1、云南腾冲经济技术开发区国土空间详细规划（外围组团）（公众征求意见稿）云南腾冲经济技术开发区管理委员会2024.092规划总则一、规划目的云南腾冲经济技术开发区控制性详细规划（外围组团）（以下简称“本规划”）是落实云南腾冲经济技术开发区总体规划(2021-2035年）对云南腾冲经济技术开发区（外围组团）国土空间的规划安排，作为实施国土空间用途管制和核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等城乡建设项目规划许可以及实施城乡开发建设、城市更新和低效用地再开发等整治更新、保护修复活动的法定依据，为云南腾冲经济技术开发区（外围组团）优化用地结构、完善功能配置、激发发展活力提供实施性政策工具。二、规划范2、围本次规划云南腾冲经济技术开发区国土空间规划（外围组团）总规划面积为351.22公顷。包括北洞温泉康养区块、五合绿色食品加工区块、猴桥徐家寨新材料区块、猴桥下街保税物流区块和猴桥黑泥塘商贸物流区块等五个区块。云南腾冲经济技术开发区生物医药产业园区、时尚石材产业园两个区块由于纳入中心城区范围，故纳入中心城区公示草案中。北洞温泉康养区块五合绿色食品加工区块猴桥徐家寨新材料区块猴桥下街保税物流区块猴桥黑泥塘商贸物流区块生物医药产业园区(纳入中心城区范围)时尚石材产业园(纳入中心城区范围)3规划背景 政策要求自然资源部关于加强国土空间详细规划工作的通知 自然资发202343号（一）强调详细规划法定作用3、（二）分区分类推进详细规划（三）提高针对性和可实施性（四）落实城镇开发边界管控（五）强化详细规划编制技术（六）加强详细规划组织编制 完善国土空间规划体系云南省人民政府关于建立全省国土空间规划体系并监督实施的意见城镇开发边界内详细规划，确定发展定位和方向，确定城市中轴线，控制和保护好城市天际线；管控城市建筑体量、风格和整体布局，围绕构建生活圈，明确地块用途。城镇开发边界外的乡村地区，要运用乡村营造等手段，编制实用性村庄规划。五级三类国土空间规划体系总体规划详细规划专项规划详细规划实用性村庄规划风景名胜区详细规划国家级国土空间总体规划省级国土空间总体规划市级国土空间总体规划县级国土空间总体规划乡级4、国土空间总体规划特定区域专项规划特定行业专项规划等4规划重点 守底线、保生态，如何构筑生态网络在腾冲市提出守护“双核双屏三带三片”的市域生态安全格局基础上，经开区外围组团依托自然地形地貌条件和防护廊道应构筑内部生态网络，形成全市大生态、园区小生态的生态格局。延链、补链、强链，如何布局产业功能经开区外围组团都是传统产业，需要进一步产业链整合延伸、创新资源、公共配套服务，构建开发区外围组团产业“绿色转型升级”、“延链补链强链”的发展体系与空间落位支撑路径。组团化、复合化，如何优化用地布局经开区外围组团组团分散、功能单一，规划应加强组团之间道路交通联系，形成骨干道路为主干，各组团为叶脉；同时根据组团5、特色配套居住、公共服务、商旅等设施，形成复合化产业组团布局。补短板、强基础，如何提质服务设施经开区外围组团受地形地貌、自然条件影响，分成六大区块，目前组团内部道路交通、市政设施等方面有待完善，无法满足各组团发展需求，急需通过规划配置提升相关设施。精细化规划，如何落实实施管理遵循上位规划、结合经开区外围组团发展统筹；制定法定化管控成果和用地管控指标；指导精细化的土地管理与开发建设；支持经开区外围组团项目建设与管理。5目录规划定位与产业功能空间布局与规划体系规划管理与开发管控6规划定位与产业功能11.1规划定位与发展目标1.2产业发展引导1.3规划策略71.1规划定位与发展目标以绿色发展为本底，高6、效整合科技创新资源，完善人才引进和基础设施建设，加快构建具有腾冲特色的现代产业体系，将云南腾冲经济技术开发区打造成为：云南生物医药示范园区；孟中印缅经济走廊跨境合作示范区。本次公示草案涉及云南腾冲经济技术开发区五个区块，各区块定位如下：北洞温泉康养区块:温泉康养文旅发展区。五合绿色食品加工区块：绿色食品加工区。猴桥徐家寨新材料区块：新材料加工区。猴桥下街保税物流区块：保税商贸物流区、农产品加工区。猴桥黑泥塘商贸物流区块：国门形象展示区、边民互市商贸物流区。规划定位 分区定位81.2产业发展引导主要发展新材料产业，以新型石墨材料加工项目为重点，加快相关下游延伸产业的建设，并强调循环经济理念的导入7、。猴桥徐家寨新材料区块主要发展保税物流及进出口加工产业，依托现有产业基础，结合远期物流及加工产业发展，为区域的发展起到带动作用。猴桥下街保税物流区块发挥猴桥国门的窗口功能，依托现状口岸通关基础设施，主要发展口岸商贸物流、边民互市贸易、边民互市落地加工产业。猴桥黑泥塘商贸物流区块选取有独特气候和气温、有优质水质资源的用地发展飞地经济，在产业集中区外选址落地绿色食品加工企业。五合绿色食品加工区块依托区块和自然景观打造成旅游观光、博览参观、休闲养生度假、艺术家园、酒店服务、康养住宅等多功能一体的医疗康养休闲区。北洞温泉康养区块9由于经开区外围组团较为分散，组团与中心城区之间、组团与组团之间以国省道骨8、干路网进行联系，组团类似枝叶形成藤蔓的空间发展格局。1.3规划策略藤蔓布局策略：主干互通、枝叶成团经开区外围组团生态要素“山、水、田、林”。规划充分考虑整体生态格局，利用水系廊道、高压廊道、交通廊道、生态农田等构筑生态骨架，形成网络化的生态空间体系。生态格局策略：生态镶嵌、三廊成网增加组团内部次干路、支路等路网，对接高速国省道等主干道路，提升组团交通通达性。经开区规划公共服务中心，结合各区块规划组团服务中心，以工业邻里形式均衡服务。设施完善策略：加密次支、均衡服务依据县级国空将经开区外围组团划分成六个单元，每个单元独立的规划管理，规划管控到地块层面，后续涉及项目落地需求可以根据具体要求弹性调整9、单元规划。动态实施策略：精细规划、动态维护依托经开区现有绿色产业推进传统产业链强化和过剩产能“腾笼换鸟”，推动口岸商贸物流、文旅康养、农产品加工等发展，引进新材料、新能源等产业，做强新质生产力。产业转型策略：腾笼换鸟、强产业链10空间布局与规划体系22.1整体空间发展格局2.2优化土地利用布局2.3对外骨干交通规划2.4道路系统规划112.1整体空间发展格局云南腾冲经济技术开发区外围组团形成“一带一核两区多区块”的空间结构。一带：孟中印缅沿边开放和产业发展带；一核：创新产业服务核心；两区：中和健康产业区、猴桥物流产业区。多区块：中和健康产业区：生物医药产业园区(纳入中心城区范围)、北洞温泉康养10、区块、时尚石材产业园(纳入中心城区范围)、五合绿色食品加工区块；猴桥物流产业区：猴桥徐家寨新材料区块、猴桥下街保税物流区块、猴桥黑泥塘商贸物流区块。北洞温泉康养区块五合绿色食品加工区块猴桥徐家寨新材料区块猴桥下街保税物流区块猴桥黑泥塘商贸物流区块生物医药产业园区(纳入中心城区范围)时尚石材产业园(纳入中心城区范围)创新产业服务核心中和健康产业区猴桥物流产业区122.2优化土地利用布局猴桥徐家寨新材料区块、猴桥下街保税物流区块用地总规模为174.26公顷，其中建设用地173.90公顷，非建设用地0.36公顷。黑泥塘商贸物流区块用地总规模为109.44公顷，其中建设用地107.19公顷，非建设用地11、为2.25公顷。北洞温泉康养区块用地总规模为47.88公顷，全部为建设用地。五合绿色食品加工区块用地总规模为19.64公顷，全部为建设用地。下街-徐家寨区块黑泥塘区块五和区块北洞区块132.3对外骨干交通规划铁路，规划芒腾猴铁路，为客货共线的干线铁路。分别在猴桥下街、黑泥塘、中和镇设置货运火车站。高速公路，规划腾猴高速、腾陇高速、保腾高速。在猴桥下街、黑泥塘、五合乡、中和镇设置高速公路出入口。国省道，S241省道，中马公路，腾密路，腾梁路。北洞温泉康养区块五合绿色食品加工区块猴桥徐家寨新材料区块区块猴桥下街保税物流区块区块猴桥黑泥塘商贸物流区块生物医药产业园区(纳入中心城区范围)时尚石材产业园12、(纳入中心城区范围)142.4道路系统规划对接对外交通骨干网络，园区内部道路系统采用主干道次干道支路三级系统，充分依托现状道路，根据用地条件和工业布局原则，规划区路网结构形式为“自由式”路网，局部平坦区域采用“方格网”路网。下街-徐家寨区块黑泥塘区块五和区块北洞区块152.5产业布局规划猴桥徐家寨新材料区块：主要发展新材料产业，以新型石墨材料加工项目为重点，加快相关下游延伸产业的建设，并强调循环经济理念的导入。猴桥下街保税物流区块：主要发展保税物流及进出口加工产业，依托现有产业基础，结合远期物流及加工产业发展，为区域的发展起到带动作用。猴桥黑泥塘商贸物流区块：发挥猴桥国门的窗口功能，依托现状口13、岸通关基础设施，主要发展口岸商贸物流、边民互市贸易、边民互市落地加工产业。五合绿色食品加工区块：选取有独特气候和气温、有优质水质资源的用地发展飞地经济，在产业集中区外选址落地绿色食品加工企业。下街-上街区块黑泥塘区块五和区块下街-徐家寨区块16规划管理与开发管控33.1单元管控3.2指标管控3.3城市设计引导173.1单元管控 划定详细规划单元传导上位规划腾冲市国土空间总体规划（2021-2035年），本次规划经开区外围组团涉及6个详细规划单元，分别为黑泥塘区块主导功能为商贸物流、猴桥下街区块主导功能为商贸物流、徐家寨区块主导功能为工业发展、五合区块主导功能为工业发展、北洞区块主导功能为居住生14、活。北洞温泉康养区块单元编号：530581109010003五合绿色食品加工区块单元编号：530581204010002猴桥徐家寨新材料区块单元编号：530581104010005猴桥下街保税物流区块单元编号：530581104010006猴桥黑泥塘商贸物流区块单元编号：530581104020002单元编号：53058110401000318传导上位规划腾冲市国土空间总体规划（2021-2035年），结合自然资源部关于发布工业项目建设用地控制指标、云南省工业项目“标准地”出让改革工作指引，综合考虑用地性质和功能规划结构，确定不同用地性质容积率。3.2指标管控 容积率控制工业用地容积率控制表其15、他用地容积率控制表类型容积率居住1.0-3.0服务设施1.0商住混合1.0-3.0行政办公1.0文化设施1.0中小学用地1.0体育用地1.5医疗卫生用地2.0商业设施2.0批发市场用地1.5娱乐康体设施1.8其他服务设施1.2物流仓储1.0公用设施1.2193.2指标管控 建筑密度（建筑系数）传导上位规划腾冲市国土空间总体规划（2021-2035年），结合自然资源部关于发布工业项目建设用地控制指标、云南省工业项目“标准地”出让改革工作指引，综合考虑用地性质和功能规划结构，确定不同用地性质建筑密度（建筑系数）。类型建筑密度（%）居住35服务设施35商住混合45行政办公35文化设施35中小学用地216、5体育用地35医疗卫生用地35商业设施45批发市场用地40娱乐康体设施40其他服务设施35物流仓储50公用设施30工业用地建筑密度控制表其他用地建筑密度控制表203.2指标管控 建筑高度建筑高度一般情况控制上限，其中工业用地建筑高度应考虑相关工艺要求综合确定。(1)公共建筑是园区内形体丰富，风格多样的建筑，建筑高度不超过40米，标志性公共建筑最高不超过60米。(2)工业建筑以多层厂房为主，建筑高度原则上不超过36米，局部根据工业生产的特殊需要，在满足行业规范的条件下可以突破此控制。(3)仓储建筑以多层仓库为主，建筑高度不超过36米。(4)市政设施建筑高度根据实际建设的需要安排，建筑高度不超过117、8米。(5)居住建筑高度控制在36米以下。绿地率绿地率一般情况下，工业用地和仓储物流用地控制上限，其他用地控制下限。(1)工业用地新建工业企业绿地率不得低于10%,同时也不得高于20%。(2)非工业用地新建市场仓储不得低于10%,同时也不得高于20%。新建车站等交通设施、商业中心等不低于20%。新建院校、医疗机构和大型公共设施不低于35%;改建的，不低于30%。文教卫生设施、机关团体等单位不低于35%。新建住宅区不低于30%;旧城住宅区成片改建的不低于25%。园林景观道路，不低于40%;宽度大于50米的道路，不低于30%;宽度在4050米的道路，不低于25%;宽度小于40米的道路，不低于20%18、。河流等水体，铁路两侧的防护林带宽度不小于15米。213.3城市设计引导 建筑风貌引导本次规划建筑依照功能分为工业建筑、企业办公建筑、公共服务建筑、居住建筑。1）工业建筑：物流建筑以各类规模的仓库为主；绿色食品加工与新材料产业建筑等常规工业厂房在满足功能需要的前提下可采用更加现代、灵活的设计风格，丰富立面形式，避免外观过于呆板同质。2）办公建筑：整体追求独特、简洁、具有科技感的建筑风格，体现开放性与创新智慧特色。3）公共建筑：主要包括医疗、商业等服务建筑。宜采用现代明快的建筑风格，以丰富的立面、活泼的体量、多样色彩体现个性和活力。4）居住建筑：主要包括人才公寓与员工宿舍，建筑可考虑采用更为灵活的布局组合形式，风格偏公建化，以现代简约为主。工业建筑办公建筑公共建筑居住建筑