1、管理大华集团房地产开发流程管理目录: 安全文明施工管理流程.doc前期报建流程图.doc 土方作业指引.doc 大华集团房地产开发流程管理.doc 室外混凝土道路管理流程.doc 工程质量管理流程.doc 建设阶段报建流程图.doc 房地产开发全过程流程图.doc 新项目房屋交付验收作业指引.doc 现场临建三通一平施工作业指引.doc 竣工阶段报建流程图.doc 绿化工程管理流程.doc 项目前期阶段报建流程.doc 项目工程进度管理控制.doc安全文明施工管理流程1. 目的杜绝安全事故，做到安全生产、文明施工，确保项目全过程良好形象、环境和精神面貌。2. 职责2.1. 项目经理部2.1.12、. 要求总承包商按照统一现场CI形象完成现场布置，并要求总承包商按照合同要求落实安全文明施工管理；2.1.2. 审批监理项目部编制的安全文明监理细则；2.1.3. 批准经监理审核的总包安全文明施工方案；2.1.4. 检查监督监理项目部落实安全文明施工管理的监理情况，发现问题发监理整改通知单，责令整改；2.1.5. 现场巡视总承包商落实安全文明施工方案情况，发现不安全因素发业主工作联系单，责令整改；2.1.6. 参与监理项目部组织的各种安全文明施工检查活动及会议；2.1.7. 负责协助现场有关安全文明施工事宜；2.1.8. 负责项目部协调对外其它安全事宜。2.2. 监理项目部2.2.1. 编制并3、提交安全文明施工管理的监理细则；2.2.2. 落实安全文明施工管理的监理细则；2.2.2.1. 初步审核总承包商编制的安全文明施工方案；2.2.2.2. 对日常现场巡视、安全资料检查；2.2.2.3. 定期组织安全文明施工检查；2.2.2.4. 召开服务及安全文明施工专题会；2.2.2.5. 协助处理现场出现不可预见的质量事故及其他安全事故。2.3. 总承包商2.3.1. 按照统一现场CI形象完成场布，并按总包合同要求落实安全文明施工管理；2.3.2. 编制并提交安全文明施工方案；2.3.3. 按照已审核通过的安全文明施工方案施工，保证安全生产；2.3.4. 出现质量事故时应立即处理并知会监理4、项目部及项目经理部。2.4工程管理部2.4.1在月度项目检查中，对项目的安全文明施工管理做出考核。3. 工作程序3.1. 总承包商按国家、上海市关于安全文明施工的法规、规定，以及合同要求，编制安全文明施工方案，报监理公司审核、项目经理部批准后实施。3.1.1. 在工程施工阶段，总承包商编制施工组织设计时，负责根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施，对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。3.1.2. 落实项目标准化管理有关内容，统一现场CI形象，以及施工人员着装，落实现场管理措施，达到合同要求的标准。5.2. 监理项目部审核总承包商安全文明施工方案，编制落实安全5、文明监理细则，报项目经理部批准。负责督促总包落实安全文明施工方案。5.2.1. 检查安全文明施工组织机构与保证体系、安全管理责任制、安全教育与检查制度，专项安全文明施工方案是否符合有关法规、规范和标准要求，开挖与支护、桩基施工、塔吊及电梯安拆、脚手架、施工临时用电等安全技术措施。5.2.2. 如符合要求，则上报项目经理部批准。5.3. 项目经理部应及时审批对工程安全文明施工方案，并要求监理项目部和总包商执行。5.4. 措施执行5.4.1 总承包商负责执行批准的安全文明施工方案。5.4.2 监理项目部负责落实安全文明施工管理监理细则并负责监督检查总承包商的安全文明施工方案：a) 日常现场巡视、安6、全资料检查工作；b) 监督承包商对自身及分包商的安全文明施工管理；c) 监督施工总平面规划和管理、调度；d) 监督各作业面的安全文明施工检查和管理；e) 监督现场及生活区的卫生、消防、保卫等工作。5.4.3 监理项目部负责判断，在必要时组织召开定期安全文明施工检查活动及会议，对发现的问题及时协调配合处理；项目经理部应参与。a) 监理项目部定期组织安全文明施工检查，如检查结果合格则形成评价结论；b) 监理项目部如发现存在安全隐患和不规范等不合格的施工行为，则书面通知承包商限期整改；c) 总承包商在接到监理项目部整改通知单后及时组织人力整改；d) 监理项目部在接到承包商整改验收申请后及时组织整改验7、收并形成定期评价结论；e) 监理项目部将检查合格及整改后合格的结论抄送项目经理部备案。5.4.4 当现场出现安全事故时，承包商立即采取急救处理；同时通知监理项目部及项目经理部，监理项目部及项目经理部协助承包商处理事故。项目经理部及时将事故情况报告工程总监和工程管理部。如重大事故应在24小时内通知建筑和劳动安全主管部门。a) 承包商在事故处理完毕后按要求编制事故报告；b) 监理项目部在协助处理事故完毕后编制事故报告。5.4.5 项目经理部在事故发生后判断事故发生的原因、责任归属及采取一系列相应解决措施。将事故处理情况编制成事故报告，报工程总监、工程管理部。公司组织专人调查，落实对策措施。6 相关8、记录6.1 安全文明施工方案6.2 监理细则6.3 工作联系函6.4 安全事故报告项目开发整体操作流程（一）投资决策开发部拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部工程部运营部物业部总经理通过对市场和政策的分析，明确重点投资区域招投标文件的限制投资决策可行性研究报告概念设计方案财务分析、资金筹措方案成本测算深入市场调研、项目定位分析等项目初步判断项目建议书初步市场调研提供竞争楼盘及周边配套分析等意向性选址、土地买卖谈判、初步勘察、城市规划意向项目技术指标分析意向地块的获取项目开发整体操作流程（二）规划设计开发部拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部工程部运营部物定渐总经理意向地9、块的获取签署土地出让合同项目开发建议书建设用地规划许可证项目责任书、项目考核指标的编制土地勘测单位招投标营销推广策划首期土地款的支付成本预算设计单位招投标参加方案讨论，意见反馈总体规划设计方案规划局审核报批日期、消防、园林、卫生、规划、交警、电信等部门前期征询初步设计阶段建委召开初步设计评审会取得扩初批文成立招评标小组报建施工图设计阶段环保、环卫、交警、卫生防疫人防、防震等部门审施工图通过施工图会审监理单位、总包单位招投标施工图充备项目开发整体操作流程（三）建设实施开发部拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部工程部运营部物定渐总经理施工图充备监理单位、总包单位招投标取得土地证支付完全10、部土地款建筑工程规划许可证质监、安监站报监建筑工程施工许可证建设施工开始确定推广销售策略办理抵押贷款营造销售环境分包单位招投标项目开发整体操作流程（四）竣工交付开发部拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部工程部运营部物定渐总经理营造销售环境完成物业招标销售许可证完成物业管理方案正式开盘办理撤抵押等工作配套工程规划及投招标推广及销售活动市政管线工程规划许可证工程完工总结建设工程竣工规划验收工程结算接管物业竣工资料交付使用许可证办理竣工验收备案房屋户权证办理入住手续设计单位作总体规划方案设计单位作调整后再提呈最佳总体规划方案规划单位及其他管理部门出具审批意见政府规划部门审核颁布发批文调整11、完善总体规划方案再报批政府规划管理部门指示设计单位按政府部门及建设单位意见进行调整设计单位出竞标方案经会审后将总本规划方案送交规划管理部门审核编制项目规划设计任务委托书评审方案及选定设计单位组织设计单位招标项目投资及规划建议总体规划设计方案审核工作流程建设单位向规划管理部门申请建设用地规划许可证管理部门核发建设用地规划许可证建设单位凭建设用地规划许可证向土地管理部门申请建设用地批准书规划设计方案批准规划管理部门审核建设项目规划设计方案设计院进行项目规划设计方案修改规划设计方案住宅、环保、消防、卫生、绿化、交通等管理部门审核意见建设单位向规划局送审建设规划设计方案建设单位选址意见书管理过程 申领12、建设用地规划许可证及建设用地批准书工作流程初步设计方案审核意见政府管理部门出具审批意见组织初步设计方案专家审批会组织审查初步设计方案图纸递交勘察报告于设计院组织勘察单位招标评审会规划管理部门核发总体规划方案批文建设单位征询有关政府管理部门对规划方案意见勘察单位出具勘察报告设计院按报告作设计图设计院按报告作设计图设计院按意见调整初步设计评定最佳初步设计方案，满足政府及建设单位要求勘察及初步设计工作流程景观设计单位根据意见完善施工图接受景观设计施工图及招标评估景观施工图纸设计预算及发出修改指示景观设计单位作深化景化设计景观设计单位出具设计方案委托景观设计作深化设计会审选定最佳景观设计方案深化方案评13、审会结合规划、设计、营销、预算等观点考虑方案组织园林景观单位竞标景观设计单位进行施工图设计及修改园林景观规划工作流程否是提交环境影响评价报告书专家评审意见编制环境影响评价报告书提出环境保护建议和针对性措施及结论建设项目环境影响调查分析环 境 现 状 调 整地 块 状 态 调 查环境影响预测确定各单项环境影响评价的工作等级标准筛选重点环境评价项目委托有资质的环境影响评价单位建设单位提出已批准的建设项目规划方案国家、地方有关法规、环境影响评价报告书工作流程设计院进行施工图设计建设单位申请建设工程规划许可证规划管理部门核发建设工程规划许可证规划管理部门核定规划设计方案住宅、环保、消防、卫生等部门意见14、设计院进行方案规划设计建设单位送审设计方案规划管理部门核定设计范围,提出规划设计要求建设用地规划管理过程建设单位申请核定设计范围和规划设计要求建设单位向市测绘院晒印地形图在原有基地上且不改变土地使用性质的建设工程项目需改变土地使用性质或征用划拨土地或属土地使用权出让的建设工程项目情况一 情况二申领建设工程规划许可证工作流程评 标进 行 招 标招 标 准 备审核合同签证中标通知书招标办监督见证评标投标单位递交标书核准招标补充文件投标单位领取标书审核招标文件招标办审核招标项目登记表签定承包合同决标及签发中标通知书评估及询标开标确认有效标报价接收标书文件资料编制招标补充及修正文件组织现场踏勘及答疑会15、发招标文件通知书投标单位资质预审编制招标文件招标登记成立评标决策小组建设单位成立招标小组建设工程项目招标一般流程建设单位申请建设工程施工许可证施工图纸审查通过证书质量安全监督申报表监理中标通知书及监理合同登记施工中标通知书及施工合同签订及登记建设单位项目施工招标管理过程建设工程管理部门核发建设工程施工许可证申办建设工程施工许可证工作流程征求有关专业管线管理部门意见向城市测绘部门晒印综合管线图建设单位向市政管线和交通部门申请管线施工和掘路许可手续规划管理部门核发市政管线建设工程规划许可证建设单位申请市政管线建设工程规划许可证规划管理部门审定市政管线工程设计方案建设单位委托设计单位进行管线工程设计16、及送审方案规划管理部门核定市政管线规划设计要求建设单位申请市政管线工程规划设计要求按意见修改申办市政管线工程规划许可证工作流程若建设工程涉及道路规划红线建设单位申请道路规划红线界桩城市规划管理部门订立道路红线施工单位现场放样建设单位申请复验灰线按意见修改城市规划管理部门复验灰线建设工程竣工建设单位申请建设工程竣工规划验收按意见修改若违法按违法建设查处城市规划管理部门进行规划验收城市规划管理部门核发竣工规划验收合格证明建设单位向房地管理部门申请房屋产权登记申办建设工程竣工规划验收及房屋产权登记监督流程竣 工 前 期物业委员会成立，新物业公司全面接管协调小业主与建设和施工单位的连系交付钥匙，办理入17、住管理手续物业管理班子正式入驻接受移资料，协调维修整改时间安排安排检查整改要求，明确移交手续配合销售宣传推广工作从物业管理角度参与项目设计评审选定及委托物业管理公司建设单位邀请物业公司提出物业管理建议竣 工 移 交竣 期 服 务物业管理及移交工作流程项目工程依合同完工施工单位完工自检施工单位准备完工资料监理单位审核竣工申请资 料 不 齐 备检验不合格监理单位现场检验不合格进行整改建设单位正式验收建设单位申请（交付使用许可证）不合格限期整改政府管理部门审核申请核发交付使用许可证申办新建住宅交付使用许可证审核工作流程项目工程质量控制：指项目经理部以合同规定的质量目标或以国家及上海市标准、规范，进行18、的监督与管理活动。1. 职责1.1. 项目经理部1.1.1. 在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现质量目标。1.1.2. 为监理开展工作创造有利条件，充分发挥监理的作用，并对现场监理的工作能力和监理效果的进行有效监控。1.2. 工程管理部1.2.1. 每月对各项目进行月评估，并提交评估报告。1.2.2. 提供技术支持；1.3. 监理公司1.3.1. 负责对材料、设备的质量进行监控；1.3.2. 负责对隐蔽工程及工序的监控；1.3.3. 负责分部分项工程的验收；1.3.4. 主持图纸会审、施工组织设计审核、开工预备会、工程例会和专题协调会；1.3.5. 对19、项目隐蔽工程的质量实行全程跟踪及确认；1.3.6. 对项目的各工序节点质量进行全面的监控；1.3.7. 组织对分部分项工程的验收；1.3.8. 协调处理总承包商与分项承包商的交叉作业问题；1.3.9. 组织每周的工程例会，并形成会议纪要；1.3.10. 编写监理月报及时抄送项目经理部；1.4. 承包商1.4.1. 提交施工组织设计方案；1.4.2. 按照设计图纸说明及有关规范施工；1.4.3. 出现质量事故时应知会监理单位及项目经理部；1.4.4. 保证项目工程符合合同要求。2. 工作程序2.1. 施工准备2.1.1. 项目工程开工前，监理单位必须先组织由设计单位、项目经理部、各承包商在内的相20、关人员进行图纸会审并形成图纸会审纪要，图纸会审纪要可作为设计变更输入。2.1.2. 总承包商根据项目设计图纸并结合现场的实际情况编制施工组织设计方案；送监理单位及项目经理部。监理单位及时对该方案进行评审，并将初步评审合格的施工组织设计报项目经理部审核，项目经理部应组织工程管理部、成本管理部、设计部对该方案进行审核并将审核结果发送监理单位及总承包商。2.1.3. 分包商、供应商将各自的企业资质、项目现场负责人（或联系人）、用工人数等资料报监理单位，经监理单位初审合格后报项目经理部。项目经理部根据合同质量标准再次审核。2.1.4. 总承包商在组织材料设备进场前，必须严格按照合同的规定并依照样板采购21、，在进场前必须提前知会监理单位及项目经理部，监理单位接到通知后必须对照封板或监督送检组织验收。2.2. 组织施工2.2.1. 在施工过程，监理工程师应跟踪监控承包商的工序作业过程，一般工序采用巡视、平行检验方式，重要部位、关键工序（基础、结构、防水等）采取见证、旁站方式，发现承包商的错误做法、不当操作或缺陷，及时责令承包商纠正；同时项目经理部专业工程师要参与监理工程师的日常巡视工作，确保及时掌握现场的质量情况。2.2.2. 监理工程师负责进行隐蔽验收，各专业检查确认后方可同意隐蔽；安装各专业预留预埋必须进行全面检查，关注诸如漏水、漏电等隐患。对所有隐蔽工程，项目经理部专业工程师应参与。2.2.22、3. 对室内装饰装修工程，采用“样板验收”方式，即在大面积施工前，先由承包商按设计及项目经理部要求在现楼小规模施工样板，经确认后再大面积施工，达到保证质量满足设计效果，避免返工浪费的目的。2.2.4. 监理单位负责每月组织专项质量专题会议，处理现场发生的工程事故或工程质量问题。监理单位判断必要时，可临时召开。2.2.5. 监理单位负责将在现场发现的质量问题及在质量专题会议上讨论的内容形成结论。当结论符合要求时，则对结论进行进一步的分析并形成月度或专题质量报告并报送项目经理部；当结论不符合要求时，则需进一步整改，并由监理单位负责检查整改结果，直到最后符合要求。2.2.6. 项目经理部各专业工程师23、应每天参与现场工程质量巡查，至少每月必须组织一次由监理单位及各专业工程师组成全面质量巡查，确保工程整体质量的连贯性。项目经理部应对巡查结果形成结论并将结论返馈给监理单位。同时此结论可作为考核监理单位的依据。2.2.7. 每月月底，项目经理部根据监理单位报送的质量报告结合现场巡查质量记录形成项目工程月报。2.2.8. 工程管理部每月初将各项目经理部项目工程月报汇总后报总部工程管理部。2.3. 质量事故2.3.1. 当在施工过程中出现不可预见的质量事故时，承包商应在第一时间采取有效措施进行紧急处理并通知监理单位及项目经理部；2.3.2. 监理单位应及时跟进，组织事故善后处理，形成质量事故报告。2.24、3.3. 项目经理部负责将质量事故报告提交给总工程师、工程管理部。2.4. 工程验收2.4.1. 隐蔽工程验收：施工单位自验后，通知项目经理部和监理验收，专业工程师和监理验收通过后，在隐蔽工程验收单上签字，允许其进入下一道工序。2.4.2. 中间验收：项目部组织监理对分部工程进行验收评定，并在施工单位提交的分部工程质量检验评定表上签字。2.4.3. 竣工验收：分部工程完工后，工程管理部组织项目经理部、监理对单位工程进行检验评定，并在单位工程质量综合评定表上签字。单位工程验收合格后，项目经理部会同施工单位上报工程所在地质监站验收。3. 相关记录3.1. 项目工程月报1.目的：规范各项目绿化管理，25、加强流程管理控制绿化工程的质量和观感，达到设计效果。组织工序交接、管线协调（监理）2.流程：施工方案审批确认效果标准（监理、项目部）组织设计交底（项目部、监理）熟悉设计图纸（项目部） 验收（监理、项目部）成品保护（总包）种植施工（总包）苗木进场及定位验收（总包、监理） 3.工作程序：3.1种植时间规定：种植宜在每年11月上旬第二年4月底以前，避开高温季节，应在入伙前2-3个月完成。为保证入伙即达到入住效果，入伙时间尽量避开每年8月-12月。3.2项目专业工程师应熟悉施工图纸，领会设计意图，明确标准要求，发现问题及时反馈设计部加以完善。3.3项目部组织设计部、设计院、监理、总包及专业分包等单位参26、加设计交底，消除地下管线、种植土壤环境对绿化种植的不利影响，形成图纸会审记录。3.4绿化施工单位编制绿化施工方案，不良施工条件下要有保证成活率和入伙时效果的专门措施。经监理审核后，报项目总经理审批。（附表一）3.5绿化施工前组织设计部、监理、总包、专业分包等单位召开现场协调会，就上下道工序的交接、地下管线实际位置交底、苗木进场计划及验收、成品保护等明确要求和责任，并纳入总包管理范围。3.6定位放线要求监理专门复核，项目部检查复核记录。3.7材料进场验收由监理负责，根据进苗清单验收进场苗木的品种规格，发现问题及时反馈、协调。项目部监督检查、协调。（附表三）3.8施工单位根据设计要求进行种植施工。27、监理对种植位进行复核，加强过程控制。（附表四）3.9成品保护工作。3.9.1对苗木的的养护和保护，如高大苗木的固定支护、主干麻绳缠绕、夏季遮阴、冬季防寒措施等。3.9.2对周围已完工程的成品保护，防止浇水、土方平整对周围的污染。3.9.3养护区域设置明显警戒标志，派专人现场巡视，必须进入养护区域进行施工的，项目部应执行许可申请制度。（附表二）3.10监理组织完成绿化工程验收后，由项目部、设计部进行总体验收，并做好验收记录。4.相关规范标准：5.1. 城市绿化工程施工及验收规范-CJJ/T08-995.2. 行道树载植技术规程-DBJ08-54-965.3. 大树移植技术规程-DBJ08-53-28、965.4. 草坪建植和草坪养护管理的技术规程-DBJ08-67-97】附：绿化施工控制要点1.土方要求1.1. 绿化苗木栽培土方必须具有满足园林栽培植物生长所需要的水、肥、气、热的能力。在苗木根系生长、发育的范围内，严禁建筑垃圾及其它有害物质混入。1.2. 盐碱土方必须进行改良，达到脱盐土标准，即含盐量小于1g/kg方能栽培植物。1.3. 栽培酸性植物的土壤，PH值控制在5.06.5，无石灰反应。1.4. 栽培土层下若遇到不透水废基等物，应按照上海市标准绿化技术规程DBJ08-75-98中的有关规定处理。1.5. 乙方需对土壤进行抽验并将相关检验报告提交项目部及监理。1.6. 在绿化范围内回29、填土应在上道工序进行清理后进行。 2.放线定位要求2.1. 苗木种植之前应先进行苗木定位放样。绿化施工方应安排具有经验的放样人员对图纸进行放样。2.2. 若遇到地下管线等问题需及时与项目部、监理取得联系。2.3. 经甲方及监理确认后方可进行苗木种植。3.草坪铺植要求3.1. 各类草坪的覆盖度应达到100，无集中空秃。达到覆盖度100所需的时间，满铺草坪应为一个月时间，籽播、播茎、分株、植生带草坪应为三个月。3.2. 各类草坪铺植前需对土方进行细平，并进行适当浇水使土方沉降均匀。细平后土块直径不得大于3厘米，最后进行铺植。3.2.1密铺：应将选好的草坪切成300毫米*300毫米、250毫米*3030、0毫米、200毫米*200毫米等不同草坪顺次平铺，填土密集，块与块之间应留有1020毫米缝隙，再行填土，铺后及时滚压浇水，若草种为冷地型则可不留缝隙。3.2.2点铺：应将草皮切成30毫米*30毫米点种。宜用1平方米草坪可点种25平方米面积。3.3草坪草长到6070毫米时，应进行修剪，修剪后高度冷地型为50毫米，暖地型为40毫米。3.4大面积草坪修剪应用轧草机，严禁使用割灌机。3.5草坪翻土深度不得小于200毫米。4.灌木种植要求4.1. 落叶灌木挖掘和栽植应在春季解冻以后发芽以前或秋季落叶后地冰冻以前种植；常绿灌木的挖掘和栽植应在春季土壤解冻后，发芽以前进行，或在秋季新梢停止生长后降霜以前进行31、。4.2. 种植边线放样土壤改良施肥土壤耙细、整平花苗分块、修剪均匀栽植浇透水切边、养护管理验收4.3. 灌木种植坑槽的有效土至少50厘米。5.乔木种植要求5.1 乔木坑槽的有效土至少1米。5.2 树木定向应选丰满完整的面，朝向主要视线，孤植树木应冠幅完整。5.3 带土球树木栽植：在坑槽内将种植土壤填至苗木土球底面高度，将土球放置在填土上面，定向后方可打开土球包装物，取出包装物，（如土球的土质松软土球底部的包装物可不取出），然后从坑槽边缘向土球四周培土，分层捣实，培土高度到土球深度的2/3时，作围堰，浇足水，水份渗透后整平，如泥土下沉，应在三天内补填种植土，再浇水整平。5.4 裸根树木的种植：32、按根群情况先在坑槽填适当的种植土，将根群舒展在槽内，周围均匀培土，并将树干梢向上提动或左右移动，扶正后边培土，边分层捣实，然后沿树木坑槽外缘作围堰，并浇水，以水份再向下渗透为度。5.5 非种植季节栽植，应按不同树木采取相应的技术措施5.5.1最大程度的强修剪至少保留树冠的1/35.5.2凡可摘叶的应摘去部分树叶，但不可伤害幼芽。5.5.3夏季必要时搭棚或挂网遮荫，并保持定时喷雾、浇水，在树干上最大范围缠绕草绳、麻布等以保持二、三级以下的树干在浇水后湿润；冬季要防寒。5.5.4乔木种植后应在根系萌发时浇灌生根水，促使其生长，对在运输途中，损伤的树干，应加强覆盖、包扎以防止水份蒸发。5.6挖掘裸根33、树木根系直径及带土球树木土球直径及深度规定如下：树木地径3-4厘米，根系或土球直径取45厘米。5.6.1树木地径大于4厘米，地径每增1厘米，根系或土球直径增加5厘米。5.6.2树木地径大于19厘米时，以地径的2倍（约6.3倍）为根系或土球的直径。5.6.3无主干树木的根系或土球直径取根丛的1.5倍。5.6.4根系或土球的纵向深度取直径的70%。6.相关记录：6.1 施工组织设计内部审批表（不易成活树/草种保证成活审批）6.2 小区灌木、草皮破掘审批表6.3 绿化进苗验收台帐6.4 绿化种植确认单室外混凝土道路管理流程1.目的加强流程管理来控制混凝土路面的质量和观感，确保达到设计效果。2.适用范34、围：各项目混凝土路面工程，包括园路和车行道。3.流程：材料封样、实物样板确认控制施工图质量 施工方案审批组织图纸会审 验收大面积施工，成品保护 4.工作程序：4.1设计部专业工程师明确对道路效果的要求，将项目特点和效果交底到项目部。4.2项目部工程师熟悉施工图，领会设计意图，明确标准要求，发现问题及时反馈设计部加以完善。4.3监理单位组织项目部、设计部、设计院、监理、总包及专业分包等单位参加的图纸会审，形成会审纪要，完善、深化施工图达到设计要求。4.4总包（或专业施工单位）编制道路施工方案（可包含在室外工程施工方案内），经监理审核，项目部工程师补充审核意见和工作要求，项目总经理批准。4.5“样35、板引路”。项目部组织工程部、监理、总包封样定板，做好记录。现场做样板路段，经项目部、工程部、设计部确认效果，形成实物样板确认记录。4.6根据样板效果，落实大面积施工的管理措施。总包事前进行分项工程技术交底，并报监理和项目部备案。监理负责过程控制，项目部监督检查。4.7监理重点加强开工前检查（方案审核、开工准备的检查）、定位标高的复测、道路厚度、排水坡度等的控制形成书面记录，明确分缝做法，按1：1的比例对井盖、边线、分缝等做好放样。（管井密集的地方要求总包用石灰线放样，提前做到定位合理。）旁站监理，重点对路基的夯实、混凝土质量抽查、泼水检查路面平整度和排水坡度、窖井的定位和几何尺寸控制，并形成过36、程中记录。4.8成品保护4.8.1混凝土路面的养护，采取薄膜加麻袋覆盖等措施，浇水养护。冬（夏）季施工应制定针对性措施。4.8.2养护区域设置明显警戒标志，派专人现场巡视，严禁车辆、无关人员进入。4.9监理组织道路工程的验收工作，项目部参与，做好验收记录。根据工程实际进度要求，可分段组织。附：室外混凝土道路工艺控制要点1. 主要施工流程：道路、窖井定位路基施工，标高控制，铺设过路管支模，标高复核砼路面施工养护，伸缩缝、胀缝、防滑缝施工道路侧石，咖喱井搁栅安装窖井盖座的浇捣沥青油膏嵌缝2. 控制要点：2.1道路、污水窖井、咖喱井定位2.1.1严格按设计图纸提供的坐标和尺寸进行道路定位测量。定位测37、量完毕，要认真进行复核，确保道路位置尺寸、道路与已建建筑物的位置尺寸等准确无误。如发现现场定位与设计图纸有出入，要及时通知设计院和公司设计部到现场协调解决。2.1.2对于道路上的雨、污水井，为了整齐美观，其位置应与道路边线平行。倘若道路上只有一支雨（污）水管道，则应将该支管道沿程雨（污）水井布置在道路中间位置，若有两支管道，则应分别布置在道路的宽度的四分之一和四分之三处，且雨（污）水井的位置应相互错开。2.1.3道路两侧的咖喱井应根据设计及规范要求布置，一般12-16m布置一个，个别部位如道路转弯处等要适当增加咖喱井，原则上道路两侧的咖喱井应相互对称布置，以便于道路纵向坡度的设置，咖喱井的位置38、应尽量靠近雨水井，以减少排水支管的长度，节约成本。2.1.4有雨（污）水井，咖喱井定位以后，即组织人员开始管井施工，其砌筑高度至道路砼底。2.2路基施工2.2.1道路路基处理由设计院根据勘察报告专门设计，防止不均匀沉降。2.2.2路所处位置的土层挖至设计标高，对于松散土，弹簧土要全部挖掘干净，用碎石或建筑垃圾分层回填夯实进行加固处理。用打夯机对道路路基进行夯实。2.2.3铺设砾石砂及三渣层，分层铺设，用振动式压路机碾压密实。2.2.4雨（污）水窖井盖座留置。雨（污）水井盖座砼应与道路砼分开浇筑。因此，盖座位置应先支模分隔，一般留置1300-1500mm正方形空缺，除去四角。2.2.5碎石调平处39、理，在碾压好的三渣层上铺设一层约20厚5-20粒级碎石，以填平碾压时形成的凹陷，然后洒水浇湿，并用打夯机夯实。2.2.6按设计和配套要求铺设过路管，避免以后挖路排管影响整体效果。2.3模板施工2.3.1模板要求采用定型钢模，支模时抄好标高，控制好路面横向和纵向的排水坡度。2.2.2模板缝隙处理。所有模板与路面接触的下口均用1：3水泥砂浆封堵密实，以防砼振捣时漏浆。2.4砼路面施工2.4.1车行道砼标号不低于C25，园路砼标号不低于C20。2.4.2 4m宽以下道路分段每段一次性浇捣，7m道路分段每段分两半浇捣。原则上横向施工缝留置在胀缝处，纵向施工缝（只有7m道路有）设在道路路脊线位置，宽度140、2mm，切割深度不少于路面砼厚度的二分之一。2.4.3砼应当边铺设边振捣，并振捣密实。整个振捣过程中要有专人负责控制砼的平整度；咖喱井的位置，砼应比周边砼略低15-20mm。2.4.4混凝土路面随捣随光，采用长滚筒压实，至少两次收水，控制好收水时间。2.5砼路面养护，伸缩缝、防滑缝施工2.5.1混凝土终凝后覆盖麻袋，砼达到一定强度应浇水养护（常温下约12小时），且养护时间不少于7昼夜，建议采用麻袋覆盖养护，且常温下砼浇捣厚的最初阶段才好采用浇水养护，以免麻袋湿水厚颜色渗入砼中使路面变成花色。2.5.2常温下，砼浇捣后的第二天，应将伸缩缝，胀缝切割好，原则上纵向每5米设一缩缝，宽约5mm，缩缝切41、割深度不少于路面砼厚度的三分之一。纵向每30米设一伸缝，宽12mm，完全断开。切割前，先弹线排版，窖井应避开伸缩缝。伸缩缝清理后，灌聚氨酯油膏，应检查聚氨酯油膏的品牌、合格证书和检验报告，不得使用发脆发硬的油膏，以协调变形。2.5.3防滑缝切割前同样应线弹线排版，以切割机切割宽度作为以排缝宽，相邻一排缝宽距离80-100mm。弹线效果应经项目部、监理检查认可，形成检查记录。2.6道路侧石，咖喱井搁栅安装三缝”切割完毕，即开始道路侧石的安装，安装时应带线，侧石高出路面120-130mm，侧石应安装在细石砼垫层上并应用细石砼坞牢，侧石于路面砼间留置20mm宽伸缩缝。2.7窖井盖座的浇捣2.7.1盖42、座采用于路面相同的砼浇捣，且新老砼交接处留置20mm宽伸缩缝。2.7.2窖井四角应配置构造钢筋，防止开裂。2.8沥青油膏嵌缝2.8.1嵌缝前，应先清除缝里的垃圾，使缝保持干燥，在缝边做好成品保护（如采用泥浆侧刷在砼面上）将沥青充分烧热熔化后用带夹嘴容器盛好开始灌注，趁热施工。待灌缝沥青冷却凝固后用油灰刀铲除多余溢出部分，用水将保护用泥浆冲刷干净。3. 检查和控制要点3.1路基处理：路基地质情况异常时，必须进行处理，方案经济合理，经项目部审核同意后才能施工。3.2道路定位，放坡坡度以及转弯处的处理。3.3不同路面交接处必须认真做好标高和接缝处的美观。3.4面层混凝土厚度必须严格控制在偏差允许范围43、内。土方作业指引4. 目的通过预防及控制措施，保证项目土方施工质量，加快项目土方施工进度，控制项目土方施工投资。 5. 适用范围 适用于开发项目在施工阶段的土方施工管理和控制。6. 术语和定义 本程序采用GB/T6583-ISO8402：2000版本及质量手册中的有关术语和定义。7. 职责7.1. 项目经理部7.1.1. 审核总承包商编制的经监理单位项目部初审的土方施工方案，如有深基坑支护方案，应外请专家进行审核； 7.1.2. 审核监理单位项目部编制的土方施工管理的监理细则；7.1.3. 检查监督监理单位项目部落实土方施工管理的监理情况，发现问题发工作联系单，责令整改；7.1.4. 现场巡视44、总承包商落实土方施工管理措施情况，发现问题发工作联系单，责令整改；7.1.5. 负责协助协调现场有关土方施工事宜；7.2. 监理单位项目部7.2.1. 编制并提交土方施工管理的监理细则；7.2.2. 落实土方施工管理的监理细则；7.2.2.1. 初步审核总承包商编制的土方施工管理措施（施工组织设计或施工技术方案）；7.2.2.2. 复核定位放线，检查基坑开挖深度控制，落实桩头保护措施，检查边坡坡度；7.2.2.3. 检查验收挖填方工程施工质量和必要的安全措施；7.2.2.4. 如地质异常应及时召开专题会落实地基处理方案；7.2.2.5. 协助处理现场出现的问题。7.3. 总承包商7.3.1. 45、编制并提交土方施工管理措施；7.3.2. 按照已审核通过的土方施工管理措施施工，保证质量、安全、进度；7.3.3. 施工过程出现异常情况应立即停止施工和做好安全工作，并知会监理单位项目部及项目经理部。8. 工作程序8.1. 监理单位项目部编制并提交土方施工管理监理细则，总承包商编制并提交土方施工管理措施8.1.1. 在土方工程施工时，总承包商应根据建筑工程的特点，合理安排开挖顺序，做好土方平衡调配，制定相应的安全技术措施，做好安全文明施工； 8.1.2. 监理单位项目部应根据工程特点编制和提交土方施工管理监理细则，并应对承包方编制的土方施工管理措施进行审核，检查土方施工组织机构与质保证体系、安46、全管理措施，施工方案是否符合有关法规、规范和标准要求。如符合要求，则上报项目经理部审核。8.1.3. 项目经理部应及时对土方工程施工措施进行审核，如符合要求，则确认后通过监理单位发送承包商。8.2. 措施执行8.2.1. 总承包商负责按照已审核通过的土方施工管理措施施工。8.2.2. 监理单位项目部负责落实土方施工管理监理细则并负责监督检查总承包商的土方施工管理措施：f) 研究工程地质勘察报告和设计图纸；g) 复核定位放线，检查基坑开挖深度控制，落实桩头保护措施，复核边坡坡度h) 检查验收挖填方工程施工质量和必要的安全措施；8.2.3. 监理单位项目部负责判断，在必要时组织召开土方施工检查活动47、及会议，对发现的问题及时协调配合处理（项目经理部应参与）。f) 监理单位项目部应组织土方施工检查，如检查结果合格则形成评价结论；g) 监理单位项目部如发现存在质量、安全隐患和不规范等不合格的施工行为，则书面通知承包商限期整改；h) 总承包商在接到监理单位项目部整改通知单后及时组织人力整改；i) 监理单位项目部在接到承包商整改验收申请后及时组织整改验收并形成评价结论；j) 监理单位项目部将检查合格及整改后合格的结论汇总后报送项目经理部备案。8.2.4. 当现场施工过程出现异常情况时，承包商应停止施工做好安全工作；同时向监理单位项目部及项目经理部汇报，项目经理部组织勘察、设计、监理、施工等有关单位48、共同分析情况，解决问题，消除质量和安全隐患；8.2.5. 承包商编制相关异常情况文件资料，相关单位协助。项目工程进度管理控制是指对整个项目进行通盘考虑，全面规划，以达到优化各种工序所需的人力、物力、时间。1. 职责1.1. 项目经理部1.1.1. 根据公司主要节点计划表编制项目工程施工控制计划，并落实总工期和节点计划控制措施。1.1.2. 根据项目材料一览表提供采购管理部材料进场时间1.1.3. 编制销售配合计划；1.1.4. 对计划落实情况进行控制；1.1.5. 当实际进度计划发生偏差时采取有效措施。1.2. 设计部1.3. 根据公司主要节点完成计划表编制设计方案和出图计划。1.4. 配合项49、目部及时提供各类设计修改、变更，并做好此项工作的前馈控制。4.3项目发展部1.3.1负责项目的前期报批报建进度。1.4工程管理部1.4.1在项目取得土地证后，负责审核由项目经理部编制的项目分期开发规划表，并报总经理层批准后，再报集团成本与开发计划管理委员会审核。1.4.2在工程月度检查中考核项目经理部月进度计划，并作里程碑节点计划的考核和预警。1.5采购管理部1.5.1根据项目经理部提供的甲供材料进场时间编制甲供材料采购计划。1.6监理单位1.6.1按项目施工总进度计划要求，审核施工单位编制的周、月度进度计划，并动态控制其执行；1.6.2审核承包商提交的进度计划并落实跟踪；1.6.3负责跟踪供50、应商供货情况；1.6.4检查周、月、季度的计划完成情况；1.6.5向项目经理部汇报现场施工计划的执行情况。1.7施工总承包商1.7.1编制及提交项目总施工进度计划及每周、月度计划；1.7.2负责按照计划组织施工，如需改变原计划，需报监理单位及项目经理部审批同意后方可更改。1.7.3对于合同确定的节点工期必须按时保质保量完成。2. 工作程序2.1. 计划编制2.1.1. 项目工程开工前，项目经理部根据公司项目工程管理指导书，要求总包施工单位编制施工总进度计划。该计划经项目总经理定稿后报公司经理层批准。如审核通过，审批后的计划抄送工程管理部、采购管理部、设计部。2.1.2. 项目经理部编制施工总进51、度计划的同时应相应的编制阶段性施工进度控制计划，甲供材料进度计划，总体配套施工进度。（该进度计划必须用Project软件编制）。2.1.3. 各项目经理部每月30日之前完成当月工程月报，分析影响工期的原因（如设计变更、报批报建、气候、甲供材料、施工单位人力及物质资源）、采取过的补救措施及下一步相应的赶工方法，经工程总监批准后报分管副总，由工程管理部负责备案。2.1.4. 工程管理部每月至现场检查最终进度情况，并考核项目经理部月进度计划，项目工程形象进度情况说明要经工程管理部审核认可。2.1.5. 施工总承包商在开工前必须根据合同，编制项目总进度施工计划，报监理单位审核其合理性及可行性；如审核通52、过则转送项目经理部审核。2.1.6. .项目经理部在审核以上各计划时注意与销售配合计划需求相吻合；如审核合格则同意施工总承包商按此计划组织施工。2.2. 组织施工2.2.1. 承包商负责按照批准的计划组织施工，如有需改变计划，需报监理单位及项目经理部同意后方可实施。2.2.2. 日常进度监督检查2.3. 在整个施工过程，监理单位应该协同项目经理部对日常进度进行监督检查，工作内容如下a) 施工总承包商按照批准的项目总施工进度计划，编制月度、周工作计划，报监理公司审核。b) 监理公司审核施工总承包商、供应商、承包商提交的计划，土建、安装及各专业分包各阶段各环节的进度是否相互衔接，对满足要求的计划予53、以确认。c) 施工过程中，监理工程师应跟踪监控承包商的施工组织与管理工作，施工投入和施工作业动态，发现不符合施工组织设计和计划的施工组织方法、职业安排、工作面管理，或者施工投入不足、效率低下，影响周计划时，应要求承包商整改。d) 监理单位负责跟踪并检查每周进度计划的执行情况，在每周监理例会上核查施工总承包商所报周计划的完成情况，分析偏差原因，提出纠正措施，月底汇总后形成监理月报并提交给项目经理部。e) 监理单位负责检查设备材料供应商的供货准备情况。2.4. 工期管理2.4.1. 监理单位判断因工程质量或其他因素可能造成对工期影响时，应组织召开工程例会或进度协调会并形成结论。2.4.2. 如结论54、认为该问题只需整改而不影响工期时，承包商应提交整改的具体措施报监理单位及项目经理部批准后执行。2.4.3. 如结论认为该问题需整改又需延长工期时，承包商一方面应提交整改的具体措施报监理单位及项目经理部批准；另一方面需及时办理工期签证申报，监理单位应对工期签证进行合理及可行性审核，项目经理部应审核其是否满足控制性计划及销售需求并报总经理层批准。经总经理层批准后项目经理部应及时调整工程控制计划。2.4.4. 如预见到工程进度不能满足合同工期要求时，项目部应组织专题会议，并就有关情况和措施形成专门报告报公司审批确认，做好计划动态控制。3.相关记录3.1工程管理指导书3.2项目工程总控制进度计划3.355、 工程月报新项目房屋交付验收作业指引编制日期2007/11/27审核日期2007/11/28批准日期流 程 要 素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人资料管理4. 目的规范新项目在竣工验收的基础上进行交付验收的工作方法和验收标准。5. 适用范围适用于新建房屋项目的交付验收工作。6. 术语和定义交付验收：各新建项目房屋，各项目经理部在接收总包施工单位交付房屋时，以安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、建筑单体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。7. 职责7.1. 项目公司工程部负责本指引的制订、修改56、指导和监督；7.2. 项目经理部按有关验收标准进行验收，建立书面验收档案，对不合格项目督促相应施工单位整改并负责消项记录；7.3. 施工单位自检合格后，报监理、甲方项目经理部、物业公司验收，对不合格项目落实整改工作，负责在规定的交付日期前达到交付标准。7.4. 项目公司工程部组织项目经理部、监理、物业公司、总包施工单位按交付标准进行入住前检查。8. 工作程序5.1施工单位按交付验收标准应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交付验收准备，在入住日期之前三个月左右项目经理部通知总包施工单位进行交付验收。5.2监理单位督促施工单位做好交付验收计划，经监理单位审核通过后，报甲方项目经理部、物业公司，57、并将计划抄送项目公司工程部备案。5.3施工单位于约定的时间配合监理单位、甲方项目经理部、物业公司按照计划开始按新建房屋验收表、小区公共绿化验收单、小区公共设施及道路设施验收单所列项目进行逐项验收，要求在十五个工作日内完成。5.4如验收有不合格的项目，物业公司签发质量问题整改通知单，并抄送甲方项目经理部；对所列返修项目，施工单位于规定日期内返修完毕交与监理单位、甲方项目经理部、物业公司复验直至合格。一般要求在十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入住前二个月完成。返修复验由施工单位提出，随时提出，监理单位、项目经理部、物业公司随时复验。5.5项目经理部将交付验收结果及时反馈项目公司工程部，对于不58、能及时整改或多次整改仍不合格的质量问题要及时与物业公司、项目公司工程部取得沟通，并制定统一解决方案。项目公司工程部组织项目经理部、监理、物业公司、总包施工单位按交付标准进行入住前检查。6.交付验收标准6.1资料：6.1.1产权资料A. 用地批准资料。B. 项目批准资料。C. 施工许可证。6.1.2技术资料A. 住宅区规划图、小区竣工总平面图。B. 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。C. 单位工程竣工验收证明书。D. 地质勘探报告，沉降观察记录。E. 地下管网竣工图。F. 所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。G. 电缆铺设记录。H. 线路及电力电缆59、试验记录。I. 发电机、电动机检查试运转记录。J. 电气设备试验调整记录。K. 电气设备绝缘检查。L. 电气设备送电验收记录。M. 防雷接地电阻检测记录。N. 防雷引下线焊接记录。O. 水、卫生器具检验合格证。P. 通风机风量测量调整记录。Q. 空调器性能测定调整记录。R. 环保达标验收许可证。S. 消防验收许可证。T. 房屋测绘验收资料。U. 房屋验收记录。V. 绿化平面图。6.2房屋检验标准6.2.1主体结构检验标准：符合工程建设主体结构验收程序，以房屋竣工验收合格证明文件为依据。6.2.2住户室内土建部分质量和功能检查标准6.2.2.1内墙面A. 表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹60、，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；B. 预留洞、槽、管道等色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；C. 墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。6.2.2.2顶棚（层高），开间尺寸A. 验收标准基本同内墙面。B. 顶棚在平整度的基础上水平，观感质量良好。6.2.2.3地坪A. 地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。B. 地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。C. 踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。6.2.2.4进户门、电表箱门A. 门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹61、现象；B. 表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；C. 门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直。门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确。6.2.2.5阳台A. 墙面平整无空鼓开裂，大墙角、阴角挺拔通直，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染。 B. 地坪除符合楼地面地要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂。C. 阳台栏杆表面无明显凹面和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致。D. 阳台立管清洁无污染。6.2.2.6卫生间、厨房间A. 墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁62、，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。B. 卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏。C. 各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。6.2.2.7门窗A. 门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确B. 门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直，不翘曲；C. 硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，圆弧光滑。6.2.2.8外墙A. 墙面平整无空鼓开裂，细沙批嵌均无明显接搓，涂料均匀，无色差，无接痕，无污染。B. 外63、墙无渗漏水。6.2.2.9屋面A. 各类房屋排水畅通，无积水、不渗漏；B. 坡、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔；C. 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。6.2.3给排水、电器部分检查标准6.2.3.1给水管A. 水表安装位置正确、平整，给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。B. 所有给水管（含热水管）都有经试压报告和验收记录，管道无渗漏。6.2.3.2排水管A. 排水管每层洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.51cm，阳台地漏低于地表面0.5 cm。B. 检查口位置正确，清扫方便。C. 有灌水通球试验64、无渗无漏记录，排水通畅。6.2.3.3空调、雨落管A. 按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。B. 管道支承件的间距应统一，立管75以上的支承件间距不大于2m。C. 雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。D. 所有管道不堵不漏，排水通畅。6.2.3.4煤气管A. 煤气管明敷，离墙面3.54cm。煤气管每层加套管，套管高出地坪8-10 cm，安装位置准确牢固。B. 管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理。6.2.3.5开关、插座（含电视机、电话）A. 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地为黄绿双色线，接地接触紧密。B. 开关、插座面板并列安装高差允许65、偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。C. 用户箱内标识正确。6.2.3.6避雷带A. 有全面测试接地电阻符合设计要求阻值的检测和验收记录，无明确时应小于10欧姆。6.2.3.7配电箱A. 元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）。B. 配电箱盘面垂直。6.2.4室外公建工程检查标准6.2.4.1室外排水工程A. 窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求。B. 各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。C. 管道应顺直且排水通畅，有闭水试验和冲水试验的验收记录。D. 管66、路及窨井中无建筑垃圾。6.2.4.2行车道路和停车位，自行车棚A. 行车路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷。B. 行车路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通。允许偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。C. 混凝土道路割缝平整，伸缩缝处油膏灌缝密实平整，油漆完成，美观。D. 路面平整，坡度符合设计要求，经泼水试验无积水现象。E. 植草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理。F. 房屋入口处必须做室外道路，与主干道相通，路面泼水后无积水、空鼓和断裂现象。G. 自行车棚等室外构筑物、设施满足设计要求和使用功能，相关资料齐全，并经验收合格67、。6.2.4.3小区景观A. 小区内道路平整，道板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，路面和绿地无积水现象。休闲娱乐设施完好，有验收合格证明。B. 绿化用水试压符合要求，水表及保护设施安装符合要求，水龙头处排水通畅，无积水。C. 室外照明系统设计和施工满足和管理需要，线路绝缘通电性能良好。6.2.4.4绿化A. 植物数量、品种、规格符合设计合同要求，提供竣工图纸。进沪植物材料应有植物检疫表及苗木出圃单。基本无黄土裸露，并落实保修、包活责任和期限。B. 土地平整及施肥：排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥。C. 草坪：间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结，平整；铺设68、完成，做到不露土层。D. 切草边：线条清晰，平顺自然。E. 花坛、草本地被：高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。F. 定向及排列：树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美；G. 垂直度、支撑、绕杆：材料、高度、方向及位置应整齐划一。6.2.5设备验收标准6.2.5.1水泵房土建验收标准：A. 顶棚、墙面、地坪、门窗门锁符合要求。B. 水泵四周排水沟及总排水沟能正常使用。C. 防噪音：措施合理有效。6.2.5.2水箱：A. 附属设施齐全：内外爬梯、透气孔（帽）、B. 管道同墙体接触处无渗漏C. 水箱内外垃圾清理干净6.2.5.3设备安装电气控制柜A. 安装牢固，便于操69、作和维修。B. 电气控制柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，名牌规范。C. 电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配。D. 建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置。E. 控制柜前绝缘毯完好。F. 联合动负荷试车合格。6.2.5.4水泵及电动机A. 水泵电动机安装符合规范，启动和运行平稳，无异响。B. 电动机和水泵运转时，各部件发热正常。C. 电动机接线符合规范，且端口有保护措施。D. 各种部件无异常，各项技术指标符合规范要求。档案资料齐全：A. 完整竣工图纸同现场安装一致。B. 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全。C. 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全。D. 合同复70、印件。E. 各部件产品的合格证、厂家和施工单位的详细联系。6.2.5.5阀门A. 阀门开关完好、灵活。B. 标识清晰，正确。6.2.5.6电气仪表：A. 安装符合规范，便于观察和维修。B. 仪表读数正确，偏转流畅，无卡塞现象。C. 电线敷设布局合理。6.2.5.7报警装置A. 报警功能准确：底水位、高水位、超水位均能报警。B. 缺水有自动保护，切断电机运转，并报警。6.2.5.8照明：A. 日常照明安装符合要求。B. 应急照明功能良好，位置合理。6.2.5.9其他：A. 支架安装合理，减震措施得当，管道油漆和标识指示符合规范。B. 水压试验及保温、防腐措施符合要求：设备、管道不应有跑、冒、滴、71、漏现象。C. 维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。6.2.5.10电梯验收A. 电梯安全部门出具的认可文件或者准许使用文件齐全。B. 电梯各项功能正常：C. 应能准确地启动、运行、选层、平层、停层；D. 电引机的噪声和震动声不得超过的规定值；E. 制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。F. 辅助实施如空调等正常。G. 外观和装饰面完好无损或保护措施良好。H. 维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。I. 档案资料齐全：l 完整竣工图纸同现场安装一致。l 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全。l 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全。l 合同复印件。l 各部件产品的合格证、厂家和施72、工单位的详细联系。l 在验收时应提供下列资料和文件：电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。制造厂提供的随机文件和图纸。电梯检查及电梯运行参数记录。6.2.5.11消防设施A. 有消防部门检验合格证。B. 消防泵和外围设备联动正确。C. 消防设备齐全，功能正常（消防箱、小区内消防分区阀门、消防结合器、泄压阀、安全阀等）。D. 维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。E. 消防紧急照明和疏散指示灯正常。F. 档案资料齐全。G. 完整竣工图纸同现场安装一致。H. 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全。I. 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全。J. 合同复印件。K. 各部件产品的73、合格证、厂家和施工队的详细联系。6.2.5.12弱电系统（有线电视、电话、网络）机房A. 排线美观，设备机架布局合理，符合规范，便于操作和维修保养。B. 主、备用电源工作正常，能互相自动切换。C. 各设备运行正常。D. 抗干扰和抗静电、防小动物等防护措施完好。E. 档案资料齐全：l 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全。l 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全。l 合同复印件。l 各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系。（因上述设备产权归相关部门，他们负责维修及故障物业掌握相关资料即可）6.2.5.13游泳池设备A. 有安全、卫生部门检验合格证。B. 泳池水泵房和管道安装检查标74、准（参见水泵房标准）。C. 游泳池设备及附属设施齐全，运行正常。D. 维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。E. 游泳池设备房紧急照明正常。F. 档案资料齐全：l 完整竣工图纸同现场安装一致。l 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全。l 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全。l 合同复印件。l 各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系。6.2.6安防系统6.2.6.1各分项系统有安防部门检验合格证明。6.2.6.2各分项系统运行正常：6.2.6.2.1可视对讲系统：A. 能实现三方通话功能，通话时声音清晰，无杂音干扰；B. 室内机和中心机开锁功能正常；C. 图象清晰，无杂波。6.275、.6.2.2闭路电视监控系统A. 图象清晰，无杂波，（能看清人员样貌、车牌号）；B. 能随意观察任意图象；C. 各种录像功能正常；D. 图象再现功能正常，不能失帧；E. 同报警联动正常；F. 各监控点设置布局合理，和环境协调。6.2.6.2.3电子巡更系统A. 巡更器牢固可靠，适应各种恶劣环境；B. 巡更点安设牢固、比较隐蔽；C. 巡更管理软件编写和更改工作正常；D. 信息存取和打印工作正常。6.2.6.2.4一卡通管理系统A. IC卡开启门锁和道闸功能正常；B. IC卡的开门权限及根据时间、卡号、姓名、门锁号等条件通过电脑软件查询并打印如各门锁开启情况、IC卡发行或使用情况、用户资料等操作正76、常；C. 车辆管理程序符合管理需要，车辆进出情况电脑自动记录图象清晰，时间和计费准确。6.2.6.2.5周界防越系统A. 红外线触动报警位置准确，反应时间20秒；B. 报警时联动拍摄录像，沙盘显示正常，本系统电脑自动保存。6.2.6.2.6安防设备机房：A. 控制柜布局合理，便于保安操作和维修保养；B. 主备用电源工作正常；C. 防护措施完好。6.2.6.3档案资料齐全A. 完整竣工图纸同现场安装一致；B. 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；C. 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；D. 合同复印件；E. 各部件产品的合格证、厂家和施工单位的详细联系。6.2.7商铺：A. 每77、个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。B. 应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。C. 商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材等消防设施。D. 应设置垃圾桶。E. 公共通道应采用节能灯。6.2.8管理用房验收标准：A. 管理用房面积按照当地法规要求测算，法规无要求的，按物业总建筑面积千分之三至四比例提供物业管理专用房屋，不足50平方米的按50平方米计。详见物业与地产相关业务关系操作指引B. 位置：尽量设置在住宅区中心部位，方便住户。C. 竣工日期：在向住户发钥匙前30天。6.2.9有关居委会用房规定（政府文件）：、A. 面积：按10户178、平方米标准考虑（不少于150平方米）。B. 位置：在物业管理用房附近。6.2.10物业管理办公用房装修标准：6.2.10.1必须保证物业管理办公用房能够正常使用。即满足以下条件：A. 地面：水磨石地面或国产防滑地砖地面。B. 墙面：国产乳胶漆墙面。C. 顶棚：型钢T型龙骨、石膏板吊顶。D. 门：普通实木门、局部可用铝合金门。E. 窗：铝合金或塑钢窗。F. 水、电、气相关设备：采用一般的国产设备。G. 前台木制收银柜台、各办公房功能隔断（砖砌、木制或铝合金隔断）、木制住户钥匙柜、办公低柜等。7. 相关记录7.1 质量问题整改通知单7.2 新建房屋验收表7.3 小区公共设施及道路设施验收单7.4 小区公共绿化验收单资料