1、基本基本概况概况青岛青岛济南济南潍坊潍坊烟台烟台日照日照临沂临沂威海威海枣庄枣庄菏泽菏泽泰安泰安莱芜莱芜东营东营滨州滨州德州德州聊城聊城淄博淄博济宁济宁济南素以“泉城”著称于世，古人题咏“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”。济南南依泰山，北跨黄河，地势南高北低，分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。SITE济南主城区由腊山、党2、家、旧城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。主城区人口规模控制在310万人，用地规模控制在290平方公里。主城区的规划重点是优化用地结构，调整和强化政治、经济、科技和文化中心功能，发展会展、体育、物流等新兴服务业；建设腊山、燕山两个新区，疏解旧城的中心功能；加强王舍人、贤文两个片区传统产业的改造和高新技术产业的发展。唐冶地区级商业中心唐冶地区级商业中心王舍人区级商业中心王舍人区级商业中心洪楼商圈洪楼商圈泉城广场商圈泉城广场商圈腊山商业副中心腊山商业副中心崮山商业副中心崮山商业副中心王舍人片区位于主城区东北部，以传统冶金工业为主导，加快产业和产品结构优化升级，加强污染治理，控制生产用地规模，为实施3、搬迁创造条件。在王舍人镇驻地以居住区建设和公共设施配套为重点。本案位于王舍人片区级商业中心，是未来城市发展的重要地段。高新区工业北路商圈高新区工业北路商圈西部商业副中心西部商业副中心央行双降央行双降央行央行8月月26日降准降息日降准降息中国人民银行决定，自中国人民银行决定，自8月月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调期贷款基准利率下调0.25个百分点至个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调一年期存款基准利率下调0.25个百分点至个4、百分点至1.75%1个人公贷个人公贷济南个人公贷提额至济南个人公贷提额至30万万8.27下午，济南政府对济南下午，济南政府对济南落实落实 的实施办法的实施办法有关情况进行通报。其中，有关情况进行通报。其中，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭在济南市内六区购买自住住房的，最高可贷款额度由两人及以上缴存住房公积金的职工家庭在济南市内六区购买自住住房的，最高可贷款额度由50万提高到万提高到60万，将于万，将于10月月15日起施行。日起施行。2公积金异地贷款公积金异地贷款住建部推公积金异地贷款细则住建部推公积金异地贷款细则公积金无法异地贷款问题，一直困扰着工作调动的缴存人。日前，住建部发文，要求各地抓5、紧出台异地贷款业务细则，并首次明确公积金无法异地贷款问题，一直困扰着工作调动的缴存人。日前，住建部发文，要求各地抓紧出台异地贷款业务细则，并首次明确公积金异地贷款开具住房公积金缴存证明的流程。操作细则通知中透露，住建部将建全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。公积金异地贷款开具住房公积金缴存证明的流程。操作细则通知中透露，住建部将建全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。3楼市去库存楼市去库存山东放开商品房套型比例限制山东放开商品房套型比例限制近日，我省近日，我省13部门联合出台新政，多渠道消化库存商品房。政府鼓励房企将存量房转安置房、公租房，鼓励改善性住房需求，放开部门联合出台新政，多渠道6、消化库存商品房。政府鼓励房企将存量房转安置房、公租房，鼓励改善性住房需求，放开套型比例限制，鼓励库存地产改为创客空间；政府采购商品房为农村教师和医护人员就近提供公租房，并鼓励在县城套型比例限制，鼓励库存地产改为创客空间；政府采购商品房为农村教师和医护人员就近提供公租房，并鼓励在县城团购团购商品房。商品房。42015年济南房地产市场关键词二胎全面放开二胎全面放开2015年年10月，十八届五中全会决定，全面放开二胎政策月，十八届五中全会决定，全面放开二胎政策2015年年10月，十八届五中全会决定，全面放开二胎政策，至此，实施了月，十八届五中全会决定，全面放开二胎政策，至此，实施了30多年的独生子女7、政策正式宣布终结。只要是合法的夫妻就多年的独生子女政策正式宣布终结。只要是合法的夫妻就享有生育二胎的权利，不再受享有生育二胎的权利，不再受“单独二孩单独二孩”政策或政策或“双独二孩双独二孩”政策的限制。政策的限制。55项目项目分析分析本案所处区位交通系统通达八方工业北路、工业南路、经十路、奥体中路、奥体西路、二环东路三纵三横交通路网恣意畅达，将泉城广场、洪楼广场、奥体中心、高新区、机场全部纳入一刻钟生活圈版图，以定义都市生活维度。项目基地周边居住区众多，配套完善，山师附中与本案距离小于1000m，是不折不扣的学区房，具有很大的升值空间。SITE黄河黄河济南旧城济南旧城龙奥中心龙奥中心N本案位于8、济南市东部新城核心区，属于济南市十二五规划重点发展的三大新区之一，地理位置优越，交通便利，距离济南政府龙奥中心约6KM，距离济南老城区约10KM，距离济南遥墙国际机场约16.5KM，2020年前修建完成的地铁线6号线（西周家站-工业北路站）将为本案带来巨大的商业价值的提升。地理位置用地性质济南市王舍人片区控规本案本案基地基地2020年年轨道交通轨道交通线路线路西周西周家庄家庄工业工业北路北路遥墙遥墙机场机场龙奥龙奥新东站新东站R1R2R3济南站济南站花园东路花园东路奥体中路奥体中路79公顷交交通通道道路路分分析析城市主干道城市主干道城市次干道城市次干道城市支路城市支路25433541周周边边现9、现状状照照片片21周周边边高高度度分分析析高层高层多层多层东都国际恒大城万科 新里程中海 紫玉东郡海信慧园力高国际尚品 燕园名辉豪庭周周边边楼楼盘盘分分布布绿地 百合花园淮海 东城御景山东师大附中高新第一实验学校双语实验学校济南十八中学周周边边学学校校分分布布山东大学（软件园校区）山东大学（洪家楼校区）大辛小学 幼儿园济炼中学三十四中甸柳一小 一中15+12班幼儿园48班小学36班初中周边学校分布较多，包括大学、高中、初中、小学、幼儿园。初中的服务半径为1000m，小学服务半径为500m，本案周边1000m以内的高中为山师大附中，初中有祥泰城北区的36班初中和百合花园小区内的甸柳一中，500m10、内小学为祥泰城北区48班小学。丁豪广场高新区银座银丰联荷广场万达广场雨滴广场周周边边商商业业分分布布美莲广场周边商业主要集中在会展中心和齐鲁软件园附近，均在10min车程以内，小区周边均为小型购物中心，无大型购物广场。济南第三人民医院山东省立医院周周边边医医院院分分布布周边大型医院主要有济南第三人民医院、齐鲁医院、山东省立医院，均在10min车程。另有其他中小医院，医疗救助方便快捷。齐鲁医院东院济南市历下区红十字医院+济南电力医院历下区第三人民医院山大齐鲁医院高新区医院山东鸿腾国际大酒店大大型型公公建建分分布布奥体中心会展中心齐鲁软件园黄台大酒店黄台发电厂胶济铁路周边大型公建分布均在10min11、车程范围内，其中鸿腾国际大酒店为五星级酒店、黄台大酒店为四星级酒店。黄台发电厂存在一定的空气污染和噪声污染，本案产生了不利影响。城城市市景景观观分分布布华山公园幸福柳广场商代遗址小清河大辛河百花公园鲍山公园运动森林地块周边城市景观资源丰富，为居民的日常生活、休闲娱乐提供了多重选择，人文历史、山、水、林一应俱全。周周边边绿绿地地分分布布公园绿地滨水绿地79公顷建建筑筑退退让让分分析析68公顷城市水系退让城市水系退让铁路交通退让铁路交通退让城市公园退让城市公园退让城市道路退让城市道路退让建筑后退城市公园绿地的距离不少于10米。当建筑位于公园绿地的北侧时，后退距离可适当减少，但最小不少于5米。建筑后12、退城市规划道路沿线绿化控制带的距离不少于5米。优势优势Strengths周边城市自然景观条件优越轨道交通、BRT穿越，交通发达，发展速度快紧邻商代遗址和小清河，绿化植被丰富。周边建筑多为居住区，本案将联动周边形成一个大规模的居住社区。劣势劣势Weakness紧邻黄台电厂，噪音大空气质量差南邻铁路也加大了噪音干扰，铁路退让距离减少了用地面积机遇机遇Opportunities本案坐落于未来城市发展的重要节点，具有很大的发展潜力周边有商代遗址，可以发展配套服务产业，提高片区活力未来轨道交通穿越，升值潜力大挑战挑战Threats优势与劣势并存，如何充分利用资源优势，规避或解决劣势，实现土地价值的最大利13、用机遇与挑战并存，如何挖掘商业价值，实现土地的最高利用SWOT分析分析项目项目定位定位地铁站点周边主要开发居住、商业办公楼盘，以及百货商店、娱乐服务设施等，由于站点带来的聚集效应，使得站点周边保持着高密度的人流，这些物业既可以享受地铁站点带来的大量人流，又为地铁站点提供丰富的配套服务，满足出行人流的各种需求，拥有巨大的开发潜力。2015年8月份，全市四项污染物浓度可吸入颗粒物（PM10）0.099mg/m3、细颗粒物（PM2.5）0.059mg/m3、二氧化硫0.027mg/m3、二氧化氮0.036mg/m3，其中PM10和PM2.5分别超过环境空气质量标准（GB3095-2012）年度二级标14、准0.41倍和0.69倍，二氧化硫和二氧化氮达标。可吸入颗粒物（PM10）、细颗粒物（PM2.5）和二氧化硫3项污染物浓度均为2013年以来各月浓度最低值。二氧化硫比全省13个二类城市平均值低12.5%，PM10、PM2.5和二氧化氮分别比平均值高2%、1%和8%。四项污染物PM10、PM2.5、二氧化硫、二氧化氮在全省17市排名分别为倒数第6、3、6、2名（去年同期排名分别为倒数第5、5、3、3）；在13个二类城市中分别为倒数第6、3、6、2名（去年同期排名分别为倒数第5、5、3、3）。与去年同期相比，四项污染物PM10、PM2.5、二氧化硫、二氧化氮均同比改善，改善率分别为26.1%、2115、.3%、47.1%和14.3%，改善率在全省17地市排名分别位列第3名、第6名、第3和第10名,在13个二类城市中排名分别为第3名、第6名、第3和第7名。8月份蓝天白云天数为15天，列全省17市倒数第2名，比去年同期增加3天。山东省济南市雾霾天气逐渐消散 空气质量有望转好肆虐泉城多日的雾霾天气终于出现转好迹象。记者10月19日从山东济南气象部门获悉，随着一股较强冷空气的到来，雾霾天气逐渐消散，泉城空气质量有望转好。10月15日以来，受静稳天气影响，包括济南在内，全省多个城市陷入“雾霾围城”。10月15、16日两天，济南的环境空气质量指数(AQI)日均值高达238、243，空气质量处于重度污染水16、平。10月19日上午10时，全市16个环境空气质量监测站中，5个站点AQI均超过300。不过，从10月19日13时开始，雾霾天气逐渐减弱。截至10月19日19时，泉城AQI已经下降至106，空气质量接近良的水平。尽管雾霾逐渐消散，但不少市民都挺担心雾霾是否会“卷土重来”。“到来的冷空气相对较强，预计10月20日不会出现严重雾霾天气。”济南市气象台一位工作人员表示。据市环境监测中心站和市气象台联合发布的环境空气质量预报显示，济南空气质量预计为轻度污染。8月份，济南市各区和高新区环境空气质量得分情况见表1-表3。与去年同期相比，市中区、高新区、槐荫区和历下区均进步3个名次，位列第1名-第4名；长清17、区和历城区均退步3个名次，分别位列第5名和第6名；天桥区退步6名，位列第7名。与上个月相比，市中区和历城区均进步3个名次，分别位列第1名和第4名；槐荫区仍位于第3名不变；高新区、历城区和天桥区均退步1个名次，位列第2名、第6名和第7名，长清区退步3名，位列第5名。2015年8月份，全市四项污染物浓度可吸入颗粒物（PM10）0.099mg/m3、细颗粒物（PM2.5）0.059mg/m3、二氧化硫0.027mg/m3、二氧化氮0.036mg/m3，其中PM10和PM2.5分别超过环境空气质量标准（GB3095-2012）年度二级标准0.41倍和0.69倍，二氧化硫和二氧化氮达标。可吸入颗粒物（P18、M10）、细颗粒物（PM2.5）和二氧化硫3项污染物浓度均为2013年以来各月浓度最低值。二氧化硫比全省13个二类城市平均值低12.5%，PM10、PM2.5和二氧化氮分别比平均值高2%、1%和8%。四项污染物PM10、PM2.5、二氧化硫、二氧化氮在全省17市排名分别为倒数第6、3、6、2名（去年同期排名分别为倒数第5、5、3、3）；在13个二类城市中分别为倒数第6、3、6、2名（去年同期排名分别为倒数第5、5、3、3）。与去年同期相比，四项污染物PM10、PM2.5、二氧化硫、二氧化氮均同比改善，改善率分别为26.1%、21.3%、47.1%和14.3%，改善率在全省17地市排名分别位列第19、3名、第6名、第3和第10名,在13个二类城市中排名分别为第3名、第6名、第3和第7名。8月份蓝天白云天数为15天，列全省17市倒数第2名，比去年同期增加3天。2015年上半年,济南市的主要污染物中,可吸入颗粒物(PM10)平均浓度为0.164mg/m3、细颗粒物(PM2.5)平均浓度为0.083mg/m3、二氧化硫平均浓度为0.0、6mg/m3、二氧化氮平均浓度为0.047mg/m3,较去年同期改善14.6%、16.2%、29.4%和14.5%。最近几天朋友圈里吐槽最多的就是“穿多了”和“又穿多了”。16日当天，达到28.1，重现夏日风情。不过，周日将有冷空气降临，大家早、晚出门可备件外套。20、根据山东省济南市气象局天气预报，未来五天晴间多云，有时有霾。17日白天晴，有霾，南风23级增强到34级，最低气温1317，28左右。18日阴间多云，北风短时南风 3 级，最低气温1316，最高气温24。15日，山东多地纷纷遭遇雾霾，部分点位AQI(空气质量指数)一度“爆表”，济南也遭遇“霾伏”，达重度污染级别。16日午间开始，济南空气污染程度开始下降。截至17时，济南市16个监测点中，重度污染点位只剩5个，较前一天同时段“气质”状况明显改善。然而霾并未完全消散，其余点位仍有轻度至中度污染。市环保、气象部门联合预报，17日济南市环境空气中首要污染物为细颗粒物(PM2.5)，空气质量指数类别为中度21、污染。济南是否会摆脱雾“霾尾巴”，还得看17日夜间冷空气是否“给力”。10月21日，环保部发布2015年第三季度重点区域和74个城市空气质量状况。环保部通报指出，第三季度空气质量最差十城依次是邢台、唐山、邯郸、济南、衡水、郑州、保定、廊坊、石家庄和成都山东省济南市雾霾天气逐渐消散 空气质量有望转好肆虐泉城多日的雾霾天气终于出现转好迹象。记者10月19日从山东济南气象部门获悉，随着一股较强冷空气的到来，雾霾天气逐渐消散，泉城空气质量有望转好。10月15日以来，受静稳天气影响，包括济南在内，全省多个城市陷入“雾霾围城”。10月15、16日两天，济南的环境空气质量指数(AQI)日均值高达238、2422、3，空气质量处于重度污染水平。10月19日上午10时，全市16个环境空气质量监测站中，5个站点AQI均超过300。不过，从10月19日13时开始，雾霾天气逐渐减弱。截至10月19日19时，泉城AQI已经下降至106，空气质量接近良的水平。尽管雾霾逐渐消散，但不少市民都挺担心雾霾是否会“卷土重来”。“到来的冷空气相对较强，预计10月20日不会出现严重雾霾天气。”济南市气象台一位工作人员表示。据市环境监测中心站和市气象台联合发布的环境空气质量预报显示，济南空气质量预计为轻度污染。形象及市场定位形象及市场定位城市城市绿洲绿洲，居住，居住森林森林区域氧吧区域氧吧宜居胜地宜居胜地山水秀美鸟语花香消费人群23、定位产品定位容积率楼盘售价TODTOD：Transit-Oriented Development(交通导向开发)TOD是以公共交通为导向的开发，属于密度偏高的开发，位于主要交通站点周边适宜步行的距离内，通称可以为步行者也不排除驾车者提供居住、就业和购物的机会。TOD可能是新建或重建的一幢或几幢建筑，这些建筑的设计和朝向适宜运输的用途。一个人愿意步行的距离决定了TOD的大致范围。这个距离大约为5分钟的步行路程，也就是400到600米。在这个半径范围内，有125-250英亩的土地用于TOD。“交通导向开发”令市民们可以在家、工作地、购物点、学校或服务机构之间的日常往来中的一次或数次可以选择不开私家24、车。城市线路(条)站点(个)里程(公里)物业升值情况香港597168.8地铁开通后周边物业平均升值近50%北京1723146510号线在建设的两年期间，物业升值大于100%上海14331567市中心地下空间商业物业增值300%广州9164260.5初建增值15%-25%，开通后增值15%-25%深圳51311771号线皇岗站旁的时代广场10年间的升值高达500%(注：来源于左瑞丽，全国地铁房产升值报告)国内地铁站点周边物业升值情况城市站点商业容积率(500m范围内)住宅容积率(500m范围内)站点外围容积率(500米范围外)香港中环12-158-105-8深圳龙岗8-1010-144-9日本银25、座10-156-104-10上海人民广场14-167-125-7国内外城市地铁站物业开发容积率(来源：柏景，城市轨道交通沿线物业思考与实践)城市近郊区远郊区0-500m0-500m北京25.00%15.00%深圳23.03%9.33%上海16.12%8.66%重庆20.12%12.73%华盛顿25%14.5%香港35.3%17.6%国内外城市地铁对周边房地产价格的平均增值效应(来源：城市轨道交通资源经营年报)地铁站点对周边房地产价值的影响地铁站点对周边房地产价值的影响地铁站点周边的房地产价值将提升30-50%案例案例分析分析案例：法国巴黎的德方斯新区、香港九龙车站城市设计、上海静安寺地区城市设26、计.通过对以上地铁站周边开发用地案例的分析，得出地铁站点周边地区的城市设计在空间形态上可以表现为两种主要的模式：竖向的立体化开发模式以及横向的网络化开发模式。地铁站点的开发过程中应该综合运用着两种开发模式，发挥它们各自的优势，通过城市设计的方法将地铁站点为中心的周边地区城市地上地下空间一体化，促进地区功能混合利用，优化地区空间结构，推动地区经济发展。法国巴黎的德方斯新区是世界著名的 CBD，位于巴黎西北部的塞纳河畔，处于巴黎老城区中轴线上。这条中轴线起自卢浮宫，沿途经过了杜乐丽花园、协和广场、香榭丽舍大街、星型广场凯旋门，最终到达德方斯新区的大拱门法国巴黎法国巴黎德方斯新区德方斯新区德方斯新区27、一个由旧住宅区、贫民窟转变成为欧洲最大 CBD 1、立体化的交通系统才能实现真正的人车分流、立体化的交通系统才能实现真正的人车分流地铁站点由于大量人流进出及与其他交通工具换乘的需要，必须合理的组织人流与车流，特别是在周边地区用地功能多样、换乘方式复杂的站点，立体化的人车分流相较于单一平面的人车分流更加有效和彻底。2、立体化的开发有利于提高土地和空间的利用效率、立体化的开发有利于提高土地和空间的利用效率结合地铁站点的建设，将地下、地面及地上空间有效的利用起来，实现土地多个层面的利用，并加强它们之间的直接联系，提升人们在这些空间中往来的效率。3、完备的换乘系统有利于提高公共交通的出行比率、完备的换28、乘系统有利于提高公共交通的出行比率地铁作为城市的大运量公共交通系统，若要其发挥最大的效率，则必须做好与其他地铁线路以及公交车、火车、飞机等各种公共交通系统的方便快捷的换乘，这样才能让人们愿意选择公交出行。位于赤腊角的香港新机场，由一条公路与高速铁路系统组成的交通走廊与中环中心商业区连接起来，而九龙车站作为铁路和其他交通工具之间的联系枢纽，则是这条机场高速铁路沿线规模最大的车站。中国香港中国香港九龙车站城市设计九龙车站城市设计1、地铁站点周边地区土地比率采用高强度的开发方式，可以为地体的运营提供、地铁站点周边地区土地比率采用高强度的开发方式，可以为地体的运营提供稳定的客流支持。稳定的客流支持。229、地铁站点周边地区用地应规划整合多种城、地铁站点周边地区用地应规划整合多种城市功能，例如商业金融、行政办公、文化娱乐、居等，满足居民的日常生活需求，吸引市民来此居住。市功能，例如商业金融、行政办公、文化娱乐、居等，满足居民的日常生活需求，吸引市民来此居住。3、地铁站点与周边地区应该采取统一的一体化城市设计，形成无缝对接，为市民的生活带来方便。、地铁站点与周边地区应该采取统一的一体化城市设计，形成无缝对接，为市民的生活带来方便。4、地铁车站的出入口与周边建筑相结合，成为城市整体中的一部分。如果车站、地铁车站的出入口与周边建筑相结合，成为城市整体中的一部分。如果车站出入口不在建筑里，那么也在与街道30、紧密联系的广上达到快速换乘的目的。出入口不在建筑里，那么也在与街道紧密联系的广上达到快速换乘的目的。九龙车站作为西九龙新区的核心，是香港新机场在城市的延续，其总建筑面积达达 170 万万 m2，占地 13.5ha，形成了一个具备多种城市功能的迷你城市，包括铁路、地铁、公共交通、出租车和私家车的交通换乘枢纽以及能够容纳 5 万人万人的 18 幢高层幢高层住宅、住宅、2 幢办公楼、幢办公楼、1 幢综合楼和幢综合楼和 1 幢高级酒店幢高级酒店，这里完全可以实现市民居住、工作、购物、餐饮、娱乐等多种日常生活需求。中国上海中国上海静安寺地区静安寺地区静安寺地区地处上海市南京西路，以其区内的千年古刹静安寺31、为核心，加上九百城市广场、静安公园、璞丽酒店、会德丰国际广场、航站楼等形成了集文化、商业、办公、休闲、娱乐、餐饮等于一体的公共活动区域。已经建成并投入使用的地铁 2 号线及地铁7 号线都在静安寺站交汇，加上地的多条公交线路，使得静安寺的换乘枢纽地位凸显。这样一个集多种城市功能和换乘枢纽于一体的重要城市节点，静安寺地区的城市设计对国内其他城市的以地铁站点为核心的综合开发具有很强的示范作用。1、地下步行系统要应呈立体化、网络化扩张：各条地铁线路的车站之间、公交车站与地铁车站、交通系统与地面建筑以及建筑与各类设施均需相互连通，使得通过地下步行空间可以到达片区所有的功能设施之内。这样不仅可以实现人车彻32、底分离，更能够提高换乘效率，满足不同人群的需求，在人流聚集场所设置广场空间及出入口也便于人流的疏散；2、根据片区不同的用地性质的不同停车需求，采用不同的停车场配置。如在大型绿地或广场设置相对集中的大型地下停车场，在商业办公等高层建筑处则结合各个建筑修建地下停车场；3、设置地下机动车过境道路，减少片区内地面过境机动车交通量，使需要进入片区的机动车顺畅行驶；设置地下机动车环路系统，要进入片区的机动车也可以通过地下机动车环路到达地下停车场，再由地下步行系统进入片区。静安寺地区作为上海西区重要的文化地标、商业中心和换乘枢纽，其近 10 年的城市设计打造了一个地上地下立体化协调发展的城市空间。名称名称栋33、数栋数套数套数面积区间（）面积区间（）商业面积（）商业面积（）社区康乐设施（）社区康乐设施（）停车数量停车数量德福花园41499244-6252170909723绿杨新村17400043-631554813562651新葵芳花园5126446-494484540126康泽花园475746-1026791-114康怡32664854-11510416796401168康山花园10218045-75-康威花园241247-552544-俊峰花园576045-65111919830-修顿花园148051-7726464091712杏花村48650452-1142674119562849欣景花园47334、272-84-13386-彩虹站物业发展12965824004413501香港4号线二期开发地块功能及用地性质地块地块用地面用地面积积-万万地块功能地块功能住宅面住宅面积积-万万商业面积商业面积-万万总建面总建面-万万容积容积率率停车数停车数量量商业停商业停车数量车数量住宅人住宅人口规模口规模建筑高建筑高度度-m白石龙站4.77住宅为主，附设适量商也的商住用地17.480.7（3.9%）18.183.8115001004893150龙华中心站39.97商业、办公、住宅、市政、文娱、以及步行街等多功能于一体的综合开发用地135.571.68（1%）161.874.212000380037994135、50上塘路站18.14低密度小区、配建适量商业49.971.0（2%）50.982.81400015013994150车辆段20.40商业位于车辆段站地块角端，商住混合用地57.981.0（1.7%）58.982.89500010016233150香港地铁周边地产数据分析土地圈层开发模式土地圈层开发模式以站点为核心区，作为土地开发的重点地区进行高强度的密集开发，提倡办公、商业以及部分住宅的综合开发，平衡用地功能，减少对外交通出行量，提升核心区的多功能性，带动商业活力发展。站点周边500m范围内是站点开发的影响范围，鼓励适当提高强度的混合开发，其开发规模应高于无轨道站点的区域，但低于站点核心区，36、用地类型应考虑居住、办公、商业的平衡，以及公共基础设施和必要的广场空间布置，提升站点影响区品质。地铁站点周边开发业态数据资料来自香港地铁网站地铁站地铁站商业商业商业在地铁站200m范围内影响最大，由于本案紧邻地铁R3线，可按照土地圈层模式开发商业，通过商业活力带动辐射圈内各个产业加速发展。办公办公信息化的加快，整个社会的办公模式也发生了改变居家室办公、公寓式办公都是常见的形式，以商业依托为了实现土地效益最大化可以考虑配建公寓、写字楼。居住居住由于轨道交通增加了城市的可达性，居民可在城市更大的范围内活动，因此疏散了城市中心区的部分人口，实现城市土地的优化配置。业态定位业态定位根据调研和分析确定业37、态组成基于轨道交通高效、便捷、经济等方面优势，在站点周边圈层式开发商业、办公以及居住功能设施，容积率按轨道半径梯度，从中心向边缘依次递减。可以使得站点影响力向外延伸的同时，促进中心区的集聚。这种布局不仅能够提高环线周边交通条件，也发挥了中心区客流的疏解作用。高密度开发的中心区以及向城市四周延伸的圈层土地，能够优化城市的用地结构，并通过规划手段调配资源，适度控制站点间的开发，形成区域级的开放空间，丰富城市空间形态。济南济南户型产品需求户型产品需求状况分析状况分析济南普通住宅面积示意图（万）济南普通住宅面积示意图（万）成交贡献占比最大的为 80-100 平方米平方米的刚需户型，成交面积占总成交面积38、的 35.20%，其次为120-144 平方米平方米的成交面积段，面积占比约28.49%。可以看出济南的首改型住房正在逐渐兴起。济南公寓面积示意图（万）济南公寓面积示意图（万）60-80及 80以上面积段成交量较多，目前济南公寓市场并不大，但是可以看出成交面积的多元化，说明济南公寓市场正在慢慢走向成熟。济南别墅面积示意图（万）济南别墅面积示意图（万）别墅成交面积都集中在 300-400 和 200-300面积段，成交套数占成交总套数的 77.08%，以小面积的联排产品为主。东都国际恒大城万科 新里程中海 紫玉东郡海信慧园力高国际尚品 燕园名辉豪庭周周边边楼楼盘盘分分布布绿地 百合花园淮海 东城39、御景编编号号楼盘楼盘售价售价（元（元/）建筑类别建筑类别容积容积率率建筑面建筑面积（万积（万）占地面占地面积（公积（公顷）顷）竣工时竣工时间间户型面积户型面积（）（）户数户数车位车位开发商开发商建筑造型建筑造型恒大城7000高层28-303.517051.92017100-1706959/恒大地产集团万科新里程750034层高层、18层小高层2.84011.3201681、93、103和1063400/济南万拓房地产开发有限公司海信慧园9300高层 小高层2.8308.8201080-13024331900，地上8万、地下10万济南海信置业有限公司中海 紫御东郡10100双拼别墅、联排别墅、高40、层1.653627201550，7590，110-1202384车位配比1：1.3济南源泰置业有限公司绿城百合花园1000018-24层高层住宅、沿街法式商业排屋、商务会所、体育中心1.963.6425.60201590-1303000总共1205个，地上94个，地下1111个山东东城置业有限公司编编号号楼盘楼盘售价售价（元（元/）建筑类别建筑类别容积容积率率建筑面建筑面积（万积（万）占地占地面积面积（公（公顷）顷）竣工时竣工时间间户型面积户型面积（）（）户数户数车位车位开发商开发商建筑造型建筑造型力高国际6500高层3.121.55.4201441-14319611413济南力高房地产开发有41、限公司尚品 燕园（新古典主义）780010栋25-33的高层2.93268201550，7590，110-12020471630济南源泰置业有限公司东都国际7500一栋五星级商务酒店、四栋商住写字楼、24栋住宅楼3.360/2014高层85-135公寓35-601200/济南信豪房地产开发有限公司名辉豪庭（ART-DECO）8200高层2.66018201690-14041163792山东南融房地产开发有限公司中海华山珑城6700别别墅墅350万万起，商起，商铺铺20000元元/平平多层 小高层 高层1.3910201460201675-350500001:0.8济南中海地产有限公司面积（）142、50以上140-150130-140120-130110-120100-11090-10080-9070-80项目中海华山珑城祥泰城万科新里程万象新天荣盛锦绣澜湾淮海东城御景尚品燕园祥泰新河湾一室两室三室四室80-120同质化严重，小户型两室及大户型改善性三室市场相对空缺市场分析市场分析总价（万元）130以上120-130110-120100-11090-10080-9070-8060-7050-6040-50项目中海华山珑城祥泰城万科新里程万象新天荣盛锦绣澜湾淮海东城御景尚品燕园祥泰新河湾一室两室三室四室成交总价50-90万为主体，以价换量仍是区域内的主题从前期推出房源去化看，100-10743、首改房源去化最好首改房源去化最好，户型区划均超过90%，主要原因为客户在考虑居住的同时兼顾居住的舒适性，户型设计及总价区间合理；82两室去化最差两室去化最差，主要原因为其总价高于相同户型的78两室，舒适性及功能性远远落后于95刚需三室。面积面积推售套数推售套数去化套数去化套数去化率去化率户型分布户型分布剩余套数剩余套数剩余率剩余率781089487%中间户1413%8217210471%中间户8229%9532025379%中间户6721%10035332291%边户319%10718217797%边户53%120926773%边户2527%整体分户型去化较均匀，整体分户型去化较均匀，100、44、107户型去化相对较高户型去化相对较高产品去化分析产品去化分析未成交客户分析未成交客户分析影响客户成交最大的因素是学校学校，占33%，其次是电厂电厂，占20%，再次是价格价格，占15%；影响本项目成交的关键因素为学校、电厂学校、电厂，合计占比53%。学校、电厂、价格学校、电厂、价格是客户最大抗性。是客户最大抗性。抗性项目抗性项目人数（人）人数（人）占比占比学校未定130033%电厂影响78620%价格因素59815%观望情绪57014%其他因素3559%交房时间2516%银行政策1343%合计3994100%数据截止2014.12.31产品去化分析：产品去化分析：整体户型去化较为均匀，产品定位45、准确产品定位准确；107和和100户型去化高户型去化高，在后期可适当提高此部分产品占比。80户型中78户型去化明显高于户型去化明显高于82，后期可适当提高78占比，降低82占比。客户成交分析：客户成交分析：成交客户以地缘性客户地缘性客户为主，主要集中在还乡店片区、全福片区、电厂片区和高新片区。项目成交客户以刚需首置为主，刚需首改为辅刚需首置为主，刚需首改为辅；可客户购买祥泰城的因素主要为价格、区位、学校规划及户型主要为价格、区位、学校规划及户型；主要的客户群体为25-35岁岁，均占比超过55%。未成交分析：未成交分析：未成交客户主要关注因素是学校未签约学校未签约，其次是周边环境，再次是价格价格46、；及时推进学校签约是后期重要工作。162345项目产品定位容积率建筑高度建筑类别户型比例建筑风格楼盘售价2.2-3.5高层高层 小高层小高层住宅：住宅：67.5%商业：商业：30%其他（学校配其他（学校配套）：套）：2.5%新古典风格新古典风格刚需房：刚需房：70%改善型：改善型：30%7500左右左右规划与建筑规划与建筑设计设计地铁站点周边主要开发居住、商业办公楼盘，以及百货商店、娱乐服务设施等，由于站点带来的聚集效应，使得站点周边保持着高密度的人流，这些物业既可以享受地铁站点带来的大量人流，又为地铁站点提供丰富的配套服务，满足出行人流的各种需求，拥有巨大的开发潜力。轴线的力量不管是东方的北47、京还是西方的巴黎，或者是希腊、罗马的古城，其规划结构都离不开“轴线”。这是人类心理的意向、礼仪等带来的建筑与城市设计上的轴，既是建筑“轴”，亦是空间轴。根据用地红线与规划紫线，并结合城市道路设计指引，对化纤厂路、奥体西路及地块内部路网进行调整。因原规划用地范围与殷商文化遗址、大辛河河道景观带有交叉的位置，在设计过程中结合规划路网对界线进行调整，并将安置地块划入到规划范围内，统筹考虑。建筑建筑设计设计ART DECO 建筑风格建筑风格ART DECO 建筑风格建筑风格ART DECO 建筑风格建筑风格ART DECO 建筑风格建筑风格法式法式 建筑风格建筑风格法式法式 建筑风格建筑风格法式法式 建筑风格建筑风格简欧简欧 建筑风格建筑风格简欧简欧 建筑风格建筑风格商务办公商务办公商务办公商务办公商务办公商务办公商务办公商务办公2015大卫国际创作二室2015.11