1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879海诺地产滨江别墅地块海诺地产滨江别墅地块物业发展及产品规划物业发展及产品规划建议方案建议方案2010年1月商业机密文件，请勿外泄！商业机密文件，请勿外泄！ 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一部分：宏观环境第一部分：宏观环境别墅政策别墅政策临沂经济概况临沂经济概况临沂房地产市2、场简析临沂房地产市场简析临沂别墅市场需求及未来发展临沂别墅市场需求及未来发展 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792003年关于清理各关于清理各类园区用地加强土地供类园区用地加强土地供应调控的紧急通知应调控的紧急通知鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的关于继续开展经营性关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工牌出让情况执法监察工作的通知作的通知 限制用地项目目录限制用地项目目录(2006(2006年本年本)和和禁止禁止用地项目目录用地项目目录(2006(2006年3、本年本)2008年1月3日国务国务院关于促进节约集约用院关于促进节约集约用地的通知地的通知政策的核心内容：政策的核心内容：优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发 20084、年3月5日(星期一)上午9时，第十届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕。吴邦国主持大会。温家宝总理作政府工作报告。温家宝说，一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占 地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。别墅政策别墅政策 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879别墅交易税费别墅交易税费1、独5、栋别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率20%。2、联排、叠加、双拼别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%-60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率20%或可以选择征收全额的1%或2%。第二套房政策：第二套房政策：1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%；2、购买第二套以上住房，首付不低于6、40%；3、第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍。买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多 ，增加交易成，增加交易成本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置业门槛。提高置业门槛。别墅政策别墅政策 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商贸、工业重镇商贸、工业重镇 山东明珠山东明珠地理交通：地理交通：临沂地处长江三角洲和环渤海经济圈的过渡地带，离港口一百多公里，铁路、高速公路四通八达。临沂地处京沪高速公路中7、间点，胶新铁路、兖石铁路在此交汇，枣临、长深(临沂段)两条新的高速正在建设，临沂机场年客运已达30万人次，辟有13条到国内重要城市的航线。历史人文：历史人文：临沂市古称琅琊郡、沂州府，其历史可上溯至2480多年前，为山东省历史文化名城。临沂是一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故乡。临沂总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村，1022.7万人。2009年底，全市城镇化率达到46.4%临沂概况临沂概况 房商网房商网8、海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879工业稳实，商贸迅速，多头并进工业稳实，商贸迅速，多头并进临沂工业：临沂工业：工业已建立起门类较为齐全的综合体系，形成了以轻工、纺织、机械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黄金、医药等为主工业体系（临沂目前是中国最大的胶合板生产基地），是山东省的建材和黄金生产基地。临沂商贸：临沂商贸：全市商业发达，有各类专业批发市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，2007年成交额510.75亿元，08年销售额达538亿元，临沂批发城共有各类批发市场96处，拥有摊位2.5万个，连续三年9、跻身全国十大批发市场前三名。现在仅次于浙江义乌，居全国第二。常年在临沂经商的有30万人，而浙商就7万多；临沂城市竞争力：临沂城市竞争力：2008中国城市投资吸引力排行榜第67位；2007中国最具投资价值十大城市；2007、2008福布斯中国大陆最佳商业城市榜”；临沂位居年中国城市增长竞争力第五位。2008年11月24日，山东临沂、浙江义乌等5地市荣获“中国市场名城”称号。临沂成为山东惟一获此殊荣的城市。临沂经济临沂经济 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879GDPGDP增幅和房地产业发展状况的关系增幅和房地产10、业发展状况的关系 小于小于4%4%-5%5%-8%大于大于8%萎缩萎缩停滞停滞稳定发展稳定发展高速发展高速发展2004年，临沂率先在全国革命老区中实现生产总值过千亿元；2006年，全市实现生产总值1404.86亿元，增长16.3%。全市城镇居民人均可支配收入1.07万元，增长18%。2007年实现国内生产总值1660亿元，增长16.2%，城镇居民可支配收入12819元2008年，全市国民生产总值1958亿元，同比增长13.2；全市城镇居民人均可支配收入达到1 4 9 9 8元，增长1 7；2009年前三季度，全市实现生产总值1565亿元；预计全年实现生产总值2100亿元左右，同比增长13%左右11、；城镇居民年人均可支配收入同比增长9%，临沂经济临沂经济近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础实基础 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879逐年稳步增长，房地产市场活跃逐年稳步增长，房地产市场活跃2006年，全年商品房施工面积517.1万平方米，增长58.2%；竣工面积178.7万平方米，增长44.5%；销售面积186.7万平方米，增长69.9%；商品房销售额31.6亿元，增长62.6%。2007年房地产投资完成67.1亿元，增长34.1%。全年12、商品房施工面积818.7万平方米，竣工面积181.2万平方米。商品房销售面积285.5万平方米，增长52.9%；销售额55.5亿元，增长75.8%。2008年房地产投资完成119亿元。房地产投资完成119亿元，增长77.4%。全年商品房施工面积1133.2万平方米，竣工面积211.8万平方米。2009年，临沂房地产开发投资130亿元，增长79%。房屋施工面积1585.5万平方米，市区全年新增预售项目101个，预售面积405万、46038套，分别增长了12.4%、11.9%；完成商品房网上签约301万、37083套、金额94.4亿元，分别增长了19.3%、23%、20.1%。临沂地产临沂地产 房13、商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879临沂别墅大体分布图及竞争区域示意图临沂别墅大体分布图及竞争区域示意图滨河别墅区滨河别墅区罗庄区别墅罗庄区别墅新城别墅区新城别墅区 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879临沂典型别墅分析临沂典型别墅分析项目项目类型类型容积率容积率体量体量()面积面积()价格价格(元元/)开发阶段开发阶段奥林匹克奥林匹克滨河路金七路欧式0.873.5万67套双拼332联排221叠拼190-220120008114、005300-6500一期在售日月城日月城滨河东路沂河路西班牙0.452.3万89套联排250叠拼220双拼36044003500左右6000一期翡翠湾别墅在售二期即将推出水榭华庭水榭华庭沂河西橡胶坝对过中式0.83万87套独栋5套双拼2套联排80套110006400-8100一次性开发月澜湾月澜湾三和六街沂蒙十路地中海0.888万240套联排270-350/套8000-9000一期售罄，二期温泉美墅在售 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879典型别墅风格典型别墅风格月澜湾月澜湾 房商网房商网海量房地产资料下15、载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879典型别墅风格典型别墅风格月澜湾月澜湾 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879典型别墅风格典型别墅风格月澜湾月澜湾 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879临沂房地产及别墅市场整体特征总结临沂房地产及别墅市场整体特征总结临沂房地产市场现实需求远大于与其经济发展水平相当的城市，主要由于本地居民对于居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求16、；同时，商贸物流的发展以及工业发展两大引擎的带动，加上宜人的环境吸引了大量外来人口置业和开发商入驻，临沂房地产市场具有巨大的市场潜力。内外需求拉动强劲内外需求拉动强劲市场潜力巨大市场潜力巨大临沂别墅市场的后续供应仍然较大，主要开发分布在城市近郊及沿河发展带，但临沂的城市魅力逐渐成形，工业发展以及商贸物流发展将更大的刺激房地产的需求，临沂的别墅市场具有较大发展空间。未来供应持续旺盛未来供应持续旺盛市场发展空间大市场发展空间大市场处于阶段市场处于阶段性盘整期性盘整期2009年底国务院颁布的“国十一条”将对投资客会有一定的抑制作用，而由于首付加大，对于改善性住户也将有一定的影响，但整体不会拉下房地产17、的健康发展，新的一年将呈现稳步上升的趋势！临沂作为经贸重镇，又有两大水系交汇，风景优美宜人，是发展别墅类高端居住的理想城市；但目前没有真正在大区域内叫得响的纯别墅大盘，别墅发展需要大力的提升品质和塑造高端居住主题，提升临沂城市品位！别墅地产发展别墅地产发展尚待提升品质尚待提升品质临沂别墅市场目前已形成以滨河板块为核心区域，宇帆高尔夫加上河东区温泉主题的打造，河东区将逐步发展成为临沂的高端休闲住宅区；新城南坊、罗庄以等临沂两大水系边也是临沂高端住宅的重要区域！临沂别墅临沂别墅高端板块初步形成高端板块初步形成 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销18、策划大全，QQ：1053527879临沂房地产市场对本案的启示临沂房地产市场对本案的启示其一，临沂是一个有着悠久历史文化、名人辈出、人文底蕴深厚的城市；临沂有着两大水系交汇的优美风景，以及河东温泉等天然条件，适于人类宜居；其二，临沂有着工业和经贸物流两大马车拉动经济发展，自然产生更多的富裕阶层，形成临沂真正的上层圈子，那么自然也就有那么一群人真正的懂得享受，成为高端别墅的目标人群。其三，临沂目前别墅发展处于初级阶段，需要真正意义的高端别墅来提升临沂的城市品位，形成临沂独有的别墅居住区。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1019、53527879第二部分：项目定位第二部分：项目定位定位背景定位背景地块分析地块分析人群定位人群定位市场定位市场定位案例借鉴案例借鉴 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879临沂是山东乃至北方连接南方的桥头堡区域，临沂成为临沂是山东乃至北方连接南方的桥头堡区域，临沂成为北方的商贸物流中心，滨河板块成为临沂高端住宅区。北方的商贸物流中心，滨河板块成为临沂高端住宅区。四大支撑点：山东经济发展在中国的重要位置；临沂是山东乃至北方连接南方、海洋口岸的桥头堡；临沂良好的水景资源以及人文资源；滨河板块依然成为临沂高端住宅区20、。定位的背景一定位的背景一临沂临沂山东核心经济纽带山东核心经济纽带苏北经济圈苏北经济圈河南中原经济圈河南中原经济圈北方经济圈北方经济圈环黄海湾经济圈环黄海湾经济圈 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879滨河高端住宅、第一富人区滨河高端住宅、第一富人区沂河风光让临沂增添了无限悠然情趣，赋予了这个城市的灵气；根据临沂政府的规划，滨河板块成为了提升临沂整体人居水平的高端住宅区；橡胶坝周边区域以“离尘不离城”的地域优势，目前已建设多个别墅项目以及宇帆高尔夫等高端，自然就成为了临沂的别墅高端住宅区。定位的背景二定位的背21、景二滨河滨河第一富人别墅区第一富人别墅区传统中心市区传统中心市区滨滨河河高高层层住住宅宅区区 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地块用地32.6公顷，具备打造临沂纯别墅大盘社区的用地规模地块位于临工路香港路交汇处，车行15分钟内可到达临沂市中心，具备打造第一居所的条件。地块内有天然河道，具备打造滨水、亲水豪宅的绝佳条件。地块临近沂河，处于滨河高端住宅区的核心区域，周边有宇帆高尔夫、临沂一中、机场、日月五星级大酒店等高端配套上风上水上风上水 八面玲珑的贵族地块八面玲珑的贵族地块临沂别墅类临沂别墅类高端住宅区22、高端住宅区定位的背景三定位的背景三 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879CEO CEO 所见略同所见略同在临沂这样一个“商贸物流+工业发展”的重镇里，商人、老板以及高级的经营管理者类人群无疑就是这个城市最核心的中坚阶层；其次，由于城市经济发展良好，政府管理阶层、各传统行业、商贸物流产业链等老板、高级管理经营也都收入高涨，成就了临沂这个城市的富裕阶层。他们注重生活品质，他们更注重身份的彰显，他们更注重名贵私人物品的拥有，他们注重享受成功后的人生，他们更有资格给与家人更好的生活条件，他们更应该为子女留下传世的精23、神财富和物质财富，他们就是各个行业的领头者他们就是各个行业的领头者+管理者管理者=CEO=CEO人群定位人群定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879临沂首席临沂首席CEOCEO纯英伦艺墅社区纯英伦艺墅社区在临沂目前的别墅项目中，多数别墅都是采用西班牙、南加州、地中海风格，也有中式徽派别墅，所以我们建议采用英伦皇家艺术风格，以突出项目与目前临沂市场上的别墅风格区别。同时，英伦皇家的概念也更好应用于项目的人群定位，更好的展开营销。其次，由于水是临沂多数高端楼盘的卖点，我们项目的水只是基本的优势和卖点，滨水、亲24、水别墅之上的是英伦皇家艺墅的概念，更具震撼，令临沂的CEO们折服！市场定位关键字：市场定位关键字：领跑临沂高端地产、低密度、滨水亲水、第一居所、英伦皇家艺墅、CEO圈层、亲地多重庭院、私有化（绿地、庭院、空间、大树）市场定位市场定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879案例借鉴案例借鉴-规划规划万科十七英里 规划总用地：规划总用地：67571.1 67571.1 平方米平方米 总建筑面积总建筑面积 ：5067850678平方米，其中平方米，其中 一期建筑面积：一期建筑面积：2634326343平方米，平方米25、，107107户；户；二期建筑面积：二期建筑面积：2433524335平方米（其中包平方米（其中包 括商业（含会所）括商业（含会所）20002000平方米），约平方米），约340340户。户。容积率：容积率： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地理位置地理位置 “1717英里英里”项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。项目三面环项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。项目三面环海、背靠青山，用地海景线长约海、背靠青山，用地海景线长约662662米。米。万科万科17英里项目英里项目盐坝高速盐坝高速小梅沙景区小梅沙景区下洞油气码头26、下洞油气码头松灵嘴松灵嘴泥壁角泥壁角盐葵公路盐葵公路大大梅梅沙沙景景区区葵涌葵涌土洋土洋南洋商业银行南洋商业银行度假村度假村万科万科 17英里位置英里位置图图 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑风格现代风格现代风格 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879景观 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 在项目现场大量生长着原生植物，主要27、为木麻黄、大叶相思树等。我们除了尽量保持原始植物，同时为了保持植物生长的一致性，在新种植的园林中也大量使用了木麻黄、大叶相思树等作为园林植物的主要种植。原生植物的保护和利用原生植物的保护和利用 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879配套万科17不是一个简单的住宅项目，是可以从心理上，功能上满足到人们休闲娱乐的名利沙龙作为南中国海资产新贵名利沙龙，17英里的会所扮演的角色十分重要，高级的休闲设施、完善的商务功能及优质的服务必不可少。在项目规划指标中，会所、商业面积2000平方米做配套的原则是兼顾服务业主和商家经28、营，并体现特色。在内容设置上，满足度假、居住之需，兼顾业主、小孩、老人的需求，设立一些特色配套设施，增强对住户的吸引力，使他们喜欢到此地来度假或居住。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879会所功能位置位置内容内容区域一区域一1.艺术长廊（展示厅）：250 M2。设计成较大的空间，同时布置一个卫生间，有上下水管道，能够具备居住的条件；2.摩洛哥风情SPA：400 M2；3.美容美发及健身房：200 M2；4.高尔夫推杆练习室：50 M2。对着屏幕练习高尔夫球技；5.VIP Cooking Studio(DIY29、厨房)：50 M2，供业主出租使用。要考虑厨房烟道的设置，不能干扰住宅单元；6.“私房菜”厨房：50M2；聘请星级酒店大厨为客户制作各系菜式，送菜上门，每天限供5桌；7.社区活动及游戏天地（包括乒乓球、台球、麻将室及儿童活动室）：300 M2；8.海景小会议室（设于2号楼架空层），约400 M2，设计为可分可合的会议室；9.多功能会议厅和商务中心（还包括咖啡书屋、影视厅等使用功能）：400 M2。大空间，同时考虑一定的贮藏空间；10.医务室，约10M2。区域二区域二1.高级海景西餐厅、酒吧300 M2（茶座设置室外座椅空间，面积为50 M2左右）。位置全部在住宅顶层20、21楼；2.高级海景会30、议厅，面积约为300 M2；3.红酒、雪茄屋：50 M2；4.天文主题的观星台；5.巴比伦空中花园。区域三区域三1.世界各国著名海岸度假酒店设计风格之酒店客房；如巴厘岛热带风情、摩络哥地中海风情等；2.配置宽频上网电脑及传真机、打印机；3.配五星级酒店之公共装修标准。区域四区域四1.私家海滩及私家海域（尽量采取入会的方式以控制非业主来人数量）2.游艇及码头；3.摩托艇、快艇、风帆、皮划艇、潜水屋等水上娱乐设施；（以出租形式透过碧海湾海上运动俱乐部经营）4.礁岩及小岛钓鱼台；5.礁岩烧烤区6.栈道上各式的观景台。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地31、产营销策划大全，QQ：1053527879安防及物管安防及物管安防措施-监控分布 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879安防及物管安防措施-红外分布 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879安防及物管安防及物管万科物业将在17英里花园实施“金钥匙”国际星级酒店服务。一、“金钥匙”国际星级酒店服务定位与释义“金钥匙”是顶级服务的形象代表。万科物业将在17英里花园引进“金钥匙”服务理念和服务精髓，全面实施“金钥匙”国家星级酒店服务32、，为业主提供“满意+惊喜”的物业管理服务。二、服务计划（一）国际星级酒店的尊贵服务在万科17英里花园，业主除享受到居家生活的各种闲适与乐趣外，同时更能亲身体验万科物业为业主量身订做的国际星级酒店的尊贵礼遇。二、水陆两栖护卫享受安全的舒适生活1.专业联盟，共建安全社区 2.海岸巡逻队 3.人员身份识别系统 4.遥感中心 5.八道防线 6.特别家庭安全服务 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第三部分：规划建议第三部分：规划建议规划概要规划概要产品设计产品设计附加值提升附加值提升 房商网房商网海量房地产资料下载33、！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划建议概要规划建议概要领跑突出：领跑突出：要领跑就必须超越现有的临沂水准，有所区别现有的临沂风格和档次，做临沂真正的高端社区容积率：容积率：一般城市别墅、第一居所容积率在0.5-0.9之间，建议本项目可以做到0.6，总建筑面积约195600绿化率：绿化率：55%左右，采用多栽种中高大绿叶树的方式配合绿化栅栏、绿化篱笆等增加户与户之间的隔离感突出私有化：突出私有化：别墅别墅，别有洞天之意，更多讲究业主所能私有的东西，庭院、绿地、大树、空间等等，如单体独栋400，加上多重庭院、拓展水面等把私家庭院做到434、00左右；双拼、联排等私家庭院面积都做到一比一；滨水亲水：滨水亲水：利用现有原生水系做拓展，最大化的做到亲水滨水居住体验艺墅：艺墅：艺术之墅，不仅通过单体私有部分体现艺术情调，更通过艺术长廊、艺术雕塑等体现艺墅的高端领先保护开发：保护开发：保护和留用好地块内的原生水系和树木，同时多栽种中大型树木，增加别墅区内的人文性 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879水系：水系：由于地块内无任何特色，水系的贯穿将给项目带来灵性，建议多布置会所形象区：会所形象区：承担小区形象展示及步行入口功能，建议在此区建大型艺术雕塑，配35、合会所提升项目档次水岸艺术走廊：水岸艺术走廊：配合本案主题，将步行道打造成艺术走廊钟楼广场：钟楼广场：建议在地块中间位置修建英式钟楼一座及主题广场，增加艺术气氛和中心景观艺术廊桥：艺术廊桥：以艺术的方式架桥，体现项目主题林荫大道：林荫大道：将车行道打造成林荫浓密的大道，让车行与别墅间形成有效视觉区隔地块规划建议地块规划建议会所形象区会所形象区水岸艺术雕塑走廊水岸艺术雕塑走廊钟楼钟楼广场广场艺艺术术廊廊桥桥艺艺术术廊廊桥桥林林荫荫大大道道林林荫荫大大道道 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879豪宅独栋（深红色部36、分）：豪宅独栋（深红色部分）：依原生水岸而建，更多占有一线滨水资源独栋（紫色部分）：独栋（紫色部分）：依拓展水岸，沿豪宅独栋而建，享有更多视野和景观双拼双拼(绿黄色部分）：绿黄色部分）：稍微居中间建设，根据用地情况可穿插一定的三四户联排别墅联排、叠拼（黄色部分）：联排、叠拼（黄色部分）：更多出于临街位置及临会所公建位置，间插联排和双拼产品布局建议产品布局建议 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879套型比例占地大体测算：套型比例占地大体测算：550-600豪宅5%约0.9万平米/16套，每栋2亩，占地32亩3537、0-400独栋25%约4.5万平米/118套，每栋1亩，占地118亩300-350双拼30%约5.4万平米/163套，每栋1亩/2户，占地81亩250-300(三、四)联排20%约3.6万平米/128套，每栋1.5亩/3.5户，占地54亩200-250 叠拼20%约3.6万平米/156套，每栋1亩/2户，占地78亩若按以上方案共约581户，连同别墅私有院子、占有水面、私家绿地、尽端式车道等共占地约363亩；则剩余用地近126亩，用于配套公建约1.5万平米，以及车行道、河道占地等注：本占地方案仅提供一种让独栋更具卖点的设想，具体得以实际用地来定夺 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下38、载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建议项目整体分两期开发，合二为一。每期开发均包括豪宅独栋、独栋、双拼、联排、叠拼等产品。分期开发建议分期开发建议一期一期二期二期 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879英伦皇家艺墅风格，形成区别和突出建筑主题建筑风格建议建筑风格建议独栋独栋 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879双拼效果 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房39、地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联排效果 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879豪宅别墅产品力体现要点豪宅别墅产品力体现要点赋予豪宅别墅与众不同、彰显身份的物质标签赋予豪宅别墅与众不同、彰显身份的物质标签豪宅别墅将占有并独享最佳的自然景观资源豪宅别墅将占有并独享最佳的自然40、景观资源豪宅别墅对土地的大量占有，每栋占地豪宅别墅对土地的大量占有，每栋占地2亩或以上亩或以上项目分期产品建议项目分期产品建议500-600500-600平米奢侈型独栋平米奢侈型独栋 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879占有最佳的自然资源及视野占有最佳的自然资源及视野 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879豪宅对土地的大量占有2亩/户，彰显尊贵的标签 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策41、划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879私家游泳池私家游泳池彰显尊贵的标签 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879私家林荫道私家林荫道彰显尊贵的标签 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879享受型别墅应该追求完整的功能空间、清晰的空间序列以及产品细节的打造，营造宜人的空间尺度室内空间室外空间内外空间关系客厅、挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间大面积庭院、多重庭院、精装修庭院大面积观景窗、多房间景致宜人空间尺度项目产品建42、议项目产品建议面积类型：享受型独栋面积类型：享受型独栋350-400350-400平米平米建筑细节红砖、质朴石材、英伦符号、环保涂料 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879大面积会客厅大面积会客厅室内空间室内空间舒适型别墅注重打造公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅和餐厅或者起居室面积和应达到70-80平方米的规模。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879多处挑空处理多处挑空处理室内空间室内空间挑空的客43、厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。享受型别墅客厅挑空面积一般在25-35平米之间即可达到效果。餐厅也可设置挑空，面积在14-20平米即可。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879多重庭院多重庭院 室外空间室外空间多重庭院包括：多重庭院包括：前院后院侧院内院入户院多重庭院可以提供更优美的景致以及室内外互动空间一般来讲，中院、侧院面积80-130平方米，后院面积约在200-400平方米，即可实现效果本产品占地面积可达1亩，可营造超大庭院庄园生活氛围。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房44、地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879地下室、半地下室地下室、半地下室地下室、半地下室地下室、半地下室独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，除了地上面积的利用，业主通常会将一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内，凸显尊荣生活。半地下室与室外别墅特质空间的处理别墅特质空间的处理 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879设计要点设计要点室内空间室外空间内外空间关系建筑细节挑空客厅、餐厅、半地下室、主卧室等下沉庭院、前后庭院、双停车位大面积观景窗、露台等红砖、质朴石材、英伦符号、环45、保涂料舒适生活空间项目产品建议项目产品建议面积类型：双拼及联排面积类型：双拼及联排 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879下沉式庭院下沉式庭院 室外空间室外空间下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。增加地下室自然采光面增加地下室自然采光面平添院落的层次感平添院落的层次感半室内空间感，用途广半室内空间感，用途广 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全46、房地产营销策划大全，QQ：1053527879下沉式庭院下沉式庭院下沉式庭院下沉式庭院 室外空间室外空间下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积通常在面积通常在20-3020-30平方米，即可实现平方米，即可实现庭院效果；庭院效果；设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 增加土方工程量日常使用成本略高，需要配备水泵 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879双拼联排地下室、半地下室双拼联排地下室、半地下室双拼联排地下室、半地下室双拼联排地下室、半地下室双拼联排别墅地下室面积约在50-70平方47、米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。半地下室与室外别墅特质空间的处理别墅特质空间的处理 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879整体产品附加值提升整体产品附加值提升露台对于山水资源型别墅是必不可少的，超大露台的设置可以增加产品的附加值。超大露台超大露台 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879别墅的建筑密度决定着别墅的品质，超大庭院的设置，全面阐释庄园高于别墅的精神内涵，顾客买的不仅仅48、是一栋房子，而是一种高贵的生活方式。超大庭院超大庭院整体产品附加值提升整体产品附加值提升 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879对于双拼以上的别墅产品，应设置双车位甚至多车位，满足客户的需求，同时，项目为近郊楼盘，住户交通完全依赖于私家车，因此双车位就显得更为重要。多车位多车位整体产品附加值提升整体产品附加值提升 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879多用玻璃材料，增强与自然的交流多用玻璃材料，增强与自然的交流书房与自然对话49、通过户内户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采光通过户内户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。越好。餐厅与自然对话大面宽的餐厅与客厅相映成趣，使主人得以享受大面宽的餐厅与客厅相映成趣，使主人得以享受“慢餐时代慢餐时代”的家庭乐趣。的家庭乐趣。整体产品附加值提升整体产品附加值提升 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879水岸顶级休闲度假会所水岸顶级休闲度假会所打造世界顶级会所，超高级经营管理。打50、造世界顶级会所，超高级经营管理。会所设置建议：艺术、雕塑馆红酒雪茄吧国际spa高尔夫练习室“私房菜”厨房游泳池水景会议室高级西餐厅酒吧多功能商务中心入会费：个人会籍10万元；企业会籍30万元。业主赠送会籍，提升身份价值认同！整体产品附加值提升整体产品附加值提升 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879水岸顶级休闲度假会所配套水岸顶级休闲度假会所配套红酒雪茄吧国际SPA游泳池酒吧艺术馆景观雕塑整体产品附加值提升整体产品附加值提升 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产51、营销策划大全，QQ：1053527879联合宇帆高尔夫，建高尔夫练习场联合宇帆高尔夫，建高尔夫练习场欲做临沂第一别墅区，须有高端配套和生活概念引进，与宇帆高尔夫联合不失为一大营销亮点，比如一旦成为本案客户，随即加入宇帆高尔夫VIP客户俱乐部，享受宇帆高尔夫一切优惠。或成为本案业主，即可由开发商赠送一定金额的高尔夫会员卡等方式联合！同时更可以在社区内修建高尔夫练习场一块，以增加贵族气氛！整体产品附加值提升整体产品附加值提升 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879观光钟楼小广场观光钟楼小广场建成后将成为滨河板块的52、标志性建筑建成后将成为滨河板块的标志性建筑整体产品附加值提升整体产品附加值提升 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879亲水平台亲水平台整体产品附加值提升整体产品附加值提升 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第四部分：营销规划第四部分：营销规划策略要点策略要点营销定位营销定位整合推广整合推广圈层营销圈层营销 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535253、7879营销策略要点3D动画展示大盘形象，一二期规划，别墅生活；策略二：策略二：策略一：策略一：一、二期规划展示，大型沙盘；主题景观、高端会所先行建造提升形象；策略三：策略三：样板区先行，实景展示纯英伦别墅高端生活；策略四：策略四：差异化定价策略，用价格差促进各类产品的同步消化策略五：策略五： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879营销定位CEO级各企业老板、高级经营管理者、政府高级官员目标人群目标人群目标区域目标区域以临沂为中心，拓展到临沂3区9县及周边地区关键字：临沂首席、CEO高端圈层、英伦皇家艺墅营销54、主题营销主题临沂发展稳健，肯定会有同类产品出现，需抢先时机在2010年上半年就开始推出，抢先就是领跑抢先时机抢先时机 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场发动市场发动市场引爆市场引爆市场扩散市场扩散推推推推广广广广步步步步骤骤骤骤打出临沂首席打出临沂首席CEO英英伦皇家艺墅的主概念，伦皇家艺墅的主概念，引导全市关注。引导全市关注。灌输全新的灌输全新的CEO贵族贵族化纯别墅生活理念，吸化纯别墅生活理念，吸引全临沂以及周边地区引全临沂以及周边地区成功人士眼球。成功人士眼球。推推推推广广广广目目目目的的的的延55、续销售气势，取得延续销售气势，取得高端市场份额，并随项高端市场份额，并随项目知名度的提升进一步目知名度的提升进一步扩大市场；扩大市场；随项目的成熟，提升随项目的成熟，提升项目价值，适度提价，项目价值，适度提价，顺势推出二期。顺势推出二期。在前期充分的市场铺在前期充分的市场铺垫后，以垫后，以“高质中价高质中价”姿态引爆式开盘，彻底姿态引爆式开盘，彻底改变人居观念，并造成改变人居观念，并造成大范围影响。大范围影响。整体营销推广思路整体营销推广思路 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879层峰阶层的顶级会所生活层峰阶56、层的顶级会所生活圈子，隐秘的圈子圈子，隐秘的圈子 会所在北京及至在中国的大量出现，一方面是中国社会经济发展的结果，另一方面，则是社会分化的结果，当前中国出现了所谓的高端人群，会所将这些高端人群实现了一定程度的组织化他们不仅需要消费和娱乐，还需要符合自己身份的消费和娱乐。会所，所代表的是市民社会的人际网络。社会组织化，不同的人群具有不同的资源。早在封建社会，中国即有各种文人雅局、歌乐妓馆，但彼时是官学一体，而现在经过改革开放的社会转型，则变成了官产学的结合。圈层营销形象总领圈层营销形象总领 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879期待更多沟通！期待更多沟通！格林春辉地产顾问2010 01 23