1、项目概况大浑南中心 南站地标 超级捷运城市综合体 华发华发新城新城(暂定名暂定名)项目位于沈阳国际会展中心东侧，在建沈阳新南站西侧，拥有南站、有轨电车、地铁4号线、公交总站等交通枢纽组成的城市-城际捷运系统，位于规划浑南新城内，占地60余万平方米，规划建筑面积近200万平方米。项目理解项目规划整体定位原则1、从找到具备去化力的客群需求，反推产品定位与规划。2、住宅与商业搭建相辅相成的价值链3、短期销售突破，与中长期发展增值结合考虑没有最好的产品只有最适合的产品项目整体定位u城市捷运生活综合体u以南站为中心的捷运系统，结合会展及周边大型居住区、商业体，打造广义上辐射辽宁中部城市群的“城际多功能综2、合体”，狭义上的沈阳“城市副中心生活综合体”。u必须借势南站，跳出普通近郊新城项目的桎梏。商业定位原则1、从区位发展状况、周边竞品业态、电商替代等角度，不建议做传统购物中心。2、以销售为导向，考虑一期即可实现销售的业态。3、社区配套商业与辐射型商业渐进式开发。4、销售、自持、合作经营结合考虑。商业开发模式-多元渐进式开发一期(2#地块)：定位街区型商业 二期(4#地块)：定位捷运型商业中心 三期(7#地块)：定位辐射型中高端复合商业中心 项目规划一期(2#地块)：定位街区型商业 以商业街/街市(中小额投资，满足社区配套需求)+订单式商业(卖新南站前景，实现定向走量)一期(2#地块)：定位街区型3、商业一期(2#地块)：定位街区型商业 以商业街/街市(中小额投资，满足社区配套需求)+订单式商业(卖新南站前景，实现定向走量)。容积率两套方案：方案一：按3.25规划，一定程度上降低销售压力；方案二：按原定5.5规划。街铺u总面积：15000平u产品面积段：40-60平(一、二层分开)u价格：约10000元/平u客群：周边及全市中型投资客新街市u总面积：约5000平(一层)u产品面积段：3-15平u价格：约12000元/平u客群：沈阳及周边城市小微投资客打造农贸市场升级版新街市u满足社区配套功能u食品安全、入室经营、政策引导u利于分割成微型投资品销售，且易于招商经营。u可命名为“岭南新街市”，4、引入南方规范化新型街市概念。打造农贸市场升级版新街市 国务院2012年8月发文关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见，明确支持农贸、物流市场发展，主要政策如下：u支持建设和改造一批具有公益性质的农产品批发市场、农贸市场、菜市场、社区菜店、农副产品平价商店以及重要商品储备设施、大型物流配送中心、农产品冷链物流设施等。u新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。地方政府应出资购买一部分商业用房，用于支持社区菜店、菜市场、农副产品平价商店、便利店、早餐店、家政服务点等居民生活必备的商业网点建设。u鼓励银行业金融机构针对流通产业特点，创新金融产品和服务方式，开展动产、仓单5、商铺经营权、租赁权等质押融资。u在一定期限内免征农产品批发市场、农贸市场城镇土地使用税和房产税。东北微商业地产投资市场到来u住宅限购、股市持续熊市、美国继续量化宽松、通胀压力与预期下，中小型投资者投资无门。u微商业地产投资：投资总额在50万以下的商铺u为投资中的刚需市场，东北目前仍处于蓝海u正如目前住宅市场，唯有刚需才能“托底”，我们要找到本项目商业的“刚需”，才能实现初期销售的突破。案例：中豪威尔沈阳东北城 沈阳东北城位于沈阳胡台新城核心区，是2011年辽宁省服务业百强项目，沈阳市重点项目。项目总占地面积约1560亩，总建筑面积约160万平方米，为主题型城郊城市综合主题型城郊城市综合体体，6、即是以轻工业专业市场集群区为主题以轻工业专业市场集群区为主题的，是集批发、零售、商务、会展、宾馆、餐饮、休闲、娱乐、仓储、运输、加工、信息服务于一体的具有新城特色的轻工产品集散中心。是与轻工产业园区相结合的沈阳西部现代化服务业集聚区核心区，是沈阳胡台新城商务商贸中心核心区，是承接沈阳市城区专业市场梯度转移的重要区域。案例：中豪威尔沈阳东北城u位置：新民市胡台新城u总占地面积1560亩，总建筑面积160万平方米。u一期占地面积560亩，建筑面积70万平方米。u重点打造20万平尾货城(服装、鞋帽、箱包等)，首期开发10万平(已封顶)，预计年底开业。u商铺面积为70-200平，主力为90平(2层)、7、140平(3层)独立门面,价格约6000元/平，每年返租8%，一次性返租3年24%。案例：中豪威尔沈阳东北城u从不做线上广告，只做线下营销u以行销、电开、分销强力销售，销售人员1%佣金，销售经理1.4%佣金。u沈阳市内、周边城市设立大量虚拟售楼处，周末发车组织人群集中看房。u自2011年5月开始销售至今，首期销售率约为70%，销售面积约70000多平米，销售额约4亿多元。案例：中豪威尔沈阳东北城案例：中豪威尔沈阳东北城医院(订单式商业)u总面积：30000平u医疗行业为刚需与暴利利业，沈阳医院经营效益十分可观，众多中型医院寻求拓宽与布点。u可定向销售予医院，或进行合作经营。u通过医院，全方位带8、来人流量，盘活街区商铺。产权式酒店(亦可作订单式商业)u总面积：10000平u酒店/宾馆是医院、车站的最佳搭配业态。u价格：约10000元/平(带精装)u以返租回报形式销售u客群：周边及全市中型投资客，亦可由酒店经营商定向购买，或与其合作经营公寓u总面积：20000平u商业产权、商住两用u户型面积：控制在25平/套，可组合销售。u价格：约6000元/平(清水)u客群：周边及全市中小型投资客集中商业u总面积：15000平(2-3层)u业态：待定，可考虑捷运商圈适宜的批零一体商业，如土特产市场等。u价格：约6000元/平米u客群：周边及全市中小型投资客项目规划二期(4#地块)：定位捷运型商业中心 9、借势新南站开通之机，利用4#地块毗邻新南站西广场的地利，卖投资型专业市场+公寓+定向写字楼二期(4#地块)：定位捷运型商业中心借势新南站开通之机，卖投资型专业市场+公寓+定向写字楼 项目规划三期(7#地块)：定位辐射型中高端复合商业中心 捷运城市系统雏形形成，社区大量入住，具备一定商业氛围后，卖投资型写字楼、公寓、自持出租写字楼、销售与招商集中商业(如餐饮娱乐、品牌折扣店等)。三期(7#地块)：定位中高端复合商业中心捷运城市系统雏形形成，社区大量入住，具备一定商业氛围后，卖投资型写字楼、公寓、自持出租写字楼、销售集中商业(如品牌折扣店等)。住宅整体定位：街区式全配套花园新城u容积率限制了项目以10、高层为主，难以做出低容积率产品，因此建议以满足主流刚需与首次改善需求为整体产品定位。u街区式：变项目各地块分割不利为街区概念，提升生活便利度。u自身的全配套：高铁、地铁、有轨电车、大型商业、新街市、商务、中学与小字(8#、9#地块)一应俱全。u一期先以刚需入手，主打华发大品牌之上的高性价比产品。u二期往后，随着区域不断成熟、捷运系统逐渐启用，提升改善型客群数量，逐步提升品质与售价。一期住宅主要客群u婚房客户u周边单位客户u动迁客户u外地在沈阳安居客户(外地人占沈阳成交量40%；沈阳房地产销售量占全省55%)。一期住宅定位u借势体育学院形象力与场馆优势，迎合年轻客群的心理与行为特征，打造“健康动感社区”。u项目自身适当建一部分休闲运动配套，同时充分利用园林景观打造休闲“泛会所”。u与区域竞盘形成形象力与产品力的差异区隔。一期住宅主力户型u刚需型主力户型：约65-75平米u改善型主力户型：约80平米u好户型集中二、三种即可，保证圈层一致性，创造有力的老带新口碑效应u案例：三一新境界高层全部为80平米户型