1、项 目 名 称：胶南市灵山湾旅游休闲度假区概念规划委托方（甲方）：胶南市规划局委托方（乙方）：青岛胶南市国有资产经营管理优先公司承担方（丙方）：中国城市规划设计研究院国家事业法人代码：400010830城市规划编制资质证书等级：甲 级城市规划编制资质证书编号：建城规编第（081001）院 长：教授级高级城市规划师总规划师：教授级高级城市规划师院规划设计成果专用章：规划设计编制完成时间：2009年12月编制单位：中国城市规划设计研究院城市规划设计所主管所长：邓 东 教授级高级城市规划师主管主任工：闵希莹 教授级高级城市规划师编制人员名单：项目负责人：肖礼军 城市规划师 杨一帆 城市规划师项目参加2、人：伍 敏 城市规划师 杨树红 助理城市规划师 张立杰 助理城市规划师 吴鲤霞 助理城市规划师导 言2008年初，胶南市提出开发灵山湾休闲度假区的设想。5-9月，胶南市规划局组织灵山湾休闲度假区策划竞赛。策划提出度假区开发的基本思路，对旅游产品开发提出初步的意向，但缺乏对整体结构和开发模式的研究，缺乏对城市整体的考虑及与规划管理的结合。2008年10月，为积极引导灵山湾旅游休闲度假区建设，胶南市规划局与青岛胶南市国有资产经营管理有限公司共同委托中国城市规划设计研究院编制胶南市灵山湾旅游休闲度假区概念规划。编制单位经过现场调查与分析研究、方案比较与深化设计、成果编制三个工作阶段，并先后向胶南市规3、划局、胶南市城市规划委员会、胶南市人民政府及相关部门进行项目汇报，形成初步成果。2009年12月中旬，胶南市规划局组织有关领导和专家组成专家评审组，对规划进行了评审。规划经审议通过，编制单位根据评审意见进一步修改完善，形成本次规划正式成果。规划成果论证意见落实情况一、胶南市灵山湾旅游休闲度假区概念规划专家评审意见落实情况1、进一步研究概念规划对城市总体规划的影响，对保护“三山、九河”、海岸带、灵山岛等结构性资源要素的贡献。规划说明第70页分析了胶南城市发展面临的区位、交通、产业三方面变化，建议胶南市城市总体规划（2004-2020）进行调整与深化。针对04版总规对对灵山岛、灵山湾海岸带、大珠山4、小珠山、铁镢山、风河等结构性资源要素研究不充分的状况，概念规划建议围绕“一岛、一湾、三山、九河”，加强对非城市建设区的发展研究与规划控制，协调保护与发展的关系。2、进一步考虑桥隧贯通、城市轨道、高速铁路对度假区发展的影响，加强与黄岛区发展的协调。规划说明第6页进一步分析了桥隧贯通、城市轨道、高速铁路对度假区发展的影响。上述设施建成后，将大大缩短度假区与北京市、上海市、山东省等客源地的时间距离，更利到达，同时，加强了度假区与青岛、曲阜、泰山等区域旅游目的地的联系，使灵山湾成为山东半岛大旅游格局中的重要支点。规划说明第15页提出灵山湾旅游休闲度假区项目布局注重与凤凰岛旅游度假区的协调，整合月亮湾5、滨海休闲区、小珠山文化创意园、灵山卫古镇、凤凰岛影视文化基地，形成以文化为特色的旅游度假地。3、强化与现状项目、已批规划的衔接，对现状问题的调整要抓住重点，专家组赞同规划组对滨海大道和城市道路的梳理，建议胶南市深化研究，明确决策。规划从用地布局、功能与设施安排方面加强了与颐德、东部新城商业中心、森林公园沿海区域等现状与拟建项目的衔接（见规划图纸第9、17、18号图及相关说明）；加强了与小珠山风景旅游区、大珠山风景旅游区、灵山岛旅游度假区、灵山卫古镇旅游区、水城、行政中心等功能区的结合（见规划图纸第2、10、14号图及相关说明）；强化与胶南市滨海大道两侧控制性详细规划、灵山卫核心区城市设计、行政6、中心区城市设计、水城项目城市设计、大学科教园区控制性详细规划的衔接，并对上述规划具体内容提出调整建议（见规划说明第20、72-73页）。规划“实施建议”部分明确度假区需要重点调整的现状问题为内陆型城市路网和与度假区功能定位不符、布局不当、品质低下的项目，并提出具体调整建议（见规划说明第75页）。规划立足“湾城一体”，加强对过境交通、城区交通、旅游交通的梳理，并在充分结合现状道路的基础上，通过调整道路功能和等级、理顺道路系统、加强交通引导与管理的方式，形成以海湾为中心的滨海型城市路网（见规划说明第33、34、71页）。规划对滨海大道功能定位、道路断面、景观设计等提出具体的调整建议（见规划说明第37、5页）。4、建议在整合区域资源的基础上，进一步研究深化灵山湾旅游休闲度假区核心区，积极控制引导，并突出特色，与青岛客源市场形成差异化发展，便于创建国家级旅游度假区。规划说明第40页建议将度假区位于白果树河与青草河之间的区域作为核心区，其中包括一湾（活力港湾）、一城（水城）、两园（森林公园、生态旅游公园）四部分。规划明确核心区建设意向为“大疏大密、蓝色水都”，并对各部分建设提出特色定位和建设准则，引导国家级滨海旅游度假区建设。规划说明第9-11页加强对青岛市滨海旅游区的分析研究，并结合青岛市旅游发展规划，提出灵山湾旅游休闲度假区功能定位。规划第42-43页，基于对旅游资源、山水格局、历史人文的分8、析，突出以“蓝色水都”为空间载体、以多元文化为精神内涵的度假区特色控制与引导。5、建议对滨海公路、灵山卫船厂等节点，对城市交通体系、客源研究、人口规模、城市生态及沙滩保护、新老城区与海湾地区的联系、城市商业中心研究等问题进行深入研究，提出切实可行的对策和措施。规划说明第33-35、71-72页对滨海公路、城市交通体系提出调整建议。规划说明第74页对灵山卫船厂节点，建议近期控制建设规模，中远期择机进行功能调整，并作为工业遗产，结合现代休闲功能进行再利用。规划说明第7-9页通过对旅游客源、产品需求的深入研究，并结合胶南市旅游局前期市场调研成果和灵山湾旅游休闲度假区创意方案，明确度假区客源定位和潜力9、产品。规划说明第24-25页采用国际典型海滩容量分析标准法、建设用地容量测算法，综合确定度假区适宜人口规模和建设规模。规划说明第44页对城市生态及沙滩保护提出保护与利用要求。规划说明第16页对新老城区与海湾地区提出交通对接、空间弥合、景观联系和功能衔接要求，推动“以湾带城、湾城一体”。规划说明第38页对城市公共服务中心布局建议，并加强与度假区服务中心的结合。其中城市商业中心位于北京路以西、度假区范围外，建议在现状基础上向南发展，加强与湿地公园的结合。6、建议规划成果中增加旅游度假目的地体系规划、防灾体系以及度假酒店和度假村的建设指引的相关内容。规划说明第39-41页增加旅游系统规划和综合防灾规10、划内容，并增加相应规划图纸。规划说明第49页增加度假酒店和度假村建设指引内容。二、胶南市规划局关于胶南市灵山湾旅游休闲度假区概念性规划进一步深化的调整意见落实情况胶南市规划局在专家评审意见的基础上，补充提出进一步深化调整规划成果的意见。规划成果落实意见情况如下：1、灵山岛生态脆弱，若干问题尚未定论，建议弱化对灵山岛部分提出的具体意见。规划成果对灵山岛片区控制与引导侧重功能定位研究和规划原则控制，弱化对具体空间布局的要求（见规划说明第68-69页、规划图纸第33号）。2、建议结合青岛海洋旅游规划和胶南市旅游局前期市场调研成果，进一步深入研究，完善规划成果。规划进一步研究青岛市旅游总体规划（20111、0-2020）、青岛市海上旅游专项规划（2005-2020）、青岛市度假旅游专项规划（2005-2020）对灵山湾旅游休闲度假的发展要求，并立足大青岛旅游格局，深化对灵山湾旅游休闲度假区发展定位研究（见规划说明第9-13页）。规划结合胶南市旅游局关于胶南市旅游接待设施情况的调研报告，加强对本地市场需求和度假区特色的分析，明确资源组合、山水城格局、文化资源是灵山湾旅游休闲度假区最具吸引力的方面。根据上述判断和对区域地位、市场需求、大青岛协调的研究，规划提出度假区发展应着眼于提升区域影响、提高建设标准、增加整体特色，建成中国北方国家级滨海休闲度假胜地（见规划说明第8、14页）。3、建议对灵山湾旅游12、休闲度假区进行科学的功能分区，明确划分高端旅游、大众旅游和特殊旅游，以满足不同人群的需求。规划说明第32页针对各片功能进一步细分形成功能分区，并根据位置、资源、环境明确各功能区面向的服务人群，针对不同使用者提供不同内容和档次的旅游休闲度假设施。4、为相应建设低碳城市的要求，结合胶南市适合自行车出行的实际情况，建议规划对灵山湾区域非机动车系统发展进行进一步深入分析，提出科学的指导意见。规划说明第34页增加非机动车交通规划内容，包括自行车专用道系统、公共自行车租赁系统、电动旅游车系统，并结合低碳城市建设要求提出指导意见。5、建议在下步工作中注重灵山湾的特色指引与民俗文化的挖掘。规划成果明确灵山湾旅13、游度假区“蓝色水都”的整体特色，并围绕这一核心展开概念规划与概念性城市设计。规划从空间结构、功能布局、道路交通、绿地系统、资源保护与利用、公共空间和城市设计要素控制与引导、片区控制与引导等方面提出具体要求。（见规划说明相关章节）。规划梳理了灵山湾地区多样化的文化资源（见规划说明第8页），并结合具体区段提出文化旅游项目建议，如港湾小镇片区建议在月亮湾东侧建设体现地方历史和军事文化的度假村，月亮湾西侧形成以历史人物、重大历史事件为主题，以山、海、岛为背景的大型山水实景演出项目等（见规划说明第49、50页）。10第一部分 规划背景第1章 规划背景1.1 城市概况-11.2 规划范围-11.3 规划依14、据-11.4 规划目标-21.5 技术路线-2第二部分 定位与策略第2章 发展定位2.1 资源条件与区域竞争分析-32.2 客源市场与需求分析-72.3 发展导向与目标分析-92.4 发展定位-13第3章 发展策略3.1 加速融入“大青岛”-153.2 以湾带城，湾城一体-163.3 从孤立项目走向全境旅游-173.4 从县城水平走向国家标准-18第三部分 度假区规划 第4章 场地解读4.1 区位特征与交通条件-194.2 现状用地与建设状况-194.3 相关规划与项目-204.4 景观要素-214.5 场地特征-224.6 核心问题-22第5章 模式与规模 5.1 开发模式-235.2 规模15、预测-24第6章 结构与布局 6.1 总体结构-266.2 规划方案-266.3 用地布局-316.4 功能分区-32目 录第7章 支撑与保障7.1 综合交通-337.2 绿地系统-367.3 公共设施-377.4 旅游系统-397.5 综合防灾-41第四部分 城市设计框架第8章 设计主题与构思8.1 设计主题：蓝色水都-428.2 设计理念-428.3 设计构思-428.4 空间架构-428.5 项目策划-43第9章 总体控制与引导9.1 自然资源保护与利用-449.2 公共空间控制与引导-459.3 设计要素控制与引导-469.4 形态风貌控制与引导-47第10章 片区控制与引导10.1 16、港湾小镇片区-5010.2 珠山风情片区-5310.3 水都核心片区-5610.4 活力公园片区-5910.5 园林教育片区-6210.6 养心度假片区-6510.7 灵山岛片区-68第五部分 实施建议第11章 相关规划协调建议11.1 总体规划调整与深化建议-7011.2 详细规划调整建议-72第12章 概念规划实施建议12.1 开发时序-7412.2 实施建议-7512.3 建议项目库-761第1章 规划背景1.1 城市概况胶南市地处山东半岛东南部，是青岛市西海岸的次中心城市。它东临黄海，西连诸城、五莲，南倚日照，北靠胶州，东北与青岛市黄岛区接壤。胶南地势由西北向东南倾斜入海，属于沂沭断裂17、带内的沭东沿海低山丘陵区。胶南地处北纬35，属于暖温带季风气候区，具有湿润温凉，四季分明，冬冷雨雪少，夏热雨量多，春凉回暖晚，秋暖降温迟的海洋性气候特征。胶南市历史悠久，文化灿烂，史以东国名地著称，至今仍保留齐长城、琅琊台等丰富的名胜古迹。胶南市亦是国家最早批准的沿海开放城市之一，2005年，全市总人口81.1万人，完成地区生产总值289.7亿元，同比增长 19.6%；一、二、三产业比例为10.1:62.2:27.7；地方财政收入12.5亿元，增长48.6%；经济综合实力居全国最发达百强县(市)第34位。胶南城区位于县境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海，是青岛市城市总体规划确定的次中心城18、市。胶南市城市总体规划（20042020）确定2020年城市人口规模为60万人，城市性质为：青岛西海岸的都市新区，以发展临港产业、科教、商贸和旅游业为主的海滨城市。1.2 规划范围本次规划范围为灵山湾旅游休闲度假区（以下简称度假区），是胶南市市区紧邻灵山湾的海滨地带，它北起月亮湾，中经“水城”、南到大学园龙门顶码头，面积约28.5平方公里。工作重点为明确度假区功能定位与发展策略；提出空间结构与布局方案；编制便于度假区规划控制和指导具体地段城市设计的管理文件。为促进度假区与胶南市协调发展，本次规划将研究范围扩大至灵山湾周边地区（以下简称灵山湾地区），包括胶南市区、灵山岛、灵山湾、大珠山、小珠山、19、铁镢山。研究重点为疏理和把握城市总体结构与形态。1.3 规划依据1中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）；2建设部城市规划编制办法（建设部令2006第146号）；3建设部城市规划编制办法实施细则（1995年）（参照）；4城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；胶南市区域位置图胶南市在青岛市域中的位置规划范围图第一部分 规划背景5青岛市城市规划条例（2001年4月1日）；6青岛市城市总体规划（2009-2020）；7.青岛市旅游总体规划（2010-2020）8青岛市度假旅游专项规划（2005-2020）；9青岛市海上旅游专项规划（2005-2020）；10胶南市城市总体规划20、（2004-2020）；参考已有规划：1胶南市滨海大道（白果树河204国道大珠山收费站段）两侧控制性详细规划2胶南市东部新区控制性详细规划3胶南市灵山湾旅游休闲度假区创意方案4胶南市灵山湾水城地区城市设计5山东省胶南市行政中心区城市设计6胶南市风河滨水地区景观规划设计7胶南市国家森林公园规划设计概念总体规划8胶南城市湿地公园规划设计方案9胶南市灵山卫老城区中心地段城市设计10胶南市小珠山旅游及综合开发项目总体规划1.4 规划目标1、对灵山湾的未来发展进行多视角战略性研究，明确灵山湾在未来东北亚旅游经济区域竞争格局中的地位，为申请国家级旅游休闲度假区提供支撑。2、梳理和整合现有资源，整体把握海滨21、旅游休闲度假区建设与胶南市未来发展的关系，确定灵山湾旅游休闲度假区发展策略。3、总体把握灵山湾地区整体空间形态和功能结构，宏观确立度假区未来发展的总体框架和思路，为具体项目的引入、建设和管理提供指导和依据。4、整体性策划度假区的目标行动计划与项目实施计划，确定具有现实操作性的近、远期建设时序和各阶段开发控制目标策略，适应未来区域市场变化和开发控制动态管理要求。规划技术框架1.5 技术路线本次规划包括内容包括旅游度假区规划和城市设计框架两部分，规划技术框架如下：第二部分 定位与策略第2章 发展定位2.1 资源条件与区域竞争分析（1）旅游资源与山水格局“湾、岛、山、城、滩、河、林、文”等绝佳的旅游22、资源组合灵山湾地区拥有“湾、岛、山、城、滩、河、林、文”等丰富的旅游资源，是开发旅游休闲度假产品，推动旅游业发展的物质基础。根据实地调查，并结合产业发展要类别基本情况资源评价湾包括月亮湾、大湾、灵山湾三处不同尺度的弧形海湾，全长约20公里。海湾开阔，风浪平缓，适宜海上活动。岛灵山岛面积7.66平方公里，主峰海拔513米，是中国北方第一、全国第三高岛，山东省级自然保护区，具有丰富的海岛植被、火山遗迹、海蚀地貌。自海面孤峰突起，古代“胶州八景”之首，有“海上画屏”之美誉。山大珠山面积65平方公里，主峰海拔486米，现为国家AAA级旅游景区，已开发珠山秀谷、石门寺两处景点。小珠山主峰海拔724米，是23、青岛市区除崂山外的第二高峰，现已开发小珠山古月山庄和博胜苑景区。铁镢山主峰海拔595米。山林景观资源丰富、人文底蕴深厚，其中大、小珠山自古被誉为“岸海名山”、“海疆名山”。“双珠嵌云”、“铁镢悬泉”是古胶州胜景。城灵山卫是明清海防的重要卫所之一，与天津卫、威海卫齐名。胶南市是青岛西海岸的都市新区。城镇历史悠久、发展潜力巨大，是功能综合的海滨城市。滩沙滩长度达13.5公里，平均宽度约100米，是主要海岸类型。沙质细腻，色彩呈金黄色。优质资源，是开发海滨旅游休闲度假的关键资源之一。河灵山卫河、白果树河、两河、大卢河、风河、月牙河、峄山河、青草河、台子沟河等。特色资源，水体景观丰富，是区别于其它度假24、区的重要要素之一。林灵山湾国家森林公园面积5.3平方公里，湿地公园面积1.5平方公里。度假区生态环境优良，森林、湿地、农田植被丰富。文包括有2200年历史的琅琊台、全国第六批重点文物保护单位的齐长城、拥有600余年历史的灵山卫和丰富多彩的民间文艺（画院）和地方物产。历史与现代人文底蕴深厚，名胜古迹与地方风物富集。旅游资源图求，对灵山湾地区主要休闲度假旅游资源的赋存状况加以分析和综合评价，如下表。度假区坐拥青岛胶南市东南部黄金海岸。自月亮湾至龙门顶码头约20公里海岸线中沙滩总长达13.5公里，沙滩金黄，沙质细腻，潮间带沙滩最大宽度达百余米，是难得的优质滨海旅游资源。度假区面涵碧海，环抱灵山湾、大25、湾、月亮湾三处尺度不同的海湾。距度假区海岸约十公里处，灵山孤悬水中，其色四时常青，葱翠欲滴，时与波光相乱，古称“灵山浮翠”，为古代“胶州八景”之首。同时，灵山岛是中国北方第一、全国第三高岛，有“海上画屏”之美誉。山海渗透的“大水城”景观格局灵山湾地区具有“高岛为案、群山列屏、双珠嵌云、九龙归海”的独特山水景观格局。灵山岛从海面孤峰突起，宛如画屏，成为景观焦点；大珠山、小珠山、铁镢山从西北方向环抱灵山岛，形成众星捧月之势；灵山湾居于山岛之间，并通过风河等放射形水系与山林谷地紧密相连，在整体山水格局中居于核心位置。城市空间背山面海，具有极佳的地理格局。始建于明代的灵山卫古镇北倚小珠山、南拥朝月亮湾26、，与灵山岛隔海相望，是结合自然山水格局营建城市空间的典型代表；灵山湾地区具有与传统格局类似的岛、湾、城、山四个层次的空间格局，是塑造山水城市形象和特色景观的绝佳场所。（2）东北亚主要滨海旅游休闲度假目的地发展概况韩国济州岛的中文旅游区1971 年被指定为国际旅游区，经过多年发展，已成为韩国最具代表性的滨海旅游休闲度假区。2006年以来，该旅游区以济州岛开发国际自由城市的契机，结合火山岛自然景观和岛屿文化，打造具有国际影响力的综合旅游目的地，重点建设各类观光、住宿和服务设施。目前已开发如美地植物园、太平洋乐园、泰迪熊博物馆、国际会展中心、度假酒店（7家以上）、高尔夫球场、旅游小镇、综合美食城、体27、验渔场等。日本伊豆半岛热海市度假区日本最大的温泉城市和著名的海滨温泉度假胜地，这里依山傍海，风景秀丽，在这里集中了280多家温泉旅馆和饭店，度假设施齐全，是日本人度假和周末旅行、新婚旅行最常去的温泉乡之一。观光点包括MOA美术馆、热海城、锦浦、伊豆山身设、走汤温泉、般若院等。大连金石滩旅游度假区毗邻大连市经济技术开发区，是1992国务院批准成立的第一批国家级旅游度假区之一。度假区以滨海国家地质公园为主体开发各类旅游休闲设施，包括金石缘公园、世界名人蜡像馆、金石赏石馆、毛泽东像章纪山水格局分析图灵山卫古镇山水格局图双珠嵌云 高岛为案东北亚主要滨海旅游休闲度假目的地韩国济州岛中文旅游区日本伊豆半岛28、热海市度假区念馆、中华武馆、狩猎俱乐部、模特学校和影视中心、高尔夫球场、金石发现王国主题公园、大连金石国际会议中心等。度假区目前着力完善度假功能，提升旅游档次，建设东北亚具有较高知名度的度假旅游胜地。烟台金沙滩旅游度假区、威海银滩旅游度假区二者均是山东省较早设立的省级旅游度假区。前者紧邻烟台经济技术开发区，目前开发有金沙滩海滨公园、七彩城嬉水乐园、秦始皇东巡宫、阳主庙、芝罘岛观光索道、黄海游乐城等旅游景点；后者目前正在建设的旅游项目包括蓝湖国际游艇度假中心、福如东海文化园、综合休闲城等。但目前度假区住宿接待和服务设施严重不足，均不足2万平方米。经验借鉴主题明确、产品系列、全境旅游 主题明确：整29、合度假区资源与发展条件，形成明确的发展主题，并围绕此主题开发旅游休闲度假产品，是成功的度假区首要经验。日本伊豆半岛凭借天然温泉这一自然资源优势，并以此为主题着力发展温泉度假旅游，形成热海市等一批知名的温泉疗养度假胜地。大连市金石滩以天然地质奇观为优势，通过滨海国家地质公园等建设形成明确主题的休闲度假区。韩国济州岛以“蜜月之岛、爱情天堂”为主题，并通过爱情主题公园、蜜月度假、韩剧影视作品等突出主题。产品系列：温带海滨受气候影响，度假旅游具有强烈的季节性，因此不宜成为单一的海滨度假区。温带滨海旅游休闲度假区的开发经验表明，以度假产品为龙头，形成综合的产品系列是增强度假区吸引力和削弱淡旺季差异的有效30、途径。大连金石滩通过旅游大项目带动，规划重点建设运动休闲类、度假休闲类、娱乐类、生态观光类、商务会议类、文化艺术类等六类旅游产业项目体系。韩国济州岛中文旅游区通过主题公园、博物馆、度假酒店、会展中心、购物中心、运动休闲等项目建设，形成综合丰富的产品系列，目前已成为韩国规模最大的休养地。全境旅游：加强度假区与周边旅游区的联系，统筹全境旅游资源和产品开发，整体形成互为补充、丰富多元化的旅游产品与活动，有利于延长停留时间，带动度假区功能发展。韩国济州岛全域拥有天赐的自然景观和独特的岛屿文化，所属的西归浦市和济州市通过制定济州岛观光园区/旅游开发区计划，积极推进23处观光园区和旅游区开发，形成全域开发31、的大旅游格局，成为知名的国际旅游区。而烟台金沙滩开发的教训在于孤立地进行滨海度假区和经济技术开发区开发，二者以各自为中心，缺乏必要的空间联系，城市和度假功能均不完善。大连金石滩旅游度假区威海银滩旅游度假区济州岛中文旅游区主要项目图大连金石滩旅游度假区主要项目图经验教训:烟台金沙滩湾城分离的失败（3）区域竞争分析灵山湾旅游休闲度假发展条件位居东北亚主要旅游客源地中心灵山湾位居东北亚旅游市场几何中心，具有良好的区位比较优势。灵山湾靠近中国最主要的海外旅游客源市场韩国和日本，又位于以北京为核心的环渤海客源市场和以上海为核心的长三角客源市场之间，并与上述地区有较为方便的交通联系。便捷的海陆空交通为灵山32、湾吸引地区性休闲度假游客提供了交通支撑。距离灵山湾约30公里的青岛国际机场吞吐量在东北亚几大机场中处于领先地位，且空中航程在1小时范围以内覆盖北京、上海、首尔等大都市；陆路交通方面，已经由同三、青兰、济青等高速公路形成发达网络，同时随着胶济客运专线、青连铁路的规划建设，灵山湾与北京、上海等客源地的通勤距离将缩短至3-5小时；水路交通方面，依托青岛市正在建设的邮轮母港，将形成多条国际国内旅游航线。依托区域经济中心城市和区域旅游目的地青岛是中国东部沿海重要的区域经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，亦是国家14个沿海开放城市和、8个国际会议城市和重要的外贸口岸之一。青岛市积极融入33、东北亚区域经济一体化发展进程，已经与韩日、环渤海、长三角等发达地区建立密切的经济联系。同时，山东省提出要以青岛为龙头，把山东半岛都市群打造成为东北亚地区极具影响力的经济隆起带。青岛是国内及省内旅游市场的目的地热点城市，得天独厚的海滨旅游资源和独特的城市风光，对内陆城市极具吸引力，每年接待的国内游客增长幅度和总体规模都相当可观。2007年青岛市接待入境游客108.1万人次，国内游客3258.78万人次；旅游外汇收入67.5万美元，国内旅游收入350亿元。青岛市旅游市场规模超过大连，并远高于烟台、威海，在国内居于领先地位，是东北亚地区极具吸引力的滨海旅游目的地。随着青岛市及山东半岛区域大交通格局的34、发展和逐步完善，以青岛为主要客源市场的青岛郊区和周边内陆区域的旅游开发开始加速；灵山湾紧邻青岛区域经济中心城市和旅游目的地，具有近水楼台的发展优势。同时，城铁和高速公路将会进一步加强灵山湾与曲阜、泰山等周边重要区域旅游目的地的联系，使灵山湾成为半岛旅游客源的潜在流入地。伴随大青岛区域整合进程的加速，区位条件跨越式提升，迎来大发展的契机。随着胶州湾跨海大桥、海底隧道、青岛城市轨道西延线等跨湾工程的开工建设，灵山湾地区与的青岛市区的通勤距离将由现在的2小时缩短至0.5小时，即将面临连通器效应带来的跨越式区位条件提升。地区交通的改善，将加速人才、资金、技术等发展要素向该地区的汇集，加快发展步伐，成为35、东北亚地区最具希望、最具活力的地区之一。跨越式区位提升将形成“同城”效应，带动城市发展。随着青岛市经济中心加速西移，胶南市区将成为青岛城市发展的有区域机场吞吐量比较区域主要旅城市接待入境游客比较区域主要旅城市接待国内游客比较机组成部分，将进一步承担本地和青岛市域的生产性服务、生活性服务职能，及旅游等区域性专项服务职能。灵山湾地区凭借“后发优势”迎来旅游休闲度假大发展的契机。该地区在以制造业发展为主要特征的前一发展阶段中保护了优良的生态、景观资源，保留了充足的滨海一线土地储备，是山东沿海、青岛海滨难得的尚未大规模开发的处女湾。随着发展条件的成熟，灵山湾地区的真正价值和后发优势正逐步显现，并随着中36、国沿海发达地区从生产型社会向消费型社会转型而成为在新的区域竞争中的优势地位。绝佳的旅游资源组合在区域中具有较强的比较优势灵山湾拥有“湾、岛、山、城、滩、河、林、文”等要素的绝佳资源组合，在北中国具有难以比拟的独特优势，其资源稀缺性和丰富性决定了她在未来旅游市场竞争中将占据难以撼动的重要地位。构成灵山湾旅游休闲度假区核心竞争力的自然条件还包括：这里具有北纬35的宜人气候，日照充足，冬无严寒，夏无酷暑；“两山夹一湾、高岛为屏障、怀抱极品沙滩”的山海格局；全市森林覆盖率42.8，人均一亩多林地，构成其它地区难以企及的生态本地环境。绝佳的资源组合是灵山湾地区旅游资源能够吸引人们产生旅游、休闲、度假动机37、并进行相关活动的核心源泉。胶南市旅游资源是由许许多多的不同类型的“旅游资源单体”组合而成的“集合型旅游吸引物”，它山海兼备、城湾相邻，可以开发观光、休闲、度假等组合型旅游产品，并与城市功能互动发展，具有极大的成长空间。面对奥帆赛、全运会等重大国际国内事件的特殊机遇。2008年奥帆赛、2009年全运会以及2014年青岛即将承办的世界园艺博览会等国际国内重大事件为灵山湾提供了发展契机。受上述事件带动，青岛已成为国内外客源旅游目的地的热门之选，且运动休闲等专项旅游需求明显增加。灵山湾地区发展应充分利用庞大的市场需求，加快度假区建设，增加游客数量和接待能力。同时借助重大事件，积极配合青岛建设国际海滨度38、假城市和“帆船之都”，加强灵山湾形象推介，将极大的扩大度假区知名度和影响力，提升地区品牌软实力。2.2 客源市场与需求分析（1）潜在客源市场分析以本地市场为基础、以国内市场为主体、以国际市场为亮点旅游行业发展迅猛，旅游需求旺盛。随着居民收入的不断提高和新的国民休假制度的落实，全国旅游产业规模规模不断扩大，旅行方式和旅游需求呈现出多样化特征。研究表明，2015年中国将成为世界第一大旅游接待国、第四大旅游客源国，并形成世界规模最大的国内游市场。届时，入境过夜游将超过1亿人次，出境游2亿人次，国内人均出游率达200%，国内游规模28亿人次。休闲度假、生态旅游、乡村旅游、自驾车旅游等多种新概念旅游方式39、逐渐升温，为旅游业带来广阔的客源市场和发展空间。拥有优质滨资源的灵山湾，将迎来发展滨海休闲度假旅游的绝佳机遇。灵山湾旅游休闲度假区目前刚处于起步阶段，尚未形成规模化的客源市场。而其所在的青岛市是国内最早开发滨海休闲度假旅游的地区之一，目前已形成稳定、成熟的客源市场。因此，分析青岛市客源市场构成特点，可以为灵山湾旅游休闲度假区发展提供方向。2007年，青岛市入境游客108.1万人次，外汇收入67.5万美元，其中韩国、日客源市场本为客源市场主体，分别占39、30。国内旅游方面，2007年青岛市共接待国内游客3259万人次，国内旅游收入350亿元，其中省内游客占36.60，外省游客以北京、江苏、上海40、等发达地区为主，分别占6.00%、5.60%、4.80。根据青岛市旅游总体规划，全市到2015年，预计接待国内游客6270万人次，年均递增9.8%；国内旅游收入1314亿元人民币，年均递增20.8%；接待入境游客253万人次，年均递增12.9%；旅游外汇收入19.8亿美元，年均递增16.6%；接待游客总量6532万人次，年均递增9.9%。到2020年，接待国内游客6557万人次，年均递增6%；国内旅游收入2077亿元人民币，年均递增16%；接待入境游客358万人次，年均递增10.5%；旅游外汇收入36亿美元，年均递增15%；接待游客总量6915万人次，年均递增6%。灵山湾旅游休闲度假区作为青岛41、市旅游目的地的组成部分。根据客源市场总体构成特点，宜将度假区的目标市场定位为“以本地市场为基础、以国内市场为主体、以国际市场为亮点”。其中，本地市场（山东省范围）具有需求旺盛，重复购买率高，淡旺季差异小的特点，是灵山湾旅游休闲度假区的市场基础。国内市场具有规模巨大，需求旺盛，类型多样的特点，将成为灵山湾旅游休闲度假区的市场主体。国际市场具有购买力高、增长迅速、发展潜力大的特点，灵山湾旅游休闲度假区发展应兼顾此部分市场需求。要针对主要客源市场，赋予旅游产品鲜明的特色和差异性。（2）本地市场需求分析以滨海休闲、文化体验、专项旅游为主根据胶南市旅游局提供的关于胶南市旅游接待设施情况的调研报告，对内陆42、游客而言，“海”是胶南最大的特色，亲海的旅游活动和空间（如海水浴场）最受欢迎；对青岛市民而言，文化内涵深的琅琊台、孤悬海上的灵山岛以及浓浓的乡土味对他们最具吸引力。因此，要从海上、海湾、乡村三个层级，科学整合山、海、岛、城、湾、村等资源，深入挖掘滨海和乡村旅游资源，打造核心旅游产品。滨海休闲：主要针对山东半岛内陆游客，灵山湾凭借由大珠山、小珠山、灵山岛组成的山海岛大景区，的山海岛旅游产品组合，它是我市滨海优势资源的集中体现，最有潜力打造成为集旅游观光、休闲度假、运动健身和美食体验为一体的国内乃至国际知名景区。文化体验：灵山湾地区拥有类型丰富的文化资源，既包括以琅琊台为代表的历史文化、以齐长城、43、灵山卫为代表的古代军事文化、以石门寺为代表的宗教文化、以达尼画家村为代表的民间文艺、以滨海渔村为代表的民俗文化，也包括以小珠山创意山谷为代表的创意文化、以海军基地为代表的现代军事文化、以湿地公园、森林公园为代表的生态文化等。开发文化体验类产品，将对旅游者产生极大的吸引力。专项旅游：以“游、行、食、住、娱、购”中的某项要素为主导的专线旅游，包括自驾旅游、美食旅游、购物旅游、节庆旅游、民俗度假等。专项旅游在餐饮、购物、文化等方面的消费支出较大。青岛市红岛休闲渔村及蛤蜊节的蓬勃发展，亦表明具有特色主题内容的休闲地对本地游客具有较强的吸引力。（3）国内市场需求分析以大众观光休闲组合旅游、高端休闲度假、44、商务会议为主大众观光休闲组合旅游：大众旅游是国内旅游的主力，目前正处于从观光旅游向休闲度假旅游转变的阶段，对旅游产品的需青岛市1998-2007年旅游情况青岛市入境游客构成青岛市国内游客构成求呈现多样化的特征。单一的观光旅游产品难以满足游客需求，而纯粹的度假旅游在短期内亦难以成为大众旅游的主流。结合国内客源市场的需求和喜好（好动不好静），灵山湾应重点发展观光与度假相结合的复合型旅游产品。高端休闲度假旅游：以北京为中心的京津地区和以上海为中心的长三角地区经济发达，已形成特定的高端休闲度假旅游群体。从旅游目的地看，海滨、温泉、山林成为高端休闲度假旅游的三大主题；从旅游产品看，游艇度假、水上运动、生45、态养生等专项度假旅游发展快、潜力大。商务会议旅游：青岛市与环渤海、长三角、珠三角地区经济联系密切，公务性旅游需求旺盛。随着青岛市区域经济中心城市地位的进一步强化，商务会议旅游将不断增长。（4）国际市场需求特征以商务会议、文化观光、专项旅游为主商务会议旅游：青岛市数量巨大的韩国、日本企业吸引了大量的商务会议旅游者，约占青岛市韩日游客的53，且增长迅速，转化为休闲度假客的可能性大。文化观光旅游：抵青韩日游客中文化观光旅游者约占34。从产品需求看，普通的海滨观光休闲旅游对韩日游客吸引力不大，而具有山东文化、民俗特色的旅游目的地和设施完善、档次较高的休闲度假地吸引力较大。专项旅游：目前主要为高尔夫度假46、旅游，其中韩国有200万人常年参加高尔夫运动，每年有40-50万人出国打球，而日本则有150万高尔夫出国旅游者，青岛市高尔夫度假与韩日同类目的地相比具有明显的价格优势，具有较大的发展空间。此外，青岛市海上运动、邮轮度假、蜜月度假市场处于起步阶段，发展潜力较大。青岛市滨海旅游目的地分布图灵山湾位于山东省第一旅游功能区2.3 发展导向与目标分析（1）灵山湾是旅游休闲度假区是壮大山东省第一旅游功能区，打造“滨海度假天堂”的重要节点规划建设灵山湾旅游休闲度假区是山东省打造国家级旅游度假区集群和“度假天堂”的客观要求。山东半岛沿海是旅游资源丰富的黄金海岸，已成为中国滨海旅游休闲度假区分布最集中的区段，沿47、线分布有1个国家级旅游度假区和12个省级旅游度假区。目前，山东省着力推动滨海旅游目的地建设，打造“滨海度假天堂”，力争使休闲度假占有旅游业发展的半壁江山。同时，以国家旅游度假区等级评定标准 的制定为契机，山东省提出原则上沿海各旅游度假区建设要达到国家级旅游度假区的标准。（2）灵山湾旅游休闲度假区是助推青岛市西翼度假旅游空间发展，建设国际滨海旅游度假胜地的引擎青岛主要滨海旅游区发展概况青岛市海岸线曲折，岬湾相间，面积大于0.5平方公里的海湾32个。青岛市主要的滨海地区开发包括青岛市区海滨风景旅游区、石老人旅游度假区、仰口旅游度假区、温泉旅游度假区、凤凰岛旅游度假区、琅琊台旅游度假区。青岛海滨旅游48、风景区：包括浮山湾、太平湾、汇泉湾、前海湾等多处海湾，拥有小渔山、八大关、栈桥等多处知名的旅游景点。旅游区紧邻青岛新老市区，是青岛市最具吸引力的休闲旅游目的地。主要旅游项目包括游艇俱乐部、海滨公园、海军博物馆、青岛海滨旅游风景区10青岛水族馆、奥帆基地等。紧邻旅游区有青岛商务中心区、香港中路综合商业街、中山路综合商业街等，城市综合配套设施齐全。石老人旅游度假区：是1992国务院批准成立的第一批国家级旅游度假区之一。区内建设有极地海洋世界、青岛国际啤酒节的主会场青岛国际啤酒城、全省最大的会展中心和体育中心等大型设施，并建成了石老人海水浴场、高尔夫球场、海滨雕塑园等，形成集观光、度假、节庆、会展、49、体育、博览于一体的综合功能城市旅游度假区。近年来，由于青岛市区中心东迁和崂山区政府迁入本区，该区城市化进程加快，沿海建设了大批高档住宅。仰口旅游度假区：位于崂山风景区东侧仰口湾和东北部崂山湾，具有开发高档旅游度假区的良好条件，但目前旅游设施缺乏，档次不高。规划拟建设生态公园、游乐中心、别墅度假村、渔民新村、高尔夫球场和游艇、帆船基地。即墨温泉镇温泉旅游度假区：地热海水泉水蕴藏丰富，目前已建成多家温泉休闲度假酒店，对青岛市及周边地区游客已形成较强的吸引力。规划重点开发温泉度假休闲健身旅游产品，建设具有国际标准的温泉旅游休闲度假区。港中旅青岛海泉湾度假城是该区目前在建的大型旅游项目。凤凰岛旅游度假50、区：与黄岛相连，拥有三处优质海滩及部分礁群，目前。规划建设生态山林、国际会议中心、度假酒店和度假村、游艇俱乐部等设施，成为集观光、休闲、度假、海上运动于一体，以影视文化为特色的旅游度假地。琅琊台旅游度假区：由龙湾及相邻陆域组成，拥有丰富的海岸景观和历史文化资源，已建成旅游综合服务区。规划以文化观光游览和度假休闲为主要功能，形成秦汉文化和渔村风格的海滨旅游度假区。青岛市滨海地区主要开发内容休闲度假、商务会展、专项度假结合青岛市滨海旅游资源特点、开发状况和市场需求特征，确定青岛海滨的主要开发内容为休闲度假、商务会展、专项度假三方面。休闲度假是青岛海滨的主要发展优势，包括滨海度假、海岛度假、温泉度假51、山林度假、民俗度假、都市休闲、运动休闲、娱乐休闲、文化休闲等。海滨、沙滩是青岛最吸引人的旅游资源，在此基础上开发的海滨休闲度假产品是青岛旅游产品中的龙头。休闲度假亦是青岛市区海滨和滨海旅游度假区开发的核心内容。商务会展是青岛市区海滨的重要功能，包括商务办公、节庆旅游、会展旅游。青岛市作为区域经济中心城市，对商务办公、会议展览有着巨大的市场需求。青岛市区海滨目前已经形成以半岛商务中心区为核心的商务办公集群和以青岛国际啤酒城为龙头的节庆会展设施，带动城市综合服务功能的提升。专项旅游围绕专项内容产生的旅游活动，包括蜜月度假、邮轮度假、高尔夫度假、疗养度假等，它代表了旅游发展的主要趋势，目前在国内尚52、处于起步阶段。青岛市浪漫的欧陆城市风貌、优美的滨海景观、良好的自然生态环境、多处高尔夫球场、奥帆基地和规划建设的大型国际豪华邮船码头等均为争取专项旅游的发展提供了的条件。仰口旅游度假区温泉旅游度假区在建项目琅琊台旅游度假区11大青岛滨海地区旅游发展总体布局“一湾、两翼”根 据 青 岛 市 城 市 总 体 规 划（2008-2020）、青岛市旅游总体规划（2010-2020）（在编）、青岛市度假旅游总体规划（2005-2020）、青岛市海上旅游专项规划（2005-2020），青岛市将形成“依托主城，拓展两翼；海陆互动，辐射纵深”的总体格局，即以主城和环湾地区为核心，拓展东西两翼休闲度假的蓝色空间53、，海陆优势互补，辐射拉动内陆纵深区域。按照地域相近、市场导向与产品组合的原则，发展九大旅游集群，构建“大青岛”旅游开发新格局。其中，滨海地区将形成“一湾、两翼”的空间发展结构。“一湾”指胶州湾，是青岛旅游的主体和资源富集区，是主要的城市旅游目的地和聚散地，对周边区域有强大的辐射带动作用。“东翼”主城区以东至即墨的沿海旅游带，包括崂山风景区、鳌山、田横等，以风景名胜、山海景观、温泉、海岛风光为资源特色。“西翼”指凤凰岛至胶南的沿海旅游带，包括胶南市区、琅琊台等，以现代化港口城区、海滨度假、名胜古迹、山海风光为资源特色。“两翼”是青岛市滨海旅游度假的未来。目前，滨海旅游过于集中在市区沿海一线，发展54、空间受到极大限制。两翼地区滨海旅游资源优越，交通方便，是旅游开发条件最成熟的地区，是分解主城区度假客流的优先拓展空间。胶州湾海底隧道和胶州湾大桥的建设，极大地改善了胶州湾东西两岸的交通条件，城市一体化的趋势日益明显。两翼地区逐渐与主城区融合，成为青岛发展度假旅游和海洋旅游的主要支撑板块。产品类型一湾东翼西翼灵 山湾休闲度假海滨度假海岛度假温泉度假山林度假民俗度假都市休闲运动休闲娱乐休闲文化休闲商务会展节庆旅游商务旅游会展旅游专项度假蜜月度假邮轮度假高尔夫度假疗养度假注：其中表示应积极发展，表示鼓励发展。灵山湾旅游休闲度假区是承接“一湾”外溢功能，带动大青岛“西翼”地区腾飞的龙头“一湾”地区专项55、旅游的发展要求部分休闲度假、商务会展功能向“两翼”转移。青岛市围绕建设国际旅游度假胜地的目标，着力推动全市滨海地区整合发展和旅游产品结构转型，其中专项旅游是青岛市旅游发展主要争取优势的方面。青岛市区旅游设施齐全，开发成熟，特别是具有突出的专项旅游资源，适宜进行深度产品开发，重点开发专项旅游产品。同时由于受到空间条件的制约，青岛市区休闲度假、商务会展功能将出现向外转移的要求。灵山湾旅游休闲度假区是青岛市区海滨转移功能的最佳承接点。首先，灵山湾作为城市型海湾，具有承接休闲度假、商务会展的条件；其次随着胶州湾跨海大桥、海底隧道的建成通车，灵山湾与青岛市区的通勤距离大大缩短，因连通器效应带来的跨越式区56、位条件提升，将成为青岛最为重要、最具希望、最具活力的地区之一；再次，胶南市经济的发展和灵山湾地区相对宽裕的空间资源，亦为上述功能的发展提供了基础。灵山湾地区是青岛市“西翼”旅游资源分布最集中的区域。西翼具有突出的三带（海域带、海滨带、山林带）资源，其中大部分分布于灵山湾旅游休闲度假区及其周边，包括海域带中中国北方第一高岛灵山岛，滨海带中青岛西翼第一大湾灵山湾，山林带中的大珠山、小珠山等。因此，灵山湾旅游休闲度假区开发将带动西翼整体资源开发和旅游业发展。灵山湾旅游休闲度假区是青岛西翼活力中心。胶南市是青岛西翼最重要的次级中心城市，并随着青岛市经济重心向西海岸的战略转移而迎来重大发展契机。灵山湾凭57、借其在地区空间中的独特地位，必将成为胶南青岛市滨海旅游发展格局一湾、两翼1上位规划对灵山湾旅游休闲度假区发展要求 青岛市旅游总体规划（2010-2020）：灵山湾旅游度假区（规划建设标准为国家级），北起月亮湾，南到大学园龙门顶码头，主要布局海滨度假和海上旅游功能。依托滨海公路、胶南新城区、灵山湾国家森林公园、高尔夫球场、海滨岬角、海湾、码头和海滨沙滩岸线，保护护岸林带和沙滩礁石，维护自然风貌，发展公众海滨休憩、沙滩运动休闲、海滨水系娱乐、海滨度假相结合的滨海旅游带；建设滨海水城、度假酒店、度假村组团和海滨城市休闲、文化设施；建设旅游码头，开通至灵山岛的海上旅游航线，发展海上休闲运动；建设风河河58、口湿地公园和风河景观带，开展水上休闲旅游和游钓活动。青岛市海上旅游专项规划（2005-2020）：灵山湾滨海旅游区由积米崖港至灵山湾国家森林公园，除积米崖渔港兼容旅游和陆岛交通功能、灵山船厂及附近为工业岸线和水域外，全部为旅游和养殖岸线、水域。依托滨海公路、胶南新城区、灵山湾国家森林公园、海滨岬角、海湾、码头和海滨沙滩岸线，保护护岸林带和沙滩礁石，维护自然风貌，发展公众海滨休憩、沙滩运动休闲、海滨水系娱乐、海滨度假相结合的滨海旅游带；结合小珠山旅游开发，建设白果树海水浴场；建设滨海水城、度假酒店和旅游码头，发展海上旅游活动并开通至灵山岛的海上旅游航线；在胶南城区开发利用风河，开展龙舟竞赛、皮划59、艇等水上体育活动和参与性娱乐活动。青岛市城市总体规划（2009-2020）：青岛市风景旅游资源开发以沿海海滨带为主体，向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以滨海城市风貌区、旅游景区、度假区为重点，形成“一线、两翼、二十区”的格局。其中二十区由市域范围的风景名胜区、海滨旅游区、旅游度假区、文化旅游区、生态旅游区和海岛旅游区构成，是青岛区域旅游规划的重点。与灵山湾相关的旅游区包括灵山岛旅游度假区、小珠山风景区、灵山湾及胶南城区、大珠山风景区。胶南市城市总体规划（2004-2020）：根据全省和青岛市旅游业发展长期规划提出的目标，结合胶南市经济社会发展的具体实际，到2020年，将胶南市建成以观光、度假、60、历史文化和民俗旅游为主要特色的海滨旅游胜地和有一定影响的中国优秀旅游城市，旅游产业成为国民经济的支柱产业。根据旅游资源的特征和分布状况以及开发利用的主要方面，胶南市的旅游资源可初步组合为“三带、七区、八点”。其中灵山湾滨海景区包括胶南经济技术开发区、隐珠镇、海水浴场和灵山湾国家森林公园。主要功能为娱乐、度假和工业观光。青岛市海上旅游规划图青岛市域空间结构图胶南市域旅游规划图市未来发展的重心。因此灵山湾旅游休闲度假区开发将带动胶南城市空间跨越和功能提升，进而带动青岛西翼地区发展。（3）灵山湾旅游休闲度假区是胶南市旅游发展的切入点和突破点，是建设特色海滨旅游城市的重要抓手胶南市主要的现状城市建成区61、仍然龟缩于内陆，坐拥良好的湾、岛资源而没有充分发挥，城市功能和用地布局也表现出较强的内向性。为了抓住区域发展机遇，充分发挥资源价值，胶南市提出建设具有特色的海滨旅游城市、实现城市跨越式发展的战略目标，同时，将旅游业作为城市产业发展的重要内容，提出近期重点开发“两山（大珠山、小珠山）、一岛（灵山岛）、一湾（灵山湾）”，并要求灵山湾旅游休闲度假区按照国际级园区标准进行建设，发挥龙头带动作用，加速全市旅游业发展。12.4 发展定位（1）灵山湾具有成为中国北方最具吸引力的滨海旅游休闲度假胜地之一的潜力区域旅游休闲度假目的地的竞争力是旅游资源与环境、度假市场、产品开发三个方面相互作用、互为促进、共同发展62、形成的整体竞争能力，其中核心竞争力指其他地区所无法比拟的竞争能力，是旅游休闲目的地发展的最大推动力。从度假环境看，灵山湾拥有北中国绝佳的旅游资源组合和发展滨海休闲度假旅游必要的3S资源，但是度假设施稍显不足；从度假市场看，灵山湾旅游休闲度假区紧邻青岛，随着地区交通的不断完善和青岛全市大旅游格局的形成，灵山湾将分享青岛市旅游客源市场开拓成果，弥补自身市场开发不足的弱点；从产品开发看，产品开发和市场需求需要有较好的吻合才会形成强劲的产业竞争力，灵山湾旅游休闲度假区起步较晚，尚未形成完善的旅游休闲度假产品体系，但其稀缺土地和优良资源条件形成的后发优势正逐步凸显，具有开发组合型、高品质旅游休闲度假产品63、的条件。灵山湾地区旅游休闲度假设施和产品的开发表明其发展潜力得到市场认可。度假区以水城项目规划建设为龙头，目前已吸引那鲁湾酒店、阳光博澳酒店等一批重大休闲度假项目落位，成为旅游开发的热点。与青岛石老人、大连金石滩等国家级旅游度假区不同，灵山湾度假区是在市场高度认可的前提下建设的，其项目类型和建设水准均是以高品质休闲度假设施和产品为先导的，具有建设中国北方最具吸引力的滨海休闲度假胜地的潜质。（2）建成城市型国家级滨海旅游休闲度假区是灵山湾发展的必然要求灵山湾建设国家级滨海旅游度假区是资源、市场和区域发展的需要。从灵山湾地区丰富的优质资源和独特的景观格局看，度假区必须采用审慎的态度，高标准地进行开64、发建设，以充分发挥资源和空间价值；从市场需求看，度假区建设水平和特色是决定其发展成败的关键，标准偏低或缺乏特色的海滨旅游度假区难以对国际、国内和本地游客产生吸引力；从区域发展要求看，山东省、青岛市、胶南市均要求灵山湾旅游度假区按照国家级度假区标准进行开发建设。灵山湾旅游休闲度假区为城市综合型度假区。城市综合型和郊区主题型是滨海旅游度假区开发的两种模式，灵山湾旅游休闲度假区与胶南市唇齿相依的特点决定其不会成为纯粹的旅游功能区，而应与城市发展结合，发挥各自优势，加快地区建设。同时，从市场特征看，商务会议是东北亚地区客源的重要需求内容，且此类游客向向休闲度假游客转化的可能性较大，因此，适度承载城市综65、合功能将有利于灵山湾旅游休闲度假区发展。1（3）灵山湾旅游休闲度假区发展总体定位灵山湾中国北方国家级滨海休闲度假胜地综合上述对资源条件、区域竞争、客源市场、发展需求与目标的分析，灵山湾旅游休闲度假区凭借绝佳旅游资源组合优势和区域竞争优势，同时面临桥隧贯通、青岛市旅游格局战略调整等一系列重大发展机遇，具有成为中国北方最具吸引力的滨海旅游休闲度假胜地之一的潜力。同时，山东省、青岛市、胶南市对灵山湾旅游休闲度假区都具有高起点、高品质开发的要求，提升区域影响力。基于上述判断，灵山湾旅游休闲度假区建设应突出资源组合特点和“大水城”格局特色，并丰富历史人文内涵，积极培育“灵山湾”旅游休闲度假品牌，建设“中66、国北方国家级滨海休闲度假胜地”。（4）灵山湾旅游休闲度假区功能定位以海滨度假、休闲游乐、商务会议为主导，以商业服务、文化娱乐、特色居住为辅助海滨度假、商务会议、休闲游乐是灵山湾旅游休闲度假区的主导功能。从区域层次看，滨海度假、休闲游乐、商务会议是客源市场的主要需求内容，也是灵山湾旅游休闲度假区参与区域竞争的主要优势所在；从地区层次看，灵山湾旅游休闲度假区在青岛市滨海地区总体发展格局中适宜承载滨海休闲度假、商务会议功能，推动“一湾、两翼”协调发展；从城市层次看，灵山湾旅游休闲度假区是胶南市建设滨海旅游城市的中心，必须将度假区滨海度假、休闲游乐功能与城市性商务会议功能有机结合。商业服务、文化娱乐、67、特色居住是灵山湾旅游休闲度假区的辅助功能。灵山湾旅游休闲度假区类型特征、资源组合、市场需求和经验借鉴表明，在保证度假区主导功能的同时，应积极培育其它相关功能，形成多种旅游产品系列。同时从城市发展角度看，灵山湾旅游休闲度假区亦需要为城市提供一定的商业服务、文化娱乐等公共服务功能和特色居住功能。1第3章 发展策略3.1 加速融入“大青岛”灵山湾度假区面临“天生丽质人不识”的尴尬，资源价值被极大低估。根据灵山湾旅游休闲度假区创意方案对游客的抽样调查，知道灵山湾的仅为10，而当看到灵山湾地区旅游资源图片，并有兴趣来此旅行的游客占95。从住房价格水平看，2008年灵山湾周边普通商品房价格约4000元/平68、方米，而青岛市区同类住房价格约1万元/平方米，二者之间的巨大落差表明灵山湾地区的土地、景观、生态等资源价值尚未得以最大化展现。灵山湾度假区发展必须融入“大青岛”，实现交通衔接、品牌共享与资源互补。交通衔接加强快速通道、水上交通和公共交通联系青岛市区拥有国际空港、火车站、邮轮母港等区域性交通枢纽，亦是胶南市区、灵山湾对外联系的主要窗口，胶南市的发展必须充分利用上述资源，加强交通衔接。胶南市应抓住胶州湾跨海大桥和海底隧道的建设机遇，理顺城市对外交通快速通道。水上交通，重点加强与青岛市邮轮母港的联系，带动水上游线和旅游项目的开展。公共交通，胶南市除应加强地面公交线路与青岛、黄岛的衔接外，要将青岛市M69、1线继续向西延伸，形成灵山湾地区与青岛国际机场、青岛市区、火车站、黄岛区密切联系的大运量公交走廊。品牌共享借力青岛市客源市场和品牌优势青岛市是东北亚地区重要的旅游目的地，品牌优势突出。2008年奥帆赛在青岛举行，青岛借助奥运推进建设国际海滨度假城市和“帆船之都”，以名牌产品、城市品牌、旅游品牌为代表的软实力不断增强。灵山湾旅游休闲度假区建设与宣传必须借力青岛，发挥“大树底下好乘凉”的优势，增强对区域客源的吸引力；同时通过自身品牌建设，丰富和增强青岛品牌内涵，提升品牌价值，共同做大市场蛋糕。资源互补发挥度假区空间与景观资源价值灵山湾旅游休闲度假区在以产业发展为主要特征的前一阶段中保存了相对充裕的70、土地储备、良好的生态环境和景观资源。而青岛市区海滨侧重发展专项旅游和区域服务功能则面临土地和环境资源的制约。发挥二者的资源互补优势，在逐步疏解青岛市区海滨部分休闲度假、商务会议功能，积极培育灵山湾旅游休闲度假区主导功能，促进滨海地区整合发展。灵山湾度假区毗邻黄岛的地区，注重项目布局与凤凰岛旅游度假区的协调，整合月亮湾滨海休闲区、小珠山文化创意园、灵山卫古镇、凤凰岛影视文化基地，形成以文化为特色的旅游度假地。度假区与“大青岛”交通衔接13.2 以湾带城，湾城一体胶南市区内陆型城市建设和湾城分离发展模式难以适应未来发展需要，城市发展必须从内陆走向滨海，滨海度假区建设亦要求从边缘走向中心。现有模式的71、局限在于将海湾看作城市发展的边界，人为地割裂城市与海湾间的交通衔接、物流人流和功能联系。具体表现在：海滨大道路幅较宽、线形通畅，成为大量过境车辆穿越的交通性快速通道，客观上阻隔了城市与海湾的联系；滨海地带优地劣用，大量安排工业（如森林公园西侧）、仓储（如月亮湾石油码头）、居住等非公共功能；市区网格状路网缺乏与海湾地区的联系和适应。以湾带城以海湾为第一驱动、带动城市发展转型和结构调整通过灵山湾旅游休闲度假区开发带动胶南市旅游和其它第三产业发展，提升主导产业地位，促进产业结构调整升级，增强城市竞争能力。通过灵山湾旅游和城市综合服务项目建设，增强城市区域职能和本地公共服务职能，带动城市功能的提档升级72、，增强城市活力。通过围湾发展，带动城市发展从内陆走向滨海，增强城市开放程度，塑造海滨城市特色形象。湾城一体加强新老城与海湾的交通、空间、景观、功能联系湾城统一规划，确立适应未来发展定位和目标的整体空间架构，并结合现状逐步调整，保证整体结构的合理性和发展弹性。交通对接：疏理城市路网系统，加强老城区、新城区和灵山湾度假区的道路衔接，强化以海湾为中心，向城市放射的路网特征，加强交通联系。空间弥合：老城区、新城区、海湾之间由于跳跃性建设和道路阻隔，成相互割裂的状态。加强空间资源整合，特别是公共开敞空间的结合，弥合片区边界。景观联系：结合风河等多条通海河道，增强老城区、新城区、海湾的景观联系与渗透，同时73、突出各区景观特质。功能衔接：加强边界空间的用地置换和功能调整，同时结合主要通湾道路、河流水系布置公共服务设施，加强湾城功能的有机衔接。胶南市城市形态演变图胶南市城市发展趋势图13.3 从孤立项目走向全境旅游灵山湾旅游休闲度假区发展的优势来源于地区资源组合的合力而不是单个项目一支独秀，必须通过全境旅游开发形成产品系列。从胶南市看，海岛、海滨、城市、山林构成市区旅游资源组合的四个层次，而目前城市旅游功能较为薄弱，且连片建设阻隔了海滨与山林休闲度假旅游活动的联系，大珠山风景区、小珠山创意园开发宜缺乏与滨海旅游度假区开发的关联。从度假区内部看，尽管目前已落位水城、行政中心、东部新城商业中心等一批大型项74、目，但各自为政的规划建设难以形成统一的整体和完整形象。打造项目集群整合度假区内部和周边资源条件，形成五大项目集群灵山湾地区重点打造水城森林公园、大珠山、小珠山、灵山岛、铁镢山五大项目集群。其中水城森林公园集中发展海滨度假、商务会议、运动休闲和城市综合服务类项目；大珠山集中发展风景旅游、疗养度假类项目；小珠山集中发展文化创意、海滨度假类项目；灵山岛集中发展海岛度假项目；铁镢山重点发展生态观光、山林度假类项目。加强片区联系加强各旅游功能片区之间的活动、景观、交通联系充分利用城市内部河流水系，加强山海城景观联系，并通过旅游、文化等公共设施布局，使之成为旅游和城市活动的主要路径和场所。塑造清晰的城市结75、构和良好的城市形态，增强城市空间的识别性。主要旅游区、旅游点、度假区之间建立便捷的交通联系。灵山湾地区现有项目分布图灵山湾地区全境旅游格局图13.4 从县城水平走向国家标准灵山湾建设国家级旅游度假区不仅要求自身符合国家标准，而且对城市配套和服务水平提出了更高要求。总体来看，目前灵山湾地区旅游发展仍处于“一流资源、二流产品、三流服务”的状况，具体表现在：胶南市区建设水平较为低下，特别是紧邻度假区的村庄、住宅缺乏特色，风貌不佳；，城市公共服务水平低下，文化、休闲、娱乐设施奇缺，夜生活尤为冷清；度假区旅游配套设施严重不足，旅游吸引点缺乏；海滨地区更衣室、厕所等公共设施配套不足，水上活动缺乏。合理利用76、资源，促进可持续发展资源保护包括保护胶南市生态环境本底和旅游资源品质、促进资源合理有序开发和可持续发展等。产品开发包括吃、住、行、游、购、娱等旅游休闲度假产品的组合开发、深度开发旅游产品，提高开发品质与产品特色。完善设施配套，提高服务水准基础设施配套包括交通支撑系统、水环境与污水处理系统、卫生与安全保障系统等。服务配套要求增强服务人员和市民的服务意识、提高服务水准和社会经济发展水平，为旅游休闲度假创造周到的服务和宽松的氛围。灵山湾滨海地区建设现状高标准度假区建设意向1第三部分 度假区规划第4章 场地解读4.1 区位特征与交通条件区位特征灵山湾旅游休闲度假区背山面海，与灵山岛度假区隔海相望，与大77、珠山、小珠山、铁镢山风景旅游区遥相呼应，是灵山湾地区全境旅游的核心。同时，它紧邻城市建设区，朝向东南敞开，是向海上展示胶南优美轮廓、丰富表情的“一张脸”。区域交通度假区距青岛市区约30公里，距流亭国际机场约75公里。同三高速、疏港高速和规划青连铁路从度假区外围西北侧经过。滨海大道是穿越度假区的主要道路，东接青岛市黄岛区和在建胶州湾海底隧道，西连204国道和琅琊组团。东西走向的泰山路和南北走向的上海路是灵山湾地区重要的外围支撑干路。青岛市地铁确定的M1线规划自流亭国际机场延伸至黄岛区太行山路，未来将继续向胶南市区延伸。区内交通滨海大道红线宽度北段45.5米，南段55米，断面形式为两块板，双向六车78、道。滨海大道以西的建成区形成风河以南和以北两片网格状城市路网。滨海大道以东的水城地区路网正在施工建设，将形成较为灵活自由的区内道路。公共交通方面现有沿滨海大道运营的202路公交线，沿线设海水浴场、山前、白果树、黄海学院、灵山卫西街、灵山卫东街、风和日丽、积米崖、大岔口等9个站点。水上交通方面，灵山湾北端和南端各有一处客运码头，分别为积米崖客运码头、龙门顶陆岛交通码头，开有往返灵山岛的客运航线，灵山湾沿线另有5处生产码头。4.2 现状用地与建设状况现状用地与功能度假区内现状城市建设区集中在风河与两河之间、滨海大道以西部分。该部分以居住用地和行政、商业类公共设施用地为主，已建成胶南市行政中心、经贸79、大厦、阳光大厦、电力大厦、德泰大酒店和一定规模的普通商品住宅。此外，白果树河口西侧有柏果墅大酒店（三星），森林公园南侧有1所海洋学院。区域交通状况综合交通现状图滨海大道照片用地现状图0度假区内现状村镇居民点7处，包括顾字崖头村、海崖村、碧玉村、烟台前村、向阳岭村、辛建村和灵山卫镇位于泰山东路以南、朝阳南路以西的部分。现状村镇居住人口约6600人，其中主要集中在顾字崖头村、海崖村和灵山卫镇部分。村镇建设品质低下，面貌不佳。已批土地与建设状况度假区内已批用地较为分散。风河与两河之间、滨海大道以西部分已批用地主要为居住用地，包括阳光海岸、欧美世界花园、心怡海景苑小区、九方海悦园等；滨海大道以东的水城80、地区主要为商业旅馆用地，在建项目包括那鲁湾酒店、阳光博澳酒店。月亮湾西侧已批用地包括太和油气和现代造船厂工业用地，北侧已批用地为灵山湾商住综合区。森林公园南侧已批三处教育科研设施用地。用地评价从用地条件看，灵山湾目前非旅游设施用地占据了大多数，而为旅游服务的酒店、商业、餐饮等用地比例较低。规划范围内，特别是滨海地区尚存在大量空地，是灵山湾旅游休闲度假区开发潜力所在，目前已受到旅游服务类项目的市场关注。4.3 相关规划与项目相关规划灵山湾地区已编制多项规划，包括胶南市滨海大道（白果树河204国道大珠山收费站段）两侧控制性详细规划、灵山卫核心区城市设计、行政中心区城市设计、水城项目城市设计、森林公81、园、湿地公园规划以及风河、大卢河、两河景观规划；在编大学科教园区控制性详细规划。上述规划设计成果是目前灵山湾地区规划管理的主要依据，但由于缺乏统一的上位规划指导，导致各片区功能定位与空间布局缺乏协调，难以有效指导灵山湾旅游休闲度假区建设。相关项目灵山湾地区和周边重要项目包括灵山卫旅游小镇、小珠山旅游及综合开发项目、水城项目、行政中心区、东部商业中心区、大学园区、大珠山风景名胜区等。总体来看，项目空间落位较为合理，但缺乏清晰的布局结构。灵山湾旅游休闲度假区位居地区中心，其开发建设必须起到确立城市建设框架、辐射带动上述项目联动发展的作用。已批用地分布图相关规划拼合图水城地区规划意向14.4 景观要82、素海湾与沙滩岸滩自月亮湾至大学园龙门顶码头，包括灵山湾、大湾、月亮湾，总长度约20公里，以沙质海岸为主，沙滩平坦、呈金黄色，紧邻森林公园的沙滩后缘有高大沙坝。朝阳山嘴以及龙门顶码头北段海岸为海产品养殖海岸。灵山湾浅海区地形较平缓，潮落时最大形成百米以上的宽阔沙面。河流数条季节性河流从规划范围内经过。这些河流发端于西北面山体，并在山谷地带形成小型湖泊或水库，流经城市和滨海地区，最终汇入灵山湾。较为主要的河流包括风河、大卢河、两河、白果树河、青草河、月牙河等。河道防洪标准，除风河为五十年一遇外，其它均为二十年一遇。绿化景观位于灵山湾中段、风河两侧的森林公园、湿地公园是规划范围内的主要景观绿地。森林83、公园面积530公顷，公园森林覆盖率58.8%，植被覆盖率78.7%，现有栽培多数为黑松、刺槐、白杨、悬铃木等乔木类树种，是具有沿海防护林功能的生态旅游区。湿地公园面积约150公顷，原为城市污水净化排放地，现已弃用，经人工规划形成生长茂密芦苇的湿地。此外，滨海大道两侧景观绿化良好。天际线目前滨海天际线相比数年前较为平缓的状况有所不同，在森林公园西侧、湿地公园北侧行政中心周边和两河东侧已建的高层住宅和办公楼项目，分布较散、体形较大，形成杂乱无序的城市轮廓，不仅对背景山体轮廓有一定的负面影响，而且难以突出由行政中心和水城构成的城市核心区形象。景观视廊滨海的沙滩、码头、海岬开敞空间拥有良好的观海、赏岛84、的视面；大珠山、小珠山具有俯瞰城市和海湾的环形视觉景观，同时也是认知山水景观格局和“蓝色水都”特色的理想场所；灵山岛则同时拥有良好的观海和观城市、港湾、山体的视面。垂直于海湾的河道形成许多通山达海的景观视廊。场地要素分析图度假区滨海天际线变化沙滩 河流 森林公园4.5 场地特征横向分层灵山湾地区以灵山岛为景观核心，形成海域带、海滨带、城市带、山前带、山林带等若干层次，将形成以灵山湾旅游休闲度假区为前景，以大珠山、小珠山、铁镢山为背景，层次极为丰富的海滨城市景观。度假区规划范围内又可细分浅海带、沙滩带、滨海景观带、滨海建设用地和开发腹地五个层次，形成从海滨陆域向海域、海滨腹地的多层次开发。纵向分85、段灵山湾地区发展与功能布局具有鲜明的区块特征，包括东部灵山卫古镇及周边建设区、风河以北连片建设的城区、风河以南综合开发区和滨海大道以南规划建设的大学教育园区等。灵山湾旅游休闲度假区用地条件受海湾、河流、道路等因素影响呈现纵向分段的特征，形成灵山湾及周边地区、大湾及朝阳山片区、水城片区、森林公园片区、教育园服务片区等。4.6 核心问题湾城分离受滨海大道交通阻隔的影响，度假区与胶南市区发展呈现分离的状态。作为主要过境通道的滨海大道客观上造成功能布局和交通组织上的困难，成为湾城之间的边界。目前，滨海大道以西城市建设较为集中，并已形成个网状的内陆型城市道路骨架；而滨海大道以东除水城外大部分地区尚未进行86、开发建设，道路系统不完善。从功能布局看，东部新城商业中心、风河南片区中心仍龟缩于城市内部，缺乏与度假区的联系，既难以利用优良的滨海资源，又难以促进度假区开发。优地劣用滨海一线土地优地劣用。月亮湾西侧现代造船厂用地和已批太和油气用地不符合度假区发展定位，不仅占据了有限的海滨用地，而且切断了滨海岸线的连续性。滨海二线用地价值低估。森林公园西侧是具有极高价值的用地，而现状却作为滨海工业区建设。滨海大道西侧、两河周边已建和在建大量的普通商品住宅，低估了滨海腹地的价值。缺乏整体高层分布散乱，滨海天际线杂乱。由于缺乏总体设计和有效的规划管控，度假区滨海天际线呈现无序发展的趋势，既缺乏完整形象，又缺乏与背景87、山体的协调。整体景观格局缺乏塑造，特色不突出。山海渗透的“大水城”格局是灵山湾地区的独特魅力所在，而目前开敞空间、绿地、景观尚不成系统，水系及滨水空间缺乏整理和利用，整体景观风貌与海滨城市形象有较大差距。场地特征分析图第5章 模式与规模5.1 开发模式温带城市型海滨开发的两种模式：集簇式、分片式。集簇式与分片式是温带城市型海滨开发的两种模式，并在建设区形态和公共设施布局方面表现出不同的特点：集簇式：是指对城市海滨进行成片集中开发的模式，其主要特点是平行海岸形成较为连续的建设区，滨海公共设施相对集中布置形成较为突出的公共服务核心区和主力形象。采用积簇发展模式的海岸如加拿大温哥华、澳大利亚墨尔本、88、西班牙马拉加等。以西班牙马拉加为例，城市滨海连绵发展，尽可能利用滨海空间，同时围绕游艇码头形成中心，布置度假酒店、主题公园、博物馆等标志性项目。分片式：是指对城市海滨进行分片分散开发的模式，其主要特点是通过开敞空间将建设区分为若干片区，滨海公共设施相对均衡布置，为各片区提供较为完善便利的服务。采用分片发展模式的海岸如葡萄牙里斯本、法国尼斯。以葡萄牙里斯本为例，城市通过山丘、绿地隔离成四个相对分离的片区，片区之间形成山海联系的景观通廊。两种开发模式比较集簇式开发充分利用了直接滨海用地，但对滨海腹地价值有一定的影响，需通过其它手段弥补。该模式有利于形成功能核心和主力形象，但核心区对设施规模和投资开89、 发 模式优劣势比较代表案例重点项目集簇式 优势：充分利用直接滨海用地；功能核心和主力形象突出。劣势：对滨海腹地价值有一定影响开发建设与规划管理难度高。西班牙马拉加度假酒店、游艇码 头、主 题 公园、赛马场、穆斯林城堡、毕加索博物馆加拿大温哥华皇家植物园、皇家展览馆、维多利亚艺术中心、赛马场分片式 优势：加强滨海景观向城市空间渗透，提升滨海腹地的价值。灵活，不仅便于分期开发和形成分片特色，而且具有向集簇式开发转化的可能。劣势：整体性较差，难以形成突出的形象。葡萄牙里斯本热罗尼莫斯修道院、杰朗尼摩斯修道院、贝伦塔、城市节、码头古迹、大航海地图、槁之海 法国尼斯尼斯老城、大教堂、美术馆、博物 馆、90、漫 步 大道、鲜花市场度假区开发模式与比较强度要求较大，且通常要求大型旗舰项目带动，此外亦要求有良好的规划设计与开发管控作为基础。分片式开发有利于加强滨海景观向城市空间的渗透，提升滨海腹地的价值。该模式整体性较差，亦不利于形成突出的形象，但较为灵活，不仅便于分期开发和形成分片特色，而且具有向集簇式开发转化的可能。灵山湾应以分片式发展模式为主，同时强化对整体布局与形态的规划协调度假区建设受市场不确定性和政府财力的制约，应采用分片开发模式，开发一片，成熟一片，并与城市山水格局、空间格局相结合，疏理形成清晰的山海通廊和城市组片，为未来发展构建具有弹性的空间架构。同时，发展片区不应丢失整体，应加强对整91、体布局与形态的协调，避免各片区同质同构，整体上平淡失序。尤其应对森林公园和周边地区等重要片区强化引导，确保这些城市核心地区和关键节点的建设标准不得降低，城市特色和主力形象得到充分体现。5.2 规模预测国际典型海滩容量分析标准法游客数量依据“典型海滩容量分析标准”，选取低、高两个标准进行计算。灵山湾沙滩海岸长度为13.5公里，扣除公共海水浴场和需保护修复的沙滩外，度假海岸长度约6-8公里。按照每米沙滩适宜容纳游客3-5人，且50游客同时享用沙滩计算，灵山湾游客适宜容量为4-8万人。其中灵山湾休闲度假区过夜度假客人按旅游者人数的30计算，则过夜度假客人适宜容量为1.2-2.4万人。本地居民数量包括92、现状居住人口和可新增居住人口，其中前者包括城镇和农村居住人口，约3-4万人，后者包括已批在建、已批未建和度假区内可新增居住用地所能吸纳的居住人口，约4-5万人。二者合计约7-9万人。据此推算，灵山湾地区居住人口适宜容量为8.2-11.4万人。相关案例类比分析法三亚亚龙湾国家级旅游度假区一期开发用地10.3平方公里,已经基本完成,目前区内总建筑面积66.5万平方米，平均毛容积率0.2。三亚海棠湾规划定位为国家海岸，总用地面积98.7平方公里，其中可开发建设用地为51.6平方公里，总建筑量控制在1100万平方米左右，建设用地毛容积率为0.21。考虑到灵山湾旅游休闲度假区紧邻胶灵山湾地区发展模式图南93、市区，适当提高建设强度，确定适宜毛容积率控制在0.3-0.4左右。据此推算，度假区28.5平方公里范围内适宜建筑容量为850-1140万平方米。建设用地容量测算法根据生态开发适宜性和规划设计，规划范围内可建设用地面积约15平方公里（不含森林公园和朝阳山南侧大面积绿地），依据“不同类型滨海度假区的总平均密度”，并考虑到灵山湾旅游休闲度假区开发条件和开发品质，选取60-80人/公顷标准计算，度假区土地人口容量为9-12万人。规划范围内现状已建用地面积约140公顷，建筑面积约150-200万平方米；已批在建和已批未建用地面积约180公顷，建筑面积约200-250万平方米；根据规划，灵山湾休闲度假区可94、增加净开发地块面积约400公顷，参照相关度假区容积率标准，按照净地块平均容积率1.21.8计算，则可增加建筑面积约480720万平方米。据此推算，度假区建筑总量为830-1170万平方米。设施需求分析法度假接待设施按照过夜游客2万人，其中50选择度假酒店，50选择度假公寓，其中酒店按照4050平方米/床，度假公寓按照3040平方米/床计算，则度假接待设施需求为7090万平方米。旅游休闲娱乐设施包括游客需求和本地需求两部分。前者按照日常游客6万人，平均每人需求46平方米；后者按照城市人口60万人，平均每人配套0.50.8平方米，其中灵山湾地区承担50计算，则度假区需配套旅游休闲娱乐设施面积为4095、60万平方城市人均面积(m2)办公1.0-1.3商业零售1.2-1.5公益性文化设施0.2-0.3盈利性文化设施0.3-0.5亿元GDP需求商务办公用房面积（平方米）高标准中标准低标准1000800600米。办公设施包括商务办公和行政办公两部分。前者采用经济总量法，按照2020年胶南市国内生产总值1750亿元，亿元GDP需求商务办公用房面积600800平方米，其中灵山湾地区承担50计算，为5070万平方米；后者需求按照2530万平方米计算，则度假区办公设施面积为75100万平方米。商业服务设施包括游客需求和本地需求两部分。前者按照日常游客6万人，平均每人需求23平方米；后者按照城市人口60万人96、，平均每人配套1.01.2平方米，其中灵山湾地区承担30计算，则度假区商业服务设施面积为3045万平方米。居住建筑面积按照度假区居住人口8万人，人均居住面积4050平方米计算，则为320400万平方米，其中包括现状和已批居住建筑面积约200-250万平方米。教 育 及 其 它 设 施 建 筑 面 积 按 照150250万平方米考虑。规模预测结论综合以上定量分析结果，并考虑灵山湾地区的资源条件、发展定位、产品类型及发展开发建设弹性，综合确定：度假区居住人口为9-12万人（其中包括常住人口和经折算为常住人口当量的旅游人口）；建筑总量控制在800-1100万平方米左右，其中休闲度假、商业办公、居住及97、其它建筑面积宜按照1：1：2进行控制。2005年国内主要城市人均商业零售面积（m2）北京上海天津重庆深圳广州大连0.92.10.70.851.021.01.12国外城市人均商业零售面积（平方米）中等发达国家城市先进发达国家的城市纽约东京1.21.51.81.61.7第6章 结构与布局6.1 总体结构形成“一带、三楔、多廊、多片、多点”的空间架构。一带：即灵山湾海滨休闲度假带，结合丰富的海滨资源开发休闲度假、文化娱乐等度假区核心功能，成为最具吸引力的地区和最佳形象展示面。三楔：即联系小珠山、铁镢山、大珠山与灵山湾的三条大型绿楔，它们既是本地区生态系统的主干廊道，同时也是山水景观的基础骨架。多廊：98、依托风河、大卢河、两河、白果树河、青草河、月牙河等流入灵山湾的多条水系，形成海滨景观、活动和公共服务设施向城市内部和山林地带渗透的廊道。多片：城市空间在总体的开放空间架构基础上形成组片式布局，同时结合城市和度假区功能布局，增强片区特色。多点：海滨各片区紧邻灵山湾布置海滨休闲度假与主要公共服务设施，形成若干处海滨休闲度假中心。6.2 规划方案(1)规划原则1、与现有规划、项目衔接充分尊重现有规划、保持规划的延续性。通过城市设计手法整合相关规划与已建、在建、拟建项目，形成具有整体感的度假区布局。2、提供多元产品加强产品分析研究的空间落位，提供丰富、多元、特色、组合的温带滨海旅游休闲度假产品和城市公99、共服务设施，扩大目标客户群范围，并削弱淡旺季的影响，提高设施利用效率。3、优地优用根据空间的适应性合理安排相关功能与活动，提高滨海开发地块的利用效率和开发价值，同时保证海域、沙滩、滨海绿地等空间资源的公共性和连续性，避免私有化对公共资源的侵占。4、弹性开发综合考虑开发愿景、经济条件和建设时序，采用分片式布局，满足近期弹性开发、灵活实施的需要；对近期开发条件不成熟的用地加强控制，为远期发展留有余地。规划结构图城市总体设计平面图(2)城市空间格局梳理规划结合灵山湾地区“高岛为案、群山列屏、双珠嵌云、九龙归海”的山水格局，并借鉴灵山卫传统营城方式，将人工建设与自然环境有机结合，形成以湾为心、山海渗透100、城绿共荣、核敞相依的“蓝色水都”空间格局。以湾为心：转变湾城分离的状况，形成以灵山湾为中心的滨海旅游城市格局，带动城市拓展从内陆走向滨海。山海渗透：结合低丘、河流等形成城市外围的大珠山、小珠山、铁镢山与灵山湾紧密相连的大型绿楔，加强山海景观渗透。城绿共荣：城市采用分片发展模式，并通过指状河流及两侧绿化加强城市内部空间与外围大尺度山海空间的联系，提升城市环境品质。核敞相依：城市主要公共服务核心滨海布置，与海湾开敞空间相结合，展现城市形象。城市内部结合滨水空间形成综合服务中心；外围山林结合沟谷、湖泊形成旅游服务中心。城市空间格局分析图城市空间格局模型示意规划设计总平面图(3)平面布局与空间形态海101、滨地带以沙滩、绿地等公共空间为主，结合滨海大道东侧用地条件，有重点地建设水城度假酒店群和月亮湾综合休闲服务区，结合森林公园建设公共绿心，并通过项目布局和建设强度的差异体现设施导向、大疏大密的建设理念。利用朝阳山等浅丘地形形成小珠山灵山湾绿楔；结合风河和滨水绿化形成铁镢山森林公园灵山湾绿楔；结合大学园区低密度建设特点，采用分散的组团式布局，形成大珠山灵山湾绿楔。梳理河流廊道，加强滨水绿化和滨水空间利用，使之成为串联海湾与城市的重要脉络，成为积极的城市空间。依据总体结构和项目特征，将度假区分为港湾小镇片区、珠山风情片区、水都核心片区、活力公园片区、园林教育片区、养心度假片区六大功能分区，每个分区采102、用能够体现其特点、具有识别性的空间形态，并注重形成具有特色的建设面貌；同时在水城核心区形成标志性度假酒店簇群，在森林公园布置旗舰性项目，塑造度假区有力形象。根据总体结构，对度假区总体规划平面布局与空间形态意象如图示。0度假区总体空间形态示意16.3 用地布局灵山湾旅游休闲度假区规划范围面积28.5平方公里，规划城市建设用地面积为19.98平方公里，主要用地情况如下：居住用地：规划保留珠海路以北的现状居住用地，新增居住用地布置于滨海大道东段北侧和教育园以南，前者为二类居住用地，以多层（4-6层）或中高层（7-9层）商品住宅为主，后者为一类居住用地，以低层（1-3层）高档住宅为主，居住环境优美、安103、静、舒适。公共设施用地：规划珠海路以南、滨海大道以西为行政办公用地。规划商业金融用地采用集中与分散相结合的方式，其中水城集中布置宾馆和度假酒店用地；月亮湾西侧在远期腾退现状太和油气和现代造船厂用地的基础上，集中布置商业服务设施用地，提升滨海土地价值；森林公园北侧、西侧和南侧、大卢河两侧、两河东侧、白果树河西侧布置一定的商业服务设施，满足相邻片区公共服务需要。文化娱乐用地结合商业金融用地和公共绿地布置，其中水城核心区规划大型会议展览中心。规划体育设施3处，分别位于风河北侧、月亮湾西侧和教育园区内。规划教育园采用分散组团式布局，并严格控制建筑高度，形成绿荫掩映的整体效果，提升园区环境品质。商住混合104、用地：为保证度假区合理的功能构成和地区活力，满足弹性开发的需要，规划安排一定的商住混合用地，分布于森林公园北侧和月亮湾东侧。混合用地中公共服务设施与居住建筑面积的比例按照1：1控制。道路广场用地：其中广场用地结合水城、月亮湾等滨海重要节点布置，成为聚集人气，公共活动的场所；社会停车场用地结合主要商业金融、文化娱乐、体育设施布置。绿地：规划沿灵山湾形成连续的绿化景观带。规划森林公园为城市大型公园绿地，其北侧、西侧和南侧部分用地近期作为绿地控制，为未来围绕森林公园的集簇式发展留有余地。沿河道和主要道路两侧安排一定宽度的绿地，构筑整体绿化网络，并提高绿地服务水平。用地规划图6.4 功能分区为方便开发105、引导，将灵山湾旅游休闲度假区划分为六个分区，分别是港湾小镇片区、珠山风情片区、水都核心片区、活力公园片区、园林教育片区、养心度假片区。根据对各分区发展条件的进一步研究，规划对各分片区内部主导功能进行进一步细分，形成主导功能分区，各分片区内部的建议主导功能分区如图，对分片区内部主导功能的详细介绍将在片区控制与导引章节详细阐述。港湾小镇片区位于规划范围东北部，临近青岛市区，是度假区的门户功能区。以特色化综合功能为片区发展导向，其中月亮湾及其东侧缓坡是开发中高端游艇度假项目的绝佳地区；月亮湾西侧用地三面环水，布置面向大众的购物中心、特色商业、旅游服务、文化娱乐设施，并通过整体运作建成具有魅力的一站式106、旅游休闲中心；滨海大道北侧安排面向青岛、黄岛、胶南市民的居住功能。珠山风情片区是小珠山灵山湾绿楔的重要组成，以提供通山达海的大型开敞空间为主要功能，并结合滨海浅山景观资源和自然村落开发面向大众和企事业单位的商务会所、运动俱乐部和民俗休闲旅游设施。水都核心片区位于规划范围中部，是灵山湾旅游休闲度假区的核心功能区，开发面向大众性休闲游客、中高端商务游客和本地居民的综合服务设施。其中，滨海大道东侧水城地区是高品质度假酒店积聚区，同时布局会展中心、购物中心等大型休闲设施；滨海大道西侧、珠海路南侧结合胶南市行政中心区、东部新城商业中心建设，发展商务办公、金融服务、旅游服务、商业购物、文化体育等城市性综合107、服务功能；珠海路北侧以居住为主要功能。活力公园片区位于规划范围中部，以城市大尺度森林公园为主体，景观植被优良。本片区作为城市绿心，以提供大型开敞空间和休闲娱乐设施为主要功能，开发面向高端游客和企事业单位的休闲度假设施。其中森林公园内重点开发水上娱乐、绿地休闲项目；森林公园东侧布置高档度假酒店和顶级会所；森林公园西侧布置集中的片区服务中心，提供商业购物、文化娱乐设施。园林教育片区位于大珠山灵山湾绿楔范围内，以教育为主导功能。采用分散的组团布局模式和低密度开发，保持通山达海的开敞空间联系。片区紧邻森林公园位置布置集中的片区服务中心，提供会议培训、商业服务、文化交流等综合服务。养心度假片区位于规划范108、围南部，邻近大珠山风景旅游区，空间位置私密，同时拥有连续的小尺度海湾。以高端养生度假为片区发展方向，重点开发海滨度假酒店、民俗度假村落和养生休疗产品，形成低密度、高品质的功能区。功能分区图第7章 支撑与保障7.1 综合交通(1)区域对外交通提供胶南市灵山湾旅游休闲度假区与青岛市区联系的多条对外交通通道和多种交通方式，并着力加强与青岛流亭国际机场、青岛市火车站、邮轮母港的交通衔接，引导国际、国内和本地游客进入灵山湾旅游休闲度假区。机动车交通联系：结合现状和在建高速公路、国道和城市间快速交通干道，重点形成三条便捷畅达的区域性机动车联络通道。其一利用胶州湾海底隧道和黄岛区滨海大道；其二利用胶州湾跨海109、大桥、疏港高速和胶南市区海西东路；其三利用环胶州湾高速、204国道、同三高速和胶南市区道路。轨道交通联系：按照大青岛综合交通规划要求，远期有铁路和地铁自青岛市区接入胶南市区。本次规划建议火车站站于铁山镇南侧，并通过城市道路与灵山湾旅游休闲度假区联系；建议地铁自黄岛区接入，并沿滨海大道进入灵山湾旅游休闲度假区。水上交通联系：加强灵山湾旅游休闲度假区码头建设，开通其与灵山岛码头、青岛市区码头和邮轮母港之间的日常水上航线。(2)城市道路交通建议结合胶南市区现状道路、交通功能和主要交通流向，调整内陆型城市路网结构，疏理形成“三轴数射”滨海放射型路网系统，为胶南市区实现从内陆走向滨海的空间跨越提供交通支110、撑，积极促进湾城协调发展。三轴：形成围绕海湾、定位明确的三条交通轴。其中，利用滨海大道北段和风河以南规划滨海道路形成滨海旅游服务轴，定位为以旅游交通为主的景观性道路；利用泰山东路和上海南路形成城市内环联系轴，是城市各片区联系的快速干道；利用海西南路和临港路形成城市外环输导轴，是城市外围过境交通、货运交通的快速干道。数射：形成指向海滨地区的多条放射形路网，密切联系灵山湾旅游休闲度假区与城市内部功能区，同时通过森林公园周边等局部路网的调整，增强汇聚感，形成观海透绿的景观通道。(3)区内机动车交通灵山湾旅游休闲度假区内主要道路分为以下类别，分别是：快速路：泰山东路、上海南路、海西东路为快速路，红线宽111、度4050米，建议沿线信号灯采用“绿波”控制技术，转向车流大的路口采用定向匝道或立交形式，过街人流大的路口宜采用道路下穿方式，保证交通顺畅，同时避免采用高架道路，减少景观破坏。主干路：滨海大道、海滨路、森林公园环路、北京路、珠海路、世纪大道等为度假区主干路，红线宽度3460米，其中滨海大道、滨海路、公园环路为景观性主干路。次干路：青岛路、天津路、河北路等为次干路，红线宽度2440米。其中森林公园环路为景观性次干路，突出度假区中部国家森林公园的地位和独特性，同时积极有效城市道路交通建议图三轴、数射区内机动车交通规划图地控制森林公园周边用地，为胶南市区未来功能提升和度假区远期发展留有余地。支路：度112、假区其它道路为支路，红线宽度1824米。建议加密支路网络，提高度假区和滨海空间的可达性，增加地区活力。(4)非机动车交通沿道路、海滨、河道设置自行车专用道，形成连续的慢速交通系统。建议自行车专用道采用区别于机动车道和人行步道的铺装，加强标识引导，沿途设置停车点、补给站等服务设施。建议度假区内建立自行车租赁网络，鼓励慢速交通。借鉴巴黎、杭州等国内外旅游城市租赁自行车系统发展经验，增加公共自行车停车点，加强设施维护，提供非机动交通的便利性。沿滨海休闲道等主要旅游路径开辟电动旅游车线路，将各主要观光旅游景点、休闲旅游区、度假接待区、旅游服务节点串联起来，并与各功能区内部电瓶车线路相接驳，方便游客使用113、。(5)人行交通沿海滨和河道布置散步道，形成连续的人行交通系统。其中滨海空间结合防护堤、滨海绿化带设置多条步行路径，局部结合沙滩设置木栈道；滨河空间结合堤岸设计形成沿河两侧通行路径和低标高亲水步道。人行步道沿线设置小广场、休憩观景点和服务设施，提高环境舒适性。(6)轨道交通建议轨道交通紧邻灵山湾旅游休闲度假区布置，采用TOD的开发理念，支撑度假区和城市核心功能区块发展，提升综合开发价值。自青岛市地铁M1线黄岛区段接入，并沿泰山路、滨海大道、海王路、森林公园环路外侧至教育园区，建议沿线设灵山卫、朝阳山、水城、东部新城商业中心、森林公园西、教育园等主要地铁站点。(7)水上交通客运码头：灵山湾旅游休114、闲度假区内共规划3处公共客运码头和若干处小型专用码头，其中积米崖客运码头和龙门顶陆岛交通码头需在现状基础上改造，将生产功能与客运功能分离，提升环境品质，同时增加客船泊位；在珠山风情片区南侧新建一处客运码头，并作为水上交通集散的中心。专用码头结合游艇俱乐部、度假酒店等项目设置。水上线路：包括海上航线和内河航线。其中前者包括联系度假区内航线和联系度假区与灵山岛、凤凰岛、琅琊台、青岛市区海滨的区外航线，后者重点利用风河和森林公园水系开发内河观光游览线路。人行与慢速交通、轨道交通、水上交通规划图租赁式自行车系统电动旅游车滨海大道现状断面滨海大道规划断面（8）滨海大道调整建议调整功能定位，由过境交通干道115、调整为旅游景观路。建议结合城市路网结构调整和灵秀山北侧、森林公园西南等关键节点优化，由泰山路、上海路分担滨海大道过境交通量，增强滨海大道的旅游交通功能。调整大道断面，形成具有旅游区特点的林荫大道。缩减机动车道条数至双向四车道，增加两侧绿化宽度和行道树排数，缩减空间尺度，降低车速。结合绿化设置景观步道、自行车道，并增加人行过街通道，提供安全的慢速交通环境。滨海大道现状滨海大道改造意向7.2 绿地系统（1）规划目标与原则规划目标利用滨海绿地、山林绿地等大型绿色斑块和通海河流廊道，形成“山海相连、多脉渗透”的绿地景观。通过绿化景观的渗透将城市各片区包围其中，促进集约式分片开发，同时通过带状开放空间增116、加城市绿色界面，使更多人方便使用绿地，带动城市与自然和谐共生发展。规划原则生态性原则：保护与建设相结合，构筑适地适生的滨海旅游休闲度假区绿地系统，形成自然与人工群落的良性结合。整体性原则：度假区绿地要与城市绿地相结合，与场地内外的山、水、地形要素相结合，立足整体形成完整的绿地系统。场所性原则：绿地系统应作为度假区公共空间的重要组成部分，注重场所环境的塑造，以利于旅游活动的组织与延续。（2）绿地系统结构度假区绿地系统形成“一带、三园、多廊”的结构，其中：一带：滨海绿化景观带。三园：三处集中的大型公园，包括森林公园、灵秀山公园、生态旅游公园。多廊：结合滨水和道路绿地，形成连通城市与度假区的多条绿廊117、，包括灵山卫河绿廊、张家村河绿廊、隐珠河绿廊、海王路绿廊、风河支流绿廊、峄山河绿廊、月牙河绿廊、青草河绿廊、龙门顶河绿廊等。（3）绿地系统规划度假区绿地系统由公园绿地、滨水绿地（包括海岸绿化和滨河绿地）、专用绿地、道路绿化和外围山体绿化等共同构成，形成点线面结合的绿化网络。公园绿地森林公园：位于度假区中部，由现状灵山湾国家森林公园、湿地公园、高尔夫球场组成，公园内有丰富的绿化植被，构成度假区和城市中心位置难得的生态绿心。建议近期适度开展观光休闲旅游，避免建筑物侵占，预留作为度假区未来重要发展空间和功能载体。灵秀山公园：位于月亮湾东侧的灵秀山三面面海，是欣赏山城湾岛格局，俯瞰月亮湾、唐岛湾、灵山118、卫古镇的极佳场所。建议开辟山顶公园，保持其公共性。生态旅游公园：位于白果树河、两河之间的度假区用地是“小珠山朝阳山灵山湾”绿楔的组成部分，建议作为生态旅游公园，提供生态观光、运动休闲旅游产品。滨水绿地海 岸 绿 地：沿 灵 山 湾 海 岸 控 制100200米的绿地开敞空间，形成具有防护、景观和使用功能的旅游绿化综合休闲带，并在该绿化带上有重点地安排一系列特色主题公园和各种休闲娱乐设施，亦作为度假区巡游表演活动的主要场所。滨河绿地：在河流两岸各控制30米以上的绿地开敞空间，通过河流、沟谷将海岸绿化景观向纵深引入，绿带向两侧呈指状延城市绿地系统分析图绿地系统规划图伸出绿带或公共活动空间，直接渗透119、到周边的各个功能区。道路绿化道路绿化宽度、树种、绿化布置要充分考虑形成良好的景观。道路绿化注重丰富性，形成草、灌、乔相结合，花、叶、果相映衬的立体景观效果。重点加强滨海大道、海滨路、森林公园环路等景观性道路绿化，突出景观效果，同时鼓励加宽道路两侧绿化带，并为旅游者提供舒适的步行环境和完善的服务设施。专用绿地教育园区专用绿地是“大珠山灵山湾”绿楔的组成部分。目前国内外教育设施建设越来越趋向于以环境建设为主的园林模式，它们在满足自身功能要求以外，将更加积极地介入旅游环境与旅游活动之中，将成为灵山湾绿地系统中独具特色的重要组成部分。加强教育园区内各单位专用绿地的对接，并保证不少于3条主要绿廊，每条宽120、度不小于100米。外围山体绿化强调对大珠山、小珠山、铁镢山、朝阳山、灵山等自然山体的充分保护和利用，尽量减少对山体形状和植被的破坏。并通过三条绿楔和九条绿脉，加强与度假区绿地系统的联系，成为保障区域绿色生态格局的结构性要素。7.3 公共设施（1）规划目标与原则规划目标按照度假区发展定位和胶南城市发展要求，形成内容丰富、布局合理、健康高效的公共服务网络。积极引导公共服务设施建设，提高公共服务设施水平，以此带动度假区开发与主辅功能协调发展，实现整体繁荣发展。规划原则优地优用：公共服务设施布局与交通、绿地、景观系统相结合，充分发挥滨海优质土地价值，创造有场地特色、有活力、环境宜人的公共设施中心。重点121、与均衡相结合：灵山湾旅游休闲度假区南北狭长，公共设施设施布局采用分散与集中相结合的方式，便于游客和居民使用，有利于提高度假区整体活力与开发价值。合理配置主辅功能：主导功能优先布局，在保证度假区海滨度假、商务会议、休闲游乐功能发挥的前提下，引导商业服务、文化娱乐设施布局，保证度假区发展方向。（2）公共服务中心度假区形成“一主、两副、多点”的公共服务中心体系，其中：一主：即水都核心主中心。整合现状水城、行政中心、东部新城商业中心项目，采用集中紧凑的开发方式，形成度假区最重要的综合服务中心，承担度假酒店、商务办公共设施规划图公、商业购物、文化娱乐功能。两副：即月亮湾副中心和森林公园副中心。结合海湾、122、大型公园开敞空间，结合旅游休闲活动，提供旅游服务、精品购物、休闲娱乐、文化创意等具有特色的公共服务内容，形成综合服务中心。多点：与特定片区功能定位相结合，形成专业服务服务点。包括珠山风情片区两处以休闲游乐为主要内容的服务点、园林教育片区以科研培训为主要内容的服务点和养心度假片区以特色度假酒店为主要内容的服务点。（3）公共设施规划行政与商务办公设施：结合现状行政中心区布置行政、金融、商务、贸易、咨询等办公设施。度假酒店设施：水城地区布置中高品质、规模较大度假接待设施，形成度假酒店集群；月亮湾东侧布置游艇度假设施；养心度假片区布置高品质特色度假酒店。商业服务设施：结合各公共服务中心布置，建议通过业123、态组合形成综合购物中心、特色商业街等，满足不同旅游者和城市居民需求。文化娱乐设施：结合综合服务中心布置文化管、艺术馆、博物馆、市民活动中心、演艺中心、娱乐城等为城市和旅游服务的文化娱乐设施。休闲游乐设施：结合月亮湾周边、朝阳山南侧、森林公园内结合旅游活动布置游乐园、健康理疗、SPA休闲会所等各类休闲游乐设施。体育设施：建议于风河北侧、湿地公园西侧布置大型体育场馆，形成市级体育中心。此外，月亮湾西侧和教育园区内分别布置健身馆和体育馆。教育科研设施：规划森林公园南侧、滨海大道与台子沟河之间布置高等院校、科研院所、培训机构等教育科研设施，采用组团式布局，形成环境优良的园林教育区。（4）城市公共服务中124、心建议城市公共服务中心分为城市、片区、社区三级布置。其中，城市级中心位于湿地公园北侧，以行政办公、商务金融、商业服务、文化体育为主要功能。片区级中心包括老城中心、隐珠文化中心等，为城市各片提供商业、文化、体育、医疗、教育等综合服务设施。社区级中心结合各居住区布置。加强城市级公共服务中心与度假区水城中心的结合，形成“水都核心”。该核心包括水城、行政中心、东部新城商业中心三部分，其中水城主要承担度假酒店、休闲娱乐、会议展示功能；行政中心主要承担行政服务、商务办公等生产性服务功能；东部新城商业中心位于度假区范围外，主要承担城市商业服务功能。沿主要河道和生活性道路布置若干公共服务设施，形成多条休闲带、125、商业街、餐饮街等，加强城市中心的联系，形成完善的城市公共服务体系。城市公共服务中心布局建议图7.4 旅游系统(1)旅游功能区滨海休闲带：包括海岸线与滨海大道之间的滨海一线绿地、海滩、礁石等。以分段建设，建设各类休闲度假设施。整体围绕“多彩海滨”主题进行建设，突出海洋、文化、休闲、节庆等内容。沿线设置公园、主题广场、码头、栈桥、灯塔、名品店、餐饮店、酒吧等设施等，形成一系列风景游览区、景观节点和公共活动区。海上活动区：包括月亮湾、大湾、灵山湾和度假区南部的小型海湾。其中，月亮湾是天然避风港，定位为游艇基地，并与周边休闲度假设施相结合；大湾定位为海上运动中心，与小珠山、朝阳山相结合开发滑翔伞、水上126、飞机、帆船、帆板等海上旅游休闲产品；灵山湾风河以北定位为“活力港湾”，提供游船观光、水上舞台、公共海水浴场、休闲栈道等，成为度假区最繁华、最丰富、最活跃、最具有辐射力的场所。月亮湾风河以南近海作为度假酒店海水浴场，兼作游客参与性的捕捞用海，远海以海上运动为主。度假区南部小型海湾为私密的度假酒店用海区。风景旅游区：包括大珠山景区、小珠山景区、灵山岛景区。一方面，各自整合游览区、景点和功能区，形成主题突出、内容丰富、配套完善的风景旅游功能区。另一方面，加强与灵山湾旅游休闲度假区的交通、景观联系，同时深度开发旅游产品，加强项目互动、产品组合和产品特色，为度假客人提供多元化的旅游休闲选择，延长阻留时间127、，提高整体吸引力。休闲旅游区：度假区内重点建设蓝色港湾、生态旅游公园、湿地公园、东方高尔夫、森林公园五处休闲旅游区。其中，蓝色港湾以文化演艺、餐饮休闲、购物休闲为主要内容；生态旅游公园以山海观光、运动休闲为主要内容；湿地公园以原生态保护和游戏休闲为主要内容；东方高尔夫以专项运动休闲为主要内容；森林公园以生态休闲、娱乐休闲为主要内容。度假区外围重点建设灵山卫古镇、珠山秀谷、小珠山创意园等休闲旅游区。度假接待区：包括度假酒店接待区和度假村接待区两种。前者位于水城和森林公园东侧，充分利用滨海一线景观资源，集中布置四星、五星级度假酒店和会议展示设施，增强标志性。后者位于度假区东端和南端，结合小尺度海湾128、，分散布置度假酒店和各类设施，增强主题性。标志性景点：月亮湾西侧、朝阳山南侧码头、水城中心、森林公园东侧为四处标志性景点。建议布置标志性建筑物、构筑物，突出景观节点的识别性，增强场所感。(2)旅游组织主要游客来向：未来主要客流经胶州湾高速、跨海大桥、海底隧道，从东部进入灵山湾旅游休闲度假区。陆上旅游线路：以滨海大道为主线,串联度假区内各个旅游功能区和景观节点。沿滨海大道，布置若干处旅游停车场，方便旅游车辆即时停靠。通过风河北路等放射形道路，加强度假区与外围旅游功能区和景点的联系。水上旅游线路：海上航线以三处主要旅游码头为停靠节点，形成度假区海上观光旅游系统规划图0线路，同时开辟度假区至灵山岛、129、琅玡台、青岛市区海滨、凤凰岛的旅游航线。内河围绕风河、森林公园水系组织游览观光航线。(3)旅游服务设施旅游服务点：沿滨海大道布置5处集中的旅游服务点，分别位于月亮湾西侧、生态旅游公园、水城中心、森林公园东北角、台子沟河东端。旅游服务点提供问讯处及解说中心、公共厕所、垃圾收集站、旅游公交站点、小广场、商店、餐饮店、公用电话等。其他旅游服务设施：沿道路、自行车休闲道、散步道等各类路径设置指示牌和路标、休息座椅或廊家、饮水处、废物箱等环境设施。滨海提供存衣（包）处、更衣室、冲洗设备、临时器械租赁、饮料供应亭等。(4)度假区核心区建议建议将度假区位于白果树河与青草河之间的区域作为核心区。该区域建设腹地130、较大，为相对纯化的旅游休闲度假功能，是度假区的核心功能载体，亦是集聚人气、提升品质、创建国家级滨海旅游度假区的关键所在。核心区建设意向为“大疏大密、蓝色水都”，包括一湾、一城、两园四部分。“一湾”指位于水城东侧的活力港湾，通过码头、内港、游船、栈道、餐饮酒吧、节庆演出等营造丰富多彩的海滨生活，展现“蓝色水都”魅力。该部分的建设准则为公共性、主题性、戏剧性、场所感和活力。“一城”指水城，以高档度假酒店为主要功能，通过高强度开发形成具有标志感的度假酒店簇群，体现土地价值和地区发展信心，该部分的建设准则为高品质、国际性、功能核、标志感。“两园”指水城南侧的森林公园和北侧的生态旅游公园。以开敞空间和低131、密度开发的设施为载体，承载户外户内观光游览、运动健身、休闲娱乐、科普教育、体验参与等功能，为旅游度假客人提供丰富休闲体验的同时，也与水城组合形成虚实对比、大疏大密的有利形象。该部分的建设准则为主题性、场所感、生态化。度假区核心区设计意向图17.5 综合防灾（1）防洪、防风暴潮防洪等级与标准依据国标GB50201-94防洪标准和胶南市城市总体规划（2004-2020），确定休闲度假区防洪标准为重现期50年一遇，设防等级为III级。防洪工程规划风河、隐珠河、两河、白果树河、张家村河、灵山卫河、月牙河、青草河、台子沟河、龙门顶河防洪标准为二十年一遇，风河流域按照五十年一遇进行校核。根据城市防洪规划和132、蓝线控制要求，保证河道、河口宽度，采用滞洪、分洪、截洪、排洪相结合的工程措施。防风暴潮工程规划海滨码头为重点防护岸段，规划防护高程应大于4.0米。礁岩岸段、非侵蚀性自然区域不设防。（2）消防度假区消防纳入城市消防统一考虑，消防站布置依据胶南市城市总体规划（2004-2020），并建议结合前湾港东路、泰山东路、风河北路、上海路等城市干道布置。消防水源采用天然水源、给水管网、人工水池相结合的方式，提高消防供水保证率。消火栓沿城市道路按120米间距布置，道路红线宽度大于60米（含）者两侧设置消火栓。（3）抗震建设工程抗震设防标准：度假区一般建筑物按基本烈度6度设防；重要度假设施和地震破坏后将产生严重133、后果的建筑物、构筑物，报经有关部门批准后，可提高一度设防。度假区绿地、沙滩、广场及其它空旷场所，在灾害发生时，均为重要的临时疏散场地和避灾场所。滨海大道、海滨路、森林公园环路等干道为主要疏散救援通道。（4）人防度假区战时不考虑留驻旅游人口，按照城市人防要求考虑本地居住的留驻人口规模。人防工程按照人均1.5平方米配套建设。水城、行政中心为人防重点单位，建设地下人防工程，满足突发性避灾需要，并作为战时集中避难场所。（5）防灾救护与生命线系统城市综合防灾包含对各种城市灾害的监测、预报、救援和灾后的恢复重建等内容。胶南市政府设立救灾指挥中心，协调各灾种防抗体系，强调防灾系统的整体性和防灾设施的综合利用134、。生命线工程抗震防灾规划的重点是：交通干线中不易修复的桥梁、主要输供电设备、重点医院、广播、电视、通讯工程、供水构筑物及供水主要管道、粮食供应及消防设备等。综合防灾规划图第四部分 城市设计框架第8章 设计主题与构思8.1 设计主题：蓝色水都凸显灵山湾在“高岛为案、群山列屏、双珠嵌云、九龙归海”的自然大山水格局中中的核心地位。突出灵山湾与胶南市“湾城一体”的整体空间环境特质和“以湾带城”的战略发展导向。灵山湾旅游休闲度假区建设将高度整合高岛、阔城、青山、绿林、清河、碧海等空间要素，形成具有吸引力、独特性、影响力的北中国“蓝色水都”。8.2 设计理念以山水格局和场地特征为灵感源泉，以“蓝色水都”为135、规划设计主题与目标，确定本次规划设计理念为：“以水为脉、大疏大密、设施导向、交通支撑”以水为脉充分利用海湾、河道、湖泊等丰富的水系资源，梳理城市总体结构，加强山海联系；围绕水体展开设计，提高水域和滨水空间价值；提升胶南滨海旅游城市特色，建设具有水都魅力的休闲度假区。大疏大密优地优用，合理协调开敞空间与开发地块之间的关系，保育地区良好的生态环境和景观资源，提高自然和城市开敞空间的品质，同时提高地块单元的使用效率和开发价值，塑造收放有致的城市形态。设施导向加大与旅游相关的公共服务设施和公用环境设施的投入力度，通过大型公共项目或旗舰性项目的开发增强地区吸引力，扩大影响面，并带动度假区和城市腹地整体价136、值的提升。交通支撑贯彻“步行和公交优先”的交通政策，建立与旅游休闲度假功能相适应的综合交通网络，为胶南市区发展和度假区建设提供有力支撑。8.3 设计构思构建山海通廊以放射型河道为骨架，形成通山达海的总体景观架构。展现多彩图景城市以山海通廊为间隔，形成若干具有特定主题和功能的片区。塑造活力核心度假区与城市各片区结合处形成公共服务核心，增强活力。营造魅力场所以人为本，提升度假区环境质量，增强景观特色与活动魅力。8.4 空间架构度假区城市设计遵循规划总体结构，形成“一带、三楔、多廊、多片、多点”的整体空间框架。一带：即灵山湾海滨休闲度假带，它是度假区的核心功能、公共活动和景观形象组成的复合带。三楔：137、即联系小珠山、铁镢山、大珠山与灵山湾的三条大型绿楔。多廊：以汇入灵山湾的多条水系为骨架，形成的景观渗透与公共活动廊道。多片：根据功能侧重的不同以及风貌特征的各异划分为港湾小镇片区、珠山风情片区、水都核心片区、活力公园片区、园林教育片区、养心度假片区六个景观风貌区。度假区设计理念图度假区空间架构图多点：结合规划公共服务中心布局，形成若干处具有活力的功能中心和特色场所。8.5 项目策划为实现整体提升和资源整合，形成完善的旅游项目系统，需策划对灵山湾度假区具有结构性、系统性作用的重点项目，包括：滨海风情带、通海绿廊、景观大道、活力中心、大型公园、多彩片区。滨海风情带（01项目）以蓝色海湾、黄色沙滩和138、绿色植被形成组合，打造具有滨海景观和丰富开敞空间的公共活动空间带。根据滨海景观特征、相邻片区功能和主要活动类型，分为北、中、南三段，作为滨海风情带的三个子项目分别打造。其中：北段（灵秀山与两河之间）以表现山海景观、创意文化、悠闲生活为主题，形成“休闲长廊”（01-1）；中段（两河与青草河之间）以表现休闲节庆、港湾码头、多彩生活为主题，形成“魅力舞台”（01-2）；南段（青草河与龙门顶码头之间）以表现山海景观、海洋文化、梦幻浪漫为主题，形成“浪漫秀园”（01-3）。通海绿廊（02项目）利用通向海湾的河流、道路和绿化开敞空间形成河流通海绿廊（02-1）和道路通海绿廊（02-2），提供优良的绿化、宜139、人的步行环境、直达海面的视觉通廊。通海绿廊与滨海风情带衔接，加强滨海景观渗透和活动联系，并结合通海绿廊布局城市型公共服务设施，发挥以湾带城的作用。景观大道（03项目）改造现状滨海大道，将城市交通型干道转变为旅游性景观道路，提高交通舒适性与景观形象；滨海大道在森林公园转折处沿海滨继续向南延伸，形成海滨景观大道。（03-1）。森林公园外围采用环形或其它流畅的线性，形成围绕森林公园的景观环路，在改善相邻地区交通可达性的同时，塑造明晰的集中开敞空间（03-2）。活力中心（04项目）通过公共服务设施布局形成三处充满活力的中心区。月亮湾周边结合休闲港湾、特色小镇，打造以精品购物、休闲娱乐为主要内容的“蓝色140、港湾”（04-1）；度假区中部结合水城和商务中心，形成以度假酒店、文化演艺、节庆活动为主要内容的“魅力水城”（04-2）；森林公园西侧形成主题游乐、综合休闲为主要内容的“活力特区”（04-3）。大型公园（05项目）森林公园（05-1）、生态旅游公园（05-2）、灵秀山公园（05-3）以户外休闲游乐为主要内容，形成主题鲜明的功能区。多彩片区（06项目）突出各片区景观、功能和空间特点，形成港湾小镇片区（06-1）、珠山风情片区（06-2）、水都核心片区（06-3）、活力公园片区（06-4）、园林教育片区（06-5）、养心度假片区（06-6）等具有不同特色的多彩图景。重要项目策划图第9章 总体控制与141、引导9.1 自然资源保护与利用融“湾、岛、山、城、滩、河、林、文”于一体的资源组合是度假区的核心竞争优势所在，因此，应重点加强对区内现有资源和景观格局的保护，为实现度假区可持续发展提供前提和支撑。本次规划强调对海域、沙滩、河流、森林与湿地、山地等重要的公共资源进行全面的开发控制，保持其公共性和开放性。海域保护与利用对海域进行功能分区，建议分为港口区、航道区、旅游用海区、禁渔区。海域应当杜绝船舶油污染，实施对污染物总量控制，保证海水环境质量。整治近海水产养殖行为，修复被海岸的海岸，并作为旅游休闲度假用途。鼓励开发海上跳伞、水上飞机、帆船、帆板、滑水、豪华游艇等海上休闲娱乐旅游项目。其中月亮湾以游142、艇为主，大湾以海上运动项目为主，月亮湾近海以海水浴场为主，远海以海上运动项目为主。沙滩保护与利用划定禁建和缓冲地带，保持沙坝与海滩的系统完整性。特别是森林公园东侧沙坝原生植被系统应加以严格保护，形成滨海带状绿色屏障，同时合理控制游客容量，维持沙坝地区的稳定性和生态环境品质。严禁破坏沙滩植被和使沙滩退化的行为。对可能破坏沙滩和引起沙滩退化的各种活动必须事先作可行性研究（如沙坝开口，修建港口、码头等）。沙滩上只能放置遮阳伞等临时用品，不得利用沙滩修建永久性建筑物，允许结合沙滩边缘滨海绿地布置饮料售卖亭等景观构筑物。鼓励开发沙滩摩托、沙滩排球、沙滩足球、沙雕等休闲娱乐旅游项目。保持沙滩的公共性，严禁143、任何形式的沙滩私有化。滨海建筑物与沙滩之间控制宽度不小于100米的海岸绿地，并作为综合休闲用途。滨海开发地块内鼓励开辟联系滨海道路至沙滩的公共步行通道。加大污染源整治力度，完善度假区污水管网建设，禁止污水直接排入海滩；建立海岸长期监测机制，吸收国内外的先进经验，坚持以科学的发展观治理海湾环境。河流保护与利用保留、疏浚并利用现状河流水系，不得填埋或覆盖，并加强清淤处理，满足泄洪要求。建议采用分段蓄水措施，并结合潮汐现象塑造富有变化的河道景观。河流两岸应采用自然生态护岸处理，形成良好的景观环境。如需设置硬质驳岸，避免采用钢筋混凝土等对生态环境影响较大的形式，可以采用砌块垒搭等自然生态护岸处理形式。144、沟通风河与森林公园水系，开辟内河水上公共游览廊道，建议结合风河下游开发龙舟竞赛等旅游项目。森林绿地保护与利用加强绿化栽植，丰富树种搭配，提高绿化覆盖水平与景观效果，增强生态系统的稳定性。合理有序开发旅游休闲产品与各类服务设施，并严格控制开发范围、强度与标准，减少对自然生境的破坏。自然资源保护与利用规划图加强森林公园、湿地公园及其周边用地储备与控制，避免非公共服务类项目蚕食，为未来发展留有余地。山地保护与利用尽量减少开发建设和旅游活动对山体形状和植被的破坏，维护山地生态系统。保证公共性，开辟朝阳山生态公园和灵秀山公园，设置观光休闲必须的服务设施和标志性眺望点。海岛保护与利用灵山岛按照国家、山东省145、有关自然保护区保护条例和相关规划、规范要求严格保护生态与地质环境，并加强垃圾和污水处理。灵山岛开发利用应以统一合理的旅游规划为前提，避免盲目开发。9.2 公共空间控制与引导滨海空间控制与引导度假区滨海空间是由海域、沙滩、滨海绿化组合而成的复合型空间，它既是视野开阔、观海价值最高的景观性空间，又是密切衔接城市若干片区，各类活动最密集的功能性空间。根据相邻片区功能和主要活动类型，分段进行滨海公共空间控制与引导。其中北段（灵秀山与两河之间）定位为“休闲长廊”，以海岸与滨海大道之间的宽阔绿带为主要特征，以表现山海景观、创意文化、悠闲生活为设计主题；中段（两河与青草河之间）定位为“魅力舞台”，是灵山湾与146、城市连接处活动最密集的公共空间，以表现休闲节庆、港湾码头、多彩生活为设计主题；南段（青草河与龙门顶码头之间）定位为“浪漫秀园”，以丰富海岸和幽静氛围为主要特征，以表现山海景观、海洋文化、梦幻浪漫为设计主题。滨河空间控制与引导河流两侧开辟滨水绿地，并通过滨水开放空间将山体和海湾景观向城市内部渗透，提升城市腹地价值。滨河绿地每侧控制宽度不小于30米，建议风河两侧各100米范围内作为绿地控制，不得新建建筑物，对现状不符合上述要求的区段逐步进行整改，保证绿楔空间架构。保持滨水空间的公共性和通达性，使其成为可观、可亲、可用的城市开放空间资源。滨河空间沿线建议开辟小广场等活动空间，为市民和旅游者提供休闲、147、交流的场所。滨水绿地两侧鼓励设置商业、购物、酒吧等公共服务设施，提高滨水区活力。结合场地条件，在水城核心区与森林公园内适当整理内河水系，增加水网密度，并采用亲水性驳岸设计，形成片区内部景观、功能与活动组织的主要空间。大型公园控制与引导森林公园、灵秀山公园、生态旅游公园必须结合地形条件、景观特征、主要功能等，各自形成鲜明的主题。公园应以绿色开敞空间为主，并提供丰富的户外活动空间，同时鼓励开发具有特色旅游休闲设施和主题活动，增强公园吸引力。公园内设施应以满足其功能需要的最小面积为标准，严格控制建设强度和无关的建设内容。规划在森林公园外围开辟景观性半环路，明确控制范围。森林公园内结合绿化植被、水系、148、高尔夫球场等提供丰富的旅游、休闲、运动设施，并结合公园建设和片区服务要求采用集中与分散相结合的布置方式，提高开放空间活力，同时为未来发展留有余地。广场空间控制与引导度假区内布置月亮湾广场、水城广场、行政中心广场、城南中心广场等若干处广场空间。广场结合主要公共活动动线（如滨海空间）和公共服务中心（如行政中心）布置，提供市民和旅游者停留、观景、交流、集散的场所；广场设计注重结合空间特征和水体、绿化、建筑景观，形成主题明确、丰富多彩、高效利用的公共空间。公共空间控制与引导图9.3 设计要素控制与引导以灵山湾为中心的“蓝色水都”格局是灵山湾旅游休闲度假区的重要特点，亦是其空间独特性之所在，规划通过开敞149、空间、视廊及轴带的控制，把周边地区的山水资源最大程度地融入度假区，建立相对完整的景观系统，以“点、线、面”各类景观要素相结合，创造独具特色的海滨度假区景观环境。同时，明确景观塑造的核心和重点，通过几个重点地段，以及它们之间的联系网络来提升灵山湾的整体景观质量。景观节点控制与引导景观节点是城市设计构思的重要体现，节点的定位和设计对整个城市的景观体系具有积极的意义。度假区共规划月亮湾、水城、风河、龙门顶4处主要景观节点。次要景观节点结合景观带、河口、公共服务中心以及开敞空间周边设置，具体位置参见各片区控制与引导图。月亮湾节点、水城节点、龙门顶节点分别是滨海空间东段、中段、南段最最重要的公共活动空间150、，结合沙滩、码头、广场空间和公共服务设施，形成集聚人气的场所。风河节点位于风河、峄山河、森林公园连接处，利用水系、绿地等景观资源，形成具有识别性的场所。景观标志控制与引导景观标志对一个地区的景观风貌有画龙点睛和统领全局的作用，它有利于增加地域识别性，从而使度假区更加亲切、可识别，同时使区域的精神风貌更加突出，特色更加鲜明。规划确定月亮湾西侧、生态公园南侧、水城中心、森林公园中心4处主要景观标志。次要景观标志结合空间转折点、公共服务中心以及节点空间布置，具体位置参见各片区控制与引导图。月亮湾西侧、水城中心景观标志建议采用具有标志性的建筑物，成为统帅所在功能区的核心要素。生态公园南侧、森林公园中心151、景观标志建议采用具有标志性的构筑物（如摩天轮、景观塔等），或具有重要标识性和认同感的自然景观标志。景观通廊控制与引导景观通廊包括生态绿楔和通海绿廊两种类型。其中前者密切联系灵山湾滨海旅游休闲度假区与小珠山、铁镢山、大珠山风景旅游区，形成通山达海的生态与景观绿廊；后者沿河流与道路，形成景观与公共活动廊道。加强河流、绿地空间控制和建筑高度控制，保证空间连续和视线通畅，避免建筑物对景观视线的遮挡。鼓励景观通廊对景位置设置风帆、船舶、灯塔、桥梁等景观标志，增强海湾地区识别性与吸引力，同时增强蓝色水都魅力。景观视廊控制与引导大珠山、小珠山、灵山岛、灵秀山制高点是俯瞰城市和度假区的重要观景点。规划结合场地152、条件于度假区中心区段布置集中的公共服务设施和大型开敞空间，形成核敞相依、大疏大密的景观，形成制高点俯瞰度假区的视觉焦点，突出总体景观特色。滨海岸线突出位置是欣赏大湾、灵山湾全景的重要地面观景点，包括大湾东侧、生态公园南侧、龙门顶码头。规划通过高度城市设计要素控制与引导图控制着力塑造起伏有致、层次丰富的天际线，并与背景山体轮廓相协调。对景观标志进行特别认真的设计和对自然要素恰当的表现，提升景观形象。道路景观视廊对于突出场地景观特色，保证了公共空间的开敞性、可达性以及区域重要景观要素的感知度具有积极的作用。总体上来说，通海道路应保持视线的无阻挡，内部纵深空间应尽量保持向重要标志物的视线通透。重要路153、径控制与引导滨海大道北段、海滨路、森林公园环路是重要的景观路径。上述道路两侧各控制20米以上的绿化带，形成立体绿化景观。鼓励采用银杏、红枫等色叶树种和开花植物，形成特色鲜明的景观性大道。泰山路、上海路、滨海大道南段、河北路、北京路、海西东路等为重要交通路径。建议道路两侧建筑连续布置，形成清晰的街道空间，同时提高建设品质和绿化水平，提高街道空间品质和整体形象。出入口控制与引导度假区主要出入口空间为滨海大道东段与黄岛区相接位置。规划通过片区风貌的塑造突出出入口地区的识别性，即依托灵山卫镇区塑造精致宜人的创意文化小镇面貌，强化与黄岛区城市建设面貌的对比，彰显度假区特色风情。同时，结合灵秀山、月亮湾，154、强化出入口区域的景观环境建设，形成鲜明的标志性特征区域。9.4 形态风貌控制与引导景观风貌区划分本规划将灵山湾度假区划分为港湾小镇片区、珠山风情片区、水都核心片区、活力公园片区、园林教育片区、养心度假片区等六个风貌特征区，明确各区的风貌特色和景观设计要点，以便指导下一层次的规划建设，详见“片区控制与引导”一章。建筑高度控制与引导建筑高度控制按照“向海跌落、簇群布置”的原则，形成层次丰富、起伏有致的总体形态。度假区内建筑高度要求向海层层跌落，且与滨海空间直接相邻的建筑原则上控制为多层，既避免对后排建筑景观造成严重遮挡，同时又可整体上加强城市轮廓的层次感。高层建筑相对集中布局，形成度假区主力形象和155、天际线制高点。度假区建筑高度控制分为18米以下、30米以下、45米以下、60米以下、100米以下和不限高6个等级。其中规划游乐区（水城地区除外）、教育园区按照18米以下高度控制；月亮湾西侧与北侧、森林公园南侧、龙门顶码头西侧公共服务核心功能区按照30米以下控制；森林公园北侧公共服务核心功能区及其周边按照45米以下控制；森林公园西侧公共服务核心功能区按照60米以下控制；水城游乐区、行政办公区中心按照100米以下控制；水城核心功能区建筑高度不限，并要求主要标志性建筑高度不得低于150米。具体高度控制见高度控制规划图。建筑高度控制图建设强度控制与引导度假区分为高强度、中高强度、中等强度、中低强度、低156、强度5个等级，并通过容积率、绿地率控制建设强度，保证环境质量。其中，高强度建设区开发地块容积率5以下，绿地率不低于20；中高强度建设区开发地块容积率2.0以下，绿地率不低于30；中等强度建设区开发地块容积率1.5以下，绿地率不低于35；中低强度建设区，开发地块容积率0.5以下，绿地率不低于35；低强度建设区开发地块平均容积率0.25以下，绿地率不低于50。具体强度控制见强度控制规划图。为保证灵山湾旅游休闲度假区开发品质，并满足开发的可行性，灵山湾旅游休闲度假区建筑总量宜控制在700-900万平方米，其中休闲度假、商业办公等公共设施建筑面积比例不应低于50%。建设强度控制图空间形态示意图滨海天际157、线示意图度假酒店、度假村建设指引度假酒店建设应考虑以下方面：流线组织：人车分离，建筑临路一侧组织车行交通，滨海一侧组织人行交通。提供公共通海步道，相邻通道间距不大于100米。建筑底层应采用开放式布局，向公众开放。功能布局：根据景观朝向和流线组织进行布局，减少接待服务、商务活动、休闲度假的干扰。临海面宜布置客房、餐饮、游泳池、海水浴和各类休息、休闲设施。建筑设计：建筑应尽量后退海岸布局，建筑高度朝向海面跌落，满足滨海活动和视觉景观要求。建筑主体宜采用点式或折板式，增加海景房数量。建筑采用宽大的阳台、露台、屋顶平台、门窗洞口、架空层等，增加建筑内外景观渗透。环境设计：建筑前临海空间应重点建设，提供158、水面、草坪、小花园、亭廊等不同类型的空间，满足洗浴、休息、聚会等活动需要。环境设计鼓励采用水元素，设置游泳池、戏水池、温水浴、景观水等。管理服务：建议引入国际国内知名酒店品牌和管理服务机构，提高服务水平。度假村建设应考虑以下方面：主题特色：每个度假村应围绕特定的主题进行建设，强化精神内涵。月亮湾度假村建议突出地方历史和军事文化；养心度假村建议突出海渔和民俗特色。项目策划：根据游客需求策划具有吸引力的项目是度假村开发成功的关键。建议细分市场需求，面向特定人群定制具体项目，如为少年儿童提供集训、游戏的营地等。同时，度假村应提供完善的餐饮、住宿、休闲、娱乐设施，延长游客阻留时间，提高重复购买率。规划159、布局：因地制宜进行度假村功能布局，体现人工环境与自然环境的融合。场地设计不宜进行大规模的地形改造，应尽量保留原生树木和绿植。建筑设计：建议采用与度假区主题相匹配的形式，鼓励采用具有本地民居特点的设计。度假区建筑宜用中、小尺度，并注重建筑组合设计，如院落式组合、向心式组合等，形成若干具有不同场所感的空间。与下位规划的结合建议以片区为单位编制城市设计和控制性详细规划，加强整体形态协调和建设总量控制。具体地块的建筑控制高度和开发强度应以本规划确定的指标为基础，经片区城市设计研究，由控制性详细规划最终确定，并加强对建筑布局、形态、风貌和环境设计的控制与引导。度假酒店意向度假村意向0第10章 片区控制与160、引导10.1 港湾小镇片区（1）片区特征位置：该片区位于灵山湾旅游休闲度假区东部。东临黄岛区唐岛湾，西至白果树河，北靠小珠山，并与灵山卫镇区紧密衔接。是整个灵山湾旅游休闲度假区的主要门户区。片区范围约4.7平方公里。资源：片区北临小珠山与灵山卫古镇，南面月亮湾，具有良好的山海景观和突出的历史文化底蕴。片区内月亮湾风轻浪小，是天然形成的优良海湾，同时也是灵山卫古镇的出海口，朝向灵山岛敞开。月亮湾北侧有小块沙滩，日常有游人至此停留观海。月亮湾两侧为浅山与缓坡地形，植被良好，顶部是观海的极佳场所。土地可利用情况：滨海大道北侧用地已出让，将进行居住和商业综合物业开发；月亮湾西侧有现状造船厂、码头及已批161、太和油气用地，本次规划建议通过置换工业仓储功能，为滨海休闲度假提供发展空间。月亮湾东侧山腰建有少量山坡住宅。片区特征：该片区是整个休闲度假区的主要门户所在，具有独特的景观格局；“小湾、浅山、古镇”是本片区区别于相邻片区和黄岛区的主要特征要素，空间尺度宜人。（2）功能定位该片区环境好，区位佳，开发价值大，是度假区吸引自青岛市区方向进入游客的第一站。片区主要发展方向是以休闲娱乐、创意文化为主要内容，以独具特色的旅游休闲小镇面貌为特征的门户功能区。同时，加强与小珠山旅游区、灵山卫古镇、凤凰岛影视基地的结合，形成以创意、影视为特色，古今融合的休闲功能集群。建议利用山海相连的条件，开展亲水游乐、文艺演出162、等活动，如结合动漫山谷、齐长城、灵山卫古镇等，形成以历史人物、重大历史事件为主题，以山、海、岛为背景的大型山水实景演出项目等。主导功能：以月亮湾为依托，开展以休闲娱乐、游艇度假为主要内容的项目建设。拓展功能：提供一定的游乐服务、文化体验内容，与凤凰岛影视基地、小珠山创意文化园区、灵山卫古镇休闲旅游区相结合。兼容功能：适当开发居住和本地综合服务等功能的项目。片区位置图现状照片1（3）功能区划分综合休闲区：建设滨水旅游小镇，形成休闲旅游活动中心，并提供片区内部旅游接待、咨询、管理等综合服务，形成本片区的核心功能区。游艇度假区：利用月亮湾与东侧灵秀山形成以游艇为主题的度假区，其中前者作为游艇基地，提163、供游艇停泊、租赁等服务，后者利用优良的景观条件，建设半山度假村、度假别墅。精致生活区：滨海大道北侧地块开发与小镇的空间尺度、形态特征相适应，塑造精致的人居环境。（4）片区规划控制要点滨海形成连续的开敞空间与步行活动路径，其中月亮湾西侧以硬质空间为主，提供室外茶座和足够宽度的公共步行通道；其它以自然开敞空间为主，并提供休息亭、公共厕所等设施，毗邻沙滩的部分还应提供更衣室和冲洗设施。结合通向海湾的三条水系，形成通海绿廊，加强廊道绿化，并设置散步道，强化小珠山、山谷水库、创意文化园、灵山卫古镇与海滨地区的功能和活动联系。月亮湾北侧为片区主要节点，其西侧布置小型广场，作为综合休闲服务区的主要入口区和活164、动场所；其北侧建筑适度退让滨海大道，并加强对节点空间的围合感；通过联系广场与大湾、古镇与月亮湾的两条景观视廊与活动通道，突出主要节点地位。月亮湾与大湾结合处建筑采用极具整体感的造型，并加强照明处理，形成片区主要标志；月亮湾北侧建议布置次要标志，提升空间节点形象。（5）项目策划与建议蓝色港湾综合休闲中心、休闲广场、游艇俱乐部、码头、灵秀山海景公园、山水实景演出；创意文化小镇、灵山卫明风古镇、水景文化商业街、古镇博物馆、艺术展廊、影视基地、小剧场；创意山谷、生态山谷、山地社区。10.2 珠山风情片区（1）片区特征位置：该片区位于两河与白果树河之间，北连小珠山及与其相连的若干浅山，南濒灵山湾、大湾，165、是规划确定的生态绿楔组成部分。片区范围约4.3平方公里。资源：片区周边地形丰富，紧邻朝阳山等自然山体，具备较好的山海景观，同时内部有大片的农业生产用地，环境资源良好。片区北侧有两河、辛屯、山前三处规模较大的村庄，片区内部有辛屯村和散布的农房。滨海岸线凸出，是观赏灵山湾整体形象和水都核心片区面貌的良好位置，现状多养殖池分布。土地可利用情况：片区范围以北（不在本片区内）有一定的住宅开发，本片区内尚未进行开发，为打通小珠山灵山湾绿楔提供了条件。片区特征：该片区是小珠山灵山湾生态绿楔的组成部分，背景山体丰富，前景岸线凸出，是体验山海景观和灵山湾整体形象的重要场所。（2）功能定位利用山海、田园自然景观要166、素，建成以生态游览、运动健身为主题的片区。结合大尺度开敞空间，开发景区公园和康体健身、运动休闲项目，同时严格控制与保育生态绿楔，彰显通山达海的景观格局。主导功能：提供自然开敞空间，开展以生态观光、运动休闲为主要内容的旅游活动。拓展功能：结合环境特征加强生态科普、康体健身和休闲娱乐等功能的拓展，满足不同游客对旅游产品的需求。兼容功能：兼容田园观光体验类项目。片区位置图现状照片（3）功能区划分康体健身区：滨海大道以北背依小珠山、朝阳山山体，利用山地、田园和林木植被，开发康体、健身、游赏等旅游活动，打造回归自然的环境氛围。运动公园区：滨海大道以南采用运动主题公园的形式，开发户外极限运动、休闲运动体验167、拓展培训和公园休闲项目。公共服务区：结合新建村客运码头布置一处公共服务区，提供餐饮、康乐、休闲、娱乐服务和少量的住宿接待设施。（4）片区规划控制要点片区内以自然开敞空间为主，并整体设计，提供健身区、小广场等丰富的公共活动空间，并通过滨海步道和环状游路相串联。开敞空间内根据片区规划设计，适度安排运动休闲设施和环境景观设施，但应严格控制开发容量与建筑高度。滨海凸出处为片区主要节点。建设中心广场，安排一定的休闲服务设施，形成集中的滨海活动区，同时也是游客观光、欣赏灵山湾整体形象的主要场所。布置一处主要标志，突出节点表示性，建议形式为突出的景观构筑物，如摩天轮。（5）项目策划与建议朝阳山生态公园、海168、滨休闲公园、VIP会所、户外运动俱乐部、自然风情旅游村落、赶海美食中心、汽车旅馆、露营地。10.3 水都核心片区（1）片区特征位置：该片区位于灵山湾旅游休闲度假区中心部位，是整个休闲度假区的灵魂所在。它位于风河、两河之间，西临胶南市东部新区。片区范围约7.9平方公里。资源：片区紧邻城市，具有良好的空间区位和功能需求支撑。片区东侧濒临灵山湾，具有优良的沙滩条件，南临湿地公园，并有大卢河及风河支流从片区内部穿过，景观资源丰富。片区内基础设施建设完善，具有良好的开发建设条件，同时规划建设的行政中心、水城、东部新区商业中心等项目，包括已建行政中心、阳光大厦、在建那鲁湾酒店等项目，为该片区的开发建设打下169、了良好的基础。土地可利用情况：片区内除现状外大部分用地均可以进行开发建设，其中，滨海大道东侧水城地区和西侧行政中心以南地区为可建设用地集中分布区。片区特征：该片区紧邻胶南市区，具有良好的建设基础和较多的可建设用地，是灵山湾旅游休闲度假区的功能核心。（2）功能定位该片区区位佳，开发价值大，是整个度假区开发的重点，对于加快度假区建设，将起到引领和示范作用。主要发展方向是为胶南市和灵山湾旅游休闲度假区提供综合服务，包括旅游接待、游客集散、休闲度假、文化娱乐和城市性综合服务等功能。主导功能：依托水城、行政中心开展以海滨度假、综合服务为主要功能的项目建设，具体包括星级度假酒店、行政办公、商务金融、会议展170、览、旅游服务等功能，满足作为城市中心和休闲度假区主体功能的发挥。拓展功能：在满足主导功能的同时，提供文化休闲、商业购物、娱乐服务等功能，通过丰富的项目拓展，满足多层次人群的活动需求。兼容功能：适当开发城市生活居住功能。片区位置图现状照片（3）功能区划分休闲度假区：滨海大道东侧以中高档海滨休闲度假、商务度假为主，并针对度假旅游者和商务人士，开发会议展览、旅游服务、商业购物、文化演艺项目，打造星级服务和优质的休闲度假环境。综合办公区：依托胶南市行政中心区建设，推进办公楼宇和配套设施建设，吸引金融、贸易、咨询、设计、管理等企业入驻，形成集中紧凑、高效优质、环境一流的综合功能区，打造城市功能核心。商业171、服务区：引导城市商业服务功能由珠海路、海王路两侧向风河北侧延伸，形成集中的商业服务区，并与湿地公园结合，提升整体价值。城市生活区：在片区北部，以现有人居环境为基础，结合城区建设，打造以城市居住为主要功能的生活区。此外，建议片区西侧，风河北侧布置大型文化、体育设施，提升城市公共服务水平。（4）片区规划控制要点滨海和风河北侧形成连续的开敞空间，并分别作为滨海景观带和森林公园的组成部分。开敞空间内布置连续的步行活动路径，并提供休息亭、公共厕所等设施，毗邻沙滩的部分还应提供更衣室和冲洗设施。结合两河、大卢河、风河及其支流等形成若干条通海绿廊，加强廊道绿化，并设置散步道，强化城市内部功能、活动与海滨地区172、的联系。行政中心前通过布置纵、横两条景观绿廊，将目前封闭的空间转变为向海开放的格局。湿地公园北侧开辟一条主要道路，并跨越风河与南侧道路相对接，形成环形交通路径。休闲度假区中部、大卢河口为片区主要节点，围绕开挖的湖面布置亲水广场，塑造景观核心和公共活动场所，周边布置重要的星级度假酒店和会议展览设施，并加强围合感，提升节点形象。行政中心前为次要节点，定位为市民活动广场，并通过通海廊道加强与滨海地区的联系。休闲度假区中部、主要节点西侧建筑为片区主要标志，同时也是度假区最高的建筑，建议采用极具整体感的流线造型，成为统帅全局的核心，其顶部设置公共观景平台，成为欣赏“蓝色水都”的最佳场所。现状政府大楼为次173、要标志，并建议风河转折处设置具有标识感的文化体育场馆。（5）项目策划与建议海滨度假酒店、会展中心、精品购物广场、游客服务中心、胶南文化演艺中心、游船码头；行政中心、金融办公、市民活动中心、文化博览中心；湿地公园、水景商城、美食街、现代SOHO社区；多功能体育中心、艺术馆。10.4 活力公园片区（1）片区特征位置：该片区位于灵山湾旅游休闲度假区中心部位，与水都核心片区隔河相对，西临胶南市南部片区，片区范围约6.1平方公里。资源：片区以国家森林公园为主体，具有优良的植被条件和自然景观，东侧濒临灵山湾，并在森林公园边缘形成连续的沙坝。本片区沙滩开阔，沙质细腻，活动丰富，是市民和游客观光游览和参与捕捞174、体验的主要场所。土地可利用情况：片区内大部分用地适宜开展旅游活动，而不宜进行大规模的工程建设，其中滨海大道北侧已开发为高尔夫球场。片区西侧闲置土地和逐步腾退的工业地块是建筑工程项目建设的理想场所，与本片区统一规划建设。片区特征：该片区自然植被丰富，可建设用地较少，是胶南市区和灵山湾旅游休闲度假区中心部位最重要的开敞空间与景观核心。（2）功能定位利用优越的环境资源，建成以运动休闲、娱乐体验为主题的片区。在保育生态绿心的同时，引入公园观光、休闲、养生、娱乐、科普功能，为市民和游客提供接近自然、参与自然的环境氛围。同时，积极控制森林公园周边用地开发，为度假区未来发展留有余地。主导功能：提供大型生态开175、敞空间，开展以森林观光、自然休闲和参与性娱乐为主要内容的休闲旅游活动。拓展功能：在环境承载力范围内，加强度假酒店、康体养生、科普教育、运动休闲功能的拓展，丰富旅游产品内容。兼容功能：适当开发文化会议、商业服务等功能的项目。片区位置图现状照片0（3）功能区划分海滨运动区：依托风河口码头，开发海上冲浪、游艇、帆船、帆板等海上运动和沙排、沙雕等活动。并通过单独或与青岛市区海滨联合举办运动赛事的方式提升度假区知名度。运动休闲区：依托高尔夫球场，引入小轮车运动、皮划艇、赛马场等运动项目，形成具有丰富运动休闲产品的功能区。公园游乐区：丰富森林公园绿化，提升整体景观，开展游园会、植物科普等活动；引入具有影响176、力的休闲娱乐项目，建设以主题乐园、休闲美食、水上活动为主要内容的欢乐城，满足大众旅游者吃、玩、赏、乐等休闲活动需求。商业服务区：在片区西侧，集中布置商业、休闲设施，为城市提供综合服务。1（4）片区规划控制要点片区内形成集中的开敞空间，并建设成为设施完善、内容丰富、活力十足的功能绿心。结合风河、峄山河、月牙河、青草河形成若干条通海绿廊，加强廊道绿化，并设置散步道，强化城市内部功能、活动与海滨地区的联系，并加强绿化景观渗透。滨海大道沿海滨向南延伸，形成主要景观路径；片区西侧开辟一条主要道路，并跨越青草河、风河与南、北两侧道路相对接，形成环形交通路径。片区内主要步行路径建议布置为环线，并增加海滨与森177、林公园的通达性。结合风河、森林公园水系开辟内河水上游线。风河口为片区主要节点，规划以码头为主要内容，作为水陆交通节点和游艇港湾，并在河口突出位置布置灯塔等景观性构筑物。规划风河转折处和商业服务区前为两处次要节点，前者着力强化三河交汇的特色，后者布置小型广场，并与公共建筑布局相结合。风河口布局一处主要标志，建议采用造型优美、形象突出的景观塔，成为片区景观焦点。商业服务区建议布置次要标志，提升节点形象，并作为滨海大道对景。（5）项目策划与建议海上运动基地、海滨浴场、森林氧吧、高尔夫俱乐部、水上乐园、海员俱乐部、VIP会所；水景商城、品牌街、游船酒吧街、市民健身中心、水景社区10.5 园林教育片区（178、1）片区特征位置：该片区位于青草河与台子沟河之间，西连大珠山，东滨灵山湾，是规划确定的生态绿楔组成部分。片区范围约4.2平方公里。资源：片区濒临森林公园，环境资源良好，并具有优良的沙滩条件。片区用地平整，同时具有一定的教育设施基础，具有开发教育园区的潜力。土地可利用情况：片区内除一处海洋教育学院和顾字崖头、海崖两处规模较大的村庄外，尚未进行大规模开发，为片区建设提供了良好用地条件，同时也为打通大珠山灵山湾绿楔提供了契机。片区特征：该片区是大珠山灵山湾生态绿楔的组成部分，同时也是城市的文化教育功能拓展区域。（2）功能定位本片区以海洋、文艺等中高等教育和职业培训为功能定位。借助国家对海洋专业人才的179、巨大需求和青岛市在海洋教育方面的优势，重点培育海洋教育、科研、培训功能。同时，在挖掘地方民俗、民间文艺等人文内涵的基础上，推动文艺教育事业发展。主导功能：吸引国内知名大学和民间办学力量在本片区内建设各类学校或分支机构，重点发展海洋类和文艺类高等教育、职业教育。拓展功能：依托教育类主导功能，开发科学研究、技术培训、产品开发等拓展功能。兼容功能：兼容文化、商业、旅游综合功能。片区位置图现状照片（3）功能区划分园林教育片区：结合生态绿楔开发教育、科研、培训等设施，采用低密度开发的方式，提升环境品质，打造园林化的的教育功能区。商业服务区：在片区东侧，临近森林公园位置集中布置商业、休闲设施，为教育园区提180、供综合服务。（4）片区规划控制要点本片区教育设施采用组团式布局，加强开敞空间向教育园区以及各教育组团内部的渗透，在此基础上，严格控制建设高度，形成绿荫掩映的整体风貌。结合青草河、台子沟河和教育园中部水系形成三条通海绿廊，强化园区内部功能、活动与海滨地区的联系，并加强绿化景观渗透。沿海滨开辟景观性道路，作为主要交通路径；园林教育片区与商业服务区之间开辟与相邻片区对接的环路。片区主要步行路径沿海滨和教育园中部水系布置。青草河口为片区主要节点，并与商业服务区结合，形成具有吸引力的公共活动场所。（5）项目策划与建议园林式教育基地、大学城服务中心、创意研发基地、海洋试验中心、会议中心、购物中心、林荫景观181、带、滨水景观带、海滨健身中心；10.6 养心度假片区（1）片区特征位置：该片区位于灵山湾旅游休闲度假区南部，西靠大珠山、东临灵山湾与龙门顶码头。片区范围约1.3平方公里。资源：片区西侧大珠山风景区具有丰富的旅游资源，其中紧邻本片区的“珠山秀谷”已开发成为具有较强吸引力的观光旅游区。片区东侧岸线较为丰富，为沙滩与岩石组合型海岸，并形成两处各长约五百米的小型海湾。土地可利用情况：片区内仅有一处规模较小的自然村，大部分用地均可进行开发建设。片区特征：本片区背山面海，具有独特的景观格局，同时远离主要交通通道，环境幽静，并具有区别于相邻片区的小型海湾，空间尺度宜人。（2）功能定位该片区主要发展方向是养生182、度假，开发旅游休闲度假产品，在青山碧海幽静中达到人与自然和谐发展的目的，为游客提供静心养生的休憩之所。并与大珠山旅游区结合，利用山海相连的条件，开发组合型旅游产品或项目，如杜鹃花在美容、医疗、旅游纪念等方面的衍生产品等，延长旅游休闲度假时间与内容。主导功能：借助幽静的环境，开展以养心度假为主要功能的项目建设，具体包括海滨私密度假、休闲疗养等，为游客提供享受世外闲情、精致服务之所。拓展功能：结合本片区和周边地区休闲度假主导功能，拓展特色商业和旅游服务功能。兼容功能：适当开发高品质居住功能，提供避开城市纷扰的隐居之所。片区位置图现状照片（3）功能区划分养心度假片区：滨海地区依托小尺度海湾，打造绿化183、掩映、静心养生的度假环境和高品质度假酒店、休闲设施。优质居住区：片区西部适度开发旅游地产，提供高品质的居住之所。（4）片区规划控制要点滨海形成连续的自然开敞空间与步行活动路径，并提供休息亭、公共厕所等设施，毗邻沙滩提供更衣室和冲洗设施。结合片区南北两侧水系形成两条通海绿廊，并加强廊道绿化，设置散步道，强化大珠山、优质居住区与海滨地区的功能和活动联系。龙门顶码头为片区主要节点，结合旅游、游乐设施，形成水陆交通和公共服务节点，并结合码头布置灯塔等景观性构筑物。（5）项目策划与建议海景度假酒店、CLUB MED度假俱乐部、休闲疗养中心、游船码头；胶南风情村落、杜鹃山庄、私人酒堡、画家村；珠山文化风情184、街、秀谷水景商业街。10.7 灵山岛片区（1）片区特征位置：该片区处于灵山湾旅游休闲度假区东南方向，距大陆岸线约10公里，面积7.66平方公里。资源：该片区具有丰富独特的海岛自然景观资源和渔俗人文资源。灵山岛，又名水灵山岛，是中国北方第一高岛，有“海上画屏”、“世外桃源”之美誉。岛上由火山喷发、海蚀、风蚀形成临海断崖、火山五彩石、岩洞、千层岩、滑石板等独特壮丽、观赏价值很高的地质景观。全岛生态环境良好，生物多样存在是山东省级自然保护区。植物植物资源有林木93种和多种珍贵植物和药材；动物资源有鸟类53种，是著名的候鸟驿站和海鸟繁殖地，其中有多种国家级保护鸟类和世界濒危鸟类；周围海域还是国家海珍品185、种质保护区。渔俗人文资源方面，灵山岛分布有12处传统纯朴的海岛渔村，有祭海等民间节庆活动，民间传说丰富多彩。土地可利用情况：该片区坡度25度以下，适宜开发建设的土地资源极为有限，主要分布在岛西北侧滨海一线。片区特征：该片区具有完全封闭的宁静海上环境，具有与其他片区不同的旅游资源，同时生态环境脆弱，环境承载力较低，不适宜开展大众化旅游，建议在严格保护的前提下适度发展小规模、高品质的海岛休闲度假产品。片区位置图（2）功能定位该片区总体定位是以“生态岛”为载体的高端生态旅游区，主要发展方向是海岛生态休闲度假旅游，成为大青岛海上旅游的中心节点。主导功能：生态旅游、海岛度假。前者包括生态观光旅游、生态科186、普旅游，后者包括海岛游艇度假、海岛疗养度假。拓展功能：民俗度假、休闲运动。前者包括渔家乐和渔俗体验，后者包括海上运动休闲、极限运动体验。兼容功能：海岛渔村生产生活、边防。现状照片（3）片区规划控制要点保护为先，适度开发：按照山东省、青岛市对灵山岛生态保护的要求，加强地质地貌、动植物等海岛海洋生态资源保护，减少各类垃圾并提高处理能力。旅游开发坚持“保护中开发，开发中保护”的原则，进行统一规划、合理布局、完善配套、有序开发，实现经济效益、社会效益、生态效益协调发展。加强引导，增强特色：根据片区发展定位和国家相关标准，加强对渔村建设改造、旅游景区建设、休闲度假设施建设的控制与引导，包括建设内容、形态187、布局、风貌、环境保护等，形成整体形象，增强地方特色。（4）项目策划与建议小灵山景区、虎嘴崖景区、洋礁石景区、休闲度假酒店、渔俗风情度假村、旅游小镇、民俗文化中心、游艇俱乐部、运动俱乐部、北国梯田等。0第五部分 实施建议第11章 相关规划协调建议灵山湾的发展正面临多项重大前提条件的变化，有必要在这些前提条件下，借灵山湾规划建设的大好时机，对城市整体空间结构进行适时梳理。这些前提包括：（1）地位提升：胶南的港口、土地资源、综合旅游资源优势在这一发展阶段逐渐突现，青岛的发展也更加要求跨出主城，向外拓展，灵山湾的建设已不是单纯的度假区开发，它作为带动胶南城市建设的龙头项目，应积极融入青岛核心发展区域188、的大发展。（2）面临跨越式发展的重大机遇：随着胶济客运专线、青连铁路、胶州湾跨海大桥、海底隧道、青岛城市轨道西延线、青岛董家口码头等一大批重大基础设施的规划建设，人才、资金、技术、项目等发展要素将加速向胶南和灵山湾汇集。面临重大机遇，胶南必须立足区域，着眼未来，适时调整城市发展策略和相关规划，谋求跨越式发展。（3）旅游产业上升为胶南城市发展的主导产业。根据胶南市的旅游资源特征，旅游业的发展应从孤立项目走向全境旅游，要求以灵山湾的开发建设为龙头，对胶南市的空间结构和重要公共项目布局作适当调整，从内陆型向滨海型转化。基于以上基本认识，建议以灵山湾度假区的开发建设为契机，逐步启动对胶南市总体规划的适189、当调整，对其它相关规划，在“加速融入大青岛；以湾带城，湾城一体”的发展策略指导下进行综合协调。11.1 总体规划调整与深化建议围绕“一岛、一湾、三山、九河”等结构性资源要素，协调保护与发展的关系。胶 南 市 城 市 总 体 规 划（2004-2020）对灵山岛、灵山湾海岸带、大珠山、小珠山、铁镢山、风河等结构性资源要素研究不充分，未提出具有针对性的策略要求，缺乏对资源保护和“非城市建设区”发展的控制引导。胶南城市建设植根于“山、湾、岛、河”的自然环境，其发展不仅要考虑城市建设区的发展，也要考虑非城市建设区的合理发展。因此，城市总体规划应结合本次概念规划成果，着力加强“一岛、一湾、三山、九河”等190、结构性资源要素的研究，并加强与城市建设的协调，形成积极保护、持续发展的整体框架，创建城市建设、空间要素、自然环境有机结合的典范。结合自然山水格局和城市建设现状，调整与优化空间结构尊重“高岛为案、群山列屏、双珠嵌云、九龙归海”的自然山水格局，形成“以湾为心、山海渗透、城绿共荣、核敞相依”的城市空间结构。在彰显景观格局独特性的同时，合理引导城市功能布局，塑造具有特色的海滨旅游城市形象。城市远景用地规划图来源：胶南市城市总体规划（2004-2020）（山东省城乡规划设计研究院2004年编制）1建议以灵山湾旅游休闲度假区建设为龙头，带动胶南市城市发展空间跨越、功能提升与形象塑造；梳理打通联系小珠山、铁191、镢山、大珠山与灵山湾的三条大型绿楔，形成通山达海的生态景观骨架。依托河流水系和主要道路形成通海绿廊，加强滨海景观和活动向城市内部渗透，并形成清晰的城市组片，增强片区特色；城市公共设施和旅游设施结合开敞空间布置，形成具有活力的公共服务中心。完善区域交通，加强与区域交通枢纽、青岛市区的联系结合现状、在建和规划高速公路、国道、铁路、港口码头等，改善胶南市对外交通条件，并重点加强与机场、火车站、港口等区域性交通枢纽和青岛市区的联系，积极融入区域，加快发展进程。建议胶南市与青岛市区之间形成“航线、轨道、快速路”的多通道联系。其中，应开通胶南市区码头至青岛邮轮母港的水上航道；积极争取青岛市地铁向胶南延伸，192、其中地铁走线建议自黄岛区接入，并经过灵山湾主要功能区，带动滨海地区开发；利用桥隧贯通的契机，主动争取和促成对原有区域道路线形的梳理和截弯取直，建立从胶南到青岛中心城区、机场地区的多条便捷的快速通道。调整城市交通体系和路网结构，由内陆型向滨海型转变，带动城市空间跨越胶南市现状城市建设区主要采用正交的格网状道路系统，与耳形海湾岸线和放射状河流水系缺乏关联，不仅难以形成景观视廊，而且与主要交通流向不相适应。形成“过境交通、城市交通、旅游交通适度分离”的交通体系，减少相互干扰。其中，过境交通以高速公路、国道省道、外环路为骨架，尽可能从城市边缘经过，减少对城市和海湾的干扰。城市交通重点加强片区之间的联系193、，加强路网对接和等级匹配，形成分级合理、畅通便捷、高效安全的道路网络系统，同时合理规划地铁、BRT等大运量公共线路，形成集束交通走廊。旅游交通以滨海大道为主干，重点加强慢速交通和水上交通建设，形成环境舒适、接驳方便、特色鲜明的交通系统。规划在充分结合现状道路的基础上，通过调整道路功能和等级、理顺道路系统、加强交通引导与管理的方式，形成以海湾为中心的滨海型城市路网，并着力梳理形成三条平行于海湾的轴线（滨海景观轴、内环联系轴、外环疏导轴）和数条通向海湾的射线，提供清晰便捷、分工明确的道路交通。以此，促进湾城一体化发展，带动城市实现从内陆走向滨海的空间跨越。采用分片开发模式，并通过片区详细规划设计深194、化落实总体规划综合考虑胶南市经济发展水平、城市发展目标与定位、空间条件与景观格局，胶南城市发展适宜采用分片模式，同时协调整体布局和形态。该模式具有三方面的优势：一、有利于自然空间与城市空间的渗透融合，提高整体环境质量；二、便于分期灵活开发和增强片区特色；三、在条件成熟的情况下，具有进一步向集簇式发展转化，形成核心功能区和主力形象的可能。建议在度假区概念规划的指导下，依据城市总体规划，编制分期建设规划和分片详细规划，并深化规划内容，加强与建设现状、开发项目、发展时序的结合，增强操作性，作为规划管理和城市建设的依据。建议城市发展以片区为单位，开发一片，成熟一片，提高土地开发价值与城市活力。优地优用195、，加强滨海地区公共设施布局与森林公园周边开发引导滨海地带是胶南最具发展潜力的地区，必须加强这一地区开发引导，优地优用，实现社会、经济、环境综合价值最大化。以灵山湾旅游休闲度假区开发为重点，以公共空间和公共设施建设为主要内容，带动城市发展重心的转移和整体功能的提升，增强城市活力，提升滨海旅游城市形象。积极引导和协调森林公园及周边用地的综合开发，力争将其培育成城市最具活力与魅力的功能核心与形象标杆。提前对未来的核心区路网和空间结构进行规划，逐步形成城市中心空间构架。位于城市中心位置的森林公园是难得的开敞空间和城市绿心，必须严格保护其生态环境，保证其作为公共用途；森林公园周边用地，特别是北侧、西侧、196、南侧核心功能区周边300米范围内用地，具有极高的开发价值，应严格执行对开发内容、标准和模式的引导要求，把最好的用地留给最好的建设项目。11.2 详细规划调整建议为了在灵山湾概念规划指引下，梳理规划范围内整体空间格局，有序安排规划和开发建设的各项工作，有必要在现有建成条件的基础上，对已有规划和项目进行适当调整，对近期的开发建设提出相应建议。空间结构调整目标锚固沿湾展开的总体架构，以点带面，牵动城市结构的系统梳理。以培育片区核心为规划建设的中心任务：按照片区发展模式，逐步建立沿湾展开的城市功能聚核总体布局。尤其是森林公园周边功能核（其中森林公园北侧功能核与水城相结合，应当作为城市未来的主要功能核心197、和活力中心），月亮湾综合旅游服务核，大学园区综合服务核等三个主要综合服务区。逐步推进空间系统梳理：围绕这些功能核的建设，逐步形成“以湾带城”的中心体系，形成主力形象，并同时推进道路交通系统、绿地景观系统建设，逐步引入旅游开发项目，带动城市发展重心向滨海地区转移，整体提升城市空间品质，带动各项发展。道路交通系统调整建议滨海大道从过境交通干道调整为休闲景观大道：滨海大道继续向南延伸，串联灵山湾全部海岸；调整滨海大道断面形式，从主路6车道，调整为主路4车道，两侧各增加1条辅路慢车道、临时停车带和宽阔的人行步道，增加隔离绿带，强化两侧绿化景观，按照滨海旅游沙滩的标准设置公共厕所、淋浴、更衣、电话亭、小198、型商店等设施。建设环森林公园休闲景观路：森林公园是城市中心、风河南岸片区中心、教育园区中心等功能核心共同围绕的大型绿色开敞空间，具有极高的城市景观和生态价值，其周边必将形成未来的城市高价值地段。但周边现有城市道路以支路为主，方格网的布局模式没有充分发挥森林公园的景观价值，尤其缺乏一条围绕森林公园，沟通风河南北，直接联系未来各功能核，具有较高休闲景观价值的生活性干道。道路走向应围绕森林公园，以环形或其它流畅的线型为宜。交通性干路：现状滨海路的森林公园以南部分、世纪大道、海西东路等重要的放射性交通干道，是快速沟通灵山湾与城市其它片区以及区域目的地的重要走廊，建议采用主辅路布局方式，减少主路交叉口数199、量，确保交通流的快速通过能力。生活性干路：对于北京路、青岛路、河北路、珠海路、海滨八路、天津路等主要联系灵山湾和胶南市内部片区的主干路应调整为生活性干路，压缩红线和车行道路幅宽度，节约用地，降低道路设计行使速度标准，保证人行道宽度和方便的公交站点布局，改善城市空间尺度，鼓励两侧用地的混合使用和综合开发，促进城市活力。同时，这些从灵山湾向市区内部放射的道路还具有很高的景观价值，应注重道路绿化景观的设计。城市支路：各城市功能核心区应加密支路网，有利于中心商业氛围的形成。同时，城市支路应严格控制红线宽度，节约用地，改善城市整体空间尺度，完善绿化与必要的街道家具布置，营造舒适的步行环境。旅游区道路：月200、亮湾、灵秀山、森林公园内旅游区道路，台子沟河、龙门顶河边以及其它城市河流边道路不宜采用一般的城市道路分幅处理方式，应进行专门设计，强调自然、环保、优美。用地布局调整建议可开发城市建设用地总量：范围内可进行商业开发的用地总量与总规基本持平，相关详细规划拼合图并根具现状用地情况，略有增加。用地构成与布局调整：总规中沿灵山湾城市建设用地以居住为主，缺乏公共服务功能。在各片区控规中作了适当调整，增加了部分公共服务和商业设施用地，但由于缺乏整体协调，缺乏清晰的布局结构。在保持开发用地总量基本不变的前提下，建议对用地构成进行适当调整，在滨海的一线用地中增加旅游、休闲、度假等公共服务设施，提高商业服务、文化201、娱乐用地，特别是宾馆用地和游乐用地比例。主要功能核心区用地布局：在森林公园北侧核心区和水城中心区形成城市集中的商业服务区和旅游休闲娱乐区，风河南岸片区和教育园区综合服务区集中布局在森林公园西侧和南侧，促进核心功能与城市优质景观的结合，即提升土地价值，又为未来围绕森林公园形成集中的城市形象和高品质公共空间埋下种子。大型绿地景观要素保护与开发建议以城市分片发展模式和整体空间空间结构为基础，强化山城海的相互渗透，结合城市大型绿地和郊野空间建设，形成清晰的分片空间结构。“小珠山灵山湾”绿楔：两河以东是“小珠山灵山湾”绿楔的组成部分，应以绿地为主，沿绿楔两侧适度布局游乐用地，而保持山海之间以大型郊野绿地202、连接。“大珠山灵山湾”绿楔：教育园区是“大珠山灵山湾”绿楔的组成部分，应采用分散的组团式用地布局模式，结合教育园的低密度开发，形成绿茵掩映的大地景观，临海湾布置一定的片区公共服务设施。森林公园：森林公园是未来城市主要功能核围绕的最重要大型开敞自然空间，在我国滨海城市中心有如此完整的都市绿肺非常罕见，应作为胶南未来的城市特色加以引导。一方面严格保护地表水系和植被等生态环境；另一方面，充分利用其景观优势，在周边适当布置低密度的文化娱乐和休闲游乐设施，在公园中点状布局低密度的旅游服务和休闲设施。滨河地区开发建设建议强化滨水区景观建设，对滨水区道路进行特殊设计，适当布局文化娱乐设施和混合用地，提高滨河203、地区活力。空间形态控制与引导建议在度假区概念规划的基础上，推进重要节点的城市设计，具体指导近期建设的有序推进，尽快形成亮点。同时推进沿海地带的片区城市设计，对滨海地区建设高度、强度进行深入研究，加强整体形态的规划控制与引导，避免出现混乱、没有重点的城市天际线，并落实城市设计控制与引导内容，形成具有操作性的管理文件。灵山卫核心区城市设计与小珠山旅游及综合开发项目策划整合建议加强灵山卫古镇、小珠山创意园、灵山湾旅游休闲度假区港湾小镇的联系，形成以旅游休闲、文化创意为发展方向的项目集群。建议形成海滨、小镇、山林三个功能带，并通过南北向河流、道路将其有机衔接，其中海滨带主要提供开敞空间、游艇度假和滨海204、休闲娱乐功能；小镇带形成历史民俗、创意文化、居住休闲等不同主题的若干小镇，提供旅游服务、文化休闲和高品质居住功能；山林带利用山体、沟谷、水库等形成以生态体验、山林度假、主题娱乐为主要内容的功能区。水城、行政中心区、东部新城商业中心规划整合建议：作为胶南市最重要的公共服务中心，建议上述地区作为整体统一规划设计。整体策划地区发展主题、项目内容与形象特征，打造具有区域影响力的城市中心；整体设计地区空间结构、空间形态、景观要素，增强地区标识性，提高场所认同感；整体规划地区设施布局、道路交通、绿化广场，形成便于规划管理和开发控制的规范文件。第12章 概念规划实施建议12.1 开发时序灵山湾旅游休闲度假区205、建议采用整体规划设计、分期分片开发方式，并与城市建设时序相匹配，既保证每期开发的投资密度和建设品质，又保留度假区的开发弹性和发展潜力，有序推动“蓝色水都”的形成。（1）近期建设（20092012年）：“调整结构、塑造核心”依据本规划梳理城市总体结构，着力调整道路交通和开敞空间骨架，转变城市发展模式和建设中心，为度假区开发和以湾带城发展提供支撑条件。度假区内率先推进滨海大道改造和森林公园环路建设，拉开空间整体框架，并对极具发展潜力的用地予以积极控制。重点推进水都核心片区建设，该区基础设施完善，并已有那鲁湾酒店等大型项目落位，建议积极推进度假区主体功能和城市综合服务功能建设，迅速形成核心形象。（2206、）中期建设（20132015年）：“完善功能，营造环境”完成水都核心片区建设，完善核心区功能，提高综合服务水平和环境品质。在此基础上向两侧扩展，重点推进珠山风情片区、活力公园片区、园林教育片区建设，提供丰富的休闲度假设施，满足不同旅游者的活动需求。开辟风河口码头和水上游线，积极推进海上休闲度假产品和大型节会活动开发，提升度假区的知名度。结合城市三条山海绿楔建设，形成较为完善的开敞空间网络；加强滨海绿化景观塑造，结合河道水系开辟通海廊道，营造度假区优质环境与轻松氛围，形成标志景观与核心场所，并高标准地完善度假区各类设施。（3）远期建设（20152020年）：“全面提升，全域旅游”重点推进港湾小镇207、片区、养心度假片区建设，全面完成度假区各片区开发建设。加强片区整合，完善产品结构，全面提升度假区空间品质，丰富人文内涵，突出“蓝色水都”整体形象与特色，打造中国北方国家级滨海休闲度假胜地。同时，强化度假区与大珠山、小珠山、铁镢山、琅琊台、青岛市区海滨等风景旅游区和灵山岛、凤凰岛等旅游度假区的联系，推动全域旅游进程。港湾小镇片区的现代造船厂和太和油气项目在短期难以调整的情况下，建议予以保留，但不得扩大建设规模，并择机适时进行功能调整，并充分利用船坞、码头、油库等具有特色的建构筑物，承载现代休闲功能，如引入欢乐谷等大型娱乐项目、恢复渔港码头等。开发时序控制图12.2 实施建议积极争取青岛市、山东省208、政策与项目支持，申报国家级旅游度假区抓住青岛市建设“国际旅游度假度假胜地”、山东省打造“度假天堂”、国家颁布旅游度假区等级评定标准的契机，突出灵山湾旅游休闲度假区发展优势，积极争取上级政府支持，作为重点工程进行开发建设。将度假区打造成为青岛市最重要的休闲度假功能区之一，助推西翼起飞的龙头，促进全域整合发展；将度假区打造成为山东省滨海旅游度假区高标准建设的样板地区，增强山东省海滨休闲度假功能；按照国家级旅游度假区标准开发建设，建议选择灵山湾核心区块，并结合灵山岛、大珠山、小珠山旅游核心区整体申报国家级旅游度假区。将灵山岛纳入灵山湾旅游休闲度假区统一管理和开发灵山岛旅游功能区与灵山湾旅游休闲度假区209、具有较强的资源互补性。前者资源独特性突出，具有申报国家海岛地质公园的条件，可大大提升后者的影响力。后者可以为前者提供必要的服务设施和后勤保障。二者统一管理与开发不仅有利于旅游资源和产品整合，而且有利于减少开发建设门槛和统一策划宣传。突出“蓝色水都”特色，加大市场开发力度，提高区域影响力借助青岛市在区域旅游中的影响力和品牌优势，突出灵山湾旅游休闲度假区自身特色，吸引部分来青游客，同时积极开拓国际、国内、本地客源，增加接待游客数量和停留天数。以“蓝色水都”作为度假区对外宣传的主题，提高吸引力、知名度和区域影响，逐步树立品牌形象，成为中国北方最具吸引力的滨海休闲度假胜地之一。抓住重点对现状不合理的方210、面进行调整修正路网调整：在概念规划提出的城市路网和滨海大道调整建议基础上，建议进一步开展专题研究，并经胶南市政府明确决策后尽早实施路网调整，为度假区健康发展提供支撑。项目调整：对与度假区功能定位不符、布局不当、品质低下的已建项目和已批在建、已批未建项目，应根据概念规划进行积极调整，避免或削减消极影响。月亮湾西侧造船厂和石油仓储项目建议适时进行功能置换，将船坞、码头、油库等作为工业遗产保留，借鉴国内外经验，承载文化、演艺、运动、娱乐等特色休闲功能。森林公园西侧工业用地实施“退二进三”，为城市和度假区功能提供发展空间。对低品质村庄和居住区进行环境整治，有必要的加以改造，减少后期开发成本。依据概念规211、划编制重点地区详细规划与设计，作为规划管理与开发建设的依据水城与商务中心、森林公园、月亮湾周边是度假区开发的重点地区，迫切需要高水准的详细规划设计指导，以保证度假区功能提升和形象塑造。在概念规划确立的城市设计框架基础上，进一步采用城市设计的方法，对重点地区功能布局、业态组织、空间形态、交通系统等进行详细规划设计，并明确规划管理和开发建设具体要求。为保证规划完整性，建议将重点地区与所属片区和周边城市建设区统一规划设计，推动整合发展。建立严格的项目准入标准，合理安排开发时序，并加强土地储备，谋求长远发展度假区内可开发资源极为有限，应借鉴其它滨海旅游休闲度假区开发的经验与教训，着眼长远，审慎地进行开212、发建设。建立严格的项目准入标准，提高度假区开发品质。有计划地组织农村居民点拆迁与安置，逐步腾退度假区及周边工业功能，积极进行土地储备和重点地区土地预留。根据开发条件有计划地安排土地出让，有序开发，做到“建设一片，成熟一片”。同时，严格控制度假区功能，保证休闲度假主体功能的发挥，避免大规模房地产开发导向。序号大项目子项目主要内容开发时序近中远01滨海风情带01-1：休闲长廊景观休闲带、主题公园、文化长廊01-2：魅力舞台景观休闲带、主题广场、海上舞台01-3：浪漫秀园景观休闲带、海岸改造02通海绿廊02-1：河流通海绿廊河流改造、滨河景观、亲水设施02-2：道路通海绿廊景观绿化、主题广场03景观213、大道03-1：海滨景观大道道路改造、景观绿化03-2：森林公园环路道路建设、景观绿化04活力中心04-1：蓝色港湾休闲娱乐、主题广场、水上活动04-2：魅力水城度假酒店、商务中心、节庆活动04-3：活力特区主题游乐、综合休闲05大型公园05-1：森林公园国家森林、湿地公园、高尔夫球场05-2：生态旅游公园生态绿化、运动休闲、游乐设施05-3：灵秀山公园山顶公园06多彩片区06-1：港湾小镇片区综合休闲中心、游艇俱乐部等06-2：珠山风情片区VIP会所、户外运动俱乐部等06-3：水都核心片区滨海度假酒店带、会展中心等06-4：活力公园片区水上乐园、水景商城等06-5：园林教育片区海洋教育科研基地214、交流中心等06-6：养心度假片区特色度假酒店、休闲疗养中心等12.3 建议项目库通过项目建设带动灵山湾旅游休闲度假区开发,建议重大项目库如右表:1.区位分析图2.旅游资源分布图3.山水格局分析图4.用地现状图5.已批用地图6.综合交通现状图7.场地要素与特征8.规划结构图9.用地布局图10.功能分区图11.综合交通规划图12.绿地系统规划图13.公共设施规划图14.旅游系统规划图15.综合防灾规划图16.设计理念与构思17.城市总体设计示意图18.总平面图19.总体意向图20.重点项目策划图21.自然资源保护与利用规划图22.公共空间控制与引导图23.城市设计要素控制与引导图24.建筑高度控制图25.开发强度控制图26.开发时序图27.港湾小镇片区控制与引导图28.珠山风情片区控制与引导图29.水都核心片区控制与引导图30.活力公园片区控制与引导图31.园林教育片区控制与引导图32.养心度假片区控制与引导图33.灵山岛片区控制与引导图图纸目录