1、 宝塔明珠酒店大厦宝塔明珠酒店大厦招商策划方案招商策划方案 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 珠海珠海n珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，2008年：国务院颁布实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年，并明确珠海为珠江口西岸的核心城市。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。珠海是中国的五个经济特区之一。珠海市陆地面积有1701平方千米，人口156.02万人（2010年人口普查统计），是广东省人口规模最小的城市。珠海的海岸线长604公里，有大小岛屿146个，故有“百岛之市”的美誉。在2、珠江口辽阔的水域上，大大小小的岛屿星罗棋布，计有146个，其中大部分集中于东部海域的万山群岛。珠海市气候宜人，冬夏季风交替明显，终年气温较高，n珠海市作为中国的经济特区，是外商投资的热点地区之一。已有52个国家和地区的客商投资珠海，外商直接投资项目7303项。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、东芝、佳能、日通、珠海紫翔，美国的埃克森美孚、塞拉尼斯、伟创力、壳牌，英国的BP公司，德国的戴姆勒克莱斯勒、西门子，法国的家乐福，荷兰的飞利浦等30多家著名跨国公司已落户珠海初步核算，2010年全市实现地区生产总值1202.58亿元，按可比价计算，比上年增长12.8%。其中，一、二、三产业分别实现增加值323、.9亿元、658.66亿元和511.02亿元，同比增长5.5%、17.6%和7.1%，分别拉动GDP0.1、9.5和3.1个百分点，第二产业对GDP的增长贡献率高达74.8%，成为推动经济增长的最大动力。GDP增速高于同期全省（12.2%）和全国（11.3%）平均水平，居珠三角各市的第7位。珠海城市先后被联合国、国家、省有关部门授予“联合国改善人居环境最佳范例奖（theBestModelofInternationalResidentialEnvironmentImprovement）”、“双拥模范城”、“卫生城市”、珠海-圆明新园n“全国精神文明建设十佳城市”、“中国旅游胜地四十佳”之一，“十4、二年征兵工作全优城市”、“园林城市”、“计划生育先进城市”“国家级生态示范区”等多项殊荣。，在第三届中国和谐城市可持续发展高层论坛上，珠海荣获“中国十佳和谐可持续发展城市”和“中国十佳休闲宜居生态城市”两项殊荣，成为广东省唯一一个同时获得“双十佳”的城市。“幸福之城”，珠海将“独享”十年！“幸福之城”作为商标被国家工商总局商标局正式授予珠海旅游业界，未来十年珠海可以通过此商标推广幸福珠海城市形象和相关旅游资源，项目涵盖观光旅游、旅游预订、汽车出租等9项。宝塔明珠大厦宝塔明珠大厦简介及效果图简介及效果图n宝塔明珠大厦是。珠海市香洲区前山的明珠酒店大厦。该大厦位于人民西路与明珠路交界段，是珠海与中5、山往来的主干道，距离即将建成的广珠轻轨明珠站仅200米。n明珠酒店大厦是由两栋塔楼连接组成的综合性大厦，高21层，总建筑面积约2.6万平方米，地下停车场面积近2千平方米。大厦首层高8米，计划打造为商铺和商务功能楼层，并初步计划将二层、三层设为餐厅、卡拉OK厅及娱乐室，四层为休闲茶座、配套游泳池，五层至九层作办公场所，十层以上用作酒店，其中标准客房264间。n这一项目的成功运作是公司进军房地产及酒店管理业的开拓之举，目前，公司已组建专业酒店管理团队，做好全面接收明珠酒店大厦的准备。大厦区位图：项目介绍项目介绍 大型商场大型商场（附附1层）层）酒店客房酒店客房（10-21层）层）宝塔石化宝塔石化办6、公楼办公楼（5-9层）层）足浴保健中心足浴保健中心（7层）层）酒店餐厅酒店餐厅（2层）层）KTV（3层）层）酒店大酒店大堂堂商务中心商务中心（1-2层）层）宝塔明珠宝塔明珠项目项目指标指标项目项目指标指标占地面积占地面积总建筑层总建筑层22层层建筑面积建筑面积48000平方平方米米办公楼层办公楼层5-22层层主楼面积主楼面积38000平方平方米米商业楼层商业楼层1-4层层裙楼面积裙楼面积10000平方平方米米标准层建标准层建筑面积筑面积1300平方米平方米地上部分地上部分建筑面积建筑面积40300平方平方米米标准办公标准办公间面积间面积138平方米平方米地下部分地下部分建筑面积建筑面积45007、平方米平方米办公标准办公标准层净高层净高3.9m地下停车地下停车位位499客梯客梯12部三菱电梯部三菱电梯建筑楼层建筑楼层办公楼办公楼22F 辅楼辅楼2F停车位停车位499抗震强度抗震强度8级级开业时间开业时间2012年年10月月业态业态类型类型商业铺楼商业铺楼商务楼商务楼地下停地下停车场车场开发开发规模规模约约1.5万平米万平米1-4层商业裙楼层商业裙楼约约2.8万平米，万平米，5-22层层酒店客房、商业办公酒店客房、商业办公室等。室等。5F-22F：每层：每层1300平平米米约约4500平米地平米地下层，下层，499个个停车位停车位业态业态定位定位银行（工行、深发展、银行（工行、深发展、浦8、发、中信、兴业等），浦发、中信、兴业等），酒店，超市（大润发、酒店，超市（大润发、华润万家、沃尔玛、华润万家、沃尔玛、TESCO、易初莲花），、易初莲花），KTV，西餐咖啡（麦当，西餐咖啡（麦当劳、必胜客、上岛咖啡、劳、必胜客、上岛咖啡、吉野家、味味千拉面），吉野家、味味千拉面），移动电信营业厅，品牌移动电信营业厅，品牌干洗（卡福、德纳福）干洗（卡福、德纳福）本地大企业（欢乐买、本地大企业（欢乐买、伟楼食品、韩式集团、伟楼食品、韩式集团、金虎集团、电厂、沂金虎集团、电厂、沂州焦化等）总部办公州焦化等）总部办公室、接待中心；垄断室、接待中心；垄断企业（移动、电信、企业（移动、电信、联通、港务）总9、部；联通、港务）总部；国内国内500强企业办事机强企业办事机构，外地企业办事处、构，外地企业办事处、分公司；医疗教育培分公司；医疗教育培训咨询保险类企业；训咨询保险类企业；设计研究机构等设计研究机构等规模业态规模业态 楼宇指标楼宇指标楼层产权分割示意楼层产权分割示意n代表楼层：附一层、三层、七层代表楼层：附一层、三层、七层区域市场分析区域市场分析明珠北周边酒店商业招租情况表明珠北周边酒店商业招租情况表名称位置级别层数公司政策推广方式租售情况天鸿假日国际酒店新客运站北侧4星级以内18-21层未知前期主要是外围喷绘尚未打桩，所以未知阿尔卡迪亚福州路4-5星未知未知品牌效应还在计划阶段，桩还没打宏大10、财富中心市中心16层未知未知咨询了业主，租金3000元/（简装）中央佳地写字楼徐海一级公路6层未知未知已售罄，商户以律师事务所居多金御祥苑3号写字楼东泰路3星以下11层以下未知户外媒体4600元/。只卖不租。徐州金鹰国际淮海东路4星以上54层未知网络推广、户外媒体在建中徐州天成国贸中心彭城路4星以上52层未知网络推广、户外媒体在建中综上可知，目前前山明珠北周边区域尚未有真正意义上的五星级酒店，零星的商务写字楼也处于萌芽状态，专业化程度极低，满足不了邳州经济发展和商务市场的需求。徐州市内写字楼成熟度高，竞争较为激烈，有值得我们借鉴学习的地方。发展瓶发展瓶颈与困境颈与困境区域的商业市场成熟度不够需11、求与市场不对称现有写字楼有名无实政策引导性不足宝塔明珠宝塔明珠的潜力与的潜力与价值价值开启邳州写字楼时代满足现有市场需求完善新城区功能提升东方品牌招商团队的组建招商团队的组建经营部经理经营部经理负责统管全局制定招商方案和进度安排招商人员的日常工作招商主管招商主管由经理安排具体招商工作完成日常招商工作文秘文秘协助经理处理招商部文件、档案管理以及日常常务处理物管物管主管主管由经理安排具体招商工作完成日常招商工作n保证在2013年5月底前项目整体招商完成80%；2013年10月1日项目开业前整体招商完成90%，以保障项目能如期顺利开业。n在招商过程中确保按既定的区域进行招商，以保障整个商业街商业经营12、井然有序。n对商业区将按现行功能采取统一招商，来保证整个商业中心整体定位符合酒店与明珠北商圈需求，来保证商业中心长远经营稳定。招商原则和目标招商原则和目标宝塔明珠酒店主营思路宝塔明珠酒店主营思路经营方式经营方式优劣势分析优劣势分析目标物业目标物业出售出售这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买的投资者实在少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。不过鉴于区域市场的13、特殊性，以及企业回笼资金的考虑，东方国贸项目宜采取以售为主的方式。5至10层写字楼分产权先出售为主只租不售只租不售把物业建成以后形成独立的产权。通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资。东方国贸在先售的前提下，后期可以根据市场实际情况，合理的出租部分物业。以实现操作的灵活性，同时掌握大厦开业和运营的主动权。1-4层商业裙楼租售结合租售结合这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格14、通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。东方国贸也可以参考这种模式，尤其是主力店的引入，以提升整体物业市场价值。5至10层未售完的部分写字楼，可以考虑租售结合合营合营是指由两个或多个企业或个人共同投资建立的企业，该被投资企业的财务和经营政策必须由投资双方或若干方共同决定。企业一般会考虑在自身不成熟的商业领域寻求合作伙伴，15、建立合营性质的合作经营模式，已达到预期，降低风险。国贸可以在部分项目上采用此种模式，比如酒店的运营。1-4层全部或部分物业。比如酒店、KTV等自营自营这种模式是在企业自身具备各种条件要求的情况下，采取的一种自己经营的方式。这种方式自由完全的自主权，可以最大程度的实现利润，但是要求企业对该自营项目的熟悉运作。国贸的酒店项目就可以完全自营。1-4全部或部分物业，酒店、KTV、餐厅等商铺只租不卖，整体包装、提升商业档次商铺只租不卖，整体包装、提升商业档次类型所有权经营权统一经营权局部统一所有权分散、经营权分散产权属性产权单一产权分散产权分散经营属性所有权与经营权统一所有权与经营权局部分离、统一经营所16、有权分散、经营权分散、规模过大，一般难以经营租售特点只租不卖，或自行经营租售混合或全部销售全部销售开发商要求很强的商业经营管理能力不要求，聘请专业经营管理公司不要求，一般移交政府托管开发商职责负责商业经营与物业管理协助聘请专业公司管理工作商业街管理移交政府，不参与后期经营管理开发商利润点商业经营利润商铺销售收益，商业经营收益分成商铺销售收益资金回收特点投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流快速回收部分投资快速回收全部投资适用范围大型百货、购物中心购物中心、主题街区临街铺面市场报告反馈市场信息，为招商提供指导基础。邳州目前酒店及写字楼项目市调资料。意向客户名单搜集目标客户名单。外地及本地符合条件的17、客户。附表列出部分重点客户，可参考邳州黄页。招商实操网络广告投放、电话沟通、拜访、发邀请函。具体投放的内容，统一说辞，拜访流程，信函内容等与策划部再确认。销售价格定位根据市场实情，确定出售价格体系。价格的定位需要严谨，确保利益与市场的协调统一，达到共赢局面。产权式商业售租合同针对产权式物业，确定或租或售的合同。合同附表。租价定位确定租价，租金以及免租、返租金等方案。酒店经营思想五星级酒店的管理运营，自营或寻求专业代理公司。分版块出台营销方案针对不同的目标板块，确定不同的营销方案五星级酒店装修方案装修符合标准，体现档次和预期，在组织目标下与工程部、材料部衔接。各项硬件配置大厦的整体硬件配套。在组18、织目标下与材料部、工程部衔接。步骤及租赁工作流程步骤及租赁工作流程租赁工作流程表及准备工作相关数据商业定位特别要求准备资料分析(优劣势)平面图纸建议租赁图纸项目介绍书拟订招商计划选择目标客户渠道联系方式公司资源媒体 介绍目标搜索书信E-mail电话上门拜访约见其他介绍项目了解所需分析可行性确定下一步工作参观项目有兴趣暂无兴趣提供建设性意见Proposal要求了解原因审查经营可行性尚未纳入招商计划洽谈具体条款发涵回复客户存档保持联系未达成租赁意向达成租赁意向谈判终止分析报告存档签定租赁意向书租户支付诚意金租户交付保证金及其他费用再动员保持联系更高层次寻找突破口租户提交并演示基本空间规划及经营模式19、（PTP）租户递交工程方案兼预备资料册（PDS）供审核进场装修租户确认文件业主物业部门项目介绍亮点介绍建筑特色卖点政府报建消防报审卫生防疫环保其他政府部门协助其他政府部门办理整业手续装修过程中协调拟订开业活动计划开业保持联系签署租赁合同案例实操：酒店案例实操：酒店KTV、足浴成交流程分析、足浴成交流程分析1.1我方招商流程我方招商流程流程重点工作：流程重点工作：1、找对目标联系人联系 2、准备工作：了解品牌档次、公司背景、开店情况、经营状况、目标客群等；3、分析来访客户身份，确定考察路线、介绍重点、推荐位置、情报收集、方案时间 4、客户方案跟进修改；5、谈判优势保障措施；6、甲乙双方工程条件磨20、合；7、要求客户提供装修方案；8、高层见面交流 9、确定开业时间选择目选择目标客户标客户电话接电话接洽预约洽预约拜访拜访/考察考察方案方案收集收集条件谈判条件谈判(工程条件、商工程条件、商务条款、法律条款务条款、法律条款)意向书意向书合同合同12、34、56、7891.2、客户选址流程、客户选址流程初步开初步开店想法店想法了解市了解市场上项场上项目信息目信息现场现场考察考察项目分项目分析析选定项选定项目目条件谈判条件谈判(工程条件、商务工程条件、商务条款、法律条款条款、法律条款)最终成最终成交交AA、BB、CC、DD、E、FD、E、F流程重点工作：流程重点工作：A、不断收集市场信息；针对重点区21、域收集 B、了解市场上项目所属区域价格、周边环境、项目定位、工程进度、开业时间等；C、进一步了解项目区域环境、租赁条件和招商情况；询问同行意见；D、不断了解周边同类项目状况，尝试洽谈，比较分析，考察区域餐饮现状；E、制作初步方案及经营预算、并依据洽谈情况进行调整；F、甲乙双方工程条件磨合；招商中存在的主要问题及规避方法招商中存在的主要问题及规避方法问问 题题规避方法规避方法一：招商时间紧迫、任务量较大一：招商时间紧迫、任务量较大（如前面所述，项目的整个招商时间只剩下约10个月左右的时间，总共有约多个铺位需要招商，因此时间非常紧迫，任务巨大。）尽快确定整体招商执行方案，招聘专业的招商人员开始工作22、，并组织专门的部门监督管理。二：引入大型租赁户后，可能导致租金达不到预二：引入大型租赁户后，可能导致租金达不到预期目标。期目标。引入大型主力店，由于面积较大，其租金相对会降低，但引入大型租赁户一次性可以租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。适当的给予一定租金优惠（补贴）。三：自营项目与大客户租赁铺位重叠三：自营项目与大客户租赁铺位重叠1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主商铺面积占比较多的商铺群给其选择；2，对大型包租客包租商铺中的自营业主，可帮其调整到位置相对较好的委托出租商铺中经营，期间发生的租金差额可酌情给予补偿。四：四：223、012年年10月月30日前招商任务完不成，影响日前招商任务完不成，影响开业开业在目前的形式下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认真分析招商工作中的问题和困难，正确预见并确定项目的开业时间。或者届时制定相关的广告宣传活动，如自营业主经营比赛等活动，由开发商免费提供开业时适量未租出商铺，保证开业率达90以上。项目招商策略项目招商策略1，宝塔明珠酒店大厦招商大会，宝塔明珠酒店大厦招商大会 2，项目签约仪式项目签约仪式3，媒体网络广告发布，媒体网络广告发布4，项目施工围挡喷绘，项目施工围挡喷绘5，高炮大型广告牌，高炮大型广告牌策略、招商进程的评估：策略、招商进程的评估：招商策略：先有主力商家入住，24、后为一般品牌商家。招商进度：根据公司要求制定开业时间为最后招商节点，然后分为招商前期 招商中期 招商后期 开业前准备 开业执行执行程序程序1，市场定位和业态定位等设计前的商业策划，具体程序如下：商圈分析市场定位业态定位商场、足浴和KTVi租赁2，将拟定的市场定位和业态定位确定初步客户需求，通过各种渠道接触、了解符合条件的主要合作商户，并掌握其拓展市场的计划，最后再确定商户的名单。3，召开目标商户洽谈会，邀请前期已掌握的目标商户参加，洽谈会的内容主要是征求他们对项目的条件、可能性等建议，以用于制定合理的招商条件和政策。4，视招商洽谈会的情况，在会后逐个向目标群进一步介绍项目情况及合作条件，必须采25、用每隔2-3天沟通一次的跟踪办法专人跟进，要重点对各个管理层进行充分的沟通，制定合理的招商宣传手册。5，对于特别重要的商户最好能区别对待，有针对性的分析，为商户量身定做他所感兴趣的市场资料。媒体发布媒体发布业内推广业内推广招商会招商会招商程序与执行招商程序与执行营销推广营销推广推广方式推广方式优点优点不足不足预计投入预计投入比重比重户外媒体户外媒体发布发布效果直观，可控性强，容易突出档次和品位受具体环境影响大25%报刊杂志报刊杂志时效快，可以反复阅读传播受众群体受到一定限制5%电视广告电视广告形象生动，目标直接；感染力强，覆盖面广电视主流型群体发生变化20%广播广播私家车的普及，汽车广播的人群26、日益增多；播送起来生动灵活缺乏直观带动效果5%房展会房展会可以集中宣传，深入目标城市甚至全国时间被动，战线长互联网互联网新生代主力军角色，快速直接，兼具广播和电视效果，接受力度强，受众范围广，不受时间区域限制35%现场促销现场促销感染力强、带动力强对现场的操作性要求高，不具有可修改性10%比例比例高级酒店合理的功能布局和最佳的流程设计设计规划阶段关键词：酒店功能布局流线n合理的功能布局和最佳的流程设计是一个酒店盈利的基石，室内设计师在酒店方案设计阶段要与业主沟通，充分地进行市场调查，根据不同的酒店类型，恰当地进行功能布局与流程的合理设计，以最大的发挥酒店的社会和经济效益。关键词酒店、市场调查、27、功能、流程、经济效益n随着我国经济持续快速发展，人民生活水平显著提高，国际间交流合作亦不断扩大，我国酒店业面临着大好的发展局面，呈现出勃勃生机。但是，酒店的发展随同科技的发展从诞生那天起一刻都没有停止过。一个好的酒店设计也应与时俱进，不断创新。从宏观而言，一个酒店大的功能布局当然包括譬如选址，确定酒店的类别，规模等问题，本文仅就酒店室内硬件设计方面的合理性提出探索建议，与同行商榷、指正。1、合理的功能布局和流程是酒店盈利的基石n从事酒店的同行们面临着一个矛盾：在业主那里拿到图纸从事方案设计时业主的土建已成定局，要么功能混乱，动静不分，要么电梯数量不够，客人和后勤流线交叉，要么客房面积太小，洗手28、间面积不够，给后期的设计工作带来挑战。试想酒店功能布局和交通流线都不合理的设计如何能使一个酒店运筹有序、方便管理、高效节约？因此，一个合理的功能布局和流程设计是一个饭店设计的核心，设计做得好，才能使业主合理使用资金，节约投资，在开业后顺利经营，取得好的经济效益和社会效益2、方案设计时首先要做好市场调查n方案设计时首先要做好市场调查，对酒店进行恰当的定位国内很多酒店的建设方或投资者，在建造前几乎都没有聘请有关建筑设计、酒店管理顾问公司和资深的酒店设计师进行会审咨询，也几乎没有进行科学的市场调查和分析。加之我国建筑设计与室内设计的脱节，因此，众多酒店在市场定位、功能规划方面都存在问题，所以，室内设29、计介入后，要辅助业主进行市场的分析和调查。所谓市场调查，主要了解所在城市的旅游市场情况，如每年有多少旅游者来这里，这些旅游者中境外来的国际旅游者有多少?境内来的国内旅游者有多少?不同种类的各有多大比例?同时要了解，现有饭店的情况，如现有多少家饭店，客房数是多少?这些饭店是什么档次的，经营情况如何?最好还能了解一些餐饮业和娱乐场所的情况。确定酒店的类别，分析其是商务酒店、会议展览酒店或是休闲度假酒店。不同类型的酒店，餐饮、娱乐、客房的设计与功能布局均有所区别。2、方案设计时首先要做好市场调查n比如：入住商务酒店的团体客人，他们常以会议、专业联会、销售、培训为主，一般留宿2-4晚，大多为男性，客人30、对单床，双床无过多要求，而入住的单个客人一般留宿12晚，这种客人从事商务活动的较多，而且喜欢客房是单人床且有浴室和工作区。入住休闲度假酒店的客人，大多以夫妻或家庭为主，多以度假、观光、旅游、运动为主，客房除有双人床以外，还要有露台、进餐区、储藏间和大浴室。因此，设计师通过市场的调查，可以了解目标市场的具体需要和顾客们的选择特点。总体说来，商务客人喜欢单人间，会议、团体客人喜欢双人间，休闲旅游客人可以多人住一个房间。设计师必须针对具体情况对酒店客房进行规划，合理的布置以达到其目的。在客房的设计中，设计师还需研究市场情况，确定理想的设备和设计风格。同样，酒店中餐饮的规划布局也至关重要，设计前一定要31、做好市场考察，尽量同酒店的经营者共同制定具体的经营方案。比如会议酒店，早餐需要量大，酒店通常都设一个大餐厅提供三餐服务，同时至少设一个特色餐厅。而较偏远的度假酒店，游客在酒店停留时间较长，一般在酒店用三餐，除了有二、三个餐厅外，还应设一些室外休息室，像早餐露台、泳池房的快餐店，还可设烧烤等休闲餐饮。因此，设计师需按照酒店的类型、结账方式以及需要的娱乐设施设计出不同酒店餐厅的氛围、功能和布局来。3、酒店设计中功能布局的合理性n合理的功能布局，首先是服务区域的划分要合理。酒店一般分客房区、餐饮区、公共活动区、会议和展览区、健身娱乐区、行政后勤区。这些区域既要划分明确，又要有机联系。3.1客房的合理32、布局n客房是酒店的主体，客房的入住率将直接影响饭店的经济效益。客房是客人使用效率最高，停留时间最长的地方。因此，客房的艺术效果、硬件设施、装修材料、家具、艺术品的配置将影响酒店的规模和档次。因而客房最能体现酒店对客人的关照和态度，客人入住以后，这种感觉带给客人的认知度将会留下深刻的印象，决定其是否再次入住该酒店。因此，客房的功能布局十分重要，是酒店设计中设计师重点设计的部位。3.1客房的合理布局n（1）根据酒店类型，确定客房功能的最佳布置。比如通常的酒店客房的各种功能睡眠、休息、工作、娱乐、淋浴更衣决定了房间的基本型式。但在商务酒店中则，要强化工作区，比如书桌的主椅为标准的专用办公椅，照度适中33、的台灯，以及足够的网络、强电插口、备用电源等，而客房中多以单床为主、小餐台，有条件还可放置健身器材等。3.1客房的合理布局n（2）根据市场调查确定客房中普通客房、豪华客房以及套房的比例。3.1客房的合理布局n（3）在客房设计中，开间一般4m至4.6m，少数有3.8m的，也有5m以上的，进深一般8m至9m，低的少数有7m多的，高的少数有12m多的，建筑面积（包括卫生间和门内小走廊）一般30至40m2，其中净面积(不包括卫生间和门内小走廊)20至28m2，卫生间4.5m2（现代高档饭店的卫生间要求有浴盆、淋浴、洗脸池和座便器，有条件的最好干湿分开），并符合国家饭店星级的划分及评定设施设备评定标准中34、关于客房面积不少于38、30m2，四、五星级饭店客房净面积不小于20、22m2，卫生间面积不小于4m2的规定和要求。三星级饭店一般在上述数据的低线上，四、五星级饭店在中、高线上。客房高度，国外饭店一般除去楼板后净高2.6至2.8m，少数在3m以上。我国星级饭店“设施设备评定标准”要求不低于3m或2.7m，符合我国实际。为了节省能源，笔者觉得在一般情况下2.8m最合适。3.1客房的合理布局n（4）随着商务活动的增多，为了满足商务客人的要求，不少饭店在普通商务客房的基础上，增设档次较高的商务楼层或称行政楼层。在商务或行政楼层有专门为本楼层（或23个楼层公用）服务的设施，如办理入住登记、离店手续，提35、供问讯、留言服务；有商务中心，提供复印、传真及翻译文秘服务；有专用酒吧或供客人用便餐或午茶的场所，有供阅读休息的场所。客房的面积要比普通的客房大一些，套房要多一些，房间内要提供良好的办公条件。商务或行政楼层的位置一般设在高层。3.2餐厅及厨房的合理布局n餐厅是饭店不可缺少的服务设施。n餐厅的规模在一般情况下以客房的床位数作为计算依据，一个床位一个餐位，每一个餐位平均2m2（不包括多功能厅或大宴会厅）。以此推算出餐厅项目群的面积。根据地理环境，如需要对店外餐饮消费者开放，则按照市场需要增加餐饮面积。按照饭店的星级划分与评定的规定，四、五星级饭店一定要有一个咖啡厅，即快餐厅，位置与大堂相连，方便客36、人用餐，并烘托大堂气氛，有中餐厅和宴会单间或小宴会厅，较大的饭店最好还能有12个风味餐厅；在外国客人较多的大城市的饭店里最好有一个规模适当的西餐厅，有装饰高雅、具有特色的酒吧。各色餐厅最好集中一个餐饮区，餐饮区除特殊需要外，一般放在裙房的一层或二层为宜。n厨房面积一般为餐厅面积的70左右。厨房与餐厅要紧密相连。从厨房把饭菜送到客人的桌子在没有保温设备的条件下，最好不超过20m的距离。厨房与餐厅要放在一个层面上，不到万不得已不要错层。3.3大堂的合理布局n大堂是酒店的中心，是客人对酒店第一印象的窗口，是酒店为客人提供服务项目最多的地方，如办理入住和离店手续服务、财务结算和兑换外币服务、行李接送服37、务、问讯和留言服务、预定和安排出租车服务、贵重物品保管和行李寄存服务以及客人需求的其他服务，所以大堂的布局一定要精心没计。n大堂的公共面积（不包括总服务台、商场、商务中心、大堂酒吧和咖啡厅等营业面积）取决于饭店的规模和档次，以及客源市场定位。国家星级饭店设施设备评定标准中提出：按客房间数推算大堂面积，每间客房平均不少于0.6、0.8、1.0、1.2m2四个档次，并规定最低要250m2，最高400m2以上不限。一般规模大、档次高和大型会议型的饭店，大堂面积要大一些，但最高限最好不超过每间客房平均2m2。3.3大堂的合理布局n大堂的各项接待、服务功能的分区和所需要的面积要根据饭店的类型、规模和档次38、定位精确计算后选定。总服务台是大堂活动的中心，要设在主入口进到大堂一眼就能看到的地方，长度与酒店的类型、规模、客源市场定位有关，一般为8m至12m。大型酒店可达16m，两端不宜封闭，应留一个活动出入口，便于前台人员随时为客人提供个性化服务。总服务台后面要有办公室，供前厅部人员办公、财务夜审、存放资料、复印、传真和电脑，销售部也最好设在这里，以便接待业务。面积50至100m2为宜。贵重物品保险室与总服务台相邻，客人和工作人员分走两个入口，客人入口应尽量隐蔽。大堂经理的位置设在可以看到大门、总服务台和客用电梯厅的地方。礼宾台的位置设在客房区或客用电梯厅与饭店大门连接的流程中；行李员服务台设在靠近大39、门，同时又能看到总服务台和电梯厅的地方；大堂要有行李间，行李间以每间客房0.05至0.06m2设定，观光型饭店，旅行团行李较集中，行李间应适当加大一些。休息区能方便客人等候并起到疏导、调节大堂人流的作用，位置最好设在总服务台附近并能向大堂吧或其他经营点延伸，以引导客人消费。公共卫生间(包括残疾人卫生间和清洁工具储存室)应设在大堂附近，但门不可直接对着大堂。3.4会议设施的合理布局n随着我国现代化建设的发展和加入WTO以后国际经济交往的增多，会议旅游已成为不可忽视的客源市场。目前各地除有少量的专业化会议型饭店外，大部分是商务型饭店、观光型饭店和部分设有会议设施的度假型饭店。n会议设施包括大型多功40、能厅、贵宾厅和接见厅以及若干中小会议厅。n多功能厅因为多种用途而得名，其可作会议室召开各种会议，可作宴会厅举办宴会和各种酒会，可作表演厅举行各种演唱会、舞会和服装表演等，还可作展览厅布置一些展板和展示一些体积相对较小的产品。n多功能厅要有音响设备、投影设备、宽带网设备，可召开国际会议和多民族的国内会议，还要有同声翻译设备。3.4会议设施的合理布局n多功能厅要有良好的隔音和充足的灯光，除固定灯光外还要有活动灯光，以供各种表演和展览使用。多功能厅用可折叠的活动家具，根据不同的需要随时可以拼装成各种类型的台面。多功能厅一般不设固定舞台，需要时采用拼装式的活动舞台，舞池也用活动地板拼装成。多功能厅的面41、积要根据市场需要和饭店的规模而定。在一般情况下最好不少于400m2，大的可以到1000m2或更多一些。与多功能厅紧相连部位，要设有贵宾厅和接见厅，要有适量面积的厨房或备餐间和一个家具周转库房。n按照国务院机关事务管理局对会议定点饭店的要求，除大的多功能厅以外，还要有能容纳30人左右的小会议室。n这些会议室也可以多功能使用，可以开会，也可以作小宴会厅和宴会单间。有条件的能够有一个相当于大多功能厅二分之一面积的中型多功能厅就更加完善了。n这些会议设施组成一个会议区，最好设在裙房的一层或二层。会议厅要有足够的公共卫生间（包括）残疾人卫生间和清洁用具储藏室)。3.5健身娱乐设施的合理布局n不同类型的饭42、店对健身娱乐设施有不同的需求。体闹度假型饭店和会议型的饭店的健身娱乐设施需求量大。商务和观光型的饭店则以健身设施为主，如游泳池(北方寒冷的时间长，最好是室内游泳池)、健身房、桑拿浴和按摩室、台球室和棋牌室等。设有国内会议设施的饭店可根据需要设保龄球室。这些设施组合成一个康乐区或叫康乐中心。康乐区一方面与客房相通，便于客人直接到康乐区健身，一方面又要与客房区分离，以免影响客房区的安静环境。3.6商务中心和其他营业性服务设施的合理布局n在现代酒店中，特别是商务型和会议型的酒店中，商务中心十分重要。商务中心要为客人提供打字、复印、文件装订、出租电脑的服务，办理电传、传真、国际长途电话、国内行李托运的43、服务，代售邮票、代发信件、代购交通票务和代购影剧、参观等票务服务。要有坐式的服务台、封闭式的电话间洽谈室。位置可设在层大堂附近，也可以设在会议区内。n商店的大小要根据周围环境确定，如饭店附近有大的商店，则饭店内不要再设大的商店，可设一个规模不大的精品店和小商店，小商店出售旅游者需要的生活用品和有本地特色的旅游纪念品。商店的位置最好设在一层，与大堂相通，但不要放在大堂内。n小型书店也是不可少的，以为客人提供购买报刊杂志和一些图书的方便。位置最好设在大堂通往餐厅和客房“动线”流程的附近，便于客人顺道选购。n在现代饭店中鲜花店也是很受客人欢迎的，位置最好设在大堂靠近门口的地方。3.7行政和职工用房的44、合理布局n行政用房包括总经理办公室、党委、工会、共青团办公室及财务、人事、保卫等非营业部门的办公室。现代饭店总经理办公室多数设在便于与客人接触的地方，而不是设在客人不易找到的地方。财务办公室最好设在与营业部门相近的地方。党团工会和人事部门的办公室最好设在便于与饭店职工联系的地方。n职工用房包括职工食堂和厨房、职工更衣、洗浴室、职工培训室、文体活动室、倒班宿舍等。这些职工用房最好集中在一个区域内，一般设在地下一层和地上与主楼相通的裙楼或配楼中。n行政用房和职工用房的面积一般控制在总建筑面积的4至6之间。关于“动线”流程设计的合理性n酒店的“动线”流程是酒店运转的动脉。顺畅的“动线”流程能使饭店的45、各项功能协调有序的运转，充满活力。反之，必使饭店运营不顺畅，从而影响饭店的经营形象和经济效益。n酒店的“动线”流程(以下简称流线)从水平到竖向，分为客人流线、服务流线、货物流线和信息流线四大系统。n酒店流线调协的原则是：客人流线与服务流线互不交叉，客人流线直接明了，不使人迷惑，服务流线快捷高效，信息流线快速准确。4.1客人流线n中、小型酒店的客人流线一般设一个对外出入口，以便于管理。n大、中型酒店的客人流线，分住宿客人和宴会客人、外来客人三种。为避免住宿客人进出酒店及办理手续与宴会的大量客人混杂而可能引起的流线不畅，凡有向社会开放大、中小宴会厅的现代饭店，需将住宿客人与宴会客人的流线分开。（146、）住宿客人流线：住宿客人又分团队客人和零散客人，现代旅游饭店为适应团队客人集散需要，常在主入口旁设专为团队大客车停靠的团队入口并设团队客人休息厅。（2）宴会客人流线：大、中型酒店的宴会厅即多功能厅，承担着相当大的社会活动功能，主要是来自本地社会的客人同时集散，故需单独设宴会出入口和宴会门厅。4.2服务流线n现代酒店管理与服务质量与我国传统老饭店的区别之一就是客人流线与服务流线分开，中间要避免交叉。饭店职工从专用出入口进出，职工进入饭店首先打卡考勤，然后洗浴、更衣穿好制服通过服务通道进入工作岗位，饭店楼层一定要有职工服务电梯，其出入口不要与客用电梯设在一起。4.3物品流线n为了保证后勤供应及清洁47、卫生，大、中型饭店都要设置物品流线。既有水平流线，又要有垂直流线。没有卸货台，货运电梯（有的可以与服务电梯共用）使大量的各类用品和食品饮料顺畅的运入饭店，同时大量的干湿垃圾和废弃物品通过物品流线顺畅的运出饭店。4.4信息流线n现在人类社会正以前所未有的速度发展，信息交流量急剧增加。信息、物质、能源成为人类社会的三大资源。在主要于工业发达国家，40以上的工作人员在办公室工作，与信息打交道，象征着人类已经进入信息时代。这就要求我们饭店业跟上时代的步伐，根据各个饭店信息流线的不同情况，建立、增强、改造信息流线。n进入信息时代的钥匙是计算机。因此饭店信息流线要以计算机管理系统为中心，通过综合布线通道，建立、增强、改造信息流线。总结n综上所述，酒店的合理布局，除业主及经营者的前期正确决策外，我们室内设计师承接设计后，要有强烈的责任感和职业道德，配合业主进行全面细致的市场调查和分析，对酒店的类型、规模、档次做出准确的市场定位，精心设计，合理布置，做出一个既有文化艺术品味，各项服务设施的功能布局和交通流线又能达到科学合理的一流水平的设计来。