1、经营性物业常见的估值方法1. 收益法（主要）预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。5.收益法的操作步骤（熟悉） 确定未来收益期限；求取未来净收益；求取报酬率；选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。运用直接资本化法估价一般分为一下3个步骤：求取未来某一年的某种收益；求取资本化率或收益乘数；选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。V：房地产在价值时点的收益价值 Ai：房地产的未来净运营收益Yi：房地产未来各期的报酬率n：房地产的收益期限2. 市场法原则：替代2、原理。将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估计估价对象的客观合理价值或价值的方法。对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算出估价对象的客观合理价格的一种估价方法。要求：1. 实例充分 2. 替代性强：权益相同、用途相同、区位相近、结构相似 3. 资料可靠阶段： 1. 选取实例 2. 修整差异V=可比价格*修正系数（日期修整、区位修正、交易情况修正等）3. 现金流折现法DCF估值法，也就是现金流折现法，基本原理是把企业未来特定期间内的预期现金流还原为当前现值，加总后得到企业当前价值。这种方法适用于现金流稳定、增长可预测性高的行3、业、公司。4. 成本法（适用少）测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。该方法适用于很少发生交易限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产。物业仅适用一种估价方法进行估价的，可只选用一种估价方法进行估价。物业适用两种以上估价方法进行估价的，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，并对各种估价方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估价值。一般而言，适用两种以上估价方法进行估价的，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，并对各种估价方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估价值。物业评估4、时的影响因素：1. 自身因素（1） 区位因素：物业所在区域的位置，临界状况，楼层，朝向交通：道路状况、停车位及收费、公交设施周围环境与景观：大气、水文、视觉、卫生、人文外部配套设施北京： 一、国贸CBD商圈 简介：国贸商城、嘉里中心、贵友大厦、建外SOHO、珠江帝景欧洲商业走廊、中环世贸、北京银泰中心。 商圈类型：最新商圈、城市级别、高档 特色与发展方向：2000年出现CBD概念以来，这里是北京商务活动的中心，随着高档公寓的入住率不断增长，高档商业的需求也日益增多；多经营高档时装、皮具手表、首饰等品牌；发展中等规模商业中心和社区商业街（城市综合体中的连锁经营店和休闲新概念店，小规模精品型的SH5、OPPING MALL为主流）。 二、西单商圈 简介：西单华威商场、西单赛特、中友百货、君太百货、LCX、北京时代广场，有50多年商业发展史。 商圈类型：传统商圈、城市级别、中高档 特色与发展方向：人气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；目前正在进一步规划，希望能和时代广场连通，形成更具规模和特色的青年社区。 三、王府井商圈 简介：北京百货大楼、东安市场新东安商场、市都百货、王府井女子百货、东方新天地，有100多年商业发展史。 商圈类型：传统商圈、城市级别、中高档 特色与发展方向：经营日用品为主，目前餐饮、娱乐配套增多；主要定位在所有市民和国内外旅客；正在积极进行6、第三次升级改造，地下兴建巨大商场，希望还原历史特色，提升人气和效益。 四、崇文新世界商圈 简介：新世界商场1998.6开业、搜秀城2004.10开业。 商圈类型：新兴商圈、社区级别 特色与发展方向：引导时尚潮流的青年商业氛围；目前主要吸引京东区域消费。 五、公主坟商圈 简介：城乡贸易中心1992.1开业、翠微商厦1997.11开业。 商圈类型：新兴商圈、城市级别、中档 特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。 六、木樨园商圈 简介：大红门服装城、京温市场、天雅大厦、木樨园购物广场、百荣世茂、北京国际玩具城 商圈类型：新7、兴商圈、城市级别、低档。 特色与发展方向：服装、玩具、家纺、文具等商品的集散地，以批发零售业态为主要业态，餐饮娱乐休闲等功能严重不足，多为档次低端，面积狭小的“路边野店”，生活配套基本没有，换句话说，这里不适合居住，只适合做零售生意。七、阜成门商圈 简介：北京百盛购物中心1994、阜成门华联商厦1994、万通新世界1994.1。 商圈类型：新兴商圈、城市级别、中低档 特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。 八、燕莎商圈 简介：赛特购物中心1992.12开业、蓝岛大厦1993.1开业、丰联广场商场太平8、洋百货。 商圈类型：新兴商圈、城市级别、高档 特色与发展方向：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。 九、前门商圈 简介：主要是小商铺构成400多年商业发展史 商圈类型：传统商圈、城市级别、低档 特色与发展方向：由于受交通、停车等条件限制发展缓慢；经营档次较低的商品，如服装、餐饮等；目前正在向“传统商业与民族商业荟萃，古都风貌与现代化结合的文化旅游商业区”发展。 十、当代商圈 简介：双安商场1994.8开业、当代商城1995.9开业、家乐福2004.3开业。 商圈类型：新兴商圈、城市级别、中档 特色与发展方向：主要经营服装、日用品等，有一定的餐9、饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。 十一、中关村商圈 简介：海龙、鼎好、太平洋、科贸、新中关、第三极。 商圈类型：最新商圈、城市级别、中低档 特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。（2） 实物因素土地：面积、地形、开发程度建筑：规模、外观、结构、设施、装修、层高、布局、温度、湿度、采光等等（3） 权益因素权利状况：房屋使用权或是所有权；自有或共有；剩余使用年限；产权是否明细等等使用管制：土地用途管制、规划管制2. 外部因素（1） 人口因素（2） 制度因素（3） 经济因素（4） 社会因素案例：由于我国目前的CMBS类和权益reits类项目都未披露估值报告书1. 越秀房托，春泉产业信托：收益法+现金流折现法（DCF）2. 大连百年城：市场法+现金流折现（DCF）3. 开元地产reits: 现金流折现