1、 沈阳台商工业园商住项目策划精要裕景国际沈阳台商工业园商住项目策划精要（一级资质）第一章 市场分析与产品定位编一、2007年上半年沈阳市房地产市场运行综述 上半年，沈阳市房地产市场延续了2006年良好的发展势头，市场供应持续增加，供应结构渐趋合理，市场交易日趋活跃，房价继续稳中走高，市场竞争日益激烈，房地产市场总体上依旧保持着稳定、健康的发展态势。 1、上半年沈阳市房产市场总体运行情况分析 1）、商品房、商品住宅销售面积增长较快，入市面积增势趋缓 上半年，沈阳市商品房累计批准预售412.84万平方米，比去年同期小幅增长1.49；商品住宅累计批准预售355.88万平方米，比去年同期增长3.70。2、同期，沈阳市商品房累计实际销售552.50万平方米，商品住宅累计实际销售480.76万平方米，同比分别大幅增长16.22和12.73。 从近几年的入市情况看，沈阳市供应量基本保持稳定。由于国家对土地出让的监管力度加大，加之近两年沈阳市的拆迁量有所减少，导致沈阳土地供应量较往年略有减少，土地的稀缺直接影响了商品房、商品住宅的开发，加剧了沈阳房地产市场供需之间的不平衡。 从沈阳市商品房的销售情况看，无论是销售面积、销售金额和销售套数均保持了逐年上涨的趋势，今年沈阳市商品房、商品住宅销售方面各项指标的上涨幅度明显加大，整个房地产市场的发展速度不断加快。 2）、存量房市场不愠不火，存量住宅成交数量进一3、步走低 受去年二手房转让征收“营业税”以及“个人所得税”的政策影响，上半年，沈阳市二手住宅市场的成交量同比进一步减少。今年上半年，沈阳市二手房成交面积为274.97万平方米，比上年同期增长了3.17；二手住宅成交面积为202.95万平方米，较去年同期减少了6.25。 2、上半年沈阳市房产市场结构分析 1）、商品住宅销售面积稳步增长，销售比重小幅下降，别墅市场和办公用房、写字楼市场销售面积有所减少 今年上半年，沈阳市普通住宅（不含别墅）销售面积为480.04万平方米，比上年同期增长12.83。在不同物业类型中，别墅市场和办公用房、写字楼市场的销售情况出现了一定幅度的下降，别墅共销售0.72万平方4、米，与去年同期相比减少了28.00；办公用房、写字楼的销售面积为6.28万平方米，与去年同期相比小幅减少了4.12。网点类物业和车库及其它类物业的销售面积较去年同期则出现了不同幅度的增长。 从16月沈阳市不同物业类型销售比重看，普通住宅销售面积占全部商品房销售面积的86.89，同时,对车库以及仓库类物业的需求也有所增加 。2）、商品房供销比缓步上升，市场供需关系有所改善 2004年沈阳市的房地产市场发展比较迅猛，市场供应量激增，导致当年的房地产市场出现明显的供大于求的局面。随着国家宏观调控力度的加大，2005年沈阳市商品房的批准预售面积大幅减少，供销比开始逐步下滑。2005年下半年，沈阳的商品5、房的供销比在0.801.00之间浮动。进入2006年以后，为了缓和供销矛盾，沈阳市加大了商品房市场的供应量，商品房的供销比缓步上升，供求紧张的局面得到了一定的缓解。 3）、90平方米以下中小户型商品住宅的销售比重较上年同期增长8.18个百分点，户均成交面积降至88.98平方米 16月，沈阳市90120平方米的商品住宅上市面积最多，为136.26万平方米，占全部商品住宅上市总量的38.29%；90平方米以下的商品住宅上市面积为137.59万平方米，所占比重为38.66%。 从不同套型商品住宅销售情况来看，90120平方米和6090平方米的商品住宅销售面积比重均较大，分别为32.44和30.73。6、 16月，沈阳市商品住宅户均成交面积为88.98平方米，近年来首次降至90平方米以下。随着宏观调控政策的贯彻实施，加之房价出现持续上涨的态势，沈阳市百姓购房的观念有所改变，在保持总房款不变的情况下，部分购房者开始倾向于购买中小户型，这就使得90平方米以下的商品住宅越来越紧俏，供销比出现下降。 4）、30004000元/平方米商品住宅仍为主要成交价格，随着我市房价的不断上涨，购房者对价格承受能力被动的有所提高 今年16月，从不同价位商品住宅销售结构看，除30004000元/平方米商品住宅的销售面积比重与去年同期基本保持一致外， 3000元/平方米以下商品住宅的销售比重较去年同期减少了13.36个7、百分点，4000元/平方米以上商品住宅的销售比重则出现了明显的增加。 从不同价位商品住宅的供销比变化情况看，今年半年沈阳市商品住宅供需缺口最大的价格区间仍为30004000元/平方米，供销比不足0.6：1。（见下图） 2006年和2007年上半年沈阳市不同价商品住宅供销比变化对比图 5）、从商品住宅的可售量结构来看，我市中小户型、中等价位的商品住宅去化周期较短，结构性失衡较明显 截至6月末，沈阳市各面积区间商品住宅的可售量中，90120平方米的商品住宅可售量最大，为167.04万平方米，占全部可售面积的33.13，比重较上年同期增加了3.61；60平方米以下的商品住宅可售量最小，为16.52万8、平方米，比重为3.28。从去化周期看，60平方米以下和120144平方米的商品住宅去化周期最短，分别为2个月和4个月；144平方米以上的商品住宅的去化周期最长，为15个月。 从不同价位商品住宅去化周期看，30004000元/平方米商品住宅的销售状况一直较好，去化周期也较短，为2个月；尽管50006000元/平方米商品住宅的成交量不大，但由于累积可售量相对较少，导致该价格区间商品住宅的去化周期也较短，为2个月；2000元/平方米以下的商品住宅去化周期最长，为17个月，由于该面积区间商品住宅主要分布于沈阳市的外郊区县，当地居民的收入以及消费水平均不高，对商品住宅的吸纳力较低，使得目前我市2000元9、/平方米以下商品住宅出现区域性的过剩。 6）、70的商品住宅为本市居民所消化，购买者结构比较合理 从商品住宅购买者结构看，上半年，本市居民购买商品住宅所占比重为69.98，较去年同期减少了4.18；外地居民购买所占比重为30.02，沈阳市商品住宅依然以满足本市居民的基本居住需求为主。从成交价格上来看，外地人购房水平与沈阳市居民购房水平基本保持一致，外地人购房对我市商品住宅价格的影响程度较小。 7）、从二三级市场联动分析上看，二级市场成交量占我市房地产市场的比重越来越大 8）、城市西部区域商品住宅的成交量远大于其它区域，于洪区和铁西新区依旧为购房热点区域 上半年，沈阳市商品房累计销售面积排在前三10、位的为于洪区、铁西新区和大东区，销售面积依次为125.04万平方米、104.20万平方米和58.56万平方米；商品住宅累计销售面积排在前三位的依旧分别为于洪区、铁西新区和大东区，其销售面积依次为117.49万平方米、88.12万平方米和54.43万平方米。从成交量的分布情况看，由于土地资源丰富、价格相对便宜以及市政配套有所改善，特别是地铁的建设，使得沈阳市西部地区商品住宅市场愈加火爆发展起来，今年上半年于洪区和铁西新区的成交量占全市商品住宅成交量的四成以上；而随着世园会的圆满落幕，沈阳东部地产的发展势头有所缓和，各地区之间商品住宅市场的发展不尽平衡。 从今年上半年沈阳市各区商品住宅供销比对比图11、来看，除沈河区、铁西新区、浑南新区和沈北新区的供销状况较好外，其它各区都出现了明显的供不应求的态势，且各区的供销比均偏低，供需矛盾十分突出。从沈阳乃至全国商品住宅价格走势来看，供需不平衡是导致房价快速上涨的重要因素之一，沈阳目前商品住宅市场的供需状况对各区和全市房价上涨的影响是显而易见的。（详见图） 2007年上半年沈阳各区商品住宅供销比对比图 9）、市内五区存量住宅成交量差别不大，但多数区域转让面积较上年同期有所减少 上半年，沈阳市存量房转让面积排在前三位的是铁西新区、大东区和皇姑区，转让面积依次为51.58万平方米、40.75万平方米和38.12万平方米。3、上半年沈阳市房产价格分析 1）12、上半年全市商品房销售均价继续波动走高，较2006年小幅上涨3.74 今年上半年，沈阳商品房销售均价为3548元/平方米，比2006年小幅上涨了3.74；其中市区（含东陵区、于洪区和浑南新区）商品房销售均价为3745元/平方米，比2006年上涨了4.32。从近几年沈阳市商品房销售均价对比走势来看，2001年2004年沈阳商品房的销售均价基本保持稳定，每年的变化幅度均较小，从2005年开始，沈阳商品房市场开始火爆发展，销售均价也逐年上涨，且涨幅较2004年以前明显加大，但基本保持在5的涨幅范围内。 从不同类型物业的销售均价变动情况看，与2006年上半年相比，除商业类物业的销售均价出现了一定幅度的13、下降外，沈阳普通住宅、别墅、办公用房和写字楼以及车库及其它类物业的销售均价都有所上涨，其中普通住宅的涨幅为4.67，办公用房、写字楼类物业的涨幅为5.45，车库及其它类物业的涨幅为6.96；别墅类物业销售均价的涨幅偏高，达到了27.96。 从不同区域商品房销售均价对比情况看，今年上半年，沈阳市商品房销售均价最高的区域依旧为沈河区，为5428元/平方米；销售均价最低的区域为法库县，为963元/平方米。除和平区、浑南新区和苏家屯区的商品房销售均价较去年同期有所下降外，其它各区、县（市）的商品房销售均价都出现了不同幅度的上涨。 2）、商品住宅销售均价继续呈现稳中有升的态势，上半年销售均价为3322元14、/平方米，较2006年上涨了3.10 今年上半年，沈阳市商品住宅销售均价继续稳步走高，成交均价为3322元/平方米，其中市区（含东陵区、于洪区和浑南新区）商品住宅销售均价为3510元/平方米，分别比2006年上涨了3.10和3.97。受地价上浮、加息及需求旺盛等因素影响，今年上半年沈阳商品住宅销售均价进一步走高，从近年的销售均价走势来看，沈阳商品住宅的销售均价上涨幅度比较平稳，没有出现过较大的波动。 从不同区域商品住宅销售均价对比数据看，今年上半年，除沈河区、和平区、浑南新区和苏家屯区外，沈阳市其它各区、县（市）商品住宅的销售均价都呈现出上涨的态势，其中皇姑区和铁西新区的商品住宅销售均价上涨幅15、度较大，分别比去年同期上涨了14.12和11.90，远远超出了全市的商品住宅销售均价的涨幅。相对而言，沈阳市二环外的东陵区和于洪区的房价涨幅要平稳的多，与去年同期相比，这两个区域商品住宅销售均价分别上涨了3.68和1.67。 二、项目概况及初步分析1、项目主要经济技术指标如下：u 总用地 面积：约74000平方米（一期约111亩）u 总建筑 面积：约148000平方米其中住宅面积：约118000平方米商业面积：约30000平方米u 容 积 率：2.0u 土地使用性质：商住2、项目基本分析：2.1项目所处区域及地理位置：u 所处区域：项目位于沈阳经济技术开发区台商工业园区内。沈阳经济技术开发区位16、于沈阳市西南部，创建于1988年6月，1993年4月经中华人民共和国国务院批准为国家级经济技术开发区。开发区距市中心 12公里，交通便利，5条国家级公路在开发区环绕交叉，沈阳至北京、哈尔滨、大连等三条高速公路在此交会。沈大、沈京、沈哈、沈本、沈抚等数十条铁路在此交汇，是中国东北地区的交通枢纽。从开发区出发 50分钟可抵达沈阳桃仙国际机场，机场已开通国际国内航线70多条。沈阳台商工业园位于沈阳经济技术开发区产业集群区，总规划面积三平方公里，重点发展电子、鞋业、机械、化工、食品、橡胶、家具等行业，具有得天独厚的区位优势、能源优势和政策优势。u 地理位置：地块西靠浑河十一街，南靠工业园中大型厂房区，17、东靠规划中的工业园休闲景观绿带，北邻沈阳工业大学校区，最近点离沈辽路800米，开发区主干道中央大街从项目东部穿过。2.2 项目周边状况概述：u 地块北侧：项目隔15米宽的开发二十一号路与建设中的沈阳工业大学生 活区相望；u 地块西侧：隔浑河十一街与规划中的工业园商贸中心行政管理中心相邻；u 地块东侧：隔规划中小部分厂房与规划中的工业园休闲景观绿带及小于 村庄相望；u 地块南侧：隔规划厂房与规划中的工业园休闲景观绿带及大于村庄相望。2.3 项目地块现状：u 地块南北宽36米，东西长2455米，沿开发二十一号路呈东西走向带状分布，现有土地已平整完毕，其中15米宽的开发二十一号路已经部分通车；u 项18、目整体地块现为台商工业园区，园区内厂房尚未动工，整体地块比较平整；u 地块北面的工业大学生活区在建设中，其中多栋多层建筑已经封顶。3、基地与主要相关点距离：u 项目地点工业大学新校区 隔路相对u 项目地点沈辽路最近点 800米u 项目地点沈阳化工学院 1.6公里u 项目地点206路车终点站 1.5公里4、交通及公交线路分布：公交路线：海德公司站：1条（沈辽路上）206路：化工学院 沈阳站 共24个站点5、周边环境及配套市政单位：翟家派出所、曹家人民法庭金融机构：小于储蓄所医疗机构：友谊医院、于洪区人民医院教育机构：小哈津国际幼儿园、翟家镇中心幼儿园、曹家小学、沈阳洪庆中学、沈阳广全中学、沈阳工19、业大学、沈阳化工学院；商业配套：沈辽路宁官段沿街商业、宁官屯市场；大型单位：沈机集团、远大集团、台商工业园等。6、项目SWOT简析优势（S）：u 地理位置优越，地处经济技术开发区范围内，为开发区及高教区内为数不多的住宅用地，区位优势明显；u 开发区地块稀缺，土地增值，区位价值看涨；u 地块处台商工业园及工业大学新校区中间地带，具有两大消费潜力所支撑，商业物业潜力看好；u 项目北面临路，沿街面特长，交通便利，商业价值较高；u 项目地块平整，减少土地填挖工程量，也利于规划；u 项目可挖掘潜力大，产品可塑造性强。劣势（W）：u 地处开发区范围内，区域内分布众多各种类型的企业和大中型工厂，综合环境较差20、，整体居住条件较差；u 项目地处西郊，离市中心较远，附近尚无可供居民休闲购物的较高档场所；u 目前区域内人流量较少，人气不足，居住、商业的配套、氛围都较差；u 目前地块周边公交线路较少，乘出租车也较不易，居民出行较不方便；u 目前只有村办小学，教学质量较差；u 地块为短纵深、狭长型，基本为单栋长条状布置，开放式设计，不利于小区的整体性管理，安防方面有一定的隐患；u 地块短纵深、狭长走向，考虑到沿街的商业使用因素，将不利于小区景观的营造，缺乏成为高端品质产品的潜力。机会（O）：u 随着中央对东北老工业基地扶持力度的不断加大，包括沈阳市在内的东北地区将迎来新一轮的发展机遇。而随着经济的发展及投资渠21、道出现局限性，逐渐富裕起来的人民开始二次置业和投资房地产，给城市的房地产发展带了难得的机遇；u 随着市、区政府对开发区开发力度的不断加大以及主城区企业向工业区搬迁力度的加大、台商工业园入园企业的增加，特别是工业大学新校区的建设，区域内的各项配套基础设施和社会服务体系将更加完善，人居环境将得到更大的提升；u 区域内集聚了大量的企业及两大高校，就近居住成为了工厂产业工人及高校教职员工的首选，不管是租房还是买房，都将有力的促进区域内商品房的发展和增值；u 相对于市区，开发区房价有明显的价格优势，这将吸引一部分城市中等收入阶层及附近市县进城置业者前来购买；u 由于靠近两大高校，高校学生就近租赁房屋以及22、较大的消费能力，有力地吸引了投资者的兴趣，将吸引相当部分投资者前来置业；u 工业大学新校区将在2008年开始招生，将进一步的提升本区域的人气，也给包括本项目在内的周边项目带来巨大的商机；u 目前区域内在售地产项目较少，将大大提高本项目的区域市场竞争力；u 周边缺乏必要的较高档次的休闲、餐饮、娱乐、购物等商业配套，为本项目的商业物业开发提供了一定的市场空间。隐忧（T）：u 由于周边被企业包围，较无居住的氛围，同时本地块的构造形式也不利于物业管理，将影响到住户对本项目的接受度；u 区域内将售的品质项目较多，将分流相当部分的客户群，也将影响本项目的形象提升；u 本项目底层将基本为商铺，这样将在一定程23、度上影响到上面楼层住宅的居住品质；u 本项目的产品及配套的打造是项目成败的关键，如果没有特色的产品将很难提升项目的品质及档次，这将影响的到项目的销售去化速度及销售价格，反过来又影响项目的利润率及开发商的品牌度的提升。二、工业大学老校区一条街商铺调查分析业态餐饮类网吧化妆品音像书店眼镜通讯小超市其它合计数量36家4家4家2家4家4家5家3家13家75家百分比485.35.32.65.35.36.7417.3100表一：业态分析从以上的数据可以看出，餐饮类商铺占了48，是所有业态中最多的，这也符合一般大学附近街区的特性，因此在商铺设计上，要尽量考虑到餐饮类业态的排烟、排污需要。另外，从业态上看，几24、乎涵盖了大学生所需要的大部分种类，业态相当充足，各业态间又有互补性和相互的促进性。表二：部分代表性商铺格局及租金分析业态开间(m)进深(m)层高(m)面积()月租金（元/）理发店6.593.758.580书店6.593.758.570小超市1393.711735从上面的表格中可以看出，商铺的开间都比较大、进深都比较浅；在现场的调查中发现，同条街中，1024的小面积商铺，租金多在100200元/月之间，小商铺租金更高，而面积越大，租金相对会越低。三、项目开发初步建议1、项目定位u 市场定位：项目在开发区区域内属中档产品，力争在区域内属于排它性的产品并树立起区域内的特性品牌形象；u 客群定位：客群25、以区域内的企业员工、台商工业园产业工人、高校教职员工、宁官市场个体户等为主，以沈阳市区内追求物美价廉型中档收入者、项目附近的高收入村民、附近县区进城安家的较高收入者、敏锐眼光的投资客等为辅；u 产品定位：“优户型、齐配套、高品质、精景观”的特性社区，在区域内树立“高品质、中价位”的品质形象；u 差异定位：“建筑风格、户型结构、建材用料”；u 价格定位：秉承“质高价中”、“低开高走”策略，即先以适当的价格打开市场，以较高品质产品吸引市场并二者结合扩大市场占有率，在树立一定市场品牌的情况下开始提价以扩大利润。2、项目分期开发建议21开发步骤：项目的开发建设，应以“整体规划、分期开发”为原则。项目参26、考图如下：中央南大街沈辽路目前修好通沈辽路的浑河十一街地块六地块五地块四地块二地块一地块三目前地块周边的道路只有西北角的浑河十一街、地块四与浑河十一街交叉口段及中央大街修好通车，地块四连接中央大街部分道路未修，因此，考虑到项目的形象及项目地块价值最大化的考虑，建议项目分三期开发，即：1）、一期：地块一地块三，占地约26000，总建约52000；u 本期以单身公寓、一房一厅、小两房为主，预计2008年4月开工，711月第一销售期结束；2）、二期：地块四地块五，占地约22000，总建约44000；u 本期以单身公寓、一房一厅、两房为主，小三房为辅，预计2009年4月开工，2009年711月第二销售27、期结束；3）、三期：地块一地块三，占地约24000，总建约48000；u 本期以一房一厅、小两房、双错户型为主，预计2010年4月开工，811月第三销售期结束；这样，从开发量来讲也比较适当，对产品的调整幅度也比较可控，而地块的价值会随着东边其它地块的成熟而逐渐增加，项目各期的销售价格也将随着逐渐走高。22开发策略1）、“大盘三做”策略本案总建15万，在沈阳属中盘项目。根据项目的一般开发规律和项目区域发展的实际状况，本项目分为三期开发，开发周期控制为23年，同时采取相应的策略：“中盘小做”：严格控制每个阶段的供应量，每次供应一定的数额，造成限量发售的“瞬间短缺”效应。“中盘快做”：阶段性推广周期28、不宜长，基本保持在每期不超过一年的速度，速战速决，保持紧凑的节奏感。“中盘精做”：有长远的质量意识，在外立面设计、户型设计、景观等方面精益求精，是确保旺销的根本。2）、快速回收、滚动发展项目的投资巨大，先期已投入地价款，后面还有大量的工程建设费，考虑到企业资金的流动性、回款速度及后期的开发资金压力等。因此，无论从市场容量，还是企业利润目标分析，都应该走分期开发的战略，并先行启动可以迅速开发销售的地块，采取滚动的方式进行开发。3）、多样化的产品策略 根据市场需求，开发单身公寓、一房一厅、两房、小三房、错层、挑高错层等中小面积多样化产品，既有一定的领先性，又较大程度地兼顾了不同的客户群体，降低单一29、产品带来的市场风险，同时为销售推广创造了多样的卖点。4）、成本控制策略 由于房价受区域经济发展水平制约，目前售价较低，成本控制显得至关重要，同时在有限的成本支出情况下，又要体现项目具有较高的品位，如立面、景观、配套等，在品质上接近竞争楼盘，树立起良好性价比形象。3、项目初步规划建议项目应以住宅产品和底商步行街相结合，真正体现产品的价值与特质，使地块的价值最大化。住宅的规划、特别是单元入口规划应与步行街商业有所区隔，单栋户型的设置应与底商的业态相协调，以减少商业对住宅的影响。而步行街的规划上，原则上以一层商铺为主，可局部设置两层商铺以满足业态多样性、经营品质多样化的要求，使整条步行街可以满足区域30、内多层次消费群的需要，增加街区在区域内的吸引力和号召力。整体建设思路上，应以创新建筑（含住宅户型、外观及商铺结构等）为宗旨，以精致典雅的园林景观为原则，以完善社区配套为品质提升。3.1总平设计建议：u 由于地块进深只有36米，扣掉南北两侧退线，基本就只能放一单栋建筑，因此，项目整体布局将是长龙型，因此，考虑到天际线的美观性，在栋高的设计上就要有所起伏；而在单元的构成上可考虑板式结构与集合式结构的有机结合，使项目整体沿街外观凹凸有致，充满美感。u 在住宅整体布置上，户型的分布要比较有序，从单身公寓到三房都可以有相对独立的楼体来设置，这样可以进行住户的合理分流、物业管理的相对侧重，以规划来最大程度31、的提升项目的品质。u 在商铺整体设置上，可以根据与外通道出入口的远近、工业大学门口的位置来进行合理规划业态、层数和结构，以业态来反推结构形式，如可把商铺规划成单层、带夹层、双层等结构，在合理的位置设置合理的产品，以规划来最大程度的提高项目的价值。u 商铺的整体规划上，应以打造区域品质步行街为目标来进行设置，这样，就要合理的对建筑前后两侧的景观绿化、停车位、工业园内规划路出入口等进行统筹规划。u 景观绿化的整体规划上，由于面积有限，应把商业街的景观与住宅的景观布置进行有机结合，进行平、立面设置。在平面上，以各精致小面积节点为元素，以水系为纽带，以点带面，形成社区景观主轴；在立面上，可以考虑在局部32、商铺的外挑檐、屋顶等位置进行垂直绿化，与地面景观相呼应，形成一条靓丽的风景线，增加项目的卖点。u 在停车位设置上，应考虑住宅业主、商铺用户的停车方便性、安全性，兼顾景观设置的合理性。3.2小区出入口：u 由于项目被规划路分为6个节点，且各个节点相对独立，因此，住宅出入口原则上以各个节点结合围栏独立进行设置，无法形成统一的出入管理。3.3建筑风格（外立面）：沈阳气候有点类似北欧，楼盘以北欧建筑风格居多，如万科城、香域蓝山、北欧风情小镇等；也有部分楼盘体现现代主义，如阳光100、保利百合花园等；相比较而言，北欧风情做得比较好。但本案如再走北欧风格的路线，难以在建筑风格上做到脱颖而出，也没有给市场一33、个全新的形象。因此建议本案：新古典主义东方质感的新古典主义:质朴典雅、稳重阳刚。没有纯古典建筑的繁复压抑，没有西式建筑厚重复杂的曲线和构件，而是以现代建筑为体，现代风格为貌的新时代的建筑风格，个性化立面表现，清新的外观色彩，人性化的亲切尊重，少几分雕饰与浮华，但不乏些许的尊贵质感，多几分阳刚与稳重，这便是本案所追求的风格。整体观感清新典雅、舒适和谐、细腻精致，建筑色彩以柔和明快的暖色调为主，营造温馨的居家氛围，并随着节点建筑形体的变化而变化，格调一致但绝不单调，使建筑自身产生明亮变化，给视觉以美感稳重大方，朴实无华及富于变化，体现出高雅的建筑品质。强调横向的组合关系，建筑立面的凹凸转折增强了层34、次感、动感及光影效果。讲究线角的丰富细腻，形体变化的韵律，窗、门、阳台等建筑构件组合的比例关系，注重建筑本身语言并融和特定文化指向。力争在区域内创造出一种鹤立鸡群的效果，有气势，充满质感，外立面新颖，色彩明朗，体现区域标志性，创造独特品牌，以强烈的视觉冲击吸引客户眼球。1）、色调：本项目位处工业区、大学校区的特殊环境，随着建筑进程的加快，周边厂房将越来越多，建筑也将比较杂乱，因此需要有比较靓丽的色调来突出本项目。采用淡雅明快、现代简洁的色调，同时考虑与自身的项目定位相互结合，并有独具内涵韵味的外立面设计。2）、立面线条：线条运用上采用横线切割（形成层次感）和曲线（带出造型）相互结合的设计手法，35、让流线形的设计将本项目有机地连成一体。3）、外墙用材：建议大部分外墙采用暖色系小面砖结合局部涂料进行装饰： 采用面砖质感强，较显档次，也不容易脏。 本案开发周期较长，第一期落成的形象至关重要。4）、三段式立面：即分为底商、住宅楼体、屋顶三段，结合部分两段式立面，体现项目丰富层次感。5）、屋顶构造：大部分采用坡屋顶，造型别致，局部平屋顶设置，降低建筑成本。6）、细部部分：统一设置空调机位，形成统一的立面效果。3.4建筑结构：u 考虑市场的实际需要及提高产品竞争力、优化户型结构的目的，建议项目采用框架结构以便创新户型的应用以及商铺的格局优化，以达到迅速去化产品的目的。3.5户型结构：参考周边项目，36、结合本案实际，建议本案在户型面积上必须坚持“产品多样、户型创新、功能先进、尺度适用、立面领先、总价实惠”的原则。3.6园林景观：u 在园林的设置上，应以“点面结合”为指导、以“精致典雅”为宗旨、以“平立面结合绿化”为目标，使项目有限的绿化面积能与项目停车位、商业业态、建筑构造、地块走向等因素有机结合，做到有质有量、移步换景，弥补项目的先天性不足，为城市增加一道靓丽的风景线。u 在具体的景观布置上，北面部分，应与所在地块商业业态紧密结合，或为景观绿化，或为广场硬化，地块节点不同，沿街部分就不尽相同；南面部分，考虑到前面都是厂房，因此应以多层次的乔、灌木及花草进行合理布置，避免直面厂房的尴尬。u 37、值得指出的是，应以“体验”代替“观赏”，将精致园林与建筑空间、商业使用空间的设计相融合。u 在确保风格前提下的简约，点缀但不浪费，避免华而不实。u 尽量使用低成本和低维修成本的材质。3.7车流道与停车场：u 由于项目北面的开发二十一号路只有15米宽，基本不能在路上停车，因此，停车位一部分要设在项目北退线靠路边部分，但面积要有控制，否则就会影响到商铺门前的景观设置，另外一部分要考虑设置在南面与厂房间的退线面积上。u 车流道的控制上，应考虑商业街的局部完整性，合理规划进入工业园的道路。3.8配套设施1）、社区会所：考虑到项目的所处位置及地块的走向、2450米长的沿街线，为了丰富业主的业余生活，在考38、虑结合使用大学运动设施的情况下，可以设置两个小型社区会所，东、西各一个，具体位置可以设在商业价值相对较低的一层商铺，可带地下及二楼，面积适当，如东边设在6号地块最东侧，西边设在2号地块东侧，这样，业主将可以就近选择其中之一来进行活动。在会所的功能设置上，应与社区商业街的业态相补充，并尽可能的使用工业大学的外向型运动、休闲及其它配套，如体育运动场所、游泳馆、图书馆、校医院等，方便、丰富业主的生活也节省建设开发投资。这样，会所将是存服务性为主的社区配套，将进一步提升项目的品质。会所内容：健身房、围棋室、棋牌室、台球室、乒乓球室、儿童寄存室、社区服务中心等。2）、智能化设施：由于项目这带在一定的时间39、内还是建设期，情况复杂，治安较差，因此，为了提高住宅的档次、保障业主的居住安全，有必要加强安防方面的设施：u 三重门禁系统：可视对讲、掌门禁感应卡与私人密码识别；u 自动化系统：宽带网络系统，综合布线系统，有线电视系统等。3）、其他：小区背景音乐系统、直饮水系统、暖气分户计量系统等。4）、物业管理配套：u 行之有效的物业管理团队以弥补项目的不足；u 多节点物业管理设施及管理用房配套。 3.9夜景照明系统： 建筑物临街立面部分弥虹灯等；建筑物底部（由下往上）以强力复合金属投射灯；建筑物顶部高压灯及复合金属灯搭配，作为旋转射灯。4、住宅户型配比及设计建议41周边竞争项目户型配比分析：项目户型青城万40、熹绿景和泰馨城面积范围户型比例面积范围户型比例面积范围户型比例一室 一厅66.115%44-6215%47.70-59.0820%二室 二厅61-8030%67-8050%53.22-90.9550%大二室二厅80-9320%92-11115%92.05-120.925%三室 二厅90-11525%89-14220%135.44-1455%其 它大于11520%从以上表格可以看出，由于市场定位不同，各项目的户型配比有较大的差距，但整体而言，这些项目： u 以小二室为主力户型，平均主力面积为60-80。u 其次为大二室，平均主力面积为80-90。u 三室供给比例次于二房，平均主力面积为95-1341、0。u 一室供给比例第四，平均主力面积为45-60。u 从其销售速度看，小二室、小三室及一室的销售速度最快。4.2户型结构：参考周边项目，结合本案实际，建议本案在户型面积上必须坚持“产品多样、户型创新、功能先进、尺度适用、立面领先、总价实惠”的原则：u 在满足规划条件、户型比例限制规定的前提下，从市场的实际出发，通过较好的设计力量来体现出协调、符合市场设计的优秀产品。u 在户型的设计上，可以考虑采用错层及挑高错层双结合型（可赠送使用面积）等结构，结合普通平层户型进行整体设计，力争做到户型多样化、创新性，通过设计来与竞争项目进行产品区隔，提高项目在区域内的竞争力。u 两房以上户型力争做到明厨明卫42、，宽厅大主卧，动静、干湿分离，并可以考虑错层结构。u 户型格局上，应有单身公寓、一房一厅、两房两厅、三房两厅等多样户型，但应以两房及以下户型为主。u 在户型面积设计上，可考虑以3540的单身公寓、4555的一房一厅、6590的两房两厅、90110的三房两厅为范围进行设计。4.3 住宅整体户型面积配比建议户 型面 积比 例青春公寓354020%一室一厅一卫45-5530%二室二厅一卫60-7520%45%二厅一卫80-8510%二厅一卫80-85错层10%二厅二卫85-90挑高加错层5%三室二厅一卫90-95平层3%5%二厅二卫105-110错层2%整体的户型配比，是综合考虑了项目所处的特殊位置43、及周边竞争项目实际状况以及工业大学、台湾工业园企业入住的时间性等因素，从项目“短、平、快”操作的目的出发所得出的建议。4.4户型层高：以2.9米层高为主部分三房户型可适当提高至3米，虽然目前市场上多数楼盘层高为2.8米，但从舒适度角度分析，本案应向品质型楼盘发展，在产品应应具有一定排他性，力争使性价比最大化。4.5户型设计提示：力争达到国际化标准的现代住宅：生态、节能、环保、健康、舒适。1）、基本原则：户型设计是产品策划之基本，“没有最好的户型，只有最合适的户型”。户型要结合建筑单体所处的位置、景观的方位、建筑朝向等因素综合考虑，并以生态住宅的技术标准为指导，综合分析进行设计。基于项目的定位，44、在户型设计上除应体现均好性、多样性、舒适性外，在布局上亦要体现社交、功能、私人空间的的合理分区及采取动态的户型设计，使项目的房型在推出时始终保持时尚、合理、具张扬的个性，使别人无法复制: 舒适性， 包括平面空间尺度，视野，采光，通风，日照等内容。在指定的套型面积标准下，尽可能扩大起居空间，适当放宽厨卫空间，合理配置空间，使各功能空间的尺度合理，生活方便。 合理性， 平面布置的使用功能合理分区，将起客厅、餐厅、厨房集合在一起，形成公共活动区；将卧室，卫生间集合在一起，形成私用活动区；尽量配置适量的阳台、露台，方便住户晾衣、活动、储存及栽植之需。 观景性， 景观渗透到客厅、餐厅、卧室甚至是厨房卫生45、间。 创新性， 户型的设计千变万化，但无论如何标新立异，产品的品质才是最终的目标，符合客群定位的产品才会有生命力。通过户型的实惠性加强客户物有所值的心理，让其感觉比以前居所更舒适的性能及性价比；针对目标客户的感性特征，富有情趣的空间设计可成为打动他们的重要因素；以细节的人性化设计引领区域市场，形成项目独有的排他性，增强项目竞争力。2）、 细部设计提示 套内尽量不出现异形房； 入门处可以考虑设计玄关，对整套房的私密性有很好的保证，以创造外部环境与室内环境转换时的调整空间； 动态设计，明晰双厅面积以及功能的分化，餐厅设计追求情调，如临窗设计； 依据户型的大小合理安排各功能房的尺寸； 客厅和主卧室的46、设计注重景观面及朝向； 厨房、餐厅和公共卫生间全部集中在一起，尽量达到明厅、明厨、明卫设计，功能分区集中，并与其他功能区明确分开，设计时应充分考虑通风、采光及景观度，卫生间门尽量不正对餐厅；一卫户型卫生间可设置干湿分离，提高卫生间周转效率；卫生间设计尽量明窗通风和采光，有条件户型主卧房设计独立卫生间，以保证良好的私密性；阳台外延1.2米以内，北方阳台全封闭，需要计算全部面积，不宜过大。阳台为单阳台或双阳台（大户型可考虑书房与客厅或主卧设立南向连通式阳台），一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物及储物等功能。北阳台强调操作功能，尤其是二房的阳台不但使之成为厨房的辅助空间，同时考虑放置洗衣机的空间； 47、每个卧室的面积分配都应合理，需方正、平直、尺度合适，令人心情舒畅。采光与日照也应格外重要，建议部分采用外飘窗，增加采光及使用空间。卧室面积适度，主卧室与北面卧室的门对开，有利于南北空气对流； 公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。 房中无狭窄的通道，少面积浪费，公共分摊面积合理，提高实用率。 在窗的设计上应考虑规避噪声及通风、采光、保温的结合，可采用三玻双空设计等。5、商铺格局规划及设计建议商业是本案重要的利润点，商业规划应本着既符合市场需求实际又能发挥各地块最大价值的原则来进行：1）、商铺的价值是其所处的位置所决定48、的，因此在理论上看本案的商铺价值，由于工业大学的南大门设在本项目地块三、四之间，一般而言，在此附近商铺的人流会比较多，以此往两边人流就越少，另外，地块五东侧临中央大街；因此，整体而言，本项目中商业价值最高的应是地块四、五，其次是地块三、一，地块二、六再次之。2）、因此，在商铺整体设置上，可以根据与外通道出入口的远近、工业大学门口的位置来进行合理规划业态、层数和结构，以业态来反推结构形式，如可把商铺规划成单层、带夹层、双层等结构，在合理的位置设置合理的产品，以规划来最大程度的提高项目的价值。3）、为了使商铺的价值最大化，应在商铺设计时尽量考虑有排烟、排污等餐饮业态的经营需要，同时也能在以后的使用49、中美化环境。4）、商铺的整体规划上，应以打造区域品质步行街为目标来进行设置，这样，就要合理的对建筑前后两侧的景观绿化、停车位、工业园内规划路出入口等进行统筹规划。5）、在商铺的格局设置上，建议以开间36m、进深1015m、层高3.64.5m、单层面积3060为参考，整体以小面积为主，如超市类使用面积大的业态可以多间打通。6）、商铺空间及业态规划位 置面 积层 高面 宽进 深街区主题业 态地块一、二（单层）36-604.2m34m1215m青春美食小型餐饮、美食，食杂、音像、美容美发等地块三、四、五（双层）50-90（单层）一F：4.2m一F：3.6m46m1215m精彩生活中型餐饮、书店、小超50、市、银行、邮政、服装、诊所、通讯、干洗、摄影、花艺等地块六（单层）36-604.8m（带阁楼） 3.6-4 m1215m快乐时光网吧、台球、棋牌、SPA、化妆品、培训机构等四、项目销售收入测算本案可销售物业列表如下：物业类型面积（约数）平均价格备注商业300004500元/以近期2040元/租金，8年回报反推住宅一期住宅420002800元/以小户型为主价格有上升空间二期住宅340003100元/创新户型为主价格有上升空间三期住宅380003500元/部分双错户型增加售价备注：以上价格为目前市场发展状况的预计。本案各项销售预计收入如下：【商业物业销售收入】：300004500元/13500万元【一期住宅销售收入】：420002800元/11760万元【二期住宅销售收入】：340003100元/10540万元【三期住宅销售收入】：380003500元/13300万元【项目销售收入合计】：13500万元11760万元10540万元13300万元49100万元企业应缴营业税费及附加为总销售额的5.55，即49100万元5.552725万元本案开发税后销售收入为：49100万元2725万元46375万元。顺祝 商祺！2007年11月9日