1、资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 1中国房地产行业发展前景调查及投融资战略咨询报告 中国房地产行业发展前景调查及投融资战略咨询报告 中商情报网中商情报网 2013-2017 年中商情报网公司致力于企业高价值的商业资讯服务致力于企业高价值的商业资讯服务China Competition Information 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 2 中商顾问旗下拥有中商智业、中商银盛两家运营公司，是由中国知名的资讯管理理论专家和竞争情报实战派携手创建的资讯机构，是国内2、专业的第三方市场研究机构和企业综合咨询服务提供商。中商顾问已构建起庞大的企业商业情报数据库，与海内外众多著名的经济研究机构和经济资讯提供商紧密合作，以“资讯创造价值 创新引领未来”为原则，以独到的专业视角，全力打造中国权威的经济研究、决策支持平台，致力于为企业中高层管理人员、企事业发展研究部门人员、市场投资人士、投行及咨询行业人士、投资专家等提供各行业丰富翔实的市场研究资料和商业竞争情报；致力于为国内外各行业企业、科研院所、社会团体和政府部门提供专业的行业市场研究、行业专项咨询、项目可行性研究、IPO 咨询、商业计划书等服务。行业研究是中商顾问开展一切咨询业务的基石，我们通过对特定行业长期跟踪3、监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。中商顾问发布的中国行业研究及投融资战略咨询报告主要依据国家统计局、国家发改委、商务部、国家海关总署、国务院发展研究中心、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、行业协会、工商、税务、国内外相关刊物的基础信息以及行业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调研资料，由中商顾问的资深专家和研究人员分析。中商顾问拥有近 10 年的行业研究经4、验，形成了自身一套独特的研究方法和产业评估体系；行业市场研究报告通过大量一手市场调研数据的专业分析，结合与国际同步的 SCP 科学分析模型，深入客观的剖析当前行业的总体市场容量、市场规模、竞争格局、进出口情况和市场需求特征，以及行业重点企业的产销运营分析，并根据各行业的发展轨迹及实践经验，对各产业未来的发展趋势作出科学的分析与预测。是企业了解各行业当前最新发展动向、把握市场机会、做出正确投资和明确企业发展方向不可多得的精品资料。中商顾问旗下拥有中商智业、中商银盛两家运营公司，是由中国知名的资讯管理理论专家和竞争情报实战派携手创建的资讯机构，是国内专业的第三方市场研究机构和企业综合咨询服务提供商5、。中商顾问已构建起庞大的企业商业情报数据库，与海内外众多著名的经济研究机构和经济资讯提供商紧密合作，以“资讯创造价值 创新引领未来”为原则，以独到的专业视角，全力打造中国权威的经济研究、决策支持平台，致力于为企业中高层管理人员、企事业发展研究部门人员、市场投资人士、投行及咨询行业人士、投资专家等提供各行业丰富翔实的市场研究资料和商业竞争情报；致力于为国内外各行业企业、科研院所、社会团体和政府部门提供专业的行业市场研究、行业专项咨询、项目可行性研究、IPO 咨询、商业计划书等服务。行业研究是中商顾问开展一切咨询业务的基石，我们通过对特定行业长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产6、业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。中商顾问发布的中国行业研究及投融资战略咨询报告主要依据国家统计局、国家发改委、商务部、国家海关总署、国务院发展研究中心、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、行业协会、工商、税务、国内外相关刊物的基础信息以及行业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调研资料，由中商顾问的资深专家和研究人员分析。中商顾问拥有近 10 年的行业研究经验，形成了自身一套独特的研究方法和产业评估体系；7、行业市场研究报告通过大量一手市场调研数据的专业分析，结合与国际同步的 SCP 科学分析模型，深入客观的剖析当前行业的总体市场容量、市场规模、竞争格局、进出口情况和市场需求特征，以及行业重点企业的产销运营分析，并根据各行业的发展轨迹及实践经验，对各产业未来的发展趋势作出科学的分析与预测。是企业了解各行业当前最新发展动向、把握市场机会、做出正确投资和明确企业发展方向不可多得的精品资料。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 3 丰富的专家资源和信息资源：中商顾问依托国家发展改革委和国家信息中心系统丰富的数据资源，建成了独具特色和覆盖全面的8、产业监测体系。同时，与国内众多研究机构和专家有着密切的合作关系。中国行业研究及投融资战略咨询报告全部由国内一流经济学家、行业专家作为顾问，由多年从事相关行业的资深研究员撰写，他们长期专门从事行业研究，掌握着大量的第一手资料，加上我们严格的审稿制度，使报告的质量都有充分的保证。行业覆盖范围广、针对性强：中商顾问中国行业研究及投融资战略咨询报告的入选行业普遍具有市场前景好、行业竞争激烈和企业重组频繁等特征。我们在对行业进行综合分析的同时，还对其中重要的细分行业或产品进行单独分析。其信息量大，实用性强是任何同类产品难以企及的。内容全面、论述生动：中商顾问中国行业研究及投融资战略咨询报告在研究内容上突9、出全方位特色，报告以本年度最新数据的实证描述为基础，全面、深入、细致地分析各行业的市场供求、进出口形势、投资状况、发展趋势和政策取向以及主要企业的运营状况，提出富有见地的判断和投资建议；在形式上，报告以丰富的数据和图表为主，突出文章的可读性和可视性，避免套话和空话。报告附加了与行业相关的数据、政策法规目录、主要企业信息及行业的大事记等，为投资者和业界人士提供了一幅生动的行业全景图。深入的洞察力和预见力：我们不仅研究国内市场，对国际市场也一直在进行职业的观察和分析，因此我们更能洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。我们有 100 10、多位专家的智慧宝库为您提供决策的洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。有创造力和建设意义的策略：对行业或具体产品的投资特性、市场规模、供求状况、行业竞争状况（结构与主要竞争企业）、发展趋势等进行分析和论证，寻求规律、发展机会、现存问题的解决方案、做大做强的对策等等。丰富的专家资源和信息资源：中商顾问依托国家发展改革委和国家信息中心系统丰富的数据资源，建成了独具特色和覆盖全面的产业监测体系。同时，与国内众多研究机构和专家有着密切的合作关系。中国行业研究及投融资战略咨询报告全部由国内一流经济学家、行业专家作为顾问，由多年从事相关行业11、的资深研究员撰写，他们长期专门从事行业研究，掌握着大量的第一手资料，加上我们严格的审稿制度，使报告的质量都有充分的保证。行业覆盖范围广、针对性强：中商顾问中国行业研究及投融资战略咨询报告的入选行业普遍具有市场前景好、行业竞争激烈和企业重组频繁等特征。我们在对行业进行综合分析的同时，还对其中重要的细分行业或产品进行单独分析。其信息量大，实用性强是任何同类产品难以企及的。内容全面、论述生动：中商顾问中国行业研究及投融资战略咨询报告在研究内容上突出全方位特色，报告以本年度最新数据的实证描述为基础，全面、深入、细致地分析各行业的市场供求、进出口形势、投资状况、发展趋势和政策取向以及主要企业的运营状况，12、提出富有见地的判断和投资建议；在形式上，报告以丰富的数据和图表为主，突出文章的可读性和可视性，避免套话和空话。报告附加了与行业相关的数据、政策法规目录、主要企业信息及行业的大事记等，为投资者和业界人士提供了一幅生动的行业全景图。深入的洞察力和预见力：我们不仅研究国内市场，对国际市场也一直在进行职业的观察和分析，因此我们更能洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。我们有 100 多位专家的智慧宝库为您提供决策的洞察这些行业今后的发展方向、行业竞争格局的演变趋势以及技术标准、市场规模、潜在问题与行业发展的症结所在。有创造力和建设意义的13、策略：对行业或具体产品的投资特性、市场规模、供求状况、行业竞争状况（结构与主要竞争企业）、发展趋势等进行分析和论证，寻求规律、发展机会、现存问题的解决方案、做大做强的对策等等。版权声明 版权声明 本报告是中商情报网的研究与统计成果，其性质是供客户内部参考的业务资料，其数据和结论仅代表本中心的观点。报告有偿提供给购买本报告的客户使用，并仅限于该客户内部使用。购买本报告的客户如果希望公开引用报告的数据和观点，在事先向中商情报网提出书面要求后，并得到中商情报网的书面授权。未经中商情报网的审核、确认及书面授权，购买本报告的客户不得以任何方式，在任何媒体上（包括互联网）公开引用本报告的数据和观点，不得以14、任何方式将本报告的内容提供给其他单位或个人。否则引起的一切法律后果由该客户自行承担，同时中商情报网亦认为其行为侵犯了中商情报网的著作权，中商情报网有权依法追究其法律责任。报告的所有图片、表格及文字内容的版权归中商情报网所有。其中，部分图表在标注有数据来源的情况下，版权归属原数据所有公司。中商情报网取得数据的途径来源于市场调查、公开资料和第三方购买。本报告是中商情报网的研究与统计成果，其性质是供客户内部参考的业务资料，其数据和结论仅代表本中心的观点。报告有偿提供给购买本报告的客户使用，并仅限于该客户内部使用。购买本报告的客户如果希望公开引用报告的数据和观点，在事先向中商情报网提出书面要求后，并得15、到中商情报网的书面授权。未经中商情报网的审核、确认及书面授权，购买本报告的客户不得以任何方式，在任何媒体上（包括互联网）公开引用本报告的数据和观点，不得以任何方式将本报告的内容提供给其他单位或个人。否则引起的一切法律后果由该客户自行承担，同时中商情报网亦认为其行为侵犯了中商情报网的著作权，中商情报网有权依法追究其法律责任。报告的所有图片、表格及文字内容的版权归中商情报网所有。其中，部分图表在标注有数据来源的情况下，版权归属原数据所有公司。中商情报网取得数据的途径来源于市场调查、公开资料和第三方购买。免责声明 免责声明 本报告有偿提供给限定客户，应限于客户内部使用，仅供客户在分析研究过程中参考。16、如客户引用本报告内容进行对外使用，所产生的误解和诉讼由客户自行负责，本公司不承担责任。本报告有偿提供给限定客户，应限于客户内部使用，仅供客户在分析研究过程中参考。如客户引用本报告内容进行对外使用，所产生的误解和诉讼由客户自行负责，本公司不承担责任。中商情报网 中商情报网 中商情报网还与多家券商合作，为企业 IPO 上市揭供所处产业细分市场研究、战略规划、可行性研究报告、拟上市企业 IPO 咨询、募投项目可行性研究报告、IPO 上市整体规划、商业计划书、股权融资/私募等服务。中商情报网还与多家券商合作，为企业 IPO 上市揭供所处产业细分市场研究、战略规划、可行性研究报告、拟上市企业 IPO 咨17、询、募投项目可行性研究报告、IPO 上市整体规划、商业计划书、股权融资/私募等服务。咨询及订阅请联系：咨询及订阅请联系：中商情报网 http：/ 客户服务热线：（0755）25407296 25407713 25193390 25193391 中商情报网 http：/ 客户服务热线：（0755）25407296 25407713 25193390 25193391 本报告只授权本报告只授权北京国瑞兴业地产股份有限公司北京国瑞兴业地产股份有限公司内部使用内部使用 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 1 目 录 第一章 2012 年全18、球房地产市场发展状况.21 第一节 2011-2012 年全球房地产发展分析.21 一、全球房产市场发展回顾.21 二、全球房地产商投资额分析.22 三、2011 年全球房地产市场发展概况.23 四、2012 年第三季度全球房地产市场观察.27 五、全球房地产市场发展形势分析.28 第二节 2011-2012 年世界部分国家房地产发展分析.28 一、2011-2012 年美国房地产市场发展分析.28 二、2011-2012 年欧洲房地产市场发展分析.31 三、2011-2012 年德国房地产市场发展分析.32 四、2011-2012 年法国房地产市场发展分析.33 五、2011-2012 年英19、国房地产市场发展分析.34 六、2011-2012 年日本房地产市场发展分析.35 第三节 2012 年港台地区房地产市场发展状况.37 一、2011-2012 年香港房地产市场发展分析.37 二、2011-2012 年台湾房地产市场发展分析.40 三、台湾公司有望直接投资大陆房地产.41 第四节 世界房地产泡沫及其影响分析.42 一、世界房地产泡沫概述.42 二、房地产泡沫特征分析.42 三、房地产泡沫的影响.43 第二章 2012 年中国房地产发展环境分析.46 第一节 2012 年中国宏观经济发展环境分析.46 一、2012 年中国GDP增长情况分析.46 二、2012 年工业经济发展形20、势分析.47 三、2012 年全社会固定资产投资分析.48 四、2012 年社会消费品零售总额分析.49 五、2012 年城乡居民收入与消费分析.50 六、2012 年对外贸易的发展形势分析.52 第二节 2012 年中国房地产业政策环境分析.53 一、2012 年中国房地产土地政策分析.53（一）国土部出台多项政策对土地市场进行调控.53（二）多部委释放从严信号坚定不移搞好房地产市场调控.55（三）土地管理制度需更深层次改革.58 二、2012 年中国保障性住房政策分析.59（一）中国保障性住房主要政策分析.59（二）保障性住房建设成为政府的工作重点.60（三）主要地方性政策分析.64 三、21、2011 年中国房地产限购政策分析.66（一）新“国四条”与新“国十条”.66（二）新“国五条”限购政策出台.67（三）新“国八条”房地产限购政策.69 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 2（四）住建部公布新增限购城市五项标准.70（五）2012 年房地产调控政策不放松.70 四、2012 年中国房地产其他政策分析.71（一）住房公积金余额应投向风险最小地方.71（二）港澳“印花税”模式效果明显.72（三）积极推进扩大房产税改革试点范围.72 第三节 2011 年中国房地发展社会环境分析.73 一、2011 年人口规模及结构分析22、.73 二、中国城镇化进程分析.76 三、中国人均住房面积情况.77 四、家庭人均居住支出情况.78 五、居民住房观念的改变.78 第三章 2011-2012 年中国房地产市场运行分析.80 第一节 2011 年中国房地产景气指数分析.80 一、2011 年企业景气指数持续回升.80 二、2011 年“国房景气指数”分析.82 三、2012 年“国防景气指数”分析.83 第二节 2011-2012 年中国房地产业供给情况分析.84 一、土地开发及购置面积.84（一）2011 年房地产土地购置与开发情况.84（二）2012 年房地产土地购置与开发情况.85 二、房地产投资完成额.86（一）20123、1 年房地产开发投资增速分析.86（二）2012 年房地产开发投资增长分析.88 三、资金来源分析.88（一）2011 年房地产开发企业资金来源分析.88（二）2012 年房地产开发企业投资资金来源分析.89 四、房屋施竣工面积.90（一）2011 年房屋施竣工面积统计.90（二）2012 年房屋施竣工面积统计.92 五、房地产业市场供给结构分析.92（一）2011 年房地产业市场供给结构分析.92（二）2012 年房地产业市场供给结构分析.94 第三节 2011-2012 年中国房地产业需求情况分析.94 一、2011 年中国房地产市场需求情况分析.94 二、2011 年商品房销售面积和销售24、额增长情况.95 三、2012 年商品房销售面积与销售额增长情况.95 四、2012 年全国房地产市场价格变动情况.97（一）全国房地产市场价格变动情况回顾.97（二）2011 年全国房地产市场价格变动情况.98（三）2012 年全国房地产市场价格变动情况.102 第四节 2011-2012 年中国房地产企业发展情况分析.105 一、2011 年中国房地产企业销售业绩剖析.105 二、2011 年中国房地产企业拿地速度放缓.106 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 3 三、2011 年中国房地产企业打响业绩保卫战.108 四、225、011 年中国房地产企业品牌价值分析.109 五、2012 年中国房地产企业品牌价值分析.111 六、2012 年中国房地产企业销售业绩分析.113 七、2012 年中国房地产企业集中度继续提升.114 第四章 2012 年中国房地产业市场分析与展望.116 第一节 2012 年中国房地产市场发展状况分析.116 一、2012 年中国房地产发展特点分析.116 二、2012 年二三线城市房价变动情况.117 三、2012 年保障性安居工程建设进度.117 第二节 2012 年中国房地产发展形势分析.118 一、2012 年中国房地产总体走势.118 二、2012 年房地产贷款情况分析.119 26、三、2012 年房产成交情况分析.120 四、2012 年房地产市场融资情况.121 第三节 2013 年中国房地产发展趋势及预测分析.133 一、2013 年宏观经济形势预测.133 二、2013 年购房者心理预期分析.139 三、2013 年房地产市场走势分析.141 第五章 2011-2012 年中国主要城市房地产市场分析.144 第一节 上海市.144 一、2012 年上海市房地产投资开发情况.144 二、2012 年上海市房地产土地市场情况.145 三、2012 年上海市房地产建设供给情况.148 四、2012 年上海市房地产销售需求情况.149 五、2012 年上海市房地产价格走势27、情况.151 第二节 北京市.151 一、2012 年北京市房地产投资开发情况.151 二、2012 年北京市房地产土地市场情况.152 三、2012 年北京市房地产建设销售情况.155 四、2012 年北京市房地产市场运行情况.156 第三节 广州市.158 一、广州市房地产调控政策分析.158 二、2011 年广州市土地市场供求分析.161 三、2011 年广州市房地产投资开发情况.165 四、2011 年广州市商品住宅市场分析.165 五、2012 年广州市房地产建设销售情况.168 六、2012 年广州市保障房建设力度加大.171 第四节 深圳市.172 一、2012 年深圳市房地产市28、场运行情况.172 二、2012 年深圳房地产市场表现分析.175（一）一级市场城市改造及土地成交.175（二）二级市场商品房成交分区情况.177（三）三级市场商品房成交分区情况.183 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 4 三、2012 年深圳房地产土地市场分析.186 四、2012 年深圳市新房市场供需分析.189 五、2012 年深圳二手房市场供需分析.194 六、2012 年深圳房地产写字楼市场分析.200 七、2013 年深圳市房地产市场展望分析.204 第五节 南京市.205 一、2012 年南京市房地产市场发展概述29、.205 二、2012 年南京房地产建筑与销售情况.206 三、2012 年南京市房地产市场成交情况.208 四、2012 年南京市房地产市场运行状况.210 五、2013 年南京市房地产市场展望分析.214 第六节 苏州市.214 一、2012 年苏州市房地产市场概述.214 二、2012 年苏州市商品房成交分析.215 三、2012 年苏州市土地市场分析.219 四、2012 年苏州市住宅市场分析.221 五、2012 年苏州房地产开发销售情况.223 第七节 杭州市.227 一、2012 年杭州市房地产市场概述.227 二、2012 年杭州市房屋建筑与销售情况.230 三、2012 年杭30、州市房地产市场发展状况.234 四、2012 年杭州市房地产景气指数分析.236 第八节 重庆市.237 一、2011 年重庆房地产土地市场分析.237 二、2012 年重庆房地产土地市场分析.240 三、2012 年重庆房地产市场运行分析.246 四、2012 年重庆房地产地方政策分析.249 五、2013 年重庆房地产市场前景展望.249 第九节 成都市.251 一、2011 年成都市房地产土地市场分析.251 二、2011 年成都市房地产市场供需分析.255 三、2011 年成都市房地产市场运行分析.256 四、2011 年成都市房地产市场发展分析.257 五、2012 年成都市房地产土31、地市场分析.265 六、2012 年成都市房地产市场供需分析.268 七、2012 年成都市房地产市场运行分析.270 第十节 武汉市.272 一、2012 武汉市房地产开发市场分析.272 二、2012 武汉市房地产土地市场分析.274 三、2012 武汉市房地产市场运行特征.278 四、房地产市场运行中存在问题及分析.279 第六章 2012 年中国房地产竞争格局分析.281 第一节 2012 年房地产市场竞争层次体系探讨.281 一、房地产市场竞争层次概述.281 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 5 二、产品式样竞争.232、81 三、产品大类竞争.282 四、产品使用价值竞争.283 五、基于消费观念和文化导向的竞争.284 第二节 2012 中国房地产市场竞争格局分析.285 一、2012 中国房地产百强企业研究.285 二、中国房地产上市公司总体状况.289 三、中国房地产行业标杆企业分析.294 四、中国房地产行业并购与重组分析.294 五、中国房地产市场销售门槛提升.295 六、中国房地产市场竞争格局分析.295 第三节 2012 年房地产开发企业竞争力分析.296 一、房地产市场竞争阶段.296 二、房地产市场竞争特征.298 三、房地产企业竞争力分析.298 第四节 2012 年信息化与房地产企业核心33、竞争力.300 一、新形势下房地产企业核心竞争优势.300 二、房地产企业信息化增强核心竞争力.301 三、中国房地产企业信息化规划的原则.303 四、房地产企业培育核心竞争力的策略.304 第五节 2012 年中小房地产企业竞争策略分析.306 一、中小房地产企业发展现状.306 二、房地产中小企业竞争优势.306 三、房地产中小企业竞争劣势.307 四、中小房地产企业的竞争战略.308 五、中小房地产企业市场竞争措施.310 第七章 2012 年中国房地产企业发展战略分析.313 第一节 后危机时代下中国房地产业发展的思考.313 一、未来宏观经济政策可能锚定房地产.313 二、当前我国房34、地产市场发展存在的问题.314 三、对当前房地产宏观调控力度的把握.315 四、对房地产信贷政策和房产税的思考.317 五、房地产企业战略转型的思考与对策.318 第二节 企业应对房地产周期波动的经营策略.320 一、资本运作策略.320 二、土地储备策略.321 三、业务组合策略.322 四、区域互补策略.323 第三节 房地产企业发展战略制定分析.323 一、房地产企业制定明确的发展战略.323 二、房地产企业品牌发展战略分析.324 三、房地产企业客户发展战略分析.327 四、房地产企业文化发展战略分析.327 第四节 中国房地产业发展战略选择分析.327 资讯创造价值 中商情报网专业提35、供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 6 一、中国房地产业的战略选择.327 二、房地产企业专业化战略选择.330 三、房地产企业多样化战略选择.332 四、二三线城市房地产开发策略选择.335 五、国有房地产企业的发展战略分析.337 六、新形势下房地产企业的战略选择.339 第五节 新形势下中国房地产发展创新战略分析.342 一、新形势下房地产发展需要创新型智慧.342 二、新形势下房地产需要产品与金融创新.343 三、新形势下房地产市场的管理创新分析.345 四、新形势下房地产市场的创新营销策略.346 五、新形势下房地产企业创新转变的热点.348 第六节36、 新形势下中国房地产企业持续发展思考.353 一、中国房地产企业发展面临新形势.353 二、房地产企业持续发展存在的问题.354 三、中国房地产企业持续发展的思路.358 第七节 中国中小房产企业发展战略分析.365 一、中小房地产企业发展战略管理的特点.366 二、中小房地产开发企业发展战略的选择.367 三、中小房地产开发企业的竞争战略探讨.371 四、中小房地产企业的品牌战略建设分析.373 第八章 2012 年中国房地产企业发展策略分析.376 第一节 房地产企业发展管理分析.376 一、成本控制策略.376 二、定价策略分析.381 三、竞争策略分析.385 四、并购重组策略.38737、 五、融资策略分析.390 六、资本运作策略.392 第二节 房地产企业品牌发展策略.393 一、房地产品牌及其作用.393 二、房地产品牌塑造的必要性.397 三、房地产主流企业的品牌误区.398 四、房地产企业品牌开发步骤分析.402 五、房地产物业管理品牌化发展趋势.404 六、中国房地产企业品牌创建战略.406 七、中国房地产企业品牌战略的实施.409 第三节 中国旅游房地产业发展策略分析.411 一、旅游房地产的概念及分类.411 二、中国旅游房地产发展的市场前景.412 三、发展旅游房地产业的宏微观思考.413 四、中国旅游房地产业发展对策探究.415 第四节 新形势下房地产企业风38、险管理分析.417 一、中国房地产企业财务风险管理及防范.417 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 7 二、中小房地产企业财务风险分析与对策.420 第九章 2012 年中国房地产营销策略分析.423 第一节 当前房地产企业营销状况分析.423 一、房地产企业营销中存在的问题.423 二、房地产企业做好市场营销的策略.424 第二节 新形势下房地产企业发展策略.426 一、新形势下房地产企业产品策略.426 二、新形势下完善房地产营销的策略.427 三、新形势下的房地产整合营销策略.430 四、房地产市场迎对危机营销价格策略.439、33 第三节 基于GISVR的新型房地产营销模式.436 一、GIS和VR介绍.436 二、基于GIS/VR新型营销模式的优势.437 第四节 房地产网络营销的策略选择.438 一、房地产网络营销运作模式分析.438 二、房地产企业开展网络营销的优势.440 三、房地产企业开展网络营销的缺陷.442 四、房地产企业网络营销的整合互补.443 五、房地产实现网络“赢销”的策略.444 第十章 2012 年中国房地产重点企业经营分析.446 第一节 万科企业股份有限公司.446 一、企业概况.446 二、企业经营情况分析.447 三、企业经济指标分析.448 四、企业盈利能力分析.449 五、企业40、偿债能力分析.449 六、企业运营能力分析.450 七、企业成本费用分析.450 第二节 保利房地产（集团）股份有限公司.451 一、企业概况.451 二、企业经营情况分析.451 三、企业经济指标分析.454 四、企业盈利能力分析.455 五、企业偿债能力分析.455 六、企业运营能力分析.456 七、企业成本费用分析.456 第三节 合生创展集团有限公司.457 一、企业概况.457 二、企业经营情况分析.457 三、企业经济指标分析.458 四、企业盈利能力分析.459 五、企业偿债能力分析.459 六、企业运营能力分析.460 七、企业成本费用分析.460 资讯创造价值 中商情报网专业41、提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 8 第四节 北京首都开发股份有限公司.461 一、企业概况.461 二、企业经营情况分析.462 三、企业经济指标分析.464 四、企业盈利能力分析.464 五、企业偿债能力分析.465 六、企业运营能力分析.465 七、企业成本费用分析.465 第五节 恒大地产集团有限公司.466 一、企业概况.466 二、企业经营情况分析.467 三、企业经济指标分析.468 四、企业盈利能力分析.468 五、企业偿债能力分析.468 六、企业运营能力分析.469 七、企业成本费用分析.469 第六节 中国海外发展有限公司.470 一42、企业概况.470 二、企业经营情况分析.471 三、企业经济指标分析.472 四、企业盈利能力分析.472 五、企业偿债能力分析.473 六、企业运营能力分析.473 七、企业成本费用分析.473 第七节 碧桂园控股有限公司.474 一、企业概况.474 二、企业经营情况分析.475 三、企业经济指标分析.476 四、企业盈利能力分析.477 五、企业偿债能力分析.477 六、企业运营能力分析.477 七、企业成本费用分析.478 第八节 绿城房地产集团有限公司.478 一、企业概况.478 二、企业经营情况分析.479 三、企业经济指标分析.480 四、企业盈利能力分析.481 五、企业偿43、债能力分析.481 六、企业运营能力分析.481 七、企业成本费用分析.482 第九节 武汉南国置业股份有限公司.482 一、企业概况.482 二、企业经营情况分析.483 三、企业经济指标分析.484 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 9 四、企业盈利能力分析.485 五、企业偿债能力分析.485 六、企业运营能力分析.486 七、企业成本费用分析.486 第十节 金地(集团)股份有限公司.486 一、企业概况.486 二、企业经营情况分析.487 三、企业经济指标分析.488 四、企业盈利能力分析.489 五、企业偿债能力分44、析.489 六、企业运营能力分析.490 七、企业成本费用分析.490 第十一节 招商局地产控股股份有限公司.491 一、企业概况.491 二、企业经营情况分析.491 三、企业经济指标分析.492 四、企业盈利能力分析.493 五、企业偿债能力分析.493 六、企业运营能力分析.494 七、企业成本费用分析.494 第十二节 佳兆业集团控股有限公司.495 一、企业概况.495 二、企业经营情况分析.496 三、企业经济指标分析.497 四、企业盈利能力分析.497 五、企业偿债能力分析.497 六、企业运营能力分析.498 七、企业成本费用分析.498 第十三节 广州富力地产股份有限公司.45、499 一、企业概况.499 二、企业经营情况分析.500 三、企业经济指标分析.501 四、企业盈利能力分析.501 五、企业偿债能力分析.502 六、企业运营能力分析.502 七、企业成本费用分析.502 第十四节 深圳华侨城股份有限公司.503 一、企业概况.503 二、企业经营情况分析.504 三、企业经济指标分析.505 四、企业盈利能力分析.505 五、企业偿债能力分析.506 六、企业运营能力分析.506 七、企业成本费用分析.506 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 10 第十五节 大连万达集团股份有限公司.5046、7 一、企业简介.507 二、企业经营情况.508 三、万达订单商业地产模式.509 四、2012 年大连万达打造文旅城.510 第十六节 大华（集团）有限公司.511 一、企业简介.511 二、大华集团发展战略.512 三、大华经营情况分析.513 第十一章 2013-2017 年中国房地产发展趋势与前景预测分析.515 第一节 2013-2017 年中国房地产行业发展前景分析.515 一、促进房地产市场长期繁荣的因素.515 二、中国房地产业中长期发展目标分析.517 三、“十二五”中国保障房建设发展规划.517 第二节 2013-2017 年中国房地产行业发展预测分析.518 一、未来中47、国房地产市场分化趋势.518 二、2013-2017 年中国房地产投资前景分析.523 三、2013-2020 年中国房地产业的发展目标.524 第三节 2013-2017 年中国房地产企业发展趋势分析.527 一、房地产企业民营化趋势分析.527 二、房地产企业集团化规模化经营.528 三、房地产企业服务的差别化趋势.530 四、房地产企业专业化和品牌化趋势.531 五、房地产企业网络化信息化趋向.533 六、房地产企业与金融业融合的趋势.534 七、房地产企业市场营销新趋势分析.536 八、未来房地产企业发展方向分析.539 九、小户型未来房地产市场发展趋势.540 资讯创造价值 中商情报48、网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 11 图表目录 图表 1 2004-2011 年全球房地产商直接投资额变化趋势图.22 图表 2 英国房价年度增长预测.35 图表 3 2007-2012 年中国国内生产总值及增长变化趋势图.46 图表 4 2006-2011 年中国人均国内生产总值变化趋势图.47 图表 5 2006-2011 年中国全部工业增加值及增长速度趋势图.48 图表 6 2007-2012 年中国全社会固定资产投资增长趋势图.49 图表 7 2007-2012 年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图.50 图表 8 2007-2012 49、年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图.51 图表 9 2007-2012 年农村居民纯收入及增长趋势图.52 图表 10 2007-2012 年中国进出口总额增长趋势图.53 图表 11 房地产用地调控政策要点及主要内容.57 图表 12 2012 年以来发布的主要保障性住房政策.59 图表 13 2010 年房地产调控“新国四条”与“新国十条”主要内容.67 图表 14 房地产调控政策“国五条”主要内容.68 图表 15 2011 年“新国八条”主要内容.69 图表 16 2012 房产税试点改革政策统计.73 图表 17 2011 年中国人口数量及其构成情况.74 图表 18 2004-250、011 年中国人口数量变化趋势图.74 图表 19 2011 年末中国各年龄段人口比重.75 图表 20 2006-2011 年中国各年龄段人口比重变化情况.75 图表 21 2005-2015 年中国城镇化率变化趋势图.77 图表 22 2005-2011 年中国城乡居民人均住宅面积情况.78 图表 23 2005-2011 年中国城镇家庭居民人均居住消费支出情况.78 图表 24 2009-2011 年中国企业景气指数变化趋势图.80 图表 25 2008-2011 年中国分类企业景气指数统计情况.81 图表 26 2011 年中国月度房地产景气指数趋势图.83 图表 27 2012 年中51、国月度房地产景气指数趋势图.84 图表 28 2010-2011 年全国房地产土地购置与待开发面积变动趋势.85 图表 29 2010-2011 年全国土地购置面积月度累计情况.85 图表 30 2011-2012 年全国房地产开发企业土地购置面积增速.86 图表 31 2006-2011 年中国房地产开发投资累计完成情况.87 图表 32 2010-2011 年不同地区房地产投资额完成情况.87 图表 33 2011 年不同地区房地产投资额所占份额.88 图表 34 2012 年房地产开发投资额月度增长情况.88 图表 35 2005-2011 年全国房地产开发企业资金来源构成情况.89 图52、表 36 2006-2011 年房地产开发企业资金总额增长趋势图.89 图表 37 2012 年房地产开发投资资金来源月度增长情况.90 图表 38 2012 年全国房地产开发资金累计构成情况.90 图表 39 2006-2011 年中国房地产商品房施工面积增长趋势图.91 图表 40 2006-2011 年中国房地产商品房新开工面积增长趋势图.91 图表 41 2006-2011 年中国房地产商品房竣工面积增长趋势图.91 图表 42 2012 年中国房屋施工面积月度增长趋势图.92 图表 43 2012 年中国房屋竣工面积月度增长趋势图.92 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版53、权所有 0755-25407296 25193390 12 图表 44 2005-2011 年不同用途房地产开发投资构成情况.93 图表 45 2011 年累计不同用途房地产开发投资变动情况.93 图表 46 2012 年不同用途房地产开发投资变动情况.94 图表 47 2006-2011 年中国房地产商品房销售趋势图.95 图表 48 2012 年中国商品房销售面积增长趋势图.96 图表 49 2012 年中国商品房销售额增长趋势图.96 图表 50 2008-2010 年全国 70 个大中城市房屋销售价格指数变动趋势 97 图表 51 2008-2010 年全国 70 个大中城市房屋销售价54、格环比变动趋势 98 图表 52 2010-2011 年全国商品房销售价格指数变动趋势.99 图表 53 2011 年 12 月份 70 个大中城市住宅销售价格指数.99 图表 54 2012 年 1 月份 70 个大中城市住宅销售价格指数.102 图表 55 2011 年重点企业新增土地建筑面积排行榜.107 图表 56 2011 年重点企业新增土地金额排行榜.107 图表 57 2011 年中国上市公司拿地情况汇总.108 图表 58 2011 中国房地产开发企业品牌价值 20 强.109 图表 59 2011 中国房地产营销代理企业品牌价值 10 强.110 图表 60 2012 年中国55、房地产企业品牌价值 10 强.112 图表 61 2012 年前三季度房企销售金额排行统计统计表.113 图表 62 2012 年房地产企业销售金额集中度情况统计.114 图表 63 2012 年房地产企业销售面积集中度统计.115 图表 64 2012 年 7 月主要城市房地产交易情况.121 图表 65 2012 前三季度房企股权融资情况统计.122 图表 66 2012 前三季度房企股权融资情况统计.123 图表 67 2012 前三季度房企信托融资情况统计.127 图表 68 2012 前三季度房企其他融资情况统计.132 图表 69 2009-2012 年上海市房地产开发投资情况.156、44 图表 70 2009-2012 年上海市房地产资金到位情况.145 图表 71 2006-2012 年上海市土地使用权出让情况.145 图表 72 2011 年上海市土地使用权出让情况.145 图表 73 2011-2012 年上海市土地成交情况统计.147 图表 74 2012 年上海市各区域土地供应情况.147 图表 75 2012 年上海市各区域土地成交情况.148 图表 76 2012 年上海市房地产开发供给统计.148 图表 77 2012 年上海市商品房开工及竣工面积统计.149 图表 78 2007-2012 年上海市商品房月均销售情况统计.150 图表 79 2008-257、011 年上海市商品房销售和出租情况.150 图表 80 2012 年上海市商品住宅销售情况统计.151 图表 81 2008-2012 年北京市房地产开发投资额变化趋势图.152 图表 82 2009-2012 年北京市房地产开发投资额.152 图表 83 2009-2012 年北京市房地产投资结构统计.152 图表 84 2012 年北京市土地成交情况统计.153 图表 85 2012 年北京市房地产业企业景气状况.154 图表 86 2012 年北京市住宅销售价格指数统计.154 图表 87 2007-2011 年北京市住宅用地成交价格变化趋势图.155 资讯创造价值 中商情报网专业提供58、 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 13 图表 88 2007-2011 年北京市非住宅用地成交价格变化趋势图.155 图表 89 2006-2012 年北京市房屋累计施工面积情况.156 图表 90 2006-2012 年北京市房屋累计竣工面积情况.156 图表 91 2012 年北京市房地产销售情况统计.157 图表 92 2012 年北京市房地产行业资金来源情况统计.157 图表 93 2012 年北京市房地产开发投资增速变化趋势图.158 图表 94 2011 年广州十区土地出让金额分布.162 图表 95 2006-2011 年广州十区住宅用地成交情况59、.163 图表 96 2011 年广州各区域住宅用地成交情况.164 图表 97 2008-2012 年广州市房地产开发投资增长趋势图.165 图表 98 2012 年广州市房地产开发不同经济类型企业投资统计.165 图表 99 2006-2011 年广州商品住宅市场供求关系变化趋势图.166 图表 100 2006-2011 年广州商品住宅成交金额与成交均价变化趋势图.166 图表 101 2011 年广州商品住宅市场供求关系变化趋势图.167 图表 102 1978-2012 年广州市施工及竣工面积统计.169 图表 103 2010-2012 年广州市成交面积对比趋势图.170 图表 160、04 2010-2012 年广州市新增供应面积变化趋势图.170 图表 105 2010-2012 年广州市新增供应户型对比趋势图.171 图表 106 2012 年广州市保障房项目一览表.171 图表 107 2006-2011 年深圳市房地产开发投资额变化趋势图.173 图表 108 2006-2011 年深圳市房屋施工面积变化趋势图.173 图表 109 2006-2011 年深圳市住宅施工面积变化趋势图.173 图表 110 2006-2011 年深圳市房屋竣工面积变化趋势图.174 图表 111 2006-2011 年深圳市住宅竣工面积变化趋势图.174 图表 112 2006-2061、11 年深圳市商品房销售面积变化趋势图.174 图表 113 2012 年深圳市商品房建设情况图.175 图表 114 2011 年深圳出让土地用途分布结构图.176 图表 115 2011 年深圳各区土地出让情况结构图.176 图表 116 2001-2012 年深圳各区土地出让情况.177 图表 117 2011 年深圳商品住房批售面积走势图.177 图表 118 2011 年深圳商品住房批售面积分区域图.178 图表 119 2011 年深圳商品住房成交面积分区域图.179 图表 120 2011 年深圳商品住房各区成交均价图.179 图表 121 2011 年宝安区商品住房成交趋势图.62、180 图表 122 2011 年龙岗区商品住房成交趋势图.181 图表 123 2011 年福田区商品住房成交趋势图.181 图表 124 2011 年罗湖区商品住房成交趋势图.182 图表 125 2011 年南山区商品住房成交趋势图.182 图表 126 2011 年盐田区商品住房成交趋势图.183 图表 127 2011 年深圳二手房成交量情况趋势图.183 图表 128 2011 年深圳二手房成交面积及价格趋势图.184 图表 129 2011 年深圳宝龙地区二手房成交价格趋势图.185 图表 130 2011 年深圳福田与罗湖区二手房成交价格趋势图.185 资讯创造价值 中商情报网63、专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 14 图表 131 2011 年深圳南山与盐田区二手房成交价格趋势图.186 图表 132 2011 年深圳市房地产土地用地情况统计.187 图表 133 2011 年深圳市成交地块分布情况统计.188 图表 134 2012 年深圳市主要成交地块分布情况统计.188 图表 135 2012 年深圳市新房预售面积及套数统计.190 图表 136 2012 年深圳市新房预售情况统计.190 图表 137 2011 年深圳市住宅成交均价增长图.191 图表 138 2012 年深圳市新房成交均价增长图.191 图表 13964、 2012 年深圳市新房成交情况统计.193 图表 140 2012 年深圳市分区域新房成交结构图.194 图表 141 2011 年深圳市各区二手房挂牌均价图.195 图表 142 2012 年深圳市各区二手房挂牌均价统计.195 图表 143 2011 年深圳市二手房市场销售情况统计.196 图表 144 2011-2012 年深圳市二手房市场成交套数走势图.197 图表 145 2012 年深圳市二手房市场销售情况统计.198 图表 146 2011 年深圳市各区住宅租赁均价图.199 图表 147 2011-2012 年深圳市各区住宅租赁均价走势图.199 图表 148 2010-2065、11 年深圳市写字楼预售情况统计.200 图表 149 2010-2011 年深圳市写字楼成交情况统计.201 图表 150 2012 年深圳市写字楼成交情况统计.201 图表 151 2011 年深圳市各区写字楼挂牌均价图.202 图表 152 2012 年深圳市各区写字楼挂牌均价情况.202 图表 153 2011 年深圳市各区写字楼租金情况图.203 图表 154 2012 年深圳市各区写字楼租金情况.203 图表 155 2012 年深圳市各区写字楼成交情况.204 图表 156 2011-2012 年南京商品房市场销售情况变化趋势图.206 图表 157 2008-2012 年南京市66、房地产开发投资变化趋势图.207 图表 158 2006-2011 年南京市商品房屋销售面积变化趋势图.207 图表 159 2006-2011 年南京市商品房屋销售变化趋势图.207 图表 160 2011-2012 年南京市商品住宅市场量价走势图.209 图表 161 2011-2012 年南京市各版块商品住宅销售情况.209 图表 162 2011-2012 年南京市别墅市场量价走势图.210 图表 163 2011 年南京市房地产完成投资个月走势图.211 图表 164 2006-2011 年南京市商品住宅月均销售面积情况图.212 图表 165 2012 年苏州市住宅地产成交情况统计67、.216 图表 166 2012 年苏州市住宅地产成交情况.217 图表 167 2012 年苏州市住宅地产各区域成交情况统计.217 图表 168 2012 年苏州市各区域住宅地产成交面积情况.218 图表 169 2012 年苏州市各区域住宅地产成交套数情况.218 图表 170 2012 年苏州市各区域各面积段住宅地产成交套数.218 图表 171 2012 年苏州市各区域住宅地产成交额情况.219 图表 172 2011 年苏州市土地情况结构图.219 图表 173 2011 年苏州市用地成交宗数结构图.220 图表 174 2011 年苏州市用地成交面积结构图.220 资讯创造价值 68、中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 15 图表 175 2011 年苏州市用地成交金额结构图.220 图表 176 2012 年苏州市土地供应情况.221 图表 177 2012 年苏州市住宅地产供需变动趋势图.223 图表 178 2012 年苏州市住宅地产量价变动趋势图.223 图表 179 2011 年苏州房产开发公司总销金额排名情况统计.224 图表 180 2011 年苏州楼市别墅销售金额排名情况统计.225 图表 181 2011 年苏州楼市公寓销售金额排名情况统计.225 图表 182 2012 年苏州苏州市房地产开发企业销售面积69、前十排名.226 图表 183 2012 年杭州市住宅供应面积统计.227 图表 184 2011-2012 年杭州市商品住宅成交面积统计.228 图表 185 2012 年杭州市成交地块总面积排行榜.228 图表 186 2012 年杭州市成交地块总金额排行榜.229 图表 187 2012 年杭州市住宅成交地块总面积排行榜.229 图表 188 2012 年杭州市商业成交地块总面积排行榜.230 图表 189 2008-2012 年杭州市房地产开发投资变化趋势图.230 图表 190 2005-2011 年杭州市房屋施工面积变化趋势图.231 图表 191 2005-2011 年杭州市房屋70、竣工面积变化趋势图.231 图表 192 2005-2011 年杭州市商品房屋销售面积变化趋势图.231 图表 193 2005-2011 年杭州市住宅销售面积变化趋势图.232 图表 194 2012 年杭州市各区地产成交结构图.232 图表 195 2012 年杭州市企业销售套数排行统计.233 图表 196 2012 年杭州市重点房地产企业销售情况统计.233 图表 197 2012 年杭州市重点住宅销售情况统计.234 图表 198 2008-2012 年杭州市主城区写字楼供求变化趋势图.235 图表 199 2012 年杭州市主城区写字楼项目成交面积.235 图表 200 2008-71、2012 年杭州市区商品住宅供求变化趋势图.236 图表 201 2012 年杭州市主城区商品住宅项目成交面积.236 图表 202 2011 年重庆主城区房地产相关土地月度供应与成交对比情况.238 图表 203 2011 年重庆主城区房地产相关用地月度成交面积情况.238 图表 204 2011 年重庆主城区房地产相关用地月度成交价格情况.239 图表 205 2011 年重庆主城各区房地产相关用地成交面积情况.240 图表 206 2011 年重庆主城各区房地产相关用地成交价格情况.240 图表 207 2012 年重庆市各主城区批售面积对比.241 图表 208 2012 年重庆市商品72、房批售供应格局.241 图表 209 2008-2012 年重庆主城区商品住宅供应量.242 图表 210 2011-2012 年重庆主城区商品住宅供应量.242 图表 211 2012 年重庆市商品住宅供应建筑形态.242 图表 212 2012 年重庆市商品住宅供应建筑形态结构.243 图表 213 2012 年重庆市房地产建设情况统计.243 图表 214 2013 年重庆市拟供应地块公告.244 图表 215 2012 年重庆市成交地块总面积排行榜.244 图表 216 2012 年重庆市成交地块总金额排行榜.245 图表 217 2012 年重庆市住宅成交地块总面积排行榜.245 资73、讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 16 图表 218 2012 年重庆市商业成交地块总面积排行榜.246 图表 219 2008-2012 年重庆市房地产开发投资额变化趋势图.247 图表 220 2012 年各月重庆市房地产开发投资增速.247 图表 221 2008-2012 年重庆市商品房销售面积变化趋势图.248 图表 222 2011 年成都市主城区土地月度供需情况.251 图表 223 2009-2011 年成都市主城区各区域住宅用地可开发量对比（万平米）.252 图表 224 2009-2011 年成都市主城区各区域74、住宅用地楼面均价对比.252 图表 225 2009-2011 年成都市主城区各区域商业用地可开发量对比（万平米）.253 图表 226 2011 年成都市各郊县区土地供需情况.254 图表 227 2011 年成都市郊区土地拍卖楼面地价TOP10.254 图表 228 2011 年成都市郊县区土地供需宗数及成交量.255 图表 229 2011 年成都市各郊县区月度土地供需情况.255 图表 230 2007-2011 年成都市主城区商品住宅供需走势（万平米）.256 图表 231 2011 年郊县区商业用地成交面积（亩）.257 图表 232 2011 年成都市主城区土地交情情况统计.2575、8 图表 233 2011 年上半年成都市郊县土地成交情况.258 图表 234 2011 年成都市土地成交量变化趋势图.259 图表 235 2011 年成都市主城区平均楼面地价图.259 图表 236 2011 年成都市主城区商品住宅成交情况分布图.262 图表 237 2011 年成都市新开盘商品房变化趋势图.264 图表 238 2011 年成都市主城区商品房新推盘分布图.264 图表 239 2011 年成都市各环线新推盘分布.265 图表 240 2011-2012 年成都市土地市场供应情况.266 图表 241 2011-2012 年成都市土地市场成交情况.266 图表 242 76、2012 年成都市地块供应结构.267 图表 243 2012 年成都市地块成交结构.267 图表 244 2012 年成都市地块供应区域分布.268 图表 245 2012 年成都市地块成交区域分布.268 图表 246 2011-2012 年成都市地块成交区域分布.269 图表 247 2011-2012 年成都市商品房住宅供应变化趋势图.269 图表 248 2011-2012 年成都市商品房住宅成交变化趋势图.270 图表 249 2011-2012 年成都市商品房住宅成交均价变化趋势图.270 图表 250 2008-2012 年成都市房地产开发投资额统计.271 图表 251 2077、12 年成都市商品房住宅新增供求面积变化趋势图.271 图表 252 2012 成都市区商品房住宅各面积段成交占比.272 图表 253 2008-2012 年武汉市房地产开发投资额变化趋势图.273 图表 254 2006-2012 年武汉市住宅开发投资额变化趋势图.273 图表 255 2006-2012 年武汉市房屋施工面积变化趋势图.274 图表 256 2006-2012 年武汉市房屋竣工面积变化趋势图.274 图表 257 2011-2012 年武汉市土地供应面积及宗数.275 图表 258 2006-2012 年武汉市房屋销售面积变化趋势图.276 图表 259 2009-20178、2 年武汉市土地成交情况统计.276 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 17 图表 260 2009-2012 年武汉市商品住宅供应情况统计.277 图表 261 2012 年武汉市商品住宅供应区域分布.277 图表 262 2009-2012 年武汉市商品住宅成交情况统计.277 图表 263 2009-2012 年武汉市商品住宅成交价格情况统计.278 图表 264 2008-2011 百强企业销售增长情况.286 图表 265 2011 年百强标杆企业上半年占比情况.286 图表 266 2009-2011 年部分百强标杆79、企业二三线城市销售额和销售面积占比.287 图表 267 2007-2011 年百强企业市场份额变化情况.288 图表 268 2007-2011 年百强企业营业收入及净利润变化.289 图表 269 2011-2012 年前三季度房地产企业销售业绩梯队格局表.296 图表 270 2012 年万科企业股份有限公司分产品情况表.447 图表 271 2012 年万科企业股份有限公司业务结构情况.448 图表 272 2012 年万科企业股份有限公司分地区情况表.448 图表 273 2009-2012 年万科企业股份有限公司收入与利润统计.448 图表 274 2009-2012 年万科企业股80、份有限公司资产与负债统计.449 图表 275 2009-2012 年万科企业股份有限公司盈利能力情况.449 图表 276 2009-2012 年万科企业股份有限公司偿债能力情况.449 图表 277 2009-2012 年万科企业股份有限公司运营能力情况.450 图表 278 2009-2012 年万科企业股份有限公司成本费用统计.450 图表 279 2012 年万科企业股份有限公司成本费用结构图.450 图表 280 2012 年保利房地产（集团）股份有限公司分产品情况表.453 图表 281 2012 年保利房地产（集团）股份有限公司业务结构情况.453 图表 282 2012 年保81、利房地产（集团）股份有限公司分地区情况表.454 图表 283 2009-2012 年保利房地产（集团）股份有限公司收入与利润统计.454 图表 284 2009-2012 年保利房地产（集团）股份有限公司资产与负债统计.455 图表 285 2009-2012 年保利房地产（集团）股份有限公司盈利能力情况.455 图表 286 2009-2012 年保利房地产（集团）股份有限公司偿债能力情况.455 图表 287 2009-2012 年保利房地产（集团）股份有限公司运营能力情况.456 图表 288 2009-2012 年保利房地产（集团）股份有限公司成本费用统计.456 图表 289 2082、12 年保利房地产（集团）股份有限公司成本费用结构图 456 图表 290 2011-2012 年合生创展集团有限公司分行业情况表.458 图表 291 2012 年合生创展集团有限公司业务结构情况.458 图表 292 2009-2012 年合生创展集团有限公司收入与利润统计.459 图表 293 2009-2012 年合生创展集团有限公司资产与负债统计.459 图表 294 2009-2012 年合生创展集团有限公司盈利能力情况.459 图表 295 2009-2012 年合生创展集团有限公司偿债能力情况.460 图表 296 2009-2012 年合生创展集团有限公司运营能力情况.46083、 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 18 图表 297 2009-2012 年合生创展集团有限公司成本费用统计.460 图表 298 2012 年合生创展集团有限公司成本费用结构图.461 图表 299 2012 年北京首都开发股份有限公司分产品情况表.463 图表 300 2012 年北京首都开发股份有限公司业务结构情况.463 图表 301 2012 年北京首都开发股份有限公司分地区情况表.463 图表 302 2009-2012 年北京首都开发股份有限公司收入与利润统计.464 图表 303 2009-2012 年北京首都84、开发股份有限公司资产与负债统计.464 图表 304 2009-2012 年北京首都开发股份有限公司盈利能力情况.464 图表 305 2009-2012 年北京首都开发股份有限公司偿债能力情况.465 图表 306 2009-2012 年北京首都开发股份有限公司运营能力情况.465 图表 307 2009-2012 年北京首都开发股份有限公司成本费用统计.465 图表 308 2012 年北京首都开发股份有限公司成本费用结构图.466 图表 309 2011-2012 年恒大地产集团有限公司分行业情况表.467 图表 310 2012 年恒大地产集团有限公司业务结构情况.467 图表 31185、 2009-2012 年恒大地产集团有限公司收入与利润统计.468 图表 312 2009-2012 年恒大地产集团有限公司资产与负债统计.468 图表 313 2009-2012 年恒大地产集团有限公司盈利能力情况.468 图表 314 2009-2012 年恒大地产集团有限公司偿债能力情况.469 图表 315 2009-2012 年恒大地产集团有限公司运营能力情况.469 图表 316 2009-2012 年恒大地产集团有限公司成本费用统计.469 图表 317 2012 年恒大地产集团有限公司成本费用结构图.470 图表 318 2011-2012 年中国海外发展有限公司分行业情况表.86、471 图表 319 2012 年中国海外发展有限公司业务结构情况.471 图表 320 2009-2012 年中国海外发展有限公司收入与利润统计.472 图表 321 2009-2012 年中国海外发展有限公司资产与负债统计.472 图表 322 2009-2012 年中国海外发展有限公司盈利能力情况.472 图表 323 2009-2012 年中国海外发展有限公司偿债能力情况.473 图表 324 2009-2012 年中国海外发展有限公司运营能力情况.473 图表 325 2009-2012 年中国海外发展有限公司成本费用统计.473 图表 326 2012 年中国海外发展有限公司成本费87、用结构图.474 图表 327 2011-2012 年碧桂园控股有限公司分行业情况表.475 图表 328 2012 年碧桂园控股有限公司业务结构情况.476 图表 329 2009-2012 年碧桂园控股有限公司收入与利润统计.476 图表 330 2009-2012 年碧桂园控股有限公司资产与负债统计.476 图表 331 2009-2012 年碧桂园控股有限公司盈利能力情况.477 图表 332 2009-2012 年碧桂园控股有限公司偿债能力情况.477 图表 333 2009-2012 年碧桂园控股有限公司运营能力情况.477 图表 334 2009-2012 年碧桂园控股有限公司成88、本费用统计.478 图表 335 2012 年碧桂园控股有限公司成本费用结构图.478 图表 336 2011-2012 年绿城房地产集团有限公司分行业情况表.479 图表 337 2012 年绿城房地产集团有限公司业务结构情况.480 图表 338 2009-2012 年绿城房地产集团有限公司收入与利润统计.480 图表 339 2009-2012 年绿城房地产集团有限公司资产与负债统计.480 图表 340 2009-2012 年绿城房地产集团有限公司盈利能力情况.481 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 19 图表 34189、 2009-2012 年绿城房地产集团有限公司偿债能力情况.481 图表 342 2009-2012 年绿城房地产集团有限公司运营能力情况.481 图表 343 2009-2012 年绿城房地产集团有限公司成本费用统计.482 图表 344 2012 年绿城房地产集团有限公司成本费用结构图.482 图表 345 2012 年武汉南国置业股份有限公司分产品情况表.484 图表 346 2012 年武汉南国置业股份有限公司业务结构情况.484 图表 347 2012 年武汉南国置业股份有限公司分地区情况表.484 图表 348 2009-2012 年武汉南国置业股份有限公司收入与利润统计.484 90、图表 349 2009-2012 年武汉南国置业股份有限公司资产与负债统计.485 图表 350 2009-2012 年武汉南国置业股份有限公司盈利能力情况.485 图表 351 2009-2012 年武汉南国置业股份有限公司偿债能力情况.485 图表 352 2009-2012 年武汉南国置业股份有限公司运营能力情况.486 图表 353 2009-2012 年武汉南国置业股份有限公司成本费用统计.486 图表 354 2012 年金地(集团)股份有限公司分产品情况表.488 图表 355 2012 年金地(集团)股份有限公司分地区情况表.488 图表 356 2009-2012 年金地(集91、团)股份有限公司收入与利润统计.488 图表 357 2009-2012 年金地(集团)股份有限公司资产与负债统计.489 图表 358 2009-2012 年金地(集团)股份有限公司盈利能力情况.489 图表 359 2009-2012 年金地(集团)股份有限公司偿债能力情况.489 图表 360 2009-2012 年金地(集团)股份有限公司运营能力情况.490 图表 361 2009-2012 年金地(集团)股份有限公司成本费用统计.490 图表 362 2012 年金地(集团)股份有限公司成本费用结构图.490 图表 363 2012 年招商局地产控股股份有限公司 分产品情况表.49292、 图表 364 2012 年招商局地产控股股份有限公司 业务结构情况.492 图表 365 2012 年招商局地产控股股份有限公司 分地区情况表.492 图表 366 2009-2012 年招商局地产控股股份有限公司 收入与利润统计.493 图表 367 2009-2012 年招商局地产控股股份有限公司 资产与负债统计.493 图表 368 2009-2012 年招商局地产控股股份有限公司 盈利能力情况 493 图表 369 2009-2012 年招商局地产控股股份有限公司 偿债能力情况 494 图表 370 2009-2012 年招商局地产控股股份有限公司 运营能力情况 494 图表 37193、 2009-2012 年招商局地产控股股份有限公司 成本费用统计 494 图表 372 2012 年招商局地产控股股份有限公司 成本费用结构图.495 图表 373 2011-2012 年佳兆业集团控股有限公司分行业情况表.496 图表 374 2012 年佳兆业集团控股有限公司业务结构情况.496 图表 375 2009-2012 年佳兆业集团控股有限公司收入与利润统计.497 图表 376 2009-2012 年佳兆业集团控股有限公司资产与负债统计.497 图表 377 2009-2012 年佳兆业集团控股有限公司盈利能力情况.497 图表 378 2009-2012 年佳兆业集团控股有限94、公司偿债能力情况.498 图表 379 2009-2012 年佳兆业集团控股有限公司运营能力情况.498 图表 380 2009-2012 年佳兆业集团控股有限公司成本费用统计.498 图表 381 2012 年佳兆业集团控股有限公司成本费用结构图.499 图表 382 2011-2012 年广州富力地产股份有限公司分行业情况表.500 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 20 图表 383 2012 年广州富力地产股份有限公司业务结构情况.500 图表 384 2009-2012 年广州富力地产股份有限公司收入与利润统计.50195、 图表 385 2009-2012 年广州富力地产股份有限公司资产与负债统计.501 图表 386 2009-2012 年广州富力地产股份有限公司盈利能力情况.501 图表 387 2009-2012 年广州富力地产股份有限公司偿债能力情况.502 图表 388 2009-2012 年广州富力地产股份有限公司运营能力情况.502 图表 389 2009-2012 年广州富力地产股份有限公司成本费用统计.502 图表 390 2012 年广州富力地产股份有限公司成本费用结构图.503 图表 391 2012 年深圳华侨城股份有限公司分产品情况表.504 图表 392 2012 年深圳华侨城股份有96、限公司业务结构情况.504 图表 393 2009-2012 年深圳华侨城股份有限公司收入与利润统计.505 图表 394 2009-2012 年深圳华侨城股份有限公司资产与负债统计.505 图表 395 2009-2012 年深圳华侨城股份有限公司盈利能力情况.505 图表 396 2009-2012 年深圳华侨城股份有限公司偿债能力情况.506 图表 397 2009-2012 年深圳华侨城股份有限公司运营能力情况.506 图表 398 2009-2012 年深圳华侨城股份有限公司成本费用统计.506 图表 399 2012 年深圳华侨城股份有限公司成本费用结构图.507 图表 400 “97、十二五”中国保障性住房建设计划.518 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 21 正 文 正 文 第一章 2012 年全球房地产市场发展状况 第一章 2012 年全球房地产市场发展状况 第一节 2011-2012 年全球房地产发展分析 一、全球房产市场发展回顾 第一节 2011-2012 年全球房地产发展分析 一、全球房产市场发展回顾 2010 年，全球直接投资交易持续复苏，形势喜人。第四季度全球房地产投资市场的强劲表现带动全年交易额达到 3160 亿美元，较之 2009 年增幅超过50%，全球三个主要地区的投资活动都有明显复苏。98、美洲和欧洲地区是 2008 年和 2009 年交易总额跌幅最大的地区，现在也成为反弹最强劲的地区。第四季度，作为发展中市场的中国和巴西投资活动激增，投资额均达到历史高位。相比2009 年，美国、北欧地区和德国市场也在第四季保持稳健的增长。亚太地区 2010 年全年的投资额为 830 亿美元，较 2009 年增长 25%。众多主要市场的全年投资额均出现了大幅增长，其中包括：新加坡同比增长 219%；澳大利亚为 77%；中国大陆为 41%；中国香港为 28%。2010 年第四季度亚太地区总投资额达 230 亿美元，环比增长 17%，同比增长 24%。亚太地区投资活动的逐步恢复，一方面反映出市场基本99、面有所改善，另一方面也表明许多市场的租金增速加快。虽然日本仍是 2010 年亚太区投资总额最大的国家，但中国在第四季度表现非常抢眼，在强劲经济增长的有力支撑下，2010 年全年的投资额达到日本的 2/3。美洲地区 2010 年全年的投资额达到 970 亿美元，较之 2009 年的 450 亿美元飙升超过一倍，增幅位居三个地区之首。该地区的投资活动在第四季度达到峰值，投资总额实现 380 亿美元，为 2008 年首季度以来的最大季度交易量，较 2009 年同期大幅增长 150%。随着产品品质的提升和供应量的增加，巴西的交易量在 2010 年第四季度创下 34 亿美元的新高。但美洲地区的复苏主要还100、是受投资者对纽约、华盛顿、旧金山和里约热内卢等核心门户城市投资意向的推动。随着竞争日益激烈，这些核心市场的收益将会下降，投资者的目光将逐渐转向各区域沿海城市之外的其它一级市场。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 22 在欧洲、中东和非洲（EMEA）地区，2010 年房地产投资总额创下了近年来的最高记录，全年投资额达 1020 亿欧元（1360 亿美元），比上年增长了近 40%（按美元计算）。该地区第四季度增长强劲，投资额达到 490 亿美元，是自 2008年一季度（600 亿美元）以来的最高季度投资额。英国、德国和法国等欧洲最大的101、市场占到该地区商业房地产直接投资额的一半以上，这也充分说明投资者更青睐于成熟和透明市场中的核心投资产品。但与此同时也有确凿的证据表明，投资者正将目光投向更广阔的市场。在欧洲，北欧、中欧各国以及德国的全年投资交易增长最为强劲。欧洲主要市场核心资产的供应不足，推动投资需求流向其它城市和地区。此外，投资者开始趋向于在项目早期开发阶段即开始核心资产投资。英国作为欧洲最大的市场，2010 年的投资额同比增长近 46%，达 490 亿美元。由于具有良好的透明度和流动性，伦敦市场被视为经济和金融动荡的避风港，因此，许多买家，尤其是海外投资者仍继续将其作为投资目标。二、全球房地产商投资额分析 二、全球房地产商102、投资额分析 近年来，全球房地产市场受全球金融环境影响而极不稳定。2004-2007 年，全球房地产商直接投资额高速增长，但在 2008、2009 年大幅减少。2010 年，随着全球经济的复苏，房地产业也开始恢复增长。2010 年，全球房地产商直接投资额增长 51.2%，美洲和亚太地区是全球房地产商投资的主要区域。2011 年增长 20.3%。图表 1 2004-2011 年全球房地产商直接投资额变化趋势图 495075907000380031602090376051.2%26.0%20.3%-44.4%-50.5%8.4%41.4%0100020003000400050006000700080103、002005200620072008200920102011-60%-40%-20%0%20%40%60%投资额(亿美元)增长率(%)数据来源：仲量联行、中商情报网 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 23 三、2011 年全球房地产市场发展概况 三、2011 年全球房地产市场发展概况 2011 年初以来，全球房地产市场表现不一。总体来说，美国房地产市场持续低迷，欧洲、日本市场也在调整之中，而亚洲市场在亚洲经济高速增长及亚洲人购房情结的推动下，如中国内地、中国香港、新加坡等市场一枝独秀、强势增长。总体上，全球房地产市场呈现了“半江104、瑟瑟半江红”的局面。1.美国：住宅市场已死 美国房地产市场仍未走出泡沫破灭的阴影，房价已经连续 7 年下跌。根据美国标普/凯斯 席勒发布的美国 20 个大城市房价综合指数显示，美国 20 个城市 2011 年 3 月房价比 2 月下降了 0.8%。美国全国房价自 2010 年第四季度下跌3.6%之后，2011 年第一季度又下跌 4.2%。目前，美国全国住宅价格相比 2006年的历史高点已经下降了 33.1%，创历史新低。尽管部分专家认为情况不会更糟了，美国的房地产市场将会触底反弹。在很多投资者看来，美国的房价已经被低估，目前已经具备相当的投资价值，包括本国投资者和外国投资者纷纷涌入美国“捡便宜105、”。然而，仍有很多专家并不看好美国房地产市场，由于美国在房地产泡沫时期积累的住宅供应仍然严重过剩，加之美国经济复苏遥遥无期，失业率居高不下，消费者购房信心不足，房地产市场很难有起色。根据美国人口普查局提供的数据，目前美国大约有 600 万套空置住宅等待出售或者出租，这一数字较之房地产泡沫之前高出了大约 160 万套。而这个数字还没有把数以百万计的准库存计算在内出于种种原因，房主和银行现在还不想将这部分登记在册。这样巨大的空置量需要若干年的时间来消化，供求之间的巨大鸿沟意味着住宅市场的下跌仍然没有尽头。美国政府采取了很多措施来鼓励房地产市场，包括减免交易环节的税收、降低抵押贷款利率，推出抵押贷款106、调整措施来避免住宅拥有者倒债，等等。但这些政策显然收效甚微。2.欧洲：房地产市场冷热不均 欧洲房地产市场在经过金融危机的大幅衰退后，于 2010 年开始反弹，这股资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 24 反弹趋势将在 2011 年继续存在。反弹更多地体现在法国、英国、德国这些核心国家的房地产市场上。根据法国政府公布的数据，法国 2010 年房地产市场增长 8.6%；英国增长1%；葡萄牙、西班牙、爱尔兰、意大利以及希腊等欧洲外围经济市场动荡的国家，地产价值同期却在下滑 3%。2011 年 3 月 29 日，法国政府公布的数据显示，受107、低贷款利率刺激及房地产市场需求增加的影响，法国在 2010 年底至 2011 年初新房建设市场大幅增长，2010 年 12 月至 2011 年 2 月，法国新房开工量为 9.6 万套，同比增长 54.1%。2011 年 2 月，新房开工量同比增幅甚至高达 92.3%，显示出强劲的复苏迹象。由于过去多年累积的房地产泡沫在金融和经济危机中被挤破，爱尔兰房地产业仍处于水深火热之中，愈演愈烈的房地产业危机甚至在 2010 年底演变成了主权债务危机。进入 2011 年，这些欧洲外围国家的房地产市场仍是一片惨淡。西班牙房地产市场从 2009 年开始走向全面衰退，此前西班牙的房地产市场经历了长达十年的繁荣。108、2010 年前 4 个月，西班牙房地产市场出现了短暂的复苏之后，由于泡沫时期大量供应的楼盘被市场消化仍需数年时间，供求不平衡让西班牙的房地产市场又一次陷入低谷。西班牙国家统计局数据显示，2011 年1 月，西班牙国内购房贷款笔数同比减少了 7.9%。2011 年西班牙房价下滑 10-15个百分点，使得西班牙房产市场和爱尔兰一起成为欧洲房地产市场的弃儿。德国在经济强劲复苏和就业率上升的推动下，从 2010 年开始房价出现上涨趋势，2011 年这个趋势得到了延续。但整体表现仍然呈现出具有德国人特色的不温不火的平稳局面。英国房价尽管在 2010 年出现 1%的增长，但进入 2011 年第一季度，英国109、平均房价下降了 0.31%(实际下降 5.42%)。2011 年以来，通胀形势抬头，4 月份通胀率达到了4.5%，英国经济陷入停滞，2011年第一季度英国经济仅仅增长0.5%，失业率却达到了 8%的新高。同时，英国政府实施了严厉的政府开支削减计划，这对房地产市场来说是不利的因素。但乐观的消息是，英国的贷款利率达到了历史新低，而针对购房者的税收得到了大幅度的削减。据统计，由于房租价格上涨，在英国投资房产的回报率上升，与此同时，由于管制的原因，英国房地产市场上的住宅供应仍不足。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 25 3.亚洲：香港、110、新加坡双城记 亚洲的房地产市场在全球可谓一枝独秀，其原因除了经济的强劲增长之外，亚洲人买房置业的情结也起到了推波助澜的作用。对亚洲的房地产热潮，众多专家判断不一。其中，相当多的经济学家认为，亚洲的一些地方已经出现了房地产泡沫。英国苏格兰皇家银行表示，亚洲地区目前已经显现房地产泡沫的明显信号，尤其是澳大利亚、韩国及中国台湾地区的房地产市场，估值已明显过高。而在英国经济学家周刊统计的全球房价被高估的市场当中，只有香港、新加坡和瑞士的房地产市场被高估的程度大于 2007 年第三季度全球经济衰退开始之前。除了中国大陆之外，从 2010 年一直到 2011 年的房地产热潮中，新加坡和中国香港无疑是两个明111、星。新加坡与中国香港在 2010 年到 2011 年双城合璧，成为了全球最活跃的房地产市场。新加坡房地产大热，除了 2010 年新加坡经济强劲增长之外，外来富豪的购房需求成为重要的推动器。由于新加坡利率低、贷款容易、投资回报率高等优势，新加坡房产吸引着大量亚洲富豪，这其中就有很多中国富豪的身影。高投资回报率是外国投资者在新加坡置业的一个重要因素。在新加坡的繁华地带譬如赌场，1000 万人民币的房子月租金收入可达 3 万-4 万元人民币；而在北京，1000 万元的房子，月租金也就 1 万元出头。新加坡房地产市场的强劲增长同样引来了政府的调控和降温措施。2011 年1 月 13 日，新加坡政府大幅112、调高卖方印花税和下调房贷顶限，征收印花税的期限也从 3 年延长到 4 年。新加坡房地产市场近期出现了过热的迹象，新一轮的降温措施是为了防止泡沫的形成。接下来，政府将会密切关注房市走势，若有必要，将采取进一步的行动。香港：严厉打压之下房价涨势不减。在过去的一年多时间里，随着中国内地经济的蓬勃发展，香港房地产市场强劲增长。2010 年，香港房价上涨了 20.1%，资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 26 居全球首位。进入 2011 年以来，尽管香港特区政府采取了各种降温措施，但似乎收效甚微。事实上，目前香港的房价已达到了历史高位。据香113、港贸易发展局的数字统计，目前，香港住宅价格比 2008 年 12 月房市受全球金融危机影响的时候高出39%，比 2008 年 9 月危机前高 20%。2010 年年底，香港房地产的不断升温引起全球关注。国际货币基金组织(IMF)发布报告指出，香港房地产泡沫风险在加剧，如果香港房价保持过去两年的涨速，经济放缓时将遭遇巨大冲击。鉴于对楼市泡沫的警惕，香港特区政府和金融管理局在 2010 年 11 月推出了一系列调控措施，动用了从金融到税收、行政的种种手段。2010 年 11 月，香港金融管理局即要求银行提高房屋贷款首付，包括总价 1200 万港元以上物业首付 5 成及 800 万-1200 万港元114、物业首付 4成等规定。与此同时，香港政府加大了土地供应。这些调控措施和中国内地的政策调控如出一辙。然而，市场对政府的调控措施并不领情，尽管成交量在新历新年后明显放慢，买家购房情绪放缓，开发商亦没有推出新的住宅项目。但是，农历新年后，成交量又开始回升，楼价上涨了 3%-5%，近期在一系列土地拍卖高价成交后，楼市又呈现升温迹象。在这种情况下，2011 年 6 月 10 日，香港金融管理局又宣布收紧住宅按揭贷款的 5 项措施，进一步将 1000 万港元至 1200 万港元住宅首付数提高到 5 成。同时，还采取“限外”措施，对主要收入非来自香港的按揭贷款申请人，最高按揭下调至少 10%。日本：连续三年115、下跌。日本曾经是房地产泡沫市场的“典范”。自从 1991年房地产泡沫破灭之后，日本房地产市场就进入了连续下跌的通道，一直未能重振山河。在 2010 年，亚洲房地产市场一片红火之际，日本市场却延续了惨淡的局面，连续三年下跌。据英国经济学人杂志的统计，日本 2010 年整体房价下跌了3.6%。而根据日本国税厅公布的调查数据，此前，2008 年日本平均房价的跌幅为 5.5%，2009 年达到了 8%。日本经济一直未能走出衰退，导致房地产需求持续低迷，贷款市场不景气资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 27 也造成开发商资金短缺，使得日本平116、均地价降至每平方米 12.6 万日元(约合人民币 0.97 万元)。根据经济学人最近公布的“房市指标报告”，在 20 个国家和地区的房市中，日本房价被界定为偏低了 35.2%，是房价被低估最严重的房市，反映房价相对租金显得越来越“便宜”。四、2012 年第三季度全球房地产市场观察 四、2012 年第三季度全球房地产市场观察 在经历了第一季度的停滞之后，全球房地产市场又重新回到平稳复苏的轨道上。第二季度，全球房地产投资额恢复至 1080 亿美元，较上季度增长 24%，预示着资本市场正朝着 2012 全年 4000 亿美元的预期稳步迈进。第三季度其它市场主要情况包括：1.随着欧元压力的再现，全球经117、济已经走弱。2012 年，亚太市场继续推动全球经济增长，但减速愈发明显。2.在市场不确定性日益增加的形式下，随着全球房地产吸纳量逐年下滑，企业租户对于扩张采取了观望态度。部分企业也趋向于销售和回租交易来释放更多资本。3.租赁业务较第一季度有所回升，但由于就业岗位增长乏力、企业招聘速度放缓以及全球经济增长预期的下调等因素的影响，租赁业务仍低于 2011 年的水平。预计 2012 全年的租赁总量将比 2011 年低 10%。4.另一方面，空置率继续下降，全球办公楼空置率在第二季度降至 13.3%，为 2009 年以来的最低水平。就地区而言，美洲和亚太地区的空置率持续下降，欧洲地区的空置率保持不变。118、5.鉴于全球办公楼供应量仍在下降，2012 年第二季度，旨在追踪全球 90%主要市场优质办公楼租金表现的仲量联行全球办公楼指数继续上升了 0.6%。6.在住宅市场方面，德国的交易额创下历史新高，美国的租赁公寓市场保持了强劲的势头。在亚洲，中国和香港的住宅销售稳步上升，雅加达的住宅销售保持强劲，其驱动力主要来自投资者的热情、较低的贷款利率和不断攀升的租金收益。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 28 五、全球房地产市场发展形势分析 五、全球房地产市场发展形势分析 1、全球商业房地产直接投资额将平稳增长，大量的权益资本将投向房地产市场119、，新的融资活动将使房地产市场进一步趋于活跃。2、各大银行和房地产服务提供商将采取更为积极的姿态处置不良资产，从而释放出更多的次级房地产产品。3、美国的商业抵押担保证券（CMBS）市场将继续保持快速发展势头，但仍将显著低于金融危机前的水平。4、租赁总量将达到全球金融危机以来的最高水平，企业租户的租赁信心将得到增强，但仍将尽量寻求最佳的租赁条件。5、亚太地区将超过欧洲和北美地区，引领全球租赁市场的上升势头。6、优质地产的表现将继续好于次级地产产品。7、一线城市中优质产品的匮乏将迫使投资者转向二线城市。8、拉美地区将继续保持强劲增长势头，从而赢得企业租户和投资者的大力青睐。9、众多市场中甲级办公楼存120、量的匮乏将开始限制企业租户的迁租选择。10、国内企业将在亚太地区崭露头角，这在印度和中国尤其明显。第二节 2011-2012 年世界部分国家房地产发展分析 一、2011-2012 年美国房地产市场发展分析 第二节 2011-2012 年世界部分国家房地产发展分析 一、2011-2012 年美国房地产市场发展分析 美国联邦住房金融署 2011 年 10 月表示，经季节性调整，美国 10 月份房价比 9 月份下降 0.2%。美国联邦住房金融署称，主要原因是包括缅因州、新罕布什尔州、佛蒙特州、马萨诸塞州、罗得岛州和康涅狄格州在内的新英格兰地区房价环比下降资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版121、权所有 0755-25407296 25193390 29 1.0%。在过去的 12 月内，美国房价下降 2.8%。同时，9 月份房价环比上涨幅度由此前公布的 0.9%修正为 0.4%。美国联邦住房金融署认为 10 月份的房价水平比 2007 年 4 月的峰值低19.2%，基本与 2004 年 2 月的水平相当。市场上有大量住房抵押贷款未能及时偿付的房产或止赎房产，而美国社区中每出现一处止赎房产，就会把社区平均房价拉低约 1%，大量以市价 8 折左右出售的止赎房产将使美国房价持续处于较低水平。美国抵押银行协会显示，目前抵押贷款利率维持在历史最低点，但上周抵押贷款申请指数环比依然下降 2.6 个122、百分点。当前较高的失业率和较低的工资水平让很多人无法满足贷款条件，许多美国人也不想把资产投入房产，担心在未来几年房屋价值会缩水。2012 年上半年，美国房地产市场波动中继续好转。特别是建筑市场的稳定复苏带动了整个房市的回暖。建筑市场温和回暖，许可证发放量持续增加。上半年，美国建筑商信心指数波动回升，从 1 月份的 25 升至 3 月份的 28，6 月份大幅升至 29，为 2007 年 5 月以来最高点。1-5 月，新房开工量均保持在 70 万套以上，同比增速从 1 月份的 13.9%上升到 5 月份的 28.5%；建筑许可证发放量持续增加，从 1 月份的 68 万套增至 5 月份的 78 万套123、，同比连续 13 个月增长，且连续 4 个月增速保持在 20%以上。美国即将步入住房建筑旺季，预计建筑市场会继续稳固回暖。销售量持续增加，住房库存稳中有降。1-5 月，现房销售量除 3 月份小幅降至 397 万套外，其余各月基本保持在 400 万套左右；5 月份，新房销售量从 1月份的 33.9 万套增加到 36.9 万套，同比增长 19.8%，连续 7 个月增长，环比增长 7.6%；住房库存继续保持在较低水平。1-5 月，待售现房可供销售月数从6.1 个月小幅增加到 6.5 个月，远低于 2011 年中的高点 9.3 个月；待售新房可供销售月数从 5.3 个月降至 4.7 个月，连续 7 个124、月低于市场正常水平（6 个月以下）。住房价格恢复增长。5 月份，现房和新房价格分别从 1 月份的每标准套 15.5万美元和 22.2 万美元增加到 18.3 万美元和 23.5 万美元，同比均连续 4 个月增资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 30 长。利率维持低位，止赎房量多价降。上半年，30 年期固定抵押贷款利率继续下降，从 1 月份的 3.92%降至 5 月份的 3.8%，继续处于历史低位。第一季度，止赎房屋销售比例为 26%（在正常的市场情况下，止赎房在住房销售总量中的比重不超过 5%），为近 3 年来新高，比去年第四季度125、增加了 4 个百分点。止赎房售价继续下降。第一季度，美国止赎房的平均销售价格降至 16.12 万美元/标准套，创历史新低。止赎房销售平均价格比非止赎房销售平均价格低了近27%。截止到 4 月底，尚有 63.8 万套止赎房未被售出，按目前销售进度，消化这些库存至少需要 17 个月。自 2006 年初房地产泡沫破裂后，美国房地产市场一直在振荡调整，随着房市销售旺季即将到来，近期会出现复苏迹象，房价也会继续稳定回升，但由于止赎房量多价跌，会使房价上行短期内面临一定挑战。美国在 7 月份新房销量升至两年高点后，8 月份新房销量环比小幅下降，但房屋销售价格环比明显上升，出现了自 2004 年年末以来的最126、大涨幅。9 月 25日，标准普尔公司发布报告称，美国主要大城市住房价格连续第三个月上涨，显示美国房地产市场持续回暖。美国 8 月份新房销售量经季节性调整后按年率计算为 37.3 万套，比 7 月份修正后的 37.40 万套下降 0.3%，比上年同期交易量高出 27.7%。此前接受道琼斯通讯社调查的经济学家曾预计8月份预售房屋销量折合成年率为38.00万套。虽然 8 月份数据不及预期，但该月份预售房屋价格中值为 25.69 万美元，为2007年 3 月以来的最高水平，较去年同期上涨 17.0%，为 2004 年 12 月以来的最大涨幅。另外，8 月份美国四大地区的预售房屋销售情况表现不一，东北部127、地区销量增长 20.0%，中西部地区销量增长 1.8%，西部地区销量增长 0.9%，南部地区销量下降 4.9%。8 月份新房销售中间价为每套 25.69 万美元，高于上个月修正后的每套 23.11 万美元，涨幅为 11.2%。截至 8 月底，市场待售新房经季节性调整后为 14.1 万套，与上一个月基本持平。按照当前销售速度，市场上的待售新房需经 4.5 个月才能销售完。2012 年 9 月 25 日，美国主要大城市住房价格连续第三个月上涨，显示美国房地产市场持续回暖。7 月份美国 20 个大城市的平均房价环比上涨 1.6%，其中 16 个城市的房价同比也出现上涨。与房地产泡沫破裂后的低谷时期相128、比，20个大城市的平均房价已累计上涨 7.8%。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 31 标准普尔指数反映了美国 20 个大城市独栋房屋售价的变动情况，是衡量美国房地产价格的一项重要指标。标准普尔 20 个城市房价指数不断上升，这对转变消费者对住房市场的情绪以及吸引持观望态度的买家起到了举足轻重的作用。9 月美联储推出了第三轮量化宽松政策，继续购买抵押贷款支持证券以后，固定抵押贷款利率小幅下降，重回历史低位，有助于抵消价格上涨带来的影响，住房市场不再只是充满负面消息，正在转向正面。房价不断上涨，在很大程度上反映了银行和其他信贷机构129、出售的止赎房数量正在不断下滑以及投资者对止赎房需求旺盛。止赎房以及其他不良房产通常都以较低价格出售。随着市场上出售的止赎房数量下降，房价承受的下跌压力也随之降低。但不断增长的需求，特别是来自低端住房市场的需求也给房价带来了上行压力。同时，与投资者相对应的传统购房人进入住房市场的信心更足。二、2011-2012 年欧洲房地产市场发展分析 二、2011-2012 年欧洲房地产市场发展分析 一、2011 年欧洲房地产市场继续反弹 调查显示，欧洲房地产市场 2011 年延续 2010 年的复苏趋势，中东欧成为地产投资新目的地，且地产供应将增加以满足庞大的市场需求。房地产咨询机构 DTZ 发布研究报告显130、示，欧洲房地产市场在经过金融危机的大幅衰退后，于 2010 年开始反弹，并这股反弹趋势在 2011 年继续存在。欧洲商业房地产总值 2010 年增长 4%，一反 2009 年下跌 8%的趋势，其中，法国商业地产总值位居欧洲大陆之首，该国 2010 年增长 11%；英国增长 1%，并该国 2011 年增长 4%；而葡萄牙、西班牙、爱尔兰、意大利以及希腊等欧洲外围经济市场动荡的国家商业地产价值同期下滑 3%。欧洲地产成交量 2010 年增长 64%，低于全球增长 76%的幅度，但 2011 年该地区增幅将赶上亚太区水平。另外，欧洲核心地区房价吸引力下滑，但中东欧地区开始成为房地产业新兴投资目的地。131、二、2012 年欧洲房地产市场振荡下行 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 32 上半年，欧债危机继续深化，欧洲国家银行信用评级不断遭到下调，使除德国外的欧洲房地产市场震荡走弱，并面临进一步下行风险。英国房价持续回落。1-5 月，英国消费者信心指数基本保持在-30 点左右，5 月份虽然略有好转，但仍比去年同期的-21 点明显恶化，且连续 18 个月处于消极区间。由于消费者信心不振，再加上失业率居高不下，居民收入水平没有明显提高，英国的房价收入比显著高于市场长期平均水平 4.1，其房地产市场仍会面临进一步下行风险。法国房地产市场下行132、趋势明显。上半年，法国建筑企业景气指数持续走低，由年初的 100 下降至 5 月份的 96。新房开工量持续下降，从 1 月份的标准化值-6 下降至 5 月份的-16。住房销售平均价格从 1 月份的标准化值-7 下降至 5 月份的-9。西班牙房价持续回落。2012 年第一季度，西班牙房价同比下跌 12.6%，创下 2008 年开始统计以来的最大跌幅；环比下跌 5%。5 月份，反映西班牙房地产市场价格的 IMIE 指数(2001=1000)降至 1595，同比下降 11.1%。预计未来一段时间西班牙的房价会进一步下跌。三、2011-2012 年德国房地产市场发展分析 三、2011-2012 年德国133、房地产市场发展分析 德国市场研究机构 F+B 公布的德国 2011 年第三季度住房指数显示，受金融危机等因素影响，德国住房及租房市场升温明显，南部城市慕尼黑成为德国房价最高的城市。统计结果显示，德国住房价格近年来总体呈上升趋势，2011 年第三季度升势明显。与第二季度相比，德国第三季度私有住房价格上涨 1.2%，比去年同期增长 2.6%。现阶段德国房产已不仅用于满足居住需求，将房产作为投资对象越来越受到人们欢迎，尤其是在欧债危机的背景下，喜欢租房的德国人也开始投资房产保值。另外，随着房屋价格不断上涨，租房市场也出现升温迹象。过去 12 个月中，德国多户住宅房租价格上涨 1.2%。F+B 本次还134、分别公布了德国房价最高和最低的50个人口超过2.5 万人的城市。巴伐利亚州首府慕尼黑成为德国“最值钱的土地”，同样位于高房价梯队的资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 33 还有汉堡、法兰克福、斯图加特等德国知名大城市。房价相对较低的城市主要集中在德国东部的小城市。德国房市稳固复苏。2012 年前 4 个月，德国在建住宅数量从 1 月份的 12481套增加到 3 月份的 18081 套，4 月份又小幅回落到 16449 套。住宅价格持续走高，一季度环比增长 1.1%，比去年第四季度加快 0.8 个百分点，已连续 11 个季度上涨；同135、比增长 2.8%，连续 39 个季度上涨。四、2011-2012 年法国房地产市场发展分析 四、2011-2012 年法国房地产市场发展分析 法国负责住房事务的国务秘书伯努瓦阿帕吕表示，法国新建住房经过一年低迷之后，重新恢复快速增长，新房开工量大幅增长将创造更多就业机会。各级政府的廉租房建设力度增强、经济复苏带来的房地产投资以及新的零贷款利率政策极大地刺激了新房建设市场。法国政府 2011 年 2 月公布的数据显示，法国 2010 年新房销售量同比增长 8.6%。2011 年全年新房开工量有望达到 36.5 至 37 万套，高于 2010 年 31 万套的水平，但难以达到 2007 年 43.136、5 万套的水平。同时，日本大地震和中东紧张局势将对金融市场产生冲击，进而影响到法国房地产市场。为满足新房市场需求，法国政府曾确定每年兴建 50 万套新房的目标，但到目前为止，除了 2006 年房建许可证发放量达到过 53 万套之外，其他年份均未能实现这一目标。法国最大的房地产中介商之一二十一世纪房地产中介公司 5 日公布的数据显示，2011 年上半年法国二手房价格同比增长 7.4%，但交易量同比下跌7.1%。另一家房地产中介商拉福雷的数据显示，该公司 2011 年前 4 个月的交易量同比下降 2%。巴黎大区(包括巴黎市区及其周边七个省)公证员商会的调查结果显示，2011 年 2 至 4 月巴黎137、大区房屋交易量只有 7300 套，同比下降 7%，但二手房单笔交易的平均价格首次超过 20 万欧元(约合 28.9 万美元)。巴黎市区内的二手房平均价格去年第四季度约为每平方米 7330 欧元(约合 1.06 万美元)，而 2012年 6 月涨至每平方米 8344 欧元(约合 1.2 万美元)，同比上升 17.9%，创历史新高。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 34 数据显示，里昂的二手房均价同比增长 6.85%，至每平方米 2653 欧元(约合 3825 美元)，而马赛的二手房均价同比增长 4.92%，至每平方米 2774 欧138、元(约合 3999 美元)。房价高企让年轻人望而却步。二十一世纪公司的数据显示，法国大城市 30岁以下的年轻人占所有购房者的比例为 10%，巴黎大区为 20%，巴黎市区内为25%。造成法国二手房交易价增量减的另一个原因是法国政府上调房贷利率。法国房贷利率 2010 年 11 月降至 3.22%，为 1945 年以来最低，但 2011 年 4 月升至 3.82%，6 月再升至 3.86%，恢复至 2006 年夏季房地产市场急剧扩张时的利率水平。买主们大都持观望态度，等待房价下跌，但房价回落可能至少要等六个月。2012 年 6 月 12 日法国成为继丹麦之后欧洲房地产市场价格最高的国家。仅在欧盟区139、国家，每人平均每年需为住房支出 3200 欧元，而丹麦住房支出超过欧盟平均水平 70%，法国超过平均水平 41%。另一方面，而新建住房价格水平相比，法国住房价格位居欧洲各国首位，每平米平均价格在 3500 至 4000 欧元，之后分别为英国(3000 欧元)和意大利(2500 至 3000 欧元)。在欧洲所有大城市当中，法国首都巴黎的房地产价格列居榜首。巴黎新建住房成交价格高达每平方米 8000 欧元，法国第二大城市马赛位居第二，之后分别为伦敦、罗马和米兰，这些城市的房地产价格均在每平方米 4000 欧元左右。而匈牙利的布达佩斯成为欧洲房地产市场价格最低的首都城市，每平方米价格只有 940 欧140、元。五、2011-2012 年英国房地产市场发展分析 五、2011-2012 年英国房地产市场发展分析 英国房价在 2008 年经历急剧下跌之后，一直保持着平稳的态势，并在 2011年缓慢好转。尽管目前显示出相对积极的图景，2012 年房价将会下滑大约 5 个百分点，并在 2015 年后出现些微有力增长。预计，从 2016 年起，房产市场趋势增长将回到 4.8 个百分点左右，低于之前的 6 个百分点增长率，这反映了信贷紧缩已对房产市场和贷款市场带来了不可逆转的影响。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 35 最近的数据清楚地显示：英141、国从经济萧条中艰难恢复，并且现在有担忧经济会再次出现萎缩。现行经济薄弱、收入增长停滞、公共部门支出削减力度加强将会影响未来 12 个月的房产市场。从实际价格角度来讲，这一市场图景更加低迷，尤其是近来市场的高通胀泛滥，削弱了市场上出现的些微的房价上涨。与市场高峰时相比，房价(经 CPI 通胀调整)下跌了 21%；而且根据预测，房价下跌态势会持续到 2015 年，那时房产价值将会损失 29%。以此来计算的话，2028 年之前，房价都不会达到之前的高峰时的水平。图表 2 英国房价年度增长预测 数据来源:中商情报网 六、2011-2012 年日本房地产市场发展分析 六、2011-2012 年日本房地产142、市场发展分析 2011 年“311 大地震”让持续低迷的日本房地产市场“雪上加霜”。据日本国土交通省公布的 4 月6 月最新数据显示，虽然少数地区的地价有所上升，但总体来看，日本房地产市场依然萎靡不振，一半以上的监测点地价继续走低，短期内很难改观。2011 年 8 月 24 日，日本国土交通省公布了全国主要商业用地和住宅用地的价格走势报告。146 个监测地点中，86 个地点的地价继续下降。前次调查中，资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 36 146 个监测点中有 98 个地点地价下降。报告显示，地价上升的有 7 个地点，持平的有 143、53 个地点，比前次调查略有上升。国土交通省分析：“虽然名古屋以西地区的地价慢慢开始摆脱地震影响，但东京首都圈的民众还是持观望态度，今后一个时期，地价不会有根本变化。”国土交通省的调查通常设置 150 个监测点。此次调查没有将仙台市的 3 个监测点和因为出现液状化现象的千叶县浦安市监测点数据包括在内。前次调查有 2 个监测点的地价上升，而此次增加到了 7 个。其中，兵库县芦屋市 JR 芦屋站和滋贺县草津市南草津站等交通便利的监测点地价上升明显。此外，因为九州新干线开通，福冈市博多区周边和鹿儿岛市鹿儿岛中央站监测点的地价也上升很快。地价从前次调查的持平到此次调查下降的 7 个监测点，主要是东京都144、中央区佃月岛等靠近海边的高层住宅和富裕阶层投资集中的千代田区等地。从地域分布上看，东京首都圈的监测点中，地价上升的有 1 个，持平的有 18 个，下降的有 45 个。名古屋圈监测点中，上升的有 3 个，持平的有 19 个，下降的有 17个。其它地区上升的有 3 个，持平的 8 个，下降的有 18 个。受欧洲主权债务危机和国内经济低迷的影响，日本倒闭的房地产企业数量大幅攀升，直逼 2008 年全球金融危机时倒闭企业的数量。日本的房地产市场还将持续低迷，而且房地产企业两级分化明显，7 家大型房地产公司占据了东京地区商品房销售的“半壁江山”。2011 年 10 月 18 日，东京商工会议所发布的预测145、报告称，2012 年房地产公司倒闭的数量可能达到 500 家左右，超过 2009 年的水平。由于欧洲债务问题的影响，日本国内的经济走势不容乐观。由于政府采取的允许延期归还贷款等政策效果不明显，资金量不够的中小企业可能会大量破产。根据预测，2011 破产的房地产企业数达 450 家左右，比 2010 年稍微增加；2012 年破产企业数将达 500 家，比 2011 年增加 10%左右；2009 年为 596 家。商工会议所计算的每家破产企业的平均负债额：2008 年为 36 亿日元、2010 年为 13 亿日元、2011 年 110 月为 6 亿日元。该所分析，这说明破产的房地产企业中，小企业越146、来越多。2011 年夏季以后，虽然根据中小企业金融支援法，很多中小企业可以资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 37 延期归还贷款，但倒闭的企业还是急速增加。19 月的破产企业数量为 2010年同期的 3 倍，达到 108 件。9 月为 2011 年最高的一个月，达到 24 件。根据彭博资讯公司的统计，150 家上市房地产公司中，负债超过自有资本金两倍以上的有 45 家。另一方面，日本房地产企业正在呈现出两极分化的趋势。品牌优势和资金优势明显的大型房地产企业与中小企业在经营上的表现明显不同。三井房地产公司、三菱房地产公司等 7 家大147、型企业占据了 2010 年东京地区的商品房市场份额的 51%，达到 2000 年以来的最高水平。目前，房地产企业的倒闭数量开始慢慢接近受全球金融危机影响的 2008年2009 年。2008 年，房地产企业倒闭 600 家左右，负债额超过 100 亿日元的案例也达到 38 件。2012 年上半年，日本建筑市场明显回升。新房开工量从 1 月份的 65984 套增加到 4 月份的 73647 套；同比增速除 1 月份小幅下降 1.1%外，其余各月均出现不同程度增长，且增速从 7.5%提升至 10.3%。2012 年上半年，日本继续推出量化宽松政策，增加了 100 亿日元日本房地产信托基金(J-REI148、Ts)的购买额度，再加上消费者信心明显增强，预计下半年房地产市场会继续改善。第三节 2012 年港台地区房地产市场发展状况 一、2011-2012 年香港房地产市场发展分析 第三节 2012 年港台地区房地产市场发展状况 一、2011-2012 年香港房地产市场发展分析 2011 年，房地产业在香港再度成了关注焦点，因为官方承认房价泡沫是一个问题。香港特区行政长官曾荫权甚至称房价“非常令人惊恐”，这令人不禁预计政府会出台新一轮措施来遏止房价上涨。与此同时，香港可能重新推出“居者有其屋计划”（Home Ownership Scheme），即给低收入居民提供补贴，以便其能住上房价较低的公寓。自 2149、007 年以来，香港立法会议员曾七次呼吁政府以非强制性决议的形式恢复“居者有其屋计划”。2011年2月，香港住房成交量环比下降16.6%，比2010年月均水平低40.9%；2 月 C 类、D 类和 E 类住宅成交均价分别环比上涨 2.2%，下跌 3.8%和下跌 9.3%，资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 38 比 2010 年月均水平高 17.6%，1.9%和 2.1%。2011 年 8 月，香港一手房市场的交易表现相对淡静，正在等待新楼盘的推出。8 月第三个周末期间发展商大约售出 16 个单位，较上周较低的比较基数增加了 23150、%，但是二手房成交量连续第二周下滑，环比下滑 13.1%，至 93 个单位，自 7 月中以来成交量首次不足 100 个单位。尽管人气疲软，仍有迹象显示成交量可能开始企稳，因为低位接盘的买家看似已经现身，并且一旦卖价被调低，他们就著手买进。整体而言，尽管发展商面临负面的市场人气，但是对发展商的资产负债表的快速检讨发现它们的资产负债表普遍好于收租公司。2011 年 6 月初，香港金管局要求银行收紧 700 万(港币，下同)至 1200 万按揭成数、银行又纷纷加按息，加上美国经济或会出现双底衰退，全球股市大幅波动下，香港楼市交投持续萎缩，减价蚀让个案频现。8 月份二手楼登记只有约 3900 宗，连跌151、 2 个月，创出 2 年半新低，贴近 08 年 10 月金融海啸的低位水平，登记金额料仅 221.6 亿元，创 28 个月新低。据土地注册处最新数据显示，2011 年 8 月 1-19 日，香港暂录 2755 宗二手注册，较上月同期下跌 8%。期内跌势最急的为受收紧按揭成数影响的逾千万元豪宅，暂录仅 133 宗，按月下跌近 30%，预计 8 月录得约 200 宗逾千万元二手注册，按月下跌约 25%，创近 2 年半新低。中国香港房地产市场呈现明显升温迹象。2012 年 1-4 月，中国香港房地产市场继续回暖，住房销售量从 1 月份的 3507 套增加到 4 月份的 8217 套。房价也快速反弹，152、房价指数从 1 月份的 179.8 升至 4 月份的 196；其中，4 月份房价指数同比上涨 6.9%，环比上涨 2.3%，连续 3 个季度上涨。2012 年 10 月 26 日，香港特区提高现行的额外印花税（SSD）的税阶，并将适用期延长至三年，同时推出全新的“买家印花税”，即所有外地人士、所有本地和外地注册的公司购买香港住宅，除了缴付一般印花税外，还需缴付 15%的买家印花税，意味着非香港居民买房子的最高税率可能高达 35%。香港特区政府推出这项政策，一方面是为了打击短炒客，另一方面是希望通过限制外来投资者，强行扭转香港房地产市场对本地居民的供不应求情况。2012 年以来，香港的地产价格已153、经普遍出现了 20%的升幅。BSD 政策显然给地产界带来一次地震。就在政策宣布次日，包括大地产商资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 39 长江实业在内的大批香港本地股均出现了暴跌，香港恒生地产指数更是重挫超过 1000 点，跌幅近 4%。即使没有 BSD，香港的楼价也属于高不可攀，但过高的房价却吸引不少业主转租为售，因此令市场上的租盘急剧减少，这反过来又驱升了租金价格，如今租金已经比一年前增长了近 20%，但是租盘仍然供不应求，许多租盘刚刚放盘不到一天便被租走，往年正常年份，平均要两三周时间才会有成交。因此对于初出校门的打工仔来说154、，BSD 也有可能会有减租的作用。反弹力度最大的当属代表地产界势力的地产建设商会。该会执委会主席梁志坚多次公布表示，希望政府要有豁免选项。该商会早前已经向政府提出多项反建议，包括豁免香港本地公司或家族基金购买豪宅的 BSD，但可规定要求其每年申报物业有否出现转让，否则可追收税款；另外，该会建议 3000 万港元或以上豪宅可获豁免 BSD。香港运输及房屋局局长张炳良就认为，不应该局部豁免征收 BSD，因为如果本地公司获得优待，外地人和外地公司便可以通过香港本地公司避税，从而令措施效果打折扣。车位及商用物业价格暴涨 从这一个月的房地产价格反应来看，BSD 和新 SSD 两项措施已经影响到地产市场的155、信心。有大型地产中介公司统计显示，二手楼看盘的数量及成交量全面急冻，香港前十大屋苑成交量与上月同期相比，暴跌近 55%，而且成交价跌幅似乎有逐渐扩大的迹象，显示二手市场已经提前步入寒冬。不过并不是所有的业主都出现恐慌性的抛售。很多业主转售为租，或是捂盘了。所谓“捂盘”，是香港地产市场处于低迷或是方向不明时期业主常见的做法，即把房源从中介公司撤走，拒绝任何人上门看房，既不出租也不出售。对于中介来说，这种状态是最令人难熬的，它比转售为租更令中介难受。目前香港地产市场价格显然并没有进入低迷状态，因此当下捂盘局面的出现，显示不少业主希望观望后市而后谋动。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权156、所有 0755-25407296 25193390 40 从阻击外来购房者的角度来看，BSD 的影响则似乎更小。事实上，就在 BSD实施这一个月内，已经发生了多宗内地豪客买豪宅的事件不过主要发生在新盘市场。通常香港的新楼要两年入住，也就是说，如果未来两年该处楼盘升值超过 25%，这些投资者便可以赚钱。从香港楼价目前一年不到升幅便高达 20%来看，不少人相信，在 QE3 的推动之下，香港的房地产价格还会节节上升。除了二手成交急跌、捂盘数量上升，新 SSD 和 BSD 给商用地产市场和车位市场也带来了巨大冲击。SSD 和 BSD 的推出，令外来资金更多流向商业地产和车位市场。在 BSD 推行的一个157、月内，香港本已火爆的车位市场已经出现了价量齐升的局面。据港岛大型屋菀太古城附近的地产中介表示，该区的车位价格在近一个月平均上扬了 5%至 10%不等。而新鸿基地产则传出，其新盘“珑玺”的车位开价高达 185 万至 200 万港元，较同区普通车位的 100 万港元高出近一倍，尽管如此，估计开盘当天便可售出约 100 个车位，套现近 2 亿港元。二、2011-2012 年台湾房地产市场发展分析 二、2011-2012 年台湾房地产市场发展分析 从 2002 年开始，台湾当局加大低利优惠房屋贷款额度，实施土地增值税减半实施两年，开放大陆与外商投资台湾房地产，一个长达 10 余年时间的萧条期的台湾房地158、产市场出现回升迹象。目前台湾地区 30 年以上老旧住宅约有 302 万户，有必要透过都市更新改善生活环境质量。根据该计划，自 2011 年起 4 年内，当局将投入 184.6 亿元，协助 2 万户屋龄逾 20 年独栋老旧建物予原容积奖励重建。都市更新是内需型的综合产业，也是未来重大产业之一，房地产是火车头产业，有创造社会就业机会等效益，极富潜力，“内政部”研议在办理都市更新时，透过奖励把节能减碳及智慧绿建筑也纳入都更。据估算，台湾屋龄老旧逾 30 年房屋，全台逾 300 万户，20 年 480 万户，若全面重建、整建可带动营建业产值达 7 万亿元以上。如果年底“主计处”完成新人口普查，户数势必159、更高，对营建、装潢、家具等产业潜在庞大商机。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 41 2012 年 12 月 12 日台湾一项房屋调查显示，由于 2012 年房价仍持续上涨，台湾主要城市房价收入比均高于去年，且平均增加幅度均超过一成。其中台北市房价收入比达 14.3 倍、居台湾之冠；高雄市、桃园（资料、团购、论坛）县最低，所得比为 4.3 倍。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。该调查以2011 年各县市家庭可支配所得，计算购买当地 30 坪住宅的平均成交总价发现，2011 年台北市房价收入比为 13.1 倍，2160、012 年已攀升至 14.3 倍、年涨幅逾 9%。新北市也从 2011 年的 8.3 倍提高至今年的 9.2 倍，涨幅达 10.84%。高雄市、桃园市 2012 年所得比最低、达 4.3 倍，但值得注意的是，均较去年增逾 15%。三、台湾公司有望直接投资大陆房地产 三、台湾公司有望直接投资大陆房地产 根据国台办发布的 8 项具体方案，未来将鼓励和支持有条件的台资企业拓展大陆市场并参与大陆扩大内需的基础设施和重大工程建设。大陆各地台办将会同有关主管部门为台资企业提供协助，推荐符合资质的台资企业参与到当地基础设施和重大工程建设。大陆主管部门也将尽快提出参与企业资质和台湾相关专业人士资格认定的具体办161、法。此政策有望打破多年来台湾上市公司直接投资大陆房地产市场的禁令。台湾房地产中介机构经纪人资格也可能在大陆得到认可。这将对推动台资参与大陆房地产开发和二手房中介业务产生重大利好。此前，台湾上市公司不允许在大陆直接投资房地产开发，多数财团是以个人名义参与投资。这主要是由于房地产开发行业属于资金密集型，回报周期较长，而受两岸关系一些客观因素的影响，企业对投资回报的稳定与安全性存在担忧。再加上资金往来不便利，大额资金多通过第三地周转，也影响了企业的直接投资意向。随着两岸越来越良性的商贸和政治互动的展开，专家认为有可能在此契机下出现实质性突破。这种突破除了房地产开发资格外，还可能在二手房经纪人资格上实162、现两岸互认。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 42 第四节 世界房地产泡沫及其影响分析 第四节 世界房地产泡沫及其影响分析 一、世界房地产泡沫概述 一、世界房地产泡沫概述 随着全球经济的发展，房地产业已成为世界经济发展的聚焦点。次贷危机、迪拜债务危机，使得人们更加关注房地产业的发展。房地产业的健康发展决定了经济的稳定增长，反之，房地产泡沫的膨胀。会诱发经济危机的产生。就中国本身而言。随着经济全球化的不断推进。无论是国外还是国内的房地产泡沫都对国内经济有着显著影响。所谓泡沫经济，是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资163、本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨。投机交易极为活跃的经济现象。因此，房地产泡沫是一种表面繁荣的现象，其表现是房地产价格远远偏离了房子和土地本身所包含的真正价值。世界房地产泡沫的发展主要分为形成、膨胀和破灭三个阶段。每个阶段的都有其一定的特点，对经济造成的影响也不尽相同。二、房地产泡沫特征分析 二、房地产泡沫特征分析 1、房地产泡沫产生于繁荣的经济环境。纵观历史发展长河，几乎每一次极具影响力的房地产泡沫大都发生在经济发展较发达地区。经济体为追求经济的进一步扩张，一系列紧密的、投资活动持续不断。再加上政府的一些扩张政策又进一步推动了泡沫的扩大。从世界范围来看。20 世纪三次最具影响164、力的房地产泡沫分别为 2O 世纪 3O 年代的美国房地产泡沫、20 世纪 90 年代的日本房地产泡沫及继日本之后，东南亚国家的房地产泡沫。其中，美国和日本都是发达国家，20 世纪 2O 年代中叶美国经济一片繁荣之象。最为显著的一个特征便是房屋建筑异常活跃。这是美国历史上房屋建筑极为兴盛的一个时期：90 年代时，日本经济一片繁荣，吸引了大量的国际资本，不断推高了房地产价格。东南亚国家的房地产泡沫，以泰国为代表，泡沫的产生也是经济的持续过热导致的。从单个经济体来看，发达城市更容易引发房地产泡沫，例如美国房地产泡沫期间。纽约、华盛顿、旧金山等城市的房价暴涨 50%。日本的房地产泡沫时期东京、大阪等城165、市房价的飙升。由此可见，房地产泡沫是经济发展到一定阶段的产物。2、房地产投资活动动机由长期投资转变为短期套利。楼市价格不断攀升的原因是人们将不再房地产视为一项长期的投资资产，而是非理性地将房地产作资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 43 为一项短期投机活动的工具以获取暴利。房产作为一项固定资产，其所代表的是一笔规模不小的财富。房地产开发商的大肆鼓吹、政府的刺激计划以及一些媒体不恰当的宣传使得投资者对房地产市场过分自信、盲目追捧,忽视了其价格上涨的不合理性。2008 年美国房地产泡沫破灭的原因正是由于一些投资机构及个人投资者的盲目追166、逐，认为楼市价格仍会不断上升 购买了大量的垃圾债券以求在短期内获得巨大的利润 最终导致了许多老牌金融机构的破产。因此。对于房地产投资活动，人们更多地应该将其视为一项长期的投资活动。应采取理性的态度对待。3、国际热钱的大量涌入是房地产泡沫破灭的信号灯。全球金融自由化和一体化使得金融投资活动在世界范围内更加开放和自由。但伴随而来的是金融风险的加剧。现阶段。国际热钱在全球金融市场的活跃表现，助推了楼市价格的不断上升。2O 世纪 9O 年代。东南亚一些国家过度宽松的金融环境给了国际游资可乘之机，大量热钱涌入这些国家，不断推高楼市价格，当楼市呈现一片海市蜃楼、投资者热情高涨之时。国际游资的迅速撤离使得一167、片繁荣之间化为废墟。由此可见，国际热钱为了寻求国际套利往往会影响目标国正常的经济运行，成为泡沫破灭的推动力。4、政府的宽松政策是房地产泡沫破灭的助推手。政府是经济活动的重要参与者，政府的任何一项政策都会影响到经济发展走向。不可否认，政府的扩张政策使得房地产投资活动日益加剧。政府对房地产的作用表现为直接作用和间接作用。所谓直接作用是指政府的刺激政策给房地产市场带来的直接效应。例如政府实施降息的刺激计划，这就意味着直接降低了开发商的开发成本，大大地刺激了房地产开发商的开发热情。而间接作用则是指政府的刺激政策会给投资者传达一定的信号，从而左右投资者的决定。由于政府是执政者，直接决定经济走向，并且政府168、的决策也是依据当前经济发展形势所决定，因此，投资者就会自觉地按照政府的决策来选择投资方式。例如，政府鼓励房地产业的发展。这势必就会使得大量的投资集中于房地产。此外 由于政府的决策具有一定的滞后期，因此，在经济衰退期的决策可能到了经济繁荣期才会产生效果，这不但不是逆经济发展。反而进一步刺激了泡沫的不断膨胀。三、房地产泡沫的影响 三、房地产泡沫的影响 1、适当的房地产泡沫有利于刺激经济的发展。事实上。房地产泡沫的存在并不意味着对经济发展就有一定的阻碍。相反，微小的泡沫是能够刺激经济发展的，也是符合经济发展需求的。房地产业是一个经济体发展的重要载体。特资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权169、所有 0755-25407296 25193390 44 别是对于发展落后和发展中国家而言。适当的房地产泡沫能够刺激投资者们的投资热情。鼓励人们参与到经济建设中。从而能够扩大房地产的投资规模，拉动经济生产总值，扩大就业率，实现经济的加速发展。对于经济发展失衡地区而言，房地产也是调节均衡的重要手段。通过开发落后地区的房地产业能够带动落后地区的其他产业。如旅游、能源等产业。因此。适当的房地产泡沫正如微小的通货膨胀一样对经济发展具有积极作用。2、泡沫膨胀阶段，房地产业及经济的运行秩序脱离正常轨道。当泡沫不断扩大，其带来的不利影响也会随之不断地放大和传递，并且超过正面影响。房地产泡沫不断膨胀。房价就会170、不断上升，超过居民所能承受的范围，一方面直接导致居民的购买力下降，另一方面。通过各种传递媒介将这种不利影响传递到其他行业。当一国房地产价格的增长幅度大于居民收入的增长幅度，那么居民的有效购买力就会直接下降。房地产泡沫的传递途径也是多样化的，如股票市场、债券市场等。美国房地产业欣欣向荣之时，美国房地产两大巨头房利美和房地美公司发行了大量的债券，这些债券中不乏大量的垃圾债券，当两房公司倒闭时。股票市场、债券市场就会受到牵连。产生骨牌效应。直至今日，美国仍在发行大量的垃圾债券，2010 年前 9 个月，美国企业共计发行 1720 亿美元垃圾债券，创年度纪录。金融市场有巨大的杠杆作用，投资回报丰厚的同171、时也意味着巨大风险的产生，在当前金融环境极不稳定的情况下。极易导致投资者选择失误，造成巨大的损失。3、房地产泡沫破灭产生的连锁反应大于任何一类泡沫。房地产泡沫的实质是一种虚拟现象 破灭是必然的结果。但是，房地产泡沫又不同于其他资产泡沫的破灭 其破坏程度更深更广。就破坏深度而言，日本房地产泡沫的破灭是最典型的案例。上世纪 9O 年代日本房地产泡沫的破灭使得日本经济倒退十年，不止如此，直至今日，日本经济仍未走出泡沫破灭的阴影。始终处于低迷的状况。就破坏广度而言，美国次贷危机的爆发是给全世界最大的警示。美国房地产泡沫的破灭先是导致了本国金融危机的爆发。随后传递到亚洲、欧洲等地区，最终引发了全球金融危172、机，几乎没有一个国家能够独善其身，甚至希腊等国都面临着破产危机。房地产泡沫之所以产生如此大的影响，是因为房地产已经成为了连接虚拟经济与实体经济的桥梁。因此，一旦房地产出现问题，其传导方向是双向的，产生的影响是相当恶劣的。房地产泡沫已经成为世界共同关注的焦点，其高度的传染性和扩散性对经济体有着重要的影响。正确认识和对待房地产泡沫的特性有助于有效地遏制房资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 45 地产泡沫的产生和扩散。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 46 第二章 201173、2 年中国房地产发展环境分析 第二章 2012 年中国房地产发展环境分析 第一节 2012 年中国宏观经济发展环境分析 一、2012 年中国 GDP 增长情况分析 第一节 2012 年中国宏观经济发展环境分析 一、2012 年中国 GDP 增长情况分析 自 1978 年改革开放以来，中国国民经济快速增长。2001 年后，中国经济进入了新一轮的增长周期。国民经济总体呈现增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善的发展态势。2010 年，中国国内生产总值达到 401513 亿元，2010 年国内生产总值按平均汇率折算达到 58791 亿美元，超过日本，成为仅次于美国的世界第二大经济体。经济总量居世界位174、次稳步提升，中国经济增长对世界经济的贡献不断提高。2011 年国内生产总值 471564 亿元，比上年增长 9.2%。初步测算，2012 年前三季度国内生产总值 353480 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.7%。其中，一季度增长 8.1%，二季度增长 7.6%，三季度增长 7.4%。分产业看，第一产业增加值 33088 亿元，同比增长 4.2%；第二产业增加值 165429亿元，增长 8.1%；第三产业增加值 154963 亿元，增长 7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长 2.2%。图表 3 2007-2012 年中国国内生产总值及增长变化趋势图 26581034050739798175、33140453534804715647.70%9.20%10.4%9.2%9.6%13.0%050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000200720082009201020112012(1-9)0%2%4%6%8%10%12%14%国内生产总值（亿元）Growth（%）数据来源：国家统计局、中商情报网 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 47 图表 4 2006-2011 年中国人均国内生产总值变化趋势图 165002016923708256082999176、2349990100002000030000400002006年2007年2008年2009年2010年2011年人均国内生产总值（元）数据来源：国家统计局、中商情报网 二、2012 年工业经济发展形势分析 二、2012 年工业经济发展形势分析“十一五”期间，中国工业经济保持了平稳较快发展，成为国民经济企稳回升的主要推动力量，在结构调整和优化方面也迈出了令人欣喜的步伐，为“十二五”乃至更长时期工业经济的可持续发展奠定了重要基础。经过“十一五”时期的大发展，中国工业经济实力显著增强。2009 年中国制造业在全球制造业总值中所占比例高达 15.6%，成为仅次于美国的全球第二大工业制造国，为中国在世177、界经济中地位的不断前移起到了巨大推动作用。2010 年全部工业增加值 160722 亿元，比上年增长 12.1%。2011 年全部工业增加值 188572 亿元，比上年增长 10.7%。规模以上工业增加值增长 13.9%。在规模以上工业中，国有及国有控股企业增长 9.9%；集体企业增长 9.3%，股份制企业增长 15.8%，外商及港澳台商投资企业增长 10.4%；私营企业增长 19.5%。轻工业增长 13.0%，重工业增长 14.3%。2011 年，中国规模以上工业企业实现利润 54544 亿元，比 2010 年增长 25.4%。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-178、25407296 25193390 48 图表 5 2006-2011 年中国全部工业增加值及增长速度趋势图 9131111053513524016072218857213026014.9%8.7%9.9%12.1%10.7%12.9%0500001000001500002000002006年2007年2008年2009年2010年2011年0%2%4%6%8%10%12%14%16%工业增加值（亿元）Growth(%)数据来源：国家统计局、中商情报网 2012 年前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长10.0%，增速比上半年回落 0.5 个百分点。分经济类型看，国有及国有控股179、企业增加值同比增长 6.3%，集体企业增长 7.6%，股份制企业增长 11.8%，外商及港澳台商投资企业增长 6.0%。分轻重工业看，重工业增加值同比增长 9.7%，轻工业增长 10.4%。分行业看，41 个大类行业中有 40 个行业增加值同比增长。分地区看，东部地区增加值同比增长 8.6%，中部地区增长 11.6%，西部地区增长12.8%。分产品看，前三季度 471 种产品中有 343 种产品产量同比增长。其中，发电量增长 3.6%，钢材增长 5.7%，水泥增长 6.7%，十种有色金属增长 7.1%，乙烯下降 2.9%，汽车增长 7.3%，其中轿车增长 8.4%。前三季度，全国规模以上工业企180、业产销率达到 97.8%，同比下降 0.5 个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值 77748 亿元，同比增长 5.8%。9 月份，规模以上工业增加值同比增长 9.2%，环比增长 0.79%。三、2012 年全社会固定资产投资分析 三、2012 年全社会固定资产投资分析“十一五”期间，中国固定资产投资保持了平稳较快的发展态势，投资结构调整取得了积极进展，工业生产能力进一步提高，部分行业投资增长过快的势头得到遏制，基础设施建设和社会事业建设等薄弱环节得到了进一步的加强，城乡面貌极大改善，人民生活水平日益提高。“十一五”时期固定资产投资为保障中国经济快速协调发展作出了重大贡献。2011 年全社会181、固定资产投资 311022 亿元，比上年增长 23.6%，扣除价格因素，实际增长 15.9%。其中，固定资产投资（不含农户）301933 亿元，增长 23.8%；农户投资9089亿元，增长15.3%。东部地区投资130319亿元，比上年增长20.1%；资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 49 中部地区投资 70783 亿元，增长 27.5%；西部地区投资 71849 亿元，增长 28.7%；东北地区投资 32687 亿元，增长 30.4%。在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资 6792 亿元，比上年增长 25.0%；第二产业182、投资 132263 亿元，增长27.3%；第三产业投资 162877 亿元，增长 21.1%。2012 年前三季度，固定资产投资（不含农户）256933 亿元，同比名义增长20.5%（扣除价格因素实际增长 18.8%），增速比上半年加快 0.1 个百分点。其中，国有及国有控股投资 84444 亿元，增长 13.6%。分地区看，东部地区投资同比增长 18.4%，中部地区增长 25.8%，西部地区增长 24.1%。分产业看，第一产业投资 6545 亿元，同比增长 32.2%；第二产业投资 113662 亿元，增长 22.4%；第三产业投资 136725 亿元，增长 19.4%。在第二产业投资中，工183、业投资 110745亿元，同比增长 22.5%。其中，采矿业投资 8855 亿元，增长 17.4%；制造业投资 90116 亿元，增长 23.5%；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资 11774亿元，增长 19.1%。前三季度基础设施（不包括电力、热力、燃气及水的生产与供应）投资 38677 亿元，同比增长 10.2%，增速比上半年加快 5.8 个百分点。从到位资金情况看，前三季度到位资金 289408 亿元，同比增长 18.2%。其中，国家预算资金增长 27.4%，国内贷款增长 8.8%，自筹资金增长 21.9%，利用外资下降 6.3%，其他资金增长 10.3%。前三季度，新开工项目计划184、总投资 226866亿元，同比增长 25.7%，比上半年加快 2.5 个百分点；新开工项目 276276 个，同比增加 19327 个。从环比看，9 月份固定资产投资（不含农户）增长 1.63%。图表 6 2007-2012 年中国全社会固定资产投资增长趋势图 中商情报网 13732427814022484617282825693331102224.8%20.50%23.60%23.8%30.1%25.9%050000100000150000200000250000300000350000200720082009201020112012(1-9)0%5%10%15%20%25%30%35%全社185、会固定资产投资额（亿元）增长率（%）数据来源：国家统计局、中商情报网 四、2012 年社会消费品零售总额分析 四、2012 年社会消费品零售总额分析“十一五”期间，中国消费品市场发展速度不断加快，规模不断扩大。消资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 50 费品市场步入了快速发展期，成为改革开放以来增长最快的期间之一。同时中国商品流通领域发生了巨大变化，不论在城市还是在农村，基本形成了四通八达的商品流通网络，各类商品市场空前发展，成为商品流通的一道亮丽的风景线。连锁经营、电子商务的迅速发展，彻底改变了过去商业经营模式比较单一的状况，形186、成了多元化、多层次、少环节、开放式的竞争发展新格局。2011 年社会消费品零售总额 181226 亿元，比上年名义增长 17.1%（扣除价格因素实际增长 11.6%）。2012 年前三季度，社会消费品零售总额 149422 亿元，同比名义增长 14.1%（扣除价格因素实际增长 11.6%），增速比上半年回落 0.3个百分点。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额 71580 亿元，同比增长14.4%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 129332 亿元，同比增长 14.0%；乡村消费品零售额 20090 亿元，增长 14.4%。按消费形态分，餐饮收入 16673亿元，同比增长 13.2%；187、商品零售 132749 亿元，增长 14.2%。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额 66066 亿元，同比增长 14.6%。其中，汽车类增长 6.9%，家具类增长 26.2%，家用电器和音像器材类增长 6.1%。9 月份，社会消费品零售总额同比名义增长 14.2%（扣除价格因素实际增长 13.2%），环比增长 1.46%。图表 7 2007-2012 年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图 中商情报网 1084801253431545548921018122614942214.10%17.10%18.4%21.6%15.5%16.8%050000100000150000200000188、200720082009201020112012(1-9)0%5%10%15%20%25%社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）数据来源：国家统计局、中商情报网 五、2012 年城乡居民收入与消费分析 五、2012 年城乡居民收入与消费分析“十一五”时期，中国保持经济平稳较快发展，并始终把提高人民生活水平作为根本出发点和落脚点，人民生活明显改善。全国城镇居民收入持续快速增长，消费水平不断提高，整体生活质量显著改善。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 51 2011 年城镇居民人均总收入 23979 元。其中，城镇居民人均可支配收入189、21810 元，比上年名义增长 14.1%，扣除价格因素，实际增长 8.4%。农村居民人均纯收入 6977 元，比上年名义增长 17.9%，扣除价格因素，实际增长 11.4%。全年城乡居民收入比为 3.13：1（以农村居民人均纯收入为 1，上年该比值为3.23：1）。2012 年前三季度，城镇居民人均总收入 20190 元。其中，城镇居民人均可支配收入 18427 元，同比名义增长 13.0%；扣除价格因素实际增长 9.8%，增速比上年同期加快 2.0 个百分点。在城镇居民人均总收入中，工资性收入同比名义增长 12.7%，转移性收入增长 12.4%，经营净收入增长 15.4%，财产性收入增长 190、12.4%。前三季度，农村居民人均现金收入 6778 元，同比名义增长 15.4%；扣除价格因素实际增长 12.3%，比上年同期回落 1.3 个百分点。其中，工资性收入同比名义增长 16.9%，家庭经营收入增长 13.3%，财产性收入增长 16.3%，转移性收入增长 22.4%。三季度末，农村外出务工劳动力 16867 万人，同比增长 3.0%；前三季度，外出务工劳动力月均收入 2249 元，同比增长 13.0%。前三季度，城镇居民人均可支配收入中位数 16358 元，同比名义增长 14.2%；农村居民人均现金收入中位数 5788 元，名义增长 15.8%。图表 8 2007-2012 年城镇191、居民人均可支配收入及增长趋势图 中商情报网 1378617175157811910921810184277.80%14.47%9.80%8.40%9.80%0500010000150002000025000200720082009201020112012(1-9)0%2%4%6%8%10%12%14%16%城镇居民家庭人均可支配收入（元）增长率（%）数据来源：国家统计局，中商情报网 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 52 图表 9 2007-2012 年农村居民纯收入及增长趋势图 中商情报网 414047615153677869192、77591915.4%8.5%11.4%12.3%15.0%10.9%010002000300040005000600070008000200720082009201020112012(1-9)0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%农村居民人均纯收入（元）增长率（%）数据来源：国家统计局，中商情报网 六、2012 年对外贸易的发展形势分析 六、2012 年对外贸易的发展形势分析 改革开放以来，中国对外开放程度不断提高，与世界经济的联系越来越紧密，对世界经济增长的贡献越来越大。中国坚持扩大内需与稳定外需相结合，充分利用两个市场、两种资源，克服国际金融危机的巨大冲击，继续推进对外开放，193、积极参与全球化进程，对外贸易规模迅速扩大，吸收外资水平不断提高，对外经济合作步伐明显加快，开放环境日趋优化，对外开放再上新台阶。2011 年，中国外贸进出口总值 36420.6 亿美元，比 2010 年同期(下同)增长 22.5%。其中，出口 18986 亿美元，增长 20.3%；进口 17434.6 亿美元，增长24.9%。贸易顺差 1551.4 亿美元，比上年净减少 263.7 亿美元，收窄 14.5%。2011 年 12 月，中国进出口总值为 3329.2 亿美元，增长 12.6%。其中出口 1747.2亿美元，增长 13.4%；进口 1582 亿美元，增长 11.8%。2012 年前三194、季度，进出口总额 28425 亿美元，同比增长 6.2%，增速比上半年回落 1.8 个百分点，比上年同期回落 18.4 个百分点。其中，出口 14954 亿美元，增长 7.4%；进口 13471 亿美元，增长 4.8%。进出口相抵，顺差 1483 亿美元，同比增加 412 亿美元。进出口总额中，一般贸易进出口 14990 亿美元，增长 5.9%；加工贸易进出口 9829 亿美元，增长 2.2%。出口额中，一般贸易出口7298 亿美元，增长 8.3%；加工贸易出口 6309 亿美元，增长 3.0%。进口额中，一般贸易进口 7692 亿美元，增长 3.6%；加工贸易进口 3520 亿美元，增长 0195、.9%。9 月份，进出口总额 3450.3 亿美元，同比增长 6.3%；其中出口 1863.5 亿美元，增长 9.9%；进口 1586.8 亿美元，增长 2.4%。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 53 图表 10 2007-2012 年中国进出口总额增长趋势图 21737220722972836421284252563323.5%17.9%-13.9%34.7%22.50%6.20%0500010000150002000025000300003500040000200720082009201020112012(1-9)-20%196、-10%0%10%20%30%40%进出口总额（亿美元）增长率（%）数据来源：中国海关总署、中商情报网 第二节 2012 年中国房地产业政策环境分析 一、2012 年中国房地产土地政策分析（一）国土部出台多项政策对土地市场进行调控 第二节 2012 年中国房地产业政策环境分析 一、2012 年中国房地产土地政策分析（一）国土部出台多项政策对土地市场进行调控 新一轮调控以来，随着限购、限贷等调控政策措施逐步发挥作用，投资投机性需求被有效遏制，以商品住房为主的房地产市场整体呈盘整下行态势。国土资源部、住建部等部门按照中央要求，在贯彻落实国务院有关房地产调控政策、促进房地产和土地市场平稳运行发挥了重197、要作用。但 2012 年 5 月份以来，部分城市商品房销售量明显回升，新建住宅价格出现环比上涨，土地市场也随之出现了一些波动，部分城市再现高价地，引发社会热议。为更好地落实中央要求，巩固已有调控成果，切实维护好房地产和土地市场的稳定，7 月 19 日，国土资源部、住建部联合下发关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知（简称紧急通知），要求各地严格落实 闲置土地处置办法，及时处理土地市场动态监测监管系统显示的闲置土地预警信息，严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松，已放松的要立即纠正，巩固调控成果。紧急通知要求，各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作切实抓好，198、应保尽保保障性安居工程用地，并以提高计划完成率、增加有效供应为首要目标，进一步加大普通商品住房用地的供应力度。从 7 月开始，国资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 54 土资源部将对保障性安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导，对落实情况较差的将予以通报，年底对各省（区、市）进行目标责任考核。同日，国土资源部在京召开视频会议，就当前房地产市场形势和两部门联合下发的 紧急通知进行通报，并对下一步房地产市场调控工作进行了部署。9 月 6 日，国土资源部下发关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知（简称通知），要求各地199、严格执行各类土地使用标准，对国家发布的限制用地项目目录和禁止用地项目目录、工业项目建设用地控制指标，房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准要坚决贯彻执行。9 月 13 日，国土资源部发文表示，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏，杜绝囤地行为。9 月 26 日，国土资源部有关负责人在接受新华社记者专访时表示，虽然最近两个月一些城市开始相对集中推出土地，部分房企加大了拿地力度，但地价变化不大，土地市场总体平稳，尚未出现过热。下一步，国土资源部将积极配合有关部门，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，继续指导督促各地根据200、本地实际，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。土地是开发商的命脉，土地储备的规模一直被开发商视为实力和后续发展能力的表现，但由于土地资源供应有限以及近年来地价不断上涨的预期，开发商的“囤地”行为可谓“屡禁不止”，而闲置土地也是楼市历次调控遭遇的顽症。为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，早在 1999 年 4 月国土资源部就出台了闲置土地处置办法，其中明确规定：已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，需缴纳 20%的土地闲置费；闲置两年的要无偿收回。在这十多年的时间里，土地201、闲置现象并没有多少改观。在这期间，房价几度飙涨，一些开发商的囤地行为也乘机收获了超额的土地增值收益。在这个环节中，民众对于企业谋利的肆无忌惮和政府监管的缺位意见颇深，对闲置用地如何处置一直是外界关注的焦点。尽管国土资源部接连下发通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地，但时至今日，闲置土地收回的政策执行一直存在较大弹性：当风头紧、资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 55 市场好、需要放大土地供应时则收紧政策绳索，警告闲置土地开发企业；当市场走弱时则放水执行，一系列土地清查政策丧失了威慑力。因此，上述一系列政策能否有效遏制开202、发商“囤地”仍具有较大不确定性。但可以肯定的是，如果政策能够得到严格执行，从短期来看，开发商加大对闲置土地的开发力度，供应量增加利于楼市趋于平稳；从长远来看，开发商在土地的“招拍挂”上会更加谨慎，对土地价格也会起到相应的抑制作用，从而促使房价回落。但笔者认为，治理土地闲置问题的根本出路在于，土地供应要基于市场需求而不是基于财政需要来提供，这就需要建立一个能保障地方政府财政收入的可持续增长机制，如通过增加类似“物业税”、财产税等其他税收来源，使地方政府能获得一个稳定、持续的财政收入来源，这样才能让地方政府逐步放弃过度依赖“土地财政”的财政收入模式，否则，调控可能再次演变成“空调”。（二）多部委释203、放从严信号坚定不移搞好房地产市场调控（二）多部委释放从严信号坚定不移搞好房地产市场调控 2011 年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。但近几个月以来，在接连两次降息、部分地方政府放松房地产调控意愿明显以及房地产开发商“以价换量”销售策略影响下，市场成交逐渐活跃，在成交量放大的同时，一些城市房价出现反弹，部分城市房价上涨压力较大。特别是在当前面临负利率困境，民间投资渠道不足，房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延的关键时期，宏观调控的“一举一动”影响着未来房地产市场的变化。为进一步巩固和扩大调控成果，促使房价合理回归，2012 204、年 3 季度，多部委继续释放楼市从严调控信号。7 月 7 日，国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。随后，国务院派出 8 个督查组，对 16 个省（市）住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情205、况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况开展专项督查。9 月期间，国土部两次公开表示，要求严格执行各类土地使用标准；稳定资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 56 地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地。国家发改委在 9 月 10 日到 10 月 30 日期间将专项检查在一定范围内，商品房销售明码标价的情况；9 月 23 日，住建部表态，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。10 月 12 日、13 日和 15 日，国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部206、门和企业负责人以及专家学者三场座谈会时指出，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。10 月 17 日，温家宝主持召开国务院常务会议，安排部署四季度经济工作时再次强调，要坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。10 月 19 日，国土资源部强调严控各地调控政策。综上可见，中央加强房地产调控的目207、标和决心是明确的、坚定的。多年来，房地产业对我国经济社会发展和改善人民生活做出了重要贡献，但房地产业发展也存在一些不可忽视的问题。房地产价格过快上涨虽然短期内给地方政府、相关企业和投机者带来不菲的收入乃至暴利，但抬高了居住成本和租金，加大了物价上涨压力，助长了投机风气，为国民经济的长期平稳较快发展带来风险。在这种情况下，调控力度一旦放松，将引发市场预期的混乱，不仅可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹，而且政府的公信力也将受损，不利于巩固已经取得的调控成果和房地产业的持续健康发展。因此，只有不断加强和改善房地产市场调控，确保政策落实到位，既着眼于解决当前问题，又致力于长远制度建设，房地产市场208、才会平稳健康发展，有关部门应明确政策微调的目的是“保刚需”，而不是放松调控。笔者认为，从目前房地产市场运行态势来看，只要将已经发布实施的一系列政策逐一落到实处，各种政策的联动、叠加效应必然会让整个市场有所变化，必然会扭转房价过快上涨的势头，房地产价格会逐步趋于理性，实现老百姓“住有所居”的目标也将一步步变为现实。我国房地产市场健康运行面临复杂局面，少数城市部分优质地块出让溢价率偏高引起社会广泛关注。虽然总体上仍属个别现象，多集中在部分重点城市的个别优质地块，尚未形成群发效应，但是，为了严格落实房地产用地调控政策，做好房地产用地管理和调控工作，促进土地市场健康平稳可持续发展，2010年 12 月209、 20 日，国土资源部发布了关于严格落实房地产用地调控政策促进土资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 57 地市场健康发展有关问题的通知（以下简称通知），通知要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地、炒地、闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。图表 11 房地产用地调控政策要点及主要内容 政策要点 主要内容 1、控制住房用地供应总量，把握供地节奏和时序，优化供地结构，调整供地方式，坚决抑制地价过快上涨。增强责任感和敏锐性，密切关注房地产市场210、走势，坚决落实监管和调控政策措施 2、坚决打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，切实落实调控措施。1、未完成 2010 年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量 70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。2、凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。完善调控措施，促进土地市场健康发展 3、对招拍挂出让中溢价率超过 50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后 2 个工作日内，通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写房地211、产用地交易异常情况一览表，分别上报国土资源部和省(区、市)国土资源主管部门。1、对发现存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于 1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为 2、竞买人及其控股股东存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查。1、严禁保障性住房用地改变用地性质。2、坚决制止擅自212、调整容积率行为。加强房地产用地监管，严格落实制度 3、进一步加大违法违规房地产用地清理查处力度，加快处置因政府原因造成的闲置土地，促进市场秩序进一步资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 58 规范。4、2011 年 1 月中旬前，省(区、市)国土资源主管部门要将因政府原因闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告，并采取措施督促市县抓紧落实闲置土地清理工作。资料来源：中商情报网整理 土地是开发商的命脉，土地储备的规模一直被开发商视为实力和后续发展能力的表现，但由于土地资源供应有限以及近年来地价不断上涨的预期，开213、发商的“囤地”行为可谓“屡禁不止”，而闲置土地也是楼市历次调控遭遇的顽症。尽管国土资源部接连下发通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地，但时至今日，闲置土地收回的政策执行一直存在较大弹性：当风头紧、市场好、需要放大土地供应时则收紧政策绳索，警告闲置土地开发企业；当市场走弱时则放水执行。2011 年 1 月 10 日举行的 2010 年度土地例行督察新闻发布会上，国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春通报称，本次例行督察共发现包括土地闲置、地方土地抵押贷款金融风险增大、擅自占用基本农田等情况在内的七大问题，其中违反土地供应政策集中在房地产领域，以囤地情况最为典型，有 74个城市 2214、242 个项目存在土地闲置问题，涉及面积 14.9 万亩。与此同时，保障性住房用地政策执行有偏差，抽查的 56 个城市中，有 11 个城市 2009 年度保障性住房供地计划执行比例低于 35%。此次通知的下发能否有效遏制开发商“囤地”仍具有较大不确定性。但可以肯定的是，如果此次下发的通知能够得到严格执行，一些房地产开发企业必然会想方设法加大开发土地的力度，急需资金的房地产开发企业，很有可能会通过促销等方式加大销售来获得资金流，从而促使房价回落。（三）土地管理制度需更深层次改革（三）土地管理制度需更深层次改革 国土资源部在“财经年会 2013”上表示，现行的土地管理制度需要更深层次的改革，这是一215、个系统工程，要以统筹协调、积极稳妥的方式推进。首先，要深化完善现行的土地用途管制制度，更好地按照国家确定的主体功能区规划以及生态文明建设的需要，建设美好家园，为生产、生活、生态的空间留下足够余地，形成协调搭配美丽的宜居城市和乡村。其次，要形成集约、资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 59 节约的用地制度和有偿使用制度，进行土地空间转换的征地制度改革和集体建设用地制度改革。最后，要加强对土地权益的保护。二、2012 年中国保障性住房政策分析（一）中国保障性住房主要政策分析 二、2012 年中国保障性住房政策分析（一）中国保障性住房主216、要政策分析 2012 年是实施“十二五”保障性安居工程建设规划的第二年，是在建工作量最大的一年，也是开工、竣工、分配、管理任务并重的一年。根据规划，2012年保障房的建设目标是，全国计划新开工城镇保障性安居工程 700 万套以上，基本建成 500 万套，竣工量高于 2011 年。为确保完成全国保障性安居工程建设任务，今年以来，财政部、国家发改委、住房城乡建设部等部门分别发布政策力促保障房建设顺利推进。图表 12 2012 年以来发布的主要保障性住房政策 时间 政策及主要内容 2012 年 1 月 18 日 财政部发布关于切实做好 2012 年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知 2012217、 年 2 月 6 日 国务院副总理李克强主持召开保障性住房公平分配工作座谈会 2012 年 2 月 10 日 国家发改委发布关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好 2012 年保障性安居工程建设工作的通知 2012 年 2 月 17 日 由中央纪委常委、监察部副部长屈万祥带队的国务院督察组在京督察保障房分配和质量管理工作 2012 年 3 月 22 日 住建部下发关于做好 2012 年城镇保障性安居工程工作的通知 2012 年 5 月 18 日 财政部会同住建部下达 2012 年中央补助廉租住房保障和城市棚户区改造专项资金 2012 年 5 月 24 日 中央财政下达 2012 年补助公共218、租赁住房专项补助指标 2012 年 6 月 12 日 住建部公布公共租赁住房管理办法 2012 年 6 月 20 日 财政部印发中央补助廉租住房保障专项资金管理办法的通知 2012 年 6 月 28 日 住建部会同国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会联合发布了关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 60 2012 年 8 月 6 日 财政部、住建部联合修订了中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法 2012 年 9 月 26 日 住建部219、发布关于做好保障性安居工程电力供应与服务工作的若干意见 资料来源：中商情报网整理（二）保障性住房建设成为政府的工作重点（二）保障性住房建设成为政府的工作重点（1）国务院领导高度重视保障性住房建设工作 2011 年 2 月 24 日，国务院副总理李克强在出席全国保障性安居工程工作会议并讲话时强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设 1000 万套的任务，努力改善群众住房条件。他说，加大政策支持力度是保障性安居工程建设的前提条件。要大幅增加并及早下达中央和地方财政资金，减免相关税费，合理确定公租房租金水平，引导银220、行贷款和社会投资，多渠道筹集建设资金，保证资金不留缺口。在运营上要注重发挥市场机制的作用，降低管理成本，提高管理效率，实现保障性安居工程可持续运转。与此同时，全国两会上关于保障性住房的信息给我国房地产市场吃下了一颗“定心丸”。温家宝总理在政府工作报告中指出，“十二五”时期，城镇保障房覆盖面达到 20%左右。由此可见，大力推行保障房建设，已成为我国解决百姓住房问题的必由之路。2011 年“五一”期间，胡锦涛总书记和温家宝总理在天津、北京考察时都提到保障房建设，再度表明中央对该问题的高度重视。胡锦涛强调，保障性住房建设是一项重大民生工程，也是一项重大民心工程，党的十七届五中全会和“十二五”规划纲要221、就此提出了明确要求。务必高度重视、狠抓落实，努力实现广大群众住有所居的目标。6 月 11 日，国务院副总理李克强在河北省石家庄市出席部分省份保障性安居工程工作会议并讲话时再次强调，各地要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，注重创新机制，确保任务落实，确保建设质量，确保分配公平，三方面齐头推进，实现今年保障房建设目标，兑现对人民群众的郑重承诺。国务院领导今年以来在不同场合分别表态要加快保障性安居工程建设足以资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 61 显现出政府对此项工作的重视。保障性安居工程是“十二五”时期保障和改善民生的标志性工程222、，也是当前经济工作的硬任务。未来五年，要建设保障性住房、棚户区改造住房 3600 万套，这是推动科学发展、加快转变经济发展方式的具体实践，具有重大的现实意义和深远的历史影响。（2）多渠道筹集资金，切实抓好保障性住房建设 按照计划，2011 年 1000 万套保障性住房必须在 10 月底前全部开工。当前，保障房建设中的首要难题是资金短缺：据住建部估算，完成今年 1000 万套保障性住房建设的目标所需资金至少 1.3 万亿元。其中中央、省级和市县政府将承担 5000 多亿元，剩余的 8000 多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。财政部数据显示，截至 5 月 20 日，财政部已累计223、下拨 2011 年中央补助保障性安居工程专项资金 617 亿元，已完成全年预算 9.9%，但要完成全年 1000 万套的保障性住房建设，中央财政的投入显然不够。为确保完成 2011 年全国保障性安居工程建设任务，财政部、住房和城乡建设部 5 月 24 日印发了 关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知，对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求：一是切实加大地方公共预算用于保障性安居工程资金规模。二是确保住房公积金增值收益按规定用于保障性安居工程。三是确保土地出让收益按规定用于保障性安居工程。四是全面落实保障性安居工程建设和运营涉及的各项税费优惠政策。五是创新财政支持公共224、租赁住房建设和运营方式。六是加快各类保障性安居工程资金预算执行进度。与此同时，为如期完成保障性住房任务，国家发改委 6 月 9 日发布了关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知（以下简称通知），就充分发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设等问题做了明确规定。通知明确表示，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。通知指出，地方政225、府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 62 适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。通知的下发，意味着地方融资平台将变相成为保障房建设融资平台，保障房建设专项融资瓶颈有望得到根本突破。而且，近日财政部公布了 2011年地方政府债券首次代理发行计划，为保226、障房融资首次发行 504 亿地方债，占今年 2000 亿元发行总额的 1/4。其中，5 年期和 3 年期的分别为 254 亿元和 250亿元，涉及到云南、陕西、青岛等东西部 11 个省市。可以预见，企业债和地方债两项相加，对于解决保障房建设资金将起到中流砥柱的作用。但需要注意的是，对募集资金使用的监管能否到位决定了融资的实际效果，发改委下发的通知虽然明确要求严格监管资金用途，防止挪用。但在今年货币政策趋紧、社会资金紧张的情况下，不排除一些企业将保障房建设资金用于商品房开发。对于政府监管部门来说，除了尽量在保障房企业债券发行申请材料的转报、核准过程中提供政策方便和高效率的流程服务外，对于企业债券227、发行成功后保障性住房项目募集资金的使用，也应尽快建立相关机制进行事前、事中、事后监管，严防地方变相使用保障房专项融资资金。此外，由于保障房建设公益性强、投入大、赚钱效应少，保障房债券融资的债权人需要承担更大风险，这也需要监管部门在完善政府各项保障房债券融资优惠支持政策的同时，充分调动保险资金、社保资金、民间资本等参与保障房建设的积极性。保障性安居工程的实施对我国房地产市场将产生十分重大而深远的影响，将会改变房地产市场格局并会影响整个产业的发展进程。“安居工程”的实施有利于缓解市场供需矛盾，平抑房价。将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问题将由政府全力负责解决，这228、样可以缓解市场供需矛盾；同时，随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。（3）财政部、住建部规范城市棚改补助资金管理。2012 年 8 月 6 日，财政部、住房城乡建设部联合修订了中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法（简称管理办法），旨在加强中央补助城市棚户区改造专项资金管理，提高财政资金使用效益，以更好地支持地方做好城市棚资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 63 户区改造工作。管理办法明确，城市棚改补助资金的补助范围为城市规划区内已纳入省级人民政府批准的棚户区改造规229、划和年度改造计划的城市棚户区改造项目，不包括城市规划区内的煤矿、垦区和林区棚户区改造项目。根据新 管理办法，城市棚改补助资金按照公开、公平、公正、透明的原则分配给实施城市棚户区改造的省、自治区、直辖市、计划单列市，专项用于纳入补助范围的城市棚户区改造项目征收（收购）、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支，不得用于城市棚户区改造中回迁安置之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出。综合来看，新修订的管理办法充分考虑了城市棚户区改造工作进展的新情况、新要求，有助于支持地方做好城市棚户区改造工作，加强中央补助城市棚户区改造专项资金管理，提高财政资金使用效益。（4）深入推进保障性230、安居工程，确保保障房公平分配。深入推进保障性安居工程，不仅是改善民生之必需，也是今年贯彻稳中求进要求的重要举措，具有刺激消费、带动投资、调节收入分配、推进城镇化等多重效应，对有效应对当前外部环境变化、促进经济增长、调整经济结构具有重要意义。2012 年 7 月 2 日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，要继续推进保障性安居工程建设，实现保质按期竣工，确保分配公开公平公正，使建设成果惠及更多中低收入住房困难群众，更好地发挥保障房建设对改善民生、稳定增长、调整结构的重要作用。8 月 21 日，李克强在北京市考察保障性安居工程建设情况时再次强调，要在保质按期完成今年保障房建设任务231、的同时，严格管理确保公平分配，突出抓好竣工入住环节，做到质量可靠、设施配套、布局合理：一是对住房质量问题，要实行“零容忍”，严格责任追究，该赔偿的要赔偿，该清出市场的要清出市场。二是对配套设施欠缺的项目，要抓紧完善，保证市政等基本设施同步建成，尽快达到入住条件，并将此作为竣工的重要标准。三是对拟建的保障房项目，要精心规划，项目选址一定要从便利居民就业、就医、就学、购物等实际需求出发，使群众既安居、又乐业。保障性安居工程是重大民生工程和民心工程，也是重大发展工程。通过近几年的集中推进，全国已有近亿居民从中受益。但同时应当看到，目前中低收资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 075232、5-25407296 25193390 64 入住房困难家庭和棚户区居民仍然较多，改善居住条件的期盼和需求十分强烈，必须继续有力推进保障房建设和棚户区改造。从理论上来讲，保障性安居工程的实施对我国房地产市场将产生十分重大而深远的影响，将会改变房地产市场格局并会影响整个产业的发展进程。“安居工程”的实施有利于缓解市场供需矛盾，平抑房价。将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问题将由政府全力负责解决，这样可以缓解市场供需矛盾；同时，随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。同时，保障房产业链长、带动性强，建233、设和使用过程中能够形成巨大的投资和消费需求，有力拉动经济增长。在当前形势下，更应充分发挥好保障房建设惠民生、稳增长、调结构一举多得的作用。同时，随着保障房供应规模越来越大，入住群众越来越多，建立实现持续运行的长效机制势在必行。（三）主要地方性政策分析（三）主要地方性政策分析 1.陕西省出台全国首个房地产“限利”政策 2012 年 10 月 16 日，陕西省住房和城乡建设厅、陕西省物价局联合发布了关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知（简称通知）。通知要求各地按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据 2009陕西省建设工程工程量234、清单计价规则 及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，在这个成本的基础上，加上 10%左右的合理利润率，得出房屋最后的售价。并且通过当地新闻媒体向社会公布各区域住房销售价格区间。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。明码标价的新建商品住房的水、电、气、暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施设备的配套建设费用，必须包含在房价中，不得另行收取。陕西省住建厅和省物价局相关人士称，出台这项政策是希望引导大家购房理性消费。新政的出台，一是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房该出手时就可以出手。希望开发商既有利润，老百姓也能买235、得起，以此来促进房地产市场的平稳和健康发展，把商品住房价格引导到满足自住型和改善型住房需求的轨道上来。在当前房地产调控的关键时期，陕西省出台新的调控措施对于抑制当前有资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 65 所抬头的房价上涨预期无疑有着正面作用，但从实际效果来看，“限利”政策是否合理有效还有待商榷：一是没有法律条文对商品或者公共产品作利润率数额限制；二是以行政力量扭曲市场规律的做法难免有些简单粗暴，特别是对于利润率这一差异化较大的指标而言，一刀切式的限制政策可能带来不小的负面影响。房地产调控的目的，是为了建立一个多元化、多层次的房236、地产市场，在保证居民合理居住需求的基础上，让各类需求各取所需。地方政府响应中央要求，进一步深化房地产调控值得肯定，但在具体措施上需要从实际出发，地方政府如果真想促进房地产市场的健康发展，只需要不折不扣地执行中央的调控政策即可，出台这些看似不错实则难以执行的政策没有太大的意义。从长期来看，要降低房价，还是要从改变土地财政模式入手，降低房地产企业的直接成本，同时进一步减少审批内容和环节，降低房地产企业的间接成本，在此基础上，有关部门再积极行使相关管理职能，对房地产企业实行成本核算，保证行业利润处于合理水平，才能起到事半功倍的效果。2.多地出台商品房预售资金监管制度 2012 年 8 月 14 日，237、武汉市住房保障和房屋管理局发布了关于明确新建商品房预售资金监管有关问题的通知（简称通知），通知决定自 10 月 1日起启动商品房预售资金监管制度，房管局、银行和开发商将签订第三方监管协议，并开设监管账户，用于存放购房人所支付的购房款。根据监管协议，开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度，批准后通知银行向开发商拨付资金。武汉市住房保障和房屋管理局称，推行这一政策，主要是为了防止开发商非法挪用购房款，保障购房者的合法权益，防范金融风险。随后，山东省也出台规定，对不实行预售资金监管、预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房238、项目，不得核发预售许可证书。广西南宁出台的南宁市商品房预售资金监管办法规定，开发商在申请商品房预售许可前，必须与监管机构、办理商品房预售资金监管业务的商业银行共同签订商品房预售资金监管协议。商业银行将根据这一协议为房地产开发企业开立商品房预售资金专用账户，并为监管机构开立商品房预售资金监管账户。与此同时，上海、杭州等地也在研究商品房预售资金监管方案。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 66 所谓商品房预售资金监管，就是房管局、银行和开发商将签订第三方监管协议，并开设监管账户，用于存放购房人所支付的购房款。根据监管协议，开发商可在预239、售许可证 1 个月后，工程结构封顶、竣工验收，办理所属权证 4 个节点，向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度，批准后通知银行向开发商拨付资金。这项涉及政府、开发商、银行和购房者四方利益的调控政策，在允许期房销售的情况下，占比达 1/4 之多的定金及预售款通过加强监管可以达到专款专用的目的，不仅能防止开发商后期由于资金问题出现烂尾楼现象，保证工程进度完成，还能大大减少购房纠纷和欠款风险，保护购房者利益。欲令预售款监管真正显效还需制定合理的用款申报环节及制定更为细化的实施细则，堵住开发商可能以预售款作为筹码向银行贷款，开发商与施工单位、监理单位联手作假向银行申请预售款、开发商拿到预售240、款后不是用于所在项目的建设等漏洞。同时，要想真正达到预期效果，在设立预售款监管制度的同时，还要设立土地拍卖制度、测量师制度、期房转让制度等配套制度，才能确保整个预售过程的规范性。三、2011 年中国房地产限购政策分析（一）新“国四条”与新“国十条”三、2011 年中国房地产限购政策分析（一）新“国四条”与新“国十条”2010 年 4 月 14 日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“国四条”），会议要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基241、准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。2010 年 4 月 17 日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称“新国十条”。“新国十条”实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50242、%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 67 贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。图表 13 2010 年房地产调控“新国四条”与“新国十条”主要内容 时间 政策名称 政策内容 作用 4 月 15日 国 务 院 常 务会议（“新国四条”）（一）对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；（二）对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的243、 1.1 倍；（三）对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。差 别 化 的 信贷 和 税 收 政策 直 指 投 机炒 房 等 不 合理 的 住 房 需求。4 月 17日 国务院关于坚 决 遏 制 部分 城 市 房 价过 快 上 涨 的通知（“新国十条”）（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭（下同），贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 244、倍；对贷款购买第三套及以上住房，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。（六）调整住房供应结构。明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%，并优先保证供应。（七）确保完成 2010年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务。(一)停发第三 套 房 贷 款(二)遏制外地 炒 房 者(三)物业税渐 行 渐 近(四)问责制强化执行力 资料来源：中商情报网整理（二）新“国五条”限购政策出台（二）新“国五条”限购政策出台 2010 年 4 月245、，房地产调控政策“国四条”与“国十条”相继出台，对全国房地产市场虽然起到了一定的调控效果，但 2010 年 4-9 月部分地区商品住宅成交量及均价自新政出台后仍持续走高。2010 年 1-9 月，全国房地产开发投资33511 亿元，同比增长 36.4%，房地产投资依然处于高位。楼市的快速回暖，最资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 68 终引发了中央调控的加码。2010 年 9 月 29 日，中国政府网站公布了“国十条”的“五条升级版”（2010 年新“国五条”），具体内容如下表：图表 14 房地产调控政策“国五条”主要内容 序号 246、内容 1 各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。2 完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。3 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。4 切实增加住房有效供给。房247、价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。5 加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。资料来源：中商情报网整理 “新国五条”仍然是 2010 年 4 月份“国十条”的延续，但是，与“国十条”相比，“新国五条”更为严厉，主要体现在四个方面：一是新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”248、，相比“国十条”更加强硬，这意味着在全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。二是新规对购买首套房的首付比例全国一律最低 30%，而“国十条”中并没有这么高的要求。国十条”规定：对于购买首套住房的家庭，购买 90 平米以下的住房贷款首付比例最低为 20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款的首付款比例不得低于 30%。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 69 三是新规要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。此前，由于“国十条”的下发，购房者想出了迂249、回应对方式利用原先的房产申请抵押消费贷款再购新房，新规将杜绝这种“打擦边球”现象。四是新规首次提及银行对房地产贷款的要求，规定对有对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期。（三）新“国八条”房地产限购政策（三）新“国八条”房地产限购政策 国务院总理温家宝 2011 年 1 月 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”)。“新国八条”强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。人民银250、行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。“新国八条”扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市（若不含拉萨共计 35 个城市，简称“35 个大中城市”）和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施，对拥有 1 套住房的本地户籍家庭限购一套住房，对本地户籍家庭拥有 2 套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有 1 套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。图表 15 2011 年“新国八条”主要内容 序号 内容 1 二套房房贷首付比例提高至 60%2 对个人购买住房不足251、 5 年转手交易，统一按销售收入全额征税 3 本地 2 套房和外地 1 套房家庭将停购 4 商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 5 囤地捂盘房企停发股票债券停贷 6 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 7 在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施 8 坚持和强化舆论引导 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 70 资料来源：中商情报网整理（四）住建部公布新增限购城市五项标准（四）住建部公布新增限购城市五项标准 对于 2011 年上半年调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市，2011 年 8月 17 日，住建部要252、求各省市进行约谈。同一天，住建部还公布了对各地列入新增住房限购城市名单的 5 项建议标准。5 条标准包括：其一，根据国家统计局发布的 70 个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年 6 月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。在住建部发出 5 条建议限购标准之后，2011 年 8 月 25 日，浙江省台州市发布关于进一步落实房地产市场调控工作的通知，明确提出楼市限购措施，成了253、二三线城市限购“首令”，该限购令已于 9 月 1 日起实施。台州市作为首个实施二三线城市限购令的城市，预计很快将引领出后续实施限购的二三线城市，将对当地房地产市场造成一定影响。（五）2012 年房地产调控政策不放松（五）2012 年房地产调控政策不放松 央行 7 月 5 日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。国家统计局 7 月 13 日，国家统计局就上半年国民经济运行情况表示：房地产调控不能放松。所以我们要进一步完善房地产调控的政策，进一步巩固房地产调控的成果。国土资源部 7 月 16 日，国土资源部表示：坚持房地产调254、控政策不动摇，应保尽保保障房用地，增加普通商品房用地供应，坚持和完善招拍挂制度，关注异常交易，打击囤地行为。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 71 国土部和住建部 7 月 19 日，关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知：坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。财政部 7 月 25 日，财政部表示：严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求 银监会 7 月 27 日255、，2012 年年中监管工作会议及 2012 年第二次经济金融形势通报分析会议：坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。住建部 8 月 24 日，国务院督察组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。发改委 8 月 29 日，发改委表示，下半年要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，防止房价反弹；加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。四、2012 年中国房地产其他政策分析（一）住房公积金余额应投向风险最小地方 四、2012 年中国房地产其他政策分析（一）住房公256、积金余额应投向风险最小地方 住建部表示，数量庞大的住房公积金应在首先满足贷款需求的同时，将余额投向风险最小的地方。对于具体投资方向更倾向于股市还是债市，未作表态。据悉，住建部正在牵头对住房公积金管理条例（下称条例）进行修订，住房公积金投资渠道的拓宽可能随着条例修订而推进，此次修订将在2013 年 6 月前完成。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 72（二）港澳“印花税”模式效果明显（二）港澳“印花税”模式效果明显 2012 年 11 月 5 日，香港和澳门相继出台楼市新规定，通过大幅提高印花税，限制外地游资的购房行为。“印花税”新257、规定推出后，在香港取得了立竿见影的效果。中原地产最新统计显示，香港十大房屋交易集中区域，11 月 3 日、4 日二手房仅完成 10 宗成交，创 9 个月以来新低。10 月 30 日，澳门“关于转移不动产的特别印花税”法案开始生效。自此，外地人于澳门买楼需多缴 10%的印花税，且按揭成数比澳门本地人最少低 10%。香港通过了一项楼市新政策。所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港买楼，都需要支付 15%的“买家印花税”；同时，如果买房之后三年内把房子卖出，还需支付一笔 10%到 20%的额外印花税。新规定取得立竿见影的效果，与当地透明的房地产市场环境和相对完善的相关制度保障有关。对于港澳运用税费258、等市场化楼市调控手段，内地可以借鉴，但难以简单复制。（三）积极推进扩大房产税改革试点范围（三）积极推进扩大房产税改革试点范围 2011 年 8 月国家税务总局表示，对个人住房征收房产税，有利于调节收入分配、缩小贫富差距，也有利于引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，促进土地节约集约利用。目前，国家税务总局正在会同财政部、住房城乡建设部在总结沪、渝两市房产税改革试点经验的基础上，积极研究推进扩大房产税改革试点范围。房产税改革试点范围的扩大是大势所趋，重庆、上海的试点情况表明，由于房产税试点初期税率低、征税范围窄，对购房者的实际税费影响有限，但房产税改革深入，将进一步打击投资投机性行为。资讯创造259、价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 73 图表 16 2012 房产税试点改革政策统计 时间 重要事件 关键内容 2012.7.26 全国财政厅（局）长座谈会 深化部门预算制度改革。研究完善消费税制度，稳步推进个人住房房产税改革试点。2012.8.3 国务院督查组来重庆开展督查工作 督查组希望重庆进一步加强基础性工作，实现信息互联互通；进一步强化房地产市场监管，规范交易行为；深化房产税改革试点，为全国提供有益借鉴；加强房地产市场的监测与研判，及早做好预案。2012.8.29 全国人大常委会 财政部指出，稳步推进个人住房房产税改革试点。严格260、实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。2012.9.20 国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会 下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。2012.9.23 住建部有关负责人谈如何坚持房地产调控不动摇 住房和城乡建设部表示：继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性需求。加快推进扩大房产税试点城市范围工作。资料来源：中商情报网 第三节 2011 年中国房地发展社会环境分析 一、2011 年人口规模及结构分析 第三节 2011 年中国房地261、发展社会环境分析 一、2011 年人口规模及结构分析“十一五”期间，中国人口总量低速平稳增长，人口生育继续稳定在低水平，人口文化素质不断改善，城镇化水平进一步提高，流动人口规模继续增加，出生人口性别比上升趋势初步得遏制，人口老龄化进程持续加快。2011 年我国人口总数以及人口结构情况如下：（一）人口总量继续保持低速增长 2011 年年末，中国大陆总人口（包括 31 个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 74 为 134735 万人，比上262、年末增加 644 万人。全年出生人口 1604 万人，人口出生率为 11.93，比上年增加 0.03 个千分点；死亡人口 960 万人，人口死亡率为7.14，比上年增加 0.03 个千分点。图表 17 2011 年中国人口数量及其构成情况 指 标 年末数（万人）比重（%）全国总人口（内地）134735 100 其中：城镇 69079 51.27%乡村 65656 48.73%其中：男性 65667 48.74%女性 69068 51.26%其中：0-14 岁 22231 16.5%15-59 岁 94045 70.14%60 岁及以上 18499 13.7%其中：65 岁及以上 12288 9263、.1%数据来源：国家统计局、中商情报网 图表 18 2004-2011 年中国人口数量变化趋势图 1299881307561314481321291328021334741339721347351270001280001290001300001310001320001330001340001350001360002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年人口总数（万人）数据来源：国家统计局、中商情报网 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 75 图表 19 2011 年末中国各年龄段人口比重 1264、6.50%69.80%13.70%74.40%9.10%0%20%40%60%80%0-14岁15-59岁60岁及以上15-64岁65岁及以上人口比重（%）资料来源：国家统计局、中商情报网 图表 20 2006-2011 年中国各年龄段人口比重变化情况 7.90%8.10%8.30%8.50%8.90%9.10%16.50%16.60%18.50%19.00%19.80%19.40%74.40%74.50%73.00%72.70%72.30%72.50%2006年2007年2008年2009年2010年2011年0-14岁比重15-64岁比重65岁及以上比重 资料来源：国家统计局、中商情报网 265、（二）劳动年龄人口比重出现下降 2011 年末全国 60 岁及以上人口达到 18499 万人，占总人口的 13.7%，比上年末增加 0.47 个百分点；65 岁及以上人口达到 12288 万人，占总人口的 9.1%，增加 0.25 个百分点。由于生育持续保持较低水平和老龄化速度加快，15-64 岁劳动年龄人口的比重自 2002 年以来首次出现下降，2011 年为 74.4%，比上年微降 0.10 个百分点。尽管未来几年会有小幅波动，但对劳动力供给问题需要给予资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 76 更多关注。（三）出生人口性别比呈266、下降态势 2011 年中国出生人口性别比为 117.78，比上年下降 0.16，出生人口性别比自 2008 年以来连续三年出现下降，表明出生人口性别比治理显现成效；总人口性别比为 105.18，受出生人口和死亡人口的影响，总人口性别比自 2005 年来一直呈现下降态势。（四）城镇人口比重首次超过 50%2011 年，城镇人口比重达到 51.27%，与上年相比，上升 1.32 个百分点，城镇人口为 69079 万人，增加 2100 万人；乡村人口 65656 万人，减少 1456 万人。城镇人口比乡村人口多 3423 万人。（五）流动人口继续增加 2011 年，全国人户分离的（居住地和户口登记地267、所在乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的）人口为 2.71 亿，比上年增加 977 万人；其中，流动人口（人户分离人口中不包括市辖区内人户分离的人口）为 2.30 亿，比上年增加 828 万人。二、中国城镇化进程分析 二、中国城镇化进程分析“十二五”时期，我国积极推进城镇化进程，引导人口合理有序流动，进一步加强城市基础设施建设，提升城市综合承载能力，城镇化水平进一步提高，2011 年，我国城镇人口为 69079 万人，城镇人口比重达到 51.27%。有专家估计，到 2015 年中国的城市人口将首次超过农村人口，能够达到 7亿之多。从宏观上来说，人口城市化将带来生活方式的变化，为房地产业发展268、拓展了巨大的市场空间。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 77 图表 21 2005-2015 年中国城镇化率变化趋势图 56.5%51.3%49.7%46.6%45.7%44.9%43.9%43.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2015年城镇化率（%）资料来源：国家统计局、中商情报网 三、中国人均住房面积情况 三、中国人均住房面积情况 中国住房城乡建设系统基本实现了“十一五”规划确定的目标任务。城镇化快速推269、进，2010 年城镇化水平为 49.7%，比“十五”期末提高了 6.7 个百分点。改革开放 30 多年来，中国城乡居民的居住条件和生活环境发生了天翻地覆的变化。中国房地产业从无到有、从小到大，成为发展带动中国经济高速增长的重要动力。但是，近些年来中国住房与房地产在快速发展的同时也产生了一些值得高度重视的问题。集中反映在房价过高，并且上涨过快。“十一五”时期，房地产市场快速发展，城镇居民的居住面积、居住条件和住宅配套设施均得到了很大改善。2009 年底，城市人均住宅建筑面积约 30平方米。至 2010 年底，城镇居民家庭自有住房率为 89.3%，其中 11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.270、1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为 4.5%、4.3%和 32.7%，分别比 2005 年提高 1.6、0.3 和 3.6 个百分点。65.5%的城镇居民家庭住宅有装修，比 2005 年提高 7.9 个百分点。98.7%的城镇居民家庭使用独用自来水，95.0%的城镇居民家庭有厕所。2010 年农村人均居住面积 34.1 平方米，比 2005 年增加 4.4 平方米，增长14.8%，其中 65.1%的农户人均居住面积大于 25 平方米，比 2005 年增加 9.2 个百分点。居住在钢筋混凝土结构住房中的农户占 37.2%，比 271、2005 年增加 6.1 个百分点；居住在砖木结构住房中的农户占 53.8%，比 2005 年减少 5.1 个百分点。“十一五”期间累计完成北方既有居住建筑供热计量和节能改造 1.67 亿平方米。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 78 2011 年农村人均居住面积为 36.2 平方米，比上年同期增长 6.1%，城市人均住宅建筑面积为 32.7 平方米，比上年同期增长 3.5%。图表 22 2005-2011 年中国城乡居民人均住宅面积情况 中商情报网29.730.731.632.433.634.136.231.630.028.7272、28.027.126.132.705101520253035402005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年农村人均住房面积（平方米）城市人均住宅建筑面积（平方米）数据来源：国家统计局、中商情报网 四、家庭人均居住支出情况 四、家庭人均居住支出情况 2011 年中国城镇家庭居民平均每年消费支出 15160.9 元，比 2010 年增长12.54%。图表 23 2005-2011 年中国城镇家庭居民人均居住消费支出情况 中商情报网8086.69041.99822.811454.112289.113471.515160.90200040006000800010000120273、0014000160002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年城镇居民家庭人均居住支出(元）数据来源：国家统计局、中商情报网 五、居民住房观念的改变 五、居民住房观念的改变 目前中国城乡居民储蓄存款余额大幅度增加。许多中国人的的投资意识开始觉醒。然而中国人在国内进行理财投资的有效渠道十分有限，因此，对于思想保守的中国人来说，股市投资的高风险性使得许多中国人对不动产尤其是房地产的投资更有兴趣。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 79 中国的城市相继从现代的、工业时代的城市向后现代的、后工业时代的状态进274、步，人们的生活方式对居住的要求也正发生着根本变化。无论是个人投资还是助亲友买房或者方便异地工作，在异地购置房产的人士日渐增多。旅游度假目的地的房产也逐渐开始受到重视；此外，以往传统的“三世同堂”、“四世同堂”等习惯已发生改变，今天的年轻人和老年人更多地希望分开居住。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 80 第三章 2011-2012 年中国房地产市场运行分析 第三章 2011-2012 年中国房地产市场运行分析 第一节 2011 年中国房地产景气指数分析 一、2011 年企业景气指数持续回升 第一节 2011 年中国房地产景气指数275、分析 一、2011 年企业景气指数持续回升 全国企业景气调查结果显示，2011 年二季度，企业景气指数为 135.6，比一季度提升 1.8 点。三季度，企业景气指数为 133.4，有九成企业认为生产经营状况好于二季度或与二季度持平。四季度，企业景气指数为 128.2，比三季度回落 5.2 点，指数持续位于景气区间。图表 24 2009-2011 年中国企业景气指数变化趋势图 中商情报网138133.8135.6133.4128.2130.6132.9135.9137.912212412612813013213413613814009Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q31276、1Q4企业景气指数 数据来源：国家统计局、中商情报网 （一）信息传输计算机服务和软件业企业景气增幅显著。二季度，信息传输计算机服务和软件业企业景气位于各行业之首，指数为 165.1，比一季度提高 14.7 点。批发和零售业企业景气指数为 149.0，虽比一季度回落 4.2 点，但已连续七个季度位于高度景气区间。建筑业、住宿和餐饮业、社会服务业企业景气指数分别为 143.7、129.8、136.7，比一季度提高 8.4、5.7、1.1 点。工业企业景气指数为 132.2，比一季度略有提高。39 个工业大类连续七个季度位居景气区间，黑色金属矿采选业、有色金属矿采选业、非金属矿采选业、文教体育用品制277、造业、非金属矿物制品业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、仪器仪表及文化办公用机械制造业企业景气指数比一季度提高幅度超过10.0 点；石油加工炼焦及核燃料加工业、化学纤维制造业、交通运输设备制造业企业景气指数回落，其中石油加工炼焦及核燃料加工业企业景气指数降幅最大，已接近临界值。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 81 交通运输仓储和邮政业、房地产业企业景气指数分别为 125.8、122.6，比一季度回落 2.0、3.2 点。四季度，信息传输计算机服务和软件业、批发和零售业企业景气位于较高景气区间，指数分别为 164.9 和 1278、48.5，与三季度持平；社会服务业*、建筑业、住宿和餐饮业、工业、交通运输仓储和邮政业、房地产业企业景气指数分别为135.7、135.5、129.9、123.3、118.5 和 107.2，比三季度回落 4.3、4.3、5.7、5.5、12.3 和 12.2 点，房地产业、交通运输仓储和邮政业企业景气回落明显。图表 25 2008-2011 年中国分类企业景气指数统计情况 指 标 名称 企业景气指数工业 建筑业交通运输、仓储和邮政业 批发和零售业房地产业 社会服务业 信息传输、计算机服务和软件业 住宿和餐饮业2008-03 136.20 133.30 136.70 135.10153.20 1279、32.20 132.20 159.00 123.30 2008-06 137.40 135.70 144.20 129.00 147.50 131.80 124.80 162.90 121.30 2008-09 128.60 125.80 135.30 119.60 143.60 118.90 127.00 147.60 119.00 2008-12 107.00 98.50 134.30 95.20 127.20 101.70 112.90 143.80 111.30 2009-03 105.60 99.80 115.70 104.50 122.60 100.90 105.70 147.70280、 98.40 2009-06 115.90 112.00 128.90 108.50 126.50 119.60 109.00 145.10 103.00 2009-09 124.40 120.50 134.50 116.90 136.00 126.30 124.10 151.80 115.10 2009-12 130.60 128.10 140.50 117.80 141.40 133.60 119.00 153.50 121.60 2010-03 132.90 130.10 133.60 130.70 147.40 135.80 130.80 149.70 122.30 2010-06 1281、35.90 133.60 142.40 131.80 145.30 127.30 134.70 151.30 128.80 2010-09 137.90 134.70 147.50 134.20 150.20 131.70 137.70 152.20 130.10 2010-12 138.00 135.30 148.40 128.70 149.60 132.40 132.00 159.70 124.20 2011-03 133.80 130.90 135.30 127.80 153.20 125.80 135.60 150.40 124.10 2011-06 135.60 132.20 143282、.70 125.80 149.00 122.60 136.70 165.10 129.80 2011-09 133.4 128.8 139.8 130.8 148.6 119.4 140.0 164.2 135.6 注：全国企业景气调查中的社会服务业包括租赁和商务服务业、环境和公共设施管理业、居民服务业和其他服务业，不包括信息传输计算机服务和软件业、住宿和餐饮业。数据来源：国家统计局、中商情报网 （二）股份有限公司企业景气居各登记注册类型之首。二季度，股份有限资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 82 公司企业景气指数为 144.9283、，比一季度小幅回落，但仍居各登记注册类型企业之首；港澳台商投资企业、国有企业、有限责任公司、集体企业、股份合作企业景气指数分别为 135.0、134.9、131.7、118.8 和 118.1，比一季度提高 1.3、2.3、2.5、8.8 和 1.6 点。外商投资企业、私营企业景气指数分别为 137.9、122.1，比一季度有所回落。四季度，股份有限公司、外商投资企业、国有企业、港澳台商投资企业、有限责任公司、私营企业、股份合作企业、集体企业企业景气指数分别为 135.9、133.6、129.7、128.5、122.8、116.4、110.6 和 109.8，比三季度回落 4.1、5.7、3.284、2、9.4、6.8、7.5、2.5 和 4.1 点。（三）大型企业景气高位小幅回落。二季度，大型企业景气指数为 154.9，比一季度回落 2.3 点，持续八个季度置于景气高位；中、小型企业景气指数分别为 135.4、116.8，比一季度提高 1.9、2.7 点，中、小型企业景气指数连续七个季度分别稳定在 131-139、112-120 之间。四季度，大、中、小型企业景气指数分别为 144.5、127.7 和 111.7，分别比三季度回落 6.8、4.7 和 5.6 点。小型企业景气度较低，但仍运行在景气区间。（四）东、西部地区企业景气有所提高。二季度，东部、西部企业景气指数分别为 136.9、285、133.0，比一季度提高 2.7、3.0 点；中部地区企业景气指数为 135.3，比一季度回落 1.9 点。2011 年四季度，中部地区企业景气高于东部和西部地区。四季度，东、中、西部地区企业景气指数分别为 128.8、130.0和 124.6，均比三季度有所回落，回落 5.6、3.7 和 5.5 点。（五）上市公司、国家重点企业景气持续位于高度景气区间。二季度，上市公司、国家重点企业景气指数分别为 152.4、149.4，连续八个季度位于高度景气区间；国有控股企业景气指数为 137.7。与一季度相比，上市公司、国有控股企业景气指数持平，国家重点企业景气指数小幅回落。二、2011 年“国房景气286、指数”分析 二、2011 年“国房景气指数”分析 自 2010 年 3 月份，国房景气指数达到 105.89 高点后便转头向下，虽然 2011年上半年有过短暂回暖，但仍没有改变下滑的大势，在 2011 年 11 月份跌破景气临界值后，再探低 0.98 点。国房景气指数的下滑，反映出全国房地产开发增速的同比大幅回落。在房地产开发资金来源方面，2011 年，房地产开发企业本年资金来源 83246 亿元，比上年增长 14.1%，增速比上年回落 12.1 个百分点。在投资上，2011 年，全国资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 83 房地287、产开发投资 61740 亿元，比上年增长 27.9%，增速比上年回落 5.3 个百分点，比 1-11 月回落 2 个百分点。其中，住宅投资 44308 亿元，增长 30.2%，增速比 1-11 月回落 2.6 个百分点。在限贷、限购的影响下，房地产销售增幅微弱。2011 年，全国商品房销售面积 10.99 亿平方米，比上年增长 4.9%，增速比上年回落 5.7 个百分点。2011年末，全国商品房待售面积 27194 万平方米，比 11 月末增加 1763 万平方米。图表 26 2011 年中国月度房地产景气指数趋势图 中商情报网98.8999.87101.75101.5101.12100.41288、100.27102.9102.98103.19103.2969798991001011021031042月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月房地产景气指数 数据来源：国家统计局、中商情报网 三、2012 年“国防景气指数”分析 三、2012 年“国防景气指数”分析 2012 年 9 月份环比回落 0.25，走低至 94.39，冲破 7 月份低值，创下自统计国房景气指数以来的新低。从中原地产的分析报告来看，他们并不认为国房景气指数再次走低是房地产预期不乐观的表现。虽然房地产开发景气指数再次下调到历史最低，但整体市场的复苏已经成为趋势。看多情绪浓郁，房企开始积极拿地，储备资金进入土289、地市场。很多已经纷纷上调了年度销售目标。而且部分房企甚至提前完成了提高的年度目标，房企对市场的预期开始乐观，房企减价换量现象基本绝迹。11 月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 95.71，比上月提高 1.15 点。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 84 图表 27 2012 年中国月度房地产景气指数趋势图 中商情报网95.7194.5694.3997.8996.9295.6294.994.7194.5794.6492939495969798992月3月4月5月6月7月8月9月10月11月国房景气指数 资料来源：国290、家统计局、中商情报网 第二节 2011-2012 年中国房地产业供给情况分析 一、土地开发及购置面积（一）2011 年房地产土地购置与开发情况 第二节 2011-2012 年中国房地产业供给情况分析 一、土地开发及购置面积（一）2011 年房地产土地购置与开发情况 作为房地产发展的先行条件，土地购置面积和待开发面积决定房地产市场的长期供给量。在我国宏观经济继续向好以及企业家信心持续增强等因素影响下，2010 年全国土地市场显著回暖，房地产开发企业土地购置面积保持了 30%左右的增长，待开发土地面积一直保持负增长态势。进入 2011 年，在一系列宏观调控政策影响下，全国房地产开发企业土地购置面积291、虽然仍保持了增长态势，但增速开始持续下降；与此同时，待开发土地面积增速由负转正并在前 11 个月均保持了 20%以上的增长态势。这两个指标的一降一升说明房地产开发企业对目前市场缺乏信心，储备土地的热情及开发进程均大大降低。具体来看，国家统计局发布的数据显示，2011 年全年全国房地产开发企业购置土地面积40972.9 万平方米，同比增长 2.6%，增幅同比回落 25.8 个百分点，比前 3 季度回落 4.6 个百分点；同期，全国房地产开发企业待开发土地面积 35659.2 万平方米，同比增长 13.4%，增幅比前 3 季度回落 11.6 个百分点，上年同期为下降5.4 个百分点。资讯创造价值 292、中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 85 图表 28 2010-2011 年全国房地产土地购置与待开发面积变动趋势 数据来源：国家统计局、中商情报网 图表 29 2010-2011 年全国土地购置面积月度累计情况 万平方米，%本年购置土地面积 同比增长 待开发土地面积 同比增长 2010 年 1-12 月 40969.5 28.4 31031.8-5.4 2011 年 1-2 月 3780.4 57.1 19046.9 21.2 2011 年 1-3 月 8180.8 32.7 22674.4 22.9 2011 年 1-4 月 11970 3293、0.4 24634.5 21.1 2011 年 1-5 月 16638.2 28.6 27118.1 24.7 2011 年 1-6 月 21909.8 18.4 29631.6 29.4 2011 年 1-7 月 25089 15.4 30622.3 28.5 2011 年 1-8 月 28177.2 9.7 31768.8 27.2 2011 年 1-9 月 31184 7.2 32865.8 25 2011 年 1-10 月 33748 3 33505 23.5 2011 年 1-11 月 37153.4 3 35186.6 25.7 2011 年 1-12 月 40972.9 2.6 294、35659.2 13.4 数据来源：国家统计局、中商情报网（二）2012 年房地产土地购置与开发情况（二）2012 年房地产土地购置与开发情况 2012 年 1-11 月份，东部地区房地产开发投资 36719 亿元，同比增长 14.8%，资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 86 增速比 1-10 月份提高 0.5 个百分点；中部地区房地产开发投资 14035 亿元，增长 19.4%，增速提高 3 个百分点；西部地区房地产开发投资 14018 亿元，增长19.5%，增速提高 2 个百分点。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31295、638万平方米，同比下降14.8%，降幅比 1-10 月份缩小 3.2 个百分点；土地成交价款 6594 亿元，下降 10.3%，降幅缩小 1.5 个百分点。图表 30 2011-2012 年全国房地产开发企业土地购置面积增速 数据来源：国家统计局、中商情报网 二、房地产投资完成额（一）2011 年房地产开发投资增速分析 二、房地产投资完成额（一）2011 年房地产开发投资增速分析 2011 年，全国房地产开发投资 61740 亿元，比上年增长 27.9%，增速比上年回落 5.3 个百分点，比 1-11 月回落 2 个百分点。其中，住宅投资 44308 亿元，增长 30.2%，增速比 1-11296、 月回落 2.6 个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 87 图表 31 2006-2011 年中国房地产开发投资累计完成情况 中商情报网19423252893120336242482676174030.2%22.1%23.4%16.1%33.2%27.9%0200004000060000800002006年2007年2008年2009年2010年2011年0%5%10%15%20%25%30%35%房地产开发投资额（亿元）增长率（%）数据来源：国家统计局、中商情报网 从区域分布上来看，297、2010 年 1-12 月东部地区完成房地产开发投资 28009.1亿元，同比增长 32.7%，增幅同比提高 20.4 个百分点，比 1-11 月回落 5.1 个百分点；中部地区完成投资 10516.6 亿元，同比增长 32.4%，增幅同比提高 7.8个百分点，比 1-11 月回落 0.7 个百分点；西部地区完成投资 9741.4 亿元，同比增长 35.3%，增幅同比提高 16.3 个百分点，比 1-11 月回落 1.3 个百分点。2011 年，东部地区房地产开发投资 35607 亿元，比上年增长 27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.298、5%，增速回落 3.7 个百分点；西部地区房地产开发投资 12936 亿元，增长 32.8%，增速回落 2.1 个百分点。图表 32 2010-2011 年不同地区房地产投资额完成情况 数据来源：国家统计局、中商情报网 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 88 图表 33 2011 年不同地区房地产投资额所占份额 中商情报网东部地区57.67%中部地区21.38%西部地区20.95%数据来源：国家统计局、中商情报网（二）2012 年房地产开发投资增长分析（二）2012 年房地产开发投资增长分析 2012 年 1-11 月份，全国房299、地产开发投资 64772 亿元，同比名义增长 16.7%，增速比 1-10 月份提高 1.3 个百分点。其中，住宅投资 44606 亿元，增长 11.9%，增速提高 1.1 个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.9%。图表 34 2012 年房地产开发投资额月度增长情况 数据来源：国家统计局、中商情报网 三、资金来源分析（一）2011 年房地产开发企业资金来源分析 三、资金来源分析（一）2011 年房地产开发企业资金来源分析 2011 年，房地产开发企业本年资金来源 83246 亿元，比上年增长 14.8%，增速比上年回落 12.1 个百分点，比 1-11 月回落 4.9 个百分点。其中，300、国内贷资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 89 款 12564 亿元，与 2010 年持平；利用外资 814 亿元，增长 2.9%；自筹资金 34093亿元，增长 28.0%；其他资金 35775 亿元，增长 8.6%。在其他资金中，定金及预收款 21610 亿元，增长 12.1%；个人按揭贷款 8360 亿元，下降 12.2%。图表 35 2005-2011 年全国房地产开发企业资金来源构成情况 资 金 来 源（亿元）国 内 贷 款（亿元）利 用 外 资（亿元）自 筹 资 金（亿元）其 他 资 金（亿元）2005 年 21397301、.8 3918.1 257.8 7000.4 10221.6 2006 年 27135.6 5357.0 400.2 8597.1 12781.3 2007 年 37478.0 7015.6 641.0 11772.5 18048.8 2008 年 39619.4 7605.7 728.2 15312.1 15973.4 2009 年 57799.0 11364.5 479.4 17949.1 28006.0 2010 年 72494.3 12540.5 795.6 26704.6 32453.7 2011 年 83246 12564 814 34093 35775 数据来源：国家统计局、中商302、情报网 图表 36 2006-2011 年房地产开发企业资金总额增长趋势图 中商情报网27135.63747839619.45779972494.38324614.83%25.42%45.89%5.71%26.80%38.11%03000060000900002006年2007年2008年2009年2010年2011年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%房地产开发资金来源（亿元）增长率（%）数据来源：国家统计局、中商情报网（二）2012 年房地产开发企业投资资金来源分析（二）2012 年房地产开发企业投资资金来源分析 2012 年 1-11 月份，房地产开发企业本年投303、资资金来源 85802 亿元，同比增长 14.1%，增速比 1-10 月份提高 2.5 个百分点。其中，国内贷款 13208 亿元，增长 16.1%；利用外资 371 亿元，下降 51.5%；自筹资金 35374 亿元，增长 13.8%；其他资金 36849 亿元，增长 15.2%。在其他资金中，定金及预收款 23119 亿元，增长 20.2%；个人按揭贷款 9274 亿元，增长 23.7%。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 90 图表 37 2012 年房地产开发投资资金来源月度增长情况 数据来源：国家统计局、中商情报网 图表304、 38 2012 年全国房地产开发资金累计构成情况 中商情报网国内贷款15.39%利用外资0.43%自筹资金41.23%其他资金42.95%数据来源：国家统计局、中商情报网 四、房屋施竣工面积（一）2011 年房屋施竣工面积统计 四、房屋施竣工面积（一）2011 年房屋施竣工面积统计 2011 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 50.80 亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落 1.2 个百分点，比 1-11 月回落 2.6 个百分点；其中，住宅施工面积 38.84 亿平方米，增长 23.4%。房屋新开工面积 19.01 亿平方米，增长 16.2%，增速比上年回落 24.4 个百分点305、，比 1-11 月回落 4.3 个百分点；其中，住宅新开工面积 14.60 亿平方米，增长 12.9%。房屋竣工面积 8.92 亿平方米，增长 13.3%，增速比上年提高 5 个百分点，比 1-11 月回落 9.0 个百分点；其中，住宅竣工面积 7.17 亿平方米，增长 13.0%。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 91 图表 39 2006-2011 年中国房地产商品房施工面积增长趋势图 中商情报网19.4823.6328.3332.0440.5550.825.28%26.56%13.10%19.89%26.80%21.30%306、01020304050602006年2007年2008年2009年2010年2011年0%5%10%15%20%25%30%商品房施工面积（亿平方米）增长率（%）数据来源：国家统计局、中商情报网 图表 40 2006-2011 年中国房地产商品房新开工面积增长趋势图 中商情报网7.939.5410.2611.6416.3819.0120.30%16.40%7.55%13.45%40.72%16.06%051015202006年2007年2008年2009年2010年2011年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%商品房新开工面积（亿平方米）增长率（%）数据来源：国家统计局、中307、商情报网 图表 41 2006-2011 年中国房地产商品房竣工面积增长趋势图 中商情报网5.586.066.657.277.68.9217.4%4.5%9.3%9.7%4.5%8.6%02468102006年2007年2008年2009年2010年2011年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%商品房竣工面积（亿平方米）增长率（%）数据来源：国家统计局、中商情报网 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 92（二）2012 年房屋施竣工面积统计（二）2012 年房屋施竣工面积统计 2012 年 1-11 月份，房地308、产开发企业房屋施工面积 556658 万平方米，同比增长 13.3%，增速与 1-10 月份持平；其中，住宅施工面积 416657 万平方米，增长 10.8%。房屋新开工面积 162413 万平方米，下降 7.2%，降幅比 1-10 月份缩小 1.3 个百分点；其中，住宅新开工面积 119905 万平方米，下降 11.1%。房屋竣工面积 67706 万平方米，增长 14.1%，增速回落 3.2 个百分点；其中，住宅竣工面积 54310 万平方米，增长 13.7%。图表 42 2012 年中国房屋施工面积月度增长趋势图 中商情报网556658538149525377511657489216475309、61445136442718740922139490101000002000003000004000005000006000001-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月1-11月房屋施工面积（万平方米）数据来源：国家统计局、中商情报网 图表 43 2012 年中国房屋竣工面积月度增长趋势图 中商情报网67706583175056744603386083325927306222961788010094010000200003000040000500006000070000800001-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8310、月 1-9月 1-10月1-11月房屋竣工面积（万平方米）数据来源：国家统计局、中商情报网 五、房地产业市场供给结构分析（一）2011 年房地产业市场供给结构分析 五、房地产业市场供给结构分析（一）2011 年房地产业市场供给结构分析 从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 93 要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。2011 年，全国房地产开发投资 61740 亿元，比311、上年增长 27.9%，增速比上年回落 5.3 个百分点，比 1-11 月回落 2 个百分点。其中，住宅投资 44308 亿元，增长 30.2%，增速比 1-11 月回落 2.6 个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。图表 44 2005-2011 年不同用途房地产开发投资构成情况 单位：亿元 商业住宅 办公楼 商业营业用房 其他 2005 年 1086.09 763.07 2039.53 2245.72 2006 年 1363.84 928.06 2353.88 2502.57 2007 年 1800.54 1035.04 2785.65 3462.73 2008 年 2244.08 312、1167.17 3354.48 4240.67 2009 年 2561.37 1377.21 4180.66 5070.25 2010 年 34038.1 1806.5 5598.8 6823.5 2011 年 44308 2544 7370 7518 数据来源：国家统计局、中商情报网 图表 45 2011 年累计不同用途房地产开发投资变动情况 数据来源：国家统计局、中商情报网 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 94（二）2012 年房地产业市场供给结构分析（二）2012 年房地产业市场供给结构分析 2012 年 1-11 月份313、，全国房地产开发投资 64772 亿元，同比增长 16.7%。其中，住宅投资 44606 亿元，增长 11.9%。图表 46 2012 年不同用途房地产开发投资变动情况 指标(1-11 月)绝对量(亿元)同比增长(%)房地产开发投资 64772 16.7 其中:住宅 44606 11.9 办公楼 3024 32.7 商业营业用房 8417 27.3 数据来源：国家统计局、中商情报网 第三节 2011-2012 年中国房地产业需求情况分析 一、2011 年中国房地产市场需求情况分析 第三节 2011-2012 年中国房地产业需求情况分析 一、2011 年中国房地产市场需求情况分析 经历了 200314、9、2010 年连续快速增长后，2011 年中国房价进入高位运行状态。相对高房价，以家庭收入储蓄为基础形成的消费性购房需求动能积聚不足。同时，巨额社会闲置资本，仍存在进入房地产市场的强烈冲动，潜在的投机性、投资性购房需求旺盛。住房市场需求由消费性需求、投资投机性需求组成，消费性需求属于刚性需求。2009 年中国城镇家庭平均需要 33 年的储蓄总和才能购买一套商品住房。房价过高导致 60%以上家庭无力购房，消费性需求被驱逐出市场。由刚性需求推动的房价长期上涨动力，已不复存在。同时，相当部分家庭持有多套住房，投资投机现象突出。巨额社会闲置资本仍存在进入房地产市场的强烈冲动；负实际利率也将促使传统的315、银行储蓄资产向楼市转移；人民币升值预期短期难以改变，外资对国内房地产市场的套利需求强烈；另一方面，消费型购房需求有待收入和储蓄持续增长的积聚；持久收入预期与消费型购房需求趋向谨慎。2011 年我国政府不断加大房地产市场调控，在房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未得到有效抑制，房地产调控面临多方挑战；二三线城市限购令呼之欲出，调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来调控政策重点，这将严重影响多套住房持有的既得利益的群体，增加政策出台的实施难度，导致调控政策实施出现反复；房地产持有税进入酝酿和试点阶段。短期资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-2540729316、6 25193390 95 内，住房市场走势将取决于投机性购房需求。未来城镇住房市场泡沫风险承受能力将逐步脆弱化。二、2011 年商品房销售面积和销售额增长情况 二、2011 年商品房销售面积和销售额增长情况 2011 年，全国商品房销售面积 10.99 亿平方米，其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长 6.2%，商业营业用房销售面积增长 12.6%。商品房销售额 59119 亿元，增长 12.1%，增速比上年回落 6.8 个百分点，比 1-11 月回落 3.9 个百分点；其中，住宅销售额增长 10.2%，办公楼销售额增长 16.1%，商业营业用房销售额增长 23.7%。2011 317、年，东部地区商品房销售面积 5.11 亿平方米，比上年增长 0.1%，增速比 1-11 月回落 4.6 个百分点；销售额 34628 亿元，增长 3.8%，增速回落 4.3个百分点。中部地区商品房销售面积 2.93 亿平方米，增长 11.3%，增速回落 2.8个百分点；销售额 11895 亿元，增长 29.4%，增速回落 2.9 个百分点。西部地区商品房销售面积 2.96 亿平方米，增长 8.0%，增速回落 2.7 个百分点；销售额 12596 亿元，增长 23.9%，增速回落 4.4 个百分点。2011 年末，全国商品房待售面积 27194 万平方米，比 11 月末增加 1763 万平方米。318、其中，住宅待售面积增加 1322 万平方米，办公楼增加 115 万平方米，商业营业用房增加 203 万平方米。图表 47 2006-2011 年中国房地产商品房销售趋势图 中商情报网6.197.746.69.4810.4310.9925.04%11.50%-14.73%43.64%10.02%5.37%0369122006年2007年2008年2009年2010年2011年-20%-10%0%10%20%30%40%50%商品房销售面积（亿平方米）增长率（%）数据来源：国家统计局、中商情报网 三、2012 年商品房销售面积与销售额增长情况 三、2012 年商品房销售面积与销售额增长情况 201319、2 年 1-11 月份，商品房销售面积 91705 万平方米，同比增长 2.4%，1-10资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 96 月份为下降 1.1%；其中，住宅销售面积增长 2.3%，办公楼销售面积增长 11.6%，商业营业用房销售面积增长 1.7%。商品房销售额 53526 亿元，增长 9.1%，增速比 1-10 月份提高 3.5 个百分点；其中，住宅销售额增长 10.4%，办公楼销售额增长 4.1%，商业营业用房销售额增长 4.2%。2012 年 1-11 月份，东部地区商品房销售面积 44752 万平方米，同比增长5.0320、%，增速比 1-10 月份提高 3.6 个百分点；销售额 32240 亿元，增长 10.2%，增速提高 3.5 个百分点。中部地区商品房销售面积 23452 万平方米，增长 3.8%，1-10 月份为下降 0.5%；销售额 10346 亿元，增长 11.3%，增速提高 3.7 个百分点。西部地区商品房销售面积 23500 万平方米，下降 3.5%，降幅缩小 2.8 个百分点；销售额 10940 亿元，增长 4.2%，增速提高 3.3 个百分点。2012 年 11 月末，商品房待售面积 33567 万平方米，比 10 月末增加 519 万平方米。其中，住宅待售面积增加 298 万平方米，办公楼待321、售面积减少 15 万平方米，商业营业用房待售面积增加 119 万平方米。图表 48 2012 年中国商品房销售面积增长趋势图 中商情报网917057874368441574154859339964288522156215239700401000020000300004000050000600007000080000900001000001-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月1-11月商品房销售面积（万平方米）数据来源：国家统计局、中商情报网 图表 49 2012 年中国商品房销售额增长趋势图 中商情报网53526463014035434011322、286992331416932124218672414501000020000300004000050000600001-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月1-11月商品房销售额（亿元）资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 97 数据来源：国家统计局、中商情报网 四、2012 年全国房地产市场价格变动情况（一）全国房地产市场价格变动情况回顾 四、2012 年全国房地产市场价格变动情况（一）全国房地产市场价格变动情况回顾 国家统计局发布的数据显示：2010 年 12 月份，全国 70323、 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%，涨幅比 11 月份缩小 1.3 个百分点；环比上涨 0.3%。12 月份，新建住宅销售价格同比上涨 7.6%，涨幅比 11 月份缩小 1.7 个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨 8.5%，其中普通住宅销售价格上涨 7.2%，高档住宅销售价格上涨 12.8%；经济适用房销售价格上涨 1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨 0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨 0.3%，其中普通住宅销售价格上涨 0.4%，高档住宅销售价格上涨 0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。二手住宅销售价格同比上涨 5.0%，涨幅比 11 月份缩小 0.6 个百分点；环324、比上涨 0.5%，比 11 月份扩大 0.2 个百分点。图表 50 2008-2010 年全国 70 个大中城市房屋销售价格指数变动趋势 数据来源：国家统计局、中商情报网 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 98 图表 51 2008-2010 年全国 70 个大中城市房屋销售价格环比变动趋势 数据来源：国家统计局、中商情报网（二）2011 年全国房地产市场价格变动情况（二）2011 年全国房地产市场价格变动情况 1、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况 （1）与 11 月相比，2011 年 12 月，70 个大中城市中，价325、格下降的城市有52 个，持平的城市有 16 个。与 11 月份相比，12 月份环比价格下降的城市增加了 3 个。环比价格上涨的 2 个城市中，涨幅均为 0.1%。（2）与上年同月相比，2011 年 12 月，70 个大中城市中，价格下降的城市有 9 个，比 11 月份增加了 5 个。涨幅回落的城市有 55 个。12 月份，同比涨幅在 5.0%以内的城市有 60 个。资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 99 图表 52 2010-2011 年全国商品房销售价格指数变动趋势 数据来源：国家统计局、中商情报网 2、二手住宅价格变动情况 326、（1）与上月相比，2011 年 12 月，70 个大中城市中，价格下降的城市有51 个，持平的城市有 16 个。与 11 月份相比，12 月份环比价格下降和持平的城市增加了 4 个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过 0.2%。（2）与上年同月相比，2011 年 12 月，70 个大中城市中，价格下降的城市有 29 个，比 11 月份增加了 8 个。同比涨幅回落的城市有 33 个。12 月份，同比涨幅在 5.0%以内的城市有 34 个。图表 53 2011 年 12 月份 70 个大中城市住宅销售价格指数 新建住宅 新建商品住宅 二手住宅 地区 上 月=100 上 年 同月=100 2010 327、年=100 上 月=100 上 年 同月=100 2010 年=100 上 月=100 上 年 同月=100 2010 年=100 北京 99.9 101 102.6 99.8 101.3 103.3 99.2 98 98.9 天津 99.7 101.2 103.4 99.7 101.3 103.8 99.7 97.6 98.8 石家庄 99.9 102.4 108 99.9 102.5 108.2 99 97.5 99.2 太原 100 101.2 101.7 100 101.2 101.8 99.9 103.2 105.2 呼和浩特 99.8 102.3 105 99.8 102.3 10328、5.2 100 102.4 104 沈阳 99.8 102.4 106.2 99.8 102.4 106.7 100 101.4 104.3 大连 99.9 102.2 105.5 99.9 102.2 105.5 99.7 100 102.3 长春 99.7 101.9 104.2 99.7 102 104.3 99.2 100 100.4 资讯创造价值 中商情报网专业提供 中商情报网版权所有 0755-25407296 25193390 100 哈尔滨 99.7 100.2 103.5 99.7 100.2 103.7 99.7 98 99.5 上海 99.7 101.8 101.7 99329、.6 102 102 99.6 101.7 101.9 南京 99.5 99.7 99.9 99.3 99.7 99.8 99.1 97.5 97.2 杭州 99.3 101 99.5 99.3 101 99.4 98.6 95.6 96.7 宁波 99.5 98.8 100.1 99.5 98.7 100.1 99.3 98.2 96.7 合肥 99.6 100.3 101.9 99.6 100.3 101.9 98.8 97.9 100.2 福州 99.9 102.7 103.9 99.9 102.8 104 99 95.1 95.3 厦门 99.8 103.2 105.6 99.8 10330、3.3 105.7 99 101.6 101.7 南昌 99.5 102.1 106.1 99.4 102.2 106.2 99.6 97.3 98.8 济南 99.7 100.8 103.3 99.7 100.8 103.3 99.8 101 102.6 青岛 99.7 100.5 103.4 99.6 100.5 103.5 99.3 98.8 101.1 郑州 99.5 103.2 106.5 99.5 103.2 106.7 99.4 99.3 103.1 武汉 99.7 102.3 104 99.7 102.5 104.2 99.6 99.6 101.2 长沙 99.5 104.6 331、108.1 99.5 104.6 108.2 99.9 100.2 101.2 广州 99.6 103.1 104.1 99.6 103.1 104.2 99.6 102.1 103.3 深圳 99.5 103.1 103.4 99.5 103.2 103.5 99.6 102.7 103.7 南宁 99.8 101.9 102.3 99.8 102 102.4 99.5 99.7 101.2 海口 99.8 99.6 101.6 99.8 99.6 101.6 99.2 98.2 95.9 重庆 99.7 99.4 103 99.7 99.4 103 100 99.5 100.2 成都 99332、.9 101.3 102.9 99.9 101.3 102.9 99.7 100.7 100.3 贵阳 100.1 102.8 105.2 100.1102.9 105.5 100.1 103.8 107.7 昆明 100 102.3 106 100 102.7 106.4 99.5 101.1 103.2 西安 100 103.4 104.5 100 103.6 104.8 99.9 100 102.8 兰州 100 101.7 107.3 100 101.7 107.4 98.7 91 99 西宁 99.9 102.6 107.2 99.9 102.6 107.2 100 103.2 10333、6.2 银川 100.1 103.1 103.7 100.1103.2 103.8 99.5 102.4 103.1 乌鲁木齐 100 105.5 109.6 100 105.5 109.6 99.6 102.8 108.4 唐山 100 100.6 101.7 100 100.7 101.9 99.8 104.3 104.5 秦皇岛 99.9 101.5 106.6 99.9 101.6 107.3 99.6 99.3 101.3 包头 99.7 100.2 104.1 99.7 100.2 104.2 99.1 101.5 101.5 丹东 99.8 100.1 107.7 99.8 100.1 107.7 100 101.2 102.3 锦州 99.9 102.4 105.2 99.9 102.4 105.2 100 100 100.2 吉林 99.9 101.9 106 99.8