1、北京市区中心地区控制性详细规划指标调整的技术管理要求（试行）http: 发布时间： 2006-2-6 10:20:14 来源： 【标 题】北京市区中心地区控制性详细规划指标调整的技术管理要求（试行） 【文 号】 【颁布单位】北京市规划委员会 【颁布日期】 2001/12/30 【实施日期】2002/01/01 北京市区中心地区控制性详细规划指标调整的技术管理要求（试行） 1总则 1.1北京市区中心地区控制性详细规划（以下简称控规）是对北京城市总体规划的深化和细化，通过对各类用地的土地使用性质和建筑容量等的规划（量化）控制，强化了城市政治、文化中心的性质，优化了土地配置，完善了城市功能，保证了城2、市持续、健康、有序的发展。 1.2为严格执行和不断完善控规，适应城市建设的发展，规范调整控规的行为，特制定本技术管理意见。 1.3本规定适用于北京市区中心地区控制性详细规划的规划范围，市区其他地区陆续被批准的控规，例如，北京市区绿化隔离地区控制性详细规划以及各边缘集团已编制并被批准的控规，应按此要求执行。 2“控规”的执行 2.1对行政办公用地、公益性公共设施用地和城市重要地段公共建筑用地，应按“控规”严格执行。特别是天安门广场周围、东西长安街两侧、南北中轴线两侧的行政办公、文化设施用地，以及城市体育中心等用地不得改变土地使用性质；其它地区的文化、体育用地原则上不得改变土地使用性质。 2.2教3、育科研设施用地基本保持现有规模。对于市区西北部地区，应以现有高校和科研机构为核心，逐步建成高科技产业发展的基地。教育科研设施用地原则上不应改变土地使用性质； 2.3商务中心区和商业中心用地（包括8个市级商业中心和47个地区级商业中心）应主要用于商务办公、金融、商业服务业、旅馆及相应的文化娱乐等设施的建设； 2.4仓储区用地应严格控制，不应随意改变土地使用性质； 2.5基础设施场站用地不得改变用地性质，并应与地段的开发建设统一规划、同步实施； 2.6红线（道路）、绿线（公共绿地和生产防护绿地）、蓝线（河湖、水系）、紫线（铁路）必须严格控制，不得侵占；历史文化保护区保护与控制范围中的各类用地与道路4、红线控制，应按历史文化保护区的保护规划执行。 2.7旧城内的建筑高度应严格控制。原貌保护区、9米、12米和18米控制区内的建筑高度原则上不得突破控制指标； 2.8建筑高度控制应保证城市景观线和“通风走廊”的要求，保护传统的城市街道对景建筑； 2.9世界文化遗产、文物建筑周围应严格遵守保护规定所划定的建筑高度控制线。 2.10成片开发地区应在不超过建筑总容量控制指标的前提下，确定各类建筑基地建筑容量控制指标，建筑基地内添建项目，其配套指标应与周围已建成项目统一平衡； 2.11绿地率控制根据北京市城市绿化条例确定，此外，居住用地、体育、医疗卫生和教育科研设计用地、工业用地均应按相关规定保证一定的集5、中绿地面积； 2.12停车位的控制，公共设施用地和居住用地，应按现行停车定额指标执行，其它用地参照此标准执行； 2.13建筑密度应在满足绿地率、地面停车、通道与广场的基本要求下确定，同时应符合建筑间距、建筑退让红线或用地边界等要求。 3“控规”指标调整的原则 3.1用地性质的调整原则 3.1.1凡城市支路围合地区、成片改造地区和单位大院，须根据“控规”指标调整论证报告或大院规划， 方可调整局部用地性质； 3.1.2可根据用地性质的兼容性，明确用地的兼容性质； 3.1.3居住区改造应合理调整用地功能，增加配套设施、道路、绿化用地，并注重文物古迹与风貌特色的保护； 3.1.4公共设施用地应保证，并6、增加必要的公益性设施用地； 3.1.5结合工业产业结构调整，位于中心地区的传统工业企业可进行调整或外迁，腾出的用地除发展城市公共设施、基础设施、第三产业外，可用于建设住宅和必要的配套设施；根据仓储行业规划，可利用原有铁路专用线等设施，将仓库改造为商品批发中心、货流中心等； 3.1.6应利用地调整之机，进一步提级或加密道路，增加或扩大城市广场，提高人均公共绿地标准并均衡绿地布局； 3.1.7因社会、经济发展需调整的城市基础设施、文化、教育、体育、绿化等用地，应在原规划位置周围选择不少于原规划用地规模的建设用地进行等量置换，一般不得它用； 3.1.8特殊用地调整应听取相关行政主管部门意见； 3.17、.9非建设用地原则上不得调整为建设用地。 3.2高度的调整原则 3.2.1旧城区内根据历史文化名城保护的要求，严格控制建筑高度，旧城区以外地区部分建筑高度可以通过城市景观分析和其它方面的分析论证，进行适当调整； 3.2.2根据城市重点功能区的建设特点，通过分析论证调整建筑高度，可以适当突出地区标志性建筑，体现时代精神； 3.2.3根据视线景观分析，调整城市快速路及其联络线、城市干道两侧及上述道路交叉路口地段的建筑高度，以创造丰富的城市空间形象； 3.2.4部分地区、地段建筑控制高度调整后，其容积率原则上应维持原有指标，以增加城市开敞空间及绿地。 3.3容积率的调整原则 3.3.1 容积率的调整8、应考虑城市的整体容量、综合环境质量和城市资源能力； 3.3.2原则上应维持原容积率指标，若为公共利益做出贡献（如提供公共绿地等公共开放空间）的项目，在交通影响分析许可的基础上，予以适度容积率奖励； 3.3.3在规划管理和设计过程中，应鼓励开发建设方尽可能多地提供公共开放空间或绿地，公共开放空间及绿地应具有全天开放性和易进入性，应能满足居民休憩和进行娱乐活动的需要； 3.3.4由于公共开放空间属于无偿提供的、为公众服务的空间，因此在按建筑面积收取有关费用时，应扣除公共开放空间的面积，并可给予适当的容积率奖励； 3.3.5因条件特殊无法提供公共开放空间的项目，若提高容积率，应相应追加上缴财政的税金9、； 3.3.6因投入产出资金难以平衡的特殊地段的公益性项目，可将补偿的容积率在空间上进行转移，即开发权转让：主要用于城市中需要保护的重要地段，如标志性建筑、历史建筑、历史街区等，开发权转让就是将这些资源上空未被开发的空间权转让到其他基地中，得到开发权的开发建设方将被批准在容积率控制之外增加一定的建筑面积。 3.4道路红线的调整原则 3.4.1根据城市发展要求，可进一步提级或加密城市道路并相应调整道路的红线； 3.4.2在规划实施过程中，当规划道路与文物古迹、绿化和市政管线等发生矛盾时，可对道路红线进行调整； 3.4.3因道路等级提高等原因，道路线形、转弯半径、立交形式发生变化，可根据审定方案进10、行道路红线调整； 3.4.4在定线时无法落实原规划的道路红线时，经对该地区的现状情况、道路系统情况和交通需求等方面分析论证后，可对规划的道路红线的位置与宽度进行局部调整； 3.4.5城市主、次、支级道路路口的放宽抹角尺寸应按相关规定执行。道路等级发生变化时，应相应调整道路路口的放宽抹角尺寸； 3.4.6旧城区支路等级以下（包括支路）的道路路口放宽抹角，可视具体情况进行调整。 3.5其他指标的调整的原则 3.5.1“控规”指标的调整应根据建筑或人口容量的增量，追加配置集中绿地及停车位、配套公建，并相应规定建筑间距及建筑退让红线或用地边界要求； 3.5.2原则上调整单项指标不得联调其它指标，尤其是11、绿地率等与环境质量关系密切的指标应严格坚持。 4“控规”指标调整论证报告的内容要求 4.1“控规”指标调整论证报告的基本内容包括： 4.1.1项目开发建设方与地主方的关系：项目开发建设方即地主方时，应出具地主及其上级主管部门批示的函件，危改项目应出具区政府来文；项目开发建设方非地主方时，除上述函文外，还需出具项目合作或转让协议。 4.1.2交代项目背景、由来、目的：明确项目的历史情况以及曾经审批的批示、批文、文件等。 4.1.3明确土地使用性质：土地使用性质的调整应有该项目上级行政主管部门的批示及调整项目的落实情况以及该项目所处行业的行业规划情况：分析人、地、房现状，交代规划土地使用性质及其它12、相关指标；分析调整后的土地使用性质及相关指标与北京城市总体规划、控规是否相符。 4.1.4分析城市景观：沿路、沿河及其它重要视点、视廊景观分析，必要时可借助三维动画或气球模拟等辅助手段进行全方位分析。 4.1.5测算经济平衡帐：根据项目所享受政策，测算投入、产出资金平衡帐。 4.1.6落实文物保护单位、历史街区的保护要求：规划范围内或周边地区涉及文物保护单位、历史街区问题，应落实保护要求。 4.1.7分析交通、市政基础设施负荷：分析建筑规模的增长带来的交通负荷，提出交通组织方案，必要时应编制交通影响分析报告；分析建筑规模的增长带来的市政负荷，对关键性问题提出解决方案。 4.1.8核实机场净空、13、无线电空域、工程地质、地震地质要求：涉及机场净空、无线电空域问题，应征求并落实有关部门的书面意见；了解用地工程地质、地震地质状况，校核建筑高度，提出必要的规避措施。 4.1.9调整涉及城市公共设施用地的，应附相关行政主管部门的意见。 4.2基本控制指标（规定性指标） 4.2.1用地性质：按国标土地分类至中类以下，项目不确定或特殊情况可划分到大类。 4.2.2用地面积：建筑基地的面积以城市规划管理部门正式划定用地范围的面积为准；城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入。 4.2.3建筑密度：控制地块容量和环境质量的重要指标。 4.2.4建筑高度：地块内建筑（地面上）最大高度限制及最小高度限制（14、特殊地区）。 4.2.5容积率：表述地块开发强度的一项重要指标。 4.2.6建筑面积：衡量地块容量的重要指标。 4.2.7绿地率：衡量环境质量的重要指标。 4.2.8建筑间距：须符合日照、卫生、环保、工程管线、建筑保护及消防等要求。 4.2.9建筑后退：建筑控制线与道路红线或道路边界的距离。 4.2.10出入口位置：街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入口位置的控制，即：街坊禁止开设出入口路段和允许开设出入口位置和数量，一般用图例表示； 4.2.11公共服务设施配套要求：主要指与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施，一般用于居住区，此项指标一般用列表方式表示。 4.2.1215、停车泊位 4.2.13备注（包括市政场站的具体性质、不单独占地，但又必须保证的配套设施项目、用地上大部分建筑为需要保护的古建筑） 4.3其它控制指标（指导性指标） 4.2.1人口密度：主要用于居住区规划。 4.3.2建筑形式：包括体量控制。 4.3.3建筑色彩：指导性控制。 4.3.4公共绿地面积：地面上绿地，其中绿化面积含水面。 4.3.5最大建筑面宽：建筑物邻街一面的最大宽度控制。 4.3.6最小建筑面宽：建筑物邻街一面的最小宽度控制。 4.3.7保护要求：对古建筑或古遗址的保护。 4.3.8环境景观要求：如城市风貌控制等。 4.3.9城市生态环境要求：对影响城市环境质量的有害因素的控制要16、求。 4.3.10人防要求：设防城市人防设施的要求。 5“控规”指标调整论证报告的成果 5.1“控规”指标调整论证报告需收集以下基础资料： 5.1.1城市总体规划及原已经批准的“控规”对本规划地段的规划要求，相邻地段（周边至少300米范围）已批准的规划建设项目的资料； 5.1.2土地利用现状，土地分类至小类； 5.1.3人口分布、人口构成、人口密度等现状； 5.1.4建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、性质、密度、建筑质量、保留建筑等； 5.1.5公共设施规模、分布、质量、使用情况； 5.1.6道路交通、市政工程设施及管网现状及规划； 5.1.7土地经济分析资料，包括地价等级、土地17、级差效益、有偿使用状况、开发方式等； 5.1.8所在地区历史文化传统、建筑特色、文物古迹、古树名木等资料； 5.1.9有关气象、水文、地质和地震资料。 5.2“控规”指标调整论证报告的成果要求 5.2.1文本的基本格式 5.2.1.1总则 5.2.1.2土地使用分类、兼容及控制 5.2.1.3主要控制指标调整 5.2.1.4道路交通控制 5.2.1.5配套设施调整 5.2.1.6绿地控制 5.2.1.7重点区段城市设计导则 5.2.1.8各地块控制指标调整前后一览表及对比 5.3规划图纸的重要内容为图则，图则分为总图图则和分图图则。 5.3.1总图图则比例尺一般为1：5000；分图图则比例尺一18、般为1：4000； 5.3.2图则中应列出地块编号、用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、人口密度、停车泊位、备注等十项指标； 5.3.3规划图纸除基本图纸外，可酌情增加分析图纸，所有图纸均应附图注和图例， 5.3.4图则中应沿用原“控规”计算机制图规范。 5.4地块编码的规定 沿用原“控规”编码方法。 5.5规划图纸的基本内容 （1）位置图（图纸比例不限） （2）现状土地使用功能图 （3）现状建筑高度图 （4）规划土地使用功能调整图 （5）规划建筑高度调整图 （6）地块划分编号图（总图图则） （7）各地块控制性详细规划调整图（分图图则） （8）城市景观分析图 （9）沿街主要19、立面图 （10）街道尺度分析图 （11）视线、视廊、景观线分析图 （12）道路规划图 （13）各项市政工程管线规划图 （14）交通组织及交通影响评价图 （15）原“控规”土地使用功能规划图及建筑高度控制规划图（附图） 5.6“控规”指标的调整论证报告应根据“控规”调整的具体内容，重点阐述现状条件分析、总体控制与地块控制的方法和特点，规划构思和主要技术经济指标（主要技术经济指标包括用地平衡表、规划容量经济测算等）。 5.7“控规”指标的调整论证报告中，应进行城市设计研究，论证控制条件、控制要求与控制指标，提出建筑高度、建筑风格、空间尺度与环境要求等；对城市设计构想的重点区段，应作意向性的形体规划20、，以引导修建性详细规划作细致的环境景观设计并校核控规指标。好久没有进山了，由于到处封山育林二十多年了，加上现在人民生活水平提高了，家里不是用煤气，就是用上电磁炉，所以，山上到处是杂草丛生，密密匝匝的根本无法进去。今年清明，族里人说要去我们祖先的坟上去扫墓，我一口答应母亲准时回去参加。原以为可以趁此机会去摘蕨菜，终因山上都种植了巨尾桉，这种树根系发达费水，吸收肥料的能力强，原本随处可见的蕨菜，结果连小小的蕨菜的影儿也见不着一株，看着我带的塑料袋子空空如也，心中甚是不爽。对于蕨菜，也算有一些悠远的记忆。小时候，曾去河边、溪边摘了一些回来，但那时还太小，大人们都不当一回事，摘回来的蕨菜常常被扔在一边21、任它烂掉或干掉。记忆中一次也没煮来吃过，所以也就一直都不知道蕨菜是什么滋味了。但还是会再去摘，摘回来后再任它烂掉干掉。稍微大些，我又随父亲到他任教的学校就读，离家较远，很少回家。当春天蕨菜旺盛的时候，自己正在学校念书，自然不可能回去摘蕨菜了。不过那时对于蕨菜也没有什么特别的向往，所以，也不觉得有什么遗憾了。直到许多年以后，一次在北京出差，路过一菜市场时，惊喜地发现菜摊上竟有蕨菜摆卖。那种带着山之野气、水之灵性的绿色，与普通蔬菜的绿色有着微妙的不同，然而不同在哪里，却又说不出来。于是一种甜柔淡远的思绪，便弥漫在心间了。于是我便买了一小把带回宾馆，特地邀了两位同行一起到一小菜馆里，让菜馆的厨师帮我22、们做，虽是厨师掌哨，也放了许多调料，尤其是放了许多鸡汁和油，就像张洁在挖荠菜里所说的荠菜那样，蕨菜也是受到了优待，但我只觉得油腻腻的，并没有吃出蕨菜有什么特别的味道。这是记忆中第一次吃蕨菜，却并不觉得有什么好吃的。前年，我一朋友又送了一些蕨菜干给母亲，是用来煲汤的，说有些药用功效，主要是祛湿，因为我们南方就是湿气重。回去时，母亲便当宝贝一样拿给我们看、说给我们听，还买来猪脚骨煲汤给我们吃，可是也并没有觉得有什么特别的，吃了也并没有觉得身体就受了什么益处。以后呢，我虽然也经常从超市或菜市场里买些蕨菜回家炒着吃，有保鲜剂，酸酸的，老老的，不好吃。真正对蕨菜向往起来，那是去年春我们几个同事到一个山区23、的同事家里去玩，在他家吃午饭，他妈妈炒了一大盆的蕨菜，几位女同事一看到原滋原味的野生蕨菜时，迫不及待的也顾不得矜持，立马夹起蕨菜放进嘴里，直呼好吃，我也拿起筷子夹了一口放进嘴里，只觉得那脆脆的，嫩嫩的，真是好吃极了，一大盆就被同事们三下五除二吃个精光。女同事就问同事的妈妈，哪里能买到这蕨菜，她告诉我们，她知道我们一大帮人要来做客，所以好客的她一大早就到山里的山涧边去摘回一大袋的蕨菜。哦，山涧边，那清清的水，那嫩生生的蕨菜，我们这里再也看不到的了。虽然我们的屋后都是山，山上也有很多的山涧，可现在连蕨菜的影儿也见不着了，所以我也不能去摘蕨菜，但我却想去摘蕨菜了。于是想到清明去扫墓时或许能一偿所愿，24、但是也知道可能性不大。因为山上到处都是巨尾桉，连路都没了，还能找到蕨菜吗？终究没有摘到蕨菜。知道自己对于蕨菜的向往，不是源于儿时的记忆，也不是因为蕨菜本身。我向往的是摘的过程，是摘的心情，是那种与大自然亲近的生活。人生是条无名的河，是深是浅都要过。人生是杯无色的茶，是苦是甜都要喝。人生是首无畏的歌，是高是低都要喝。愿大家能轻松地对待自己，微笑着对待生活！还要学会一点人生的哲学，别人的缺点不要去宣扬和放大，自己的优点不要天天去欣赏和欢呼。人生有三苦：你得不到，所以你痛苦；得到了，却不过如此，所以你觉得痛苦；最后你轻易地放弃了，后来却发现，原来它在你生命中是那么重要，所以你觉得痛苦。如果把苦难视为25、苦难，那它就真的是苦难了。但是我们如果把它与我们精神世界里最广阔的那片土地相结合，它就成为一种宝贵的营养，滋润我们的心田，会让我们在苦难中如凤凰涅槃，思想上会得到升华，会体会到一种特别的甘甜和美好。一年老似一年，一日过去就没了一日；一个秋天又一个秋天，一辈人催一辈人；一次聚会一次离别，一场欢喜一份伤悲；一张床榻一个人卧，一生都在一场梦里。心里的，梦里的，存在的，回忆的，一些人，一些事情，等不到秋风起，就该留的，该走的，各去他乡，人生好一个剧场。征服世界，并不伟大，一个人能征服自己，才是世界上最伟大的人。人生百年，匆匆忙忙。我们总会在一个有着温暖阳光的午后痴痴地想着，自己到底是不是真实的存在？我26、们的生活是不是如同梦游？生命的意义到底在哪里？努力了很久没有收获，是不是应该放弃？生活里不妨学会一种自然的心态，让自己保持一种天然呆、自然萌。不管苦恼和我们如何纠缠，我们都坦然地接受，不必要在内心留下任何伤疤。不要悲观地认为我们自己运气很不好，其实比我们更不好的人还很多；不要乐观地认为我们自己很伟大，其实我们只是沧海之一粟。把命运捧在手心，空空如也；把命运走在脚下，又实在又漫长；把命运交给明天，不过是个遥远的梦想。对于世界我们渺小的犹如尘埃，对于自己我们却宽阔的犹如世界，自己就是自己的一切，如果放弃，一切将都不存在。人生在世，草木一秋。不管是快乐的时光，还是悲伤的瞬间，时间都在不急不慢地前进着27、，不会为谁的留恋而多做停留，也不会因谁的厌倦而加快脚步。人生不如意十之八九，前世的自己已不可推测，现世的自己正在经历大大小小的得失，有些错误不可挽回，有些美好的片段也已成为尘封的记忆。不管我们拥有什么，拥有多少、拥有多久，都只不过是拥有极其渺小的瞬间。人誉我谦，又增一美；自夸自败，又增一毁。无论何时何地，我们永远都应保持一颗谦卑的心。人世间纷纷扰扰，彼此互相原谅与担待，演绎着这世界所有的恩怨情仇，看红尘沧海桑田，一时一事，本无定数。面对着一切，过去了就放下，无需纠缠，从容淡定，犹如云聚云散。每一天，每一刻，都是结束，也都是开始。虽然我们很渺小。平凡得犹如路边的小草，我们希望生命从容，热情，生命28、既然很珍贵，那么我们又何必匆匆赶路？看一看风景，相约一些朋友，开心地走过这个冬天。我们的生命与悠长的时空相比，显得匆匆而且渺小，我们没有能力去和所有的烦恼抗争，我们又不能屈服于各种烦恼，我们相信生命是真实而诚挚的。就让那些烦恼飘远，就算相忘于江湖，多一些宽容吧！人世间有许多无奈，阻挡不住时光流去，关不上虚空的大门，人海之间渺小再无渺小，再多的刚强个性，只能给自己带来更多的伤痛和伤感。浅浅一笑：回首沧桑，笑看世事，也无风雨也无晴；放开得失，看破成败，化尽悲欢是他乡。有情风万里卷潮来，无情送潮归。人生的事，来往如梭，恰似潮来又潮归。归去来兮，吾归何处？归乡何在？此心安处。人间戏剧，扮演不同的角色。29、有的人常常扮演主角，有的人常常扮演配角，有的人从主角跌落到配角，有的人从配角上升为主角。这往往不是人自己可以选择的。但是，不论扮演什么样的角色，人都不能忘记自己人生的原始起点，都不能迷失自己生命的真我本质。好处想，往前方看，往目标靠近，才能不枉此生。命给了我们悲哀，也给了永远的答案。于是，安然一份放弃，固守一份超脱。人间故事总平凡，岁岁平安百姓家，流失的是岁月，留下的是记忆，不管岁月怎么转换，要保留下自己犹如这古墙颜色一样的朴素。走在岁月里，不是单纯地活着，所有的欢乐，所有的幸福，都收获一种实实在在的意义。生活中有坎坷，有风雨，有失落，有悲伤，凡事多往好处想。做一个乐观豁达、开朗的人，再多的失30、败，再多的不幸，总会有好消息传来。行走在红尘，岁月在流淌。伫立在风中，回首之间多了一些惆怅，甚至一些忧伤，世态炎凉，人情冷暖，仿佛一切都变得遥远，留给生命的也只有那份生命的平淡。善良与平淡才是最真。固守生命的简约。简单的快乐。每一个季节都发现惊喜，每一次花开都想和朋友们一起欣赏，让那些浮云般的烦恼飘向它散去的方向。多少的希望，多少的梦想，唯有不愿背离人生的善良；平凡的路途，简单的岁月，常祈祷人间安宁，长祝愿山河俊美，常赞叹朋友们收获无限的快乐。守候那些平淡的日子，哪怕我们拥有的只是简洁，花开花谢，云卷云舒，坦然面对相逢的所有，相信生活的每一次感动。祝福拥有的和未曾拥有的所有，让快乐的心伴随日子的延长，我们会感到，幸福其实相伴我们左右。人生犹如一个舞台，有人笑，有人哭，可是笑又如何，哭又如何？百年之后，不过一样物是人非。人生短暂，瞬息万变，为何要与烦恼牵扯不断？这源源不断的烦恼就像抓痒，其实你本是不觉得痒的，可你那双不安分的手偏偏闲得要去招惹，于是便越抓越痒。如果你不去招惹它，烦恼又怎会自己找上门口？生命也许是一丝清凉，也许是一丝叹息，也许是一个身影，也许是梦的延伸，也许是一片叶子的飘落，无言，无语。