1、 拟建酒店市场及财务可行性研究拟建酒店市场及财务可行性研究 广东省深圳市广东省深圳市 深圳深圳市市地铁地铁集团集团有限有限责任责任公司公司 草案草案 2013 年年 9 月月 目录目录 1 报告摘要报告摘要 1 2 介绍介绍 7 3 深圳及前海概览深圳及前海概览 9 4 项目地点分析项目地点分析 20 5 酒店市场概览酒店市场概览 33 6 服务式公寓市场概览服务式公寓市场概览 49 7 酒店设施建议酒店设施建议 58 8 服务式公寓设施建议服务式公寓设施建议 67 9 酒店可持续发展酒店可持续发展 76 10 使用率和平均房价水平预测使用率和平均房价水平预测 81 11 运营现金流预测运营现2、金流预测 97 12 投资分析投资分析 102 附件附件 I拟建酒店设施推荐拟建酒店设施推荐 附件附件 II拟建服务式公寓设施推荐拟建服务式公寓设施推荐 附件附件 III拟建酒店营运拟建酒店营运 10 年现金流测算年现金流测算 附件附件 IV拟建服务式公寓拟建服务式公寓 10 年现金流测算年现金流测算 附件附件 V拟建酒店投资回报分析拟建酒店投资回报分析 附件附件 VI拟建服务式公寓投资回报分析拟建服务式公寓投资回报分析 附件附件 VII国际旅游合作伙伴“绿色行动：一座可持续性发展酒店的最国际旅游合作伙伴“绿色行动：一座可持续性发展酒店的最低标准低标准”2013 年 9月 罗茜 女士 深圳市福3、田区福中一路 1016号地铁大厦 邮政编码：518026 尊敬的罗女士：依照我们于 2013 年 7 月日签署的合约所规定的服务范围，以下附上：广东省深圳市拟建酒店及服务式公寓项目市场及财务可行性研究报告。我们的市场研究包括与拟建项目所在地深圳市的酒店行业专业人士的探讨。我们回顾了深圳市的经济和旅游业发展形势以及竞争酒店市场状况，预测了酒店市场未来可能的供给和需求发展趋势。这份报告涵盖了以上研究和分析的成果，此外我们也对项目地点及其周边区域进行了详细的调查，以确认其是否合适开发酒店项目。最后我们预测和推算了拟建项目预期的经营业绩。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩华在 2013 年 64、 月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，该报告预测了拟建项目运营首 10 年期间的市场状况。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算了拟建酒店的现金流量。该报告中预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现，这是因为在本报告出具之后，未来市场和环境都可能发生一系列的变化，而某些特殊或者突发事件也可能发生，在研究阶段或者报告撰写阶段，我们无法完全预测这些情况的变化，或者做出相应的假设。研究报告中的各项预测和假设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目5、前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否、以及其他管理上的行为，我们也在此声明浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。Horwath HTL Unit 903,Tower E3,Oriental Plaza No.1 East Chang-An Avenue Beijing,100738 Telephone:(86)10-8518-1833 Facsimile:(86)10-8518-1832 Email: Website: 浩华酒店及旅游业顾问公司浩华酒店及旅游业顾问公司 中国北京市东长安街6、 1 号 东方广场东三办公楼 903 室 电话:(86)10-8518-1833 传真:(86)10-8518-1832 电邮: 网址: 我们在服务范围中已声明，我们不负责检讨当地能源供应、法律和法规等政策性因素（包括行政区位划分和其他法规、审批程序、各项政策和保证运营的有效执照等）对项目可能构成的潜在影响。而且，我们也不负责评估目前和未来的法律、环境和生态上的因素可能对项目构成的潜在影响。针对该报告提交日期之后可能发生的一些事件和环境的变化，我们没有进一步更新报告的义务。但是如果有必要，我们可以探讨是否需要对报告进行相应修改和更新。这份报告为贵公司内部使用所准备，报告中涵盖的信息高度机密。它7、可以呈递给贵公司为该项目所罗列的融资贷款机构以及潜在的投资方和合作伙伴。除非该报告以完整的形式呈现或贵公司得到浩华事先的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均不允许转载至任何其他形式的报告、说明书、贷款材料或者其他协议及公文中。代表浩华管理顾问公司 草案 Nigel Summers 董事 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 1页页 拟建酒店项目拟建酒店项目 市场及财务可行性研究市场及财务可行性研究 广东省深圳市广东省深圳市 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 2013 年年 9 月月 1 报告摘要报8、告摘要 深圳市地铁集团有限公司（项目业主）的委托，浩华管理顾问公司为其拟在广东省深圳市前海开发的酒店/度假酒店项目（拟建酒店）和服务式公寓项目（拟建公寓）进行市场和财务可行性研究。前海是国家级经济特区实验区，重点发展金融、物流、科技和通讯产业。按照政府的设想，前海将是继福田之后深圳的第二个 CBD。项目地点位于前海桂湾片区中央商务区内，如下图所示：项目地点在深圳市前海内的位置项目地点在深圳市前海内的位置 图表图表 1:备注：红色圆点代表深圳市前海新区的位置；星号代表项目地点的位置。受 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司9、 第第 2页页 项目地点评估项目地点评估 虽然项目地点未能位处前海湾沿海一带的一线地块，但交通通达性佳，并且其周边区域的高档开发项目能够营造出活跃的商务环境。随着前海基础设施的建设和发展，特别是桂湾片区发展成熟之后，我们认为项目地点具有良好潜力开发拟建酒店与拟建服务式公寓，来获取该区域的商务需求。竞争酒店市场概览竞争酒店市场概览 在过去的几年中，深圳的商务中心逐渐从罗湖区向西转移至福田区。随着人们逐渐认识到福田区进一步扩建和开发的空间有限，大家都将目光继续向西移至南山区。鉴于深圳的发展主要依托商业，因此商务需求仍将是竞争酒店市场最重要的支柱客源。展望未来，我们认为最大的需求增长潜力存在在商务客10、源的需求增长中，特别是前海地区的商务需求。竞争服务式公寓市场概览竞争服务式公寓市场概览 总体上，我们总结出深圳服务式公寓市场的大体趋势是（1）品牌专业服务式公寓几乎是满负荷运营；（2）市场对面积介于 50 平方米至 80 平方米之间的一房式公寓的需求正持续增长；（3）无论国籍或者行业，绝大多数客源都能够负担得起的月租是大约每月人民币 20,000 元，而月租金预算在人民币 20,000 元以上的高端需求正逐步减少。鉴于前海的主要发展目标是加强深港合作，预计前海将驻有许多科技和金融领域的跨国企业，因此前海服务式公寓市场的需求增长潜力是十分乐观的。酒店设施建议酒店设施建议 考虑到项目地点的优劣势以11、及未来竞争市场的发展态势，我们建议拟建酒店应避开高档定位，以免与相互竞争本就激烈的高档酒店正面直接竞争。相反的，它应定位为一座注重设计、风格时尚的注重设计、风格时尚的中高中高档酒店，主要锁定年轻现代的常旅客和档酒店，主要锁定年轻现代的常旅客和专业人士专业人士。基于以上建议的定位，我们对拟建酒店的设施配比建议如下：深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 3页页 客房面积与构成建议客房面积与构成建议 图表图表 2:房型房型 数量数量 房间面积（平方米）房间面积（平方米）所占比例所占比例 标准双床房 100 36 33%标12、准大床房 180 36 60%套房 20 72 7%合计合计 300-100%餐饮设施建议餐饮设施建议 图表图表 3:餐厅餐厅 餐位数餐位数 每餐位面积（平方米）每餐位面积（平方米）总面积（平方米）总面积（平方米）全日制餐厅 150 3.0 450 酒廊 80 3.0 240 合计合计 230-690 宴会和会议设施建议宴会和会议设施建议 图表图表 4:数量数量 每间面积（平方米）每间面积（平方米）总面积（平方米）总面积（平方米）大型会议室 1 450 450 中型会议室 2 75 150 会前活动空间-30%180 董事会议室 1 30 30 合计合计-810 健身健身娱乐设施建议娱乐设施建13、议 图表图表 5:数量数量 每间面积（平方米）每间面积（平方米）总面积（平方米）总面积（平方米）健身房 1 130 130 瑜伽/有氧健身教室 1 50 50 康体中心接待区域 1 60 60 更衣室 2 200 400 室内泳池 1 400 400 合计合计-1,130 服务式公寓设施建议服务式公寓设施建议 鉴于现有的和未来的市场竞争形势，我们认为拟建服务式公寓应定位为一座国际品牌管理的住宅公寓，并重点接待公司外籍单身人士和夫妇。因此，我们建议拟建服务式公寓配备以下设施：深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 4页14、页 公寓面积与构成建议公寓面积与构成建议 图表图表 6:公寓类型公寓类型 数量数量 单位面积（平方米）单位面积（平方米）所占比例所占比例 开间公寓 25 40 18%一居室套房 72 80 51%两居室套房 39 160 28%三居室套房 5 200 3%合计合计 141-100%餐饮和辅助性设施建议餐饮和辅助性设施建议 图表图表 7:餐饮设施餐饮设施 餐位数餐位数 每餐位所占面积（平方米）每餐位所占面积（平方米）面积（平方米）面积（平方米）咖啡厅 60 3.0 180 烘烤店/外卖服务柜台-30 合计合计-210 辅助性设施辅助性设施 数量数量 每间面积（平方米）每间面积（平方米）总面积（平15、方米）总面积（平方米）会议室 1 60 60 健身房 1 150 150 瑜伽/有氧锻炼教室 1 60 60 健身房接待区域 1 30 30 更衣区域 2 80 160 合计合计 -460 预期经营业绩预期经营业绩 下表该概括了我们对拟建酒店的客房住宿率、平均房价及平均每间房收益水平的预测：拟建酒店拟建酒店 2022-2026 年住宿率、平均房价和平均每间房收益（人民年住宿率、平均房价和平均每间房收益（人民币）币）图表图表 8:年份年份 住宿率住宿率 固定平均房价固定平均房价 考虑通考虑通 胀后平均胀后平均房价房价1 考虑通胀后平均考虑通胀后平均每间房每间房收益收益 2022 49%630 816、47 417 2023 61%665 921 558 2024 70%700 999 700 2025 70%700 1,029 721 2026 70%700 1,060 743 年均复合增长率年均复合增长率(22-26)-5.7%15.5%备注：1.假设通胀率为3%。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 5页页 下表概括了我们对服务式公寓的住宿率、月租金及每平方米月租金水平的预测：拟建服务式公寓拟建服务式公寓 2018-2022 年住宿率、月租金水平预测（人民币）年住宿率、月租金水平预测（人民币）图表图表 9:17、年份年份 住宿率住宿率 月租金月租金 每平方米月租金每平方米月租金 2018 65%14,256 144 2019 71%15,049 152 2020 82%15,841 160 2021 83%15,841 160 2022 84%15,841 160 基于以上预测和假设，我们将拟建酒店和拟建服务式公寓的运营首十年现金流总结在以下表格中：拟建酒店收入、经营毛利及息税前收益预测（拟建酒店收入、经营毛利及息税前收益预测（人民币千元）人民币千元）图表图表 10:年份年份 总收入总收入 经营毛利经营毛利 经营毛利率经营毛利率 息税前收益息税前收益 息税前收益占总收入息税前收益占总收入百分比百分比 18、2022 66,652 11,107 17%3,660 5.5%2023 87,663 25,961 30%14,381 16.4%2024 108,374 40,921 38%24,816 22.9%2025 111,626 42,149 38%24,444 21.9%2026 114,974 43,413 38%25,177 21.9%2027 118,424 44,715 38%25,933 21.9%2028 121,976 46,057 38%26,711 21.9%2029 125,636 47,439 38%27,512 21.9%2030 129,405 48,862 38%219、8,337 21.9%2031 133,287 50,328 38%29,187 21.9%拟建服务式公寓收入、经营毛利及息税前收益拟建服务式公寓收入、经营毛利及息税前收益预测（人民币千元）预测（人民币千元）图表图表 11:年份年份 总收入总收入 经营毛利经营毛利 经营毛利率经营毛利率 息税前收益息税前收益 息税前收益占总收入息税前收益占总收入百分比百分比 2018 26,367 9,309 35%5,970 22.6%2019 30,919 12,826 41%8,448 27.3%2020 38,954 19,125 49%12,983 33.3%2021 40,229 19,813 4920、%13,063 32.5%2022 41,992 20,848 50%13,788 32.8%2023 43,252 21,473 50%14,202 32.8%2024 44,549 22,118 50%14,628 32.8%2025 45,886 22,781 50%15,067 32.8%2026 47,262 23,465 50%15,519 32.8%2027 48,680 24,169 50%15,985 32.8%深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 6页页 投资分析投资分析 我们对建设成本的预测，21、仍需委托一间获得认证的专业测量行，基于拟建项目的最终设计方案和所选择的材料规格进行更精确的测算，但这些工作不在我们目前的工作范围之内。拟建酒店建设成本假设（人民币）拟建酒店建设成本假设（人民币）图表图表 12:建设成本 客房数量 300 总建筑面积（平方米）25,072 总开发成本 329,692,851 每间客房总开发成本 1,098,976 拟建服务式公寓建设成本假设（人民币）拟建服务式公寓建设成本假设（人民币）图表图表 13:建设成本 客房数量 141 总建筑面积（平方米）25,497 总开发成本 175,272,616 每间客房总开发成本 1,243,068 投资回报投资回报 图表图表22、 14:拟建酒店拟建酒店 拟建服务式公寓拟建服务式公寓 总开发成本（人民币）329,692,851 175,272,616 税前内部回报率（不含地价）6.5%7.0%回收期 14 年 13 年 回收年份 2035 年 2030 年 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 7页页 2 介绍介绍 研究报告主要阐述了三大要点：首先，我们评估了项目业主的拟建酒店和拟建服务式公寓所处的整体市场状况。其次，我们为拟建酒店和拟建服务式公寓推荐了我们认为最适合的设施。最后，我们预测了拟建酒店和拟建服务式公寓未来的使用率水平（住宿率、23、平均房价、营运首 10 年的现金流预测）以及投资回报。服务范围服务范围 我们的市场及财务可行性研究服务范围主要包括：分析项目地点及周边的地块和设施用途，以确定该地块是否适合开发为酒店项目。分析目前及未来市场旅游业及经济发展方面的特征和趋势，以确定拟建酒店和拟建服务式公寓在未来市场的潜力。鉴定可能和拟建酒店和拟建服务式公寓有不同程度竞争的现有及规划中的酒店和服务式公寓项目。分析深圳现有的酒店和服务式公寓的经营业绩表现，如住宿率水平、平均房价和客源构成等。在分析到访旅客历史和预期增长趋势、经济发展趋势的基础上，预测酒店需求市场的未来增长趋势。为拟建酒店和拟建服务式公寓推荐适合的设施，包括设施的数量24、面积和类型。预测拟建酒店和拟建服务式公寓的预期设施使用率水平。分析和预测拟建酒店和拟建服务式公寓首个 10 年运营期间的财务业绩表现和投资回报。主要假设主要假设 该报告中的主要研究结论和建议主要基于以下的重要假设：宏观环境宏观环境 未来将不会发生对中国，尤其是深圳的整体信心构成重大影响因而损害商业活动、游客到访和国内旅行市场的政治或行政、卫生健康、社会或自然事件。本 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 8页页 在未来运营期间，拟建酒店和拟建服务式公寓将获得稳定且可靠的基础设施保障（如饮用水、污水处理、电力及用气25、设施等），这是实现顾客满意和达到顾客期望值的重要前提。深圳和前海现有的内部和外部交通将得到完善和改进，这是决定项目地点交通便利程度的重要条件。中国和深圳的主要贸易、投资和旅客来源国家在近期不会经历重大和持续的经济衰退。项目分析所涵盖的期间及之前的时期，人民币将不会出现大幅升值/贬值，人民币与美元的兑换率将保持稳定。本报告中假设的 3%的通胀率与实际情况相符。拟建酒店和服务式公寓拟建酒店和服务式公寓 拟建酒店的首个全面营运年份将是 2022 年，拟建服务式公寓的首个营运年份将是 2018年。拟建酒店和拟建服务式公寓将配备品质一流的各项设备设施及家具，匹配其形象并满足最终使用者的期望。拟建酒店和拟26、建服务式公寓将在开业前适时推出颇富成效的市场推广及促销活动，并在我们分析预测所涵盖的运营期间持续而有效地开展市场营销活动。拟建酒店和拟建服务式公寓将交由一家知名酒店管理公司管理。如果聘请管理公司来管理拟建酒店和拟建服务式公寓，那么酒店管理公司预期投入充足资源招募员工并进行有效且充分的培训，使拟建酒店和拟建服务式公寓的服务水准能够匹配其市场定位，并满足顾客的期望。拟建酒店和拟建服务式公寓也将在硬件设施的维护保养上制定充分的周期性保养和翻新计划，并在我们分析所涵盖的运营期间持续有效地实施此计划，以始终维持其设施状况。深圳市以及前海地区的酒店及服务式公寓市场未来新增的供给将不会和本报告的鉴定和预测有27、重大出入。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 9页页 3 深圳及前海概览深圳及前海概览 前海将会在新一轮的金融改革中收益，依托其金融、IT、通讯及物流等核心产业，计划将成为深圳第二个CBD，以及高档写字楼和商业发展项目云集的地区。这些现代服务产业的发展，以及香港企业的搬迁，也会帮助和有利于深圳目前正在进行的产业结构调整。深圳正在向制造业产业链上游发展深圳正在向制造业产业链上游发展 深圳市地处广东省南端，是内地唯一与香港接壤的城市。截至 2012 年底，深圳市约有 10,547,400人口，其中常住人口不到 25%28、。深圳及珠三角地理位置深圳及珠三角地理位置 图表图表 15:资料来源：网络图片 深圳辖区范围沿一条狭长的带状延伸，目前的深圳辖区范围沿一条狭长的带状延伸，目前的 CBD 位于福田区。位于福田区。深圳的辖区范围，从西向东，沿着与香港接壤的地接和深圳湾海岸线，呈带状延伸，由宝安区、南山区、福田区、罗湖区、盐田区和龙岗区六个区组成。罗湖区、福田区和南山区是较发达区域，而宝安区、盐田区和龙岗区尽管面积较大，但却是比较“年轻”的区域，是深圳的物流和生产制造业基地。下图显示了深圳主要区域的位置和主要功能：深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团29、有限公司 第第 10页页 深圳市辖区及其功能深圳市辖区及其功能 图表图表 16:资料来源：网络图片；浩华管理顾问公司 作为一个劳动密集型作为一个劳动密集型的低端生产制造业基地，深圳的低端生产制造业基地，深圳的竞争力正在逐步下降。的竞争力正在逐步下降。自自2007 年以来，深圳的经济增长开始放缓，目前正在向产业链的上游年以来，深圳的经济增长开始放缓，目前正在向产业链的上游发展，转发展，转型成高端生产制造业中心。型成高端生产制造业中心。我们从深圳的历史经济指标中观察到，2007 年以来深圳地区生产总值的增长已经放缓。深圳作为一个低成本生产制造业中心的吸引力正在逐步下降，并且投资减少也导致深圳整体经30、济增长趋缓。这些都引发了深圳进行新一轮的产业结构调整。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 11页页 深圳经济发展指标深圳经济发展指标 图表图表 17:指标指标 2007 2008 2009 2010 2011 2012 年均复合年均复合增长率增长率(07-12)地区生产总值（人民币 10 亿元）680 779 820 958 1,151 1,295 14%实际地区生产总值增长率 15%12%11%12%10%10%-消费品零售（人民币 10 亿元）192 225 260 300 352 401 16%消费品零售额31、年增长率 15%18%15%17%18%17%-固定资产投资（人民币 10 亿元）135 147 171 195 214 231 11%固定资产投资增长率 6%9%16%14%10%12%-进口总额（10 亿美元）119 120 108 143 169 195 10%年增长率 18%1%-10%32%18%16%-出口总额（10 亿美元）169 180 162 204 246 271 10%年增长率 24%7%-11%26%20%11%-资料来源：深圳市统计局 自 1978 年中国改革开放以来，有许多政策出台，鼓励众多香港企业将制造工厂迁至深圳。这一方面既减轻了香港制造商的成本压力，另一方面又32、给深圳以及珠三角区域带来新的经济增长动力。因此，生产制造业基地逐步从香港转移到深圳。除了深圳，不少沿海省份（比如上海、江苏和浙江等长三角省市）也遵循同样的发展模式，用减免税负的优惠待遇和低廉的土地成本来吸引生产制造商。沿海省份的外商直接投资增长趋势沿海省份的外商直接投资增长趋势 图表图表 18:资料来源：中国国家统计局 但是，近年来搬离深圳和沿海省市的工厂越来越多，这主要是因为深圳的劳动力成本和土地成本上涨，不再适合劳动密集型生产制造业（比如玩具、纺织和家具制造）生存。深圳和沿海省市的地区生产总值增长从 2007 年开始放缓，如下图所示：深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可33、行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 12页页 沿海省份地区生产总值增长趋势沿海省份地区生产总值增长趋势 图表图表 19:资料来源：中国国家统计局 这种增长放缓趋势并不令人惊讶，这和上世纪五十年代至六十年代生产制造业中心从西方国家转移至日本，然后在七十年代至八十年代再从日本转移至亚洲，最后在八十年代至九十年代从“亚洲四小龙”转移至中国的模式一样。生产制造业中心在亚洲转移过程生产制造业中心在亚洲转移过程 图表图表 20:目前，深圳的目标是向产业链的上游发展，将深圳建设成电子和计算机设备等高端生产制造业基地，以及金融和法律服务等支持高端生产制造业发展的第三产业中心。这也是深34、圳开发前海新区的原因，将前海作为一个先导项目，这将对深圳经济的可持续性发展具有重要意义。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 13页页 深圳对旅游性质的客人吸引力不大，因此难深圳对旅游性质的客人吸引力不大，因此难以留住过夜需求。以留住过夜需求。深圳是中国大陆距离香港最近的一个城市，自然而然便成为早期外国人接触中国的窗口。但是，深圳是一个以工业为主要经济增长动力的新兴城市，因此缺乏有吸引力的自然旅游资源和人文历史底蕴，因此对游客的吸引力也相对较弱。深圳的旅游业很大程度上依赖人造的旅游景点，比如各种主题公园（包括世界之35、窗、锦绣中华、欢乐谷、中国民俗文化村和东部华侨城）、购买廉价商品、高尔夫以及低价的休闲娱乐活动（如餐饮和按摩服务）。另外，深圳旅游市场一个明显特征就是不过夜游客在游客总数中占据较高的比例。下表显示了 2011年调查时深圳过夜旅客和不过夜旅客的比重：过夜游客和一日游旅客数量（百万人次）过夜游客和一日游旅客数量（百万人次）图表图表 21:资料来源：深圳市旅游局 从上图可以看出，深圳往来香港的交通便利性以及旅游资源的匮乏均导致深圳过夜旅客比例较低。我们注意到，连接香港和深圳的高铁以及中国内地的高铁网预期在 2015 年通车。届时，从九龙西前往福田的车程将为 14 分钟左右，而 48 分钟左右即可抵达36、广州。交通和基础设施的改善使深圳更难以留住过夜需求。22.610.232.925.518.644.101020304050607080Mainland China中国内地International入境游客Total总数Day Tripper 一日游Overnight 过夜旅游深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 14页页 前海：实验先导区前海：实验先导区“特区中的特区”“特区中的特区”前海区域面积为 15 平方公里，总建设面积大约为 2,600 万至 3,000 万平方米左右，主要是深圳西边填海而来的土地。前海是中37、央政府批准设立的现代服务业合作区特别试验区、深港未来合作的先导区。前海是比较独立的区域，全称是“前海深港现代服务业合作区”。2011 年 3 月，中央政府批准将前海及其发展规划纳入国家“十二五”计划中。前海在深圳的位置前海在深圳的位置 图表图表 22:资料来源：网络图片 新一届中央政府已经强调要继续进行金融和经济改革。前海就被视为金融改革的先行区域以及中国向全世界展示金融体系改革的一个窗口。什么是新一轮的金融改革？什么是新一轮的金融改革？随着近十年来中国经济的飞速发展，经济发展和金融自由化之间的差距越来越大。中国的金融体系依然过度管制，经济的迅速发展已经产生了新的问题，需要进一步放松管制和自由38、化。大体上，本次新一轮金融改革要完成的主要任务包括利率市场化、汇率市场化、人民币国际化以及深度挖掘资本市场。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 15页页 前海在新一轮金融改革中扮演怎样的角色？前海在新一轮金融改革中扮演怎样的角色？基于上述金融改革的目的，中央政府将前海开辟为国内展示人民币国际化进程的前沿。2012 年，中国的固定资产投资达到了人民币 375,000 亿元（约 59,600 亿美元），年增长率为 21%。鉴于截至 2011 年底的固定资产投资在中国国内生产总值中的比重约为一半，投资增长大幅放缓将使中39、国经济陷入不景气的境地，因此中国避免投资增长出现任何大幅度的下降就显得很重要。因此，本次新一轮金融改革的一个主要驱动力就是要增加对大型投资项目资金的需求。但是，中国要通过银行贷款来满足大型的、日益增多的投资需求比较困难，也就预示着对更多民间融资的需求。这就需要进一步的金融自由化和市场化。因此，中央政府批准前海作为面向解决地方经济难题的先导区，其主要目的是为人民币国际化提供一个实验平台。当前规划以四大产业为主导，其中以金融产业为发展重点当前规划以四大产业为主导，其中以金融产业为发展重点 目前，前海依然处于初步发展阶段，基本上是一片填海而成的泥泞土地。但是，到2020 年时前海预期成为一个现代化的40、世界级的商务生活区，写字楼总供给量不仅接近于香港中环的写字楼市场，而且人口会达到 22 万，提供 75 万个工作岗位，实现地区生产总值人民币 1,500亿元（约 237亿美元）：前海发展规划前海发展规划 图表图表 23:基础基础 最高限度最高限度 占总建筑面积百分比占总建筑面积百分比 总建筑面积总建筑面积(百万平方英尺百万平方英尺)写字楼总建筑面积 172.22 199.13 60%商业零售总建筑面积 24.75 28.00 10%住宅总建筑面积 40.90 47.36 15%公共服务设施总建筑面积 13.99 16.15 5%弹性控制的总建筑面积 27.99 32.29 10%总建筑面积合41、计总建筑面积合计 279.86 332.91 100%人口人口 在职人口 650,000 750,000-居住人口 150,000 220,000-资料来源：前海深港现代服务业合作区管理局 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 16页页 前海将用各项优惠奖励政策来吸引四大产业内的企业入驻。前海将用各项优惠奖励政策来吸引四大产业内的企业入驻。前海将重点发展的四大核心产业主要为金融、现代物流、通讯服务和科技服务及其它专业服务。2012 年以来，已经有若干企业被批准在前海设立分支机构。虽然绝大多数企业都与物流相关，但我们42、认为前海的长期发展重点将是金融服务和高端生产制造业，这些企业基本上位于桂湾片区（未来的前海 CBD），而不是只有物流业。这将和前文所述的中央政府的金融改革政策相一致。四大支柱产业发展四大支柱产业发展 图表图表 24:资料来源：国家发改委 为了促进这些产业发展，前海将实施一系列优惠政策。这些政策措施覆盖了六大方面，包括金融、税收、法律、人才、教育、医疗卫生和通讯。到目前为止，已经有 500 多家企业提交了进驻前海和到前海投资的申请，其中 230 家企业已经确定了合同细节。这些项目中大约有 76%和金融服务有关。按照规划，前海的发展将分三个阶段，截止到按照规划，前海的发展将分三个阶段，截止到 2043、15 年，投资总年，投资总额将达到人民额将达到人民币币 3,000 亿元。亿元。按照规划，前海的发展将分三个阶段。到 2015 年时，前海区域将完成基础设施建设，总投资约达人民币 1,000亿元。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 17页页 前海发展的三个阶段前海发展的三个阶段 图表图表 25:时间阶段时间阶段 详细规划详细规划 2010-2012 第一阶段：启动第一阶段：启动 开始建设基础设施，通过管理开打造出安全的商务环境。2013-2015 第二步：巩固第二步：巩固 完成基础设施建设，开发出良好的商务环境。44、2016-2020 第三步：扩大第三步：扩大 建立现代服务业合作区；发展成亚太区的服务中心之一；2020 年的区域地区生产总值预期达到人民币 1,500 元。资料来源：前海深港现代服务业合作区管理局 到目前为止，到目前为止，前海开始拍出前海开始拍出的地块的地块只有三只有三块块，目的是吸引国际（特别是香港），目的是吸引国际（特别是香港）开发商。但是，有兴趣的香港开发商开发商。但是，有兴趣的香港开发商并并不多。不多。今年 7 月和 8 月，前海管理局首次拍卖了三个地块，商业总建筑面积接近1,400 万平方英尺。这第一批拍卖的三个地块都位于前海三区中被设定为 CBD的桂湾片区，该区域将重点发展金融、45、贸易和会计行业，目标是吸引企业总部。桂湾片区也接壤了现有的宝安区 CBD。前海的其它区域为荔湾片区（侧重发展 IT 业）和妈湾片区（侧重发展物流业）。前海整体规划前海整体规划 图表图表 26:资料来源：前海深港现代服务业合作区管理局 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 18页页 国内外开发商都有资格竞标头两个地块（总建筑面积 830 万平方英尺），但必须有开发综合体项目的经验，并且 2012 年的营业额和总资产必须在人民币100 亿元以上。还有一项规定要求项目开发完毕后，必须将项目的一部分交付给前海管理局。竞标第46、三个地块（总建筑面积 540 万平方英尺）的开发商必须在香港证券交易所上市，还必须在项目地点上设立全国或者区域性总部，到2015年时的营业额须达到人民币 100 亿元以上。所有这些规定对项目使用人来说都是有利的，因为这表明的国际开发商（特别是香港开发商）参与项目，将确保项目有最佳方案和高标准施工。此外，开发前海的一个主要目标是吸引香港的企业，并加强深港两地在现代服务业领域的合作。但是，香港更重视自身的经营以及可持续性管理，而大陆开发商则更看重短期收益。香港的开发商担心这可能会破坏前海区域的营运环境和水准。因此，最后这三个地块全部被大陆开发商卓越集团公司和华润集团拍得 未来，我们预计一些金融和高47、端服务业的后台支持部门会从香港迁移至前海地未来，我们预计一些金融和高端服务业的后台支持部门会从香港迁移至前海地区。但是，前海取代香港成为东亚金融中心的可能性并不大。区。但是，前海取代香港成为东亚金融中心的可能性并不大。低廉的租金成本和劳动力成本是前海相较香港的一项竞争优势。和上世纪八十年代初深圳经济特区成立后吸引了香港制造业搬迁到大陆来一样，我们预计将有一些金融和其它服务业领域的企业迁到前海，以便利用这些利好因素。具体而言，我们认为香港一些银行的某些中后台机构将会迁到前海，以便减少办公租金，扩大香港和大陆的人才供给基础。然而，虽然前海被设想为继福田区之后深圳的第二个 CBD，预期有公司搬迁到前48、海，但我们预计前海将不会取代香港成为东亚的金融中心。虽然企业可能会想在大陆设立经营办事机构，但总部一般都会设在香港，原因有很多，包括低税率的环境、自由的资本运作市场以及健全的法制体系，并且还有训练有素的、经验丰富的管理人才。香港的优势还在于其几十年来为国际商务所建立起来的有形和无形的基础设施。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 19页页 主要发现和引申主要发现和引申 从上世纪八十年代初首次对外开放以来已经过去了 30 年，目前深圳正在重新调整产业结构，从下游生产制造业中心向高端生产制造业高端生产制造业以及服务以及49、服务业业中心中心转型。前海是中央政府为深港现代服务业合作区开辟的特区特区，位于深圳西部，由填海造地而来，面积 15平方公里，预期在 2020 年开发完毕。前海的四大产业四大产业为金融、物流、IT 服务和通讯，其中尤以金融为重。为此，政府将前海辟为人民币国际化的试验区。为了促进发展，政府可能会制定一些比上世纪八十年代深圳经济特区所享受的那些优惠政策更加优惠的政策政策和措施和措施。开发前海新区的一个主要目标是吸引香港企业。但是，从土地拍卖的结果看，前海并未能引起香港开发商的足够兴趣。这可能是因为香港企业更关心自己的经营和可持续性管理，而大陆开发商则更趋于短期收益。因此，香港企业担心香港企业担心这样50、的开发可能会破坏前海区域的营运环境和水准破坏前海区域的营运环境和水准。未来，我们预计将有一些金融和其它服务行业后台支持的运营部门从香港迁入迁入前海。但是，即便前海预期成为继福田区之后深圳的新 CBD，其取代香港取代香港成为东亚地区的金融中心的可能性不大的可能性不大。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 20页页 4 项目地点分析项目地点分析 项目地点位于前海区域未来的商业中心，有潜力开发服务于来自周边各商务区的商务需求的拟建酒店和拟建服务式公寓项目。项目背景：坐落于前海项目背景：坐落于前海 CBD 地铁站的地铁上盖51、综合性物业开发项目地铁站的地铁上盖综合性物业开发项目 项目地点位于前海的中央金融区桂湾片区。按照项目业主的开发规划，拟建项目是地铁站（鲤鱼门站）上盖综合物业开发项目，包括有办公室、住宅公寓、商业设施、建酒店与拟建服务式公寓项目，含保障性住房占地面积 48.97 万平方米，总建筑面积141万平方米，建筑高度限制为 200 米。项目地点在前海及桂湾区的位置项目地点在前海及桂湾区的位置 图表图表 27:备注：黄色星号与黄色阴影区域分别表示项目地点在前海与桂湾片区的所在位置。具体而言，按照项目业主的设想，拟建服务式公寓将是综合楼（预计其中将有项目业主的运营部门的办公室）的一部分。拟建酒店建议为一栋单独52、的建筑，位于综合西侧，见下图所示：深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 21页页 拟建酒店与拟建服务式公寓效果图拟建酒店与拟建服务式公寓效果图 图表图表 28:资料来源：项目业主 以下图表显示了整体开发项目的详细分区及各地块使用的规划情况：整体项目功能分区整体项目功能分区 图表图表 29:地块编号地块编号 开发项目与总建筑面积开发项目与总建筑面积 1,2,3,11 保障性住房：公共配套设施 一期工程（一期工程（2013 年至年至 2016 年）年）6 公共设施，如幼儿园和学校 9,10 住宅：171,900 平方米53、 8 LOFT 写字楼：54,950 平方米 8 商业：30,100 平方米 12 写字楼：24,272 平方米 12 拟建服务式公寓：32,200 平方米 二期工程（二期工程（2015 年至年至 2018 年）年）5 高档住宅：223,230 平方米 7 中档住宅：48,670 平方米 三期工程（三期工程（2017 年至年至 2021 年）年）4 写字楼：169,350 平方米 4 拟建酒店：26,250 平方米 4 商业：51,000 平方米 资料来源：项目业主 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 22页页 54、根据以下 5 个条件，我们评估了项目地点开发酒店与服务式公寓项目的适宜性：景观：景观：可看到景观的品质；周边环境：周边环境：项目地点紧邻的周边区域以及所处大区域的环境和开发项目的品质；交通便捷程度：交通便捷程度：抵达项目地点的难易程度；可见度：可见度：识别拟建酒店与拟建服务式公寓的难易程度；以及 与需求来源的邻近程度：与需求来源的邻近程度：与潜在需求来源之间的距离。项目地点所看到的景观主要是紧邻周边范围内的写字楼与商业建筑项目地点所看到的景观主要是紧邻周边范围内的写字楼与商业建筑 目前项目地点空旷且平坦，没有地势起伏的变化。在我们进行实地考察时，除了拆迁安置公寓以外，项目地点上没有现存的大型建55、筑，见下列图片所示（拍摄于实地考察时）：地块现状地块现状 图表图表 30:资料来源：实地考察 按照项目地点紧邻的周边环境目前的功能分区，预计拟建酒店与拟建服务式公寓的客房预期看到的景观是写字楼及商业建筑。具体而言，从项目地点看到的景观包括：北面北面地块单元 4的写字楼和商业开发；东面东面与南面南面的回迁公寓及 LOFT写字楼项目；以及 西面西面地块单元 2的商业建筑与写字楼。我们认为更靠近前海湾的地块，比如单元 1、2 和 3，拥有潜在海景，是景观更好的位置。但是，我们并不认为写字楼与商业建筑景观是项目地点的一大劣势，因为（1）预计项目地点紧邻的周边区域内的办公与商业开发项目将是高档项目，应能56、为 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 23页页 拟建酒店与拟建公寓提供较好的都市景观；（2）与度假开发项目不同，景观并不是商务酒店（或服务式公寓）的核心必要条件。相比较而言，其它因素如位置、价格及所提供产品的水准更为重要。项目地点的预期景观项目地点的预期景观 图表图表 31:资料来源：实地考察及项目业主 备注：黄色与红色五角星分别代表拟建服务式公寓和拟建酒店的位置。大周边区域的高档开发项目将会营造出活跃的商业氛围大周边区域的高档开发项目将会营造出活跃的商业氛围 如前所述，在区域发展规划当中，项目地点的大周边区域57、，即桂湾片区，是前海地区的中央商务区，以金融业为核心产业。如下面的土地用途规划图所示，预计大多数土地（几乎 60%）将用于写字楼的开发。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 24页页 桂湾片区土地使用规划桂湾片区土地使用规划 图表图表 32:备注：黄色阴影区域显示项目地点位置。资料来源：深圳前海深港现代服务业合作区管理局。今年 8 月份首批拍卖的 3 个地块均位于桂湾片区单元 2。卓越集团和华润置地是竞拍这 3 个地块的开发商，前两个地块的拍卖价格为人民币 123.6 亿元，第 3 个地块的拍卖价格为人民币 10958、 亿元。华润置地拍下的价格是到目前为止深圳拍出的最高商业地块价格。卓越集团是深圳福田区最大的商业开发商，而华润置地在深圳和中国其它一些主要城市开发的综合项目万象城已经成为这些城市的地标。由此，我们预计未来这些开发商在该区域所开发的项目将再次成为地标，并在项目地点所处的大周边区域营造出的商业商务氛围。尤其是，我们认为最高端的开发项目与地标将积聚于前海湾一带，如单元 1、2 和 3内的海滨地块。项目地点有较高的的可见度和交通便捷度项目地点有较高的的可见度和交通便捷度 预计拟建酒店与拟建公寓将是矗立在前海地区主干道旁的高层建筑。因此，我们认为拟建酒店与拟建服务式公寓均将拥有良好的可见度。在交通便捷程59、度方面，前海距离香港 CBD 中心区仅 1 个多小时车程，而规划中的高铁使得从前海到达香港国际机场仅需 7 分钟的行程。另外，未来还将有 12 条轨道线路将前海连接至深圳市区、香港与整个珠三角地区。此外，经由两条东西走向的主干道，即深南大道和滨海大道，前海与深圳其它市区（比如福田和罗湖）之间也有良好的交通连接。另外，前海目前被地铁 1 号线罗宝线连接。在前海的 5 个地铁站当中，鲤鱼门站是距离项目地点最近的站点。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 25页页 连接前海与深圳其他地区的道路系统连接前海与深圳其他地区的60、道路系统 图表图表 33:资料来源：网络图片 备注：黄色五角星表示项目地点的位置。正如上一章所介绍的那样，前海地区的道路基础设施尚未开发。但我们认为，到2015 年基础设施建设完成以后，通过各种交通方式均可便利到达拟建酒店与拟建服务式公寓。拟建酒店拟建酒店 拟建酒店紧邻振海大道与桃园路，而桃园路则进一步连接至月亮湾大道、滨海大道和深南大道。虽然拟建酒店并不直接与地铁站相连通，但地铁站出口紧邻拟建酒店。因此，我们预计拟建酒店的交通总体上看比较便捷。拟建服务式公寓拟建服务式公寓 按照项目业主目前的楼层规划，拟建公寓的主大堂位于 4 楼，在 1 楼有一个小接待区。如下面的交通流图表所示，通过地铁、桃61、园路和学府路，均可抵达拟建公寓。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 26页页 项目地点的交通流线项目地点的交通流线 图表图表 34:资料来源：项目业主 拟建服务式公寓 3楼和 4楼的平台可分别连接至 9 米平台与学府路相连，以及16米平台和地铁上盖的商业建筑及写字楼相连，见下面的剖面图所示：拟建服务式公寓剖面图拟建服务式公寓剖面图 图表图表 35:资料来源：项目业主 具体而言，由于桃园路逐步升高至 9 米，未来乘车前往拟建公寓的顾客只能经由桃园路之下的道路抵达大楼的一楼，在图表 36中所示的一楼落客点。未来 深圳62、拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 27页页 的顾客也可乘坐地铁，从地铁出口前往大楼，并乘坐电梯到达 4楼的大堂。乘坐巴士的顾客可在学府路下车，通过连接至拟建公寓 3 楼的停车平台的一条人行道抵达拟建公寓。另外，拟建公寓通过一条位于大楼 4 楼（16 米高）的人行道连接至地铁站上盖的商业与办公建筑。这为拟建公寓的顾客前往购物中心、写字楼及前海地区CBD提供了便利的交通条件，见图表 37所示。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 28页页 63、前往拟建服务式公寓的不同交通流线（前往拟建服务式公寓的不同交通流线（1 楼和楼和 3 楼）楼）图表图表 36:资料来源：项目业主 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 29页页 前往拟建服务式公寓的不同交通流线（前往拟建服务式公寓的不同交通流线（4 楼）楼）图表图表 37:资料来源：项目业主 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 30页页 综合楼与地铁上盖商业区的连接综合楼与地铁上盖商业区的连接 图表图表 38:资料来源：项目业主 大体64、而言，坐汽车、铁路和公交车前往拟建服务式公寓的通达性都较高，见下表所示：前往拟建服务式公寓的不同交通流线前往拟建服务式公寓的不同交通流线 图表图表 39:到达点到达点 交通路线交通路线 一楼（地面层）一楼（地面层）综合楼地铁出口 至一楼接待区，之后乘坐电梯至四楼 桃园路以下道路上的巴士站 桃园路以下道路上的车辆落客点 三楼（三楼（9 米米平台平台）学府路上的巴士站 经由三楼（9 米高）停车平台相连的人行步道行至大楼，之后乘电梯至四楼 四楼（四楼（16 米平台）米平台）地铁上盖商业与写字楼的地铁出口 经 16 米平台的人行步道，通过四楼主入口进入大堂 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店65、市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 31页页 周边有强劲的商务需求来源周边有强劲的商务需求来源 如前所述，项目地点拥有热闹活跃的商务环境，四周被大区域内的高档写字楼与商业项目围绕。因此，我们预计将有大量商务需求来自项目地点附近、10 分钟车程内的写字楼。深圳市其它区的商务需求和旅游需求来源比前海地区的要远，因此我们认为项目地点上的拟建酒店与拟建服务式公寓的成功将特别依赖于前海区域内的商务需求来源表现的强劲程度。项目地点与主要需求来源之间的交通距离和时项目地点与主要需求来源之间的交通距离和时间间 图表图表 40:目的地目的地 距离距离 大约驾车时间大约驾车时66、间 地铁交通时间地铁交通时间 商务需求来源商务需求来源 前海 CBD 2-5 公里 5-8 分钟 2-5 分钟 荔湾片区 5-8 公里 8-12 分钟 5-8 分钟 妈湾片区 8-12 公里 12-15 分钟 8-10 福田 CBD 17 公里 20 分钟 40 分钟 旅游休闲需求来源旅游休闲需求来源 东部华侨城 12 公里 25 分钟 25 分钟 蛇口 7 公里 17 分钟-罗湖 26 公里 33 分钟 50 分钟 大梅沙 50 公里 55 分钟-交通枢纽交通枢纽 深圳宝安机场 22 公里 28 分钟 40 分钟 福田闸口 23 公里 30 分钟 50 分钟 皇岗闸口 26 公里 33 分钟67、-深圳湾闸口 26 公里 33 分钟-资料来源：实地考察 项目地点的优势及劣势项目地点的优势及劣势 优势及机遇优势及机遇 位处前海地区位处前海地区 CBD 内：内：项目地点位处前海 CBD 内，因此拟建酒店与拟建服务式公寓往来其附近主要商务需求来源的交通将比较便利。良好的交通便捷程度：良好的交通便捷程度：作为建在地铁站上盖综合物业的一部分，地铁和综合交通网络（包括道路和公交系统）为拟建服务式公寓与拟建酒店提供了便利的交通条件。较好较好的城市景观：的城市景观：高层建筑形态将为拟建酒店与拟建服务式公寓提供较好的城市景观及良好的可见度。虽然办公和商业建筑景观不如前海湾一带的建筑所看 深圳拟建酒店市场68、及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 32页页 到的海景那样独特，但这并不是一个重要的竞争劣势，因为对于商务酒店而言这并不是成功的首要决定性因素。与综合开发项目的连接：与综合开发项目的连接：拟建公寓与拟建综合开发项目相连接，该综合开发项目包括 LOFT 办公空间、零售、餐饮、休闲娱乐设施等。前海的发展机遇：前海的发展机遇：作为中国新一轮金融改革的实验田，前海的发展规划是中国中央政府制订的“十二五”计划的一部分。因此，我们对该区域的大部分开发规划的执行和实现抱有信心，而这也将为酒店业创造诸多机遇。劣势与挑战劣势与挑战 CBD 内的竞69、争：内的竞争：我们预计项目地点周边区域将出现大量开发项目，特别是综合体开发项目，这可能会使该区域内的酒店和服务式公寓之间产生激烈竞争。未能未能位处位处 CBD 内的内的一线地块一线地块：与前海湾一带的位置相比，项目地点位置相对属于内陆，在景观及紧邻的周边环境方面不属最佳。我们预计大部分地标与高档开发项目都将集中在桂湾片区前海湾一带，而不是项目地点的紧邻周边区域内。结论：项目地点有良好的潜力开发拟建酒店与拟建服务式公寓结论：项目地点有良好的潜力开发拟建酒店与拟建服务式公寓 如上所述，待前海地区全面开发完毕之后，将成为继福田 CBD 之后深圳的下一个CBD。相比于中国其它城市和地区的 CBD 区域70、建设规划，我们对前海区域的未来更有信心，认为规划更有希望变成现实。虽然项目地点未能位处前海湾一带的一线地块，但交通通达性佳，并且其周边区域的高档开发项目能够营造出活跃的商务氛围。随着前海基础设施的建设和发展，特别是桂湾片区发展成熟之后，我们认为项目地点具有良好潜力开发拟建酒店与拟建服务式公寓，来获取该区域的商务需求。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 33页页 5 酒店市场概览酒店市场概览 自2006年以来，深圳的高档酒店市场已从罗湖区转移至福田CBD。CBD中心区永远都是开发高档酒店项目的黄金一线地段。高档酒店71、除了出现在东部华侨城地区之外，南山区主要依赖高科技企业商务需求，一直被视为中高档酒店为主的市场。但是，未来随着前海地区发展以及有更好的酒店产品出现，预计前海市场将成为高档酒店的新中心。为了更深入地了解拟建酒店未来所处的市场环境，我们对深圳酒店市场的一些竞争酒店进行了筛选，并对福田区和南山区的酒店进行了更具体的挑选，因为我们认为这两个区域的酒店与拟建酒店最为相关。在鉴定竞争酒店市场时，我们分析了需求来源，并鉴定了顾客及为第三方安排住宿时决定酒店选择的因素。在筛选竞争酒店时，我们考虑的因素包括（不分先后）以下：硬件和装饰水准；定价；服务质量；餐饮设施的水准、多样性和服务；会议和宴会设施的水准及娱乐72、设施的多样性；市场定位和预期状况；以及 审美和周边环境。我们还进一步考虑了：国际客源的层次与结构；顾客构成；明显的市场策略；所实现的平均房价；以及 当地管理层经理们对竞争酒店市场的意见及评估。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 34页页 经筛选的南山竞争酒店经筛选的南山竞争酒店 以下图表显示了纳入我们分析当中的竞争酒店及其各自的开业时间、客房数量及位置。所筛选的南山区竞争酒店所筛选的南山区竞争酒店 图表图表 41:图标图标 酒店酒店 开业年份开业年份 房间房间数量数量 高档竞争酒店市场高档竞争酒店市场 A 深圳威73、尼斯酒店 20011 375 B 深圳凯宾斯基酒店 2006 390 C 深圳华侨城洲际酒店 2006 521 A 深圳益田威斯汀酒店 2010 350 小计小计/平均平均 1,636/409 中高档竞争酒店市场中高档竞争酒店市场 D 深圳南海酒店 19862 373 C 深圳海景奥思廷酒店 19923 437 E 深圳明华国际会议中心酒店 19924 333 F 深圳东华假日酒店 19995 352 G 深圳鸿丰大酒店 2011 255 H 深圳湾木棉花酒店 2012 242 I 深圳兰赫美特酒店 2012 177 J 深圳圣淘沙酒店（翡翠店）2013 222 小计小计/平均平均 2,39174、/299 合计合计/平均平均 4,027/336 资料来源：Google地图 备注：红色星号表示拟建酒店所在地。1.该酒店2011年之前曾为威尼斯皇冠假日酒店。2.该酒店在2007年进行了翻新改造。3.该酒店在2003年进行了翻新改造 4.该酒店在2005年进行了翻新改造 5.该酒店在2011年和2012年进行了翻新改造。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 35页页 高档国际酒店主要集中在福田高档国际酒店主要集中在福田 CBD 的的一线一线地块地块，而南山，而南山酒店酒店市场主要市场主要由由国内国内中高中高档档酒75、店酒店构成构成 为了研究福田竞争酒店市场的特征，我们选择了下列位于福田区的高档酒店和中高档酒店，并按照酒店的档次和区域对这些酒店的历史业绩进行了比较：所选取的福田参考酒店所选取的福田参考酒店 图表图表 42:高档酒店高档酒店 开业年份开业年份 房间数量房间数量 深圳马哥孛罗好日子酒店 2006 391 深圳福田喜来登酒店 2007 354 深圳福田香格里拉大酒店 2008 528 深圳 JW 万豪酒店 2009 402 深圳星河丽思卡尔顿酒店 2009 280 深圳朗廷酒店 2012 352 小计小计/平均平均-2,307/385 中高档酒店中高档酒店 开业年份开业年份 房间数量房间数量 深圳76、万德诺富特酒店 2000 140 深圳圣廷苑酒店 2001 297 深圳东方银座美爵酒店 2004 481 深圳福朋喜来登酒店 2004 438 深圳博林诺富特酒店 2004 219 深圳花园格兰云天大酒店 2005 209 小计小计/平均平均-1,784/297 合计合计/平均平均-4,091/341 对比了这两个区的酒店历史业绩之后，我们注意到虽然住宿率水平相当，但南山区酒店所实现的平均房价比福田区的酒店低了人民币 100 元，见下图所示：各区酒店历史平均业绩比较各区酒店历史平均业绩比较 图表图表 43:深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公77、司深圳市地铁集团有限公司 第第 36页页 从供给的角度来看，这两个区的酒店所实现平均房价的差距有以下原因：南山酒店南山酒店市场主要由国内中高档市场主要由国内中高档酒店构成。酒店构成。在 2002 年深圳威尼斯酒店（前威尼斯皇冠假日酒店）开业之前，南山竞争酒店市场中尚无高档酒店产品。在 1992 年至 2002 年的首个 10 年期间，该市场仅有四家酒店，年均复合增长率仅为 3%。南山区首家国际品牌高档酒店深圳威尼斯皇冠假日酒店（现深圳威尼斯酒店）开业之后便受到市场欢迎。但在 2006 年第四季度深圳凯宾斯基酒店开业之前，南山区的高档酒店市场基本上尚未形成。但与深圳威尼斯皇冠假日酒店不同，深圳凯78、宾斯基酒店在刚开业那几年并未能很好地被市场接受，住宿率水平在45%上下，平均房价不足人民币 900 元。这主要是因为凯宾斯基酒店的位置相对远离华侨城的主要休闲旅游景点和福田区的高档商务需求。但是，深圳凯宾斯基酒店的开业拉开了南山市场随后三年中第一轮国际品牌高档酒店开业的序幕，深圳华侨城洲际大酒店和深圳威斯汀酒店相继开业，南山高档酒店市场逐步形成。但我们注意到，与深圳威尼斯酒店相似，虽然深圳华侨城洲际大酒店和深圳威斯汀酒店在地理位置上均属于南山区，但地处福田区边上，对高档需求市场而言，这两家酒店比深圳凯宾斯基酒店和南山的其它中高档酒店更易于到达。南山区酒店市场历史供给南山区酒店市场历史供给 图表79、图表 44:深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 37页页 在最近几年当中，随着四家国内中高档酒店开业，南山酒店市场进入了第二轮新增酒店开业的阶段。到今年年底，大约 60%的市场供给将由中高档酒店产品构成，共计2,391 间客房，比福田中高档酒店市场的供给量多出了 35%左右。但是，我们注意到第二轮开业的中高档酒店所提供的产品依然属于基础产品，达不到标准。鉴于产品品质没有重大改善，因而难以将市场平均房价抬升至历来不振的范畴之上。新一代中高档酒店产品新一代中高档酒店产品 图表图表 45:资料来源：实地考察 深圳拟建酒80、店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 38页页 国际品牌的高档酒店集中在福田区。国际品牌的高档酒店集中在福田区。与南山区相似，在早期发展阶段，福田酒店市场主要由中高档产品构成，但其中大部分是国际品牌酒店，比如福朋喜来登和诺富特。如下表所示，自 2006 年以来，随着福田 CBD 的建立，深圳高档酒店的组成秩序被打乱。具体而言，高档酒店市场由罗湖区向西面的福田区转移。大量商务和政府办公机构迁出罗湖区，前往新 CBD 设立办公机构。因此，当一些国际品牌酒店（包括深圳马可孛罗好日子酒店、深圳福田喜来登酒店和深圳福田香格里拉酒店）相81、继在福田区开业之后，福田区便成为了国际高档酒店分布的新中心。这些酒店迅速从以前的市场领头羊酒店那里攫取需求。2009 年，福田区酒店市场经历了幅度最大的供给增长，有三家酒店开业，致使那一年的高档酒店供给大量增加。2009 年之后的几年中，市场供给没有大的增长，这是因为有更多的开发商对 CBD 酒店供给的风险持谨慎的态度。在过去五年当中，除了深圳朗廷酒店开业之外，福田区市场中没有其它任何酒店开业。与南山区酒店市场相反，截至今年年底，60%的供给将为高档酒店，日均房晚供给量为 2,307个，比南山区的高档酒店供给量多出 40%。福田区酒店市场历史供给福田区酒店市场历史供给 图表图表 46:深圳拟建82、酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 39页页 地理位置是决定地理位置是决定酒店房价水平的关键因素酒店房价水平的关键因素 我们概括了竞争酒店市场各酒店的住宿率、平均房价和平均每间房收益业绩情况，具体见下表（按 2012年平均每间房收益排序）：2010 年至年至 2013 年年 6 月南山竞争酒店历史业绩月南山竞争酒店历史业绩 图表图表 47:住宿率住宿率 平均房价平均房价（人民币）（人民币）平均每间房收益平均每间房收益（人民币）（人民币）2011 2012 2013 年年 6 月月 2011 2012 2013 年年 6 83、月月 2011 2012 2013 年年 6 月月 高档酒店竞争市场高档酒店竞争市场 深圳华侨城洲际酒店 66%70%63%1,404 1,316 1,200 923 916 756 深圳益田威斯汀酒店 59%68%65%1,096 1,151 1,100 644 783 715 深圳凯宾斯基酒店 77%77%72%908 923 900 695 712 648 深圳威尼斯酒店 75%65%64%994 956 940 748 622 602 平均平均 69%70%66%1,114 1,102 1,043 769 772 686 中高档酒店竞争市场中高档酒店竞争市场 深圳东华假日酒店 66%684、9%68%650 680 680 429 469 462 深圳海景奥思廷酒店 75%79%75%541 520 530 406 411 398 深圳兰赫美特酒店-66%63%-570 560-376 353 深圳鸿丰大酒店 50%69%70%487 495 500 244 342 350 深圳明华国际会议中心酒店 67%70%60%385 390 370 258 273 222 深圳圣淘沙酒店（翡翠店）-65%-530-345 深圳南海酒店 61%55%50%556 480 470 338 264 235 深圳湾木棉花酒店-25%28%-920 910-230 255 平均平均 65%63%685、1%530 537 542 344 341 329 整体平均整体平均 67%66%63%821 800 758 549 531 476 通过分析市场领头羊酒店以及其它各酒店历史业绩，很清晰可以看出地理位置是决定竞争酒店所实现的平均房价业绩的首要因素。我们认为以下位置可视为理想的、可决定酒店的价格领先地位的区域：CBD 地区地区福田高档酒店所在的一线地块福田高档酒店所在的一线地块 对于福田区而言，黄金位置是 CBD 区域，更确切地说是 COCO Park 与深圳国际会展中心之间的区域，因为这里紧邻的周边区域内有甲级写字楼、政府以及会展中心等强劲的高档需求来源。位于 CBD 区域的酒店（比如深圳星86、河丽思卡尔顿酒店、深圳福田喜来登酒店和深圳福田香格里拉大酒店）所实现的平均房价均在人民币 1,200 元以上。相反，位于二线地段（比如车公庙）的酒店所实现的平均房价要比 CBD 区域的酒店低人民币 200 元左右，比如深圳金茂JW 万豪酒店和深圳朗廷酒店。位于福田区外围的酒店就和那些邻近福田港或者位于福田区郊区的酒店一样，所实现的平均房价甚至更低，约人民币 600 元至 700元。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 40页页 2012 年福田区参考酒店的历史业绩年福田区参考酒店的历史业绩 图表图表 48:房间数量87、房间数量 住宿率住宿率 平均房价平均房价（人民币）（人民币）平均每间房收益平均每间房收益（人民币）（人民币）高档酒店高档酒店 深圳星河丽思卡尔顿酒店 280 68%1,494 1,019 深圳福田喜来登酒店 354 62%1,282 797 深圳金茂 JW 万豪酒店 402 72%1,025 733 深圳福田香格里拉大酒店 528 55%1,200 660 深圳马可孛罗好日子酒店 391 75%700 525 深圳朗廷酒店 352 35%1,000 350 平均平均 385 64%1,102 709 中高档酒店中高档酒店 深圳花园格兰云天大酒 209 79%670 529 深圳福朋喜来登酒店 88、438 72%702 504 深圳圣廷苑酒店 297 59%825 483 深圳博林诺福特酒店 219 78%574 445 深圳东方银座美爵酒店 481 69%573 395 深圳万德诺福特酒店 140 33%577 189 平均平均 297 67%657 442 整体平均整体平均 341 66%889 585 华侨城华侨城南山区南山区高档酒店所在的一线地块高档酒店所在的一线地块 除了福田 CBD，南山区的华侨城也被视为另一个理想的酒店项目开发位置，这里邻近深圳的主要旅游景点，比如世界之窗、锦绣中华和欢乐谷，并且往来福田区的交通也很便利，再加上区域周边有商业设施和配套设施，因此该区域对期望获89、得更多娱乐休闲体验的游客和商务旅客均有吸引力。目前，该区域市场以两家主题酒店为代表，即深圳威尼斯酒店、深圳华侨城洲际大酒店，以及国际品牌酒店威斯汀。深圳华侨城洲际大酒店是当前市场的平均房价领头羊酒店之一，2012年实现的平均房价在人民币 1,300元以上。紧邻商务协议客户所在紧邻商务协议客户所在写字楼写字楼中高档酒店最佳所在地中高档酒店最佳所在地 在高档酒店市场中，顾客愿意为了享受更好的酒店所提供的舒适度和设施而多旅行一段路程，而中高档酒店市场则不同。中高档酒店市场更依赖其紧邻的周边区域内的企业客户。比如，紧邻南山工业区和高科技企业（比如腾讯和中兴）深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店90、市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 41页页 的中高档酒店都能够实现人民币 500 元以上的平均房价业绩，一些酒店的平均房价甚至在人民币 550元以上，例如位于腾讯公司旁边的深圳兰赫美特酒店。市场依赖金融和科技企业产生的商务需求市场依赖金融和科技企业产生的商务需求 竞争酒店市场非常依赖商务需求（份额约 65%），这种现象在中高档竞争酒店市场中尤为突出，而旅游需求和会议需求在市场总量的比例仅分别为 20%和 15%，具体见下图。通过研究分析竞争酒店市场各个需求市场的动态，我们观察到这些需求市场有以下趋势和特点：2012 年竞争酒店市场需求构成年竞争酒店市场需91、求构成 图表图表 49:高档酒店的商务需求基本上是福高档酒店的商务需求基本上是福田田 CBD 产产生的生的商务需求。商务需求。南山区和福田区大部分高档酒店的商务需求主要来自金融及其相关企业，目前这些企业都位于福田 CBD。深圳凯宾斯基酒店因未处于黄金地段，而无法获取到源自福田区的数量可观的商务需求。相反，该酒店的大部分商务需求都来自南山区的工业园和高科技企业。金融相关商务需求市场有预算高但数量少的趋势，并且容易受经济周期和金融政策变化的影响。比如，2009 年爆发金融危机之后，高档酒店受经济衰退的负面影响要比中高档酒店大。相反，差旅费用预算削减之后，中高档酒店从原来入住高档酒店的高端顾客中获取92、到了部分需求。我们还了解到，去年 10 月至今年 4 月期间，中国证监局暂停 IPO，意在提升投资者的信心和加强对证券市场的监管。但是，这些政策大大减少了金融相关 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 42页页 行业的商务活动数量，这迫使一些高档酒店和中档需求来源的企业签订商务房价合同，这些需求都来自高科技企业，其住宿预算一般低得多。但即使这样做，2013 年上半年福田区和南山区高档酒店的平均每间房收益依然比上年同期下降了人民币 100 元左右。2013 年上半年福田参考酒店表现业绩年上半年福田参考酒店表现业绩 图93、表图表 50:住宿率住宿率 平均房价（人民币）平均房价（人民币）平均每间房收益（人民币）平均每间房收益（人民币）高档酒店高档酒店 深圳马可孛罗好日子酒店 70%680 476 深圳福田喜来登酒店 60%1,260 756 深圳福田香格里拉大酒店 54%1,180 637 深圳金茂 JW 万豪酒店 65%1,000 650 深圳星河丽思卡尔顿酒店 65%1,430 930 深圳东海朗廷酒店 33%1,000 330 平均平均 58%1,073 619 中高档酒店中高档酒店 深圳万德诺福特酒店 30%575 173 深圳圣廷苑酒店 60%820 492 深圳东方银座美爵酒店 70%570 399 94、深圳福朋喜来登酒店 70%680 476 深圳博林诺福特酒店 75%580 435 深圳花园格兰云天大酒店 75%660 495 平均平均 66%650 431 整体平均整体平均 62%874 537 中高中高档酒店的主要商务需求来源是其周边区域内的高新技术企业和工业企业。档酒店的主要商务需求来源是其周边区域内的高新技术企业和工业企业。中高档酒店以获取南山高新区的科技和电子企业产生的商务需求为目标。尽管如前文所述，这些企业的差旅预算相对低于金融相关企业，但高科技企业产生的商务需求一般数量庞大。鉴于中高档酒店的平均规模（约 300 间客房），一般来说像 IBM 和腾讯这样的大客户，一个就足以保证95、中高档酒店全年都保有合理的住宿率。中高档酒店给予企业客户的房价折扣通常为 20%至 30%，但如果这些企业的需求数量能够平衡酒店房价的下降，折扣率甚至会低至 40%。某些情况下，中高档酒店也会和企业签订综合性设施使用合同，以便有效接待有可能的会议和年度活动。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 43页页 会议需求市场将出现萎缩趋势，旅游需求市会议需求市场将出现萎缩趋势，旅游需求市场的前景一般。场的前景一般。即使深圳是中国南方的商业城市，但其受新政府所实施的紧缩政策的影响并不像北京那么严重，我们确实观察到会议需求市场96、在需求规模以及宴会收益方面出现了萎缩趋势，而在过去此类需求主要受政府相关需求驱动。其它会议需求（企业会议）的规模通常比较小。因此，此类需求都喜欢其公司附近的酒店。福田 CBD 的商务区和南山的高新区分别是区域内酒店的主要会议需求来源。深圳每年举办两场大规模展览，即 4 月的中国国际医疗器械博览会和 11 月的中国国际高新技术成果交易会。鉴于深圳的基础设施便利，这两场展览仅仅有利于展览中心周边的酒店，比如深圳福田喜来登酒店、深圳星河丽思卡尔顿酒店和深圳福田香格里拉大酒店。其他区域的酒店鲜有从这些展览中获取到数量可观的需求。南山（不包括前海）酒店市场未来前景预测：该市场将有更多国际高档酒店开业南山97、（不包括前海）酒店市场未来前景预测：该市场将有更多国际高档酒店开业 到本报告撰写时为止，我们预测南山区将有可能出现 3 家和拟建酒店的市场定位相关的新酒店开发项目，该区域市场将由此增加大约 980 间客房供给。以下显示了这些酒店的位置和预期的开业时间：现有及新增酒店的地理位置现有及新增酒店的地理位置 图表图表 51:深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 44页页 图标图标 竞争酒店竞争酒店 图标图标 竞争酒店竞争酒店 A 深圳威尼斯酒店 E 深圳明华国际会议中心 B 深圳凯宾斯基酒店 F 深圳东华假日酒店 C 深圳98、华侨城洲际大酒店 G 深圳鸿丰国际大酒店 A 深圳威斯汀酒店 H 深圳湾木棉花酒店 D 深圳南海酒店 I 深圳兰赫美特酒店 C 深圳海景奥思廷酒店 J 深圳圣淘沙酒店（翡翠店）图标图标 新增酒店新增酒店 预计开业年份预计开业年份 预计客房数量预计客房数量 1 深圳蛇口希尔顿酒店 2013 Q4 320 2 南山万豪酒店 2015 354 3 深圳南山皇冠假日酒店 2017 300 资料来源：实地考察 备注：红色星号表示拟建酒店所在位置。蛇口希尔顿酒店蛇口希尔顿酒店 图表图表 52:位置：南山区蛇口望海路 1177 号 预期开业年份：2013 年 12 月 业主：招商地产 营运方：希尔顿集团 资99、料来源：实地考察 南山万豪酒店南山万豪酒店 图表图表 53:位置：后海大道和海德一道交界处 预期开业年份：2015 年 业主：深长城控股 营运方：万豪集团 备注：预计该酒店将位于一栋 300 米高的大厦的第 43 层至第 60 层 资料来源：实地考察 南山皇冠假日酒店南山皇冠假日酒店 图表图表 54:位置：深大站旁，科苑路和深南大道交界处西南角 预期开业年份：2017 年 业主：深圳市地铁集团公司 资料来源：实地考察 即便不考虑前海区域的酒店供给和需求增长状况（我们将在本报告的渗透率章节中予以进一步论述），我们依然预测当市场进入稳定期时，其市场整体住宿率将相对较高，理由是：预计新增酒店将和当前100、中高档竞争酒店就同样的需求市场（即南山区的高新区和工业园）展开竞争，并视其为目标客源。但是，更好的酒店产品更好的酒店产品和知名度更高的品牌进入该市场进入该市场将有可能提升提升南山竞争酒店市场的形象市场的形象，进而抬升抬升市场市场平平均房价上限均房价上限。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 45页页 后海后海和太子湾太子湾区域的开发目前仅初具雏形，当这些区域在未来 5到 10 年进一步发展成熟之后，预计能够支持酒店需求市场的增长。2008-2026 年预计供给及需求增长年预计供给及需求增长 图表图表 55:前海市场101、前海市场未来预测：供给大幅增长，但基本上是受需求驱动的未来预测：供给大幅增长，但基本上是受需求驱动的新增供给新增供给 我们得知前海的大部分地块将出让，用来开发商业项目。但由于该区域依然处于初步发展阶段，现在判断其新增供给的数量还为时尚早。虽然有开发商和营运商有意进入该市场的传闻，但尚无一个项目得到确定。为了预测前海（具体来说是前海 CBD 桂湾片区）新增酒店供给的数量，我们假设绝大多数酒店供给都是受需求（特别是酒店周边区域的写字楼所产生的需求）驱动的。我们研究分析了可供出售的酒店房晚供给（一项潜在供给的指标）和写字楼总建筑面积（一项潜在需求的指标）之间的相关性。更具体来说，我们筛选了上海浦东小102、陆家嘴和深圳福田区 CBD中心区进行了分析研究。下表显示了相关性指标的计算结果：深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 46页页 写字楼总建筑面积和酒店房晚供给的相关性写字楼总建筑面积和酒店房晚供给的相关性 图表图表 56:日房晚供给日房晚供给 已使用写字楼总建筑面积已使用写字楼总建筑面积（平方米）（平方米）相关性指数相关性指数1 上海浦东小陆家嘴上海浦东小陆家嘴 高档酒店市场 2010 1,064,340 1,087,706 0.98 2011 1,113,250 1,200,009 0.93 2012 1,135103、,515 1,251,073 0.91 中高档酒店市场 2010 1,360,355 1,087,706 1,25 2011 1,360,355 1,200,009 1.13 2012 1,364,082 1,251,073 1.09 深圳福田深圳福田 CBD 高档酒店市场 2010 713,575 968,786 0.74 2011 713,575 1,246,197 0.57 2012 743,140 1,361,773 0.55 中高档酒店市场 2010 574,875 968,786 0.59 2011 574,875 1,246,197 0.46 2012 576,450 1,361104、,773 0.42 备注：1.相关性指数是由酒店日房晚供给数与已使用写字楼总建筑面积相除计算得出。我们对前海桂湾片区未来新增酒店供给的预测是基于以下由政府提供的重要信息以及我们的假设：相关性指数：相关性指数：鉴于前海重点开发商业项目，我们使用的相关性指数要高于目前的福田 CBD，但低于浦东小陆家嘴（0.8）。写字楼总建筑面积：写字楼总建筑面积：据前海管理局介绍，前海区域可开发的写字楼总建筑面积共计 9,466,800平方米。可实现的比率：可实现的比率：我们假设前海区域可建的总建筑面积中有 80%将开发成写字楼。可出租面积可出租面积：根据我们从世邦魏理仕和戴德梁行所获得的信息，写字楼总建筑面积中105、约 80%将改造成可出租的性质。甲级写字楼的比例：甲级写字楼的比例：在所有写字楼供给中，40%为甲级。空置率：空置率：基于我们从世邦魏理仕、仲量联行和高纬环球处收集到的信息，我们了解到 2000 年至 2012 年上海浦东小陆家嘴和深圳福田 CBD 的甲级写字楼空置率介于 3%至 20%之间。因此，我们假设前海写字楼的平均空置率将为 10%（尽管这个比例每年都有可能变化）。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 47页页 基于以上假设，前海桂湾片区未来的供给状况预测如下：前海桂湾区新增酒店供给预测前海桂湾区新增酒店供106、给预测 图表图表 57:年份年份 甲级写字楼累计存量甲级写字楼累计存量（平（平方米）方米）空置率空置率 使用甲级写字楼使用甲级写字楼（平方米）（平方米）客房供给指数客房供给指数 客房供给客房供给 2019 363,525 15%308,996 0.80 247,197 2020 363,525 8%334,443 0.80 267,554 2021 484,700 10%436,230 0.80 348,984 2022 848,225 12%746,438 0.80 597,151 2023 969,400 10%872,460 0.80 697,968 2024 1,454,100 8%1107、,337,772 0.80 1,070,218 2025 1,454,100 8%1,337,772 0.80 1,070,218 2026 1,454,100 8%1,337,772 0.80 1,070,218 2027 1,454,100 5%1,381,395 0.80 1,105,116 2028 1,454,100 8%1,337,772 0.80 1,070,218 2029 1,454,100 3%1,410,477 0.80 1,128,382 2030 1,696,451 12%1,492,876 0.80 1,194,301 2031 1,938,801 10%1,744108、,921 0.80 1,395,936 2032 2,423,501 8%2,229,621 0.80 1,783,697 如上表所示，我们预计前海将和福田区一样，将需要 10 到 15 年的时间才能完成大部分项目的开发，形成一个较成熟的酒店市场。但该区域发展成熟时，预计该市场的日酒店客房供给约为 4,900 间。如果平均按照接近于福田区及南山区酒店市场的平均水平计算，即每家酒店大约有 350 间客房，前海酒店市场达到稳定状态之后的酒店（包括中高档酒店和高档酒店）将共计有 14 家。鉴于该区域的总开发面积接近 3 平方公里，是福田区 CBD的两倍，我们认为这样的预测是合理的。此外，我们预计大部109、分高档酒店项目将坐落在桂湾片区的一线地块，大部分项目地块都邻海，并且紧邻最高档的写字楼和高档商业项目。预计中高档酒店应该集中在该区域地价相对较低的二线地块上开发。在预测前海市场未来的住宿率水平时，我们预计前海的开发项目将更偏向于需求驱动型，这是和之前发生在福田 CBD 乃至中国一些主要 CBD 的情况不一样的。也就是说从更大的范围来看，在项目开发之前，就已经较为确定需求的大小（例如从紧邻的周边区域内的写字楼所诱导的需求）。换而言之，即使前海的新增供给累计数量庞大，预计新增供给的增长也会和需求的增长大体步调一致。从理论上讲，基于这种方式，过度供给的风险将比较小。根据商务活动多的预期，预计前海酒店110、市场的住宿率将接近（至少不会低于）深圳主要商务区的水平（约 65%至 70%）。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 48页页 结论：增长机会依然存在于商务市场，特别是前海区域结论：增长机会依然存在于商务市场，特别是前海区域 过去几年来，深圳的商务中心已经从罗湖区向西转移至福田区。由于人们已经认识到福田区进一步扩建和开发的空间有限，因此都将目光再次向西移至南山区。但是，鉴于深圳主力发展商业，因此商务需求仍将是竞争酒店市场最重要的支柱客源。展望未来，我们认为最大的需求增长潜力存在在商务客源的需求增长中，特别是前海地区111、的商务需求。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 49页页 6 服务式公寓市场概览服务式公寓市场概览 目前服务式公寓全都位于南山区。该市场为月住宿预算为人民币20,000元、租期介于1个月至3个月之间的需求所驱动。平均面积在50平方米至80平方米之间的单房和一房式公寓最受欢迎。未来的服务式公寓开发项目仍将主要位于南山区，特别是前海区域。由于前海预期吸引到数量可观的外籍人士，特别是从香港来的外籍人士，因此我们看好此类需求市场的增长潜力。服务式公寓大多位于蛇口，而酒店公寓则主要分布在福田区服务式公寓大多位于蛇口，而酒店112、公寓则主要分布在福田区 经筛选的竞争服务式公寓都是国际品牌专业服务式公寓，或者是酒店公寓。其它基本上属于住宅性质，但却打着“服务式公寓”旗号的公寓则不在我们分析研究的范围内，因为这些产品的服务和水准通常不高，一般都达不到国际标准，因此和拟建服务式公寓的关联不大。我们从深圳市场中筛选出 3 家国际品牌专业服务式公寓以及 3家酒店公寓。下图显示了这些服务式公寓的位置、客房数量和开业年份：深圳服务式公寓所在位置深圳服务式公寓所在位置 图表图表 58:深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 50页页 图标图标 服务式公寓服务113、式公寓 地理位置地理位置 开业年份开业年份 客房数量客房数量 服务式公寓服务式公寓 A 深圳泰格国际公寓 南山 2004.12 232 A 深圳雅诗阁美伦服务公寓 蛇口 2011 199 B 深圳盛捷花园城服务公寓 蛇口 2009 147 小计小计/平均平均 578/193 酒店公寓酒店公寓 C 深圳华侨城洲际大酒店公寓 南山 2006 28 D 深圳香格里拉酒店公寓 福田 2008 53 E 深圳君悦酒店公寓 罗湖 2010 48 小计小计/平均平均 129/43 合计合计 707 深圳的服务式公寓市场不如中国其他一线城市（如上海和广州）成熟和活跃。深圳的服务式公寓市场不如中国其他一线城市（114、如上海和广州）成熟和活跃。我们发现大型国际服务式公寓营运商，包括雅诗阁（Ascott）、辉盛(Fraser)、奥克伍德(Oakwood)、逸兰(Lanson Place)和莎玛(Shama)在广州和上海经营管理的服务式公寓要比深圳多出许多，这可能是深圳的跨国企业少而导致的。如前文所述，深圳曾经是劳动密集型的低端生产制造业基地。前文提及的福田CBD 内的金融企业以及南山区的科技企业基本上都是国内企业，而非有对服务式公寓有需求的外籍人员聚集的国际企业。国际服务式公寓运营商在上海、深圳及广州的国际服务式公寓运营商在上海、深圳及广州的产品数量产品数量 图表图表 59:资料来源：集团网站 深圳拟建酒店市115、场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 51页页 南山南山尤其是蛇口，是服务式公寓集中的区域。尤其是蛇口，是服务式公寓集中的区域。南山，更确切的讲是蛇口，是深圳唯一国际企业汇聚的区域，其中大部分企业是石油公司。这是为什么绝大多数服务式公寓都位于南山蛇口区的原因。除了邻近跨国企业之外，国际学校、良好的生活环境和便利往来周边区域各类餐饮娱乐场所的交通也是确定南山适合开发服务式公寓项目的决定性因素。品牌服务式公寓，特别是一房式公寓所吸引的需求比豪华的酒店公寓更多品牌服务式公寓，特别是一房式公寓所吸引的需求比豪华的酒店公寓更多 下表概括了116、经筛选的服务式公寓和酒店公寓的市场住宿率以及每平方米月租：2011-2012 年竞争市场历史业绩年竞争市场历史业绩 图表图表 60:平均面积平均面积（平方米）（平方米）2011 2012 住宿率住宿率 每平方米月租每平方米月租 住宿率住宿率 每平方米月租每平方米月租 服务式公寓服务式公寓 深圳雅诗阁美伦服务公寓 85 88%212 90%226 深圳盛捷花园城服务公寓 83 87%160 89%172 深圳泰格国际公寓 147 92%163 92%163 平均平均 109 89%175 91%182 酒店公寓酒店公寓 深圳香格里拉酒店公寓 130 65%278 75%300 深圳君悦酒店公寓 117、95 52%320 54%282 深圳华侨城洲际大酒店公寓 98 85%300 88%282 平均平均 110 65%297 70%289 服务式公寓的住宿率很高，面积在服务式公寓的住宿率很高，面积在 50 平方米至平方米至 80 平方米之间、月租金人民平方米之间、月租金人民币币 20,000 元左右的元左右的单房单房和一和一房式公寓房式公寓的住宿率尤其高。的住宿率尤其高。竞争服务式公寓市场过去两年中的住宿率业绩非常出色，2011 年时为 89%，2012 年时为 91%。通常，考虑到每次租约之间的空档期，这样的住宿率基本上可以说是服务式公寓产品所能够实现的最高住宿率水平。也就是说，目前竞争服118、务式公寓市场的容量已经接近饱合，并且市场中还有需求未得到满足。根据我们的访谈，市场最受欢迎的房型是面积在 50 平方米至 80平方米、月租金人民币 20,000 元左右的单房和一房式公寓。这是因为目前的长住需求主要为（1）来自科技、石油、物流和顾问公司的中层管理人员或者技术员，房租 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 52页页 预算为人民币 15,000 元至 20,000 元之间；（2）单身人士或者没有孩子的夫妇，而不是需要更为宽敞房间的家庭。单房和一房式公寓在市场的受欢迎程度也反映在每平方米月租金中。如下表所119、示，面积在 80 平方米以上的公寓占比约 75%，而在雅诗阁服务公寓和泰格服务式公寓中，这个比例仅为 30%至 50%。这说明了为什么即使泰格服务公寓的月租金是所有 3 家服务式公寓中最高的，其每平方米月租金却在另外两家竞争服务式公寓之下。各个竞争服务式公寓客房产品各个竞争服务式公寓客房产品 图表图表 61:单元数单元数 单位面积单位面积（平方米）（平方米）占客房总量比例占客房总量比例 平均月租平均月租（人民币）（人民币）深圳泰格公寓深圳泰格公寓 单人房 3 35 1%15,600 豪华一居公寓 57 75 25%19,200 豪华行政一居公寓 44 113 19%21,600 两居公寓 74120、 160 32%20,400 三居公寓 44 230 19%24,480 四居公寓 10 280 4%38,400 合计合计/平均平均 232 147 100%250,500 深圳盛捷花园城服务公寓深圳盛捷花园城服务公寓 单人房 60 48 41%12,720 豪华一房式公寓 2 58 1%16,560 豪华两房式公寓 13 70 9%13,200 行政两房式公寓 25 94 17%14,208 豪华行政两房式公寓 27 110 18%17,208 豪华三房式公寓 4 107 3%16,224 行政三房式公寓 8 150 5%17,544 豪华行政三房式公寓 8 165 5%19,800 合计121、合计/平均平均 147 83 63%17,850 深圳雅诗阁美伦服务公寓深圳雅诗阁美伦服务公寓 行政单间 38 71 19%18,000 豪华行政单间 7 76 4%22,000 行政一房式公寓 74 75 37%23,000 豪华行政一房式公寓 20 78 10%24,000 豪华两房式公寓 39 97 20%25,000 行政两房式公寓 8 102 4%27,300 豪华行政两房式公寓 10 153 5%29,650 顶层两房式公寓 3 150 2%32,000 合计合计/平均平均 199 85 100%24,000 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市122、地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 53页页 酒店公寓的月租金约人民币酒店公寓的月租金约人民币 32,000 元左右，但元左右，但是是负担得起这个价格的需求有负担得起这个价格的需求有限。限。酒店公寓一般数量不多，以规模小但奢华的需求市场为目标客源。这些公寓通常会和酒店连在一起，由酒店管理公司来管理，使用和酒店同样的品牌，配备有全套服务和设施（使顾客感觉就像住在高档酒店中一样），但空间更开阔，并配有全套厨房设施和公寓式的装修。酒店公寓的月租金起步价为人民币 30,000 元。能够负担此项开销的顾客一般是跨国企业的总经理或者高管人员以及富裕人群。但是，我们从访谈中了解到该市场中的此类需求123、正逐步减少，酒店公寓较低的住宿率也证明了这一点。香格里拉酒店公寓、君悦酒店公寓和洲际酒店公寓的业绩分别代表了福田区、罗湖区和南山区酒店公寓的业绩水平。福田区的酒店公寓每平方米月租金为三地区最高并不令人惊讶，这是因为其需求基本来自期望住在较高档住宅里的外籍人士和高管人员。无论客源来自哪个国家和地区，租期更短且租约更灵活的单房和一房式公寓需求正无论客源来自哪个国家和地区，租期更短且租约更灵活的单房和一房式公寓需求正逐步增长逐步增长 通过研究竞争服务式公寓市场的顾客平均停留时间和国籍，我们分析了该市场的需求特点，得出了以下结论：短期租住的趋势日益明显，特别是在专业服务式公寓中，而酒店公寓的租约则短期124、租住的趋势日益明显，特别是在专业服务式公寓中，而酒店公寓的租约则比较长。比较长。一直以来，服务式公寓都是迎合长住租住的外籍人士。但我们得知短期租住的租约越来越常见。如下图所示，很大一部分顾客的租住时间都不到 3 个月，占市场需求总量的 35%。这也说明了为什么单房和一房式公寓那么受市场欢迎。我们从访谈中得知，该市场出现了租约更灵活、更短的趋势。因此，我们预计单房和一房式公寓的需求将持续增长，而住客更替率也会更高。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 54页页 2012 年按租期长短划分的需求构成年按租期长短划分的需125、求构成 图表图表 62:鉴于深圳的跨国企业都是日韩科技企业，因此来自这两个国家的需求在国际需鉴于深圳的跨国企业都是日韩科技企业，因此来自这两个国家的需求在国际需求市场中占有最大比重。求市场中占有最大比重。如下图所示，日韩顾客是竞争服务式公寓最大的需求市场。我们从访谈中了解到，日韩顾客更喜欢住在以日本人和韩国人为主、周边区域里有日本及韩国料理餐厅和按摩设施的社区里。欧美顾客一般是企业的高层管理人员，这些人员通常会携带家眷和孩子长期租住。因此，这些人员一般会住在有国际学校的南山区。我们从访谈中了解到，很大一部分国内需求都来自富裕人群。这些客人一般住在豪华公寓里，其中绝大多数是要赴港产子的女性。但是126、，在香港严格控制大陆产妇赴港产子之后，从今年年初起，此类客源便逐步减少。2012 年服务式公寓市场客源的国籍分布年服务式公寓市场客源的国籍分布 图表图表 63:深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 55页页 南山区将开发更多专业服务式公寓南山区将开发更多专业服务式公寓 我们从深圳竞争服务式公寓市场中确定了以下新增供给：服务式公寓市场新增供给服务式公寓市场新增供给 图表图表 64:服务式公寓服务式公寓 地理位置地理位置 单元数量单元数量 开业年份开业年份 深圳欢乐海岸万豪行政公寓 南山区华侨城欢乐海岸 155 201127、3.6 福田盛捷公寓 福田区 Coco Park 128 2014 南山来福士盛捷公寓 南山区创业路 200*2015 潜在的前海服务式公寓 南山区前海 716*2019-2022 合计合计-1,199-备注：*预估数字 我们注意到深圳服务式公寓市场的绝大部分新项目都将位于南山区，因为这里的生活环境好，周边还有国际学校、超市、餐馆、银行和医院等各种配套设施，能够满足住客的日常需求。我们采用了类似于我们在预测前海新增酒店供给数量时所采用的方法，来预测前海的新增服务式公寓项目数量。我们研究了浦东小陆家嘴区域使用中的甲级写字楼和服务式公寓供给之间的相关性。得出相关性指数之后，我们用这个指数并根据政府128、提供的甲级写字楼数据来预测未来前海的服务式公寓供给状况，我们认为这样的预测是合理的。上海浦东小陆家嘴写字楼与服务式公寓供给之上海浦东小陆家嘴写字楼与服务式公寓供给之间的相关性间的相关性 图表图表 65:2010 2011 2012 使用中的甲级写字楼（平方米）1,087,706 1,200,009 1,251,073 服务式公寓供给总量 369,745 427,415 464,454 客房供给指数 0.34 0.36 0.37 基于上述结果，我们认为前海甲级写字楼供给及其未来服务式公寓供给之间的相关性指数为 0.35。因此，我们对前海新增服务式公寓项目的预测如下：深圳拟建酒店市场及财务可行性研129、究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 56页页 前海服务式公寓新增供给预测前海服务式公寓新增供给预测 图表图表 66:年份年份 使用中的甲级写字楼（平方米）使用中的甲级写字楼（平方米）客房供给指数客房供给指数 客房供给总量客房供给总量 2019 308,996 0.35 108,149 2020 334,443 0.35 117,055 2021 436,230 0.35 152,681 2022 746,438 0.35 261,253 2023 872,460 0.35 305,361 2024 1,337,772 0.35 468,220130、 2025 1,337,772 0.35 468,220 2026 1,337,772 0.35 468,220 2027 1,381,395 0.35 483,488 我们预计服务式公寓项目将逐步开发，供给总量将稳定在 483,488 间客房的水平上。假如每个服务式公寓项目平均拥有 200 间客房，那么到 2027 年时，前海桂湾片区服务式公寓市场将最终拥有大约 7家服务式公寓。如前文所述，我们预计许多企业的后台区将迁到前海，因此预计服务式公寓需求市场的增长潜力将比较强劲。一直以来，该市场所实现的平均住宿率都在 80%左右。我们预计该市场住宿率将能够和历史水平持平，并达到稳定状态，如下图所示131、：2008-2022 年需求及供给增长预测年需求及供给增长预测 图表图表 67:深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 57页页 结论：结论：机遇存在在机遇存在在月租金预算为人民币月租金预算为人民币 20,000 元的需求元的需求中中 总体上，我们发现深圳服务式公寓市场的大体趋势是（1）品牌专业服务式公寓几乎是满负荷运营；（2）市场对面积介于 50 平方米至 80 平方米之间的一房式公寓的需求正持续增长；（3）无论国籍或者行业，绝大多数客源能够负担得起的月租是每月人民币 20,000 元，而月租金预算在人民币 20,132、000 元以上的高端需求正逐步减少。鉴于前海的主要发展目标是加强深港合作，预计前海将驻有许多科技和金融领域的跨国企业，因此我们认为前海服务式公寓市场的需求增长是颇有潜力的。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 58页页 7 酒店设施建议酒店设施建议 我们建议拟建酒店定位为一个中高档时尚酒店，重点锁定年轻的商务常旅客。拟建酒店的竞争优势应该是它的设计感与“邻里中心”概念，以区别于其他竞争酒店，尤其是那些竞争激烈的高端酒店市场中的酒店。建议定位：锁定来自金融业的年轻商务常旅客的时尚中高档酒店建议定位：锁定来自金融业的年133、轻商务常旅客的时尚中高档酒店 谈论拟建酒店的定位时，我们考虑了以下几点关乎项目地点特征以及竞争市场未来动态的因素：并未占据一线地块：并未占据一线地块：如“项目地点分析章节”所述，相比那些位于海岸沿线的酒店，项目地点的地理位置并未位于一线地块，是其主要劣势。我们认为，如果在这样的位置开发一座高档定位的酒店，将难以实现其利润水平和财务可行性。高端酒店市场的过度竞争：高端酒店市场的过度竞争：考虑到前海地区，尤其是桂湾片区的综合体项目中的商业和写字楼设施按计划都极有可能是高档定位，我们预计拟建酒店周围将会涌现大量高档酒店项目，尤其是在单元一、二、三这些位于海岸沿线的一线地块。因此，高档酒店市场的竞争预134、计会十分激烈。来自金融业的年轻商务常旅客组成了庞大的需求基础：来自金融业的年轻商务常旅客组成了庞大的需求基础：如前文所介绍的，由于受金融及相关行业的支持，桂湾区预计会成为前海的中央商务区。因此，我们预计未来市场需求方面的增长潜力将主要依靠金融业所产生的年轻常旅客。拟建酒店的定位和关键设施应锁定并迎合这部分人群的需要。基于上述考虑，我们建议拟建酒店应回避高档定位，以免与竞争本就激烈的高档酒店直接竞争。取而代之，它应定位为一座注重设计、风格时尚的中高注重设计、风格时尚的中高档酒店，主要锁定档酒店，主要锁定年轻现代的常旅客和专业人士年轻现代的常旅客和专业人士。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建135、酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 59页页 五项设计原则五项设计原则 不同于“酒店市场概况”章节所提及的其它中高档酒店品牌，时尚的中高档酒店通常会利用高度的个性和独特性来代替一些品牌标准（这在传统的标准化中高档品牌酒店中经常被严格执行）。深植于拟建酒店中的时尚概念应包含以下几个元素：当地文化的影响：当地文化的影响：文化影响对于一座三星级酒店或标准化酒店的设计而言并不那么重要。但是，为了使客人获得一种在地感和一种真实的体验，拟建酒店应体现并融合地方文化精髓，这通常会体现在其对一座时尚酒店的建筑和内部设计的影响上。我们建议在设计拟建酒店时，应注意将其周围136、的活跃商业气氛植入或者体现在拟建酒店的内部。新概念：新概念：不同于一些高档酒店中常见的传统和习惯性设计，如：华丽和面积过大的大堂、标准的现代化客房设计和类型过于广泛的娱乐或配套设施，我们建议拟建酒店应采用既能迎合其目标客户需要、又能使其区别于高档酒店的创新概念。更具体来说，我们建议拟建酒店应采用一种简单的、个性化的、同时又不失活力的设计概念。环保绿色：环保绿色：酒店历来被视为对资源浪费严重的行业之一。现如今，绿色环保已渐渐成为新的时尚，并且越来越多的顾客都希望光顾绿色企业。时尚酒店开始改变浪费环境资源的做法，并采用较为环保的设计。我们建议拟建酒店也应采用这种绿色建筑和绿色经营的理念，这具体将在137、本报告后续章节予以详细解释。高科技与智能化：高科技与智能化：考虑到拟建酒店的目标客户群的背景，我们认为重要的是拟建酒店必须确保客人时刻保持连线。公共空间和客房的设计细节应反映并强调拟建酒店采用新技术和智能科技的优势。独特的设计：独特的设计：拟建酒店区别于未来其绝大多数竞争对手的一个关键不同点在于其设计方面的创新理念和独特性。它可以体现在拟建酒店的内部装修和家具配备、布局、以及有趣的主题等各个方面。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 60页页 有效的客房空间利用和独特新颖的设计有效的客房空间利用和独特新颖的设计 不138、同于住在国际 5 星级商务酒店内的客人，拟建酒店的目标客户群预计是新一代时尚的旅客，他们是一些不希望在整个住宿期间都呆在房间内的客人，相反这些客人更追求的是一个充满活力的公共社交场所。因此，我们不建议拟建酒店配备过大面积的客房，因为拟建酒店客房面积并不是其要突出的核心竞争优势。客房面积与构成建议客房面积与构成建议 图表图表 68:房型房型 数量数量 房间面积（平方米）房间面积（平方米）所占比例所占比例 标准双床房 100 36 33%标准大床房 180 36 60%套房 20 72 7%合计合计 300-100%我们想要指出以下拟建酒店在客房设计上应注意的几个方面：开放的客房布局开放的客房布局139、 客房布局应同时强调设计风格和功能性。从功能性方面来看，它应最大化使用时的灵活性和使用效率。因此，我们建议拟建酒店的客房可以采用开放式布局规划。这种布局摒弃了将浴室和卧室隔开的传统做法，尽管淋浴区和厕所仍应相互隔开。房间的中心焦点是一张睡床和一张多功能台这样的多功能台也可以作为一张写字台使用，与洗脸池、化妆区域和储藏空间相连，如下文中的照片所示：开放式布局的客房示例开放式布局的客房示例 图表图表 69:资料来源：伦敦莱斯特广场W酒店 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 61页页 其它一些巧妙和高效的客房设计细节包140、括：拉出式电插座、可旋转的电视架、综合性储藏空间、可移动的床头柜等等，如下文中的照片所示：高效率客房设计细节示例高效率客房设计细节示例 图表图表 70:资料来源：上图 阿姆斯特丹安达仕酒店；左下图 北京东隅酒店 右下图 台湾屏东县华泰瑞苑垦丁宾馆 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 62页页 植入植入周围环境气氛的独特设计周围环境气氛的独特设计 就客房内部设计风格而言，我们认为重要的是应能够体现当地活跃的商业氛围，这具体可通过将拟建酒店的周边环境融入到客房中来实现；同时，还应确保这种设计的风格与拟建酒店所提倡的简141、单和个性化概念能够良好的融合。体现在地感的简约客房设计示例体现在地感的简约客房设计示例 图表图表 71:资料来源：北京东隅酒店 拟建酒店的客房的独特性不仅体现在其内部设计方面，同时也体现在其提供的有趣房型上。例如，由于设计较为宽敞的客房，拟建酒店可以考虑提供像阁楼式客房或顶楼房间这样的房型，而非传统的标准化套房。阁楼客房示例阁楼客房示例 图表图表 72:资料来源：新加坡新大华酒店 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 63页页“起居室”的咖啡室酒廊概念“起居室”的咖啡室酒廊概念 我们在为拟建酒店推荐餐饮设施时，重点142、并非放在餐饮选择和餐饮场所的选择多样性上。相反，我们强调一种将用餐区域和社交区域这两种功能合为一体的新概念。因此，我们只建议拟建酒店配备一个主要的用餐场所外加一个酒廊，如下表所示：餐饮设施建议餐饮设施建议 图表图表 73:餐厅餐厅 餐位数餐位数 每餐位面积（平方米）每餐位面积（平方米）总面积（平方米）总面积（平方米）全日制餐厅 150 3.0 450 酒廊 80 3.0 240 合计合计 230-690 起居室概念起居室概念 我们建议全日制餐厅采用“起居室”概念。换言之，它应设计为一个开放的、包含多种功能的区域，不仅全天供应膳食，同时也是一个充满活力的社交聚会场所。它可以设计一些固定的数据和充143、电端口和电子产品使用接口的休息点、一个空间宽敞的社交区域、以及一间配有数字娱乐系统的游戏室，游戏空间内还可以配备一张撞球桌等等。起居室概念的餐厅设计示例起居室概念的餐厅设计示例 图表图表 74:资料来源：台北西门町意舍 作为邻里作为邻里中心的酒廊中心的酒廊 由于位于一个繁华的商业和商务区域内，拟建酒店若采用我们所推荐的定位，预计会成为其所在区域的社交中心。拟建酒店的酒廊预计会成为住店客人以及来自其周边区域的外部客人开展社交和聚会活动的理想场所。该区域也可以举深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 64页页 行一些现场144、音乐演奏会、由 DJ 或本地音乐家进行的表演。该区域的照明设备应便于调节，以适应一周内不同日子的不同主题和气氛。酒廊及公共社交区域的设计示例酒廊及公共社交区域的设计示例 图表图表 75:资料来源：台北西门町意舍 会议设施建议会议设施建议 我们不建议拟建酒店配备超大面积的会议空间，因为过大的会议空间并不见得能给拟建酒店带来相应更多的收益。这是因为，从定位上看，拟建酒店并非像绝大多数高档酒店那样，定位为一个迎合多种类型的会议需求的酒店。相反，拟建酒店应重点锁定可能无法被高档酒店吸取的来自周边区域的中小型商务或宴请需求。宴会和会议设施建议宴会和会议设施建议 图表图表 76:数量数量 每间面积（平方米145、）每间面积（平方米）总面积（平方米）总面积（平方米）大型会议室 1 450 450 中型会议室 2 75 150 会前活动空间-30%180 董事会议室 1 30 30 合计合计-810 不同于传统的会议室，我们建议拟建酒店所提供的会议空间应不仅能够用于举行正式的会议，同时也可举行休闲聚会和社交派对。因此，在设计拟建酒店的会议室时，不一定要使其看起来像是一间传统的、单调沉闷的盒形会议室。我们建议，在拟建酒店的两间面积为 75 平方米的会议室中，有一间可以设计为一个配备固定座位的正式会深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 146、第第 65页页 议室，而另一间则可以设计灵活的座位，配有有时尚感的家具，如桌椅、沙发和沙包座椅等等，并随时可被转换成一个私人聚会空间。会议室设计示例会议室设计示例 图表图表 77:资料来源：左图广州文华东方酒店；右图伦敦Citizen M酒店 为商务常旅客设计的健身设施为商务常旅客设计的健身设施 考虑到商务旅客的鉴赏力以及对健康和养生的关注度日益提高，我们建议拟建酒店建设一个健身中心，并配备以下设施：健身娱乐设施建议健身娱乐设施建议 图表图表 78:数量数量 每间面积（平方米）每间面积（平方米）总面积（平方米）总面积（平方米）健身房 1 130 130 瑜伽/有氧健身教室 1 50 50 康体147、中心接待区域 1 60 60 更衣室 2 200 400 室内泳池 1 400 400 合计合计-1,130 130 平方米的健身房应配备专业的健身器材和一个重量锻炼区域。我们还建议该健身房在旺季期间，可以提供各种不同类型的培训和健康计划，如：瑜伽和体操课程。该健身房应配备大窗户，以便实现自然采光。我们强烈建议不要将该健身房和瑜伽教室设在地下楼层。其它设计建议其它设计建议 尽管以下建议中的内容本应由具有丰富经验的酒店设计师和酒店管理公司的技术服务部门负责提供，但作为需要在开发过程中予以特别关注的问题，我们仍在此阶段提出了这些建议，包括：深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行148、性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 66页页 许多酒店的公共区域、客房和浴室照明不足。为避免此缺憾，我们建议拟建酒店聘请专业灯光设计师担任此方面的专业顾问。许多酒店存在的另一个普遍问题是储藏空间不足，不仅包括餐饮、布草和清洁物资的储藏空间，也包括闲余家具和会议活动所需设备的储藏空间。后台区域经常被忽略，对此应予以仔细分析，确保提供适当的服务流线和宽敞的储藏空间。应特别注意设计一个非常实用的服务入口并在该入口附近配备宽敞的装卸货物区域、垃圾清运区域、以及接收货物时需要用到的称重和清洁区域。其他经常被规划过小的空间区域还包括员工更衣室、员工餐厅、送餐服务准备区域以及维修工作149、区。与我们对其它设施的建议一样，如果这些区域得以妥善设计和规划，酒店未来的运营将顺畅许多，经营效率有望大大提升，相应的盈利能力也会增强。后台区域的交通流线也需要予以特别考虑和设计，以保证各种物资、垃圾和员工的流动，尽可能避免穿过公共区域。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 67页页 8 服务式公寓服务式公寓设施设施建议建议 拟建服务式公寓应定位为一座国际品牌管理的住宅公寓，并主要锁定年轻现代的单身人士和夫妇。我们建议，其核心产品应由一居室单元构成，并体现现代和别致的设计风格。一方面需要植入其周围充满活力的现代商务150、环境氛围，同时也要迎合其目标客户的审美品位。不同于酒店，拟建服务式公寓中的餐饮和辅助性设施数量不多、规模不大，但应强调营造更有居家生活氛围的居住感受。国际品牌管理的服务式公寓，主要锁定单身和夫妇国际品牌管理的服务式公寓，主要锁定单身和夫妇 鉴于现有的和未来的市场竞争形势，我们认为拟建服务式公寓应定位为一座国际品牌管理的服务式公寓，并重点接待公司外籍单身人士和夫妇。我们认为这对于整体开发项目而言应该是一个合适的定位，理由如下：外籍需求日益增多：外籍需求日益增多：项目地点所在的前海桂湾区将会是商业写字楼，尤其是金融相关产业汇集的中心。许多这些商业写字楼预计会位于拟建服务式公寓附近。由于国际金融公司151、的数量不断增多，同时大陆与香港之间的商务活动开始呈现增多之势，预计对服务式公寓的需求也应该会相应增长。单身人士和夫妇需求：单身人士和夫妇需求：如本报告前文所介绍的，有较多家庭成员的外派人员大部分会选择住在一个较为安静、同时周边有国际学校和服务设施的住宅区域，所以他们通常会选择位于周边有配套设施的小区内的服务式公寓。由于拟建服务式公寓周边还有较高级的购物场所和选择多样的餐厅，因此项目地点周围的环境充满活力，也有便利的服务配套设施，从而比较适合单身人士和夫妇。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 68页页 以一居室套房152、以一居室套房和开间公寓为主的客房和开间公寓为主的客房 下表概览了我们为拟建服务式公寓所建议的单元构成：公寓面积与构成建议公寓面积与构成建议 图表图表 79:公寓类型公寓类型 数量数量 单位面积（单位面积（平方米）平方米）所占比例所占比例 开间公寓 25 40 18%一居室套房 72 80 51%两居室套房 39 160 28%三居室套房 5 200 3%合计合计 141-100%单位面积单位面积 根据项目业主所提供的楼层规划，拟建服务式公寓的标准单位面积是固定的，为 40 平方米。由于这项参数不会改变，因此最小的单元户型、也即开间公寓的面积为 40 平方米，但是我们认为此面积在未来的竞争市场中153、可能相对较小。因此，如上表所示，我们建议一居室、两居室和三居室套房分别由两个标准房间、四个标准房间和五个标准房间构成。单位构成单位构成 如上文所建议的，拟建服务式公寓的目标客户是单身人士和夫妇，而并非有较多家庭成员的大家庭。因此，拟建服务式公寓中的主要单元户型应该由可以容纳一到两位客人的单元构成。鉴于 40 平方米对于开间公寓而言并非一个具有竞争力的面积，我们推荐配备数量较多的、有望同时获取单身人士和夫妇的一居室套房。各楼层的用途规划各楼层的用途规划 据项目业主介绍，拟建服务式公寓所在的大楼原本并非被设计为一座服务式公寓，而是被规划作地铁公司员工的办公楼和宿舍。项目业主所提供的楼层规划显示，只154、有 9 层到 22 层，也就是原先被设计为员工宿舍的区域可以被改造为服务式公寓套房单元。因此，在为拟建服务式公寓推荐套房单元的数量时，我们的注意力和重点是放在最大限度的利用服务式公寓套房所在区域，也即 9 层到 22 层的总建筑面积，同时利用客房之外余下的总建筑面积配备必要的辅助性设施。该大楼各楼层用途建议如下文中的剖面规划图所示：深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 69页页 各楼层用途规划各楼层用途规划 图表图表 80:一层：接待区和零售一层：接待区和零售 除了拟建服务式公寓的小型入口区域外，项目业主将其所在大155、楼底层的大部分区域专用于建设可租赁的零售空间。二二至至六六层：零售层：零售 除了一层的零售空间，我们还建议将二至六层也作为零售空间出租，这些空间原本被规划作中餐厅、包厢和员工餐厅。我们之所以建议改为零售区域是因为，服务式公寓与酒店不同，通常不需要种类繁多的用餐场所。通常，一个供应早餐的小型区域对于一座服务式公寓而言就已经足够。需要注意的是，在为拟建服务式公寓进行财务预测时，我们未将这部分可租赁区域的总建筑面积计入拟建服务式公寓的建筑面积，因此，未来来自这部分空间的潜在租金收入也未被纳入我们的分析之中。在取消不必要的设施之后，可以考虑将这些多余的空间外租给以下不同类型的租户：（1）超市、便利店和156、药店；（2）书店、以及运动用品商店；或（3）像独立的咖啡厅、蛋糕店或酒吧这样的餐饮场所，这些设施既可以服务于公寓住客，同时有助于提升拟建服务式公寓的吸引力。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 70页页 四至五层四至五层中庭中庭：大堂：大堂 拟建服务式公寓的主大堂位于四层，顶高两层。该大堂可以同时经由连接底层入口大厅的电梯和连接地铁上盖的商业设施的户外人行步道进入。六至七层：餐厅、康体中心及后台区域六至七层：餐厅、康体中心及后台区域 由于开发一座服务式公寓的重点应该是客房，而不像酒店开发项目，需要配备种类多样的餐饮157、会议和娱乐设施。因此，我们只建议拟建服务式公寓提供基本的餐饮和辅助性设施，这些设施预计仅占据 960 平方米左右的建筑面积。基于我们所作的调查以及与国际服务式公寓运营商的交流访谈，我们了解到后台区域通常仅占到其它设施总建筑面积的 7%到 10%，由此可推算出服务式公寓的后台区域面积约为 1,800 平方米。这样，拟建服务式公寓的辅助性设施和后台区域的总建筑面积约为 2,700 到 2,800 平方米，大致相当于一层半楼面的面积。我们建议餐厅和健身中心应位于同一层楼，以便客人在完成早间锻炼之后可以直接去用早餐，而无需跑上跑下。如果必要，部分后台区域可以安排在不同的楼层，譬如二至六层之间的可使用158、空间。九至二十二层：公寓套房九至二十二层：公寓套房 所有这些楼层都将是服务式公寓套房楼层，我们所推荐的楼层规划如下表所示：各客房楼层用途建议各客房楼层用途建议 图表图表 81:楼层楼层 开间公寓开间公寓 一居室套房一居室套房 二居室套房二居室套房 三居室套房三居室套房 合计合计 单元单元 数量数量 占用房间数占用房间数 单元单元 数量数量 占用房间数占用房间数 单元单元 数量数量 占用房间数占用房间数 单元单元 数量数量 占用房间数占用房间数 9 层 0 0 2 4 4 16 1 5 25 10 层 0 0 2 4 4 16 1 5 25 11 层 0 0 2 4 4 16 1 5 25 12159、 层 0 0 6 12 2 8 1 5 25 13 层 0 0 6 12 2 8 1 5 25 14 层 1 1 6 12 3 12 0 0 25 15 层 1 1 6 12 3 12 0 0 25 16 层 1 1 6 12 3 12 0 0 25 17 层 1 1 6 12 3 12 0 0 25 18 层 1 1 6 12 3 12 0 0 25 19 层 5 5 6 12 2 8 0 0 23 20 层 5 5 6 12 2 8 0 0 23 21 层 5 5 6 12 2 8 0 0 23 22 层 5 5 6 12 2 8 0 0 23 合计合计 25-72-39-5-深圳拟建酒店160、市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 71页页 公寓套房公寓套房设计和设施设计和设施 我们建议拟建服务式公寓的设计应既强调风格，也强调实用性。为了使拟建服务式公寓区别于传统酒店和其他服务式公寓，我们指出在设计套房单元时应特别注意以下关键的问题：设计风格：设计风格：设计概念应能够吸引年轻现代的目标客户，同时创造设计概念应能够吸引年轻现代的目标客户，同时创造一种一种在地感在地感 鉴于项目周围区域预计会成为一个活跃和繁华的商业区域，我们建议拟建服务式公寓的套房设计也应尽量将这种气氛和气质融入到设计中来。具体来说，我们建议一种现代和时161、尚的设计概念，这种概念既是抽象的、朴素低调的，同时也是现代和时尚的。这预计也会吸引拟建服务式公寓锁定的年轻现代客户。我们所推荐的这种设计概念可以通过使用简单和现代的家具、明亮有对比度的色彩以及现代艺术品等来体现。此外，为了使拟建服务式公寓的套房单元区别于酒店客房，还应通过一些设计细节来凸显和强化其居住感受，尤其反映在客房内配有起居室区域和厨房或备餐区域，这些在一间典型的标准酒店客房中不常见到。现代时尚的设计风格示例现代时尚的设计风格示例 图表图表 82:资料来源：左上、左下及右上伯明翰Maxi服务式公寓；右下图雅加达辉盛服务式公寓 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研162、究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 72页页 功能性：设计应注重空间使用效率，并着重创造空间感功能性：设计应注重空间使用效率，并着重创造空间感 由于开间公寓的面积相对较小，因此需要特别注意使用空间使用率高、有助于创造空间感的客房布局和设计。尽管相对较大的公寓单元，如两居室套房和三居室套房可能会提供独立的起居室和厨房区域，但开间公寓和部分一居室套房可以考虑设计一个多功能区域，以供客人在此准备餐食、看电视（电视可放置在 360 度旋转台上）和使用笔记本电脑工作。电视机可以放置在一个储物架上，储物架不仅具有娱乐和储藏功能，同时也可用作房间内的一个隔断，将上述多功能的起居区域与卧室163、区域相互隔开。开间公寓布局的示例开间公寓布局的示例 图表图表 83:资料来源：香港Vega Suite 另一个有关功能性的问题，也是在服务式公寓的套房设计中经常被忽略的问题，是不足够的储藏空间和工作区域，尤其是单元空间相对较小。就设计特征而言，我们所推荐的这种多功能区域集合不同的功能于一身，从而极大的节省了空间，这具体可以通过使用固定嵌入式家具和向外延伸的长条桌（可以节省空间，以便于设计更大的储藏空间）来实现，如下文中的照片所示。除此之外，另外一个可以用来储物的空间是床下的区域。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第164、 73页页 多功能区域示例多功能区域示例 图表图表 84:资料来源：香港湾仔V 酒店 拟建服务式公寓所在大楼的一个优势是顶高较高。因此，我们建议在这些公寓套房中安装落地窗，以凸显天花板的高度，同时创造空间感。我们也想强调，如果使用落地窗的设计，配套遮光效果好的窗帘十分重要。客房客房中的落地窗中的落地窗 图表图表 85:资料来源：左图北京雅诗阁酒店服务式公寓；右图深圳华侨城欢乐海岸万豪行政公寓 凸显邻里凸显邻里概念的餐饮和公共空间概念的餐饮和公共空间 如前文所述，我们不建议拟建服务式公寓配备类型过于种类繁多的餐饮、会议和娱乐设施。尽管配套和辅助性设施并非拟建服务式公寓的核心竞争力，但也应采用一种165、独特的设计方式，以创造并强化拟建服务式公寓中的邻里居住气氛，进而使其区别于传统的酒店产品。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 74页页 餐饮及辅助性设施建议餐饮及辅助性设施建议 图表图表 86:餐饮设施餐饮设施 餐位数餐位数 每餐位所占面积（平方米）每餐位所占面积（平方米）面积（平方米）面积（平方米）咖啡厅 60 3.0 180 烘烤店/外卖服务柜台-30 合计合计-210 辅助性设施辅助性设施 数量数量 每间面积（平方米）每间面积（平方米）总面积（平方米）总面积（平方米）会议室 1 60 60 健身房 1 15166、0 150 瑜伽/有氧锻炼教室 1 60 60 健身房接待区域 1 30 30 更衣区域 2 80 160 合计合计 -460 60 个餐位的酒廊可以考虑采用书吧概念。该酒廊预计会成为一个自助商务中心，供停留于此的客人工作、休闲、或与其他住宿客人交流。书吧主题书吧主题设计示例设计示例 图表图表 87:资料来源：左图雅加达辉盛服务式公寓；右图日本京都虹夕诺雅酒店 酒廊的部分区域在早间可以从早餐吧转换成一个鸡尾酒吧，而在午后至夜间这段时间内则可以转变成一个社交区域。我们建议酒吧区域的设计与客房设计风格统一，体现一种时尚、现代和时尚的风格。酒廊设计示例酒廊设计示例 图表图表 88:资料来源：左图越南167、Capri酒店；右图美国Hyatt House 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 75页页 另外可以考虑的是，可将酒廊部分区域设置在屋顶。特别的户外用餐环境很有可能成为拟建服务式公寓的一大卖点，尤其是当拟建服务式公寓的目标客源是年轻现代和时尚的消费人群的时候。屋顶花园屋顶花园/酒廊酒廊/酒吧的设计示例酒吧的设计示例 图表图表 89:资料来源：左图香港Vega Suite；右图美国Hyatt House 针对那些在早间很匆忙以至于无法坐下来享用早餐的客人，我们建议可以在早晨开设一个小型的外卖服务柜台，以作为早餐吧168、的一个替代场所。外卖柜台的示例图片外卖柜台的示例图片 图表图表 90:资料来源：越南Capri酒店 为了进一步提升长住客人的居住感受，并使拟建服务式公寓的健身中心区别于酒店中的健身中心，我们建议提供一些持续时间从 3周到 6个月不等的一对一或小型团体健身课程。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 76页页 9 酒店可持续发展酒店可持续发展 着酒店业的繁荣发展，认识到旅游业对环境造成的影响变得十分关键。特别是酒店对环境产生了重大影响，此类酒店在经济欠发达地区开发或吸引长途跋涉前来工作或进行休闲旅游的顾客。一座酒店的“169、碳足迹”（二氧化碳排放量）通常包括酒店本身所消耗的能源、以及建设和运营酒店所需的能源。不通过购买信誉或植树造林来弥补自身碳排放对于环境的影响，实现“零碳足迹”是非常困难的，但在酒店开发和经营过程中，也有诸多经过时间验证的方法值得仿效，以减少酒店对环境的影响。可持续发展及其在实践中衍生的社会责任不仅能够保护有限的自然资源，还可以进一步对以下几个方面产生积极的影响：最大限度的减少或消除对当地和全球环境的影响。通过材料再利用和循环使用减少废弃物的产生。通过使用替代品和绿色能源降低能耗。通过使用可再生资源，促进自我维生系统的发展。利用本地资源，积极影响当地小区，既可有效促进当地经济发展，同时可减少材料170、成本。可作为市场营销的工具之一，锁定那些认同并且在多数情况下偏爱坐落在生态旅游区旅游和选择可持续发展/社会责任感强的酒店入住的客人。帮助通过严格的国家政策和国际性组织（包括设在澳大利亚的“绿色全球组织”Green Globe International或美国制定的 LEED认证体系）审核，获得“绿色酒店”的身份认证。为有效实施可持续发展的相关措施，在酒店设计开始前完成一套环境影响评估报告显得颇为重要。此外，建造成本测量行的参与也可以从中发现减少初始投资和机电设备运行成本的机会。以下章节提出一系列有利于可持续发展的最佳实践方法。开发地块评估开发地块评估 对于新酒店的选址，应尽可能考虑在那些基础设171、施比较完善的城市区域内寻找用地，以最大限度的减少对未开发地区的影响。将酒店建在公共交通枢纽附近，以方便并促使酒店客人使用公共交通设施，减少其它形式交通所产生的污染，以及对土地开发的影响。随 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 77页页 评估如何通过重新造林和补植被破坏的景观或再利用废弃的建筑材料（以及通过增加自然景观美化/绿化来改善），保留、保护或恢复现有地区的生态环境。设计策略设计策略 当地小区保持密切沟通，并建立多渠道的合作关系，以尽量减少酒店开发对当地环境的影响，并促进当地经济增长。设计和建造酒店的过程中，172、注意尽量减少对环境的影响，并注意保留和融入当地的文化和环境特色，以区别于其他的酒店。使用本地产的建材，以减少交通运输环节连带产生的影响。设计中使用可快速再生材料，包括竹子、天然纤维纺织品，如羊毛、可持续生长的材料。如果使用得当，这些材料可以创造出高质量的感觉，同时又不会导致高成本。利用固有的遮荫物并在屋顶建造花园或种植植物，以减少“城市热岛效应”（已开发与未开发地区的热差会影响局部地区气候和当地野生植物）。斯里兰卡肯迪拉玛酒店及日本福冈建筑斯里兰卡肯迪拉玛酒店及日本福冈建筑 图表图表 91:资料来源：酒店网站；网络图片 设计过程中尽量使用碳氢化合物排放浓度较低且无毒害的物质（地毯、油漆、染色剂173、家具），以免影响环境和员工与客人的健康。考虑使用当地艺术家和工匠制作的文化艺术作品。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 78页页 节能节能 购买节能模式的电子产品和照明设备。精心设计建筑外壳，以降低对能源负荷的影响，包括：使用一定的绝缘材料；安装双层玻璃窗户；在窗户上贴膜或防止光线反射的物质，以保存屋内热量或冷气。白天客人活动区域和公共区域尽可能使用自然光线，如：在度假酒店内安装天窗和设计开放式走廊。当客房空置时关闭暖气或空调。在那些不常使用的区域安装自动保护系统。安装门卡电控系统，当钥匙卡移走时，屋内电源自动174、关闭。在热带旅游胜地利用高天花板、电风扇和吊扇等降低公共区域的温度；在气候较冷的旅游胜地尽量避免使用高天花板，以降低采暖成本。考虑利用风能或太阳能热水系统满足所有热水需求，包括恒温游泳池和热水浴缸。如果可行，通过酒店在当地的能源供应机构，进行能源审核。废废物管理物管理 通过使用干手机，而非擦手纸巾；使用散装的洗发水、沐浴露和护发素、沐浴露和护发素代替独立包装的卫浴用品；使用糖罐和咖啡伴侣壶代替袋装的糖盒小包装的咖啡伴侣。用散装物品代替独立包装物品用散装物品代替独立包装物品 图表图表 92:资料来源：网络图片 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公175、司深圳市地铁集团有限公司 第第 79页页 在整个酒店范围内提供垃圾回收箱，以便于垃圾回收。投资购买高质量、耐用度高的硬件设施（家具、固定装置和设备），以免需要经常保养或置换。考虑安装一个垃圾处理设备，将有机废物制成混合肥料，为酒店的绿化植物提供养分。安装一个中水系统，提供灌溉用水。使用能够直接提供电子图像的传真机，代替传统打印传真件。水资源保护水资源保护 购买节水设备。考虑为客人提供较少量的毛巾或枕头，或使用纺织密度较低的布草，以控制洗衣房洗涤布草时的用水量和洗涤剂用量。安装低流水量的厕所、淋浴喷头和水龙头。安装雨水贮留供水系统，提供非饮用水，以满足各种不同用途的需要，包括游泳池、高尔夫球场或176、园林的灌溉。使用渗水性强的石块材料铺设人行道，以保护当地的水域。游泳池的水尽量使用其它不含有氯的水，如海水游泳池。原材料原材料 尽可能购买当地产的食品或自行耕种菜园。利用网上营销，尽可能减少市场营销过程中纸制品的使用。采购办公用品、包装袋及客用物品时尽量购买含有可回收材料的产品。布草、卫生织及可回收的纸制品应属于未经漂白产品、或漂白过程中未使用氯。整个酒店内使用的清洁剂、消毒剂、油漆、杀虫剂均应属于无毒产品，同时，洗衣时尽可能减少洗涤剂的使用。考虑在礼品店里售卖具有当地文化特色的产品或商品。顾客参与顾客参与 向客人介绍有关当地小区和环境的信息，通过教育宣传达到保护环境的目的。鼓励客人重复利用资177、源，如：重复使用毛巾和床单；在房间内提供用于回收纸张、塑料或玻璃制品的篮子。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 80页页 考虑使用公共交通或其它交通设施接送客人和员工，例如火车、公共汽车、动力车、自行车等。鼓励客人参加当地减少碳足迹的环保活动，并保护自然环境。这些活动包括徒步、补植活动、自行车骑行和小区穿行等。有价值的资源有价值的资源 上文已经包含了内容具体而且广泛的与可持续发展和酒店运营相关的诸多建议，这些建议都是经过时间验证的有价值的信息。如前文所述，第一步应该就是在酒店设计之初准备一份高质量的环境影响评估报178、告，以在酒店开发过程中恰当地、高效地采用一些有利于可持续发展的措施。在编制环境影响评估报告过程中，以下公开发行刊物和一些组织是值得借鉴的有用资源，包括：“酒店的可持续发展选址、设计和建筑”，作者：International Business Leaders Forum And Conservation International。保护国际 Conservation International（www.conservation.org）。绿色环球国际 Green Globe International（）。LEED 认证体系（www.usgbc.org）。对于在酒店经营过程中融入可持续发展概念，179、我们在本报告结尾附上由国际旅游合作国际旅游合作伙伴伙伴制定的一份名为“绿色行动绿色行动酒店可持续发展的最低标准酒店可持续发展的最低标准”的报告。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 81页页 10 使用率和平均房价水平预测使用率和平均房价水平预测 章节，我们主要预测拟建酒店自 2022年 1月 1日起至 2026年 12月 31日的住宿率水平、市场需求结构和平均房价水平。从 2027 年至 2031 年，我们假设拟建酒店的住宿率将保持与 2026 年相同的稳定水平。假定从 2027年开始，客房需求的增长将与客房供给180、增长保持一致，则我们认为，该住宿率水平应该是合理的，并有望在长期内保持稳定。同样的，对拟建服务式公寓的预测是从2018 年 1 月 1 日起，至到 2022 年 12 月 31 日。从 2023 年到 2027 年，我们假设拟建服务式公寓的住宿率水平将与 2022年的稳定水平一致。渗透率介绍渗透率介绍 本章节主要解释那些用来显示各家竞争对手酒店相对于整体竞争市场的业绩水平的“市场渗透率指数”、“平均房价指数”和“客房收益指数”。这些指数也为我们预测拟建酒店的住宿率、平均房价和平均每间房收益水平提供了参照点。市场业绩指标市场业绩指标 尽管市场整体住宿率是衡量住宿市场整体实力的参照指标，但市场中各181、个单体酒店的业绩表现肯定会高于或低于市场平均水平。渗透率分析有助于我们更准确地预测拟建酒店相对于竞争市场其它酒店的业绩表现。这种分析方法要求我们全面了解那些影响顾客选择酒店的潜在因素。预测拟建酒店的相关业绩时，了解为什么顾客选择入住此酒店而非另一间酒店是关键的第一步。第二步是要对每座酒店内在固有的特征进行定量分析，并将它们与拟建酒店的特征进行对比。正是通过这方面的比较，我们预测出拟建酒店在市场中的相对业绩定位。平等市场份额分析是基于以下前提：假设其它所有因素都相同，则市场中各家酒店的客房所吸引的房晚需求量也将相同。任何不一致都是由于某一家假定酒店所拥有的有利特征较多或较少所引起的。本 深圳拟建182、酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 82页页 平等市场份额的定义如下：平等市场份额=市场房晚供给量拟建酒店可供房晚数量 平等市场份额房晚需求量 =房晚需求总量 X 市场平等份额 市场渗透指数定义如下：市场渗透率指数=量平等市场份额房晚需求实际获取的房晚需求量 这样，100%（或 1.00）的市场渗透率=获得了平等市场份额的房晚需求。因此，如果某一个市场有 1,000 间客房，酒店 A 有 100 间客房，则它在该市场中的平等份额是 10%。如果该酒店市场总共获取了 250,000 间房晚，则酒店 A 在房晚需求方面的平等183、份额也是 10%，即它有望获取 25,000 间房晚。酒店 A 获取这 25,000间房晚的能力可能会决定它对其市场平等份额的“渗透”。如果酒店 A 实际只获取了 20,000 间房晚，则其渗透率就是 80%（20,000/25,000）。如果酒店 A 获取了30,000 间房晚，则它的渗透率就是 120%（30,000/25,000）。平均房价指数平均房价指数 平均房价指数衡量的是一家酒店相对于竞争市场（包括拟建酒店）的平均房价水平。计算某一家特定酒店的平均房价指数，只需用其平均房价除以整体竞争市场的平均房价，公式为：平均房价指数 =市场平均房价实际平均房价 因此，如果酒店 A 的平均房价为184、 100 美元，而整体竞争市场的平均房价是 80 美元，则它的平均房价指数是 1.25（100 美元 除以 80 美元）。客房收益指数客房收益指数 客房收益指数衡量的是一家酒店相对于竞争市场平均每间可出租客房的收益水平（RevPAR）。因此，该项指数是市场渗透率指数和平均房价指数共同作用的结果。客房收益指数的计算很简单，即一间酒店的市场渗透率指数乘以其平均房价指数，公式为：客房收益指数=市场渗透率指数 x 平均房价指数 所以，如果酒店 A 的市场渗透率指数为 0.80，平均房价指数为 1.25，则其客房收益指数为 1.00（0.80 x 1.25）。由于客房收益指数同时考虑到了市场渗透率和平均185、房价，因此它是一个很好的业绩参照指标。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 83页页 市场渗透率表现市场渗透率表现 下表详细显示了经筛选竞争酒店的竞争地位：20122012 年经筛选竞争酒店相对竞争地位年经筛选竞争酒店相对竞争地位 图表图表 93:基于本报告前面章节对经筛选竞争酒店的业绩水平的预测，下表显示了这些酒店各自的渗透率表现（按 2012 年的客房收益指数排名）：2012 年竞争酒店渗透率业绩年竞争酒店渗透率业绩 图表图表 94:酒店酒店 市场渗透率指数市场渗透率指数 平均房价指数平均房价指数 客房收益指数186、客房收益指数 深圳华侨城洲际大酒店 1.05 1.64 1.72 深圳益田威斯汀酒店 1.02 1.44 1.47 深圳凯宾斯基酒店 1.16 1.15 1.34 深圳威尼斯酒店 0.98 1.19 1.17 深圳东华假日酒店 1.04 0.85 0.88 深圳海景奥思廷酒店 1.19 0.65 0.77 深圳兰赫美特酒店 0.99 0.71 0.71 南山鸿丰国际大酒店 1.04 0.62 0.64 明华国际会议中心 1.05 0.49 0.51 南海酒店 0.83 0.60 0.50 深圳湾木棉花酒店 0.38 1.15 0.43 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行187、性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 84页页 未来拟建酒店需求主要来自周边地区所诱导产生的需求，而不是依靠渗透现有竞争未来拟建酒店需求主要来自周边地区所诱导产生的需求，而不是依靠渗透现有竞争市场市场 到拟建酒店开业之时，我们预计位于前海的桂湾区将会形成一个竞争市场；我们认为拟建酒店与该竞争市场的关系可能最密切，而与现有的南山竞争市场的所吸取的客源将不会有很大程度上的重叠。但目前前海的酒店竞争市场尚未形成，因此，我们在研究时，主要分析了竞争市场周边被租用的写字楼空间与诱导性需求（具体指商务和会议需求）之间的关系，以此来预测整体市场需求。基于预期的市场需求，我们进一步预测了188、拟建酒店项目在前海桂湾区竞争市场和南山竞争市场中的渗透率表现。拟建酒店在这两个竞争市场中所获得的需求总量被用于计算拟建酒店的预期住宿率。为了预测拟建酒店项目的市场渗透率水平，我们考虑了其对各类需求客源的潜在竞争力。我们的分析考虑到多方面的因素，这些因素会影响一个潜在顾客或者第三方决定选择什么酒店入住，包括：地理位置及周边环境的质量；与文化或娱乐景点的交通便捷度；所提供设施的品质及种类；预期的市场定位；预期使用的国际品牌和管理；预期的硬件设施和内装修的整体质量水平。在预测拟建酒店项目预期实现的市场渗透率水平时，我们假设它将在拟建酒店开业大约三年后达到稳定水平。这是因为一座酒店在运营初期通常需要时189、间建立自身在市场中的地位，并吸引所在区域内的重要客户。因此，预测拟建酒店在运营第一、二年的市场渗透率水平时，我们使用了一定的折扣。拟建酒店项目预计将于 2024 年实现稳定经营。下表概览了拟建酒店在 2022 年至2026年期间对各类市场客源的预期渗透率水平：深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 85页页 2022 至至 2026 年拟建酒店各客源市场渗透率水平年拟建酒店各客源市场渗透率水平 图表图表 95:年份年份 商务商务 会议会议 旅游散客旅游散客 旅游团队旅游团队 其它其它 整体水平整体水平 南山竞争市场南190、山竞争市场 2022 0.20 0.30 0.60 0.20 0.40 0.36 2023 0.30 0.40 0.70 0.30 0.50 0.46 2024 0.40 0.50 0.80 0.40 0.60 0.56 2025 0.40 0.50 0.80 0.40 0.60 0.56 2026 0.40 0.50 0.80 0.40 0.60 0.56 前海桂湾区竞争市场前海桂湾区竞争市场 2022 0.60 0.30-2023 0.70 0.40-2024 0.80 0.50-2025 0.80 0.50-2026 0.80 0.50-如上表所示，拟建酒店预计会从现有的南山竞争市场和未191、来的前海桂湾区竞争市场获取一定份额的商务和会议需求。至于旅游和其他需求，则主要来源于对现有南山竞争市场的渗透。下表显示了拟建酒店每年预期获取的需求量：拟建酒店获取到的需求总量拟建酒店获取到的需求总量 图表图表 96:2022 2023 2024 2025 2026 从南山竞争市场中获取的需求从南山竞争市场中获取的需求 商务 26 40 53 53 53 会议 8 11 14 14 14 旅游散客 12 14 16 16 16 旅游团队 2 2 3 3 3 其它 2 3 3 3 3 小计小计 50 70 90 90 90 从前海桂湾区竞争市场中获取的需求从前海桂湾区竞争市场中获取的需求 商务 8192、3 93 100 100 100 会议 15 18 20 20 20 小计小计 98 111 121 121 121 所获取的需求总量所获取的需求总量 商务 109 133 153 153 153 会议 23 29 34 34 34 旅游散客 12 14 16 16 16 旅游团队 2 2 3 3 3 其它 2 3 3 3 3 合计合计 148 182 210 210 210 预计住宿率预计住宿率 49%61%70%70%70%深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 86页页 商务需求更多是依赖前海桂湾区所获取的诱导193、性需求商务需求更多是依赖前海桂湾区所获取的诱导性需求 相对于南山竞争市场而言，拟建酒店所在的前海桂湾区是一个相对独立的市场，因此拟建酒店对于南山竞争市场中的商务需求客源的渗透率预计会低于目前南山现有竞争酒店所实现的渗透率水平（如下表所示约为 0.4）：2012 年南山竞争市场商务需求渗透率年南山竞争市场商务需求渗透率 图表图表 97:关于拟建酒店在未来的前海桂湾区竞争市场中的渗透率表现，我们通过应用诱导性需求指数，首先测算了该竞争市场中存在的商务需求总量。诱导性需求指数从本质上讲是衡量各竞争酒店所获得的商务房晚需求量与被租用写字楼空间之间关系的一个指标。为了确定一个合理的诱导性商务需求指数，我194、们挑选了位于上海浦东小陆家嘴和深圳福田中央商务区的中高档和高档酒店作参考。具体计算结果如下表所示：深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 87页页 诱导性商务需求指数计算结果诱导性商务需求指数计算结果 图表图表 98:商务房晚商务房晚 需求量需求量 被租用被租用写字楼的总建写字楼的总建筑面积（平方米）筑面积（平方米）关联指数关联指数1 上海浦东小陆家嘴上海浦东小陆家嘴 高档酒店市场 2010 262,087 1,087,706 0.24 2011 290,655 1,200,009 0.24 2012 291,917195、 1,251,073 0.23 中高档酒店市场 2010 491,184 1,087,706 0.45 2011 398,460 1,200,009 0.33 2012 422,704 1,251,073 0.34 深圳福田深圳福田 CBD 中心中心 高档酒店市场 2010 289,134 968,786 0.30 2011 275,479 1,246,197 0.22 2012 267,405 1,361,773 0.20 中高档酒店市场 2010 211,209 968,786 0.22 2011 231,133 1,246,197 0.19 2012 229,494 1,361,773 196、0.17 备注：1.关联指数是由商务房晚需求量与被租用写字楼的总建筑面积相除得到 预测未来前海桂湾区竞争市场所诱导的商务需求时，我们使用了 0.30 的诱导性商务需求指数，该项指数介于福田中央商务区高档酒店市场的指数和上海浦东小陆家嘴中高档酒店市场的指数之间。这是因为我们认为前海的写字楼在定位和创造需求的能力方面，预计会强于福田，但稍稍低于浦东的核心区域。基于所预测的被租占甲级写字楼空间面积和诱导性商务需求指数，我们预测前海桂湾区竞争市场中的商务需求总量如下表示：前海桂湾区竞争市场中的商务需求预测前海桂湾区竞争市场中的商务需求预测 图表图表 99:年份年份 被租用被租用甲级写字楼的总甲级写字楼197、的总 建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）诱导性商务需求指数诱导性商务需求指数 商务需求总量商务需求总量 2022 746,438 0.30 223,931 2023 872,460 0.30 261,738 2024 1,337,772 0.30 401,332 2025 1,337,772 0.30 401,332 2026 1,381,395 0.30 401,332 如前文所述，商务需求的多少在很大程度上取决于酒店周边的写字楼和公司。由于我们预计绝大多数写字楼和公司将位于该区的主要一线地块，如单元 1、2 和 3 地块，而拟建酒店位于一个相对二线的位置（尽管它拥有往来地铁站的便利交通）198、，深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 88页页 因此，我们预测拟建酒店在渗透前海桂湾区竞争市场中的商务需求方面将取得稍低于其平等份额的业绩，如下表所示：2022 至至 2026 年拟建酒店在前海桂湾区竞争市场中的商务需年拟建酒店在前海桂湾区竞争市场中的商务需求渗透率求渗透率 图表图表 100:年份年份 预计每日总需求量预计每日总需求量 每日应占有每日应占有 的平等份额的平等份额 预计渗透率预计渗透率 预计每日预计每日 获取需求量获取需求量 2022 614 138 0.60 83 2023 717 133 0.7199、0 93 2024 1,100 125 0.80 100 2025 1,100 125 0.80 100 2026 1,100 125 0.80 100 拟建酒店的定位和设计都并非针对获取会议需求，因此预计在会议市场中实现的渗拟建酒店的定位和设计都并非针对获取会议需求，因此预计在会议市场中实现的渗透率水平会低于其平等份额透率水平会低于其平等份额 由于拟建酒店在定位方面并非以获取大量会议需求为目的，因此我们不建议它配备大量的会议设施。所以，即使会议需求不像商务需求那样对地理位置敏感，拟建酒店对南山竞争市场中的会议需求的渗透率水平预计仍然较低。具体而言，拟建酒店在会议需求市场中实现的渗透率水平预计200、类似于深圳木棉花酒店（该酒店所配备的会议设施在规模上类似于我们为拟建酒店所推荐的会议设施），指数约为 0.50，如下表所示：2012 年南山竞争市场会议需求渗透率年南山竞争市场会议需求渗透率 图表图表 101:类似于我们在预测前海的诱导性商务需求时所应用的逻辑，我们使用了相同的方法来预测前海桂湾区的会议需求，因为我们认为商务写字楼可能也会诱导会议需求。诱导 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 89页页 性会议需求指数的计算结果如下表所示：诱导性会议需求指数计算诱导性会议需求指数计算 图表图表 102:会议房晚需求201、量会议房晚需求量 被租用被租用写字楼的总建写字楼的总建筑面积（平方米）筑面积（平方米）关联指数关联指数1 上海浦东小陆家嘴上海浦东小陆家嘴 高档酒店市场 2010 170,331 1,087,706 0.16 2011 140,111 1,200,009 0.12 2012 112,897 1,251,073 0.09 中高档酒店市场 2010 122,130 1,087,706 0.11 2011 108,298 1,200,009 0.09 2012 109,367 1,251,073 0.09 深圳福田深圳福田 CBD 中心区中心区 高档酒店市场 2010 93,762 968,786 202、0.10 2011 66,507 1,246,197 0.05 2012 67,640 1,361,773 0.05 中高档酒店市场 2010 39,828 968,786 0.04 2011 48,394 1,246,197 0.04 2012 36,129 1,361,773 0.03 备注：1.关联指数的计算由会议房晚需求与被租用写字楼的总建筑面积相除得到 同样地，预测未来前海桂湾区竞争市场所诱导的会议需求时，我们使用了一个 0.80的诱导性商务需求指数，该项指数介于福田中央商务区高档酒店市场的指数和上海浦东小陆家嘴中高档酒店市场的指数之间。基于此假设，我们预测前海桂湾区竞争市场中的会议203、需求总量如下表所示：前海桂湾区竞争市场中的会议需求预测前海桂湾区竞争市场中的会议需求预测 图表图表 103:年份年份 被被租用租用甲级写字楼的总甲级写字楼的总 建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）诱导性会议需求指数诱导性会议需求指数 会议需求总量会议需求总量 2022 746,438 0.08 59,715 2023 872,460 0.08 69,797 2024 1,337,772 0.08 107,022 2025 1,337,772 0.08 107,022 2026 1,381,395 0.08 107,022 对于拟建酒店，我们认为它可能不会有效渗透前海桂湾区竞争市场中的会议需求客204、源。这是因为，我们为拟建酒店所推荐的设施预计只能够接待中小型会议团体。所以，预计此类会议所产生的房晚需求量会比较有限，如下表所示：深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 90页页 2022 至至 2026 年拟建酒店在前海桂湾区竞争市场中会议需求年拟建酒店在前海桂湾区竞争市场中会议需求渗透率渗透率 图表图表 104:年份年份 预计每日总需求量预计每日总需求量 项目每日占有项目每日占有 的平等份额的平等份额 预计渗透率预计渗透率 预计每日预计每日 获取需求量获取需求量 2022 164 7 0.30 15 2023 1205、91 8 0.40 18 2024 293 10 0.50 20 2025 293 10 0.50 20 2026 293 10 0.50 20 拟建酒店主要锁定商务需求，因此对旅游散客需求的渗透率预计低于其平等份额拟建酒店主要锁定商务需求，因此对旅游散客需求的渗透率预计低于其平等份额 考虑到前海区域的开发预计主要以写字楼和商业项目为主，我们估计该区域不会有强大、有吸引力的旅游需求来源地。因此，拟建酒店未来所获取的旅游散客需求非常可能主要来源于对现有南山竞争市场的渗透。2012 年南山竞争市场旅游散客需求渗透率年南山竞争市场旅游散客需求渗透率 图表图表 105:对于拟建酒店，其在旅游散客市场中206、的渗透率表现预计会与目前南山区现有中高档酒店的渗透率水平相当。这主要是因为其拥有往来地铁站的便利交通，以及其附近的综合体项目内配有的众多辅助性质的综合性商业和娱乐设施。但是，拟建酒店与主要旅游景点之间的距离以及其周围的商务、尤其是以金融为主的商务环境可能也会影响其对旅游散客的吸引力，因为此类客人通常希望所下榻的酒店拥有一个比较休闲、更加有度假氛围的环境。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 91页页 综合以上考虑，我们预计拟建酒店对旅游散客需求的渗透率将会一定程度上低于其平等份额，如下表所示：2022 至至 202207、6 年拟建酒店年拟建酒店在在旅游散客需求旅游散客需求市场中的市场中的渗透率渗透率 图表图表 106:年份年份 预计预计每日总需求量每日总需求量 项目每日占有项目每日占有 的平等份额的平等份额 预计渗透率预计渗透率 预计每日预计每日 获取需求量获取需求量 2022 354 20 0.60 12 2023 358 20 0.70 14 2024 358 20 0.80 16 2025 358 20 0.80 16 2026 358 20 0.80 16 拟建酒店的时尚与邻里中心定位不适合拟建酒店的时尚与邻里中心定位不适合吸引旅游团队需求吸引旅游团队需求 除了一直以来颇受香港旅游团队欢迎的南海酒店，208、其他竞争酒店所获取的旅游团队需求普遍都趋于小型规模。2012 年南山竞争市场旅游团队需求渗透率年南山竞争市场旅游团队需求渗透率 图表图表 107:关于拟建酒店，我们认为它在旅游团队市场中实现的渗透率应该会大大低于其平等份额，主要由于以下原因：定位：定位：我们建议拟建酒店应将自身定位为其周边区域内的一个时尚、注重设计的邻里中心。此种定位预计只适合接待高档旅游团。但是，竞争市场中现有的旅游团队需求仍然以低收益的大众旅游需求为主。因此，预计符合拟建酒店定位的团队需求数量不多。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 92页页209、 市场营销策略：市场营销策略：由于拟建酒店预计锁定商务散客（前海区域的商务散客拥有强大的增长潜力），因此它不应采取大幅度的折扣策略，仅仅为了提升其在低收益旅游团队市场中的渗透率水平。住宿率方面的轻微增长可能无法弥补房价方面的大幅下降。因此，我们预测拟建酒店在此客源市场中实现的渗透率将大大低于其平等份额，如下表所示：2022 至至 2026 年拟建酒店在旅游团队市场中的渗透率年拟建酒店在旅游团队市场中的渗透率 图表图表 108:年份年份 预计每日总需求量预计每日总需求量 项目每日占有项目每日占有 的平等份额的平等份额 预计渗透率预计渗透率 预计每日预计每日 获取需求量获取需求量 2022 143210、 8 0.20 2 2023 143 8 0.30 2 2024 143 8 0.40 3 2025 143 8 0.40 3 2026 143 8 0.40 3 在其他需求市场中的渗透率水平将低于其平等份额在其他需求市场中的渗透率水平将低于其平等份额 其他需求客源主要指来自政府、航空机组人员和长住客人的需求。2012 年南山竞争市场其他需求渗透率年南山竞争市场其他需求渗透率 图表图表 109:鉴于拟建酒店的设计和客房产品，我们预计它可能无法获取大量来自政府或长住客人的需求。相比福田区，前海区域缺少政府需求来源。此外，由于服务式公寓的租赁合约条款变得越来越灵活，长住需求预计会从拟建酒店的套房转211、移至这些专门的服务式 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 93页页 公寓中入住。总体而言，拟建酒店在其他需求市场中实现的渗透率预计低于其平等份额，如下表所示：2022 至至 2026 年拟建酒店在其他需求市场中的渗透率年拟建酒店在其他需求市场中的渗透率 图表图表 110:年份年份 预计每日总需求量预计每日总需求量 项目每日占有项目每日占有 的平等份额的平等份额 预计渗透率预计渗透率 预计每日预计每日 获取需求获取需求量量 2022 101 6 0.40 2 2023 101 6 0.50 3 2024 101 6212、 0.60 3 2025 101 6 0.60 3 2026 101 6 0.60 3 拟建酒店的平均房价处于中高档酒店市场房价水平的较高点拟建酒店的平均房价处于中高档酒店市场房价水平的较高点 如本报告前文所述，竞争市场中中高档酒店（主要得益于 IT 和高科技产业的支持）现有的商务需求以及拟建酒店未来所获取的商务需求预计都拥有较高的预算。拟建酒店的商务需求预计主要源自金融相关行业；该行业客户对价格的敏感度通常低于其它行业所产生的商户客户。另一方面，最高端的商务需求预计主要为前海的高档酒店所获取。综合考虑上述因素，我们预测拟建酒店所实现的平均房价应该高于南山区现有的中高档酒店，但低于该区现有的高213、档酒店。下表显示了我们对拟建酒店在各客源市场的平均房价表现的预测（以 2012年人民币价值为准）：拟建酒店预计在各客源市场上平均房价表现（拟建酒店预计在各客源市场上平均房价表现（以以 2012 年人民币价值为准）年人民币价值为准）图表图表 111:客源市场客源市场 所占比例所占比例 预计平均房价预计平均房价 平均房价贡献平均房价贡献 商务 73%690 503 会议 16%620 101 旅游散客 8%1,000 77 旅游团队 2%600 9 其他 2%650 11 整体水平整体水平 100%-700 如前文所述，预测拟建酒店的预期平均房价水平时，我们假设拟建酒店将在运营大约一到两年之后实现214、一个稳定的房价水平。这是因为一座酒店在运营第一年通常需要提供开业折扣以吸引业务，同时在运营头数年内还经常需要提供优惠房价以吸引客户。因此，测算拟建酒店在运营第一年的平均房价时，我们以其在稳定经营年份的预期平均房价水平为基础使用了一定的折扣。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 94页页 2022 至至 2026 年拟建酒店预期平均房价表现年拟建酒店预期平均房价表现 图表图表 112:年份年份 折扣率折扣率 固定平均房价（人民币）固定平均房价（人民币）考虑通胀率后的平均房价考虑通胀率后的平均房价（人民币）（人民币）1215、 2022 10%630 847 2023 5%665 921 2024 0%700 999 2025 0%700 1,029 2026 0%700 1,060 备注：1.假设通胀率为3%。拟建酒店住宿率、平均房价和平均每间房收益汇总拟建酒店住宿率、平均房价和平均每间房收益汇总 下表概览了拟建酒店的客房住宿率、平均房价和平均每间客房收益水平：2022 至至 2026 年拟建酒店住宿率、平均房价和平均每间房收年拟建酒店住宿率、平均房价和平均每间房收益水平（人民益水平（人民图表图表 113:币）币）年份年份 住宿率住宿率 固定平均房价固定平均房价 考虑通胀率后的平均考虑通胀率后的平均房价（人民币）216、房价（人民币）1 考虑通胀率后的平均每考虑通胀率后的平均每间客房收益（人民币）间客房收益（人民币）1 2022 49%630 847 417 2023 61%665 921 558 2024 70%700 999 700 2025 70%700 1,029 721 2026 70%700 1,060 743 年均增长率年均增长率(22-26)-5.7%15.5%备注：1.假设通胀率为3%。对拟建服务式公寓的预测我们持积极对拟建服务式公寓的预测我们持积极乐观乐观态度态度 在预测拟建服务式公寓未来的使用率和住宿率水平时，我们使用了相同的渗透率分析方法。然而，我们是基于租赁合约期限的长度来预测拟建服217、务式公寓的渗透率水平，而并非不同的客源市场。更具体来说，我们预测拟建服务式公寓将会有效渗透租赁期为 1到 3个月的需求客源，同时对于租赁期为 3 到 6 个月和 6 到 12 个月的需求客源的渗透率可能都相当于其平等份额。但是，预计拟建服务式公寓可能不会渗透短住和长住需求客源，尤其是那些平均逗留时间超过一年的需求客源。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 95页页 2018 至至 2022 年拟建服务式公寓不同租期客源的渗透率水平年拟建服务式公寓不同租期客源的渗透率水平 图表图表 114:年份年份 2 年年 整体整218、体 水平水平 市场市场 住宿率住宿率 服务式公服务式公 寓住宿率寓住宿率 2018 0.70 1.10 0.80 0.80 0.45 0.35 0.78 84%65%2019 0.80 1.20 0.90 0.90 0.55 0.45 0.89 79%71%2020 0.90 1.30 1.00 1.00 0.65 0.55 1.00 82%82%2021 0.90 1.30 1.00 1.00 0.65 0.55 1.01 82%83%2022 0.90 1.30 1.00 1.00 0.65 0.55 1.02 82%84%拟建服务式公寓在稳定经营年份的客源构成预计以租赁期限为 1到 3个219、月的需求客源为主，如下表所示：拟建服务式公寓于稳定经营年份不同租期客源拟建服务式公寓于稳定经营年份不同租期客源构成构成 图表图表 115:预测不同租期的客源构成时，我们考虑了以下因素：市场动态：市场动态：不同于那些位于蛇口区的服务式公寓，拟建服务式公寓位于一个繁华的商务区内，而非南山的住宅区。其周围区域的长住需求预计主要由短期租赁需求构成，常见的是租期为 1到 3 个月的需求客源。套房：套房：在拟建服务式公寓的客房总量中，可以接待大家庭或长住客人的宽敞套房仅占据一个很小的比例。因此，长期租赁需求，譬如那些租赁期限超过一年的需求客源预计也仅占到拟建服务式公寓需求总量的一个小份额（约约 10%）。220、深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 96页页 预测拟建服务式公寓的月租金时，我们参考了现有竞争服务式公寓的每种单元类型的每平方米月租金，并推算出拟建服务式公寓的月租金水平如下：拟建服务式公寓租金预测（人民币）拟建服务式公寓租金预测（人民币）图表图表 116:单元类型单元类型 单元数量单元数量 单元面积（平方米）单元面积（平方米）预计住宿率预计住宿率 月租金月租金 月租金月租金/平方米平方米 开间公寓 25 40 80%17,500 438 一居室套房 72 80 90%21,000 263 二居室套房 39 16221、0 75%25,000 156 三居室套房 5 200 90%28,000 140 根据我们的调查以及与国际服务式公寓运营商的访谈发现，服务式公寓提供给短住客人（停留时间不超过 1 个月）的日租金通常比提供给长住客人的月租金高出 20%。基于这一假设，以及我们对每种单元类型的短住客人和长住客人构成比例的预测，可以相应推算出拟建服务式公寓的日均租金水平如下表所示：拟建服务式公寓的日租金计算拟建服务式公寓的日租金计算（人民币人民币）图表图表 117:单元类型单元类型 单元单元 数量数量 占总单元数占总单元数量的比例量的比例 占月租金的占月租金的比例比例 占日租金占日租金的比例的比例 不同类型单元不222、同类型单元的月均租金的月均租金 日均租金日均租金 开间公寓 25 18%25%75%671 95 一居室套房 72 51%55%45%763 351 二居室套房 39 28%70%30%883 183 三居室套房 5 4%80%20%971 31 整体水平整体水平 141 100%-660 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 97页页 11 运营现金流预测运营现金流预测 下文主要陈述我们对拟建酒店和拟建服务式公寓的现金流量预测。拟建酒店 10 年现金流量报表起始日期为 2022 年 1 月 1 日（拟建酒店预期开223、业日期）；而拟建服务式公寓 10 年现金流量表起始日期为 2018 年 1 月 1 日。预期的财务分析是基于竞争市场中现有可比较酒店、以及深圳和区域性市场中享有相似地理位置的其它可比较酒店之运营业绩进行的。预测拟建项目在基础年份的现金流量是以 2012 年不变价人民币为准，之后预测其在规定年份的经营业绩时则以考虑通胀率后的人民币为准（假设每年人民币通胀率为 3%）。我们并不能保证报告里所体现的预期经营和财务测算一定会实现，报告内容也不预示或保证其实现的程度。但是，基于拟建项目的特征、位置和在竞争市场中预期所处的竞争地位，同时它如果注重推行积极的管理和市场策略并适当控制各项成本和费用，我们认为这224、些预测应该是合理的。以下章节主要说明我们所作的预期财务分析。除非特别指出，下文中提到的所有数据均以 2012年不变价人民币为准。固定和变动成本分析固定和变动成本分析 我们所做的营运现金流量预测是基于拟建项目未来的固定和变动成本将按照以下比例执行。由于固定成本的存在，预计酒店在住宿率低迷期间的利润率也会比较低。下表显示了酒店损益表中所列各项费用的固定部分和变动部分比例：固定和变动成本比例固定和变动成本比例 图表图表 118:费用费用 固定固定部分比例部分比例 变动变动部分比例部分比例 客房 人工费用 60%40%客房 其它支出 25%75%餐饮 人工费用 60%40%餐饮 其它支出 60%40%225、其他营运部门 人工费用 40%60%其他营运部门 其它支出 40%60%行政及综合部门 人工费用 90%10%行政及综合部门 其它支出 60%40%市场推广 人工费用 90%10%市场推广 其它支出 90%10%物业运营和维保 人工费用 80%20%物业运营和维保 其它支出 60%40%能源 70%30%深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 98页页 定义定义 客房人工费用客房人工费用包括客房部员工、前台和一般服务人员的工资成本和相关福利支出。客房部“其它”费用客房部“其它”费用包括客人和纸张供给、佣金、洗衣、布草226、干洗及其它维护客房和公共区域所需的成本。餐饮收入餐饮收入包括来自所有餐饮场所、酒廊、送餐服务和宴会经营的收入。餐饮部“其它”费用餐饮部“其它”费用包括瓷器、玻璃器皿、银器、布草、存货、制服、印刷、文具等各项支出及其它开支。其他营运部门收入其他营运部门收入包括健身房、电话、客衣洗涤、房内电影等所产生的收入。该部门费用包括人员工资和相关成本、营业成本、以及其它费用开支。租金和其它收入租金和其它收入包括商业场地租金（含转让）及未列在其它任何部门所得的各项收入。行政及综合部门开支行政及综合部门开支包括行政及综合部门员工的工资、信用卡转账手续费、一般责任险、数据处理费用、会计和法律顾问费用及其它运营开227、支。市场推广费用市场推广费用包括营销人员的工资成本、广告、促销、公关活动所需的成本及其它开支。能源费用能源费用包括电、燃料、水和废物处理的成本。物业营运和维保部门物业营运和维保部门其它费用包括维保人员工资、维保服务外所需的费用、以及维护和保养拟建酒店所需的各项物资成本。奖励金奖励金按酒店调整后营业利润的一个固定比例计算。调整后营业利润应为总营业利润减去基本管理费。储备基金储备基金是一种专为置换酒店硬体设备而设的费用账户，通常按占总收入的某个百分比估算。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 99页页 营运现金流预测假228、设营运现金流预测假设 拟建酒店和拟建服务式公寓相应的营运现金流量将在本报告的附件 III 和 IV 中以表格形式呈现。营运现金流量表中所体现的各项财务指标和业绩水平均是基于拟建设施构成、类似项目的可比性财务数据和以下假设推算得出：稳定经营年份拟建酒店现金流预测假设（人民稳定经营年份拟建酒店现金流预测假设（人民币）币）图表图表 119:收入收入/费用分类费用分类 计量基准计量基准 拟建酒店拟建酒店 可可比较酒店比较酒店 客房客房 人工费用 每一间住客房 60 56-75 其它费用 占客房收入比例 8%6.2%-12.9%餐饮餐饮 食品收入 每一间住客房 206 147-4121 饮品收入 占食品229、收入比例 8%2%-14.7%其它餐饮收入 占餐饮收入比例 15%14.8%-34.7%食品成本 占食品收入比例 37%31.7%-48.7%饮品成本 占饮品收入比例 25%15.4%-26.3%人工成本 占餐饮收入比例 25%15.4%-32.8%其它成本 占餐饮收入比例 12%4.1%-20.9%其他运营部门其他运营部门 收入 每一间住客房 50 23-75 其他运营部门总开支 占其他营运部门收入的比例 50%-租金及其他收入租金及其他收入 占客房收入比例 0.5%-行政及综合部门行政及综合部门 人工费用 每间可供客房（千元）18 14.5-24 人工费用 总额（千元）5,400 2,63230、5-6,538 其它费用 占总收入的比例 4%1.3%-6.8%销售及市场推广销售及市场推广 人工费用 每间可供客房（千元）7.5 2.7-9.9 人工费用 总额（千元）2,250 1,063-3.514 其它费用 占总收入的比例 3%0.7%-5.1%物业营运及维保物业营运及维保 人工费用 每间可供客房（千元）5 4.7-7.1 人工费用 总额（千元）1,500 960-2,227 其它费用 占总收入的比例 2%1.2%-2.1%能能源费用源费用 能源费用 每间可供客房（千元）25 24-40 能源费用 总额（千元）7,500 4,097-9,907 固定费用固定费用 占总收入的比例 2%-231、管理费管理费 基本管理费 占总收入的比例 2%-奖励金 占营业利润比例 8%-资产重置储备基金资产重置储备基金 占总收入的比例 4%-备注：*预测基础并非是可资比较酒店所实现的业绩。1.用作参考的只有全日制咖啡厅所产生的收入，而非总餐饮收入。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 100页页 稳定经营年份拟建服务式公寓现金流预测假设稳定经营年份拟建服务式公寓现金流预测假设（人民币）（人民币）图表图表 120:收入收入/费用分类费用分类 计量基准计量基准 拟建服务拟建服务式式公寓公寓 可比较服可比较服务式公寓务式公寓 232、客房客房 人工费用 每一间住客房 50 32-83 其它费用 占客房收入的比例 10%5%-19%餐饮餐饮 食品收入 每一间住客房 60 0-80 饮品收入 占食品收入的比例 0%0%-2%其它餐饮收入 占餐饮收入的比例 0%0%-2%食品成本 占食品收入的比例 35%18%-37%饮品成本 占饮品收入的比例 0%-人工成本 占餐饮收入的比例 35%21%-46%其它成本 占餐饮收入的比例 5%5%-17%其他其他运营部门运营部门 收入 每一间住客房 5 4-22 其他运营部门总开支 占其他营运部门收入的比例 50%-行政及综合部门行政及综合部门 人工费用 每间可供客房（千元）10 6-17 233、人工费用 总额（千元）1,410 1,041-2,553 其它费用 占总收入的比例 6%3-14%市场及推广市场及推广 人工费用 每间可供客房（千元）4.8 2.1-5.8 人工费用 总额（千元）677 400-1,055 其它费用 占总收入的比例 5%1%-7%物业营运及维保物业营运及维保 人工费用 每间可供客房（千元）3 1.9-5.8 人工费用 总额（千元）423 307-743 其它费用 占总收入的比例 2%1-4%能源费用能源费用 能源费用 每间可供客房（千元）15 13-20 能源费用 总额（千元）2,115 1,913-3,208 固定费用固定费用 占总收入的比例 2%-管理费管234、理费 基本管理费 占总收入的比例 2%-奖励金 占营业利润的比例 8%-资产重置储备基金资产重置储备基金 占总收入的比例 4%-备注：*预测基础并非是可资比较服务式公寓所实现的业绩。深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 101页页 收入、利润与息税前收入、利润与息税前收益汇总收益汇总 拟建酒店和拟建服务式公寓运营首十年的收入、利润及息、税前收益（未计利息、税收、折旧和摊销前的收益）如下表概览：拟建酒店收入、经营毛利及息税前收益预测（拟建酒店收入、经营毛利及息税前收益预测（人民币千元）人民币千元）图表图表 121:年235、份年份 总收入总收入 经营毛利经营毛利 经营毛利经营毛利 所占比例所占比例 息、税息、税前收益前收益 息、税前收益息、税前收益 占总收入百分比占总收入百分比 2022 66,652 11,107 17%3,660 5.5%2023 87,663 25,961 30%14,381 16.4%2024 108,374 40,921 38%24,816 22.9%2025 111,626 42,149 38%24,444 21.9%2026 114,974 43,413 38%25,177 21.9%2027 118,424 44,715 38%25,933 21.9%2028 121,976 46236、,057 38%26,711 21.9%2029 125,636 47,439 38%27,512 21.9%2030 129,405 48,862 38%28,337 21.9%2031 133,287 50,328 38%29,187 21.9%拟建拟建服务式公寓收入、经营毛利及息税前收益预测服务式公寓收入、经营毛利及息税前收益预测（人民币千元）（人民币千元）图表图表 122:年份年份 总收入总收入 经营毛利经营毛利 经营毛利经营毛利 所占比例所占比例 息、税息、税前收益前收益 息、税前收益息、税前收益 占总收入百分比占总收入百分比 2018 26,367 9,309 35%5,970 2237、2.6%2019 30,919 12,826 41%8,448 27.3%2020 38,954 19,125 49%12,983 33.3%2021 40,229 19,813 49%13,063 32.5%2022 41,992 20,848 50%13,788 32.8%2023 43,252 21,473 50%14,202 32.8%2024 44,549 22,118 50%14,628 32.8%2025 45,886 22,781 50%15,067 32.8%2026 47,262 23,465 50%15,519 32.8%2027 48,680 24,169 50%15,238、985 32.8%深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 102页页 12 投资分析投资分析 下章节我们将从财务可行性的角度对拟建酒店和拟建服务式公寓进行评估。再次重申，下文中的预测需委托一家获得认证的专业测量行，基于拟建项目的最终设计方案和所选择的材料规格进行更精确的测算，这不属于我们目前的工作范围。投资成本假设投资成本假设 对于拟建酒店和拟建服务式公寓，我们所作的建设成本预测是基于威宁谢公司（Davis Langdon&Seah International-DLS）所公布的酒店行业标准建设成本预测结果。威宁谢公司239、（DLS）是一家从事建筑测量、成本工程测算和建设费用咨询的独立公司，为亚洲建筑行业提供有关建筑和工程领域的专业顾问服务。根据威宁谢公司（DLS）2013 年第 1 季度公布的酒店造价信息，在深圳开发一座典型的豪华 5 星级酒店每平方米建设成本（包含家具、固定装置和设备成本）为人民币11,000 元（约合 1,200 美元）；而开发一座典型的、全装修公寓每平方米建设成本为人民币 6,000 元（约合 970 美元）。具体而言，我们对拟建项目的投资回报分析是基于以下关键项目成本假设：拟建酒店各项建造成本假设（人民币）拟建酒店各项建造成本假设（人民币）图表图表 123:建设成本 客房数量 300 总240、建筑面积（平方米）25,072 每平方米硬件成本和固定装置、家具及设备成本 11,000 总建设成本总建设成本 275,787,325 软件成本占建设成本的比例 8%小计小计 22,062,986 每间客房开业前费用 46,500 小计小计 13,950,000 每间客房运营设备 46,500 小计小计 13,950,000 总运营资金 小计小计 3,942,540 总开发成本总开发成本 329,692,851 每间客房总开发成本每间客房总开发成本 1,098,976 以 深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 10241、3页页 拟建服务式公寓各项建造成本假设（人民币）拟建服务式公寓各项建造成本假设（人民币）图表图表 124:建设成本 客房数量 141 总建筑面积（平方米）25,497 每平方米硬件成本和固定装置、家具及设备成本 6,000 总建设成本总建设成本 152,981,040 软件成本占建设成本的比例 8%小计小计 12,238,483 每间客房开业前费用 31,000 小计小计 4,371,000 每间客房运营设备 31,000 小计小计 4,371,000 总运营资金 小计小计 1,311,093 总开发成本总开发成本 175,272,616 每间客房总开发成本每间客房总开发成本 1,243,06242、8 投资分析投资分析 我们对拟建项目的投资回报分析是基于以下假设：计算拟建项目的回收价值时所使用的资本化率为 8%。拟建酒店和拟建服务式公寓所产生的现金流均为所得税前现金流。拟建酒店的预期总建设成本将按照 2019 年 40%、2020 年和 2021 年各 30%的比例分摊。拟建服务式公寓的预期总建设成本将按照 2015 年 40%、2016 和 2017 年各 30%的比例分摊。由此，拟建酒店和拟建服务式公寓的内部回报率和回收期如下表所示：深圳拟建酒店市场及财务可行性研究深圳拟建酒店市场及财务可行性研究 深圳市地铁集团有限公司深圳市地铁集团有限公司 第第 104页页 投资回报分析投资回报分243、析 图表图表 125:拟建酒店拟建酒店 拟建服务式公寓拟建服务式公寓 总开发成本 329,692,851 175,272,616 税前内部回报率（不考虑地价）6.5%7.0%回收期 14 年 13 年 回收年份 2035 年 2030 年 我们还提供了以下敏感度分析，以显示开发成本和平均房价这两个因素的变化对于拟建酒店和拟建服务式公寓各自内部回报率的影响：拟建酒店内部回报率敏感度分析拟建酒店内部回报率敏感度分析 图表图表 126:建设成本的变化（人民币）建设成本的变化（人民币）稳定经营年份平均稳定经营年份平均房价的变化房价的变化（人民人民币）币）6.5%$9,928$10,450$11,000244、$11,550$12,128 600 3.4%2.9%2.4%1.9%1.5%650 5.6%5.1%4.6%4.1%3.6%700 7.5%7.0%6.5%5.9%5.4%750 9.2%8.7%8.1%7.6%7.1%800 10.8%10.2%9.6%9.1%8.5%拟建服务式公寓内部回报率敏感度分析拟建服务式公寓内部回报率敏感度分析 图表图表 127:建设成本的变化（人民币）建设成本的变化（人民币）稳定经营年份平均稳定经营年份平均房价的变化房价的变化（人民人民币）币）7.0%$5,415$5,700$6,000$6,300$6,615 560 4.8%4.3%3.8%3.2%2.7%6245、10 6.6%6.0%5.5%4.9%4.4%660 8.2%7.6%7.0%6.5%5.9%710 9.6%9.0%8.4%7.8%7.3%760 10.9%10.3%9.7%9.1%8.5%附件附件 I 拟建酒店设施规划建议拟建酒店设施规划建议 Shenzhen MTR Qianhai Hotel,Shenzhen深圳地铁前海拟建酒店深圳地铁前海拟建酒店Recommended Facilities Area Programme(Square Metres)设施建议汇总表（平方米）设施建议汇总表（平方米）Rooms300客房数客房数300GUEST ROOMNO.NET ROOM SIZEB246、ALCONY SIZEBAL.ALLOCATION TO GFANET AREAGROSS AREA%Total GFA客房客房数量数量客房净面积客房净面积阳台面积阳台面积阳台计算在建筑面积内的比例阳台计算在建筑面积内的比例净面积净面积总面积总面积占总建筑面积比例占总建筑面积比例Standard Double Bed Room标准双人房10036050%3,600 Standard King Room标准单人房18036050%6,480 Suite套房2072050%1,440 Total/Average共计或平均共计或平均3003811,520 Support(circulation,se247、rvice and storage)辅助区域（客流、服务及储藏空间）45%5,184 Total Guest Room Floor Area客房建筑面积合计客房建筑面积合计16,704 71%FRONT OFFICEAREA/ROOMNET AREAGROSS AREA%Total GFA前厅部前厅部净面积/每间客房净面积/每间客房净面积净面积总面积总面积占总建筑面积比例占总建筑面积比例Reception,lobby and support前台、大堂及辅助区域2.0600600 3%FOOD AND BEVERAGE#SEATSAREA/SEATNET AREAGROSS AREA%Total248、 GFA餐饮餐饮餐位数餐位数面积面积/每座位每座位净面积净面积总面积总面积占总建筑面积比例占总建筑面积比例All Day Dining全日餐厅1503.0450 Lounge休闲吧803.0240 Total/Average共计或平均共计或平均2303.0690 Support(circulation,service and storage)辅助区域（客流、服务及储藏空间）60%414 Total Food and Beverage Area餐饮设施建筑面积合计餐饮设施建筑面积合计1,104 5%MEETING AND FUNCTION#ROOMSAREA/ROOMNET AREAGROSS 249、AREA%Total GFA会议及宴会会议及宴会间数间数面积面积/每间每间净面积净面积总面积总面积占总建筑面积比例占总建筑面积比例Grand Ballroom大宴会厅1450450 Medium Meeting Room中型会议室275150 Pre-function space会前活动区域30%180 Board Room董事会议室13030 Total/Average共计或平均共计或平均810 Support(circulation,service and storage)辅助区域（客流、服务及储藏空间）35%284 Total Meeting and Function Area会议及宴会250、设施建筑面积合计会议及宴会设施建筑面积合计1,094 5%OTHER PUBLIC AREAS#ROOMSAREA/ROOMNET AREAGROSS AREA%Total GFA其他公共区域其他公共区域间数间数面积面积/每间每间净面积净面积总面积总面积占总建筑面积比例占总建筑面积比例Gym健身房1130130 Yoga/Aerobics Studio/Pavilion瑜伽及有氧活动室或凉亭15050 Indoor Pool室内泳池1400400 Games/Social Area麻将游戏室1100100 Support(circulation,service and storage)辅助区域251、（客流、服务及储藏空间）35%238 Total Other Public Area Excluding Outdoor Areas其他公共区域设施(不包括室外区域)建筑面积合计其他公共区域设施(不包括室外区域)建筑面积合计918 4%SUPPORT AREASSupport Area as%of Total GFANET AREAGROSS AREA%Total GFA配套区域配套区域配套区域占总建筑面积的百分比配套区域占总建筑面积的百分比净面积净面积总面积总面积占总建筑面积比例占总建筑面积比例Admin,BOH,and Engg Equipment etc.行政区域、后勤及机电设备等15.252、0%3,063 Total Support Areas配套区域设施建筑面积合计配套区域设施建筑面积合计3,063 13%TOTAL HOTEL GROSS FLOOR AREA酒店总建筑面积23,482 100%TOTAL AREA PER ROOM平摊到每房间的建筑面积78#SPACESAREA/SPACEALLOCATION TO CONSTRUCTION AREANET AREAGROSS AREA有盖的停车区域有盖的停车区域车位数车位数面积/每车位面积/每车位有盖停车区域计算在施工面积内的比例有盖停车区域计算在施工面积内的比例净面积净面积总面积总面积Covered Parking Sp253、aces有盖停车位503550%875 875 TOTAL CONSTRUCTION AREA总施工面积24,357 Total Covered Parking Area有盖停车区域合计有盖停车区域合计COVERED PARKING AREA 附件附件 II 拟建拟建服务式公寓服务式公寓设施规划建议设施规划建议 SHENZHEN MTR SERVICED APARTMENT深圳地铁前海服务式公寓深圳地铁前海服务式公寓Recommended Facilities Area Programme(Square Metres)设施建议汇总表（平方米）设施建议汇总表（平方米）Rooms141客房数客房数254、141GUEST ROOMNO.NET ROOM SIZEBALCONY SIZEBAL.ALLOCATION TO GFANET AREAGROSS AREA%Total GFA客房客房数量数量客房净面积客房净面积阳台面积阳台面积阳台计算在建筑面积内的比例阳台计算在建筑面积内的比例净面积净面积总面积总面积占总建筑面积比例占总建筑面积比例Studio单人房2540050%1,000 One-Bedroom一房一厅7280050%5,760 Two-Bedroom两房一厅39160050%6,240 Three-Bedroom三房一厅5200050%1,000 Total/Average共计或平255、均共计或平均1419914,000 Support(circulation,service and storage)辅助区域（客流、服务及储藏空间）55%7,700 Total Guest Room Floor Area客房建筑面积合计客房建筑面积合计21,700 88%FRONT OFFICEAREA/ROOMNET AREAGROSS AREA%Total GFA前厅部前厅部净面积/每间客房净面积/每间客房净面积净面积总面积总面积占总建筑面积比例占总建筑面积比例Reception,lobby and support前台、大堂及辅助区域1.0141141 1%FOOD AND BEVERAG256、E#SEATSAREA/SEATNET AREAGROSS AREA%Total GFA餐饮餐饮餐位数餐位数面积面积/每座位每座位净面积净面积总面积总面积占总建筑面积比例占总建筑面积比例Caf早餐餐厅603.0180 Grab and Go 外卖部30Total/Average共计或平均共计或平均603.5210 Support(circulation,service and storage)辅助区域（客流、服务及储藏空间）60%126 Total Food and Beverage Area餐饮设施建筑面积合计餐饮设施建筑面积合计336 1%MEETING AND FUNCTION#ROOM257、SAREA/ROOMNET AREAGROSS AREA%Total GFA会议及宴会会议及宴会间数间数面积面积/每间每间净面积净面积总面积总面积占总建筑面积比例占总建筑面积比例Board Room董事会议室16060 Total/Average共计或平均共计或平均60 Support(circulation,service and storage)辅助区域（客流、服务及储藏空间）35%21 Total Meeting and Function Area会议及宴会设施建筑面积合计会议及宴会设施建筑面积合计81 0%OTHER PUBLIC AREAS#ROOMSAREA/ROOMNET ARE258、AGROSS AREA%Total GFA其他公共区域其他公共区域间数间数面积面积/每间每间净面积净面积总面积总面积占总建筑面积比例占总建筑面积比例Gym健身房1150150 Yoga/Aerobics Studio瑜伽及有氧活动室16060 Gym Reception前台13030 Changing Areas更衣区域280160 Support(circulation,service and storage)辅助区域（客流、服务及储藏空间）35%140 Total Other Public Area Excluding Outdoor Areas 其他公共区域设施(不包括室外区域)建筑面积259、合计其他公共区域设施(不包括室外区域)建筑面积合计540 2%Other Outdoor Public Areas其他室外公共区域设施其他室外公共区域设施Outdoor Lap Pool室外泳池1SUPPORT AREASSupport Area as%of Total GFANET AREAGROSS AREA%Total GFA配套区域配套区域配套区域占总建筑面积的百分比配套区域占总建筑面积的百分比净面积净面积总面积总面积占总建筑面积比例占总建筑面积比例Admin,BOH,and Engg Equipment etc.行政区域、后勤及机电设备等8.0%1,824 Total Support260、 Areas配套区域设施建筑面积合计配套区域设施建筑面积合计1,824 7%TOTAL HOTEL GROSS FLOOR AREA酒店总建筑面积24,622 100%TOTAL AREA PER ROOM平摊到每房间的建筑面积175#SPACESAREA/SPACEALLOCATION TO CONSTRUCTION AREANET AREAGROSS AREA有盖的停车区域有盖的停车区域车位数车位数面积/每车位面积/每车位有盖停车区域计算在施工面积内的比例有盖停车区域计算在施工面积内的比例净面积净面积总面积总面积Covered Parking Spaces有盖停车位503550%875 8261、75 TOTAL CONSTRUCTION AREA总施工面积25,497 Total Covered Parking Area有盖停车区域合计有盖停车区域合计COVERED PARKING AREA 附件附件 III 拟建酒店拟建酒店 10 年现金流量预测年现金流量预测 Shenzhen MTR Qianhai Hotel,Shenzhen深圳地铁前海拟建酒店深圳地铁前海拟建酒店Statement Of Estimated Cash Flow From Operations Before Debt Service&Taxes扣除贷款和所得税前的现金流量分析扣除贷款和所得税前的现金流量分析(E262、xpressed In Thousands Of Current RMB)（单位：人民币1,000元）（单位：人民币1,000元）2022202320242025202620272028202920302031 AMOUNTRATIO AMOUNTRATIO AMOUNTRATIO AMOUNTRATIO AMOUNTRATIO AMOUNT AMOUNT AMOUNT AMOUNT AMOUNT金额金额比例比例金额金额比例比例金额金额比例比例金额金额比例比例金额金额比例比例金额金额金额金额金额金额金额金额金额金额Rooms客房数300300300300300300300300300300Oc263、cupancy%住宿率49%61%70%70%70%70%70%70%70%70%Average Room Rate平均房价8479219991,0291,06010911124115811931228REVENUE收入收入ROOMS客房45,70168.6%61,10769.7%76,69370.8%78,99470.8%81,36470.8%83,80586,31988,90891,57594,323FOOD AND BEVERAGE餐饮17,09825.7%21,65924.7%25,82423.8%26,59823.8%27,39623.8%28,21829,06529,93730,8264、3531,760OTHER OPERATED DEPARTMENTS其他收益部门3,6255.4%4,5915.2%5,4745.1%5,6395.1%5,8085.1%5,9826,1616,3466,5376,733RENTALS&OTHER INCOME租金及其他收入2290.3%3060.3%3830.4%3950.4%4070.4%419432445458472TOTAL合计合计66,652100%87,663100%108,374100%111,626100%114,974100%118,424121,976125,636129,405133,287 DEPARTMENTAL EX265、PENSES分部门费用分部门费用ROOMS 客房9,94821.8%11,37918.6%12,70516.6%13,08616.6%13,47816.6%13,88314,29914,72815,17015,625FOOD AND BEVERAGE餐饮13,30377.8%15,57271.9%17,66468.4%18,19468.4%18,73968.4%19,30219,88120,47721,09121,724OTHER OPERATED DEPARTMENTS其他收益部门2,08957.6%2,42652.8%2,73750.0%2,81950.0%2,90450.0%2,9913266、,0813,1733,2683,366TOTAL合计合计25,33938.0%29,37733.5%33,10530.5%34,09930.5%35,12130.5%36,17537,26038,37839,53040,715TOTAL DEPARTMENTAL INCOME总体部门利润总体部门利润41,31262.0%58,28666.5%75,26969.5%77,52769.5%79,85369.5%82,24984,71687,25789,87592,571UNDISTRIBUTED OPER.EXPENSES未分配经营开支未分配经营开支ADMINISTRATIVE AND GENER267、AL行政及一般开支11,42317.1%12,17213.9%12,89011.9%13,27611.9%13,67511.9%14,08514,50714,94315,39115,853SALES&MARKETING营销费用5,9078.9%6,1867.1%6,4596.0%6,6536.0%6,8536.0%7,0587,2707,4887,7137,944PROPERTY OPER.&MAINTENANCE物业营运保养3,6965.5%4,0104.6%4,3064.0%4,4354.0%4,5684.0%4,7054,8474,9925,1425,296UTILITIES能源成本9,268、18013.8%9,95811.4%10,6939.9%11,0149.9%11,3449.9%11,68512,03512,39612,76813,151 TOTAL合计合计30,20645.3%32,32536.9%34,34831.7%35,37931.7%36,44031.7%37,53338,65939,81941,01342,244GROSS OPERATING PROFIT营运利润营运利润11,10716.7%25,96129.6%40,92137.8%42,14937.8%43,41337.8%44,71546,05747,43948,86250,328MANAGEMENT F269、EES管理费用管理费用BASE MANAGEMENT FEE基本管理费用1,3332.0%1,7532.0%2,1672.0%2,2332.0%2,2992.0%2,3682,4402,5132,5882,666INCENTIVE MANAGEMENT FEE奖励管理费用7821.2%1,9372.2%3,1002.9%3,1932.9%3,2892.9%3,3883,4893,5943,7023,813 TOTAL合计合计2,1153.2%3,6904.2%5,2684.9%5,4264.9%5,5894.9%5,7565,9296,1076,2906,479INCOME BEFORE OT270、HER CHARGES其他费用之前现金流其他费用之前现金流8,99213.5%22,27125.4%35,65332.9%36,72332.9%37,82532.9%38,95940,12841,33242,57243,849OTHER CHARGES其他费用其他费用FIXED CHARGES固定费用1,3332.0%1,7532.0%2,1672.0%2,2332.0%2,2992.0%2,3682,4402,5132,5882,666BUSINESS TAX营业税3,3335.0%4,3835.0%5,4195.0%5,5815.0%5,7495.0%5,9216,0996,2826,47271、06,664FF&E RESERVE资本重置储备6671.0%1,7532.0%3,2513.0%4,4654.0%4,5994.0%4,7374,8795,0255,1765,331 TOTAL合计合计5,3328.0%7,8909.0%10,83710.0%12,27911.0%12,64711.0%13,02713,41713,82014,23514,6623,6605.5%14,38116.4%24,81622.9%24,44421.9%25,17721.9%25,93326,71127,51228,33729,187 NOTES:备注：备注：1.PERCENTAGES OF DEPA272、RTMENTAL EXPENSES ARE TO DEPARTMENTAL REVENUES;ALL OTHER PERCENTAGES ARE TO TOTAL REVENUE.1.部门开支的百分比是占收入的百分比，所有其他百分比为总收入的百分比1.部门开支的百分比是占收入的百分比，所有其他百分比为总收入的百分比 2.THE COMMENTS AND ASSUMPTIONS CONTAINED IN THIS REPORT ARE AN INTEGRAL PART OF THIS ESTIMATED STATEMENT.2.报告中的各种假设和预测是形成此财务预测报告的重要基础2.报告中的各种273、假设和预测是形成此财务预测报告的重要基础 3.TOTALS MAY NOT ADD DUE TO ROUNDING.3.由于小数点精确度问题，可能合计无法完全相符3.由于小数点精确度问题，可能合计无法完全相符EARNINGS BEFORE INTEREST,TAX,DEPRECIATION&AMORTISATION/利息利息,所得税所得税,折旧及折旧及摊销摊销前收益前收益 附件附件 IV 拟建拟建服务式公寓服务式公寓 10 年现金流量预测年现金流量预测 SHENZHEN MTR SERVICED APARTMENT深圳地铁前海服务式公寓深圳地铁前海服务式公寓Statement Of Estim274、ated Cash Flow From Operations Before Debt Service&Taxes扣除贷款和所得税前的现金流量分析扣除贷款和所得税前的现金流量分析(Expressed In Thousands Of Current RMB)（单位：人民币1,000元）（单位：人民币1,000元）2018201920202021202220232024202520262027 AMOUNTRATIO AMOUNTRATIO AMOUNTRATIO AMOUNTRATIO AMOUNTRATIO AMOUNT AMOUNT AMOUNT AMOUNT AMOUNT金额金额比例比例金额275、金额比例比例金额金额比例比例金额金额比例比例金额金额比例比例金额金额金额金额金额金额金额金额金额金额Rooms客房数141141141141141141141141141141Occupancy%住宿率65%71%82%83%84%84%84%84%84%84%Average Room Rate平均房价7097718368618879149419699981028REVENUE收入收入ROOMS客房23,76790.1%28,01590.6%35,46291.0%36,62291.0%38,22791.0%39,37440,55541,77243,02544,316FOOD AND BEVER276、AGE餐饮2,4019.1%2,6818.7%3,2248.3%3,3298.3%3,4758.3%3,5793,6873,7973,9114,029SPA&HEALTH CLUBSPA/健身部门00.0%00.0%00.0%00.0%00.0%00000OTHER OPERATED DEPARTMENTS其他收益部门2000.8%2230.7%2690.7%2770.7%2900.7%298307316326336RENTALS&OTHER INCOME租金及其他收入00.0%00.0%00.0%00.0%00.0%00000TOTAL合计合计26,367100%30,919100%38,9277、54100%40,229100%41,992100%43,25244,54945,88647,26248,680 DEPARTMENTAL EXPENSES分部门费用分部门费用ROOMS 客房5,17421.8%5,57019.9%6,27717.7%6,47117.7%6,71917.6%6,9207,1287,3427,5627,789FOOD AND BEVERAGE餐饮1,96581.9%2,13079.5%2,43275.5%2,50875.3%2,60675.0%2,6842,7652,8482,9333,021SPA&HEALTH CLUBSPA/健身部门0#DIV/0!0#DI278、V/0!0#DIV/0!0#DIV/0!0#DIV/0!00000OTHER OPERATED DEPARTMENTS其他收益部门10050.0%11250.0%13450.0%13950.0%14550.0%149154158163168TOTAL合计合计7,23927.5%7,81225.3%8,84422.7%9,11722.7%9,47022.6%9,75410,04610,34810,65810,978TOTAL DEPARTMENTAL INCOME总体部门利润总体部门利润19,12872.5%23,10774.7%30,11077.3%31,11177.3%32,52277.4%279、33,49834,50335,53836,60437,702UNDISTRIBUTED OPER.EXPENSES未分配经营开支未分配经营开支ADMINISTRATIVE AND GENERAL行政及一般开支3,68514.0%3,86812.5%4,15110.7%4,27010.6%4,41410.5%4,5474,6834,8244,9685,118SALES&MARKETING营销费用2,6149.9%2,7118.8%2,8397.3%2,9187.3%3,0097.2%3,0993,1923,2883,3873,488PROPERTY OPER.&MAINTENANCE物业营运保养280、1,1624.4%1,2244.0%1,3233.4%1,3623.4%1,4083.4%1,4511,4941,5391,5851,633UTILITIES能源成本2,3578.9%2,4798.0%2,6726.9%2,7496.8%2,8426.8%2,9283,0153,1063,1993,295 TOTAL合计合计9,81937.2%10,28133.3%10,98528.2%11,29828.1%11,67427.8%12,02512,38512,75713,14013,534GROSS OPERATING PROFIT营运利润营运利润9,30935.3%12,82641.5%19281、,12549.1%19,81349.3%20,84849.6%21,47322,11822,78123,46524,169MANAGEMENT FEES管理费用管理费用BASE MANAGEMENT FEE基本管理费用5272.0%6182.0%7792.0%8052.0%8402.0%865891918945974INCENTIVE MANAGEMENT FEE奖励管理费用7032.7%9773.2%1,4683.8%1,5213.8%1,6013.8%1,6491,6981,7491,8021,856 TOTAL合计合计1,2304.7%1,5955.2%2,2475.8%2,3255.8282、%2,4405.8%2,5142,5892,6672,7472,829INCOME BEFORE OTHER CHARGES其他费用之前现金流其他费用之前现金流8,08030.6%11,23136.3%16,87843.3%17,48843.5%18,40843.8%18,96019,52920,11420,71821,339OTHER CHARGES其他费用其他费用FIXED CHARGES固定费用5272.0%6182.0%7792.0%8052.0%8402.0%865891918945974BUSINESS TAX营业税1,3185.0%1,5465.0%1,9485.0%2,0115283、.0%2,1005.0%2,1632,2272,2942,3632,434FF&E RESERVE资本重置储备2641.0%6182.0%1,1693.0%1,6094.0%1,6804.0%1,7301,7821,8351,8901,947 TOTAL合计合计2,1098.0%2,7839.0%3,89510.0%4,42511.0%4,61911.0%4,7584,9005,0475,1995,3555,97022.6%8,44827.3%12,98333.3%13,06332.5%13,78832.8%14,20214,62815,06715,51915,985 NOTES:备注：备注：284、1.PERCENTAGES OF DEPARTMENTAL EXPENSES ARE TO DEPARTMENTAL REVENUES;ALL OTHER PERCENTAGES ARE TO TOTAL REVENUE.1.部门开支的百分比是占收入的百分比，所有其他百分比为总收入的百分比1.部门开支的百分比是占收入的百分比，所有其他百分比为总收入的百分比 2.THE COMMENTS AND ASSUMPTIONS CONTAINED IN THIS REPORT ARE AN INTEGRAL PART OF THIS ESTIMATED STATEMENT.2.报告中的各种假设和预测是形285、成此财务预测报告的重要基础2.报告中的各种假设和预测是形成此财务预测报告的重要基础 3.TOTALS MAY NOT ADD DUE TO ROUNDING.3.由于小数点精确度问题，可能合计无法完全相符3.由于小数点精确度问题，可能合计无法完全相符EARNINGS BEFORE INTEREST,TAX,DEPRECIATION&AMORTISATION/利息利息,所得税所得税,折旧及折旧及摊销摊销前收益前收益 附件附件 V 拟建酒店投资回报分析拟建酒店投资回报分析 Shenzhen MTR Qianhai Hotel,Shenzhen深圳地铁前海拟建酒店深圳地铁前海拟建酒店Investme286、nt Analysis开发成本及贷款计划表开发成本及贷款计划表(Expressed In Thousands Of Inflated RMB)（单位：人民币（单位：人民币1,000元）元）Rooms300300间客房间客房2019202020212022202320242025202620272028202920302031Equity Investment-126,297-94,723-108,6730000000000自有资金投入自有资金投入Income Before Debt Service&Taxes3,66014,38124,81624,44425,17725,93326,71127287、,51228,33729,187扣除贷款和所得税前收益扣除贷款和所得税前收益Reversion8.0%364,843资本化率资本化率Net Cash Flow Year 10 Reversion 净现金流量净现金流量-126,297-94,723-108,6733,66014,38124,81624,44425,17725,93326,71127,51228,337394,030Cumulative Cash Flow To Year 10 累计现金流量累计现金流量-126,297-221,020-329,693-326,033-311,652-286,836-262,392-237,215-288、211,283-184,572-157,060-128,723265,307ESTIMATED IRR投资回报率6.5%PAYBACK PERIOD回收期（年）14 Years 附件附件 VI 拟建服务式公寓投资回报分析拟建服务式公寓投资回报分析 SHENZHEN MTR SERVICED APARTMENT深圳地铁前海服务式公寓深圳地铁前海服务式公寓Investment Analysis开发成本及贷款计划表开发成本及贷款计划表(Expressed In Thousands Of Inflated RMB)（单位：人民币（单位：人民币1,000元）元）Rooms141141间客房间客房2015289、201620172018201920202021202220232024202520262027Equity Investment-68,361-51,270-55,6410000000000自有资金投入自有资金投入Income Before Debt Service&Taxes5,9708,44812,98313,06313,78814,20214,62815,06715,51915,985扣除贷款和所得税前收益扣除贷款和所得税前收益Reversion8.0%199,807资本化率资本化率Net Cash Flow Year 10 Reversion 净现金流量净现金流量-68,361-51290、,270-55,6415,9708,44812,98313,06313,78814,20214,62815,06715,519215,791Cumulative Cash Flow To Year 10 累计现金流量累计现金流量-68,361-119,631-175,273-169,302-160,854-147,871-134,809-121,020-106,818-92,190-77,123-61,604154,187ESTIMATED IRR投资回报率7.0%PAYBACK PERIOD回收期（年）13 Years 附件附件 VII国际旅游合作伙伴国际旅游合作伙伴“绿色行动绿色行动酒店可291、持续发展的最低标准酒店可持续发展的最低标准”绿色行动绿色行动 可持续发展酒店的最低标准可持续发展酒店的最低标准.澳大利亚昆士兰滑浪天堂度假酒店 图中展示的是一个盐水湖，辅之以沙滩、瀑布、一个人造珊瑚礁、同时也是游弋着各种当地特色鱼种的天堂。摩洛哥阿特拉斯山高地 KASBAH DU TOUBKAL HIGH ATLAS 使用传统工艺和当地建筑材料真实地复原了 其原有的壮丽景观，该度假酒店尊重当地风情、同时也为当地带来了价值 摄影：ALAN KEOHANE .一座可持续发展的酒店意味着什么？一座可持续发展的酒店意味着什么？.在商业领域里，尽管“绿色”一词最初指的是环境相关的问题，但随着时间推移，“292、绿色”已覆盖和包纳可持续发展和企业社会责任（CSR）的各个方面。要想真正实现“绿色”，一个企业，在其组织体系的各个层面，都需要在制定各项决策时，将可持续发展纳入考虑中。要想真正实现“绿色”，一个企业，在其组织体系的各个层面，都需要在制定各项决策时，将可持续发展纳入考虑中。过去，一家公司想要提升其在社会中的声誉和知名度，惯常采用的方式是进行慈善活动或“回报”社会。过去，一家公司想要提升其在社会中的声誉和知名度，惯常采用的方式是进行慈善活动或“回报”社会。今天，在商业领域里，可接受的各项做法中，最基本的也需要采用更为精心策划的方式。评判一家公司的标准通常涉及它们的责任和义务、透明度、商业道德、社会293、经济意识、资源利用效率以及它们的财务业绩。眼下的商业公司需要接受前所未有的外部舆论监督。股东、投资商、雇员、客户、环境和民族团体、以及社会大众都期望公司能在“三重盈利”方面做出典范，赢得经济、社会和环境效益的成功。如果他们无法做到这些，各种施压的团体和新闻媒体将迅速曝光他们的不足。随着人们对全球变暖、气候变化、人权不公正和贫困等了解的日趋深入，我们发现，对于商业团体的期望与对政府的期望一样，人们都希望他们都能对环境问题提出有效的解决办法。酒店或度假村在经营过程中融入有社会责任的商业行为将在许多方面获益。“受表彰”的企业可吸引投资商眼光、享有更高的客户忠诚度、且能够招募并保留高素质、积极进取的员294、工。这无疑有助于它们提升自身的市场份额和地位。酒店业主和经营者如果能够意识到他 们在经营过程中所面临的环境和社会经济问题，那么他们就能够更好地管理风险并始终在许可的范围内运营。酒店，通过减少无谓的浪费，有效利用资源，不仅能够提升财务业绩，同时还可以减轻地球的负担，这也是我们所有人亟待去做的事情。本文提及的策略和方法有助于提升酒店经营的可持续性：通过提高对生物多样性和文化遗产的保护、以及对社会发展的积极贡献，将酒店对周边生态环境和文化的负面影响降到最低点。这些实践步骤旨在指导酒店管理层确立一个可持续发展的经营理念。这些实践步骤旨在指导酒店管理层确立一个可持续发展的经营理念。1 政策和组织架构 2295、 员工培训和意识 3 环境管理 4 采购 5 群众和社会 6 目的地保护 1 政策和组织架构政策和组织架构 需要每个人、从上到下都作出承诺需要每个人、从上到下都作出承诺 指定或委派一位资深人员负责环境管理。他们应该具备执行区域性和国际性标准的意识、知识和技能，并采取最佳的实践。从各部门抽调一个人，成立酒店环境工作团队或“绿色团队”。确定有效的衡量方法，如用水量指标：每位客人每晚使用多少升或立方米水；每位客人每晚耗费多少千瓦能源；每位客人每晚产生多少公斤废品。针对整体经营拟定责任制。2 员工培训和意识员工培训和意识 成功与否将取决于员工的认同度和持之以恒的动力成功与否将取决于员工的认同度和持之以296、恒的动力 向员工发起责任计划，并征询员工反馈意见。通过例会、公告和布告栏等信息传播方式保证员工对该项计划的关注。通过竞赛、意见箱和每月奖励优秀员工等方式鼓励员工，以发挥他们的主动性和积极性。在员工入职和进修培训中加入有关责任制和计划的内容。向员工通报计划进展成果。3 环境管理环境管理 旨在生物多样性保护、卫生、安全、室内空气质量和整体环境管理等方面达到最高标准。旨在生物多样性保护、卫生、安全、室内空气质量和整体环境管理等方面达到最高标准。评估目前酒店对环境的影响，确定潜在的一级、二级和三级影响以及它们各自的重要性。列举其他潜在的、能够减轻环境影响的管理办法，并描述具体将使用哪一种办法。（关于酒297、店资源利用、废弃物品和化学物品使用的诸多信息可以在能源和采购清单上查到）为各部门以及能源和用水高频率使用设备/项目安装计量仪表。定期考核并监控计划进展情况，每天、每周或每月一次，具体取决于能源使用和各部门具体情况。设定短期和长期可量化的改进目标，如果达不到目标，应采取补救措施。与其他酒店和当地公司企业协作，努力提升本地或目的地的环境标准。告知客人、供应商和当地股东有关环境保护方面的政策、计划以及所取得的成就。能源能源 水资源水资源 废弃物品废弃物品?确定能源使用的关键区域和燃料来源。?各部门安装计量器，对一些高能源消耗设施或设备再个别安装计量器。?指派员工负责能源数据的收集工作。?确定日常经营298、中能够节省能源的一些简单方法，如：关闭电灯，尽量在全负荷状况下运行洗碗机和洗衣机等设备。?定期检查并保养所有设施设备，确保高效运转。?确定并执行低成本措施，如：安装节能电灯泡和运动检测装置，提升绝缘效果，并使用热量回收技术等。?度假酒店周边尽量使用自行车和利于环保的机动车（动力来源于可再生能源、混合能源或生物燃料），鼓励客人使用比较环保的机动车。?计算酒店自身耗费的能源，相对于现有的行业基准（如：环境标准）进行评估，具体表现为每位客人每晚耗费多少千瓦电或排放多少吨二氧化碳。?持续监控自身的表现，根据成效设定切实可行的能源减排目标。?确定水资源使用的关键性区域及节约用水的措施。?通过改变日常工作299、中的流程，达到直接节约用水的目的，譬如：减少洗衣洗涤/漂洗时的清洗次数。?定期检查蓄水池、水龙头和水管的漏水情况，确保水池活塞大小合适。?在厨房、客用卫生间和公共卫生间安装传感器、低水流设备和其它节水装置。?有效获取雨水资源并加以重新利用。?使用中水浇灌花园、洗地板、冲洗厕所等，尽量减少水资源的使用。?根据行业基准（如：环境标准），评估自身水资源的使用情况（如有）。?持续监控自身绩效，报告进展情况，并在必要时采取补救措施。?确定酒店废弃物品产生的不同渠道（如：玻璃、纸张、塑料、铝制品和其它金属制品、烹饪使用过的油、纸板和有机废品），具体哪些部门产生哪些废品，以及目前废弃物品处理的情况。?计算每300、个渠道所产生的废弃物品重量，针对各渠道确定减少浪费、再利用及/或循环使用废弃物品的措施。?拟定一个废弃物品管理计划，设定在具体时间内减少浪费、再利用和循环使用废弃物品的目标。?尽量减少包装，并采取其它减少废弃物品产生的措施。?确保从污水处理系统中流出的水质符合所有地方、区域性和国际水质标准。?持续监控自身绩效，报告进展情况，并在必要时采取补救措施。4 采购采购 与供应商协作，努力使酒店供应链也变成“绿色”通道。与供应商协作，努力使酒店供应链也变成“绿色”通道。采购在制造、使用和处理过程中最具可持续性的产品。评估酒店采购的所有产品和服务，鉴定哪些可以被更具可持续性“绿色”产品或服务所替代。探究酒301、店供应商如何选择他们的供应商，有助于建立一个完全可持续发展的供应链。在酒店采购政策和流程中加入可持续发展的相关标准。通过资源的本土化，鼓励地方企业削减交通能源消耗。尽可能多地购买当季和当地农产品。批量购买产品，尽可能减少包装。激发供应商和其他企业伙伴提升可持续发展意识和行为。尽可能选择“公平贸易”产品（如：咖啡和茶）或生态标签商品。决不购买或销售野生保护动植物或不法贸易取得的动植物制作的产品或食品，如果酒店外部售卖或提供这类产品，应告知客人不要购买。通过特别活动、推广及长期合同认可供应商所作的努力。5 群众和社会群众和社会 着眼于酒店外部社会，酒店如何承担更多的责任并发挥领导者作用着眼于酒店外302、部社会，酒店如何承担更多的责任并发挥领导者作用 在与客户、雇员和供应商交往过程中本着公平、诚实、开放和透明的原则，尊重他们的人权。密切关注酒店雇员和周围社会的需要，如：尊重他们当地的文化、遗产和传统。确定因酒店的存在而使地方社会从中受益的方式。开发和支持旅游相关企业，并与当地社会建立合作伙伴关系。尽可能使用当地提供的服务。培训当地雇员，使他们逐渐进入管理层。尽可能雇佣当地人。投入财力、时间和未充分利用的资源，支持当地社会发展项目。为客人提供途径，使之志愿为当地环境保护或社会发展项目贡献一份力量。6 目的地保护目的地保护 维护“地方意识”，这有利于保护一个区域的地域性特征，如：它的环境、文化、遗303、产、美感、以及民众的安宁。维护“地方意识”，这有利于保护一个区域的地域性特征，如：它的环境、文化、遗产、美感、以及民众的安宁。通过财政支持、其他形式的援助以及志愿者计划帮助保护和保存地方文化遗产。利用本土植物品种进行景观绿化及自然昆虫防治措施（如：鱼类和其它动物）。通过本土农产品、艺术和手工艺品“展示”当地文化。在可能的情况下为恢复动植物栖息地做出努力和贡献。通过指导和培训计划，提升人们在娱乐活动方面的行为和意识。在一些敏感的区域必须提供向导指引。为客人提供一份应避免购买的产品和纪念品清单。与当地人们协作开发文化景点。向客人和当地居民介绍不同的文化以及容许的行为。设计一套游客教育节目，环绕特定304、主题，清晰传达有关当地环境和文化问题的信息。尊重当地有关游客与当地人互动的规模和活动方面的限令。选择高效的交通工具，如：巴士和火车，以降低能源消耗和排放。提供“步行区”。考虑使用非机动交通工具和电动车辆，以降低污染和噪音。培训员工正确保养车辆和船只，遵守限速规定。关于关于THE INTERNATIONAL TOURISM PARTNERSHIP（ITP）The International Tourism Partnership（ITP）于1992年由威尔士亲王殿下创立，旨在激励全球旅游行业的领导者基于一个非竞争平台共享知识和资源、制定政策并积极执行有益于社会、经济和环境问题的计划和措施。在Th305、e International Tourism Partnership（ITP）的帮助下，旅游业对于其所在国家及地方文化、客户、股东及下一代都做出了有价值的贡献。ITP是国际商业领袖论坛的一个全球性计划，是威尔士亲王国际商业领袖论坛对外运营的名称，一家在英国注册登记的有限公司，登记号2552695；慈善注册号1024119；登记的办公地址与邮编地址一致。联系方式联系方式 执行总裁 国际观光旅游伙伴 15-16 Cornwall Terrace London NW1 4QP UNITED KINDGOM T:+44 0 20 7467 3600 F:+44 0 20 7467 3610 E:tourismpartnershipiblf.org W:www.tourismpartnership.org www.iblf.org