1、 恒和投资武清美食街整合推广方案武清美食街整合推广方案2009.92009.9 恒和投资推广费用推广费用总体项目策略总体项目策略 整体推广策略整体推广策略阶段推广策略阶段推广策略2009.92009.9 恒和投资PART 1 总体项目策略总体项目策略2009.92009.9 恒和投资产品总述l项目占地面积为5878.1平米，总建筑面积7000平米，为7栋单体建筑，其中每一栋建筑的商业面积1000平米左右，目前规划为餐饮业态，销售方式为出租，市场拓展为招商方式2009.92009.9 恒和投资产品设计理念l创造出具有便利感和舒适感的空间环境是项目内部商业环境的目标l 利用进出有序、结构合理的停车2、场、车行道、人行道所形成的有机结构来给消费者带来快捷便利的项目外部环境体验2009.92009.9 恒和投资项目总体定位l将项目打造成立足区域，辐射武清乃至京津两地的餐饮美食街，最终成为占据市场主导地位的全生活商业群2009.92009.9 恒和投资消费者主要包括武清当地居民、项目重点覆盖区域的常驻人员（项目周边住宅小区居民和附近的企事业单位工作人员）和北辰区以及天津中心城区的居民，往返于京津之间的流动人员消费能力主要集中在中档和中高档区域，年龄在2555岁之间推广目的 使本项目成为他们日常生活、商务谈判、婚宴寿诞理想的目标餐饮消费场所消费者推广2009.92009.9 恒和投资2555岁253、岁以下55岁以上消费者基本特征年龄区域能力区域消费者本地消费者中低档异地消费者中高档诉求中低档中档高档中档2009.92009.9 恒和投资商户包括中心城区品牌化、规模化有一定市场影响力的餐饮企业武清本地有市场认同度高的餐饮企业推广目的 使本项目成为他们扩大市场影响、提升企业利润、完善战略布局的理想的商业目标商户推广2009.92009.9 恒和投资整体推广策略PART 2 整体推广策略整体推广策略2009.92009.9 恒和投资推广时间l推广时间的前提是建立在项目内外部完全竣工并圆满完成招商工作的情况下2009.92009.9 恒和投资推广范围l项目推广范围包括武清当地、项目重点覆盖区域和4、北辰区以及天津中心城区2009.92009.9 恒和投资推广目标消费者推广l目标包括武清当地居民、项目重点覆盖区域的常驻人员（项目周边住宅小区居民和附近的企事业单位工作人员）和北辰区以及天津中心城区的居民，往返于京津之间的流动人员商户推广l目标包括中心城区品牌化、规模化有一定市场影响力的餐饮企业l武清本地有市场认同度高的餐饮企业2009.92009.9 恒和投资推广媒体l推广媒体考虑条件为项目推广时间、目标和范围以及媒体的价格和效果l选择媒体为户外（围挡）、车身（武清当地的公交线路）、-高定位，广覆盖l直投（dm）、直邮（银行信用卡账单）、宣传单、调查问卷-目标打击2009.92009.9 恒5、和投资推广目的l建立商户对项目发展的信心，强化商户对项目盈利能力的恒心，推动商户对项目入驻的决心l体现项目特色，快速推动消费者对本项目的感觉、认知和推崇，并提升消费者对后期项目的关注程度2009.92009.9 恒和投资PART 3 阶段推广策略阶段推广策略2009.92009.9 恒和投资阶段划分蓄势期蓄水期体验期高潮点时间段推广目的2009.10.1-2009.2.31为项目位置造势明确商业主题进行项目主体施工强调品牌商家的入驻提升商户对项目信心进入对消费者进行项目感觉的培育期2010.3.1-2010.8.31为项目主题造势，进行客户积累 施工由建筑期进入配套和装饰期 强调品牌商家的入驻6、，提升项目商业价值，强化商户项目盈利的恒心和入驻项目的决心激发消费者对项目的认知，启动消费者深入了解项目和进入项目消费的欲望 2010.9.1-2010.9.30 为项目造势，试 营业期间通过消 费者参与制造舆 论和话题 超值的消费感受 提升了项目的美 誉度，奠定了项 目的市场地位2010.10.1通过邀请地方领导和入驻商户代表以及潜在客户召开盛大的开街仪式，极大地提升了项目价值，为后期造势推广阶段划分9.1日开盘节点2009.92009.9 恒和投资阶段主题：建立项目商业和位置形象，培养消费者对项目感觉解决问题：项目商业位置和主题不明显，消费者商业形象认知不清广告语：武清美食街，唯一的盛宴嘉7、年华，挑动你的味觉 武清美食街，老百姓的美食街 好饭不怕晚，武清美食街建设中媒体：利用项目围挡不同的地理位置差异化宣传方法和目的：利用项目围挡不同的地理位置对多元化和多档次消费者差异化宣传，使其对项目位置、主题、档次、价值有一定的认知。明确商业主题，强势商家入驻信息，项目主体封顶，激发商户对入驻项目的信心蓄势期2009.92009.9 恒和投资 优点 缺点 策略户外覆盖面积大，时间长，位置指示性强针对性差、难以形成有效记忆宣传点明显，内容冲击力强。可根据招商和项目进展情况适度更新必要时可以采用流行语言，甚至悬念媒体宣传策略2009.92009.9 恒和投资 103国道围挡前进道围挡项目103国8、道前 进 道拐角处围挡视角范围由于前进道车辆稀少，出入通行者大部分为本地或附近小区居民，故此处围挡主要以超值的消费感受，强调性价比为主要传播点103国道是区域内最主要的交通干道，车流量密集，大量异地、中高消费能力者主要经过区域，传播项目主题、价值、氛围为主要目的，并根据项目情况更换 此处项目挡板主要为第一感觉冲击，强调项目位置、主题。根据项目情况更换2009.92009.9 恒和投资10月月 11月月12月月09.1月月09.2月月103国道围挡前进道围挡拐角处围挡媒体时间策略2009.92009.9 恒和投资武清美食街唯一的盛宴嘉年华，挑动你的味觉103国道围挡2009.92009.9 恒和9、投资武清美食街唯一的盛宴嘉年华，挑动你的在这里啦味觉103国道围挡2009.92009.9 恒和投资嘛好吃吃嘛好好吃嘛答案尽在武清美食街唯一的盛宴嘉年华，挑动你的味觉103国道围挡2009.92009.9 恒和投资武清美食街老百姓的美食街项目即将隆重开幕 恭迎你来品尝前进道围挡2009.92009.9 恒和投资武清美食街 工薪的价格 超值的感受项目即将隆重开幕 恭迎你来品尝前进道围挡2009.92009.9 恒和投资好饭不怕晚武清美食街建设中右拐400米拐角处围挡2009.92009.9 恒和投资阶段主题：激发消费者对项目的认知，启动消费者深入了解项目和消费的欲望。强调品牌商家的入驻和消费者对10、项目的认同，提升项目商业价值，强化商户项目盈利的恒心和入驻项目的决心解决问题：消费者项目商业位置、形象、主题、消费感受认知度低广告语：武清美食街，唯一的盛宴嘉年华，挑动你的味觉 武清美食街，老百姓的美食街 好饭不怕晚，武清美食街建设中 家门口的饮食享受，尽在武清美食街媒体：选择媒体为户外、车身、直投、直邮、宣传单、调查问卷方法和目的：利用不同的媒体在不同的时间对多元化和多档次消费者差异化宣传，激发消费者对项目的认知，启动消费者深入了解项目和消费的欲望。明确商业主题，强势商家入驻信息，施工进入装饰期，配套设施的优势，激发商户对入驻项目的信心蓄水期2009.92009.9 恒和投资媒体宣传策略 优11、点 缺点 策略户外覆盖面积大，时间长，位置指示性强针对性差、难以形成有效记忆宣传点明显，内容冲击力强。可根据招商和项目进展情况适度更新必要时可以采用流行语言，甚至悬念车身覆盖面积大，时间长针对性差、难以形成有效记忆长时间采用统一宣传语言、内容和画面重复观看有利于加深记忆直投针对性强，宣传效果强烈留存时间短，容易引起反感可以在项目已经建立一定的市场知名度进行，适度发送并结合一定优惠形式直邮针对性强，宣传效果明显留存时间短，容易引起反感可以在项目已经建立一定的市场知名度进行，适度发送并结合一定优惠形式宣传单到达率高，宣传内容详细留存时间短，容易引起反感可以在项目已经建立一定的市场知名度进行，适度发12、送并结合一定优惠形式调查问卷到达率高，印象强烈占用时间长，成功率低问题简单，数量适度，适当赠送小礼品并通过语言与问题的结合强化项目形象2009.92009.9 恒和投资 3月4月5月6月7月8月户外车身直投直邮宣传单调查问卷媒体时间策略2009.92009.9 恒和投资 本地居民区域居民区域工作人员中信广场流动人员区域快速流动人员武清高收入人员户外车身直邮直投宣传单调查问卷本项目的主要客户为区域居民、工作人员、和武清高收入人员，为形象、功能推广。其他客户为项目重要客户，主要为形象推广，后期考虑功能推广。媒体效应策略2009.92009.9 恒和投资户外车身本地居民调查问卷宣传单直投直邮区域居民13、区域工作人员中信广场流动人员区域快速流动人员武清高收入人员媒体效应策略2009.92009.9 恒和投资103国道围挡2009.92009.9 恒和投资2009.92009.9 恒和投资前进道围挡2009.92009.9 恒和投资2009.92009.9 恒和投资武清美食街，老百姓的美食街项目地点第六城前进道侧对面车身 车身广告主要以武清本地居民为宣传对象，强调项目位置、主题和性价比为主要宣传点2009.92009.9 恒和投资主要目标针对区域附近的住宅小区的常住居民主要宣传点为地点方便、选择丰富、性价比高投递时间为6-8月份，6月份一次、7月份一次、8月份两次8月份强调开业时间，可结合优惠卷14、形式武清美食街，家门口的享受多种口味，任您选择超值感受尽在武清美食街武清美食街项目地址：第六城前进道侧对面直投2009.92009.9 恒和投资 103国道围挡直邮武清美食街武清美食街 恭迎您的莅临恭迎您的莅临项目地址：第六城前进道侧对面多家品牌餐饮倾情加盟多家品牌餐饮倾情加盟尊崇品质，优雅意境尊崇品质，优雅意境超大停车，尊享便利超大停车，尊享便利主要目标针对武清本地高收入人士和附近企事业单位员工主要宣传点为配套完善、选择丰富、品质高、环境好投递时间为6-8月份，6月份一次、7月份一次、8月份两次8月份强调开业时间，可结合优惠卷形式2009.92009.9 恒和投资 103国道围挡宣传单武清美15、食街武清美食街 恭迎您的莅临恭迎您的莅临项目地址：第六城前进道侧对面多家品牌餐饮倾情加盟多家品牌餐饮倾情加盟尊崇品质，优雅意境尊崇品质，优雅意境超大停车，尊享便利超大停车，尊享便利强调选择的多样性、品质高、环境好、配套完善发放地点为东方之珠的停车场时间为78月份的周末休息日，每月1次2009.92009.9 恒和投资武清美食街，家门口的享受多种口味，任您选择超值感受尽在武清美食街武清美食街项目地址：第六城前进道侧对面主要目标针对中信广场购物区域的流动人员主要宣传点为项目地点、选择丰富、性价比高投递时间为7-8月份，7月份一次、8月份两次8月份强调开业时间，可结合优惠卷形式宣传单2009.92016、09.9 恒和投资您每月出外就餐的次数3次以下 3-6次 6次以上您每次就餐的地点家门口 专门的酒店餐馆 不一定你每次的消费150元以下 150-300元 300元以上你出外就餐的目的朋友聚会 生日喜宴 商务谈判 其他如果有武清有一家美食街为您高品质、低价格的享受，你会去吗？会 不会调查问卷发放地点为中心广场消费区时间为7月份的周末休息日，7月两次调查问卷与礼品结合，可以加大消费者参与兴趣和记忆时间调查结束后一定要强调武清美食街就是为您提供高品质、低价格的享受，加深消费者记忆2009.92009.9 恒和投资武清美食街 老百姓的美食街第六城前进道侧对面礼品碳素笔造价比较低廉，容易携带，经久耐用17、，作为长期宣传品综合效应比较高宣传点仍然以项目性价比为主2009.92009.9 恒和投资体验期阶段主题：利用项目优越的配套和超值的消费感受，大幅提高项目的知名度和美誉度解决问题：消费者项目商业定位、软件服务、硬件配套等细节情况的切身体会广告语：武清美食街，火爆开业，超值特价，恭候你光临唯一的盛宴嘉年华 武清美食街，火爆开业，好吃不贵，超值特价 武清美食街，火爆开业，超值特价 媒体：利用项目围挡不同的地理位置、车身、报纸、电视、电台新闻大面积覆盖，高定位宣传方法和目的：由于项目整体未完全竣工，还应充分利用项目围挡不同的地理位置对多元化和多档次消费者差异化宣传。关键是在体验期内利用项目优越的配套18、和超值的消费感受，大幅提高项目的知名度和美誉度。开盘点利用电视、电台和报纸大面积、高定位的宣传项目，可以提升项目的商业价值和市场地位，有利于后期项目招商工作的开展2009.92009.9 恒和投资武清美食街，火爆开业，超值特价恭候您光临唯一的盛宴嘉年华103国道围挡2009.92009.9 恒和投资武清美食街，火爆开业 好吃不贵，超值特价前进道围挡2009.92009.9 恒和投资武清美食街火爆开业超值特价右拐400米拐角处围挡2009.92009.9 恒和投资武清美食街火爆开业 超值特价车身2009.92009.9 恒和投资9月1日9月2日30日户外车身综合宣传单直投直邮2009.9200919、.9 恒和投资武清美食街全场特价 超值感受第六城前进道侧对面宣传单、直投如果蓄水量不足，可以在中信广场和附近居民小区进行宣传主要强调试营业期间价格低廉物超所值主要选择9月份的周末时间，投放频率主要参考市场反馈2009.92009.9 恒和投资消费卷（备选）武清美食街消费卷 2010.9-10月 50元 武清美食街消费卷 2010.9-10月 50元 武清美食街消费卷 2010.9-10月 50元 武清美食街消费卷 2010.9-10月 50元消费卷主要针对附近小区居民或机关企事业单位，可作为福利发放消费卷效果最好，但相应的成本也高，时间和金额要与入驻商户进行协商如果体验期初期客流量不理想，可以20、采用此方法2009.92009.9 恒和投资阶段主题：盛大的开街仪式，为后期提升整体项目商业价值造势，强化潜在商户项目盈利的信心和入驻项目的决心利用消费者提升项目的市场形象力与地位解决问题：项目如何快速提高市场知名度和整体地位，良好的连接后期项目的销售媒体：选择媒体为报纸、电视、电台新闻、发展座谈会方法和目的：通过邀请地方领导和入驻商户代表以及潜在客户召开盛大的开街仪式、区域经济规划发展座谈会，通过电视、电台等媒体的渲染极大地提升了项目现阶段商业氛围、市场地位和发展潜力。为后期提升整体项目商业价值造势，强化潜在商户项目盈利的信心和入驻项目的决心利用消费者的舆论和口碑奠定了项目的市场形象力与地位21、高潮点2009.92009.9 恒和投资高潮点活动2009.92009.9 恒和投资二期推广展望 从目前情况来讲，项目区域的商业氛围并不浓厚，如果通过武清美食街的商业项目带动区域商业价值的提升，并且随着时间的推移项目的市场地位和辐射区域不断的发展，那么二期项目的顺利招商就是水到渠成 毕竟成熟的商业氛围，稳定的客户认知，一定得发展空间才是成功招商的重要条件2009.92009.9 恒和投资PART 4 推广费用推广费用2009.92009.9 恒和投资户外车身直投直邮调查问卷 礼品宣传单综合费用蓄势期蓄水期体验期高潮点价格3000160001500090002000200015000共计 62000元2009.92009.9 恒和投资2009.92009.9