1、New Western Town Of Ji Nan,Shan Dong Province 济南市西部新城区 生态高新示范区/TBD 现在有什么？智力密集的高校资源、山清水秀的自然环境、便捷畅达的交通体系 我们想要什么？吸引优势企业、引资招商、培育区域强增长极、实现跨越式可持续发展 企业需要什么？主导及优势企业需求特征、良好的区域品牌形象、政策优惠、环境及配套 我们要做什么？明确区域定位、培育区域品牌、按步按需推进开发、科技制度人才创新 未来如何共赢？权威的国家服务、展示最新科技产品的平台、高级的资源禀赋 长期有效的经营、持续的制度创新、长久的合作关系1优势劣势 1-1 经济社会1-2 现状区2、域1-3 长远发展2项目定位 3项目运作 4规划设计 2-1 案例分析2-2 市场调研2-3 区域定位2-4 区域意向2-5 产业扶持2-6 产业策略3-1 开发模式3-2 运行架构3-3 融资模式3-4 投资估算3-5 盈利模式3-6 开发时序3-7 合作模式4-1 规划设计4-2 景观设计4-3 建筑设计4-4 设计草案第一章 前期思考1-1 经济社会1-2 现状区域1-3 长远发展1-1 经济社会1-2 现状区域1-3 长远发展从从GDP看济南看济南产业：高能低效，辐射力低山东整体缺乏竞争能力产业：高能低效，辐射力低山东整体缺乏竞争能力出路：做强城市，带动周边通过点、线、面逐步推进发展出3、路：做强城市，带动周边通过点、线、面逐步推进发展策略：营造环境，集聚要素融资、服务、产业组织程度等策略：营造环境，集聚要素融资、服务、产业组织程度等启示：城市竞争力提升迫在眉睫启示：城市竞争力提升迫在眉睫1-1经济社会前期思考12008山东省各城市GD2008山东省各城市GDP0500100015002000250030003500400045005000青岛烟台潍坊淄博东营济宁临沂威海德州泰安滨州聊城枣庄菏泽日照莱芜城市名GDP（亿元）城市名GDP（亿元）010000200003000040000500006000070000GDPGDP天津北京辽宁河北山东名称名称2008环渤海经济圈GDP4、2008环渤海经济圈GDPGDP（亿元）人均GDP（元）地理中心，凸显济南竞争优势 地理中心，凸显济南竞争优势 众强争霸，济南理应抓住机遇 众强争霸，济南理应抓住机遇 环渤海区，金融经济格局已定 环渤海区，金融经济格局已定从外部看济南从外部看济南启示：在高端产业发展方面打出一片属于自己的天空。启示：在高端产业发展方面打出一片属于自己的天空。1-1经济社会前期思考1长三角城市群长三角城市群日韩日韩京津京津中原城市群中原城市群环渤海环渤海东三省东三省济南济南贯通京津沪、联系中日韩、引领环渤海、辐射东北亚大学科技园自然地理条件大学科技园自然地理条件 交通畅达 交通畅达 土地丰富 土地丰富 群山环抱 5、群山环抱 环境洁静 环境洁静 政府重视 政府重视不仅仅是济南市对外联系的门户地区，同时也是济南城市发展轴线中的重要环节。不仅仅是济南市对外联系的门户地区，同时也是济南城市发展轴线中的重要环节。1-2现状区域前期思考1京沪高铁济南站京沪高铁济南站长清大学科技园经济社会劣势经济社会劣势 规划落后、管理欠缺 规划落后、管理欠缺社会和经济的基础条件薄弱 社会和经济的基础条件薄弱 功能布局相对分散无序 功能布局相对分散无序 尚未形成完整的文化体系 城市建设强度对比图 社会条件经济条件 尚未形成完整的文化体系 城市建设强度对比图 社会条件经济条件 产业规模和品质相对不高 产业规模和品质相对不高 产业基础薄6、弱且处于起步阶段 产业基础薄弱且处于起步阶段 部分项目建设正在推进 部分项目建设正在推进 前期思考1 区域定位模糊、无明显竞争优势 区域定位模糊、无明显竞争优势1-2现状区域1前期思考基地航片园博会主会场大学路大学路园博园水之门SITE1-2现状区域西部新城建设面临的机遇、挑战、优势和问题 西部新城建设面临的机遇、挑战、优势和问题 机遇挑战优势问题机遇挑战优势问题1.环渤海经济圈效应初步显现。环渤海经济圈效应初步显现。2.区域产业结构升级：区域产业结构升级：以数字创意产业、动漫、软件外包、文化产业、商务服务业为代表的现代服务业发展明显加速。3.经济外向发展架构正在形成：经济外向发展架构正在形成7、：环渤海经济带、京津沪城市走廊及中日韩产业走廊组成一个字密集发展展轴环，济南正处在各经济体重心上。，济南正处在各经济体重心上。4.工业城市转型工业城市转型:济南作为山东的省会城市和传统的山水名，其转型迫在眉睫，且更加需要突出服务业的地位。济南作为山东的省会城市和传统的山水名，其转型迫在眉睫，且更加需要突出服务业的地位。5.济南市具有良好的文化、产业、教育资源基础。济南市具有良好的文化、产业、教育资源基础。1.经济形势与区域合作前景不明朗，限制其对外合作：经济形势与区域合作前景不明朗，限制其对外合作：东北亚尚停留在地理概念层面上，合作有待进一步深入；国际金融危机对区域金融业的发展、产业融资等形成8、短期的严峻挑战。2.内陆城市的区位条件制约西部新城的经济外向度内陆城市的区位条件制约西部新城的经济外向度：在海洋经济主导的时代，济南“地理中心”在地区区域经济总量相对较低的情况下不仅无法发挥中心优势，相反成为一种区位的劣势。3.产业发展面临巨大的竞争压力：产业发展面临巨大的竞争压力：济南的发展面临大范围特别是环渤海地区内其它城市以及山东省内青岛、烟台等的激烈竞争。1.区位优势明显区位优势明显:西部新城是中部城市群市与环渤海、中日韩、京津沪对外联系的门户地带，是京津沪产业溢出的重要完善带，未来京沪高铁加强了西部新城的可进入性和对外联系便捷程度。2.土地资源丰富土地资源丰富:作为城市建设保留地,西9、部新城的建设具有充足的土地资源储备和良好的生态环境。西部新城的建设具有充足的土地资源储备和良好的生态环境。3.政府高度关注：政府高度关注：济南市出台了一系列与西部新城建设相关的政策规划，10所历史悠久的大专院校也已经搬迁到这一地区，第七届国际园林花卉博览会会址园博园已经完工。4.部分项目启动：部分项目启动：济南西区数字创意产业园、山东省软件产业园区、国家火炬计划产业基地、上海徐汇软件基地济南分基地、国际数字媒体技术产业化基地上海数字娱乐中心济南分中心；建筑面积35万平米的OUTLETS商业中心即将启动；鲁商常春藤、紫微阁等住宅项目已交付使用。1.发展定位和思路需细化发展定位和思路需细化:大学科10、技园细化定位是什么？今后到底怎么发展？时序如何安排？产业如何布局等问题尚未明确。2.招商引资面临巨大困难招商引资面临巨大困难:山东地区的对外依存度不高、国际金融危机的持续、面临其他城市激烈的竞争等因素的存在，将对大学科技园高端产业发展的招商引资带来一定程度的冲击。结论一：山东结论一：山东济南济南结论二：济南结论二：济南长清长清面临的课题：城市转型产业升级文化提升发展的任务：打造四种能力产业活力文化张力形态引力品牌魅力面临的课题：城市转型产业升级文化提升发展的任务：打造四种能力产业活力文化张力形态引力品牌魅力 从复杂的东北亚局势中寻找有利发展机遇 从复杂的东北亚局势中寻找有利发展机遇 借势京津沪11、城市走廊中段区位提升区域价值 借势京津沪城市走廊中段区位提升区域价值 发挥在环渤海经济圈和中日韩的枢纽作用 发挥在环渤海经济圈和中日韩的枢纽作用 撬动区域产业高端变革形成新的增长极 撬动区域产业高端变革形成新的增长极 利用好“一张白纸”，描绘大学科技园美好的蓝图 利用好“一张白纸”，描绘大学科技园美好的蓝图结论三：大学科技园发展的突破口结论三：大学科技园发展的突破口阶段名称阶段名称发展现状发展现状阶段特征阶段特征起步阶段发展阶段成熟阶段完善阶段要素集群阶段产业主导阶段创新突破阶段财富凝聚阶段要素集群阶段产业主导阶段创新突破阶段财富凝聚阶段产业发展的有关要素在某一地区集中，企业处于初创时期且规模12、不大同类高新技术企业聚集起来，产业轮廓清晰随着产业发展有大量研发成果转化，创新成为区域主旋律有大量创新形成，各种有形及无形财富，包括资本和人才等，园区会由此螺旋式上升、持续发展我国大多数高科技园区处于这一阶段我国一些发展较好的高新区处于此阶段，如中关村世界范围内也仅有硅谷和极少数园区属于这一阶段当今世界尚未出现这一阶段的园区11-3长期发展前期思考高科技园区发展的四个阶段跨越式发展：立足产业、创新中心、培育高端、可持续发展跨越式发展：立足产业、创新中心、培育高端、可持续发展名称所在地创建时间面积（k）产值（亿）企业数量从业人员（万人）地均产值（/）人均产值(/人)硅谷美国旧金山1951800513、00050000200625 2500 中关村科技园中国北京198826014502000095558 1526 内湖科技园台湾台北20015.47203175913333 8000 新竹科技园台湾新竹19807.7330396124286 2750 苏州工业园中国苏州199428825029001887 1389 班加罗尔软件园印度班加罗尔19921.51002000186667 556 剑桥科学园英国剑桥19700.535016004.59434 1111 大德科技园韩国大田197470.2202000228 1000 筑波科技园日本筑波19582920 4646169 2000 安地波利14、斯科技城法国尼斯196924201500383 667 世界著名科学园区简表11-3长远发展前期思考区域经济增长极科学园区建设作为复杂的系统工程其发展往往由点到面，持续的发展则依靠园内的创新系统政府及管理部门创新环境平台环境平台企业及企业群创新主体主体创新黏合剂黏合剂创新源源大学及科研机构中介服务支持原始发动力基本存在力持续生命力健康生存力区域创新四个主体1 资源聚集效应2分工协作效应3公共资源与区域品牌共享效应规模经济、外部经济竞争VS协作、纵向&横向专业分工 高于资本成本的收益产业群集聚第二章 定位研究2-1 案例分析2-2 市场调研2-3 区域定位2-4 区域意向2-5 产业扶持2-6 15、产业策略2-1 案例分析2-2 市场调研2-3 区域定位2-4 区域意向2-5 产业扶持2-6 产业策略22-1 案例分析定位研究对世界各地区具有典型代表性和借鉴意义的大学科技园进行广泛的研究并着重分析其中几个典型案例对世界各地区具有典型代表性和借鉴意义的大学科技园进行广泛的研究并着重分析其中几个典型案例 初步考虑案例初步考虑案例 硅谷,美国 欧文,美国 128公路,美国 北卡罗来纳三角研究园,美国 马里兰科学园,美国 剑桥科学园,英国 苏格兰硅谷地区,英国 法国巴黎高科技区,法国 筑波科学城,日本 班加罗尔软件技术园区,印度 新加坡科学园区,新加坡 中关村,中国 台湾新竹科学工业园区,中国 16、苏州工业园,中国重点分析案例重点分析案例 硅谷,美国 班加罗尔,印度 筑波,日本 中关村软件园,中国 沙河大学城,中国案例案例1硅谷硅谷,美国美国北美西欧亚洲北美西欧亚洲全世界最早最大的电子工业基地最具影响力和最富活力的高科技产业中心总面积:约3800平方公里核心地带:南北长48公里，宽16公里，面积约800平方公里，北加州第一大城市San Jose，硅谷大道：两侧有着上千家高科技公司，湾区中半岛沿着加州101号高速公路往南至圣何塞硅谷硅谷,美国美国Silicon Valley Stanford U.国家级的高新技园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能。是上海抢占17、高科技产业制高点的重要，定位高，不停留在现有水平上，而是瞄准世界一流水平，要以国际上最好的科技园区作为我们奋斗和追赶的目标。规划面积:25平方公里进驻企业：1540工业总产值：421.4亿经营总收入：839.7亿元固定资产投资：98.3亿元吸引投资总额：13.25亿美元合同外资金额：11.52亿美元从业人员：12.56万累计申请专利：14233件授权专利：3218件张江科学园张江科学园,上海上海 张江高科技园区张江高科技园区 功能小区：技术创新区、高科技产业区、科研教育区生活区等22-1 案例分析定位研究成功科技园的KPI成功科技园的KPI强大的区域辐射能力有利于创新的文化背景科研机构企业大学18、的有机结合优势互补完备的基础设施、便捷的交通方式优越的地理位置、良好的生活环境完备的服务平台、完善的服务体系用地功能复合（如，商务、商业、居住、休闲类用地）分析成功科技园建设的共同特征及成长的内在规律分析成功科技园建设的共同特征及成长的内在规律案例研究启示案例研究启示内容创意（内容创意（45）交易和传播（交易和传播（40）内容制作（内容制作（10）生产复制（生产复制（5）利润利润分配呈现向“哑铃型”“哑铃型”版权主体与版权产生完整作品制作规模化工业复制版权市场价值的实现版权的生产版权的生产22-2 市场调研定位研究优势及策略优势及策略园区与城市智密区结合，具备科技潜力政府在道路交通、基础设施、19、生活设施等方面华大量资金“筑巢引凤”，但由于享受不到高素质的人才、信息、服务，反而受到高科技企业的冷落，只能采用降低入园门槛等方式吸引投资政府在道路交通、基础设施、生活设施等方面华大量资金“筑巢引凤”，但由于享受不到高素质的人才、信息、服务，反而受到高科技企业的冷落，只能采用降低入园门槛等方式吸引投资提升园区自出创新能力，“孵化”本土化企业我国科技园区自主开发能力薄弱，科技核心力量依赖性高，园区成了跨国科技公司的生产线，国内信息产业领域的高科技专利技术很大部分是跨国公司在华研发机构发明和申请，各大高校及科研院所每年产生的大量技术成果转化率却很低。我国科技园区自主开发能力薄弱，科技核心力量依赖性20、高，园区成了跨国科技公司的生产线，国内信息产业领域的高科技专利技术很大部分是跨国公司在华研发机构发明和申请，各大高校及科研院所每年产生的大量技术成果转化率却很低。提高园区单位产值和资金投入密度若只是寄希望于通过种种优惠条件引进几个大跨国公司，在园区规划和发展模式上没有预期的、针对性的调整措施，则很容易流为没有科技、人才、资本吸引力的低水平区域若只是寄希望于通过种种优惠条件引进几个大跨国公司，在园区规划和发展模式上没有预期的、针对性的调整措施，则很容易流为没有科技、人才、资本吸引力的低水平区域动态分析寻求不同阶段园区合理操作模式高科技园区的发展通常受到科技发展水平，产业经济规模、发展前景等条件影21、响,用当前标准是建立在现有发展基础上的定论，缺乏一定的前瞻性。要在区域发展过程中根据园区分阶段的产业机构、组合、规模等动态分析，不断调整。高科技园区的发展通常受到科技发展水平，产业经济规模、发展前景等条件影响,用当前标准是建立在现有发展基础上的定论，缺乏一定的前瞻性。要在区域发展过程中根据园区分阶段的产业机构、组合、规模等动态分析，不断调整。舒适舒适 自然自然 科技符号科技符号 快节奏快节奏 高楼林立高楼林立 污染污染TBD TBD VS VS CBDCBD12TBD TBD VS VS 郊区办公区郊区办公区 标准的厂房、办公设计标准的厂房、办公设计单一的产业结构单一的产业结构 单一的办公功能22、单一的办公功能有城无业依赖于城市核心区、资本聚集、人才匮乏缺乏高品质的商务休闲等配套设施 产业结构呈现多元化发展的态势，以高附加、集约型的产业为主导，其他各类相关产业并行均衡的发展。产业以附加值低、粗放型发展的生产制造为核心；结构单一，处于产业链的低端，利润空间低。多元化的产业结构多元化的产业结构 建筑空间灵活、多变建筑空间灵活、多变 自给自足的复合体自给自足的复合体时尚消费、活力、蓬勃时尚消费、活力、蓬勃多元休闲、高品质生活多元休闲、高品质生活齐备、高质量的生活配套设施齐备、高质量的生活配套设施商务文化创新文化时尚文化TBD科技文化创意营造经典、文化铸就品牌、科技赢得未来创意营造经典、文化铸23、就品牌、科技赢得未来22-3 区域定位定位研究服务平台独立式总部办公集中式甲级写字楼LOFT形象标杆形象标杆形象标杆形象标杆创业孵化创业孵化产业聚集产业聚集创新中心CSIPCSIP指挥部指挥部权威整合、有效运营权威整合、有效运营政府担保、政策扶持政府担保、政策扶持教、学、研人、企、校低密度优势企业集中式优质企业价值提升创业扶持人才培养商业金融产业培育网络体系品牌推广&新品展示餐饮休闲&宜居易业全面扶持全面扶持科技研发成果转化科技研发成果转化产业配套自发引力品牌招商自发引力品牌招商市场运作市场运作产业配套产业配套内部动力源外部动力源整体定位整体定位研发创新教学相长建筑规划布局建筑规划布局隔离区外24、交通中等密度“混合式布局”隔离区外交通中等密度“混合式布局”“具区域特性的具区域特性的 标志性建筑”标志性建筑”功能功能自给自足的综合体多样化的功能空间自给自足的综合体多样化的功能空间办公环境办公环境人性化优雅高科技生态有氧人性化优雅高科技生态有氧22-3 区域定位定位研究功能区定位功能区定位信息产业功能核心区信息产业功能核心区为首（优先布局、分期建设）为首（优先布局、分期建设）低密度高质量拓展区低密度高质量拓展区优势（核心企业、优先引入）优势（核心企业、优先引入）现代商业商务完善带现代商业商务完善带服务（推广辐射、彰显品牌）服务（推广辐射、彰显品牌）“前店后厂”前店后厂”“分区推动，重点突破25、”分区推动，重点突破”Walk Way 功能轴功能轴功能轴功能轴：中央商务、商务办公、文化娱乐等主要功能构成的Walk Way城市步道，同时作为新品展示、推广的体验型中心，会展厅、酒店、为信息产业服务的咨询、设计、媒体、广告、信息、金融、研发等高端服务业沿街布置。与东北部商业中心、西部银座打通千米商业走廊。最大化享有景观资源：最大化享有景观资源：以园博园为核心的生态轴与功能轴交叉，园区生态结构与功能布局结构自然联系，构成区域功能网络。动静分区：动静分区：各功能区相对分离，空间私密性逐渐过渡。优先启动完善带同步推进拓展区严格控制核心区优先启动完善带同步推进拓展区严格控制核心区22-3 区域定位定26、位研究功能区定位功能区定位功能布局要点：动静分区，商务办公和文化科研各自集中，相对分离功能布局要点：动静分区，商务办公和文化科研各自集中，相对分离广场和公共空间：广场和公共空间：强调自然生态体验，同时与各功能设施有机联系 中心区道路系统：中心区道路系统：人车分流，过境绕行、步行系统有效联系起各功能设施并最大化景观体验。拓展区规划理念：散落式布局，景观界面的最大化渗透拓展区规划理念：散落式布局，景观界面的最大化渗透包围的水和绿包围的水和绿：通过外围水系和公园使中心区形成一个相对独立的内核，聚集区域发展动力，发挥对外辐射强度渗透的水和绿渗透的水和绿：多条水系引入中心区内，同时与绿化用地布置相结合，27、山水景观全面渗透在区域内自然主导型以自然的地形、环境、道路为主导，有机地组织空间布局形态开放空间主导型以广场、绿地等开放空间为主导，组织城市中心空间布局的形态“前店后厂”前店后厂”“分区推动，重点突破”分区推动，重点突破”自然主导型与开发空间主导型相结合自然主导型与开发空间主导型相结合Walk Way22-4 区域意向定位研究City Walk通过建筑形式体现特色化，演绎新颖动感风尚的都市生活，在购物中享受生活和轻松 City Walk 建筑特色建筑特色 动感、趣味/生活/参与性；景观元素/体验点 现代感/简约前卫 建筑作为一种艺术形式，体现景观化，主题包括电影、文化、动漫游戏、电子产品等 C28、ity Walk：让生活轻松：让生活轻松 City Walk 不仅是动感展示中心，更是一个国际化、多功能的旅游景点City Walk 不仅是动感展示中心，更是一个国际化、多功能的旅游景点免费的停车场、景观优美的花园、生动感人的雕塑、使人可以更加放松的俱乐部、公司的咖啡厅代替了市中心的餐馆、商店甚至有小型正午音乐会City Walk的魅力City Walk的魅力 城市步道更能提供新奇感，它没有将明媚的天空隔在室外，专门设计的步行街意在不断的制造惊喜城市步道更能提供新奇感，它没有将明媚的天空隔在室外，专门设计的步行街意在不断的制造惊喜22-4 区域意向定位研究城市开放空间城市开放空间 休憩第三空间29、 特色特色 不同与中心城区的嘈杂与拥挤，新城核心区通过增加公共开放空间突出生态特色 城市广场、休闲广场、环岛滨水游憩带城市广场、休闲广场、环岛滨水游憩带 以运动、亲水、休闲为特点，为新区居民提供宜人、宽松的办公和居住环境。城市开放空间城市开放空间自然与生活的完美结合自然与生活的完美结合2定位研究人才培训、高校带动 创业平台，企业”孵化“，领先教学科研技术2-5 产业扶持“孵化”立足信息产业最热门领域并选择相关领先技术作为出发点。提供一个全方位的创业平台，旨在培育创新人才和新一代高科技企业。在CSIP的帮助与引导下发掘出最有市场价值和商业潜力的项目，进行研发和市场运营。CSIP提供从孵化到项目成30、熟到一定程度后，建立独立子公司，直至最后上市或被收购的全程全方位服务。就地转化：打造良好的大学生创业环境、促进周边大学之间的交流共同、为后续人才培养提供支持、保 障区域可持续不断提升的密集智力资源、带动区域及周边的腾飞一方面，大学与企业在互利基础上进行研究开发活动，大学向企业提供研究成果、研究设施，甚至研究 人才，企业向大学提供资金和需求信息；另一方面园区内企业之间也联系密集，在技术开发和项目交流方面相互合作，同行企业建立横向网络组 织，加强信息传递和经验交流等。MIIT嵌入式与硬件平台实验室、MIITDynamics卓越技术中心、MIITSynopsys集成电路验证实验室、MIIT惠普LIN31、UX软件实验引进丰富课程、制定规范培训标准、高水平的师资、公益性结合高端培训（引入Dell、Microsoft、HP软件课程、AMD、Synopsys、Intel集成电路）认可度较高的受行业认可的权威认证2定位研究2-5 产业扶持帮助新兴科技企业将新技术与研发成果快速、高效转化为经济效益，建设投融资平台为入园企业提供投融资服务，投融资平台将重点建设企业及项目的价值评估体系，帮助金融机构将资金准确注入有价值有潜力的企业，在企业实现自身增长同时为投资机构带来相应的可观收益；集中力量为企业打通投融资渠道，让有优势项目和相应研发成果的企业获得发展所需的资金支持，实现科技成果的快速转化；创建企业投资创业32、扶持基金，主导产业扶持、优势企业引导 产业联盟、产业年会、企业资源整合、公共平台推介产业联盟能够以制定行业标准、开办研讨会、组织产业年会等方式促进相关产业不同公司与不同区域之间的技术互补，整合企业资源，通过电子政务软件产业化联盟、中国电子政务软件产业化联盟、中国LINUX产业战略联盟、中国硅知识产权产业联盟、中国软件与信息服务外包产业联盟产业战略联盟、中国硅知识产权产业联盟、中国软件与信息服务外包产业联盟的大量活动为园区培育区域品牌形象，使园区享有优先引入优势企业的优势。投资途径、融资扶持 金融服务、项目咨询、价值评估体系、企业投资创业扶持基金通过无形的推广展示发挥区域自身的吸引力，促进有潜在33、需求的企业自发向区域聚集；通过权威推广展示平台帮助企业创新、创业；通过创新基地与国家实验室实现产学研协力创新行业公共品牌推广：中国芯工程系列研讨、论坛、年会国内自主知识产权的IP/SoC/IC产品最具价值公共品牌 华夏擎工程国内自主知识产权的软件产品最具价值公共品牌 Chinasourcing中国软件服务外包最具价值的公共服务品牌信息联通、推广展示 产业方向标、自发吸引力、创新基地创业扶持资金和基金创业扶持资金和基金 CSIP创新中心落户长清，通过创新中心的基地化、网络化、全国化、国际化，建立覆盖信息产业链和企业创业全程的示范和扶持体系 引入国家高校信息技术创新共建计划（UTI）申请成立师生创34、业扶持基金 申请设立长清大学城产业投资基金 打造IT项目池，由CSIP对项目进行投资价值评价，并协助引入资金 引入建立资金池，依托CSIP与众多产业基金公司的合作关系，政府出面担保，共同募集众多投资扶持专项基金 形成资本交易市场或平台，与相关国家级或地区级资本交易市场或平台建立战略性合作关系，符合条件的入园企业优先登陆2定位研究2-5 产业扶持2-5 产业扶持（待改！）开放性国家级公共服务平台开放性国家级公共服务平台 建立投融资公共服务平台 建立人才培养公共服务平台（含“国际信息技术紧缺人才培养工程NITE”）打造创新及科研公共支持平台 建立知识产权公共服务平台 设立集成电路公共服务平台 设立35、软件公共服务平台（含外包公共服务平台）2定位研究2-5 产业扶持2-5 产业扶持（待改！）促进文化创意产业快速发展促进文化创意产业快速发展 CSIP创新中心落户济南长清，提供相应设备、技术、人 员，积极扶持文化创意产业发育发展 建立国家级公共服务平台和扶持体系，营造公平、宽松、规范、有序的投资发展环境 设立培养激发大学生创新潜力的教育、科研环境，促进产 学研良性互动 与政府及各界力量通力合作培育文化创意产业核心竞争力 2定位研究2-5 产业扶持（待改！）促进现代商务金融业快速发展促进现代商务金融业快速发展 共同设立长清大学城金融业发展专项资金 共同设立长清大学城现代服务业风投母基金 孵化本土本36、地创新企业，做大做强商业龙头企业 培育发展Digital Brand一条街 高起点发展社区商业经营网络 大力发展电子商务，提高信息化水平 2定位研究2-5 产业扶持2-5 产业扶持（待改！）(1)建立密集官产学关系的组织机构(1)建立密集官产学关系的组织机构 日本通产省-产学官共同研究中心；美国I-270高技术走廊-蒙哥马利县当局与马里兰大学、国家标准和技术研究院共同建立生物技术高级研究中心；法国里尔技术城-科学协会都是促进官产学密集合作的组织。(2)官产学联合搞研究开发(2)官产学联合搞研究开发 联合研究开发的项目大到国家重点公关、小到公司的委托项目。(3)大学与企业、企业与企业开展横向联系37、(3)大学与企业、企业与企业开展横向联系 一方面大学与企业在互利基础上进行研究开发活动，大学向企业提供研究成果、研究设施，研究人才，甚至向企业员工提供学位教育环境企业向大学提供资金、实践环境和需求信息；另一方面园区园区内企业之间也联系密集，在技术开发和项目交流方面相互合作，同行企业建立横向网络组织，加强信息传递和经验交流等。官官 产产 学学 研研 协力协力2定位研究2-5 产业扶持（待改！）2定位研究价值取向与目的的差异导致了不同的产业发展策略价值取向、目的的不同导致定义与分类的差异美国价值取向、目的的不同导致定义与分类的差异美国：版权产业体现国际贸易特性核心目的国际贸易特性核心目的：贸易立国38、 文化霸权 国际市场英国英国：创意产业体现产业结构升级和替代特性核心目的产业结构升级和替代特性核心目的：产业结构全面升级 后工业帝国复兴欧盟欧盟：内容产业体现价值特性核心目的价值特性核心目的：以产品特征定义 抚平各国争议 寻求统一市场上海上海：创意产业产业特征产业特征：纳入了工业和其他 产业内容与关键环节核心目的核心目的：长三角发动机 实现全部产业更新 为上海、长三角工业及其 他产业发展提供新动力深圳深圳：文化产业产业特征产业特征：文化工业、香港配套 依赖香港经济定位核心目的核心目的：强调与香港互为补充 强调合作 实现区域快速发展2-6 产业策略长清？22-6 产业策略定位研究策略一：明确战略39、定位，分工产业高端，制定实施战略策略二：理清重点产业，抓住核心策略，出台促进办法策略三：提前布局规划，强调空间落实，加快配套建设策略四：明晰政策重点，制定详细方案，支持产业发展策略五：明确组织机构，创新组织构成，加强部门问责策略六：区域整体宣传，整合推介渠道，提升招商品质策略七：优化发展环境，提高服务标准，创新服务手段建设启动期建设启动期 建设发展期 建设发展期 全面建设期 全面建设期各项建设规划；完成拆迁等工作；基础设施建设（水、电、热、气、路、地铁等）基本完成；行政办公聚集区建设初显成效，相关部门进驻，商务办公入住率超过60%；“LOFT”中的部分启动建设；品牌营销取得初步效果；招商引资取40、得初步效果；引进大中型金融机构5家以上，其中外资银行1家以上。基础设施全部完成；会议、展览等推广场所完成；完成1家星级酒店建设；“商务高塔”部分建设完成；建成数字创意、动漫设计、培训创新等服务业聚集区；“商务圈”休闲设施建成；品牌推广窗口建成；办公进一步集聚；引进大中型服务机构20家以上，其中外资银行3家以上。TBD运营；进一步招商引资；TBD营销；后续项目建设；增强TBD对全区的带动作用 优化提升期 优化提升期规划调整；业态置换；功能、产业提升；对区域的强劲带动2定位研究2-6 产业策略产业选择产业发展阶段任务第三章 开发模式3-1 开发模式3-2 运行架构3-3 融资模式3-4 投资估算341、-5 盈利模式3-6 开发时序3-7 合作模式3-1 开发模式3-2 运行架构3-3 融资模式3-4 投资估算3-5 盈利模式3-6 开发时序3-7 合作模式融资方式融资方式招商策略招商策略盈利模式盈利模式运营架构运营架构开发次序开发次序开发模式开发模式区域开发启动资金不足的情况下如何合理安排开发策略？后续持续开发如何融资？如何搭建一个高效的运营组织，保障大规模城市更新项目的顺利实施？在制定项目开发运作策略时如何合理安排大规模开发次序？如何制定合理的土地开发次序和开发节奏以实现土地最大化增值？如何根据区域开发的目标制定有针对性的招商策略？大规模城市建设项目经常遇到的问题大规模城市建设项目经常遇42、到的问题:开发策略3-1 开发模式3土地开发模式就是通过对融资方式、运营架构、开发次序、盈利模式等问题的合理解决实现区域开发的核心目标3 开发策略3-2 运营架构案例研究下的三种运作架构模式，本项目属于何种模式？区域开发运作模式案例主要特点保障措施评价区域开发运作模式案例主要特点保障措施评价政府主管政府主管深圳中心区洛阳新区合肥政务文化新区北京CBD加纳利码头改造政府审批规划政府下设独立机构（开发建设办公室）全面负责为新区投资开发提供有力的政策和组织保障具有政府权威性的独立机构十分关键，有利于灵活开发和迅速决策要求政府经济实力强、组织运作能力高、招商引资能力强关注社会效益实现政府主导、公司运作43、政府主导、公司运作上海陆家嘴长沙新河三角洲开发公司为政府设立的公司，经市政府审批后全权负责开发建设加强城市和开发公司之间的关系、协调好基础设施和政策要求，对全新的开发尤其重要注重行政、社会、经济多元目标实现招商融资便利保障新区开发进程、开发效率高多元合作多元合作丹佛CBD“丹佛城市中心联盟”是CBD商家赞助的非赢利性组织，主要为商家和开发商进行宣传工作“市长高峰会”听取各方意见并决策联盟的设立便于追踪提出问题和改革意见高峰会的机制为所有利益相关方创造提出问题的机会，并确保成效经济利益主导注重快速变现、追求速度规划控制弱即使企业选择使用它自己的资金来投资,利率代表着所投资那些资金的机会成本而不是44、将资金放贷出去的利息。案例资金来源条件利弊案例资金来源条件利弊深圳新区政府从全市土地出让收益中调配土地局与规划局合二为一土地出让收益储备充足利：不占用政府其他支出款项资金广州珠江新城政府财政调拨专款政府财政收益量大可进行综合调配使用利：开发启动快上海浦东新区变土地为资本，向市场融资建立公司化运作模式利：政府无财政负担弊：开发风险大深圳盐田新区行政拨款启动新区开发新区为新设行政区利：有利于完善基础设施，改善投资环境深圳龙岗中心城土地开发、基础设施由开发商建设以地补偿，投资返换利：政府不投资弊：政府被动案例资金来源条件利弊案例资金来源条件利弊深圳新区土地出让收益基础设施建设推进弊：地价款拖欠，影响45、公共服务设施建设广州珠江新城土地出让收益土地抵押贷款资金基础设施建设推进产权关系清晰利：多渠道融资，保证开发进程；弊：开发成本增加上海浦东新区土地转让收益以地合资、集股收益土地抵押贷款资金完全公司制模式运作利：灵活的市场行为融资，减小开发风险弊：开发管理难度大深圳盐田新区土地出让收益基础设施建设推进利：建立了良性循环机制，土地价值提升开发启动资金来源开发启动资金来源后续运作资金来源后续运作资金来源3 开发策略案例显示启动资金多依靠政府财政拨款后续资金多以土地出让收益进行补充3-3 融资模式3 开发策略随着新区开发资金压力的增大，越来越多的融资渠道被运用土地抵押、公司上市、土地作为资本入股、发行46、债券成为区域开发中主要融资方式；政府通过各种方式获取的资金主要用于建设地区的基础设施以及提升地区形象与价值的公建项目案例融资方式资金使用案例融资方式资金使用加纳利码头O&Y投资,政府投资,银行接管地铁建设，隧道，高速公路，征地，福利住宅、零售拉德方斯政府投资，私人投资地铁，政府部门搬迁，公共艺术品，纪念物丹佛公共融资,税收增加,发行债券新机场，轻轨，图书馆，体育馆，会议中心，综合艺术中心奥斯汀成立财团艺术中心，文化馆，绿化堪培拉政府投资,私人投资纪念碑，议会大厦，环境，交通，影剧院北京中心区资金信托投资计划，土地出让和抵押道路，拆迁，绿化上海陆家嘴上市融资,“资金空转、土地实转”，以地集资，以47、地集股道路，基础设施洛阳新区委托中原信托投资公司发行债券；招商引资基础设施3-3 融资模式追加公司融资能力案例，上海浦东新区为了解决急需的开发资金所采取的“土地空转，批租实转”所谓“土地空转，批租实转”，就是“财政投入，支票转让，收入上缴，土地到位”由政府部门政府部门按照土地出让价向开发公司开发公司开出支票，作为政府对企业的资本投入，并成为该开发公司的国家股股东国家股股东；开发公司将此支票背书后，作为土地出让金支付，交给土地管理部门土地管理部门，并签订土地使用权的出让合同；上海市土地管理部门上海市土地管理部门出让土地使用权后，再将从开发公司得到的出让金（支票）收入全部上缴给财政部门财政部门通过48、这样一个资金“空转”的过程，达到了“出让土地，启动开发”的目的。通过这样一个资金“空转”的过程，达到了“出让土地，启动开发”的目的。浦东新区财政局陆家嘴张江高科金桥集团外高桥集团财政局按土地出让价格开出支票给开发公司，作为政府对企业的资本金投入由开发公司再开出支票给土地局，并签订土地使用权的出让合同3 开发策略土地空转土地空转3-3 融资模式本项目可探讨的融资模式政府拿出一块地，经评价估值后，注入到公司，作为公司发起人的资本，再公开募股上市。这是一个典型的通过土地使用权的货币化和资本化实现从无到有的例子。公司再把土地使用权转让出去，转让获得的收入就变成了GDP。上海市政府上海市政府陆家嘴集团陆49、家嘴其他投资者其他投资者公众投资者公众投资者银行债券融资 项目公司1项目公司2项目公司土地土地3 开发策略通过土地空转来实现土地的资本化通过土地空转来实现土地的资本化 3-3 融资模式土地空转土地空转企业投资建设、政府使用，资金分期支付企业投资建设、政府使用，资金分期支付选定一家公司与新区开发业主合作负责项目的设计和施工，设计-建造总承包商完成项目的规划、设计、成本控制、进度安排等工作，甚至负责项目融资；该模式避免了设计和施工的矛盾，可以显著减少项目的成本和工期，可以保证业主得到高质量的工程项目，同时通过开发公司的代建，也获得了一种开发资金的融资渠道；分期偿还项目开发资金的方式既大大减少了大规50、模区域开发的资金压力，又灵活运用了民间资本增加其投资渠道；BT融资方式的关键是评估项目投资与确定合理的分期付款金额与期限。案例借鉴案例借鉴：1、连云港经济技术开发区管委会与南京嘉盛建设集团签订的BT(建设转让)合作协议约定，出口加工区二期所有的市政道路工程由南京嘉胜建设集团投资建设，在工程完工一年后由开发区在3年内分3次回购。2、马来西亚新行政中心由马来西亚石油总公司建设，建成后移交给政府使用，政府每年出1亿美元的租金，50年后归政府所有。（BLT）开发策略3-3 融资模式BT模式模式3BT/Turn key“建设转让”/“交钥匙”模式 BT/Turn key“建设转让”/“交钥匙”模式 马来51、西亚新行政中心马来西亚新行政中心1996年8月，马哈蒂尔总理提出将布特拉再也建成马新行政中心。布城位于位于首都吉隆坡以南20公里，国际机场以北25公里。总理府于1999年6月率先建成并迁入办公，副总理府和许多政府部门也相继迁入。经过多年建设，新行政中心现已成为一座颇具规模的现代化新兴城市，住宅、商业、文化、休闲娱乐和交通体系等配套齐全，并成为马来西亚一处新的旅游景点。新行政中心由马来西亚石油总公司以BT的方式建设，当时投入5亿多美元。现在马来西亚石油总公司投资成本已经收回，在余下的45年中还有45亿美元纯利可赚。开发策略3-4 投资估算BT模式模式3序号项目商务办公混合 商业金融业地下车库总计52、(元)(元)(元)(万元)序号项目商务办公混合 商业金融业地下车库总计(元)(元)(元)(万元)开发成本开发成本362622.5681土地成本土地成本580002前期工程费前期工程费166387200881608001438580026893.382.1地质勘查测绘费831936053508009054001457.5562.2可研及咨询费用55462402548000402400849.6642.3设计费用415968002675400045270007287.782.4工程监理费用13865600891800015090002429.262.5报建、报批及其他费用970592004459053、000704200014869.123建安费用建安费用13865600008918000001509000002429264室外工程室外工程1837.54.1绿化1837.54.2道路05不可预见费不可预见费32965.688开发费用开发费用58642.377046管理费用管理费用10878.677047销售费用销售费用47763.78财务费用财务费用0盈利的手段是土地一级开发？二级开发？市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资获得土地控制权，在开发进程中分批进行土地出让获得土地控制权，在开发进程中54、分批进行土地出让1.时间周期长、资金量大；2.牺牲开发利润。获得土地增值利润进行地产项目开发，并将开发物业销售实现资金变现获得土地增值利润进行地产项目开发，并将开发物业销售实现资金变现1.做好项目定位与物业发展建议；2.投入资金大。获得开发利润获得经营利润开发物业并持有经营获得开发利润获得经营利润开发物业并持有经营1.回现时间长；2.经营风险大操作方式操作方式特 征特 征利润方式利润方式土地运营土地运营物业经营物业经营二级开发二级开发 开发策略3-5 盈利模式3区域开发的启动资金?常规开发资金链常规开发资金链资金流入资金流出资金流入资金流出阶段1阶段1阶段2阶段2阶段3阶段3阶段4阶段4最终收55、益最终收益前期投入、基础设施建设投入、偿还贷款本息、不可预见费土地出让收益、土地增值收益、产品租售收益3 开发策略3-5 盈利模式（成本相对固化后方可设计滚动开发）ProjectsTIME前期投入基建贷款合作预售款还贷建设20%建设60%建设20%培育期可售部分长期运营收益流入流出融资融资土地增值本项目资金链本项目资金链高技术产业技术、资金密集，资金是科学园发展的重要因素，因而要多源头、多渠道筹集项目开发时序建议 项目开发时间节点示意图 总开发时间35年前期阶段前期阶段2009年2010年2011年2012年第期第期第期第期第期第期开发分期开发比例开发内容开发分期开发比例开发内容第期20%商业56、/餐饮/创意基地（loft）/集中办公第期60%酒店/会所/创意基地（平层）/集中办公第期20%品牌推广中心/配套商业/集中办公项目开发次序要求 提前销售物业的开发回笼资金缓解开发资金压力、实现滚动开发 商业物业适当前移整体关联性强、存在培育期、符合地块自身逻辑区域开发的启动资金?3 开发策略3-6 开发时序长清科技生态示范区（TBD）&国家软件件与集成电路公共服务平台济南大学科技园创新中心长清科技生态示范区（TBD）&国家软件件与集成电路公共服务平台济南大学科技园创新中心济南市西区工程建设指挥部济南市西区工程建设指挥部CSIP-TBD项目组CSIP-TBD项目组CSIP-TBD项目顾问小组C57、SIP-TBD项目顾问小组工信部TBD项目专家组工信部TBD项目专家组CSIP-TBD项目综合指导小组CSIP-TBD项目综合指导小组CSIP-TBD产业研究小组CSIP-TBD产业研究小组CSIP-TBD项目招商策划小组CSIP-TBD项目招商策划小组CSIP-TBD项目建设协调小组CSIP-TBD项目建设协调小组济南市西区建设投资有限公司济南市西区建设投资有限公司合作模式合作模式：BT（Build-Transfer）建造-移交引入有经验有实力的开发集团进行开发建设，由CSIP提供产业发展咨询同时结合入园企业需求进行区域建设规划并以创新中心管理机构的形式负责后期运营、促进园区产业发展、塑造高58、品质科技商务区品牌形象，政府相关职能部门监督引导规划实施及后期运营，开发集团及旗下建设公司投入的资金由运营机构在建设后从所得收益中分期分批支付，交付使用后由运营机构在合同期内支付完所有约定款项，政府及运营方最终从开发集团手中拿回项目所有权。此类模式开发周期短，见效快，但后期运营机构需要投入大量人力物力保证运营收益。：BT（Build-Transfer）建造-移交引入有经验有实力的开发集团进行开发建设，由CSIP提供产业发展咨询同时结合入园企业需求进行区域建设规划并以创新中心管理机构的形式负责后期运营、促进园区产业发展、塑造高品质科技商务区品牌形象，政府相关职能部门监督引导规划实施及后期运营，开59、发集团及旗下建设公司投入的资金由运营机构在建设后从所得收益中分期分批支付，交付使用后由运营机构在合同期内支付完所有约定款项，政府及运营方最终从开发集团手中拿回项目所有权。此类模式开发周期短，见效快，但后期运营机构需要投入大量人力物力保证运营收益。开发策略3-7 合作模式BT模式模式3政策产业组政策产业组招商领导组招商领导组建设协调组建设协调组设计协调部设计协调部融资引资部融资引资部综合建设部综合建设部 开发策略3-4 合作模式BT模式模式3 济南市西区工程建设指挥部：具有土地资源，能够取得合法使用权的所有手续及用地立项等相关手续。得到济南市政府对区域发展的支持能在地区政府层面给与项目土地规划、60、外部环境改造、税收优惠、招商政策、科技扶持等方面重点支持 CSIP创新中心-TBD项目组：拥有丰富的信息产业资源整合及科技创新经营管理经验具有国家工信部独一无二的权威品牌号召力及广泛影响力，能够在原有区域产业条件下最大限度发挥招商引导力和企业凝聚力依托各界专家联合国内外优势企业，引进最先进软硬件条件，利用教育、科研、品牌资源推广旗下十个国家级实验室、六个技术中心、三个产业联盟并在TBD建立完善的产业培育网络体系和创新人才扶持体系，实现区域的创新型、跨越式发展。济南西区建设投资有限公司：进行社区综合建设及地产开发具有园区基础设施建设和运营管理及物业管理方面的优势旗下全资子公司济南西区大学科技园发61、展有限公司的服务与管理优势累计返还办法：项目开发成本合计约36-42亿人民币，由建设机构筹资兴建，运营机构分期偿付第四章 规划设计4-1 规划设计4-2 景观设计4-3 建筑设计4-4 设计概念4-5 建设模式4-6 设计草案4-1 规划设计4-2 景观设计4-3 建筑设计4-4 设计概念4-5 建设模式4-6 设计草案4 设计要求4-1 规划设计四大范畴：Scopes:Sustainable Development should balance 4 scopes in below:Scopes:Sustainable Development should balance 4 scopes i62、n below:社会；环境；经济；自然资源。规划技术：科学技术分析；可量度的相关指标。环境环境空气质量土地利用水排放自然和文化遗产设计和运营交通社会社会社会责任舒适性可达性形态和空间持份者满意度健康和福利经济经济经济可行性竞争力影响就业和技能交通自然资源自然资源材料水利用能源废弃物分类密度开放空间可达性无障碍设施开放空间邻里中心的可达性交通站点连接产业和就业旧村改造碳排放水消耗废水回用雨水利用本地物种可再生能源能源利用废弃物产生废弃物循环利用建筑垃圾再利用经济型住房规划设计措施景观设计措施建筑设计措施秉承滨河生态绿色区的生态理念，将其生态指标充分融合在设计中。4 设计要求4-1 规划设计4 规63、划要求4-2景观设计中水及雨水的收集-建筑周边的种植池收集建筑雨水；-停车场间隙的种植池收集停车场地面的雨水；-高于地面的种植池边缘开口收集道路雨水。中水及雨水的收集4 设计要求4-3建筑设计能源利用（太阳能）-在各种能源的利用中部分能源为可再生能源。能源利用太阳能4 设计要求4-3建筑设计建筑构造节能外墙保温措施建筑构造节能（外墙保温措施）-利用建筑构造以及先进材料的运用，加强建筑物的保温节能功能。空间形态楼体间灵活连接，在群体结构上巧妙布局，使各部门各物业类型楼体在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，可适应不同企业发展性需求的任意组合。可建设独立办公楼。部分供单个企业作为总部或机构所64、在地；部分分层出售；部分出租或出售使用权；街区式 新产品和研究成果的交流展示推广空间，个性化的街区氛围和区域感受单体高层 实现土地价值最大化，平衡土地利用，树立现代高校区域形象 围合式 可依据发展需要逐步建设，以便随市场及物业需求调整开发强度和策略，保障利益最大化，优化利用土地及空间4 设计要求4-3建筑设计空间形态4 设计要求4-4 设计概念立体绿化、立体交通、生态花园化4 设计要求4-4 设计概念塑造与自然融为一体的文化活动空间4 设计要求4-4 设计概念便捷、高效、严整空间4 设计要求4-5 建设模式整体规划控制，分期建设扩展，内庭院周边围合方式布局整体规划控制，分期建设扩展，内庭院周边65、围合方式布局根据需求的增加，分步阶段建设或承租根据需求的增加，分步阶段建设或承租市场建设，政府租赁，到期转移使用权市场建设，政府租赁，到期转移使用权最终形成完整格局最终形成完整格局模式一模式一 生态型建筑与商务基地整合联动开发建设生态型建筑与商务基地整合联动开发建设综合功能有机结合形成地标性生态建筑群，混合布局方便企业服务综合功能有机结合形成地标性生态建筑群，混合布局方便企业服务4 设计要求4-5 建设模式模式二模式二 大学科技园控制性详规图空间轴线空间轴线一般高新技术区规模不宜大于10km2,以35km2(300500ha)为宜.规模过大易造成管理上的不便,造成运营总成本的上升;过小的规模会66、牺牲一些作为一个完整社区所应该具备的功能,造成基础设施投资的不经济,高技术产业之间也会丧失合作的机会.科技研发区和孵化创业基地：总体经济技术指标项目数量单位主导属性商务办公街坊总用地（净用地）82.26ha总建筑面积205.65万m2公共绿地17.25ha建筑密度35%建筑高度m绿地率25%地下停车泊位5030个商务办公混合Cb69.328万m2商业金融业C231.85万m2街头绿地G127.35万m22.448E+09总建安成本1837500073500绿化15090000050300地下车库891800000318500商业金融业1.387E+09693280商务办公混合投资成本（元）建筑67、面积（m2）类型北京故宫中轴线:北京故宫中轴线:通过水系塑造景观。通过水系塑造景观。中央完整的空间序列形成空间轴线。中央完整的空间序列形成空间轴线。在一侧布置重要轴线。在一侧布置重要轴线。景山景山天安门广场天安门广场空间轴线空间轴线政务轴线政务轴线紫禁城紫禁城轴线上布置建筑轴线上布置建筑轴线消隐于山水之中轴线消隐于山水之中轴线两侧布置建筑轴线两侧布置建筑开倘活动空间开倘活动空间结合水系塑造景观结合水系塑造景观设计草案 -设计草案 -轴线分析轴线分析巴黎香榭丽舍大街:巴黎香榭丽舍大街:非南北方向，城市有多条轴线。非南北方向，城市有多条轴线。以建筑实体塑造轴线，没有利用自然山水。以建筑实体塑造轴线68、，没有利用自然山水。在轴线的起始在轴线的起始高潮高潮收尾上布置标志性建筑。收尾上布置标志性建筑。拉德方斯新凯旋门拉德方斯新凯旋门凯旋门凯旋门协和广场卢浮宫协和广场卢浮宫设计草案 -设计草案 -轴线分析轴线分析轴线上布置建筑轴线上布置建筑轴线上布置建筑轴线上布置建筑轴线上布置建筑轴线上布置建筑开倘活动空间开倘活动空间现代城市风貌的空间边界现代城市风貌的空间边界逐步融入自然的开放空间系统逐步融入自然的开放空间系统逐步过渡的建设强度控制逐步过渡的建设强度控制空间轴线与重要功能轴线平行空间轴线与重要功能轴线平行重要功能轴线空间轴线重要功能轴线空间轴线设计草案 -设计草案 -概念草图概念草图生态示范区=69、科技园区+生活配套区 创新、创意、创业设计研发区创新中心、创意设计中心、实验室会展贸易区金融、信息、办公、展示、商贸、会展、会议创意设计主题长廊创意设计文化体验学生创意展示交流国际优秀作品联展综合服务区园区管理、接待中心、商务中心商务会所、培训教育、餐饮购物特点：精精、简简、优优酒 店行政管理会 议培 训科 贸生产功能 集中绿化：形成景点功能分区主景呼应 点线绿化：用地边角道路两侧主廊庭院居 住交 通绿 化商 业生活功能构成：研发研发、教育教育、服务服务（推广）（推广）核心强力吸引省内中型客户国外大企业驻郑基地国内大企业分支机构科技中心科技中心服务中心服务中心人才中心人才中心设计中心设计中心文70、化中心文化中心教育中心教育中心办公物业产品定位办公商业综合体，办公商业互补互促，功能合理实用极具形象展示力、产业聚集力办公商业综合体，办公商业互补互促，功能合理实用极具形象展示力、产业聚集力办公物业产品定位商住两用：可商可住、可注册公司商住两用：可商可住、可注册公司办公物业产品定位迪拜：迪拜：Al Rostamini集团总部大楼集团总部大楼 建筑师:MAD 位置:迪拜,阿联酋 负责人:Ma Yansong,Dang Qun 地块面积:4,392 sqm 建筑面积:50,000 sqm 项目类型:办公总部 客户:Al Rostamini Group Ltd 文化创意中心文化创意中心数字创意中心数71、字创意中心 公共空间建议 体现尊贵感和档次感办公物业产品定位 产品特色 技术主力、公司高管办公层 设计顶层观景连廊与采光带 空间分配灵活，可以设置高层圆桌会议室、标准会议室、书房、贵宾会客室、咖啡屋、雪茄屋、顶级卫浴间办公物业产品定位 产品特色 采光中庭办公内部空间通透办公内部空间通透办公物业产品定位办公内部空间舒适宜人办公内部空间舒适宜人 产品特色 生态内外院餐饮商业内街品牌商业商务会所商业广场酒店类物业产品定位（待定）超五星酒店新区5星级酒店应跳出潜在项目的同质竞争，走高档化路线，为区域内高端商务科技人士提供商务洽谈、科技交往场所和服务酒店物业对于整个综合体品质会有较大提升 立面风格 庄重72、而不沉闷，现代而不浮躁 以石材为主，与办公物业有所区分能容纳上百人的无柱大宴会厅，充分满足宴请、会议需要、可做宴会厅和会议室使用的豪华多功能厅能容纳上百人的无柱大宴会厅，充分满足宴请、会议需要、可做宴会厅和会议室使用的豪华多功能厅设计考究的豪华商务会客室设计考究的豪华商务会客室多种规模的豪华会议室多种规模的豪华会议室特色物业产品定位产品特色LOFT 自由、流畅、轻松、灵动 办公室洽谈室会议室办公室洽谈室会议室特色物业产品定位产品特色LOFT 高大、宽敞 空间突出流动性和艺术性特色物业产品定位区域地位：京津沪之脉 环渤海之门 中日韩之窗 东北亚之臂核心价值：济南科技腾飞的发动机TBD品牌内涵提炼73、与定位TBD品牌内涵提炼与定位区域品牌区域品牌科技生态示范区TBD自身特质：科技之都 年轻之城 创新之源 财富之地 时尚之门Thank You！济南考察要点:规划:1、区内现有产业，是否有足以支撑区域发展的相应的产业规模和潜力？（无、低端、收益低、规模小）2、区域城市群是否有足够实力及强有力了的腹地实现西部新区跨越式发展？（东边高新区？）3、寻找大学城内部高收益、高附加值、强吸引力的发展动心？（没有，需要打造）4、明确路网走向及规划倾向（分期规划开发建设）5、具体地块详细规划限制条件，eg.容积率、密度、限高、土地兼容性（有指标2.5-2.8为方案，可修订6、规划设计国家规范是否适用于该区域（74、创新性解决方案）环境：1、现有企业规模、主营业务、实力、未来发展欠缺（仅数娱大厦23号楼，1号楼与4号楼为商业裙房）2、入园高校专业背景、实力及其对信息产业的支持力度（待查）3、规划期末人口总体规模及承载力（长住+流动）（学生18万，居住不详）4、生产功能VS生活功能建设配比园区总体定位【科技生态示范园区&CSIP济南大学城创新中心】5、“山、泉、湖、河、城”文化内涵，沿袭并展历史文化价值（9月7日济南照片）市场：1、周边房地产市场状况、放量、市场吸纳量、产品类型、档次（参考价3850，增速快，放量不足2、商业购买力及潜在购买力（人均收入、从业人员文化程度、行业分布）（学生为主，区域平均工资175、3、近远期办公市场需求及办公场所特征（办公用房规模、类型、面积、租售价）（餐饮欠缺、配套不足4、短期住宿市场状况，酒店需求及核心类型（会展配套酒店空置率，承受力，吸引力）（园博会后待查开发：1、政府对地块规划意愿、合作模式、融资实力、资金缺口及可能融资渠道（政府主导开发建设，合作运2、当地潜在投资商初步沟通，了解市场反映（区域市场不景气，引入优势外来企业带动）3、当地企业调研或研讨，了解其需求及偏好、业主区域分布（已山东省内企业为主，偏好低租金，培训4、土地的属性、转让基准地价、权属级别年限、规划限制条件可调范围（100万一亩，高于6亿土地成5、园区建设级别设定（我方优势、可提供资源等）（CSIP创新中心）