1、同济.理想空间201?.?“梨都源”田园综合体总体策划及概念规划规划范围6000米4000米G31011.29平方公里平方公里规划范围规划范围基地西至宴嬉路，南抵生态大道，东接S97，北临G310。规划总面积约11.29km2。壹背景分析2010十二五期间各地掀起美丽乡村建设的新热潮2014国家新型城镇化规划（2014-2020年）明确提出要建设各具特色的美丽乡村2017十九大报告中提出乡村振兴战略2015美丽乡村建设指南（GB32000-2015）国家标准发布，成为指导美丽乡村建设的国家标准。2018中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见提出大力实施乡村振兴战略1.1 全面实施乡村振兴战略2、2008出台建设“中国美丽乡村”行动纲要2005十六届五中全会提出建设社会主义新农村2007十七大提出“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设”政策导向由表及里由表及里从新农村建设到美丽乡村到乡村振兴产业兴旺生态宜居精英回归乡风文明01产业振兴产业振兴02生态振兴生态振兴03人才振兴人才振兴04文化振兴文化振兴05组织振兴组织振兴治理有效1.1 全面实施乡村振兴战略五大举措五大举措助力乡村全面振兴乡村振兴方向实施重点浙江实施“大花园”建设行动、做大做强旅游等产业、全面建成“诗画浙江”中国最佳旅游目的地打造全国领先的绿色发展高地、全球知名的健康养生福地、国际有影响力的旅游目的地，形成“一户一处景、3、一村一幅画、一镇一天地、一城一风光”的全域大美格局，建设现代版的“富春山居图”和幸福美好家园。江苏加快推动城乡融合发展和乡村绿色发展，优化乡镇功能，推进田园乡村建设积极实施“四好农村路”建设行动，实施乡村教育提升行动和健康乡村建设行动，提升农村教育、卫生事业发展水平。重点推进100个产城融合特色小镇、100个经济发达镇行政管理体制改革试点、100个省级重点镇及特色镇建设。加强村庄绿化、建筑风貌、田园风光、环境整洁、污染治理等工作，全面提升村容村貌和生态环境水平。山东打造农业“新六产”，将现代农业打造成十强产业促进农业产业化，依托丰富的海洋及内陆水生生物资源，利用现代科技和先进设施，通过人工养殖4、增殖、捕捞及后续加工、贸易等行为，将海洋开发建设成能够持续高效提供水产食物的“粮仓”，实现种粮于海、产粮于海、存粮于海。云南发展高原特色农业，打造“绿色食品牌”打造具有云南特色、高品质、有口碑的农业“金字招牌”。推动农业生产方式“绿色革命”。把提高脱贫质量放在首位。广西打造“一县一拳头”产业。促进乡村产业发展、基础设施和公共服务设施能力提升推动现代特色农业示范区增点扩面提质升级。大力推进“种养加”一体化发展，打造和推广生态有机高端农产品品牌，强化生态原产地产品保护。发展产地加工、冷链仓储物流全产业链。开展“互联网+”现代农业行动。山西精准扶贫，提升特色农业、光伏、电商、乡村旅游等产业脱贫增收5、能力持续落实好精准扶贫方略，集中攻坚深度贫困县，打造脱贫特色县，巩固提升摘帽县。扎实抓好易地扶贫搬迁，深入推进生态脱贫，重点实施退耕还林和贫困县经济林提质增效，鼓励林业新型经营主体与林农开展股份合作经营；大力实施贫困村产业扶贫提升工程，提高特色农业、光伏、电商、乡村旅游等产业脱贫增收能力。安徽坚持农业农村优先发展，推进农业农村现代化。全力保障乡村振兴用地、推进农村土地综合整治、支持贫困地区脱贫攻坚、深化农村土地制度改革全力保障乡村振兴用地，助推美丽乡村建设。完善设施农用地政策，预留用地用于单独选址的农业设施农业建设和支持农村新产业新业态和产业融合发展。支持利用存量建设用地，对盘活存量成效突出的6、市、县，给予新增建设用地计划指标奖励。鼓励农村土地复合利用，探索集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地。推进农村土地综合整治。大规模推进农村土地整治和高标准农田建设，实现耕地数量、质量、生态“三位一体”保护。推进城乡建设用地增减挂钩试点。助推美丽乡村建设和乡村生态旅游发展。支持贫困地区脱贫攻坚。对贫困地区实行差别化政策，新增建设用地指标、增减挂钩、土地整治、地质勘查等项目和资金向国家级和省级贫困县倾斜。深化农村土地制度改革，推进农村土地征收制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点以及利用集体建设用地建设租赁住房试点。1.1 全面实施乡村振兴战略乡村振兴的乡村振兴的差异化7、路径差异化路径地区差异：地区差异：我国区域经济差异明显，在乡村振兴方面，不同区域根据各自的经济发展现状和资源特点制定了不同的政策。发达省份重点在于乡村发展的精细化和城乡融合；欠发达省份重点关注乡村的产业振兴和扶贫工作。共同规律：共同规律：各地均结合了各自的优势资源，鼓励发展优势产业，支持循环农业、乡村旅游、农业自动化、农业示范区等的发展，与国家支持发展“田园综合体”振兴农村经济的导向相一致。1.1 全面实施乡村振兴战略坚持科学推进乡村规划建设，按照规划先行、谋定后动，因村制宜、分类推进，彰显特色、提升风貌的要求，着力打造生态宜居美丽乡村。坚持补齐民生突出短板，围绕打赢三年脱贫攻坚战、推进农村基8、础设施提挡升级、增加农村公共服务供给聚焦发力，着力提高农村美好生活保障水平。坚持推动产业融合发展，发掘新功能新价值，培育新产业新业态，打造新载体新模式，着力构建现代乡村产业体系李锦斌1.2 田园综合体是乡村振兴的突破口04土地管理的强度越来越大，寻求综合方式解决发展问题03农业供给侧改革，社会资本高度关注农业，综合发展的期望较强02传统农业园区发展模式固化,转型升级面临较大压力传统农业产业园区发展模式难以满足新形势下的产业升级、统筹开发等要求，“田园综合体”应运而生，成为解决“三农”问题的新途径。01经济新常态下，农业发展承担更多的功能经济发展进入新常态，地方经济增长面临新的问题和困难，生态环9、境保护的逐步开展，对第一二产业发展方式提出更高的“质”的方面要求，农业在此大环境下既承担生态保护的功能，又承担农民增收农业发展的功能。我国现代农业发展迅速、市场个性化需求分化、市场空间得到拓展，社会资本逐渐进入到农业农村领域。企业发挥自身的优势，从事农业生产之外的二产加工业、三产服务业等与农业相关的产 业，形成一二三产融合发展的模式。国家实行建设用地总量和强度的“双控”，严格节约集约用地 管理。对土地开发的用途管制有非常明确的规定，使得发展休闲农业在新增用地指标上面 临着较多的条规限制。传统农业园区的示范引领作用、科技带动能力及发展模式与发展过程中需求矛盾日益突出，使得农业园区新业态、新模式的10、转变面临较多的困难，瓶颈出现。2017年,“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件。1.2 乡村振兴的突破口田园综合体无论改建或新建，按照村落肌理打造，更重要的是附着管理和服务，营造新社区现代农业生产型产业园休闲农业CSA（社区支持农业）自然生态型的旅游产品 度假产品的组合，丰富文化生活内容，以多样业态形成旅游度假目的地田园综合体发掘当地风土民情、乡规民约、民俗演艺等，让游客体验原真的农耕活动和乡村生活将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品，让城市居民身临其境体验农业、农事，还原乡愁以旅游业作为驱动性产业，创造城市人的乡村消费，带动乡村发展通过吸引各类资源与凝聚人心，给日11、渐萧条的乡村注入新活力地产及社区文旅农业城市元素与乡村结合带有商业模式的顶层设计企业参与田园综合体以产业为基础以乡村复兴为目标以体验为活力以旅游为先导以文化为魂田园综合体的概念内涵田园综合体的建设理念田园综合体（平台）企业与地方合作，承接农业作为基础性产业IP导入，三产融合发展作为新型驱动性产业形成新的社区生活提供原生田园空间环境农业文旅居住劳动力土地资产创新要素自然生态型的旅游产品度假产品乡村文化产品服务于原住民、新移民、旅居者增加教育、文化设施增加医疗、养老设施增加商业休闲区鼓励城乡互动城乡一体化创新乡村消费复兴田园、寻回初心农业体验田园生活体验田园综合体模式“田园综合体”通过企业和地方的12、合作，对乡村社会进行系统综合的开发建设，形成功能复合、产业多样、主体多元的三产融合发展的开发模式。1.2 乡村振兴的突破口田园综合体田园综合体的案例借鉴无锡 阳山田园东方经验启示：顶层设计引领，实现“三生”和“三产”的有机结合与关联共生；依托水蜜桃种植和优良田园基底要素，培育“农业+”驱动型产业和文旅产业；尊重场地条件，贯通水塘，营造生态湿地，重塑田园生态景观，后期以农庄和别墅地产回现。“国内首个田园综合体”项目概况：位于江苏无锡阳山镇北部，总面积约416公顷；功能板块：现代农业、休闲文旅和田园社区三大板块；运营模式：打造生态+生产+生活的“三生”产品功能，通过农业、加工业、服务业的有机结合与13、关联共生，打造生态农业、休闲旅游、田园居住的复合功能体系；盈利模式：前期以文旅顶级资源引入提升土地价值，后期旅游消费和住房销售同步进行的“旅游+地产”综合盈利模式。田园综合体的案例借鉴巢湖 三瓜公社经验启示：文化创意带动三产融合发展，依托当地乡村民俗和特色文化，形成产业、生态、旅游融合互动的农旅综合体；强化品牌和原产地地理标识管理，推进农村电商、物流服务业发展。“美丽乡村欢乐多”项目概况：位于著名温泉疗养圣地安徽巢湖半汤镇，首期建设“冬瓜民俗村、南瓜电商村、西瓜美食村”三个特色村庄。冬瓜民俗村：打造半汤六千年民俗馆、古巢国遗址、手工作坊群、主题农业带四大主题，展现在地民俗文化；南瓜电商村：建立14、电商村、农特产大村和互联网示范区，主打茶、泉、农特、文化四大系列产品，以电商带动经济的发展；西瓜美食村：依托依山傍水的自然资源，通过80户风情民宿、60家特色农家乐、10处客栈酒店等项目，让游客既能品尝巢湖当地美食，又能体验田园生活。田园综合体农业:提升农业综合生产能力，发展现代农业，促进产业融合，提高农业综合效益和现代化水平，包含“现代农业生产型产业园”+“休闲农业”+“社区支持农业”三重含义。文旅:保持农村田园风光，打造生态农旅产品+度假产品，考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，丰富文化生活，形成旅游度假目的地。地产:按照村落肌理营造新社区，既能满足农、工、旅人群聚集居住需求，又能满足公共配15、套和管理组织需要。田园综合体的案例借鉴案例总结田园综合体的案例借鉴案例启示产业做强是安徽省田园综合体建设的核心任务产业做强整合多方要素，以“地方政府主导+分散资本投入”保障砀山田园综合体发展运营保障顶层设计引领是田园综合体规划的关键因素顶层设计立足砀山，突出“水果产业+田园农庄+乡村文旅”三产融合三产融合01020304体育时代社群时代健康时代竞技体育全民健身和体育产业齐头并进泛客群旅游市场细化、精准客群（亲子、养老）观光旅游、景点旅游休闲旅游、全域旅游基本生活需求健康方式生活文旅时代旅游景点注重文化内涵1.3 旅游发展的新趋势体验时代随着私家车的普及而逐渐兴起（20052010）古镇旅游、农16、家乐、采摘游当大多数城市人进入乡村之后，才发现除了极少数风光绝美的乡村之外，进城打工大潮淹没下的乡村依旧破败，基础设施破败、人口老化、居住品质陈旧、文化凋零，乡愁变成了回不去的梦。乡村文旅升级（20112015）民宿产业蓬勃发展、民宿游随着民宿产品的蓬勃发展，乡村人居环境得以大幅提升。民宿进一步升级，乡村开始出现各类旅游和文创业态，基础设施丰富完善，城里人进入乡村不只是简单的观光居住，而开始多元化生活。一种全新的生活方式走进了乡村。大乡村旅游时代到来（2016至今）点线探索（全域旅游-特色小镇-田园综合体）到全面布局（乡村振兴）乡村振兴成为一个系统性的、举社会之力的国家级重大工程。参与主体有两17、类：一类是地方政府，担负着乡村再造的责任，在土地资源整理、基础设施提升等方面扮演极为重要的角色；一类是社会化的企业和投资机构。123乡村旅游全域化、特色化、精品化新产品、新业态、新模式层出不穷从乡村旅游到乡村生活的理念转变乡村旅游全域化、特色化、精品化新产品、新业态、新模式层出不穷从乡村旅游到乡村生活的理念转变1.3 旅游发展的新趋势乡村文旅的案例借鉴德清莫干山自发的分散资本进入乡村度假休闲生活项目概况：莫干山地处沪、宁、杭金三角的中心，距杭州、湖州55公里，离上海210公里，离南京250公里，景区面积43平方公里；功能板块：特色民宿、休闲文旅和民俗体验；运营模式：以原生态为依托、以“裸心养生18、”为特色，以“低碳环保、中西融合”为理念，以“洋家乐”为代表的民俗为支撑，带动乡村经济发展；经验启示主题度假村承担核心引擎的功能，提升片区知名度；依托良好的生态本底，塑造田园生态景观；以民宿产品为主导，康养、儿童乐园、种养殖基地、文创等多种功能业态复合发展；分散资本带动乡村文旅升级，打造富有设计感和时尚生活气息的高端民宿或精品酒店，满足中高端人群的休闲度假需求。乡村文旅的案例借鉴昆山计家墩政企合作打造乡村复兴样本项目概况：计家墩村位于昆山锦溪镇南侧，距离上海67公里，距离苏州55公里。合作模式：政府+乡伴（两方合作）开发方式：轻资产村舍租赁。功能构成：1+X精英返乡共创集群田园生态综合体大院生19、活“1”包括田园民宿，文化商业，主题飨食，休闲体验和有机农业；“x”是以教育培训为主体的业态核心力，诸如创客学院，儿童自然教育，会展经济，艺术展演。运营模式：采用销售经营权的方式，一次性销售20年的经营权，用于对前期建设改造投入的回收，同时构建平台，引入更多社会资源进行建设。经验启示依托良好的生态本底，塑造田园生态景观；紧邻大城市客源市场，周边配套资源支撑完善充沛；以民宿产品为核心，康养、儿童乐园、种养殖基地、文创等多种功能业态复合发展。贰发展条件砀山与徐州都市圈位置砀山与全国的区位关系基地与砀山县城的关系地处皖、苏、鲁、豫四省交界处，是中原经济区、徐州都市圈重要的节点城市。砀山位于北京中轴线20、和西安兵马俑的轴线交汇处。地处城市近郊北京西安砀山基地徐州都市圈重要节点轴线交汇处基地位于县城东北侧，紧邻县城，区位条件较优越。2.1 区位分析砀山南站砀山南站砀山南高铁站国道省道普通铁路高速砀山站高铁图 例SITE砀山站砀山站砀山县中心城区砀山县中心城区S97高速南北贯穿县域，拥有高铁砀山南站和普通铁路砀山站，对外交通便捷国道国道 G310国道穿越县域南部，西至商丘，东达徐州，交通便利。省道省道 S101向南可达淮北；S223为区域内交通联系提供便利；东临S97省道，向南可达芒砀山景区；铁路铁路 县城南部有砀山站，高铁砀山南站，距离区域内最大的中转站徐州东站不足一小时。2.2 区域交通2.321、 资源禀赋农业资源皖北名特优重镇。水果产业闻名全国。砀山酥梨、黄桃、西瓜等水果种植及加工具有一定基础。旅游资源省级自然保护区黑龙潭、黄河故道休闲观光景区乾隆御植园、鳌头观海景区、梨树王景区、突山风景区、天鹅洲风景区、环城公园、乌龙披雪、瑶池烟霞。砀山是农业大县，现状产业以果蔬业及相关产业为主，“旅游+产业”发展起步，但仍存在以下问题问题：产品上，产业链短，附加值低，产品功能单一，文化内涵欠缺；空间上，旅游多集中在以梨树王为核心的东部区域；时间上，旅游淡旺季差异明显，游客出游停留时间短；服务上，配套设施层次及服务品质不高；乾隆御植园鳌头观海景区梨树王景区黄河故道项目名称类型占地规模特色黑龙潭省级22、自然保护区2.5平方公里休闲、避暑黄河故道省级自然保护区2180公顷湿地、乌龙披雪、民俗文化园乾隆御植园休闲农业观光园_花海、果园鳌头观海景区休闲观光_花海、休闲娱乐梨树王景区休闲农业生态园1200亩梨树观赏、赏果、赏花突山风景区休闲观光100余亩赏树造型、古式花轿、花车、骑马、骑骆驼游园、花船荡水鑫源农庄生态采摘观光园_休闲垂钓、采摘、赏花梨韵山庄综合性庄园150亩赏花、赏果、垂钓资源核心竞争力不足，乡村文旅尚处于发展早期，内容薄弱，文化支撑不足，缺乏具有核心竞争力的景观资源。2.3 资源禀赋2.4 文化认知名士文化齐白石酥梨文化梨花节武术文化大洪拳，梅花拳，查拳曲艺文化砀山唢呐、四平调砀城23、镇用地规划图（2011-2030年）总体规划中，规划基地以工业用地、居住用地及防护绿地为主，如发展定位转变，需要相应调整总体规划。2.5 上位及相关规划砀山县城总体规划（20112030）土地利用现状2.6 场地认知村庄建设用地规划范围线教育科研用地公园绿地农林用地水域图 例一类工业用地现状建设用地约273.66公顷，其中村庄建设用地约244.25公顷，城市建设用地约17.91公顷。名称面积（ha）占总用地比例（%）建设用地273.6624.24 其中村庄建设用地244.2521.63 城市建设用地17.911.59 道路用地11.501.02 非建设用地855.3275.76 合计1128.24、98100.00 现状用地统计表：2.6 场地认知果园园地呈块状分布，占基地总面积的七成以上现状园地呈块状分布，以酥梨、黄桃种植为主，占地面积约847.51ha，占基地总面积的73.7%，构成基地的生态本底。塘塘塘塘塘塘图例河流水塘塘园地现状村庄建设用地统计表2.6 场地认知海升果酒毛庄曹官庄常河常河村于庄黑古墩曹阁蒋土楼徐井村常楼常庄曹庙刘楼小汪庄黄堤口白庄村白庄刘堤口杜庄曹庄公园注：建筑面积根据地形图估算得出序号村庄名称建设用地面积（序号村庄名称建设用地面积（ha）建筑面积）建筑面积(万万)1刘堤口8.965.532小汪庄9.395.53白庄村13.65.464杜庄4.822.785刘楼村25、16.175.356常楼14.457徐井村30.1711.598曹阁16.235.59黑古墩10.315.7410蒋土楼9.594.7911于庄16.077.0712常河村7.872.9213常河22.438.2214曹官庄23.8310.1215毛庄11.294.8416曹庙1.50.8617黄堤口14.16.9918曹庄6.332.319白庄2.691.3620常庄4.451.7821海升果酒12.5322刚锋文武学校223公园3.38合计262.1698.68村庄村庄建设用地面积约2.44平方公里。现状建筑面积约98.68万。2.6 场地认知水系两条河流穿越基地，水塘散布于村落中，但水质26、较差基地内有顺堤河和多民河两大河流由西北向西南穿过基地；河流季节性变化明显，水质较差。基地内水塘大小约15处，其中3处水塘面积较大，其他面积较小；大部分水塘无人管理，水质恶化严重。道路临近县城，交通便利，外围分布有国道、省道、县道G310国道穿越县域南部，西至商丘，东达徐州，交通便利；东临S97省道，向南可达芒砀山景区；X001、X004、X005县道贯穿基地，与县城联系便捷；030、031乡道是村落之间的主要联系通道；塘塘塘塘塘塘图例河流水塘塘G310陇海路汉王路图例过境公路主路支路林林村水水基地现状徐井村2.6 场地认知基地现状常河村村塘路林2.6 场地认知基地现状常河村塘路村田2.6 场27、地认知基地现状小汪庄村田田塘塘路村村2.6 场地认知现状小结2.6 场地认知 道路交通条件良好；村庄开发强度较高，整体以2-3层为主；历史遗存匮乏，建筑以近年新建为主；建筑风貌和品质较差，可利用价值较低；市政设施和公共配套具有一定基础。区位条件良好，毗邻县城；果林资源突出，农耕文明留存较好；河流池塘密布，水资源丰富；梨文化主题特色明显；二产基础薄弱，梨产业附加值低；特色连绵不绝的梨树果林景观田园牧歌的乡村生活方式县城的边界与便捷的交通2.7 SWOT分析W 劣势T 挑战S 优势O 机遇乡村普遍凋敝落后；基础设施较为薄弱；产业发展基础较差；服务配套层次较低。果林资源优势突出；毗邻县城区位优良；自28、然地理条件优越；历史文化底蕴深厚。国家乡村振兴政策利好；田园综合体市场广阔；高铁加速区域资源流通；精英回归的兴起。所处地区的大城市溢出效应一般；县城工业化发展动力不足；旅游整体竞争力不强；土地开发模式待创新。叁定位策划一产农林牧渔业二产加工、物流三产农服电商、主题旅游1高效种养依托现状优良的农业基础，以现代高效种养为核心，进一步优化农业区域布局，发展高效设施农业，做大做强优势特色产业，建设现代农业产业园。2智慧加工生产在一产现代高效农业种植的基础上，配套相应的服务设施，增设二产智慧加工生产，提升农业附加值。3旅游主题植入以种植业为核心，以文创旅游业为延展，建设各类主题乡村旅游目的地和精品线路；29、推进“旅游”、“互联网”，发展农服电商、主题旅游、物业地产等多元业态。产业联动在农业大发展的背景下，积极响应国家田园综合体的政策号召，实现“一产现代高效农业种植+二产智慧加工生产+三产农服电商和主题旅游”的三产联动效应。3.1 发展思路农业及加工文创教育健康颐养体育竞技以水果为支撑，植入创意农业，大幅提升附加值；以田园养生为理念，提供原生态、绿生活的度假体验；围绕书画文化、国学文化，突出名仕文化风采；依托马术小镇、武术竞技，为游客提供独特的旅游体验；产业体系产业模式构建“农业+旅游+健康+文创+体育”的复合产业链模式。以生态为本、旅游为核、文化为魂，通过健康、体育、度假等产业的叠加和延伸，充分30、释放基地的资源价值，打造多元的旅游产业体系。3.1 发展思路寻找城乡双轮驱动的突破口，基地具备发展田园综合体的资源和条件，通过项目建设可实现三大目标：尊重场地生态基底，提炼砀山地方文化传统和特色元素，打造契合休闲旅游需求和乡村发展趋势的农旅田园板块及砀山文化的传承发扬地。充分利用毗邻县城区位优势的溢出效应，在现有生态基底、资源禀赋和果蔬种植基础上，打造高品质的农旅目的地，实现城乡融合发展，带动区域整体转型提升。“旅游+”带动，促进一产提升、二产联动、农旅融合，探索适合砀山本地的产业升级路径，形成砀山经济社会可持续发展的新动力，为中部地区提供可复制推广的成功经验。践行生态文明和乡村振兴战略，打造31、具有区域带动作用的农旅产业新典范。探索可持续回报、可复制推广的“砀山模式”，塑造砀山发展的新引擎、新名片。融合生态、文化和景观元素，建设传承砀山文脉、展现乡愁文化的新载体。3.2 规划目标010203国际果林公园梨都文化核心展示区国家级田园综合体3.3 总体定位3.4 形象定位乡愁砀城白石故里梨园胜境田园果庄1.02.0传统梨种植、梨生产、梨花观光传统梨种植、梨生产、梨花观光梨科技、梨产品、梨文化的全方位展示梨科技、梨产品、梨文化的全方位展示梨都源田园综合体如何充分体现梨文化：从1.0到2.0时代体现梨文化，做足梨文章。把无形资源变成有形资产。产品：果酒、梨膏、梨胶、美容保健品科技：加工工艺、32、产品开发、技术引荐文化：旅游、节庆、展览、马术、戏曲倡导“梨+X”战略梨案例借鉴信义梅子梦工厂梅子醋工坊、幸福酒窖、山猪迷路休憩区、长老说话伴手礼馆、忘记回家梅子酒庄、梅子跳舞工坊、Talugan驿站、迷宫酒窖、半路店、花语小径项目概况：2007年，信义乡农会整合全乡梅子资源、食品加工厂、梅子酒庄等资源，成立了“梅子梦工厂”。运营模式：收购梅子，通过文创和包装等各种方式，利用品牌意识提升梅子的价值，提高青梅的知名度，销售梅子产品。生产：梅子梦工厂位于台湾最大的梅产区，拥有最佳的种植条件、这些是让文创农业厚积薄发、实现更大成功的雄厚资本。加工：把传统老底子与时代需求结合，将本地传承多年的传统养生33、加工法与创新制作融合形成新的妹子梅子产品。包装：精心设计动漫产品和各个品牌形象的符号体系，构筑优质的创意形象园区，并带动了旅游、餐饮、农特产品销售、衍生产品的开发和销售等的发展。销售：寻找最适合市场营销的途径：一是影视宣传、二是定期举办“踏雪寻梅”活动、三是办好节庆信义乡的梅子产业整合了区域自然资源、文化资源、技术资源、人力资源、组织资源，形成了传统农业产业、工业、服务业、文化创意产业四大产业体系的高度融合，并形成了生产-加工-包装-销售一体化。案例借鉴富盛抹茶小镇茶+旅游+文化项目概况：在抹茶小镇建设中，富盛镇因地制宜开发以抹茶、运动、养生为特色的健康产业和旅游精品项目。运营模式：把“抹茶”34、元素融入产业转型、产品创意、小镇提升的各个方面，并深入挖掘文化内涵、推动休闲运动、倡导养生旅游，将富盛打造成为一个产业优势突出、生态环境优美、功能集成完善的特色小镇。围绕抹茶这一特色产品，形成一核两片的功能分区。一核即抹茶特色产业核，两片为休闲运动拓展体验片和养生养心旅游综合片。生产：主要是御茶村万亩茶园种植，将老茶园标准化改造和茶园基础设施改进，既扩大了茶叶栽培管理技术的推广应用又提高了茶叶生产管理水平。加工：全自动的精制流水线，高温蒸汽灭菌线，无尘密闭的研磨流水线，安全性高，一致性强，规模大。销售：“御茶村”已成为“星巴克”、“雀巢”等20多家食品企业的抹茶供应商。出口日本、欧洲等地。最终35、形成“御茶村”茶叶种植生产工厂加工抹茶粉销售到日本等国制成抹茶产品一体化。梨产业种植、加工、旅游梨产品梨酒、梨膏、梨糖、梨醋、梨罐头梨科技梨膏熬制工艺，梨胶工艺载体梨园工坊、林下活动、节庆活动产业定位重点项目产业性质主导产业砀山梨一产（水果）共享农庄、民宿、养老公寓三产（住建）配套产业冷链仓储、物流三产（流通）先导产业梨树林观光三产（休闲）节庆活动三产（休闲）培育产业农副产品加工、食品加工二产（制造）渠道销售三产（零售）从生产端到体验端从单一到多元从低附加值到高附加值从无形资源到有形资产梨产业梨科技梨膏工艺梨酒制造梨胶工艺“梨+”马术戏曲观光展示梨文化梨文化+马术景观游道梨园马道梨文化+戏曲案36、例借鉴松阳农耕博物馆竹剧场农耕博物馆：利用现有村庄建筑进行改建，成为当地重要的文化展示空间载体。竹林剧场：利用竹子特有的韧性和可塑性，创造出具有文化氛围的室外公共空间。梨文化+观光景观游道梨园栈道景观游道梨园栈道梨文化+展示梨博物馆规划设置梨博物馆，展示梨文化种植、栽培以及中国及世界各地的梨子，梨子的相关饮食和梨相关的艺术品等。案例借鉴罗州梨博物馆罗州梨于1967年开始正式外销到世界各地，1992年4月20日开馆的罗州梨博物馆正是为了宣传罗州梨而存在。博物馆内展示有罗州梨的栽培历史、宣传数据、民俗数据等，是世界上独一无二的梨子博物馆。产业融合，调优升级产业策略3.5 规划策略依托现状，南工北居37、空间策略文化营建，凸显特色文化策略环境提升，和谐共生生态策略文体结合，核心引爆开发策略产业融合，调优升级策略一：产业策略一体化产业链结构链条123123原始农业种植农业生产农业产品变景观变体验变旅游商品低端的农业生产端农产品深加工单一的农业产业链简单粗放低效的生产“农+旅+文+工+商”复合产业链高新技术和集约化资本化的现代农业一产种植业三产文旅、田园社区二产农副产品深加工“生态+生产+生活”=绿色发展策略二：空间策略依托现状、南工北居利用现有基地自然条件，顺应场地文脉，在不突破生态红线的基础上形成三坊九庄，道路系统结合现有村道规划建设，将建设用地与非建设用地相互渗透，形成亦城亦乡、非城非乡、伴38、城伴乡的特色。规划用地方案现状村庄与道路规划建设用地耕 地耕 地规划建设用地生态红线现状建设用地耕 地耕 地用地规划模式策略三：文化策略文化营建、凸显特色提炼砀山传统在地文化和特色元素，通过富有体验性乡村民俗节庆，并植入现代时尚文化，实现传统与现代的交融，使之获得更多的延展性与可持续性。以文化激活乡村资源并带动文旅发展。“季季有节日，月月大不同”砀山四大节：春季梨花节、夏季马术节、秋季采摘节、冬季电商节戏曲节武术节书画节美食节空间载体：梨文化博物馆、梨都剧场、观花栈道、梨园马道等。梨园戏曲节梨花节武术节采摘节书画节电商节马术节三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月春Spring夏39、Summer秋Autumn冬Winter美食节马拉松亲子夏令营摄影艺术节民宿风情节案例借鉴篁岭“晒秋”文化项目概况：位于江西省上饶市婺源县东北部，是著名的“晒秋”文化起源地。四季活动：春：阳春三月油菜花开，与花海亲密接触，被评为“全球十大最美梯田”夏：参天古树浓荫匝地，田园紫薇、玫瑰等花海景观变幻。秋：“晒秋”农俗景观，秋季农产品丰富，辣椒、玉米、野菊花等，色彩最为壮观。冬：大雪纷飞，树木悬挂冰条，屋顶晒杆上铺着厚厚积雪，俨然一副篁岭晒雪图，整个村庄宛如童话世界般晶莹剔透。晒秋节：每年的六月六是篁岭的“晒秋节”，独特的民俗文化为景区发展创造无限可能。游客来篁岭可以看晒秋，拍晒秋，体验“朝晒暮收40、”、晒台“话桑麻”的田园生活。“篁岭晒秋”是一种文化体验，一种精神产品。而晒秋的场景，将成为这个时代的一个文化符号，“篁岭晒秋图”将会成为文化佳作。环境提升，和谐共生整合并串联水、村、果、园等现有资源，充分利用现有水系脉络、果林园地和乡村市政设施，作为打造田园综合体的基础和依托。完善基础设施配套，实现全域景观联动水果园生态依托滨水休闲慢行步道梨园空中观景步道艺术文化主题服务民俗文化节庆活动健康养生果酒美食田园休闲农业科普农业旅游马道骑行马术运动特色砀山村策略四：生态策略行政中心奥体中心白石文化公园行政中心奥体中心白石文化公园生态大道发展轴东升路发展轴马术小镇马术小镇策略五：开发策略文体结合，核41、心引爆结合基地西侧奥林匹克体育中心，沿顺堤河连接马术小镇和白石文化公园，形成基地的启动区中心文体核，以带动后续各分区的开发和区域整体提升。五大板块五大板块田园康养农创工坊中心文旅教育游学体育竞技3.6 总体策划3.7 项目策划功能板块策划内容中心文旅文旅服务核游客中心、非遗工坊、民俗展览馆、农耕广场、梨文化博物馆、儿童乐园、创意市集（砀城1932）、美食街区（梨花村）、下邑客栈、白石文化公园、房车营地、梨园剧场、文石塔体育竞技马术小镇果林马场、马术俱乐部江淮武馆国术馆骑行部落自行车俱乐部教育游学砀郡书院国风苑、藏书阁、耕读馆、国学堂（砀城书院）、小学、幼儿园白石旧里名家馆、诗画苑耕读世家农耕展42、馆、田园农舍、耕读文化自然教育基地（游学教育、企业团建）田园康养国医养堂健康管理中心、颐乐学院、名医堂、百草集、理疗院、药膳轩香雪别业怡然居、礼乐堂、养生堂（禅修、茶艺）桃源深处春风阁、桃花苑、桃源阁农创工坊酒巷飘香果酒工坊、梨醋工坊甘棠工坊梨膏工坊、梨汁工坊、梨胶工坊黄河艺坊印染坊、陶艺坊、创客集群（电商）3.8 空间策划体育竞技教育游学农创工坊体育竞技教育游学农创工坊中心文旅中心文旅田园康养田园康养肆规划布局底线控制不突破空间规划确定的永久基本农田和生态红线4.1 开发边界划定城镇开发边界永久基本农田界线生态保护红线其他空间名称用地面积（ha）占总用地面积（%）农业空间205.7318.243、2生态空间325.6228.84城镇空间311.7427.61其他空间285.8925.32合计1128.98100依据空间规划，永久基本农田和生态保护空间总面积约531.35公顷，占规划总面积的47.06%。在城镇空间及其他空间范围内，结合设计方案规划相应的建设用地。空间规划各类用地统计表规划用地统计表4.2 用地规划用地代码用地名称用地面积(hm)占城市建设用地比例(%)备注大类中类R居住用地192.26 52.66 R2二类居住用地143.98 39.44 BR商住混合用地48.28 13.22 A公共管理与公共服务设施用地3.78 1.04 A3教育科研用地3.78 1.04 B商业服44、务业设施用地74.52 20.41 B1商业用地36.31 9.95 B2商务用地10.04 2.75 B3娱乐康体用地28.17 7.72 M工业用地47.70 13.07 M1一类工业用地47.70 13.07 现状10.96公顷S道路与交通设施用地41.27 11.30 S1城市道路用地37.80 10.35 S4交通场站用地3.47 0.95 G绿地与广场用地5.91 1.62 G1公园绿地3.14 0.86 现状G3广场用地2.77 0.76 H11城市建设用地365.44 100.10 E非建设用地763.54 合计1128.98规划城市建设用地约365.44公顷。其中居住用地面积45、约192.26公顷，商业服务业设施用地面积约74.52公顷，工业用地面积约47.70公顷。4.3 建设用地对比 规划范围内：建设用地适当增加（1）现状：建设用地约273.66公顷（道路用地面积约11.50公顷），其中村庄建设用地约244.25公顷，布局较为分散。（2）规划：总建设用地约365.44公顷（道路用地面积约37.80公顷），其中可出让建设用地（居住用地+商业服务业设施用地+新增工业用地）约301.96公顷。陇海路以东区域：拆迁用地与可出让用地基本维持平衡（1）现状：建设用地约255.76公顷（道路用地约10.40公顷），其中村庄建设用地约227.45公顷。（2）规划：建设用地约28246、公顷（道路用地约26公顷）。其中可出让建设用地（居住用地+商业服务业设施用地+新增工业用地）约233公顷。白庄杜庄毛庄曹官庄常河常河村于庄黑古墩曹阁蒋土楼徐井村常楼常楼曹庙刘楼小汪庄黄堤口白庄村刘堤口曹庄土地使用现状图土地使用规划图村庄建设用地规划范围线教育科研用地公园绿地农林用地水域图 例一类工业用地一核两带四区三坊九庄一核：中心文旅核两带：顺堤河景观带多民河景观带四区：农创工坊教育游学田园康养体育竞技4.4 规划结构三坊：黄河艺坊甘棠工坊酒巷飘香九庄：骑行部落江淮武馆马术小镇砀郡书院耕读世家白石旧里桃园深处国医养堂香雪别业中心文旅核中心文旅核农创工坊区农创工坊区体育竞技区体育竞技区教育游学47、区教育游学区酒巷飘香甘棠工坊黄河艺坊酒巷飘香甘棠工坊黄河艺坊田园康养区田园康养区骑行部落江淮武馆江淮武馆马术小镇砀郡书院耕读世家砀郡书院耕读世家国医养堂桃园深处香雪别业白石旧里白石旧里1.马术小镇2.游客中心3.儿童乐园4.缤纷花海5.非遗工坊6.农耕文化博物馆7.创意市集（砀城1932）8.美食街区（梨花村）9.文石塔10.白石文化公园11.国术馆12.武术学校13.骑行部落14.砀郡书院15.幼儿园、小学16.耕读世家17.白石旧里18.国医养堂19.颐乐学院20.香雪别业21.桃园深处22.酒巷飘香23.甘棠工坊24.黄河艺坊25.田园社区4.5 规划总平面12345678910111248、131415161718192520212322242525252525陇海路汉王路G310总体鸟瞰图中心文旅核鸟瞰图中心文旅核鸟瞰图中心文旅核鸟瞰图规划充分利用现状县道、乡道、村道，以环路串联各功能板块，在主要出入口及社区中心设置公共停车场。4.6 交通规划道路系统城市道路园区主路园区次路景观步道马道停车场园区主入口园区次入口PG310PPPPPPA_A4.6 交通规划道路断面园区主路（断面B_B）园区次路(断面C_C)断面A_A4.6 交通规划慢行交通慢行道慢行服务节点G310规划选取景观资源好、游憩价值高的路线，根据场地条件，形成完整的慢行交通网络。慢行道或独立建设，或结合机动车道路边缘49、设置，沿线规划若干慢行服务节点。以满足游客、居民的游憩、健身、观景需求，也可以作为居民日常出行的通道。4.7 公共服务设施规划小幼武社社社社社社社游体R=500M幼儿园规划范围线奥体中心图 例文武学校小学游客服务中心体小幼武游 游客服务中心：位于马术小镇东侧，为游客提供旅游咨询、电瓶车换乘、购物餐饮等服务。幼根据规划范围内建设用地和人口规模配置相应的公共服务设施：教育设施：小学：在基地中部设置一所18班小学，用地约1.0公顷。幼儿园：规划两处幼儿园，每处占地约0.5公顷。文武学校：保留现状刚锋文武学校。社区商业中心：规划在每个社区组团内配置一处社区商业中心，设置菜场、餐饮、卫生所等设施。社社区50、商业中心体4.8 开发强度FAR1.2规划范围线FAR1.0图 例FAR0.8FAR2.01.陇海路以西：规划住宅用地容积率控制在2.0以内；2.陇海路以东：规划开发强度较低，容积率控制在0.8-1.2之间。（1）商业服务业设施用地：容积率控制在0.8以内；（2）工业用地：容积率不小于1.0；（3）住宅用地：容积率在0.8-1.2之间，整体容积率满足大于等于1.0的要求。住宅开发模式小院大院大院配置果园建设用地果园果园果园果园果园果园果园果园果园果园果园多层住宅绿城桃花源模式多利农庄模式混合开发模式模式示意图特点 建设用地规模相对较大；高密度低强度开发，建设用地容积率约0.7。建设用地完全打散51、，建设用地容积率约0.8；每个院子均配置一定规模的果园。用地规模相对适中；多层容积率约1.2，底层容积率约0.8，综合容积率约1.0。优点 建设用地较为集中；单位面积内可出让用地建设用地较大。均为大院，每栋建筑均可配置1亩果园；居住环境最佳。产品种类多样；建设用地规模适中。土地打包出让；满足住宅用地容积率最低1.0的要求。缺点 大院（配1亩果园）较少，小院（没有果园）居多；不满足住宅用地容积率最低1.0的要求。用地较分散；单位面积内可出让建设用地较少；不满足住宅用地容积率最低1.0的要求。4.9 开发模式传统出让模式小地块出让模式模式示意图特点出让用地规模较大；将传统大地块分割成若干小地块出让52、；优点适用于大企业拿地；开发弹性较大，出让地块大小可根据企业实际需求调整；易吸引有潜力的小微企业入驻；缺点 开发弹性较小，招商难度较大；城市开发易被大企业绑架。市政配套投入相应增加；工业用地出让模式4.9 开发模式地块一地块二地块三地块四城市道路城市道路城市道路内 部 道 路内 部 道 路内 部 道 路内 部 道 路地块一地块二地块三地块四地块八地块五地块六地块七集体农用地利用方式：1、改变土地性质：建设旅游项目确需占用农用地的，可采取重点项目清单制度，把需要建设用地指标的重大旅游项目纳入建设用地协调清单，与土地利用总体规划、土地利用年度计划进行对接与协调，通过土地利用规划的调整，实现农转用和53、土地征收。2、不改变土地性质：土地承包经营权可以通过转让、转包、出租、互换、入股和抵押的方式进行流转，其中，转包和互换范围限于同一集体经济组织内。因此，社会资本可通过转让、出租、入股和抵押的方式进行土地承包经营权的流转。4.9 开发模式农村用地集体农用地耕地严格控制占用，可以从事旅游相关的生产林地近林不进林，灵活开发低丘缓坡地点状供地，垂直开发集体建设用地集体经营性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市公益性公共设施用地宅基地建设租赁住房提供一房一院一地：共享农庄盘活闲置房屋乡村民宿未利用地四荒地荒山、荒沟、荒丘、荒滩农村用地集体农用地耕地严格控制占用，可以从事旅游相关的生产林地近林不进54、林，灵活开发低丘缓坡地点状供地，垂直开发集体建设用地集体经营性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市公益性公共设施用地宅基地建设租赁住房提供一房一院一地：共享农庄盘活闲置房屋乡村民宿未利用地四荒地荒山、荒沟、荒丘、荒滩集体建设用地利用方式：1、改变土地性质：集体建设用地土地征收变为国有建设用地。2、不改变土地性质：受限于法律规定，社会资本参与休闲农业和乡村旅游开发过程中，如果涉及集体建设用地使用权流转，目前存在两种途径：（1）社会资本通过出让、转让或出租的方式获得集体建设用地的流转（“三块地”改革规定的33个试点地区）；（2）社会资本与拥有建设用地使用权的农村集体经济组织通过共同举办乡镇55、企业或契约的方式进行合作。4.9 开发模式案例链接：成都多利小镇1、摘地2015年初，农村集体土地改革上市，多利拿下郫都区108亩集体土地，由多利、平安、绿城三方合作开发。采用多利公司垫资，宅基地有偿腾退，建设用地入市的方式，筹集农民房屋拆旧建新。2、入市途径土规、村规合一规划编制成立资产管理公司原址使用就地入市，异地使用调整入市规划、评估制定方案编制出让文本，委托入市。3、项目规划多利绿城桃花源的产品为小型农庄，每户配一块地，形式上保存了项目的农业生产功能。项目规划了健康、教育、农业服务等配套，包括酒店、诊所、幼儿园、居家农艺服务、邻里中心、业主餐厅、慢生活街区等。4、产业模式通过农户确权后56、的承包地经营权入股成立土地股份合作社，与多利合作共建万亩有机生态农业产业园，组织农户参与园区生产、建设管理，建立“龙头企业+农民合作社+农户”的农业产业链机制和“土地租金保底+产品保底收购+销售利润返还”的农民利益保障机制。5、销售方式销售方式为“创客招募”，购买方需以注册一家公司的形式购买项目，本项目以非常规性销售方式和居住形态建筑配备农业院子入市。4.9开发模式开发模式总结4.9 开发模式01大城市周边：三权分立、土地流转农业用地和建设用地使用权实行有偿有期限流转。02中小城市：土地征收农业用地：入股合作社，实行规模化农业生产。集体建设用地：统一征收为城市建设用地进行开发。03建设用地开发57、模式：先田园配套，后建设开发。前期导入旅游项目，完善周边配套建设，进而开发休闲旅游地产，获得利润再投入旅游项目建设和完善，最终提升项目价值。旅游先行+地产回现是目前田园综合体建设的主要模式。伍分区设计分区详解中心文旅核01规划中心文旅核靠近县城，占地范围60.3公顷，由游客服务中心、白石文化园、文旅休闲街、田园社区和房车营地五部分构成。规划围绕大水面，通过慢行道串联西侧马术小镇、奥体中心，形成中心文旅核，既为田园综合体提供公共服务，同时也作为县城的文体中心。1.游客中心2.儿童乐园3.房车营地4.梨园剧场5.缤纷花海6.白石文化公园7.非遗工坊8.农耕文化博物馆9.民俗展览馆10.农耕广场1158、.创意市集（砀城1932）12.美食街区（梨花村）13.文石塔14.戏台15.下邑客栈16.水车17.书画轩18.丹砂古渡19.田园社区02030405060708091011121314151618171919中心文旅核鸟瞰图中心文旅核鸟瞰图游客服务中心白石文化园入口白石文化公园白石文化公园书画轩创意市集（砀城1932）美食街区特色美食非遗工坊手工技艺（砀山十三坊）1.果酒坊（砀城镇果酒工艺)2.印染坊（李庄镇蓝印花布工艺）3.乡食坊（唐寨镇特色小吃制作工艺)4.糖人坊（葛集镇畎糖人制作工艺）5.曲艺坊（周寨镇戏曲艺术）6.品茶坊（玄庙镇茶叶制作工艺）7.制笔坊（曹庄坝镇毛笔制作工艺）8.布59、艺坊（曹庄镇棉花工艺）9.贡梨坊（良梨镇梨膏制作技艺)10.书法坊（关帝庙镇蝌蚪文工艺）11.篆字坊（朱楼镇梅花篆字工艺）12.年画坊（赵屯镇年画艺术）13.正骨坊（程庄镇王氏接骨技艺）篆字坊下邑客栈文石塔丹砂古渡分区详解体育竞技16依托现有马术小镇，在规划中心文旅核西侧打造体育竞技板块，联动西侧规划奥体中心，强化体育竞技主题。体育竞技板块主要包括马术小镇、江淮武馆、自行车俱乐部等项目。1.马术小镇2.马博物馆3.马术俱乐部4.国术馆5.武术学校6.自行车俱乐部7.田园社区2453777马术俱乐部江淮武馆分区详解教育游学1教育游学板块位于基地东北部，由砀郡书院、白石旧里、耕读世家三个主题农庄构60、成。砀郡书院借鉴宋代白鹿洞书院布局形式，由多重院落空间组合而成，主要包括讲学、祭祀、藏书三大功能；白石旧里主要包括名家馆和诗画苑两部分；耕读世家主要包括农耕展馆、田园农舍、风物市集，打造耕读文化自然教育基地，为游学教育、企业团建提供服务。1.砀郡书院2.幼儿园、小学3.白石旧里（名家馆、诗画苑）4.耕读世家5.田园社区2345555砀郡书院农庄主题：国学主题农庄核心功能：传统国学教育、礼乐教化研习其他功能：生活服务、餐饮休闲、艺术文化、农业体验规划设计：整体设计由围合的多重院落空间组合而成，南近水塘。借鉴宋白鹭书院砀郡书院砀郡书院耕读世家农庄主题：游学教育主题农庄核心功能：传统农耕展示、田园牧61、歌体验其他功能：生活服务、餐饮休闲、艺术文化、农业体验规划设计：建筑布局错落有致，以多广场、多院落营造丰富的空间感。借鉴清杏花春馆替换替换耕读世家依托周边各类农业设施和特色农园资源，体验传统农耕文化和农事观光体验。白石旧里白石旧里分区详解田园康养2田园康养板块位于基地东部，由国医养堂、香雪别业、桃园深处三个主题农庄构成。国医养堂由健康管理中心、名医堂、百草集、理疗院、药善轩及颐乐学院构成；香雪别业主要包括怡然居、礼乐堂、养生堂；桃园深处主要包括春风阁、桃花苑、桃园阁。1.健康管理中心2.健康体检中心3.颐乐学院4.香雪别业5.桃园深处1345分区详解田园康养国医养堂农庄主题：养生主题农庄核心功62、能：康体疗养、修身养性其他功能：生活服务、餐饮休闲、艺术文化、农业体验规划设计：整体设计由几个合院围合成一个大院，连廊连接各个院落，建筑群西部毗邻水塘，环境要素丰富。借鉴清澹泊宁静国医养堂健康管理健康体检中心香雪别业桃源深处分区详解农创工坊1农创工坊板块位于基地东南，紧邻交通干线，同时靠近南侧县城经济开发区，以农产品加工生产为基础，打造集研发、加工、展示、贸易于一体的特色农产品加工园区。规划布局果酒工坊、梨膏工坊、创客集群（农产品电商中心）及农产品展销展示中心。1.果酒工坊2.梨膏工坊3.黄河艺坊4.创客集群（电商）2334酒巷飘香梨膏工坊陆开发实施6.1 分期开发根据项目开发的难易程度分为近63、中、远三步实施：近期：主要实施中心文旅区，树形象、提升区域整体价值；中期：主要包括体育竞技区、农创工坊区以及田园康养区的桃源深处、香雪别业板块，该区域拆迁量较少，离城区较近。远期：主要包括教育游学区以及田园康养区的国医养堂板块。近期中期中期远期近期中期远期类别项目单位单价（万元）数量金额（万元）备注土地一级开发村庄征地、拆迁、补偿费用亩803412272960计费标准参考常楼村拆迁成本农用地征收（新增建设用地）亩4.593941808.46参照皖政201524号补偿标准青苗补偿亩0.2439494.56市政基础设施建设费用（七通一平）亩15384057600合计332463.02公共设施配套64、小学所400014000.0 幼儿园所200024000.0 白石文化公园0.226000052000.0 合计60000.0 合计392463.0 亩均成本102.20 平摊到城市可建设用地面积类别单位单价（万元）数量金额（万元）备注居住用地亩1201128135360院子、农庄产品,容积率约0.8商住混合用地亩150724108600多层住宅，容积率约1.2商业服务业设施用地亩1501103165450工业用地亩4555124795合计亩3506434205土地一级开发及公共设施配套投入估算（陇海路以东区域）：陇海路以东区域土地一级开发及公共设施配套投入约配套投入约39.25亿，土地出让收65、入约亿，土地出让收入约43.42亿亿。土地出让金概算（陇海路以东区域）：6.2 项目经济分析产品类型项目单位单价（万元）数量金额（万元）备注投资主体院子、农庄土地出让金亩1201128135360.0 容积率0.8企业建造成本0.30601600180480.0 总投资315840.0 单位建筑成本0.53 多层住宅土地出让金亩150724108600.0 容积率1.2建造成本0.20579200115840.0 总投资224440.0 单位建筑成本0.39 商业土地出让金亩1501103165450.0 容积率0.8建造成本0.20588267 117653.3 总投资283103.3 单位66、建筑成本0.48 工业土地出让金亩4555124795.0 容积率1.0建造成本0.15367333 55100.0 总投资79895.0 单位建筑成本0.22 投资总计932691.7 土地二级开发估算（陇海路以东区域）：院子、农庄类产品开发成本约院子、农庄类产品开发成本约5300元元/；多层住宅开发成本约；多层住宅开发成本约3900元元/；商业建筑开发成本约；商业建筑开发成本约4800元元/。备注：2018年砀山县房地产市场：住宅类商品房成交均价为4,272.30元，价格约在35005500元/平之间浮动。非住宅类商品房（包括商铺）成交均价：8,920.66元，价格约在700015000元/平之间浮动。（数据来源砀山公众网）6.2 项目经济分析愿景本项目旨在打造一个历史地方特色与现代时尚风情交融的空间载体活动丰富、空间品质高的乡村振兴田园板块具有可操作性和资本回报的招商区域