1、1第一章第一章总论总论1.1.1项目名称乐平市磻溪河美丽乡村田园综合体建设项目1.1.2项目建设单位乐平市后港镇政府1.1.3项目建设单位基本情况后港镇地处江西景德镇乐平市区北郊，从东西北三个方向环抱市区，为乐平市粮食、蔬菜生产基地和主要的货物集散地之一。镇政府驻后港岭，距市府 1.5 公里，与市区融为一体。全镇总面积为 82.5 平方公里。总户数 11359 户，总人口 43014 人，其中农业人口 41422 人，非农业人口 1592 人，镇区人口 3625 人。辖顾家、庙顶下、程家边、唐家畈等 4 个居委会，山塘、大田、菱田、磻溪、湖塘、程家、陶兴、叶兴、徐家畈、官将、绾口、江罗、新高桥2、义方、西冲等 15 个行政村，镇政府驻后港岭（顾家居委会）。1.1.4项目建设地址项目建设地址位于乐平市市区北郊，包含“湖塘村”、“大山坞村”、“枧头村”、“杨家坞村”、“钱家村”、“磻溪村”、“大田村”、“杨衣山”八个村落，用地范围内山体林立，“磻溪河”穿境而过，面积约 4 平方公里。1.1.5项目建设规模和建设内容本项目依托乐平市后港镇磻溪七彩农园，建设磻溪河美丽乡2村田园综合体，集田园观光、农业体验、特色人文、精品村落等景观为一体，构筑一个大的城市田园综合体旅游风光区，规划面积约 4 平方公里。一、项目总建设规模和建设内容：1、建设滨水新天地，建筑面积 48320 平方米、绿化面积 33、2310平方米、硬质（含停车场）面积 18445 平方米、水系面积 10580平方米、其他相关设施面积 80535 平方米。2、建设民俗商业街，建筑面积 31936 平方米、绿化面积 20637平方米、硬质广场面积 10633 平方米、其他相关设施面积 39920平方米。3、磻溪河道景观，水系改造面积 128587 平方米、绿化面积233971 平方米、水上栈道及滨水硬广场质面积 23141 平方米、其他相关设施面积 385699 平方米。4、乡镇企业遗址公园，建筑物改造（含内部）面积 9411 平方米、建筑拆除面积 1439 平方米、景观建设（水泥厂内部）建筑面积 18750 平方米、山体公4、园面积 213076 平方米、其他相关设施设面积 29600 平方米。5、七彩农园（含综合服务区域），功能建筑面积 3818 平方米、硬质铺地面积 12673 平方米、农田及花田面积 534145 平方米、其他相关设施面积 580300 平方米。6、七彩农田建设，水系改造（含湿地）面积 3765 平方米、农田面积 425817 平方米、其他相关设施面积 429582 平方米。37、七彩药田建设，药田面积 134062 平方米、功能建筑面积1380 平方米、水系改造（湿地）面积 3000 平方米、其他相关设施面积 138442 平方米。8、建设七彩人家，包含道路管网及外立面改造及景观提升面积 15、687255 平方米。9、建设湿地酒店建筑面积 32199 平方米。二、项目一期建设规模和建设内容：项目项目 1-1-老老 206206 两侧景观两侧景观（25806）序号项目名称单位数量1人行道m2151802绿化种植m2106263外立面改造m30004其他（路灯及小品等）m225806项目项目 2-2-磻溪河沿河风光带磻溪河沿河风光带（207976.57）序号项目名称单位数量1风光带m2207976.57项目项目 3-3-东入口东入口（28195.5）序号项目名称单位数量1硬质m28285.62绿化种植m219909.93建筑2324景墙m36项目项目 4-4-北入口北入口（22544.6、4）序号项目名称单位数量1总景观面积m222544.4项目项目 5-5-乡镇企业遗址公园乡镇企业遗址公园（313955.11）序号项目名称单位数量1山体（含绿化及硬质）m2138587.492地面公园建筑面积m22100043地面公园景观面积175367.624景墙m36项目项目 6-6-服务区停车场及一期建设道路服务区停车场及一期建设道路（82971.9）序号项目名称单位数量1服务区停车场m224217.32一期道路（含行道树绿化）m258754.60其他设施费用其他设施费用序号项目名称单位数量1水电管网设施等项1.001.1.6项目建设期项目建设期为 3 年（36 个月）1.1.7项目总投7、资及资金筹措项目总投资为 8.14 亿元，一期投资 3 亿元。资金筹措：通过招商引资、PPP 运作模式和自筹解决。5第二章第二章项目兴建的理由与必要性项目兴建的理由与必要性1、乐平特色文化资源赣剧之源赣剧之源：元朝，诞生了的江西第一位元曲作家赵善庆，其唐太宗骊山七德舞 等八部杂剧被称为“蓝田美玉”。自此戏风盛起，明朝时期形成“乐平腔”，到清乾隆年间演变为“饶河戏”后，时任江西省文化局局长的乐平籍戏剧家石凌鹤，将乐平的饶河班、上饶的广信班调入省会南昌，各取所长、兼收并蓄，创立了赣剧；其改编的还魂记游园惊梦 被周恩来评为“美秀娇甜”。戏曲之都戏曲之都：现存有古戏台 412 座，“建筑奇巧复杂，装饰8、豪华艳丽”，其中宋明各 4 座，清代 70 余座，民国时期 60 余座；“浒崦戏台”最为著名，为全国文物保护单位。乐平古戏台建造技艺”为“中华一绝”，已被列为江西省非物质文化遗产。主要由锯工、大木工、小木工、雕工（以木雕为主，也有砖雕、石雕）、泥工、漆工、绘画工等通力合作，各尽其能，共同完成一座戏台的制作。雕塑内容丰富，以戏文人物为主，花鸟风景为辅。赣赣 剧剧 之之 源源戏曲之都戏曲之都武术之乡武术之乡：民间一向有习武的习俗，江西历史上有 5 位武状6元，乐平就有两位。清武状元曾著有军事武术著作六合长矛阵 和拾枪演炮图。1996 年乐平获得“全国武术之乡”称号，江南武术院已是声名远播。孝德之地9、：孝德之地：唐代有孝女饶娥，柳宗元撰碑文，朝廷赐匾额，范仲淹题诗。明代孝妇黎罕壁伺奉丈夫祖母曾祖母到老，史载她“扶瞽婆八年”、“抱瘫婆七载”。2、乐平特色风俗喜庆走亲喜庆走亲：民间逢有喜事，亲戚朋友皆前往祝贺，这是走亲中的重要内容。包括：送生、送满月、周岁、祝寿、贺樑、启蒙入学、毕业请酒、送年、送端阳、送中秋等。唱戏唱戏：乐平人热爱唱戏，酬神应节、喜庆吉日等都离不开戏剧表演。水桌酒水桌酒：是别具一格的乐平酒宴，以每道菜均带汤水而得名。过去每逢红白喜事，均以水桌招待客人。3、美食特色乐平桃酥乐平桃酥：先后荣获省优、部优和首届中国食品博览会金银奖等 8 项桂冠，被海内外食品专家誉为“中国桃酥王”。10、乐平狗肉：乐平狗肉：这一传统食品已有 2000 多年的历史。蔡家水芋：蔡家水芋：属绿色有机地方特色蔬菜。思红蜂产品：思红蜂产品：包括蜂蜜、蜂王浆等。4、特色产业7江西省唯一红木家具市场古戏台制作产业地方特色乡镇企业5、旅游发展客源市场分析（1）旅游客源市场分析客源市场现状：乐平市旅游市场总体规模较小，增幅缓慢，游客量小且消费水平低。客源市场前景：客源市场潜力巨大。项目地理位置较好，交通便利，属于文化名城景德镇的旅游辐射范围，自身也具备有吸引力的旅游资源。主要风景名胜有：洪岩仙境风景区（4A 级旅游景区、景德镇最佳十景之一）、文山石林景区(3A 级旅游景区）。据乐平市 2015 年国民经济和社会11、发展统计公报显示：乐平市全年接待国内旅游人数 720 万人次，增长 18.4%；旅游综合收入 52 亿元，增长 28.4%。全年接待境外旅游人数 465 人次，增长 7.9%；旅游外汇收入 5.58 万美元，增长 7.9%。（2）旅游客源市场细分乐平市现有的主要观光市场主要包括：红色旅游专线市场：市区-众埠（红十军旧址）-十里岗古戏台民间文化观光专线市场：市区-砚山-镇桥镇文化寻根朝拜专线市场：市区-众埠镇（马氏宗祠）地质科考休闲线市场：市区-名口镇军峰湖（亿年硅化木遗址）8综合观光休闲线市场：包含市内所有重要景点多日旅游随着市场的发展，中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假12、的“泛旅游时代”转变，在此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的目的地。以本项目作为发散原点，未来可增加乡村休闲游市场人群，形成重要的旅游目的地。（3）旅游客源市场预测注：1）项目旅游接待人次 2017 年为景区建设期，游客设定为乐平 2015 年旅游人数的 40%，2019 年为建设基本完成，景区长足发展期，游客增长为 20%，从 2020-2021 全部深度建设完毕，景区持续发展，并进行各种名誉申报，游客量增长率为 10%，2023以后为稳定器，游客年增长率为 5%2）2017 年人均消费 100 元，20192020 年人均综合消费为 13、180 元，20212023 年人均消费 260 元。3）收入考虑了项目旅游资源开发和服务设施建设的态势。现代社会，人们渴望能去优美的环境中放松、休闲。于是，同归田野、自然的乡村就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农9家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。随着中国经济发展和居民收入增长，消费结构转型升级加快，中国乡村旅游发展态势迅猛。据统计，2014 年，全国共有乡村旅游经营户超过 200 万家，乡村旅游特色村 10 万个，接待游客 12 亿人次，约占全国旅游接待总人数的三分之一。快速发展的乡村旅游也成为带动中国贫困人口脱贫致富的重要方式之一。统计显示，2010 年至 2014年。全国通过发展乡14、村旅游带动了 10%以上贫困人口脱贫，旅游脱贫人数达 1000 万人以上。2015 年中旬中国国家旅游局、国务院扶贫办共同宣布，“十三五”时期，中国计划通过发展旅游带动 17%的贫困人口实现脱贫。预计 2015 年到 2020 年，中国通过发展旅游将带动约 1200 万贫困人口脱贫。当前，国家政策对旅游扶贫及乡村旅游的重视无疑为农村经济提供了一个适宜的发展环境。10第第三三章章场址选择场址选择项目建设地址位于乐平市市区北郊，包含“湖塘村”、“大山坞村”、“枧头村”、“杨家坞村”、“钱家村”、“磻溪村”、“大田村”、“杨衣山”八个村落，用地范围内山体林立，“磻溪河”穿境而过，面积约 4 平方公里15、。距乐平市火车站约 6KM，距乐平市 G35 济广高速出口约 12.5KM。乐平市（市中心距离项目地约 3.7KM）景德镇市（市中心距离项目地约 4.5KM），交通便捷。项目所在地乐平市位于赣东北腹地，处赣东北丘陵山地，向鄱阳湖平原11过渡地带，乐安河中游地区。市域东境与婺源县、德兴市相邻，南部与弋阳县、万年县交界；西部与波阳县接壤，北部与景德镇市昌江区，浮梁县毗连。乐平历史悠久、人文昌达。东汉灵帝光和元年（公元 178 年）始设县治，因“南临乐安河，北接平林”而得名，至今已有 1800 多年历史。1992 年 9 月 21 日经国务院批准撤县设市，属江西省计划单列市。全市共有国土面积 19816、0平方公里，辖 16 个乡镇、2 个街道办事处、1 个农业科技示范园区和 1 个大型水库管理局；城区面积达 15 平方公里，人口 15 万人；全市总人口 90 万人。乐平市发展目标是在“十二五”规划期内，努力将乐平市打造成为“经济活跃、社会和谐、生态宜人、文化浓郁”的现代化中等城市，中国江南菜乡。2、地质条件乐平地处赣东北丘陵与鄱阳湖平原过渡地带，东北南边沿多山，历居山主峰海拨 789.2 米，为全市最高点。中部平原与丘陵交错，西部多平原。市区海拔 18.2 至 32.6 米。乐平市地处黄山和怀玉山余脉向鄱阳湖平原过渡地带，境内以丘陵山岗旱地为12主。地势东高西低，地形大致呈三个梯级：北、东、17、南三方边缘为低山丘陵梯级，高程在海拔 200500 米之间；中部是平原与丘陵交错梯级，高程在海拔 100200 米之间；西部乐安江及大支流沿岸为平原梯级（亦称“乐平盆地”），高程在海拔 2060 米之间。市境内地形地貌多样，低山丘陵地带多石灰岩，有不少岩溶山洞，如洪岩、汪家岩、中堡岩、梅岩、涌山岩。3、自然条件气候特点：乐平属亚热带湿润性季风气候区，冷暖交替，温暖湿润，雨量充沛，四季分明。年平均气温 17.6 摄氏度，最热月份为 7 月、月均温为 29.4，最冷月份为一月、月均温为 5.2。极端最低温为-13.4；常年无霜期 219-313 天，多年平均为 247.2天，年平均降水量 167218、.3 毫米；年蒸发量 1220.7 毫米；年平均日照为 1766.3 小时。不利气候主要是晚春有寒潮袭境，中夏多暴雨洪涝，伏秋少雨干旱，晚秋有寒露风入侵。以东北风为主，冬季西北风较大。13第四章第四章总体规划及空间布局总体规划及空间布局以提升场地旅游价值、改善农民生活、提升农民收入为规划前提，总体规划思路如下：（1）尊重现状区域分布及道路网络，确立明确的区域定位，集田园观光、农业体验、特色人文、精品村落等景观为一体，构筑一个大的城市田园综合体旅游风光区。（2）整理各区域之间的交通网络，形成大的文化旅游环及休闲旅游慢行环路，联通主要的旅游区域。（3）关注磻溪河的生态保育、旅游风光的建设，对其进行19、水系梳理、景观提升，根据现状形成多个水岸活动点，与水岸桃花结合，打造“十里磻溪风光带”，形成后港镇的旅游水上旅游轴线。（4）关注村落提升，对规划区块内的村落进行提升，首要提升磻溪河沿岸村落风光，突出旅游形象。总体规划：总体规划：14主体功能打造：主体功能打造：以“七彩磻溪”为引爆点，抓住赣剧之源、江西美食、创意木雕三个特色，打造集乡村休闲、养老养生、文化创意、民俗美食等功能为一体的美丽乡村田园综合体。空间布局：空间布局：一、总体空间结构为：“一核两轴两环五园四进八大村落”一核：一核：乐平市乡镇企业遗址文化公园两轴：两轴：1 南北人文轴（原 206 国道）2 东西生态轴（磻溪桃源风光带）五园：五20、园：1 七彩农园2 七彩药田3 七彩花田154 民俗商业街5 乡村滨水新天地四进：四进：东西南北入口八大村落：大田村、杨家坞、大山坞、湖塘村、枧头村、磻溪村、钱家、杨衣山。二、功能分析：以七彩生活为功能基础，包括多重功能：（1）商业活动-入口商业水街、民俗商业街、乡村滨水新天地（2）农业旅游活动-七彩花田、农夫乐园、农夫果园、农夫菜园、农夫文化园（3）养生活动-养生七彩药园、养生酒店、太极双鱼文化园（4）文化体验活动-乐平市乡镇企业遗址文化公园16（5）酒店住宿-水乡酒店（6）综合管理服务17第五章第五章项目建设规模和建设方案项目建设规模和建设方案本项目依托乐平市后港镇磻溪七彩农园，建设磻溪河21、美丽乡村田园综合体，集田园观光、农业体验、特色人文、精品村落等景观为一体，构筑一个大的城市田园综合体旅游风光区，规划面积约 4 平方公里。一、项目总建设规模和建设内容：1、建设滨水新天地，建筑面积 48320 平方米、绿化面积 32310平方米、硬质（含停车场）面积 18445 平方米、水系面积 10580平方米、其他相关设施面积 80535 平方米。2、建设民俗商业街，建筑面积 31936 平方米、绿化面积 20637平方米、硬质广场面积 10633 平方米、其他相关设施面积 39920平方米。3、磻溪河道景观，水系改造面积 128587 平方米、绿化面积233971 平方米、水上栈道及滨水22、硬广场质面积 23141 平方米、其他相关设施面积 385699 平方米。4、乡镇企业遗址公园，建筑物改造（含内部）面积 9411 平方米、建筑拆除面积 1439 平方米、景观建设（水泥厂内部）建筑面积 18750 平方米、山体公园面积 213076 平方米、其他相关设施设面积 29600 平方米。5、七彩农园（含综合服务区域），功能建筑面积 3818 平方米、硬质铺地面积 12673 平方米、农田及花田面积 534145 平方米、其他相关设施面积 580300 平方米。186、七彩农田建设，水系改造（含湿地）面积 3765 平方米、农田面积 425817 平方米、其他相关设施面积 4295823、2 平方米。7、七彩药田建设，药田面积 134062 平方米、功能建筑面积1380 平方米、水系改造（湿地）面积 3000 平方米、其他相关设施面积 138442 平方米。8、建设七彩人家，包含道路管网及外立面改造及景观提升面积 1687255 平方米。9、建设湿地酒店建筑面积 32199 平方米。二、项目一期建设规模和建设内容：项目项目 1-1-老老 206206 两侧景观两侧景观（25806）序号项目名称单位数量1人行道m2151802绿化种植m2106263外立面改造m30004其他（路灯及小品等）m225806项目项目 2-2-磻溪河沿河风光带磻溪河沿河风光带（207976.57）序号24、项目名称单位数量1风光带m2207976.57项目项目 3-3-东入口东入口（28195.5）序号项目名称单位数量1硬质m28285.62绿化种植m219909.93建筑2324景墙m36项目项目 4-4-北入口北入口（22544.4）序号项目名称单位数量1总景观面积m222544.4项目项目 5-5-乡镇企业遗址公园乡镇企业遗址公园（313955.11）19序号项目名称单位数量1山体（含绿化及硬质）m2138587.492地面公园建筑面积m2210003地面公园景观面积175367.624景墙m36项目项目 6-6-服务区停车场及一期建设道路服务区停车场及一期建设道路（82971.9）序号项25、目名称单位数量1服务区停车场m224217.32一期道路（含行道树绿化）m258754.60其他设施费用其他设施费用序号项目名称单位数量1水电管网设施等项1.005.2.1区域入口根据人流来向及需求区位入口的功能定位：南入口【主入口】-紧邻乐平市区，直通城市主干道，也是未来主要高速路车流进入方向，成为项目最主要的入口处。北入口【人文入口】-主要为景德镇方向人流，处于南北人文轴，形成一个城市人文形象入口点。西入口【便捷入口】-主要服务现状高速路进入人流及乐平市部分进入人流。东入口【景观入口】-位于新 206 国道，处于项目中段，主要服务乐平市方向人流，形成特色景观入口。20南入口-利用现状水系形26、成水街及入口服务庭院、公共停车场地。21北入口-利用现状三角地，形成秀美乐平迎宾节点。22东入口-选取标高与 206 国道最接近处作为入口，以乡野景观风情为入口特色。满足停车、综合服务、门票服务等内容。5.2.2路网梳理路网布局-两带、两环、七桥、多园路南北带：千米翠林大道（宽 12M 原 206 国道）东西带：滨水道（宽 6M）外环：乡村文化游环道（宽 6M）内环：慢行休闲游环道（宽 4M），设计配有两段辅助慢行道，增加慢行的景观性。七桥：仅最东侧河道最窄处增加四座方便通行的景观桥，其余三座均为现状桥梁。多园路：内部游园小路（宽 1.2-2.5M）1、道路处理方式（1）外环：乡村文化游环道（27、6M）道路处理方法：1）外环文化游环道为 6m 灰色沥青道路。232）外环文化游环道与内环慢行休闲环道重合部分采用1.5m 彩色沥青与 4.5m 灰色沥青相接的形式。（2）内环：慢行休闲游环道（4M）内环慢行休闲游环道为 4m 宽的彩色沥青道路。（3）多园路：内部游园小路（1.2-2.5M）内部游园小路为 1.2-2.5m 宽，运用不同的石材相互组合，组成不同的图案，增加游客趣味，体现生态自然环保的景观特点。2、道路处理方式-慢行道243、道路处理方式-滨水道4、道路交叉口处理方式南北轴道路与外环路交叉口形成两处道路节点，设计建议在交叉口放置景点标识。255.2.3分区规划生态轴-磻溪桃源风光28、带【规划范围】现状磻溪河及沿岸地区，全长约:3170m,面积约：35.6 万。【规划思路】恢复恢复 恢复自然生境、恢复大地原貌；回归回归 让自然回归、让生物回归；融入融入 让河流与两岸人居融合、让人居与自然生境融合，保护生态环境、享受健康生活。【规划内容】河道清淤、河岸处理：磻溪河河面最窄处 14M，最宽处 138M（北至农田边界，南至河堤道路）。现状北岸无河堤，主要为农田，水岸标高普遍低于南岸 3-5M。处理标准断面：在对河道进行景观化升级时，考虑水位上升26对两岸的影响，对河岸进行治理，形成 1:2 的河道边坡，北岸沿河形成景观道作为防洪堤顶路，整体水位抬高，更容易形成优良的景观。水系梳理29、：水系梳理：通过对岸线的梳理形成开合有度，生态亲水的水体环境。新增桥梁 4 座，水系最宽处约 138M，最窄处约 14M，拦水坝。桥梁定位-沿岸活动项目多集中在原 206 道路以东，因此新增桥梁均设置于河流东段，该段落规划竹筏通行活动，因此桥梁形态以拱桥为主，方便竹筏通行和提高景观效应。驳岸的形式驳岸的形式：根据不同的地形以及人的亲水性，设计了不同类型的驳岸，丰富水边景观，增加游客的参与性。景观化设计：景观化设计：十 里 桃 花 岸、九 大 景 观 点景点展示-彩虹水岸：磻溪河穿越 206 国道区域，现状为农田，桥上视野良好，此区域与七彩花田相连，形成彩虹水岸。27景点展示-溪畔人家：现状有平30、台及亲水踏步、有较好的景观面，利用该场地形成两岸对景。景点展示-香鸢木台：利用现状平台形成亲水木栈道景观。景点展示-听水观桥：改建现有 206 老桥，设计特色传统石拱桥，成为特色亮点。桥东侧设置围水石堰，提高溪河道上游水位，并在此处形成水瀑28景观。景点展示-龙溪岛：利用磻溪河现状洲头形成一个养生洲，以老人活动、集体活动、室内养生活动为主，同时也是客服中心及会议论坛中心，与水上码头相连。周边以水杉林、茅草屋构成自然风光。综合活动中心效果景点展示-临山观水：与杨家坞山体对景，形成观赏平台。景点展示-太极双鱼岛：现状天然形成如同太极八卦形态的岛屿，设计调整水系，在邻水的山体上设计观景亭，内部增加益31、生芳香植物。29景点展示-山水一线：大山坞水系与磻溪水系交界处，形成山水交接的游赏景观点。人文轴-原 206 国道道路轴线：景观结构文化轴以玉带串珠的形式形成四大文化点分别为：北入口-秀美乐平、核心点-乐平市乡镇企业遗址文化公园、服务点-综合服务区、南入口-古韵水街。乐平市乡镇企业遗址文化公园：乐平市乡镇企业遗址文化公园：设计范围：刚强水泥厂+大军山面积约：29.6 万30设计建议：建议后期将周边两个厂均纳入遗址公园范围，形成一个大的企业文化圈。设计理念：再生、创新、绿色科技设计内容：（1）整合建筑空间根据对现场的考察，设计拆除六栋建筑，将空间利用形成景观用地。并利用可上人屋顶形成屋顶花园。（32、2）整理游览路线及内部功能设计建议打开现状南部围墙，形成主入口广场，保留现状入口 1 为次入口，中部以植物及围墙遮挡封闭。A:水泥厂构建遗存B:主题客栈茶吧C:原食堂改造特色餐厅D:现状建筑改造室内停车场从主入口进入形成环状游线1 号建筑为木雕产业展厅；2 号建筑为水泥厂产业展厅；3-5 号建筑为乐平市其他知名乡镇企业展厅。31（3）建筑外立面改造首先对外立面进行清洁处理，主体贴红砖，形成特色建筑外立面，对钢结构产业遗存刷漆，局部保留原始立面，采用攀岩植物与立面结合，增加历史沧桑感。特殊建筑（原员工宿舍）设计特色餐厅，根据自身建筑形态进行改造。（4）新建大门方案32（5）环境意向（6）大军山景33、观营造与企业展厅区域相连形成后花园，主要构成登山栈道、山顶观景阁、背山水景等，并沿山形成环路，与南北轴线道路及其他景区相连。综合服务区：综合服务区：设计范围：原 206 国道桥东南侧设计思路：综合服务区设置在此，主要服务七彩农园和乡镇企业遗址公园两块区域，让人们从入口进入后在此就能感受到花海的风景，并与周围生态环境融为一体。主要内容如下：停车场（可停 165 辆车）、人流集散广场、管理服务中心、原 206 国道。【五园】七彩农园：面积约：58 万（870 亩）设计思路：本区域位于规划区域东侧，临近磻溪村，并包含33钱家村，现状为大面积的农田。规划分为两个区域：1.七彩花田区域 2.农夫乐园规划34、从旅游景观引爆点考虑，利用大面积平坦场地，打造千亩农园，形成三季有花、具有观赏性、参与性的“七彩农园印象区”，可作为摄影基地、婚纱基地、写生基地等。主要内容如下：1.东入口、2.农夫乐园、3.摄影屋、4.花卉观光区、5.花卉科普园、6.花卉种植体验园、7.荷塘。花田特色产品：精油炼制体验、售卖、香囊、香包、鲜花、植物标本采摘、SPA 等。农夫园主要特色产品-稻草情景雕塑、特色图案种植，特色文化活动-农耕、祭祀、节气活动、传统农业种植科普等内容。【五园】药田：面积约：13.8 万（208 亩）本区域位于大山坞与磻溪河之间，场地内居民屋较少，有多34条小溪流穿过田地，山水风光优美，景色较好。规划结35、合磻溪河的双鱼岛，形成一块养生药田种植区域，以居民屋作为养生民宿，打造“养生体验区”。主要内容如下：1.湿地药田、2.药田科普区、3.药田种植体验区、4.药田风光区、5.田间小路。药田特色产品：二十四节气园、以二十四节气植物为主导，介绍二十四节气对应植物，进补食物及相关活动。并构成采摘、制药膳汤、体验线，配景设置农家生活的石磨、石台、瓦罐、采药人、篱笆等细节构成田园风光；主要形成节气活动设置：清明荡秋千、冬至打糍粑等活动。【五园】农田七彩农田主要为村落农业风光，以观赏参与为主，将 A、B区块作为种植体验田，增加农业旅游内容。主要内容如下：35蔬菜认领亲子种植园 约 14 万平米（210 亩）农36、夫体验园其他为观光风情园主要活动包括：农家小牧场、自种体验菜园、认领菜园等七彩农田除农业种植外，还配套少量趣味小牧场，增加活动乐趣。特色产品：农田认领、结合周边民宅形成民宿，周末采摘等。【五园】民俗商业街：设计区位：大军山南侧用地面积：39920 建筑占地面积：8650 设计思路：项目区位处于大军山南侧、处于农夫乐园、七彩花田、原 206 文化轴商业带，乡镇企业遗址文化展示园附近、人流较集中。利用现状已形成的商业体系，构成民俗商业街、包括当地美食餐饮、手工作坊、民俗展览馆等内容。主要内容如下：1.停车场、2.特色绿岛、3.美食街、4.民俗博物馆、5.民间手工艺作坊、6.活动广场。36特色活动：37、手工活动体验、民俗节庆活动、美食小吃节、灯会等。【五园】乡村滨水新天地：设计区位：磻溪南侧临近 206 国道鱼形农田区域用地面积：80535 建筑占地面积：19200 设计思路：利用亲水农田流转用地，打造成为滨水新天地，采用野趣生态及现代结合的建筑形式，形成特色建筑群落，服务园区及整个乐平市市民的夜间休闲娱乐活动。主要内容如下：1 主入口、2 停车场、3 餐饮酒吧街、4 休37闲亭廊、5 商业活动广场、6 亲水茶吧、7 景观水系、8 院落式客栈餐厅、9 桃花水岸、10 乡村通道。【配套】水乡酒店：本区域位于项目北侧三角湿地地带，是整个景区的高档住宿配套，与现场湿地相结合，形成具有湿地游览功能的38、水乡酒店。5.2.4【八大村落】村落规划定位根据现场调研，各村落建筑风貌及植物品种相差不大，建筑除几处保留徽派元素的老建筑外，其他建筑均偏向欧式，屋顶大多以红色瓦顶为主，规划定位为“花园乡村，七彩人家”，形成一村一特色。（1）大田村-规划以著名剧作家石凌鹤为文化起点，村落的标识小品等展现戏剧文化及生态景观。并将大田村中有武状元徐衡亲笔题字的牌匾的老宅作为文化景点。根据现场调研，该村村民对盆景种植、花卉培植有着较大的兴趣爱好，因此，植物特色38以茶花、盆景为主。（2）杨家坞-突出民俗活动氛围，利用内部的多处水塘形成特色荷塘景观。（3）钱家-村落较小，靠近七彩花田与磻溪河，结合七彩花田多种植桃花，39、形成以桃花为特色的村落。（4）磻溪村-处于磻溪河东侧，以农业观光为特色，以大片形成农业旅游村庄，植物以桃花为特色。（5）枧头村-保留现状竹子的植物特征，并突出发展，形成以竹林为特色的村落。39（6）湖塘村-以村前紫湖塘为特色。（7）杨衣山村-靠近 206 国道，范围内面积较小，主要通过建筑外立面的统一改造形成特色村落形象。（8）大山坞-风景优美，立于山水之间，以幽静山水风光为其特色。5.2.5【村落民宅改造导则】建筑类型：1.三类建筑-破败建筑（直接拆除）2.二类建筑-现状质量较好、墙面无粉刷或贴砖处理建筑 3 一类建筑-现状年代较新、外墙有贴砖处理（保留）4 平屋顶建筑 5 历史遗存建40筑40、。5.2.6【道路改造】道路提升：除去旅游路线占用的村庄道路，村庄内部还有车行道，小路等，大多为水泥路、土路形式，建议对其进行提升改造。规划采用自然石块、青石板、卵石等铺设道路，水泥车行道改为沥青路。5.2.7【村内绿化】绿化提升：建议村内绿地实施清除杂灌、平整地形、栽种花卉苗木以美化环境，房前屋后种植柚子树、形成地方特色，村内现有户外菜地应统一使用围篱，提高观赏性。415.2.8【村落标识系统】应在各村落主要入口及重要地点设立相应的标识系统，如：门楼、牌坊、景石等，标明村名。5.2.9【污水处理】村落中的生活污水应集中排放至生态净化池沼（人工生态湿地）、经生物净化后排入河道。5.2.10【亮41、化系统】完善夜间照明系统，统一使用与村容相符的照明设施。5.2.11【村落特色活动】对村落增加特色民宿、相关民俗等活动策划内容，如：端午农家包粽子、立夏斗蛋、村落看戏、灯会、当地民间手工艺展览销售等。4243第六章第六章品牌营销策略品牌营销策略营销目标：营销目标：打响“七彩磻溪”品牌：充分发挥乡村资源优势，把握旅游市场需求变化趋势（深度休闲度假的泛旅游时代），成功开发潜在的“深度游”消费市场，打响旅游品牌，在江西旅游市场上形成一股乡村旅游新旋风。聚焦媒体关注：吸引主流媒体关注，聚焦市场，并积极对外宣传传播。获得投资商青睐：成功赢取投资商的兴趣，有效实现项目招商。取得良好的经济与社会效益：吸引旅42、游人群的关注、扩张旅游市场、增大项目知名度，提升乡村形象及村民收益、实现项目经济效益与社会效益。营销策略：营销策略：品牌形象传达：以主品牌整合产品体系，通过统一的对外形象包括：VI 系统、宣传册、宣传名片、明信片等物件细节开展营销活动。44节庆营销：通过策划特色鲜明的节庆活动，如：“自行车骑游运动节”、“花漾观花节”、“乐平民间美食节”、“金秋采摘节”、”“古戏文化表演艺术节”、“乡村生态旅游文化节”等节庆活动及各种新闻事件、体育赛事等内容。联合营销：1.选取核心产品与周边景区进行联合营销。如“三清山福地”主题产品，可与养生文化相关景点联合营销。也可借势“景德镇御窑瓷器之旅”的品牌，通过多种方43、式营销。2.选择明星代言人，制作景区微电影作为大品牌广告拍摄取景地、真人秀户外拍摄景点、电视剧、电影拍摄景点明星户外公益活动等，形成明星效应，联合造势。网络营销：构建旅游大数据分析平台：通过互联网，收集数据、总结规律，引导旅游消费，释放资源价值，提升区域品牌。通过现代化的传播模式，形成新的营销方向。运营管理建议：运营管理建议：旅游产业在很大程度上是一个“无边界产业”。只有实现旅游资源和旅游要素在各部门和各行政区之间的有效整合，旅游产业才能获得持续快速的发展。因此，要推动项目的旅游产业发展，须建立有效的市场运营体制，组建科学合理的旅游人才队伍。建立有效的市场运营体制：1、前期准备45（1）运营体44、制和模式（2）理顺利益相关者关系，协调内外联系（3）建立多元融资机制2、中期运作（1）招商引资：面向社会进行招标，通过招商引资、银行贷款等引导旅游项目的多元投入。（2）项目开发时序：先投入基础建设后进行项目建设；先投有现金收入的项目、后投其它项目；先投主要项目后投次要项目；先投易于建设的区域、后投难于修建的区域。（3）监督反馈机制：时时反馈项目运营情况，及时纠正问题。3、保障措施（1）政策支持；（2）管理支持；（3）营销支持；（4）环境和文化支持组建科学合理的旅游人才队伍：对于旅游区的开发和运营管理，人的要素起到了至关重要作用。一个项目的运营操作是一项涉及地方经济、城市与旅游规划、环境艺术、市45、场营销等多领域专业知识的复杂工作，因而需要汇集综合型的管理人才,建立一支优秀的旅游管理团队。第一，制定旅游人才开发规划46第二，建立高效激励机制，积极营造留住人才的环境第三，建立绩效考核评估机制，加强培训与发展47第七章第七章投资估算投资估算项目一期投资 30000 万元，其中：建筑工程费为 28061.56万元，其他费用为 1064.7 万元，预备费用 873.8 万元。项目二期投资 51400 万元，项目全部完成后总投资可达81400 万元。项目总投资估算表单位：万元一一一期第一部分费用一期第一部分费用备注项目项目 1-1-老老 206206 两侧景观两侧景观（25806）序号项目名称单位46、数量综合单价合计1人行道m215180380576.842绿化种植m210626650690.693外立面改造m30001000300.004其他（路灯及小品等）m2258063077.418小计1644.9481644.948项目项目 2-2-磻溪河沿河风光带磻溪河沿河风光带（207976.57）序号项目名称单位数量综合单价合计1风光带m2207976.572655511.38小计5511.385511.38项目项目 3-3-东入口东入口（28195.5）序号项目名称单位数量综合单价合计1硬质m28285.6400331.422绿化种植m219909.9500995.5483建筑23233047、076.564景墙m3610003.6小计1407.081407.08项目项目 4-4-北入口北入口（22544.4）序号项目名称单位数量综合单价合计1总景观面积m222544.4385867.6小计867.6867.6项目项目 5-5-乡镇企业遗址公园乡镇企业遗址公园（313955.11）序号项目名称单位数量综合单价合计1山体（含绿化及硬质）m2138587.491001385.882地面公园建筑面积m22100033006930.03地面公园景观面积175367.622854997.984景墙m3610003.6小计13317.513317.5项目项目 6-6-服务区停车场及一期建设道路服48、务区停车场及一期建设道路（82971.9）序号项目名称单位数量综合单价合计1服务区停车场m224217.3400968.692一期道路（含行道树绿化）m258754.603852262.05小计3230.743230.74其他设施费用其他设施费用序号项目名称单位数量综合单价合计1水电管网设施等项1.0020822082.0小计2082.02082.049一期总计28061.5628061.56二一期其它费用1建设单位管理费280.61.00%2工程勘察费730.26%3工程设计费用280.61.00%4工程监理费224.50.80%5预算编制及招标费168.40.60%6施工图设计审查费9.549、按工程设计费用的3.4%计算7工程保险费28.10.10%第二部分费用合计1064.7第一、二部分费用合计28061.5629126.2三一期预备费873.83.00%四一期投资28061.5630000五二期投资51400六项目总投资81400项目总投资为 8.14 亿元，一期投资 3 亿元。资金筹措：通过招商引资、PPP 运作模式和自筹解决。50第八章第八章结论结论项目集田园观光、农业体验、特色人文、精品村落等景观为一体，构筑一个大的城市田园综合体旅游风光区。通过实施本项目，促进乐平市后港镇的开发建设，使其成为后港镇磻溪七彩园对外开放、旅游新的重要窗口，可进一步改善提升后港镇七彩磻溪的投融资环境形象，加强与外界的交流合作，吸引更多的资金、人才及先进的技术、管理进入乐平市，为乐平市的发展注入更多的活力，促进整个乐平市外向型经济格局的确立，推动乐平市社会经济的加速发展。