1、大连英歌石，秘境天堂大连英歌石，秘境天堂英歌石项目整体定位及首开区物业定位英歌石项目整体定位及首开区物业定位偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved报告告目目录1 1项目发展项目发展机会机会点研究点研究项目发展初步探测项目发展初步探测首开区物业定位首开区物业定位伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A2、.Consulting,Allrightsreserved2 2项目发展机会点研究项目发展机会点研究城市城市市场市场客群客群伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved北中国海上窗口北中国海上窗口大连港已成为连接东北、华北、华东各地的海上门户：大连港已成为连接东北、华北、华东各地的海上门户：大连港是中国东北最重要的集装箱港口，东北三省90%以上的外贸集装箱均在大连港转运；大连港是中国东北地区承接进口矿石的主要港口，拥有的30万吨级矿石码头，是国内最大3、最先进的矿石专用码头之一，服务范围已延伸至环渤海湾地区；大连港是环渤海客货滚装中心和东北亚汽车分拨中心，年旅客接送量600600多万人次多万人次，滚装车辆100100多多万台次万台次。大连上海深圳北京珠三角经济圈长三角经济圈哈尔滨长春沈阳东三省经济走廊大连航运、港口产业蓬勃发展，已成为连接各地的重要海上门户。大连航运、港口产业蓬勃发展，已成为连接各地的重要海上门户。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved东北亚枢纽东北亚枢纽大连已不是东北的大连4、而是中国的大连、世界的大连。大连已不是东北的大连而是中国的大连、世界的大连。大连受环渤海经济圈和东北经济圈两大经济腹地的辐射，是振兴东北的重要阵地，发展前景良好；大连与亚洲重要城市联动性增强，城市国际化趋势明显，已成为连接东北亚各国的交通枢纽。东北经济区东北经济区环渤海经济区环渤海经济区东北亚经济区东北亚经济区朝朝 鲜鲜山东山东韩国韩国5050分钟分钟2 2小时小时4545分钟分钟1.51.5小时小时青岛首尔沈阳平壤伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsres5、erved城市城市宏宏观经济观经济比较全国大中型城市的比较全国大中型城市的GDGDP P和社会消费品零售总额，大连市与杭州、青和社会消费品零售总额，大连市与杭州、青岛、沈阳等省会城市同梯队，属于沿海发达城市。岛、沈阳等省会城市同梯队，属于沿海发达城市。第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队北京北京青岛青岛济南济南杭州杭州社零（亿元）大连大连沈阳沈阳城市经济水平城市经济水平：第一梯队：北京、上海；第二梯队：广州、深圳、天津；第三梯队：杭州、青岛、沈阳、第三梯队：杭州、青岛、沈阳、大连、武汉；大连、武汉；第四梯队：济南、哈尔滨、西安伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,A6、llrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved城市城市宏宏观经济观经济大连市经济发展积极向好，是东三省经济发展的火车头；大连属于外向大连市经济发展积极向好，是东三省经济发展的火车头；大连属于外向型城市，受金融危机的影响，型城市，受金融危机的影响，0909年经济增幅小幅下挫，但整体经济及人年经济增幅小幅下挫，但整体经济及人均消费发展良好。均消费发展良好。比较2010年东北三省主要城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连经济发展情况，大连经济发展强势，GDP已高于各省会城市，领跑东三省领跑东三省；2005-2008年大连经济状况稳步攀升7、，2009年金融危机下，大连的外贸、物流等行业经济环境受到影响，GDP/人均GDP增幅小于往年，但2010年整体经济形势依旧保持增长趋势依旧保持增长趋势；大连市人均可支配收入保持增长，人均消费能力稳步提升。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved小结小结 大连市是中国重要的海港要塞，具有国际声誉及地位大连市是中国重要的海港要塞，具有国际声誉及地位城市经济发展迅猛，持续领跑东三省城市经济发展迅猛，持续领跑东三省大连隶属全国经济发展第三梯队，属于沿海8、发达城市大连隶属全国经济发展第三梯队，属于沿海发达城市伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved城市城市“西拓北进西拓北进”高新区：高新区：国家级高国家级高新技术产业园区新技术产业园区，打造高新、低碳、环保产业；并具有距离市区最近的植物生态园，城市“绿心”。旅顺口区：旅顺口区：于2009年全部对外开放，大力发展旅游文化产业、临港加工业、物流业。市内四区市内四区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区)：城市金融、政务、文化产业、城市居住娱乐休闲核心区。9、金州区：金州区：装备制造业、冷链物流及食品加工以及新兴产业，如数字技术、生物医药等。开发区开发区;国际贸易、出口加工、保税仓储、保税商品展示，具有国际级金石滩旅游度假区。城市主导向西发展，通勤便利，西部的重要性及认知度明显提升。高新城市主导向西发展，通勤便利，西部的重要性及认知度明显提升。高新区有别于其他板块，规划发展新技术、高科技及低碳产业集群，发展前区有别于其他板块，规划发展新技术、高科技及低碳产业集群，发展前景看好。景看好。大连城市“西拓北进”，实现中心区域与新市区互动发展，高新园区、旅顺口区作为西拓重要节点，北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局；未来各区实现1-2小时通勤，形10、成多组团一体化发展，各区域链接更紧密，交通便利度更高。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved轨道交通发展轨道交通发展本案区域处于旅顺南线附近，轨道交通的发展将促进本案区域处于旅顺南线附近，轨道交通的发展将促进区域发展持续区域发展持续升升温。温。大连地铁及轻轨建设非常发达，规划总共拥有9 9条地铁线路条地铁线路。旅顺南线与旅顺北线包围本案地块，使得区域与大连市区联系更加紧密，带动周边区域发展，对促进旅顺口区的进一步对外开放，形成旅顺口区和大连市中11、心的一体化发展，提高旅顺口区人民的生活水平和质量具有重要意义。本案地块距旅顺南线较近，旅顺南线计划旅顺南线计划20112011年底前竣工通车年底前竣工通车。项目位置项目位置旅顺南线旅顺南线伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved旅游业发展旅游业发展大连旅游业蓬勃发展，城市吸引力强，游客多元，旅游收入屡创新高。大连旅游业蓬勃发展，城市吸引力强，游客多元，旅游收入屡创新高。2010年大连接待国内外游客37773777万人次万人次，比去年增长比去年增长12、365365万人次万人次；接待国外游客为117117万人次万人次，以韩日、俄罗斯、欧美为主；2010年大连旅游收入550550亿元亿元，比去年增长比去年增长119119亿亿，市场表现良好，旅游行业的发展，势必带动餐饮、住宿、休闲娱乐等产业链的发展。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved休闲度假休闲度假特色特色大连休闲度假产品停留在海主题的阶段，对山资源利用不够，缺少差异大连休闲度假产品停留在海主题的阶段，对山资源利用不够，缺少差异化化特色度假项13、目。特色度假项目。目前大连当地休闲度假场所较为集中在中山区、开发区、旅顺口区的沿海一带，基本以滨海休闲度基本以滨海休闲度假为主题，以山景为主题的度假场所甚少；假为主题，以山景为主题的度假场所甚少；仅有个别以温泉为主题度假场所，但距离城市都较远，并且开发品质较低，市场竞争力普遍较差。大连市依仗山景、休闲度假为一体的度假场所极为有限。大连市依仗山景、休闲度假为一体的度假场所极为有限。旅顺口区旅顺口区中山区中山区经济开发区经济开发区伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrigh14、tsreserved大连唯一国家大连唯一国家5A5A级风景区级风景区 项目紧邻西郊国家森林公园，区域绿色生态环境共铸大连绿项目紧邻西郊国家森林公园，区域绿色生态环境共铸大连绿肺肺，资源，资源具具有较强的稀缺有较强的稀缺性。性。本案位于大连西郊国家森林公园附近，处于生态旅游区内部处于生态旅游区内部，2006年12月获批国家级森林公园，是目前我国是目前我国占地面积最大的城市国家森林公园，也是大连市唯一国家占地面积最大的城市国家森林公园，也是大连市唯一国家5A5A级风景区；级风景区；公园拥有茂林、秀木、云海、瀑布、溪流、湖泊（水库）等众多自然风景资源；庙宇、道观等人文景观；同时，西郊森林公园还是重要15、的候鸟迁徙地。春秋两季，候鸟迁徙过境。旅顺中路旅顺中路生态旅游区生态旅游区注：5A是一套规范性标准化的质量等级评定体系，是目前全国旅游景区（点）最高评定标准。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved小结小结 大连市发展规划布局较为完善，本案优势明显大连市发展规划布局较为完善，本案优势明显大连旅游业发达，客源来源多元化，成为东北亚地区重要旅游城市大连旅游业发达，客源来源多元化，成为东北亚地区重要旅游城市城市格局城市格局“西拓北进西拓北进”，所属区域16、规划发展高新、旅游产业，所属区域规划发展高新、旅游产业项目地块处于城市核心绿肺，山地旅游资源为核心特色项目地块处于城市核心绿肺，山地旅游资源为核心特色伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目发展机会点研究项目发展机会点研究城市城市市场市场客群客群伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved大连市新版17、限购令具体措施大连市新版限购令具体措施新版限购令在旧版的基础上，对购房、贷款等方面加重了调控力度。新版限购令在旧版的基础上，对购房、贷款等方面加重了调控力度。但是市内四区及高新区执行限购，旅顺板块不受限购管但是市内四区及高新区执行限购，旅顺板块不受限购管辖。大连市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的实施意见大连市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的实施意见大政办发大政办发201122201122号（号（20112011年年2 2月月2525）执行时间执行时间2011年3月28号限购范围限购范围大连市内四区市内四区和高新园区高新园区本市家庭购房本市家庭购房在本市已有1 118、套套住房的本市户籍居民家庭（夫妻双方及未成年子女），限购一套住房限购一套住房，已拥有2 2套套及以上住房的，暂停暂停在本市向其售房售房。外地家庭购房外地家庭购房不拥有住房且能提供在本市1 1年以上个人所得年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）的非本市户籍居民家庭，限购限购1 1套住房套住房，其他家庭暂停向其售房。贷款政策贷款政策对贷款购买第二套住房第二套住房的家庭，收付款比例不得低于不得低于60%60%，贷款利率不得低于基准利率1.11.1倍倍。最早于20102010年年1010月出台月出台“大政办发大政办发20101432010143号令号令”首次提出限购措施首次提出限购措施，并19、于2011年2月出台新限购令；新版限购令对本地和外地人的购房资格进行了细化，贷款政策也做了明确规定，同时设定限购范围为大连市内四区和定限购范围为大连市内四区和高新园区高新园区。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved土地市场成交情况土地市场成交情况20102010年成交土地总体规划建筑面积年成交土地总体规划建筑面积急急剧增加，是剧增加，是20092009年年5 5倍。倍。20112011年年至今，受限购令的影响，整个土地市场成交量同比下降至今，受20、限购令的影响，整个土地市场成交量同比下降17%17%。2010年大连市成交土地总体规划建筑面积总体规划建筑面积57725772万平米万平米，是2009年的5倍，土地市场出现井喷；2011年1-8月成交土地总体规划建筑面积2043万平米，全是不同程度受限购政策的影响，同比去年下降同比去年下降3131%。历年土地成交规划建筑面积（万平米）历年土地成交规划建筑面积（万平米）新版限购令新版限购令伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved成交土地楼面地价成交21、土地楼面地价20102010年市场成交量猛增同时，楼面地价亦呈现水涨年市场成交量猛增同时，楼面地价亦呈现水涨船船高的走势。高的走势。20112011年受新政影响，成交量及楼面地价同步下降，现已低于年受新政影响，成交量及楼面地价同步下降，现已低于20092009年成交价。年成交价。2010年，大连市楼面地价约为大连市楼面地价约为19101910元元/平米平米，比2009年上涨10%；2011年，受限购令的影响，楼面地价下降至1699元/平米，比比20102010年下降约年下降约1111%。新版限购令新版限购令历年土地楼面地价（元历年土地楼面地价（元/平方米）平方米）伟业顾问伟业顾问 Copyri22、ghtbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved施工竣工面积施工竣工面积今年上半年全市商品房施工面积已经超过去年全年，竣工面积同比高于今年上半年全市商品房施工面积已经超过去年全年，竣工面积同比高于去年同期。大连房地产于去年同期。大连房地产于20102010年进入快速发展阶段，未来竞争加剧。年进入快速发展阶段，未来竞争加剧。施工面积：2006-2011年，施工面积呈逐年上升态势，2010年出现激增，同比上涨45%；20112011年上半年施工面积超年上半年施工面积超过过2010201023、年全年；年全年；竣工面积：历年竣工面积基本持平，平均约为550万平米，20112011年上半年竣工面积已经超过年上半年竣工面积已经超过20102010年全年年全年58%58%。历年商品房施工竣工面积（万平米）历年商品房施工竣工面积（万平米）伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved商品房供应和成交详情商品房供应和成交详情整体看市场供应远大于消化面积。整体看市场供应远大于消化面积。20112011年限购之后，市场销量明显下年限购之后，市场销量明显下滑24、，本年第二季度同比滑，本年第二季度同比1010年二季度降低年二季度降低46%46%。供销比供销比=批准上市面积批准上市面积/销售面积销售面积新版限购令新版限购令供应面积：2011年二季度，商品房供应面积为173万平米，环比下降15%，同比下降20%；销售面积：2011年二季度，商品房销售面积为56万平米，环比下降33%，同比下降幅度达到46%。历年商品房供应和成交详情（万平米）历年商品房供应和成交详情（万平米）伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserv25、ed大连市商品房价格大连市商品房价格20112011年，市场成交均价接近年，市场成交均价接近1300013000元元/平米，受限购令影响，二季度相平米，受限购令影响，二季度相对于一季度均价略对于一季度均价略有有下降下降。2010年二季度成交均价突破10000元/平米，之后逐季度上升，四季度出台旧版限购政策，成交均价有所下降；2011年一季度成交均价，上升至12900元/平米，随着新版限购令的执行，二季度成交均价有所下滑，环随着新版限购令的执行，二季度成交均价有所下滑，环比下降比下降3%3%。新版限购令新版限购令伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,Allrigh26、tsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved小结小结背景：受全国限购政策的影响，大连今年背景：受全国限购政策的影响，大连今年3 3月份起执行月份起执行严格限购政策，其中市内四区及高新区直接格限购政策，其中市内四区及高新区直接受限购影响。受限购影响。大连市大连市宏宏观房地产分析观房地产分析整个市场供应远大于消化面积，受政策影响今年消化量下滑明显，成交均价略有下整个市场供应远大于消化面积，受政策影响今年消化量下滑明显，成交均价略有下降，降，“买方市场买方市场”、“量价齐跌量价齐跌”的格局已经形成。的格局已经形成。受限购令影响，土地市场和27、商品房市场均受到不同程度影响受限购令影响，土地市场和商品房市场均受到不同程度影响。但未来土地。但未来土地成交成交量较大量较大，房地产进入快速发展阶段，同时面临激烈的市场竞争。，房地产进入快速发展阶段，同时面临激烈的市场竞争。20102010年大连市年大连市土地土地市场出现井喷，进入市场出现井喷，进入20112011年，受年，受限购限购影响土地成交萎缩，楼面地影响土地成交萎缩，楼面地价回落到价回落到20092009年之前的水平。年之前的水平。近两年大连施工面积激增，年竣工面积保持近两年大连施工面积激增，年竣工面积保持560560万左右。长远来看，住宅供应量较大，万左右。长远来看，住宅供应量较大，28、未来市场竞争加剧。未来市场竞争加剧。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究竞争项目竞争项目甄甄选选竞争项目选择原则：竞争项目选择原则：1.了解大连度假类别墅市场及置业者需求特征2.了解竞争区域内山地资源别墅的市场销售情况3.了解高尔夫别墅市场情况4.对比分析滨海别墅与山地别墅市场竞争 竞争项目：竞争项目：1.1.万科溪之谷万科溪之谷：竞争区域内山地资源别墅项目2.2.红旗谷、西郊高尔夫红旗谷、西郊高尔夫：拥有29、高尔夫主题活动山地别墅项目3.3.大连天地大连天地：规模300万的超级大盘，依托产业及自身品牌项目4.4.中体奥林匹克花园中体奥林匹克花园：坐落西郊森林公园，依山临湖中拥蓝天下中拥蓝天下：在售一线滨海度假类别墅项目1.1.卢卡艺墅、合生江山帝景、蓝湾镇：卢卡艺墅、合生江山帝景、蓝湾镇：非一线滨海度假别墅项目中拥蓝天下中拥蓝天下蓝湾镇蓝湾镇万科溪之谷万科溪之谷西郊高尔夫西郊高尔夫红旗谷红旗谷大连天地大连天地核心竞争区域核心竞争区域度假产品度假产品合生江合生江山帝景山帝景卢卡艺墅卢卡艺墅中体奥林匹克中体奥林匹克花园花园伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,Allri30、ghtsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved注解：资源属性项目注解：资源属性项目竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究对竞争取区域的市场分析时，根据各个项目的资源属性不同，分为对竞争取区域的市场分析时，根据各个项目的资源属性不同，分为5 5大类别：大类别：1.1.一线滨海项目一线滨海项目：具有绝对的一线海景资源优势，处于旅顺南路以南的项目；2.2.非一线滨海项目非一线滨海项目：处于旅顺南路以北项目，距离海岸线5-10分钟；山地项目山地项目：项目自身拥有一定山体资源，凭借山地优势开发住宅，并非纯正的山地别墅。依山开发主题类运动如高尔31、夫项目，称之为高尔夫主题山地项目；1.1.滨河、依山项目滨河、依山项目：紧邻河景或紧靠山体的项目，临靠一定的景观资源；2.2.非资源项目非资源项目：无任何景观资源。中拥中拥蓝蓝天天下下合生合生江江山山帝帝景景亿亿达达蓝蓝湾湾镇镇卢卢卡卡艺艺墅墅万万科溪之谷科溪之谷中中体奥林匹克体奥林匹克花园花园红红旗谷旗谷西郊西郊高尔夫高尔夫庄庄园园大连大连天天地地 悦翠悦翠台台一线滨海项目一线滨海项目非一线滨海项目非一线滨海项目山地项目山地项目山地高尔夫主题项目山地高尔夫主题项目非资源项目非资源项目伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCop32、yrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved在售项目供应量在售项目供应量：竞争区别墅项目市场存量约：竞争区别墅项目市场存量约4646万万，根据资源属性，根据资源属性不同将项目分为五类，其中山地别墅项目存量较大约不同将项目分为五类，其中山地别墅项目存量较大约2121万万。旅顺：别墅项目均依托滨海，形成一线及非一线滨海的属性，市场存量约11.3万，一线滨海项目仅1个；高新区：项目依托山势，打造高尔夫或山体公园形成特色，存量约20万平米，其中高尔夫主题类别墅存量为8.4万平米。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究区域区域资源属性资源属性项目名称项目名称建筑面积建筑33、面积（万平米）（万平米）开盘面积开盘面积（万平米）（万平米）在售面积在售面积（万平米）（万平米）潜在面积潜在面积（万平米）（万平米）市场存量市场存量（万平米）（万平米）旅顺旅顺一线滨海项目一线滨海项目中拥蓝天下664.504.4非一线滨海项目非一线滨海项目合生江山帝景8.74.80.13.94.05亿达蓝湾镇7.360.41.31.6卢卡艺墅441.201.2小计小计262620.820.86.56.55.25.211.311.3高新区高新区山地项目山地项目中体奥林匹克花园10.53.137.410.4万科溪之谷7.76.80.80.91.7山地高尔夫主题项目山地高尔夫主题项目西郊高尔夫庄园334、.720.91.72.6红旗谷7.47.45.805.8小计小计29.329.319.319.31010101020.520.5非资源项目非资源项目大连天地悦翠台21.710.73.21114.2总计总计777750.850.819.819.826.226.246.046.0伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved在售项目产品供应在售项目产品供应：竞品别墅整体供应以联排别墅为主，目前独栋集：竞品别墅整体供应以联排别墅为主，目前独栋集中于山地项目，35、未来逐渐开盘销售。山地、高尔夫项目中独栋产品为中于山地项目，未来逐渐开盘销售。山地、高尔夫项目中独栋产品为主流。主流。滨海项目中，联排成为主流产品，独栋产品稀缺；山地项目以独栋别墅为主力，主要集中在中体奥林匹克花园内，潜在供应量大。高尔夫主题类项目产品均值，容积率更低，以独栋产品为主力。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究资源属性资源属性项目名称项目名称别墅总套数别墅总套数联排套数联排套数双拼套数双拼套数独栋套数独栋套数一线滨海项目一线滨海项目中拥蓝天下119010613非一线滨海项目非一线滨海项目合生江山帝景44044000亿达蓝湾镇36360（首开）240（首开）0卢卡艺墅1216136236、4小计小计104310435615613823823737山地项目山地项目中体奥林匹克花园415150400万科溪之谷360280300小计小计7757752952953030400400高尔夫主题山地项目高尔夫主题山地项目西郊高尔夫庄园135391878红旗谷（二期）370114120136小计小计505505153153138138214214非资源项目非资源项目大连天地悦翠台39588（首开）88（首开）20（首开）合计合计2718271810971097550550671671伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCop37、yrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved待售项目供应情况待售项目供应情况：潜在项目以海景资源为主，山体资源的项目供应：潜在项目以海景资源为主，山体资源的项目供应量有限，其中真正的山地别墅项目供应量较少。量有限，其中真正的山地别墅项目供应量较少。竞争区域别墅项目主要以滨海项目为主，以山地为主题的项目有3个，但项目供应量极为有限，其中真正拥有山地别墅的项目供应仅4.3万平米。纯山地别墅项目独栋产品稀缺，滨海项目小平岛未来将推出大量的独栋产品。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究资源属性资源属性项目名称项目名称市场存量市场存量（万平米）（万平米）别墅类产品别墅38、类产品总户数总户数联排套数联排套数双拼套数双拼套数独栋套数独栋套数山地项目山地项目香泉谷4.3100721810小计小计4.34.3100100727218181010依山项目依山项目远乡维也纳4.210110（首开）30（首开）10（首开）鹿山7.117500175小计小计11.311.327627610103030185185一线滨海一线滨海亿达普罗旺斯5.5待定待定待定待定小平岛3040000400滨河资源滨河资源金塘裕墅2.6707000小计小计38.138.14704707070待定待定400400合计合计53.753.78468461521524848595595伟业顾问伟业顾问 39、CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved面积区间面积区间-联排联排：联排面积呈现广：联排面积呈现广泛泛的梯度空间，集中在的梯度空间，集中在“160-180160-180平米平米”、“180-230180-230平米平米”和和“250-260250-260平米平米”，且市场推出，且市场推出150150平米起的平米起的经济型联排产品。经济型联排产品。非一线滨海项目联排产品面积集中在190-230平米之间；山地资源别墅主要分为经济型和舒适型产品山地资源别墅主要分为经济型40、和舒适型产品“160-180/250-260160-180/250-260平米平米”，高尔夫主题项目同样出现经济型产品；，高尔夫主题项目同样出现经济型产品；而无任何资源的大连天地，凭借大盘声势，联排产品面积区间跨度较大，180-240平米。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究非一线滨海非一线滨海山地资源山地资源在售项目在售项目联排产品联排产品面积区间（平米）面积区间（平米）高尔夫山地资源高尔夫山地资源非资源非资源180180伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allright41、sreserved面积区间面积区间-双拼双拼：除一线滨海项目面积在：除一线滨海项目面积在300300平米以上，双拼面积集中平米以上，双拼面积集中在在180-230180-230平米及平米及240-260240-260平米。平米。滨海项目中，具有优秀滨海资源的中拥蓝天下，推出大面积的双拼产品，非一线项目出现少量180平米左右的经济型产品；山地及高尔夫项目户型面积集中在山地及高尔夫项目户型面积集中在210-260210-260平米之间，舒适度较好；平米之间，舒适度较好；非资源项目面积区间在180-240平米。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究一线滨海一线滨海山地资源山地资源在售项目在售项目双拼产42、品双拼产品面积区间（平米）面积区间（平米）非一线滨海非一线滨海高尔夫山高尔夫山地资源地资源非资源非资源伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved面积区间面积区间-独栋独栋：独栋面积呈现多元化，主力：独栋面积呈现多元化，主力“260-360260-360平米平米”。一线。一线滨海和山地项目的楼王产品均为奢华型，面积在滨海和山地项目的楼王产品均为奢华型，面积在500500平米以上。平米以上。对比来看，一线滨海项目面积区间超过550平米，达到730平米的43、大独栋；独栋产品呈现多元化得面积区间，主力产品在独栋产品呈现多元化得面积区间，主力产品在260-360260-360平米；平米；西郊高尔夫独栋主要在350-450平米，万科溪之谷独栋别墅数量较少，面积在480-600平米，为项目标杆产品。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究一线滨海一线滨海山地资源山地资源在售项目在售项目独栋产品独栋产品面积区间（平米）面积区间（平米）非一线滨海非一线滨海高尔夫山地资源高尔夫山地资源伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsrese44、rved面积区间面积区间：山地项目主力面积区间，基本与竞品项目主力面积相一致，：山地项目主力面积区间，基本与竞品项目主力面积相一致，其中：其中：联排联排，以，以“经济型经济型150-180150-180平米平米”、“舒适型舒适型250-260250-260平米平米”为主；为主；双双拼拼，以舒适型产品，以舒适型产品“210-260210-260平米平米”为主；为主；独独栋栋，主推主推“260-360260-360平米平米”，一线海景推出一线海景推出550-730550-730平米平米豪宅。豪宅。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究产品类型产品类型主力户型（平米）主力户型（平米）竞品项目竞品项目山45、地项目山地项目联排联排160-180160-180、180-230180-230、250-260250-260150-180150-180、250-260250-260双拼双拼180-230180-230、240-260240-260210-230210-230、240-260240-260独栋独栋260-360260-360260-360260-360伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved单价水平单价水平-联排联排：在售联排均价整体在：在售联46、排均价整体在1.7-1.91.7-1.9万元万元/平米，山地、高尔夫平米，山地、高尔夫类型联排价格并未实现高单价。蓝湾镇因滨海资源单价达到类型联排价格并未实现高单价。蓝湾镇因滨海资源单价达到2.42.4万元万元/平平米。米。在售项目在售项目联排产品联排产品单价（元单价（元/平米）平米）非一线滨海非一线滨海山地资源山地资源联排产品：联排产品：非一线滨海项目单价水平参差不齐，亿达蓝湾高达2.4万/平米；山地别墅及高尔夫别墅单价基本在1.7-1.9万元/平米；大连悦翠台，凭借大盘概念，以及品牌实力，走高端路线，大连悦翠台，凭借大盘概念，以及品牌实力，走高端路线，2.32.3万万/平米，定价较高。平米47、，定价较高。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究非资源非资源高尔夫高尔夫山地资山地资源源伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved单价水平单价水平-双拼双拼：双拼单价水平在：双拼单价水平在2.0-2.62.0-2.6万元万元/平米，距离海岸线较近的平米，距离海岸线较近的别墅单价水平明显高于其他项目别墅单价水平明显高于其他项目3000-40003000-4000元元/平米。平米。双拼产品：双拼产品：滨海项目单价水平在2.1-2.4万之间；非一线滨海项48、目单价在2.3-2.4万，价格较高于山地、高尔夫项目3000-4000元/平米；山体资源及高尔夫类项目单价在2万/平米水平；大连天地悦翠台，距离城区较近，配套齐全，但毫无任何景观资源，价格高达2.6万/平米。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究在售项目在售项目双拼产品双拼产品单价（元单价（元/平米）平米）一线滨海一线滨海非一线滨海非一线滨海山体资源山体资源高尔夫山体高尔夫山体资源资源非资源非资源伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved单价水平单价49、水平-独栋独栋：独栋别墅受产品及资源占有的因素影响，单价呈现阶：独栋别墅受产品及资源占有的因素影响，单价呈现阶梯走势。滨海独栋产品单价已达到梯走势。滨海独栋产品单价已达到3.53.5万万/平米，山地别墅集中在平米，山地别墅集中在2.3-2.52.3-2.5万万/平米之间，价差高达平米之间，价差高达1.01.0万万/平米左右。平米左右。在售项目在售项目独栋产品独栋产品单价（元单价（元/平米）平米）一线滨海一线滨海山地资源山地资源竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究非一线滨海非一线滨海高尔夫高尔夫山地资源山地资源非资源非资源独栋产品：独栋产品：滨海独栋产品单价水平3.4-3.5万/平米，表现出较高50、的溢价能力；山地资源、高尔夫别墅明显低于滨海别墅，集中在2.3-2.5万/平米；大连天地悦翠台，少量独栋产品，单价高达3万/平米。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved单价水平：不同产品价格差在单价水平：不同产品价格差在2000-30002000-3000元，仅独栋产品单价超过元，仅独栋产品单价超过3000030000元元/平米，山地项目双拼、独栋略低于市场主力单价。其中：平米，山地项目双拼、独栋略低于市场主力单价。其中：联排联排，单价略高于市51、场主流水平，单价略高于市场主流水平，17500-1900017500-19000元元/平米平米，主题主题山地类山地类单价单价1900019000元元，可达到实现较高溢价可达到实现较高溢价；双拼双拼，20000-2300020000-23000元元/平米；平米；独栋独栋，在售山地项目资源在售山地项目资源欠欠佳、产品不良，单价水平较低，佳、产品不良，单价水平较低，23000-2500023000-25000元元/平米平米，对于本对于本案纯案纯粹粹的山地资源，的山地资源，若若推出此产品，则具有较大的价格提升推出此产品，则具有较大的价格提升空间。空间。产品类型产品类型单价水平（元单价水平（元/平米）平52、米）竞品项目竞品项目山地项目山地项目联排联排17000-1900017000-1900017500-1900017500-19000双拼双拼20000-2300020000-230002000020000独栋独栋23000-2500023000-25000、30000-3500030000-3500023000-2500023000-25000竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved总价水平总价水平-联排联排：53、在售联排总价整体集中在：在售联排总价整体集中在400-500400-500万万/套，非海景项目中套，非海景项目中出现出现280-400280-400万万/套的低价产品；蓝湾镇因海景资源、悦翠台因品牌和配套的低价产品；蓝湾镇因海景资源、悦翠台因品牌和配套总价已达套总价已达700700万万/套。套。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究在售项目在售项目联排产品联排产品总价区间（万元）总价区间（万元）非一线滨海非一线滨海山地资源山地资源高尔夫山高尔夫山地资源地资源非资源非资源联排产品：联排产品：山地别墅因推出经济型和舒适型产品，总价呈现不同，高尔夫主题总价高于其他山地别墅高尔夫主题总价高于其他山地别墅54、，表现一定的溢价能力。非一线滨海项目受面积及单价影响，整体总价较高，联排总价基本在400万以上，上限为700万；悦翠台因单价高，总价水平整体拉高，高于市场同类产品，最高达700万。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved总价水平总价水平-双拼双拼：市场双拼受资源影响总价呈现差异化走势，山地、高：市场双拼受资源影响总价呈现差异化走势，山地、高尔夫类总价在尔夫类总价在400-580400-580万；非一线海景项目总价万；非一线海景项目总价600-7055、0600-700万，一线海景万，一线海景项目总价高达项目总价高达10001000万。万。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究双拼产品：双拼产品：滨海项目，尤其是一线滨海项目双拼总价上限高达1000万；山地项目总价上限不高于山地项目总价上限不高于580580万，明显低于其他项目总价上限。万，明显低于其他项目总价上限。在售项目在售项目双拼产品双拼产品总价区间（万元）总价区间（万元）一线滨海一线滨海非一线滨海非一线滨海高尔夫山地高尔夫山地资源资源山地资源山地资源非资源非资源伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB56、.A.Consulting,Allrightsreserved总价水平总价水平-独栋独栋：度假型滨海独栋总价在：度假型滨海独栋总价在2000-60002000-6000万，成为独栋产品万，成为独栋产品的标杆，非海景独栋的标杆，非海景独栋650650万起，最高在万起，最高在10001000万级别。万级别。独栋产品：独栋产品：一线海景独栋总价在2000-6000万，非一线总价亦突破千万，高达1200万；山地、高尔夫类独栋，总价最低650万起，最高达900-1000万，整体低于沿海独栋；悦翠台属于城市别墅，且高单价、大户型，总价突破悦翠台属于城市别墅，且高单价、大户型，总价突破10001000万，高57、达万，高达1400-30001400-3000万。万。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究在售项目在售项目独栋产品独栋产品总价区间（万元）总价区间（万元）一线滨海一线滨海高尔夫山地高尔夫山地资源资源非一线滨海非一线滨海山地资源山地资源非资源非资源伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved总价水平总价水平：山地项目别墅面积保守，且单价略低，整体总价低于市场。：山地项目别墅面积保守，且单价略低，整体总价低于市场。但高尔夫类独栋产品总价达到了但高尔夫类独58、栋产品总价达到了10001000元元/平米，其中：平米，其中：联联排排，由于主推经济型和舒适型户型，总价呈现两种主力区间，由于主推经济型和舒适型户型，总价呈现两种主力区间，280-340280-340万、万、430-470430-470万万；双双拼拼，整体山地单价水平较低，整体山地单价水平较低，主力总价主力总价400-550400-550万万，主题类山地项目突破，主题类山地项目突破500500万；万；独独栋栋，与滨海独栋总价差距较大，主题类山地独栋总价优势明显，实现了总价千万，与滨海独栋总价差距较大，主题类山地独栋总价优势明显，实现了总价千万级。级。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究产品类型59、产品类型主力总价（万元）主力总价（万元）竞品项目竞品项目山地项目山地项目联排联排280-400280-400、400-500400-500280-340280-340、430-470430-470双拼双拼420-580420-580、600-700600-700400-550400-550独栋独栋800-1000800-1000、2000-30002000-3000650-1000650-1000伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved从限购政策60、看销售情况从限购政策看销售情况：旅顺区在售别墅受政策影响小，基本保持稳：旅顺区在售别墅受政策影响小，基本保持稳定去化；高新区整体受限购影响明显，但低总价产品保持去化，高总定去化；高新区整体受限购影响明显，但低总价产品保持去化，高总价别墅去化困难。价别墅去化困难。区域区域项目项目名称名称开盘开盘时间时间总户数总户数销售率销售率月均销售套数月均销售套数开盘至今开盘至今限购至今限购至今旅顺旅顺不限购不限购中拥蓝天下2010.711934%5-63-4亿达蓝湾镇2008.836394%12-1311-12合生江山帝景2008.844098%11-1211-12卢卡艺墅2010.1212170%10-161、110-11高高新区新区限购限购中体奥林匹克花园2010.94155%1-20万科溪之谷2008.636090%12-1310-11西郊高尔夫庄园2011.413510%1-21-2红旗谷2010.837021%10-11未开盘悦翠台（一期）2010.10 39570%（一期）8-96-7旅顺区属于非限购区域旅顺区属于非限购区域，销售情况并未受影响，月均销售套数基本保持在月均销售套数基本保持在10-1210-12套左右套左右，中拥蓝天下总价较高，销售较缓；高新区受限购影响出现较大反差，销售萎缩。高新区受限购影响出现较大反差，销售萎缩。其中中体奥林匹克花园以住宅为主，别墅推出的产品量少，销售低迷62、；红旗谷一期产品自2010年基本销售完毕，至今二期还未开盘；西郊高尔夫受限购影响，且总价较高，开盘至今销售情况不西郊高尔夫受限购影响，且总价较高，开盘至今销售情况不佳；万科溪之谷因低总价、品牌优势的特点销售稳定。佳；万科溪之谷因低总价、品牌优势的特点销售稳定。竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究综合看市场畅销项目综合看市场畅销项目“180-250180-250平米，平米，63、350-500350-500万万”及及“300-450300-450平米、平米、550-700550-700万万”别墅产品热销。别墅产品热销。资源资源属性属性 开盘时间开盘时间 销售率销售率 产品类型产品类型 面积区间面积区间 总价总价 月均销售套数月均销售套数所属所属区域区域 项目名称项目名称（平米）（平米）（万元）（万元）开盘至今开盘至今 限购至今限购至今 旅顺旅顺 一线滨海一线滨海 中拥蓝天下 2010.734%双拼 290-430600-1000 5-63-4独栋 550-7302000-6000非一线滨海非一线滨海 亿达蓝湾镇 2008.894%联排/双拼 183-233400-7064、0 12-1311-12合生江山帝景 2008.898%联排 194-200 300-400 11-1211-12卢卡艺墅 2010.1270%联排 210-240400-56010-1110-11双拼 240-260600-730独栋 3551200高新高新区区 山地资源山地资源 中体奥林匹克花园 2010.095%联排 260-265455-4651-20万科溪之谷 2008.0690%联排 150-180285-34012-1310-11双拼 210-230420-460高尔夫山地资源高尔夫山地资源 西郊高尔夫庄园 2011.0455%联排 220-260418-4901-21-2双拼 65、240-260528-580独栋 350-450800-1000红旗谷（一期）2010.821%联排 20050010-11未开盘双拼 251550-627 独栋 4301280非资源非资源 大连天地悦翠台 2010.170%联排 180-249410-5708-96-7双拼 180-249500-700独栋 476-6851400-3000伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved小结小结竞争区别墅市场研究竞争区别墅市场研究目前，山地资源别墅价格66、处于中流水平，主题类别墅已凸显出一定的溢价能力，通过优质目前，山地资源别墅价格处于中流水平，主题类别墅已凸显出一定的溢价能力，通过优质山地资源与产品优化的双结合，定可实现价格进一步的提升；山地资源与产品优化的双结合，定可实现价格进一步的提升；市场以经济型市场以经济型“180-250180-250平米，总价平米，总价350-550350-550万万”、舒适型、舒适型“350-450350-450平米，平米，550-700550-700万万”同时兼具优秀景观资源项目热销。同时兼具优秀景观资源项目热销。受用地条件影响，独栋产品未来供应稀缺。别墅市场以联排产品为主力；受用地条件影响，独栋产品未来供应稀67、缺。别墅市场以联排产品为主力；在售各类别墅产品面积保守，各别独栋产品受资源影响定位豪宅；在售各类别墅产品面积保守，各别独栋产品受资源影响定位豪宅；未来经济型别墅仍为市场主流，独未来经济型别墅仍为市场主流，独栋产品栋产品稀缺。稀缺。整体看，资源型整体看，资源型、主题类、主题类产品具有强烈竞争力产品具有强烈竞争力！伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目发展机会点研究项目发展机会点研究城市城市市场市场客群客群伟业顾问伟业顾问 Copyrightb68、yB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved高端客户划分高端客户划分高端客户划分高端客户划分地域划分：地域划分：大连本土客群 东北三省客群 全国各地客群从地域方面划分，大连高端客户分为大连本土客群、东北三省客群和全国各地的从地域方面划分，大连高端客户分为大连本土客群、东北三省客群和全国各地的客群；从财富层次划分又分为顶级财富阶层、主流财富阶层和入门级财富阶层。客群；从财富层次划分又分为顶级财富阶层、主流财富阶层和入门级财富阶层。财富层次划分：财富层次划分：顶级财富阶层 主流财富阶层 入门69、级财富阶层伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved高端客户按地域划分高端客户按地域划分高端客户地域划分高端客户地域划分1.比例：大连客户占50%；2.置业目的：改善居住环境，自住兼投资；3.从业特征：以企业高管、私人业主等人群为主；4.购房偏好：地段意识较强，交通便利，强调经济性、实用性。大连本土客群大连本土客群1.比例：东北三省客户占30-40%；2.置业目的：投资、满足休闲度假之需；3.从业特征：高收入人群为主，私营业主等；4.购房偏好：依山70、傍水，环境优美。交通便利，有知名度，适宜养老居住。东北三省客群东北三省客群1.比例：全国各地客户占10-20%；2.置业目的：投资，满足休闲度假之需；3.从业特征：以企业中高管、私营业主为主力；4.购房偏好：强调环境优质，具有地方特色。并具有投资升值的潜力全国各地客全国各地客群群从地域方面划分，大连高端客户分为大连本土客群、东北三省客群和全国各地的从地域方面划分，大连高端客户分为大连本土客群、东北三省客群和全国各地的客群；大连本土客户与外地客户平分天下，其中外地客户以东北三省客群为主。客群；大连本土客户与外地客户平分天下，其中外地客户以东北三省客群为主。高端客户地域划分高端客户地域划分全国各地71、客群全国各地客群东北三省客群东北三省客群大连本土客群大连本土客群伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved高端客户按财富等级划分高端客户按财富等级划分通过客户访谈和项目调研，大连高端客户按照财富层次划分，分为顶级财富阶层、通过客户访谈和项目调研，大连高端客户按照财富层次划分，分为顶级财富阶层、主流财富阶层和入门级财富阶层三个层次。主流财富阶层和入门级财富阶层三个层次。n 顶级财富阶层：顶级财富阶层：p支付能力支付能力：1000万以上；产品面积产品面72、积：500-800平米；置业目的置业目的：资源占有，休闲度假，收藏；从业特征从业特征：房地产、金融、IT、商贸等精英人群。n 主流财富阶层主流财富阶层：p支付能力支付能力：600-800万；产品面积产品面积：250-500平米；置业目的置业目的：自住，休闲养老等，保值；从业特征：从业特征：私营业主、企业高管、政府官员等。n入门级财富阶层入门级财富阶层：p支付能力支付能力：300-500万；产品面积产品面积：150-250平米；置业目的置业目的：自住兼投资、为子女置业等；从业特征从业特征：企业中高层、私营业主等。入门级财富阶层入门级财富阶层主流财富阶层主流财富阶层顶级财富阶层顶级财富阶层伟业顾问73、伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved顶级财富阶层描顶级财富阶层描摹摹大连高端市场顶级财富阶层群体写真及置业特征分析。大连高端市场顶级财富阶层群体写真及置业特征分析。置业关注点置业关注点：区域自然环境依山傍水、产品具有稀缺性、高品质产品、全面的物业管理置业特征置业特征：资源占有、休闲度假、舒适性、私密性置业驱动力置业驱动力：强势资源、升值潜力大连是个好地方，依山傍水的，家里人都喜欢看海，我们又有这个实力，以后聚会、谈生意，一边看景，一边就完成了，想想吹74、着海风的感觉就比较爽。中拥蓝天下客户张先生 在这里买别墅看重的就是资源的稀缺性，追求的高品质。一出门就可以看到海，感觉很惬意。这里豪华舒适的空间让我可以在周末的时间邀请同行的朋友来家里开个大Party，举行红酒品尝会，一起畅享高档生活。其实我买的不光是房子，更多的是为了收藏稀缺的位置，收藏海的稀缺，为的就是收藏绝版，不光是海景别墅如果有稀缺的山体别墅我也是有意向的。一方公馆客户 王先生 客户看中我们的品牌、质量和环境，我们这是一线海景。现在别墅项目很多，但是像我们这样有强势资源的很少，资源是不可复制的，这也是很多客户选择我们这里的原因。中拥蓝天下置业顾问顶级财富阶层顶级财富阶层伟业顾问伟业顾问75、 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved主流财富阶层描主流财富阶层描摹摹大连高端市场主流财富阶层群体写真及置业特征分析。大连高端市场主流财富阶层群体写真及置业特征分析。置业关注点置业关注点：区域位置、社区环境、产品类型置业特征置业特征：休闲度假、品牌开发商、小区内住户的素质置业驱动力置业驱动力：享受生活、彰显身份我是土生土长的大连人，对这里很熟悉，购买别墅就是为了养老，这里距离市区近，既有山体环抱，又远离海水的潮气，就像处在幽静的山林中一样，闹中取静，却不失风情76、。万科溪之谷客户范先生 客户购买我们的产品看重的是我们的品牌、环境和质量。我们这资源很好啊，周边有山和湖，距离海边也不远，开车两分钟就到海边了，正因为离海有一定距离所以湿气、潮气会少一些。客户还是自住得多一些，所以离海有段距离更适宜长期居住。亿达蓝湾销售人员 我买了悦翠台的双拼，看重的就是大连天地的品牌和这里的环境。这三面环山，并且有主题公园，而且在这居住了大量的软件开发人才，我就是搞软件开发的，所以喜欢跟同一阶层的人住到一起。悦翠台客户 赛先生 主流财富阶层主流财富阶层伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightb77、yB.A.Consulting,Allrightsreserved入门级财富阶层描入门级财富阶层描摹摹大连高端市场入门级财富阶层群体写真及置业特征分析。大连高端市场入门级财富阶层群体写真及置业特征分析。置业关注点置业关注点：总价有上限、区域环境、户型舒适度置业特征置业特征：生活升级、舒适度导向置业驱动力置业驱动力：区域大环境好、配套完善、带来整体生活品质的改善 我们现在在大连工作，收入不错，好多朋友也都在这里买了别墅，与朋友住在一起，周末的时候可以在一起聊聊天，聚聚会。这里环境好、配套完善，也很舒适。鸿玮澜山客户 谢先生我们主要是为了改善居住环境，提高生活的品质和品味，也是为了以后养老，所以找78、环境好、空气质量比较好的地方居住，以后在这里眺望一下海，远瞻一下山，就安度晚年了。明秀庄园客户 李女士 我们这东北的客户挺多的，东北是大连的腹地，与大连之间的关系很紧密，而大连在地理位置和自然资源方面对东北客户又有很强的吸引力。好多东北的客户来这里买了别墅，一是为了度假，二是为了投资，夏天的时候过来这里度度假，邀上几个朋友，既能欣赏到海景又有面子。合生销售人员入门级财富阶层入门级财富阶层伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved高端客户需求分析高端79、客户需求分析客户分级客户分级面积需求面积需求（平米）（平米）总价控制总价控制（万元）（万元）主要关注点主要关注点置业目的置业目的顶级财富阶层顶级财富阶层500-800500-80010001000平米以上平米以上10001000万及万及10001000万以上万以上资源占有、卓越的资源占有、卓越的品质、私密性品质、私密性收藏的心态收藏的心态私人会所私人会所企业会所企业会所主流财富阶层主流财富阶层250-500250-500600-800600-800开发商品牌、项目开发商品牌、项目资源环境、交通便资源环境、交通便利、项目品质利、项目品质身份标签身份标签休闲度假休闲度假兼备自住需求兼备自住需求入门80、级财富阶层入门级财富阶层150-250150-250300-500300-500品牌及品质、别墅品牌及品质、别墅符号、交通便利、符号、交通便利、总价上限总价上限生活品质的升级生活品质的升级舒适的居住空间舒适的居住空间通过客户访谈和项目调研，大连不同阶层的高端客户，置业目的不同，对于产品通过客户访谈和项目调研，大连不同阶层的高端客户，置业目的不同，对于产品的面积需求和关注点也不同。的面积需求和关注点也不同。n 高端客户需求总结：高端客户需求总结：伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consultin81、g,Allrightsreserved报告告目目录项目市场发展机会点分析项目市场发展机会点分析项目发展初步探测项目发展初步探测首开区物业定位首开区物业定位伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目发展机会点项目发展机会点5151项目所在城市及生长环境优越，自身特色突出。项目所在城市及生长环境优越，自身特色突出。本案具备成为影响力大、综合性强的旅游地产。本案具备成为影响力大、综合性强的旅游地产。生态环境为大连第一生态环境为大连第一北中国宜居城市北82、中国宜居城市景观资源无可替代景观资源无可替代文化、精神资源有积淀文化、精神资源有积淀大连缺少综合的度假村大连缺少综合的度假村别墅市场需求旺盛别墅市场需求旺盛大连为北中国门户大连为北中国门户城市为国家重要旅游城市城市为国家重要旅游城市高新区为大连重点发展区域高新区为大连重点发展区域自身条件自身条件城市背景城市背景市场环境市场环境伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目资源价值体现项目资源价值体现项目良好的地理条件和环境为山地高尔夫、滑雪运动及山83、地别墅开发提供基础；同时拥有天然湖泊，为打造“叠水别墅”提供资源。资源稀缺体现价值资源稀缺体现价值原生态的居住氛围，体验“绿色生态”的新生活理念，享受亲水的田园生活和禅宗文化的洗礼。生活理念体现价值生活理念体现价值项目总建面百万以上，密度在1以下，弥补了大连市场的空缺；打造大连首个集“休闲度假”为一体的“低密度”的“风情小镇”。低密度产品体现价值低密度产品体现价值产品创新：依据地势打造“山地别墅”“流水别墅”、“滨水别墅”，彰显“仁者乐水，智者乐山”的生活态度。创新的产品体现价值创新的产品体现价值伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreser84、vedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目发展方向项目发展方向中国顶级生态环境中国顶级生态环境,标杆性主题式度假胜地！标杆性主题式度假胜地！我们的标杆是我们的标杆是伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目产品线组合项目产品线组合项目产品线项目产品线休闲度假活动：休闲度假活动：山地高尔夫、佛教寺庙、艺术家村落、果园、滨水湖畔居住物业：居住物业：滨水独栋、半山别墅、双拼、联排、合院、洋房度假配85、套线：度假配套线：企业会所、半山酒店、山顶餐厅、温泉SPA、精品酒店、会议中心商业配套线：商业配套线：特色商业街、社区型商业、便民超市山地高尔夫山地高尔夫佛教寺庙佛教寺庙果园果园艺术家村落艺术家村落滨水湖畔滨水湖畔企业会所企业会所半山酒店半山酒店山顶餐厅山顶餐厅温泉温泉SPASPA精品酒店精品酒店会议中心会议中心特色商业街特色商业街特色商业街特色商业街特色商业街特色商业街社区型商业社区型商业便民超市便民超市伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved86、项目开发策略项目开发策略产品线产品线配套线配套线开发模式开发模式初级阶段初级阶段起步阶段起步阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段客群线客群线发展轴线（发展轴线（T T）强化旅游的特点，突出项目生态休闲健康优势低密度别墅产品持续项目高端定位，舒适度持续升级配套商业特色酒店顶级品牌酒店会议接待高端客群度假需求追求生态涵养、生活品质、舒适环境突出四季度假全时，主题性休闲度假方式持续低密度别墅生活与发挥宜居特色中端和中高端客群度假、养老需求追求生活质量和休憩生活配套商业旅游特色商业街度假型酒店邻里中心生活配套、教育、医疗、商业、娱乐完善第二居所向第一居所过渡多元化客群第二居所兼备第一居所社区型商业配套87、商务中心高端客群商务人士追求极致、拥有个性化、私密性环境先行，生态主打，休闲生活升级顶级居住拔升项目整体档次和品质景观环境先行样板组团私人会所伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved报告告目目录项目市场发展机会点分析项目市场发展机会点分析项目发展初步探测项目发展初步探测首开区物业定位首开区物业定位伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consultin88、g,Allrightsreserved5757首开区物业定位首开区物业定位首开区首开区整体定位整体定位住宅物业住宅物业定位定位首开区首开区产品概念产品概念伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开区开发使首开区开发使命命充分充分挖挖掘掘本本案案绝绝佳佳山山地地资资源源，梳梳理理大大盘盘标标杆杆特特性性，打打响响市市场场知知名名度度！掌握项目核心资源优势，通过首开区明星产品奠定项目高端属性！掌握项目核心资源优势，通过首开区明星产品奠定项目高端属性89、！1 1、2#2#本身具有本身具有“较高的用地价值较高的用地价值”且且“稀缺的景观资源稀缺的景观资源”伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目首开区整体概念定位项目首开区整体概念定位海昌集团大手笔旷世新作海昌集团大手笔旷世新作山林溪谷，秘境天堂山林溪谷，秘境天堂伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreser90、ved项目首开区定位关项目首开区定位关键点点生态之城生态之城自然屏障自然屏障密林密林果园果园泉水泉水湖畔湖畔山间木山间木栈道道天然天然氧吧氧吧伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目首开区定位关项目首开区定位关键点点节日之城节日之城度假生活体验度假生活体验高尔夫、钓鱼、爬山、自行车等高尔夫、钓鱼、爬山、自行车等主题节日体验主题节日体验采摘节、音乐节、美食节、婚礼等采摘节、音乐节、美食节、婚礼等伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.C91、onsulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目首开区定位关项目首开区定位关键点点体验之城体验之城顶级休闲体验顶级休闲体验高端会所高端会所品牌酒店品牌酒店私人会所私人会所特色美食特色美食私家菜品私家菜品山间野味山间野味伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目首开区定位关项目首开区定位关键点点体验之城体验之城样板展示区样板展示区滨水别墅样板滨水别墅样92、板山地别墅样板山地别墅样板“与山为邻、与溪为伴与山为邻、与溪为伴”的低密度村落。的低密度村落。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目首开区定位关项目首开区定位关键点点宜居之城宜居之城乐活乐活慢慢生活生活放松放松愉愉悦悦伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目首开区开发策略项目首开区开发策略93、 首开区各产品线综首开区各产品线综合开发策略合开发策略环境环境1 1雕琢小环境，规划先行；样板展示组团；基础设施基础设施 2 2小交通，条通达到项目的道路；配套配套 3 3高级会所（私人/企业）；精品酒店产品产品 4 4明星产品：豪华滨水独栋；回现产品：山地独栋/独栋别墅；客户客户 5 5大连本地中高收入客群；北中国投资度假客群；伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开区住宅物业定位首开区住宅物业定位首开区首开区整体定位整体定位住宅物业住宅物94、业定位定位首开区首开区产品概念产品概念伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目竞品市场分析项目竞品市场分析典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间竞争区别墅市场竞争区别墅市场发展空间发展空间本项目市场发展机会点本项目市场发展机会点项目竞品市场分析：通过竞争区域别墅市场，及大连在售典型个案，项目竞品市场分析：通过竞争区域别墅市场，及大连在售典型个案，剖剖析研究、深入分析，析研究、深入分析，寻找适合本项目市场发展的机会点。找适合本项目市场发展的机95、会点。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved未来竞品区域内滨海项目供应量大，非海资源区域缺少标杆项目，独未来竞品区域内滨海项目供应量大，非海资源区域缺少标杆项目，独栋产品垄断供应，市场缺少真正的山地别墅。栋产品垄断供应，市场缺少真正的山地别墅。竞争区别墅市场发展空间竞争区别墅市场发展空间市场供应量：市场供应量：在售项目市场存量与待售项目供应量合并统计来看，拥有滨海资源的项目仍为市场主力拥有滨海资源的项目仍为市场主力；山地高尔夫主题类项目市场供应96、日渐稀少。资源属性资源属性“在售在售”/“待售待售”（套套）联排联排双拼双拼独栋独栋一线滨海0/0106/013/400非一线滨海561/0276/024/0山地项目448/72168/18614/10其中：高尔夫主题类其中：高尔夫主题类153/0138/0214/0依山、滨河项目0/800/300/185非资源项目88/088/020/0合计合计“在售”/“待售”（套）1097/721097/72638/48638/48671/671/595595产品供应结构：产品供应结构：整体来看，受容积率等条件影响，联排仍为市场主力供应产品；独栋集中在未开盘的各别项目中，处于垄断地独栋集中在未开盘的各别97、项目中，处于垄断地位，未来独栋任然具有稀缺性。位，未来独栋任然具有稀缺性。资源属性资源属性 在售竞品项目在售竞品项目 待售供应量待售供应量 小计小计（万平米）（万平米）市场存量（万平米）市场存量（万平米）（万平米）（万平米）一线滨海 4.435.539.9非一线滨海 6.906.9山地项目 20.54.324.8其中：高尔夫主题其中：高尔夫主题 8.68.60 08.68.6依山、滨河项目 013.913.9非资源项目 14.2014.2合计（万平米）合计（万平米）54.654.653.753.7108.3108.3伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,Allr98、ightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved大连别墅单价受海景影响极大，呈现临海最高，随距离增加价格逐渐大连别墅单价受海景影响极大，呈现临海最高，随距离增加价格逐渐递减减的走势。山资源、高尔夫的项目单价未超过的走势。山资源、高尔夫的项目单价未超过2.52.5万万/平米。平米。竞争区别墅市场发展空间竞争区别墅市场发展空间中拥中拥蓝蓝天天下下合生合生江江山山帝帝景景亿亿达达蓝蓝湾湾镇镇卢卢卡卡艺艺墅墅万万科溪之谷科溪之谷中中体奥林匹克体奥林匹克花园花园红红旗谷旗谷西郊西郊高尔夫高尔夫庄庄园园大连大连天天地地 悦翠悦翠台台一线滨海项99、目一线滨海项目非一线滨海项目非一线滨海项目山地项目山地项目山地高尔夫主题项目山地高尔夫主题项目非资源项目非资源项目产品类型资源属性（单位：万元）一线滨海非一线滨海山地资源 高尔夫类非资源联排1.7-2.41.75-1.91.75-1.91.92.3双拼2.12.3-2.4222.6独栋3.53.42.52.33别墅单价水平特点如下：别墅单价水平特点如下：联排联排：一线滨海及综合大盘溢价较高，：一线滨海及综合大盘溢价较高，高出同类产品约高出同类产品约3000-40003000-4000元平米元平米；双拼双拼：滨海项目对单价提升作用大，：滨海项目对单价提升作用大，高于同类产品高于同类产品3000-100、50003000-5000元元/平平米；米；独栋独栋：一线或近海的独栋产品单价基本在：一线或近海的独栋产品单价基本在3 3万以上，高于同类产品万以上，高于同类产品约约7000-100007000-10000元元/平米。平米。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved中拥中拥蓝蓝天天下下合生合生江江山山帝帝景景亿亿达达蓝蓝湾湾镇镇卢卢卡卡艺艺墅墅万万科溪之谷科溪之谷中中体奥林匹克体奥林匹克花园花园红红旗谷旗谷西郊西郊高尔夫高尔夫庄庄园园大连大连天天地101、地 悦翠悦翠台台一线滨海项目一线滨海项目非一线滨海项目非一线滨海项目山地项目山地项目山地高尔夫主题项目山地高尔夫主题项目非资源项目非资源项目竞争区别墅市场发展空间竞争区别墅市场发展空间联排、双拼面积在联排、双拼面积在“180-260180-260平米平米”间，面积较经济型。独栋主力面积间，面积较经济型。独栋主力面积区间区间“260-360260-360平米平米”，部分推出楼王，部分推出楼王“400-600400-600平米平米”。仅一线海。仅一线海景的独栋产品最为顶级。景的独栋产品最为顶级。产品类型资源属性(单位：平米)一线滨海非一线滨海山地资源高尔夫类非资源联排180-230150-180/102、260160-190/220-260180-250双拼290-430180-230/240-260210-230240-260180-240独栋550-730355260-360/480-600260-320/350-450附赠面积(单位：平米)地下室70-14090-120100-20050-100108花园150-30060-15060-20090-20030-150别墅面积区间具有特点如下：别墅面积区间具有特点如下：联排联排：面积在：面积在“160-190/220-260160-190/220-260平米平米”，基本为经济型产品；，基本为经济型产品；双拼双拼：面积集中在：面积集中在“18103、0-260180-260平米平米”，仅一线海景项目推出大面，仅一线海景项目推出大面积产品；积产品；独栋独栋：主推主推“260-360260-360平米平米”，一线海景推出，一线海景推出550-730550-730平米豪宅平米豪宅；附赠面积：附赠面积：由于单价面积多为经济型产品，附赠地下室面积相由于单价面积多为经济型产品，附赠地下室面积相对较小，但赠送花园面积较大，性价比也相对较高。对较小，但赠送花园面积较大，性价比也相对较高。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrigh104、tsreserved中拥中拥蓝蓝天天下下合生合生江江山山帝帝景景亿亿达达蓝蓝湾湾镇镇卢卢卡卡艺艺墅墅万万科溪之谷科溪之谷中中体奥林匹克体奥林匹克花园花园红红旗谷旗谷西郊西郊高尔夫高尔夫庄庄园园大连大连天天地地 悦翠悦翠台台一线滨海项目一线滨海项目非一线滨海项目非一线滨海项目山地项目山地项目山地高尔夫主题项目山地高尔夫主题项目非资源项目非资源项目联排、双拼产品总价上限在联排、双拼产品总价上限在700700万，独栋别墅因资源因素，总价分为山万，独栋别墅因资源因素，总价分为山体资源类体资源类600-1000600-1000万，近海项目万，近海项目1200-60001200-6000万。万。竞争区别墅105、市场发展空间竞争区别墅市场发展空间产品类型资源属性（万/套）一线滨海非一线滨海山地资源山地主题类非资源联排400-600280-340/460410-490460-700双拼600-1000400-700420-460480-520600-700独栋2000-60001200650-900600-10001400-3000别墅总价水平特点如下：别墅总价水平特点如下：联排联排，由于主推经济型和舒适型户型，总价呈现两种主，由于主推经济型和舒适型户型，总价呈现两种主力区间，力区间，280-340280-340万、万、430-470430-470万；万；双拼双拼，整体山地单价水平较低，整体山地单价水平106、较低，主力总价主力总价400-550400-550万万，主题类山地项目突破主题类山地项目突破500500万；万；独栋独栋，与滨海独栋总价差距较大，主题类山地独栋总价，与滨海独栋总价差距较大，主题类山地独栋总价优势明显，实现了总价千万级。优势明显，实现了总价千万级。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved政策对限购区域影响明显。整体看市场，以政策对限购区域影响明显。整体看市场，以“180-250180-250平米、平米、350-500350-500107、万万”、“300-450300-450平米、平米、550-700550-700万万”热销。热销。竞争区别墅市场发展空间竞争区别墅市场发展空间整体销售情况：整体销售情况：旅顺区不受限购影响，保持稳定的去化速度旅顺区不受限购影响，保持稳定的去化速度高新区属于大连限购区域，个别项目，由于高总价、高新区属于大连限购区域，个别项目，由于高总价、居住品质差等原因，造成限购后销售成绩有所下滑。居住品质差等原因，造成限购后销售成绩有所下滑。畅销项目特点：畅销项目特点：低总价产品保持去化，高总价别墅去化困难；低总价产品保持去化，高总价别墅去化困难；即使是限购区高新区，性价比高的产品依然保持稳即使是限购区高新区，108、性价比高的产品依然保持稳定的销售量；定的销售量；“180-250180-250平米、平米、350-500350-500万万”、“300-450300-450平米、平米、550-700550-700万万”产品热销。产品热销。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved通过对以下大连市典型案例的分析，通过对以下大连市典型案例的分析，继续探续探索索别墅市场的发展空间，别墅市场的发展空间，进而挖掘本项目市场机会点。进而挖掘本项目市场机会点。典型项目市场发展空109、间典型项目市场发展空间案例二案例二：一方公馆：一方公馆（5050年产权、生态高端别墅项目，火爆销售）年产权、生态高端别墅项目，火爆销售）案例一：万科溪之谷案例一：万科溪之谷案例三：远洋假日养生庄园案例三：远洋假日养生庄园（山地资源项目，经济户型、低总价，限购区域内持续热销）（山地资源项目，经济户型、低总价，限购区域内持续热销）（强势景观占有、定制化奢华产品）（强势景观占有、定制化奢华产品）伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved万科溪之谷万科溪之110、谷物业类别装修状况物业地址容积率总占地面积总建筑面积开盘时间项目分期产权年限洋房、多层、多层、联排、双拼、独栋毛坯大连甘井子区红旗街道柳树村140万平米（其中别墅7.7万平米）37万平米2008年6月（一期）70年共4期山地概念山地概念搭台搭台高端住宅高端住宅唱戏唱戏典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目规划项目规划项目总套数：项目总套数：33003300套（其中别墅有套（其中别墅有330330套）；111、套）；项目总分期：项目总分期：4 4期（其中期（其中3 3期在售）期在售）各分期情况：各分期情况：一期：140-170的洋房180套150-180的联排和210-230的双拼200套二期：90的两居的多层720套；150-180的联排和210-230的双拼111套三期：高层共2000套四期：400-600平米的联排别墅19套高层70套1 1、2 2期别墅充分利用山体资源实现山地别墅，期别墅充分利用山体资源实现山地别墅，4 4期别墅位于平地。期别墅位于平地。一期一期2.1期期3期期2.2期期会所会所4期期典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Co112、nsulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved产品情况产品情况项目目前别墅产品有联排别墅、双拼别墅，均为山地别墅，后期会推出400-600平米的大面积的联排别墅；联排别墅的套数多于双拼和独栋别墅，占总套数的77.8%。产品以经济型的联排产品为主，面积集中在150-180平米之间。产品类型产品类型产品面积产品面积（平米）（平米）总套数总套数别墅套数别墅套数占比占比赠送地下面积赠送地下面积（平米）（平米）赠送花园面积赠送花园面积（平米）（平米）联排别墅150-18028077.8%9060-200双拼别墅2113、10-230318.3%9060-200项目初期别墅产品均为山地别墅，其中以经济型的联排产品为主。项目初期别墅产品均为山地别墅，其中以经济型的联排产品为主。典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved价格与销售情况价格与销售情况项目开盘至今单价稳步增长，面积经济项目开盘至今单价稳步增长，面积经济，总价基本在，总价基本在460460万以内，万以内，并并保保持持稳稳定去化定去化。价格价格：项目自08年开盘至今价格持114、上涨趋势，年增幅为33.3%，增幅2000元左右。单价单价（元（元/平米）平米）总价总价（万元）（万元）总套数总套数销售套数销售套数销售比例销售比例月均销售月均销售套数套数联排别墅19000285-34028022773%10双拼别墅20000420-46031总价总价：产品以150-180平米的联排别墅占比较大，总价较低介于285-340万元之间；销售情况：项目自08年开盘至今，整体销售率为73%，实现月均销售套数10套左右。典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB115、.A.Consulting,Allrightsreserved客户情况客户情况客户以大连本地满足改善需求为主，以中年之家为核心，有一定经济基础，非顶级客户以大连本地满足改善需求为主，以中年之家为核心，有一定经济基础，非顶级置业客群，更关注项目自身的环境和开发商品牌，对总价有上限要求。置业客群，更关注项目自身的环境和开发商品牌，对总价有上限要求。来源划分：以大连市区客户为主，其次为东北三省客户；职业特征：企业中层领导、私人业主等年龄特征：40-50岁置业目的：自住为主、兼休闲度假关注点：品牌、环境、质量关注点：品牌、环境、质量置业次数：二次或多次置业付款方式：50%一次性付款典型项目市场发展空间116、典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved通过对万科溪之谷个案的分析，可深入挖掘市场机会点：通过对万科溪之谷个案的分析，可深入挖掘市场机会点：项目首开山地别墅，客户对山体资源的占有欲望及环境的项目首开山地别墅，客户对山体资源的占有欲望及环境的关注增加项目卖点，明确项目定位及市场印象。关注增加项目卖点，明确项目定位及市场印象。项目自身拥有山体环境项目自身拥有山体环境经济型产品，经济型产品，面积介于面积介于“150-230150-2117、30”平米平米以经济型产品为主，产品较好的体现别墅的舒适度及品质，以经济型产品为主，产品较好的体现别墅的舒适度及品质，同时控制总价。同时控制总价。客户锁定主流财富人群客户锁定主流财富人群地缘客群，中年之家，经济基础良好，追求更高生活品质地缘客群，中年之家，经济基础良好，追求更高生活品质典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved一方公馆一方公馆物业类别装修状况物业地址容积率总占地面积总建筑面积开盘时间项目分期产118、 权年限高层、联排、独栋精装（高层）、毛坯（别墅）大连沙河口区星海广场1.55.2万平米（其中别墅7.7万平米）3.39万平米2010年8月70年共1期一方公馆超强海景资源超强海景资源城市别墅标杆城市别墅标杆典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目特点项目特点外外部部景景观观资资源源市市场场标标杆杆产产品品海景资源丰富海景资源丰富千米无遮挡海岸线；星海湾国际游艇港；亲水居住距离奢华标杆产品奢华标杆产品新119、古典风格标杆建筑；宽敞大气户型；优质高档石材。强势资源强势资源+顶级产品顶级产品典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved产品规划产品规划 独栋别墅产品处于临海景观价值最好南部；高层及联排产品位于项目北部；产品排布充分结合外部景观。规划充分考虑景观资源，低密度产品可享受绝佳的、独一无二的海景资源。规划充分考虑景观资源，低密度产品可享受绝佳的、独一无二的海景资源。联排别墅联排别墅独栋别墅独栋别墅高层高层各物业类120、型：各物业类型：物业类型物业类型高层高层联排联排独栋独栋户数户数110166规划分区：规划分区：典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved别墅产品线与销售情况别墅产品线与销售情况产品类型产品类型产品面积产品面积（平米）（平米）套数套数套数比套数比产品附加值产品附加值联排联排4001613%赠送地下、露台（赠送300-350）独栋独栋825-116765%赠送地下部分、露台、庭院别墅产品推出占比较小；联排、独栋121、产品户型尺度较大；产品附加值较高，赠送面积较多；物业类型物业类型单价单价（元（元/平米）平米）总价总价总套数总套数销售套数销售套数销售比例销售比例联排60000-700002400-2600万161487%独栋1.2亿起66100%别墅产品销售情况较好，目前仅剩2套联排别墅；独栋产品每套1.2亿起，联排总价在2400-2600万，总价较高。典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间本项目凭借绝佳的海景资源，推出上亿级独栋产品，树立项目产品标杆。本项目凭借绝佳的海景资源，推出上亿级独栋产品，树立项目产品标杆。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsr122、eservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved客户情况客户情况项目客群主要为看中其海景资源的外部客群为主，其中以东北客户较为集中。项目客群主要为看中其海景资源的外部客群为主，其中以东北客户较为集中。项目客户较为分散，主力客户集中在东北项目客户较为分散，主力客户集中在东北1.其中大连本地占15%，东北三省客户占30%，全国其他客户占55%；2.实力雄厚，独栋产品专为身价上亿客户，多为金字塔尖客群客群关注点客群关注点1.客户主要看中本项目海景资源及周边环境；2.对社区品质及物业服务较为关注；3.产品的高附加值，如赠送面积。置业目的多为度假自主置123、业目的多为度假自主外地客户多为度假、养老自住，少量投资；本地客户以自住为主。产品附加值社区品质海景资源环境气候典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved客户素描客户素描典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间顶级客户对城市稀缺资源型项目占有欲强，置业强调收藏、商务、聚会等功能。顶级客户对城市稀缺资源型项目占有欲强，置业强调收藏、商务、聚会等功能。一方公馆置业顾问：一方公馆置业顾问：在本项目购买别墅的客户基本都124、是40岁以上的成功人士，都具备非常雄厚的资金实力，属于顶级消费人群。他们拥有众多房产，买一方公馆并不是经常在此居住。主要看重这里是星海湾绝版地段，拥有一线海景，位置及资源是项主要看重这里是星海湾绝版地段，拥有一线海景，位置及资源是项目最大的卖点。目最大的卖点。买这里的客户可以说基本都有商业背景，买了不一定住，商务、私人社交商务、私人社交功能会比较多。功能会比较多。购买别墅的业主，也看中了项目的收藏价值，闲暇时可以在别墅内举办各种聚会，在聚会中一起品红酒、雪茄，别墅作为其一个社交、娱乐的重要场所。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserv125、edCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved通过对一方公馆个案的分析，可深入挖掘市场机会点：通过对一方公馆个案的分析，可深入挖掘市场机会点：稀缺资源，奢华产品，稀缺资源，奢华产品，项目标签，城市标杆项目标签，城市标杆具有绝佳的景观资，打造独栋标杆产品，奢华户型，总价上具有绝佳的景观资，打造独栋标杆产品，奢华户型，总价上亿，同时为项目贴上城市顶级豪宅的标签亿，同时为项目贴上城市顶级豪宅的标签典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间城市顶尖收藏买家城市顶尖收藏买家顶尖级客群更钟情于绝佳的景观，显示对资源强烈的占有欲顶尖级客群更钟情于绝佳的景观，显示对资126、源强烈的占有欲商务、社交功能突出商务、社交功能突出资源型项目的功能以社交为主，如度假、聚会、宴请等。居资源型项目的功能以社交为主，如度假、聚会、宴请等。居住功能相对弱住功能相对弱伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved远洋假日养生庄园远洋假日养生庄园物业类别装修状况物业地址容积率总占地面积总建筑面积开盘时间项目分期产权年限典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间联排别墅、合院别墅、花园洋房、小高层毛坯大连开发区金石滩葡萄沟0.836万平米（其中别127、墅4万平米）46万平米2011年6月25日（一期）5050年年共两期度假概念度假概念搭台搭台5050年产权不限购年产权不限购伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved主题特色主题特色“1、2、3、4、5”度假养生系统，包括一站式养生会所与酒店、两大生态农场、三座山体公园等等。一个中心：度假酒店/葡萄酒文化主题会所/运动休闲中心两大生态农场：开心农场/葡萄乐园三座公园：养生公园/度假公园/内海公园四季体验：登山节/踏海节/葡萄节/红酒节五感体验：观艺128、术社/闻情人谷/嗅葡萄廊/品美食街/触阳光海其中只有一个中心的系统在建，2012年底会建成3-4个。特色别墅：开发区金石滩首个推出独特的合院别墅。项目以度假养生系统和独特的合院别墅的推出作为主题特色。项目以度假养生系统和独特的合院别墅的推出作为主题特色。典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved产品情况产品情况项目别墅产品有合院别墅和联排别墅两种类型；产品面积均为200平米以下的经济型别墅；该项目最大特色之一129、是附赠大的庭院面积，每户因位置不同获赠的庭院面积也不同，最大面积为270平米，超过室内居住面积。产品类型产品类型产品面积产品面积（平米）（平米）一期总套数一期总套数一期套数比一期套数比赠送露台面积赠送露台面积（平米）（平米）赠送花园面积赠送花园面积（平米）（平米）合院别墅184-1958477.8%20-3050-270联排别墅1952422.2%20-3050-270项目产品类型以经济型别墅为主，花园赠送面积较大，附加值高。项目产品类型以经济型别墅为主，花园赠送面积较大，附加值高。典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,A130、llrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved价格与销售情况价格与销售情况 价格：产品单价低于周边市场产品，因面积经济，产品总价较低，介于239-254万元之间；销售：产品自11年6月底开盘，月均销售套数达39套，因产品属于非限购产品，总价又低，因产品属于非限购产品，总价又低，所以销售良好。所以销售良好。项目产品性价比高，独特的产品类型和低总价促进了产品的成交量。项目产品性价比高，独特的产品类型和低总价促进了产品的成交量。产品单价产品单价（元（元/平米）平米）产品总价产品总价（万元）（万元）一期总一期总套数套数一期销售一期131、销售总套数总套数月均销售月均销售套数套数占总套数的占总套数的比例比例合院别墅13000239-25484783936%联排别墅1300025424典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved客户情况客户情况来源划分：以东北三省客户为主，其次是大连本地客户；职业特征：IT行业、企业中层领导、私人业主等家庭结构：三口或四口之家置业目的：休闲度假，投资兼自住关注点：环境、养生配套、社区完善配套、低单价置业次数：二次或132、多次置业付款方式：60%-70%一次性付款客户对产权年限没有抗性，关注的是项目自身的环境和内部的养生配套，并且付款客户对产权年限没有抗性，关注的是项目自身的环境和内部的养生配套，并且付款方式以一次性付款为主。方式以一次性付款为主。客户访谈客户访谈：我们选择这里主要看重的就是远洋的品牌和这里的环境，虽然现在这里交通不方便，但我们有车所以影响并不大，虽然外面的配套设施不齐全，但是小区内部的商业街足以满足我们的生活需求。吸引我们的主要还是这里打造了一系列的养生度假配套，休息不上班的时候可以约上几个朋友一起聚聚或者一起运动一下，度过一个全然放松的假期。对于产权我们没有过多的要求，虽然这的年限为50年，133、但开发区这边的别墅我问过也有50年的产权，所以这个倒是其次，主要这边的合院别墅都是小独栋，而且总价又低，在这里居住既舒服又有面子。远洋假日养生庄园客户肖小姐 典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved通过对远洋假日养生庄园个案的分析，可深入挖掘市场机会点：通过对远洋假日养生庄园个案的分析，可深入挖掘市场机会点：主题活动及养生会所，体验一站式的休闲度假。倡导新的主题活动及养生会所，体验一站式的休闲度假。倡导新的134、生活度假方式是项目核心卖点。生活度假方式是项目核心卖点。主打主打休闲度假概念休闲度假概念5050年年产权没有心理屏障产权没有心理屏障独特的产品独特的产品、适宜的、适宜的居住环境、可冲破人们对产权属性的居住环境、可冲破人们对产权属性的心理障碍，依旧具有强劲市场表现力。心理障碍，依旧具有强劲市场表现力。低单价、控制低单价、控制总价总价“239-254239-254万万”产品低单价，总价产品低单价，总价控制在控制在255255万元以下，万元以下，吸引了客户的购买吸引了客户的购买兴趣，取得了良好的销售成绩。兴趣，取得了良好的销售成绩。典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间伟业顾问伟业顾问 Copyr135、ightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved典型典型个案借个案借鉴意义意义典型项目市场发展空间典型项目市场发展空间经济型经济型别墅可以回现别墅可以回现拥有山体环境，首开区打拥有山体环境，首开区打造联排山地别墅奠定项目造联排山地别墅奠定项目形象；形象；别墅为经济型别墅为经济型产品，产品，面积面积介于介于“150-230”150-230”平米；平米；客户锁定主流财富客户锁定主流财富人群。人群。4040、5050年产权不限购，并被接年产权不限购，并被接受受5050年年产权产权没有心理136、没有心理屏障；屏障；休闲休闲度假度假概念成为主流趋势；概念成为主流趋势；“239-254239-254万万”低总价度假产低总价度假产品去化较好。品去化较好。物以稀为贵，确定项目标杆物以稀为贵，确定项目标杆拥有稀缺资源，定位奢华拥有稀缺资源，定位奢华产产品品，成为城市标杆；，成为城市标杆；客户客户为城市顶尖收藏为城市顶尖收藏买家。买家。产品突显商务产品突显商务、社交功能；社交功能；伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved市场机会点探测市场机会点探测137、市场趋势：市场趋势：1.1.主流别墅总价上限在主流别墅总价上限在700700万左右，其中万左右，其中“180-250180-250平米、平米、350-500350-500万万”经济型别墅去化最快；经济型别墅去化最快；2.2.大连受海景资源影响，海景项目单价一直领跑全市水平，大连受海景资源影响，海景项目单价一直领跑全市水平，其他区域项目较难超越其单价及总价；其他区域项目较难超越其单价及总价；3.3.依托城市稀缺资源的豪宅具有提升项目价值，奠定项目依托城市稀缺资源的豪宅具有提升项目价值，奠定项目高端属性的意义。高端属性的意义。市场机会：市场机会：1.1.市场缺少真正的山地别墅项目，独栋产品日渐稀缺138、，市场缺少真正的山地别墅项目，独栋产品日渐稀缺，并具有较强的垄断性；并具有较强的垄断性；2.2.项目自然资源属性突出，综合性强，市场较难找到同项目自然资源属性突出，综合性强，市场较难找到同类品质及概念的综合度假别墅项目；类品质及概念的综合度假别墅项目；3.3.项目非住宅用地，虽属于限购区域，但产权不受限购项目非住宅用地，虽属于限购区域，但产权不受限购政策影响，市场同类政策影响，市场同类5050年产权项目市场认可较好。年产权项目市场认可较好。项目项目不不受受限限购购影影响响，1 1、2 2#地地拥拥有有自自身身山山水水优优势势资资源源，首开首开区区具具备备树树立立大大盘盘标标杆杆特特性性，赢赢得139、得市市场场发发展展空空间间！竞争区别墅市场发展空间竞争区别墅市场发展空间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目首开区住宅物业定位项目首开区住宅物业定位大连首席大连首席山谷山谷木质木质度假别墅度假别墅伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved独栋产品为独栋产品为1#1#主力，企业独栋会所为明星产品140、，联排为回现产品，并平主力，企业独栋会所为明星产品，联排为回现产品，并平衡容积率指标。衡容积率指标。项目产品配比建议项目产品配比建议产品类型产品类型地上地上-面积面积区间区间(平米平米)套数套数所占套数所占套数比例比例所占面积所占面积（平米）（平米）所占面积所占面积比例比例企业企业会所会所600-800600-8003 33%3%210021007%7%独栋独栋300-400300-400545456%56%189051890563%63%联联排排220-260220-260393941%41%9003900330%30%合计合计9696100%100%3000830008100%100%1 141、1伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved以经济型别墅为主流产品，通过独栋及联排两种产品线平衡指标，并设以经济型别墅为主流产品，通过独栋及联排两种产品线平衡指标，并设置项目销售展示中心。置项目销售展示中心。项目产品配比建议项目产品配比建议产品类型产品类型地上地上-面积面积区间区间(平米平米)套数套数所占套数所占套数比例比例所占面积所占面积（平米）（平米）所占面积所占面积比例比例联排联排150-180150-18017517543%43%28938142、2893835%35%独栋独栋180-220180-22016516541%41%330723307240%40%240-280240-280646416%16%165361653620%20%精品酒店及精品酒店及展示展示中心中心40004000110%0%400040005%5%合计合计404404100%100%8254582545100%100%2 2伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved项目产品分阶段开发策略项目产品分阶段开发策略地块1143、号地2号地产品面积与类型n独栋别墅300-400平米n联排别墅220-260平米n企业会所600-800平米n独栋别墅n240-280平米n180-220平米n联排150-180平米 n精品酒店及展示中心4000平米首开区产品首开区产品开发顺序开发顺序T T1 1、2#2#景观环境先行景观环境先行样板体验展示区样板体验展示区项目筹备阶段项目筹备阶段第一阶段第一阶段企业独企业独栋（项目明星产品）栋（项目明星产品）1 1号地独栋号地独栋别墅别墅（项目项目标杆标杆产品产品）2 2号地联排号地联排别墅别墅（项目回现产品）项目回现产品）第二阶段第二阶段1 1号地联排号地联排别墅别墅（快速回现产品（快速回144、现产品）2 2号地独栋号地独栋别墅（项目回现产品）别墅（项目回现产品）精品酒店精品酒店伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开区物业定位首开区物业定位首开区首开区整体定位整体定位住宅物业住宅物业定位定位首开区首开区产品概念产品概念伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved第第 100100 页页首145、开区产品首开区产品与配比建议原则与配比建议原则土地价值最大化原则，在保证启动成功的前提下优良资源的土地开发尽量后置，通土地价值最大化原则，在保证启动成功的前提下优良资源的土地开发尽量后置，通过土地升值为项目创造更多的利润。过土地升值为项目创造更多的利润。土地价值最大化土地价值最大化未来市场竞争的复杂与不可控性决定产品线的供应要时刻保证弹性，即在每块用地未来市场竞争的复杂与不可控性决定产品线的供应要时刻保证弹性，即在每块用地都要保证现金流产品和标杆性产品的同时存在以增大抗风险性能力。都要保证现金流产品和标杆性产品的同时存在以增大抗风险性能力。产品属性与目标对应产品属性与目标对应不同阶段核心客户群146、体不同，产品的确定应根据不同阶段项目核心客户需求为基础，不同阶段核心客户群体不同，产品的确定应根据不同阶段项目核心客户需求为基础，满足主流客户群体需求，同时能够对相关客户群体形成辐射满足主流客户群体需求，同时能够对相关客户群体形成辐射产品与客户需求对应产品与客户需求对应伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved规划方案建议规划方案建议首开区产品方案建议首开区产品方案建议企业会所企业会所顶级独栋别墅顶级独栋别墅联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅独栋独栋147、别墅别墅酒店及展示酒店及展示中心中心伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开区产品规划指标首开区产品规划指标首开区产品方案建议首开区产品方案建议用地用地产品类型产品类型面积区间面积区间(平米平米)套数套数所占套数所占套数比例比例所占面积所占面积（平米）（平米）所占面积所占面积比例比例1号地企业会所600-80033%21007%独栋300-40054 56%18905 63%联排220-26039 41%9002 30%合计合计9696100148、%100%3000730007100%100%2号地联排150-180175 43%2893835%独栋180-220165 41%3307240%240-28064 16%1653620%酒店及展示中心40001 0%40005%合计合计404404100%100%8254582545100%100%面积面积区间区间(平米平米)均为地上面积区间均为地上面积区间伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开区产品方案建议首开区产品方案建议首开区产品149、特色建议首开区产品特色建议产品类型产品类型车位比位比地下面积地下面积（平米）（平米）花园花园面面积（平米）（平米）企业会所1:3200-300200-500独栋1:2大独栋：120-150小独栋：80-100150-300联排1:280-10050-100伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开首开区区“企业独栋企业独栋”产品形式产品形式首开区单体产品建议首开区单体产品建议所有功能空间集中布置于建筑主体内;建筑与庭院可有多种组合方式。建筑豪华150、大气，能较直观地体现产品豪宅档次，满足客户对于产品的形象需求。湖面前院后院泳池灌木亲水平台亲水平台灌木住宅灌木灌木住宅伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开区单体产品建议首开区单体产品建议首开区首开区“企业独栋企业独栋”单体建议单体建议参考案例：东山墅1000平米，地上+地下面积地下一层地下空间运动娱乐多功能区奢华泳池区（除标准泳池外，设置全套洗浴功能空间及辅助用房，如桑拿、按摩、热水浴、男女分设更衣室等）多功能区（健身、影音、图书、收藏、151、酒窖等）后勤用房第二起居室伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开区单体产品建议首开区单体产品建议首开区首开区“企业独栋企业独栋”单体单体建议建议参考案例：东山墅1000平米，地上+地下面积首层空间起居、会客区大面积入户玄关及主梯空间大面积会客空间，占据较好的观景面，并与室外庭院相连餐厨空间：中西厨分离；早餐、正餐厅分离；布置相对独立书房：兼顾会谈等需求；独立佣人空间首层客房设置两个以上车位车库预留电梯井首层伟业顾问伟业顾问 Copyrigh152、tbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开区单体产品建议首开区单体产品建议首开区首开区“企业独栋企业独栋”单体单体建议建议参考案例：东山墅1000平米，地上+地下面积二层空间卧室区奢华主卧套：卧室区、休息区、超大面积卫浴空间、男女分设步入式衣橱，双层玄关豪华次卧套：次卧空间均设置套内卫生间及衣橱，保证各人私密性；主人空间与次卧空间通过交通空间相分隔，保证主人空间的绝对私密二层伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved153、CopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开区首开区“独栋别墅独栋别墅”产品形式产品形式首开区单体产品建议首开区单体产品建议规划布局特色突出；采用多种布局方式组合，在满足容积率的前提下丰富平面设计；东西向间距压缩至3米；伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开区单体产品建议首开区单体产品建议首开区首开区“独栋别墅独栋别墅”产品形式产品形式地下层多功能房、保姆间、地下层多功能房、保姆间、设备间、家政154、区及采光庭院设备间、家政区及采光庭院首层起居厅及餐厨空间、首层起居厅及餐厨空间、南向采光客卧南向采光客卧二层主卧套、次卧室二层主卧套、次卧室及家庭活动空间及家庭活动空间顶层赠送带天窗阁楼顶层赠送带天窗阁楼下沉式庭下沉式庭院院大面积地大面积地面庭院面庭院地面地面庭院庭院地面地面停车停车位停位停车车主卧套主卧套参考案例：龙湾四期，250-340平米伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开区首开区“联排别墅联排别墅”产品形式产品形式首开区单体产品建155、议首开区单体产品建议以四联为主的舒适型联排别墅;能产生尽量多的端单元户型。伟业顾问伟业顾问 CopyrightbyB.A.Consulting,AllrightsreservedCopyrightbyB.A.Consulting,Allrightsreserved首开区单体产品建议首开区单体产品建议首开区首开区“联排别墅联排别墅”产品形式产品形式第第 111111 页页地下层：情趣空间及佣人服务房首层：家庭活动区和老人或孩子住区 二层：主人区域参考案例：欢庆城，190-260平米感谢观赏感谢观赏CopyrightbyCopyrightbyB.A.Consulting,B.A.Consulting,AllrightsreservedAllrightsreserved赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/