1、 青浦朱家角生态居住区 B、C 地块修建性详细规划 组织单位：青浦区规划和土地管理局 编制单位：上海市城市规划设计研究院 2009.3 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图上海市城市规划设计研究院 SHANGHAI URBAN PLANNING AND DESIGN RESEARCH INSTITUTE 城乡规划编制资质证书：（建）城规编第（081146）证书等级：甲级 质量管理体系认证证书编号：00307Q10655ROM 项目名称：青浦朱家角生态居住区 B、C 地块修建性详细规划 任务编号：2008-326-一所 60 道路-172、6 市政-231 院长：俞斯佳 分管副院长：黄吉铭 总规划师：熊鲁霞 项目负责部门：规划一所 所长：林伟明 所总工程师：沈果毅 项目参加部门：道路所、市政所 所长：张雁、陈克生 所总工程师：许俭俭、徐国强 项目负责人：纪立虎 项目参加人：钟骅、王雪明、邵瑛 校对人：钟骅 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 2 目 录 第一章 总体分析.6 第一节 背景概述.6 第二节 基地分析.8 第二章 上位规划及编制要求研究.11 第一节 青浦区区域总体规划实施方案.11 第二节 朱家角新市镇规划.13 第三节 朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地3、区控制性详细规划.14 第四节 规划编制要求.18 第三章 发展框架.19 第一节 规划依据.19 第二节 规划原则与目标.19 第三节 开发策略与模式.22 第四章 详细规划.23 第一节 规划要素.23 第二节 总体构思.24 第三节 设计概念.25 第三节 空间结构.31 第四节 公共服务设施规划.37 第五节 开发强度.39 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 3 第六节 水系景观规划.40 第七节 道路交通系统规划.49 第八节 市政公用设施规划.57 第九节 竖向设计.64 第十节 分期建设规划.66 第五章 规划控制.4、67 第一节 土地使用.67 规划用地构成表.67 主要经济技术指标表.68 第二节 地块划分.69 第三节 地块控制.70 各地块控制指标表.70 第六章 建筑空间规划.73 第一节 空间布局.73 第二节 建筑设计.75 项目投资测算.84 附 1：评审会议纪要.85 附 2：关于评审会议纪要的落实情况的说明.88 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 4 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 5 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚5、设计：三维动画、效果图 6 朱家角镇区鸟瞰 朱家角镇区街巷空间 朱家角镇区历史建筑 朱家角镇区河道设施 古树 朱家角镇区格局 朱家角建筑肌理 第一章 总体分析 第一章 总体分析 第一节 背景概述 第一节 背景概述 一、项目背景 朱家角镇位于上海西郊青浦淀山湖畔，素有“上海威尼斯、沪郊好莱坞”之誉。2005 年，青浦区政府正式确立朱家角新的运作思路：将朱家角从传统的观光旅游景点，提升为集观光、休闲、度假、居住为一体的特色生态人文宜居区域。从那一刻起，一个将秉承千百年来历史文脉的水乡古镇朱家角，从“百城一面”的古城镇中脱颖而出迈向高速发展的现代化“新江南水乡”的宏大进程拉开了序幕；一个将保护性开发6、与创造性开发相融合、塑造独特品质和传世经典的“新江南水乡”的蓝图开始与上海这个国际化大都市的现代化发展建设景象相匹配、相交融。朱家角以社会文明、经济富裕、环境优美、资源承载、生活便宜、公共安全六个方面为宜居标准，着力打造成为一个上海近郊最具潜力的生态人文居住社区，将“宜居”作为一个永恒的追求。21 世纪伊始，上海上实（集团）有限公司已经将战略目光瞄准朱家角这片极具人文生态魅力的热土，开始了雄心勃勃的精品社区发展计划；目前，上实朱家角海源别墅区（A 地块）已经初具规模。为了更好的实现生态人文宜居的理念，在亚图建筑设计咨询（上海）有限公司方案基础上，上海市城市规划设计研究院编制了青浦朱家角生态居住7、区 B、C 地块修建性详细规划。2009 年 1 月 22 日，青浦区规划和土地管理局组织了专家评审会，认为该规划符合上位规划和编制要求，达到设计深度，提出的发展理念及方案具有一定创新，原则上通过该规划，并提出进一步优化的建议；结合专家提出的建议，我院对总平面布局、道路系统、市政设施等进一步完善，完成了最终成果。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 7 二、城市宏观发展背景 城市特色：上海将逐步建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，国家历史文化名城，城市布局按“多心、多轴、开敞与组团式”的方向发展，形成以中心城为主体，以高速公路、高8、速铁路、轨道交通和高等级航运为依托，结合生态走廊，跳跃式重点组团发展的“多心三轴”空间格局，进而与周边城市相联系，使上海成为长江三角洲城市群的中心城市。上海在推进现代化与国际化的进程中，城市建设重点由中心城转向郊区，近期重点发展的区域是：松江、嘉定安亭、临港地区等。重点发展的城镇是安亭镇、朱家角镇、枫泾镇、浦江镇、奉城镇、高桥镇、罗店镇、陈家镇等。逐步实施对松江、朱家角、嘉定、南翔 4 个历史文化名镇的老镇区的保护性改造。其中，朱家角镇作为“宜居”城市的典范，因其独有的人文、生态魅力吸引着人们热切的目光。基地 优美的环境，休闲的天堂 和谐的社区 宜居的城市 h t t p:/w w w.d i9、 l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 8 第二节 基地分析 第二节 基地分析 一、基本概况 1、基地范围 朱家角生态居住区范围：东至复兴路，南至绿舟路，西至绿湖路，北至规划淀山湖大道，分为 ABC 三个地块。其中 A 地块已经建设，本次规划基地为 B、C 地块，范围为复兴路-海源别墅-绿舟路-绿湖路-引航苑-淀山湖大道，用地面积约为 80.86 公顷，其中 B 地块用地面积 40.00 公顷，C 地块用地面积 40.86 公顷。2、基地现状 1)用地 基地大多属于未开发状态，基本为农田、水域，现状基本无建筑物，生态环境良好；基地整体出让为居住用地。2)道路交通 地块周边10、主要有复兴路、绿舟路、绿湖路和淀山湖大道。复兴路现状基本已达红线宽度 32 米，机非分隔三块板；绿舟路路幅宽度约 26 米，机非分隔三块板；绿湖路路幅宽度约 7-11 米；淀山湖大道路幅宽度约 5 米。现状道路流量较小，通行状况良好。3)河道水系 基地地形地貌属于典型的江南水乡，现状基地内水域面积较大，约占基地面积的 20%，是形成良好生态基质的重要要素。现状照片 现状土地使用图 基地 现状照片 现状照片 现状照片 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 9 二、基地发展条件分析 1、区位分析 基地具有良好的区位条件，主要表现在所处城市11、区位、交通条件以及景观条件三个方面。随着周边区域按规划逐步实施，这三方面的优势将会进一步加强。1）城市区位基地位于上海第一大镇朱家角生态居住区内，与“十五”期间市政府重点建设的朱家角新镇区一路之隔，地理区位十分优越。周边规划发展为以朱家角新市镇为依托，服务于上海乃至长三角的以高档生态居住为主的复合功能区，这将为基地提供更为优越的发展条件。2）交通条件朱家角地区是上海真正意义上的西大门，位于浙江、江苏、上海两省一市的交汇处，临近A9、318 等交通动脉，交通条件比较优越。在长三角联动效应中，“3 小时经济圈”、“16 城市交通不超过 3 小时”的交通规划建设，使本身就地处要冲的朱家角更加凸显其经12、济价值。3）景观条件基地西侧临近淀山湖、东方绿洲、高尔夫球场，东、南、北侧均为生态居住区，周边规划有生态公园等，地块内以及周边河道纵横，为典型的江南水乡，并凭借丰富的自然、人文景观形成独特的魅力。宏观区位 中观区位 微观区位 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 10 2、周边环境 基地东临复兴路，与规划中的朱家角新镇区生态居住区隔路相望；东南侧为在建的海源别墅区，南侧绿舟路以南规划为生态居住区，西隔绿湖路与上海国际乡村高尔夫俱乐部接壤，西北侧与已建成的引航苑和友邦保险公司培训中心相邻(均为低密度建筑)。基地处于上海近郊最具潜力的生态13、人文居住社区，其建设发展必将成为朱家角区域新的亮点和精品。3、周边居住建设动态 目前基地东南侧海源别墅区基本建成，其他如东方庭院（康桥水乡）位于青浦朱家角复兴路以东、沪青平公路以北朱家角新镇区内，已经建成。中信泰富朱家角新城项目一期、二期已经开盘销售。4、项目 SWOT 分析 1)优势：项目位于淀山湖畔，地块西面靠近湖面，是不可多得的极具景观价值的开发用地；项目位于沪青平高速公路以北，不论从上海市区还是周边城镇到达项目的交通均较为便捷；项目周边旅游资源丰富，成功的低密度住宅项目众多，项目如以此为依托开发房地产项目可以事半功倍的效果。2）劣势：位于朱家角新镇区外侧，目前市政配套相对欠缺，绿舟路等14、现状等级较低，尚未按照规划实施。3）机遇：市场发展机会：随着低密度住宅用地的严控政策，低密度住宅物业在市场上的供求关系越加紧张，使得项目在未来的市场竞争中占据了良好的位置；经过近几年的发展，朱家角生态住区的概念已经形成市场吸引力，消费群体成熟，新建高品质低密度住宅物业引人注目。综合开发机会：项目较大，合理的区域规划布局将使项目更能吸引高端的消费群落的前来；4）挑战：目前上海低密度住宅分成了几大比较成熟区域板块，而项目的开发将受到来自其它板块和项目周边项目的威胁；由于目前国内外经济形势，作为一个开发周期较长的项目将在一定的时间内受到宏观经济形势的影响。发展条件总结：地区发展潜力巨大，地块平整，环15、境良好，利于近期开发，但基础配套设施欠缺有待增强。地块周边开发动态分析 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 11 第二章 上位规划及编制要求研究第二章 上位规划及编制要求研究 第一节 青浦区区域总体规划实施方案 第一节 青浦区区域总体规划实施方案 青浦区区域总体规划实施方案由上海市城市规划设计研究院于 2006 年 9 月编制完成，同期上报并获批复。青浦区地处上海市的西郊，是连接江浙沪的重要门户通道，全区西靠上海市最大的淡水湖泊淀山湖，东临闵行区，北与嘉定交界，南与松江、金山接壤。城区中心距上海市中心 40 公里，全区总面积 66916、.69 平方公里，人口约 73 万。一、规划重点 1.结合上海市总体规划和本区发展要求，合理确定青浦区的功能定位和发展规模。2.适应青浦社会经济发展的要求，尊重自然条件和历史基础，构建合理的城市空间发展和产业分布格局，为城市的社会经济发展提供空间支撑。3.重视地域文化特色，注重历史风貌的保护，建构富有意味和品位的城市景观风貌。4.综合考虑青浦与周边地区在重大交通市政工程设施和生态环境保护等方面的协调发展。二、功能定位 青浦区位于上海东西发展主轴线的西端，地处长江三角洲的核心地带，是上海西郊重要的休闲旅游渡假基地，是具有江南历史文化和环境特色的生态型水乡都市，上海郊区的现代农业基地和先进制造业基17、地，上海的水源保护地。功能定位的重点是：体现地方文化特征的休闲旅游区；具有浓郁地域特色的水乡生态住区；具有集约性和都市型特征的现代农业区；与自然环境相协调的绿色工业区；三、总体目标 以上海新一轮发展和融入长三角一体化发展为契机，以城市化地区的建设与自然生态环境和谐为关注点，以建设与经济、社会和城镇发展相适应的市政基础设施为重点，经过近 20 年或更长时间的努力，把青浦建成人与自然和谐的、具有时代特征、地域特色、青浦特点的国际大都市现代化的郊区。朱家角镇（中心镇）是全国历史名镇，青浦新城的重要组成部分，也是上海重点发展的“一城九镇”之一。将以古镇旅游、文体休闲为主导产业。规划至 2020 年城镇18、人口为 6 万人，建设用地规模 8.5 平方公里。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 12 四、特色建设 1、建设“东方水都”，打造淀浦河景观河道和 A9 高速公路之间的区域，形成横贯青浦区的景观长廊。2、围绕“水文化”、“古文化”资源，通过水质的再生、引进与自然环境共存的新兴功能，建设功能多样、特色明确的现代休闲渡假地区，形成环淀山湖地区的景观风貌。3、规划成为一个艺术与生活相容的特色地区，建设雕塑公园和艺术岛将引导青浦新城向西发展，并确立新城的个性，创造出互动互补的多样城市空间，配置多种与艺术相关的开发内容与活动，加强城市雕塑的19、建设和管理。4、形成由“蓝、绿、文”“三脉”结合的，春景秋色、典雅自然的景观特色，具有现代与传统和谐统一的水乡风貌特征，并形成“城在林中，人在绿中”的意境，以体现出青浦区“水网之城”、“绿网之城”、“新老文化交融之城”的特色风貌。基地位于青浦区朱家角生态居住区，定位为生态绿化为主的，开发容量较低的，极具水乡特色的居住区。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 13 第二节 朱家角新市镇规划 第二节 朱家角新市镇规划 1、概况。朱家角镇东与青浦镇接壤南与练塘镇、松江区小昆山镇交界，西依淀山湖，与西岑镇相连北与昆山市淀山湖镇毗邻。全境总面积20、 13828 平方公里，其中，耕地面积 3549 公顷，总人口 60326 人，其中农业人口 43851 人，农村劳动力 24433 人。2、历史沿革。朱家角历史渊源流长，据史料记载，在宋、元时已形成集市，名朱家村，由于贯 穿全镇的漕港河水运方便，遂商业日盛，烟火千家。至明万历年间正式建镇名珠街阁，又称珠溪。清嘉庆年间编撰的珠里小志把珠里定名为镇名，俗称角里。朱家角以 她得天独厚的自然环境及便捷的水路交通，商贾云集，往来不绝，曾以布业著称江南 号称“衣被天下”成为江南巨镇。明末清初，朱家角米业突起，带动了百业兴旺，时“长街三里，店铺千家”老店 名店林立南北百货，各业齐全，乡脚遍及江浙两省百里之21、外。3、人文资源。千年古镇朱家角，历史悠久，文化底蕴深厚，人杰地灵，文儒辈出，水木清华，风光旖旎，孕育出众多的文人雅士，保留了较多的名胜古迹，1991 年被命名为上海市四大文化历史名镇之一，成为上海地区的重要旅游景点之一。朱家角镇旅游资源丰富，休闲设施闻名中外。淀山湖畔的上海水上运动场是具有国际现代化水上设施的活动中心；东方绿舟是全国一流的上海市青少年校外活动营地；上海太阳岛国际俱乐部、上海国际高尔夫乡村俱乐部是集商务、度假、休闲为一体的娱乐旅游基地；古镇区已开发开放了课植园、城隍庙、园津禅院、童天和药号、放生桥、北大街、大清邮局、王昶纪念馆、稻米乡情馆、上海远古文化展示馆等 20 多个景点。22、古镇九条老街依水旁河，千余栋民宅临河而建，其中著名的北大街，又称一线街，是上海市郊保存得最完整的明清建筑第一街，其是最富有代表性的明清建筑精华所在。4、特色住区建设 近年，朱家角以社会文明、经济富裕、环境优美、资源承载、生活便宜、公共安全六个方面为宜居标准，着力打造成为一个上海近郊最具潜力的生态人文居住社区，将“宜居”作为一个永恒的追求。基地紧邻朱家角新镇区，是一个低密度居住区。朱家角镇区规划用地图 基地 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 14 第三节 朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地区控制性详细规划 第三节 朱家角复兴路以西、东23、方绿洲以东地区控制性详细规划 目前，青浦区规划和土地管理局、朱家角镇人民政府组织编制完成了朱家角复兴路以西、东方绿舟以东地区控制性详细规划，该规划对于朱家角项目 B、C 地块提出了相关规划控制要求。用地性质：为低层、多层混合居住区（R1、R2）。地块划分：划分为 B、C 两个地块。规划用地图 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 15 在朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地区控制性详细规划中，对本规划范围的控制要求有：1、用地面积：总用地 80.86 公顷，其中 B 地块用地面积 40.0 公顷，C 地块用地面积 40.86 公顷。2、地24、块容量：地块容积率为 0.5，总建筑面积为 40.5 万平方米。其中 B 地块建筑面积 19.44 万平方米，C地块建筑面积 21.06 万平方米。用地面积（公顷）建筑面积（万平方米）B 地块合计 40.0 19.44 住宅建筑 17.32 公建设施 2.12 C 地块合计 40.86 21.06 住宅建筑 19.83 公建设施 1.23 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 16 相关地块控制表：3、道路交通：地块内部道路均为居住区内部道路，可以根据修建性详细规划方案对内部道路进行调整。4、水系：地块内部河道水系水面率控制在 10%25、左右，可以根据修建性详细规划方案对内部河道水系进行调整。5、引导控制 创建南北向的生态廊道奠定基地生态基础。在生态廊道的基础上，生长出脉络状的水系统，连接基地每个地块。每个居住组团具有合理规模，有利于社区归属感的建立。位于基地地理位置中心的公共设施，滨水绿带及扩大的水面形成社区心脏，为基地带来增值效应，并增强其识别性。基地东北角地块充分利用其对面公交首末站带来大量人流的机遇，配置商业等公共设施，作为基地标志性地块。小结：对控规的深化建议：1位于基地中心湖面南部的公共设施距海源别墅过近，其较高强度的开发会影响后者的居住环境。建议将其置换到中心湖面西北侧，通过社区道路建立对外连接，并围绕它进行较高26、密度的开发，实现土地价值最大化。2建议将位于基地西侧的公共设施置换到基地南部启动区，与内港结合布置。一方面使生态廊道的公共节点建筑后退红线（米）地块编号 用地面积用地性质容积率 建筑密度（%）建筑高度（米）绿地率（%）东 南 西 北 机动车出入口方位泊车位（个）B-1 1.69 RC 0.9340 18 25 3-3 N,E 40 B-2 37.57R1 0.4610 18 43 3 3-3 N,E,S 1468 B-3 0.73 RS 0.7538 35 3 N 15 B 地块合计 40.0 1523 C-1 38.79R1 0.5128 18 43-3 3-S,W 1695 C-2 1.527、8 RC 0.5 28 18 30-20 C-3 0.49 RC 0.9133 18 30-3-W 12 C 地块合计 40.86 1727 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 17 均质分布，服务社区的每个地块；另一方面为启动区的开发创建标志性地块。3控规南北向道路对基地各组团穿越太强，不利于社区分期开发。结合甲方倡导的可持续，节能的交通策略，建议每个组团建立单独的对外连接，独立的道路系统使得社区分组团管理成为可能，可以最大限度地对经济和市场的变化做出灵活回应。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 28、典尚设计：三维动画、效果图 18 第四节 规划编制要求 第四节 规划编制要求 规划用地性质：居住用地。规划允许建筑性质：住宅及配套公建。容积率：0.5 建筑密度：住宅密度不大于 35%、公建密度不大于 45%。绿地率：住宅绿地率 35%以上、公建绿地率 25%以上。建筑限高：18.0 米。建筑退界：遵守朱家角复兴路以西、东方绿舟以东地区控制性详细规划及上海市城市规划管理技术规定的控制要求。建筑间距、日照：遵守上海市城市规划管理技术规定。住宅的类型及其比例：独幢住宅和联排、双拼、叠加住宅。比例和各住宅单体面积配比依据设计参考资料。停车位：低密度住宅机动车停车位按 1.0 辆/户配置，独幢住宅机动29、车停车位按 2.0 辆/户配置，其他设施按建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准DGJ08-7-2006、J10716-2006 配置。公建配置：按朱家角复兴路以西、东方绿舟以东地区控制性详细规划及上海市城市规划管理技术规定的控制要求。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 19 第三章 发展框架第三章 发展框架 第一节 规划依据 第一节 规划依据 1、上海市城市规划管理技术规定（2003 年）2、城市居住区公共服务设施设置标准（2002 年）3、上海市城市总体规划（19992020）4、上海市城市近期建设规划（20062010 年）530、青浦区区域总体规划实施方案 6、朱家角镇总体规划、7、朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地区控制性详细规划 8、青浦朱家角生态居住区 B、C 地块修建性详细规划设计任务书 第二节 规划原则与目标 第二节 规划原则与目标 一、规划原则 从朱家角生态居住区发展的需求出发，结合当前居住建设发展政策，针对市场动态，提出以下原则。1、可持续发展原则：使所有居民都享有较好的生活品质，规划设计始终坚持生态、宜居、和谐、有序的可持续发展原则。2、以人为本原则：考虑人的心理和行为模式，满足未来一定时期内居民不断增长的日常物质生活和精神生活的双重需要。3、创新性原则：从城市整体环境出发，继承和发扬朱家角优秀的历史文31、化和传统特色风貌，以发展的眼光、开阔的视野、先进的理念，构筑“宜居、时尚、人文的生态住区”。4、可操作性原则：针对现状用地资源，细致调查、认真分析基地条件及朱家角区域房产开发建设现状，充分利用现状资源，在研究基地空间环境、文化内涵、风貌特色、人民生活习惯的基础之上，合理有效、适度的对基地进行开发，充分考虑规划的可操作性。5、节能环保原则：既从规划、设计、材料等方面满足“节能型”住宅要求，实现节能、节水、节材的目标，从而提高住宅的适应性、节约能耗开支、降低环境影响。6、效益最佳原则：坚持社会效益、经济效益和环境效益相统一，通过规划使各方面的收益达到最佳，既树立良h t t p:/w w w.d 32、i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 20 好的社会形象，创造优美宜人的景观环境，又赢得合理的经济效益。7、有机整体原则：从城市整体出发，在功能分区、用地布局、公建配置、交通组织、空间形态、环境形象和设施配套等方面统筹兼顾，形成统一协调的有机整体，实现社区与城市的和谐发展。8、科技性原则：以科技为先导，应用“四新”即新技术、新产品、新工艺、新材料，改善住宅功能和环境质量，提高经济和环境效益。二、规划目标 引领生态宜居潮流、具有独特品位和环境魅力、面向高端市场的特色居住社区；以生态为主线、水资源为基础，打造自然环境优美、服务设施完善、低密度国际化生活社区。建设成为集居住33、休闲、生态为一体的，具有综合功能的，高起点、高水平、高标准、高品质，优美时尚的国际生态居住区，进一步改善地区经济、人文、社会与环境，形成朱家角新一轮开发的亮点。1、以人文为先导，在自然环境和社区环境上和谐统一，形成以水为主题的国际化生态休闲社区；大面积珍贵的水体、绿地、高大的乔木环抱，完美体现了可持续发展和生态型社区的开发理念。2、体现江南文化的传承与创新，体现上海及青浦朱家角地区独特人文魅力，创造文化氛围浓郁、生态环境良好的高档现代宜居环境；3、引领休闲养生的健康生活方式，延续传统水乡城镇平静却不失活力的特质，使人们享受现代水乡恬淡宜居的体验；h t t p:/w w w.d i l l 34、s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 21 4、融合意境创造、自然景观、人文地理、风俗习惯等总体环境，创造性地设计一个便捷、舒适、优美、高雅的居住场所。5、体现江南水乡的诗意、含蓄、层次。整合邻里的服务功能，塑造动态宜人的街道景观，布置完善的配套设施，满足不同人群的需求。6、智能型、节能型的社区。倡导新技术在社区中的运用，中央供热、太阳能发电、水循环系统、大容量通信网络等构建智能化环保型社区。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 22 第三节 开发策略与模式 第三节 开发策略与模式 一、开发策略 1.生态环境策略 建成一35、个富有特色的生态社区，重点结合大型生态水景、绿地形成生态网络。2.住宅开发策略 根据不同的开发条件和开发需求，选择不同的住宅户型建筑单体，建设不同特色的邻里环境。3.水景营造策略 对规划和现有水系进行梳理，建立一个不断流动的水网。采用雨污水分流体制，对所有经河道的地表水进行充分的土壤进化和生物进化。二、开发模式 营造独立的岛式单元，社区开发采用整体设计、市场操作、滚动开发的模式，在规划指导下的投资主体多元化。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 23 第四章 详细规划第四章 详细规划 第一节 规划要素 第一节 规划要素 一、控制要素 36、根据上报审核中的控制性详细规划，本规划在城市道路、建设用地规模、建筑容量及空间轮廓等要素上都已经有了一些明确的要求。1、城市道路及道路绿带 规划复兴路、绿舟路、绿湖路、淀山湖大道红线以及道路绿带已经确定，基地东南侧的海源别墅、西北侧的引航苑项目边界条件清晰。2、用地和建筑容量控制要素 规划范围用地面积约 80.86 公顷，全部为居住用地，开发建设总量控制在 40.4 万平方米以内（含公建配套设施）。3、建筑空间构架控制要素 规划控制基地中央南北向以景观水面为轴，形成南北向生态廊道。二、引导要素 1、内部水系 保障主体水面率 10%，内部水系可以根据方案构思进行水景营造，形成独具特色的生态景观氛37、围。2、内部道路 规划范围内为居住区内部道路，在满足功能前提下服从方案设计。3、地块划分 保持建筑容量不变，地块边界线可以根据方案调整。周边设计条件 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 24 第二节 总体构思 第二节 总体构思 1、构思主题：以水为肌理，以岛为单元，水中有园、园中有宅、宅中有院。2、充分利用基地优越的自然资源条件，以中央水景、绿岛、社区中心为设计主题，将生态水景、绿化网络由中央向外延伸，使得水、绿、建筑相互交融、有机渗透，创造充满阳光、水网环绕、绿网覆盖的新型生态社区。3、通过紧凑的富有活力的社区中心设计，塑造独特的38、社区形象，注重商业、文化、休闲、娱乐等公共机能的复合，提供社区国际化的生活服务标准，为未来的居民定制舒适而合理的公共空间。4、通过别具特色的街道空间、亲切人性的街区尺度、容易识别的邻里单元，更丰富地表达“岛、园、宅、苑”特有的主题，传递一种文化、思想、居住理念。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 25 第三节 设计概念 第三节 设计概念 1、1、生态廊道作为基地动脉 生态廊道作为基地动脉 基地大面积水网相连的鱼塘赋予其生态个性。我们的设计概念之一是在尽量减少土方量的前提下，利用现状鱼塘和水系，在基地建立绿色生态廊道，连接其南北两侧生39、态系统，促进“绿色网络”概念。作为基地动脉，生态廊道及其两侧滨水步行环境和跨越其间的桥梁，奠定了基地主要架构,构成基地恒久的场所及景观。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 26 2、社区中心与生态绿岛作为社区心脏 2、社区中心与生态绿岛作为社区心脏 位于生态廊道地理位置中心的生态绿岛，城镇中心及连接它们之间的桥梁，步道不仅为人们提供了与自然对话的空间，同时也是社区主要公共开放空间，对构建具有识别性的居住社区至关重要。作为社区的心脏，他们有良好的可达性，是社区重要聚会之地。我们希望通过对他的成功开发，提高基地的环境品质和土地价值，促进40、社区归属感的建立，使之有别于上海其他地方的开发，成为更为独特，更有吸引力的宜居之所。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 27 3、内港作为基地南部标志门户 3、内港作为基地南部标志门户 位于基地生态廊道南端的内港构成了基地南部标志性地块。建筑设计通过多样性、对比性和优雅迷人的形态体现 现代江南“渔人码头”的概念。建筑单体应形态多样，变化丰富，并具亲切感作为社区公共空间最活跃的元素之一，它拥有餐饮娱乐，酒吧，零售商店，邮局，文化等设施。这些设施增强了居民对社区的认同感。2-3 层建筑，形成很好的空间围合感。建筑之间宛若村落的布局，构筑41、起丰富有活力的户外活动场所，体现江南水乡商业活动空间的购物情趣。并成为重要的社区聚会之地。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 28 4、公共交通支持的商业中心 4、公共交通支持的商业中心 位于生态廊道东端，公共交通支持的商业中心是依托淀山湖大道，复兴路及公交首末站典型的以公共交通为导向的开发。中高密度的商业开发不仅为社区服务，也服务于地方居民。我们希望通过对它的成功开发，在基地东北角建立标志性门户，增强社区识别性。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 29 5、滨水步道作为42、连接 5、滨水步道作为连接 从生态廊道生长出来的脉络状的水系统及其两侧滨水步道串联了基地每个地块，形成一体化的环境。多功能，充满活力和丰富活动的步行环境鼓励居民社会交往，并倡导生态优先，步行优先。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 30 6、具有合理规模并有独立出入口的组团绿岛 6、具有合理规模并有独立出入口的组团绿岛 基地被水系分为大小不同的 6 个居住组团。每个组团具有合理规模，有利于邻里归属感的建立。独立的交通系统及单独对外的出入口不仅有利于组团管理，保证其私密性，更利于社区分期开发，为社区适应市场灵活性提供最大弹性。h t 43、t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 31 第三节 空间结构 第三节 空间结构 根据构思主题对内部道路、水系、地块划分进行调整。规划纵贯社区的中央景观河道将基地划分成 B、C（注：街坊编号由上层次控制性规划统一排序）2 个街坊地块，2 个街坊地块由水为联系纽带，形成相对独立的 6 个岛式组团。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 32 1、居住空间 社区以居住为主要功能，由中央向两侧、南向北由独立住宅向联列住宅、花园洋房逐渐过渡。组团以岛式单元区分，形成不同的特色空间，具有一定可识别44、性；住宅地块中均规划集中公共绿地，特别是低层住宅区，在强调每户绿化均好性的同时，也考虑公共的共享空间，以创造邻里和睦，社区和谐的居住环境。规划居住户数约 2324 户，居住人口约 7000 人左右。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 33 2、公共活动空间 社区中心作为社区的心脏，是社区中最活跃的公共空间。通过综合性功能开发集聚人气，创造具有活力和亲和力的公共活动空间。中心内设有超市、餐饮、菜场等商业设施，并有中心广场供休憩和驻足。临近淀湖大道、复兴路公建设施用地，规划为社区保健中心，集中设保健、康复设施及老年和青少年活动室等。社区45、的物业管理和物业维修等设施，健身中心设置各类健身设施和小型运动场地。社区中心建筑群统一规划设计，形成风格统一、功能有机、界面连续的群体建筑。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 34 3、交通空间 除了划定红线的道路系统外，社区中还规划了层次清晰的内部交通系统。岛式组团均相对独立，以鱼骨状内部道路系统与城市道路有机衔接；岛式组团通过生态水系、景观步道等串联。岛式单元内部及相互之间沿景观河道等规划了以步行、自行车等游览性交通为主的交通空间；相邻单元之间规划了内部的交通通道。社区内部的交通与外部规划城市公共交通设施有机结合，使社区居民的出46、行得到保证，根据不同出行目的、距离等可以进行多方式选择。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 35 4、绿化空间 规划在社区中形成点线面结合的绿化空间构架。中央水面以及绿岛为社区提供纯净的空气和充足的养分。沿中央景观水系形成南北向生态绿化走廊，并通过水系分支渗透至每个岛式单元，营造丰富的景观绿化通道。各岛式单元中的集中公共绿地，构成绿化空间的点状元素，点缀在社区的各个角落中，构成了社区完善的绿化空间体系。绿化空间组合 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 36 5、滨水空间 47、社区中的景观水系创造了富有变化的滨水空间，提供了不同的滨水活动场所。中央景观水系岸线向公共开敞，形成最重要的滨水公共空间，确保社区居民均能获得亲水的机会；以低密度住宅为主的岛式单元之间的景观水系分支，滨水岸线规划为半私密性生活岸线。沿社区中心及绿岛的滨水区以生态型、公共型岸线为主，局部用作水上活动或提供观赏及休闲活动空间。开放的滨水空间为整个基地内部所共享，如滨水步道、亲水广场、码头、水廊平台等。私密的滨水空间为水岸住宅所享有，或者为不同的组团所共享。规划 80.86 公顷基地范围中央主水系面积约 8.30 公顷左右。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设48、计：三维动画、效果图 37 第四节 公共服务设施规划 第四节 公共服务设施规划 公共服务设施可分为基础教育设施和社区公共服务设施两部分，基础教育设施主要指中小学、幼托等基础教育设施；社区公共服务设施包括各类商业、文化娱乐、餐饮休闲等设施。本基地位于朱家角新镇区西侧，周边以休闲娱乐、特色居住为发展导向，规划考虑靠近新镇区一侧公共设施可以承担部分居住区级服务设施的内容，如文体育场馆、行政管理等。在基地中央设置社区中心，可配合现代化国际社区的功能定位设置为内部服务的公建配套设施，社区服务设施结合小区级商业中心集中布置。1、基础教育设施 按 7000 人的规模，在淀湖大道南侧、复兴路西侧岛式单元内规划49、一所幼托，规划用地面积 0.72 公顷，建筑面积约 5500 平方米。2、社区公共服务设施 规划设置 3 处社区公共服务设施，总用地 4.59 公顷，其中 B 地块用地 2.42 公顷，C 地块用地 2.07 公顷。总建筑面积 3.35 万平方米，其中居住小区级公共服务设施建筑面积 0.81 平方米，街坊级公共服务设施 0.14 平方米，其它公共服务设施 2.40 平方米。规划社区中心结合中央景观水系设置，为社区内部居民休闲、娱乐、休憩、交流的高级场所。建筑面积 0.78 万平方米。规划在复兴路与淀湖大道交叉口集中形成一个商业服务中心。设置社区的管理机构和商业、文化、菜场及其他休闲活动设施。建50、筑面积 1.57 万平方米。规划在绿舟路结合水域入口设置文化及休闲场所，设有文化中心、居委会、物业管理、治安联防站、画廊、工作室等，建筑面积 0.45 万平方米。在各居住组团中结合公共绿地广场规划零星的、小型公建，如便利店、社区服务站等。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 38 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 39 第五节 开发强度 第五节 开发强度 按照青浦区区域规划实施方案、朱家角复兴路以西、东方绿洲以东地区控制性详细规划，本社区以中低密度居住为主，允许 R1R251、 混合，规划容积率 0.5。本社区各个岛式组团按照不同的功能布局，划分为三个强度等级：1、中密度 基地北部花园洋房组团和淀湖大道、复兴路交叉口周边公建区域规划为中密度开发区，容积率为 0.81.2，住宅建筑为 46 层，公共建筑为 23 层。2、较低密度 基地中的社区中心规划容积率为 0.5 左右，建筑层数为 34 层。基地西侧、南侧为较低密度开发区，规划联排式、叠加式低密度住宅等，住宅层数为 2-4 层，容积率为 0.40.5。3、低密度 基地中部为低密度开发区，以 23 层住宅为主，规划独立式、双拼式低密度住宅，容积率为 0.3 左右。h t t p:/w w w.d i l l s u 52、n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 40 第六节 水系景观规划 第六节 水系景观规划 一、设计理念 1、以生态为本 中央景观水系、绿岛、社区中心是基地的灵魂，对于提升区域的环境品质具有综合性生态效益，为周边市民生活工作之余提供一个绿色的、开放的、自然的公共活动场所。2、以水为核心 基地内河流环绕，狭长的水系和绵延的绿地创造出丰富的滨水景观和亲水场所。3、以休闲为主题 基地内滨水步道、广场为居民提供休闲、交流场所。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 41 二、水景营造 1、水体设计：设计结合自然，充分利用既有水系网络格局，人工53、营造作为改善景观环境的辅助手段。强调内部水体的生态景观独立性，并与外部系统保持有机联系 2、码头设计：开放河道中结合中央社区中心以及开放空间节点，设计小型游船码头，作为基地内部水上巴士。专人管理以达到用途的平衡以及效率。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 42 3、水岸设计：水岸的边缘可以设计成台阶式边缘、硬质边缘、绿色边缘、斜坡绿色边缘、台阶绿色边缘等多种形式。绵长的滨水岸线也可运用自然坡度、软质材料、硬质材料、台阶等多种设计手法。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 454、3 有亲水台阶的人工驳岸 狭窄的滨水步道 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 44 自然驳岸 带有木栈道的自然驳岸 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 45 三、绿景设计 1、生态绿岛景观 结合水面，在中心湖区布置一处占地 1.88 公顷的绿岛公园，成为小区的绿核，也是小区内的主要景观节点，倚靠 6 大居住组团的滨江绿带，形成绿色通廊，结合步行步道引导人流向 3 大景观节点聚集。生态绿岛以强化生态环境为目的，着重体现生态特征，绿化以成片的密植林地为主，是重要的休闲活动地带55、，绿化设计应着力体现其观赏、活动功能。绿地景观开敞舒展，可创造平缓起伏的地形，种植大面积草坪,形成开敞的草坡，供游人自由休憩；选用树冠大而华美的常绿及落叶乔木，以孤植为主、群植为辅，提供适当面积的树荫并对空间进行局部限定；限制使用中低灌木，以避免遮挡视线。3 大景观节点：充分利用地块内 3 处大型公建，以其相对独特新颖的建筑形体和色彩，即在空间高度上的优势，成为地块内视觉的中心。绿岛 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 46 2、道路绿化景观 道路两侧的绿化带通常位于道路与建筑物之间，是人们休闲、游憩、交往的重要场所，也是构成景观的56、主要元素。绿化的设计应符合道路的级别和道路周边用地的功能，同时提供宜人的绿化景观。重要的道路应有识别性较强的道路绿化种植，并具有交通引导性。3、滨水绿化景观 社区中的滨水绿化景观带尽量宽阔，设置风格自然的绿地。绿化种植结合地形、水体、人行步道及自行车游览道进行统一设计，形成地形起伏、空间层次丰富、趣味盎然的自然景观；植物配置应模拟自然状态，构图应柔和，利用草坪的起伏及多树种的群植营造收放有致、高低错落、色彩丰富的绿化环境；水岸、人行道及自行车道旁应栽种高大乔木，提供树荫及视觉焦点，并设置休憩区、观景区、自行车停车区等设施。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典57、尚设计：三维动画、效果图 47 4、广场绿化景观 广场绿化是构成广场景观的重要元素之一，绿化设计应以创造舒适宜人的公共活动场所及良好的景观为主要目的。广场绿化的设置以规则种植的高大乔木、花坛及硬地为主，结合其他环境要素如座椅、喷泉、矮墙等，形成视野开阔、动静分区、各具特色的城市景观。树种宜选用适合孤植的常绿及落叶乔木，注意季节色彩的搭配，同时确定适当的栽植密度及树池的处理手法；花坛的设置可结合休息座椅，种植应乔灌搭配。5、组团绿化景观 住宅组团中的绿地是人们日常生活中对绿化最直接的享受。组团绿地中设计小尺度的块状绿化、多种草皮、灌木，间或种植乔木。较大的组团绿地中可设置些小型的休闲娱乐设施，如58、儿童乐园、游泳池等。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 48 6、桥 各组团之间，采用一些形态各异的桥梁来连接，通过材质、曲线、形式的变化，形成既美观又实用的景观桥，强化居住小区水的主题。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 49 第七节 道路交通系统规划 第七节 道路交通系统规划 一、现状情况 地块周边主要有复兴路、绿舟路、绿湖路和淀山湖大道。复兴路现状基本已达红线宽度 32 米，机非分隔三块板；绿舟路路幅宽度约 26 米，机非分隔三块板；绿湖路路幅宽度约 7-11 米；59、淀山湖大道路幅宽度约 5 米。现状道路流量较小，通行状况良好。二、规划原则 1、以岛式组团为单元合理组织车流，既能保证组团相对的独立性，又能使到发交通具有良好的可达性。2、遵循以人为本，以滨水景观步道、景观步桥、宅间步道等组织人流，为行人创造良好条件，使人车互不干扰，人和景融为一体。3、提供充足的交通设施，完善地区公共交通，合理安排内部停车，为社区的发展提供保障。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 50 三、道路系统 根据朱家角复兴路以西东方绿舟以东地区控制性详细规划，地块周边道路情况如下：规划道路一览表 道路等级 道路名称 红线宽60、度（米）隔离带（米）复兴路 32（西 25，东 55）绿舟路 32 主干路 淀山湖大道 42 次干路 绿湖路 32 10 规划道路红线索引图 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 51 2、内部居住组团道路 6 大岛式组团内部车行道路相对独立，直接与周边城市道路衔接。内部车行道路直接联系车库出入口。内部步行道路为一个有机整体，直接联系各个组团、各个休闲景观节点以及住宅出入口。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 52 四、交通设施 1、公共交通 地块离轨道交通 20 号线朱家61、角站仅 1.6 公里，建议今后配合 20 号线运营，开通换乘班车，加强与轨道交通车站的换乘，提高公交的便捷性。配合绿湖路、淀山湖大道的改建，完善地块周边公交线网。结合淀山湖北面规划公交始末站，建议地块东北角加强与公交始末站的联系。2、机动车出入口 规划分别在复兴路设置 1 个出入口、绿舟路设置 2 个出入口、绿湖路设置 3 个出入口、淀山湖大道上设置 1 个出入口。出入口交通组织应尽可能右进右出，同时注意保证干道通畅，减少延误。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 53 3、停车 根据上海市工程建设规范建筑工程交通设计及停车库（场）设62、置标准（DGJ08-7-2006），停车主要以地下为主，低层住宅按照 1.5 个/户、多层住宅按照 1.1 个/户配置，公共建筑按照 0.25 个/百平方米配置，小汽车停车规模约 3250 个泊位。居住区机动车停车采用地面和地下、半地下相结合的方式布置。局部抬高组团集中绿化，形成步行平台的同时利用地形高差设置半地下停车库。地下车库主要结合组团主要出入口设置，以达到人车分流的效果，减少干扰，营造休闲的步行空间。非机动车停车按照 0.5 个/户，公共建筑按照 1.5-2 个/百平方米配置。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 54 五、交63、通组织 利用地块周边城市道路，有序组织过境交通与到发交通。适应地块岛式组团的布局，单元内道路相对独立，形成互不干扰的步行系统和车行系统。岛式单元之间通过景观桥梁联系，平时以人行为主，紧急情况下允许车辆通行，便于日后管理。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 55 人行流线：主要分为滨河步行道、组团内街巷步道、出入组团主要步行道。滨河步行道：保证公众对滨水的良好到达性。人们可以从街头，公寓，公园不同的角落络绎不绝的来到水边散步，嬉戏，步道沿水系串联基地各个组团，形成一体化的环境，鼓励社区居民活动和交往。组团内街巷步道：主要是各组团内部的64、交通组织，解决居民步行到户的需求。出入组团主要步行道：主要结合地块内集中绿地，形成步行通道，成为居民出入组团的主要活动流线。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 56 六、交通影响评估 基地用地面积 80.86 公顷，规划居住户数为 2324 户，居住人口约 7000 人，总建筑量为 40.50 万平方米。公共建筑量为 3.35 万平方米，主要服务于基地本身。基地采用岛式组团布局，交通量适度分解。而基地周边规划城市道路等级相对较高，疏解能力较强。结合国内外交通影响评价的实践，经过对基地项目建设后的交通影响进行初步的分析，本次规划认为基65、地的建设基本上不会加重周边道路及交叉口交通压力。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 57 第八节 市政公用设施规划 第八节 市政公用设施规划 一、供水 1、现状 基地现由复兴自来水厂供水。沿绿舟路、绿湖路已敷设 DN300 上水管，淀山湖大道下已敷设 DN300 和 DN400 上水管。2、规划?水量预测 人均生活用水量按 180 升/日计，未预见水量按 10%计，日变化系数取 1.2。预测最大日用水量约为 1660 立方米。?供水设施 复兴水厂近期予以保留。远期待青浦三水厂建成后，该地区将纳入青浦区供水管网，复兴水厂将予以废除。规66、划沿复兴路敷设 DN500 上水管。在居住区内部道路下规划敷设 DN150 上水管，与城市上水管网接通。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 58 二、燃气 1、现状 基地现由朱家角天然气高-中压调压站供气。沿绿舟路已敷设 DN300 中压天然气管，沿复兴路已敷设 DN250 中压天然气管，沿绿湖路已敷设 DN150 中压天然气管。2、规划?用气量预测 人均天然气用气指标按 0.25 立方米/.日计，公建用气量按居民用气量 10%计。预测日均天然气用气量约为 1900立方米。?供气设施 为完善天然气供气管网，规划沿淀山湖大道敷设 DN67、300 中压天然气管。基地内采用低压供气方式，由周边道路下的中压天然气管接入天然气，往分散设在基地内的中低压调压柜将气压由 0.4MPa 的中压天然气降为 2500Pa，沿基地内道路敷设 DN50-DN100 低压天然气管接至用户。为便于分步建设，在基地内共需设 6 座天然气中低压调压柜。中低压调压距居住建筑一般控制 6 米间距。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 59 二、供电 1、现状 基地现由淀山 110kV 变电站供电。沿朱盈路、复兴路、绿舟路下已敷设电力电缆。2、规划?用电量预测 用电负荷指标：住宅按 60 瓦/平方米计，68、公建按 80-100 瓦/平方米计，同时率取 0.6。预计 2020 年居住区用电负荷约为 1.5 万千瓦。?供电设施 根据朱家角复兴路以西东方绿舟以东地区控制性详细规划，在基地南侧设置 1 座规划 35KV 变电站。基地内设 3 座 10KV 开关站和 24 座 10KV 箱式配电站。开关站可结合公建或单独设置。10KV 箱式配电站可结合绿地布置。规划在绿舟路下加排电力排管。基地内道路下敷设电力电缆。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 60 三、通信 1、现状 由朱家角通信机房提供固定通信号线。朱家角通信机房现状装机容量 5.9 69、万门，实装 4.9 万门。2、规划?需求量预测 固定通信：住宅电话按每户 2 门计，公建按 1 对号线/80 平方米计，预计共需固定通信号线 5400 对。有线电视：有线电视按每户 4 个端口计，公建按 1 个端口/100 平方米计，需 1 万个端口。?通信设施 基地内在淀山湖大道南、复兴路西的公建内设置 1 座 POP 点机房，面积约 20-50 平方米。有线电视光信号接入点可结合固定通信 POP 点机房设置。规划在绿湖路下敷设通信导管 6-12 孔，绿舟路、复兴路下敷设通信导管 9-12 孔，在淀山湖大道下敷设通信导管15-24 孔。在基地内部道路下敷设光缆，居住区建筑内部光纤到户。三、邮70、政 基地属朱家角邮政支局服务范围。为方便住户的信件包裹投递、邮政储蓄、报刊、汇兑等生活需求，居住区内规划设置 1 座邮政网点。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 61 四、雨水 1、现状 基地雨水自流出浜。基地雨水自流出浜。绿湖路、绿舟路、复兴路下已敷设雨水管。2、规划 由于基地内水系发达，调蓄能力较强，雨水宜以自流方式就近排放。为保证排水通道的畅通无阻，加强河道整治和清洁管理。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 62 五、污水 1、现状 基地现为农田，内部尚未建立污水收71、集系统。2、规划?污水量预测 污水量按平均日用水量的 90%，地下水渗入量按 10%计。预计日均污水量约 1250 立方米。?污水设施 基地属朱家角污水厂服务范围。朱家角污水处理厂远期规模达 3.0 万立方米/天，近期实施 1.5 万立方米/天。朱家角污水处理厂尾水水质应符合水体环境质量要求。根据 朱家角复兴路以西东方绿舟以东地区控制性详细规划，规划复兴路西、绿舟路北设置 1 座污水中途泵站。规划在绿湖路、绿舟路、淀山湖大道、复兴路下敷设污水管 DN300-DN400。六、环卫 按人均 1 公斤/天计，基地内日均生活垃圾量为 7 吨。在基地内设置 1 座小型垃圾压缩站，建筑面积 80 平方米。72、小压站开口直接面向道路，与周边建筑间距不小于 5米，并设绿化隔离带。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 63 七、消防 基地按接警五分钟内到达责任区边缘的原则，由现状朱家角消防站负责其消防安全。基地消防管网依托城市供水管网。按有关规范，消防栓设置一般控制在 100-120 米。区消防、市政、供水、开发单位应协调市政消防栓的规划建设、日常维护管理，以保证一旦发生火灾时能够可靠启用消火栓。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 64 第九节 竖向设计 一、设计原则 第九节 竖向设73、计 一、设计原则 1、竖向规划与用地选择及建筑布局同时进行，使各项建设在平面上统一和谐、竖向上相互协调；2、竖向规划有利于居住区建筑的布置及空间环境的规划和设计；3、竖向规划满足各项建设用地及工程管线敷设的高程要求，满足道路布置、车辆交通与人行交通的技术要求，满足地面排水及防洪、排涝的要求；4、竖向规划在满足各项用地功能要求的条件下，尽量利用原有地形地貌，避免高填、深挖，减少土石方、建(构)筑物及挡土墙、护坡等防护工程数量。二、地形地貌的利用 二、地形地貌的利用 本基地内部现状基本为农田和水域，现状地形平坦，西北略高，南侧略低，高程最低 3.2 米最高 4.1 米平均约 3.8米。规划保持地形74、地貌的江南水乡风韵，基本保持平坦、开阔、河道纵横、大水面的格局。三、道路竖向控制 三、道路竖向控制 参照控制性详细规划，规划城市道路中心线吴淞高程 3.73.8 米左右，路侧边沟、路缘石根据不同的路幅宽度、场地标高综合确定。内部道路与城市道路衔接一般以满足城市道路高程断面要求，内部道路在地块内满足不同场地的设计要求。四、河道竖向控制 四、河道竖向控制 根据水务专业规划，基地内部水系常水位与区域保持一致，为吴淞高程 2.5 米；堤岸顶高程一般控制在 3.7 米以上，亲水步道、平台等设施按照实际设计需要确定，一般不低于 2.6 米。根据规划及现状水系平衡，依据相关专业规划，水系营造需挖方约 25 75、万立方米。五、场地竖向平衡 五、场地竖向平衡 现状室外地坪最高 4.2 米，最低 3.7，平均场地高程约 3.9 米。规划室外地坪最高 4.5 米，平均高程 4.2 米，根据岛式组团的设计理念，一般岛式组团的场地中央最高，按照场地的性质适用不同的坡度向四周降坡。按照平均高程设计，基地内除水系外场地需填方约 24.5 万立方米。一般场地适用坡度参照标准：密实性地面和广场 0.33.0%广场兼停车场 0.20.5%h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 65 室外场地:1、儿童游戏场 0.32.5%2、运动场 0.20.5%3、杂用场地 076、.32.9%绿地 0.51.0%按照水系营造、场地设计的方案，估算基地内整体挖方量为 25 万立方米，填方量为基地内 24.5 万立方米，结余土方量可以作为周边道路填方，基本做到土方就地平衡。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 66 第十节 分期建设规划 第十节 分期建设规划 1、建设启动区 建议水系框架及基地西南侧结合本规划进行城市设计的两个组团，作为基地建设的启动区，打出“生态、人文”品牌，快速吸引中高端市场的目光。2、稳步发展区 建议建设启动区北侧，临绿湖路两个组团、社区中心以及生态绿岛作为基地稳步发展区，焕发持续的魅力。3、77、建设成熟区 东北部两个组团，完善公建配套，突出“宜居”的永恒追求。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 67 第五章 规划控制第五章 规划控制 第一节 土地使用 第一节 土地使用 规划总用地为 80.86 公顷，其中住宅组团用地 43.00 公顷，公共服务设施用地 4.60 公顷，集中绿化用地（含水域）24.06 公顷，道路用地 9.20 公顷。规划用地构成表 规划用地构成表 用地性质 用地面积（公顷）占比例（%）住宅组团用地 住宅组团用地 43.0 53.18 公共服务设施用地 公共服务设施用地 4.60 5.69 道路用地 道路用78、地 9.20 11.37 集中绿地（含水域）集中绿地（含水域）24.06 29.76 总计 总计 80.86 100.00 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 68 主要经济技术指标表 主要经济技术指标表 项目 单位 数值 百分比（%）人均面积（平方米/人）总建筑面积总建筑面积 万平方米 40.50-住宅建筑面积住宅建筑面积 万平方米 37.15 91.73 53.1 公建建筑面积公建建筑面积 万平方米 3.35 8.27 4.8 居住小区公建建筑面积 万平方米 0.81 街坊级公建建筑面积 万平方米 0.14 其他公建建筑面积 万79、平方米 2.40 人口毛密度人口毛密度 人/公顷 87-人口净密度人口净密度 人/公顷 120-住宅面积毛密度住宅面积毛密度 万平方米/公顷0.46-住宅面积净密度住宅面积净密度 万平方米/公顷0.86-居住区建筑面积毛密度（容积率）居住区建筑面积毛密度（容积率）万平方米/公顷0.50 建筑密度 建筑密度%21.5 绿地率 绿地率%42.2 居住户数居住户数 户 2324-居住人数居住人数 人 7000-B、C 地块规划地上建筑面积为 40.50 万平方米，其住宅建筑面积为 37.15 万平方米，公建建筑面积为 3.35 万平方米。B 街坊：规划建筑面积 19.41 万平方米，其中住宅建筑面积80、 17.28 万平方米，公建建筑面积 2.12 万平方米。C 街坊：规划建筑面积 21.11 万平方米，其中住宅建筑面积 19.88 万平方米，公建建筑面积 1.23 万平方米。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 69 第二节 地块划分 第二节 地块划分 延续上层次规划地块划分方式，以中央景观河道中心线为街坊的划分依据，对 B、C 地块的街坊边界根据方案构思进行合理调整。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 70 第三节 地块控制 第三节 地块控制 贯彻岛式组团的理念，开发81、建设既要有长远的整体规划，又要有阶段性、灵活性的控制，在总量不变的前提下，允许岛式组团的边界、水系边界根据具体实施方案进行调整，使开发建设总量与市场吸纳达到有机的平衡。各地块控制指标表 各地块控制指标表 建筑后退红线（米）地块编号 用地面积用地性质容积率 建筑密度（%）建筑高度（米）绿地率（%）东 南 西 北 机动车出入口方位泊车位（个）B-1 1.69 RC 0.9340 18 25 3-3 N,E 40-B-2 37.57R1 0.4610 18 43 3 3-3 N,E,S 1468-B-3 0.73 RS 0.7538 35 3 N 15 B 地块合计 40.0 1523 C-1 3882、.79R1 0.5128 18 43-3 3-S,W 1695 C-2 1.58 RC 0.5 28 18 30-20-C-3 0.49 RC 0.9133 18 30-3-W-12 C 地块合计 40.86 1727 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 71 地块控制图则 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 72 地块控制图则 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 73 第六章 建筑空间规划第六章 建筑空间规划83、 第一节 空间布局 1、整体布局 第一节 空间布局 1、整体布局 按照打造精品、适应市场的要求，B、C 地块根据不同功能分区对建筑形式的要求，以及从整体环境景观塑造方面考虑，临近中央景观河道以及海源别墅的区域，以不同风格形式的独立住宅为主，西侧、北侧外围以布局联列住宅为主。整体建筑布局遵循保证每个住户拥有充足的阳光、良好的通风、建筑空间整体统一、富有层次感和韵律感的原则，且保证居住空间和公共服务设施空间布局各具特色、对比鲜明。2、居住建筑空间布局 2、居住建筑空间布局 借鉴朱家角江南水乡居住模式和神韵，采用集约化的布局模式，压缩交通空间和消极空间（确保日照间距），扩大公共空间和绿化空间的面积。84、增加居民享受阳光、空气、景观的机会。3、公共建筑空间布局 3、公共建筑空间布局 公共设施建筑通过空间组合以及与绿化景观的关系突出了功能带的空间形式，同时通过灵活多变的造型，打破居住建筑的秩序和节奏，成为灵动的音符。其中社区中心成为整个区域的焦点与核心。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 74 4、日照分析 4、日照分析 通过计算机软件分析，均符合国家及上海市的规定。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 75 第二节 建筑设计 1、住宅建筑设计 第二节 建筑设计 1、住宅建筑85、设计 多层住宅 根据本案房产开发的特点，多层住宅主要为一梯两户，面积 100 平方米左右。户型以两室两厅为主，平面布置力求动、静分区，内、外有别，减少干扰。以较大面积的起居室为中心组织家庭活动，并保证拥有良好朝向和视觉景观，保证空间使用功能的独立性和私密性。房型平面根据居民的生活习惯及气候特点，将起居室和主卧室布置在南侧，明厅、明厨、明卫，便于组织自然通风。住宅设计理念 意向照片 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 76 联列住宅 住宅造型吸取传统与现代风格结合的住宅造型语汇，结合江南水乡传统地方风情，力求亲切、新颖。细部处理突出砖86、砌传统工艺，追求水平向凹凸变化，注意压顶，窗台，窗楣等部件的精细雅致；顶部选用坡顶造型，选用比较雅致的深灰色瓦；屋顶与基座间的中段墙面采用外墙浅色涂料，利用材料质感和色彩塑造典雅、大气的建筑风格。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 77 独立住宅 以创造出具有高层次、超前性、示范性、科学性的可持续发展的新型室内外空间环境、生态环境、人文环境为设计指导思想，力争在建筑形式、建筑技术及材料设备的使用上有所突破，达到先进性及新颖性，增加高科技与新技术含量，起到示范作用，满足居民现代居住生活的发展要求。低密度住宅单体面积从 200-300 87、平方米不等，主流面积 250 平方米左右，满足居民对户型的多样化选择。组合形式以单体组团式发展为主，群体围合成形成了相对独立的开敞流动组团空间，为居民的室外活动与交往提供一个活动场所。建筑采用大开间体系，使用轻质隔墙材料分隔空间，提供了更大的灵活性和更广的适应性。在建筑设计上设有多种套型，为不同需要的家庭提供多元化的选择。户内设计以较大面积的起居室（家庭室）为中心组织家庭活动，且各户起居室（家庭室）均有良好的正南阳光和视觉景观。起居室在户内位置恰当，有效地减少了交通穿越，保证了空间使用功能的独立性。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图88、 78 不同类型住宅建筑平面设计 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 79 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 80 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 81 2、公共建筑设计 2、公共建筑设计 整个片区内公共建筑统一设计，力图达到风格统一而又结合不同功能要求各具特色。整体采用现代风格，局部小尺度吸收传统建筑空间和符号元素，在传统的基础上有所发展和传统精神的发扬。公共建筑形式新颖，功能完备，布局合理、美观舒适。89、社区中心建筑群体考虑现代生活的复合化集成化，将多种功能压缩在一起，形成一个立体交叉的复合功能休闲娱乐综合体，整合商业、影视、娱乐和体育健身功能，使未来都市居民的城市生活品质得到提升。沿复兴路、淀湖大道布置综合商业等，打破传统建筑布局的平面功能分割模式，采用各种功能集中整合的开发策略，希望以此提升本地块开发潜力和前景，使之发展朱家角生态居住区域富有活力的公共活动中心。建筑采用新颖现代风格造型，强调剖面空间设计，利用空间和功能的立体分布和三维交叉，既形成了丰富的内外部空间，更能体现复合紧缩的都市休闲商业特性。有公交支持商业中心 社区中心 内港商业中心 h t t p:/w w w.d i l l 90、s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 82 3、新技术应用 3、新技术应用 规划节能技术 节能：通过科学的规划布局、建筑朝向等设计手段，提高建筑维护结构保温隔热性能，减少能源消耗。节水：充分考虑水资源开采利用与补给的平衡关系，通过分质供水，推广运用节水器具等；节材：推广可循环利用的新型建筑体系和高性能、低材耗的建筑材料，减少环境污染。在设计景观水体注意日常管理和维护，防止水资源流失，就可塑造舒适、宜人的居住环境。规划采取以下措施：雨水利用：将住区内屋面和路面的雨水收集、处理、储存，再作为杂用水回用，或将径流引入住区中水处理站，中水处理满足国家标准，作为中水水源之一。对不便收集的雨91、水，宜通过绿地和渗水型地面铺采经土壤渗透净化后涵养地下水，以促进水土保持。景观水：景观水自然融汇在绿化和建筑之间，岸型曲线流畅，水面与地面接近，景观用水为流动循环水，可通过物理方式、化学方式、微生物方式或生态方式进行水处理。建筑节能技术 高新技术的含量是决定片区生活环境质量的重要因素。根据住区人居环境研究课题的较新成果、充分的市场调查以及房产市场的发展态势，建议广泛考虑并使用高新技术使本案在宏观与微观层面上均达到先进、新颖的目的。房屋建筑外保温系统的应用：墙体外保温采用无空腔体系聚苯颗粒胶粉保温系统，不但有效地起到保温作用外，经济性、耐久性、安全性及抗裂性能均达到较高水平。新型门窗材料的应用:92、采用彩色喷涂断热型铝合金中空玻璃门窗，公建玻璃幕采用 LOW-E 中空玻璃，提高保温、防风、防渗性能，节约能源并减少光污染。新型屋面材料的应用:采用热型屋面防水材料，提高保温、防水、耐老化性能，做到屋面材料无污染。新型给水管材的应用:冷水给水管拟采用不锈钢 PPR 管，热水管拟采用 PPR 管，直饮水管采用衬不锈钢 PPR 管，节能、耐腐、耐用、污染小。新型排水管材的应用:室内排水管材采用 UPVC 管，室外排水管采用混凝土管，耐腐、节能钢材。太阳能的充分利用：阳光房，混凝土墙，太阳能集热管等被动式太阳能利用手段易于实施，符合地域条件；太阳能光电板，可调节百叶等主动式太阳能利用装置，在经济条件93、允许的情况下可进行积极尝试。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 83 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 84 项目投资测算 项目投资测算 本规划将项目的总投资分为土地获得及开发成本、开发前期费用、建筑安装工程费等几大类，具体测算如下：项目 投资成本估算(万元)一 土地成本（含毛地转让费用，交易手续费，前期规划研究费，政府配套费等）160000 二 开发前期准备费（政府规费、设计及咨询费、投资、施工监理以及招投标代理费等）20000 三 建筑安装工程费 180000 1 94、住宅 160000 2 商业（沿街商业）20000 四 室外附属工程 55000 五 开发间接费（管理费、利息等）60000 六 不可预见费 10000 总投资 480000 估算项目总投资约 480000 万元。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 85 附 1：评审会议纪要 附 1：评审会议纪要 上实朱家角项目上实朱家角项目 B,C 地块生态居住区修建性详细规划评审会会议纪要地块生态居住区修建性详细规划评审会会议纪要 会议时间：2009 年 1 月 22 日 下午 1：30 会议地址：区规划局 318 会议室（华青南路 757 号95、）会议议题：上实朱家角项目 B,C 地块生态居住区修建性详细规划评审会 与会专家：赵万良、周云、李京生、刘宇扬。与会部门：区发改委、信息委、民防办、水务局、环保局、房地局、规划局、消防支队、交警支队、绿化署、有线网络电视、供电所、朱家角镇人民政府。会议由区规划局副局长薛锋同志主持，会议首先进行了上实朱家角项目 B,C 地块生态居住区修建性详细规划的汇报，然后与会专家及各部门分别发表了意见和建议，现整理如下：1、相关政策规定方面。、相关政策规定方面。该项目的规划定位及开发强度应遵循国家对于土地的集约节约利用政策和关于住宅建设的“9070”规定，应多倡导低密度住宅的概念，尽可能少提及别墅概念。2、96、用地结构方面。、用地结构方面。A,B,C 三个地块总用地超过 1 平方公里，地块划分偏大。3、开发强度方面。、开发强度方面。现行方案的人口规模达 7000 人之多，如果提高容积率，考虑 9070 标准，人口规模将成倍增长，各类公建配套设施也应详细考虑。4、道路系统方面。、道路系统方面。1）组团式的布局是规划的特色之一，但这种布局相应导致了在城市交通干道及次干道上设置了较多的出入口。减少城市干道的主要出入口设置，建议对周边城市交通作交通影响评估。2）在道路设计上，尽端道路长度大大超过相关规定，不利于紧急情况下的疏散；特别 2 个远离城市道路的岛区，过长的尽端造成对住户的干扰。从规划的整体性考虑，97、建议相邻组团间有机动车道连通。3）公共交通方面，作为修详阶段，应具体落实公交站点及场所，而不仅仅停留在建议层面。5、公共设施方面。、公共设施方面。6、绿地系统方面。、绿地系统方面。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 86 1）根据上海市绿化条例的有关规定，各类建设项目的绿地率是根据土地的用地性质确定的，作为生态居住区，绿地率应在 35以上的基础上加以提高，提升小区品质。2）幼儿园绿地率应不小于 35。3）“竖向设计”中对地下车库的标高控制应予以明确。根据上海市新建住宅环境绿化建设导则要求，地下建筑上方绿地的覆土层应1.5 米。4）屋98、顶绿化等多种形式的立体绿化应予以明确要求，特别是公建项目。7、水系方面。、水系方面。1）区域内的水系格局发生变化，须委托相应资质的规划设计单位作水系调整方案，作专题研究论证。区域内的骨干水系有被设计成景观河道，须注意保证河道的最小过水断面，最小断面应不小于朱家角镇淀浦河北圩水系规划中要求的河道控制要素，同时除必要的水面率外，还须保证片内河道的畅通，并与外围河道连接状态良好。2）亲水平台、码头、护岸、桥梁等在河道管理范围内的建设项目均应向水文局报批。3）应明确污水接入现有污水管网接入点的标高，以及现有污水管网管径是否允许接入 1250 立方米/天的污水量；同时应明确盈珠路、绿舟路、淀山湖大道、复99、兴路下污水管网实施年限，建议结合规划道路实施，同步落实雨、污水以及自来水管网管径、走向和竖向设计。沿绿舟路、盈珠路已敷设的供水管径应改为 DN400。4）区域内水系较发达，大型地下空间离河道比较近的，要作专题防汛安全论证。8、消防方面、消防方面 1）道路设计可细化些，应保证消防车道（不小于 4 米宽）可到达每户单元入口处，尽端式消防车道应设计回车场地，道路的承载要求，尤其是桥梁，作为消防车道设计使用时，应满足消防车的承载能力。对部分建筑，当规范要求设环形车道或沿建筑两长边设消防车道等时，应设环形消防车道，或沿建筑两长边设消防车道。消防车道的转弯半径也应按规范作明确要求，对主要通道保证两条车道要100、求。2）市政公用设施规划中对供水状况应再细化说明。按民用建筑水灭火系统设计规程，地块整体消防给水设计应满足市政两路进水。9、有线电视网络方面、有线电视网络方面 提供一间 20 平方米左右的有线电视单独机房。过桥的请预留有线电视单独管道。有线电视为单独管道与线路，不与别的弱电同沟井。公建设施如要求要安装有线电视的，请在图纸上标明。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 87 10、供电方面、供电方面 1）B,C 地块的电力配套规划方案应与 A 地块相衔接，并根据最新调整后小区建设总体规模及相关经济技术指标，其总体的供电规划方案亦应调整。2101、）本案中对用电负荷的预测偏小。对于住宅类独立别墅负荷计标按 100120w/m2 计，公建类应按商业、办公、学校等不同功能采用不同的负荷密度标准。3）根据小区的用电负荷总量预测确定小区内控制预留 10kw 开关站的数量。开关站的设置位置应满足规划、环保等相关技术要求，应靠近其供电范围的负荷中心道路旁边，与住宅间距应满足 12 米以上间距。4）文本中供电系统规划图中盈珠路目前没有电力电缆及排管，应给予规划预留。11、节能环保方面、节能环保方面 超过 20 万平方米的建筑需做节能评估报告。建议结合相关排水专业规划，说明地块污水管网的建设与地块开发的相互匹配性。开关站、变电站、垃圾中转（压缩）站、污102、水提升泵站等市政相关配套设施的选址与居住区应保持合理距离，以符合环保要求，同时应结合规划编制规划环评。12、通信方面、通信方面 1）固话、通信数据机房等应充分预测，最好安排 2 个，面积 1015 平方米。2）建议对移动通信基站，结合周边的资源作合理安排。13、民防工程方面、民防工程方面 1）按国家有关规定，地上建筑面积在 7000 平方米以上的民用建筑建设项目应按规定或规划要求修建抗力等级为五级（含）以上的民防工程。2）9 层以下的民用建筑，基础埋深超 3 米（含），按首层建筑面积配建；基础埋深不超 3 米，按地上总建筑面积的 2配建。3）民防工程配建建议统一规划，集中配建，分期办理地面结建103、手续。民防工程功能以二等人员掩蔽为主。请规划编制单位根据以上内容进行调整修改，落实本次会议专家与部门的意见与建议。青浦区规划和土地管理局 2009 年 2 月 7 日 h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图 88 附 2：关于评审会议纪要的落实情况的说明 附 2：关于评审会议纪要的落实情况的说明 1、关于“90/70”政策及开发强度：上实集团提出，本项目是在国家出台“90/70”政策之前启动的，其中 A 地块已经建成，B、C 地块定位为低密度住宅，地块容积率为 0.5。2、关于地块划分：本次修建性详细规划遵循上层次控制性详细规划的地块划分方式，对控规规定可以调整的局部要素进行了设计优化。3、关于道路系统：根据评审意见对内部道路系统进行了优化，在保持合理地块划分的基础上，形成内部环路，减少尽端路，减少机动车出入口。并针对本项目单独进行交通影响评估。4、关于市政设施：按照相关意见，对电力、污水等系统规划进行了优化，通信等有关详细设施用房配置需在下阶段扩初设计中落实。5、关于水系、环保：水系规划、环保评估作为单独项目由建设方委托其他专业设计单位进行。h t t p:/w w w.d i l l s u n.c o m 典尚设计：三维动画、效果图