1、湘阴步步高商业发展战略报告湘阴步步高商业发展战略报告保润地产保润地产 2012.05.222012.05.22目录目录一、宏观机遇一、宏观机遇二、市场机遇二、市场机遇三、市场竞争三、市场竞争四、地块素质解读四、地块素质解读五、项目发展战略建议五、项目发展战略建议一、宏观机遇一、宏观机遇湘阴紧临省会长沙，交通便捷，长湘路、湘樟路、新乔路多点对接省会，距京广铁路复线15公里，距京珠高速20公里，即将动工建设的京港澳高速复线纵贯南北。长沙芙蓉北路将北拓至湘阴县城，湘、资水通江达海，京广铁路、长石铁路、武广客运专线依县而过，距黄花国际机场仅1小时车程，形成了对外大流通的交通格局。正在建设的漕溪港深水码2、头是全省地理条件最优越的港口之一，是长沙霞凝港和金霞物流园水上运输的重要支撑点。湘阴区位优势明显湘阴区位优势明显大湖南大湖南长沙反哺给周边带来新的发展契机长沙反哺给周边带来新的发展契机300KM300KM200KM200KM100KM100KM湘阴湘阴湘阴湘阴郴州市郴州市郴州市郴州市岳阳市岳阳市岳阳市岳阳市常德市常德市常德市常德市益阳市益阳市益阳市益阳市张家界市张家界市张家界市张家界市吉首市吉首市吉首市吉首市怀化市怀化市怀化市怀化市邵阳市邵阳市邵阳市邵阳市永州市永州市永州市永州市衡阳市衡阳市衡阳市衡阳市娄底市娄底市娄底市娄底市株洲市株洲市株洲市株洲市湘潭市湘潭市湘潭市湘潭市长沙长沙长沙长沙长沙3、现在已经慢慢从吸取县市的营养慢慢转变到反哺周边地区的阶段，2010年湖南省正式提出“3+5”发展概念，即：长株潭+岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳，通过轻轨、高速等交通组织的搭建，经济功能的互补，形成大型城市群，从地理位置上来讲，“湘阴”首当其冲。三大综合服务中心河东、河西河东、河西CBD雷锋湖副中心雷锋湖副中心黄榔副中心黄榔副中心两大生产性服务业基地河东商务文化基地河东商务文化基地河西科教创新基地河西科教创新基地七大工业基地三大物流园区：三大物流园区：金霞保税、金霞保税、星马临空、星马临空、望城铁路物流望城铁路物流四廊四片城乡统筹产业园区四廊：茶叶、花卉苗木、水产、优质稻米四廊：茶叶、花卉苗木、4、水产、优质稻米四片：浏阳、宁乡的农业、林业片区四片：浏阳、宁乡的农业、林业片区四大旅游服务基地四大旅游服务基地三大物流园区河西：河西：总部经济基地总部经济基地研发创新基地研发创新基地高等教育基地高等教育基地文化创意基地文化创意基地河东：河东：影视文化基地影视文化基地创业服务基地创业服务基地区域商务基地区域商务基地创意体验基地创意体验基地宁乡工业基地宁乡工业基地先进制造业基地先进制造业基地河西工业基地河西工业基地高新技术产业基地高新技术产业基地新材料产业基地新材料产业基地现代物流产现代物流产业基地业基地金霞工业基地金霞工业基地循环经济产业基地循环经济产业基地现代物流产业基地现代物流产业基地星马工5、业基地星马工业基地工程装备产业基地工程装备产业基地先进制造业基地先进制造业基地临空物流产业基地临空物流产业基地暮云工业基地暮云工业基地新能源汽车产业基地新能源汽车产业基地浏阳工业新城浏阳工业新城先进制造产业基地先进制造产业基地生物医药产业基地生物医药产业基地浏阳工业基地浏阳工业基地静脉产业基地静脉产业基地长沙市城市总体规划定位高新技术产业基地高新技术产业基地现代物流园现代物流园金霞保税物流园金霞保税物流园湘阴将成为长沙产业承接、物流互补首选地湘阴将成为长沙产业承接、物流互补首选地 长沙以北及望城区是长沙未来工业、物流发展的重头戏，而湘阴与望城接壤，又有漕溪港深水码头与金霞、港口遥相呼应，未来的6、发展前景超乎想象，而长沙飞速的发展扩张也将把湘阴带入经济发展的快车道。水运作为成本最低的物流产业，倍受工业企业的欢迎，在湖南大力发展现代物流的大背景下，湘阴亦倍受工业企业关注，“湖南轻工业园”落户湘阴，近年来湘阴坚持大抓项目抓大项目，全县规模工业企业发展到152家。如近年引进的远大可建、富士电梯等国内知名现代企业，也有县内发展起来的长康实业、宏耀工业等本土企业，中联重科，曙光电子，长丰汽车等大型企业亦来湘阴考察，第二产业是湘阴未来发展的主战线。湖南轻工业园湖南轻工业园漕溪港深水码头漕溪港深水码头p湘阴社会消费品零售额近三年来平均每年以5.3亿元上升，平均每年上升20.7%p2011年社会消费品7、零售总额36.8亿元，同比上升19.30%p湘阴居民人均收入近三年来平均每年以2580.5元上升，平均每年上升18.73%p2011年居民人均收入17027元，同比上升23.10%大交通、大工业、大发展带来大消费！大交通、大工业、大发展带来大消费！随着大量的工业企业进驻湘阴，直接带来的是大量的企业员工，大量的高收入人群，大量的消费人群，未来几年内，这种趋势会更加明显。由于历史、地理位置的原因，湘阴的消费观念与长沙看齐，由于本地商业档次较低，导致大量的中高端消费群体外流长沙，城市商业的提质改造迫在眉睫，这也给本项目的建设提供了很大的发展机遇！二、市场机遇二、市场机遇新的政务中心，该区域商业是未来8、的高端商务区，集中体现在酒店、茶楼、中西餐厅、养生、足浴等。并有可能依托火车、汽车站及办公人群形成新的商业核心。有很大几率出现大型商业综合体。老商业街区，由于固有的居住习惯、消费习惯而形成的以街铺为主的商业形态，暂为湘阴人气最旺的零售消费区域。业态也最为繁杂。每个城市发展的惯例，最早成型的专业市场区域家居建材、机电市场。湘阴规划的生态居住区域，由于未来人口的居住密度会造就该区域未来的大量商铺，甚至于大型的商业综合体。湘阴商业暂时的现状是：没有中心、只有老街湘阴商业暂时的现状是：没有中心、只有老街现有商业物业形态都比较低端，无百货、无主题购物，均属于自发形成的市场形式，没有真正意义上的商业购物中9、心。北北正正街街北北红豹鞋业新百姓通讯朵彩、怡婷湘阴专卖店松奇米牛仔专卖夏娃乙秀七匹狼鞋业东兴时装新龙手机广场九龙手机广场中信手机超市中国电信中国联通千仞岗中心大药房湘阴邮政局工商银行方圆印章上海羊毛衫培罗蒙中国邦赛大拇指南方寝饰中国万亨欢鸟新鸿翔太平洋服饰超市娅蒂内衣DIY时尚基地新世纪晚安家纺新E派水星家纺现代家电城爱晚亭家纺敏棋精品布艺怡人服饰人和针织衣缘江东路以服饰、鞋和家纺业态为主，通讯器材布艺为辅，租金在47-116元/左右。品牌店有七匹狼、晚安家纺、爱晚亭家纺等。北正街北正街业态分布业态分布老街研究老街研究以江东路为界北段北段以服饰、鞋业为主，酒店休闲为辅，江东路为界南南段段以南10、杂批发为主，少量家装租金在26-84元/左右。品牌店有老人头、李宁、361度、七匹狼、啄木鸟、忘不了男装、劲霸男装、香奈儿等。伊卡弱菲鸿星休闲会所东方娱乐城弘扬书店欧迪伊琴美特斯邦威步步高卡佛连米兰秀街德克士七匹狼法国啄木鸟布森忘不了男装中国银行恒大金店文具小百货匹克运动百利莲晶玉满堂老人头恒福商店大嘴巴李宁步步高裤行必登高依之妮361度农业银行桑乐太阳能城关木工厂湖湘广告小食品王国天意批发部兴隆物流裕盛酒店振湘小食品城俊义批发部振发批发部虎子摩配华润漆东湖宾馆健康床垫兴旺渔具行飞龙灯饰欧普照明安居锁行红富南杂批发部天利灯饰亚芝鞋业批发同得利批发东东湖湖路路东东湖湖路路江东路东湖路东湖路业态分11、布业态分布以餐饮、夜宵经营为主，发艺和茶楼为辅，租金在24-144元/左右。品牌店只有步步高鞋城一家。尚尚书书路路北北江东路锦诚酒楼卫哥酒店七度发型设计室东北饺子馆小家庭姊妹夜宵城三毛烧烤花果山土菜馆前卫超人气沙龙喜洋洋火锅城康乐休闲中心芳芳发屋喻记烧烤靓丽阁满汉酒楼灿哥土菜馆步步高鞋城非常6+1酒楼百度不夜城建设银行尚书路尚书路业态分布业态分布江东路是城市主干道，湘阴几条主要商业都与之相交。商业业态较为混乱，包含酒店、服饰、药店、银行、电器和部分政府行政机关等。商铺租金相对较高，尤其以各商业路交汇处最高，平均租金在84-144元/左右。江江 东东 路路白马服饰广场长银金行通城电器淑女坊金叶烟12、酒城外贸行业管理办公室都市丽人金美幸韩国水晶饰品馆红粉佳人精品服饰联想专卖店婚前医学检查中心妇女儿童医院红蜻蜓千百惠渣土管理办公室依妆盛饰波司登衬衫与狼共舞波司登凯慕狮泰康人寿保险股份有限公司三湘网络会所意尔康皮具欧式脆皮蛋糕新世纪宾馆好宜鞋业湘阴房地产管理局济仁堂中国银行家佳福烘焙剧场湘姿秀劲霸男装中国移动心香一族时尚精品店青春家私酒中酒霸零点久久舒丹妮水中花专卖店农村信用合作社BiK专卖店藏羊纯中意服饰城北学校城北皮具店西部牛仔伊美佳动感一族长城大酒店农业银行国奥男装格蕾丝一族雄豹狼中国男装奥康金行金店乐乐熊母婴姊妹服饰卡欧娜尖东服饰六六派蒙裤业陆陆顺睡美人衣店太平洋服饰广场北北江东路江东13、路业态分布业态分布县域高端消费百货商场：无IT市场：仅有部分手机专卖店，无大型电脑城之类的物业形态。大众消费生活超市：以步步高为代表餐饮：以家常菜饭、宵夜店为主，尚书路更是形成了区域效应，生存能力极强。服饰：存在部分国内二线品牌及大量低端服饰，无主题性购物区 域。休闲娱乐：大小KTV、酒吧数十家，有巨大的市场潜力，足浴休闲并无品牌店，仅天之道颇具品牌效应。就湘阴目前的商业情况来看，城市在发展过程中并无引导性的商业规划，商业分布比较就湘阴目前的商业情况来看，城市在发展过程中并无引导性的商业规划，商业分布比较凌乱，除专业市场外，业态划分并不明显，仅尚书路低端餐饮形成了一定的区域效应。凌乱，除专业市14、场外，业态划分并不明显，仅尚书路低端餐饮形成了一定的区域效应。物业形态均比较低端，大部分属于住宅底商物业形态均比较低端，大部分属于住宅底商+街铺的形式存在，湘阴商业发展的道路任重街铺的形式存在，湘阴商业发展的道路任重而道远。而道远。老街总结：老街总结：建材市场北临江东中路北临江东中路，西靠嵩西靠嵩涛路涛路，东面紧临湘阴大道东面紧临湘阴大道。处于湘阴新行政区域。整个市场由两条外街(崇涛路和江东路）和六条内部通道组成。入驻经营的只有崇涛路、江东路两条的临街商铺和临市场最南边两条通道商铺。商铺面积主要在50-60平米左右。家具机电市场是由家具市场家具市场和机电市场机电市场契合组成，位于江东路与湘阴大15、道交叉路口的东南角。家家具具市市场场机机电电市市场场与县域传统的专业市场一样，杂乱无序，经营状况一般。短期内无法改善，中远期会向规范化、品牌化发展。值得注意的是：家具市场是由湘阴本地几大股东联合私自经营，物业为零时建造，与政府只签订了值得注意的是：家具市场是由湘阴本地几大股东联合私自经营，物业为零时建造，与政府只签订了8 8年的经营合同，合同预计将于年的经营合同，合同预计将于20132013年年底到期，原地块将拟建住宅。其承包租金等价格无从知晓。年年底到期，原地块将拟建住宅。其承包租金等价格无从知晓。通过走访家具城周边住户和商户得知其营业状况较好。通过走访家具城周边住户和商户得知其营业状况较好16、。这为其他项目创造了一定的机会，如招商恰这为其他项目创造了一定的机会，如招商恰当可获得一大批成熟经营户，在县城内而言可直接避开市场的长期培育。当可获得一大批成熟经营户，在县城内而言可直接避开市场的长期培育。专业市场分析：专业市场分析：市场现状所提供的机遇：市场现状所提供的机遇：百货商场IT广场虽然这2类基本为市场的空白点，但由于湘阴离长沙在半小时内，这一类客户均外流长沙，湘阴的商业氛围、规模、档次均无法与长沙形成有效竞争，该类业态直接放弃。承接家具市场项目规模、交通环境、区位影响，无法实施。餐饮无中高端业态、品牌，有待提升，生存能力强。服饰无主题服饰广场、购物街，属生活必须消费，发展潜力大。休17、闲娱乐市场大，但档次、品牌需要提升，业种需要丰富。三、市场竞争三、市场竞争鼎盛府邸鼎盛府邸 芙蓉国际芙蓉国际湘水芙蓉湘水芙蓉城城宗棠商业宗棠商业步行街步行街长银滨湖新城长银滨湖新城嘉雅豪园嘉雅豪园文泰新城文泰新城 以上项目中商业体量以鼎盛府邸最大商业体量以鼎盛府邸最大，售价在7700-11000元/，面积区间为48-91；商业售价最高为湘水芙蓉城商业售价最高为湘水芙蓉城1.81.8万万/，面积在，面积在37-9037-90，商业定位多为商业街和商业中心，商业定位多为商业街和商业中心。以上商业在售和认购项目共5个，在售项目以芙蓉国际情况最好达到90%。项目项目总建面积总建面积商业面积商业面积价格18、价格销售率销售率商业定位商业定位面积区间面积区间开盘时间开盘时间鼎盛府邸 10万多平米 7700-11000元/认购中镏金商业街48-91左右2012年8月12日芙蓉国际81371.11平米 2.5万北面临街1.4-1.5/；西面1.3-1.4万/90%鲜美购物中心26-88平方米2011年8月3日湘水芙蓉城30万平方米220002号栋单层1.8万/；5号栋双层1.1万/50%（2、5号栋）社区商业街2号栋37-90；5号栋50-1002012年1月1日嘉雅豪园2.4万平米（占地）西面6000-8000/；东面5000-7000元/60%新城区核心商业中心50-100左右2010年2月9日长银19、滨湖新城20万平方1.5万/认购中91-105左右2012年1月3日宗棠商业步行街1万多（三期）待定商业步行街文泰新城45959平方米预计1万多2011年9月11日鼎盛府邸鼎盛府邸 开发商：湘阴金鼎房地产开发有限公司项目位置：旭东路与冬茅路交汇处 总建面：10万多平米 商业体量：开盘时间：2012-8-12售价：7700-11000元/平米销售情况：招商、认购中，以内部居住业主优先认购配套：东湖学校、人民法院、人民医院、江东派出所和森林公安局等备注：统一布局，开发商协助统一招商，商业统一布局，开发商协助统一招商，商业全部为底商。全部为底商。湘阴现有规模最大商业，布局完善，业态丰富；开发商协助统20、一招商；单价价格适应湘阴市场接受度，总价较低。靠近湘阴主干道冬茅路。周边有一定的商业氛围。商业横跨整个住宅区，中间商业不临主干道。生活配套等较少优势：优势：劣势：劣势：招商政策：招商政策：免租两年，交一年租金，租金分三次缴纳：第一年年租金的50%；第二年租金的30%；第三年租金的20%.15、19栋（不包含临先锋路转角门面）租金为18元/；13、14、17、18栋租金为13元/；12、16栋租金15元/。潮流服饰区进驻商家必须有品牌代理资格和两年以上的经商经验，且需自有5万元以上的保障金，以确保品牌档次。芙蓉国际芙蓉国际开发商：湘阴县顺园房地产开发有限公司 项目位置：湘阴县冬茅路与芙蓉北路交界21、处总建面：商业体量：开盘时间：2011年8月3日售价：北面临街1.4-1.5万/；西面1.3-1.4万/销售情况：已售90%配套：新政府、新汽车站、规划中的文体广场、超市、银行、医院、高岭学校等备注：整个项目商业60个铺面，现只剩西面5-6个未售完。所有该买商铺均需一次性付款备注：商铺全部为底商备注：商铺全部为底商紧靠通往长沙的芙蓉北路和城市主干道冬茅路处于新行政中心、重点发展区域靠近湘阴新汽车站区域发展前景较大总价较高、业主自由经营开发商硬性要求一次性付款区域发展正处于起步期基本生活配套设施比较缺失优势：优势：劣势：劣势：湘水芙蓉城湘水芙蓉城开发商：岳阳市艳阳天置业有限公司项目位置：湘阴县文22、星镇新世纪大道北侧总建面：近30万平方米商业体量：约22000开盘时间：售价：2号栋单层1.8万/；5号栋双层1.1万/销售情况：50%（2、5号栋）配套：湘阴宾馆、翡翠明珠KTV、农机学校、劳动职业技术学院、三湘食府、政务服务中心等备注：现推备注：现推2 2、5 5号栋商铺，预计号栋商铺，预计9 9月份推其它部分月份推其它部分商业。所有商铺均为底商。商业。所有商铺均为底商。紧靠新世纪大道，比邻规划中的湘阴文体广场处于县府中轴，周边行政单位众多区域发展前景较大总价较高、业主自由经营区域发展正处于起步期周边商业氛围冷谈优势：优势：劣势：劣势：嘉雅豪园嘉雅豪园开发商：嘉雅房地产投资置业有限公司项目23、位置：新世纪大道新汽车站斜对面总建面：商业体量：开盘时间：售价：西面6000-8000/；东面5000-7000元/配套:天成大酒店、县政府劳动社会保障局、新汽车站、城东实验学校和家具机电市场销售情况：60%备注：所有商铺均为底商所有商铺均为底商紧靠新世纪大道新汽车站斜对面处于县府中轴，周边行政单位众多区域发展前景较大湘阴第一个品质项目周边商业混乱区域正处于规划建设期新城区周边居住人口相对较少优势：优势：劣势：劣势：长银滨湖新城长银滨湖新城开发商：湘阴县长银房地产开发有限公司项目位置：湘阴县文星镇滨湖路北侧总建面：约20万平米商业体量：开盘时间：认购中售价：15000元/左右配套：步步高超市、24、滨湖中学、罗成中学、慧丽实验学校宗棠广场等销售情况：认购中备注：所有商铺均为底商所有商铺均为底商项目位于政府重点打造滨湖新城区域湘阴对外的标识新城区与老城区重点位置区域发展前景较好总价较高周边配套不完善周边商业氛围冷谈优势：优势：劣势：劣势：宗棠商业步行街宗棠商业步行街开发商：湘阴县鑫泰房地产开发有限公司项目位置：湘阴县文星镇太傅路西侧总建面：商业体量：宗棠商业步行街三期由10B、11、12、32、33、16幢组成开盘时间：待定售价：一、二期均价为7300元/三期待定配套：第三人民医院、人民法院、检查局、湘阴康复医院和东湖学校等。销售情况：未开盘备注：一、二期均为底商，三期一栋一、二期均为底商25、，三期一栋3 3层商业层商业楼，其它均为底商。一、二期商业暂无商家楼，其它均为底商。一、二期商业暂无商家进驻营业。进驻营业。宗棠商业步行街位于湘阴老城区，1、2期由居民集资自建。3期由政府引导开发商打造，其中有一栋3层商业楼，其他均为底商。3期所有资料均由开发商保密暂无任何资料可供参考。项目目前正在打地桩。文泰新城文泰新城开发商：湖南文泰房地产开发有限公司项目位置：湘阴县新世纪大道南侧总建面：商业体量：1万多平米左右开盘时间：待定售价：待定配套：第三人民医院、人民法院、检查局、湘阴康复医院和东湖学校等。销售情况：商业未开盘备注：一部分底商和一栋三层的商业备注：一部分底商和一栋三层的商业项目位于26、新行政中心交通便利区域发展前景巨大，湘阴未来的CBD周边配套不完善周边商业氛围冷谈优势：优势：优势：优势：在建和已建项目大都规划为底层商业，以鼎盛府邸为代表，大型综在建和已建项目大都规划为底层商业，以鼎盛府邸为代表，大型综合商业体为市场空白合商业体为市场空白表表市场大型综市场大型综合商业的空合商业的空白白市场在建项目都规划有一定体量的商业，预计在明年市场供应量将市场在建项目都规划有一定体量的商业，预计在明年市场供应量将超过十五万方超过十五万方商业体量较商业体量较大竞争进入大竞争进入白炙化白炙化商铺市场价格混乱从商铺市场价格混乱从5000-180005000-18000元元/不等，市场均价在不等27、，市场均价在8000-120008000-12000元元/平米左右平米左右商铺价差较商铺价差较大大新行政区域江东路、新世界大道和冬茅路商铺售价高于其他位置楼新行政区域江东路、新世界大道和冬茅路商铺售价高于其他位置楼盘盘新行政区域新行政区域商铺售价高商铺售价高于其它地段于其它地段市场在售商业物业分析总结市场在售商业物业分析总结四、地块素质解读四、地块素质解读东湖路东湖路江东路江东路规划中的道路规划中的道路地块处于城市老城区，紧邻城市主干道东湖路。与现下经营火爆的“步步高”超市连成一片，加上东湖路原有的浓厚商业氛围，可以说项目有很好的可以说项目有很好的原生商业基础。原生商业基础。地块背景：地块背景28、：需要预留2万方-3万方给步步高；还建拆迁：2.4万方项目地块项目地块单从地块而言，直接面临的问题：项目地块不规则，不利于整体规划布局；临街面少；存在大量拆迁，会增加开发成本，拖长施工周期；伊卡弱菲鸿星休闲会所东方娱乐城弘扬书店欧迪伊琴美特斯邦威步步高卡佛连米兰秀街德克士七匹狼法国啄木鸟布森忘不了男装中国银行恒大金店文具小百货匹克运动百利莲晶玉满堂老人头恒福商店大嘴巴李宁步步高裤行必登高依之妮361度农业银行东东湖湖路路江东路路段商业回顾路段商业回顾本项目所处东湖路北段基本以服装、鞋帽业态为主，再通过步步高超市的强大拉动能力，现行人气十足。本项目还需要2-3万方面积预留给“步步高”，从“步步高29、”在其他城市的发展战略来看，做中高端百货的可能性很大，这也将填补湘阴没有百货的空白。可以说项目的地段绝佳，前景可观！可以说项目的地段绝佳，前景可观！路段可消费人群分析路段可消费人群分析现行该地段主要以生活消费为主，此为该路段消费主力，由于服装鞋帽业态具有一定的氛围，目的性消费客户为该区域的次消费人群，受周边业态的影响，此路段亦有相当一部分的休闲娱乐类客户，其余部分为散客。五、项目发展战略建议五、项目发展战略建议项目定位项目定位物业建议物业建议机会回顾机会回顾经济快速发展带来大量高收入人群；餐饮可发展空间大；服饰业态无主题购物街区，品牌、档次及物业标准有待提升；休闲娱乐消费需求明显，无高品质消费30、场所。地块背景回顾地块背景回顾需预留2-3万方给步步高，从某种意义上说是与步步高联手；需要返建2.4万方住宅，注定住宅是未来产品必不可少的部分；威胁回顾威胁回顾新政务中心及规划的生态住宅区，可能出现大型商业综合体；未来市场商铺供货量大；定位之前定位之前综上所述，决定了综上所述，决定了项目大的开发背景：项目大的开发背景：1、项目未来产品分为三大块、项目未来产品分为三大块步步高预留部分自主商业部分住宅部分本案产品本案产品据要求步步高预留物业需与现有步步高超市联通，很有可能做成步步高百货。自主商业部分是本案可发挥的空间，必须考虑到与步步高及整个老街区衔接的问题。除返建住宅部分外，本案还有一定可对外销31、售住宅，此类产品需考虑与商业的关系处理问题，要做到既不影响商业发挥，又有容易快速去化。2 2、放眼未来如何与其他区域可能出现的大型商业体竞争以及在未来巨大的供、放眼未来如何与其他区域可能出现的大型商业体竞争以及在未来巨大的供货量中脱颖而出，也成为了项目操作的关键点！货量中脱颖而出，也成为了项目操作的关键点！要考虑与步步高的衔接问题必须了解步步高的发展方向，这里我们分析一下要考虑与步步高的衔接问题必须了解步步高的发展方向，这里我们分析一下步步步高在县域的发展路线：步高在县域的发展路线：基本信息基本信息营业面积2-4万平米层数一般4层主力店步步高超市、品牌快餐（肯德基）、品牌服饰等经营业态经营业态32、集百货、超市、餐饮、休闲于一体点点 评评一般情况下，步步高在县域的发展路线都是利用超市及品牌主力店拉动人气，以集中式购物及规模效应迅速占领县城中、高端消费市场步步高购物广场步步高购物广场楼层分布楼层分布1F超市、速食餐饮、黄金珠宝、化妆品、眼镜、皮鞋等2F女装，饰品、美容3F男装、运动服饰4F家居、文体、床品B B区将完工区将完工区位区位规模规模定位定位运营运营投资性投资性推广推广关键因素关键因素区位运营规模位于城市核心地带，紧接城市主干道2-4万平米一般情况下经营状况都比较良好，但业态会分布较为杂步步高购物广场营销关键模式分析步步高购物广场营销关键模式分析定位集百货、超市、餐饮、休闲于一体的33、现代化百货商场“步步高步步高”的竞合关系的竞合关系提升项目品牌度，并通过步步高前期的成功运营，增加消费群体对项目的好感度，从而增强项目综合竞争力。步步高超市及百货能同时带来大众消费及中、高端消费人群，是本项目自主商业部分可以反复利用的消费群体；步步高业态繁杂，不利于项目的业态选择；步步高会有部分商铺对外招租，会大力影响到本项目的招商；其会占用大量的公用资源（如车位），会给物管带来一定的压力，对本案住宅业主亦会有一定影响。其人流组织的设计会很大程度上影响本案其他商业的布局；与原有步步高物业的连通会增加部分施工成本。建议与建议与“步步高步步高”先期沟通先期沟通1 1、促使其、促使其“步步高超市步步34、高超市”搬迁至附一层商业部分，搬迁至附一层商业部分，1.11.1万方万方的地下商业体量足以满足其超市需求，从而减少为其预留面的地下商业体量足以满足其超市需求，从而减少为其预留面积在总土地中的占用量，以便于项目的整体规划；积在总土地中的占用量，以便于项目的整体规划；2 2、了解其未来发展业态，共同探讨商业布局，以确保商业、了解其未来发展业态，共同探讨商业布局，以确保商业整体的统一、完整性，互惠互利，达到双赢的效果。整体的统一、完整性，互惠互利，达到双赢的效果。项目定位项目定位结合结合“步步高步步高”，我公司认为本案的定位为：，我公司认为本案的定位为：全民全民 休闲休闲 商业街商业街不以特定档次客35、户群为目标，而同时涵盖大众消费及中、高端消费。确定主题，区别于其他综合性项目，与传统购物mall不同，本案更倾向于休闲概念，使购在娱中，体现商业的更为人性化。综合性消费载体，涵盖：百货（步步高）、购物街、餐饮美食、娱乐（电玩、网吧、台球城）、休闲（KTV、酒吧、足浴）等多种业态，满足不同人群的消费需求。商业定位商业定位业态定位业态定位服饰是商业体的重要的支撑业态。“步步高”百货将带来大量中、高端品牌，其超市带来的大众消费人群则得到忽略，而我们可以利用这一点，与其形成互补，在档次上与步步高形成差异，可以以品牌运动类、休闲类、特色时尚类主打，以留着这一部分消费群。服饰：服饰：大众类服饰，针对步步高36、带来的大众消费人群，并通过规模化吸引更多的目的性客户。大众类服饰，针对步步高带来的大众消费人群，并通过规模化吸引更多的目的性客户。餐饮：餐饮：中、高端餐饮，针对步步高带来的中、高端消费人群，重复利用其客户资源。中、高端餐饮，针对步步高带来的中、高端消费人群，重复利用其客户资源。百货商场的配套餐饮一般是快捷型餐饮，而对于中、高端客户而言，相对更注重生活品质，在周边有选择消费的话，基本不会在百货商场内就餐，城央百货商场内餐饮绝大部分的消费群体反而来自大众消费群，本商业街区刚好可以弥补这一不足。娱乐、休闲：娱乐、休闲：涵盖多档次业态，覆盖所有人群涵盖多档次业态，覆盖所有人群此类业态为全民参与类业态，37、属于需求型，只是消费的水平有所不同，由于湘阴该类市场的巨大空间，以娱乐、休闲的调性，通过引导性的规模运营，占领该类市场。家电：家电：需求型消费，针对全民，弥补步步高超市的不足。需求型消费，针对全民，弥补步步高超市的不足。形象定位形象定位“城市名片城市名片 魅力湘阴魅力湘阴”利用物业的升级，带动整个城市商业品牌、档次的升级，颠覆湘阴只有老街利用物业的升级，带动整个城市商业品牌、档次的升级，颠覆湘阴只有老街区的形象，体现湘阴全新的商业形象，使本案成为区域客户到湘阴的必选消区的形象，体现湘阴全新的商业形象，使本案成为区域客户到湘阴的必选消费地，从而使项目成为展现城市经济发展的窗口；费地，从而使项目成38、为展现城市经济发展的窗口；通过对休闲、购物业态的整合，引导打造。使这里成为大湘阴的休闲、购物通过对休闲、购物业态的整合，引导打造。使这里成为大湘阴的休闲、购物中心，体现湘阴的休闲、消费文化，让外来者流连忘返，本地人赞不绝口，中心，体现湘阴的休闲、消费文化，让外来者流连忘返，本地人赞不绝口，从而体现整个城市的人文魅力。从而体现整个城市的人文魅力。住宅定位住宅定位具备投资价值的亦商亦住型物业具备投资价值的亦商亦住型物业作为城市的核心位置的住宅，在某种意义上说同时具备办公与居住功能，我们作为城市的核心位置的住宅，在某种意义上说同时具备办公与居住功能，我们可以利用适当调整层高、丰富产品线的方式，同时抓39、住这二方面的需求客户，可以利用适当调整层高、丰富产品线的方式，同时抓住这二方面的需求客户，并能通过概念的引导，吸引一部分的投资客户，从而使项目住宅产品达到快速并能通过概念的引导，吸引一部分的投资客户，从而使项目住宅产品达到快速去化的目的。去化的目的。物业建议物业建议1、上海大宁国际商业广场一、项目基本概况一、项目基本概况 大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，是沪北地区首个以lifehub 生活中心为理念的大型购物休闲广场。大宁国际商业广场物业管理由国际知名的第一太平戴维斯物业顾问有限公司负责项目的主要股东为香港安泰集团及崇邦集团，后者并负责项目的开发、市务及营运管40、理。可借鉴案例可借鉴案例二、项目基本指标二、项目基本指标占地面积占地面积55,000平方米酒店面积酒店面积30,000平方米总建筑面积总建筑面积250,000平方米办公楼面积办公楼面积40,000平方米建筑栋数建筑栋数15栋商业面积商业面积120,000平方米停车位停车位1,300个车库面积车库面积50,000平方米电梯电梯每栋均有至少2部设备房面积设备房面积10,000平方米25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。酒店及裙楼商业区停车场及休闲娱乐区办公及裙楼商业区特色餐饮及购物区三、项41、目规划布局及业态分布三、项目规划布局及业态分布 整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独立建筑组合而成。规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。酒店及裙楼商业区酒店及裙楼商业区:本区域位于项目的西北角，由四星级酒店及6层裙楼商业组成。除一楼由交通通道自然隔断外，本区两幢建筑2-6层均连结在一起。大润发超市大润发超市喜来登大酒店喜来登大酒店1、酒店及裙楼商业区、酒店及裙楼商业区北楼：1F：零散商铺2-3F：大润发超市4F：亲子广场5F：特色美食城6F：42、雍丰大酒店南楼：1F：酒店大堂2F：艺术廊3F：展示中心4F：亲子广场、主题乐园5F：美食世界6F：大宁创意基地7-20F：四星级酒店北楼标识北楼标识南楼标识南楼标识对比南北两幢楼之间的业态我们发现，在建筑上采用了联通的设计，在对比南北两幢楼之间的业态我们发现，在建筑上采用了联通的设计，在4 4、5 5两个楼层设置主题两个楼层设置主题消费区，主动的引导人流均匀分散到两幢建筑中。消费区，主动的引导人流均匀分散到两幢建筑中。综 述本座位于西北角，在此处设置大润发超市，形成了人流聚集的热点。同时，结合南北两幢楼连结之后进深大的特点，在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分43、享了此处聚集的人流，也拉动了原本4、5楼商业价值不高的商铺的价值的提升。可借鉴之处：聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。停车及休闲娱乐区停车及休闲娱乐区:本区域位于项目的西南角，由8层立体停车场及3层裙楼商业组成。8层塔楼均为立体停车场裙楼商业业态为：1-2F：sport100专卖3F：上影CGV影城。2、停车及休闲娱乐区、停车及休闲娱乐区综 述本座位于西南角，是整个商业项目中最为背街的部分，商业价值很难得到创造。在本案具体的操作中，在此处设置了一个规模巨大的立体停车场，结合地下停车场的主出入口，这里也成为了另外一个人流与车流汇聚集中的热点区域。同时在业态规划上，也引入了影城及大44、型运动品牌专卖，将商业价值不是很高的区域持有自营，也带动了人气，实现人流在整个区域中纵横穿梭，提高了其他区域的商业价值。可借鉴之处：商业价值不高的区域通过业态规划，实现持有自营，同时创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升。办公及裙楼商业区办公及裙楼商业区:本区域位于项目的东面，通过5幢高层建筑将中心商业内街围合起来，避免了因靠近城市核心干道所带来的噪音干扰。主要产品形态均为4-18F高层商住办公楼+1-3F裙房商业。其业态规划有：1F：屈臣氏、时尚女装、男装2F：屈臣氏、时尚内衣、珠宝、眼镜、配饰3F：个人护理、美容美发3、办公及裙楼商业区、办公及裙楼商业区1F：特色快餐、其它品牌商业245、F：家纺、特色家居用品3F：电脑城（宏图三胞）4F：游歌量贩KTV1F:数码产品、特色餐饮2F：影音器材、家电产品3F：影音器材、家电数码综 述 从产品形态到业态规划上均比较类似。其中1F均设置有特色餐饮（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主题卖场（一个是国美电器，一个是宏图三胞），4F则规划为KTV。各个区域业态的明确定位对充分的吸引人气起到了比较强的作用。另外，在1F的规划中，对外设置有许多开口供游人进出，同时商铺均采取了双面开门设计，延展了商铺的临街面，提高了商业价值。可借鉴之处：1F多设置出入口，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值。2-3F大面积的商铺可考虑引46、入大型主力店持有自营，也起到了聚集人气的重要作用。核心餐饮及购物区核心餐饮及购物区:本区域位于项目的中心位置，被外围建筑所围合，但内部穿梭的街道展现出了完全开放的氛围。建筑均为4层左右。其中1F大多规划为品牌服饰店、小型特色餐饮店（如甜品屋）；2-4F则主要规划为中型特色餐饮店。4、核心餐饮及购物区、核心餐饮及购物区1F：餐饮、服装、精品眼镜、饰品等2F：中型特色餐饮3F：中型特色餐饮4F：休闲中心1F：品牌服饰、特色餐饮等2F：中型特色餐饮3F：中型特色餐饮4F：男子SPA会所综 述整个商业广场的核心中央地带，是人群与人流最为密集的地区；建筑设计上采用开放式商业内街的形式，方便人群自由穿梭于47、中心区域内；1F均为分割小面积商铺，便于引入商家经营；2-4楼则均有空中连廊相连接，使得食客能更方便的在不同商家之间进行选择，也为经营业主带来了均衡稳定的人流。可借鉴之处：中心区域为人流集中区域，设置开放式步行内街，使得人流能均衡的导入到项目的其他各个部分；中心区商业采用小面积分隔，方便日后经营；楼上则引入中型餐饮主力店，并利用联通的立体交通，使高楼层商铺的区位性不再突出。5、业态组合与分布、业态组合与分布零售零售业业餐餐饮业饮业酒店酒店休休闲娱乐业闲娱乐业非商非商业业用途用途 平面布局平面布局街角主入口处，零售、餐饮业混搭搭配，其中以零售业为主要业态。沿街次入口处，主要排布中型餐饮业。内街区48、沿街，零售、餐饮业混搭搭配，不设置主要业态。广场中心，高度聚集餐饮业，形成广场内商圈。其他内纵深处，主要散布休闲娱乐等业态。纵纵向布局向布局1F采取remix混合布局，即 餐饮、零售业 混合穿插搭配，不进行明确功能分区；各主入口以零售业为主、次入口以餐饮业为主。2F 各组团功能分区较明显，以广场中心为起点，第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售业，第三梯度（次外街）为酒店业。3F 各组团功能与2F大致相似，也为三级梯度，原零售业份额划拨部分给于休闲业。即第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售、休闲业，第三梯度（次外街）为酒店业。4F 平面完整度较差，布局较混乱，大体布局意图是延续各建筑49、3F原有业态的延续 或设置低承受能力相关业态。5.1、业态布局说明、业态布局说明四、交通动线分析四、交通动线分析u 入口入口项目为开放式街区，共计入口10处，其中人行 入口8处，车型入口2处。人行主入口排布在人流密集处，即街角位置 及卖场位置。人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布车行入口集中在西侧，即人流最稀疏区。u 动线动线人行交通动线与车行交通动线有明显分界点，分界位置为地块中轴附近，接近广场中心区。人行动线主要集中在地块东半区，简单来看即 平均分割的“三纵六横”，中心广场区位置即 为中心纵 与 中心横 的交界处。车行动线占据范围较小，涵盖面积约为地块面 积的25%，为沿靠停车场环绕走50、向。人行道与车道交汇处设有护栏和人行横道线，帮助人流、车流区分和疏导。总结总结通过对大宁商业项目的详细调查研究，我们认为其成功之处主要在于：1、明确的业态定位与规划，以业态分区指导建筑设计；2、大胆采用立体的、开放的人流动线组织，使人流能充分均匀的分散到各处；3、强大的招商与经营能力，在较短的时间内即形成了比较旺盛的人气；4、在产品细节设计上，充分关注细节，充分考虑到消费者的需要。可借鉴之处：1、业态规划明确，功能分区明显；2、组团产品设计，合理引导人流；3、招商工作到位，迅速积聚人气；4、细节体现关怀，充分考虑需求。不足之处：1、产品及业态还需调整（如写字楼、电器卖场 经营状况比较糟糕）2、51、日本六本木综合体项目六本木山位于东京都港区六本 木，毗临新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道、青山、赤 坂的商业街，麻布、广尾的高档 住宅区。东京六本木新城是东京著名的购 物中心和旅游中心，该项目在 2003年4月开业，目前已经成为外 地游客到了东京必到的综合商业 设施.1 1、项目概况、项目概况地块面积：地块面积：11.66ha11.66ha占地面积：占地面积：89,400 89,400 建筑面积：建筑面积：759,100 759,100 住户数量：住户数量：837837户户停车位：停车位：2,7622,762个个(A街区)1.好莱坞美容广场地上11层地下3层；24800 (B街区)1六本52、木山森大厦地上54层地下6层；379500 2凯悦酒店地上11层地下1层；69000 (C街区)1.六本木山住宅楼A，BC，D地上43层地下1层(地上部二A栋6层B,C栋43层3榉树坡综合体 D栋18层)149800 地上7层地下3层；23700 2榉树坡台地地上6层地下层；6900 4朝日电视台 3寺院地上1层地下I层；500 地上8层地下3层；73700 (D街区)1.六本木山门楼地上15层地下2层；30800 2 2、项目经济指标、项目经济指标3 3、总体设计规划特点、总体设计规划特点美国美国JERDEJERDE建筑事务所建筑事务所负责六本木购物中心 及公共空间设计，JERDEJERDE53、在购物中心设计中 非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变 化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客 的停留时间，实践证明是成功的。外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退 台的方式，与难波城有类似之处。露天广场 舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向 作用。内部中庭设计采用内部地面盆景绿化，且中 庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增加中庭空间的动态特征。中庭上空采用透 明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创 造出通透宜人的空间。由六本木新城前露天 广场和66广场作为公共活动空间，经常举办 营销及文化活动。4 4、交通体系和停车特点、交通体系和停车特点顾客可以乘坐地铁、公共汽车，也可以开 车前来54、，总体停车位2762辆，共计12个 停车场，方便顾客采用方便的地方就近停 车。六本木新城设有摩托车与自行车停车 位置，其中自行车免费。地铁直接连通六 本木新城B1F。5 5、动线布局、动线布局1F1F动线动线2F2F动线动线动线环绕森大厦组织动线环绕森大厦组织根据根据人流特点，设置四层营业通道人流特点，设置四层营业通道商业设施商业设施 商业设施由山边。西街、榉树坡大道组成，商业构成为：零售：110区划，22000 餐饮：70区划12000（3200席）其它：30区划，4000 合计：220区划，38000 文化设施文化设施 森艺术中心：六本木山综合开发项目作为”文化都心”象征的就是位于六本木山55、森大厦49层至顶层部的森艺术中心，由美术馆、展望台、会员俱乐部、会议论坛等组成 a.森美术馆(5154层)在这里，人们尽可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种各样的艺术形式。b.东京展望台(51层),海拔250m，可360眺望东京大都市。c.六本木山俱乐部(51层),这是一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各领域中喜爱文化艺术的人们，是一个对话交流，激发创造的场所。d.六本木山学院(47层),是针对所有年龄层次人的特殊教育学院。6 6、功能构成、功能构成6、功能构成、功能构成办公设施办公设施一、六本木山森大厦 作为六本木山的中心的超高层办公楼地上54层，高238m，并实现56、了日本国内最大的单层约4500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施。二、好莱坞美容广场 好莱坞美容广场(以美容专科学校，公司办公为主体)1部分。裙房和地下部分与4层17区划的店铺街，机械式停车场相连。作为各个不同功能区域的缓冲联系空间和上下移动手段，设置了1处大的共享空间。一处是在地铁出入口，作为六本木山总入口，象倒过来的大礼帽，直径25m，高约30m，由不锈钢屋面和48面体玻璃墙面构成的半室外空间，自动扶梯上下穿插。另一处是好莱坞美容广场的地下1层到地上3层由自动扶梯连结的反向椭圆锥体，裙房的外装修，主要采用石材贴面，通过连廊空间和六本木山整体相协调。住宅区住宅区 住宅楼57、共4栋，既有6层高的低层，也有43层高超高层。平面形式多样，甚至有以厨房为主体的设计。满足了从工作室到5个卧房，带全套家具等多种多样的选择。规划建议规划建议4层层步步高百货步步高百货30层住宅楼广场“步步高超市”搬迁至负一楼，减少商业占地，地上4层为未来的“步步高百货”。25层住宅楼20层住宅楼三层商业群楼采用商业街区的形式，实现项目的开放性，增加项目展示面，为防止断头商业，采用用弧线型商业街布局，连接相邻的2条道路，便于人流聚集于疏散，在中央设立休憩广场，增加人流的聚集量与逗留时间，并起缓冲业态过渡的作用。在建筑层面上形成层次感，错落有致，增强项目形象。业态布局建议业态布局建议4层层步步高百58、货步步高百货广场靠近东湖路靠近东湖路一线临街区一线临街区靠近规划路靠近规划路二线临街区二线临街区非临街非临街中段广场区中段广场区一线街区：一线街区：1F品牌运动类服饰2F家电类卖场3F电玩城、台球城、网吧中段广场区：中段广场区：1F内衣、饰品、小精品2F中、高档餐厅3F足浴、养生、SPA会所二线街区：二线街区：1F时尚潮流服饰2F酒吧、KTV3F酒吧、KTV需展示强业态景观好、高端业态生存力强吸引人流业态交通组织建议交通组织建议4层层步步高百货步步高百货广场人群出入车流出入住宅出入1 1、采用商住相对分离的人、采用商住相对分离的人流动线，减小对住宅的影响；流动线，减小对住宅的影响；2 2、人车59、分流；、人车分流；3 3、建议步步高在广场区设、建议步步高在广场区设立出入口，以方便其客户群立出入口，以方便其客户群进入街区内消费；进入街区内消费；4 4、家电类卖场区需设置扶、家电类卖场区需设置扶梯，增加出入口；梯，增加出入口；5 5、其余商业部分采取步梯、其余商业部分采取步梯+电梯的形式满足人流需求。电梯的形式满足人流需求。在户型面积上，应以目前县级市场去化最快的在户型面积上，应以目前县级市场去化最快的7070120120平方米平方米/套套为主为主,但考虑到部分高端客户的需求但考虑到部分高端客户的需求,适当增加适当增加140140平方米左右平方米左右/套的房间套的房间。在户型方面在户型方面60、,应尽量应尽量多设几个户型多设几个户型,以给投资者及未来承租人更多选择空以给投资者及未来承租人更多选择空间间,但但超小户型及一房的比例应适当控制超小户型及一房的比例应适当控制。产品层高做到产品层高做到3.53.5米左右米左右，以达到亦商亦住的目的。，以达到亦商亦住的目的。户型户型面积（面积（）比例（比例（%）户型（户型（）面积面积比例（比例（%）超小型506010%3房10112025%1房617515%3房12114015%2房7610025%4房140以上10%户型产品建议户型产品建议商业物业示意商业物业示意住宅物业示意住宅物业示意户型示意户型示意本案地处湘阴核心区位，凭借近年来经济发展的61、良好势本案地处湘阴核心区位，凭借近年来经济发展的良好势头，本案若在市场发展的机会点中觅得发展良机，采取头，本案若在市场发展的机会点中觅得发展良机，采取各种物业类型互动、各种业态互补的策略，执行专业团各种物业类型互动、各种业态互补的策略，执行专业团队的合理分工，则本案的发展前景非常值得期待！队的合理分工，则本案的发展前景非常值得期待！市场不缺乏机会，缺乏的是能够发现机会的眼和抓住机市场不缺乏机会，缺乏的是能够发现机会的眼和抓住机会的手！会的手！期待合作、恭颂商祺！期待合作、恭颂商祺！小小 结结保润地产ADD/湖南长沙市芙蓉南路CTA财富中心2001-03室TEL/0731-88686099FAX/0731-89927738http/:THANKS For your attentionFor your attentionFor your attentionFor your attention