1、裴村地块项目别墅类产品裴村地块项目别墅类产品规划建议方案规划建议方案合智汇金地产机构合智汇金地产机构合智汇金地产机构合智汇金地产机构2010201020102010年年年年12121212月月月月第一部分：宏观环境第一部分：宏观环境别墅政策济源经济概况济源房地产市场简析济源房地产及别墅市场整体特征总结别墅政策国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发 鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的关于继续开展关于继续开展经营性土地使用权招经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知执法监察工作的通知 限制用地项目目限制用地项目目录录2、(2006(2006年本年本)和和禁止用地项目目录禁止用地项目目录(2006(2006年本年本)2008年1月3日国国务院关于促进节约集务院关于促进节约集约用地的通知约用地的通知政策的核心内容：政策的核心内容：优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。23、008年3月5日上午9时，第十届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕。吴邦国主持大会。温家宝总理作政府工作报告。温家宝说，一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占 地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。别墅政策别墅政策买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多 ，增加交易成本；抑，增加交易成本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置4、业门制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置业门槛。槛。第二套房政策：第二套房政策：1 1、首套、首套9090平米以下住宅，首付不低于平米以下住宅，首付不低于20%20%，超过，超过9090平米住宅首付不低于平米住宅首付不低于30%30%；2 2、购买第二套以上住房，首付不低于、购买第二套以上住房，首付不低于50%50%；3 3、第二套房贷款利率不低于同期基准利率的、第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.11.1倍倍济源概况济源概况新兴的工业旅游城市新兴的工业旅游城市济源位于豫西北，面积1931平方公里，人口68万，共有11个镇、5个街道办事处、50个居委会、484个村委会。济源城5、市名片济源城市名片山水之城、宜居之城山水之城、宜居之城 济源是一座独具魅力的山水城市，大山大河交相呼应，风光秀美，愚公故乡、女娲补天、济水之源、篮球之乡、国家卫生城市、国家园林城市、全国城市环境综合整治优秀城市、中国优秀旅游城市、全国科技进步先进市、全国文化模范市、全国体育先进市、全国篮球城市、全国市容市貌管理先进市、全国水土保持示范城市、中国人居环境范例奖、河南省双拥模范城市、河南省人居环境奖。区域位置区域位置：位于河南省西北部，北依太行山，与山西省晋城市毗邻；南临黄河，与古都洛阳市隔河相望；西踞王屋，与山西省运城市接壤；东临华北平原，与焦作市相连，自古有“豫西北门户”之称。在区位上是沟通晋6、豫两省、连接华北平原和中西部地区的枢纽。在全国经济布局中具有东引西进、南下北上的有利条件，有着十分重要的战略地位和良好的区位优势。济源概况济源概况 新兴的工业旅游城市新兴的工业旅游城市第二受众城市圈第二受众城市圈第一受众城市圈第一受众城市圈交通位置交通位置济源概况济源概况 新兴的工业旅游城市新兴的工业旅游城市工业城市：工业城市：自然资源丰富，已探明的矿藏有40余种，煤、铁、铜、铝、磷、铝钒土、石英石、大理石、石灰石等储量可观。动植物资源3200多种，药材1180多种，其中属国家保护的珍稀动植物逾百种。水资源充沛，地下水年可开采利用量达10亿立方米。富足的资源和能源为济源工业发展奠定了雄厚的基础7、，成就了钢铁、铅锌、能源、化工、建材五大支柱产业。截止2009年，全市规模以上工业企业267家，主营业务收入超亿元企业82家，其中，豫光、济钢两家企业超100亿元，双双进入中国企业500强。旅游城市：旅游城市：大山大河交相辉映，风光旖旎。黄河小浪底融小浪底水库、黄河三峡于一体，烟波浩渺，壮丽秀美，2006年被评为“中国最具吸引力的地方”；王屋山系道教名山，是中国古代九大名山之一，被列为道教十大洞天之首，号称“天下第一洞天”，宫观庙宇星罗棋布，历史文化源远流长，自然景观雄伟壮丽，2005年被评为国家AAAA级景区，2006年成功晋级世界地质公园；五龙口群峰巍峨，沟壑幽深，猕猴顽皮，是国家AAAA8、级风景名胜区和国家猕猴自然保护区；九里沟山水逶迤相伴，危崖悬瀑，如诗如画，因茶仙卢仝在此著茶谱、吟七碗茶歌而名扬天下；济渎庙集唐宋元明清历代建筑之精华，被誉为“中国古代建筑博物馆”。境内文物古迹众多，国家级文物保护单位6处，省级18处。历代帝王将相、文人墨客在济源流连驻足，挥毫泼墨，白居易盛赞“济源山水好”，清乾隆帝称誉“名山胜迹”。济源概况济源概况 新兴的工业旅游城市新兴的工业旅游城市图图说说济济源源愚公移山像气势磅礴的世纪广场九里沟飞瀑太行猕猴济源概况济源概况 新兴的工业旅游城市新兴的工业旅游城市图图说说济济源源王屋山迎恩宫济渎庙黄河小浪底济源房地产简析济源房地产简析目前济源，仅有的两个别9、墅楼盘目前济源，仅有的两个别墅楼盘建业一号城邦水岸香洲建业建业一号城邦一号城邦投资商：建业住宅集团（中国）有限公司发展商：济源建业住宅建设有限公司物业管理：河南建业物业管理有限公司规划设计：中域（杭州）建筑设计咨询有限公司景观设计：武汉长绿世纪园林景观工程有限公司整合推广：耕天下机构销售热线：0391-6806666/6806888项目地址：济源市愚公路与济源大道交会处济源一中东邻销售中心：济源市宣化街与关帝庙街交会处向东100米建业壹号城邦销售中心项目简介：项目占地240亩，总建筑面积50万，物业包含高层、小高层和联排别墅，其中联排别墅有72套，2010年8月8日开盘，别墅已售完。济源房地产10、及别墅市场整体特征总结济源房地产及别墅市场整体特征总结市场处于阶段性盘整期内外需求拉动强劲市场潜力巨大济源别墅高端板块尚未形成别墅地产发展尚待提升品质未来供应持续旺盛市场发展空间大2010年国家颁布的一系列房地产政策将对投资客会有一定的抑制作用，而由于首付加大，对于改善性住户也将有一定的影响，但整体不会拉下房地产的健康发展，2011年将继续呈现稳步上升的趋势。济源房地产市场现实需求远大于与其经济发展水平相当的城市，主要由于本地居民对于居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求；同时，工业发展的带动，加上宜人的环境吸引了大量外来人口置业和开发商入驻，济源房地产市场具有巨大的市场潜力。济源仅有的两个11、别墅项目，形成不了大的规模，满足不了人们的需求。济源作为豫西北的门户，交通位置优越，风景优美宜人，是发展别墅类高端居住的理想城市；但目前还没有真正在大区域内叫得响的别墅大盘，别墅发展需要大力的提升品质和塑造高端居住主题，提升济源城市品位。济源别墅市场的后续供应仍然较大，主要开发分布在城市近郊，但济源的城市魅力逐渐成形，工业发展和周边旅游业的带动将更大的刺激房地产的需求，济源的别墅市场具有较大发展空间。济源房地产对本案的启示济源房地产对本案的启示其一，济源是一个有着悠久历史文化、名人辈出、人文底蕴深厚的城市；济源风景秀丽，环境优美，适于人类宜居；其二，济源有着雄厚的工业拉动经济发展，自然产生更多12、的富裕阶层，形成济源真正的上层圈子，那么自然也就有那么一群人真正的懂得享受，成为高端别墅的目标人群；其三，济源目前别墅发展处于起步阶段，需要真正意义的高端别墅来提升济源的城市品位，形成济源独有的别墅居住区。第二部分：项目定位第二部分：项目定位定位背景定位背景地块分析地块分析人群定位人群定位市场定位市场定位通过对市场的研究，我们需要考虑的问题越来越明晰：我们这个项目最大的资源是什么？我们这个项目最大的资源是什么？裴村项目这个品牌要怎样利用到最完美？我们这个项目缺少些什么要怎样弥补？我们这个项目缺少些什么要怎样弥补？怎样利用开发商的品牌资源？我们这个项目能为开发商带来什么？我们这个项目能为开发商带13、来什么？开发商的品牌通过这个项目将会得到怎样的提升？我们这个项目能为济源市留下什么？我们这个项目能为济源市留下什么？成为济源房地产的经典需要些什么？我们这个项目能为济源的豪宅建设树立榜样吗？我们这个项目能为济源的豪宅建设树立榜样吗？怎样的房子能被冠上豪宅的桂冠？合智汇金对别墅的理解和思考合智汇金对别墅的理解和思考未来别墅的发展，有几个值得关注的方向：1、生态化。着重节约资源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然资源；2、智能化。重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度；3、个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间；4、社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交14、换和商务活动；5、安全化。社区的安全问题是购买别墅客户考虑的重点，需要特别注意。别墅的特征别墅的特征1、区位优越不可替代，离尘不离城，是让生活变的更丰富充实的补充，并不是隐居；2、环境幽雅，具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；3、建筑精美不可复制，用材和配套必须考究，甚至要有奢侈品；4、风格各异难以仿造，必须有个性，体现为少数派量身定做的思想：5、人文价值无法再生，赋予丰富的内涵和思想。1、济源市在区域上是沟通晋豫两省、连接华北平原和中西部地区的枢纽，自古有“豫西北门户”之称，交通位置重要性不言而喻。2、济源有雄厚的工业资源和旅游资源。3、别墅济源稀缺的产品。地块用地15、650余亩，具备打造济源高档别墅大盘社区的用地规模。地块位于济源市东二环以东，移民路两侧，车行10分钟内可到达济源市中心，具备打造第一居所的条件。地块内有天然河道，具备打造滨水、亲水豪宅的绝佳条件。定位背景一定位背景一定位背景二定位背景二地块分析人群定位人群定位 在济源，商人、老板、公务员以及高级的经营管理者，这类人群无疑就是这个城市最核心的中坚阶层；其次，由于城市经济发展良好，政府管理阶层、各传统行业、钢铁和铅锌等产业链的老板、高级管理经营者也都收入高涨，成就了济源这个城市的富裕阶层。他们注重生活品质，他们更注重身份的彰显，他们更注重名贵私人物品的拥有，他们注重享受成功后的人生，他们更有资格16、给与家人更好的生活条件，他们更应该为子女留下传世的精神财富和物质财富，他们就是各个行业的领头者他们就是各个行业的领头者+管理者管理者=CEO=CEOCEO所见略同所见略同市场定位市场定位关键字关键字领跑济源高端地产、低密度、滨水亲水、第一居所、英伦皇家艺墅、CEO圈层、亲地多重庭院、私有化（绿地、庭院、空间、大树）市场定位市场定位济源首席英伦皇家艺墅高档社区济源首席英伦皇家艺墅高档社区在河南目前的别墅项目中，多数别墅都是采用西班牙、南加州、地中海风格，也有中式徽派别墅，所以我们建议采用英伦皇家艺术风格，以突出项目与目前河南市场上的别墅风格区别。同时，英伦皇家的概念也更好应用于项目的人群定位，更17、好的展开营销。其次，由于水是济源多数高端楼盘的卖点，（济源多数高档楼盘都在南蟒河两侧）我们项目的水只是基本的优势和卖点，滨水、亲水别墅之上的是英伦皇家艺墅的概念，更具震撼，令济源的CEO们折服！第三部分：规划建议第三部分：规划建议规划概要规划概要产品设计产品设计附加值提升附加值提升规划建议概要规划建议概要地块简介：地块简介：位于济源市东二环以东，移民路两侧，总占地面积647亩，可使用建设用地面积约600亩，其中：村庄安置用地160180亩，项目暂定名“裴相府”，商品房开发用地420440亩，项目暂定名“东方威尼斯”。项项目目设计设计整体建整体建议议1、项目具备郊区大盘优秀的居住品质；2、项目要18、有良好的居住环境；3、项目外立面要新颖，要富有层次。4、项目整体要设置有水系，让每户拥有 自己的私家池塘；5、项目整体风格保持一致。项目回迁区项目回迁区该项目组团案名为“裴相府”整体为现代简欧风格，外立面要涂料和面砖、毛石进行有效结合，整体建筑为6-7层，局部小高层进行点缀。户型面积以三房为主（小三房105，大三房120-130），局部设置四房和两房或者设置子母套房。每户设置储藏室一间约10。小区全部设置电梯。商品房区域商品房区域整个商品房区域约400亩，整体建筑面积为30万设置3-4个组团，每个组团按照不同的设置特点进行设置规划，别墅组团整体考虑环境优美，景观设置均好，根据区域设置独栋、双拼19、联排和叠加别墅区。1 1、领跑突出：、领跑突出：要领跑就必须超越现有的济源水准，有所区别现有的济源风格和档次，做济源真正的高端社区；2 2、绿化率：、绿化率：55%左右，采用多栽种中高大绿叶树的方式配合绿化栅栏、绿化篱笆等增加户与户之间的隔离感3 3、突出私有化：、突出私有化：别墅别墅，别有洞天之意，更多讲究业主所能私有的东西，庭院、绿地、大树、空间等等，如单体独栋300，加上多重庭院、拓展水面等一；把私家庭院做到150左右；双拼、联排等私家庭院面积都做到100；4 4、滨水亲水：、滨水亲水：利用现有原生水系做拓展，最大化的做到亲水滨水居住体验5 5、艺墅：、艺墅：艺术之墅，不仅通过单体私有20、部分体现艺术情调，更通过艺术长廊、艺术雕塑等体现艺墅的高端领先规划特色规划特色商品房区域商品房区域地块规划建议地块规划建议水系：水系：由于地块内无任何特色，水系的贯穿将给项目带来灵性，建议多布置；会所形象区：会所形象区：承担小区形象展示及步行入口功能，建议在此区建大型艺术雕塑，配合会所提升项目档次；水岸艺术走廊：水岸艺术走廊：配合本案主题，将步行道打造成艺术走廊；广场：广场：建议在地块中间位置修建主题广场，增加艺术气氛和中心景观；艺术廊桥：艺术廊桥：以艺术的方式架桥，体现项目主题；林荫大道：林荫大道：将车行道打造成林荫浓密的大道，让车行与别墅间形成有效视觉区隔；产品布局建议产品布局建议层次感层21、次感独栋别墅：独栋别墅：依水岸而建，做到户户有水，更多占有一线水资源；双拼别墅：双拼别墅：依拓展水岸，沿独栋别墅而建，享有更多视野和景观；联排、叠加别墅：联排、叠加别墅：稍微居中间建设，根据用地情况可穿插一定的三四户联排别墅，更多出于临街位置及临会所公建位置。中央景观区，突出项目的高品质和项目独特的亮点，做到活水景观，个别户可以设置私家池塘。中央景观应设置坡地和跌水，使整个景观富有层次和品质。商业风情街，按照地中海商业街的模式进行设计，做到外立面富有层次，能够体现商业价值，同时能是安置区和商品房区域进行有效分割，做到组团相互之间互不干扰。风情会所，前期设在售楼处附近，进行有效的展示（咖啡吧、棋22、牌室、游泳室、儿童娱乐天地）。套型比例大体测算套型比例大体测算三层独栋别墅面积控制在260300之间，约30栋，合计8000；三层双拼及联排别墅面积控制在220-260之间，约220套合计55000；四层叠加别墅面积控制180-200之间，约300套合计57000；六层退台洋房配套区，面积控制在90-160之间，约1200套，合计156000；十一层点缀小高层，面积控制在105-125之间，约300套，合计33000；注：本方案仅提供一种让别墅更具卖点的设想，具体得以实际用地来定夺分期开发建议建议项目整体分两期开发，合二为一。一期开发别墅区，二期包括别墅、洋房和小高层。每期开发均包括独栋、双拼23、联排、叠拼等产品。建筑风格建议建筑风格建议英伦皇家艺墅风格，形成区别和突出建筑主题独栋双拼效果联排效果项目产品建议项目产品建议面积类型：享受型独栋面积类型：享受型独栋260300独栋别墅产品力体要点独栋别墅产品力体要点独栋别墅将占有并独享最佳的自然景观资源独栋别墅将占有并独享最佳的自然景观资源独栋别墅对土地的大量占有，每栋占地独栋别墅对土地的大量占有，每栋占地1亩或以上亩或以上赋予独栋别墅与众不同、彰显身份的物质标签赋予独栋别墅与众不同、彰显身份的物质标签占有最佳的自然资源及视野彰显尊贵的标签对土地的大量占有彰显尊贵的标签私家游泳池彰显尊贵的标签私家林荫道彰显尊贵的标签享受型独栋别墅应该追求24、完整的功能空间、清晰的空间序列以及产品细节的打造，营造宜人的空间尺度宜人空间尺度室内空间室外空间内外空间关系建筑细节客厅、挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间大面积庭院、多重庭院、精装修庭院大面积观景窗、多房间景致红砖、质朴石材、英伦符号、环保涂料大面积会客厅大面积会客厅室内空间室内空间舒适型别墅注重打造公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅和餐厅或者起居室面积和应达到70-80平方米的规模.多处挑空处理多处挑空处理室内空间室内空间挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。享受型别墅客厅挑空面积一般在25-35平米之间即可达到效果。餐厅也可设置挑空，面积在14-20平米即可。多重25、庭院多重庭院室外空间室外空间多重庭院包括：多重庭院包括：前院后院侧院内院入户院多重庭院可以提供更优美的景致以及室内外互动空间，必不可少。地下室半地下室地下室半地下室别墅特质空间的处理别墅特质空间的处理独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，除了地上面积的利用，业主通常会将一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内，凸显尊荣生活。项目产品建议项目产品建议面积类型：双拼及联排别墅面积类型：双拼及联排别墅设计要点舒适生活空间室外空间室内空间内外空间关系建筑细节下沉庭院、前后庭院、双停车位挑空客厅、餐厅、半地下室、主卧室等大面积观景窗、露台等红砖、质朴石材、英伦符号、环保涂料下沉式庭院下沉式庭院26、室外空间室外空间下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。增加地下室自然采光面增加地下室自然采光面平添院落的层次感平添院落的层次感半室内空间感，用途广半室内空间感，用途广下沉式庭院下沉式庭院室外空间室外空间下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积通常在面积通常在20-3020-30平方米，即可实现平方米，即可实现庭院效果；庭院效果；设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 增加土方工程量日常使用成本略高，需要配备水泵双拼联排地下室、半地下室双拼联排地下室、27、半地下室别墅特质空间的处理别墅特质空间的处理双拼联排别墅地下室面积约在50-70平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。整体产品附加值提升整体产品附加值提升超大露台超大露台露台对于别墅是必不可少的，超大露台的设置可以增加产品的附加值。整体产品附加值提升整体产品附加值提升超大庭院超大庭院别墅的建筑密度决定着别墅的品质，超大庭院的设置，全面阐释别墅高于其他产品的精神内涵，顾客买的不仅仅是一栋房子，而是一种高贵的生活方式。整体产品附加值提升整体产品附加值提升多车位多车位对于双拼以上的别墅产品，应设置双车位甚至多车位，满足客户的需求，同时，项目为近郊楼盘，住28、户交通完全依赖于私家车，因此多车位就显得更为重要。整体产品附加值提升整体产品附加值提升多用玻璃材料，增强与自然的交流多用玻璃材料，增强与自然的交流整体产品附加值提升整体产品附加值提升顶级休闲度假会所顶级休闲度假会所会所设置建议：艺术、雕塑馆红酒雪茄吧国际spa高尔夫练习室“私房菜”厨房游泳池水景会议室高级西餐厅酒吧多功能商务中心打造世界顶级会所，超高级经营管理。打造世界顶级会所，超高级经营管理。整体产品附加值提升整体产品附加值提升顶级休闲度假会所顶级休闲度假会所艺术馆红酒雪茄吧国际SPA景观雕塑游泳池酒吧整体产品附加值提升整体产品附加值提升亲水平台亲水平台整体产品附加值整体产品附加值广场、喷泉29、和标志性的建筑广场、喷泉和标志性的建筑第四部分：营销规划第四部分：营销规划策略要点策略要点营销定位营销定位整合推广整合推广圈层营销圈层营销营销策略要点营销策略要点策略一策略一策略二策略二策略三策略三策略四策略四一、二期规划展示，大型沙盘3D动画展示大盘形象，一二期规划，别墅生活主题景观、高端会所先行建造提升形象差异化定价策略，用价格差促进各类产品的同步消化营销定位营销定位目标区域目标区域目标人群目标人群营销主题营销主题抢先时机抢先时机以济源市为中心，拓展到济源各个村镇及周边地区CEO级各企业老板、高级经营管理者、政府高级官员关键字：济源首席、CEO高端圈层、英伦皇家艺墅济源发展稳健，肯定会有同30、类产品出现，需抢先时机在2011年年初就开始推出，抢先就是领跑整体营销推广思路整体营销推广思路推推推推广广广广目目目目的的的的推推推推广广广广步步步步骤骤骤骤打出济源首席CEO英伦皇家艺墅的主概念，引导全市关注。灌输全新的CEO贵族化别墅生活理念，吸引全济源以及周边地区成功人士眼球。在前期充分的市场铺垫后，以“高质中价”姿态引爆式开盘，彻底改变人居观念，并造成大范围影响。延续销售气势，取得高端市场份额，并随项目知名度的提升进一步扩大市场；随项目的成熟，提升项目价值，适度提价，顺势推出二期。市场发动市场发动市场引爆市场引爆市场扩散市场扩散本方案主要为展示合智汇金的运作能力和公司资源，并阐本方案主要为展示合智汇金的运作能力和公司资源，并阐述裴村对项目的初步理解，具体还需在与开发商就项目理述裴村对项目的初步理解，具体还需在与开发商就项目理念达成共鸣，正式合作后出具详细整体营销推广方案！念达成共鸣，正式合作后出具详细整体营销推广方案！感谢您的聆听，感谢您的聆听，合智汇金合智汇金为您助力！为您助力！