1、第一章 总 结第一章 总 结1.1 项目名称与承办单位1.1 项目名称与承办单位1.1.1 项目名称1.1.1 项目名称 兰考县许贡庄村城中村改造项目1.12 项目承办单位1.12 项目承办单位 承办单位：河南业豪置业有限公司 法人代表：陈文华1.1.3 建设地点1.1.3 建设地点 项目建设地点位于开封市兰考县黄河路以西，考城路以南，兰阳路以北，振兴路东西两侧区域。1.1.4 可行性研究报告编制单位1.1.4 可行性研究报告编制单位编制单位：河南鼎原工程咨询有限公司证书编号：工咨甲 12020060054发证机关：国家发展和改革委员会1.2 研究依据、内容及范围1.2.1 研究依据1、关于编2、制兰考县许贡庄村城中村改造项目可行性研究报告的委托书；2、中华人民共和国土地管理法（1998 年 8 月 25 日修正案）；3、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院第 73 号令）；4、中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见（中发20061 号）；5、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083 号）；6、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第 590 号令）；7、中共河南省委、河南省人民政府关于推进社会主义新农村建设的实施意见（2006 年 3 月 9日）；8、开封市城市总体规划（20102020）；9、开封市人民政府印发关于开封市国有土地上房屋征收与补偿试行意见 的通知3、（汴政2011110号）；10、开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见（汴政2007 52 号文件）；11、项目单位提供的基础数据；12、编制人员收集的相关数据与资料。1.2.2 研究工作的内容与范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，本报告对项目建设的场址和建设条件进行了实地查勘，对项目建设的必要性、建设条件、建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、节能、消防及安全、风险评价、招投标、项目组织与施工进度安排、投资估算、社会效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述了项目建设的必要性、建设方案、投资估算等，为该项目建设决策提供了可靠、准确的论证和评价。1.3 4、研究工作的概况河南业豪置业有限公司对本项目的必要性和紧迫性以及建设规模、建设方案等进行了必要的调查研究工作，为编写本项目可行性研究报告作了大量的基础工作。河南鼎原工程咨询有限公司接到本可行性研究报告编制委托以后，与有关方面领导和工程技术人员共同商定工程设计方案，并收集该专业必要的基础资料，经过实地查勘、查阅资料、调查研究，即开始编写本可行性研究报告。经过项目组全体人员的共同努力完成了本报告的编写工作。1.4 项目概况1.4.1 建设规模及内容本项目坚持政府统筹、政策引导、因地制宜、群众自愿的原则，充分尊重农民意愿，并结合兰考县经济发展总体规划和当地农村的实际情况，对项目涉及的许贡庄村进行新型社5、区建设。为了建设高质量、高水准的人居环境，项目采用“一次规划，分期实施”的方针，计划分五期完成项目的建设。项目总规划净用地面积 353026.00m2（合 529.54 亩），总建筑面积 979612.48m2，其中，地上建筑面积 880360.58m2（住宅建筑面积 756559.90 m2，商业建筑面积 104840.08 m2，公共服务设施建筑面积 18960.60 m2），人防工程及地下停车场面积 99251.90 m2。项目配套工程中绿地面积 135950.31 m2，道路广场面积 121758.67 m2。1、一期规划净用地面积 104781.00 m2（合口 157.17 亩），6、总建筑面积 259018.68 m2，其中，地上建筑面积 234958.58 m2（住宅建筑面积 190602.00 m2，商业建筑面积 25395.98 m2，公共服务设施建筑面积 18960.60 m2），人防工程及地下停车场面积 23060.10 m2。项目建成后可容纳 1581 户居住，地上机动车停车 984 辆，地下机动车停车 660 辆，自行车停车 1581辆。2、二期规划净用地面积 67540.00 m2（合 101.31 亩），总建筑面积 ，其中，地上建筑面积 （住宅建筑面积 ，商业建筑面积 ）人防工程及地下停车场面积 。项目建成后可容纳 户居住，地上机动车停车 辆，地下机动车7、停车 辆，自行车停车 辆。3、三期规划净用地面积 （合 亩），总建筑面积 ，其中，地上建筑面积 （住宅建筑面积 ，商业建筑面积 ），人防工程及地下停车场面积 。项目建成后可容纳 户居住，机动车停车 辆，自行车停车 辆。4、四期规划净用地面积 （合 亩），总建筑面积 ，其中，地上建筑面积 （住宅建筑面积 ，商业建筑面积 ），人防工程及地下停车场面积 。项目建成后可容纳 户居住，地上机动车停车 辆，地下机动车停车 辆，自行车停车 辆。5、五期规划净用地面积 （合 亩），总建筑面积 ，其中，地上建筑面积 （住宅建筑面积 ，商业建筑面积 ），人防工程及地下停车场面积 。项目建成后可容纳 户居住，地上机8、动车停车 辆，地下机动车停车 辆，自行车停车 辆。1.4.2 建设选址项目建设地点位于开封市兰考县黄河路以西，考城路以南，兰阳路以北，振兴路东西两侧区域。项目区内地块地势较平坦，基础设施齐全，地理位置优越，交通运输便利，适宜于项目的建设。1.4.3 基础设施配套项目所在地的水、电、气、通讯等基础设施配套完善，可以保障项目建设和使用的需要。1.4.4 项目定员和来源项目完成后，根据需要设置小区物业管理部门。人员来源采取公开招聘的方式解决，优先聘用拆迁村村民。1.4.5 项目实施进度项目采用“一次规划，分期实施”的方针，分五期完成，工期 5 年，每期一年。为加速建设进度，缩短建设周期，各子项勘察设9、计、施工图设计、场地准备、土建施工、设备安装及调试等可交叉进行。1.4.6 项目总投资及资金筹措项目总投资 万元。其中开发成本 万元，开发费用 万元。所需资金由项目单位自筹解决。1.4.7 经营及盈利分析1、经营收入项目前四期分两年销售，建设期预售%，建成后销售%，第五期建成后卖完，项目销售收入 万元。其中：住宅销售面积 ，销售收入 万元；商业用房 ，销售收入 万元；停车位 个，销售收入 万元。项目可出租出租面积 ，租金收入 万元。2、盈利能力项目总收入 万元，开发成本 万元，开发费用 万元，营业税金及附加 万元，土地增值税 万元，利润总额 万元，投资利润率%。所得税按利润总额的%提取，缴纳所10、得税 万元，税后利润 万元，投资净利润率%。提留%的盈余公积金，法定盈余公积金为 万元，未分配利润为 万元。项目所得税后全部投资内部收益率%，财务内部净现值 万元，投资回收期 年。1.5 主要技术指标小区主要技术指标总表序号名称单位数值备注1净用地面积合 亩2总建筑面积2.1地上建筑面积2.1.1住宅建筑面积2.1.2商业建筑面积2.1.3公共服务设施建筑面积幼儿园酒店会所其他配套公共设施公厕 ，垃圾分拣房物业管理用房建筑面积其中社区服务用房建筑面积2.2人防工程及地下停车场面积人防面积3容积率4建筑基地面积5绿地面积6道路广场面积7建筑密度%8绿地率%9居住户（套）数户/套10居住人数人1111、停车率（机动车）%12机动车停车辆13自行车停车辆一期主要技术指标表序号名称单位数值备注1净用地面积m2合 亩2总建筑面积m22.1地上建筑面积m22.1.1住宅建筑面积m22.1.2商业建筑面积m2 2.1.3公共服务设施建筑面积m2幼儿园建筑面积m2酒店建筑面积m2会所建筑面积m2其他配套公共设施m2物业管理用房建筑面积m2其中社区服务用房建筑面积m22.2人防工程及地下停车场面积m2人防面积 m23容积率4建筑基地面积m25绿地面积m26道路广场面积m27建筑密度%8绿地率%9居住户（套）数户/套10居住人数人户均 人11停车率（机动车）%12机动车停车辆地上 辆，地下 辆13自行车停车12、辆二期主要技术指标表序号名称单位数值备注1净用地面积m2合 亩2总建筑面积m22.1地上建筑面积m22.1.1住宅建筑面积m22.1.2商业建筑面积m22.2人防工程及地下停车场面积m23容积率4建筑基地面积m25绿地面积m26道路广场面积m27建筑密度%8绿地率%9居住户（套）数户/套10居住人数人户均 人11停车率（机动车）%12机动车停车辆地上 辆，地下 辆13自动车停车辆三期主要技术指标表序号名称单位数值备注1净用地面积m2合 亩2总建筑面积m22.1地上建筑面积m22.1.1住宅建筑面积m22.1.2商业建筑面积m22.2人防工程及地下停车场面积m2人防面积 m23容积率4建筑基地面13、积m25绿地面积m26道路广场面积m27建筑密度%8绿地率%9居住户（套）数户/套10居住人数人户均 人11停车率（机动车）%12机动车停车辆13自动车停车辆四期主要技术指标表序号名称单位数值备注1净用地面积m2合 亩2总建筑面积m22.1地上建筑面积m22.1.1住宅建筑面积m22.1.2商业建筑面积m22.2人防工程及地下停车场面积m2人防面积 m23容积率4建筑基地面积m25绿地面积m26道路广场面积m27建筑密度%8绿地率%9居住户（套）数户/套10居住人数人户均 人11停车率（机动车）%12机动车停车辆13自行车停车辆五期主要技术指标表1.61.6 结论和建议序号名称单位数值备注1净14、用地面积合 亩2总建筑面积2.1地上建筑面积2.1.1住宅建筑面积2.1.2商业建筑面积2.2人防工程及地下停车场面积人防面积 3容积率4建筑基地面积5绿地面积6道路广场面积7建筑密度%8绿地率%9居住户（套）数户/套10居住人数人户均 人11停车率（机动车）%12机动车停车辆地上 辆，地下 辆13自行车停车辆1.6.11.6.1 结论 新刑社区建设是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。在新型农村社区建设中，政府出台了一系列政策，要求坚持群众自愿原则，坚持耕地不减少、质量不降低、粮食不减产15、原则，坚持规划的引领作用，探索一条不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的“三化”协调科学发展的路子。本项目按照统一规划、集约用地、规模开发、配套建设的要求，推动农民居住由分散向集中转变、平方向楼房转变、村庄向社区转变，促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。有效加快改善项目区农村居住房条件和生活环境，促进农村精神文明建设，促进经济平稳较快增长，促进社会和谐稳定。本项目的实施为当地农业可持续发展提供宝贵土地资源，为增加村民收入拓展更大空间。因此，本项目的实施具有一定的现实意义和社会意义。本报告结合兰考县城市建设实际和当地农村具体情况，通过比较和分析，认为本项目立项理由充足，选址合16、理，建设规模适中，建设条件具备，应尽快组织实施。1.6.21.6.2 建议 为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，应注意以下几个方面：1、争取政府在政策、财政等方面的支持，使项目建设能够稳步进行。2、本项目建设过程中应做好各个方面的协调、衔接工作，以使项目建设能够顺利进行。3、总平面布置应讲究合理、适用、便捷。4、借鉴国内同类项目假设经验，进行科学设计、施工，并积极采取先进适用技术和材料。5、本项目应严格按环保“三同时”原则，搞好环境治理工作。第二章 项目背景及建设必要性2.12.1 项目背景 中国作为一个农业大国，“三农问题”一直是中央政府工作的重中之重。2006 年 2 月，中共中央、国务17、院下发中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见提出，要真正实行工业反哺农业、城市支持农村的方针，统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设。2010 年 1 月 31 日中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见指出，必须不断深化把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重的基本认识，稳定和完善党在农村的基本政策，突出强化农业农村的基础设施，建立健全农业社会化服务的基层关系，大力加强农村一党组织为核心的基层组织，夯实大牢农业农村发展基础，协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。在我国加快城镇化进程与社会主义新农村建设18、的背景下，整合农村土地资源、加强城乡联系已成为提高社会生产力的必然要求。在这种背景下，新型农村社区政策正式被提了出来。新型农村社区建设工作，直接关系到农民群众的切实利益和农村面貌的改善，是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求，也是加快社会主义现代化建设的重大任务。河南省“十二五”规划指出，统筹城乡发展，坚持以工促农、以城带乡，推动城市基础实施向农村延伸、公共服务向农村拓展，推进城乡产业、基础设施、公共服务、劳动就业、社会保障等统筹规划、协调发展。把小城镇作为统筹城乡发展的重要节点，把新型农村社区作为促进城乡统筹发展的切入点，坚持规划先行、就业为本、量力而行、群众自愿，积极稳妥推进19、新型农村社区建设，促进土地节约利用、农业规模经营、农村产业发展、农民就近就业。因地制宜、分类指导，扎实推进社会主义新农村建设，不断改善农村生活条件和村容村貌。加大财政投入力度，建设健全农业农村多元化投入保障机制。新型农村社区是统筹城乡发展发展的结合点和新型城镇化的重要载体，是现代城乡体系的重要组成部分。新型农村社区集聚式发展通过整合村庄、土地、人口、产业等区域空间资源要素，增强新型农村社区综合服务功能，转变农村发展方式，为产业发展提供机遇，推动农村基层民主政治建设，促进农民到城镇居民转化，让农民充分发挥其能力，变成现代化、职业化的新型农民，出行、医疗、教育、社区等保障问题，实现“一化”带“三化20、”协调发展。许贡庄村城中村改造成为新型农村社区，根据中共河南省委、河南省人民政府关于推进社会主义新农村建设的实施意见，在调查了解乡镇和村庄所在地区的自然条件、历史演变、现状特点和建设条件的基础上，为切实改善村民的生产、生活条件和生态环境，提升农民生活水平，促进许贡庄村经济和社会协调健康持续发展，实现土地、资源、环境的最高产出率，进行规划建设。项目实施与当地社会经济发展程度相适应，社区基础设施建设及人居环境治理与资源、环境条件相协调，科学规划、因地制宜、分类指导，满足当地农民集中居住最急需的生活服务，走城市、城镇、农村相协调发展的道路。2.22.2 项目建设必要性1、项目建设是全面推进城镇化进程21、的需要城中村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大降低了居民的生活质量，影响了城镇的整体面貌。城中村改造是改善人居环境、提升城镇品味、推进城镇化进程的必由之路，是建设文明、生态、宜居城镇的重要保障。项目的建设将城中村改造成为功能齐全的综合区域，彻底杜绝“脏、乱、差”现象，实施美化、亮化环境；解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题，消除城乡二元管理体制，通过旧村改造，集约节约利用土地，以地升财兴业，加快农村利用地向城市集中、农民变市民的步伐，推进城乡融合和22、一二三产业融合发展，构筑一体式发展格局，加快城镇化进程步伐。2、项目建设是转变农村经济结构，增加农民收人的需要农民收入问题，事关农村经济发展和社会稳定的战略性问题。农民收入增长缓慢已成为影响农村经济和社会发展的突出问题，也是“三农“问题的集中反映，增加农民收入对于保持国民经济稳定快速发展、促进和谐社会和全面实现小康社会新目标、建设社会主义新农村都有至关重要的作用。新型农村社区建设缩小城乡差距，开辟了居民与外交流的窗口，拓宽村民接受新鲜事物、增加信息量、学习现代科技知识和管理经验的渠道，为当地居民的就业提供条件。项目建设蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，通过教育培训，23、提高村民就业技能与水平，为村民自主创业提供智力与资金的扶持。同时为村民从事第三业提供良好的区位优势，让村民成为投资主体、经营主体、市场主体，帮助村民发展零售、餐饮、服务等第三产业，大大提高村民个人收入；村民住在转变为证件齐全的商品房，这些房产还可以进行租赁、自住或销售，增加村民经济收入。3、项目建设是改善当地人居环境，加快基础设施配套建设，提高人们生活质量的需要 改革开放以来，我国城镇化进程不断加快，广大村民正逐渐富裕起来，城中村经济得到迅速发展。与城区住宅和居住环境相比，项目区民居和生活环境没有得到实质的改观，城中村住宅总体设计规划不合理、村庄占地杂乱，民房建设散乱不规整，住宅功能失调、建筑24、质量参差不齐、建筑室内环境居住条件较差等状况一直存在，影响城镇在外形象，村民不良生活习惯造成垃圾随意堆放，以及污水漫流现象对当地水系和空气造成一定的污染；村内部分线路老化，造成一定的安全隐患。基础设施缺失，配套不完善，严重影响当地居民生活质量。项目实施是高起点、高标准进行规划和建设，科学选点，规划建设新型农村社区，建筑面积基础设施健全，周边商业功能完善，交通便利，使城镇面貌焕然一新，村民生活质量大大提高；各种配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求，以住宅基地住房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、有线电视等居住配套设施齐全的新房，在拆旧建新过程中，建设了标准化的社区服务中心，为群25、众解决社会化服务，建有生活服务设施，方便群众生活，改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识。第三章建设条件3.13.1 选址原则本项目在选址时应充分考虑以下原则：1、场址位置的选择必须符合城市总体规划布局和当地农村规划的要求，按照国家有关法律、法规及前期工作的规定进行。2、所选场址规模及周边环境能满足本项目及城乡生态环境可持续发展的要求，有足够的环境容量。3、坚持“以人为本“的原则，充分分析拆迁村民的利益所在，通过规划技术手段满足村民的物质需求、情感需求以及社会需求。4、周围具有良好的交通条件，能够满足小区相对密集的人流、车流的要求。5、周围应有完善的给排水、供气、供电、通信等基础26、设施条件。6、充分考虑选址范围内的工程地质及水文地质条件。项目选址应位于不受洪水、潮水或内涝威胁的地带；当不可避免时，必须具有可靠的防洪、排涝措施。7、项目选址应选择应对建设条件、经济、社会、人文、环境保护等各种因素进行深入调查研究，按照就地、就近安置的原则，择优确定场址和安置方案。8、项目周围应有良好的环境卫生条件，应避开产生有毒有害气体、烟雾、粉尘、噪音等物质的工业企业及其他产生污染源地的地区或场所。3.23.2 项目选址 项目充分考虑了兰考县经济发展，按照开封市城市总体规划，对原来分散居住的村民分别进行新型农村社区建设，场地规划功能布局合理、通达性好，基础设施配套完善，适宜于本项目建设。27、本项目为许贡庄村的拆迁及安置，安置小区的建设位于开封市兰考县黄河路以西，考成路以南，兰阳路以北，振兴路东西两侧区域，规划地块地理位置优越，对外交通便利，生活方便，是居住的理想之地。3.33.3 自然条件3.3.13.3.1 地区概括 兰考县位于河南省东北部，地理坐标为东经 1144111515，北纬 34453502之间。东连商丘，西接开封，是通往鲁西南的重要门户，辖 5 个镇、11 个乡，总人口 82 万人，总面积 1116 平方公里，耕地面积 95 万亩。兰考县区位优越，交通发达，处于开封、菏泽、商丘三角地带的中心部位，到达新郑国际机场仅需 1 个小时，到达国际港口连云港仅需 3 小时。陇28、海铁路过境 25 公里，年货运量达 180 万吨。国道 220、106 和 310 在县城交汇，连霍高速、日南高速公路在县城交汇，形成了以铁路、高速公路、国道、省道为骨架，以县、乡、村道路为脉络的交通网络体系。许贡庄村属兰考县城管乡一个行政村庄，地处县城西部偏北区域，村落位于黄河路以西，考成路以南，兰阳路以北，振兴路东西两侧区域，属于城市规划区域。该村共分四个村民小组，204 户，918 口人，外来居民约为 118 户，450口人。原有耕地面积 1800 余亩，村庄占地约 400 亩。3.3.23.3.2 气象条件兰考县属于温暖带季风气候区，四季分明，春季干燥少雨、夏季高温多雨、秋季天高气爽、29、冬季干冷少雪。年平均日照射时数为 2529.7 小时，日照率为57%。据 19491990 年气温资料，年平均气温为 2529.7 小时，日照率为 57%。据 19491990 年气温资料，年平均气温为 14.0，极端最高气温为 43.5（1966 年 7 月），极端最低气温为-16.3（1958 年 1 月）。七月份气温最高，平均气温为 27.1；一月份气温最低，一般为-1.0。全年降雨 678.2mm，多集中于夏季，年际变化大，年最大降雨量 1014.9mm（1967 年），最少降雨量31.8mm（1966 年）。3.3.33.3.3 地震烈度 根据建筑抗震设计规范（GB50011201030、）,兰考县地震烈度为 7 度，基本重力加速度为 0.10g，设计分组为第二组。3.3.4 地形地貌与水文地质 兰考县位于黄河冲积扇平原南侧，地势西高东低，稍有倾斜。地面坡降为1/5000，土层深厚，海拔高程在 57-57m 之间。由于黄河多次绝口改道，使兰考县的地貌较为复杂，属于东端和新华夏构造体系的复合部位。全县土质大部分由冲积和淤积的粉、细砂、亚砂土、亚粘土及部分淤土组成。新第三系以来地壳一直处于下降时期，因而采用环形道路，满足交通的同时，可兼作消防通道。在居住小区中央，通过东侧住宅建筑的扭转布局形成了由北向南逐渐开放的纵向居住小区集中绿化。同时采用小高层围合方式以及高层建筑加大间距的手法31、形成了住宅建筑的半公共绿化空间绿化布局合理，为整个小区的空间核心，也是居民日常交流和活动的中心场所。2、二期 二期小区东临黄河路，西邻五干渠，南邻健康南路，北邻健康路。规划净用地面积 67540m2（合 101.31 亩），总建筑面积 201600m2。小区在北侧和西侧设置两个出入口，项目区建筑采用行列式布置，由六个组团构成，南侧组团为 11 层，其余均为 18 层，沿健康路和五干渠建筑底层布置商业用房，均为两层，项目区中部的活动场地采用流线型道路打破规整的建筑形成的呆板感，给小区增添色彩与生机。项目区采用环形道路，人车分流的形式，道路环绕每栋建筑，能够满足消防要求。3、三期三期小区东临黄河路32、，西邻经四路，南邻兰阳路，北邻健康南路。规划净用地面积 45931m2（合 68.90 亩），总建筑面积 131496.50m2。项目区地块曾四边形，根据项目区地形条件，建筑布局顺应地形，均为坐北朝南，在节约用地的同时，尽可能使建筑布局活泼起来。项目区由枝干状的路网结构分隔为五个基本组团，中间组团为 6 层，其余组团均为 11 层，形成居住区居住组团的结构，各组团空间的开敞性和通透性方面体现着传统韵味，最大限度与自然亲和。组团间通过步行景观通道串联各个内廷，形成景观轴线和广场空间。组团封闭式管理，大区开放。4、四期四期小区东临黄河路，西邻五干渠，南邻健康南路，北邻健康路。规划净用地面积 48933、26.00m2（合 73.39 亩），总建筑面积 127207.60m2。项目区地块曾四边形，根据项目区地形条件，建筑布局顺应地形,采用错位式布局方式，在节约用地的同时，尽可能使建筑布局活泼起来。项目区由流线型路网结构分隔为五个基本组团，西部临五干渠组团为 6 层，其余均为 11 层，形成居住区居住组团的结构，各组团空间的开敞性和通透性方面体现着传统韵味，最大限度与自然亲和。组团间通过步行景观通道串联各个内廷，形成景观轴线和广场空间。组团封闭式管理，大区开放。5、五期五期小区东临黄河路，西邻五干渠，南邻健康路，北邻考城路。规划净用地面积 85848.00m2。（合 128.77 亩），总建筑面34、积 249200.80m2。项目在考城路设置主出入口，健康路设置次出入口，在居住小区中央，通过东侧住宅建筑的扭转布局形成了由北向南逐渐开放的纵向居住小区集中绿化。同时采用 7.5 层、11 层和 17 层穿插布置，多层建筑围合方式以及小高层建筑加大间距的手法形成了住宅建筑的半公共绿化空间绿化布局合理，为整个小区的空间核心，也是居民日常交流和活动的中心场所。内部采用环形道路，满足交通的同时，可兼作消防通道。4.5.2 道路交通组织1、道路交通规划：小区内道路系统主要分为小区主干道和入户道路两级。主干道采用 15m 宽的半环形道路，分别与小区两个出入口相连接；住宅入户道路宽 3m。道路和地面停车场35、环通，小区内道路分级明确，功能清晰，线型简洁，利于消防和小区住户使用。2、步行交通：步行交通主要利用小区内部各类景观绿地来组织，形成舒适优美的娱乐、休闲、观光的步行网络。同时联系小区内各个公共开放空间和机动车道，从而使整个小区道路系统结构更为合理、内容更为丰富。3、静态交通规划：小区静态交通停车场采用地下停车和路边宅旁分散停车的方式。4.5.3 绿地景观系统 小区中部布置中心绿地水系、建筑小品、少量室外家具、硬质铺装休闲道路、体育健身器材等公用生活设施，其功能内容特色贴近居家生活，空间体现静态特征，功能布局体现公共性、明确性，动区、静区分明，动区以围绕中心院落为中心，宜于积极游憩功能，静区为消36、极游憩区，以散步、座憩，人际交流为功能，体现现代生活气息，有具有传统生活人文内涵的环境氛围，便于居民的使用和综合管理。绿化是小区环境的重点要求。给小区增添更多的绿色，也就给居住环境增添了更多的生机和活力。本项目绿化率设计达到了 38.51%，同时采取了突出绿化层次、色彩和形态等的方式，以提高绿化的文化氛围和品味，绿化还包括景观、水系等项目。4.5.4 公共设施规划安置小区主要公共设施有幼儿园、酒店、会所、物业管理用房、社区服务用房、卫生所、村委办公室、保安室、配电房等配套用房，另外根据居住区规范要求配置了老年活动场地、体育活动场地等公共配套设施。4.5.5 住宅间距 安置小区住宅日照间距按照 37、1：1.36 取值。4.5.6 竖向规划1、设计原则竖向设计是为了满足道路交通、场地排水、建筑布置和维护、改善环境景观等方面的综合要求，为自然地形进行利用和改造所进行的，以确定场地坡度和控制高程、平衡土石方等内容为主的专项技术设计。因此，项目用地竖向工程规划遵循安全适用经济美观的方针，注意相互协调；从实际出发，因地制宜，充分利用地形地貌及地质条件，合理改造地形；因坡就势合理布局道路、建筑、绿地，及顺畅地排除地面水；减少土石方及防护工程量；充分发挥土地潜力，节约用地；重视保护城市生态环境增强城市景观效果；满足城市各项建设用地的使用要求。而不能把竖向规划当做是平整土地、改造地形的简单过程。2、竖向38、设计中的建筑物、路网、地下管线、环境的布局关系项目区内的道路骨架、道路线型及走向随着地势起伏布置。建筑物的长边顺等高线布置，力争不改变现状等高线的分布规律，只是局部改变建筑物周围的自然地形。自流类管线（如雨水管、污水管、暖气沟等）与道路一样顺坡定线，使整个项目区内规划排水体系合理，以确保建设地区地面水的排除及安全排洪。广场及场地的竖向设计坡度，因使用功能不同或地面材料不同而分别采用适宜的控制值。广场竖向除满足自身功能要求外，且应与相邻道路和建筑物相衔接。密实性地面广场的坡度 1.50%；部分地面坡道超过 8%，以台阶式来缓解行人上下步行也产生困难，为了保护场地及周边环境，保证场地台阶式用地的土39、石稳定，台地间设置护坡或挡土墙，设置挡土墙墙体高度控制在 6m 以下，降低工程造价及工程量，避免了建筑物之间的压抑感。2、场地竖向规划的排水系统根据地形特点设计，竖向设计做到使雨水便于收集储存和利用。地面水排水主要采用暗沟（管）排除地面水：可充分利用道路及某些场地的地下空间（省地），雨水、污水用管道或暗沟，减轻对环境的污染，有利于控制蚊蝇孳生（卫生）。4.6 建筑与结构4.6.1 建筑设计依据1、民用建筑设计通则（GB50352-2005）;2、住宅设计规范（GB50096-1999）;3、民用建筑隔声设计规范（GBJ118-1988）;4、民用建筑照明设计标准（GB50034-2004）;540、民用建筑设计防火规范（GB50045-95）。4.6.2 建筑方案1、设计原则 1、综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数、密度、群体组合、空间环境、使用者要求等多方面因素，采用院落组合、街坊组团等多形式灵活布置。2、住宅应以科学设计为支撑，提高建筑质量。充分考虑居民的生活习惯和生产生活需要，搞好单体设计，坚持适用、经济、美观、安全、卫生的原则，对房屋位置、结构、走道、庭院、围墙、门户、卫生设施等合理布局、科学设计，体现多样性和统一性，做到住宅套型合理，功能完善。此外，推进住宅产业现代化和省地节能环保型住宅建设，高度重视对节能、节地、节水、节材等重点技术和新材料、新技术、新工艺、新产41、品（四新）的成果应用，全面普及利用太阳能。3、住宅建筑要达到“安全用水、卫生用厕、清洁用能、房屋安全、风格协调”的基本要求。供电、光纤、供水应入户，每户应建水冲式卫生厕所，生活污水排入污水管网集中收集处理或排入沼气池等污水处理设施处理。4、住宅建筑风格要简洁大方，建筑立面丰富，应配有必要的阳台、窗台、雨篷等构件。必须重视并体现对地方传统民俗文化的继承和利用，且与当地环境和田园风光相协调。5、住宅建筑色彩要社区整体协调、局部统一。社区色彩应采用建筑效果图进行报批以确定色彩。色彩与当地环境、特色建筑相呼应、协调。2、平面布局项目总建筑面积 979612.48 m2，其中住宅建筑面积 756559.42、90m2,商业用房104840.08m2,幼儿园 3000m2，酒店建筑面积 14087.70m2，会所建筑面积1272.90m2，其它用房 1872.90m2，人防工程及地下停车场面积 99251.90m2。（1）住宅建筑小区住宅建筑均为点式楼。小区建筑采用多层与高层相结合的方式。商业用房、酒店、会所布置于临街住宅底层。住宅设计中考虑到中国家庭在不同的时期人口结构变化所带来的对住房需求的变化，在户型设计中充分考虑到建筑的“可持续发展”。住宅户型在设计上分两种：传统经典型：在解决房间宜人尺度、动静分区、通风采光的同时充分发挥空间的实用性。时尚浪漫型：在解决房间宜人尺度、动静分区、通风采光的同时43、充分注重情趣空间和灵动空间的设计，如阳光房、入户花园的设置，书房的可开敞度的可调性，客厅、餐厅、入户花园贯通的可控性。让居住者在居住生活的同时参与到空间的设计中，充分体验建筑空间的生命力和居住生活的乐趣；依据现代人的生活模式进行设计，采用大面宽（主卧 3.90m 开间、客厅4.80m_5.40m 开间）、小进深、大厅、大主卧、小次卧的合理功能布局，并保证所有户型都实现“动静分区”、餐客分厅”、“洗卫分区”，卧室全部采用新型的低窗台凸窗手法，使具有优良的观景效果。1“四明”设计。尽量做到每户明厨、明卫、明卧、明厅“四明”布局。2每户均保证两到三间居住空间朝南；每户均保证两间居住空间朝向主要景观。44、3卧室设置低窗台大玻璃窗、内加防护栏杆，起居厅至阳台为落地玻璃门，保证了良好的日照采光及优美的景观视野。每户进户处有玄关作为过渡空间，并结合储藏空间，避免开门见厅，营造了良好的空间层次效果。起居室开间均保证在 4.20m 以上，卧室开间除少量小卧为 3.30m 外，均保证在 3.60m 以上。厨房面积为 8.0m2、卫生间面积 5.0m2，以保证足够的操作和使用面积。4大阳台。每户 68m2的大阳台，引进澳洲生活新理念，提供主人活动、休闲、阳光浴等多种活动空间，结合绿化形成立体绿化。高层顶层设计为跃层房型，利用屋顶平台设置屋顶花园，既增加了屋顶利用率，又丰富了屋顶的外观。所有厨房均设集中排烟道45、，卫生间设集中管井，避免管线明露。为城市景观增添了一道亮丽的风景线。（2）幼儿园幼儿园平面布局采用单廊式，每个班级都有自己独立的活动室，寝室及卫生盥洗间，充分考虑了各个年级小朋友不同的活动能力及兴趣爱好，使其在自己的场地中自由发展。同时，相同年级的小朋友也需要一个大空间进行群体活动，使彼此间的行为更加协调，所以，在每层平面中，设计了一个室内活动场地，弥补因雨雪天气不能使用室外活动场地的缺陷。建筑平面呈“一”字形布置，三层，坐北朝南，既保证建筑内部具有良好的采光、通风，又使建筑因平面的变化而产生丰富的空间造型。运用内隔墙将每个班级分割成活动室、寝室和卫生间，在寝室内布置衣帽储藏用品以供幼儿随时增46、减衣物。建筑采用外廊式，走廊设置在南侧，二、三楼设置栏杆，栏杆高度为1.05m，在楼宇中间布置手扶双向预制板楼梯，从而保证了幼儿外出的安全。建筑南北两侧均布置窗户，同时活动室布置在向阳处，不仅保证了建筑内部良好的采光效果，也为幼儿的身心健康提供了保障。（3）人防工程及地下停车场人防工程及地下停车场平时作为一个 800 个车位机动地下停车库，战时部分作为二个二等人员掩蔽部，防护等级为六级。工程总建筑面积为 99251.90m2（其中人防面积 87600m2），抗震设防类别为丙级，耐火等级为一级，设计使用年限 50 年，防水等级为二级危险等级按中危险二级考虑。3、建筑立面与色彩设计住宅立面设计采用47、住宅惯用的三段式手法，局部创新，画龙点睛，整个立面主体以简洁的咖啡色面砖为主基调，点缀以流畅的浅色线条；强调顶部造型，强调建筑头部的重要性，体现文化性；底部做仿石材面砖，体现了建筑基座的稳定性。住宅立面设计，采用住宅惯用的设计手法，主要以后现代、简约风格为基调，不但注重沿街立面效果，更注重在品味与风格上的创新，立面材质为青灰色色涂料，通过不同的功能及凹凸进行区分。南向的卧室窗户采用飘窗，整体效果庄重大方，富有严谨有序的建筑特色。墙面上的竖向和横向线条形成了强烈的对比，使立面变得生动活泼。在开窗方式、体量处理、高度比例上以人体尺度为依据，外墙采用高档次外墙漆表现高档居住建筑的风格特点。本立面设计48、在吸收传统美学之基础，局部创新，追求现代之美感，令人耳目一新。4、建筑剖面设计建筑主要包括地上建筑部分和地下建筑部分，地上部分涉及住宅、商业部分。住宅楼底层为生活区辅助商业，底层层高 3.30m，二层以上层高 2.90m，建筑室外高差 0.50m，女儿墙高度 0.50m。屋面采用坡顶设计，起坡点距屋顶高度按 0.60-0.80m 设计，地下部分由人防工程和地下停车位组成，位于地面以下，内层净高 3.50m，设置四个进出口通道分别衔接各内外道路。住宅建筑以坐北朝南方向为主向，单元入口处位于建筑底层北侧或内侧，南侧或外侧配阳台。建筑与周边其他建筑的距离应符合国家标准。商业建筑位于住宅底层，以商业服49、务为主。建筑的垂直水平交通组织完善，每个单元由一部电梯和一部消防 不上人屋面：0.5KN/4、结构设计 （1）使用的主要计算机软件：PMCAD,SATWE,JCCAD 等系列。（2）高层住宅主题采用框架结构，十八层建筑采用框架剪力墙结构，物业管理用房、幼儿园以及其他用房采用砖混结构。（3）主要结构材料选用混凝土垫层；：C10基础：C25上部结构：根据受力及构造采用 C25C30 不等。钢筋：普通钢筋：HPB235、HRB335。砌体：根据受力及构造采用 MU10MU15 不等混凝土多孔砖。铜材：Q235 钢。（4）地基基础 根据当地实际工程经验，基础拟采用混凝土预应力管状。4.74.7 公用工50、程公用工程包括给排水、供配电、通讯、有线电视、燃气、采暖等设施。项目区域内所需各种公用配套设备有市政府相应管网接入。4.7.14.7.1 给水工程1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB500152003）：（2）室外给水设计规范（GB500132006）：（3）建筑设计防火规范（GB500162006）（4）建筑单位提供的有关材料和设计要求。（5）相关专业提供的设计条件。2、设计原则根据该项目总体规划和道路情况，合理预测需水量，按建筑单位用水要求合理分布供水，在满足用水量和水压的要求及考虑施工和维修便捷的原则下，尽可能缩短配水管线的总长度。3、给水系统 （1）水源小区供水有市政自来水管网51、进水，进水管管径为 DN200。供水管网在安置小区内成环状布置。（2）生活用水量 项目用水除了住宅生活用水外,还包括物业管理等公建用水和绿化浇灌用水，经估算项目满负荷时日总用水量 3749.30 吨，其中绿化及浇洒道路用水515.42 吨，未预见用水量 340.85 吨。具体用水量预测如下。（3 3）用水量预测项目总用水量预测表序号用水单位用水定额规模每天最大用水量(吨)1住宅130 升/天.人1947 人2525.512商业3 升/天.104840.08314.523幼儿园30 升/天.人1100 人334酒店25 升/天.人800 人205绿化及浇洒道路2/升257708.98515.4252、6未预见用水量按最高日用水量 10%计340.857小计3749.30一期用水量预测表序号用水单位用水定额规模每天最大用水量（吨）1住宅130 升/天.人5059 人657.672商业3 升/天.25395.9876.193幼儿园30 升/天.人1100 人33.004酒店、会所25 升/天.人800 人20.005绿化及浇洒道路2 升/79843.12159.696未预见用水量按最高日用水量 10%计94.657小计1041.20二期用水预算表序号用水单位用水定额规模每天最大用水量（吨）1住宅130 升/天.人3840 人499.202商业3 升/天.24007.203幼儿园30 升/天.人53、0 人0.004酒店、会所25 升/天.人0 人0.005绿化及浇洒道路2 升/50925.16101.856未预见用水量按最高日用水量 10%计60.837小计669.08三期用水预算表序号用水单位用水定额规模每天最大用水量（吨）1住宅130 升/天.人2560 人332.802商业3 升/天.1400042.003幼儿园30 升/天.人0 人0.004酒店、会所25 升/天.人0 人0.005绿化及浇洒道路2 升/34448.2568.906未预见用水量按最高日用水量 10%计44.377小计488.07四期用水量预测表序号用水单位用水定额规模每天最大用水量（吨）1住宅130 升/天.人254、848 人370.242商业3 升/天.18571.2055.713幼儿园30 升/天.人0 人0.004酒店、会所25 升/天.人0 人0.005绿化及浇洒道路2 升/35715.9871.436未预见用水量按最高日用水量 10%计49.747小计547.12五期用水量预测表序号用水单位用水定额规模每天最大用水量（吨）1住宅130 升/天.人5120 人665.602商业3 升/天.22872.9068.623幼儿园30 升/天.人0 人0.004酒店、会所25 升/天.人0 人0.005绿化及浇洒道路2 升/61810.56123.626未预见用水量按最高日用水量 10%计85.787小计55、943.62（4）消防用水量 消防用水量 室内消火栓用水量为 20 升/秒，火灾延续时间为 2 小时；室外消火栓用水量为 25 升/秒，火灾延续时间为 2 小时；室内消火栓系统 根据规范要求，在公建，地下室及住宅各楼层设置室内消火栓，消火栓的布置保证同层任何部分的均有两股消火栓的充实水柱到达。消火栓系统有地下室消防泵房供水。消火栓系统设有墙壁式消防结合器。药物灭火室内按照规范要求设有一定数量的手提式 ABC 型干粉灭火器。室外消火栓系统室外消火栓用水有市政两路供水供给。沿建筑物四周设置一定数量的地上式室外消火栓。4.7.24.7.2 排水工程1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB500156、52003）：（2）室外排水设计规范（GB500142006）（3）污水综合排放标准（GB87981996）（4）建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）（5）建筑设计防火规范（GB500162006）（6）项目单位提供的有关资料和设计要求；（7）有关专业提供的设计条件。2、污水、雨水排行原则采用雨污分流制。室内污水排出室外后，先经化粪池初步处理后再排入区域内排水管网，然后进入时政污水管网。屋面雨水采用内排水，保证建筑外立面的美观。3、雨水规划 （1）设计标准设计重现期取一年。径流系数综合值取 0.6 （2）雨水采用开封市暴雨强度公式：暴雨强度公式采用开封市的暴雨强度公式 883.8（57、1+0.8371gP）q=L/S t0.57 （3）雨水管线规划根据安置小区地形特点，雨水经收集后分别就近排入项目区周边城市排水管网。4、污水规划本规划区内污水主要为生活污水。污水量按每天日用水量 80%计，日最大污水排放量为 3298.50 吨。生活污水排入化粪池，污水预处理后与废水干管会集，接入市政污水管网。4.7.34.7.3 供电工程1、设计依据 （1）民用建筑电气设计规范（JGJ162008）（2）建筑照明设计规范（GB500342004）（3）建筑物防雷设计规范（GB5005794）（4）建筑、供电、给排水等专业提供的设计资料。2、设计范围（1）各建筑单体的照明，动力配电系统；（258、）各建筑单体防雷接地系统；（3）委托范围内的总图设计；（4）有线电视、电话等弱电系统由建设单位委托专业单位另行设计。3、供电设计（1）本项目涉及的消防用电设备、客梯、生活水泵电力、公共场所照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。为确保二级负荷的供电可靠性，该部分负荷均采用二路电源供电，引自就近箱变的不同低压母线段，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。（2）负荷计算：住宅：756559.90 75W/商业用房：104840.08 40W/幼儿园：3000 20W/酒店：14087.70 40 W/同时系数 0.55，补偿后功率因数 0.9计算负荷：pj=0.5561559.11=33857.51k59、w箱变电源由安置小区附近开关站引来；区内供电采用放射式，场外电缆采用穿电缆排管和穿钢管保护直埋相结合的敷设方式。二级负荷的主、备供电源考虑由就近箱变的不同低压母线段引来。该供电方案须经供电部门认可，以用电征询单为准。4、电气设备（1）住宅照明以节能为主；（2）户外路灯以节能灯为主；附近箱变设备、住宅电缆开关箱和集中计量箱由当地供电部门指定。5、供电安全措施（1）本项目采用接零保护系统，三相五线配电，保护线（PE）专放；（2）插座回路设置漏电保护开关；（3）插座采用安全型；（4）为防电气火灾的发生，所有进线主开关加设漏电保护装置；（5）按规范设置疏散指示灯及事故照明；（6）类灯具、低于 2.4m60、 的铁质灯具外壳，加接 PE 保护线；（7）建筑物设置总等电位联结，有洗浴的卫生间设置局部等电位联结。6、防雷和接地建筑物防雷和接地按规范要求设计，所有建筑均为二、三类防雷建筑，屋面按规范设置避雷带（避雷小针），基础接地电阻小于 1 欧姆。4.7.44.7.4 弱电工程1、有线电视电视信号来自城市有线电视网，光缆接入。电视信号分配网络拟采用分配形式，各用户端电平为 73db。2、计算机网络小区内计算机网络，采用 10 兆径以太网，计算机网络线路同电信线路同楷敷设。4.7.54.7.5 供暖工程1、设计依据（1）采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）；（2）建筑设计防火规范（GB561、00162006）；（3）实用供热空调设计手册；（4）全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调 动力；（5）公共建筑节能设计标准（GB501892005）；（6）民用建筑设计通则（GB503522005）；（7）住宅设计规范（GB500961999（2003）版）；（8）民用建筑热工设计规范（GB5017693）。2、设计参数（1）室外参数：室外计算参数按开封地区气象参数选用。夏季室外计算干球温度：T=35.6C夏季室外计算湿球温度：T=27.4C夏季室外平均风速：v=2.6m/s夏季室外最热月月平均室外计算相对湿度：76%冬季采暖计算温度：T=-5C冬季最冷月月平均室外计算相对湿度：60%冬季62、室外平均风速：V=4.3m/s（2）室内参数：卧室、客厅 18C，厨房 16C。3、采暖系统设计：（1）本项目采暖供回水由市政热网提供。（2）本项目采暖热指标为 20.1w/，采暖负荷为 5135.75KW。（3）本项目预留采暖管线至入户口，户内由住户自理。（4）采暖系统采用单管上供下同系统。4、管材：（1）本项目户外系统采暖管道均采用焊接钢管。（2）所有阀门均采用铜质阀门。4.7.64.7.6 燃气工程1、设计依据城镇燃气设计规范（GB500282006）。2、气源天然气是现代化城市高效、清洁的通用能源。根据兰考县总体规划，整个项目区属于天然气供气范围。3、燃气负荷根据城镇燃气设计规范规定，63、燃气负荷指标为 0.40m/人日。经估算该项目天然气负荷为：Q=7770.80m/日。4、供气 根据兰考县天然气规划，拟从附近的燃气调压站供气。在项目区小区天然气入口处设用户调压箱，满足流量和压力的要求。天然气管道使用无缝钢管，楼内敷设在管道井内，室外直埋敷设。4.84.8 绿化工程方案4.8.14.8.1 设计依据1、城市居住区规划设计规范（GB501802002）；2、城市道路绿化规划设计规范（CJJ7597）；3、城市绿地分类标准（CJJT/852002）；4、城市绿化规划建设指标的规定（1993 年 11 月 4 日建城字第 784 号文发布）；5、城市绿化条例（1992 年 6 月 64、22 日 国务院发布）。4.8.24.8.2 设计原则 1、分级设计，使安置小区绿地系统化，以宅间绿地为分散点，道路绿化为线，公共绿地为面，来覆盖整个小区。2、绿地采用开放式的形式，在有线的空间内，为居民提供一个实用、自然、温馨的休息空间。3、绿化主要以适合本地生长的植物造景为原则，树木搭配原则以乔灌结合，针阔混交，适当点缀花卉及爬藤植物，充分发挥植物的作用，做到春有花、夏有荫、秋有果、冬有绿、四季有景的景观效果。4.8.34.8.3 设计内容 安置小区内绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地和道路绿地。本项目安置小区的绿化面积 ，绿化率 35.4%。生态景观的概念：以景观生态学的理论为指导，充分发挥65、绿地对居住环境的改善作用。设计优化的人工植物群落，运用植物的多样性及各种形态、形式，最大限度地增加绿量，提高生态效益，改善环境质量。在坚持“以人为本”的人居环境理念的原则下，精心营造以居住为主的特色园林，体现四季景异却色彩纷呈。通过采用自然式手法，并通过高大乔木和低矮的灌木、平坦的草坪。鲜艳的花卉、硬质铺装有机组合，营造出疏密有致，层次分明的景观。特色休闲步道、花架走廊、亭台水榭等雅致场所与硬质铺装为主的体育健身区相结合，为生活构建了充足的户外生活空间。同时在植物种植中，基调树种以常绿乔木为主，但同时充分利用植物的形体、色彩和花棚，形成丰富的植物形态景观、季相景观。植物树种选择以乡土树种为主，66、同时以生态原理进行植物种植组合设计，提高其自我维持度。第五章 环境保护5.15.1 建设地点环境现状 本项目拟建设地点位于兰考县总体规划范围内，与县城各主次干道和规划道路紧密相连，地处安全区域。周围无污染性企业，无大型建筑物和污染源，环境质量现状良好。根据现场噪声监测数据分析，项目所在地噪声符合现行相关标准，声环境质量现状较好，适合本项目的建设。5.25.2 设计依据和采用的环保标准 1、建设项目环境保护管理条例；2、建设项目环境保护分类管理名录（第一批）【环发（2001）17 号文】；3、河南省建设项目环境保护条例；4、环境空气质量标准（GB30951996）；5、建筑施工场界噪声限值（GB67、1252390）；6、环境空气质量标准（GB30951996）。5.35.3 施工期环境影响及治理措施 本项目施工期会产生一定的噪声污染和扬尘，同时会排放一定的废水、废气和建筑垃圾等。本项目建设施工过程中主要污染因素有：1、噪声：主要为施工机械产生的噪声；2、废气：土建施工、材料堆置、汽车运输等产生的扬尘；3、废水：砂石料冲洗废水、混凝土养护废水、施工机械设备和车辆的冲洗废水、施工人员排放的生活废水，施工人员排放的生活污水。4、固体废弃物：主要为施工弃土及建筑垃圾。5.3.15.3.1 空气污染 1、污染因素 施工期空气污染源主要有两种，即扬尘源和机动尾气污染源。（1）扬尘源 项目施工过程中，68、扬尘起尘特征总体分为两类：一类是静态起尘，主要指土方，建筑垃圾堆放过程中风蚀尘及施工场地的风蚀尘，另一类是动态起尘，主要指建筑材料、建筑垃圾装卸过程起尘及运输车辆往来造成的地面扬尘。根据对施工现场的调查，确定扬尘污染一般来源于以下几方面：土方挖掘、堆放、清运、回填及场地平整过程产生的扬尘；建筑材料、施工垃圾堆扬尘；运输过程中产生的扬尘、管网布设路面开挖产生的扬尘；运输车辆造成的道路扬尘。（2）施工交通尾气项目施工现场机械较多，但主要以电力为能源，无废气的产生。只有打桩机和运输车辆以汽、柴油为燃料，有交通尾气的排放。施工车辆排放尾气的主要污染物为 NOx、CO，机动车辆污染物排放系数见下表。机动69、车尾气排放污染物系数以汽油为燃料（g/L）以柴油为燃料（g/L）污染物小汽车载重车机车CO169.027.08.4NOX21.144.49.033.34.446.0 2、治理措施 施工期对大气造成污染的主要是粉尘和尾气，为保护好大气环境质量，降低施工区域对周围主要敏感目标的扬尘影响，建设项目在施工过程中，应结合本项目的特点采取如下防治措施：（1）施工现场的主要道路进行硬化处理，土方应集中堆放，将施工道路和堆场设置在远离保护目标较远的施工场地一侧；裸露的场地和集中堆放的土方应采取覆盖、固化或绿化等措施。（2）装运土方时控制车内土方低于车厢挡板，以减少途中撒落，对施工现场抛洒的砂石等物料应及时清扫70、，砂石堆、施工道路应定时洒水扬尘。（3）施工现场土方作业应采取防止扬尘措施，在项目四周设置围栏或围墙，封闭施工，缩小施工现场扬尘和尾气扩散范围。（4）水泥和其他易飞扬的细颗粒建筑材料应密闭存放或采取覆盖等措施。渣土和施工垃圾运输应采用密闭式运输车辆或采取覆盖措施；施工现场出入口应采取保证车辆清洁的措施。（5）建筑物内施工垃圾的清运，应设置密闭式垃圾站，施工垃圾、生活垃圾应分类存放，并应及时清运出场。（6）施工场地的扬尘，大部分来自施工车辆。在同样清洁程度的条件下，车辆越慢，扬尘量越小。本场地施工车辆在进入施工场地后，需减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶车速不大于 5km/h 计）情况下的 71、1/3.（7）施工现场严禁焚烧各类废弃物。（8）土方施工应尽量避开风速大、适度小的气象条件；当出现 4 级及以上风力天气情况时禁止进行土方施工，并做好遮掩工作；应避免在大风天气进行水泥等的装卸作业，使用散装水泥和商品混凝土时不应露天堆放，即使必须露天堆放，也要注意加盖防雨布，减少大风造成的施工扬尘。（9）在建筑材料运输、装卸、使用等过程中做好文明施工、文明管理，尽量避免或减少扬尘的产生，防止区域环境空气中粉尘污染。（10）除此以外，为了减少施工扬尘，施工中还应注意减少表面裸土，开挖后及时回填、夯实，做到有计划开挖，有计划回填。5.3.25.3.2 水污染1、污染因素施工期的水污染分生活污水和建72、筑废水。生活污水中的主要污染物为COD、SS、氨氮和动植物油，排放浓度为 COD:400mg/L，ss：300mg/L，氨氮：30mg/L，污染物量估算为：COD6.4kg/d、SS4kg/d、氨氮 0.48kg/d、动植物油 0.48 kg/d。建筑废水中含量有大量的泥沙与悬浮颗粒物，另有少量油污，基本无有机污染第七章 劳动安全及消防7.1 危害因素及危害性分析本项目因其建筑体量大、施工涉及面广、工期长、综合性强，劳动安全工作的重点是在工程建设期。在施工过程中的不安全因素主要有以下几种：1、人的不安全因素本项目使用的机器设备较为先进，在施工的过程中，不安全因素主要为违反操作规程和劳动纪律，技73、术培训不够，缺乏劳动安全操作知识，没有或缺乏安全技术措施，不作安全技术交底，安全生产责任制不落实，违章指挥，违章作业等不安全行为。随着大量施工机械设备的入场使用，人的不安全因素的比例会有所增加。因此，须重视人的因素，选择具有知识技能、应变能力和资格，并能适应工作和作业岗位的专业技术人员，以杜绝和预防出现人的不安全因素。本项目在施工管理上应特别注重劳动安全教育工作，加强现场的安全检查，及时发现隐患，清除危险，把伤亡事故和经济损失降到最低。2、物的不安全因素本项目所使用的机器、设备工艺和精度相对要求较高，在施工过程中物的不安全因素相对也较为复杂。表现在：如防护等装置缺乏，设备、设施、工具有缺陷，个74、人防护用品用具缺少或缺陷，施工场地环境不良等。在施工前应注意施工机器、设备的安全检查和维修工作，尽可能减少施工过程中由于物的因素引起的不必要的损失。3、季节性施工的不安全因素本项目由于工期较长，不同季节（如雨季、冬季）对施工生产带来的不安全因素，可能造成各种突发性事故，须从防护上、技术上、管理上采取一定的措施。4、不确定性因素本项目由于施工面大，设备多。在设计时应把工作人员的生命安全放在首要位置来考虑，立足于以防为主，防火与灭火相结合，力求措施严密、技术先进、安全可靠、经济合理。7.2 安全技术措施1、地下工程要防止塌方、位移。2、设立高空作业的上下安全通道、垂直运输设备搭设稳定性、安全性装置75、。3、进行建筑围挡封闭、安全网的架设及洞口和临边的防护。4、对结构复杂、危险性大的特殊工程要采取专项安全措施（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程、基坑支护等）。5、考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应做好防风、防火、防滑、防煤气中毒等工作。6、各建筑及通道应没有方便残疾人的设施，并符合现行的方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范的有关规定。7、建筑内部的电线设施应隐蔽或外部设有安全防护措施。8、楼梯应采用防滑条，并设直通室外的安全门。7.3 消防7.3.1 编制依据1、建筑设计防火规范（GB500162006）；2、高层民用建筑设计防76、火规范（GB500452005）；3、建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；4、火灾自动报警系统设计规范（GB501161998）；5、自动喷水灭火系统设计（GB500842001）；6、建筑工程消防监督审核管理规定（公安部令第 30 号）；7、消防设计审核意见书等。7.3.2 消防措施本项目建筑功能复杂，在自然灾害、内部设备系统发生故障、人为火灾成因等难以抗拒和防范的情况下，一旦发生火灾，疏散与扑救十分困难，将直接威胁人的生命财产安全。故本项目将立足于自救，在防火设计及技术措施上应采取以下措施：1、建筑施工企业应立足于以防为主，防火与灭火相结合，合理设置消防栓，并实行消防责任制，77、明确防火责任。2、各种建筑及附属物耐火等级应符合建筑设计防火规范（GB500162006）和高层民用建筑设计防火规范（GB500451995）（2005 年版）的规定。均按规范的最低耐火等级和防火间距进行防火设计，并配备完善的灭火系统。3、项目地块内设环通消防车道。4、地块内设地面式三出口消火栓。住宅室内设消火栓系统。住宅公共部位设置平提式干粉灭火器。住宅公共部位设应急照明及疏散指示标志和出口指示照明。5、各建筑物均要设置完备的防雷装置。各建筑均设置环形接地联结体，作总等电位联结，利用结构基础沿建筑物外侧两根主钢筋焊接环通作为环形接地联结体，并与所经过的结构桩内二根主筋焊接。所有进出建筑物的金78、属管道及电缆金属外皮在进出处与环形接地体联结。住宅卫生间作局部等电位联结。建筑均采用共用接地系统，接地电阻不大于 1 欧姆。第八章 项目招标方案8.1 招标原则为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护企业利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招标投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。8.2 招标范围本项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备和主要材料采购。8.3 招标程序1、招标程序鉴于项目单位目前尚不具备自行招标所79、需具备的编制招标文件和组织评标的能力，本项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：（1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开+邀请相结合的招标方式。（2）招标人在指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。（3）本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，公开挑选勘察80、设计单位，投标人资质要求在乙级以上。施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求必须在乙级以上。施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本项目要求资质在三级以上，公开选择投标人。设备采购招标依据项目的需要，公开选择设备和材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。组织潜在投标人踏勘项目现场本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于 20 日。2、开标、评标和中标（1）开标委托招标代理机构主持，在招标文件确定的提交投标81、文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。（2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，从招标代理机构的专家库中抽取。其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的 2/3。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。（3）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有中标投标人。自中标通知发出 30 日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。（4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他82、人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。8.4 招标基本情况表招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式基本条目全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标不采用招标方式勘查设计建筑工程安装工程监理主要设备重要材料第九章 组织机构及劳动定员9.1 组织管理项目建设和运营过程中，应采用市场化的运作方式对整个项目进行经营管理。在组建统一高效筹备机构的基础上，设立专门的管理机构，实行项目法人负责制，机构按照统一领导、分层管理、人员精简的原则设置。9.1.1 建设期组织机构及职责1、兰考县县政府负责拆迁安置工作的组织、协调和督导，成立以县政府副县级干部为指挥长的许贡庄村城中村改造工作83、指挥部，抽调专职人员具体组织实施拆迁安置工作。2、城关乡乡政府、许贡庄村、组按照县政府的改造政策和工作要求，采取市场化运作方式，保证项目的实施。项目运行管理：由项目承办单位负责制定详细工程实施规划，进行招标、合同的签订、质量监督和工程决算。组织结构图9.1.2 运营期组织机构及职责县政府、乡政府领导小组办公室办公室财务部技术部工程部本项目建成后，项目采用社会化、现代化、专业化的管理，进而维护广大安置户的共同利益和项目区的环境卫生、安全、公共设施的维护和各种设备的维护、维修等，由安置户代表大会选举产生业主管理委员会（以下简称管委会）。为保障安置户的合法权益，使物业保值增值及为安置户提供高效、安全84、优质的服务，由管委会聘用物业管理公司对小区统一实施社会化、专业化管理。管委会与物业管理公司应责、权、利关系明确。管委会主要负责选择聘用或续聘物业管理公司；审议物业管理公司制订的年度管理计划和项目区的管理重大措施；检查、监督管理工作的实施及规章制度的执行；根据业主的投诉和要求，对物业管理公司的工作进行检查和监督；协助物业管理公司落实各项管理工作；接受区内业主们的监督；接受房地产行政主管部门、政府各职能机关的监督指导。物业管理公司主要负责对项目区内的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。9.2 劳动定员9.2.1 建设期劳动定员根据项目组织85、机构设置，建设期项目部需要管理及技术人员 人，定员编制详见定员一览表。建设期劳动定员表序号部门管理及技术人员备注1办公室2财务部3工程部合计9.2.2 建设后劳动定员业主管理委员会由项目区内业主组成，安置小区劳动定员如下：安置小区劳动定员表序号部门管理人员职责9.2.3 人员培训物业管理公司主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专门培训，有较强的事业心和开拓精神，管理和技术人员应为大学专科学历以上，一般工作人员可优先聘用拆迁村村民，上岗前应对所有员工进行综合培训，待培训合格后方能上岗。第十章 项目组织与实施进度10.1 基本要求为保证本项目的顺利建设与晕营，规避风险和降低成本，项目的前期86、筹备及建设需要有准确定位、科学规划、周密组织和认真实施，确保工程施工有序进行，一节省投资，加快进度，争取早开工，早建成，早间效益。10.2 项目开发管理本项目施工量和透支额均较大，因此在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。项目建设由河南豪置业有限公司实施，在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在建设时作好预1主任2管委会成员3环卫、绿化部负责环境卫生、绿化和维护4办公室、保安部负责物业公司日常事物、各种设备设施的维修和维护及小区安全5小计收工作，可为项目的后期建设筹措部分资金。在项目的开发建设中要注意管理工作87、中的以下问题：1.质量管理 根据工程的特点，本项目应从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。聘请建立机构，督促总包及分包设专职质量部、质量科技质检员，形成之间网络。建立分包自检、总包复检、施工监理跟踪检验的制度、隐蔽工程验收制度和质量一票否决制度。要牢牢把住材料、设备选用关和开箱检验关，要将主要材料、设备的产地、品牌、性能列成表格，纳入合同，对有疑问的材料还要做力学实验，用科学的方法处理，严把工程质量关。2.进度管理针对工程特点要求承包商合理安排建设进度，根据工程前后逻辑顺序组织工序交叉和立体交叉施工，以88、提高效率，控制工程总进度计划，设计实验与施工要交叉进行，上部结构与地下工程要交叉施工多工种要交叉作业，立体交叉施工，以确保工程有序进行。3.合同管理 合同管理贯穿于合同谈判鉴定、履行、合同期满直至归档全过程。本项目要体现合同水平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。4.资金筹措与管理 本项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段验收报账管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。5.现场管理工程建设期间，将会有多支队伍共同施工，形成联合作89、战的格局。要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据差各分包商说明施工的落实情况。结合施工现状人员拥挤、复杂的情况，对出入施工现场的人员要制定相应管理制度作为基本行为准则，一保证施工现场人员的管理得到有效的控制。10.3 项目实施进度安排 按照国有土地上房屋征收与补偿条例的要求，遵循先补偿，后搬迁的原则，项目采用“一次规划，分期实施”的方针，分无期完成项目的建设，建设工期 5 年，每期一年。为加速建设进度，缩短建设周期，各子项勘察设计、施工图设计、场地准备、土建施工、设备安装及调试等可交叉进90、行。各期项目实施计划进度见下表：项目月数123456789101112可研编制及报批勘察设计场地准备土建施工设备安装竣工验收 第十一章 投资估算和资金筹措11.1 投资估算编制依据 本估算依据项目平面入提供的各项技术参数、数据，根据开封市类似工程近期造价水平估算。并参照：1.投资项目可行性指南（计半投资200215 号）;2.投资项目经济咨询评估指南（资经199811 号）;3.河南省建筑和装饰工程综合基价（2008）;11.2 估算编制范围 本项目投资主要包括土地费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费以及项目前期费用、管理、销售费用、不可预见费等。本项目估算包括主体工程、附91、属工程和区域工程费用。11.3 投资估算11.3.1 估算原则 按照方法与参数和投资项目的相关规定，结合兰考县房地产开发市场行情和商住房价格标准进行投资估算。11.3.2 投资估算 项目总投资 195336.87 万元，投资构成如下：1.建筑工程费 96443.67 万元;2.公共配套设施建设费 13791.60 万元;3.基础设施建设工程费 16770.20 万元;4.土地费用 29714.24 万元;5.开发期见费税 13307.49 万元;6.前期工程费用 3857.74 万元;7.其他费用 3049.27 万元;8.管理费用 5102.80 万元;9.销售费用 7991.83 万元;192、0.不可预见费 5308.03 万元;11.411.4 资金筹措本项目总投资 195336.87 万元，所需资金由项目单位自筹解决。11.511.5 投资进度本项目建设期 5 年，投资进度结合项目各期施工进度，同步投放。第十二章 效益评估12.112.1 评估依据1.建设项目经济评价方法与参数（第三版）2.投资项目经济咨询评估指南；3.房地产开发项目经济评价方法；4.房地产开发项目可行性研究与经济评价手册；5.类似工程有关财务数据；6.现行有关税制度及其它有关经济法规和文件。12.212.2 效益估算12.2.112.2.1 价格定位分析 项目符合国家产业政策和住房制度改革的需要。国家及地方政93、府给予了一系列优惠政策，减免了多种常规建设项目所应交纳的税费，其目的是为了尽可能的降低建设成本。因而其开发成本相应的会减少许多，其售房价格构成包括 6 项因素：建设的征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计及前期工程费；建安工程费；基础设施建设费；管理费用；利润等。根据兰考县人民政府与河南业豪置业有限公司签订的协议书，；兰考县人民政府安排项目承办单位获得 500 余亩项目用地后，可得安置房屋134090，安置用房销售收入用来平衡项目单位购置土地费用项目土地费用29714.24 万元，得出安置用房销售均价 2216 万元剩余住房和商业部分，销售价格根据当前房地产市场价格开看，销售均定为 2700 元/，94、停车位销售价格 30000 元/个；出租价格 360 元/年。12.2.212.2.2 收入预算 除配套公共用房外，住宅、商业用房和停车位进行出售，酒店、会所部分进行出租。项目前四期住宅和商业分两年销售，建设期预售 40%，建成后销售 60%，第五期建成后卖完，项目销售收入 234188.05 万元。其中：住宅销售面积756559.90，销售收入 198430.21 万元；商业用房 104840.08，销售收入27657.84 万元；停车位 2700 个，销售收入 8100 万元。项目可出租面积 14087.70停车位 2986.09 万元。12.2.3 税费率取值 本项目采用的各种税费率见下95、表：税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税超率累进城市维护建设税法定盈余公积金教育费附加公益金-企业所得税任意盈余公积金管理费用-不可预见费销售费用-房产税（按租金）-12.2.4 税金及附加 根据国家政策营业税按收入的 5%计算，营业税 10223.69 万元。教育附加按营业税金的 3%计算，教育附加税 306.71 万元，按营业税金的 5%计算，城市建设维护税 715.66 万元，土地增值税按 30、40、50 超率累进计算，土地增值税为 2814.27 元。12.2.5 利润及分配 项目总收入 237174.14 万元，开发成本 182242.24 万元，开发费用1396、094.63 万元，营业税金及附加 11407.75 万元，土地增值税 2814.27 万元利润总额的 25%提取，缴纳所得税 14505.57 万元，税后利润 43516.65 万元，投资净利润率 22.28%提留 10%的盈余公积金，法定盈余公积金为 4351.66 万元，未分配利润为 39164.99 万元。12.3 财务分析 12.3.1 盈利能力分析 本项目编制了项目投资财务现金流量表，有、由该表可得出各项融资前盈利能力分析如下：序号 指标名称 单位 指标 备注1全部投资内部收益率%所得税前2全部投资投资回收期年所得税前3全部投资财务净现值万元所得税前4全部投资内部收益率%所得税后597、全部投资投资回收期年所得税后6全部投资财务净现值万元所得税后由上表看出：FIRRIc,表明项目的盈利性能够满足要求，财务效力可以被接受。FNPV 0,表明项目的盈利能力超过了设定折现率所要求的盈利水平。项目方案设计合理，项目相关方面可据此做出投资决策。所得税后延伸分析说明，项目投资对企业价值有较大贡献，可据此进一步开展融资方案的研究。详见附表：项目全部投资现金流量表。12.3.2 财务生存能力分析 根据财务计划现金流量表可看出，计算期内各年经营活动现金流入大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年现金流入均大于流出。因此，项目具备生存能力。12.4 财务评价结论98、 以上分析结果表明，项目经济效益较好，有较强的抗风险能力;财务内部收益率、投资回收期、总投资收益率、净利润率等指标显示出项目的投资回报较好。第十三章 社会效益建设新型农村社区，是建设中原经济区、构建新型城镇化体系、实现“三化”协调发展的重要环节，是提高社会主义新农村建设水平的重要载体，是优化农村土地资源配置的重要措施。项目的建设具有较好的社会效益，具体表现在以下方面：1.项目的建设对于有效减轻农民负担，节约村民自治和农村社会管理成本，提升调整农村经济结构，优化美化农村环境，节约土地等有着重要的意义。项目的建设完善了农村公共基础设施，实现了农业人口向农业人口向农产业大量的有效的转移，大力推进了城99、镇化进程，提高了农民生活质量。2.项目建设和运营，对当地居民的就业结构和就业机构会产生影响。项目建设时大量用工可为居民提供临时就业机会。项目营运后，配套小区居民生活的物业管理等都可提供多个就业岗位。3.项目的建设为拆迁村民提供了一个良好的生活环境，引导和推进农民居住有分散向集中转变，实现人口向社区集中，从根本上改变农村长期以来无序建房、盲目建设造成浪费的问题，又能为统筹城乡发展、加速二元结构、推进工业化、城镇化和城乡一体化创造条件。4.项目建设促使广大农村向新型城镇化转变，缩小城乡差距，开辟了与外交流的窗口，拓宽村民接受新鲜事物、增加信息量、学习现代科技知识和管理经验的渠道，积极投身于农村改革100、开放、经济建设和社会主义现代化建设，开创出新的局面。5、项目的建设节约大量土地，有利于土地增值。这些土地不仅可以用来发展制造业、现代农业，还可以进行环境优化。发展制造业、现代农业可促进当地农村居民转换成为产业工人；环境优化不仅可以改善当地居民的生活环境，还能在很大程度上促进当地招商引资工作的顺利开展，增加土地价值。第十四章 项目风险分析14.1 风险因素14.1.1 资源风险资源费用是项目开发建设投资中的第一大项，也是投资风险的主要来源。特点是受社会、经济、政策等宏观因素的影响较大，是必然存在不可避免的。1、劳动力。劳动力是比较复杂的一项。其组成成分多种多样，有来自农村的、企业的和工程施工的一101、般工作人员，也有技术人员和管理人员。不同的劳动力所支付的工资不同，工资浮动、津贴等也有所不同。同时，在施工建设期间，劳动力市场的浮动在于竞争价格。而国民经济收入的浮动则可能影响劳动力的基本工资。从我国近几年来的总体工资水平的走势来看，基本上是趋于不断上升的趋势。但就建筑行业而言，不同层次的劳动力，其工资变化的幅度有所不同。由于社会的就业压力不断加大,农村低成本劳动力不断涌入城市的情况下，普通劳动力及初级技术人员、管理人员的劳动力成本增长缓慢。但中高级技术、管理人员成本增长较快。2、钢材、水泥。刚才与水泥是现代建筑最主要的建筑材料，其价格的高低直接影响着总投资规模的大小。引起波动的主要因素有：1102、施工的旺季与淡季；2上游产品的价格波动；3政策性因素；4经济周期。14.1.2 工程风险1、地质状况。基础上在施工之前均要进行详细的地质勘测，但由于地质条件具有很大的不确定性，施工时仍可能不断发现新的地质缺陷。发现之后必须进行新的地质勘测，以确定地质条件的详细状况；如果缺陷特殊或很严重，则还需作新的设计。因而，当出现这些状况时，增加补救费用，甚至拖延工期是在所难免的。2、混凝土浇注。在本项目中大量使用框架式和砖混式的建筑结构，主要以预拌混凝土浇注而成，因而混凝土浇注的质量控制十分重要，应严格把关。3、施工质量控制。施工质量与工程投资、工程安危有很大关系。质量控制不好，可能导致返工、加固、处理等103、，从而影响投资，直至拖延工期。施工质量好坏与承包者素质、能力和管理水密切相关。4、项目管理。施工管理工作的好坏，将直接影响到施工进度、工程质量和建设投资。但工程管理的好坏难以事先完全确定，主要取决于开发单位及施工单位的项目管理水平和经验。5、自然条件。恶劣气候条件将降低劳动生产率，增加事故率。14.1.3 其它风险因素1、合同风险。因合同考虑不周而造成的索赔或工期合理拖延。2、诉讼风险。开发单位与施工单位、安置户因各种纠纷而发生的诉讼。这些诉讼无疑都要发生费用，有些会使项目建设进度因此拖延。3、环保风险。因噪声、固定废等污染引起与工地左邻右舍的纠纷，容易影响工程进度。4、资金风险。因各种原因引104、起的资金不能按计划到位，致使工程进度受到影响，进而造成投资增加。14.2 风险管理1、在投资估算中，严格按有关规定，按建设工程费和其它费用的比例提取预备费，为有可能上涨的材料、施工等费用做好充分的资金准备。2、采用大包的方式将工程发包给施工单位，这样成本在一定浮动内上涨时，开发商可不承担由此而带来的损失。3、对于钢材、混凝土的等大宗建材，应在施工淡季、价格低廉时订货，并做好计划，使订货数量足以应付施工旺季的需要。4、对可能出现的地质缺陷，预先做好充分的准备及应急计划，一旦发省立即处理，以避免工期拖延和酿成更大的问题。5、成立专门的班子，预备专职人员，加强公共关系，做好左邻右舍、新闻单位、政府有105、关部门的工作，为工程建设创造良好的外围环境，不使工程为纠纷、新闻曝光、刑事处罚所困扰。6、加强公司内部、外部与监理公司、施工单位的合作与协商，使工程的进度、质量、投资按计划推进。7、根据当地具体情况和市政配套设施的建设情况确定本项目的建设规划和进度。第十五章 结论与建议15.1 结论新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。在新型农村社区建设中，开封市市政府出台了一系列政策，要求坚持群众自愿原则，坚持耕地不减少、质量不降低、粮食不减产原则，坚持规划的引领作用，探索一条不以牺牲农业和粮106、食、生态和环境为代价的“三化”协调科学发展的路子。本项目按照统一规划、集约用地、规模开发配套建设的要求，推动农民居住由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变，促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。有效加快改善项目区农村居民住房条件和生活环境，促进农村精神文明建设，促进经济平稳较快增长，促进社会和谐稳定。本项目的实施为当地工农业可持续发展提供宝贵土地资源，为增加村民收入拓展更大空间。因此，本项目的实施具有一定的现实意义和社会意义。本报告结合兰考县城市建设实际和当地农村具体情况，通过比较和分析，认为本项目立项理由充足，选址合理，建设规模适中，建设条件具备，应尽快组织实施。107、15.2 建议为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，应注意以下几个方面：1、争取政府在政策、财政等方面的支持，使项目建设能够稳步进。2、本项目建设过程中应做好各方面的协调、衔接工作，以使项目建设能够顺利进行。3、总平面布置应讲究合理、适用、便捷。4、借鉴国内同类项目建设经验，进行科学设计、施工，并积极采取先进适用技术和材料。5、本项目应严格按环保“三同时”原则，搞好环境治理工作。12.2.4 税金及附加 根据国家政策营业税按收入的 5%计算，营业税 10223.69 万元。教育附加按营业税金的 3%计算，教育附加税 306.71 万元，按营业税金的 5%计算，城市建设维护税 715.66 万元108、，土地增值税按 30、40、50 超率累进计算，土地增值税为 2814.27 元。12.2.5 利润及分配 项目总收入 237174.14 万元，开发成本 182242.24 万元，开发费用13094.63 万元，营业税金及附加 11407.75 万元，土地增值税 2814.27 万元利润总额的 25%提取，缴纳所得税 14505.57 万元，税后利润 43516.65 万元，投资净利润率 22.28%提留 10%的盈余公积金，法定盈余公积金为 4351.66 万元，未分配利润为 39164.99 万元。12.3 财务分析 12.3.1 盈利能力分析 本项目编制了项目投资财务现金流量表，有、由109、该表可得出各项融资前盈利能力分析如下：序号 指标名称 单位 指标 备注1全部投资内部收益率%所得税前2全部投资投资回收期年所得税前3全部投资财务净现值万元所得税前4全部投资内部收益率%所得税后5全部投资投资回收期年所得税后6全部投资财务净现值万元所得税后由上表看出：FIRRIc,表明项目的盈利性能够满足要求，财务效力可以被接受。FNPV 0,表明项目的盈利能力超过了设定折现率所要求的盈利水平。项目方案设计合理，项目相关方面可据此做出投资决策。所得税后延伸分析说明，项目投资对企业价值有较大贡献，可据此进一步开展融资方案的研究。详见附表：项目全部投资现金流量表。12.3.2 财务生存能力分析 根据110、财务计划现金流量表可看出，计算期内各年经营活动现金流入大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年现金流入均大于流出。因此，项目具备生存能力。12.4 财务评价结论 以上分析结果表明，项目经济效益较好，有较强的抗风险能力;财务内部收益率、投资回收期、总投资收益率、净利润率等指标显示出项目的投资回报较好。第十三章 社会效益建设新型农村社区，是建设中原经济区、构建新型城镇化体系、实现“三化”协调发展的重要环节，是提高社会主义新农村建设水平的重要载体，是优化农村土地资源配置的重要措施。项目的建设具有较好的社会效益，具体表现在以下方面：1.项目的建设对于有效减轻农民负担，111、节约村民自治和农村社会管理成本，提升调整农村经济结构，优化美化农村环境，节约土地等有着重要的意义。项目的建设完善了农村公共基础设施，实现了农业人口向农业人口向农产业大量的有效的转移，大力推进了城镇化进程，提高了农民生活质量。2.项目建设和运营，对当地居民的就业结构和就业机构会产生影响。项目建设时大量用工可为居民提供临时就业机会。项目营运后，配套小区居民生活的物业管理等都可提供多个就业岗位。3.项目的建设为拆迁村民提供了一个良好的生活环境，引导和推进农民居住有分散向集中转变，实现人口向社区集中，从根本上改变农村长期以来无序建房、盲目建设造成浪费的问题，又能为统筹城乡发展、加速二元结构、推进工业化、城镇化和城乡一体化创造条件。4.项目建设促使广大农村向新型城镇化转变，缩小城乡差距，开辟了与外交流的窗口，拓宽村民接受新鲜事物、增加信息量、学习现代科技知识和管理经验的渠道，积极投身于农村改革开放、经济建设和社会主义现代化建设，开创出新的局面。