1、PRIVATE&CONFIDENTIAL PRIVATE&CONFIDENTIAL 光谷中心城区域运营策略项目 区域运营发展策划 DTZ戴德梁行策略发展顾问部 武汉 广州 香港 2014年10月20日 DTZ根据项目整体进展积极有序地推进各项工作，截止目前，各项工作基本完成 工作进程 工作内容 地址 完成节点 汇报节点 开发规模及功能比例测算报告 1月29日 2月25日 整体定位与规划指引报告初稿 中心城办 2月24日 2月25日(第一次汇报)整体定位与规划指引报告二次稿 中心城办 3月17日 3月18日（第二次汇报）专家评审会 中心城办 4月1日 4月1日 光谷中心城办工作沟通 中心城办 42、月29日 规划院工作沟通 东湖分院 5月9日 中心城办招商情况沟通 中心城办 5月15日 中期沟通会 管委会 6月6日 6月6日 地下商业专题报告 会展中心 6月30日 7月3日（第三次汇报）土地运营专题报告 中心城办 7月15日 7月31日（第四次汇报）修详规指引专题报告 中心城办 7月29日 8月14日（第五次汇报）规划院修规第一次讨论 东湖分院 8月26日 规划院修规第二次讨论 东湖分院 9月5日 财务模型与分析报告 中心城办 9月21日 9月29日（第六次汇报）财务报告修正与完整简版报告 中心城办 10月20日 11月7日（第七次汇报）工作内容 工作内容 工作完成量 实地考察 6次 开3、发商需求调研及访谈 金融街等8家开发商 市场需求调研 写字楼租户32家 房地产投资者21个 餐饮、百货等商家43个 酒店/酒馆公司6家 消费者调查问卷400份 机构/产业园/企业调研 规划局等政府/规划机构3家 佛祖岭等产业园6家 去创吧等创业平台2家 华为等代表性企业25家 案例查找与借鉴 苏州工业园等可比案例12个 主要结论 发展战略 发展模式：根据TOD、产业新城、CBD新城三种发展模式的成功经验，结合中心城特点在不同发展时期进行构建 发展策略：人口导入与产业发展双轨并行。实施纲领：宏观上，资源倾斜；中观上，一二级联动开发；微观上，政策引导、制定二级开发管理与退出机制 规划定位 功能定位4、:光谷行政展示中心、服务业聚集区及宜居活力社区 功能布局：整体打造“两轴一环”的功能布局 开发节奏：由北向南，先两侧后中间，逐一催熟区域 运营策略 开发策略：重点聚焦、引擎拉动、环境先行、同步配套 推地策略及修规建议：地块捆绑出让、纯商业用地兼容住宅；并提出指标调整建议 供地计划：土地在2024年前分为三期出让，实现“三年出形象、五年成型、七年成城”的发展目标 启动区策略 发展目标：展示形象、塑造品牌、引爆吸引企业的触媒 推出计划：土地推出要融合文化、金融、商业、总部和精品住宅不同的功能组合 财务分析 资金投入：土地开发总投资为342亿元，需要贷款46亿元，6年实现返还 财务评价：基于整体运营5、策略及实施纲领实施的前提下，各项财务指标较优，建议的土地出让方案具备可行性 风险规避：项目具有一定的抗风险能力，但亦要密切留意因房地产市场调整期所带来的价格波动 5 目录目录 一、项目发展战略一、项目发展战略 三、土地运营策略与用地指标调整三、土地运营策略与用地指标调整 四、启动区开发策划四、启动区开发策划 二、规划定位二、规划定位 五、财务模型分析五、财务模型分析 6 目录目录 一、项目发展战略一、项目发展战略 项目背景与发展理解项目背景与发展理解 中心城运营战略与模式中心城运营战略与模式 三、土地运营策略与用地指标调整三、土地运营策略与用地指标调整 四、启动区开发策划四、启动区开发策划 二6、规划定位二、规划定位 五、财务模型分析五、财务模型分析 7 项目背景与发展理解 8 国家战略层面支持武汉崛起，光谷作为武汉四大工业增长级之首与武汉城市副中心，助力武汉建成“国家中心城市”光谷中心城发展背景 国际化大都市：“大力支持武汉建设成为立足中部、面向全国、走向世界的国际化大都市”；国家中心城市：“大力支持武汉建设国家中心城市”-继北京、天津、上海、广州、重庆外，第六个“国家中心城市”；中三角核心：“打造中三角为中国第四增长极”。“十二五”谋划“国家中心城市”地位 全国重要的先进制造业中心 并举发展 光谷是武汉四大工业增长极之首 战略 规划 战略新兴产业助力 全国重要的现代服务业中心 47、极9园规划：建设大光谷、中国车城、临空及临港产业区4个增长极，建设汉阳等9个新型工业化示范园区。光谷是武汉城市副中心“一核四心”规划：建设两江四岸核心区、王家墩商务区、光谷城市副中心、四新城市副中心、杨春湖城市副中心 项目背景及发展理解 9 光谷中心城定位为中国中部科技金融创新中心（TBD）、武汉发展的“双核驱动”之一、东湖示范区公共服务核心区 光谷中心城总体定位 国家层面 武汉层面 光谷层面 以打造国家中心城市为己任、以服务中部战略性新兴产业为核心、诠释“东方芝加哥”内涵的、中国光谷TBD中国中部的科技金融创新中心 王家墩商务区是以金融、商贸服务为主的武汉市主城商务中心；而光谷中心区是以高新8、产业为依托，以总部经济为主进而衍生出各类商务服务的光谷新城中心 主城 商务区 金融商贸 新城 中心区 科技商务 光谷中心城（一主）鲁巷中心（一副）根据规划，东湖示范区按照公共服务设施一主、一副设置。东湖示范区中部豹澥地区，布置行政办公、文化体育、商业服务、博览展示等功能 项目背景及发展理解 10 光谷高科技配套服务业和配套设施相对滞后形成光谷腾飞掣肘，原有鲁巷区域已经无法承载光谷跨越式发展的需求，光谷中心城的建设迫在眉睫 光谷中心城新城建设急迫性 世界光谷 资本特区 人才特区 博士生人数增加到6000人 2000名左右高层次人才 100名左右科技领军人才 创新创业特区 政策特区 受益于区域金融9、要素市场的企业达到300家 场外交易企业达到100家 新增上市公司1520家 每年投20亿支持企业创新 加快文化创意、光物联、生物农业等专业加速器建设，每年新增面积不少于30万方 加快云计算、移动互联网、新能源、医疗器械、软件等专业孵化器建设，每年新增面积不少于30万方 高科技配套服务产业不发达，支撑作用不明显 商业配套无法满足区域高收入群体的需求 写字楼设施品质不高，无法满足租户需求 现状水平离世界级的定位还有较大差距 项目背景及发展理解 11 选址 生态规划 光谷的几何中心 承担光谷东扩战略使命，促进武鄂一体化 城市规划 基础设施 各级政府领导对光谷中心城倾注了大量的心血，投入资源完成了选10、址、生态规划、城市规划以及加快基础设施建设等工作 九峰山 严西湖 龙泉山 牛山湖 豹澥后湖 严东湖 东湖 梁子湖 10km 具备良好的自然生态环境、丰富的山水资源，为吸引总部企业和先进人才打下坚实基础 规划突出自然、科技与交通驱动三大特性 规划布置核心商业商务集中于中心，住宅在两边 建设大型公建配套 完善交通市政设施 加快地铁电车建设 对光谷中心城前期工作的理解 项目背景及发展理解 12 光谷中心城选址东湖示范区几何中心，跳脱了现状成熟区。要独立发展实现跳跃式发展，面临着诸多的发展难题 城市核心 光谷 中心区 光谷现状成熟区 19km 10km 人气不足 产业氛围弱 市场需求不足 资源不集中 11、配套建设滞后 光谷中心城发展难题 中心城面临的问题 项目背景及发展理解 13【人气不足】光谷中心城与鲁巷辐射范围对比，常住人口差距巨大，人气尚不及鲁巷的15%圈层 区域 常住人口 鲁巷 辐射圈 关东组团 19 佛祖岭组团 9.5 小计 28.5 中心城 辐射圈 九峰组团 1.3 豹澥组团 2.5 小计 3.8 关东 豹澥 九峰 佛祖岭 鲁巷辐射圈 中心城辐射圈 光谷软件园 佛祖岭 产业园 大学科技园 光谷生物城 光谷未来城 综合保税区 花山生态新城 中心城面临的问题 项目背景及发展理解 14【产业氛围弱】光谷中心城产业基础薄弱，中心城5km辐射范围内约有企业568家、员工2.45万人；企业数量12、仅占高新区的3%圈层 区域 企业数量（个）员工数量（人）光谷未来城 50+5000 光谷生物城 生物创新园 320 19500 医学健康园 7 医疗器械园 46 生物农业园 58 生物医药园 87 小计 568 24500 鲁巷辐射圈 中心城辐射圈 5km 中心城面临的问题 项目背景及发展理解 15【投资需求不足】由于区域配套、价格、商务氛围等因素，仅6%的企业现阶段有租赁/购买中心城写字楼的意愿，大部分投资者3年内暂不考虑投资本区域 对光谷中心城写字楼发展方向的看法：甲级写字楼 32%租户认为本区域适合向甲级写字楼发展；乙级写字楼 无租户认为本区域适合向乙级写字楼发展；园区型办公产品 68%13、租户认为本区域适合发展园区型办公产品；在光谷中心城租赁/购买写字楼意愿：调研租户中有效问卷中有2个（6%）表示有租赁/购买该项目写字楼意愿，大部分表示不会租赁/购买该区域写字楼，主要原因是该项目位置稍偏，不方便公司业务；对该区域商务前景的看法：仅二成受访者认为该区域商务前景看好，其余受访者均认为该区域未来商务发展一般或完全没有概念 绝大多数受访者人为该区域还需要至少3-5年时间才能发展为成熟商务区。是否考虑投资本区域：大部分受访者表示暂不考虑投资本区域，二成受访者表示会观望，3-5年内寻找适合的项目进行投资。24%57%19%投资 不投资 观望 是否会投资本区域 中心城面临的问题 项目背景及发14、展理解 16【资源不集中】东湖高新区土地出让全面开花，整体市场需求有限的情况下，成熟区域大规模土地供应影响了开发商进入中心城的积极性 0 50 100 150 200 250 鲁巷 大流芳 中心区 花山 未来城 2013 2012 2011 2010 0 10 20 30 40 鲁巷 大流芳 中心区 花山 未来城 2013 2012 2011 2010 2010-2013年各板块土地成交宗数 宗 31 15 10 1 2010-2013年各板块土地成交面积 134 97 221 12 No.3 花山 年均3.8宗 55万方 NO.1 鲁巷 年均7.8宗34万方 No.2 大流芳 年均3.3宗；15、37万方 No.5 未来城 年均0.3宗 3万方 No.4 中心城 年均2.5宗；24万方 2010-2013年各板块土地成交分布图 按年均成交宗数排序：鲁巷花山大流芳 中心城未来城；按年均成交面积排序：花山大流芳鲁巷中心城未来城 13 148 数据来源：武汉土地交易中心、武汉规划局东湖高新分局 中心城面临的问题 项目背景及发展理解 17 配套及公建设施 景 观 包括3处文化设施、1处体育设施、1处医院、1处邻里中心、2所小学和光谷外校。自建项目包括金融大厦、招商展示中心和教堂。目前各项建设工程进度缓慢，开工时间整体向后拖延。配套 公建 文 文 文 金融大厦 展示中心 教堂 中法医院 小小 小16、小 校校 邻 中心区东社区邻里中心 体 光谷奥体公园（北区）2015年将投资开发二妃山体育公园、新月公园、豹子溪公园。景观打造虽列入建设计划但推进缓慢，未来通过开发商打造景观可能性较小 景观设施 豹子溪公园 二妃山体育公园 新月公园【配套滞后】虽然政府有很多的配套规划，但配套的实现需要时间，而中心城的开发已经提上日程，配套实现的滞后对土地运营形成较大的制约 中心城面临的问题 项目背景及发展理解 18 破局？光谷中心城要实现 跳跃式发展，却面临人气不足、产业氛围弱、需求不足、资源不集中、配套滞后等困境 在此背景下，光谷中心城应采取何种发展模式，尽早实现 成功的土地运营？项目背景及发展理解 19 17、中心城运营战略与模型 启动期 发展期 成熟期 中心城发展轨迹判断 目标：具备一定产业和居住人气的新区 TOD先行，轨道作为主动力驱动区域发展，产业开始起步、商务商业氛围薄弱；依靠交通及住宅吸引人口，并辐射周边产业园 目标：东湖高新区新的服务中心 产业开始集聚，驱动区域发展，总部企业逐步引入；依靠区内产业集聚促进区域人口集聚 目标：武汉市新的城市级CBD 区域商业商务氛围浓厚，城市级CBD成为区域发展核心特质；依靠城市中心地位吸引人群聚集 中心城轨迹与三大模式匹配度 TOD新城特质为主，也有部分产业新城及CBD新城特质 产业新城特质为主，但也具备部分CBD新城特质 CBD新城特质为主 匹配结果 18、发展轨迹分析 TOD 产业新城 CBD TOD 产业新城 CBD TOD 产业新城 CBD 根据中心城发展轨迹的判断，中心城在不同发展阶段与TOD新城、产业新城核心、CBD新城三大发展模式具有一定的匹配度 20 中心城运营战略与模型 基于三大特质与国际国内先进城市发展案例匹配，进而为推导光谷中心城的发展模型提供支持 光谷中心城 发展模型 特质：TOD引领，轨道交通先行 案例：日本多摩新城 香港沙田新城 微观 层面 特质：高科技产业新城的核心区 案例：苏州工业园CBD 中观 层面 特质：武汉城市双核心CBD之一 案例：珠江新城CBD 河西CBD 宏观 层面 发展规律提炼+光谷中心城自身特色 2119、 发展模型构建思路 中心城运营战略与模型 发展模型构建 启动期 发展期 成熟期 TOD 模式 产业 新城 模式 CBD 新城 模式 产业先行，大量产业人口集聚带来住宅发展 纯市场化运作 对站点进行高强度开发 私人开发商聚集 政府逐步退出二级市场 住宅先行，开发商开发住宅导入人口 重点发展商务，并出台优惠政策引导产业入驻 产业成熟，重点发展核心区商务商业 重点发展大型商业 土地运营逐步实现市场化运作 发展邻里中心，完善区域配套 政府主导型住宅先行，导入人口（轨道尚未开通）中心城的发展模式应结合自身特色，在不同发展阶段进行构建 22 中心城运营战略与模型 发展模型构建 中心城发展模式建议 住宅先行20、，开发商开发住宅导入人口 总部办公写字楼兴建实现产业导入 政府对新区发展实现政策倾斜 启动期 写字楼逐步集聚，并出台优惠政策吸引以金融业为代表高端服务业入驻 配套型商业逐步完善 发展期 标杆性写字楼建设 围绕轨道站点开发中高端商业 成熟期 在东湖高新区层面争取土地出让、物业开发、企业招商上倾斜支持；政府一二级联动 发展模式 政府角色 土地一级运营；政策支持商业发展（建设邻里中心等）政府退出商业运营 23 中心城运营战略与模型 整体发展策略 发展策略：双轨并行 快速导入居住人口、完善配套、加速区域熟化 吸引龙头企业带动商务及产业发展，增加区域内就业人口 居住功能快速导入人口 大型企业吸引就业人口21、 24 中心城运营战略与模型 整体实施纲领 宏观决策层面 中观指导层面 微观实施层面 东湖高新区层面，对光谷中心城实施资源倾斜：最惠政策优先本区、土地出让优先本区、建设资金倾斜本区、重大项目优先落地本区 中心城层面，作为土地运营商实施一二级开发联动，根据中心城发展需要，有重点地在关键性项目方面进行二级开发；对各个功能物业土地出让，考虑利用总部及产业引导政策实施；参与二级开发所形成的物业资产的管理与退出机制的构建；实施纲领：三维度合力 25 中心城运营战略与模型 26 目录目录 一、项目发展战略一、项目发展战略 上位规划理解上位规划理解 整体规划定位整体规划定位 分区功能定位分区功能定位 整体开22、发节奏整体开发节奏 三、土地运营策略与用地指标调整三、土地运营策略与用地指标调整 四、启动区开发策划四、启动区开发策划 二、规划定位二、规划定位 五、财务模型分析五、财务模型分析 27 基于对上位规划整体规划布局的理解，中心城的功能分区必须围绕城市路网，城市轴线、公共交通和绿化景观等因素来综合考虑 上位规划理解 光谷中心城功能定位:行政展示中心、服务业聚集区及宜居活力社区 将光谷中心区打造成 集行政办公、科技会展、会议交流等为一体的光谷行政展示中心 集金融商务、总部经济、管理咨询等为一体的现代服务业聚集区 集休闲购物、文体娱乐、医疗卫生等公服为一体的宜居活力住区“开放、融合”之城“创新、科技”23、之城“美好、活力”之城“低碳、节能”之城“和谐、生态”之城 光谷中心城 整体规划定位 28 整体功能定位 29 根据上位规划中轴线交通与绿色空间的布置，整体将打造“两轴一环”的功能布局 产 业 形 象 轴 城市意象轴 生态景观环 生态景观环 上位规划中，绿色空间围绕着中心城的核心区形成环状布置 上位规划中：高新大道是一个宏伟的市民林荫大道；光谷五路作为主要的商业林荫大道以及主要的办公性地址道路。整体功能定位 整体规划定位 两轴 沿高新大道的产业形象轴 沿光谷五路的城市意象轴 一环 沿绿色空间的生态景观环 30 土地价值分析 整体规划定位 交通条件佳 交通条件极佳 交通条一般 主干路(连通外部)24、交通站点 具昭示性 昭示性一般 景观和人文条件佳 景观和人文条件极佳 景观和人文条一般 人文资源 主景观资源(公园和水体)次景观资源(綠地)通过从公园、水体、绿地和人文景观条件等分析各地块景观资源。等級分別為:-景观和人文条件极佳 地块周边有最少两种景观资源-景观和人文条件佳-地块周边有最少一种景观资源-景观和人文条一般-地块周边欠缺景观资源 通过主要干道相交位置、交通站点等因素，可以判断出地块的昭示性。細分以下等級：-具昭示性 位于两条主干道相交处，或大片绿地与主干道相交处。-昭示性一般-其他地块包括沿主干道和不沿主干地道块。通过从公园、水体、绿地和人文景观条件等分析各地块景观资源。等級分別25、為:-景观和人文条件极佳 地块周边有最少两种景观资源-景观和人文条件佳-地块周边有最少一种景观资源-景观和人文条一般-地块周边欠缺景观资源 通过对地块交通条件、昭示性、景观和人文条件的研判，初步确定土地条件优劣 31 土地价值分析 整体规划定位 重点办公价值 中等办公价值 较低办公价值 重点商业价值 中等商业价值 较低商业价值 重点居住价值 中等居住价值 较低居住价值 序号 评选因素 权重 1 道路规划 35%2 交通站点 35%3 周边设施配套 15%4 昭示性 15%合计 地块商业价值评估 100%序号 评选因素 权重 1 临街面位置 15%2 道路规划 15%3 交通站点 20%4 周边26、设施配套 20%5 昭示性 15%6 人流导入性 15%合计 地块商业价值评估 100%序号 评选因素 权重 1 人文景觀 45%2 交通站点 35%3 周边设施配套 20%合计 地块居住价值评估 100%通过对地块办公价值、商业价值、居住价值研判，确定重点开发的相应地块 办公价值研判 商业价值研判 居住价值研判 重点居住价值 中等居住价值 较低居住价值 重点办公价值 中等办公价值 较低办公价值 办公 重点商业价值 中等商业价值 较低商业价值 商业 居住 土地价值叠加 土地价值分析 整体规划定位 从土地规划价值角度确定用地功能分区 商业办公区 办公区 居住区 从现行的规划条件看，光谷中心城的功27、能划分大致呈以下趋势：核心区以商业和办公类用地为主 商业类用地在交通站点上 大型绿化被住宅类用地包围 土地价值分析 整体规划定位 34 在功能分区上，中心城整体将形成商业商务集中区与居住集中区两大圈层 商业商务区 居住功能区 居住功能区 产业形象轴两侧，沿城市意象轴，由北往南发展商业商务功能区 沿生态景观环，打造住宅功能区 第一圈层 第二圈层 整体功能定位 整体规划定位 35 分区功能定位 智慧之轴 活力之心 核心区功能定位 服务之心 国际商贸金融服务区 主要发展金融服务、高端商贸、高端商务等主要功能 重点发展金融、商务服务、商贸、总部等城市服务主导产业 智慧之轴 领先全国的智慧科技服务中心 28、主要发展电子商务、智能商贸、教育等功能 重点发展信息科技服务、移动互联网、电子商务、科技教育等智慧科技服务产业 活力之心 全国高端体育文化产业集聚区 主要发展体育科技商务、文化创意、旅游、居住及城市服务等功能 重点发展体育总部、体育商务、文化传媒、休闲旅游、健康养生等五大产业 服务之心 功能分区 分区功能定位 36 37 北区服务之心，分成三个功能板块，分别是行政会展区、总部经济区、金融商贸服务区，两翼配套文创产业区与高端居住区 行政会展区 总部经济区 金融商贸服务区 主要包括行政服务中心、科技馆、会展中心等 主要面向科技型总部企业供地，展现光谷中心城科技产业新城中心的形象 重点发展金融、商业29、商务等城市服务主导产业，未来将形成市级的商业中心 行政会展区 总部经济区 金融商贸服务区 高端居住区 高端居住区 利用周边高端的商务商业氛围以及优良的景观资源，打造高端居住产品 文创产业区 文创产业区 文创产业区 主要包括湖北广电、长江数字文化产业园、文化艺术馆等 分区功能定位 北核心区功能 注：本报告中，各功能分区指明该区主要发展的功能方向，可根据实际情况适当兼容其他功能。38 中区智慧之轴，分为两个功能板块，分别是智慧商贸区与商业配套区 智慧商贸区 位于光谷五路两侧，主要面向智慧型总部企业供地 商业配套区 智慧商贸区 商业配套区 位于松涛路两侧，主要发展零售消费、休闲娱乐等商业服务业 分30、区功能定位 中核心区功能 39 南区活力之心，分为两个功能板块，分别是体育公园区与创意商务区，周边配套生态居住区与精品居住区 创意商务区 体育公园区 生态居住区 精品居住区 打造洲际体育场馆，同时为周边居住人口与产业人口提供体育休闲的娱乐场所 体育公园区 创意商务区 位于光谷五路西侧，主要打造服务于周边居住人群的社区商业 生态居住区 为中心城及周边园区的改善性群体打造宜居、科技、绿色、时尚的精品居住产品 精品居住区 为中心城以及周边产业园的青年客群打造刚需居住产品 南核心区功能 分区功能定位 40 科技形象轴 城 市 发 展 轴 行政中心 科技馆 会展中心 文化产业 科技总部 文化产业 金融商31、贸服务 智慧商务 文体休闲 科技形象轴，集中展示东湖高新区行政、公建设施及企业总部形象，大体呈现“科技居中，文化两翼”的格局 城市发展轴，集中展示城市意象，从北向南汇聚了金融商贸、智慧商务、文体休闲等功能 整体形成两大轴线：沿高新大道形成科技形象轴，沿光谷五路形成城市发展轴 核心区整体功能 分区功能定位 41 金融商贸服务区 信息科技总部区 智慧科技服务区 科体文创区 由北向南形成四大现代产业集聚区：信息科技总部区、金融商贸服务区、智慧科技服务区、科体文创区 中区智慧科技服务区 重点发展信息科技、移动互联等智慧服务业 北区金融商贸服务区 重点发展金融、商务、商贸等城市服务业 示范区信息科技总部32、区 重点发展信息科技、科技研发等总部产业 南区科体文创区 重点发展文化创意、体育商贸等休闲服务业 核心区整体功能 分区功能定位 42 上位规划中，绿色空间围绕着中心城的核心区形成环状布置 可以借助丰富的景观资源，围绕商务商业区打造宜居的住宅产品 按照上位规划，光谷中心城整体形成商务商业区与居住功能区两大圈层，居住功能区处于第二圈层 根据上位规划，住宅用地环绕商业用地布置，位于第二圈层；绿色空间同样呈环状分布于第二圈层，适合打造住宅区功能 居住区功能 居住功能区 分区功能定位 43 居住区功能 金领国际居住区 新贵精品居住区 菁英时尚居住区 针对中心城未来人群多样的居住需求，将住宅区分为四类功能33、，包括菁英时尚居住区、新贵精品居住区、先锋生态居住区、金领国际居住区 以东部的朗诗、武汉地产、中建三局与西部的当代节能等的住宅项目为主 菁英时尚居住区 新贵精品居住区 位于中心城核心区的西部与南部，通过发展精品住宅吸引改善群体入住 金领国际居住区 沿核心商务商业区的绿廊景观布置，通过商业氛围与景观资源吸引高端人士入住 先锋生态居住区 先锋生态居住区 沿绿廊景观以及奥林匹克公园布置，打造低密度、环境优美的生态居住产品 分区功能定位 44 17 17 17 14 15 16 9 10 11 12 13 1 2 3 4 5 6 7 8 居住区功能 序号 用地面积 建筑面积 容积率 时尚居住区（主打刚34、需）1 28.96 63.72 2.2 2 13.36 80.10 2.4 10.61 9.41 3 56.04 128.90 2.3 4（已出让）12.57 30.16 2.4 5（已出让）14.29 40.01 2.8 6 10.69 137.75 2.5 9.15 7 16.06 19.19 8 20.62 51.55 2.5 精品居住区(主打中高端精品)9 74.50 163.90 2.2 10 11.62 111.76 2.0 8.53 21.93 13.80 11 4.56 111.63 2.0 25.85 25.40 12 8.75 15.74 1.8 13 13.14 87.235、8 2.0 13.86 16.63 生态居住区（主打中高端低密度）14 19.40 60.25 1.8 14.07 15 10.53 24.22 2.3 16 29.32 41.05 1.4 国际居住区(主打高端豪宅)17 9.56 82.22 2.8 9.59 10.22 合计 562.23 1230.25 2.2 居住区指标调整建议 居住区地块指标 分区功能定位 45 综合上位规划、区域定位以及土地价值评判的分析，对中心城整体进行功能分区 功能分区 整体规划定位 精品居住区 时尚居住区 生态居住区 国际居住区 行政服务中心 总部经济区 金融商贸服务区 文创产业区 商业配套区 智慧商贸区 创36、意商贸区 46 整体开发节奏 总体推地次序 北地块 南地块 中地块 2 4 3 示 范 区 1 北段沿高新大道设示范区，作为本项目初期形象展示区 北地块由高新大道连接，规划中的商业商务核心区，未来11号地铁先行开通，交通最为便利 随着北地块逐渐成熟，项目向南一路延伸，依次开发中部地块及南部地块 在各段的开发中，由于住宅及商混等市场接受度较高的用地主要分布在东西两侧，可通过这两类型用地带动商业用地的出让 由北向南，先两侧后中间，住、混、商结合，推一片成熟一片 整体节奏 整体开发节奏 47 48 阶段一 20142015年 启动北核心区总部经济区，借助主干道的交通及展示作用，主要面向总部企业供地 37、阶段三 20182020年 启动北核心区高价值的商务商业区域供地 阶段二 20152017年（1）启动北核心区神墩一路以北地块的商贸区，主要面向品牌开发商供地（2）启动中核心区高新二路两侧，主要面向智慧型企业供地 阶段四 2020年2024年 启动南核心区供地 核心区整体分为四期开发，北部与中部区域在2020年完成供地，同时启动南部区域供地 核心区开发时序 I 整体开发节奏 49 居住功能区 阶段四 阶段二 阶段一 居住功能区的开发将根据不同发展时期消费人群对居住产品的不同需求，同时结合核心区的整体发展，由外围向核心逐级发展 在已有项目的基础上，推出北部与中部的刚需住宅用地，吸引居住人口聚集 38、第一阶段 第二阶段 借助WTA辐射力以及第一阶段住宅出让，推出西南部的精品居住与生态居住用地 第四阶段 在中心城商务商业基本成熟之后，推出核心区域景观用地，实现住宅用地高溢价 阶段三 第三阶段 随着南核心区的供地，推出东南部的精品住宅与生态住宅用地 I I I I I 整体开发节奏 50 目录目录 一、项目发展战略一、项目发展战略 总体开发策略总体开发策略 推地实施策略推地实施策略 分期实施方案分期实施方案 土地招商推广策略土地招商推广策略 三、土地运营策略与用三、土地运营策略与用地指标调整地指标调整 四、启动区开发策划四、启动区开发策划 二、规划定位二、规划定位 五、财务模型分析五、财务模型39、分析 51 总体开发策略 52 1 1 总体开发策略 重点聚焦策略 引擎拉动策略 环境先行策略 同步配套策略 分阶段、分区域开发，重点突破，避免四处出击 光谷中心城规模庞大,开发应避免处处开花 结合各片区的交通、景观等特点，分阶段、分区域开发，重点突破 高新三路把区域大致分为两大板块 通过引擎项目的塑造，形成资源的聚合点，能量的发散点，强力引爆市场 案例：长沙梅溪湖 国际文化艺术中心吸引政府、市民关注度，完善板块城市功能，有利于梅溪湖达成“城市中心”定位目标 环境改造先行，提升区域整体环境，增强区域吸引力，减少区域抗性 先行：政府主导打造区域环境，提升区域认同感 环境改造，改善区域认同，提高土40、地价值 跟进：借力开发商，打造高品质社区，提升片区价值 品牌开发商打造高品质社区，带动高端客群进入 以完善的配套设施，增强区域认同感，吸引人口集聚 生活配套（开发商主导）：引入购物娱乐休闲设施，教育设施，小区绿化设施等体现和谐的全新生活理念 市政配套（政府主导）：以三甲医院、重点学校、轨道交通、公交系统等加速区域认同过程，提升区域价值 重点聚焦高新大道、光谷五/六路和环湖区域，通过定位行政会展区，文创产业区，总部经济区、金融商务区和智慧商贸区等，分阶段分组团式开发，形成一定的功能集聚区。塑造四大引擎项目，通过会展中心和科技馆、文化中心、特色休闲商业街项目和标志性超高层综合体作为区域各阶段发展的41、引擎项目，强力引爆市场。建设两大公园，豹子溪公园和新月公园作为北区景观门户和核心，应做重点打造，通过展现优美的景观环境，增强区域的吸引力。同步生活和市政配套，在管委会进驻后，加快医院和学校的建设，同时完善公交线路和社区商业配套，增强区域认同感。北区（高新三路以北）运营策略实施 高端居住区 文创产业区 文创产业区 商业配套区 高新三路 豹子溪公园 会展中心、科技馆 文化中心项目 标志性超高层综合项目 品牌科技型企业 智慧商贸区 金融商贸服务区 总部经济区 行政会展区 高新大道 光谷六路 光谷五路 特色休闲商业街 新月公园 分区域策略实施 科技金融服务中心 总体开发策略 54 创意商务区 体育公园42、区 精品居住区 菁英居住区 重点聚焦环体育公园区，通过逐步建设创意商务区、精品居住区等多个组团，完善区域内部循环。塑造两大引擎项目，体育场馆的投入使用将是本区域的强大引擎，同时通过打造两个地铁上盖综合型商业中心作为区域开发动力。结合体育公园建设轨道沿线的购物公园，通过各类型主题公园的打造，提升区域环境和人气，打造区域卖点。逐步推进各类生活配套和市政配套的建设，结合国际学校等特色配套的完善，提升区域整体形象。南区（高新三路以南）运营策略实施 体育场馆 高新三路 商业配套 绿化环境 总体开发策略 分区域策略实施 吸引人气 一次性人流、潮水式人流、非消费人流 政策拉动 被动入驻 短暂效应 沉淀人气 43、多次性人流、持续性人流、消费人流 人气拉动 主动入驻 持续效应 循环理念模型：融入大循环，构筑小循环 运营理念构建 55 大型公建项目(WTA、会展、科技馆）行政中心 休闲设施 休闲商业 商务办公氛围 板块成熟 中心城项目的开发应通过融入武汉和东湖高新区的经济大循环推动中心城的发展。面临问题：如何吸引市民，聚集人气、沉淀人气。行政服务中心区（管委会、科技馆、会展等项目）虽是强势点，多以一次性、非消费人流为主，不能沉淀人气。问题解决：1）尽快继续启动文创产业区和总部经济区，注重采取相应的优惠措施，促使企业总部、金融等现代服务业进驻，培育良好的商务办公氛围，使之具有造血功能。2）在启动商务办公目的44、同时，同时启动商业、休闲项目，延长市民的逗留时间，形成多次消费，从而达到炒热地块、完善功能的目的。总体开发策略 模式 一级开发 一二级联动 具体 操作 基础道路以政府主导为主 景观、公共设施打造采取与企业合作模式 可政府开发部分的公共设施（如邻里中心）开发写字楼物业给予企业进驻 建议中心城采用一二联动开发的模式 土地运营模式选取 56 一、二级联动开发 各功能性质用地 产业类/企业 公建配套 商品房 综合体 政府 工业开发商 政府 复合地产开发商 一般开发商 复合地产开发商 专业运营商 复合地产开发商 对于政府而言，进行二级开发可以在区域启动阶段打造示范项目，吸引更多投资，同时也为区域建设必须45、的配套项目，利于未来区域发展成熟。总体开发策略 57 推地实施策略 根据土地市场的去化情况预计区域存量住宅类用地去化周期约为8.7年，存量混合用地去化周期约为6.7年，存量纯商业商务用地去化周期约为16.3年 2012年（万方）2013年（万方）预测未来年均去化速度（万方/年）住宅类用地 124 218 181 混合用地 28 62 49 纯商业商务用地 3 7 6 合计 155 288 东湖高新区土地去化速度 2013光谷中心城成交面积（万方）2013东湖高新区成交面积（万方）2013年光谷中心城占全区比 预估光谷中心城占全区比 住宅类用地 36 218 17%34%混合用地 29 62 446、7%47%纯商业商务用地 5 7 71%71%合计 70 288 24%光谷中心城土地成交占东湖高新区全区成交比例 用地性质 总用地规模（万方）截止2014Q1中心城已出让土地面积（万方）剩余可出让面积（万方）去化速度（万平方米/年）去化周期（年）1 住宅类用地 595 58 537 62 8.7 2 混合用地 182 29 153 23 6.7 3 纯商业商务用地 70 5 65 4 16.3 合 848 92 742 89 公式:预测东湖高新区未来去化速度=2012年去化速度 40%+2013年去化速度 60%光谷中心城去化速度=东湖高新区预计去化速度光谷中心城土地成交占全区比 注：已出让47、土地面积中，不考虑光谷地产桃花源项目和鄂旅投商业项目 土地市场 58 推地实施策略 根据测算结果，纯商业用地去化速度太慢，与区域的发展速度相比严重滞后，因此，需要通过与住宅用地捆绑或在商业用地内兼容住宅功能加快土地出让速度 如何 统一？住宅地 去化周期 8.7年 混合地 去化周期 6.7年 纯商业地 去化周期 16.3年 59 推地实施策略 土地市场 注：土地的去化速度，指的是某地区单位时间内出让的土地面积，用地去化速度=出让土地面积/出让土地所用时间（年数）DTZ通过不同角度的四种需求测算方法计算出光谷中心城内办公、商业与居住物业的市场需求面积，相对于SOM规模略小，主要体现在非住宅用地的建48、筑面积上 SOM规划经营性用地性质指标数据 DTZ物业分物业规模测算结果 数据来源：SOM光谷中心城规划2012V1 part6 land use and program 用地性质 用地规模（万方）容积率 建筑面积（万方）1 商务 70 5.3 370 2 商业混合 182 2.9 522 3 居住 595 2.1 1251 合 848 2143 物业形态 建筑面积（万平方米）本次取值 1 商务 410-500 470 2 商业 200-250 210 3 居住 1270-1320 1320 合 1880-2070 2000 结合本地数据，并且选取不同的角度分析 各个参考城市的基础数据导入并且49、初步计算 采用产值法、商圈饱和度法、居住面积配套法进行权重分析 分析整理武汉市各产业基础数据，参照部分国际案例参数 国际 同类 案例 比较法 功能的内生性及构成分析法 形成不同维度的各个功能开发量范围建议 光谷中心城总规模为：1880-2070万 其中 居住：1270-1320万 办公：410-500万 商业：200-250万 物业需求 推地实施策略 用地性质 控规用地规模（万方）DTZ测算 建筑面积（万方）平均容积率 1 商业用地 224 680 3.04 2 居住用地 562 1320 2.35 合计 786 2000 与现行控规的用地指标比较，DTZ推算出的居住类用地容积率偏高，商务商业50、用地容积率偏低。为解决此问题，将核心区的商业面积与两侧住宅区的居住面积进行混合，核心区部分商业地块兼容住宅用地性质 按DTZ推算的总体物业规模，结合用地捆绑的原则，在核心区商业用地的商业面积中兼容住宅性质物业，增加总体商混用地的面积，同时降低住宅用地的容积率 该执行方案的优点：对现有控规的调整幅度小，同时亦能提升开发商的投资积极性。执行方案 用地指标 推地实施策略 项目现状规划与现实市场的矛盾 核心区用地规 模小，性质单一 现状规划 现实市场 核心区地块规划面积主要集中在1万平方米左右。核心区地块规划用途以纯商业用地为主 商业商务用地建筑面积偏大，导致用地容积率偏高 单宗成交土地面积均在3万平51、方米以上 纯商业用地需求不足，市场消化周期长，相对来说，混合用地则更受市场欢迎 市场需求的商业商务用地规模小，难以实现控规的高容积率 实施策略1：捆绑用地，打包出让 实施策略2：纯商业土地兼容住宅性质 推地实施策略 62 a.确定地块捆绑的原则和规模 根据欧博公司最新的规划路网调整建议，主要依据城市支路围合的区域捆绑土地。依据开发商和企业用地规模，进行相应的用地捆绑。实施策略1 捆绑打包 63 b.选取商业重点发展区域和商务重点发展区域，确定地块捆绑的数量 根据功能分区确定的重点商务办公区域，选取合适的相连地块进行打包，结合总部企业对建筑规模和用地规模的需求，建议商务区用地捆绑数量为2-4块小52、用地 根据功能分区确定的重点商业区域，结合房地产开发企业及项目综合等级对建筑用地规模的需求，建议商业区用地捆绑数量为4-6块小用地。捆绑地块 捆绑地块 推地实施策略 捆绑打包策略 主要针对商业策划报告中确定的商业重点发展区域，明确具体的用地捆绑数量和分布区域，进行重点打包出让 捆绑地块 实施策略1 捆绑打包 64 C.明确具体的地块捆绑分布，进行打包出让 推地实施策略 捆绑打包策略 用地打包的规划实施建议：允许通过灵活的规划设计，形成项目规模效应，吸引品牌开发商进驻 案例：珠江新城-凯旋新世界，允许规划上通过采取架设天桥等方式，有效连接不同地块，增大规模效应。地块一 地块二 地块三 连接 天桥53、 连接 天桥 天桥园林化 架设天桥 新世界集团，是早期进驻珠江新城的品牌开发商，打包拍卖了珠江新城的三个独立地块。为了加强地块间联系，政府允许其规划上通过采取架设天桥把多个地块连接，增大项目的规模效应。实施策略1 捆绑打包 65 推地实施策略 捆绑打包策略 实施策略2 兼容住宅性质功能 重点针对商业区打包出让用地增加混合功能，特别是住宅功能，丰富项目物业组合，提高地块开发价值，增加开发商的拿地兴趣度，加快推地进程。酒店 写字楼 住宅 商业 零售餐饮配套 稳定高质消费人群 中长期居住补充 增值筹码 配套 高端人群 配套 居住需求 复合功能生态链 写字楼写字楼 树立形象树立形象/项目项目标杆标杆 54、住宅住宅/公寓公寓 人流人流/现金现金流流 商业商业 配套配套/人流人流 酒店 提升档次 各物业功能相互协调 兼容住宅策略 66 推地实施策略 67【土地兼容政策】根据武汉市政府规划用地兼容性相关规定，有条件允许商业用地上兼容居住用地，但兼容所占地块总用地规模比例小于50%根据市局关于印发和的通知（武土资规发【2011】207号），用地兼容性规定适用于在控制性详细规划导则指导下开展规划用地咨询及控制性详细规划细则编制使用。规定对不同性质用地的兼容类别、兼容程度、兼容比例、兼容条件等方面提出了具体要求。备注：“完全兼容”以及部分兼容中“允许”的用地性质，在满足本规定中的相关条件后，可直接应用于规55、划管理；“部分兼容”中“有条件允许”的用地性质，除满足本规定中的相关条件外，还须通过规划论证进一步明确兼容的约束条件，才能应用于规划管理；本规定中未涉及的用地性质，其用地兼容的判断须单独作规划论证。商业用地(C21)、金融保险业用地(C22)、贸易咨询用地(C23)、服务业用地(C24)、旅馆业用地(C25)、商务办公用地(C28)部分兼容(50%)允许 行政办公用地(C1)、文化娱乐用地(C3)有条件允许 居住用地(R)、对外交通用地(T)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)完全兼容 相互兼容，绿地(G)禁止兼容 市场用地(C26)、旅游度假用地(C27)武汉市规划公共设施用地兼容性56、规定表（摘录）用地性质 兼容类型 实施策略2 兼容住宅性质功能 推地实施策略 兼容住宅策略 1.保持控规的用地及各用地建筑面积不变，是本次测算的前提 2.根据打包地块条件，规划可建面积，综合考虑其最佳的发展功能方向，得出地块开发的商业组合方案 3.充分考虑土地成本、建筑成本等投入，结合物业的经营方式和变现能力，以及光谷各类物业现有和未来的价格走势，为每个地块搭建财务测算模型 4.在财务基本平衡的情况下，得出各类功能物业最佳的规模比例 计算方法：根据捆绑打包用地的面积和建筑规模，确定主导商业发展方向 为每个打包用地搭建项目开发财务测算模型，得出最优功能业态比例 用地指标调整 调整方式一：针对重点57、商业发展区内打包捆绑出让的土地，依据地块内的商业功能发展方向，计算所需的住宅功能面积，作为兼容的指标 住宅 街铺 写字楼 酒店/商场 物业变现能力：推地实施策略 69 地块2 地块3 地块5 地块6 地块1 北区捆绑地块的指标建议 北区捆绑地块主要集中在沿神墩一路沿线，以及轨道站点周边，商业价值高。按照北区的商业定位，该区域主要发展大型购物中心、百货、酒店等持有型商业物业。各地块根据其持有型物业的规模设置变现能力强的住宅物业，以实现项目财务的平衡，在吸引开发商的同时，丰富综合体未来人群。备注：表内商业面积为地上面积 推地实施策略 地块4 地块7 地块 用地面积 总建筑面积 容积率 功能 商业 58、酒店 写字楼 住宅 1 2.27 9.32 4.21 5-18.96 4 1.72 11.01 1.37 5.07 1.28 2.56 合计 6.65 27.96 2 1.7 6.11 5.16 10 4 27.77 3 1.52 9.24 0.84 6.91 0.76 2.57 合计 4.81 24.84 3 1.52 6.24 4.52 1.36 5.87 0.8 3.04 0.73 4.79 合计 4.41 19.93 4 1.69 4.06 4.05 4-8.85 6.4 1.56 5.47 0.65 5.69 0.84 4.03 合计 4.75 19.25 5 0.87 3.55 959、.63 3 5 17.39 5.2 2.31 27.04 合计 3.18 30.59 6 4.4 25.09 6.1 12 5 11 12.1 1.23 8.5 0.94 6.52 合计 6.58 40.1 7 1.37 6.18 4.82 6 13.31 5.8 1.34 5.11 0.51 6.48 1.99 7.35 合计 5.21 25.11 总计 35.59 187.78 5.28 40 14 97.28 36.5 用地指标调整 70 地块6 地块7 中区捆绑地块的指标建议 中区捆绑地块主要集中在松涛路以西，居于商务区和住宅区中间，商业价值较高。按照中区的商业定位，该区域主要发展特色60、商务配套型街区商业，从经营角度商业物业需持有才能确保特色的体现。由于持有商业面积占总规模比例较高，中区捆绑地块需要兼容大比例的住宅，才能达到财务平衡要求。备注：表内商业面积为地上面积 推地实施策略 地块 用地面积 总建筑面积 容积率 功能 商业 酒店 写字楼 住宅 6 0.87 2.08 3.74 4.5-14.81 0.96 3.07 0.93 3.52 0.81 3.49 0.86 4.13 0.83 3.31 合计 5.25 19.31 7 1.07 3.85 4.58 3.5-20.44 0.78 5.09 0.82 1.96 0.96 3.06 0.7 1.68 0.91 3.08 61、合计 5.23 23.94 总计 10.48 43.25 4.13 8-35.25 用地指标调整 71 地块8 地块9 南区捆绑地块的指标建议 南区捆绑地块主要集中在轨道站点之上，商业价值高。按照南区的商业定位，该区域主要发展大型购物中心及特色商业步行街。南区捆绑地块均紧邻住宅地块，可以考虑连同附近的住宅地块捆绑打包，因此在商业用地上不再考虑住宅功能的兼容。备注：表内商业面积为地上面积 推地实施策略 地块 用地面积 总建筑面积 容积率 商业 酒店 写字楼 住宅 8 0.7 2.51 4.48 6-6.15-0.7 2.51 0.66 3.57 0.66 3.56 合计 2.72 12.15 962、 2.63 17.9 6.8 8-9.9-总计 5.35 30.05 5.62 14 0 16.05 0 用地指标调整 72 酒店功能布置建议 建议酒店设置地块 建议酒店设置区域（未落实到地块）核心区内重点的商业综合体项目 核心区内各区重点的超高层建筑地块 非核心商业区景观优越的地块 已设置酒店地块 推地实施策略 用地指标调整 调整方式二：针对核心区内重点考虑布置酒店功能的地块，根据地块指标，计算所需的住宅功能面积，作为兼容的指标 73 1 2 3 4 5 6 酒店地块的指标建议 考虑超高层项目与高星级酒店的结合，建议捆绑周边地块以达至用地规模化，增加市场的兴趣度。按照各地块持有型酒店物业的规63、模，测算住宅物业的面积，作为兼容功能的指标。推地实施策略 地块 用地面积 总建筑面积 容积率 功能 商业 酒店 写字楼 住宅 1 0.78 12.21 9.59 -3.5 9.06 2.4 0.78 2.75 合计 1.56 14.96 2 0.99 11.23 7.11 -3.5 5.96 3.9 0.89 2.13 合计 1.88 13.36 3 0.83 2.97 3.81 -4 1.28 7 0.83 2.97 0.78 2.82 0.78 4.22 合计 3.22 12.28 4 0.84 9.27 6.26 -3 11.66 1.5 5.39 合计 2.34 14.66 5 1.564、9 7.33 5.71 -4 12.83 1.5 1.62 11 合计 3.21 18.33 6 0.76 7.36 5.99 -3 11.18 3.36 1.34 8.18 0.83 2 合计 2.93 17.54 总计 15.14 91.13 6.02 -21 51.97 18.16 用地指标调整 74 分期实施方案 项目总体发展阶段 启动期（1-3年）发展期（4-7年）成熟期（8-15年）75 光谷中心城发展目标”三年雏形、五年初具规模、七年基本建成”启动期结束，光谷中心城城市形象轴基本建成，商业、商务、住宅功能基本健全。发展中期，光谷中心城北部组团基本建成，南部组团启动建设，光谷中心城65、雏形初现。发展期结束，北部组团趋于成熟，南部组团进入密集开发阶段，城市功能基本完善，城市形象初步建立。分期实施方案 76 总体供地计划 2021年2024年 2017年2020年 2014年2016年 总体供地计划可以分为三个阶段 启动期：2014年2016年 发展期：2017年2020年 成熟期：2021年2024年 分期实施方案 77 第一阶段：启动期（2014-2016年）总体供地计划 启动期以高新大道总部产业带为轴线启动开发 重点开发文化综合体项目、总部企业区和金融商业项目 重要节点：11、19号地铁线相继动工 管委会正式进驻 会展、科技馆动工 新月公园、豹子溪公园动工 总部企业进驻 66、分期实施方案 年份 商业 住宅 总用地 2014 174,425 398,143 572,568 2015 475,544 656,271 1,131,815 2016 254,628 779,584 1,034,212 合计 904,597 1,833,998 2,738,595 年度土地供应用地计划（用地面积：单位平方米）高新大道 2016年 2015年 2014年 78 2020年 2019年 2018年 2017年 总体供地计划 第二阶段：发展期（2017-2020年）完善北部组团，开始启动中南部组团 商业、休闲设施、写字楼投入运营，激起市场热潮、吸引人流，形成人气。重点开发超高层项目67、和南部大型住宅项目 重要节点：11、19号地铁线相继投入使用 新月公园和豹子溪公园北区完工 超高层项目招标 启动期的引擎项目的工、开业、使用 板块逐渐成熟，区域内房地产价格提升，市场看好，南部组团启动 分期实施方案 年份 商业 住宅 总用地 2017 238,794 552,218 791,012 2018 92,037 472,948 564,985 2019 140,116 304,949 445,065 2020 177,141 460,776 637,917 合计 648,088 2,090,212 2,738,300 年度土地供应用地计划（用地面积：单位平方米）79 2024年 2068、23年 2022年 2021年 总体供地计划 第三阶段：成熟期（20212024年）发展并成熟南部组团 重要节点：中心城形成较为稳定的人气，片区成熟，引发更大范围和规模的投资需求。依托项目的开工、建设、宣传保持市场热度 持续的土地升值与良好投资回报信息 分期实施方案 年份 商业 住宅 总用地 2021 136,019 218,899 354,918 2022 154,507 431,548 586,055 2023 117,922 234,572 352,494 2024 123,454 253,186 376,640 合计 531,902 1,138,205 1,670,107 年度土地供应69、用地计划（用地面积：单位平方米）80 商业及住宅用地的供应计划 总体供地计划 分期实施方案 2024年 2023年 2022年 2021年 2020年 2019年 2018年 2017年 2016年 2015年 2014年 已出让 年份 商业 住宅 总用地 2014 174,425 398,143 572,568 2015 475,544 656,271 1,131,815 2016 254,628 779,584 1,034,212 2017 238,794 632,212 871,006 2018 92,037 692,275 784,312 2019 140,116 304,949 4470、5,065 2020 177,141 460,776 637,917 2021 136,019 218,898 354,917 2022 154,507 431,548 586,055 2023 117,922 234,572 352,494 2024 123,454 253,186 376,640 已出让 251,786 656,310 908,096 合计 2,336,373 5,718,724 8,055,097 年度土地供应用地计划（用地面积单位：平方米）81 供地原则 供地计划实施的原则 分期实施方案 重点商务办公区 重点商业区 原则一：中心区域的用地需按照重点发展功能进行供地 重点71、商务办公区，主要面向总部企业办公项目及以商务办公物业为主的项目进行供地 重点商业区，主要面向以商业功能为主的城市商业综合体项目进行供地 82 供地原则 供地计划实施的原则 分期实施方案 原则二：小地块的供应以不影响捆绑用地的打包出让为前提 打包出让地块的分布范围以商业和酒店项目重点发展区域建议为参考 商业地块 酒店地块 83 供地原则 供地计划实施的原则 分期实施方案 原则三：选择供地的范围尽量集中，以实现推一片成熟一片的策略 启动期的供地范围建议集中在高新大道沿线、光谷六路北部沿线及西部住宅用地较集中的区域 发展期的供地范围建议集中在北部环湖区域和中南部的中心区域 成熟期建议可考虑尽量将价值72、高的地块延后出让 84 土地招商推广策略 85 整体招商策略 为了实现土地招商目标，光谷中心城整体招商策略为愿景价值拉动 吸引国内外知名总部企业及开发商使得项目地块成功出让 营造一个品牌企业/发展商云集的场 展示地块核心价值点 形象树立/展示未来发展前景 造场 价值展示 愿景拉升 成功 建立区域品牌 成功 实现土地增值 成功 营造投资热土 成功 实现产业集聚 土地招商目标 招 商 区域价值点推广 区域形象概念宣传 媒体营销配合 营销城市魅力营造 会议、大事件 土地招商工作要点 土地招商推广策略 经验借鉴 通过设置20-40年分期计价出让土地，降低了企业一次性拿地成本，并通过阶段性续期评估措施监73、控企业后续开发 1 深圳前海【弹性年期制度】通过出台各类限制措施，如短期不得转让、政府有优先回购权等，抑制企业炒地投机动机，提高了政府管控力度 2 深圳前海【土地管控机制】前期私人公司开发并运营收回成本，后期政府回收地后“二次”开发。加速了区域建设进度、提高建设质量 3 深圳前海【1.5级开发】出让65年产权酒店式公寓用地，规划类同于住宅，部分项目可接民用水电、天然气，甚至可以落户 4 南京【独创65年公寓】通过土地出让金返还、税收返还等招商优惠措施，提高开发商建设商业配套设施的积极性 5 兰州新区【部分商业项目享受工业企业优惠政策】试点园区承接了市级政府部门的部分审批权力，加快了各项审批进度74、，提高了园区自主灵活度 6 上海张江【土地出让及规划调整等审批权下放到园区】86 经验借鉴 土地招商推广策略 经验借鉴小结 土地招商推广策略 政策目的 政策内容 提高区域建设进度 试点园区承接了市级政府部门关于容积率调整、用地性质转换、建筑高度调整等审批权力，加快了各项审批进度，提高了园区自主灵活度 前期私人公司开发并运营收回成本，后期政府回收地后“二次”开发。加速了区域建设进度、提高建设质量 提高开发商积极性 通过设置20-40年分期计价出让土地，降低了企业一次性拿地成本 通过土地出让金返还、税收返还等招商优惠措施 出让65年产权酒店式公寓用地，规划类同于住宅，部分项目可接民用水电、天然气，75、甚至可以落户 对开发商的约束措施 通过阶段性续期评估措施监控企业后续开发 短期不得转让，抑制企业炒地投机动机 政府有优先回购权，提高了政府管控力度 87 经验借鉴 88【总部企业政策】借鉴苏州工业园为总部经济提供政策优惠,三方面的政策鼓励行业领军企业在园区设立区域性总部或职能性总部 新设立补助 对新设立服务业总部企业，在一定年限内给予相应的一次性开办补助。对新设立服务业总部企业本部在园区自建、购置或租赁自用办公用房，在一定年限内给予相应的补助。经营贡献奖励 对新设立服务业总部企业，根据其对园区的经营贡献，在一定年限内给予相应的奖励。对符合条件的现有总部企业，给予相应的经营贡献奖励。现有企业增资76、后符合条件，经认定为新设立总部企业的，可按一定条件享受落户补助、办公用房补助和经营贡献奖励。人才补贴奖励 符合条件的总部企业的管理和技术领军人才，按其个人贡献给予相应的住房和生活补助；属园区紧缺的中国籍高级专业技术人员和管理人员，优先享受园区高层次和紧缺人才各项补贴；对税收贡献突出的总部企业负责人，给予一定的奖励。土地招商推广策略 招商政策 89 新设立补助 对入驻园区的金融机构总部和业务总部，经认定，给予一次性入驻奖励。在园区相关区域购地自建、新购或租用办公用房，按一定办公面积,给予适当补贴或优惠。经营贡献奖励 入驻园区的金融服务机构，经认定，在一定年限内可享受适当入驻补贴，并按地方经济贡献77、度给予适当奖励。人才补贴奖励 金融机构引进本科以上专业人才，经认定，可享受园区金融人才薪酬补贴和高端服务业领军人才补助。入驻园区的创业投资企业，经认定，可享受引导基金的基金参股、跟进投资和风险补贴。被认定为种子基金的，引导基金跟进投资比例最高可提高到100%。引导基金辅助 土地招商推广策略【金融机构政策】借鉴苏州工业园为金融机构提供政策优惠,四方面的政策鼓励金融机构入驻 招商政策 90 项目建设扶持 项目运营扶持 品牌扶持 对满足条件的商贸项目及旅游项目发生的中长期银行贷款给予贴息扶持。对已有业态有效补充的重点商贸项目及一定规模的旅游项目当年实现的增加值、销售（营业）收入和利润总额所形成的园区78、新增地方财力部分给与一定比例补贴。区内商贸旅游企业新获得国家级、省级、市级名牌商标的可分别获得一次性奖励100万元、20万元、2万元。区内各旅游景区、景点获得国家级AAAA景区评定的奖励2050万元、获得国家级AAAAA景区评定的奖励100万元，分期支付。区内酒店争创成为国家五星级旅游饭店的，分期奖励50万元。土地招商推广策略【服务业政策】借鉴苏州工业园为服务业企业提供政策优惠,给予服务性企业三方面的政策扶持 招商政策 91 目录目录 一、项目发展战略一、项目发展战略 启动区发展目标与定位启动区发展目标与定位 土地出让的实施建议土地出让的实施建议 招商企业甄选策略招商企业甄选策略 三、土地运营79、策略与用地指标调整三、土地运营策略与用地指标调整 四、启动区开发策划四、启动区开发策划 二、规划定位二、规划定位 五、财务模型分析五、财务模型分析 92 展示区域高端、科技的产业形象 打开“光之城”品牌宣传的良好局面 引爆大量优秀企业扎堆进入的触媒 启动区发展目标 启动区发展定位 新文化中心 总部企业基地 金融服务内核 93 启动区土地推出计划 启动区的土地推出将融合文化、金融、商业、总部和精品住宅不同的功能组合。文化综合体 金融商业综合体 总部企业 精品社区 启动区土地出让的实施建议 推地计划 94 文化展览项目 启动区将推出文化展览馆项目，要求开发商必须开发5万平方米的集中式商业，并且必须80、经营持有。由于开发本项目持有物业较多，因此建议把旁边的4个地块捆绑出让，并兼容部分住宅类物业。启动区土地出让的实施建议 推地计划 95 金融商业综合体项目 依托地铁站优势，地块将引入金融企业进驻，并且作为区域的商业启动项目，要求地块开发约6万平方米集中式商业（其中地上4万平方米，地下约2.5万平方米），作为服务片区商业配套的首发项目。但是由于该地块所投入的持有物业体量较大，因此建议捆绑部分住宅项目地块。捆绑住宅项目 启动区土地出让的实施建议 推地计划 96 金融商业综合体项目 金融服务项目 科技金融服务中心 武汉科技金融服务中心作为区域的商务启动项目之一，可利用自身招商资源引入金融企业，加速商81、务氛围形成。科技金融服务中心 金融商业综合体项目 总部企业项目 高新大道将是区域最早成熟的片区，沿高新大道以南布置总部企业，由于地块面积过小，因此建议把南北向地块分布捆绑，出让给符合定位要求的总部企业。启动区土地出让的实施建议 推地计划 97 精品住宅项目 借势WTA的发展，可以在沿高新三路推出住宅项目，但建议集中沿高新三路开发。其次在光谷六路，与另外捆绑的住宅地块可以同步推出，同样加强区域聚集效应。启动区土地出让的实施建议 推地计划 98 招商企业甄选策略 启动区：总部企业招商应重点围绕行业龙头、资源强势、具备强产业拉动性、快速入驻等四大条件进行甄选，快速帮助区域实现跨越式发展 总部企业甄选82、 行业龙头 引入第三产业龙头企业，提升区域服务功能，成为武汉实践“全国重要的现代服务业中心”战略目标的重要组成部分；强势资源 引入具备强势资源的大型央企与国企（政治资源）、品牌企业（品牌资源）等单位 产业链拉动 通过具有强势带动效应的总部企业引爆区域全面升级和延展东湖高新区产业链条，向高端现代服务业迈进 快速入驻 通过具有强势带动效应的总部企业引爆区域全面升级和延展东湖高新区产业链条，向高端现代服务业迈进 99 启动区：总部企业招商应重点围绕行业龙头、资源强势、具备强产业拉动性、快速入驻等四大条件进行甄选，快速帮助区域实现跨越式发展 新思科技 闻泰通讯 药明康德 省广电 德迅投资 宝祥成 华大83、集成 研祥高科 人民日报 中建三局 中兴微贷 清诚集团 宝龙达 传神（中国）网络科技有限公司 创业家杂志社 中国核工业第二二建设有限公司 武汉科技金融创新中心 宜昌力帝环保 盛视科技 北京捷成世纪股份有限公司 长江传媒 山河建设 汉海拍卖 宜昌宜塑 企业名录库 筛选后部分企业.100 招商企业甄选策略 总部企业甄选 启动区：树立房地产产品和价格标杆，按“四大特征”针对性引入 大型集团 外地”过江龙“具品牌号召力“以精细化产品模式”打造精品 央企 本地/外地国企 外地大型民企/上市公司 外地中大型民企 本地中大型房企 境外房企 房企特征：按“四大特征”针对性引入 101 招商企业甄选策略 开发商84、甄选 甄选建议：依据房企规模特征，建议选择保利、融创、华润、金融街等企业 企业类型 城市进入 取地战略 代表性企业 国有开发企业 央企 一线城市及有潜力的二、三线城市 全国化布局 保利、中信、五矿、中建、中铁、华润、中粮、中房 外地国企 重点布局二线，向三四线城市扩张 区域多元化+专业化 金地、广晟、北辰、利海、绿地、珠江实业、广电 本地国企 二、三、四线城市 省域深耕战略+适度扩张 长房 民营开发企业 外地民企/上市公司 一线城市及有潜力的二、三线城市 全国化布局战略 万科、恒大、碧桂园、珠江投资、华远、世纪金源、世茂、卓越、融科置地、金融街等 重点布局二线，向三四线城市扩张 区域多元化+差85、异化 融创、阳光100、福晟、建业、方圆、尚格等 本地民企 二、三、四线城市 省域深耕战略 旗滨、福星、龙光、华盛、中瑞、顺天、泉盛置业 境外大型品牌开发商 一线城市及有潜力的二线城市 重点选择热点城市发展 已入湖北：和黄、太古、新世界、凯德置地等；未入湖北：力宝、新鸿基、合和、高德等。针对外地大型品牌房企(国企/民企/上市房企)为招商重点，带动中型房企。选择考虑点：外地大型品牌房企具备品牌、资金、开发能力等优势，容易在陌生新区树立房地产标杆，应作为启动期重点招商对象，炒热片区房地产市场，迅速推动土地价值提升。区域型中型民企难以树立具号召力的地产标杆，一般紧随大型房企进入半成熟的新区抢占市场，86、注重产品精准性，对于区域发展期起到重要作用。102 招商企业甄选策略 开发商甄选 甄选建议：依据房企产品特征，建议优先选择龙湖、万科、万通等房地产开发商 近期优先引进擅长以“精品战略模式”打造产品的大型品牌房企，为区域树立标杆 中远期全方位引进不同类型房企，形成“百花齐放”的产品差异化竞争格局。精品战略模式 标准化复制战略模式 典型房企 万科、金地、绿城、美林基业、雅居乐、万通、首创、龙湖、金科等 碧桂园、恒大地产、珠江投资、富力 产品战略 有清晰丰富的产品线，注重客户细分需求 产品创新，营造客户新体验 质量精品、价值溢价 以超大规模社区为主要竞争力 产品体系成熟，标准化复制，缺乏创新 实现快87、速建设，快速销售 选址战略 全国性布局 利用区域发展差异，规避单一市场风险 城区大规模拿地（数百亩或过千亩）选择二三线城市或陌生新区，规避政策和市场风险，参与当地政府的土地一级开发，确保低地价取地 近郊区超大规模拿地（数千亩）盈利特点 土地储备和成本控制，土地升值 获利 专注精细化住宅产品，建立品牌价值，获取稳定增长的利润 在建筑效率、质量、客户满意度方面保持领先 超低土地成本控制，低廉土地的增值获利 成本控制力强，快速销售，快速获利 对本项目的影响分析 能为区域树立高品质高价值的房地产标杆。接受符合土地运营者期望地价水平的机率高。低地价目标与土地运营者期望不符 房地产产品溢价空间有限，对区域88、价值提升作用不如前者。103 招商企业甄选策略 开发商甄选 建议选取的规模型开发商 招商企业甄选策略 开发商甄选 20132013年中国房地产 开发企业排名 开发商 企业类型 是否进驻武汉 是否进驻光谷 1 万科企业股份有限公司 外地民企/上市公司 是 是 2 恒大地产集团 外地民企/上市公司 是 是 3 保利房地产（集团）股份有限公司 央企 是 是 4 大连万达集团股份有限公司 外地民企/上市公司 是 否 5 中国海外发展有限公司 央企 是 否 6 绿地控股集团有限公司 外地国企 是 否 7 龙湖地产有限公司 外地民企/上市公司 是 否 8 华润置地有限公司 央企 是 否 9 世茂房地产控股89、有限公司 外地民企/上市公司 是 否 10 富力地产股份有限公司 外地民企/上市公司 是 否 11 碧桂园控股有限公司 外地民企/上市公司 是 是 12 绿城房地产集团有限公司 外地民企/上市公司 否 否 13 金地（集团）股份有限公司 外地国企 是 是 14 融创中国控股有限公司 外地民企/上市公司 否 否 15 招商局地产控股股份有限公司 央企 是 否 16 远洋地产控股有限公司 外地国企 是 是 17 佳兆业集团控股有限公司 外地国企 是 否 18 北京首都开发控股（集团）有限公司 外地国企 否 否 19 新城控股集团有限公司 外地民企/上市公司 是 否 20 华夏幸福基业股份有限公司 90、外地民企/上市公司 是 否 21 金科地产集团股份有限公司 外地民企/上市公司 否 否 22 雅居乐地产控股有限公司 外地民企/上市公司 否 否 23 复地（集团）股份有限公司 外地民企/上市公司 是 否 24 中信房地产股份有限公司 央企 否 否 25 融侨集团股份有限公司 外地民企/上市公司 是 否 26 建业住宅集团（中国）有限公司 外地民企/上市公司 否 否 27 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 外地国企 否 否 28 天津住宅建设发展集团有限公司 外地国企 否 否 29 亿达集团有限公司 外地民企/上市公司 是 是 30 江苏中南建设集团股份有限公司 外地民企/上市公司 否 否 建议91、选取的精品战略型开发商 招商企业甄选策略 开发商甄选 开发商 企业类型 进驻武汉（标红）进驻光谷（标绿）万科企业股份有限公司 外地民企/上市公司 是 是 保利房地产（集团）股份有限公司 央企 是 是 金地（集团）股份有限公司 外地国企 是 是 朗诗集团股份有限公司 外地民企/上市公司 是 是 鲁能置业集团有限公司 外地国企 是 是 北京融科置地房地产开发有限公司 外地民企/上市公司 是 是 中国海外发展有限公司 央企 是 否 龙湖地产有限公司 外地民企/上市公司 是 否 华润置地有限公司 央企 是 否 佳兆业集团控股有限公司 外地国企 是 否 华夏幸福基业股份有限公司 外地民企/上市公司 是 92、否 复地（集团）股份有限公司 外地民企/上市公司 是 否 融侨集团股份有限公司 外地民企/上市公司 是 否 路劲地产集团有限公司 外地民企/上市公司 是 否 卓越置业集团有限公司 外地民企/上市公司 是 否 沿海绿色家园集团 外地民企/上市公司 是 否 建发房地产集团有限公司 外地国企 是 否 联发集团有限公司 外地国企 是 否 颐和地产集团 外地民企/上市公司 是 否 越秀地产股份有限公司 外地国企 是 否 上海鹏欣房地产(集团)有限公司 外地民企/上市公司 是 否 武汉中央商务区城建开发有限公司 外地民企/上市公司 是 否 瑞安房地产有限公司 外地民企/上市公司 是 否 绿城房地产集团有限93、公司 外地民企/上市公司 否 否 融创中国控股有限公司 外地民企/上市公司 否 否 金科地产集团股份有限公司 外地民企/上市公司 否 否 雅居乐地产控股有限公司 外地民企/上市公司 否 否 江苏中南建设集团股份有限公司 外地民企/上市公司 否 否 中粮地产（集团）股份有限公司 央企 否 否 金融街控股股份有限公司 外地民企/上市公司 否 否 外资知名房企 是否进驻武汉 是否进驻光谷 新世界发展有限公司 是 是 新鸿基地产发展有限公司 是 否 长江实业（集团）有限公司 是 否 恒基兆业地产有限公司 是 否 香格里拉(亚洲)有限公司 是 否 恒隆地产有限公司 是 否 中国海外发展有限公司 是 否 94、瑞安建业有限公司 是 否 九龙仓集团有限公司 是 否 世茂集团 是 否 华懋集团公司 否 否 信和置业有限公司 否 否 嘉里建设有限公司 否 否 希慎兴业有限公司 否 否 尖沙咀置业集团有限公司 否 否 华人置业集团有限公司 否 否 百仕达控股有限公司 否 否 合生创展集团有限公司 否 否 联合地产有限公司 否 否 天安中国投资有限公司 否 否 鹰君集团有限公司 否 否 香港合和集团 否 否 太古股份有限公司 否 否 建议选取的外资开发商 招商企业甄选策略 开发商甄选 107 目录目录 一、项目发展战略一、项目发展战略 投资估算投资估算 财务评价财务评价 风险评估与规避风险评估与规避 三、土地95、运营策略与用地指标调整三、土地运营策略与用地指标调整 四、启动区开发策划四、启动区开发策划 二、规划定位二、规划定位 五、财务模型分析五、财务模型分析 108 投资估算 估算说明 估算的前提条件 根据委托方提供的土地控制性详规的用地功能布局和用地指标进行土地开发利用。根据委托方提供的中心区投资估算说明和光谷中心城城建计划等资料整理投资项目和指标，未考虑2014年前中心区的前期投入项目。本次投资估算项目未包括区内大型体育设施、医疗设施的建设投入。土地开发投入的年限依据委托方提供的资料假设为7年。109 投资估算 投资项目构成及估算 序号 投资项目 小计 备注（万元）1 前期策划与规划设计 2,096、00 此数值由DTZ根据经验值估算 2 基础设施工程费用 902,162 包括土方工程、道路工程、给排水工程、照明工程、交通工程、园林绿化工程、管线工程、桥梁工程 3 基础设施工程建设其他费用 135,324 4 基础设施建设期利息 129,948 5 征地拆迁费用 1,021,078 包括经营性用地和非经营性用地 5.1 征地费用 516,739 5.2 拆迁补偿费用 504,339 6 公建配套建设费 872,083 包括教育设施、邻里中心、市政公用设施、公共交通设施、地下空间建设、城市管理系统、大型公建设施等 7 预备费 234,612 （1+2+3+5+6）*8%8 专项费用 6,0097、0 9 土地开发成本 3,303,208 （1+2+3+4+5+6+7+8）10 单方经营性用地开发成本 3,515元/平方米 11 折算为亩 234万元/亩 14,130亩 项目土地开发成本为330亿元，每亩土地的开发成本为234万元 注：本报告中的成本数值除了前期策划与规划设计费用由DTZ估算，其他成本数值均由中心城办提供 564,007 576,037 597,248 552,643 457,985 283,509 271,778 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 2014年 2015年 2016年 20198、7年 2018年 2019年 2020年 近期 远期 土地开发成本进度安排 投资估算 投资进度安排 1,737,292万元 1,565,916万元 项目将在发展期末完成全部的片区开发，因此近期的投入较大，前4年的开发投资占整体的近7成，其中资金投入的峰值出现在2016年，接近60亿元 111 财务评价 评价说明 财务评价假设 依据本项目土地运营及启动区策划报告提出的发展策略，东湖高新区对光谷中心城实施资源倾斜：最惠政策优先本区、土地出让优先本区、建设资金倾斜本区、重大项目优先落地本区。国家相关法律、法规、政策无重大变化，社会经济环境未来十年均稳健发展。各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀99、通货收缩对价格变动的影响。各类型不动产的开发总投资和利润水平，为土地价格评估的已知条件，并在计算期内保持不变。本次测算主要针对经营性用地中的商业用地和住宅用地，不考虑工业用地的收益，但在投资开发成本中考虑全部的成本分摊。各期土地出让的进度和范围以光谷中心城区域运营策略项目土地运营及启动区策划报告中的建议为基础。每年地价的实际收取按当年地价收益的50%计算。112 评估的方法：选取东湖高新区内的类似物业，通过采用市场比较法和收益法推算光谷中心城当前的物业价格，再通过采用剩余法估算出相应的土地价格，同时结合对未来各物业价格增速的预测，推出数年的土地价格 土地价格评估 类比住宅项目出售价格 类比商100、业项目租赁价格 类比办公项目出售价格 光谷中心城 住宅物业估价 光谷中心城 商业物业估价 光谷中心城 办公物业估价 市场比较法 市场比较法 市场比较法 东湖高新区各物业租售价格增幅 本案各物业发展价格增值规律 光谷中心城 住宅用地估价 光谷中心城 商业用地估价 光谷中心城 办公用地估价 收益法 剩余法 剩余法 剩余法 财务评价 0%5%10%15%20%25%30%2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 价格增长趋势预测 住宅价格复合增长率 写字楼价格复合增长率 商场租金复合增长率 酒店房价101、复合增长率 113 物业 2010年 2011年 2012年 2013年 复合增长率 住宅售价（元/）6354 7201 7518 8227 9.0%写字楼售价（元/）8596 9749 10486 11750 11.0%shopping mall 首层租金（元/*月）425 434 442 451 2.0%高星级酒店单价（元/间夜）550 590 625 640 5.2%东湖高新区各物业市场的租金与售价水平 物业价格趋势预测：通过东湖高新区各物业租售价格增幅，并结合光谷中心城各物业发展节奏，估算出未来12年光谷中心城各物业的租售价格增长趋势 财务评价 土地价格评估 启动期，片区建设中，价格增102、长缓慢 发展中期，片区环境形象建立，人口逐步聚集，住宅及商业价格攀升较快 发展后期至成熟期，轨道交通投入使用，标志性物业落成，商务物业价值大幅攀升 成熟期各物业价格升幅平稳 114 财务评价 土地价格评估 0元/平方米 2,000元/平方米 4,000元/平方米 6,000元/平方米 8,000元/平方米 10,000元/平方米 12,000元/平方米 14,000元/平方米 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 楼面地价评估 居住用地 办公用地 商业用地 根据评估时点各物业价格的估值，以及对未来价格103、增长趋势的预测，估算出主要三种用地每年的楼面地价 以2020年为价格的分水岭，2020年前，住宅楼面地价较办公地价高，2020年后随着中心城的开发成熟，区域地位的确立，办公楼面地价大幅提升，并超越住宅楼面地价 115 148.07 113.18 103.42 87.10 78.43 44.51 63.79 35.49 58.61 35.25 37.66 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 20104、19年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 用地出让进度安排 出让用地面积(ha)出让用地面积比例累计 财务评价 地价收益估算 按照土地出让计划，在2020年前需出让约8成的土地，以确保在区域开发中有较为充足的资金投入，同时达至集聚人口的发展策略 116 财务评价 地价收益估算 根据估算的地价水平和用地出让计划，项目总的地价收入约为965亿元，其中2020年前收入447亿元，占整体收入的46%出让年份 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 合计 出让建筑面积（万平方米）383.105、91 316.34 275.31 220.16 199.32 128.55 198.21 85.10 133.23 101.14 133.27 2174.54 楼面地价(元/平方米)1,455 1,539 1,750 3,829 4,075 5,173 6,234 7,361 11,276 11,187 9,777 年出让金额（万元）558,465 486,974 481,724 842,877 812,279 665,007 1,235,609 626,451 1,502,280 1,131,486 1,302,955 9,646,106.53 注：2014年的指标包含2014年前已成交的用106、地项目 117 财务评价 地价收益估算 资金筹措：根据地价的回收进度和土地开发的投资进度，项目在2014年至2016年需要进行贷款以弥补资金缺口，总贷款额约为46亿元 -200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 现金流量图 地价收入 开发成本 项目 合计 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 投资开发 3,317,364 3,107、317,364 565,423 565,423 578,869 578,869 600,079 600,079 554,059 554,059 459,401 459,401 284,217 284,217 272,486 272,486 资金筹措 3,317,364 3,317,364 565,423 565,423 578,869 578,869 600,079 600,079 554,059 554,059 459,401 459,401 284,217 284,217 272,486 272,486 可运用资金用于投资部分 2,859,295 440,431 361,521 484,3108、49 554,059 459,401 284,217 272,486 贷款 458,069 124,992 217,347 115,731 -118 财务评价 地价收益估算 现金流量表 从整体的资金流量来看，项目在2019年可实现收入对成本的覆盖。在项目能够达到预期地价水平的基础上，可考虑在2019年后放缓土地出让的进度，以期获得更高的整体收益。项目 合计 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 现金流入 9,646,107 440,431 361,521 484,349 662,300 8109、27,578 738,643 950,308 931,030 1,064,366 1,316,883 1,217,220 651,478 出让地块地价收入 9,646,107 440,431 361,521 484,349 662,300 827,578 738,643 950,308 931,030 1,064,366 1,316,883 1,217,220 651,478 现金流出 3,431,697 565,423 578,869 600,079 634,320 487,572 290,117 272,486 708 708 708 708 -开发成本 3,303,208 564,007110、 576,037 597,248 552,643 457,985 283,509 271,778 -推广及财务费用 128,489 1,416 2,831 2,831 81,677 29,587 6,608 708 708 708 708 708 -净现金流量 6,214,410 -124,992 -217,347 -115,731 27,980 340,006 448,526 677,822 930,322 1,063,658 1,316,175 1,216,513 651,478 累计净现金流量 -124,992 -342,339 -458,069 -430,090 -90,083 358111、,443 1,036,264 1,966,587 3,030,245 4,346,420 5,562,932 6,214,410 119 财务评价 项目效益分析 项目土地开发的总投资为342亿元 项目 指标 土地开发成本 3,303,208万元 可出让土地单方开发成本 3,515元/平方米 折算成亩 234万元/亩 推广费用 14,156万元 财务费用 114,333万元 开发总投资 3,417,540万元 可出让土地单方投资成本 3,637元/平方米 折算成亩 242万元/亩 120 财务评价 项目效益分析 各项财务指标较优，建议的土地出让方案具备可行性 项目 指标 地价总收入 9,646,112、107万元 可出让单方楼面地价 4,436元/平方米(2019年以前平均2025元/平方米)折算成亩 799万元/亩（2019年以前平均446万元/亩）税前利润 6,214,410万元 税前净现值 3,409,679万元 税前IRR 52.52%税前投资回收期 4.2年 从静态指标来看，方案具有较高的效益，主要是目前在投资估算项目上仅考虑了2014年及以后的投入，以及部分大型公建项目的投资额尚未考虑，因此在成本方面偏低；另一方面，由于建议的土地出让方案将整体出让时间适当地延长，令到地价收入能够分享因区域成熟而带来的价格溢价，使土地收益提升，从而导致项目整体的效益指标较高。从动态指标来看，项目内113、部收益率大于基准利率（7.21%），税后净现值大于零，表明建议的出让方案具备财务可行性。121 财务评价 项目效益分析 通过敏感性分析，商品房价格的敏感性最高，说明商品房的价格对地价的影响最为直接，因此物业市场的价格走势决定了项目土地价格的水平。需要关注的是，当商品房价格整体下滑幅度超过25%时，项目的整体运营效益将受到严重的打击。由于目前东湖高新区内各片区的土地供应均较为充足，加上开发商拿地更为谨慎，所以，中心城在申请倾斜性政策、基础设施建设投入方面必须做好战略性的把控，同时做好龙头企业的招商工作，以促使中心城加快成熟，确保物业市场价格的稳定提升，保障项目地价预期收益的实现，是中心城土地运营114、取得成功的最关键性工作。商品房的市场价格变动是影响项目土地运营效益的关键因素 52.52%0.00%30.00%60.00%90.00%120.00%150.00%180.00%210.00%240.00%270.00%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%内部收益率IRR敏感性分析 商品房售价变化 商品房开发成本变化 土地开发成本变化 基准折现率 122 风险评估与规避 由于目前项目的土地收益相对开发成本的效益较高，项目的抗风险能力较强 项目财务指标实现的预设前提是基于对目前物业市场价格走势的判断而估算的地价水平及土地年出让计划的设定。按照目前开发成本和地价的115、估算，需要出让68%的用地面积才能达到盈亏平衡。在土地开发成本和地价发生变化时，项目的效益指标仍能控制在较好的水平，表明项目在此出让方案下的抗风险能力较强。但值得注意的是，目前房地产市场正处在一个调整的过程中，因此商品房的价格走势仍较为波动，建议在土地出让前期将地价水平适当降低，以加强项目对市场的吸引力，防范因土地流拍造成对整体资金回收的影响而导致风险的形成。0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,000 9,000,000 10,000,000 11,000,000 12,00116、0,000 13,000,000 18%32%45%56%66%71%79%84%91%95%100%总值（万元）出让率（%）盈亏平衡分析图 累计出让收入 静态总投资 出让率68%123 融资方式建议 投融资模式 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%6.55%13.10%19.65%26.20%32.75%34.06%36.03%利率敏感性分析 基准折现率 内部收益率IRR【融资利率】根据目前本项目的整体效益情况，项目在选择不同的融资方式方面存在较大的可选择空间，但建议融资利率应控制在2025%以内，以便能更好地应对未来市场可能出现的风险 融资利率 124 环球力量 一脉相承 Bringing You the Power of One TM THE END