1、122【项目概况】规划范围：基地总用地面积为19.7公顷，约300亩。基地西至沈太路，东临东长港，南靠蓝莓庄园，东西北三侧均为农田。区位：项目位于上海市西南方向的青浦区朱家角镇，所属的张马村被评为上海美丽乡村。33【项目概况】现状土地使用情况：规划范围内主要有村庄建设用地、农田、林地、水域、园地以及道路用地等类型。其中以乡村建设用地和基本农田为主，水域和园地也占有相当规模。村庄沿水域分布两侧，构成了基地的基本空间格局。44【项目概况】外部道路：项目基地周边交通路网清晰。距城市快速路和城市干道距离较近，并有较发达的城市干道环绕附近。总体来说，交通可达性较好。内部道路：基地现状道路系统有待完善，路2、基维护好，水泥路面。邻水而建的道路总体绿化充沛。55【项目概况】现场照片2水系交通植被民宅134567891011122345678910111266市级规划【对接/参考要点】遵循上位规划规定的发展理念和西部发展休闲度假旅游布局遵循上位规划对土地利用方向的规定，发展大农业、大旅游遵循上位规划对旅游业的空间布局，地区发展乡村旅游遵循上位规划对农业的空间布局，地区发展观光休闲农业上海市城市总体规划（1990-2020）上海市城市近期建设规划（2011-2015）上海市土地利用总体规划（2006-2020）上海市旅游业发展“十二五”规划上海市农业布局规划【对接/参考要点】遵循上位规划对区域的功能定位3、和空间布局，发展休闲旅游业、都市型生态农业遵循上位规划对土地资源利用空间结构的布置和土地整治的要求青浦区区域总体规划实施方案（2006-2020）青浦区土地利用总体规划（20102020）青浦区土地资源利用和保护十二个五年规划编制纲要青浦区土地整治规划（20112015年）青浦区旅游业“十二五”发展规划区级规划【对接/参考要点】参考张马村在朱家镇的的村落职能定位，为基层村、生态型村落借鉴张马村在朱家镇的的片区功能定位，为农业与生态保护片区遵循规划中对张马村土地利用类型的规定和土地整治要求借鉴规划提出发展休闲旅游和都市农业等功能于一体的乡村旅游借鉴规划提出的产业融合理念和发展农业生态休闲朱家角城4、镇总体规划(2010年修改版)朱家角镇十二五规划朱家角镇土地利用总体规划（20102020年）青浦区新农村规划朱家角镇朱家角中心镇镇域结构规划(2001-2020年)镇级规划其它相关文件淀山湖地区中长期发展规划上海市青浦区朱家角镇张马村村庄规划张马村美丽乡村建设规划政府汇报张马宜居村【对接/参考要点】参考相关规划对张马村总体定位和功能定位参考相关规划对张马村的总体布局和产业发展的定位参考了相关规划对张马村基础设施的相关规划和水源保护的要求【上位规划解读】与张马村旅游相关的规划文件19个，包括市级规划5个、区域规划5个、镇级规划5个和其它相关文件4个，在发展理念、功能定位、空间布局等方面，重点对5、接上述规划。77挖掘张马村自然、文化、乡村资源，创新打造具有当地特色，差异化的民宿产品。兼顾村民生活与旅游发展的双重需要，构建生活便捷、旅游舒适的服务体系。在青浦张马美丽乡村建设机遇下，以莫家村为试点，探寻符合政策导向，具有市场竞争力的乡村旅游发展模式。【项目诉求】88考察调研2015/10/14 项目启动2015/12/9 项目基地考察 区域及周边市场调研 与相关领导沟通 相关资料收集阶段成果提交项目分析总体定位项目策划规划方案民宿样板方案设计主要景观节点设计投资估算运营管理建议【工作阶段】99分析篇从政策环境看项目发展背景从行业规范看民宿发展氛围从区域格局看项目发展前景从市场需求看产品发展6、导向从案例研究看民宿产品模式定位篇总体定位市场定位项目发展目标规模定量建筑篇建筑分析设计指引分类改造方案规划篇总体鸟瞰图规划总平面规划概念演绎项目落点空间结构游线组织景观节点规划系统图【项目框架】投资估算与运营篇项目估算项目开发时序项目分期投资管理理念开发建议招商建议管理机制利益机制营销渠道策划篇项目开发空间分析产品谱系重点产品策划1010从政策环境看项目发展背景从行业规范看民宿发展氛围从区域格局看项目发展前景从市场需求看产品发展导向从案例研究看民宿产品模式分析篇1111聚焦“国家级美丽乡村”、“上海市美丽乡村示范村”，“上海休闲后花园”三大优势，发展特色民宿。【从政策环境看项目发展背景】张马7、村特色民宿产业的发展，必将为青浦区“上海休闲后花园”锦上添花，成为新引力，也将成为上海市美丽乡村发展的新亮点。国家级美丽乡村2015年，张马村被评为“国家级美丽乡村”，并且以“历史古村落”名义，被农业部作为全国美丽休闲乡村进行推介。上海美丽乡村示范村2015年，由上海上海市农委、上海美丽乡村建设工作小组审定，张马村成为上海市首批15个市级美丽乡村示范村之一。上海休闲后花园青浦致力于成为“上海休闲后花园”，其是上海环境质量最佳、水资源最丰富、历史最悠久、休闲旅游最富集的区县。1212民宿行业相关规范主要集中在长三角区域，长三角民宿产业发展氛围较好。【从行业规范看民宿发展氛围】杭州：关于进一步优化8、服务促进农村民宿产业规范发展的指导意见台湾：民宿管理办法深圳：深圳大鹏新区民宿管理办法（试行）德清：乡村民宿服务质量等级划分与评定舟山：“渔家民宿”管理暂行办法苏州：苏州市旅游民宿管理办法温州：温州市瓯海区民宿管理办法（试行）全国民宿相关规范及意见分布图1313上海为长三角注入大量民宿客源，但上海处于长三角民宿产品供给洼地，民宿供求错位带来新契机。【从区域格局看项目发展前景丨立足全国看上海民宿发展】以“民宿”为关键字，百度指数民宿需求民宿供给全国范围内，长三角民宿需求旺盛，且上海是长三角需求最旺盛的，直面亿级客源。长三角民宿分布于江南古镇和重要休闲度假旅游城市，上海处于民宿供给洼地。全国民宿三9、类组团：西南古城古镇组团、江南古镇组团、重要休闲度假旅游城市。1414上海依托乡村的高品质民宿较少，本项目具有较大市场潜力。【从区域格局看项目发展前景丨立足上海看本项目发展】区域分布上海民宿主要集中在外滩等城区及朱家角-东方绿洲区域主要类型以城市文化体验型、古镇依托型、乡村田园型、景点/度假区依托型等类型民宿为主上海民宿区域分布特征上海民宿主要类型特征数据来源：驴妈妈旅游网数据搜索整理数据来源：驴妈妈旅游网数据搜索整理1515“四园”是张马村民宿发展的重要资源及产品依托，但目前引客力、留客力亟待提升。【从区域格局看项目发展前景丨立足张马村看民宿发展引力】太阳岛国际俱乐部寻梦园泖塔农情园蓝莓园生10、态园名称2012年游客量游客评价寻梦园1.9万人次、婚纱照1万人次游客1：公司活动举办，骑马射箭都是比较热门的项目，但cs让人失望；游客2：人很少，吃的只有烧烤，在农场走走还行；游客3：拍完婚纱照就走了农情园9.8万人次游客1：来这里主要就是吃的，各种蔬菜都特别新鲜；游客2：没特色，就是农家菜，环境卫生、菜的口味一般；游客3：有草莓可以摘，之前常来摘，但是现在贵好多；蓝莓园-游客1：可以采摘，适合家庭聚会，玩半天回家；游客2：水果小贵，地方挺大，野餐不错，骑骑自行车，兜兜还是蛮舒服的；游客3：上海近郊度假的好地方，适合带孩子出游，半天就走了。生态园-核心依托力量筛选核心依托力量研判“四园”目前11、主题需要进一步突出、产品提档、客源差异化聚焦，进而改善游客停留时间短（多为半天），过夜客流不足的问题。蓝莓园寻梦园农情园生态园朱家角古镇太阳岛国际俱乐部蓝莓园寻梦园农情园生态园蓝莓园农情园寻梦园项目基地淀山湖朱家角古镇淀山湖1616旅游进入散客化时代，散客偏爱特色旅游住宿产品，且以年轻化、个性化、特色化为需求关键点。【从市场需求看项目发展导向丨民宿市场需求特征】旅游进入散客化时代散客偏爱特色旅游住宿产品旅游进入散客化时代，以背包客、自由行游客为主。中国旅游研究院戴斌声明“中国旅游进入散客化时代，中国国际旅行社总社副总裁陈月亮指出：“今年游客76.6%是散客，23.4%是团队。基本要求：卫生环境12、服务设施、性价比；区位要求：距离目的地较近；特色要求：装修有个性、服务有特色。18-35岁的用户占中国在线客栈民宿预订用户的近90%。年轻化特色化个性化以“民宿”为关键词，百度指数显示：30-39岁为主要客源。年轻化：考虑年轻客源市场需求；个性化：装修装饰与体验活动；特色化：服务具有当地特色。2014年中国客栈民宿预定用户年龄分布2014年中国客栈民宿偏好调查1717立足长三角，聚焦上海，以“趣味互动、时尚文艺及动感活力”为民宿产品主要发展导向。【从市场需求看旅游产品导向丨对接主要民宿市场】关注亲子家庭趣味互动主抓白领市场时尚文艺培育年轻人群动感活力市场锁定产品导向1818民宿发展类型多样，13、本项目适合发展“乡村全体验型”及“乡村文创型”。【从案例研究看民宿产品模式】赏景度假型：大理/丽江民宿匹配度：无乡村全体验型：浙江上虞陈溪村民宿匹配度：乡村文创型：莫干山庾村1932民宿匹配度：古镇古村型：乌镇民宿匹配度：农园依托型：台湾花欣兰园民宿匹配度：1919（法式）乡村生活全体验：以乡村生态景观观光、乡村生活体验与农业生产休闲为核心产品。【从案例研究看民宿产品模式丨乡村全体验型案例：浙江上虞陈溪村Guerouel village】区位：陈溪位于浙江省绍兴市四明山南麓概况：自然环境优良，以山清水秀著称，交通较不便利。村庄有树林、石头房子、马头墙等有别于中国山野村庄的法国式农庄。产品类型体14、验活动1生态观光山村田园风光、家畜观认等2生活体验乡野住宿；骑马休闲；烹饪法式菜；庭院休闲等；吃农家菜3生产休闲种植、采摘花草与蔬菜4其它漂流体验等核心理念：“一切从简”，“建筑遵从自然”，体现乡野：客房没有电脑、电视，其他基本配置也不刻意追求“品质”；墙上挂着的草编工艺品；手工做的木桌；散养鸡、鸭、鹅，增添生活气息。产品类型：产品主要以乡村生态（观光）、生活（体验）、生产（休闲）的“三生”产品为核心方向：2020中国首座乡村文创园：依托当地文化，为乡村民宿注入文化创意体验产品。【从案例研究看民宿产品模式丨乡村文创型：莫干山庾村1932】区位：位于浙江省莫干山庾村。概况：由庾村文化市集由清境（15、上海）旅游投资管理有限公司投资兴建。注重吸引来自四面八方的旅游者、商家、文化学者、农品经销商等，为庾村注入活力。历史：庾村的庾姓是南北朝时代著名文学家庾信的家族；民国时期，早年追随孙中山革命，曾任第一任上海特别市市长和外交部部长的黄郛退而隐居在此。类型主要产品详细介绍市集庾村文化市集文化展示、艺术公园、乡村教育培训、餐饮配套、艺术酒店民宿茧舍十三间房间风格各异原舍朱胜萱乡间小学堂改建成的民宿青年旅舍充满艺术气息与设计感餐饮自行车主题餐厅工业复古风格窑烤面包造型独特SHARE飨餐厅餐厅茧咖啡精致优雅的咖啡厅发芽的茶屋黄茶主题休闲蚕宝宝乐园老旧工厂材料，由当地木匠纯手工打造而成古井桑茧花园当地材料16、+乡土植物萱草书屋书籍全部来自热心人士的捐赠配套求田问莳创意邮局植物整体打包邮寄，售卖植物背后的故事。亦素出售的原创设计服装产品：充满文化创意的民宿体验产品，从产品理念、主题、产品、配套等均体现了“文创”的概念。发芽的茶屋自行车主题餐厅庾村文化市集蚕宝乐园2121基础产品住宿产品特色主题个性服务配套产品配套活动类产品提升产品文创体验类产品生产体验生活体验生态体验文创景观文创体验文创购物【从案例研究看民宿产品模式丨产品模式小结】主题特色为本乡村体验为核文创注入为魂2222总体定位市场定位项目发展目标规模定量分析篇2323【总体定位】秉承生态引领、产业为基、旅游富民、文化渗透的发展理念，打造融乡村17、美食、苗木科普、蔬果采摘、文化体验、垂钓休闲、文创展示、特色民宿功能于一体的农业观光民宿体验生态旅游户外休闲水乡民宿体验首选地2424【市场定位】客源市场定位专项市场定位核心市场：上海市拓展市场：长三角等邻近省份的经济发达城市；机会市场：全国及国际游客市场近期：以农业观光及民宿体验带动家庭亲子游客群。中远期：以文创产业、文化体验带动白领及年轻客群。2525【发展目标】2016-20182019-20212022-2025品牌塑造阶段品牌成熟阶段起步建设阶段沪上民宿休闲旅游典范长三角特色民宿休闲旅游目的地青浦民宿体验示范基地2626【规模定量丨游客量发展目标】宏观总量预测：依据青浦区旅游发展情况18、，根据青浦区旅游业20112015年游客量的发展趋势，预计到2017年本区游客接待达944万人次，年均增长8%，结合本项目基本情况，宏观预估本项目相对青浦区旅游接待量的渗透率，并进一步预测项目基地初始开业年（2017年）游客量。本项目渗透率预测：根据青浦区内朱家角古镇、东方绿舟、大观园、寻梦园、泖塔农情园、太阳岛国际俱乐部等区域内景区的游客量规模，综合考虑，2017年开业年本项目游客量占全区的2%，此后每年保持0.5%的增长，预计到2020年达3.5%，此后趋于平稳态势。年份20102011201220132014201520162017青浦区游客量（万人次）5356237057508108719、4.8944.784增长率18.60%16.40%13.20%6.40%8.00%8.00%8.00%渗透率2.0%张马村游客量19本区域初始开业年游客量预测：景区朱家角古镇东方绿舟大观园寻梦园泖塔农情园太阳岛国际俱乐部游客量（万人次）200250100120201.9（门票）9.813.3本区域景区游客量：2727预计在2017年，本项目区域游客量达到19万，到2020年，游客量达到31万,2025年，达到94万人次。参与阶段3-4年，增长率15-20%发展阶段4-5年，增长率30-35%巩固阶段5-6年，增长率5-10%停滞阶段旅游地生命周期法：参考旅游地生命周期一般规律，2016年为建设20、初期、2017为初始开业年，2017年-2018年进入旅游主要参与阶段，2019-2022年，项目进入高速发展期，随后进入巩固阶段。本项目游客量预测（2017年-2026年）：2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年备注游客量（万人次）192226314155718694104游客增长率15%20%20%30%35%30%20%10%10%8%旺季游客占比80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%依据青浦现状市场判断旺季游客量（万人次）15172125334457697583参照节假日（约130天）旺季日均游客量（人21、次）1314151218142177283038204966596065567211参照节假日（约115天）旺季日高峰游客量（人次）1446166319952394311342025463655672117932高峰期日均的1.1倍【规模定量丨游客量发展目标】2828项目建成后，到远期（2025年末）预计旅游商业服务设施需求面积达4.36万平米。【规模定量丨服务设施规模预测商业服务设施规模】类别单位指标2017年2020年2025年年游客量万人次193194尖峰日游客量人次144623947211餐饮类200平/百人2892478914422购物类200平/百人2892478914422休闲类22、150平/百人2169359210817器材类20平/百人2894791442服务类20平/百人2894791442邮政5平/百人72120361银行10平/百人145239721预计商业设施建筑面积（）874814486436272929近期末预计旅游接待所需客房数量为157间，至远期（2025年末）将达897间。【规模定量丨服务设施规模预测住宿规模】床位数年游客量（人次）住宿率年旅游天数床位利用率表1 各规划期末需要床位数表2 2025年住宿结构预测表年份201720202025年游客量（万人次）19 31 94 住宿率30%35%40%年住宿人数（万人次）61138年旅游天数（天）30023、300300床位利用率60%65%70%床位数315 562 1795 折合客房数量157281897档次标准间客房比例间数高档15%135中档45%404低档40%359合计8973030停车场近期末预计需求约为5669平方，至远期（2025年末）需求约21559平米。【规模定量丨服务设施规模预测停车场规模】201720202025一、旺季游客量（人次）184928064083团队游客20%37015%42112%490散客80%147985%238588%3593二、预计停车场面积（）566911743222131、团队游客停车场平均承载人数454545平均每天周转率111平均每车占地面积24、606060车位数（个）8911停车场面积（）4935616532、自驾散客停车场自驾车比率0.70.750.8平均车载人数444平均每天周转率1.51.21.0平均每车占地面积303030车位数（个）173373719停车场面积（）5176111822155931项目开发空间分析产品谱系重点产品策划策划篇32【项目开发空间分析 开发导向】现状条件：寻梦园的停车场及配套附属用地开发建议：保留停车场用地性质，进一步提升为生态停车场。现状条件：水面较大，周边植被较丰富。开发建议：梳理水系，结合水上游线，配置码头。现状条件：交通方便，有小餐馆。开发建议：小型餐饮配套商业街。现状条件：保留的古建筑，建25、筑前有小规模广场，植被条件较好。开发建议：提升现状建筑和广场的景观效果。现状条件：水面较宽，周边植被状况佳。开发建议：结合水上游线，配置旅游码头。现状条件：滨水，植被丰富，氛围较安静。开发建议：集中开发民宿产品。现状条件：交通方便，现状建筑条件较好。开发建议：特色商业空间。现状条件：交通优势明显，村庄的门户区域。开发建议：提升景观质量，打造特色入口区域。33【项目开发空间分析 开发分区】游客服务核心区商业配套区文化展示区民宿体验区特色景观区生态农田区34【产品谱系】海派水乡民宿体验首选地农艺文化馆手工作坊文创之家音乐风车垂钓乐园银发俱乐部游人码头农家小院餐厅青青农田游客服务中心欢乐草坪迎宾广场26、旱喷广场会所会议中心海派美食广场生态绿廊缤纷菜园特色民宿人工湿地清氧SPA迷你农场荧光广场繁花巷口游客服务核心区商业配套区文化展示区民宿体验区特色景观区生态农田区35【重点产品策划丨海派美食广场】36【重点产品策划丨手工作坊】37【重点产品策划丨文化馆】38【重点产品策划丨音乐风车、垂钓乐园】39【重点产品策划丨缤纷菜园】4040总体鸟瞰图总平面图项目落点规划概念演绎空间结构游线组织景观节点规划系统图规划篇4141【总体鸟瞰图】4242【总平面图】4343【项目落点】123456789101112131415161718192022212324252627282930313233343537327、61234567891022212324252627282930入口景观迎宾广场游客服务中心生态停车场旱喷广场海派美食广场生态绿廊田园广场游人码头茶室湿地栈道人工湿地亲水平台会议中心会所涌泉小品田间栈道青青农田繁花巷口清氧SPA1112131415161718192031323334353736音乐风车垂钓乐园酒吧景观桥农家小院餐厅农情文化馆手工作坊文创之家缤纷菜园观景亭游人码头银发俱乐部迷你农场游泳池萤光广场发展预留用地欢乐草坪4444【规划概念演绎】灵感来源概念取意空间演绎项目组在基地考察时采集到的基地照片破茧成蝶，绽放魅力基于项目基地的空间结构与蝴蝶形态神似的现状，将规划概念在空间上进行28、演绎4545【空间结构】本次规划的空间结构为一心、两翼、多组团一心：以游客服务中心、美食街和特色商业街为本次规划的核心区域。两翼：在核心区域的南北两侧分别是本次规划的重点片区。多组团：在自然村落的机理上优化基地的组团结构，兼顾当地村民的基础生活和旅游服务要求。4646【游线组织】4747【景观节点丨迎宾广场】1234567812345678入口喷泉水轴林荫树阵人行特色铺装入口特色水景生态停车场林荫人行道樱花林特色铺装广场4848【景观节点丨迎宾广场】4949【景观节点丨旱喷广场】1234567812345678趣味旱喷雕塑小品樱花林点景大树室外休闲遮阳伞入口特色铺装林荫树阵七彩农田5050【景29、观节点丨旱喷广场】5151【景观节点丨旱喷广场】5252【景观节点丨人工湿地】123456789123456789湖边休憩亭休闲游步道亲水木栈道七彩农田景观树林生态湖面特色拱桥樱花林观赏竹林5353【景观节点丨人工湿地】5454【景观节点丨人工湿地】5555【景观节点丨入口景观】123模纹花坛景观牌坊特色景观大道1235656【景观节点丨入口景观】5757【景观节点丨宅间景观】123456123456稻田观景中心水景林间休憩景观坐凳休闲茶座桥下铺装5858【景观节点丨宅间景观】5959【景观节点丨宅间景观】6060【规划系统图丨交通系统规划】规划范围内的交通主要分为主要道路、次要道路和支路三个30、层级。主要道路成环并与外部道路连接，在次要道路和支路上，倡导绿色环保的交通方式，如步行、自行车。一方面加强旅游体验感，另一方面促进环境友好型乡村建设。基地内设置生态停车场一处。6161【规划系统图丨基本公共服务设施系统】根据游客的需求，在基地内普及基本公共服务设施，满足信息咨询、就餐、购物、入厕等功能。6262【规划系统图丨综合防灾系统规划图】应急指挥中心：在游客服务中心设置应急指挥中心一处。疏散通道：依托规划的道路系统，设置两种不同级别的疏散通道。医疗点：在游客服务中心和现状的老年活动中心设置两处医疗点。疏散口：基地内设置疏散口四处。消防取水口：为满足对消防的特殊需求，设置多出消防取水口。631、363【规划系统图丨环境卫生系统规划】基地内设置垃圾桶15个，每个垃圾桶的服务半径约70米；设置公共厕所5个，每个公厕的服务半径约为300米。6464【规划系统图丨水系规划图】水系规划以梳理现状的水系资源为主并，适当的开辟新水面。下图建议了三种驳岸的形式。6565【规划系统图丨景观绿化系统图】从村庄的主要入口到游客服务中心设计特色景观道路；依托现状的水系资源，开辟滨水景观轴；根据需要设置不同级别的景观节点和广场空间。6666【规划系统图丨标识系统规划图】为增加游客的旅游体验，在基地内规划了较完善的标识系统。6767【规划系统图丨标识系统成果展示 湖州太湖标识系统】1231导游全景图23导览图景32、点介绍牌6868【规划系统图丨标识系统成果展示 湖州太湖标识系统】1方向指示牌23方向指示牌关怀指示牌12344指示牌6969建筑分析设计指引分类改造方案建筑篇7070建筑现状分析丨空间【建筑分析】单向面水组团建筑空间单向面水单栋建筑空间单向面水双栋建筑空间双向邻水双栋建筑空间侧面邻水双栋建筑空间背水面田双栋建筑空间图例河道单元区域单元周边区域示意道路建筑农田/庭院经济总结正屋退水约12米而建，使得门前自然形成一块较大室外空间。种植了绿化及庭院经济。且正屋之间建筑较近。厨房独立建造在邻水位置。或在建筑的左右两侧。正屋退水约8米而建，形成门前室外空间。厨房设于正屋内。正屋退水约12米而建，形成门33、前室外空间。种植了绿化及庭院经济。厨房独立建造在邻水位置。正屋退水约12米而建，使得门前自然形成一块较大室外空间。厨房独立建造左右两侧。正屋侧水沿路而建，与南北相邻单元的正屋间隔约14米。形成一块较大室外空间。种植了绿化及庭院经济。厨房独立建造于正屋前方或左右两侧。正屋背水约12米面朝农田而建，门前留有约8米的室外空间。厨房独立建造在北侧邻水位置。面水、面田的建筑景观视线较佳，但布局单一，除了明确的室内外空间外，缺少灰色空间。每户之前缺少视线遮挡，私密性不佳。室外场地的利用率也相对较低。没有充分发挥内院的效益。7171建筑现状分析丨风貌【建筑分析】2）二类风貌建筑：修建完整但风格不一的欧式或涂34、鸦建筑层数：2层到3层屋顶：欧式坡屋面，局部平屋面（黑色、红色屋瓦）外墙面：彩色涂料或彩绘，欧式装饰柱及线条。3）三类风貌建筑：未修建完整的建筑，部分为历史遗留保护类层数：1层屋顶：双坡硬山顶（黑色屋瓦）外墙面：灰色、白色涂料。1）一类风貌建筑：修建完整且风格统一的江南民居简化建筑层数：1层到2层屋顶：双坡硬山顶、中式四坡顶（黑色、红色屋瓦）外墙面：灰色、白色涂料为主，局部贴砖整体建筑特色不够鲜明，不能形成足够吸引力。外立面装饰手法过于简陋，不能体现必要的品质感。建筑材料运用不统一，显得较为杂乱无章。建筑色彩总结：7272设计元素提炼【建筑分析】江南民居特点空间屋顶墙身装饰天井内庭院檐廊硬山顶35、人字坡直屋脊马头墙高围墙露檩架窗花粉黛色7373建筑设计运用【设计指引】建筑空间构造设计导则增加建筑空间加天井加阳台、檐廊、亲水平台围合内院整合了现状建筑，使得单元化更为明确，便于分配利用。空间：住宿部分通过加建围墙及植物围合的方式增加天井和内院。餐饮及公共、展示部分利用搭建半室外空间使体验变得更为丰富及多样化。外观：灰空间及加建错落的体量，增加了建筑形态的层次感，丰富了立面和平面肌理。7474建筑设计运用【设计指引】建筑墙身设计导则在原有建筑的侧山墙外，增加装饰片墙。更具不同功能建筑做变化。住宿类的片墙上装饰了披檐，增添乡村民宿气息。餐饮商业建筑的片墙设计相对活跃，空间层次更为灵活。展示及游36、客中心的片墙设计更为简洁硬朗，以突出庄重大气之感。7575建筑设计运用【设计指引】建筑门窗构建设计导则在门窗设计上，大部分采用结合木格栅的折叠门窗。可以双向打开，增大景观面。关起时视线若隐若现，体现风情。围墙及片墙上用青砖及瓦片拼叠的窗花，突出丝丝民俗气息。游客服务中心入口特别采用了圆形门洞及拼花外饰面，体香江南建筑秀丽的气息。7676建筑设计运用【设计指引】建筑材料设计导则纯粹的粉墙黛瓦的江南建筑，在经过简化后，往往会给人冰冷，直白的感觉。对于需要体现多元化和生活化之感的民宿来说不以匹配。故加入了青砖以及竹木格栅加以调和。因为青砖给人以素雅，沉稳，古朴，宁静的美感。与江南建筑不但气质匹配，又37、可增添几分随意及现代文创气息。再搭配具有艺术感的格栅装饰点缀。丰富了整体的色彩的同时，又能增添艺术感。外贴青砖还能对潮气较大的江南建筑起到保护作用，以增强建筑的牢固性。也使得建筑看起来更为精致、立体！灰瓦灰色涂料白色涂料粉墙黛瓦文艺青砖虚实格栅横拼青砖竖拼青砖玻璃金属木饰面木格栅、竹制栏杆7777住宿类丨民宿样板房改造前后对比【分类改造方案】改造后改造前7878住宿类丨民宿样板房效果图【分类改造方案】民宿样板房鸟瞰图7979住宿类丨民宿样板房效果图【分类改造方案】民宿样板房临水透视图8080住宿类丨民宿样板房效果图【分类改造方案】民宿样板房临水透视图8181住宿类丨民宿样板房效果图【分类改造方38、案】民宿样板房鸟瞰图8282住宿类丨民宿样板房效果图【分类改造方案】民宿样板房入口透视图8383住宿类丨民宿样板房效果图【分类改造方案】民宿样板房内院透视图8484住宿类丨民宿样板房改造部分指引【分类改造方案】增加入口天井增加挑空玄关增加装饰片墙增加一层檐廊折叠格栅门窗绿植围合内院增加简化条窗增加围墙披檐点缀砖砌拼花加大屋顶挑檐点缀砖砌拼花增加亲水平台8585住宿类丨民宿样板房平面图【分类改造方案】一层平面图二层平面图屋顶平面图8686住宿类丨民宿样板房立面图【分类改造方案】主立面图侧立面图背立面图侧立面图8787住宿类丨民宿样板房剖面图【分类改造方案】1-1剖面图8888餐饮休闲类丨改造前后39、对比【分类改造方案】改造后改造前8989餐饮休闲类丨效果图【分类改造方案】餐饮街鸟瞰图9090餐饮休闲类丨效果图【分类改造方案】餐饮街东侧入口透视图9191餐饮休闲类丨效果图【分类改造方案】餐饮街街景透视图9292餐饮休闲类丨效果图【分类改造方案】餐饮街西侧入口透视图9393餐饮休闲类丨效果图【分类改造方案】餐饮街街景透视图9494餐饮休闲类丨改造部分指引【分类改造方案】增加屋顶重檐大玻璃加格栅增加檐廊增加装饰片墙增加瓦片拼花增加檐廊折叠格栅门窗采用木格栅折叠格栅门窗半室外构架半室外构架9595展示中心丨改造前后对比【分类改造方案】改造后改造前9696展示中心丨效果图【分类改造方案】展示中心鸟40、瞰图9797展示中心丨效果图【分类改造方案】展示中心透视图9898展示中心丨效果图【分类改造方案】展示中心透视图9999展示中心丨改造部分指引【分类改造方案】增加建筑木格栅点缀砖砌拼花增加装饰片墙增加装饰片墙木格栅100100游客接待中心丨改造前后对比【分类改造方案】改造后改造前101101游客服务中心中心丨效果图【分类改造方案】游客服务中心鸟瞰图102102游客服务中心中心丨效果图【分类改造方案】游客服务中心主入口透视图103103游客服务中心中心丨效果图【分类改造方案】游客服务中心南侧透视图104104展示中心丨改造部分指引【分类改造方案】增加装饰片墙增加阳光内院增加装饰片墙格栅连廊格栅连41、廊增加檐廊增加檐廊玻璃门窗圆形门洞加中式窗花纹样105105项目估算项目开发时序项目分期投资管理理念开发建议招商建议管理机制利益机制营销渠道投资估算与运营篇106106项目名称占地面积（）建筑面积（）立面面积（）单价造价（万元）投资额（万元）备注总体投资额6375游客中心1350450017230%刷白，25%砖石墙面，15%木饰结构，30%玻璃展示中心2290338026430%刷白，20%砖石墙面，30%木饰结构，20%玻璃民宿12802.1418736140540%刷白，35%砖石墙面，10%木饰结构，15%玻璃其他公共设施配套3093348333830%刷白，25%砖石墙面，15%木饰42、结构，30%玻璃餐饮设施5798.75618863135%刷白，20%砖石墙面，20%木饰结构，25%玻璃湿地63850.00532景观65480.60.0352292农田406800.005203停车场74000.005222木栈道60000.05300防腐木车行道95000.05403彩色沥青路面水系171500.00586房屋拆除26940.0127项目总投资额6375万元【项目估算】107107【项目开发时序】一期二期三期一期建设面积7.4公顷，占总规划面积的37.6%。包括游客服务中心、美食街以及特色商业街和农田部分。二期建设面积8.4公顷，占总规划面积的42.6%。包括主要的民宿区43、域、绿地开放空间等。三期建设面积3.9公顷，占总规划面积的19.8%。三期108108【项目分期投资】分期项目名称占地面积（）建筑面积（）立面面积（）单价造价（万元）投资额（万元）备注一期总体投资额6375合计1502游客中心1350450017230%刷白，25%砖石墙面，15%木饰结构，30%玻璃其他公共设施配套2093200822630%刷白，25%砖石墙面，15%木饰结构，30%玻璃餐饮设施3500.44280037335%刷白，20%砖石墙面，20%木饰结构，25%玻璃景观1448.40.03551农田406800.005203停车场74000.03222木栈道8500.0543防腐44、木车行道48500.04194彩色沥青路面水系17500.0059房屋拆除8580.019二期合计3807展示中心2290338026430%刷白，20%砖石墙面，30%木饰结构，20%玻璃民宿9930146501090其他公共设施配套76011208530%刷白，25%砖石墙面，15%木饰结构，30%玻璃餐饮设施2298.31338825835%刷白，20%砖石墙面，20%木饰结构，25%玻璃景观46930.90.0351643湿地63850.00532木栈道50900.05255防腐木车行道23900.0496彩色沥青路面水系140000.00570房屋拆除14720.0115三期合计1045、67民宿2872.14408631440%刷白，35%砖石墙面，10%木饰结构，15%玻璃其他公共设施配套2403552730%刷白，25%砖石墙面，15%木饰结构，30%玻璃景观17101.30.035599木栈道600.053防腐木车行道22600.05113彩色沥青路面水系14000.0057房屋拆除3640.014项目一期投资1502万元，二期投资3807万元，三期投资1067万元109109【管理理念】10制定标准，政策推动，协会引导政府可制定地方性民宿住宿等级标准，并制定相应奖惩政策，并组织成立民宿行业协会协同管理政府组建平台，合理引导，统一管理，整合零散，规范市场成立民居客栈管理46、机构，对民宿的招商、申办、审批、核查、营销等实现统一管理纳入目的地旅游规划明确民宿产品与旅游吸引物的双重功能，并在相关旅游规划方案充分体现，合理规划建立合作机制，积极主动对接电商政府|投资客与电商建立长期合作关系，形成长效营销推广合作机制110110区域乡村旅游发展，需借助各方力量。【开发建议】区域开发主体现状开发情况：区域内仅有少量餐饮进行经营，其他区域基本保持居住状态；开发主体：村民：饭馆及配套设施。开发评价：村民资本实力弱，区域旅游产品开发量少质低，能引客但难留客，区域旅游开发经营现状一般。区域开发主体建议资源本底+资本助力+运营保障=区域开发成功结合本地农业资源特点，根据区域四园一岛产47、品设置，建议通过多方筹资，共建美丽乡村。政府：区域规划设计，公共配套，景观整治等投资；村集体：区域内景观环境整治，旅游资源整合；村民：特色民宿、农业休闲设施投资；111111旅游项目打包整体招商，政府、村集体参与合作开发。【招商建议】招商模式模式解读优缺点适宜项目整体招商只招一个投资商，负责区域乡村旅游招商项目的开发建设。一次招商，便捷；有利于区域管理及利益协调；招商难度较大项目投资额较小，注重区域协调与整体价值的最大化项目招商按照区域内旅游招商项目进行招商，招商对象不止一个。招商难度较低；多次招商，繁琐；不利于区域利益的协调；项目投资额较大，注重区域开发成熟度和项目自身投资价值最大化。招商方48、式：建议区域内乡村旅游可独立经营的开发项目，由一家投资商投资开发。合作开发：区域内开发主体包括资源的所有者（村集体）、公共配套投资者（政府）、旅游开发投资者（投资商），建议三方按照各自所出资本、资源比重，组建旅游开发公司，合作进行区域开发。112112三方合作组建开发管理公司，负责区域开发管理、旅游服务、宣传推广、产品开发。【管理机制】成立开发管理公司政府公共旅游资源的最大调配者公共配套投资、规划建设管理指导服务公共配套、环境改造等投资入股村集体区域旅游资源的整合者、所有者乡村旅游产品建设、经营、管理、监督以区域旅游资源入股投资商投资开发经营的实践操作者区域旅游项目投资、开发、经营、管理以投入49、开发资金入股景区管理制定区域经营管理规章制度与评价体系；区域环境与治安管理；区域旅游设施更新与维护；区域应急预案制定与处置；区域民宿经营管理与协调等游客服务区域游客咨询与投诉服务；区域特殊人群特殊服务，如残疾人、老年人服务设施；游客反馈信息收集整理；区域酒店、住宿服务等。宣传推广制定区域品牌化发展目标；落实营销宣传推广方案；多渠道宣传推广“特色民宿+观光农业体验”。产品开发根据乡村旅游发展趋势，结合游客需求，创新旅游产品；建立旅游产品淘汰机制，及时更新旅游产品。区域内乡村旅游涉及权属主体较多，各自为战不利于区域的整体发展，建议各方开发主体合作成立开发管理公司，负责整个区域的旅游开发经营管理，既50、有利于品牌提升和长远发展，也有利于实现各方权益的最大化。113113健全收益分配机制，保障投资各方旅游发展权益。【利益机制】景区开发经营效益流向图整体经营收益项目发展基金政府投资商村集体按入股比重分享收益再发展投资村民按劳分配资源红利农家乐风味小吃其他销售经营收益农产品住宿多方盈利旅游发展格局政府：投资分成，财政税收，产业发展、新农村建设等方面综合获益；企业：投资分成，支持乡村发展，提高企业社会知名度；村集体：资源分成，增加村级财政收入；村民：村民通过股权收益、劳务服务、经营收益、补偿性收益及最低社会保障等五种形式，获取旅游发展收益。114114多措并举，保障项目整体发展。【保障机制】政策与体51、制保障制定旅游管理标准体系制定民宿管理标准和评价体系；构建乡村旅游的发展机制；制定区域旅游参与主体行为规范。旅游管理人才保障旅游管理人才引进制定旅游优秀人才引进计划和奖励办法，定期举办优秀旅游管理人才评选。旅游管理人才培养加大乡村旅游人员培养工作，成立旅游管理人员培训中心，加大职业技术培训力度。区域开发资金保障政府投资政府在规划设计、村镇市政基础、环境整治等方面予以资金保障。社会招商高投资效益好的旅游项目招商投资开发，提供资金保障。村民投资鼓励村民开展农业旅游、农家乐、乡村民宿、风味小吃等项目开发投资。环境与生态保障环境保护区域内开发建设，强化环评工作；加强对建设者、管理者、游客环保意识教育。52、生态建设加强农业资源开发保护，严禁过度开发、保护农业生态。115115线下常规渠道+线上潮流手法双管齐下，加快移动网络渠道开发。【营销渠道】虚拟（线上）渠道专业B2C旅游驴妈妈、同程网、携程网、途牛网综合网媒淘宝、团购（拉手网、美团等）政府官网朱家角镇旅游官网、青浦区旅游官网门户网站新浪、搜狐、腾讯、网易等知名社区微博、天涯、人人网等APP软件微信合作方式/种类：选择点击量高的旅游网站长期合作；产品整合打包，投放综合网媒进行营销，聚集人气；在顶级门户网站建立推广页面，提升知名度；通过地方旅游资讯网官方推介。实体（线下）渠道区域渠道长三角地区展会：旅游博览会平媒：公交车、户外广告、LED屏等旅行社：中青旅、中旅、驴妈妈等其他地区展会：旅游展销会、推介会平媒：车站旅行社：国内外各大旅行社合作方式/种类：选择车站、高速沿线等人流集散地集中投放平媒广告；选择长三角地区的优质旅行社进行深度合作；参加省内外大中型旅游推介会、展销会等，提高知名度。常规常规渠道渠道潮流潮流手法手法