1、中山城桂路旅游复合项目建议书2007年12月中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 2Part 1 中山旅游发展现状分析中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 3中山旅游的现状特点经过型旅游地珠三角西翼地区的旅游格局以珠海为中心，辐射到中山、江门等地游客在中山的停留时间短、花费低目前中山、珠海形成了旅行社固定的旅游线路，而大多数的游客会在中山逗留几个小时，当天到珠海住宿国内游客以省内为主，国外游客以亚洲游客居多2005年，中山旅行社接待的国内游客，主要集中在省内游客，占游客总数的98%；其中佛山、广州、江门游客占旅行社纯地接总量的72.25%国外游客以亚洲游客为主，占接待国外游客总量的64.02、7%中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 4成就形成多主题的旅游产业中山形成了以人文、自然、产业于一体的多主题旅游产业以孙中山和岭南水乡为主题的文化旅游依托五桂山自然景观发展的自然风景旅游以特色产品制造为吸引点的工业旅游五桂山风景旅游区五桂山风景旅游区翠亨孙中山故居翠亨孙中山故居民众水乡休闲旅游区民众水乡休闲旅游区坦洲伊泰莲娜坦洲伊泰莲娜DIY咀香园工业旅游咀香园工业旅游中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 5存在问题旅游发展速度缓慢过去五年时间内，中山旅游发展速度缓慢中山接待游客数量增长速度缓慢国际游客的数量几乎没有增长2002-2005年中山接待国内外游客情况中山城桂路旅游复合项目建议3、书|Page 6存在问题旅游发展速度缓慢旅游发展速度不及周边的珠海、江门等城市旅游总收入处在广东省的中下游水平游客总数远低于珠海、清远、肇庆等2005年珠三角部分旅游目的地接待旅游总人数情况中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 7存在问题旅游吸引力渐弱游客以团队客为主，重游率低跨区域吸引能力弱，以省内游客为主在“中珠澳大香山旅游”中仅扮演过客角色孙中山故里和饮食是主要吸引点，但仅承担大香山旅游的一个景点作用。在纯地接的省内游客中，一日游游客的比重高达95.93%，过夜游客的比重为4.07%住宿大都在珠海大香山旅游大香山旅游中山中山伟人故里伟人故里澳门澳门博彩博彩珠海珠海休闲度假休闲度假中山城4、桂路旅游复合项目建议书|Page 8原因旅游资源较多，但差异化资源较少人文人文旅游旅游资源资源自然自然旅游旅游资源资源孙中山故居孙中山故居逍遥谷逍遥谷岭南水乡岭南水乡五桂山革命历史根据地五桂山革命历史根据地泉林山庄泉林山庄中山温泉中山温泉长江水库旅游区长江水库旅游区孙中山纪念堂孙中山纪念堂人文旅游资源具有较大的差异性优势以孙中山为主体的人文旅游资源是中山旅游的必选自然旅游资源与周边地区的竞争力较弱有一定的自然资源，诸如五桂山、温泉等不具有独特性，品质比不上周边城市中山温泉 VS 海泉湾五桂山 VS 肇庆鼎湖山中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 9旅游景点过于分散在各个镇区，无法达到集聚效应5、民众镇岭南水乡三乡镇泉林山庄、中山温泉板芙镇詹园南蓢镇孙中山故居、中山影视城五桂山镇逍遥谷、翠竹漂流部分景点可达性差，景点之间交通不便 岭南水乡岭南水乡孙中山故居孙中山故居中山影视城中山影视城泉林山庄泉林山庄中山温泉、温泉高尔夫中山温泉、温泉高尔夫翠竹漂流翠竹漂流长江水库长江水库詹园詹园逍遥谷逍遥谷伊泰莲娜伊泰莲娜DIYDIY地带地带 原因景点分布较散中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 10原因各景点档次普遍不高，项目缺少吸引力景点整体档次偏低，项目重复率高景点内部分设备较陈旧，且部分已经停止运营，整体档次较低机动游戏、水中游戏以及户外拓展项目为许多景点的主要娱乐项目各景点以观光娱乐为主，6、重游率低娱乐项目更新速度慢，吸引力减弱以团队客为主，散客较少，重游率低水中漫步户外拓展中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 11原因旅游配套相对落后，旅游服务比较单一缺乏高档、有特色的酒店星级酒店数量远低于东莞、珠海等周边城市酒店类型较单一，特色酒店较缺乏可提供的旅游服务单一各景区只提供一般的观赏、游乐、餐饮和住宿服务具有特色的个性化服务较少旅游服务的深度开发欠缺旅游产业的延展带动作用较弱2005年珠三角部分城市星级酒店统计中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 12小结曾经，中山旅游在国内有过非常辉煌的历史，孙中山的名人效应也曾将中山的旅游带入世界。中国大陆第一个中外合作酒店（中山温泉宾馆7、）、第一个大型机械游乐园（中山长江游乐园）、第一个高尔夫球场2000年中山以全国地级市第一名的优异成绩荣获第二批“中国优秀旅游城市”现在，中山旅游面临巨大的挑战中山旅游的吸引力越来越弱，中山城市的影响力也相应降低旅游产业及相关延伸行业发展滞后，经济承载力减弱旅游发展缓慢制约中山城市文化向外传播，城市形象无法提升，投资软环境得不到进一步改善中山旅游发展需要新的驱动力中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 13Part 2 旅游项目开发模式探究中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 14纯旅游项目纯旅游项目旅游旅游+商业商业旅游旅游+地产地产旅游旅游+产业产业中山城桂路旅游复合项目建议书|Page8、 15纯旅游项目特点以单纯的观光、休闲等为吸引点开发的旅游项目发展条件具有差异化的旅游资源（山、水、田园风光、历史遗留等）案例黄山、三亚、周庄等黄山四绝：奇松、怪石、云海、温泉三亚魅力：阳光、沙滩、海水周庄风韵：小桥、流水、人家中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 16旅游+商业特点商业成为该地区吸引游客的主要魅力源，带动当地旅游发展。发展条件所在城市为地区性或者国家级的经济中心所在区域为城市或地区性的商业中心，自身商业发展十分成熟，具有极强吸引力案例广州、香港香港：购物者的天堂广州：千年商都中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 17旅游+地产特点通过旅游项目带动区域人气，进而推动房地产开9、发发展条件所开发的旅游项目与区域内其他项目相比具有差异化特性所在区域具有较强的房地产需求案例深圳华侨城、成都芙蓉古城深圳华侨城：主题公园+房地产成都芙蓉古城：城市近郊旅游+房地产深圳华侨城之锦绣中华成都芙蓉古城中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 18旅游+产业形式一：旅游形式一：旅游+产品制造产品制造伊泰莲娜DIY特点旅游与产品生产相结合，展示并让游客亲身体验产品制作过程，既提供旅游项目又为产品做宣传发展条件具有生产特色产品的产业基础，如首饰、个性服装、食品等案例伊泰莲娜DIY、咀香园咀香园制饼中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 19形式二：旅游形式二：旅游+产业服务产业服务烟雨中的南10、国桃园特点依托旅游区优美的自然景观和人文内涵，为产业提供会议、培训、产品发布和展示等场所，弘扬产业和企业文化，同时带动景区其他旅游项目的发展发展条件产业规模化发展，有对外进行信息交流的需求部分产业知名度较高案例南国桃园（旅游、度假、会议、文化、体育、商贸、田园风光 ）旅游+产业中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 20四种旅游开发模式和中山旅游发展的契合度分析模式模式与中山的契合度分析与中山的契合度分析纯旅游人文旅游资源有差异化优势，但单纯的依托人文旅游资源发展的旅游项目可持续发展能力弱旅游+商业非区域中心城市，缺乏凝聚力，商业仅满足城市本身的需求旅游+地产房地产市场需求不旺盛，且政策对旅游11、与复合地产开发有严格限制旅游+产业产品制造具有生产特色产品的产业基础，但这类旅游项目有较高的地域限制性，必须与产品产地密切结合产业服务产业基础雄厚，部分产业具有较高的国内及国际知名度，企业有对外宣传和推广的需求目前中山已经开发的旅游项目以纯观光游览为主除与孙中山相关的人文旅游资源外，中山的旅游资源不具有独特性，旅游吸引力不强，仅以托单纯的观光旅游的可持续发展能力弱。中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 21Part 3 中山产业中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 22区域产业火炬区电子信息、现 代包装印刷、生物医药、汽配工业、化学工业古镇镇灯饰小榄镇五金制品沙溪镇休闲服装大涌镇红木家具、12、牛仔服装东凤镇小家电南头镇大家电黄圃镇食品、腊味形成多个产业集群，具有较高知名度中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 23建立一定的产品推广平台各镇结合自身的产业优势成功打造了一系列产品推广的平台小榄:（中山）五金制品博览会古镇：中国古镇国际灯饰博览会沙溪：中国休闲服装博览会 大涌：国际红木古典家具展览会中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 24产业之间协作联系少，缺乏共有对外推广平台各镇产业各自为政，缺少统一对外推广的大平台镇区之间、产业之间缺乏信息交流和资源共享城市层面的对外宣传和推广平台相对缺乏企业需要培育和弘扬自身的企业文化企业在日常经营中需要有别于都市纯商务服务的休闲商务内容文化13、名片！文化名片！环境名片！环境名片！企业名片！企业名片！产业名片？产业名片？中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 25？旅游旅游+产业服务产业服务 人文人文自然自然产业发展产业发展整合整合中山旅游的方向之一中山旅游的方向之一打造一个集文化、自然和产业打造一个集文化、自然和产业服务于一体的综合旅游区服务于一体的综合旅游区中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 26Part 4 项目地块情况中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 27项目地块基本情况位于城桂路西侧、和平村所在的峡谷地带，地块呈狭长型占地约600亩，以和平村为界，分成东西两块东面地块连接城桂路，附近有一些建成的山庄、茶肆，环境较嘈14、杂西面地块已经被和平村村民初步开发，环境清幽往中山市区往中山市区项目地块项目地块和平村和平村至三乡至三乡和和平平村村中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 28项目地块基本情况交通便利地块入口直接连接主干道城桂路与市中心仅20分钟左右车程旅游资源丰富客家文化浓郁的村落和平村峡谷沿途的无限自然风光山峰、翠林、泉水、山涧中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 29项目地块基本情况与完全未开发区域相比，地块具备一定的开发条件由于和平村村民生活需要，部分地块已经被开发，多为鱼塘和小型苗圃，适合打造休闲农业体验类项目地块内峡谷两侧生态保存较好，适合发展高要求的产业服务和深度生态体验类项目较已经开发的区域15、而言，地块具有较强的可塑性和可达性相对逍遥谷、翠竹漂流等已经开发的区域，项目地块已开发的强度低，可塑性强，制约性要素较少地块入口连接主干道城桂路，比其他景点可达性强，便于对外联系中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 30项目地块所在的五桂山位于中山旅游的中心地带，拥有丰富的自然和人文旅游资源自身已经开发长江水库、逍遥谷、古寺宗祠、五桂雄峰等景点周边聚集了孙中山故居、詹园、中山温泉、泉林山庄等中山著名旅游景点依托五桂山优越的地理位置，地块具备整合中山旅游资源的优势整合周边旅游资源，提供全面个性的旅游服务岭南水乡岭南水乡孙中山故居孙中山故居中山影视城中山影视城泉林山庄泉林山庄中山温泉、温泉高尔夫16、中山温泉、温泉高尔夫翠竹漂流翠竹漂流长江水库长江水库詹园詹园逍遥谷逍遥谷伊泰莲娜伊泰莲娜DIYDIY地带地带 五桂山镇五桂山镇五桂山镇五桂山镇项目地块基本情况中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 31地块资源开发价值评定 评价项目评价因子评价依据赋值地块资源要素价值（85分）观赏游憩使用价值（30分）全部或其中一项具有极高的观赏价值、游憩价值、使用价值3022全部或其中一项具有很高的观赏价值、游憩价值、使用价值2113全部或其中一项具有较高的观赏价值、游憩价值、使用价值126全部或其中一项具有一般观赏价值、游憩价值、使用价值51历史文化科学艺术价值（25分）同时或其中一项具有世界意义的历史价17、值、文化价值、科学价值、艺术价值2520同时或其中一项具有全国意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值1913同时或其中一项具有省级意义的历史价值、文化价值、科学价值、艺术价值126历史价值、或文化价值、或科学价值,或艺术价值具有地区意义51珍稀奇特程度（15分）有大量珍稀物种，或景观异常奇特，或此类现象在其他地区罕见1513有较多珍稀物种，或景观奇特，或此类现象在其他地区很少见129有少量珍稀物种，或景观突出，或此类现象在其他地区少见84有个别珍稀物种，或景观比较突出，或此类现象在其他地区较多见31中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 32评价项目评价因子评价依据赋值地块资源要素价值（18、85分）规模、丰度与几率（10分）独立型旅游资源单体规模、体量巨大；集合型旅游资源单体结构完美、疏密度优良级；自然景象和人文活动周期性发生或频率极高108独立型旅游资源单体规模、体量较大；集合型旅游资源单体结构很和谐、疏密度良好；自然景象和人文活动周期性发生或频率很高75独立型旅游资源单体规模、体量中等；集合型旅游资源单体结构和谐、疏密度较好；自然景象和人文活动周期性发生或频率较高43独立型旅游资源单体规模、体量较小；集合型旅游资源单体结构较和谐、疏密度一般；自然景象和人文活动周期性发生或频率较小21完整性（5分）形态与结构保持完整54形态与结构有少量变化，但不明显3形态与结构有明显变化2形态19、与结构有重大变化1续前表续前表中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 33评价项目评价因子评价依据赋值地块资源影响力（15分）知名度和影响力（10分）在世界范围内知名，或构成世界承认的名牌108在全国范围内知名，或构成全国性的名牌75在本省范围内知名，或构成省内的名牌43在本地区范围内知名，或构成本地区名牌21适游期或使用范围（5分）适宜游览的日期每年超过300天，或适宜于所有游客使用和参与54适宜游览的日期每年超过250天，或适宜于80左右游客使用和参与3适宜游览的日期超过150天，或适宜于60左右游客使用和参与2适宜游览的日期每年超过100天，或适宜于40左右游客使用和参与1附加值环境保护20、与环境安全已受到严重污染，或存在严重安全隐患5已受到中度污染，或存在明显安全隐患4已受到轻度污染，或存在一定安全隐患3已有工程保护措施，环境安全得到保证3续前表续前表指标来源：中华人民共和国国家标准-旅游资源分类、调查与评价中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 34地块资源开发价值评定依据旅游资源单体评价总分，将其分为五级，从高级到低级为：五级旅游资源，得分值域90分四级旅游资源，得分值域7589分三级旅游资源，得分值域6074分二级旅游资源，得分值域4559分一级旅游资源，得分值域3044分未获等级旅游资源，得分29分 项目地块得分约37-54，属二级旅游资源项目区位优越，交通便利依托五桂21、山丰富的自然和人文资源，地块具备较高的观赏、游憩和文化价值结合中山产业的发展，具备开发高品质的集产业服务、休闲度假、文化体验和观光于一体的综合旅游的优越条件中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 35Part 5 项目发展定位中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 36SWOT分析优势优势机会机会SWOTSWOT分析分析威胁威胁劣势劣势拥有较好的自然资源和深厚的历史渊源对外交通便利，可达性高所依托的五桂山（香山）区域具有较高的认知度政府对五桂山旅游发展的投入中山第二产业发展迅速，对产业配套服务需求特别是有别于城市商务的休闲商务需求巨大产业文化和企业文化需要高标准的平台建设周边城市旅游吸引力大，22、竞争激烈五桂山其他已开发旅游景点的竞争区域整体开发水平低，吸引力逐渐减弱差异化旅游资源不足中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 37中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 38SWOT分析强化优势区域良好的旅游资源，有利于发展高档次、高品位、差异化的旅游产品利用便捷的交通条件，吸引中山乃至周边其他城市的人口把握机遇产业发展对配套服务的需求和现代产业（企业）对文化和服务环境的高要求使项目发展“产业服务+旅游”的模式存在极大空间和市场政府对旅游的重视和投入使得将项目打造成优质、高端旅游目的地的设想成为可能中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 39发展策略生态生态优先优先差异差异开发开发引领引领23、标杆标杆一切开发建设都以生态保护为出发点在尽量保持原生态的前提下进行开发和保护开发是为了可持续地保护 开发与产业服务特别是生态休闲商务相关的旅游服务项目，与区域内其他旅游项目形成差异化竞争优势 将项目打造成中山地区优质高档的标杆性产业服务和企业文化中心及休闲养生度假区中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 40发展定位功能及产品体系构建以产业服务为核心、弘扬企业文化为特色融休闲养生于一体的生态旅游综合服务区自助游基地自助游基地旅游定制服务中心房车营地客家文化体验区产业服务中心产业服务中心产业信息中心尊贵养生区尊贵养生区生态养生度假小屋亚健康测评中心主题酒店区企业会所中山城桂路旅游复合项目建议书24、|Page 41发展目标完善产业配套加强各镇之间的产业联系中山各镇已形成产业的集群效应，但是由于没有相应的配套，镇区的展览、信息、商务设施很难满足国际客商的需求融合二、三产业发展，打造产业服务平台项目位于五桂山的入口处，具有良好的自然景观资源，交通便利，可以建立以国际化为标准的产业服务基地，打造“产业体闲商务中心”。弘扬企业文化特色，提升企业形象中山高速发展的产业企业需要环境优美、设施先进、服务完善的企业（集团）接待基地，来面对企业的业务伙伴和客户，从而塑造企业文化特色，提升企业形象和竞争力。番禺番禺南沙南沙顺德顺德江门江门珠海珠海斗门斗门项目地块项目地块佛山佛山广州广州澳门澳门东莞东莞深圳深25、圳香港香港中山各镇区的产业带中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 42发展目标区域带动效应改善三农问题，增加农业收入，带动相关产业发展通过产业配套中心的建立，解决五桂山周边镇区农民的就业、配套，提高经济收入水平产业服务中心带动旅游产业服务中心可与项目其他资源进行整合，形成一条完整的商务、住宿、餐饮、休闲、娱乐、养生旅游产业链产业服务功能丰富了旅游风景区的旅游形式和客源结构，为景区从单一的观光型旅游向生态度假型旅游、运动探险型旅游发展创造条件与产业相关的培训和会议能为区域快速集聚人气以南国桃园为例：成为珠三角各大知名企业会议和活动的首选地之一，全年接待游客量达120多万人次，并有一些企业进入建26、立了企业的信息和培训中心，而中山本地就聚集着众多知名企业，每年的会议和培训数量众多，如何开发好这部分资源相当重要中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 43功能区-产业服务中心主题主题功能功能客户客户行业协会基地、品牌发布企业会议、酒店配套、企业会所中山乃至周边区域企业特别是有外向型推广需求的企业产业服务为核心定位定位中山乃至周边区域产业配套服务中心中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 44产业服务中心功能介绍产业服务中心的主要的功能为行业或企业建立非物质文化提供服务平台企业文化分为物质和非物质中山各镇区在各自支柱型产业上的物质文化做得非常的多，主要集中在品牌的建立上，但是非物质方面的企业文27、化却相对较弱非物质的文化是未来企业发展的核心竞争力三流的企业做销售，二流的企业做品牌，一流的企业做标准和文化中山企业已经经历了从做销售，到做品牌的过程，现在正集中精力放在如何深度挖掘和建立企业文化，达到一流企业的标准产业服务中心的功能企业员工文化企业客户文化企业社会责任中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 45行业和企业文化平台企业生态休闲商务平台三个中心 二个功能平台 主题酒店企业会所信息中心产业配套服务中心产业类型 灯饰五金制品休闲服装红木家具小家电腊味食品生物医药电子信息包装印刷汽配工业产业服务中心功能及产品体系中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 46企业会所独立冠名权，品味无限国28、际建筑大师为企业定制设计特色建筑企业或行业享有独家冠名权功能：为行业和企业量身定做具有行业特征的独栋办公场所，提供个性化的服务，助推企业文化的传播企业休闲商务接待中心企业文化传播企业高层会议企业小型会议企业精英员工培训企业高层度假特点定向(封闭)、半开放的商务活动完全私人化空间，包含了商务、娱乐、休闲、沙龙、接待、会议、收藏等功能 中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 47信息中心行业协会的整合和交流，充分发挥行业协会对企业的支持，提供专业的服务和技术支持建立城市级别的信息系统，将中山的产业以及企业的信息组合成一个整体，向全世界推广，加强企业与客商之间的相互交流提供各种投资招商信息，直接为投29、资者提供资讯的平台信息中心企业信息行业协会产品需求投资信息产品供应技术信息中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 48主题酒店区设置目的为企业或行业提供高品位的文化和产品对外交流和传播的平台主要功能设置会议中心主要满足开展论坛、商务会展、大型企业年会等大规模会议的需求。行业接待与推介产业文化展示中心提供集中展示企业或行业文化的场所品牌发布中心品牌发布中心除了加强中山各镇之的联系外，可以更好的通过发布仪式的活动举办和新闻发布，向珠三角宣传，扩大企业的知名度和影响力中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 49主题酒店区主体建筑位于山谷，形成景区标志性建筑建筑布局形式：分散式点状布局建筑风格：现代简30、约与原生态结合为突出酒店的田园风光、休闲度假主题，酒店的整体空间环境、公共部分以及客房内部装修风格上沿袭当地与青山秀水相和谐的建筑元素，同时结合现代建筑进行演绎中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 50主题酒店区规模建议酒店客房数约300400间，散布在产业服务中心景观资源最好的地方设定依据：能够满足大型会议或活动对酒店住宿规模的需求五星级度假酒店的规模经济体量中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 51尊贵养生区主题主题定位定位客户客户为企业家、企业高管、高竞争压力工作者等易疲劳群体服务，完善产业基地的延伸服务追求品牌与健康消费的代表，包括企业家、企业高管等高收入人群和高节奏生活竞争压力下31、的港澳人士极具科学技术含量的健康度假养生区中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 52尊贵养生区功能及产品体系功能及产品的设置围绕休闲养生文化的主题内涵亚健康测评中心和生态养生度假中心之间互动发展功能上互相配套档次上互相匹配客户资源共享管理及服务统一尊贵养生尊贵养生尊贵养生尊贵养生区区区区亚健康测评亚健康测评亚健康测评亚健康测评中心中心中心中心生态养生生态养生生态养生生态养生度假中心度假中心度假中心度假中心中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 53亚健康测评中心从国外引进高科技精密检测分析仪，并配备全套系列化检测设备必须营养检测全面营养检测微量元素中毒器官功能疾病检测检测评估中山城桂路旅游复32、合项目建议书|Page 54生态养生度假中心传统养生与现代康疗传统养生与现代康疗传统养生与现代康疗传统养生与现代康疗完美结合完美结合完美结合完美结合 传统养生产品传统养生产品传统养生产品传统养生产品现代康疗产品现代康疗产品现代康疗产品现代康疗产品附属产品附属产品附属产品附属产品 特色保健类：桑拿、按摩、推拿、特色保健类：桑拿、按摩、推拿、沐足、针灸等沐足、针灸等 康体健身类：健身房、水疗中心、康体健身类：健身房、水疗中心、保龄球馆、室外网球场等保龄球馆、室外网球场等 生态度假小屋生态度假小屋 森林氧吧疗法森林氧吧疗法 健康饮食馆健康饮食馆 热热山泉沐浴疗法山泉沐浴疗法 亚健康运动疗法亚健康运动33、疗法 支持性心理疗法支持性心理疗法中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 55生态度假小屋以个性取胜与众多标准化的星级酒店相比，生态度假小屋的核心竞争力在于其精准的市场定位、独特的文化内涵、个性化的服务方式和到位的营销管理生态度假小屋的经营理念是为客人营造一种家的感觉，吸引追求高品位和文化享受的休闲或商务客人生态度假小屋已成为国内外休闲度假旅游地发展的新趋势目前中国饭店业市场已出现了不同形式的生态度假小屋，在国内知名的休闲度假旅游地，生态度假小屋已成为其高档次休闲度假酒店的新形式和发展趋势生态养生度假中心特色产品生态度假小屋中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 56生态养生度假中心特色产品生34、态度假小屋生态度假小屋的装修风格充分体现养生文化内涵将中山当地传统民居建筑的材料、符号，以及民族风情元素等充分运用在小屋的外观设计及内部装修、装饰上小屋内部格局的设计配合养生及配套产品的需要小屋与区域的景观环境完美融合，点缀在风景如画的自然山水之中，成为一道亮丽的风景中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 57生态养生度假中心特色产品热山泉浴五桂山山泉在中山具有很高的知名度，水质清冽甘甜，含有丰富的微量元素，补充人体所需，有益人体健康对五桂山山泉进行二次开发引入到康复中心和生态度假小屋，形成高档的山泉沐浴疗法和SPA所有进入亚健康测评中心的客户，所饮用的水都是山泉水中山城桂路旅游复合项目建议书35、|Page 58主题主题定位定位客户客户构建旅游服务平台，吸纳游客汇聚停留，引导游客到周边功能区进行旅游消费，提升中山整体旅游服务规格和吸引力爱好自助游人士（以中山为最终旅游目的地或经过型旅游目的地）自助游“一站式”服务中心自助游基地中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 59旅游定制旅游定制服务中心服务中心房车营地房车营地客家文化客家文化体验区体验区自助游基地功能及产品体系目标客户目标客户珠三角尤其是港澳地区的高端自驾车人士目标客户目标客户喜爱客家文化的旅游者目标客户目标客户中山及珠三角地区自助游者中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 60旅游定制服务中心机构集约化设置“旅行社基地”：集中36、中山各大小旅行社，建立集中式旅游服务平台围绕旅行社基地，联手自驾车俱乐部、户外运动俱乐部、旅游网等相关机构，加强合作，为游客提供“一体化、一站式、一条龙”的定制方案服务方案完善化住宿安排、餐饮安排、会议安排和交通指引方案游览路线方案、户外活动选择、景点指南、门票预定、导游推荐等服务定制化“Smart Traveler”精明旅游方案定制中心提供特种旅游、挑战性项目的定制服务中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 61 房车能源补给 房车休息营地 房车知识培训 房车模型展房车文化体验房车文化体验房车文化体验房车文化体验房车服务房车服务房车服务房车服务房车营地 主题晚会 汽车电影 自助游木屋配套服务37、配套服务配套服务配套服务中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 62客家文化体验区以客家文化为主题，开发不同功能的产品为自助游者提供休闲娱乐的场所休闲活动风情体验客家文化中心中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 63客家文化体验区风情体验结合原生态的自然环境，建造具有浓郁客家风格的建筑，打造原汁原味的客家生活文化，通过让让旅游者与客家人共同生活，深入体验客家文化的精髓五桂山镇常住人口总户数2500多户，人口总数7400多人，客家人占绝大多数，长期保持着客家的生活习惯结合天然地势，在客家建筑周边建设具有客家文化符号和内涵的小型独立式建筑，满足客家文化采风和体验的住宿配套要求中山城桂路旅游复合项38、目建议书|Page 64客家文化体验区休闲活动客家文化中心观光休闲农业体验珍稀植物保护区文化创作基地户外写生中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 65自助游基地选址城桂路与和平村之间地块通过和平村的自然分割，将自助游基地地与区域内部的功能隔离，避免汽车、大规模人流产生的空气和噪音污染靠近地块入口，便于人流集散在内外交通联系的设计上，考虑基地与其它内部功能区（产业服务中心、酒店、度假村等）在交通联系上的相对隔离和独立性。包括房车营地与定制中心和客家文化区之间也有自然地形的分隔，自助游的度假木屋也位于定制中心和客家文化区内房车营地选址在路口处与城桂路接连，交通便利，便于停靠休息和快速提高旅游认知39、度便于旅游人气集聚与内部高档养生休闲区通过有机的交通联系，引导和挖掘高端消费的旅游客源和平村房车营地旅游服务定制中心客家文化体验区中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 66Part 6 开发与保护中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 67关于生态保护区开发的探讨生态保护区发展旅游不是目的，而是一种手段增加保护区收入，提高保护区自我维护的能力改善原住民生活水平，促进当地发展加强环境保护，进一步保护和改善保护区的环境开发保护原生态地区三农问题和生态保护矛盾凸显过度开发，生态破坏既保护生态，又解决三农问题中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 68企业发展项目的目的和政府需求的互补企业目的企业目40、的履行社会责任拓展企业业务增加企业收益政府和社会需求政府和社会需求保护生态区且解决三农问题旅游产业优化和升级提升第二产业发展平台弘扬产业和企业文化企业休闲商务服务打造特色旅游项目打造特色旅游项目监管和税收监管和税收中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 69景区开发期内的主要环境问题解决办法建筑垃圾建筑垃圾及时清运到指定的场所，对需用作回填的，选择好存放点并及时回填，避免二次污染扬尘在施工时,注意运输车辆行车速度，力求避免地面扬尘噪声合理安排作业时间，避免影响他人工作和休息；加强设备的保养，减少设备噪声文物保护在施工中，对原有保护植物和文物古迹进行保护，不得有任何破坏行为中山城桂路旅游复合项目41、建议书|Page 70景区经营期内大气保护调整燃料结构，禁止焚烧秸杆，杜绝废气的排放除房车营地外，景区内采用环保汽车或电瓶车 代替汽车；房车营地集中充电，禁止单车使用 发动机充电景区内禁止焚烧垃圾禁止景区内开办任何产生废气的配套服务中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 71景区经营期内水环境保护在景区西面修建蓄水池，保证景区内的用水对景区内产生的污水，可采用“埋地式无动力生活污水净化装置”，分别对排污点进行厌氧处理，经过污水处理站消毒，达到国家标准之后才能排放规划好取水点和回流点，避免过多的泥沙流入景区水道严禁在景区砍伐、烧山、开荒等破坏水源水质的活动节约用水、提倡水的综合利用、循环利用，减42、少排污，防止污染中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 72景区经营期内环境卫生保护垃圾处理垃圾设专人24小时收集，在景区入口处设隔离完善的垃圾中转站，运至垃圾处理场公厕设置按景区的人口比例设置公厕采用先进的环保免冲洗或节水公厕，避免对环境产生污染房车营地的房车排泄物在经过车辆自带设施的处理后，集中至专用容器，统一排放中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 73景区经营期内消防及安全景区森林防火森林防火主要以预防为主，景区要设防火办公室，增建了望台，修防火道，购置通讯和消防设备，配备灭火器具，对工作人员进行防火意识教育。景点居民区消防为和平村建设相应消防供水设施，并配备相应的防火灭火器材。新建43、的建筑物均按“建筑设计防火规范”(GBJ16-87，修订本)，“村镇建筑设计防火规范”（GBJ39-90)以及国家其它有关规定进行设计。安全是旅游的生命线，景区内各旅游服务、娱乐设施必须把安全放在第一位。中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 74节能在景区西面建设蓄水池，专供景区生活用水，采取统筹兼顾，集中管理的原则，科学地利用景区丰富的水资源选用新型节能灯具和电器，充分使用无污染能源的产品，施工当中不选用已公布淘汰的机电产品中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 75Part 7 旅游项目开发要素分析中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 76旅游项目成功开发的要素各方面条件的满足，合理各44、方面条件的满足，合理的结合是保证旅游项目成的结合是保证旅游项目成功开发的决定性因素功开发的决定性因素相互制约和促进相互制约和促进相互制约和促进相互制约和促进资源条件资源条件资源条件资源条件企业条件企业条件企业条件企业条件交通条件交通条件交通条件交通条件基础设施基础设施基础设施基础设施专业条件专业条件专业条件专业条件财务支撑条件财务支撑条件财务支撑条件财务支撑条件法律条件法律条件法律条件法律条件定位条件定位条件定位条件定位条件中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 77开发的要素分析硬性条件资源条件具有一定的自然或人文资源交通条件交通便利，可达性高基础设施完善的配套服务设施软性条件政策条件开发区45、域具有完整的产权和时权保障企业条件资金条件开发企业具有雄厚的经济基础财务支撑条件健全的财务制度与监督管理体系管理条件专业的经营管理营销条件丰富的营销推广经验和有效执行定位条件有明确的发展定位和方向专业条件具有优秀的设计方案硬性的条件满足是项目硬性的条件满足是项目成功的必要条件，我们成功的必要条件，我们已经具备已经具备软性的条件满足是项目软性的条件满足是项目成功的致胜条件，我们成功的致胜条件，我们进一步分析和营造进一步分析和营造中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 78政策条件的支持在国内的旅游项目的开发中，一般采用的产权形式：土地租用和土地出让土地租用土地租用经营时间短，属于短期行为开发商心46、理风险承担能力低，属于“杀鸡取卵”式的投资行为投资小，规划开发起点低环境保护差运营状况参差不齐土地出让土地出让，产权明晰，经营时间长，属长期行为，可持续发展开发商投资有保障，勇于投资投资规模大，规划起点高环境保护力度强大多数项目运营状况较好中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 79“爱家”进入中山的目标目标：将五桂山打造成珠三角地区最具特色的产业服务型生态景区，使企业成为中山乃至珠三角最具影响力的旅游运营开发企业爱家酒店项目是爱家集团进入中山地区第一个项目，企业本着立足中山，开发珠三角，将为这个目标进行大量的人力、物力的投入，保证项目高标准的完成爱家集团具备的实力爱家投资控股集团有限公司，历47、经十年的艰辛创业，如今已发展成为一家集家居市场连锁经营、房地产开发、国际商业中心运营、物业管理、文化产业开发、文 化传播、投资咨询、服装餐饮、康体娱乐于一体的大型综合性实业集团。公司拥有多个全资子公司：爱家家居、爱家国际收藏品交流市场、亚奥世贸商城、爱家奥特莱斯、河北医药有限公司，还有正在开发的三个房地产项目，其中五座家居连锁店等均已成为同行业中旗舰企业。爱家集团荣誉朝阳区文明单位北京市工商联系统文明标兵单位 北京市质量信得过单位北京市质量管理先进企业 北京市守信企业北京市诚信达标信得过家居市场 北京市用户满意明星单位京城百姓信赖的十大健康家居市场 我喜爱的家居建材城最佳服务奖全国唯一的安全健48、康家居示范商城 全国最具影响力家居市场中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 80Part 建筑设计建议中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 81建筑设计建议（详见概念设计图册）建筑整体风格以现代简洁为主，从原生态出发，尽可能的在保持自然的环境下，最大程度的增大景区绿化面积，营造出自然生态的度假环境，在整体布局上突出把有限的建筑放在无限的自然生态中的概念酒店主楼以展示、休闲会议为主，客房数量100套，体量和高度不宜过大，建筑风格以现代、简洁、自然为主围绕着酒店布置单栋的酒店客房，客房数量250-300套，风格和酒店主楼协调为企业建造的特色企业会所，可根据企业的需求定制建造，能够充分满足企业的要求，风格与整体服务中心相协调中山城桂路旅游复合项目建议书|Page 82谢谢各位领导谢谢各位领导专家听取汇报！专家听取汇报！