1、香江生态丽景商铺香江生态丽景商铺首期营销策划方案首期营销策划方案目目 录录 SWOTSWOT分析及卖点梳理分析及卖点梳理 业态业态/业种定位业种定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及项目定位案名及项目定位 商业规划建议商业规划建议63 7 重要建议：招商工作势在必行重要建议：招商工作势在必行 首期开盘前媒介计划首期开盘前媒介计划 营销策略营销策略6项目项目SWOTSWOT分析分析优势优势站后板块定位为居民聚居区，现阶段和未来都将有大量人口入住，区块站后板块定位为居民聚居区，现阶段和未来都将有大量人口入住，区块内的消费潜力旺盛。内的消费潜力旺盛。香江生态丽景是建筑面积逾香江生态丽景2、是建筑面积逾4040万平方米的大型社区，入住人口将形成极万平方米的大型社区，入住人口将形成极大的人气和购买力。大的人气和购买力。项目毗邻新站区行政商务中心和总部经济大厦，位居新站板块核心区域。项目毗邻新站区行政商务中心和总部经济大厦，位居新站板块核心区域。项目产品均为项目产品均为20902090平方米现铺，即买即用。平方米现铺，即买即用。本项目为香港香江集团实力钜献，品牌开发商带来品质保障本项目为香港香江集团实力钜献，品牌开发商带来品质保障!项目项目SWOTSWOT分析分析劣势劣势周边社区入住率低，尚未形成整体商业氛围。周边社区入住率低，尚未形成整体商业氛围。项目规划为单边沿街商业，街道长，分3、布散，不易形成街铺的浓厚商项目规划为单边沿街商业，街道长，分布散，不易形成街铺的浓厚商业氛围。业氛围。项目为住宅底商，不能用于餐饮业态，商户经营方式受限制。项目为住宅底商，不能用于餐饮业态，商户经营方式受限制。项目周边交通情况不是很理想。项目周边交通情况不是很理想。项目项目SWOTSWOT分析分析机会点机会点铺面面积适中，单价低，总价低，投资起点低，投资人群广！铺面面积适中，单价低，总价低，投资起点低，投资人群广！项目项目SWOTSWOT分析分析威胁点威胁点周周边边多多个个项项目目的的商商铺铺即即将将推推出出，如如“家家天天下下”的的商商业业体体量量逾逾1010万万方方，对对本项目冲击很大。本4、项目冲击很大。卖点梳理卖点梳理地处新站大型居民聚集区，地处新站大型居民聚集区，地处新站大型居民聚集区，地处新站大型居民聚集区，背倚逾背倚逾背倚逾背倚逾4040万方万方万方万方“香江生态丽景香江生态丽景香江生态丽景香江生态丽景”大型社大型社大型社大型社区，区域人口密集，消费潜力巨大！区，区域人口密集，消费潜力巨大！区，区域人口密集，消费潜力巨大！区，区域人口密集，消费潜力巨大！强大消费群体强大消费群体强大消费群体强大消费群体20902090平米黄金旺铺均已实景现房呈现，无需等待，即买、即用、即平米黄金旺铺均已实景现房呈现，无需等待，即买、即用、即平米黄金旺铺均已实景现房呈现，无需等待，即买、即用5、即平米黄金旺铺均已实景现房呈现，无需等待，即买、即用、即收益！收益！收益！收益！现铺即买即赚现铺即买即赚现铺即买即赚现铺即买即赚毗邻新站区行政商务中心及总部经济大厦，雄踞区域中央核心，新站毗邻新站区行政商务中心及总部经济大厦，雄踞区域中央核心，新站毗邻新站区行政商务中心及总部经济大厦，雄踞区域中央核心，新站毗邻新站区行政商务中心及总部经济大厦，雄踞区域中央核心，新站区未来的核心商圈！区未来的核心商圈！区未来的核心商圈！区未来的核心商圈！未来核心商圈未来核心商圈未来核心商圈未来核心商圈香港升辉集团实力钜献，品牌开发商品质保障为投资保驾护航香港升辉集团实力钜献，品牌开发商品质保障为投资保驾护航!6、品牌实力保障品牌实力保障品牌实力保障品牌实力保障站后板块环境优越，区域发展势头强劲，板块升值空间巨大，带来无站后板块环境优越，区域发展势头强劲，板块升值空间巨大，带来无站后板块环境优越，区域发展势头强劲，板块升值空间巨大，带来无站后板块环境优越，区域发展势头强劲，板块升值空间巨大，带来无限投资钱景！限投资钱景！限投资钱景！限投资钱景！升值潜力巨大升值潜力巨大升值潜力巨大升值潜力巨大 SWOTSWOT分析及卖点梳理分析及卖点梳理 业态业态/业种定位业种定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及项目定位案名及项目定位 商业规划建议商业规划建议63 7 重要建议：招商工作势在必行重要建议：7、招商工作势在必行 首期开盘前媒介计划首期开盘前媒介计划 营销策略营销策略6重要客群：被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的自用型商户。边缘客群：省内其它地市，具备一定经济实力，看好合肥发展前景的专业投资者核心客群：看好本区域发展的合肥市内投资者;有投资意识，并需要仓储空间的周边各大专业市场经营户；目标客群定位目标客群定位目标客群职业描述124私营业主、个体工商户私营业主、个体工商户私营业主、个体工商户私营业主、个体工商户周边专业市场商户周边专业市场商户周边专业市场商户周边专业市场商户“坐家坐家坐家坐家”妇女妇女妇女妇女投资暴发户投资暴发户投资暴发户投资暴发户目标客群定位目标客群定位3 目标8、客层的购买心态 根据使用目的划分目标客户群，本案目前周边商业氛围不够浓郁，购买根据使用目的划分目标客户群，本案目前周边商业氛围不够浓郁，购买根据使用目的划分目标客户群，本案目前周边商业氛围不够浓郁，购买根据使用目的划分目标客户群，本案目前周边商业氛围不够浓郁，购买群体主要以投资为主要购买目的。群体主要以投资为主要购买目的。群体主要以投资为主要购买目的。群体主要以投资为主要购买目的。目标客群分析目标客群分析 看中本案单价不高，又是现铺，投资风险小，未来区域发展潜力巨大。手头有一定闲余资金，但缺乏投资渠道，从众、跟风心理较强。项目案名项目案名“香江”既是公司名称，也是项目的名称，取名“香江街”具有9、很好的传承性。香港升辉投资集团汇集中港两地优势，将世界级建筑经典引入国内，积累与承载城市人文，赋予建筑独特灵魂，实现国人品位世界，成就业主完美生活，再创升辉辉煌！“香江”是香港的别名，香港是国际化大都市，商业、贸易十分发达，案名“香江街”完美体现了项目的商业街定位，并寄托了良好的发展愿景。项目定位项目定位2009y：今年已经是2008年，用“2009y”可以传神表达“即将实现的未来”这层意思。新站区核心：本案紧靠新站区未来的管委会和总部基地。从板块上来看，属于板块的核心位置。“核心”代表着价值，代表着商机。主打推广口号主打推广口号抢占商铺原始股抢占商铺原始股 SWOTSWOT分析及卖点梳理分析10、及卖点梳理 业态业态/业种定位业种定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及项目定位案名及项目定位 商业规划建议商业规划建议63 7 重要建议：招商工作势在必行重要建议：招商工作势在必行 首期开盘前媒介计划首期开盘前媒介计划 营销策略营销策略6第一部分第一部分 功能及业态定位功能及业态定位功能及业态定位功能定位：1、社区的商业便利配套；2、区域的商业中心。业态定位：便利店+专卖店 （适合街铺物业形态的业态，包括便利店、专卖店、专业市场三类。专业市场业态风险太大，必须成立专门的商管公司进行市场运营，方才能够成市，而这不是开发商的初衷。所以选择了便利店和专业店两个业态）第二部分第二部分 11、业种定位业种定位业种定位n能够符合社区商业及主题步行街经营形态的业种n无污染、无公害、不会产生强噪音、异味等扰民现象n具备一定文化气息或民族传统内涵业种定位的原则：家装家艺：家庭装饰设计、装修；建材、家私、布艺、饰品的销售等。文化广告：户外广告装饰、喷绘、印刷、装帧制作。服饰用品：服装、鞋帽、装饰等服饰永平的简单加工、制作、零售、设计、订做。工艺荟萃：徽派特色工艺品、传统工艺的生活用品的制作、销售等。居民配套：干洗铺、冷饮冰吧、蛋糕街、熟食街(中心街区便民配套）、诊所、药店等。业种定位（续）业种定位（续）居饰街家装家艺文翰街文化广告锦衣街服饰用品徽艺街工艺荟萃百业街居民配套 SWOTSWOT分12、析及卖点梳理分析及卖点梳理 业态业态/业种定位业种定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及项目定位案名及项目定位 商业规划建议商业规划建议63 7 重要建议：招商工作势在必行重要建议：招商工作势在必行 首期开盘前媒介计划首期开盘前媒介计划 营销策略营销策略6文翰街徽艺街锦衣街百业街街区布局规划居饰街 SWOTSWOT分析及卖点梳理分析及卖点梳理 业态业态/业种定位业种定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及项目定位案名及项目定位 商业规划建议商业规划建议63 7 重要建议：招商工作势在必行重要建议：招商工作势在必行 首期开盘前媒介计划首期开盘前媒介计划 营销策略营销策略13、6招商工作招商工作势在必行势在必行 商业氛围能够提升商业项目的商业价值，更从而提升销售价格和销售进度。“招商”往往是商业物业销售过程中的强心针和重中之重。虽然，甲方顾虑到“返租”带来的麻烦，但成立“升辉香江街招商中心”进行必要的招商还是非常有必要的。整体招商能整体招商能够营造更好的商够营造更好的商业氛围，增加投业氛围，增加投资业主的信心，资业主的信心，有利于后期商铺有利于后期商铺及住宅的销售。及住宅的销售。招商带来招商带来的好处的好处 整体招商能整体招商能使商业布局更加使商业布局更加合理，最大限度合理，最大限度的挖掘商铺的价的挖掘商铺的价格空间，同时有格空间，同时有利于消化位置比利于消化位置比14、较偏的商铺。较偏的商铺。招商工作招商工作刻不容缓刻不容缓招商中心的功能：1、根据业种规划，主动寻找适合的商家，尽快进场，实现商业氛围。2、为业主服务，增加业主的满意度，间接提升销售率。招商中心的作业流程：寻找适合的商家信息联系、洽谈进场意向签订租赁合同未销售商铺，销售部可以继续带租约销售。SWOTSWOT分析及卖点梳理分析及卖点梳理 业态业态/业种定位业种定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及项目定位案名及项目定位 商业规划建议商业规划建议63 7 重要建议：招商工作势在必行重要建议：招商工作势在必行 首期开盘前媒介计划首期开盘前媒介计划 营销策略营销策略6媒介策略媒介组合媒介策15、略媒介组合 为有效控制媒介为有效控制媒介为有效控制媒介为有效控制媒介成本，提高媒介成本，提高媒介成本，提高媒介成本，提高媒介推广的效果，首推广的效果，首推广的效果，首推广的效果，首先应控制媒介类先应控制媒介类先应控制媒介类先应控制媒介类型，其次要在媒型，其次要在媒型，其次要在媒型，其次要在媒体选择时明确次体选择时明确次体选择时明确次体选择时明确次要、重要媒体。要、重要媒体。要、重要媒体。要、重要媒体。媒介组合策略媒介组合策略媒介组合策略媒介组合策略分析核心客群及重分析核心客群及重分析核心客群及重分析核心客群及重要客群获得信息的要客群获得信息的要客群获得信息的要客群获得信息的主要渠道，选择适主要16、渠道，选择适主要渠道，选择适主要渠道，选择适合的分众媒体，将合的分众媒体，将合的分众媒体，将合的分众媒体，将提高媒介推广的效提高媒介推广的效提高媒介推广的效提高媒介推广的效果。果。果。果。媒介策略媒介组合媒介策略媒介组合大众媒介类型的选择：大众媒介类型的选择：大众媒介类型的选择：大众媒介类型的选择：报纸：作为房地产媒介的主渠道；应选用。电视：因为费用高、不适合房产信息承载要求；应放弃。广播：不适合房产信息承载要求；应放弃。杂志：合肥没有权威的本地品牌杂志；应放弃。户外：大市场周边的户外广告牌对经营户有吸引力；应选用。互联网：商铺投资客户上网较少，应放弃。大众媒介主要选用：报纸、户外分众媒介类型17、的选择：分众媒介类型的选择：分众媒介类型的选择：分众媒介类型的选择：楼宇电视：受众与客群重叠较少；应放弃。公交电视：受众与客群完全不符；应放弃。商业信函：对合肥各大专业市场如安徽大市场及项目周边市场的经营户进行针对性投放及派发；应选用。DM杂志：合肥楼市的受众与项目投资客群非常重合；应选用。小区布告牌：受众与客群重叠较少；应放弃。分众媒介选用：DM杂志、商业信函媒介策略媒介组合媒介策略媒介组合 SWOTSWOT分析及卖点梳理分析及卖点梳理 业态业态/业种定位业种定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及项目定位案名及项目定位 商业规划建议商业规划建议63 7 重要建议：招商工作势在必18、行重要建议：招商工作势在必行 首期开盘前媒介计划首期开盘前媒介计划 营销策略营销策略6新安晚报：安徽商报：合肥晚报：安徽市场报：媒介计划（报纸）媒介计划（报纸）一一二二三三四四五五六六日日131415161718192021222324252627282930亮相篇：3月18日、3月19日吸筹篇：3月20日、3月21日、3月25日开盘篇：3月26日、3月27日商业信函和商业信函和DM投递投递一一二二三三四四五五六六日日131415161718192021222324252627282930在3月19日-22日期间，印刷5万份DM单张，以新站区各批发市场、商铺为主、全市各区批发市场、商铺为辅，委托合肥邮政局商业信函中心二网投递。目目 录录 SWOTSWOT分析及卖点梳理分析及卖点梳理 业态业态/业种定位业种定位243 13 3 媒介策略媒介策略3 5 案名及项目定位案名及项目定位 商业规划建议商业规划建议63 7 重要建议：招商工作势在必行重要建议：招商工作势在必行 首期开盘前媒介计划首期开盘前媒介计划 营销策略营销策略6营销策略营销策略客户的成功才是我们永远的桂冠客户的成功才是我们永远的桂冠 !ADD：合肥市宣城路98号怡景花园2号 TEL：+86-551-4650055 4659922 FAX：+86-551-4678158 MAIL：