1、北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群项目建议书项目建议书秦皇岛四通房地产开发有限公司秦皇岛四通房地产开发有限公司2009.06.25北戴河新区规划发展核心思想北戴河新区规划发展核心思想“中国夏都”打的就是环境牌。环境是生命，是特色，是核心竞争力在养护环境，提升环境品质的前提下，通过产业将环境转化成综合效益注重产业项目本身的科学性、可持续性和生命力发展可持续产业发展可持续产业养护生态环境提升综合实力在养护环境的前提下发展海滨休闲娱乐产业，带动海滨城市的建设发展，从而提升城市综合实力前言MENU|目录上篇北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群项目综述中篇中篇北戴河新区海滨休闲娱乐产2、业集群项目阐述下篇下篇北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群社会效益北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群位置分布南戴河国际森林高尔夫俱乐部南戴河国际森林高尔夫俱乐部南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河郁金香小镇南戴河郁金香小镇南戴河国际中心南戴河国际中心北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群项目构成静静动动聚聚闲闲南戴河香海湾国际生态示范区南戴河国际森林体育俱乐部南戴河国际中心南戴河郁金香小镇国际生态景观浴场原生态森林公园超五星生态酒店托斯卡纳风情别墅托斯卡纳类别墅国际标准18洞高尔夫赛事球场高尔夫森林别墅酒店式森林公寓游艇双码头超五星会所星级酒店式公寓综合购物广场郁金香风情小镇水岸风情商业街3、项目综述项目综述项目综述项目综述开发原则开发原则开发原则开发原则产业属性产业属性产业属性产业属性开发宗旨开发宗旨开发宗旨开发宗旨1、属于旅游休闲娱乐产业2、环境和产业结合的产物3、以发展环境、美化环境、提升环境质量为前提4、视环境为最大的优势，而非“包袱”5、以产业经济为手段，保护性地提升环境品质，挖掘最大化效益6、创造“环境产业经济模式环境产业经济模式”，以可持续发展为刚性要求7、实现北戴河新区建设的重大突破工程项目1、匹配“京津冀”发展实力，符合中国城市优化发展趋势2、打造高端项目，吸引高端人群3、打造休闲娱乐产业，弥补配套不足，提升吸引力4、缓解就业难现状5、实现环境效益、经济效益、社会4、效益可持续发展6、长年增加政府税收，确保30年以上生命力7、为举办海滨度假节庆活动、大型会议、大型国际赛事搭建国内外一流的平台，为北戴河新区与国际接轨架设桥梁1、严格执行政府规划要求2、生态景观规划先行，养护环境、发展环境、美化环境3、以可持续发展为刚性要求4、坚决维护民生利益5、合理遵循市场法则6、确保实现和谐共赢MENU|目录上篇北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群项目综述中篇中篇北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群项目阐述下篇下篇北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群社会效益南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区旧区新区森林六号路沙滩l碧海蓝天二期，东临6号路，南望渤5、海，西接原生态林带，北靠沿海公路l占地：540亩l已开发：150亩l待开发：390亩1、地块位置面积南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区2、环境资源现状l大海l海滩l林带l湿地原生态，需要提升品质南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区超五星生态酒店托斯卡纳风情别墅托斯卡纳类别墅原生态森林公园国际生态景观浴场3、项目功能构成南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区海滩环境养护l打造“绿色生态、异域风情、浪漫景观海滩浴场”l成立“海上休闲俱乐部”l建立“海环境监测系统”l成立“海上救援队”l设置海上休闲运动设施国际生态景观浴场南戴河香海湾国际生态示范区南戴6、河香海湾国际生态示范区l申请在社区私家海域圈定防护网，成立海洋时尚运动俱乐部，设置国际海洋时尚运动项目：水上自行车、木船垂钓、帆船、皮划艇、充气床垫、水上气球等南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区 淋浴池、戏水池、巴厘岛SPA、高档网吧、高档游戏厅、海洋瑜伽馆、高档台球室、乒乓球室、海滩氧吧健身中心、冷饮水吧、西餐酒吧、海上运动管理服务中心、便利店、紧急事件救助服务中心、洗手间等南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区庭院集中景观原生态森林公园湿地海滩景观带园林景观节点环境景观规划l在保护、养护现有生态环境的基础上规划设计，保证绿化率达到60%以上原生态森林公园南戴7、河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区林带环境养护l投资打造“原生态森林公园”l海滩、森林、湿地、社区园林融于一体l原生态树木一棵不少l打造林下小灌木、花草景观l打造林下溪径景观小品l营造生态区域，吸引、放养小动物、鸟雀l设置休闲设施，与景观融为一体南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区人与自然共融南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区l保留湿地l打造“原生态湿地公园”l放养鱼类l原生态垂钓休闲l设置情境休闲设施南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区l香海湾国际生态大酒店l定位：以“生态”为8、主题的超五星级海滨酒店超五星生态酒店南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区“海”主题生态景观大堂南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区l引进温泉，建造室内游泳池，与海滩浴场互动l打造夏泳、冬泳环境，延长旅游休闲度假时间l水疗SPA、水休闲泳池、VIP私人泳池、个性化泳池、室外戏水池四季游泳俱乐部南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区国际生态会议中心l会议专业化大中小型会议室、宴会大厅、签约洽谈室、新闻中心、文化大讲堂、圆桌会议厅l承接国内外各种大中型会议，与国际接轨，吸引国内外与“生态”主题相关的会议，从而带动环渤海湾大中城市企业集团消费南戴河香海湾国9、际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区“蓝海”主题客房l格调精装、生态景观、科技人居、室内植被、四季按摩水床、推杆高尔夫南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区绿色生态主题餐厅l中餐厅、西餐厅、茶餐厅、自助餐厅、贵族餐厅、风味餐厅、饼屋、24小时餐厅、酒吧南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区公共区域及服务停车场、电梯、公用电话、公共卫生间、旅游商场、商务中心、医务室、票务中心、租车观光、应急设备、加急洗衣、委托代办等商务设施及服务物业租赁、出行旅游服务、国际互联网、封闭电话间、洽谈室、笔译口译专职秘书服务、图书馆、会议筹备等会议设施同声传译、电话会议、现场视频音频转10、播、出租电脑、电脑投影仪、胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机、复印室、电子印刷及装订、冲印室、展览厅等公共娱乐设施高尔夫推干练习场、歌舞厅、KTV、游戏室、棋牌室、影剧场、定期歌舞表演、多功能厅、健身房、按摩室、桑拿浴、蒸气浴、网球场、保龄球、攀岩练习室、台球室、电子高尔夫、实战模拟、室外滑雪、乒乓球、溜冰场、潜水、美容美发、精品店、鲜花店、书店、婴儿看护及儿童游乐等安全设施社区电子监控系统、自动报警、电子巡更、电子卡门锁、客房贵重物品保险、自备发电系统、海上救护等其他服务功能设施南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区l产品定位：托斯卡纳风情庄园别墅l客群定位：国内外顶级财富11、人群l附加价值：国际生态大酒店、国际生态风情景观浴场、海上休闲俱乐部、原生态森林公园、原生态湿地公园l运营模式：“理想别墅梦工场”土地环境资源开发、菜单式定制独栋庄园别墅经典作品销售托斯卡纳风情别墅南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区l产品定位：托斯卡纳风情类别墅l客群定位：国内外精英人士l附加价值：国际生态大酒店、国际生态风情景观浴场、海上休闲俱乐部、原生态森林公园、原生态湿地公园l运营模式：差异化精品销售托斯卡纳类别墅南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南12、戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区功能列项运营模式超五星生态大酒店委托管理、统一经营生态庄园别墅土地环境资源开发，菜单式定制；精品销售托斯卡纳类别墅差异化精品销售国际生态景观浴场自己经营，委托管理原生态森林公园自己经营，委托管理国际风情步行街招商经营，统一管理、销售4、运营模式南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区总占地面积500亩（333500平米）可开发规划用地 390亩（260000平米）容积率0.45 13、总建筑面积 117000平米 酒店占地面积 40000平米 酒店建筑面积 50000平米 酒店楼层 3-5层 独栋别墅占地面积 220000平米 独栋别墅楼层 2-3层 独栋别墅建筑面积 67000平米 车位700个绿化率 60%以上 5、拟规划指标（方案一）南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区超五星级酒店常规性成本预估建筑面积单元面积投入成本总投入5万平米1万/平米5亿南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区（1）、成本测算土地成本2亿前期费用0.2亿设计费用0.26亿建造成本2.84亿装修成本4.175亿园林景观0.2亿环境养护0.08亿配套设施1.2亿其他成本14、0.7385亿各种税费1.2亿合计12.8935亿南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区（2）、销售收入物业类型总销售面积销售均价总销售额独栋别墅67000平米1.5万/平米10.05亿（3）、利润计算 开发纯独栋别墅，成本投入大于销售收入，不足以支撑酒店开发。南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区6、拟规划指标（方案二）总占地面积500亩（333500平米）可开发规划用地 390亩（260000平米）容积率1.25总建筑面积325000平米酒店占地面积40000平米酒店建筑面积50000平米酒店楼层3-5层独栋别墅占地面积50000平米独栋别墅楼层2-3层独栋别墅15、建筑面积22500平米类别墅占地面积170000平米类别墅建筑面积252500平米类别墅建筑楼层3-6层商业配套建筑面积5000平米车位1900个绿化率60%以上南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区（1）、成本测算土地成本2亿前期费用0.3亿设计费用0.675亿建造成本8.5亿装修成本9.375亿园林景观0.6亿环境养护0.6亿配套设施1.6亿其他成本2.53亿各种税费3.65亿合计29.83亿南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区（2）、销售收入（3）、利润计算 成本投入略大于销售收入，开发纯别墅和类别墅仍不足以支撑酒店开发,建议再增加200亩建设用地指标物业类16、型销售面积销售均价销售金额独栋别墅22500平米1.5万/平米3.38亿类别墅247500平米1万/平米24.75亿商业5000平米1万/平米0.5亿合计252522.5平米28.63亿南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区7、开发模式设想l五星级酒店投入大，风险大l目前的两个方案，开发利润都不足以支持酒店前期投资l再增加200亩建设用地后,开发独栋别墅和类别墅的利润才可支持酒店前期投资l五星级酒店需要人气，引入顶级财富人群和精英人士，为酒店后期经营提供一定的经营保障，缓解后期经营压力南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区8、需要政府提供的支持l确定建筑形态l确定容17、积率l提供相应市政配套 l提供酒店相关优惠政策l再增加200亩建设用地指标南戴河香海湾国际生态示范区南戴河香海湾国际生态示范区南戴河国际森林体育俱乐部南戴河国际森林高尔夫俱乐部南戴河国际森林高尔夫俱乐部南戴河国际森林高尔夫俱乐部功能定位南戴河国际森林高尔夫俱乐部功能定位俱乐部码头南戴河国际森林高尔夫俱乐部南戴河国际森林高尔夫俱乐部林带环境养护林带环境养护l整体打造超大型“原生态高尔夫森林公园”l聘请国际景观公司率先进行景观环境设计 l聘请国际公司进行高尔夫球场设计 l原生态树木一棵不少l打造林下小灌木、花草景观l打造林下溪径景观小品l放养小动物、鸟雀l大力打造林下水环境l通过林下水系与海相通 18、l设置环保处理用房河道环境养护河道环境养护l聘请国际景观公司进行景观设计l河道改造方案与河岸景观同步进行l投资改造小黄河l疏浚、疏通、拦截，调节河道蓄水l沿岸打造原生态景观带：高大乔木、林下花草植被、休闲设施l设置河道水环境监测和清洁系统高尔夫特色高尔夫特色l极具挑战性的海滨森林高尔夫l三大特色：林间高尔夫、林下高尔夫、灯光高尔夫l承接国际大赛拟规划指标内容面积总占地面积2400亩高尔夫占地面积1400亩可开发规划用地1000亩森林高尔夫别墅占地230亩容积率0.45建面70000平米酒店式森林高尔夫公寓占地620亩容积率1.3建面537602平米游艇码头150亩绿化率85%以上南戴河国际森林19、高尔夫俱乐部南戴河国际森林高尔夫俱乐部（1）、成本测算项目金额土地成本12亿森林高尔夫球场投入1亿前期费用0.8亿设计费用0.35亿建造成本12亿装修成本12亿环境养护1.5亿配套费用1.5亿各种税费6.3756亿其他成本4.4352亿合计51.9608亿南戴河国际森林高尔夫俱乐部南戴河国际森林高尔夫俱乐部（2）、销售收入（3）、利润计算 成本投入小于销售收入，开发高尔夫森林别墅和酒店式森林公寓可支撑高尔夫球场开发物业类型总销售面积销售均价总销售额高尔夫森林别墅70000平米1.5万/平米10.5亿酒店式森林公寓537602平米0.8万/平米43亿合计53.5亿南戴河国际森林高尔夫俱乐部南戴河20、国际森林高尔夫俱乐部需要政府提供的支持l批准游艇码头用地、通过海域使用权；批准小黄海改造工程l批准1400亩高尔夫建设用地，1000亩高尔夫别墅和森林公寓建设用地l确定规划指标l确定产业形态南戴河国际森林高尔夫俱乐部南戴河国际森林高尔夫俱乐部南戴河国际中心南戴河国际中心南戴河国际中心配套商业星级酒店式公寓1、项目功能构成南戴河国际中心南戴河国际中心功能定位星级酒店式公寓、配套商业档次定位中高端、地标性建筑。完善、提升区域城市配套业态定位酒店式公寓、一站式旅游购物、餐饮、娱乐休闲、商务会议、酒店客房、停车场消费人群定位国内外精英人士2、项目定位南戴河国际中心南戴河国际中心3、拟规划指标总占地面积21、32000平米可开发规划用地30000平米容积率3.5总建筑面积105000平米南戴河国际中心南戴河国际中心（1）、成本测算项目金额土地成本0.65亿前期费用0.12亿设计费用 0.15亿酒店公寓建造成本2.9亿装修成本0.65亿配套费用 0.3亿各种税费0.7475亿其他成本0.52亿合计6.0375亿南戴河国际中心南戴河国际中心（2）、销售收入物业类型总销售面积销售均价总销售额酒店式公寓105000平米0.6万元/平米6.3亿通过测算,本案为微利项目南戴河国际中心南戴河国际中心4、需要政府提供的支持l将旅游文化设施用地改成建设用地l确定规划指标：容积率3.5l确定产业形态南戴河国际中心南戴22、河国际中心南戴河郁金香小镇南戴河郁金香小镇南戴河郁金香小镇1、地块位置面积l项目位于洋河入海口l占地600亩南戴河郁金香小镇南戴河郁金香小镇环境功能定位洋河口河道改造，防止海水倒灌，抬高上流水位，造福民生。提升北戴河新区城市景观品位综合定位郁金香主题异域风情小镇配套设施定位中国北方独有的，国际级的，具有浓郁文化风情特色的亲海水岸餐饮酒吧街 消费人群定位国内外精英人士2、项目定位南戴河郁金香小镇南戴河郁金香小镇3、需要政府提供的支持l确定容积率等规划指标l确定产业形态南戴河郁金香小镇南戴河郁金香小镇MENU|目录上篇北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群项目综述中篇中篇北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群项目23、概述下篇下篇北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群社会效益北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群总投资项目投资金额南戴河香海湾国际生态示范区29.83亿南戴河国际森林体育俱乐部51.96亿南戴河国际中心6.04亿南戴河郁金香小镇27亿（计划投资）合计115亿改善投资环境改善投资环境北戴河新区的腾飞，需要良好的投资环境，目前拥有良好的生态环境等一系列优势，唯独缺乏与国际接轨的配套设施，制约了城市发展和经济发展，本“产业集群”打造超五星级酒店、国际标准18洞赛事高尔夫球场、双码头游艇俱乐部、中高端消费购物广场、高品位水岸商业街、高档宜居社区等，填补空白，能够很好的改善投资环境。更重要的是从而能吸引更多环渤海湾大中24、城市高端人士前来旅游、休闲、置业、生活，进而提升城市人口素质，促进城市发展 现代城市运营，在很大程度上是知名度的竞争，秦皇岛背靠京津冀，作为沿海开放城市，不仅与北京、天津，以及中国东部沿海城市的发展状况不相匹配，而且与整个中国的城市化、城市优化发展趋势不相匹配。为了彻底转变这种现状，本“产业集群”通过打造特色化的高尔夫球场、大型国际会议酒店，以及一系列中高端配套设施，通过举办国际高尔夫挑战赛、国际大型会议，能够很好地提升城市形象和品牌知名度，为城市发展赢得更多机遇。提升城市形象和品牌知名度秦皇岛的经济发展，受到诸多限制，旅游度假产业，受到气候等因素影响，需要在两个方面求得突破：其一，实现旺季效25、益最大化；其二，延长旺季时间。为此，高尔夫项目、超五星级酒店项目能够在这两方面都能有所突破。特别是通过吸引高端人群消费，不仅直接增加旅游收入，还能间接带动综合旅游收入的大幅度增加。延长“中国夏都”周期 本“产业集群”，在建设的前期，就能带动巨大的房地产开发收益，大幅度增加政府税收。特别是当“产业集群”逐渐形成气候之后，对于整个城市的土地价值空间，都将有无可估量的拉动作用。而且通过具有前瞻性眼光的房地产开发，能够开阔地产开发视野，转变开发思路，继而持续提升城市发展水平。提升城市土地价值空间 秦皇岛城市规划和北戴河新区理念，早已提出，百姓、政府领导、投资者都非常关注。本“产业集群”紧紧围绕规划核心思想，以养护环境为前提发展产业，创造“环境产业经济模式”，与秦皇岛和北戴河新区的发展思路相契合，希望得到政府认同，以实现城市规划的实质性进展，吹响北戴河新区开发建设的号角。城市规划的实质性进展，北戴河新区的重大突破解决人口就业 本“产业集群”无论在开发建设的前期，还是在后续经营，都能解决大量的人口就业，增加居民收入的同时，提高人口素质。当然，千里之行，始当然，千里之行，始于足下。在整个项目打于足下。在整个项目打造的过程中，恳请政府造的过程中，恳请政府相关部门指导、监督和相关部门指导、监督和支持，以共同实现秦皇支持，以共同实现秦皇岛、北戴河新区的历史岛、北戴河新区的历史性飞跃。性飞跃。