创智园 易融中心 新写字楼物业特征分析 在售纯写字楼项目较少，多以商住为主，承租企业以中小生产、服务业为主，具体以广告传媒、教育培训、地产相关、金融理财等。居然之家 50 办公物业分析 在售纯写字楼项目较少，多以商住为主，承租企业以中小生产、服务业为主，具体以广告传媒、教育培训、地产相关、金融理财等，租金较低。多数按小户型公寓产品设计，包装成可商住可投资，低总价吸引投资者，写字楼市场认可度底，产品也较少。产品形式 单层户数多，作为冲容积66、率产品，多设计成点式楼状。产品特点 投资客占80%以上。承租企业以中小生产、服务业为主，具体以广告传媒、教育培训、地产相关、金融理财等。客户分析 面积段在40-2000，灵活分割。面积区间 51 商住物业市场小结 1.邢台商住类物业在售项目均价在4800-7000元/左右，与住宅售价相当，但去化速度较住宅差；2.客群前几年主要是邢台本市人，现转为下辖县市人群为主，主力客户：公务员、私企业主、工薪阶层。3.公寓类物业主流面积段为30-70，总价区间在20-40万之间。4.在售纯写字楼项目较少，多以商住为主，承租企业以中小生产、服务业为主，具体以广告传媒、教育培训、地产相关、金融理财等，租金较低。67、小结 均价：本案周边住宅均价在5000-6500元/左右；产品：以小高层、高层为主；容积率集中在2.4左右；客户需求：热衷于中小户型90-130平方米为主；住宅市场 底商市场 均价：本案周边底商均价在15000-20000元/左右；其中二层单价为首层的50%左右；产品：多以两层住宅底商为主；项目定位初判 Project Preliminary judgment 0 4 SWOT S W O T Strategy 地块南侧景观道路的规划利好；区域产业结构升级推动房地产市场发展；周边教育、医疗、景观资源丰富；地块周边商业氛围浓郁。Opportunities 地块不规整；周边道路早晚高峰拥堵严重；绿68、地面积过大，出地率低；昭示性较差；铁路噪音影响产品品质。Weakness 邢台市规划未来重点向东发展；邢台市房地产项目还将不断增加，市场饱和度增加。Theaters SWOT分析 位于邢台市核心区域，认知度高；公共交通可达性强；地块价值高。54 经济分析 Economic analysis 0 4 经济测算测算前提 56 假设粮库土地以一二级联动开发方式获取；在土地一级开发中邢台市政府提留基金税费，土地出让后扣除土地整理费，剩余部分政府提留30%。粮库3.1亿元拆迁费用，3个月完成，1年内土地收储，2年后土地招拍挂；一级开发成本测算为214万/亩；开工半年后预售，年去化比例开盘期25%、强销期69、持续期22%-10%、尾盘期5%，销售周期6年；售价住宅为6000元/，酒店为6000元/，商业均价10000元/；房价历年平均上涨幅度为7.3%，但成交量下降，且GDP增长率为6%，预估售价上涨率4%；57 经济测算建设开发销售周期 项目2015年启动，至2022年销售完成。项 目 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 前期 粮库拆迁 土地收储 拿地土地手续、前期审批开工、竣工验收、资料归档、项目总结 建安 基础工程；结构工程 结构封顶、装饰施工项目竣工 配套 配套施工配套完工、道路、绿化施工 销售 销售开始 销售 销售 销售 销售 完成 58 经70、济测算方案比较 依据现有控规，项目容积率为1.1；若控规可调，调整后容积率为2.08；总占地面积（）现控规建筑面积（）现控规容积率 调整后建筑面积（）调整后容积率 239868 其中酒店 29880 1.10 其中酒店 32868 2.08 其中住宅：203868 其中住宅：346575 其中商业：29592 其中商业：118368 59 经济测算投资分析汇总表 项 目 名 称 邢台粮库 用 地 面 积 239868 平方米 折合 360 亩 总建筑面积 263340 平方米 其 中 地 上 263340 平方米 综合容积率 1.10 销 售 面 积 198340 平方米 开 发 成 本 2371、1140 万元 单方开发成本 11654 元/平方米 自 有 资 金 28545 万元 银行贷款利息 67132 万元 土地出让金 100107 万元 总成本 243594 万元 单 方 成 本 12282 元/平方米 销 售 收 入 145405 万元 单 方 售 价 6668 元/平方米 营业税后利润-98188 万元 所得税后利润-93826 万元 项目总收入 145405 万元 静态投资回收期 无法实现回收 总投资内部收益率 负值 总成本利润率-38.52%总投资财务净现值（10，万元）-84168.09 万元 1 项目名称 邢台粮库 2 用地面积 239868 平方米 折合 360 72、亩 总 建 筑 面 积 497811 平方米 其中地上 497811 平方米 综 合 容 积 率 2.08 销售面积 432811 平方米 3 开发成本 235955 万元 单方开发成本 5452 元/平方米 自有资金 44776 万元 银行贷款利息 16881 万元 土 地 出 让 金 100107 万元 总成本 265180 万元 单方成本 6127 元/平方米 4 销售收入 341212 万元 单方售价 6668 元/平方米 营 业 税 后 利 润 76032 万元 所得税后利润 66598 万元 项 目 总 收 入 341212 万元 静态投资回收期 5.11 年 总投资内部收益率 173、2.86%总成本利润率 25.11%总投资财务净现值（10，万元）1993.43 万元 若以现有容积率1.1估算，项目无法回收投资，若容积率达到2.08，项目投资内部收益率达到12.86%，项目才可行。60 经济测算成本汇总表 若以现有容积率1.1估算，项目总成本24.39亿元；若容积率达到2.08，项目总成本26.52亿元；序号 项 目 面积 （平方米）单方价格 （元平方米）总价 （万元）备 注 一 开 发 成 本开 发 成 本 2.08容积率 1 土地费用 432811 2405.5 104111.2 2 前期开发费 432811 296.7 12843.5 3 基础设施费 432811 74、400.8 17346.3 4 建安费 432811 1610.3 69693.6 5 管理费 432811 77.2 3341.8 6 不可预计费 432811 40.2 1740.8 7 建设期贷款利息 432811 390.0 16881.1 直接开发成本合计 432811 5220.7 225958.2 二 销 售 期 成 本 1 销售费用 432811 231.0 9997.1 销售期成本合计 432811 231.0 9997.1 开发成本 432811 5451.7 235955.3 三 各 项 税 费 税费合计 432811 675.2 29224.8 总成本 432811 675、126.9 265180.1 序号 项 目 面积 （平方米）单方价格 （元平方米）总价 （万元）备 注 一 开 发 成 本 1.1容积率 1 土地费用 341047 3052.7 104111.2 2 前期开发费 341047 307.2 10476.0 3 基础设施费 341047 415.3 14162.0 4 建安费 341047 1666.8 56846.6 5 管理费 341047 79.9 2726.0 6 不可预计费 341047 41.6 1420.2 7 建设期贷款利息 341047 770.4 26272.9 直接开发成本合计 341047 6333.9 216015.0 76、二 销 售 期 成 本 1 销售费用 341047 212.3 7240.6 销售期成本合计 341047 212.3 7240.6 开发成本 341047 6546.2 223255.7 三 各 项 税 费 税费合计 341047 604.1 20604.1 总成本 341047 7150.3 243859.7 61 经济测算收入汇总表 若以现有容积率1.1估算，项目总收入34.1亿元；若容积率达到2.08，项目总收入43.28亿元；项 目 面积 （M2）均价 (元M2)合计 （万元）2017 2018 2019 2020 2021 2022 销售收入 341047 7054 240561 77、各年收入 58983 58550 50331 40675 29420 2602 酒店 29880 6668 19924 销售比例 30%25%20%15%10%0%销售单价 6000 6420 6869 7350 7865 8415 销售收入 5378 4796 4105 3294 2350 0 商业 29592 11113 32886 销售比例 30%25%20%15%10%0%销售单价 10000 10700 11449 12250 13108 14026 销售收入 7990 8012 6890 5572 4035 388 住宅 281575 6668 187751 销售比例 30%25%78、20%15%10%0%销售单价 6000 6420 6869 7350 7865 8415 销售收入 45615 45742 39336 31809 23035 2215 总收入 341047 7054 240561 240561 58983 58550 50331 40675 29420 2602 总计净收入 341047 6553 223483 223483 55701 55291 46020 37191 26900 2380 销售收入 432811 7884 341212 各年收入 83491 83065 71411 57719 41759 3766 酒店 32868 6668 219179、6 销售比例 30%25%20%15%10%0%销售单价 6000 6420 6869 7350 7865 8415 销售收入 5916 5275 4516 3624 2585 0 商业 118368 11113 131544 销售比例 30%25%20%15%10%0%销售单价 10000 10700 11449 12250 13108 14026 销售收入 31959 32048 27560 22286 16139 1552 住宅 281575 6668 187751 销售比例 30%25%20%15%10%0%销售单价 6000 6420 6869 7350 7865 8415 销售收入80、 45615 45742 39336 31809 23035 2215 总收入 432811 7884 341212 341212 83491 83065 71411 57719 41759 3766 总计净收入 432811 7324 316984 316984 78845 78443 65295 52775 38183 3444 容积率1.1 容积率2.08 62 经济测算现金流量表 若以现有容积率1.1估算，净现值为负，无法回收投资，项目不可行；若容积率达到2.08，内部收益率为12.86%，高于资金成本，回收期5.1年，项目可行；容积率1.1 容积率2.08 项 目 合计 2015 281、016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 总投资现金流入 341212 0 0 83491 83065 71411 57719 41759 3766 总投入现金流出 187913 9300 69746 77754 50192 28525 20819 9461 1162 总投资净现金流量 136418-9858-77335-2610 26458 40768 36900 32299 2604 累计现金流量 -9858-87193-89803-63345-22577 14323 46621 49225 总投资内部收益率 12.86%总投资财务净现值（10，万元）1993.482、3 投资回收期（年）5.1 项 目 合计 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 总投资现金流入 145405 0 0 35865 35367 30395 24553 17745 1480 总投入现金流出 103241 9300 68785 58510 24797 10449 6743 2627 116 总投资净现金流量-24967-9858-76277-31256 898 11049 10190 8605-4293 累计现金流量 -9858-86135-117392-116494-105445-95255-86650-90943 总投资内部收益率 总投83、资财务净现值（10，万元）-84168.09 投资回收期（年）63 经济测算结论 因初始拆迁需3.1亿元，土地一、二级联动开发成本10.4亿；土地成本较高；若依据现有控规，总投资约24.38亿，投资额较大；成本单价1.2万/，远高于单方售价0.67万/，项目投资不可行。若容积率可调，至少需要调整至容积率2.08，内部收益率才高于资金成本；项目投资方可行。风险防范及建议 Risk prevention and suggestion 0 5 65 66 下阶段工作内容下阶段工作内容 细化产品定位 营销推广、销售 在现有产品报告基础上，细化户型、配套设施、产品建议、社区服务等，建议确定开发周期、销售周期、开发节奏控制、经济收益分析建议。1、确定价格定位 2、确定开发周期、销售周期、营销推广费用 3、制定销售策略 4、制定推广策略 5、营销推广 6、销售 沟通地块性质、容积率调整 1、获取上位规划图，保证本地块规划指标不与上位规划冲突。2、与规划局沟通土地性质、容积率指标依据华赢集团的要求调整。拿地、形成方案文本 形成项目的修规文本。华赢集团当地项目公司拿地，规划出方案文本。完成修规文本