1、重庆港城工业园重庆港城工业园B B区城市综合体区城市综合体江北区港城工业园区渝宜高速以北新区江北区港城工业园区渝宜高速以北新区研策定位及启动策略研策定位及启动策略【定位及规划部分】目 录一、研究主体二、发展背景分析三、发展方向研判四、整体定位与发展战略五、功能布局与规划设计建议六、启动策略整体定位及发展战略 案例借鉴SOWT分析 整体定位 发展战略 案例借鉴案例借鉴“产业服务驱动”意味着怎样的发展路径“产业服务驱动”意味着怎样的发展路径产业服务驱动产业服务驱动加速发展港城B区案例借鉴案例借鉴 案例借鉴案例借鉴深圳华侨城上海古北社区案例借鉴的标准：城市综合体区域快速城市化区域在发展初期是陌生的都2、市边缘华侨城经过华侨城经过2020多年的开发建设，成为深圳城市建设示范区域，充满魅力的都市生态活力区。多年的开发建设，成为深圳城市建设示范区域，充满魅力的都市生态活力区。19831983年的华侨城年的华侨城距离当时的深圳城市中心约14km，属于完全未开发的郊区地带20092009年的华侨城年的华侨城旅游产业、房地产业、高新制造、文化创意自成一体的都市产业体系居住、商业、商务、休闲娱乐复合的功能体系城市意向、生态价值，形成高端人居区域形象游客、城市休闲客群、区域内常住居民形成的多样化人流，保持区域活力 案例借鉴案例借鉴1 1 华侨城华侨城【都市产业都市产业】以旅游产业为主导，复合房地产业、高新制3、造业、文化创意产业，构建华以旅游产业为主导，复合房地产业、高新制造业、文化创意产业，构建华侨城自成一体的都市产业体系侨城自成一体的都市产业体系顺向前瞻顺向前瞻主题公园对技术、艺术类的直接要求逆向前瞻逆向前瞻依托区域价值向上游拓展旅游产业旅游产业回顾效应回顾效应通过价值链的直接传递前瞻效应前瞻效应零售业餐饮业金融业居民服务业租赁和商务服务业交通运输业仓储和邮政业间接前瞻间接前瞻依托良好的社区文化和生态环境吸引相关产业娱乐科技行业艺术行业规划设计行业咨询行业房地产业文化创意高新技术制造业旁侧效应旁侧效应依托产业单位和居民活动形成规模 案例借鉴案例借鉴1 1 华侨城华侨城【空间布局空间布局】商业区沿4、城市干道核心布局，居住区围绕商业区和产业区外围延展分布，生态休闲区呈商业区沿城市干道核心布局，居住区围绕商业区和产业区外围延展分布，生态休闲区呈带状贯穿于整个区域带状贯穿于整个区域华侨城各功能的用地状况核心区核心区总面积总面积居住居住商业商业商务商务办公办公生态生态休闲休闲产业产业旅游旅游高新制造高新制造410公顷公顷1654310331422140%10.5%2.5%8%39%高端住宅区（波托菲诺）居住区居住区居住区居住区旅游产业区（世界之窗）旅游产业区（锦绣中华）旅游产业（欢乐谷）居住区居住区生态休闲区教育高新制造创意产业生态休闲区居住区居住区根据自然景观条件及周边因素划分形成多个不同档次5、和主题的住宅组团，围绕核心商业区和旅游产业组团外围延展分布，多元化的住宅产品，包括高层、多层、别墅高新产业区高新产业区康佳集团布局于整个区域东北侧，三面沿城市主干道，并通过对就工业厂房的改造利用发展文化创意产业生态休闲区生态休闲区保留区域内的自然山体、湖泊和水系，整个生态休闲区呈带状贯穿于整个区域，并队其他功能组团进行有效的区隔。旅游产业区旅游产业区锦绣中华、世界之窗和欢乐谷三大主题园区分散布局于主干道两侧商业区商业区商业、写字楼、酒店、文化设施等集中于两大核心商业组团，位于整个区域的中心位置，并沿城市主干道深南大道布局商业区 案例借鉴案例借鉴1 1 华侨城华侨城【居住居住】根据资源条件不同打6、造城市居住区与根据资源条件不同打造城市居住区与生态居住区，成为城市豪宅板块生态居住区，成为城市豪宅板块【商务办公商务办公】商务配套虽然规模较少，但档次较高商务配套虽然规模较少，但档次较高波托菲诺锦绣花园海景花园湖滨花园中旅广场东方花园生态资源丰富，区域隐秘安静，打造低密度生态居住区低密度生态居住区临近城市主高度，交通便利，生活、商业配套完善，打造高层城市居住区高层城市居住区汉唐大厦汉唐大厦华侨城唯一的写字楼华侨城唯一的写字楼5A级智能化甲级写字楼，2002年投入使用。己有华为技术、农业银行、华侨城地产等著名企业入驻办公。康佳集团康佳集团华侨城最早的住户华侨城最早的住户成立于1980年，康佳集团7、工业区从80年代初发展起来。自2004年起，康佳位于东部工业区厂房已开始改造为创意园区。OCT-LOFT华侨城创意文化园华侨城创意文化园位于华侨城原东部工业区内，厂房建筑向创意产业为主体的新空间形式转换。2006年开园，进驻顶尖创意机构近30家，包括艺术、设计、传媒、广告、摄影、文化等创意机构。案例借鉴案例借鉴1 1 华侨城华侨城【文化艺术文化艺术】何香凝美术馆和华夏艺术中心引何香凝美术馆和华夏艺术中心引领文化先锋观念和艺术人文实践领文化先锋观念和艺术人文实践，提升整体，提升整体区域价值区域价值【酒店酒店】构建各星级档次齐全的主题酒店体系，构建各星级档次齐全的主题酒店体系，服务多元客群，辐射整8、个城市服务多元客群，辐射整个城市海景奥斯廷酒店海景奥斯廷酒店4星级商务酒店威斯汀酒店威斯汀酒店白金五星级商务度假酒店鸿波酒店鸿波酒店3星商务型酒店威尼斯皇冠假日酒店威尼斯皇冠假日酒店威尼斯主题5星级商务度假型酒店城市客栈（两家）城市客栈（两家）经济型连锁酒店19921996200120052010深圳华侨城洲际大酒店深圳华侨城洲际大酒店五星级豪华商务度假酒店特点一：完善酒店体系，各星级档次齐全特点二：旅游、度假、商务多元化服务对象特点三：服务范围辐射整个城市何香凝美术馆何香凝美术馆1997年开馆，建筑面积5000余平方米，设有主展厅、副展厅、咨询厅、贵宾厅、多功能报吉厅、藏品库、画室、美术培训9、中心、裱画间以及咖啡厅、书店等配套设施作用一：营造沟通海内外文化交流空间作用二：塑造区域文化艺术形象作用三：提升整体区域价值华夏艺术中心华夏艺术中心1991年建成，建筑面积13500平方米，演出亚洲、欧洲、美洲、非洲、澳洲的国内外著名艺术团的经典剧目，并且演出中心的原创主题秀E秀 案例借鉴案例借鉴1 1 华侨城华侨城益田假日广场：益田假日广场：集体验式购物中心、生态写字体、五星级威斯汀酒店为一体的大型综合体百货百货+超市购物区：超市购物区：铜锣湾百货、沃尔玛购物广场、易家侬家具广场、顺电、铜锣湾步行街休闲商业：休闲商业：生态广场酒吧街、海景美食街、波托菲诺水岸商业街、LOFT创意街区社区配套商10、业：社区配套商业：核心区大型商场的底商【商业商业】构筑层次分明、功能完善的商业体系，保证区域活力，形成城市次级商业中心构筑层次分明、功能完善的商业体系，保证区域活力，形成城市次级商业中心购物购物55%55%餐饮休闲餐饮休闲34%34%社区配套社区配套11%11%案例借鉴案例借鉴1 1 华侨城华侨城【休闲休闲】涵盖了娱乐休闲、商业休闲、文化休闲、运动休闲和商务休闲，满足都市涵盖了娱乐休闲、商业休闲、文化休闲、运动休闲和商务休闲，满足都市人群的各种休闲需求人群的各种休闲需求休闲娱乐休闲娱乐休闲商业休闲商业文化休闲文化休闲益田假日广场综合性休闲商业中心生态广场休闲酒吧街区波托菲诺水岸休闲商业街区各高11、星级酒店配套的休闲商业设施以文化艺术为核心，包括：何香凝美术馆、华夏艺术中心、LOFT创意产业园，成为深圳文化艺术发展的重要阵地世界之窗、锦绣中华、欢乐谷三大主题公园构成区域核心休闲娱乐功能区域内拥有餐馆、酒吧、咖啡厅等休闲娱乐设施，完善了都市休闲娱乐功能并增加了区域活力运动休闲运动休闲华侨城拥有丰富的休闲运动设施和场所，满足都市人群休闲运动的需求。燕晗山郊野公园雕塑公园生态广场高尔夫俱乐部双向16公里的自行车道 案例借鉴案例借鉴1 1 华侨城华侨城华侨城发展历程华侨城发展历程中旅广场锦绣花园二、三期波托菲诺、纯水岸价格变化75008000900015000三大主题公园华侨城菜市场华厦艺术中心12、何香凝美术馆海景酒店邮电局华侨城中学华侨城医院独特性的道路及道路绿化供人们休憩的广场沃尔玛OCT广场人文雕塑威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社区标识统一欢乐谷在建燕栖湖燕晗山打通私家路，建立与华侨城的联系欢乐谷主题公园开放发展阶段1996年以前代表楼盘1996年2000年2000年2004年配套建设环境营造及 案例借鉴案例借鉴1 1 华侨城华侨城华侨城配套形成过程华侨城配套形成过程中海中旅广场锦绣花园二、三期波托菲诺、纯水岸医院与学校都不是知名品牌，只为社区提供服务；主题公园的存在，建立了与城市的联系，但没有给住宅带来直接价值；艺术中心和美术馆建立了区域形象，但没有给住宅带来直接价值；绿化环13、境和独特的道路设计，提升区域价值。表现在：a、开放式街区，成为城市意象；b、道路弯曲和富有坡度；c、道路绿化成形；d、车和人处于同等地位；e、华侨城边界由道路和绿化与周边区域分隔；f、公共空间共享；配套与住宅的关系分析OCT广场进一步把环境与人文结合；引入沃尔玛，进一步提高生活便利性；区域标识更加清晰；威尼斯酒店与欢乐谷处于建造期，进一步提高区域在城市中的地位；国外生活方式的借鉴；走向以挖掘资源为中心，如燕晗山、燕栖湖等，使资源效应放大；商业街档次上与区域形象接轨；对客户进行筛选，对人群进行组合；阶段1996年以前1996年2000年2000年2004年代表楼盘 案例借鉴案例借鉴1 1 华侨城14、华侨城华侨城配套问题与区域价值的关系华侨城配套问题与区域价值的关系 以城市的配套体以城市的配套体系来经营，功能系来经营，功能齐全多样；齐全多样；配套设施同时面配套设施同时面向社区和城市，向社区和城市，满足需求；满足需求；教育和医疗设施教育和医疗设施对住宅的影响度对住宅的影响度大；大；文化娱乐设施和文化娱乐设施和酒店主要服务于酒店主要服务于城市，能全面提城市，能全面提升区域的形象和升区域的形象和档次；档次；主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、体育活动中心等华侨城第一幼儿园南山实验学校华侨城小学华侨15、城中学暨南大学中旅学院华侨城医院欢乐谷国际青年旅馆海景酒店：4星级深圳湾大酒店：4星级威尼斯皇冠假日酒店：5星级中国银行、工商银行、招商银行城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站配套分类文化娱乐教育医疗酒店银行交通配套设施区域价值住宅价值 案例借鉴案例借鉴1 1 华侨城华侨城16华侨城的成功关键要素：华侨城的成功关键要素：大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念；开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区域优势，实现土地价值最大化；以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次；提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间；16、在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源；独特的道路设计和道路绿化环境；商业层次多样，业态丰富。案例借鉴案例借鉴1 1 华侨城华侨城涉外公寓彼此独立，但在项目规划、建筑外观、色彩等方面追寻整体和谐。古北夜景古北新区是上海国际都市的代言词。17项目概况项目概况-古北新区是上海发展最为成功的国际社区。古北新区是上海发展最为成功的国际社区。地理位置地理位置：古北新区位于上海市区西部，虹桥开发区西南侧，西起虹许路，东至姚虹东路，北起延安西路（高架）与虹桥路，南至古羊路。规模规模：整个新区的占地面积136公顷，规划建筑面积约240多万平方米。城区功能：城区功能：作为漕河径、虹桥涉17、外商务区生活配套的多功能开放型的涉外高级住宅区。案例借鉴案例借鉴2 2 上海古北新区上海古北新区18古北一区完成城区配套功能，也为二区开发建立良好的国际高档住区形象。古北一区完成城区配套功能，也为二区开发建立良好的国际高档住区形象。古北新区划分：古北新区一期位于古北新区水城南路以东地块，建筑面积约58.5万左右。一区的维多利亚大厦、维也纳广场、巴黎花园、马赛花园、鹿特丹花园、里昂花园及雅典花苑等高级公寓大厦建筑风格独特、色彩和谐，彰显古北新区典雅气派。古北二区占地面积82公顷，规划建筑面积约173万平方米。规划中有商务区，和高档住宅区。古北一区古北一区古北二区古北二区古北新区整体地形古北新区整18、体地形 案例借鉴案例借鉴2 2 上海古北新区上海古北新区19古北新区开发历程古北新区开发历程古城公寓钻石公寓中央花园价格（元）发展阶段1987年代表楼盘1990年1993年1996年配套建设环境营造及首次出现的两个区外侨汇住宅公寓。项目周边没有任何生活配套设施。区域环境尚处于规划阶段。古北一区古北一区区内生活配套：日常生活：涉外居委会、涉外物业管理公司、国际金融联网系统。休闲购物：虹桥友谊百货（进口商品区）、国际品牌街文化教育：国际学校、涉外医院、国际幼儿园、外文书店、语言培训学校、2002年雅典花苑、维多利亚楼、维也纳广场、巴黎花园、维多利亚大厦等120002003年嘉年华庭、华丽家族13019、00-15500瑞仕花园国际贝拉维等2004年16000-22000古北二区古北二区主要生活配套：休闲购物：家乐福超市、虹桥友谊百货、商业步行街、健身俱乐部、公共花园、食街、酒吧街文化教育：国际学校、语言培训学校、国际幼儿园、外文书店旅游交通：五星级酒店、涉外居委会、涉外医院、维也纳广场、公交车站、公共停车场软件配套：涉外物业管理、涉外居委会、国际金融联网系统 案例借鉴案例借鉴2 2 上海古北新区上海古北新区20古北一区主要功能配套分布在临近外部交通主干道，方便区域外客户消费。古北一区主要功能配套分布在临近外部交通主干道，方便区域外客户消费。西郊西郊花园花园家乐福家乐福鸳鸯鸳鸯酒家酒家涉外居委20、涉外居委会会国际国际学校学校家乐福超市和国际学校等均布置在临近外部交通干道，辐射虹桥经济开发区，带来区域外消费群体。区内特色商业街由呈围合型布局的公寓群楼底层街铺构成。经营业态自由组合，形成消费专区，如：酒吧街、时尚街等。功能配套经营物品和服务体系与国际同步。如：友谊商城超市的商品和与国际金融系统联网的收费系统等。案例借鉴案例借鉴2 2 上海古北新区上海古北新区21古北一区区内主要交通道路呈围合型对称布局，有效形成人行回流，使得古北一区区内主要交通道路呈围合型对称布局，有效形成人行回流，使得区域内街区无商业死角。区域内街区无商业死角。区域内主要交通干道呈对称分布，利于住宅群整体布局。与外界通达21、度较好，同时也能最大化利用临街面增大底商价值。完全围合的交通干道能够将区域生活配套与内部社区联系起来，同时也能形成人行回流，使得区域内步行街区无商业死角。区外主要干道区外主要干道区内主要干道区内主要干道西郊西郊花园花园涉外居涉外居委会委会国际国际学校学校 案例借鉴案例借鉴2 2 上海古北新区上海古北新区22区域性商业中心和特色商业街能创造最大的区域整体价值；区域性商业中心和特色商业街能创造最大的区域整体价值；区域性商业中心最大程度地提升了区域整体价值。特色商业街成为市级高消费区域，是提升区域整体价值的重要因素之一。社区商业对整个区域的影响度不大，但对住宅形象塑造贡献大。以虹桥友谊百货、家乐福为22、核心的购物中心区域性商业中心提升整体区域居住价值提升周边商业的价值提升整体区域形象食街与酒吧街特色商业街，外向型商业建立与城市的联系营造区域人文氛围，提升整体区域形象提升商业价值社区商业街社区商业，内向型商业提升楼盘的形象档次提升物业居住价值特色餐厅、酒吧家乐福超市、虹桥友谊百货、易家侬家私等洗衣店、美发店、餐厅等区域价值住宅价值商业价值商业业态服务性质作用 案例借鉴案例借鉴2 2 上海古北新区上海古北新区23古北一区配套与区域价值的关系古北一区配套与区域价值的关系区域配套作为城市综合功能配套区来经营，实现跨区域消费，提升区域整体价值。文化娱乐和教育配套主要服务于区内居民及邻近区域，可全面提升23、区域形象和档次。涉外医院、国际学校、涉外物管、涉外居委会和国际信用卡金融网络系统是建立国际型住区形象的必要条件。公共空间：中心公园、文化艺术：外文书店休闲娱乐：健身俱乐部等语言培训学校国际学校国际幼儿园涉外医院酒店、特色食街、酒吧街中国银行、工商银行、交通银行等和国际信用卡网络系统城市公共巴士、环城生活小巴、汽车站配套分类文化娱乐教育医疗餐饮、酒吧银行交通配套设施区域价值住宅价值治安、物管涉外居委会、涉外物业管理公司、购物、休闲虹桥友谊百货、家乐福超市、特色步行街 案例借鉴案例借鉴2 2 上海古北新区上海古北新区24古北一区成功关键要素古北一区成功关键要素规划：遵循“开放街区、独立社区”的规划24、原则；统一规划形成鲜明的区域边界；各地块相对独立，通过道路联成整体；交通：区域内交通主干道呈围合对称规划；与市政干道有良好的通达性，并将区内各项目联系紧凑；通过围合道路形成街区内回形人流；配套：区域配套在规划上临市政主干道布置；硬件设施达到国际标准，建立国际金融、社保联网系统；软件设施提供国际共用物管服务；商业：区域中心商业和街区特色商业建立区域高档形象，提升区域地块价值，使区域后续开发呈良性增长。确定区域核心要素，从规划布局和道路体系实现各地块与核心要素之间的通达性。与区域档次相匹配的配套设施和良好居住氛能持续提升地块价值。案例借鉴案例借鉴2 2 上海古北新区上海古北新区25古北新区国际印象25、古北新区国际印象 国际社区形象依靠高档生活配套的良性经营和区域生活氛围营造。国际印象从规划上表现在开放的街区和多元文化融合的社区文化。国际性在配套硬件上建立与国际金融、医保、教育的联网系统。国际化表现在居住方面是设立涉外居委会和涉外物业管理公司。衣国际品牌街、虹桥友谊百货食特色食街、超市国外食品行公众场所的停车场社会服务涉外居委会、涉外物业管理医疗涉外医院、国际医疗保险联网系统金融国际金融联网系统教育国际学校、语言培训学校 案例借鉴案例借鉴2 2 上海古北新区上海古北新区26一、案例研究揭示，除准确为区域制定价值定位外，类似的一、案例研究揭示，除准确为区域制定价值定位外，类似的区域开发历程中有26、一些共通成功要素。区域开发历程中有一些共通成功要素。高起点的市场推广积极保护（营造）生态、自然和人文资产区域边界界定，建立区域形象投资兴建标志区域形象和档次的配套设施提供开放的、多样化的公共休闲空间构建与区域档次相匹配的、全方位的服务体系政府与企业的密切合作 案例借鉴案例借鉴小结小结27二、案例研究揭示，区域开发过程的配套投入的普遍规律二、案例研究揭示，区域开发过程的配套投入的普遍规律孕育期以满足生活需求为原则，住宅增值发展期以区域气质营造为原则，区域增值成熟期重大配套设施的投入，两者兼有深圳华侨城上海古北侨城医院华侨城小学何香凝美术馆华夏艺术中心OCT生态广场沃尔玛主题公园欢乐谷沃尔玛酒吧街27、波托菲诺休闲街无生活配套涉外医院商业步行街酒吧街外文书店国际学校家乐福 案例借鉴案例借鉴小结小结28三、配套、住宅与区域三者间的价值关系（三、配套、住宅与区域三者间的价值关系（1 1）对区域价值贡献最大的配套功能为：文化娱乐、休闲设施、对住宅价值贡献价值最大的配套功能为：教育、医疗 第四象限对区域和住宅的价值均有较大提升，应优先考虑发展住宅价值区域价值1253461、文化娱乐2、休闲设施3、教育4、医疗5、酒店6、交通起步期考虑起步期考虑发展期考虑发展期考虑 案例借鉴案例借鉴小结小结29三、商业、住宅和区域三者间的价值关系（三、商业、住宅和区域三者间的价值关系（2 2）研究商业、住宅和区域三者28、间的价值关系，可以很容易的看出商业分为三个级次 第一级次：城市级商业专业特色街、休闲街 第二级次：区域级商业street mall 第三级次：社区级商业邻里商业街商业价值区域价值11、邻里商业街2、专业特色街3、street mall4、休闲街243商业分类邻里商业街专业特色街Street mall休闲街商业价值影响启动期考虑启动期考虑发展期考虑发展期考虑 案例借鉴案例借鉴小结小结30案例研究可借鉴经验（一）案例研究可借鉴经验（一）将城市经营理念落实到项目开发与城市多方位多线路连接建立多元化的公共开放空间修建城市级的配套设施对自然资源保护开发、营造社区生态环境对自然资源逐步利用开发，区域价值提29、升达到最大化启动区需要好的自然资源展示配合商业配套多层次、多形态商业按照功能分为邻里商业街、专业街、休闲街、Street Mall各种商业对区域价值、住宅价值的贡献不同根据开发节奏分阶段建设 案例借鉴案例借鉴小结小结31依据资源，修建提升区域价值的重大设施所建造的重大设施是独特的，成为城市形象代表开发建设与可持续经营并重采取滚动式开发在总体规划的控制下，各期开发量根据市场变化作调整每年推出新的组团和公建配套，使项目保持高的市场注意力配套设施建设与住宅开发互动配套设施先行一步配套设施的开发根据住宅开发规模分期建设，并成为每期卖点配套开发先满足衣食住行和安全，其次是环境、休闲的需求注重区域的整体营30、造，逐渐达至自然的社区氛围案例研究可借鉴经验（二）案例研究可借鉴经验（二）案例借鉴案例借鉴小结小结 SWOTSWOT分析分析 强化城市建设的节奏感，因时利导，以商业和商务开发先期目标，住宅为后期开发，逐步推进各项工程的推进，利用不同的时间节点，推进土地的招商引资。主动营造区域的投资开发环境，并建立辅助发展机制，整合资源，政企协同发展。规避与传统型房地产投资开发混为一谈，以总部经济发展所带来的新型城市化发展以及促进园区的产业升极为目标，并争取更多的政府政策性支持。利用自身优势，拔高区域开发的高度，定位城市建设为高端的总部经济商务区，助力于区域产业经济发展生产及商务发展。强化塑城和造城期间的新闻宣31、传。宏观政策调控对房地产投资开发的投资信心、融资渠道、税政支持等方面造成的负面影响。园区发展方式转型加速带来了未来区域产业发展的不可确定性。土地供应竞争压力增大，在房地产的冰冻期过后，必须带来又一次的土地集中放量期，土地的放量供应，必将带来开发企业的投资分流，因此未来的市场竞争将会进一步加大。规划区土地价值认知度偏弱规划区土地价值认知度偏弱：由于本区域及周边的城市化开发建设不理想，开发企业以及消费需求终端对于此区域的预期值不佳，将导致土地的价值打折扣。土地市场竞争激烈土地市场竞争激烈：从2010年以来的房地产市场的强力调控，2011年以来房地产市场发展不理想，土地的需求市场也逐渐委缩，目前的土32、地市场存量较大，加之两江新区的集中放量，将导致未来土地的供给量加大，预期市场竞争激烈。当前发展的薄弱洼地当前发展的薄弱洼地：本规划区及周边所发展的海语江山、阳明山水等项目表现并不十分理想，此区域的相关配套发展也不完善，促使在当前该区域仍是房地产发展的洼地。本区域的消费购买力弱本区域的消费购买力弱：本区域内的原住民以及所辐射 的产业区内的工人消费购买力普遍偏弱。工业区的概念根深地固工业区的概念根深地固：由于本区域所处区位以及交通因素，此区域的工业元素更浓，工业园区的概念也强化了此区域的陌生感。区位优势区位优势：地处重庆东大门核心，紧靠重庆CBD中央商务区，依托两路寸滩保税港区、两江新区、港城工业33、园区的发展，形成强力产业支撑的战略优势。产业集聚优势产业集聚优势：港城工业园区初步形成电子电器、汽车及零部件制造业、装备制造三大支柱产业以及两江新区和保税港城，形成的“产业集群”。交通优势交通优势：四通八达的市内外公路交通网络体系。政策优势政策优势：享受中央、重庆、园区等优惠政策叠加。配套优势配套优势：园区水、电、气、通讯、道路等市政基础配套设施齐全。口岸门户优势口岸门户优势：规划区位于港城工业园区的入园区域，有着门户口岸优势。政府主导支持优势政府主导支持优势：管委会强力主导措施推进优势。风险(Threats)以大型绿化民生等工程的启动，规模型房产企业的投资选址开发等事件，全新打造本规划的全新34、的城市化形象，规避区域工业园区的发展背景。以工业园区的相关投资优惠政策，引导房企投资建城，规避竞争。合作打造本规划区的主题概念，拔高城市开发的高度，引导房企以生产性企业、生产性服务业、市内外的中高端人群为其项目投资开发的主要目标买家客户。引入规模型开发企业，并充分发挥“政企联动”的优势，强化规划区核心价值和地位。聚焦产业集聚的效能，强力塑造产业服务区的服务型总部集聚区的城市理念。充分利用规划区内重点工程及项目的推进，具有国际化或市外大型房企的投资介入等事件，营造规划区投资热点的事实，引进关注。启动规划区内大型的公园、民生等工程，着力于造城、塑城的前期推演、抢占先机。两路寸滩保税港区的建设发展机35、遇；成渝经济区获批后的“第四经济增长级”发展机遇；两江新区建设发展的机遇；港城工业园区做为重庆市重点打造的300亿级特色工业园区以及“十二五规划”确定的千亿级目标的发展机遇。重庆高端 的生产性服务业发展不完善所带来的发展机遇。重庆快速的城市化建设带来的市场机遇。机会(Opportunities)劣势(Weakness)优势(Strength)SWOTSOWOWTST发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，转化风险发挥优势，转化风险减小劣势，避免风险减小劣势，避免风险 整体定位整体定位基于前期的借鉴与分析我们思考本规划区站在城市的高度运营规划应该应该：塑36、造什么样的城市理念？打造什么样的城市形象？开发什么样的城市环境？确定什么样的城市功能？规划什么样的城市布局？进行什么样的城市轨迹？整体定位整体定位以为港城工业园区和两路寸滩保税港区提供“产业服务”为驱以为港城工业园区和两路寸滩保税港区提供“产业服务”为驱动力的区域发展理念，塑造：动力的区域发展理念，塑造：理念定位定位依据定位依据生产性服务业是为生产而进行的服务业。生产性服务业集聚区对生产性服务业发展的拉动效应体现在三方面:(1)集聚功能效应得到拓展提升,更好体现了微型CBD作用。(2)空间形态布局上,由市中心地区逐步向周边重点地区分散化、多极化发展。(3)产业功能布局上,各集聚区初具特色,逐步37、呈现功能错位。生产性服务业集聚区具备四个特征:(1)统一规划,突出制造设计,打造城市名片。(2)功能集聚,依托信息网络,依托交通枢纽;功能配套完善,形成产业高地。(3)形态新颖,开发地下空间,建造空中连廊;形成楼宇连通,实现人车分流。(4)生态协调,贯彻以人为本,环境优美和谐;注重环保节能,资源集约利用。国际上的成功案例包括伦敦的堪那瑞区微型CBD;纽约的布鲁克林、长岛、法拉盛、哈德逊广场等微型CBD。理念定位理念定位生产性服务业总部集聚区生产性服务业总部集聚区针对工业园区的企业实施服务总部与生产基地的空间分离 整体定位整体定位理念定位张江高科技园区张江高科技园区。园区依托集成电路、软件和生物38、医药三大主导产业的发展，形成了以信息服务、微电子设计、创意和研发服务为主体的生产性服务业集群。目前，张江园区集聚了国内外各类研发机构200多家，如罗氏全球研发中心、GE中国研发中心等世界著名跨国公司研发机构；中科院上海药物研究所、国家高性能集成电路（上海）设计中心等一批国家级科研机构；还聚集了中兴通讯、TCL等一批国内著名企业研发中心。同时，张江还形成了网络游戏、动漫研发及影视后期制作三大创意产业重点发展领域，2005年张江文化科技创意类企业营业收入超过25亿元，带动相关产业产值约200亿元，成为国内最大、最专业的文化科技创意产业之一。漕河泾开发区漕河泾开发区。漕河泾是以微电子产业为主的新兴技39、术开发区，经过20年的开发，集聚了一大批高附加值和高新技术企业，在高新技术产业领域已成为跨国公司转移高科技、高附加值加工制造、研发中心和其服务外包业务的重要承接基地。2007年实现销售收入1405.3亿元，现代服务业收入390.1亿元，占开发区总销售收入的27.7。目前，开发区进入“二次提升”阶段，定位为“总部经济、研发设计、创新孵化、综合服务”四大功能。今后，开发区将重点引进跨国公司的产品研发、技术服务、软件开发、管理咨询、信息服务、产品销售等知识密集型服务产业，以高新技术制造业为基础，高科技产业研发为核心，集聚一批跨国公司地区总部和研发、技术、管理、采购、销售、结算中心等项目，形成“总部经40、济平台”；集聚一批软硬件产品设计、工程设计、工业设计、系统集成设计及开发项目，形成“研发设计平台”；集聚一批技术创新、科技成果转化项目和产业孵化器，形成“创新孵化平台”，与此同对，提供一批综合配套服务项目，逐步形成综合性的科技研发型功能区。国内案例：国内案例：整体定位整体定位形象定位定位依据定位依据 彰显本规划区将是重庆未来发展的重要典范区域之一。强化本规划区作为总部集聚区的城市和产业发展理念。拔高本规划区的发展高度，不仅局限于港城园区和江北区，而面向的是整个大重庆，乃至于面向全国和国际进行招商引资。以企业的商务发展为纽带，提高本区域的未来发展空间。本规划区不仅是重庆向世界展示自己的窗口，也是41、世界向重庆展示的窗口。形象定位形象定位重庆未来之窗重庆未来之窗总部商务区总部商务区与世界同步！以面向世界的高度，打造：以面向世界的高度，打造：整体定位整体定位环境定位以城市运营与产业运营的角度，兼收并举，开发：以城市运营与产业运营的角度，兼收并举，开发：定位依据定位依据在西部大开发以及重庆良好的发展势头和感召下，国内外的众多知名企业和服务型企业纷纷选择在西部和重庆落户，这就为本规划区的发展垫定了未来发展所需要的强大企业发展资源。高知识群体密集的服务型企业需要的是非常优越的城市生态环境空间和商业及商务配套空间，这正适宜本案的发展方向。企业服务型总部落地需要强力的政策支持，有了好的政策支持，企业就42、能够将更好的服务体系资资源整合至本规划区，发展更大的服务效能和科技效能，从而提升本规划区的所辐射的产业园区的产能。目前国内已有相对应的发展案例，如成都的青羊总部基地等。环境定位环境定位硬件环境：生态、科技、创意、环保的城市多元空间硬件环境：生态、科技、创意、环保的城市多元空间软件环境：企业服务型总部落户发展的政策特区软件环境：企业服务型总部落户发展的政策特区黑石子垃圾处理站黑石子垃圾处理站 区域发展定位于都市工业核心展示区、两江新区高端居住区，无论是城市发展品质还是工业、生活人群对环境的保护和要求都较高，不远处的黑石子垃圾处理场肯定会对项目定位产生负面影响，建议尽快论证，早日搬迁至其它更恰当的43、地方。以满足本区域发展的要求。因历史原因区域内高压铁塔林立，高压线纵横交错，影响了片区建设用地品质，建议尽快论证，与电力部门协调，合并减少高压线路，规范其走向。以满足本区域发展的要求。为提升片区宜居品质，建议规划调整高压线走廊、将近旁的黑石子垃圾处理场迁离 整体定位整体定位环境定位资源再造，通过系统的环境整治、景观打造提升土地价值 二个中央公园 一个水系湿地 多条景观绿化带 绿化带需承担生态隔离目的，与道路绿化结合，以树木为主，草地为辅；绿化带要与市政道路、管线、高压线走廊相结合，适当多种草坪，其上散布树木；整体定位整体定位环境定位中央公园景观绿化带水系湿地处理好规划道路与已有或规划铁路线、轨44、道线、高速路关系。轻轨及城际列车线的建设与开通已经成为一个城市、一个区域是否发达、发展好坏的重要杠杆和助推剂。现有规划中4#轻轨线和渝万城际列车线均由区域北部边缘通过。建议尽早与轻轨建设公司洽接，将轻轨线线型位置由北向南适当调整，居于本项目中心位置，并在区内适当位置建立车站。规划中应加强区内立体交通体系研究，采用兴建人行天桥、在现在高速路、快速道路上加盖形成封闭式快速交通系统，最大程度地减少外界交通车辆运行对区域商业品质和居住品质的影响。整体定位整体定位环境定位 整体定位整体定位功能定位定位依据定位依据城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链。功能定位功能定位以“总部商务区”（总部办公、商务酒45、店、会展中心）的开发以“总部商务区”（总部办公、商务酒店、会展中心）的开发为主导功能；以“主题性商业区”的开发为功能支撑；以大规为主导功能；以“主题性商业区”的开发为功能支撑；以大规模的“中高端住宅及配套环境”开发为目标的城市综合体建设。模的“中高端住宅及配套环境”开发为目标的城市综合体建设。以生物价值链的思考模式“城市综合体”，确定：以生物价值链的思考模式“城市综合体”，确定：酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品46、质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流 整体定位整体定位布局定位规划区用地布局大致可概括为“一轴、两片”结构。“一轴”指南北向以机场快速路为轴的景观带，作为景观风貌展示区。“两片”指相对独立的功能区域：东部是依附自然山体绿化集中布置的生活配套区，以居住和配套公共服务设施为主；西部是以商业展示为主的展示风貌区。结合空间和景观节点，营造三级公共活动中心体系：区域级中心、社区级中心、邻里级中心。布局定位布局定位以“一轴、两片”的自然组团布局，规划：以“一轴、两片”的自然组团布局，规划：定位依据定位依据主题商主题商业区业区酒店商酒店商务区务区总部公寓区总部公寓区特色商业街特色商业街47、区（裙楼）区（裙楼）总部办公区总部办公区特色商业街特色商业街区（裙楼）区（裙楼）会展会展商务商务区区总部总部商务商务花园花园区区高高尚尚住住宅宅社社区区公公园园公公园园公公园园 整体定位整体定位布局定位结合空间与景观节点，营造三级公共活动中心体系：结合空间与景观节点，营造三级公共活动中心体系：区域级中心区域级中心中央公园区域，新城的公共开敞休憩活动中心；新城的商业中心，活力中心；机场快速路东西两侧地块，建立高档酒店，总部商务中心，树立区域形象标志，展示新城形象。社区级中心社区级中心通过绿化广场和绿色走廊的打造，形成东部居住组团的公共活动中心；利用原有水体，打造西部组团的绿化广场公共活动中心；通48、过绿化广场的打造，形成整个区域的公共活动中心。邻里级中心邻里级中心各个小区的公共休闲活动中心，公共绿地公园，各居住小区打造小区居民的活动、交流平台。1234567112234245576777 整体定位整体定位轨迹定位轨迹定位：实施总部商务区商务花园新城开发建设的发展路径，打造生态宜居新城。功能等级：复合总部商务总部办公新城区域城市化 酒店、会展、高层办公、主题商业、公园绿地 集聚人气 独栋式商务花园 生活配套逐步完善 住宅 新城发展 发展战略发展战略以成功的总部商务区的开发建设为先决条件！以成功的总部商务区的开发建设为先决条件！通过本规划区总部商务经济的发展吸引眼球、集聚人气，为区域创造知名49、度和美誉度，实现人口与要素集聚，带动整个区域的发展。星级酒店星级酒店总部办公楼宇总部办公楼宇会展中心会展中心主题商业主题商业 发展战略发展战略 发展战略发展战略以“总部商务以“总部商务总部办公总部办公城市住区”的发展模城市住区”的发展模式，实现本规划区域价值更新式，实现本规划区域价值更新价格区域成熟度起始地价孕育、发展期增值期成熟期总部商务总部办公区域发展二级开发商利润空间一级运营商利润空间核心内容市场物征大量配套建设为主，通过总部商务吸引眼球，创造知名度；多种生活、娱乐配套设施的兴建，注入多元化城市元素，使其形象不仅仅局限于商务区。土地升值，通过住宅开发回收区域增值，配套建设速度放缓。住宅市50、场高资源溢价阶段，土地出让完毕。区域认知低，人气缺乏，明显的价格乏力，需要大量配套投入，重点以商务写字楼投资发展为主。区域认知度提高，人气上升，二级市场繁荣，住宅市场价格开始出现上涨的空间，重点仍放在企业对总部商务花园的投资引导。区域内的住区环境开始成熟，住宅的刚性需求和投资需求在此区域开始成为主导。配套建设投资住宅价格土地价格功能布局与规划设计建议 土地价值评估 总体功能布局 商业用地规划发展建议 住宅用地规划发展建议 公园用地规划发展建议项目区域处于玉峰山西侧，以浅丘地形为主，总体地形较为平坦，用地条件较好。规划区内最高点位于区内北东侧的小丘包上，标高为426.62m，最低点位于西侧规划区51、征地范围边，标高168.34m，相对高差258.28m。90%以上用地坡度小于25%，用地条件较好；西部地势较低利于布置商业及商务区，东部靠近铁山坪森林生态保护区，地势较高利于建设配套居住区，坡地利于物业多景观面的打造。土地价值评估土地价值评估 土地价值评估土地价值评估根据景观价值、地形地貌及受外界环境的影响程度，依据土地价值评估准则，本规划区住宅物业价值由西至东、由南至北呈依次递增分布的状态。分级原则分级原则一级地：地势最高点，视野开阔，有良好的自然景观资源，受外部干扰少。二级地：地貌丰富，昭示性好，视野相对较好，易于借用一极地资源。三级地：地势相对平缓，临近主干道，展示性高，视野开阔，易于52、借用二级地资源。四级地：无外部自然资源，临近规划中的商业区。住宅一级地住宅二级地住宅三级地住宅四级地住宅土地评估：住宅土地评估：分级原则分级原则一级地：交通干道交汇，昭示性好，车流、人流量大，易达性高。二级地：临交通干道，昭示性较好。三级地：临交通干道。四级地：临次级道路，昭示性差，车流、人流量相对较少。土地价值评估土地价值评估根据临街展示面、道路等级、人流分布情况及其他物业的影响，依据土地价值评估体系，本规划区商业物业价值由南至北，并向东西方向呈递减分布状态。商业一级地商业二级地商业三级地商业四级地商业土地评估：商业土地评估：商务花园总部办公花园洋房高尚住区小高层及多层庭院式社区高层院馆低密53、度社区5A写字楼地标建筑裙楼商业配套地标建筑五星级酒店商业综合体商业综合体总部公寓裙楼商业配套地标建筑会展中心 总体功能布局总体功能布局物业类型物业类型占地面积占地面积建筑面积建筑面积1100740302220271987215961371163213489428528855845101516304548662982188946713221198328116350174525911002516503810178332445830合计8548442115973 商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议用地面积：31248容积率：3用地面积：19583 容积率：3用地面积：49909 容积率：3用54、地面积：71987 容积率：3用地面积：28528 容积率：3用地面积：7977 容积率：1.5用地面积：5244 容积率：1.5用地面积：34684 容积率：3用地面积：36479 容积率：3用地面积：37807 容积率：3用地面积：25175 容积率：3按现行指标计算，本规划区的商业用地面积约348621，总建筑面积102.6万。土地指标土地指标 商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议商业组团功能区定位商业组团功能区定位主题性商业综合体五星酒店5A级商务写字楼及底商总部公寓及底商会展中心特色商业街组团功能区组团功能区业态类型业态类型建筑设计类型建筑设计类型建筑面积建筑面积五星级酒店酒店及55、配套服务高层标志性建筑；810万方主题性商业综合体以“保税仓”概念为主题，结合引进具有吸附力的大中型商业类型，形成郊区型Shopping Mall。具备多组团、多广场、多内庭的开敝式步行空间的商业盒子；43万方创意会展中心创意中心大楼；常设性产品展售中心；不定期展览会议中心。先锋创意性的标志性建筑设计风格；8万余方5A商务写字楼及底商承载港城工业园区、保税港区等区域产业服务的高端写字间。标志性的高层建筑18.9万方总部公寓及底商承接投资型、创业发展型企业的办公。具有鲜明特色的建筑立面设计21.3万方特色商业街餐饮、娱乐、休闲以及部分社区配套商业现代、时尚，明快的商业街区1.98万方 商业用地规56、划发展建议商业用地规划发展建议地标性建筑区域建议地标性建筑区域建议会展中心酒店及综合体写字楼3个重点昭示性区域，重点物业的标志性建筑设计。商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议地标性建筑区域建议（立面区域）地标性建筑区域建议（立面区域）酒店及酒店及商业综合体商业综合体5A5A商务写字楼商务写字楼会展中心会展中心跑马坪立交是重要的门户空间节点，在此节点设计商业的地标性建筑将起到强化视觉的作用，并在机场高速沿线形成商业的视觉空间走廊。商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议 A A、商业综合体、商业综合体商业综合体的规划区域位于规划区西部（机场高速以西），4个分裂开的商业地块形成4个商业组团，占57、地面积约172727，建筑面积除开本方案规划的5星级酒店约810万方的面积外，此商业综合体规划的面积约43万方。诠释：依托于紧靠“保税港区”外贸进出口产品的的口岸优势，发挥保税仓储、分拨、展示、销售的功能，以“保税仓”的概念打造最时尚、最前沿、最流行的进出口产品展销中心。商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议 A A、商业综合体、商业综合体主题业态主题业态类型类型主题概念：保税仓进出口产品展示销售中心主题概念：保税仓进出口产品展示销售中心产品类型涉及各类国外著名奢侈品牌大小件：箱包、珠宝、产品类型涉及各类国外著名奢侈品牌大小件：箱包、珠宝、服饰、香水、钟表、皮革制品、礼品、烟酒、汽车、家居服58、饰、香水、钟表、皮革制品、礼品、烟酒、汽车、家居用品等等。用品等等。商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议 A A、商业综合体、商业综合体辅助商业辅助商业宜家家居宜家家居俏江南俏江南金钱豹金钱豹诠释诠释：该商业综合体还将引入相匹配的餐饮、娱乐、休闲、购物等其他具备知名度，具有强大的客流引附力和客户号召力的品牌商家入驻，使整个商业体真正成为专为中高人士量身打造的购物娱乐空间。星巴克星巴克 商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议 A A、商业综合体、商业综合体保税主题的保税主题的相关案例相关案例上海外高桥保税区国际商品广场上海外高桥保税区国际商品广场在上海外高桥保税区内设立的国际商品广场是保税59、区内惟一具有商业零售资格的商场，由上海外高桥保税区商业发展有限公司管理。商场位于保税区海关3号门内，距市中心约30公里，于1993年建成使用。商场南邻日京路，西靠富特西一路，由二幢4层建筑和四幢2层建筑组成，通过一条宽敞的采光顶棚走廊串连，形成空间丰富、环境优雅的集商品展示、销售为一体的室内商业步行街。商场全长230米，宽6米，高16.8米，建筑面积达19000多平方米。在商场中段有一处休闲场所，可供游客、顾客小憩。二层沿街设迥廊，由四处天桥相连，使多个建筑在立体空间上相互连接。街顶的采光顶棚、不锈钢灯架、街中花坛和休闲椅在灯光的照射下共同营造出丰富的建筑景观和良好的展示效果。商场定位：一楼主60、要经营国内外知名的品牌商品，分三个区域，皮革制品区域；服饰区域；工艺品、礼品、饰品区域。现在已拥有国内外知名品牌专卖店十余个，如美国US POLO、新加坡卡帝乐鳄鱼、香港鳄鱼恤、金利来、美国花花公子、花雨伞、意大利沙驰、卡丹路以及国内的星期六、公牛、帕兰朵等。二楼主要经营旅游小商品，小商品种类繁多、琳琅满目、应有尽有。目前商场定位：一楼主要经营国内外知名的品牌商品，分三个区域，皮革制品区域；服饰区域；工艺品、礼品、饰品区域。现在已拥有国内外知名品牌专卖店十余个，如美国US POLO、新加坡卡帝乐鳄鱼、香港鳄鱼恤、金利来、美国花花公子、花雨伞、意大利沙驰、卡丹路以及国内的星期六、公牛、帕兰朵等。61、二楼主要经营旅游小商品，小商品种类繁多、琳琅满目、应有尽有。评价：评价：规划小，档次低，产品类型少，未真正形成保税商品的展销特色。建筑方向建筑方向 商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议 A A、商业综合体、商业综合体D日本大阪难波城城市综合体日本大阪难波城城市综合体商业综合体的建筑和动线设计思路，应充分考虑将干道和绿化带分隔开的个商业地块，从建筑外立面，组团建筑空间的内部动线的设计上考虑成一个整体，在组团之间的衔接上充分利用广场的聚散效应。购物中心模式购物中心模式绿化带马路组团地块为酒店与商业融合的综合建筑体，组团的酒店与商业裙楼的设组团地块为酒店与商业融合的综合建筑体，组团的酒店与商业裙62、楼的设计应设计为地标建筑，在跑马坪立交起到重要的昭示性作用；计应设计为地标建筑，在跑马坪立交起到重要的昭示性作用；、组团地块为纯商业建筑体，建筑体的设计与组团的设计相融合，、组团地块为纯商业建筑体，建筑体的设计与组团的设计相融合，在立面和动线上形成整体。在立面和动线上形成整体。商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议 A A、商业综合体、商业综合体环境方向环境方向形象演绎：购物公园形象演绎：购物公园公园式的休闲购物空间环境体验。公园式的休闲购物空间环境体验。商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议 B B、五星级酒店、五星级酒店形象演绎：豪华星商务酒店风格。形象演绎：豪华星商务酒店风格。建筑设63、计：地理位置昭示性好，可建高层地建筑设计：地理位置昭示性好，可建高层地标建筑，可观江景。商业裙楼楼顶作为酒店标建筑，可观江景。商业裙楼楼顶作为酒店的运动及休闲公园活动空间。的运动及休闲公园活动空间。必要性功能构成 区域增值的需要 整体定位的需要 为周边企业解决商务配套 克服陌生区域与距离的障碍 会议中心 餐饮中心 SPA中心 VIP俱乐部 私人会所 商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议 C C、特色商业街、特色商业街特色商业街结合“中央公园”以及“大社区”的需要，着力打造的是餐饮休闲为主的主题商业业态，本身体量远远超过社区服务体量的情况下，我们应弱化该商业街社区基础服务的功能。主要考虑以特64、色餐饮、休闲为主体的对外商业服务。业态范围业态范围整个业态包括：特色饮食、休闲娱乐、咖啡、茶座、酒吧、康体美容、保健、超市、沙龙型消费。一级业态一级业态：特色饮食（异域餐饮、中餐、特色餐饮、海鲜馆）二级业态二级业态：休闲娱乐、康体美容、保健、茶楼三级业态三级业态：沙龙型消费、咖啡、茶座、酒吧四级业态四级业态：超市、其他形象演绎：中央食街，世界美食聚集地形象演绎：中央食街，世界美食聚集地 商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议、写字楼、写字楼形象演绎：生产服务性企业总部办公区形象演绎：生产服务性企业总部办公区建筑设计：具有昭示性的地标性建筑设计建筑设计：具有昭示性的地标性建筑设计市场支撑点：产65、业集聚市场支撑点：产业集聚+政策扶持政策扶持板式结构，通透、采光面大，生态健康、实用率高；水景双大堂设计，商务公寓、写字楼客户分流;外立面大胆利用斜线条处理，整体风格简约、现代;城市中庭，达到写字楼与外界空间的和谐融合、过渡，同时为商业汇聚人流。写字楼作为总部办公区来打造，在此区域具有一定的市场基础，首先其面对的是港城工业园区、保税港区的机电、印刷、进出口贸易、汽车配件、服装加工等中小型企业和服务型企业的需求，其次作为具有产业园区优惠政策的政策支撑，这样就有着先天的招商优势，因此其还可面向重庆乃至全国的企业需求和投资需求客户。商业用地规划发展建议商业用地规划发展建议、创意会展中心、创意会展中心66、形象演绎：创新型企业办公形象演绎：创新型企业办公+国际先锋文化会展中心国际先锋文化会展中心建筑设计：先锋创意性的地标性建筑设计建筑设计：先锋创意性的地标性建筑设计市场支撑点：众多创新型企业需要与国际前沿文化与产品交流的市场支撑点：众多创新型企业需要与国际前沿文化与产品交流的场所场所创意会展中心将作为未来本区域及周边区域的新产品新时尚发布、新文化推广的集中地，成为重庆市的先锋文化展览推广第一高地。形成品牌效应，提高本区域的知名度，提升区域的文化氛围，打造创意文化产业基地。住宅用地规划发展建议住宅用地规划发展建议商务花园总部办公高层院馆低密度社区 住区组团定位住区组团定位住宅一级地住宅二级地住宅三67、级地住宅四级地商务花园总部办公商务花园总部办公：利用此区域的地势高地和环境，从物业条件上打造高端别墅群，但基于重庆市对别墅用地的明确控制和总部办公的较大的市场需求，因此本区域建议基于产业发展的高度，为企业打造商务花园式的独栋总部办公基地。花园洋房高尚社区花园洋房高尚社区：与总部商务基配套，重点为高端人士打造适于安家居住的生活环境，从而吸引高端人士集聚，提升社区整体档次和品质。小高层及多层庭院式社区小高层及多层庭院式社区：为中端白领人士量身订作，利用宽景地型，实现社区内外部景观品质的提升。高层院馆低密度社区高层院馆低密度社区：紧靠总部商务区，实现区域的互通联动，抬升价值增长空间。住宅用地规划发展68、建议住宅用地规划发展建议“品质居住”奠定高端居住形象“品质居住”奠定高端居住形象高绿化率高绿化率低密度物业低密度物业高品质产品高品质产品高端形象高端形象高端客户高端客户通过“品质居住”口号的提出，建成一个生态平衡，环境保护，清山绿水的高绿化率、低建筑密度、以花园洋房和多层建筑为主导的高端物业宜居示范区。院落空间寻找中国传统居住文化-院落将为人所用的绿地转化到院落中-观赏性；更具城市性和社会性-可行性的建筑；让每个人能有一片自己安逸的天地-归属感；阅读大地，体验生活，聆听故事-人性化+感性化；人与人走的近一些，更近一些-促进交流。在这里，院落代表一种交流、安全感、彼此的欣赏和信任。住宅用地规划发69、展建议住宅用地规划发展建议院落空间 多层建筑成院落式布局，住宅东南朝向,结合底层公建营造合院精致园林 园林以水、草、花、树为元素搭配营造主题式院落 院落入户大堂可考虑加入简单会所设施，如棋牌室等底层界定院落空间，营造合院园林,建筑最大可能朝向园林 住宅用地规划发展建议住宅用地规划发展建议7070逐级递进的空间感：公共空间、半公共空间、半私密空间、私密空间构建空间公共空间：庭院，公共交流场所；半公共空间：架空花园，与庭院融为一体，将院落伸至建筑；半私密空间：泛会所大堂，私密空间：私家空中院馆公共空间半公共空间半私密空间私密空间生态空间7272高层产品高楼层部分的阳台和露台充分演绎居家休闲生活超大70、超阔阳台，私人空中庭院，增加院馆、赠送地下室、入户花园、景观露台等赠送面积建筑立面后现代风格，几何主义，立面共同构筑产品形象74首层利用小区水景与入户大堂完美结合，利用架空层或者局部架空实现水景和园林对建筑的渗透75四季林荫大道外界自然区隔采用法国梧桐/榕树/樱花树天然树移栽在四周道路上，与中心区的城市水泥森林相得益彰，相互区别，创造出私人领域感，体现足下的精致和进入社区的整体感。交通改造 住宅用地规划发展建议住宅用地规划发展建议 公园用地规划发展建议公园用地规划发展建议打造一个具有艺术品位的公共绿化休闲空间公园形象演绎：开放的、休闲的、文化的必要性功能构成打造区域的核心自然景观公共开放性活动71、空间新城的核心公共游憩空间森林氧吧公共绿地运动公园雕塑小品 公园用地规划发展建议公园用地规划发展建议这里是工作之余找乐的地方这里是可以体味到各种运动乐趣的地方这里景观令人欣喜，运动休闲让人烦恼随风开放式运动场所身临其中，更多休闲体验滑板运动场网球运动场足球运动场蓝球运动场慢跑步道江北区又一处开放式的运动健身场所启动策略 启动思路 提升站位 规划营销 活动造势 客户策略通过对前面案例分析，我们总结出区域成功启动运作的关键举措：新区开发启运运作KPI运 作项 目客 户1、提升站位：提升新区开发在城市中的地位2、树立形象：确立明确而有特色的区域形象3、规划营销：通过规划设计提升区域知名度4、活动造势72、：在区域内引入活动造势5、基础配套：完善基础设施，加强配套6、启动项目：突破区域陌生，实现增值7、客户策略：引入品牌开发企业，为消费者树立信心 启动思路启动思路 提升站位提升站位将区域发展抬升到城市发展高度，赋予其城市层面的价值和概念，明确将港城B区定位为重庆市城市功能体系的重要一环，并纳入到城市规划和发展计划中去。港城港城B B区是：区是：重庆生态宜居示范区；重庆市统乡统筹发展示范新城；重庆市东北部区域城市化的核心；重庆市都市后花园核心示范区；重庆市企业服务型总部发展基地；重庆市购物公园商业模式典范；将港将港 城城B B区的发展纳入到：区的发展纳入到：重庆市城乡总体规划，明确提出“新城”这一73、发展设想；重庆市 和江北区十二五发展规划；重庆市和江北区近期发展计划；江北区年度发展计划重点项目；重庆市和江北区招商引资重点项目。规划营销规划营销规划设计本身即是营销举措，是提升区域知名度的有效工具。以港城B区新城开发为概念，对核心区域进行宽范围的规划设计招标，提升区域知名度。港城B区中央公园修改建性详细规划港城B区商业核心区城市设计港城B区总部商务区城市设计 活动造势活动造势通过一系列的活动为区域造势，提升区域知名度。松江新城泰晤士小镇松江新城泰晤士小镇美国罗斯福大学校长及美国房地产企业总裁参观泰晤士小镇；泰晤士小镇参展“2006上海国际地产大会”；世界著名雕塑艺术大师阿曼作品回顾展在泰晤士74、小镇；狂观泰晤士小镇啤酒节；万科东丽湖万科东丽湖主办2003年世界大学生滑水锦标赛滑水锦标赛；天津首届万科滑水节；西安浐灞生态城西安浐灞生态城举办“欧亚经济论坛”并引入五星级酒店凯宾斯基；修建欧亚经济论坛永久性会址；成功举办“2007F1摩托艇世锦赛”；成功举办“2011年世界园艺博览会”；客户策略客户策略在区域开发中，常用的客户招商策略有全面开花、标杆带动、整体打包三种。整体打包整体打包在非常陌生的区域，以较大土地面积引入一家开发企业，在进行房地产开发的同时，负责区域功能设施的配套建设。标杆示范标杆示范在较为陌生的区域，引入一家标杆知名企业，通过品牌示范，带动其他开发企业的进驻。全面开花全面75、开花在有明确发展方向和定义的区域，大量出让土地，吸引众多开发企业进驻，形成区域开发的氛围考虑到本规划区域价值实现的目标，启动阶段招商选择标杆带动策略和整体打包策略。招商招商策略策略招商实施难度对区域价值的带动作用就本规划区而言，全面开花策略实施难度很大，因为区域配套不成熟，陌生感强，一般开发商验以突破现状并为区域树立价值标杆。引入标杆开发企业，做区域开发的领头羊，可以提升区域价值，但是验证以处理本项目要示的启动设施的开发要求。引入具有区域开发经验的标杆企业，赋予其区域开发的职能，承担起居住、休闲、公共设施等全面的功能开发的角色。全面开花策略标杆带动策略整体打包策略 客户策略客户策略客户策略延伸76、思考一：启动阶段的土地出让地块规模要具有足够规模。意义之一为区域立势为区域立势在相对陌生区域的启动阶段，大规模项目的推出有利于一举奠定区域形象，集聚人气，为消费者树立信心。意义之二为开发企业留出土地增值空间，提升吸引力为开发企业留出土地增值空间，提升吸引力开发企业介入新区的开发，承担较大的风险，在开发初期进入普遍存在博取未来土地增值收益的目的，鉴于区域启动阶段较为陌生，给予开发企业一定的土地增值收益是必然选择。意义之三多元化功能开发的需要多元化功能开发的需要多元化的功能设施和公共空间，需要足够的开发空间。客户策略客户策略客户策略延伸思考二：异地具有大规模运作经验的品牌开发企业是启动区招商重点关77、注对象。原因之一本地开发企业在重庆市场有更多选择空间本地开发企业在重庆市场有更多选择空间本地开发商由于长期深入重庆房地产市场，对于市场情况非常了解，具有更多的机会选择和替代项目；通过对本地一些知名企业的访谈，对于本区域的兴趣普遍不大。原因之二重庆土地供给量大，更强化了本地企业的可选择性重庆土地供给量大，更强化了本地企业的可选择性重庆市自身土地供应量很大，土地市场的困境；本区域在重庆土地供给量大的背景下，不具有竞争优势。原因之三众多异地品牌开发企业具有开发类似项目的经验众多异地品牌开发企业具有开发类似项目的经验众多异地开发企业具有开发同类项目的经验，如万达、金地、绿城等。重庆本地开发企业只有少数78、具有这一能力和经验。异地具有大规模运营经验的品牌开发企业是本项目的重点关注对象异地具有大规模运营经验的品牌开发企业是本项目的重点关注对象放开视野，广泛撒网，全国性视角进行招商是本项目招商策略的大方向放开视野，广泛撒网，全国性视角进行招商是本项目招商策略的大方向 客户策略客户策略知名开发知名开发企业推荐企业推荐海航集团海航集团海航集团于2000年1月经国家工商行政管理局批准组建，是一家以航空旅游、现代物流和现代金融服务为三大支柱产业的现代服务业综合运营商，产业覆盖航空、物流、金融、旅游、置业、商业、机场管理和其他相关产业，法定代表人为陈峰。截至2010年12月，海航集团资产规模为2014.62亿79、元，营业总收入达647亿元，为社会提供9万多个就业机会。海航集团航空运输产业运营飞机290余架，开通航线500余条，通达130多个国内外城市，连续安全飞行超过350万小时。2010年实现旅客运输量3222万人次。自成立以来，海航多次获得中国民航安全生产“金鹰杯”、“金鹏杯”，并连续10年荣获“旅客话民航”用户满意优质奖。2011年，海南航空荣膺中国内地首家“skytrax五星航空公司”称号，打造中国民航“安全、正点、服务”优秀品牌。同年，香港航空亦荣获“skytrax四星航空公司”称号。大新华物流是中国首家致力于构建海陆空综合物流、金融服务、物流信息网络及大型制造业一体化的全球物流综合服务运营80、商，业务涵盖综合物流、集装箱运输、散杂货运输、油轮运输、特种船运输、驳船运输、航空货运、船舶与海洋工程建造、码头建设与管理、船舶与船员管理等领域，拥有各类船舶近100艘，全货机13架。截至2010年年底，大新华物流旗下金海重工手持订单量位列全球造船集团16位，全球造船企业第11位。海航资本立足于通过优势产业领域的投资银行服务与各类金融手段的组合与创新为客户提供综合金融解决方案，立志打造一流国际投资银行和现代金融服务业综合运营商。拥有投资银行、金融租赁、信托、保险、证券、银行、期货、产业基金、融资担保、保理、小额贷款等传统及创新金融业务。目前，海航资本服务网点遍及北京、上海、天津、香港、悉尼等381、0个大中城市。海航旅业主营业务涵盖航空、旅游、卡、网、外汇零售等五大类别，拥有北京首都航空、金鹿公务航空、大新华运通、海航易生、新华旅行、通汇货币、易生基金等14家成员企业、近20家旅行社、230余家海航乐游门店、近30家易生分子公司和近10家货币兑换门店。海航旅业以“一卡一网一中心”为核心发展战略，创新商业模式，致力发展成为国内最大、国际领先的现代旅游综合服务提供商，促进国人由传统储蓄型消费理念向信贷型消费理念的转变，创造引领旅行、消费的新生活。海航实业集团有限公司是集房地产开发投资、酒店运营管理、绿色食品和农业、实业投资及金融运作为一体的大型实体产业集团，下辖海航置业、海航酒店、海航食品和82、海航投资四大主要板块，依托海航集团现代服务业综合运营商全产业链条的资源优势和品牌价值，以长三角、珠三角、环渤海经济圈为重点发展区域，致力于打造中国最具影响力的实业投资、开发、经营、管理和金融服务商。海航商业以“健康、富足、快乐、和谐”为理念，实施“实体+电子商务+金融”的发展策略，立足西部、布局全国。其主要业态为实体（零售）商业、虚拟（网络）商业、物业（地产）商业、金融（投行）商业等四大业态，拥有民生百货、宝鸡商业、天津国际商场、上海家得利超市、北京海航家乐、海航中免等10余家成员公司，门店300余家，网络布局遍布陕西、甘肃、天津、上海、北京、海南等地。海航机场集团运营海口美兰国际机场、三亚凤83、凰国际机场、甘肃机场集团（兰州、敦煌、嘉峪关、庆阳）、宜昌三峡机场等13家成员机场。2010年旅客吞吐量达2325万人次。海航集团的其他产业还包括海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司、海航新华文化（控股）集团有限公司、海航集团财务有限公司、三亚航空旅游职业学院、长沙南方职业学院、海南海航航空进出口有限公司、海航集团香港有限公司、海航（贵州）投资开发有限公司等。客户策略客户策略客户举荐（一）客户举荐（一）知名开发知名开发企业推荐企业推荐万达集团万达集团大连万达集团创立于1988年，已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业，企业资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税984、5亿元。万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。计划到2012年，企业资产2000亿元，年销售额1200亿元，年纳税200亿元，成为世界级的企业。大连万达北京万达西安万达重庆万达 客户策略客户策略客户举荐（二）客户举荐（二）知名开发知名开发企业推荐企业推荐香港鹰君集团香港鹰君集团鹰君集团为香港大型地产发展商，同时在全球各地拥有及管理一系列以朗廷、朗豪及逸东品牌命名的豪华酒店。集团总部设于香港，旗下所发展、投资与管理的优质写字楼、商场、住宅和酒店物业遍布亚洲、北美洲和欧洲。集团的主要资产包括冠君产业信托的51.43%权益（于二零85、零十年十二月三十一日），该信托在香港核心商业区拥有一项面积达一百五十六万平方尺的甲级办公大楼-花旗银行广场，并持有位于九龙旺角购物旺区的办公大楼及商场物业朗豪坊，面积达一百二十九万平方尺。集团在美国也拥有三幢办公大楼，总面积为五十三万四千平方尺。集团同时经营物业管理及维修、建筑材料贸易等业务。集团的酒店组合遍布世界各地，目前共有十三家豪华酒店，客房数目逾六千间，其中包括十家位于香港、上海、北京、伦敦、波士顿、加州、墨尔本及奥克兰以朗廷或朗豪品牌命名的豪华酒店，两家位于香港及上海的逸东酒店，以及多伦多Delta Chelsea酒店。除多伦多物业外，其他酒店全部由鹰君集团全资附属公司朗廷酒店国际有86、限公司负责管理。本集团于一九六三年创立，原以鹰君有限公司为首，并于一九七二年在香港联合交易所挂牌上市。一九九零年，本集团进行内部重组，由百慕达注册的鹰君集团有限公司取代鹰君有限公司成为集团的上市控股公司。二零零十年财政年度，集团核心业务除税后溢利约为十六亿七百万港元，于二零零十年十二月三十一日资产净值约为二百九十亿港元。客户策略客户策略客户举荐（三）客户举荐（三）提出背景：提出背景：管委会如有意向介入本区域的二级开发，并在此基础上组成专门的房地产开发企业，战略性地进入房地产二级开发领域；启动区土地未来具有较大升值空间，介入启动区一级开获取增值收益。客户策略延伸思考三之：共同开发启动区的做法值得87、考虑 客户策略客户策略客户策略延伸思考三之：远期土地增值和启动阶段运作需要的矛盾是提出这一思路的重要原因启动项目是区域获得价值提升的关键目前土地价值不被认可，但未来价值较高土地价值很高的新城，人所共知的开发热点区域启动项目需要大量资金新区开发的项目，开发企业一定追求大规模土地，储备并寻求增产增值收益开发企业对于区域并没有足够的信心启动项目资金从哪里来？区域开发初期将会被开发企业取得大量收益，从而降低政府土地出让收益如何为开发企业对区域树立足够的信心产生的问题现实存在的问题举措、未来的前景举措、未来的前景举措、未来的前景现实存在的问题现实存在的问题产生的问题产生的问题 客户策略客户策略管委会合资公司开发商优势对土地的控制能力与政府沟通的能力区域其它事务协调能力对土地的控制能力与政府沟通的能力区域其它事务协调能力资金市场开发运作利益土地增值收益房地产开发收益房地产开发经验积累土地增值收益房地产开发收益土地增值收益房地产开发收益启动项目开发市政配套主题项目五星级酒店商业物业高端住宅O客户策略延伸思考三(3)：这一思路下，形成管委会和开发商双赢的格局 客户策略客户策略未来预期新城：概念草图构画未来预期新城：概念草图构画