1、眉山城市进入性研究谨呈：保利地产正合代理运营中心城市宏观环境分析城市外部环境【城市区位】四川地级市，面积7186平方公里，位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形平原地带，东邻内江、自贡、资阳，南连乐山，西接雅安，北接成都。距成都60KM，离成都市区最近的地级市，位于成都半小时经济圈，是“成都平原经济圈”的重要组成部分，距成都60KM，成都都市圈发展主轴上的重要节点。成都平原西南部，岷江中游，成乐黄金走廊中段节点位置成都都市圈发展主轴节点6060双流机场5050简阳机场7070成都乐山5555三位一体，机遇与发展并存，发展利好【城市发展】紧邻成都，有利于承接成都国际金融、旅游等中2、心职能的辐射，承接成都产业技术、资金的转移空间布局上，眉山区域围绕宜业宜商宜居的国际化现代新城区，落实现代产业、现代生活、现代都市三位一体高铁、高速、快速路推进了成眉同城化时代来临，眉山逐步融入成都交通枢纽体系新津眉山市整体规划图“绵-成-乐”城际铁路成都都市圈生态功能区划眉山背靠天府新区成都直管区，部分纳入四川天府新区范围，规划成眉战略新兴产业区，以新材料、生物医药、节能环保产业和科技研发为主导，对未来眉山在经济发展、人才引进上起到良好的助推作用。园区主导产业新川创新科技园科技研发、信息服务，服务外包和总部办公成都经济技术开发区汽车研发与制造、航空航天装备、工程机械制造为主导空港经济开发区新3、能源、光伏、风电与核电装备双流信息产业园区电子信息与科技研发、集成电路、软件服务与物联网成眉战略新兴产业区新材料、生物医药、节能环保产业和科技研发东山科技产业区科技研发、信息服务、中试孵化、总部办公南部现代农业产业区农副产品深加工、现代农业科技研发、生物技术视高经济开发区农副产品深加工、机械、电子制造【天府新区辐射】背靠天府新区，经济、人口辐射利好城市内部环境【城市概述】行政区划2000年6月10日设立管辖两区四县幅员面积7186k2016年常住人口349.85万自然人文资源自然人文资源丰富：岷江和青衣江贯穿境内；眉山市人文旅游资源有东坡文化、长寿文化等。主要旅游景点：三苏祠、瓦屋山国家森林公4、园、黑龙滩水库、彭祖山（仙女山）、东坡湖公园、龙鹄山。新兴产业发展“两化互动、产城一体”理念打造的现代工业旗舰和城市组团，由两个组团、七个园区组成。北组团为天府新区成眉工业集中区、彭山经济开发区和成眉石化园区，南组团为眉山经济开发区新区、金象化工产业园区、甘眉工业园区和机械工业园区历史文化名城，最年轻地级市，自然人文资源丰富眉山位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游，眉山是国家、省历史文化名城、园林城市、文明城市、全国社会管理综合治理优秀市。2000年6月设立眉山市，是四川省最年轻的地级市之一。眉山也是成（都）乐（山）黄金走廊的中段重点位置及“成都平原经济圈”的重要组成部分，是国家星火计划农村信5、息化试点市和四川省制造业信息化工程重点城市。2013年，眉山成功创建国家园林城市。2015年11月，列为第二批国家新型城镇化综合试点地区。2016年，眉山市荣获亚太地区（二三线城市）首选旅游目的地称号。【城市发展战略】总体战略：融入成都、中部崛起、两翼突破、全域共进n融入成都，积极承担区域分工以区域分工加速工业化发展，进而带动城镇化进程，吸引成都市劳动力密集型产业、土地密集型产业和高耗能产业落户。n中部崛起，强化中心带动作用重点发展“眉山彭山青神”中部城镇密集地区，强化极核中心城市带动作用。n两翼突破，打造特色城镇密度带市域东西两翼分别形成以农业和旅游为特色的城镇密集地带。n全域共进，发挥重点6、城镇枢纽作用充分发挥极核和重点城镇在城镇体系中承上启下的枢纽作用，依托区域内的发展轴线，形成带动整个市域城乡社会经济全面发展的格局。成渝城市群发展规划中对眉山市的规划：眉山地位为成渝经济圈中的重要节点城市，成都天府新区的重要组织部分；眉山定位为“以东坡文化为特色的历史文化名城，现代生态田园城市”；眉山通过围绕区域中心城市、新兴工业基地、宜居田园城市、特色文化名城来进行城市规划打造。资料来源：眉山市政府【城市发展规划】总体布局：十字带动、两翼齐飞、全域共进2000年，国务院同意撤销眉山地区和县级眉山县，设立地级眉山市，辖原眉山地区的仁寿县、彭山县、洪雅县、丹棱县、青神县和新设立的东坡区。20147、年，国务院同意撤销彭山县，设立眉山市彭山区。“十字带动”是指打造南北向沿成乐高速公路和东西向沿省道106线两条城镇发展主轴线，是市域城镇与产业的隆起带；“两翼齐飞”是指东西两翼的两条南北向城镇发展副轴；“全域共进”指的是自东向西形成北环线，将市域北部城镇联系起来，构成市域城镇发展网络，实现全域整体发展。彭山眉山青神南北纵向城镇主轴线丹棱洪雅城镇发展次轴线文宫彭山市域北部东西次轴线仁寿井研城镇发展次轴线仁寿眉山丹棱洪雅东西横向城镇发展主轴线东坡区东坡区资料来源：眉山市政府【城市交通规划】以成乐高速、成乐城际快速铁路为依托，重点强化省道103的交通联系职能，在眉彭地区各组团间建立公交导向的BRT快8、速通道，串联南北各城镇组团，构成多中心、网络型和生态化的空间结构。p高速公路：成乐高速/雅眉资遂高速p公路：三纵七横三纵：成眉快速通道、103省道、岷江东路七横：青龙北路、彭山北路、主城区北路、106省道、青神-仁寿路等p铁路：成绵乐城际铁路、成昆线、成昆复线p航运：彭山、眉山2处港口打造复合交通走廊建立TOD快速通道成眉快速通道大件路S106成乐高速岷江东路雅眉资遂高速洪仁路S103眉青路彭仁路蒲黑路万黑路眉彭青都市带综合交通规划图资料来源：眉山市政府【城市旅游资源】三大旅游资源：东坡文化、黑龙滩、瓦屋山 融入成渝，南北对接 高端定位，精品营造 东坡为魂，文化引领旅游总体布局：一带：岷江文化9、休闲旅游带。两环：东环线（成都黑龙滩眉山成都）；西环线（成都眉山洪雅成都），组成了“8”字形的旅游交通线路网络。三大旅游经济区：东坡文化旅游经济区、黑龙滩休闲旅游经济区、瓦屋山生态旅游经济区。三大片区分别突出文化旅游、休闲旅游和生态旅游三大主题。资料来源：眉山市政府【城市发展关键指标】经济总量眉山市2016年GDP为1117.23亿元，在四川省21市州中排名12位，处于中等水平，但整体增速较快，发展势头向好。775.22860.04944.891029.861117.2314.50%10.80%10.10%10.20%8.40%GDP同比增长2012201320142015201602004010、0600800100012000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%近五年眉山地区生产总值GDP同比增长Linear(GDP)2016年四川省21市州GDP排名排名市州2016年GDP（亿元）增速（%）1成都12170.237.72绵阳1830.428.33德阳1752.458.44宜宾1653.058.35南充1651.47.86泸州1481.919.57达州1447.087.58乐山1406.588.29凉山1403.92610内江1297.677.811自贡1234.567.712眉山1117.238.413广安1078.62711、.914攀枝花1014.68815遂宁1008.459.116资阳943.447.817广元660.01818雅安545.338.119巴中544.667.820阿坝281.326.221甘孜229.87资料来源：眉山市政府【城市发展关键指标】人口情况眉山全市常住人口基本保持恒定，无较大人口流入流出波动，而城镇常住人口逐年增加，城镇化率处于从低水平高速增长的阶段。资料来源：眉山市政府2012年2013年2014年2015年2016年0501001502002503003503435363738394041424344296.64297.84298.97300.13300.09111.4511612、.01120.96125.66130.1837.5738.9540.4641.8743.38近五年眉山市常住人口及城镇化率变化趋势眉山市常住人口（万人）城镇常住人口（万人）城镇化率（%）【城市发展关键指标】居民收入情况从近五年省、市居民可支配收入对比情况看，眉山市城镇居民收入水平处于全省平均线，农村居民收入水平高于全省平均线，居民收入情况属于中等水平。资料来源：眉山市政府2012年2013年2014年2015年2016年050001000015000200002500030000350002030722368243812620528335700178958803102471120319766213、190124135263952869182369332104331275613935近五年四川省、眉山市居民可支配收入对比图四川省城镇居民人均可支配收入四川省农村居民人均可支配收入眉山市城镇居民人均可支配收入眉山市农村居民人均可支配收入【城市产业发展】产业发展现状全市第三产业占比逐年增高，发展良好，第二产业占比逐渐下降，向现代工业发展，产业结构优化调整，整体经济环境运行较为平稳；随着市域内城镇化率提高，以及工业和服务业吸纳导入，城市吸附能力将得到提升，一定程度上有利于房地产市场环境。2016年地区生产总值（GDP）1117.23亿元，增长8.4%。其中，第一产业增加值169.45亿元，增长4.14、0%；第二产业增加值620.45亿元，增长9.2%；第三产业增加值327.33亿元，增长9.3%。100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%201620152014201320127.3%5.2%5.6%5.1%5.5%61.2%66.8%66.2%67.0%73.1%31.5%28.0%28.2%27.9%21.4%近五年眉山市三产构成情况第一产业第二产业第三产业资料来源：眉山市政府排名城市2016年GDP总量（亿元）2016年GDP占全市比重1东坡区382.2334.21%2仁寿县367.932.93%3彭山区134.112.00%4洪雅县108.539.71%5青神县715、0.26.28%6丹棱县54.284.86%排名城市2016年社会消费品零售总额（亿元）1仁寿县152.612东坡区152.23彭山区48.394洪雅县38.815青神县25.36丹棱县20.77排名区域2016年城市人口可支配收入(元）1东坡区297112彭山区294313仁寿县279104青神县278535洪雅县277776丹棱县27224排名区域2016年农村人口可支配收入（元）1彭山区154682东坡区153913丹棱县150684青神县148115洪雅县145016仁寿县12580排名区域固定资产投资（亿元）1仁寿县316.82东坡区303.33彭山区227.34洪雅县115.89516、丹棱县68.86青神县68.27资料来源：眉山市及各县（区）政府作为眉山地级市的中心城区，东坡区各项经济发展指标均位居市域前列，本报告将聚焦东坡区进行分析。【东坡区概述】行政区划幅员面积1331k辖15镇、8乡、3街道2015年常住人口83.92万自然人文资源自然资源：岷江贯穿全境，穿城而过；主要旅游景点：三苏祠、东坡湖公园、水天花月；传统文化美食：东坡肉、东坡饼、东坡豆腐鱼。市政府驻地，中心城区，眉山政治、经济、文化中心东坡区古称眉州，又称齐通，位于眉山市西南方向，眉山市市辖区，市政府驻地，是眉山政治、经济和文化中心。东坡区是中国脐橙之乡、中国优质稻米之乡、中国泡菜之乡。全区面积1331平方17、公里，辖15个镇、8个乡、3个街道，2015年全区常住人口83.92万人。2012年被评为第二批国家现代农业示范区；2013年被评为全国土地集约节约模范县；2014年被省委、省政府表扬为县域经济发展先进县，全区县域经济综合实力晋级升位，由2010年第26位跃升到第19位，成功迈入全省县域经济发展第一方阵。新兴产业泡菜食品、生物医药、机械电子三大主导产业产值占工业比重达63%发展总体思路：主动融入成都都市经济圈、天府新区、主动融入成都都市经济圈、天府新区、四川自贸区四川自贸区倾力打造倾力打造“特色产业聚集区、宜居宜特色产业聚集区、宜居宜业生态区、全面小康先行区、法治良业生态区、全面小康先行区、法18、治良序示范区序示范区”资料来源：东坡区政府工作报告【东坡区发展思路】【东坡区发展规划】空间结构：一环、两心，三片，四轴，多组团“一环”：绕城快速环路及绿化带，作为城市生长边界并疏解过境交通压力。“两心”：南部老城传统商业文化中心和北部新区现代商务商业中心。“三片”：以成昆铁路交通走廊、岷江生态走廊为分隔，形成东部文化旅游片区、中部城市综合功能片区、西部工业物流片区。“四轴”：东西向横贯三片区的城市发展主轴和各片区内南北向三条发展轴。“多组团”：三大片区内结合生态廊道建设，将城市分隔成若干功能组团。资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020【东坡区交通规划】构建外围公路环线，打造综合交通枢纽19、，提升城市交通地位公路：新建2条高速公路和2条快速通道，改善中心城区对外交通；中心城区外围形成公路环，疏解过境交通。铁路：提升中心城区铁路客运功能，铁路货运中心向城外转移。水路：中心城区南侧设港口一处；东坡湖公园东北侧、太和镇岷江西岸各规划客货码头1处。资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020【东坡区内部交通】构建“三横五纵”城市交通干道体系，建设7条跨江通道，形成畅通城市交通体系城市道路交通系统：城市快速路：城区外环交通性主干道：三横五纵生活性道路：以组团内部主次道路为主跨江通道：现有2条跨江通道：岷江一桥、岷江二桥新增5条跨江通道资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020十字带动20、两翼齐飞，多组团城市发展中部片区：历史文化名城包括老城核心组团、东坡岛、东站板块，南湖板块，主要以三苏文化、综合服务业并逐步改善品质，打造历史文化名城。岷东新城片区：生活品质之城主要依靠大学城，现代服务业，三苏文化延续及系统展示打造高端宜居社区。西部片区：现代工业新城依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，规划面积300km，“两化互动、产城一体”，打造现代工业旗舰和城市组团。南部片区：泡菜城产业园区，万科意向布局崇礼镇区域。以中部老城区为核心，延伸为西部工业区及岷东宜居区三片式格局，主体向北、重点向东、适度向西、优化南部、提升中部，多点开发、多组团发展西部现代工业新城中部历史文化名城岷东新21、区生活品质之城南湖半岛东坡岛北部新城经开新区老城区岷东大学城东站崇礼【东坡区发展进程】资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020【东坡区生态环境】岷江、东坡湖水资源丰富，结合城区绿地水系规划，实现“山水田园城市”发展目标岷江东坡湖东坡湿地公园苏洵公园诗书城公园苏澈公园苏堤公园欢乐谷休闲庄水天花月市政府绿地系统结构一心：东坡岛中央公园一环：快速环路防护绿带两带：岷江沿岸生态保护绿带、交通廊道生态防护林带六楔：利用河流、绿地，各片区组团之间形成六条生态绿地多园：结合河流，城市主要道路的节点处形成多个城市公园资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020【东坡区发展关键指标】经济总量作为眉山中心22、城区，东坡区经济总量始终处于全市首位，GDP不断提升，增速减缓但仍保持8%以上的较高水平，城市经济整体向好排名城市2016年GDP总量（亿元）2016年GDP占全市比重眉山市1117.23100.00%1东坡区382.2334.21%2仁寿县367.932.93%3彭山区134.112.00%4洪雅县108.539.71%5青神县70.26.28%6丹棱县54.284.86%2012年2013年2014年2015年2016年0501001502002503003504004500.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%267.22943223、3.07351.73382.2315.20%10.00%9.89%8.87%8.67%东坡区2012-2016年地区生产总值总量：2016年东坡区GDP总量达到382.23亿元，增长8.67%，占眉山市经济总量的34.21%；排名：全市排名第一位;增速：近五年东坡区GDP增长率逐步放缓，但仍保持8%以上的较高水平；趋势：随着目前政府更加重视绿色GDP，强调GDP对民生、环境等的贡献，预计未来GDP的绝对增速将放缓。数据来源：东坡区政府【东坡区发展关键指标】常住人口及城镇化率2012年2013年2014年2015年2016年010203040506070809044.00%46.00%48.0024、%50.00%52.00%54.00%56.00%82.8283.283.783.9284.1240.2341.6143.1344.3744.7748.60%50%51.50%52.90%54.80%近五年东坡区常住人口及城镇化率变化趋势常住人口城市常住人口城镇化率东坡区常住人口较稳定，2016年达84.12万人，其中城区常住人口44.77万人，整体城镇化率呈快速增长态势，2016年达54.8%，城市化水平较高。常住人口：东坡区目前常住人口约84.12万人，其中城区44.77万人，城市人口占比达到53.22%；城市发展增速：近年来城镇化率保持高速增长，2016年东坡区城镇化率达到54.8%，远25、高于眉山平均水平；人口展望：近5年的人口增长缓慢，但随着未来户籍制度改革及“二胎”政策的全面放宽，以及城市发展的吸引力增强，预计未来的人口增长速度将得到提升。数据来源：东坡区政府人口变动情况2012-2015年东坡区整体迁入人口大于迁出人口，属于人口导入型城市，随着与成都产业转移的加剧以及眉山城市的快速发展，未来城市吸附力将进一步增强，人口回流、产业人才的引入和城镇化带来的农村人口将为房地产发展奠定消费基础。86.587.287.6487.722868846188291991962026321435132675322038户籍人口（万人）迁入人口（人）迁出人口（人）2012年2013年201426、年2015年28688461882919919620263214351326753220382012-2015年东坡区户籍人口及人口变动趋势n因政治中心的行政优势，东坡区近四年整体迁入人口大于迁出人口，城市吸附力在眉山范围内较为突出。n成都城市挤压、两地发展融合及东坡区自身城市的快速发展，将吸引大量人口回流。n眉山承接成都产业转移将促使东坡区产业获得强劲发展，由此将推动部分产业人才进入。n随着城市化进程加快，农村人口的持续迁入产生大量购房需求，促进房地产销量增长，稳定房价，增强市场抗风险能力。n新进城人口消费观念、消费能力局限性较大，客户的市场教化需要一个过程。数据来源：东坡区政府【东坡区发展27、关键指标】居民收入情况东坡区居民人均可支配收入逐步上涨，2016年城镇居民人均可支配收入达29711元，农村居民人居可支配收入达15391，居民购买力持续增强。2012年2013年2014年2015年2016年050001000015000200002500030000350000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%212032355625941272692971117.80%11.10%10.10%5.12%9%近五年东坡区城镇居民人均可支配收入变化趋势城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（%）28、2012年2013年2014年2015年2016年0200040006000800010000120001400016000180000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%88651007911366140881539118.04%13.70%12.80%9.25%9.3%近五年东坡区农村居民人均可支配收入变化趋势农村居民人均可支配收入（元）农村居民人均可支配收入（%）数据来源：东坡区政府【东坡区发展关键指标】居民消费情况近五年东坡区社会消费品零售额保持12%以上的高增速，2016年达152.2亿元，在眉山市各29、区县处于第一集团，居民消费力较强。数据来源：东坡区政府2012年2013年2014年2015年2016年0204060801001201401600.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%8799.6112.3134.9152.214.93%14.50%12.80%12.40%12.8%近五年东坡区社会消费品零售总额变化趋势社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额增速（%）排名城市2016年社会消费品零售总额（亿元）眉山市438.071仁寿县152.612东坡区152.23彭山区48.394洪雅县38.815青神县25.36丹棱县2030、.77总额：2016年东坡区社会消费品零售总额达到152.2亿元，比上年增长了12.8%；增长：2012-2016年东坡区社会消费品零售总额以12%以上的增速持续增长；排名：2016年在眉山市六个区县中，东坡区社会消费品零售总额排名第二，与仁寿县同处第一集团，较第三名有绝对优势。【东坡区发展关键指标】东坡区以第二产业为支撑，第三产业地位不断提升，产业结构逐步清晰、发展路径明确，工业、服务业带动经济发展的同时也将吸引大量人口迁入，为房地产发展制造利好环境。【东坡区产业发展】产业发展现状100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%131、0.00%0.00%2012年2013年2014年2015年2016年13.85%13.41%12.81%12.39%12.11%58.58%58.14%58.06%56.75%55.94%27.57%28.45%29.14%30.87%31.94%近五年东坡区三产构成情况第一产业第二产业第三产业数据来源：东坡区政府产业规划格局向西拓展，南北延伸，形成“三楔两轴、两心四区”的眉山整体产业空间布局，其中东坡区主要有眉山经开区、金象化工产业园、铝硅产业园、机械产业园。天府新区彭山经开区（青龙）主业：新能源、新材料、现代物流积极引入太阳能光伏产业、风能产业、生物质能、垃圾焚烧发电等高端能源产业，积极32、发展节能和环保产业；积极培育现代物流产业、包括农副产品物流配送（含冷链）、食品物流质量安全控制技术服务、第三方物流服务设施建设。天府新区彭山经开区新区新区（公义）主业：节能环保和农副产品深加工积极发展节能和环保专用设备制造业，创新高效节能和环保产品；优化提升农产品加工业，包括天然食品添加剂、天然香料新技术开发与生产、高附加值植物饮料的开发生产与加工等。成眉石化产业园区主业：高端油气化工以天然气和石化下游项目为重点，大力发展污染少、附加值高的高端石油精细化工；大力引进相关产业和项目，提升产业集聚能力，促进规模化、集聚化和国际化发展。眉山经开区新区主业：医药化工、电子信息、现代物流引入生物药、疫苗33、血液制品、中药、天然药、化学药、医疗器械及诊断试剂、日用化工等；积极培训与现代物流产业，包括农副产品物流配送（含冷链）建设、食品物流质量安全控制技术服务、第三方物流服务建设等。金象化工产业园主业：天然气精细化工重点打造三聚氰胺产业链，建成世界级三聚氰胺产业高地、丙烯项目产业链。铝硅产业园区主业：冶金新材料以有色金属、光伏产业为主，大力发展硅棒、硅片、太阳能电池和组件等产品以及切割钢丝、坩埚等配套产品；大力发展铝板带、铝线材、铝箔、铝压铸件、高精铝及各种铝合金制品等深加工。眉山机械产业园主业：机械装备以机车制造为龙头，发挥国家级、省级企业技术中心优势，加大产品研发力度，提升产品质量和市场竞争力34、。东坡区【东坡区产业发展】机会产业发展机会产业机械装备制造电子信息生物医药现代物流新材料食品加工机械装备制造、食品加工、生物医药、电子信息、现代物流、冶金新材料等新兴产业方面将迎来良好的发展空间【东坡区产业发展】【】城市能级判定1.眉山市位于成都半小时经济圈内，通过七横七纵的高速、快铁、快速通道形成的交通体系与成都有机联系，区域发展价值较为优越。2.东坡区作为眉山主城区，各项经济指标均呈上升趋势，虽然增速受全国经济环境影响有所减缓，但城市经济实力依然持续加强，随着成、眉发展融合进程加快，城市产业结构优化调整，对外承接产业转移，未来具备较强竞争力。3.食品、生物医药、机械电子属东坡区支柱产业，在35、天府新区强势规划辐射下，城市产业和经济发展前景向好，具备一定人口吸附能力，潜在市场客户容量存在潜力。大环境利好、自体发展较强、城市进一步发展，能级逐渐提升，存在一定的市场机会。房地产环境分析备注：研究范围为眉山主城区宏观市场分析眉山积极楼市政策期结束，部分刚性需求得到提前释放，改善性需求在东坡区市场逐步显现；成都房地产调控政策持续加码，眉山作为承接城南挤压外溢客户和天府新区利好的首位城市，不在限购范围，房地产发展机遇显著。【房地产政策简析】2014年7月2015年3月2015年5月2016年1月2016年9月2016年10月2016年11月2017年1月2017年3月2017年4月2017年536、月住建部：房企取得预售证后应10日内应对外销售央行：限制信贷流向投机性购房限贷再升级成都：二套房贷款首付提至6成，利率上浮 10%银监会：打击“首付贷”限商：商业类项目严禁变居住用途限购再升级将成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区归入限购区“限地令”限购升级成都高新区天府新区成都直管区限仅户籍居民或稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上可在区域内购买首套房成都限购高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房37、（购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%2016年12月凡在眉山城区购买商品房凡在眉山城区购买商品房的，按的，按6060元元/平方米给予平方米给予购房补贴购房补贴二手房营业税免征由二手房营业税免征由5 5年年改为改为2 2年；二套房商首付年；二套房商首付降至降至4 4成；公积金首套房成；公积金首套房降为降为20%20%针对农民买房：政府补贴针对农民买房：政府补贴300300元元/，开发商，开发商200200元元/针对所有眉山市民以及外地针对所有眉山市民以及外地来眉创业人员，政府补贴来眉创业人员，政府补贴200300200300元元/，开发企业，开发企业优惠优惠200200元元/补贴38、政策到期，不再出补贴政策到期，不再出台相关促进政策台相关促进政策成都政策眉山政策眉山政策【房地产整体市场】主城区商品住宅市场去库存背景下，眉山主城区商品住宅进入缺货状态，价格稳步提升，住宅成交均价为约6000元/，目前楼市进入调整发展期。1.585.257.421.571.402.770.0021.1810.510.4511.316.527.780.000.005.631.745.132.661.590.0019.026.825.238.5618.735.644.033.804.938.377.169.227.8710.217.3810.069.5510.838.827.134.603.47139、.1416.1211.270.300.610.400.280.350.730.002.531.470.051.440.641.050.000.000.520.200.720.580.460.001.180.6049054201445244654677455646184603456946494576512950424936507350035070483950444504381055435739新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价（元/）2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月20140、6年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月30003500400045005000550060000.005.0010.00141、5.0020.0025.002016年1月-2017年11月眉山主城区商品住宅月度供销走势新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价（元/）2013年2014年2015年2016年2017年1-11月30003500400045005000550060000.0050.00100.00150.00200.0043324224422346045156184.66138.25145.7169.9750.36141.44120.70159.5293.7590.36160.40174.51158.56134.5493.49近5年眉山主城区商品住宅供销走势新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万42、)成交均价(元/)数据来源：锐理备案（因备案延迟，与实时成交价格可能有一定误差）【房地产整体市场】眉山主城区商业市场眉山主城区商业市场整体形势严峻，库存量逐年增高，去化压力大，目前商业均价约10600元/。0.034.970.610.090.131.656.791.776.950.000.802.2511.550.000.000.140.544.590.371.250.005.751.231.600.530.860.640.460.560.610.660.642.881.080.961.151.441.421.441.501.582.250.931.033.932.3590.2194.659443、.4093.8593.5293.9998.95100.06100.7397.8597.5798.84107.79106.35104.93103.63102.66105.05103.17103.49102.46104.28103.07621110082132361595710862856311742111831248545277791159641187012240107988960102271155277001009045351353810173新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价（元/）2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年44、7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月02000400060008045、0010000120001400016000180000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002016年1月-2017年11月眉山主城区商业月度供销走势新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价（元/）2013年2014年2015年2016年2017年(1-11月)0200040006000800010000120000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.0080669145919792341060017.8847.5838.9926.0525.405.689.759.5511.4919.0233.5665.3591.78946、8.84103.07近五年眉山主城区商业供销走势新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价(元/)数据来源：锐理备案（因备案延迟，与实时成交价格可能有一定误差）【土地市场】土地供需趋势（仅商、住用地）近年因房地产市场处于去库存阶段，东坡区近年土地市场供需呈逐年递减态势，2017年成交土地楼面均价1139元/。2570.81559.791144.62350.251177.05469.98供应面积（亩）成交面积(亩）2015年2016年2017年0500100015002000250030002570.81559.791144.62350.251177.05469.982015年-201747、年11月土地供求趋势供应面积（亩）成交面积(亩）11378721139楼面地价（元/）201520162017020040060080010001200113787211392015年-2017年11月楼面地价（元/）数据来源：眉山市国土资源局拿地、溢价情况政府背景企业拿地活跃程度逐渐上升，且基本以原价取地，市场化开发企业拿地数减少、溢价较高。【土地市场】数据来源：眉山市国土资源局71241564政府背景企业市场化开发企业2015年2016年2017年0246810121416712415642015年-2017年11月东坡区拿地宗数分布图政府背景企业市场化开发企业3.00%1.57%1.9548、%35.90%30.89%2.97%政府背景企业市场化开发企业2015年2016年2017年0%5%10%15%20%25%30%35%40%3.00%1.57%1.95%35.90%30.89%2.97%2015年-2017年11月东坡区土地溢价率情况图政府背景企业市场化开发企业最新土拍动态【土地市场】1 23拍卖时间：12月20日土地位置：齐通路与青衣街交叉口西南角土地面积：125.77亩土地用途：住宅兼容商服容积率：1.0R2.0建筑密度：28%限高：100m，地下深度不超过15m起拍价：21500万元成交金额：44000万元溢价率：104%楼面价：2623.8元/竞得人：恒大拍卖时间：49、12月20日土地位置：齐通路与文定街交叉口西南角土地面积：122.98亩土地用途：二类住宅兼容商业用地容积率：1.0R2.0建筑密度：28%限高：100m，地下深度不超过15m起拍价：20000万元成交金额：52000万元溢价率：160%楼面价：3171元/竞得人：眉山天邦拍卖时间：12月20日土地位置：齐通路与文定街交叉口东南角土地面积：157.81亩土地用途：住宅兼容商服容积率：1.0R2.0建筑密度：28%限高：100m，地下深度不超过15m起拍价：27500万元成交金额：63500万元溢价率：130%楼面价：3017元/竞得人：万景集团12月眉山城区最新土拍价格再创新高，城北楼面价已突50、破3000元/大关，显示出高涨的市场信心。【土地市场】土地供应性质趋势数据来源：眉山市国土资源局近年供应土地性质以商住用地为主，比例在2016年大幅上涨，纯商业用地降幅较大，17年仅占比7%。2015年2016年2017年0%20%40%60%80%100%120%16%5%13%39%20%7%45%75%80%2015年-2017年11月东坡区供应土地性质宗数占比趋势纯住宅纯商业商住用地【土地市场】土地潜在供应趋势（仅商、住用地）资料来源：眉山市国土资源局12345678910城区土地放量受控，2017年-2019年仅供应1315.27亩商住用地，供应区域集中在城市北部。年度序号宗地位置宗51、地面积（亩）宗地用途供地方式2017年1眉州大道以北,玉屏街以西147住宅兼容商服用地拍卖2眉州大道以北,滨江路以西172.52住宅兼容商服用地拍卖2018年3齐通路以南，双凤街以东120.8住宅兼容商服用地拍卖4齐通路以南，文安路以西148.26住宅兼容商服用地拍卖5齐通路以南，滨江大道以西112.6住宅兼容商服用地拍卖6阜成路以北，滨江大道以西118.68住宅兼容商服用地拍卖2019年7东坡大道以西，阜成路以北132.26住宅兼容商服用地拍卖8阜成路以北，双凤街以西62.79住宅兼容商服用地拍卖9滨江大道以西，科工园二路以南201.74住宅兼容商服用地拍卖10滨江大道以西，科工园二路以北952、8.62住宅兼容商服用地拍卖合计1315.27备注：政府公开供应计划，根据实际情况常有新增供地【】宏观市场小结1.房地产政策紧控，成都市场大环境压抑，客户外溢。2.眉山作为成都郊区首位城市，属热点市场里的非限购区域，大市场利好明显。3.东坡区自身房地产市场发展较为健康，去库存阶段结束，市场需求旺盛，产品供不应求。4.未来土地供应趋紧且价格上升趋势明显，将进一步对房地产市场形成刺激，市场价格有望继续走高。眉山城区房地产市场发展迎来机遇，提档升级趋势呈现市场格局分析眉山东坡区核心城区包含经开区（西区+东区），中部历史文化名城和岷东新区三个部分，传统居住集中于中部城区，产业分据东西。经开区西区（西部53、现代工业化新城）眉山经济开发区西区即现有的眉山经济开发区新区和眉山金象化工产业园区，规划总用地面积为20.09平方公里，经开新区以医药为主导产业，引进以生物制品，涵盖医药研发、生产、销售及配套的完整产业链；金象化工定位为以天然气化工为主导的化工园区，向精细化工方向发展的循环经济产业园区。中部眉山东坡区传统居住集中区，依托老城不断扩张发展，近几年房地产市场表现较为活跃。岷东新区岷江东岸，辖96平方公里，其中，城市规划控制面积69平方公里，承载人口30万，起步区21.4平方公里，是眉山市按照“跨江东进、拥江发展”城市发展战略和“和谐、自然、人文的生活品质之城”的建设理念，于2011年9月设立的城市54、新区，规划用10年时间再造一座眉山新城。经开区东区（泡菜产业园）眉山经济开发区东区即现有的眉山中国泡菜城，产业特色为基地有机农业、工厂生产加工、居住旅游展会，三次产业互融互动。规划总用地面积为13.61平方公里，东区规划区涉及东坡区崇礼、永寿2个乡镇。成都第三绕城成渝高速106省道蒲仁路岷东新区西部现代工业化新城（经开区西区）中部历史文化名城岷江【东坡区核心城区简述】中部格局【中部格局】目前市场整体在售货量较少，老城板块无项目在售，东坡岛、东站板块进入开发尾期，南湖板块、北部新城板块、岷东新区块尚余部分土地待开发，未来均是房企进入眉山的可选板块。北部新城板块东坡岛板块岷东新区板块东站板块老城区55、板块南湖板块经开区东区(泡菜产业园)玫瑰园.世纪城林元康城旺达广场加州国际城雕像国际广场苏词翰林阳光传世风景阳光1519紫胤府龙玺台南湖别院南湖壹号兰溪江山美墅冠城学府纯高层高层、别墅均价：5000-6000元/均价：5500-6500元/均价：5000-6000元/均价：8000-9000元/（高层）12000-13000元/（别墅）均价：5500-6500元/（高层）13000元/（别墅）均价：6000元/（高层）13000元/（别墅）【整体市场】目前市场以刚需刚改产品为主，主力产品为80-120套三套四，改善型产品溢价情况良好，市场改善需求初步释放。板块项目名称占地面积(亩)建筑面积（万56、）容积率总户数（户）物业类型销售状态推售套数（套）面积段/套型成交均价（元/）当期存量（套）月均走量（套）下批次推售套数（套）下批次推售节点总存量（套）东站板块玫瑰园19期106211.991205高层在售70079-123套三、套四7500约200250400明年年初约400林元康城193.21.79128高层在售12878-105套三、套四55005266012月底约60北部新城板块旺达广场1645632384高层在售110069-94套三63006230/明年约1200加州国际城170433.493500高层在售19066-96套二、套三5500售罄开盘售罄/明年约600老城区板块雕像国57、际广场31.5227.75538高层售罄53859-120套二、套三、套四高层：5200售罄24/0苏词翰林496.731.8536小高层售罄53674-118套三、套四二手价（清水）：5881/阳光传世风景1318.752.472251高层售罄225160-120套三、套四二手价（清水）：5300/东坡岛板块阳光151966989.225500高层售罄50069-96套三9000售罄100/约2000叠拼、双拼别墅119-309（叠拼）606（双拼）1300084紫胤府90.120.162.1984高层未开盘300（待售）86-132套二、套三、套四高层8000（待售）984（全盘）首批次未58、开盘30018年1-2月984四合院410-590龙玺台105.814.11.991578高层尾盘70051-136套二、套三、套四8500售罄22无下批次房源3（别墅）别墅30230-330130003（尾盘）2南湖半岛南湖别院13342.552.492762高层售罄66266-123套二、套三、套四56005（清退房源）无下批次房源5（清退房源）联排别墅150210-350联排13000南湖壹号5510.972.99778高层售罄/69-111套二、套三、套四6500售罄岷东新区兰溪.江山美墅342180.78700高层未开盘未推130-200未推待定约400联排、双拼别墅在售20020059、-39012000约1003约100独栋别墅未开盘未推350-1450未推约20冠城学府9615.71.8834高层在售29049-70（小面积住宅）620030130待定明年约6505095-115（普通住宅）58001040【北部新城板块】板块概述北部新城板块依附板块内市政单位逐渐发展成为眉山市新城区，但目前板块内生活配套还有待完善，有少量待开发土地，以及部分可拆迁（厂房、棚户）的开发土地（预判拆迁资金较高），整体生活氛围尚未成熟，已开发项目基本为刚需项目。板块描述区域环境市政单位聚集，但生活配套设施尚未完善，整体环境一般区域房地产有少量闲置待开发土地，其他待棚改的老旧厂房较多，但棚改成本60、较大客户认知区域客户主体为眉山城区和周边乡镇刚需型客户，今年以来随着外部需求涌入，成都客户占比明显提升，其中眉山城区40%、周边乡镇20%，成都投资客户30%，其他10%板块市场情况在售住宅项目情况n区域内在售项目主要为刚需产品，在投资需求涌入背景下市场接受度较高；n主力户型集中为70-90套三功能型刚需产品；n住宅整体均价5000-6000元/，开盘后去化速度较快，在售项目后期还有部分货量待推。住宅产品以70-90套三功能型刚需产品为主，住宅均价为5000-6000元/。项目档次定位主力户型均价（元/）旺达广场刚需高层78-936300（含3-5万渠道费）加州国际城刚需高层66-96550061、【北部新城板块】【东站板块】板块概述依托距离优势、东客站枢纽成为眉山老城区向外发展的首站，已具备较为成熟的生活配套，板块内目前在售项目较少，后期可开发力度小板块描述区域环境东站板块发展较早，区域配套逐渐成熟完善，是眉山市除老城外，最成熟的区域区域房地产土地资源有限，在售项目较少，目前区域仅玫瑰园有较大体量待售，其余均为小项目或尾盘，后期可拿地较少，开发潜力小客户认知因与老城区的距离优势和火车站交通优势，区域受到眉山周边进城客户青睐，周边乡镇客户占比50%，主城区客户30%，外地投资和回流客户20%板块市场情况在售住宅项目情况n区域内在售项目主要为刚需、刚改产品；n主力户型集中为70-120套三62、套四产品；n住宅仅一个主力项目在售，均价7000元/。住宅产品以70-120套三刚需刚改产品为主，住宅均价为5500-6500/。项目档次定位主力户型均价（元/）玫瑰园19期刚改高层79-1237000林元康城刚需高层78-1055500【东站板块】【东坡岛板块】板块概述东坡岛板块依托东坡岛湿地公园独有的生态景观优势，市政重点打造区，成为眉山居住品质最高的、房价标杆所在区域；目前仅少量项目在售，基本已完成开发板块描述区域环境东坡岛湿地公园内绿地会达到2000余亩，加之环绕的近1000亩东坡湖风景水域，东坡城市湿地公园面积达3000亩，生态资源丰富区域房地产目前已处于开发较为饱和的状态，整体居63、住品质为眉山标杆，17年市政规划不再修建商住楼项目，大大提升了东坡岛区域内产品的居住性和稀缺性客户认知城区高端改善聚集区域，聚焦全城改善客户目光，眉山城区改善客户占比70%，周边乡镇改善客户占比20%，外地投资客户占比10%板块市场情况在售项目情况n区域内高层目前断货，在售项目主要销售联排、双拼、独栋别墅等产品；n高层主力面积80-140，别墅主力面积200-350；n市场高层整体均价为8000-9000元/，别墅整体均价为13000元/。住宅产品以80-140高层，200-350别墅为主；高层整体均价为8000-9000元/，别墅整体均价为13000元/。项目档次定位主力户型均价（元/）紫胤64、府改善型86-132高层410-590四合院高层8000（待售）四合院待定龙玺台改善型51-136高层230-330联排、独栋、双拼高层8500别墅13000阳光1519改善型80-96高层200-310叠拼高层9000叠拼13000【东坡岛板块】【眉山老城板块】板块概述眉山老城板块属于眉山市中心区域，交通、医疗、学校、商业等生活配套齐全，整个区域重点打造人文景观及特色商业，整体已开发完成，但居住品质较低。板块描述区域环境老城区属于眉山最早城区，重点打造人文景观及商业，历史韵味较浓区域房地产区域内住宅打造较久远，基本已开发完成，有少量人文商业改造，但整体居住品质较低客户认知主城区客户对区域较为65、依赖，同时因成熟的生活氛围，对周边乡镇客户也有一定吸引力，眉山主城区客户占比60%、周边乡镇客户占比30%，外地客户占比10%。板块市场情况【眉山老城板块】项目档次定位主力户型均价（元/）雕像国际广场（新房）刚需高层59-1205200苏词翰林（二手清水）刚需高层74-1185881阳光传世风景（二手清水）刚需高层60-1205300在售住宅项目情况n区域内基本无在售项目；n主力户型集中为60-120刚需及刚改产品；n电梯住宅整体均价为5000-6000元/，老小区物业陈旧，整体均价为3000-3500元/，价格较低。住宅产品以60-120刚需及刚改产品为主，住宅整体均价为5000-6000元66、/。（该板块因属老城区，在售新盘仅雕像国际广场）【南湖板块】板块概述南湖板块虽生活配套还处于有待成熟的阶段，但距离老城区近，且具备一定临河景观优势、整体区域环境较好，目前在售项目基本售罄，后期还有部分土地待开发，由于土地资质较好目前有多家开发商有意向拿地，可能处于与政府协议中。板块描述区域环境拥有眉山首个以“环保科普”为主题的休闲生态湿地公园南湖公园，整体生态环境较优区域房地产目前区域内两个住宅项目均已售罄，但板块内仍有部分土地待开发客户认知作为紧邻主城区具备景观资源优势的板块，对周边刚需及刚改客户有较强吸引力，眉山老城区刚需及刚改客户占比40%，周边乡镇刚需客户50%，外地客户占比10%板块67、市场情况在售项目情况n区域内在售项目主要为刚需及刚改产品，满足眉山城区及周边城市客户对居住购房需求；n主力户型集中为70-120刚需及刚改产品，别墅面积段200-350；n高层整体均价5500-6500元/；别墅整体均价13000元/；主要为尾盘销售；住宅产品以70-120高层，200-350别墅为主；高层整体均价为5500-6500元/，别墅整体均价为13000元/。项目档次定位主力户型均价（元/）南湖壹号刚改型69-111高层高层6500南湖别院刚改型66-123高层210-350联排高层5600别墅13000【南湖板块】【】中部格局小结城北新城板块及南湖板块具备可发展机会；北部新城板块：68、距离中部成熟板块较近，政务发展中心，但整体居住品质较低，生活配套尚未成熟，有部分待开发土地（需棚改），具备可发展机会；东站板块：目前已基本发展成熟，后期可开发力度小；东坡岛板块：整体占地较小，目前已进入开发尾声，后期可开发力度小；老城板块：眉山最早的老城区，居住品质较低，但整体已开发完成；南湖板块：距离老城区较近，具备一定临河景观优势，生活配套尚未成熟，有部分土地待开发。岷东新区格局【岷东新区板块】概述：岷东新区位于四川省眉山市区岷江东岸，辖96平方公里，其中，城市规划控制面积69平方公里，承载人口25万，起步区21.4平方公里，是眉山市按照“跨江东进、拥江发展”城市发展战略和“和谐、自然、人69、文的生活品质之城”的建设理念，于2011年9月设立的城市新区，规划用10年时间再造一座眉山新城。截止目前，新区累计签约项目32个，签约金额235.37亿元，到位资金70亿元，累计完成固定资产投资约92亿元。三年形成框架、五年初见成效、十年再造一座眉山新城始终坚持规划高品质、建设高速度、产业高起点，用三年时间快速形成了新的城市增长和发展极坚持规划高品质。国内知名规划机构完成了城市策划、城市分区规划、城市设计等系列专项规划，做到了新区规划全覆盖，为品质之城建设奠定了科学的规划基础。坚持建设高速度。新区致力打好“一路、二校、三房、四景”项目总体战。一路，快速构建新区城市道路框架。二校，入驻六所学校。70、三房，开工三个安置区。四景，实施三大绿化景观工程。坚持产业高起点。截至2016年岷东新区成功引进了华为大数据中心项目、共完成签约中兴智能交通15亿元西部大数据产业园项目，四川广电网络30亿元智慧广电岷东产业园项目等。城市交通：打造“三纵八横”的城市交通。新区与老城区隔江相望，岷东大道、滨江大道、岷江航道纵贯南北，上连成都、下通乐山；省道106线、蒲仁路横贯东西，东接资阳、西达雅安；产业园区：眉山市大数据产业园，2016年7月华为大数据中心落户岷东新区，顺势启动建设占地约600亩的眉山大数据产业园；生态旅游：2016年眉山市启动建设“中国樱花第一城”，拥有蟆颐观景区等，重点发展影视、游乐小镇、农71、业主题公园等；教育科研：已完成建设四川工商学院、四川城市职业学院、冠城七中，以及川师八中等学校在建；健康养老：以养老服务与养老地产为支柱，重点建设生态家园、候鸟式山庄、养生社区、老年公寓、疗养院、理疗中心等项目，打造养老、养生、养心圣地。三年形成框架、五年初见成效、十年再造一座眉山新城始终坚持规划高品质、建设高速度、产业高起点，用三年时间快速形成了新的城市增长和发展极樱花博览园【岷东新区板块】内部规划岷东新城板块主要由4大组团构成，各组团城市职能以及开发规划明确，分别为中部综合中心及教育科研区、南部文化旅游及品质居住区、北部休闲养生度假区、东部CID中央创新区。其中中部综合中心及教育科研区距离72、已开发城区最近、各类规划齐全、居住用地稀少，开发价值相对凸显。中部综合中心及教育科研区区域描述：距离城区较近，教育用地规划集中同时规划有旅游度假用地、医疗卫生用地、行政办公用地及少量居住用地等，整体规划完善；南部文化旅游及品质居住区区域描述：距离城区较近，但整体占地面积较小，其中住宅用地规划较多，以及已呈现的部分旅游度假用地如蟆颐仙观，但整体缺乏生活配套；北部休闲养生度假区区域描述：距离城区相对较远，规划较大面积旅游度假用地，同时规划有部分住宅及生活配套用地，整体休闲养生功能凸显；东部CID中央创新区区域描述：距离城区较远，整体占地面积最大，规划大片产业园区用地及居住用地，其他生活配套相对齐全73、；【岷东新区板块】板块现状【岷东新区板块】目前区域内仅3所学校、以及学校周边及安置社区商业配套有部分呈现，产业仅华为大数据中心展示厅已呈现，而数据中心整体还在建设中，以及三片棚改区域，整体区域内大部分都还是荒地待开发状态。【岷东新区板块】棚改安置房情况北部新城板块东坡岛板块东站板块老城区板块南湖及衍生板块北部组团中部组团南部组团岷东新区中部安置房南部安置房北部安置房岷东新区针对富牛镇等片区的北、中、南三片区棚改安置（安置房形式）工作已基本完成，安置棚改户数预计将达到7000户。北部安置区改造项目位于岷东新区北部富牛片区（原桐坡村），占地约10公顷，建筑面积约33.3万平方米，地上建筑约24.274、万平方米，地下约9.1万平方米，容积率2.07，绿地率50.1%，户数2365户。中部安置区改造项目由18栋住宅和1栋社区服务中心组成，全部为高层电梯公寓，最高24层，最低11层。总建筑面积约23.45万平方米，共1456套住宅，商业约2.2万平方米，共有机动车位约1324个。南部安置区改造项目位于眉山市岷东新区岷东大道与柏杨路交汇处，占地面积249.61亩，总建筑面积47万平方米，住宅面积32平方米，预计共3200户。房地产市场概述眉山市未来发展方向，规划完善，教育、生态、产业等资源聚集，处于待开发阶段。区域内大部分项目处于规划阶段。板块描述区域房地产目前板块尚处于规划阶段，大部分项目均未呈75、现，处于开发初期，区域内住宅规划用地仅15%，目前住宅仅冠城学府、江山美墅在售客户认知该区域政府规划较好，分布多所高校，但配套落后，目前主要吸引投资性客户，眉山主城区投资客户占比70%，外地客户占比15%，周边乡镇客户占比15%【岷东新区板块】板块市场情况在售项目情况n江山美墅仅别墅在售，完全处于滞销状态，高层尚未推售；n冠城学府项目100以上住宅产品基本处于滞销状态，仅冠城七中老师购买，50左右、低总价小面积产品也仅能依附学校作为投资产品有一定销量，客群分布分散，在售均价6000元/；n目前包括眉山本地以及外地仁寿、成都等客户对本区域整体认可度都较低。板块内项目较少，住宅产品现仅有冠城学府、76、江山美墅项两个项目在售，高层住宅面积49-200，均价为6000元/，但销售情况不佳。项目档次定位主力户型均价（元/）冠城学府刚需型高层：49-115商业：19-300高层：6000元/商业：4万/江山美墅改善型高层：130-200联排别墅：200-390独栋别墅：350-1450高层：未推价格待定别墅均价：12000元/【岷东新区板块】【】岷东新区小结岷东新区具备可发展机会（首选中部综合中心及教育科研区）发展规划：政府整体规划较为完善，但仍需3-5年时间才能进入快速发展状态；内部规划：4大组团中中部综合中心及教育科研区距离已开发城区最近、各类规划齐全、居住用地稀少，开发价值凸显；房地产市场：77、区域内住宅规划用地仅15%，目前尚处于开发初期，大部分项目均未呈现，具备可发展机会。经开区分析以医药和天然气化工为主导产业区，住宅用地较少，多为工业区提供配套居住等功能，商业配套稀少，教育资源缺乏，不具备支撑品质住宅项目开发的条件。眉山经济开发区，是四川省重点经济开发区，经四川省人民政府2000年4月批准成立，由西区和东区组成。眉山经济开发区西区，即现有的眉山经济开发区新区和眉山金象化工产业园区，规划总用地面积为20.09平方公里，西区规划区涉及东坡区尚义、象耳、白马、悦兴4个乡镇。资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020n眉山经济开发区新区：以医药为主导产业，引进以生物制品、化学药制剂78、现代中药为主的药品制剂项目，医疗器械生产项目，保健品、化妆品生产项目，医药仓储物流及其他医药配套项目，涵盖医药研发、生产、销售及配套的完整产业链，园区致力于建设西部最专业、规模最大的生物医药开发区，打造“西部药谷”。n眉山金象化工产业园区：位于东坡区象耳镇，按照规划，该片区定位为以天然气化工为主导的化工园区，向精细化工方向发展的循环经济产业园区，西部打造市级综合物流中心，中部为生活配套区，为工业区提供居住生活、行政管理、商务办公、商业服务等功能，使西部组团形成功能相对完善的城市新区。【经开区西区】2016年眉山市对眉山经济开发区进行扩区调位，将四川眉山经济开发区东区（中国泡菜城）纳入为眉山经79、济开发区，并对其进行扩区调位。眉山经济开发区东区即现有的眉山中国泡菜城，规划总用地面积为13.61平方公里，东区规划区涉及东坡区崇礼、永寿2个乡镇。眉山经济开发区东区（中国泡菜城）是市区二级政府着力打造的一、二、三产业互融互动的产业新城。基地有机农业、工厂生产加工、居住旅游展会，实现三次产业互融互动是中国泡菜城的独特优势，已建成国家泡菜质量检测中心、眉山市食品药品检验检测中心、水天花月国际度假酒店。即中国泡菜城，涉及崇礼、永寿2个乡镇，以产业规划为主，商业和教育配套稀少，居住环境欠优。【经开区东区】资料来源：眉山市规划局【】经开区分析小结经开区不具备可发展机会经开区西区：以产业为主导，住宅用地80、较少，多为工业区提供配套居住等功能，商业配套稀少，教育资源缺乏，不具备支撑品质住宅项目开发的条件；经开区东区：以产业规划为主，商业和教育配套稀少，居住环境欠优（万科拟投资300亿以产业为主体进入，但尚未确定）。城市进入性分析成都向南首位城市，吸附能力向好，产业融合蓝图已绘，打造宜居宜业新城【城市进入性分析】城市发展现状及趋势判定环境利好发展规划利好、产业升级提档、城市价值攀升【城市进入性分析】资料来源：四川省、成都市、眉山市政府眉山所辖仁寿和彭山部分地区属天府新区，凭借区位优势，以天府新区彭山经开区为切入口，沿成眉乐城市带依次布局7大产业园区，其中4个产业园位于东坡区，按照“主动融入成都都市经81、济圈、天府新区、四川自贸区”的发展思路，未来眉山将加速融入成都的步伐，攀升为新的城市价值高地，房地产业也将顺应城市发展迈入高速发展时代眉山属于成渝经济区“成都平原经济圈”重要组成城市，是成都向南首位城市成绵乐城市带重要发展节点成都向南偏移发展的承接首站，成眉新兴产业功能区成为眉山发展新引擎，城市产业结构发生质变，城市价值攀升，吸附力增强城市化发展利好2015年城市化进程（方案规划）2016年城市化现状2020年城市化发展规划发展增量市域户籍人口355万人350.25万人361万人61万人主城区城镇人口50万人48.3万人65万人16.7万人市域城镇化率50%43.38%60%9.2%主城区规模82、47万平方公里56.2平方公里62平方公里5.8平方公里城市化发展，16万新增人口量，坚实房地产业发展基础人口增量：未来4年，眉山市域规划人口增量将达61万人，其中主城区16.7万人。地域发展：未来4年，主城区地域规模将扩大约6平方公里，当前处于发展中期。【城市进入性分析】资料来源：眉山市城市总体规划2010-2020【城市进入性分析】房地产格局西部现代工业新城中部历史文化名城岷东新区生活品质之城南湖半岛东坡岛北部新城经开新区老城区岷东大学城东站崇礼三段布局，十字结构，重点向北向东发展城市整体房地产发展三段式分布，房展方向呈十字结构，根据城市情况和政府规划引导，主体向北、重点向东扩展。发展成熟83、区域老城区：核心城区，配套醇熟，已无开发空间东坡岛：生态环境优渥，高端改善聚集区域，进入开发尾期东站：老城区延伸区域，进入开发尾期核心发展方向北部新城：政府所在地，城市房地产发展主力方向岷东新区：生态环境、土地储备较优，近期重点拓展方向辅助发展方向南湖半岛及城南延伸区域：城市延伸及改造区域，南湖生态环境及区位较优，是近期热点板块，城南延伸区域有大量厂房、民居、农田，尚处于开发初期，难度较大经开区（含泡菜城）：产业为主导的工业园区，处于发展过程中，居住规模较小，环境较差，不属于房地产重点板块市场态势【城市进入性分析】1.585.257.421.571.402.770.0021.1810.510.84、4511.316.527.780.000.005.631.745.132.661.590.0019.026.825.238.5618.735.644.033.804.938.377.169.227.8710.217.3810.069.5510.838.827.134.603.471.1416.1211.270.300.610.400.280.350.730.002.531.470.051.440.641.050.000.000.520.200.720.580.460.001.180.6049054201445244654677455646184603456946494576512950424985、36507350035070483950444504381055435739新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价（元/）2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月201686、年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月30003500400045005000550060000.005.0010.0015.0020.0025.002016年1月-2017年11月眉山主城区商品住宅月度供销走势新增面积（万）销售面积（万）存量面积(万)成交均价（元/）市场保持高去化率，处于极度缺货状态，供需失衡特征明显，受大环境影响，预判态势将持续保持【城市进入性分析】城市改造城市改造带来的置业需求被大量安置房消化，主城区全部货币化安87、置政策的出台，能够对商品房市场形成一定刺激区域安置小区规模总投资竣工时间东坡岛白虎滩小区23栋住宅，住宅面积17.83万16亿2017.8金龙小区18栋住宅，住宅面积14.11万岷东新区北部安置区占地150亩，32栋住宅，1个学校，总建筑面积33.3万7亿2018.2中部安置区占地100亩，总建筑面积23.45万4.7亿2014.12南部安置区占地250亩，住宅面积31.7万16.86亿2018.3崇礼（泡菜城）岷怡苑小区总建筑面积32.7万，约4500户6.9亿2015.9南湖南片区安置小区17栋住宅，建筑面积19万3.5亿2018.3老城区庄店花园小区占地39亩，总建筑面积10.3万2.488、亿2016.3资料来源：眉山市政府以上数据为网络搜集不完整数据2016年眉山全市棚户区货币化安置完成率居全省第二位，2017年截至11月底，全市棚户区改造新开工10210套，占目标任务的101.59%，其中货币化安置8602户，占目标任务的143.73%；眉山市中心城区规划范围内，安置方式按现行政策一律实行货币化安置（不能选择其他安置方式），货币化安置资金(含住房和商业安置)最高达到28.8万元/人。项目名称建成时间项目名称建成时间世嘉丽晶2005年外滩枫景2009年皇冠左岸2005年天和名苑2009年新环巷2005年凯旋滨江2009年玫瑰园十二期2007年旭光小区2010年广丽园2007年金89、杯星苑2010年东方城市花园2007年金辰花园2010年伊顿雅筑2007年玫瑰园十期2010年绿景康城2007年旭景佳园2010年东坡国际花园2008年东方首座2010年书香庭院2008年世代凯悦2010年松兰雅筑2008年东方丽都2010年兰溪花园三期2008年凯旋帝景2010年山水园林2008年景贤凯旋城2011年阳光上水康郡2008年玫瑰园十五期2011年盛景名居2009年玫瑰园十六期2012年湖畔枫景2009年众和铭座2012年【城市进入性分析】换房需求老城区范围集中大量房龄5-10年以上的住宅小区，存在一定的升级换房需求向城市其他区域外溢蔓延以上数据为二手房不完整统计信息客户构成客户90、构成置业类型客户特征置业目的置业关注因素眉山城区客户刚需20-35岁年轻人，眉山本地家庭分裂而来，支付能力有限，部分对居住区域有强烈习惯性和依赖性，不愿搬离原住区域。自住、婚房地段、价格、配套、赠送率、交通刚需-首改25-40岁中青年，本地家庭分裂或者物业需求升级，自身是企事业单位或政府普通员工，或家境相较殷实，有一定支付能力。物业置换居住环境、教育、配套、价格、开发商品牌改善35-65岁，积累一定财富，在眉山有一定社会地位，支付能力较强，多为个体户老板、政府中高层领导或企业中高层。追求居住品质小区品质、居住环境、地段、开发商品牌、回流客户（外地工作客户）刚需-首改25-40岁，在外地工作，有91、一定支付能力，主要为对冲人民币贬值进行投资，因社会关系网回流置业。投资兼少量养老地段、价格、配套 周边区县、乡镇客户刚需支付能力有限，希望能进城落脚。自住、进城价格、地段、教育、赠送率首改-改善有一定支付能力，希望能进城改善居住环境。自住、进城居住环境、地段、配套、小区品质外地客户刚需成都市场调控和价格上涨背景下挤压出的外溢客户，以投资需求为主，部分带有养老等自住性需求，支付能力有限。投资兼少量养老地段、价格、配套、交通、赠送率首改-改善成都市场调控和价格上涨背景下挤压出的外溢客户，以投资需求为主，部分带有养老等自住性需求，有一定支付能力。投资兼少量养老居住环境、交通、开放商品牌【城市进入性分92、析】组团分类组团价值影响因素土地规模生态环境交通便利性教育资源医疗资源城市功能驱动城市对接市场竞争城北新城板块南湖板块岷东新区板块 机会发展区域【城市进入性结论】南湖及衍生板块充分享受老城配套，开发价值明显；北部新城板块目前为政府主力供地发展区，而岷东新区目前尚处于开发初期，但整体规划布局占位较高，发展方向明确，尚需3-5年进入快速发展期，因此区域进入性建议如下：1、快速进入快速开发，则进入优先性：南湖及衍生板块北部新城板块岷东新区板块2、伺机进入、战略储备、3-5年后投入开发，则进入优先性：南湖及衍生板块岷东新区板块北部新城板块保利品牌优势明显，可根据开发时机择优进入机会发展区域附件：典型项93、目案例项目概况占地面积164亩总建筑面积约56万方项目地址眉山市东坡大道与阜成路交汇处（市政府旁）所属板块北部新城板块容积率3.00绿化率36.4%物业类型高层面积区间一期：69-94总户数2384户梯户比2T8、3T12装修标准清水旺达广场整体概况：项目位于眉山市北部新城板块，总占地164亩，涵盖了住宅、写字楼、酒店以及商业街区。受到投资客青睐的刚需型住宅。【北部新城板块】重点案例分析基本情况：8栋2T8、3T12户的高层住宅区，集中式商业、写字楼、星级酒店等多种业态。产品情况：69-94的套三项目自身配套：师范大学附属元迪幼儿园、儿童游乐场、星级会所等外部配套：交通：9路，13路，14路，94、17路，20路学校：小红帽幼儿园、东坡小学、东坡中学、眉山市第一小学医院：心脑血管医院景观：诗书公园整体规划：项目分三期开发，由高层住宅、酒店写字楼和商业综合体构成的一站式生活社区。旺达广场【北部新城板块】重点案例分析写字楼酒店商业一期（在售）二期（未售）A2户型：建面94 实得面积114（3室2厅2卫）优势：主卧独立卫浴，舒适度较高；独立入户小花园半赠送；户型方正，动静分区；劣势：主卧门与主卫门正对，私密性差。A1户型：建面79 实得面积101（3室2厅2卫）优势：主卧独立卫浴，舒适度较高；赠送面积大；劣势：动静分区不合理；次卧面积较小，舒适感差。典型户型：赠送空间较大，紧凑型，实现用途多元95、化。旺达广场【北部新城板块】推售情况：项目5月份开始销售，推出一期（1、2、3、8#）共计约1400套69-94的住宅，目前仅剩余6套顶跃及样板间成交均价：6300元/（另加3万-5万渠道费）未推情况：预计明年加推二期（4、5、6、7#）约1200套；预计价格：高层7000元/左右；营销动作：渠道带访，渠道专场、户外大牌备注：来源于锐理数据旺达广场2016年10月至今项目销售情况时间销售套数（套）销售面积()成交均价(元/)2016年10月0002016年11月0002016年12月0002017年1月0002017年2月0002017年3月0002017年4月0002017年5月00020196、7年6月213956102017年7月33291662952017年8月864761992017年9月0002017年10月234193575214旺达广场【北部新城板块】重点案例分析改数据客户情况：客户为渠道带访，成都客户占比较大，主要有以下3种类型：1、无资格客户，因成都限购挤压至眉山；2、养老客户，看重眉山历史和生态资源；3、投资客户，看重眉山后期规划。旺达广场【北部新城板块】重点案例分析15%20%50%15%客户来源眉山主城区客户眉山周边乡镇客户成都客户外地回流客户35%65%客户置业目的自住投资99%1%到访途径渠道带访自然到访项目概况占地面积170亩总建筑面积约43万方项目地址眉97、山市眉州大道西段文忠路交接处体育馆斜对面所属板块北部新城板块容积率3.49绿化率80%物业类型高层面积区间66-136总户数3500户装修标准清水加州国际城整体概况：项目位于眉山市北部新城板块，占地170亩，刚改型住宅。【北部新城板块】重点案例分析基本情况：20栋2T2、2T4、2T6户的高层住宅；产品情况：66-136的套二、套三项目自身配套：菁英沙龙会所、大型超市、商业、健身空间，社区品牌幼儿园外部配套：交通：14路、15路、16路公交线路学校：东坡中学、东坡小学医院：三医院，一医院景观：岷峨生态公园，东坡国际会展中心，诗书城公园商业：万达广场整体规划：项目分为四期开发，分组团围合式布局住98、宅社区。【北部新城板块】重点案例分析加州国际城一、二、三期（售罄）四期在售四期（未售）典型户型：空间赠送较大，后期利用率高，舒居套二、套三【北部新城板块】重点案例分析D1户型：建面105 实得面积131（3室2厅2卫）优势：户型方正，动静分区套房设计，舒适型高劣势：客厅区域较小加州国际城B3户型：建面76 实得面积95（2室2厅1卫）优势：空间赠送大，后期改造可能性大劣势：次卧门正对入户门，私密性差B3户型：建面119 实得面积133（3室2厅2卫）优势：动静分区合理劣势：走廊较长，利用率低入户门正对厕所门，私密性差推售情况：项目于2017年11月30日加推10#楼共计约190套66-962T99、6户的高层，目前已推货源均售罄成交价格：5500元/左右未推情况：后期仅剩余3栋楼，约600套高层，推售时间待定预计价格：6500元/左右营销动作：公交车身及站台广告释放、售楼部暖场活动备注：来源于锐理数据【北部新城板块】重点案例分析2016年10月至今项目销售情况时间销售套数（套）销售面积()成交均价(元/)2016年10月132812642332016年11月53361945532016年12月120819845102017年1月137880546742017年2月1641112846012017年3月126887746242017年4月1651183446492017年5月1911462100、647212017年6月1791366647092017年7月103751545602017年8月61380740772017年9月782248062017年10月11842381902加州国际城改数据客户情况：项目客户多数为眉山主城区、周边乡镇客户，部分成都客户因总价低或了解眉山规划后选择投资。【北部新城板块】重点案例分析加州国际城50%20%30%客户来源眉山主城区客户眉山周边乡镇客户成都客户60%30%10%客户置业目的自住投资自住兼投资项目概况占地面积106亩总建筑面积约21万方项目地址眉山市岷江大道和裴城路与玉屏街交汇处所属板块东站板块容积率1.99绿化率37%物业类型高层面积区间7101、9-123总户数1205户装修标准清水玫瑰园19期整体概况：项目位于眉山市东站板块，占地106亩，打造开放体验式商业街和住宅的综合生态社区，刚改型住宅。【东站板块】重点案例分析基本情况：由8栋27-29层2T5户的纯住宅和开放式商业街组成。产品情况：79-123的套三、套四项目自身配套：大型超市、开放式商业街、健身设施、游泳池、会所、私人幼儿园外部配套：交通：11路、16路、15路、轻轨中心、长途客运站学校：东坡区第一幼儿园、东坡小学、东坡中学、眉山中学、眉山外国语学校医院：眉山市人民医院、骨科医院景观：苏洵公园玫瑰园19期【东站板块】重点案例分析在售9在售87在售待售在售11112待售13待102、售1510商业街区整体规划：项目分为二期开发，由点式布局住宅社区与集中式商业街区构成B户型：建面91 实得面积108（3室2厅2卫）优势：户型方正；主次卧带飘窗，无限风景；劣势：次卧较小，舒适感差；餐厅正对门口，与客厅分隔，较为拥挤。A户型：建面79 实得面积98（3室2厅1卫）优势：主卧带大飘窗，无限视野；劣势：缺乏观景阳台；次卧面积较小，舒适感差；三房1个卫生间，略显紧凑。典型户型：赠送空间较大，紧凑实用型套三、舒适型套四。玫瑰园19期【东站板块】C户型：建面123 实得面积135（4室2厅2卫）优势：户型方正，通风采光较好；客厅连通景观阳台，阳光、清风入室；主卧独立卫浴带观景阳台，舒适度103、较高；劣势：动静不分区，靠门口房间舒适度差。玫瑰园19期玫瑰园19期重点案例分析玫瑰园19期玫瑰园19期推售情况：项目于17年11月开盘，推出一期5栋（7#、8#、9#、10#、12#）约700套79-123的高层，目前7#8#9#10#已售罄，仅12#少量顶跃及大面积住宅在售成交均价：7000元/未推情况：二期预计于18年年初推出3栋（11#、13#、15#）约400套住宅预计价格：住宅均价7500元/以上【东站板块】重点案例分析玫瑰园19期玫瑰园19期【东站板块】重点案例分析客户情况：项目多为眉山主城区、周边乡镇的自住客户，因项目在中心城区且开发商在本地知名度较大，有少量外地或回流客户选择104、投资35%52%5%8%客户来源眉山主城区客户眉山周边乡镇客户外地客户外地回流客户85%13%2%客户置业目的自住投资自住兼投资项目概况占地面积19亩总建筑面积约3万方项目地址眉山市东坡区铁环路北段与紫竹街交汇处所属板块东站板块容积率1.79绿化率37%物业类型小高层面积区间78-105总户数132户装修标准1#、2#清水，3#精装交房时间2019年初林元康城整体概况：项目位于眉山市东站板块，占地19亩，刚需型住宅。【东站板块】重点案例分析基本情况：整个项目占地较小，分为二期开发，打造了2栋11层2T6户的住宅及1栋公寓，配有自带的商业街。产品情况：78-105的套三、套四项目自身配套：快递柜105、健身设施、儿童游乐场、运动场地外部配套：交通：火车站，轻轨站，公交总站，城际客运总站学校：东坡区第一幼儿园、田家炳中小学外国语学校医院：中铁医院、友谊医院景观：苏洵公园整体规划：小体量项目，住宅、商业多产品线打造。林元康城【东站板块】重点案例分析商业3#公寓（待售）商业1#住宅（售罄）2#住宅（在售）A2户型：建面78（3室2厅2卫）优势：主卧独立卫浴，舒适度较高；劣势：次卧较小，舒适感差；过道狭长，浪费面积大。A1户型：建面85（3室2厅2卫）优势：户型方正，动静分区；劣势：缺乏观景阳台；次卧面积较小，舒适感差。典型户型：总价低，紧凑实用型套三、套四。林元康城【东站板块】重点案例分析A3户106、型：建面105（4室2厅2卫）优势：客厅连通景观阳台，阳光、清风入室；主卧独立卫浴，舒适度较高；劣势：过道狭长，浪费面积大；次卧较小，实用性差。推售情况：项目住宅于2017年8月10号开盘，推出一期两栋（1#、2#）约130套78-105的小高层，目前仅2#剩约5套105户型在售成交均价：5500元/未推情况：二期预计17年12月底-1月初加推3#楼约110套49-90的公寓式住宅以及部分商业预计价格：公寓式住宅预计价格7000元/（精装）备注：来源于锐理数据林元康城【东站板块】重点案例分析2017年10月至今项目销售情况时间销售套数（套）销售面积()成交均价(元/)2017年10月65573107、6.5845282017年11月7605.944889改数据【东站板块】重点案例分析客户情况：因项目总价较低，较为吸引眉山周边乡镇进城客户，有部分外地客户看重眉山的发展选择以低价购房投资。林元康城30%65%5%客户来源眉山主城区客户眉山周边乡镇客户外地客户85%15%客户置业目的自住投资项目概况占地面积90.1亩总建筑面积20.16万项目地址眉山市东坡岛所属板块东坡岛板块容积率2.1绿化率40%物业类型高层；四合院面积区间86-132高层410-590四合院总户数984户（高层958；四合院26）车位1430个物管费待定装修标准清水紫胤府整体概况：项目位于眉山市东坡岛板块，高层+合院，临江生108、态改善型住宅。【东坡岛板块】重点案例分析基本情况：占地90.1亩，958套高层和26套合院排卡情况：17年8月5开始排VIP卡，交2万抵3万，限额600组，目前已排满，后续客户只做登记；开盘时间：预计18年春节前，预计首开约300套房源，面积80-130左右；产品情况：共5栋高层、26栋合院别墅；高层86-132，均价8000元/；四合院410-590，价格待定；内部配套：幼儿园、健身设施；外部配套交通：巴士1路、7路、11路、14路；商业：景国际商业中心等；教育：东坡岛小学。紫胤府【东坡岛板块】重点案例分析12345整体规划：由5栋高层和26套四合院组组成，半围合式布局高低配住宅。紫胤府【东109、坡岛板块】重点案例分析典型户型：赠送空间较大，大面积前提下实现灵活多变空间。B3户型：106.73（3室2厅1卫）优势：主卧套房化设计，空间灵活；动静分区，互不干扰；劣势：客厅无露天阳台，舒适度不高；厨房面积过大，实用性不高。A3户型：85.8（2室2厅2卫）优势：户型方正；动静分区，互不干扰；劣势：客厅无露天阳台，舒适度不高；入户门廊较小，不便利用。E1户型：129.87（4室2厅2卫）优势：户型方正，每个房间均可采光，舒适度较高；主卧带卫生间，私密性强；劣势：客厅阳台较小，采光较少；竖厅设计，房间门较多，不利于家具摆放。紫胤府【东坡岛板块】重点案例分析83%10%7%客户来源眉山主城区客户110、眉山周边乡镇客户外地客户90%10%客户置业目的自住自住兼投资20%17%15%30%10%8%主要关注点小区品质户型生活配套自然环境开发商品牌价格客户情况：紫胤府客户以主城区客户为主，绝大多数为自住，较为关注项目周边自然环境。项目概况占地面积105.8亩总建筑面积14.1万项目地址眉山市东坡岛106号所属板块东坡岛板块容积率1.99绿化率40.12%物业类型高层、独栋、联排、双拼面积区间51-136套二、套三、套四230-330独栋、联排、双拼总户数1578户车位1678个物业公司皇钻半岛物业物管费高层1.5元/月；别墅3元/月装修标准清水【东坡岛板块】重点案例分析龙玺台整体概况：项目位于眉111、山市东坡岛板块，占地105.8亩，改善型低密住宅。基本情况：项目合计总占地105.8亩，由5栋高层与别墅组团打造而成，项目于2015年1月开盘，目前处于尾盘销售期；产品情况：51-136套二、套三、套四；230-330独栋、联排、双拼；高层均价8500/、别墅均价13000元/；项目自身配套：奢华高端会所、8班精英幼儿园、儿童活动场所、篮球场、网球场等；外部配套交通：1、7、11、14路等公交；商业：景国际商业中心，东坡里、穿越城商业步行街；学校：东坡岛小学。【东坡岛板块】重点案例分析12345龙玺台整体规划：由5栋高层、别墅分组团打造，半围合大中庭布局。A户型：建筑面积95（3室2厅1卫）优112、势：竖厅设计，空间宽阔；精致三房设计，功能分区合理；动静分区，明厨明卫；劣势：次卧窗户较小，采光遮挡；厨房操作空间较小。B户型：建筑面积115.5（3室2厅2卫）优势：餐客厅单独设计，彰显大气；主卧独立卫浴，舒适度较高；客厅、主卧转角窗户，采光良好；劣势：动静分区不明显；干湿分区不明显。【东坡岛板块】重点案例分析龙玺台典型户型：舒适三房、四房，提高生活品质。E户型：建筑面积210（4室2厅3卫）优势：主卧套房设计带独立卫生间，居住舒适度高；户型方正，设计合理；劣势：茶室靠近主卧，动静分区不明显；厨房操作空间较小。推售情况：项目于2015年1月开盘，面积为51-136套二、套三、套四，高层住宅已113、全部售罄目前产品情况：剩余3套别墅目前价格：高层8500元/、别墅13000元/【东坡岛板块】重点案例分析2016年10月至今项目销售情况时间销售套数（套）销售面积()成交均价(元/)2016年10月43295554262016年11月18134357882016年12月42342259972017年1月15131072452017年2月17143459332017年3月11119471502017年4月13131183112017年5月22297776442017年6月12136492112017年7月447061832017年8月454190842017年9月4819148132017年1114、0月8234333407龙玺台改数据龙玺台【东坡岛板块】重点案例分析58%35%7%客户来源眉山主城区客户眉山周边乡镇客户外地客户73%27%客户置业目的自住自住兼投资20%17%15%30%10%8%主要关注点小区品质户型生活配套自然环境开发商品牌价格客户情况：项目客户多以主城区改善型客户为主，置业目的多为自主，重点关注项目居住环境。项目概况占地面积49亩总建筑面积约6.7万方项目地址眉山市启贤北路(三苏祠旁)所属板块眉山老城区板块容积率1.80绿化率36.33%物业类型小高层、底商面积区间74-118总户数536户车位257个物业公司眉山嘉瑞物业管理有限公司代理公司/物管费1.2元/装修标115、准清水苏词翰林整体概况：项目位于成都眉山老城区，总占地49亩，小区物业形态均为小高层住宅，刚改型住宅。【眉山老城板块】重点案例分析基本情况：均为11层小高层，2013年12月底已全部交房；成交均价：5881元/（二手房清水）产品情况：74-118的套二、套三外部配套：交通：1、2、3、8、11、14路等公交医院：中医院、市医院、苏湖医院等学校：机关幼儿园、眉山师范附属小学商业：东坡金城商业圈、台州华联超市、摩尔玛商尝小康家美超市整体规划：项目分二期开发，打造半围合式低密住宅。在售【眉山老城板块】重点案例分析苏词翰林售罄B1号户型：建面97 实得面积108（3室2厅2卫）优势：双阳台设计，空间灵116、活利用率高；动静分区，舒适度较高；劣势：户型不方正，利用率低；入户门正对餐厅，私密性低。典型户型：一梯三户、南北朝向、赠送空间较大、双阳台设计空间灵活多变。【眉山老城板块】重点案例分析苏词翰林B2号户型：建面75 实得面积（2室2厅1卫）优势：干湿、动静均分区，舒适性高主卧有独立衣帽间设计；劣势：户型不方正，利用率低；入户门正对客厅，私密性低；餐厅区域较小，使用不方便。A号户型：建面118 实得面积135（3室2厅2卫）优势：三阳台设计，空间灵活利用率高；南北通透，通风及采光效果极佳；客卫干湿分区，方便使用；劣势：卧室空间较拥挤；进门过道较窄。客户情况：项目于2013年全部呈现并入住，据二手房117、端口了解，目前二手房客户多为眉山周边乡镇进城客户，看中周边区域繁华且配套成熟；客户主要关注项目价格，教育资源以及小区环境。【眉山老城板块】重点案例分析苏词翰林25%17%8%20%30%二手房主要关注点生活配套教育资源交通小区环境价格92%8%二手房客户置业目的自住自住兼投资37%60%3%二手房客户来源眉山主城区客户眉山周边乡镇客户外地回流客户项目概况占地面积31.5亩总建筑面积约22万方项目地址眉山市东坡三苏路三苏雕像广场东侧所属板块眉山老城区板块容积率7.75绿化率30%物业类型独栋商业、写字楼、公寓、高层面积区间59-120总户数538车位/物业公司/代理公司/物管费/装修标准清水雕像118、国际广场整体概况：项目位于成都眉山老城区，总占地面积31.5亩，涵盖集中式商业、住宅、五星级酒店、5A甲级写字楼、公寓多种业态，刚改型住宅。【眉山老城板块】重点案例分析基本情况：项目共计4栋住宅分两批次推售，均为高层且现房销售。产品情况：59-120的套二、套三、套四项目自身配套：首席高端购物中心、五星级酒店、5A甲级写字楼；外部配套：交通：3、7、14、16路等公交；学校：眉山市东坡区三苏路小学、大北街小学、环湖中学等；医院：攀康妇科、眉山市妇幼保健院、眉山交通医院等；商业：伊藤洋华堂、宏远上铖。整体规划：项目以住宅、集中式商业、写字楼等多业态，打造眉山地标性商业综合体。【眉山老城板块】重点119、案例分析雕像国际广场住宅（售罄）写字楼酒店商业D2号户型：67（2室2厅1卫）优势：动静分布合理，居住舒适性高；空间利用率高；劣势：多功能室异性设计，后期改造难度高；入户门正对客户，私密性低。C1号户型：120（4室2厅2卫）优势：户型方正，利用率较高；客厅客厅4.2米，采光面大；空间灵活多变，易于改造；劣势：动静分区不合理，次卧临近客厅；多功能房邻近入户门，私密性差。【眉山老城板块】重点案例分析雕像国际广场典型户型：空间灵活多变且利用率高、全屋明采光。【眉山老城板块】重点案例分析雕像国际广场C3号户型：100（3室2厅1卫）优势：户型方正，利用率较高；卫生间干湿分区，舒适性高；独立入户花园设120、计；劣势：动静未分区，客厅前后均为卧室；典型户型：空间灵活多变、大阳台设计、全屋明采光。B1号户型：119（4室2厅2卫）优势：户型方正，利用率较高；动静分区，舒适性高；超大L型花园设计，采光好；劣势：卧室过道过长，空间较浪费；入户门正对餐厅，私密性较差。推售情况：一期于2016年9月开盘，推出59-118的1、3、5、7号楼，已全部售罄；二期二批次于2017年6月2日开盘，开盘当日推出95-120套三、套四共计120套房源，已全部售罄成交均价：5200元/未推情况：后期有部分商业及写字楼未售备注：来源于锐理数据【眉山老城板块】重点案例分析雕像国际广场2016年9月至今项目销售情况时间销售套数121、（套）销售面积()成交均价(元/)2016年10月7167563612016年11月545093222016年12月722256329582017年1月331262268732017年2月652331352017年3月13121245092017年4月430245912017年5月0002017年6月36292449112017年7月21161648612017年8月754048502017年9月0002017年10月7245315100改数据【眉山老城板块】重点案例分析雕像国际广场客户情况：项目客户多为眉山主城区置换或投资客户，看中项目区位，同时因自身商业综合体吸引部分客户投资。70%20%122、10%客户来源眉山主城区客户眉山周边乡镇客户外地客户60%20%20%客户置业目的自住投资自住兼投资项目概况占地面积133亩总建筑面积42.55万项目地址东坡区大东街108号所属板块南湖板块容积率2.49绿化率30.67%物业类型高层、联排面积区间66-123套二、套三、套四联排210-350总户数2762户车位3082个物业公司眉山世邦物业管理有限公司代理公司暂无物管费1.5元/月装修标准清水【南湖板块】重点案例分析南湖别院整体概况：项目位于东坡岛板块，改善型住宅。基本情况：项目占地133亩，采用点式布局，由10栋高层、联排别墅构成，外观为中式风格；现状：已于2017年6月30日交房；产品情123、况：项目高层66-123套二、套三、套四；联排别墅约210-350；推售情况：仅少量高层现房在售（清退房源），后期无房源推售；成交价格：高层5600元/、别墅13000元/内部配套：幼儿园、健身设施；外部配套交通：6路、10路医疗：眉山市人民医院；眉山东方医院；教育：苏祠中学；眉山师范附属小学。南湖别院【南湖板块】重点案例分析12131516123456整体规划：两地块分组团打造，高低配住宅。A户型：建筑面积66 实得约83（2室2厅1卫）优势：动线分布合理，餐客厅空间宽阔；次卧舒适实用，全明采光；劣势：玄关开间较小，不便设置鞋柜。B户型：建筑面积78 实得约107（3室2厅2卫）优势：赠送空124、间大，性价比较高主卧套房化设计，舒适度较高；劣势：开放式厨房，油烟影响较大；动静分区不明显。【南湖板块】重点案例分析南湖别院典型户型：赠送率较高，紧凑户型，满足居家生活需要。C户型：建筑面积86 实得约111（3室2厅1卫）优势：户型大方使用，得房率较高；生活阳台方便实用；劣势：动静分区不明显；走廊空间较长，浪费部分面积。南湖别院【南湖板块】重点案例分析50%45%5%客户来源眉山主城区客户眉山周边乡镇客户外地客户90%10%客户置业目的自住自住兼投资客户情况：南湖别院以主城区客户为主，周边乡镇客户量较大，置业目的以自住为主。项目概况占地面积55亩总建筑面积10.97万项目地址眉山市东坡区苏湖125、路所属板块南湖板块容积率2.99绿化率35.1%物业类型高层面积区间69-111套二、套三、套四总户数778户车位1027个物业公司四川晟瑞翔物业管理有限公司代理公司暂无物管费住宅1.2元/月/平米装修标准清水南湖壹号【南湖板块】重点案例分析整体概况：项目位于眉山市南湖板块，占地55亩，打造独栋商业与高层住宅，刚改型住宅。基本情况：项目占地55亩，于2015年12月开盘，于2017年12月交房。产品情况：69-111套二、套三、套四；目前已售罄，均价6500元/；项目自身配套：幼儿园、健身设施、会所等；外部配套：交通：6路、10路医疗：眉山市人民医院；眉山东方医院；教育：苏祠中学；眉山师范附属126、小学；南湖壹号【南湖板块】重点案例分析123456789整体规划：由9栋高层与独栋商业组成，围合式布局。推售情况：项目于2015年12月26日开盘，高层产品为69-111套二、套三、套四，于2017年12月交房目前产品情况：已售罄项目目前价格：高层6500元/南湖壹号【南湖板块】重点案例分析2016年10月至今项目销售情况时间销售套数（套）销售面积()成交均价(元/)2016年10月57527737852016年11月40370839032016年12月41365938162017年1月51448839382017年2月70601639842017年3月65556340132017年4月968127、21141392017年5月49380142062017年6月52422342222017年7月24204644742017年8月22192844772017年9月0002017年10月4541324692改数据A户型：建筑面积77.41 实得约98（3室2厅1卫）优势：赠送空间大，性价比较高主卧套房设计，舒适度高；劣势：动静分区不明显。客厅无露天阳台；【南湖板块】重点案例分析南湖壹号典型户型：户型方正，实用性强，满足三口之家的生活需要。B户型：建筑面积85.34 实得约108（3室2厅1卫）优势：赠送面积大，性价比高；干湿分区明显，设计合理；劣势：单卫设计，生活舒适度较低；承重墙体较多，不利128、于户型改造。C户型：建筑面积89.7 实得约115（3室2厅2卫）优势：户型赠送大，性价比高；干湿分区明显，设计合理；劣势：单卫设计，生活舒适度较低；承重墙体较多，不利于户型改造。南湖壹号【南湖板块】重点案例分析35%50%15%客户来源眉山主城区客户眉山周边乡镇客户外地客户80%20%客户置业目的自住自住兼投资客户情况：南湖壹号项目客户多为周边乡镇客户，大多数以自住为主。项目概况占地面积342亩总建筑面积18万项目地址岷东新区、富牛路南段以西、岷江畔所属板块大学城板块容积率0.78绿化率50%物业类型高层、联排、双拼、独栋面积区间130-200高层；200-390联排、双拼；350-1450129、独栋总户数700户车位1533个物业公司四川晟瑞翔物业管理有限公司代理公司暂无物管费住宅1.2元/月/平米装修标准清水江山美墅整体概况：项目占地342亩，涵盖了高层、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅多种物业形态，打造高端改善大盘。【岷东新城板块】重点案例分析基本情况：依托山地地形打造峡谷景观、山地温泉会馆、峡谷彩叶林、峡谷瀑布等景观。产品情况：130-200高层；200-390联排、双拼别墅；350-1450独栋别墅项目自身配套：星级会所、酒店、温泉、生态农场等外部配套：交通：3路、7路、15路学校：冠城小学，冠城中学，城市职业院校，高职院，成都工商学院等整体规划：项目分为高层和别墅两组团呈现，利130、用山地地形打造绝佳景观。重点案例分析江山美墅【岷东新城板块】高层组团别墅组团推售情况：项目于2016年5月首次开盘，推出一期约200套，200-390联排别墅产品，现目前已推余量约100套；成交均价：12000元/（联排别墅）未推情况：后期将加推约400套高层，约100套双拼产品预计均价：13000元/（联排、双拼别墅），高层待定重点案例分析2016年10月至今项目销售情况时间销售套数（套）销售面积()成交均价(元/)2016年11月0002016年12月1392.8267712017年1月0002017年2月21017.7497262017年3月0002017年4月2825.02107042131、017年5月2825.02112842017年6月0002017年7月0002017年8月0002017年9月0002017年10月31525.2413000江山美墅【岷东新城板块】围挡画面桁架推广画面重点案例分析江山美墅【岷东新城板块】客户情况：项目整体定位高端，对客户经济实力有一定要求，多数为眉山主城区客户。97%3%客户置业目的自住自住兼投资60%15%8%17%客户来源眉山主城区客户眉山周边乡镇客户外地回流客户外地客户项目概况占地面积96亩总建筑面积15.7万项目地址岷东新区、富牛路南段以西、岷江畔所属板块大学城板块容积率1.8绿化率35%物业类型高层面积区间49-115总户数834户132、车位1142个装修标准清水冠城学府整体概况：项目总占地96亩，毗邻多所高校，主要打造集中式商业及住宅，突出投资属性。【岷东新城板块】重点案例分析基本情况：项目共计9栋住宅以及集中式商业街区产品情况：小面积住宅49-70，普通住宅95-115。项目内部配套：商业街区、冠城七中外部配套交通：公交3路医院：眉山中医院(拟建）学校：四川工商学院、眉山职业技术学院、四川城市职业学院、川师附属第八中学、眉山第二幼儿园景观：眉山樱花城博览园、石埂子旅游区、滨江公园等(拟建）整体规划：项目分为三期开发，住宅、集中式商业分组团打造。重点案例分析【岷东新城板块】冠城学府商业一期一批次售罄（小面积住宅）一期二批次住133、宅（在售）一期二批次公寓式住宅（在售）二期住宅（待售）推售情况：项目于11月推出一期一批次约120套49-70小面积住宅，12月初加推约170套小面积住宅以及约50套95-115大面积住宅，现剩余约30套小面积住宅、约10套大面积住宅；成交均价：一期一批次5800元/（小面积住宅），二批次6200元/（小面积住宅）、5800元/（大面积住宅）未推情况：后期剩余5栋高层住宅未推，推售时间及产品面积段待定重点案例分析2016年10月至今项目销售情况时间销售套数（套）销售面积()成交均价(元/)2016年11月0002016年12月1392.8267712017年1月0002017年2月21017.7497262017年3月0002017年4月2825.02107042017年5月2825.02112842017年6月0002017年7月0002017年8月0002017年9月0002017年10月31525.2413000【岷东新城板块】冠城学府改数据重点案例分析【岷东新城板块】客户情况：项目成交客户多为主城区投资客户，看重项目周边的学校资源以及区域未来规划。冠城学府70%25%5%客户来源眉山主城区客户外地客户眉山周边乡镇客户5%85%10%客户置业目的自住投资自住兼投资13%52%35%客户认可点区域未来规划周边学校资源投资回报率THANKS