1、新城新城张家港张家港派克宫派克宫 Future Land Zhangjiagang PARKS PALACE 张家港最具话题性新概念楼盘设计 设计关注 1.营销关注：“红海”求生，精确的客群定位 2.盈利关注：“三高一快”问题如何解决 3.品牌关注：新城在张家港品牌推广 4.销售关注：销售制导型首开区 5.产品关注：新城刚需刚改产品线 规划策略 规划设计 首开打造 产品策略 目录 TABLE CONTENTS 红海求生 社区配套 造型专篇 PART 1 红海求生 宗地的业主群?项目区位 结论：区域地理位置优越,周边交通便利 基地位于张家港市中心城区域内的城北科教研发区，沙洲湖商务中心板块，区位2、价值潜力巨大。SITE 张家港市辖区 项目周边有张杨公路和东二环路两条城市快速路，以及振兴路、蒋锦公路、平安路等现状道路，交通非常完善、便利。SITE 区域配套 结论：生活配套较为完善，有一定教育资源 SITE 工商银行 农村商业银行 银行集群 汇金中心 世纪联华超市 蔬菜家禽交易区 兴华副食超市 江苏科技大学分校 江帆幼儿园 江帆小学 二中分校 综合性医院（洽谈）1.0km 1.5km 2.0km 结论：地块较为方整，场地地面基本平整，四周交通均畅通；周边景观资源良好；北侧为恒大雅苑项目；南侧有一排民房、后期不拆迁，品相相对较差，后期或有一定影响。5 2 3 1 6 4 1.二干河 2.恒大3、雅苑 3.恒大雅苑售楼处 6.现状空地 5.民房 4.农联家园 7 7.库房 周边现状 挖掘潜力，明确目标客户 三类人群、精确制导 第一类 周边首改客群 第二类 市区首置客群 第三类 投资客群 周边首改客群 市区首置客群 投资客群 5%35%60%目标客群诉求 高附加值 高赠送，实得大 大面宽，阳面多 高品质 礼仪序列，仪式感 一梯两户，品质感 PART 2 规划策略 2.三高一快问题解决之道 高货值、高品质、高赠送 规划货值分析和推导 合理的开盘顺序 用地性质 住宅、商业用地 用地规模 A地块 69969.1 B地块60710.66 C地块 42893.43 D地块46417.52 建设规模4、 地上建筑控制规模50.59 万 建筑容积率 1.5R2.3 车位数 普通单元住宅1.0车位/100建筑面积，另应设置不小于总户数2%的的访客车位，室外停车率不大于20%绿地率 35%控制高度 住宅：24mH100m 商业及其它配套设施：30m 建筑退道路红线、退地界、建筑间距 满足控规条件退界，东侧蒋锦公路退15m，北侧振兴路退15m，西侧平安路低多层建筑退10m、高层建筑退15m，南侧张杨公路退用地红线5m，同时满足江苏省城市规划管理技术规定（2011版）建筑密度 35%用地信息 根据用地条件进行土地居住价值排序 级近位于基地中心区域，远离周边干扰，享有内部景观资源，为地块最佳；级沿北侧南5、泾河和西侧二干河景观，但同时也受到振兴路和西侧蒋锦公路的影响，地块价值次之；级靠近北侧民房和东侧平安路，但可依靠基地内营造环境，地块价值一般；级靠近南侧张杨公路，借助绿化带和基地内部环境可起到阻隔干扰的作用，地块价值一般；级 级 级 级 地块价值 快推项目产品策略 1.成熟产品 2.空间感受大 3.独立入户，全主卧套设计 4.公区私有 10.4 强排方案对比（根据货值、土地价值利用，空间形态，日照因素等确定最优方案）高层：29.17万 占比57.66%小高层：19.67万 占比38.88%高层：30.3万 占比60%小高层：18.7万 占比36.55%高层：30.3万 占比60%小高层：18.6、7万 占比36.55%高层：32.7万 占比64.52%小高层：16.3万 占比32.03%方案一 方案二 方案三 方案四 方案一实际货值量 货值计算 项目 面积（）单价(万元)总量（万元）备注 高层 291760 0.91 265851.7 小高层 60830 1.05 207501.68 商业 6200 2.2 13640 不包含配套用房 合计 486993.39 PART 3 规划设计 设计理念篇 礼乐重门 规划理念 鸟瞰图 规划生成 1.中国传统礼仪空间 2.生成坊 3.引入生活轴 规划理念 五级规划体系 第一级：入口空间 金石为开 第二级：中轴序列 礼乐重门 第三级：节点空间 八音迭7、奏 第四级：组团空间 八街五园 第五级：坊内空间 山水坊里 1 2 3 4 5 第一级：入口空间 金石为开 大堂 地下会所 第二级：中轴序列 礼乐重门 大堂 入口广场 生活景观轴 地下会所 中央礼仪轴 第三级：节点空间 八音迭奏 丝 竹 革 石 金 土 匏 木【革】曰鼓【金】曰鼓【石】曰磬【匏】曰笙【丝】曰弦【土】曰埙【木】曰祝【竹】曰管 丝 曰弦 竹 曰管 革 曰鼓 第四级：组团空间 八街五园 居住闾里 八街五园 听风园 沁馨园 静思园 水悦园 求索园 划 坊 传统居住坊里 唐长安1KM*1KM 现代居住组团 浦江华侨城规划300M*300M 划分坊里 本案组团115M*95M 1KM 1K8、M 115M 95M 八街五园 八街五园 八街五园 第五级：园内空间 山水园里 交通轴 生活轴 休闲步道 礼仪轴 景观节点 园 城市级 公园式景观 =假日式 游园漫步 天然级 城市氧吧 享受级 园林体验 全天候 场所提供 山水园里 山水园里 山水园里 规划方案 方案一 经济技术指标 综合经济技术指标表综合经济技术指标表 项目项目 单位单位 数量数量 备注备注 规划条件规划条件 规划用地面积规划用地面积 219990.71 219990.71 329.98 约329.98亩 总建筑面积总建筑面积 645137.77 1 1，总计容建筑面积，总计容建筑面积 505974.45 505974.45 9、其中 A:A:住宅住宅 488500.00 488500.00 96.55%其中 高层住宅 291760 小高层住宅 196740 B:B:社区配套社区配套 7074.45 7074.45 1.40%其中 社区居委会用房面积 800.00 物业管理用房 3541.85 不小于地上总建筑面积的0.7%社区居家养老设施用房 1261.20 30/100户 健身设施用房 1471.40 0.1/人 C:C:幼儿园幼儿园 4200.00 0.83%D:D:沿街商业沿街商业 6200.00 6200.00 1.23%2 2，不计容积率建筑面积，不计容积率建筑面积 139163.32 其中 地下室 13910、163.32 半地下室 0.00 人防地下室面积 26833.72 建筑占地面积 37692.93 建筑密度 17.13%35%容积率 2.30 2.3 绿地率 35.00%35%总户数 户 4204 住宅 总人口 个 13453 机动车停车位 个 4970 普通单元住宅1.0车位/100建筑面积，另应设置不小于总户数2%的的访客车位，室外停车率不大于20%,商业：不小于0.6个/100 其中 地上停车 个 994 地下停车 个 3976 户型分布 根据景观级配配置产品线，每一种产品都有自己的营销点 135+95+95+135 高层 135+135 小高 115+115 小高 135+95+911、5+115 高层 115+95+95+115 高层 首期看房流线 城市道路 小区主入口 看房入口 小区次入口 首开区分析 小区主入口 小区次入口 分区开发分析 二期 三期 首开区 一期 一期 小区主入口 小区次入口 交通分析 城市道路 小区人行 地下车库出入口 出租车落客流线 P 小区车行 P P P P P 小区主入口 小区次入口 消防分析 城市道路 小区隐形消防车道 消防登高场地 酒店化景观地库回家体验 地下车库 B.酒店化景观地库地库分区 高层停车区 小高层车区 在车库顶板的合适位置，如区域中心、重要交通节点、入户落客区等预留洞口，顶部用玻璃密封，让阳光洒入，同时侧边可开启通风。采光井 12、地下会所区 地下入户大堂 地下车库 停车位3976辆 地下建筑面积 139160 单车位面积 35.0/辆 下沉会所 PART 4 销售制导型首开区 首开区打造 及会所设计 5 2 3 1 6 4 1.二干河 2.恒大雅苑 3.恒大雅苑售楼处 6.现状空地 5.民房 4.农联家园 7 7.库房 周边现状 首开区设置原则：1、展示面好 2、交通可达性好 3、便于快速开发 4、规避不利界面 界面分析 有利展示界面：1.城市主要道路界面;2.交通可达性较好 不利展示界面：1.道路级别低，交通可达性较差 2.展示性较弱 首开区打造 首开区设置原则：1、展示性强 设置在地块西侧平安路，靠近张杨公路，展示13、性较好 2、便于快速开发 售楼部不设地下车库，启动区可快速打造。3、与一期销售相结合 展示区为实际景观展示。形象展示界面：围挡范围 03 首开区打造 看房流线：03 1 停车区 2 迎宾广场 4 文化展厅（售楼部）4 1 2 3 5 6 7 5 动感院落（地下会所）7 样板房展示区 看房流线 3 前厅 6 中心景观 03 首开区打造 2 迎宾广场 03 首开区打造 前厅 3 03 首开区打造 售楼处入口 4 首开区打造 03 5 下沉庭院 首开区打造 03 6 样板区前场景观 社区会所 在这里，你能享受到 儿童成长区 养生休闲区 尊贵宴会区 悦享活力区 庭院与通廊 突破传统标准跨的沿街商业界面14、。通过不同材料多层次的细部处理带来丰富的视觉感受，柱础线脚均采取内凹做法，细腻独特。整体感受协调有品位 会所入口 会所置于地下，一方面可以连接地库创造另一种入户的方式，另外可以加强会所的私密性，通过搭配植物叠水，打造情景空间。地上平面 主入口 地上大堂部分 泳池 儿童泳池 水池 瑜伽室 健身室 桌球室 棋牌室 儿童成长区 茶吧 下沉庭院 下沉庭院 水池 地下平面 入口 休闲区 大堂 悦享活力区 养生休闲区 儿童成长区 前场礼仪区 功能分区 礼【】奢华的 BE EXCLUSIVE 前场礼仪区 长【】兴奋的 BE EXHILARATED 儿童成长区 养【】安静的 BE AT PEACE 养生休闲区15、 茶吧意向图 棋牌室意向图 悦【】重焕活力的 BE REJUVENATED 悦享活力区 泳池意向 健身器械区意向 品鉴平层产品 尊享独立电梯入户 通厅+洄游 专享主卧套 公建化平立面设计 PART 5 产品策略 115房型 1.一梯一户|高品质入户 2.公区私属|空间利用率高 尊享独立电梯入户 115房型 1.南北通厅，空间感受大 2.餐厨一体，空间洄游 通厅+洄游 10.4 115房型 主卧套间 115+95+95+115 一梯一户 通厅+洄游 主卧套 共建化平面 135+135 一梯一户 主卧套 共建化平面 我们是否已经找到最佳答案我们是否已经找到最佳答案 产品是否还有提升余地产品是否还有16、提升余地？极地化产品 高层复式 底town 竞品竞品案例案例 恒大雅苑（高层）户型：3房2厅2卫 建筑面积：125 户型特点：常规房型，三面宽朝南，南北厅，主卧套 碧桂园翡翠湾（高层）户型：4房2厅2卫+1房 建筑面积：140 户型特点：常规房型，四室朝南，南北通厅，主卧套 恒大雅苑（高层）户型：3房2厅1卫 建筑面积：105 户型特点：常规房型，三面宽朝南，南北通厅 刚需、刚改 客群 需求 挖掘&生活 方式 细分 01 高赠送|实得大 02 大面宽|仪式感 03 一梯两户|品质入户 04 套间设计|晋级提升 05 洄游设计|空间可变 06 收纳空间|智能设计 云顶墅 115产品 跃层下 景观17、餐厅 观江产品 赠送面积：1.挑空 2.公共走道上空 3.阳台面积 4.飘窗面积 跃层上（改造前）跃层上（改造后）高赠送高赠送|实得大实得大 跃层房型设计，用户后期改造，总赠送面积28.3。建筑面积 增加面积 赠送面积 阳台面积 飘窗面积 挑空面积 公共走道面积 总送面积 改造前 115.9 23.66 6.6 4.64 15.84 4.52 28.30 改造后 139.56 115房型 云顶墅 赠送率24.4%跃层下 景观餐厅 观江产品 跃层上（改造后）大面宽大面宽|仪式感仪式感 四面宽朝南+景观朝向通透通厅，尽情享受窗外每一缕阳光 极致入口仪式感精致玄关 观江产品 云顶墅 115房型 观江18、产品 一梯两户一梯两户|品质入户品质入户 有效分散回家人流 精致入户电梯厅静候主人归家 跃层下 观江产品 云顶墅 115房型 跃层下 景观餐厅 观江产品 跃层上（改造后）套间设计套间设计|晋级提升晋级提升 舒适主卧套 学习冥想私密空间 观江产品 云顶墅 115房型 跃层下 景观餐厅 观江产品 跃层上（改造后）洄游设计洄游设计|空间可变空间可变 洄游空间让室内更灵动，使用效率更高 二层挑空空间，更多空间可变性 亦可改造为豪华主卧套，享受高品质生活 观江产品 云顶墅 115房型 跃层下 景观餐厅 观江产品 跃层上（改造后）收纳空间收纳空间|智能设计智能设计 智慧社区借助云计算、物联网等先进的信息化19、技术手段，整合智能楼宇、智能家居、能源管理、家庭健康、数字生活与智慧政务等诸多领域，更加便捷居民的生活和物业的服务以及政务便民服务。家政型收纳（打扫、厨房）后勤型收纳（卫生间）常用型收纳 展示型书房收纳 高容型玄关收纳 观江产品 云顶墅 115房型 竞品：恒大雅苑/125 对比 本案/115 赠送面积：28.3 房间数量：4+1房2厅3卫 南向面宽：4 套间数量：1 复式下层 上层（改造后）房间数量：3房2厅2卫 南向面宽：3 套间数量：1 竞品对比 标准层 L型景观餐客厅 视野佳，更气派 多重面积赠送 独立入户舒适 玄关空间 洄游灵动空间 南向四开间 观江产品 观江产品 云顶墅 115房型 20、10 跃层下 跃层上（改造后）跃层上（改造前）户型特点 竞品对比 户型展示 改造后4房2厅3卫 ，赠送面积24.21 1.双层空间，享受别墅品质 2.一梯两户，品质入户 3.4面宽朝南，尽享阳光 4.主客分离，保证私密感受 建筑面积 增加面积 赠送面积 阳台面积 飘窗面积 挑空面积 公共走道面积 总送面积 改造前 97.1 22.41 5.94 1.8 12 7.44 24.21 改造后 119.51 观江产品 观江产品 云顶墅 97房型 赠送率25.0%对比 本案/97（改造前面积）赠送面积：26.2 房间数量：4房2厅3卫 南向面宽：4 套间数量：1 复式下层 上层（改造后）户型特点 竞品21、对比 户型展示 四面宽朝南 双层空间，墅质感受 10 观江产品 观江产品 云顶墅 97房型 房间数量：3房2厅1卫 南向面宽：3 套间数量：1 标准层 竞品：恒大雅苑/125 主卧套带卫生间 户型特点 竞品对比 户型展示 115 +97+97+115 复式一层平面图 观江产品 观江产品 云顶墅 户型特点 竞品对比 户型展示 复式二层平面图（改造前）115 +97+97+115 观江产品 观江产品 云顶墅 户型特点 竞品对比 户型展示 复式二层平面图（改造后）115 +97+97+115 观江产品 观江产品 云顶墅 户型特点 竞品对比 户型展示 3房2厅2卫 面积：130 一层平面图 公园墅 改22、造前二层平面图 4房2厅3卫，总送面积25.31 改造后二层平面图 改造前二层平面图 架空赠送 14.06 天井赠送 户型特点 竞品对比 户型展示 建筑面积 增加面积 赠送面积 阳台面积 飘窗面积 挑空面积 天井 总送面积 改造前 135 16.46 5.1 6.3 14.06 2.4 25.31 改造后 151.46 公园墅 赠送率18.7%户型特点 竞品对比 户型展示 下跃平面图 上跃平面图 1.7米宽厅设计提升空间品质，享受大景观视野 2.2面宽朝南，尽享阳光 3.奢侈套房式主卧，衣帽间、独立卫生间，观景阳台 4房2厅3卫 建筑面积：150（改造后）公园墅 户型特点 竞品对比 户型展示 23、134（改造前）4房2厅1卫 改造前标准层平面图 改造后标准层平面图 154（改造后）4房2厅2卫 天井赠送 19.92 建筑面积 增加面积 赠送面积 阳台面积 飘窗面积 挑空 总送面积 改造前 133.64 19.92 10.4 7.3 19.92 32.42 改造后 153.56 赠送率24.3%公园墅 对比 本案/135（改造前面积）赠送面积：25.31 房间数量：4房2厅3卫 南向面宽：4 套间数量：1 复式下层 上层（改造后）户型特点 竞品对比 户型展示 南向宽厅 双层空间，墅质感受 135房型 房间数量：4房2厅1卫 南向面宽：4 套间数量：1 标准层 竞品：碧桂园翡翠湾/140 24、豪华主卧套 公园墅 PART 6 社区配套 沿街商业&幼儿园 沿街商业 突破传统标准跨的沿街商业界面。通过不同材料多层次的细部处理带来丰富的视觉感受，柱础线脚均采取内凹做法，细腻独特。整体感受协调有品位 商业界面 突破传统标准跨的沿街商业界面。通过不同材料多层次的细部处理带来丰富的视觉感受，柱础线脚均采取内凹做法，细腻独特。整体感受协调有品位 商业界面 户外装备 精致餐厅 自助烧烤 美容SPA 登山装备，垂钓装备，休闲跑鞋，游泳设备。咖啡甜点，面包房，下午茶，牛排餐厅，日式料理，特色鲁菜。出租烧烤设备，提供户外烧烤场地，烧烤原材料。商业配套 休闲放松，美容健身，健康时尚新理念 护理基地 向老人提供健康检查，日托，疾病陪护等服务 活动会所 棋牌室，书画馆，球类运动室 舞蹈排练厅，阅览室等 生活辅助 干洗店，家政服务中心，眼镜店 家电维修，快递代取 生活消费 水果店，小型超市，药店，理发店 商业配套 幼儿园 幼儿园 Kindergarten 幼儿园 Kindergarten 幼儿园 Kindergarten 幼儿园 Kindergarten PART 7 造型专篇 打造新城张家港都市风格 轴线 仪式 新城？比例 虚实 三段式 时代性 简洁、经典