1、一号广场奥特莱斯规划目 录一、发展奥特莱斯的基本条件二、建设奥特莱斯的理念三、珠三角奥特莱斯现况和机会四、建设华南城奥特莱斯的优劣势五、华南城周边商圈调查六、龙岗区行业从业人员结构分析七、目前奥特莱斯市场现况八、一号广场奥特莱斯运营模式及设想九、1号广场奥特莱斯布局规划十、奥特莱斯班车运行计划十一、预估月损益报表和损益项目说明十二、各项事项完成跟进日程表十三、附件1号广场运营管理模式1.荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；2.一般以低至16折的价格销售，物美价廉；3.位置离市中心略远，相对远离商业中心；（车程大约45分钟90分钟左右）4.多条高速公路的交叉点，风景较优美有利于放松顾客心2、情；5.目标消费躯体为收入较好，有素养、品牌认知程度较高，品牌意识较强；6.必须拥有较大规模的停车场；7.货场简洁舒适，以降低进场经营成本；8.兼具饮食、休闲、逛街、游乐等功能，以满足家庭消费的综合需求；发展奥特莱斯的基本条件发展奥特莱斯的基本条件建设奥特莱斯的理念建设奥特莱斯的理念前言：前言：打造体验式奥特莱斯购物中心的三要点打造体验式奥特莱斯购物中心的三要点品牌品牌+实惠实惠购物环境购物环境 经营模式经营模式奥特莱斯业态最核心的经营本质是建设奥 特莱斯商家要有能力引进足够多当地消费者认可 的名牌打折销售 给消费者以低价享受名牌的机会，也为品 牌商家处理库存提供便利随着人们消费水平的不断提高3、，购物不再 是单纯意义上的逛街消费消费和休闲结合的体验式购物环境成为奥 特莱斯吸引消费者的重要因素小型餐饮，各项娱乐配套设施使奥特莱斯 从吸引远方消费转变成为在特定区域内的 一种新型购物中心形式。根据当地的消费群体，对品牌的认知程度 的了解规划需求较高的品牌与分类根据当地的实际品牌需求找到最合的品 牌折扣销售的经营模式品牌商品的货源保证及折扣来吸引消费者 的购买能力珠三角奥特莱斯现况和机会珠三角奥特莱斯现况和机会广州、深圳、佛山、中山、珠海广州、深圳、佛山、中山、珠海珠三角奥特莱斯发展现况珠三角奥特莱斯发展现况目前珠三角区完全符合定义的奥特莱斯模式的还没 有，虽然广州番禹的天河城 奥特莱斯可以4、说个具有规模的折扣 店，不 过在品牌上还是更以大众消费为主体。深圳奥特莱斯发展现况深圳奥特莱斯发展现况深圳的折扣销售方式更多的存在于各大百货商场的特卖区，其实在百货公司做 特卖会产生正品和折扣的价格和利益上较难掌控，使商家有一定的经营风险存在。深圳奥特莱斯的发展潜力深圳奥特莱斯的发展潜力由于深圳区域不大，租金较高，更多品牌 商愿意选择在远离市区且交通便利的周边 区域从事折扣方式处理积压或过季的商品，在深圳专业的折扣店的业态不多，大规模的 折扣店更是凤毛麟角，这给了我们很大的发 展奥特莱斯的潜力,并结合配套简易餐饮和娱 乐成为综合性购物环境配套设施：停车场线路班车快餐、咖啡厅、休息区儿童乐园、婴5、幼儿托管所建设华南城奥特莱斯的优势建设华南城奥特莱斯的优势地理优势地理优势地处郊区。远离中心商业地处郊区。远离中心商业处于交通主干线的周边处于交通主干线的周边规模宏大的建筑面积及大规模停车规模宏大的建筑面积及大规模停车 场场具有一定的知名度及代表性业态具有一定的知名度及代表性业态媒体和电视广告的曝光了率较高媒体和电视广告的曝光了率较高多地区发展规划及多种项目的经营业态多地区发展规划及多种项目的经营业态商圈优势商圈优势业态优势业态优势周边无大型折扣销售的经营模式周边无大型折扣销售的经营模式多个近邻城镇多个近邻城镇（布吉、观澜、横岗等）（布吉、观澜、横岗等）流动人口及目的性人群比较多流动人口及目的6、性人群比较多建设华南城奥特莱斯的劣势建设华南城奥特莱斯的劣势交交 通通居住人口居住人口消费能力消费能力覆盖面交广的多条公交线路没有覆盖面交广的多条公交线路没有无出租车进入无出租车进入定点免费接送车辆覆盖面不多定点免费接送车辆覆盖面不多品牌消费意识不强品牌消费意识不强目的性消费群体没有目的性消费群体没有低收入群体较多低收入群体较多商业住宅较少使得居住人群目标较少商业住宅较少使得居住人群目标较少高收入人群及本地人群不多高收入人群及本地人群不多打工族较多，流动性较强打工族较多，流动性较强华南城周边商圈调查华南城周边商圈调查深圳总人口约深圳总人口约892万万华南城华南城10公里周边商圈公里周边商圈龙岗7、区龙岗区9.9公里公里平湖镇1.2公里凤岗镇6.6公里观澜镇8.6公里布吉镇9.2公里龙岗区就业人数63万平均工资2935元龙岗区行业从业人员结构分析龙岗区行业从业人员结构分析以下数据来源：龙岗区政府公开数据以下数据来源：龙岗区政府公开数据2009年末统计年末统计 行业人员结构分析：行业人员结构分析：龙岗区行业分类共计10种，平 均月工资2935元，其中制造业 占比较高83%，总人数约52万，平均月工资2646元。主力消费人群设定主力消费人群设定整个龙岗区行业结构中工厂比例较 高，低收入人群占就业人群中很高的 比例。那些高收入的人群集中点主要 在市区，我们的主力消费人群应辐射 整个深圳及周边城8、镇消费群体辐射面目前奥特莱斯市场现况目前奥特莱斯市场现况公司名称公司名称项目状态项目状态开发商开发商常熟奥特莱斯 未开业常熟中泰置业万和购物广场奥特鞋莱斯购物公园未开业江苏万和商贸有限公司家润多奥特莱斯购物公园未开业家润多商业股份有限公司康城奥特莱斯购物中心已开业宝龙集团上海青浦百联奥特莱斯品牌直销广场 己开业上海百联集团与香港九龙仓集团南通奥特莱斯购物广场未开业南通新通海投资集团亚星奥特莱斯购物广场未开业河南亚星置业集团有限公司张家港奥特莱斯购物中心未开业奥特莱斯购物中心未开业厦门南中投资有限公司香港城-奥特莱斯步行街未开业香港金德集团北京燕莎奥特莱斯购物中心己开业北京新燕莎控股有限公司北京9、新燕莎奥特莱斯购物中心（二期）未开业北京新燕莎奥特莱斯商业运营有限公司一号广场奥特莱斯运营模式及设想一号广场奥特莱斯运营模式及设想运营模式运营模式 经营面积：10000平方米；品牌约150个品牌结构：国际一线品牌占5%、国际二线品牌占15%、体育品牌占10%、国内品牌70%配套设施：快餐、水吧、咖啡座、儿童乐园、童车出租点经营模式：自营：自行采购，进销存管理（买断经营）联营：按月销售百分比分成（扣点经营）租赁：按使用面积的每平方米价格以月计算（租赁经营）运营模式设想运营模式设想租赁租赁联营联营自营自营货源货源低价低价利润利润直营品牌优势：直营品牌优势：摆脱代理商所带来的费用、货源短缺、地摆脱代10、理商所带来的费用、货源短缺、地区局限等因素区局限等因素,由欧美职业买手同我们的由欧美职业买手同我们的职业采购直赴欧美采购一线国际品牌折扣职业采购直赴欧美采购一线国际品牌折扣货品。货品。职业买手的专业经营将根据当地市场特点职业买手的专业经营将根据当地市场特点组织货品，分析组织合理的品牌结构，经组织货品，分析组织合理的品牌结构，经营真宗的名牌，品质确保、价格极富竞争营真宗的名牌，品质确保、价格极富竞争力，风险可控。力，风险可控。市场需求：市场需求：国内人们对奢侈品的消费欲望在提高而国内人们对奢侈品的消费欲望在提高而昂贵的价格使得一些中产阶级的消费人群昂贵的价格使得一些中产阶级的消费人群望而怯步，广11、泛的注重品牌，关注价格的望而怯步，广泛的注重品牌，关注价格的中产阶级是我们的主力消费群体。中产阶级是我们的主力消费群体。消费观念：消费观念：中国奢侈品消费全球占有率为中国奢侈品消费全球占有率为27.5%，成为世界第二大奢侈品消费国。成为世界第二大奢侈品消费国。消费力：消费力：我国中产阶级以每年我国中产阶级以每年1%的速度增长，已的速度增长，已经占到经占到22%23%。直营品牌的目的性直营品牌的目的性 提升奥特莱斯的品牌档次提升奥特莱斯的品牌档次一号广场奥特莱斯位置设定一号广场奥特莱斯位置设定面积：面积：10000平方米平方米1号广场奥特莱斯布局规划号广场奥特莱斯布局规划内衣儿童服装品牌女装休闲12、女装皮鞋箱包品牌男装体育休闲服装国际品牌服装中庭咖啡吧儿童乐园收银台收银台收银台收银台收银台收银台收银台收银台休息区收银台收银台收银台收银台服务台奥特莱斯班车运行计划华南城免费接送中巴现况免费中巴：共4辆，23人座，每天4趟车次主要搭乘人群：3/1顾客，3/2商户班车站点：平湖、龙岗荔湾城、罗 湖火车站、皇岗口岸费用：82400元/月，20600元/辆/月深圳主要人流集中点：华强北福田区梅林福田区皇岗口岸福田区火车站罗湖区东门罗湖区蛇口沃尔玛 南山区世界之窗南山区南头南山区龙岗中心城龙岗区收入部分收入部分月销售月销售预计品牌150个，日均销1800元/品牌/天，日均销售为27万/天（按30天计13、算）利润计算利润计算扣率4%20%，平均利润8%支出部分支出部分物业管理费物业管理费物业管理费按10元/，共计10万元人事费用人事费用员工构架共计33人，人均工资2424元（运营经理1人，楼面经理2人，收银16人，仓管2人，美工2人，收银库房3人，客服部7人）MKT宣传费宣传费DM印刷费、电台宣传费、车身宣传费等，改建折旧费改建折旧费改建成本按200万计算，折旧年限5年，按 月平均分摊预估月损益报表项目项目金额金额/元元收入预计销售额/月8100000销售利润额600000利润率8.00%支出物业管理费100000人事费用80000班车运营费用80000MKT宣传费用50000改建折旧费33014、00营业外支出343000净利润额净利润额257000257000损益报表项目说明：广告宣传规划外墙广告外墙广告路牌广告路牌广告报纸广告版报纸广告版第一阶段广告宣传第一阶段广告宣传第二阶段预告开张第二阶段预告开张公交车身广告公交车身广告电台广告电台广告免费巴士车身广告免费巴士车身广告整版报纸整版报纸最后阶段开张预售广告最后阶段开张预售广告电视媒体电视媒体1号广场奥特莱斯跟进日程表号广场奥特莱斯跟进日程表项目事项8月份9月份10月份11月份12月份开张日下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬规划方案奥特莱斯规划品牌清单确定运营形式确定商户商户谈判工作商户合同签订结束品牌陈列图纸确认15、工程项目商场改建方案确认商场改建方案完成商户品牌区域装修工程设备收银系统确定收银系统安装测试运营运营手册人员架构确定招聘计划人员系统岗位培训目前工作上的问题及建议目前工作上的问题及建议问题一：经营范围问题一：经营范围目前公司没有零售经营权，无法开具商业发票、营业执照中无零售项目目前公司没有零售经营权，无法开具商业发票、营业执照中无零售项目建议：公司成立分公司建议：公司成立分公司问题二：营业系统问题二：营业系统目前公司无营业系统，对于商品目前公司无营业系统，对于商品sku上面无法控管，也无法正确的了解到好销商品和上面无法控管，也无法正确的了解到好销商品和 滞销商品的状况，对于销售业绩的跟进及进销16、存无法掌控。滞销商品的状况，对于销售业绩的跟进及进销存无法掌控。建议：购置营业系统建议：购置营业系统问题三：商场布局结构问题三：商场布局结构目前目前1号广场的布局是以商铺形式构建的，但是如果做大型的奥特莱斯形式的话无法号广场的布局是以商铺形式构建的，但是如果做大型的奥特莱斯形式的话无法 做到视野通透、奥特莱斯的陈列格局，包括很多试衣间，收银台等商场布置无法安做到视野通透、奥特莱斯的陈列格局，包括很多试衣间，收银台等商场布置无法安 置，在顾客的动线上有着很多的限制及不方便。置，在顾客的动线上有着很多的限制及不方便。建议：根据奥特莱斯的陈列布局要求，局部打通商铺隔板及打通区域，重新改造商场建议：根据奥特莱斯的陈列布局要求，局部打通商铺隔板及打通区域，重新改造商场 格局格局报告人：欧阳文莉报告人：欧阳文莉2010年年8月月30日日