1、1 深度研究系统 报告 1：旧城改造之一 报告 2：旧城改造之二 报告 3：旧城改造之三本期大型专题架构导语 -旧 城 改 造 快 被 深 埋 的 奶 酪旧 城 改 造 如 何 实 现 多 方 面 共 赢旧城改造中几种成功的开发模式我国旧城改造的历史阶段划分旧城改造一块被深埋的奶酪旧 城 改 造 如 何 实 现 多 方 面 共 赢旧城改造中几种成功的开发模式旧城改造的指挥家政府旧城改造的演奏家开发商旧城改造的参与者 拆迁户拆迁之中的问题 及其解决途径模 式 一：新天地模式代表案例：上海新天地广场旧城改造已成为城市建设主流模 式 二：住宅物业开发模式代表案例：上海中远两湾城 广州江南新苑模 式 2、三：商业物业开发模式代表案例：佛山东方广场模 式 四：综合物业开发模式代表案例：成都金色夏威夷解读旧城改造DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE 3旧城改造，一个永恒的城市发展话题。城市，不能永无边际地向郊区发展。十年、五十年、一百年后我们又得回到城市中心来。因为，城市扩张的范围是有限的，而城市更新的内容是无限的。城市的更新改造，必将成为今后城市建设的主流。对于房地产开发商而言，旧城改造不是一块鸡肋，而是一块被深埋的奶酪！吴瑞生旧城改造一块被深埋的奶酪一、我国旧城改造的历史阶段划分我国城市发展历史比较悠久，旧城改造的问题较为突出，尽快摘掉“脏、3、乱、差”的帽子，改善城市环境、提升城市品位，可以说是政府和百姓的共同愿望。我国的旧城改造主要经历以下几个 阶 段（如 下 表）：主要阶段建国初期7 0、8 0年代组团或成片改造，强调居室内的居住条件，忽视城市的综合治理见缝插针、分散建设、规模小、效益不明显旧城改造的主要特征参与主角历史意义9 0年代以后危房改造与新区建设相结合，强调与城市环境相协调，与城市整体形象相匹配政 府修补填漏、解急救危政府、市属开发公司政府、房地产开发商（包括国营、中外合资、民营企业等）解危解困并举安居乐业，经营城市，发展城市4中国房地产决策情报 第三十四期 DECISION INTELLIGENCE 二、旧城改造已成4、为现阶段城市建设主流1、旧城改造的紧迫性我国国民经济的快速持续发展，为城市的现代化建设提供了原动力。但随之而来的旧城区不能满足现代化城市多功能要求的问题也日益突显，低矮、破旧、潮湿的平房、危房与周边现代化建筑极不协调，而且普遍存在着布局不合理、分布不均匀、边缘地区缺少服务设施、公共建筑陈旧及设备落后等这样或那样的问题，解决这一问题的一个重要手段就是对旧城区进行改造，重新规划，建造出符合当地特色的自然环境优美的生活居所。2、旧城改造的作用和意义（1）盘活城市存量土地，改善城市环境旧城改造最直接的效应就是盘活了城市存量土地，同时实现城市更新。提高土地级差收益和城市居DECISION INTELLI5、GENCE OF CHINESE REAL ESTATE 5大型专题深度研究系统旧城改造之一民的居住环境，完善城市功能、改善城市环境、调整城市产业布局，提高城市的整体竞争力。（2）商业业态重新整合、调整中心城区大量的低洼棚户区经过拆迁后，置换出的是一块块可以直接用于房地产开发的土地。由于新地块的区位优越性、交通便利性，以及人流聚集性，给近年来开始繁荣的商业地产带来了前所未有的机遇。商业地产开始在中心城区内频频出现，新的业态重新积聚。（3）实现一、二级市场联动在旧城改造过程中，大量的拆迁安置形成了新的市场需求，不仅带旺了商品房一级市场，还带动了住房二级市场。按照最新的拆迁补偿方式，如果拆迁户选择6、了货币化补偿，那么他们能获得少则数万，多则几十万的收益。除一部分拆迁户将补偿金作为二次购房（商品房）的首付款外，还有部分拆迁户将目光投向了具备价格低廉、即买即住等多种优势的二手房。3、我国部分城市未来旧城改造的目标与计划（1）北京：将在 2 0 0 8年奥运会前完成全市危房改造任务北京在2 0 0 8 年奥运会举行前，计划改造危房 2 0 0 0 万平方米。危改方式主要还是以房改代危改、以市政基础设施建设和房地产开发建设带动危改等方式进行。到2 0 0 5 年，城区现有危旧房改造将基本完 成。北京近期可以开发的居住用地主要有五类：市中心地区的危旧房改造用地、市区中心地区的工业调整用地、市区绿化7、隔离带地区的居住用地、市区边缘地段的居住用地、远郊城镇居住用地。其中，城市旧城改造面积(万 m2)新建面积(万 m2)完成时间投资(亿元）北京2 4 0 02 8 0 02 0 0 8 年1 5 0 0天津2 0 0 02 5 0 02 0 1 0 年1 0 0 0上海2 0 4 92 0 0 02 0 1 0 年1 3 6 0广州1 8 0 02 2 0 02 0 0 8 年1 2 0 0重庆8 0 01 2 0 02 0 0 8 年3 8 0成都5 2 98 0 02 0 0 5 年2 5 0武汉2 5 0 03 0 0 02 0 1 0 年1 1 0 0我国部分城市未来旧城改造计划表6中8、国房地产决策情报 第三十四期 DECISION INTELLIGENCE 市中心地区的危旧房改造用地、市区中心地区的工业调整用地基本在四环以内。到2 0 1 0 年，北京市中心地区的1 0 1 2 9.5 5 公顷的规划居住用地，可居住5 7 8 万人，占居住用地规划总量的 3 8.5%。其中，城八区的危旧房改造用地2 4 1 0.5 3 公顷，2 0 0 5年以前完成，占规划居住用地总量的9.2%，可建住宅2 8 0 0 万平方米。市中心工业用地调整规划为居住用地的数量，由于目前工业企业的调整尚未全部完成，无法准确估计，但在1 9 9 5年到 2 0 0 1年4月间，已有7 5家工厂用地改作9、住宅用地，规划总建筑面积约7 0 1.7 万平方米，住宅面积约占总建筑面积的一半以上。近几年，更多的工业用地将调整为住宅。（2）上海：旧城改造带来新机遇2 0 1 0 年申博成功，给上海的城市发展带来无限商机，上海市计划需要改造的旧房共约2 0 4 9 万平方米，主要分布在黄浦、虹口、闸北、杨浦、普陀、浦东新区等，预计投资超过 1 8 0 0亿元，在目前上海中心城区土地日显稀缺的现状下，旧城改造所蕴涵了极大商业价值，特别是处于市中心黄金地段的旧城区，土地的级差效应对于开发商而言，是巨大的商机。（3）广州：“一年一小变、三年一中变、十年一大变”DECISION INTELLIGENCE OF C10、HINESE REAL ESTATE 7大型专题深度研究系统旧城改造之一广州市经过了“一年一小变、三年一中变”后，城市面貌发生了翻天覆地的变化，“城市不像城市、农村不像农村”的帽子已从根本上摘除。广州于 2 0 0 1 年获得“国际花园城市”称号，更在去年获得“2 0 0 2年联合国改善人居环境最佳范例（迪拜）奖”。而广州市在未来十年一大变的规划蓝图中，政府力争今明两年内把全市1 8.8万平方米的危房改造完毕，并着手新一轮的“城中村”大规模改造，在2 0 1 0 年大变前，计划完成全市1 8 0 0 万平方米的旧城改造，努力创建一个 最适宜创业发展和生活居住现代化山水城市。（4）成都：旧城改造11、开启房产新格局2 0 0 2 年起，成都市加快了旧城改造步伐，将城区二环路以内4 1 0 万平方米危旧房屋（近1 0万户）打包划分为4 5个片区，统筹规划，统一组织实施。2 0 0 3年计划投入改造资金近5 0亿元，实施新开2 6个片区，计1 5 0万余平方米的危旧房改造，并计划用三年时间成片实施改造，实现优化城市资源配置，解决城市居民住房困难，提升城市形象，加快城市建设步伐。（5）重庆：未来十年住房需求量达两亿平方米重庆市主城九区未来5 年中，危房拆迁面积超过8 0 0 万平方米，旧城改造呈现出整体、集中、大片区的特点。同时，按照重庆城镇化发展战略，未来十年，重庆将有6 0 0 万农民进城，12、按人均居住建筑面积 2 0平方米计算，将建设住宅1.2 亿平方米，加上现有城市中的住房缺口、三峡库区搬迁等，1 0年中重庆住房需求将达两亿平方米，房地产市场潜力巨大。新一轮的旧城改造和建设高潮将为重庆房地产业的发展带来巨大投资机遇。（6）武汉：旧城改造，拆出新武汉8中国房地产决策情报 第三十四期 DECISION INTELLIGENCE 2 0 0 3 年武汉市启动了有史以来最大的旧城改造项目“黄浦路永清片旧城改造工程”，整个工程将拆除房屋总建筑面积3 5.4 万平方米，是汉阳南岸嘴二期工程的3.6 倍；该项目工程总投资预计将达到7 亿元，是汉阳南岸嘴二期工程的 4.2倍。它同时也是武汉市政13、府建立和实施土地储备制度以来，单项工程一次性投入资金最多的旧城改造项目。据了解，武汉市目前旧城面积有2 5.3 6平方公里，其中汉口为1 0.5 4 平方公里，汉阳为7.0 9平方公里，武昌为7.7 3平方公里。伴随着最大旧城改造项目的启动，揭开了武汉市“旧城改造”的新篇章。小结金子不会发现人，只有人去发掘金子。旧城改造，关系到社会的稳定，造福于子孙后代。需要全民积极参与，从政府、开发商到普通居民未来几年内，旧城改造必成为政府的重大任务之一，发展城市，经营城市，拉开大规模的旧城改造之路已成必然。有实力的地产开发商如能把握好机会，积极介入到旧城改造当中来，选择好项目，做好充分的市场调研，努力打造出市场精品，必能分享到这份美味的蛋糕。