1、 1南通南通南通南通CR9044CR9044CR9044CR9044地块项目地块项目地块项目地块项目物业发展建议报告物业发展建议报告物业发展建议报告物业发展建议报告New Visual Angel谨呈：谨呈：江苏运杰置业南通有限公司江苏运杰置业南通有限公司2010.03.19服务阶段及内容服务阶段及内容u与客户进行首次沟通u客户深度访谈u项目地块现场查勘u苏州典型项目市调u专业人士访谈u一线销售人员访谈u消费者问卷调查u会所建议报告汇报 u整体定位研究报告和中期汇报u项目界定及客户目标分析u市场简析与问题结构化分析u核心问题的提出u为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析，包括城市研究、市场2、分析、案例借鉴、客户分析等u项目发展战略与整体定位u园林建议u户型建议u公共部位设计及装修建议u户型装修建议u产品细节建议u物业管理建议u地下车库建议u低碳及智能化选择建议u项目的经济测算u物业发展建议汇报2010/02/242010/02/242010/03/102010/03/10第一阶段会所建议报告第二阶段（中期）第二阶段（中期）整体定位整体定位第三阶段（终期）物业发展建议2010/03/192010/03/192010/03/022010/03/02报告主要内容报告主要内容南通高端公寓产品现状分析南通高端公寓产品现状分析1苏州高端公寓产品借鉴苏州高端公寓产品借鉴2物业发展建议物业发展建3、议3项目的经济测算项目的经济测算4金鼎湾国际金鼎湾国际基本情况：总建面基本情况：总建面9.79.7万方，万方，511511户，电梯多层、小高户，电梯多层、小高层、高层公寓项目层、高层公寓项目n区位：区位：项目位于南通城市核心地带，新建路南侧，工农河东，紧邻南通市委机关行政处；n基本情况：基本情况：以多层和小高层为主，是南通最高端的公寓豪宅项目，公寓售价达1.55万元/平米总用地面积总用地面积46622平方米总建筑面积总建筑面积97165平方米 其中其中 地上80499平方米地下16514平方米住宅面积75929平方米商业面积1890平方米办公用房619平方米公建配套2061平方米a.文化站604、0平方米b.社区服务中心300平方米c.居委会150平方米d.治安联防站30平方米e.物管用房370平方米f.入口大堂243平方米g.会所368平方米机动车位机动车位356辆，其中地下314辆，地面42辆容积率容积率1.72建筑密度建筑密度18%绿地率绿地率40%总户数总户数511户金鼎湾国际经济技术指标：金鼎湾国际经济技术指标：规划：组团式布局，设置小区公共及半公共空间，规划：组团式布局，设置小区公共及半公共空间，人车分流，设外人车分流，设外围车行道路（围车行道路（6 6米宽、沥青铺设），入小区的大堂设计为其规划亮点米宽、沥青铺设），入小区的大堂设计为其规划亮点人行主入口人行主入口车行主入口5、车行主入口紧急出入口紧急出入口入小区大堂入小区大堂设计设计建筑外观：新古典风格，真石漆饰面，高层公寓底层架空处理，并建筑外观：新古典风格，真石漆饰面，高层公寓底层架空处理，并引入绿化引入绿化n项目采用新古典建筑风格，外立面以真石漆饰面n部分高层建筑做底层架空处理园林景观：规划仪式感强的入口景观主轴，总体高品质硬质景观较少，园林景观：规划仪式感强的入口景观主轴，总体高品质硬质景观较少，园林部分堆坡处理营造层次感，少水景，主要设置入口喷泉和中央小型园林部分堆坡处理营造层次感，少水景，主要设置入口喷泉和中央小型水池，园林步道（多为水池，园林步道（多为2 2米宽）铺设渗水地砖米宽）铺设渗水地砖小小水水6、池池内部配套：设沿街商业（内部配套：设沿街商业（19001900平米）、办公用房（平米）、办公用房（619619平米）、老人及儿平米）、老人及儿童室外活动设施、小型戏水池及公建配套（童室外活动设施、小型戏水池及公建配套（20002000平米），总体较为简单平米），总体较为简单商业面积商业面积1890平方米办公用房办公用房619平方米公建配套公建配套2061平方米a.文化站600平方米b.社区服务中心300平方米c.居委会150平方米d.治安联防站30平方米e.物管用房370平方米f.入口大堂243平方米g.会所368平方米小区入口昭示小区入口昭示性及仪式感较性及仪式感较强的景观轴线强的景观轴线7、绿绿地地亲子亲子乐园乐园小小水水池池商业街商业街商业街商业街老人老人健身健身户型点评户型点评_3_3房房B B户型：户型方正，全明设计、做到动静、干湿分离，无明户型：户型方正，全明设计、做到动静、干湿分离，无明显缺点，南北大面宽双阳台设计为其主要亮点显缺点，南北大面宽双阳台设计为其主要亮点3 3房房2 2厅厅2 2卫卫建面：建面：156.82M156.82M2 2n户型进深：12.9米n户型面宽：11.7米n方正、南北通透、全明设计n4.5米面宽客厅，具一定的尺度感n主卧套房设计，设双台盆以及步入式衣帽间n主卧设计飘窗n南北大面宽阳台设计，使采光性能提升n卫生间干湿分离户型点评户型点评_4_48、房房D D户型：方正、全明设计，大面宽双阳台、大面宽客厅、户型：方正、全明设计，大面宽双阳台、大面宽客厅、储藏空间及飘窗设计为亮点，客户诟病最多的是要求将客卫远离主卧，储藏空间及飘窗设计为亮点，客户诟病最多的是要求将客卫远离主卧，移至北侧移至北侧4 4房房2 2厅厅2 2卫卫建面：建面：183.14M183.14M2 2n户型进深：12.95米n户型面宽：12.8米n方正、南北通透、全明设计n5.1米开间客厅及8.6米面宽南阳台受到好评n北向设计5.5米面宽阳台n独特储藏室设计，提升空间利用率n南北卧室飘窗设计，增加使用空间n本户型客户诟病最多的是：要求将客卫远离主卧，移至北侧户型点评户型点评9、_4_4房房E E户型：方正、全明设计，大面宽双阳台、大面宽客厅、户型：方正、全明设计，大面宽双阳台、大面宽客厅、飘窗设计为亮点，客户诟病最多的是要求将客卫远离主卧，移至北侧飘窗设计为亮点，客户诟病最多的是要求将客卫远离主卧，移至北侧4 4房房2 2厅厅2 2卫卫建面：建面：186.37M186.37M2 2n户型进深：13.5米n户型面宽：12.9米n方正、南北通透、全明设计n5.2米开间客厅受到好评n北向设计6米面宽阳台，书房与其联通n主卧飘窗设计，增加使用空间n本户型客户诟病最多的是：要求将客卫远离主卧，移至北侧公共部位装修：地墙面饰以面砖，吊顶并配以简单灯饰，品质感不强，公共部位装修：10、地墙面饰以面砖，吊顶并配以简单灯饰，品质感不强，受到客户诟病，据悉未来地库大堂仅做简单装修受到客户诟病，据悉未来地库大堂仅做简单装修多层楼梯间多层楼梯间地面采用地砖铺装；装修较为简单大堂及侯梯厅大堂及侯梯厅地砖、墙砖铺装；装修较为简单公共走道公共走道地砖、墙砖铺装；吊顶+普通灯饰普通装修单元装修：报价单元装修：报价20002000元元/平米装修标准，总体品质感不强，部分大户型平米装修标准，总体品质感不强，部分大户型设置卫生间暖气片，但客户接受度一般设置卫生间暖气片，但客户接受度一般空间位置空间位置部位及设施部位及设施用材及品牌用材及品牌外墙/真石漆大堂墙、地面及顶棚地墙砖、吊顶侯梯厅墙、地面及11、顶棚地墙砖、吊顶公共走道墙、地面及顶棚地墙砖、吊顶电梯品牌/通力空间位置空间位置部位及设施部位及设施用材及品牌用材及品牌客厅地墙面、顶棚实木复合地板、工程墙纸、局部石膏吊顶餐厅地墙面、顶棚实木复合地板、工程墙纸、局部石膏吊顶客卫墙地面、顶棚地砖墙砖，防水石膏吊顶浴霸未定台盆、坐便器、花洒、龙头科勒主卫墙地面、顶棚地砖墙砖，石膏吊顶浴霸未定浴缸、台盆、坐便器、花洒、龙头科勒卧室墙地面及顶棚实木复合地板、工程墙纸、局部吊顶其他开关插座西门子入户门实木装甲门户内门实木贴皮入户门锁指纹密码机械锁空调类型及品牌 户式中央空调（特灵）设可视对讲机未定装修标准装修标准20002000元元/M/M2 2空间位12、置空间位置部位及设施部位及设施用材及品牌用材及品牌厨房墙地面及顶棚地墙砖、吊顶水槽、龙头龙头为科勒，水槽百鸟橱柜博洛尼脱排油烟机、燃气灶西门子热水器采用空气源热泵（天舒）其它设施西门子消毒柜公共部位公共部位住宅单元住宅单元住宅单元住宅单元卫生间镜面简单固定在墙卫生间镜面简单固定在墙上，未设防雾灯上，未设防雾灯样板房实景图样板房实景图8 8米超大阳台：米超大阳台：地砖、普通灯饰客厅客厅实木复合地板、工程墙纸、局部吊顶博洛尼整体橱柜西门子油烟机、消毒柜实木复合地板、工程墙纸实木复合地板、工程墙纸配软包步入式衣帽间步入式衣帽间科勒双面盆，台面质感不佳科勒双面盆，台面质感不佳地库设计：车位配比为地库设13、计：车位配比为0.70.7，地上临时车位沿道路两侧分散布置，地库，地上临时车位沿道路两侧分散布置，地库无采光天井，半数楼幢电梯不能直达地库，需从疏散口走出后进入住栋无采光天井，半数楼幢电梯不能直达地库，需从疏散口走出后进入住栋 人行主入口人行主入口车行主入口车行主入口紧急出入口紧急出入口电梯不能电梯不能直达地库直达地库n机动车356辆，其中地下314辆，地面临时停车位42辆，小区总共511户，车位配比为0.7n地上临时车位沿道路两侧分散布置n地库无采光天井n小区东侧6幢楼电梯不能直达地库，需从疏散口走出后进入住栋，停车极为不便1 12 23 34 45 56 6总结：园林品质不高、地库设计不合14、理、公共部位品质不高及室内装修总结：园林品质不高、地库设计不合理、公共部位品质不高及室内装修精细度不够等问题值得注意，入小区的大堂设计、大面宽观景阳台等户精细度不够等问题值得注意，入小区的大堂设计、大面宽观景阳台等户型设计亮点值得借鉴型设计亮点值得借鉴组团式布局，设置小区公共及半公共空间，人车分流，设外围车行道路（6米宽、沥青铺设），入小区的大堂设计为其规划亮点高品质硬质景观较少，园林部分堆坡处理营造层次感，少水景，主要设置入口喷泉和中央小型水池，园林步道（多为2米宽）铺设渗水地砖规划规划园林景观园林景观户型设计户型设计l公共部分：地墙面饰以面砖，简单吊顶并配以简单灯饰，品质感不强，受到客户诟15、病，据悉未来地库大堂将做简单装修l住宅单元精装修：2000元/平米装修标准，橱柜为博洛尼，洁具使用科勒品牌，客、餐厅、卧室均为实木复合地板铺地，特灵户式中央空调，部分大户型设置卫生间暖气片，但客户接受度一般装修装修新古典风格，真石漆饰面，高层公寓底层架空处理，并引入绿化建筑外观建筑外观设沿街商业（1900平米）、办公用房（619平米）、老人及儿童室外活动设施、小型戏水池及公建配套（2000平米）内部配套内部配套车位配比为0.7，地上临时车位沿道路两侧分散布置，地库无采光天井，半数楼幢电梯不能直达地库，需从疏散口走出后进入住栋 地库设计地库设计方正、全明设计，大面宽双阳台、大面宽客厅、储藏空间及16、飘窗设计为亮点，客户诟病最多的是要求将客卫远离主卧，移至北侧绿城玉兰公寓绿城玉兰公寓基本情况：总建面基本情况：总建面16.616.6万方，万方，12001200户，小高层、高层公户，小高层、高层公寓项目，受寓项目，受70907090政策的影响政策的影响区位：区位：崇川区世纪大道（近工农南路），紧邻南通市政府办公大厦、政府配套区和体育会展中心；基本情况：基本情况：以小高层和高层为主，是南通热销的公寓豪宅项目，公寓售价1.35万元/平米总用地面积总用地面积76261平方米总建筑面积总建筑面积165734平方米 其中其中 地上131688平方米地下34046平方米住宅面积121779平方米90M2以17、下户型面积73311平方米，占总住宅面积的60%社区配套面积1410平方米商铺面积3751平方米会所面积1982平方米其他766平方米地下车库面积地下车库面积26347平方米（包含人防掩蔽面积9960平方米）地地下下自自行行车车库库面积面积1699平方米容积率容积率1.73建筑密度建筑密度19%绿地率绿地率38%总户数总户数1200户地下机动车位地下机动车位763个经济技术指标：经济技术指标：规划：规划：“L L”型地块，天然河道穿越地块内部，设置了型地块，天然河道穿越地块内部，设置了3 3大组团，人车分大组团，人车分流，车辆入小区后即直接入地库流，车辆入小区后即直接入地库规划布局：规划布局：18、1.“L”型地块，受地块条件的限制，排布了18栋11-18F的小高层/高层。2.划分为3个组团，分3期开发3.一、二期与三期之间有天然河道区隔，小区通过桥梁连接4.小区设置人车分流，一二期设置主入口，3期设置次入口，车辆进入后直接进入地库一一 期期二二 期期三三 期期主入口，车辆入小主入口，车辆入小区直接进入地库区直接进入地库次入口，车次入口，车辆入小区直辆入小区直接进入地库接进入地库建筑外观：新古典风格，外立面为面砖，底层架空处理，架空层设建筑外观：新古典风格，外立面为面砖，底层架空处理，架空层设置入户大堂和公共活动空间置入户大堂和公共活动空间外立面：新古典主义风格外立面，瓷砖饰面。架空层：19、1.公寓1层做架空层处理，设计为入户大堂和公共活动空间。2.装修使用石材、木板、毛石等材料铺地。园林景观：主次入口分别设计了仪式感强的景观主轴，借景天然水系并园林景观：主次入口分别设计了仪式感强的景观主轴，借景天然水系并引入小区内部，各组团形成组团庭院绿化空间，硬质景观与绿化搭配设引入小区内部，各组团形成组团庭院绿化空间，硬质景观与绿化搭配设置，品质相对较高置，品质相对较高位于景观主轴上的会所及室外泳池位于景观主轴上的会所及室外泳池n小区景观体系：包括主次入口的景观轴，体现仪式感及项目的品质感；天然河道、引入小区内部的水系、室外泳池、以及各组团绿化n整体小区景观形成公共及半公共两级园林系统小区20、主入口设置主景小区主入口设置主景观轴，体现仪式感观轴，体现仪式感小区次入口设置景观小区次入口设置景观轴，体现仪式感轴，体现仪式感小区引入天然小区引入天然水系水系组组团团绿绿化化空空间间主要内部配套：设沿街商业（主要内部配套：设沿街商业（37003700平米）、会所（平米）、会所（20002000平米）、室平米）、室外泳池、老人、儿童户外活动区等外泳池、老人、儿童户外活动区等社区配套面积1410平方米商铺面积3751平方米会所面积1982平方米其他766平方米沿街商业沿街商业会所及室会所及室外泳池外泳池沿街商业沿街商业房型点评房型点评_3_3房房C5C5户型：为了照顾西侧景观面，将客厅西向布置，21、总体布户型：为了照顾西侧景观面，将客厅西向布置，总体布局不甚合理，但存在局不甚合理，但存在3 3阳台、独立玄关、子母门、弧形窗等设计亮点阳台、独立玄关、子母门、弧形窗等设计亮点3 3房房2 2厅厅2 2卫卫建面：建面：136M136M2 2设备平台设备平台设备平台设备平台独立玄关独立玄关子母门子母门设计设计设备平台设备平台景景观观阳阳台台阳台阳台弧形观弧形观景窗景窗小阳台小阳台n户型进深：14.42米n户型面宽：12.65米n子母门加独立玄关设计n餐厅与厨房紧密联系n观景考虑，将客厅西向布置，易受西晒影响，且面宽4.14米，尺度感不足n仅主卧朝南，另外两房均朝北n3阳台设计，保证与室外空间的接22、触、赠送设备平台面积n基本做到全明但动静未分区房型点评房型点评_3_3房房D1D1户型：进深较大，较不规整，东向客厅，客厅、主卧面户型：进深较大，较不规整，东向客厅，客厅、主卧面宽不足，但存在大面积弧形观景阳台、子母门、弧形窗等设计亮点宽不足，但存在大面积弧形观景阳台、子母门、弧形窗等设计亮点n户型进深：17米n户型面宽：14.55米n主要功能空间或多或少均朝南n子母门设计n餐厅与厨房紧密联系，餐厅设置小型封闭阳台、赠送一半面积n观景考虑，将客厅东向布置，且面宽为4.08米，尺度感不足，另外客厅电视墙宽度有限，影响使用n客厅连接超大面宽观景阳台n3阳台设计，保证与室外空间的接触n基本做到全明但23、动静未分区3 3房房2 2厅厅2 2卫卫建面：建面：162M162M2 2子母门子母门设计设计弧形观弧形观景窗景窗餐厅设封闭小餐厅设封闭小阳台（送一半阳台（送一半面积）面积）东东向向客客厅厅大型弧形大型弧形阳台阳台主卧设封闭主卧设封闭小阳台（送小阳台（送一半面积）一半面积）房型点评房型点评_4_4房房D4D4户型：进深较大，户型功能分区不合理，但存在大户型：进深较大，户型功能分区不合理，但存在大面积弧形观景阳台、子母门、弧形窗、储藏室等设计亮点面积弧形观景阳台、子母门、弧形窗、储藏室等设计亮点4 4房房2 2厅厅2 2卫卫建面：建面：180M180M2 2n户型进深：17.3米n户型面宽：1424、.55米n主要功能空间或多或少均朝南n子母门设计n客餐厅均连接有弧形观景阳台n客厅与厨房紧密联系，餐厅紧挨卧室，功能空间分区不合理n客厅功能使用易受干扰，且电视墙宽度不够n南北两个卧室均设置封闭的小阳台，赠送一半面积n设置大面积储藏空间子子母母门门双阳台双阳台设封闭小阳台（送一半面积）设封闭小阳台（送一半面积）设封闭小阳台设封闭小阳台（送一半面积）（送一半面积）储储储储藏藏藏藏地库设计：车位配比仅为地库设计：车位配比仅为0.640.64，车位数量偏少，各楼栋均可实现地库，车位数量偏少，各楼栋均可实现地库电梯入户，并设置采光天井解决地下室采光通风问题电梯入户，并设置采光天井解决地下室采光通风问题25、地下车地下车位入口位入口地下车地下车位入口位入口车道设计：车道设计：人车分流：人车分流设计，汽车直接在小区入口处进入地下车位。共设置3个地下车位入口，分别位于3个组团入口处。其中，1、2组团地库相连通。各楼栋均可实现地库电梯入户车位配比：0.64（1200户，763个地下车位）小结：户型设计中功能分区不合理等突出问题值得注意，建筑底层架空、小结：户型设计中功能分区不合理等突出问题值得注意，建筑底层架空、入口具仪式感景观轴设计、户型子母门、入口具仪式感景观轴设计、户型子母门、储藏室、大面积阳台等设计储藏室、大面积阳台等设计亮亮点、地库设计中采光天井设置值得我们借鉴点、地库设计中采光天井设置值得我26、们借鉴规划规划园林景观园林景观户型设计户型设计建筑外观建筑外观内部配套内部配套地库设计地库设计车位配比仅为0.64，车位数量偏少，各楼栋均可实现地库电梯入户，并设置采光天井解决地下室采光通风问题设沿街商业（3700平米）、会所（2000平米）、室外泳池、老人、儿童户外活动区等新古典风格，外立面为面砖，底层架空处理，架空层设置入户大堂和公共活动空间主次入口分别设计了仪式感强的景观主轴，借景天然水系并引入小区内部，各组团形成组团庭院绿化空间，硬质景观与绿化搭配设置，品质相对较高“L”型地块，天然河道穿越地块内部，设置了3大组团，人车分流，车辆入小区后即直接入地库进深较大，户型功能分区不合理，但存在27、大面积弧形观景阳台、子母门、弧形窗、储藏室等设计亮点报告主要内容报告主要内容南通高端公寓产品现状分析南通高端公寓产品现状分析1苏州高端公寓产品借鉴苏州高端公寓产品借鉴2物业发展建议物业发展建议3项目的经济测算项目的经济测算4规划布局：建筑单体采用弧形布置形态，以金鸡湖为中心，呈涟漪状向规划布局：建筑单体采用弧形布置形态，以金鸡湖为中心，呈涟漪状向西发散，与湖景和谐相融，并实现完全人车分流西发散，与湖景和谐相融，并实现完全人车分流社区水系主要规划特点主要规划特点n依据“花园城市缩影”理念，共设城市广场、茂林区、都市区、田园区四大区域，渐次呈现，和谐相融n低密度，高绿化，小区的规划空间与金鸡湖景观28、自然呼应n由东向西、由低至高的空间建筑布局，结合对社区整体的抬高，可以获得开阔的观景视野，同时保障内部良好私密性n建筑单体采用弧形布置形态，以金鸡湖为中心，呈涟漪状向西发散，与湖景和谐相融n实现人车分流，在营造社区整体感的基础上，更加提高安全性，带来品质居住体验外立面：新古典风格，石材、真石漆及竹陶搭配饰面，单体双塔式坡屋外立面：新古典风格，石材、真石漆及竹陶搭配饰面，单体双塔式坡屋面造型，配屋顶灯箱及阳台景观灯，彰显项目品质感、美观性面造型，配屋顶灯箱及阳台景观灯，彰显项目品质感、美观性n建筑风格：新古典主义风格；n外立面材质：2层以下为大理石材质，3层以上为真石漆以及墙面装饰极具美观性的竹29、陶；n细节处理：建筑顶部：单体双塔式坡屋面造造型，下方挑板承托和退台挑空处理以及坡屋面顶部采用磨砂玻璃灯箱，彰显项目品质感和独特性；阳台：阳台下方设置景观圆形小灯，夜色中凸显项目美观性和高品质感坡屋顶顶部采用磨砂玻璃灯磨砂玻璃灯箱，箱，映乘在金鸡湖夜色中，展现湖畔高品质社区形象单体双塔式坡屋面单体双塔式坡屋面造型，下方挑板承托和退台挑空挑板承托和退台挑空处理处理，使得坡屋顶如浮在建筑之上，显得轻盈飘逸采用竹陶竹陶装饰（细劈开石头质感、极细长条状、仿花岗岩），具美观性阳台下方设置景观景观圆形小灯圆形小灯，夜色中凸显项目整体的美观性和高品质感园林景观综述：以水为灵魂，设置立体景观体系，使小区景观体30、系富有园林景观综述：以水为灵魂，设置立体景观体系，使小区景观体系富有动感、层次性以及品质感动感、层次性以及品质感n采用“叠景”手法构筑多层次景致，主入口景观、溪流水岸、下沉式庭院以及中央水景错落有致n运用一系列的溪流、水池、水景区分不同区域，满足亲近自然和水的原生需求 n林荫大道、散步道、广场休闲等元素使建筑与自然景观获得互动 n设有多个下沉式景观广场、屋顶绿化、平面绿化n地下生态景观车库，采用整体园林设计，绿树、花木、流水环绕。每栋地下大堂设专属特色绿化主入口大型水景主入口大型水景大面积中大面积中央水景央水景溪流溪流室外泳池室外泳池园林景观园林景观入口景观面：石材堆砌水景和高大乔木昭示项目水31、主题和高档社区感，入口景观面：石材堆砌水景和高大乔木昭示项目水主题和高档社区感，大面积喷泉水景和溪流水岸营造水巷邻里社区文化大面积喷泉水景和溪流水岸营造水巷邻里社区文化入口外：石材堆砌水景石材堆砌水景、种植高大乔高大乔木木，昭示项目的水主题及高档社区感入口内地面：采用毛石毛石铺装，路面与水景之间采用鹅卵石鹅卵石区隔内部水系：东西走向水系，溪流水岸营造水巷邻里，凸显项目水文化入口内水景：多个大面积喷泉水景大面积喷泉水景以及花草树木围绕花草树木围绕，灵动的水景和具有生命的绿色植物相应成趣，体验东方园林式观景入口内地面：采用不同颜色的毛石，避免视觉的单一性园林景观园林景观坡地绿化处理、层次丰富的四重32、植被处理，呈现出一定的立体感，同时坡地绿化处理、层次丰富的四重植被处理，呈现出一定的立体感，同时运用童趣标识增强小区园林景观的趣味性运用童趣标识增强小区园林景观的趣味性近建筑物草地绿化采用处坡地处理，具有一定的立体感四重景观设计，层次丰富、错落有致动物形象的绿化防破坏标识，增加小区园林景观的趣味性园林景观园林景观园林道路：三重园林道路系统，均使用毛石材质铺设，宽度园林道路：三重园林道路系统，均使用毛石材质铺设，宽度1-41-4米不等，米不等，窨井采用隐蔽和美观性处理，体现对细节的关注窨井采用隐蔽和美观性处理，体现对细节的关注草地之上铺设单条约1米的毛石道路小区主道路铺设三条约4米毛石道路小区次33、道路铺设双条约2.5米的双向毛石道路窨井采用与路面颜色一致的、并具有一定品质感的隐蔽性和美观性处理园林景观园林景观休闲广场：毛石地面铺装，花坛错落排列形成人景互动，花坛由石材砌休闲广场：毛石地面铺装，花坛错落排列形成人景互动，花坛由石材砌成，凸显园林品质成，凸显园林品质毛石地面铺装，花坛错落有致的排列在人行道路两侧，形成人景互动花坛由大理石砌成，用材高档，凸显园林品质园林景观园林景观运动和游戏场所：运用植物进行活动区域与外部的有效隔离，形成隐蔽运动和游戏场所：运用植物进行活动区域与外部的有效隔离，形成隐蔽的活动空间，避免干扰的活动空间，避免干扰儿童游乐场外墙全部用绿色植物包装处理，形成独立的活34、动空间网球场和篮球场外围种植大量竹子，采取隐蔽式处理，体现对细节的关注园林景观园林景观专属特色景观：建筑底层架空，引入绿色休闲元素，同时注重装饰材料专属特色景观：建筑底层架空，引入绿色休闲元素，同时注重装饰材料的品质感的品质感木地板与单元一层衔接，造价1万元/立方一层设置休息处（桌椅尚未安置）种植竹子，体现人文品味不同材质的选用体现用心的独到之处地上大堂地上大堂：设中央空调，挑高设计，墙地面采用大理石和高级面砖，：设中央空调，挑高设计，墙地面采用大理石和高级面砖，休息区设沙发并铺地毯，小品和壁画装饰，呈低调的奢华及文化品位休息区设沙发并铺地毯，小品和壁画装饰，呈低调的奢华及文化品位一层挑高4.35、5米入户大堂入门处设置壁画和小品装饰地面大理石，墙面高级面砖壁画和小品装饰休息区设置布艺沙发，地上铺地毯部分墙面采用木质贴面侯梯厅侯梯厅：墙地面采用大理石和高级面砖，石膏吊顶配造型灯饰，设小：墙地面采用大理石和高级面砖，石膏吊顶配造型灯饰，设小品、壁画装饰，电梯门框采用大理石包边，轿厢金属感和品质感较强品、壁画装饰，电梯门框采用大理石包边，轿厢金属感和品质感较强候梯走廊：墙地面采用大理石和高级面砖，电梯大理石门框天花：采用石膏吊顶和欧式吊灯走廊一头设置小品和壁画装饰电梯入口处设置多媒体显示器三菱电梯，轿厢表面不锈钢花纹为主，部分实木贴面，顶部圆形通灯和日光灯照明，具有较强的金属感和品质感地下大36、堂地下大堂：地下大堂设感应门，地面使用地砖，墙面为高级面砖和墙：地下大堂设感应门，地面使用地砖，墙面为高级面砖和墙布，并设置鲜花和壁画装饰，让业主体验家的温馨和人文关怀布，并设置鲜花和壁画装饰，让业主体验家的温馨和人文关怀车库进入地下大堂，具有坡度的走道地下大堂的入户感应门地面为暖色调地砖铺设进门一侧设置小品，体现人文关怀入户正对面墙面设置壁画装饰台阶进入休息区，墙面采用高级墙面砖和墙布地下大堂地下大堂：设置休息区域，墙地面为地砖、面砖和墙布，设置皮质沙发：设置休息区域，墙地面为地砖、面砖和墙布，设置皮质沙发和实木茶几，信箱设置在地下大堂方便业主拿取，体现人性化设计理念和实木茶几，信箱设置在地37、下大堂方便业主拿取，体现人性化设计理念设置黑色皮质沙发、黑色实木茶几，天花使用石膏吊顶及小型吊灯暖色调地砖铺设，墙面采用墙布墙壁装饰壁画信箱设置在地下大堂，方便业主拿取，体现人性化地下大堂地下大堂：侯梯走道墙地面采用地砖、面砖和墙布，天花石膏吊顶并：侯梯走道墙地面采用地砖、面砖和墙布，天花石膏吊顶并设置造型吊灯，电梯采用刷卡入户方式，并设置空调系统设置造型吊灯，电梯采用刷卡入户方式，并设置空调系统地砖铺设，采用不同颜色地砖和大理石条隔离凸显主过道区域，墙面为面砖和墙布天花石膏吊顶，设置三个小型吊灯电梯刷卡入户地下大堂同样采用中央空调系统室内装修室内装修过道及入户：墙地面为大理石及面砖，天花石膏38、吊顶，配射灯，高级进过道及入户：墙地面为大理石及面砖，天花石膏吊顶，配射灯，高级进户门配户门配DSTDST（机械（机械+密码密码+刷卡）锁刷卡）锁大理石铺面，墙面使用高级面砖，天花石膏吊顶，设置三个圆形灯，开关采用CLIPSAL大理石门套，高级进户门，DST机械+密码+刷卡锁室内装修室内装修墙地面及天花：客厅为实木复合地板和乳胶漆墙面，厨房为地砖和墙砖及墙地面及天花：客厅为实木复合地板和乳胶漆墙面，厨房为地砖和墙砖及铝制天花板，卧室墙面为软包和高级墙布，卫生间为大理石地面和墙面砖铝制天花板，卧室墙面为软包和高级墙布，卫生间为大理石地面和墙面砖石膏吊顶大自然实木复合地板，高级乳胶漆墙面厨房铺设地39、砖厨房铝制天花板大理石地面及墙面面砖卧室软包墙面和高级墙布室内装修室内装修厨房：采用西门子全套电器和厨具，台面为杜邦可丽耐亚克力台面厨房：采用西门子全套电器和厨具，台面为杜邦可丽耐亚克力台面 双推门西门子冰箱、微波炉、洗碗机、嵌入式整体定制橱柜西门子油烟机及煤气灶杜邦可丽耐亚克力台面 室内装修室内装修卫生间：采用科勒按摩浴缸、花洒及智能座便器，松下浴霸和高仪脸盆卫生间：采用科勒按摩浴缸、花洒及智能座便器，松下浴霸和高仪脸盆龙头，设置暖气片龙头，设置暖气片科勒雅黛乔铸铁按摩浴缸科勒便洁宝即热式智能座便器 科勒喷头及花洒 暖气片 松下浴霸 高仪33850莱尼脸盆龙头 室内装修室内装修阳台：阳台：A40、LUKALUK五金件、防水地砖及金属栏杆，天花石膏吊顶配吸顶灯五金件、防水地砖及金属栏杆，天花石膏吊顶配吸顶灯意大利阿鲁克（ALUK）铝型材阳台门防水地砖，金属栏杆 天花石膏吊顶室内装修室内装修其他：大金其他：大金VRVVRV户式中央空调及智能化、低碳节能设备的使用增加居住户式中央空调及智能化、低碳节能设备的使用增加居住的舒适感和品质感的舒适感和品质感许继施普雷特可视对讲系统 大金VR家庭中央空调系统 煤气报警系统 2000-3000元的内户门配隔音条幕帘红外及电动窗帘断桥隔热LOWE窗户 地库入口：地面采用不同层次及高差的毛石铺装、设置夜视标示，两边地库入口：地面采用不同层次及高差的毛石铺装41、设置夜视标示，两边采用叠水景观，落水处铺设鹅卵石并安装射灯增强夜间景观效果，出入采用叠水景观，落水处铺设鹅卵石并安装射灯增强夜间景观效果，出入口处设置标示牌口处设置标示牌小区入口右拐即通向地下车库，实现人车分流。车行道两边采用叠水景观，地面使用不同层次毛石铺装降低车速提高安全性。夜视隔离标识落水处使用鹅卵石铺装，安装射灯增强夜间景观效果地下车库出入口提示、限高标识牌地库地库：设反射镜、夜视系统、减速器提高安全性，采用智能刷卡入库，：设反射镜、夜视系统、减速器提高安全性，采用智能刷卡入库，设楼栋停车指示牌和停车位标示方便停车，地下车库地面为水泥地面设楼栋停车指示牌和停车位标示方便停车，地下车库42、地面为水泥地面设置球面反射镜防止视觉盲区引发事故夜视系统、减速带及停车场智能管理系统（刷卡入库）减速器楼栋停车指示牌停车位标示，车库及停车位地面均为水泥地面地库地库：设置采光天井、下沉式庭院增强采光以及把绿化融入地下车库，：设置采光天井、下沉式庭院增强采光以及把绿化融入地下车库，实现处处是景、处处生态，体现项目品质感实现处处是景、处处生态，体现项目品质感设置采光天井，鹅卵石铺装地面，种植绿色植物设置在入户大堂两边，使业主处处享受绿意空间大面积下沉式庭院设计，增强车库采光以及与绿色景观的融合，体现项目品质感户型点评户型点评1 1：房型方正、南北通透、尺度较为适宜，多功能室的设计为主：房型方正、南43、北通透、尺度较为适宜，多功能室的设计为主要亮点之一，但主卧紧邻客厅受到客户诟病要亮点之一，但主卧紧邻客厅受到客户诟病三房二厅二卫三房二厅二卫 175M2175M24.7米4.5米3.3米3.3米2.5米3.3米2.9米4.9米3.9米2.6米1.25米0.5米2.6米 2.2米 2 米n户型方正实用，南北通透n4.7M面宽客厅，连接大阳台n厨房与餐厅相连n4.5M面宽南向主卧尽揽阳光，但未设步入式衣帽间，且其紧临客厅n独立大面积储藏室，也可作为书房或儿童游戏室，功能随心变换n设置独立北向工作阳台n设置转角窗，增强景观视野户型点评户型点评2 2：房型方正，南北通透、双套间设计、考虑收纳空间的设置44、，：房型方正，南北通透、双套间设计、考虑收纳空间的设置，但主卧紧邻客厅受到客户诟病，此外南向生活阳台与工作阳台功能合并，但主卧紧邻客厅受到客户诟病，此外南向生活阳台与工作阳台功能合并，相互干扰相互干扰四房二厅三卫四房二厅三卫 207M2207M2n房型方正、南北通透n为了观景将客厅设置于北侧n双套间卧室设计，更显尊贵；n南向生活阳台与工作阳台功能合并，相互干扰n书房配套专属湖景阳台n大格局厨房入户转角即到，动线合理3.9米4.5米4.8米3.1米3.6米4.7米3.4米2.3米5.95米1.1米1米3.4米0.8米2米2.2米2.6米户型点评户型点评3 3：功能分区合理，双套房、带独立卫生间的45、保姆房、弹性空：功能分区合理，双套房、带独立卫生间的保姆房、弹性空间及大面积南向观景阳台设计为主要亮点，但保姆房的客户接受度较差间及大面积南向观景阳台设计为主要亮点，但保姆房的客户接受度较差4.85米3.15米3.9米4.2米5.6米3.4米2.2米2米3.3米1.3米2.9米 3米3.6米1.8米2米2.2米2.6米四房二厅三卫四房二厅三卫 233M2233M2n方正户型、南北通透、n玄关设计，功能区中轴式分布n4.85M面宽客厅，连接大阳台，采光、通风，景观效果好n餐厅、厨房一体化，全明设计n弹性空间设计，功能可随意改换n4.2M面宽主卧，套房设计，带独立卫生间，步入式更衣室n设置保姆房带46、独立卫生间，保证主人私密生活弧形布置形态，以金鸡湖为中心，呈涟漪状向西发散与湖景相融，并实现完全人车分流以水为灵魂，设置立体景观体系，使小区景观体系富有动感、层次性以及品质感，用材讲究且细节处理到位规划规划园林景观园林景观地上大堂：设中央空调，挑高设计，休息区设沙发并铺地毯，小品和壁画装饰地上大堂侯梯厅：小品壁画装饰，电梯门框采用大理石包边，轿厢金属感和品质感较强地下大堂：独立中央空调，让业主感受家的温馨，设置休息区域以及信箱，体现对业主的细微关怀，电梯刷卡入户大堂装修大堂装修单体双塔式坡屋面造型，配屋顶灯箱及阳台景观灯，彰显项目品质感、美观性建筑外观建筑外观客厅为实木复合地板和乳胶漆墙面，厨47、房为地砖和墙砖及铝制天花板，卧室墙面为软包和高级墙布，卫生间为大理石地面和墙面砖；厨房为全套西门子家电；卫生间以科勒品牌为主配高仪龙头台盆和松下浴霸；大金VR户式中央空调及智能化、低碳节能设备的使用增加居住的舒适感和品质感室内装修室内装修采用叠水景观、不同层次和高差毛石铺装、设置反射镜、夜视标示等等注重入口的品质感和安全性，采用智能刷卡入库，设楼栋停车指示牌和停车位标示方便停车，设置采光天井、下沉式庭院增强采光和处处是景的生态关怀地库地库户型户型总结：外立面细节处理、园林景观的精细化打造、双大堂装修装饰、室总结：外立面细节处理、园林景观的精细化打造、双大堂装修装饰、室内精细化装修、房型设计亮点48、值得借鉴内精细化装修、房型设计亮点值得借鉴功能分区合理，双套房、带独立卫生间的保姆房、弹性空间及大面积南向观景阳台设计为主要亮点，但保姆房的客户接受度较差；主卧紧邻客厅受到客户诟病万科玲珑湾万科玲珑湾规划布局：高层低密度设计、规划布局：高层低密度设计、U U型围合大型中庭绿化、单体型围合大型中庭绿化、单体建筑错位排布，形成湖景与中庭景观的双重拥有，东南亚风情主题景观尚建筑错位排布，形成湖景与中庭景观的双重拥有，东南亚风情主题景观尚处于施工阶段处于施工阶段主要规划特点主要规划特点n与金鸡湖零距离，高层错位排列，让更多户数能够观赏南面湖景；n呈U型围合大型绿化中庭，做到内外双景的拥有；n景观设计融49、合了地块独有的坡地景观以及文化，形成具有东南亚异域风情的特色景观 尚玲珑规划图：尚玲珑规划图：三期在售三期在售住栋入口：墙地面为大理石和毛石铺装，设置超大遮雨顶棚，尺度感强，住栋入口：墙地面为大理石和毛石铺装，设置超大遮雨顶棚，尺度感强，设置可视门禁系统，体现尊贵感及安全性设置可视门禁系统，体现尊贵感及安全性大堂入口处墙地面为大理石和毛石铺装，设置超大遮雨顶棚，尺度感强台阶处放置盆栽，台阶周边种植绿化，廊柱以金色包裹设置密码和刷卡大堂入户，体现业主的尊贵感地上大堂：挑高地上大堂：挑高5.25.2米，地面大理石拼花，两侧休息区设欧式风格座椅沙米，地面大理石拼花，两侧休息区设欧式风格座椅沙发，部分50、墙面木质贴面，天花装饰大型水晶吊灯，并注重装饰，尺度感发，部分墙面木质贴面，天花装饰大型水晶吊灯，并注重装饰，尺度感和豪华性强和豪华性强大堂挑高处理，地面采用大面积大理石拼花，设置大尺度大理石管家办公桌，墙面使用传统中式木质格栅和高级墙布装饰，尺度感强大堂两侧设置休息区域，安置欧式风格布艺座椅和皮质沙发，墙面实木贴面，天花石膏吊顶和大型水晶吊灯，体现豪华性和高品质信箱设置在两侧墙面，不锈钢材质，显示房间号和项目LOGO大堂走道：地面铺装与大堂保持风格一致，外墙落地玻璃增强采光，部大堂走道：地面铺装与大堂保持风格一致，外墙落地玻璃增强采光，部分墙面木质贴面，另设置艺术雕塑小品、油画增加文化品位感51、分墙面木质贴面，另设置艺术雕塑小品、油画增加文化品位感地面采用与大堂一致的大理石铺装以及大理石踢脚线天花石膏吊顶和多个圆形射灯墙采用玻璃增强采光和木质贴面，墙壁挂画设置艺术雕塑小品增加人文品味侯梯厅及轿厢：墙地面为石材及玻璃，金色造型吊灯，装饰小品，日立侯梯厅及轿厢：墙地面为石材及玻璃，金色造型吊灯，装饰小品，日立电梯金色花纹表面，轿厢地面为大理石，实行刷卡入户，整体豪华尊贵电梯金色花纹表面，轿厢地面为大理石，实行刷卡入户，整体豪华尊贵外部空间：大理石地面和石材墙面，天花设置小型金色吊灯，装饰雕塑小品，电梯金色花纹表面，体现豪华与尊贵轿厢为大理石地面格栅装饰暖色调灯光日立电梯，刷卡入户地下大堂52、：地墙面以高级面砖铺设，天花配普通灯饰，地下大堂用玻璃地下大堂：地墙面以高级面砖铺设，天花配普通灯饰，地下大堂用玻璃围封，进入需刷卡，提高安全性围封，进入需刷卡，提高安全性装修较地上大堂档次和品质感低，且从车库进入地下大堂动线较复杂采用刷卡方式进入地下大堂内墙地面为地砖和面砖，电梯大理石包边，表面未进行装饰处理，墙壁设置温馨提示设置出门按钮非机动车库：位于地下一层，设置采光天井，配置电瓶车充电箱非机动车库：位于地下一层，设置采光天井，配置电瓶车充电箱非机动车进入车库设置电瓶车充电箱采光天井通往地下大堂通往机动车库进入机动车库，楼栋标示地下车库地下车库：车行道路为水泥地面，设置楼栋停车指示牌、道53、路行进标：车行道路为水泥地面，设置楼栋停车指示牌、道路行进标示、减速器、夜视标示及球面反射镜，增强行车的便捷性和安全性示、减速器、夜视标示及球面反射镜，增强行车的便捷性和安全性车行路面为水泥地面楼栋停车指示标示牌道路行进指示标示及减速器夜视标示带夜视标示球面反射镜防止视觉盲区造成事故地下车库地下车库：停车位地面采用防滑漆面，设置车位号及倒车界限和警示：停车位地面采用防滑漆面，设置车位号及倒车界限和警示标示，注重停车方便性和安全性标示，注重停车方便性和安全性地面采用防滑漆面倒车界限和警示标示车位号户型点评户型点评135135平米三房两厅一卫：平米三房两厅一卫：9 9米面宽超大观景阳台并赠送露台，54、主功能空间均朝南，卫生间干湿分离，米面宽超大观景阳台并赠送露台，主功能空间均朝南，卫生间干湿分离，但仅配一个卫生间使用略显不便但仅配一个卫生间使用略显不便9米面宽，大幅度观景阳台赠送空中露台独立书房n9米面宽超大观景阳台，另外赠送空中露台；n主客卧均南向设计，尽享阳光；n卫生间实现干湿分离；n135平米三房配备一个卫生间使用不便；n经典L型厨房设计n独立书房领地，幽静私密干湿分离户型户型165165平米平米3 3房房2 2厅厅2 2卫：卫：设置主卧区，主卧中嵌套书房；赠送一半面积的空中花园可做弹性空间使设置主卧区，主卧中嵌套书房；赠送一半面积的空中花园可做弹性空间使用，设北向工作阳台方便家务工55、作用，设北向工作阳台方便家务工作n主客卧朝南设计，但面宽较小n赠送一半面积的空中花园，可做弹性空间使用，如儿童游戏区、储藏室；n主卧尊贵套房设计，卫生间双台盆设计，并设置淋浴房；n北向设置工作阳台提供洗衣空间4.5米3.3米3.8米空中花园：赠送一半面积（约10平米）设置工作阳台双台盆设计设置主卧区，主卧中嵌套书房户型户型190190平米三房两厅两卫：平米三房两厅两卫：大面宽短进深，主要功能空间均朝南，主卧豪华套房设大型步入式衣帽间，大面宽短进深，主要功能空间均朝南，主卧豪华套房设大型步入式衣帽间，设置北向工作阳台方便洗衣设置北向工作阳台方便洗衣n入户玄关设计；n大面宽，南向三房+客厅设计；n56、次卧面积较小；n主卧豪华套房设计，设置步入式衣帽间，尽显大宅不凡生活品质，卫生间设置双台盆；n厨房与餐厅紧密联系，北向设置工作阳台方便洗衣面积较小设置步入式衣帽间双台盆设计设置工作阳台高层低密度设计、U型围合大型中庭绿化、单体建筑错位排布，形成湖景与中庭景观的双重拥有规划规划入口设超大遮雨顶棚，尺度感强，设置可视门禁系统，体现尊贵感及安全性；大堂挑高5.2米，注重装修装饰、尺度感和豪华性强、同样注重地下大堂的处理公共空间处理公共空间处理停车位地面采用防滑漆面，设置车位号及倒车界限和警示标示，注重停车方便性和安全性、车行道路为水泥地面，设置楼栋停车指示牌、道路行进标示、减速器、夜视标示及球面反射57、镜，增强行车的便捷性和安全性地库地库户型户型总结：公共空间及地库的处理方式，房型设计中大面宽阳台、赠送面积、总结：公共空间及地库的处理方式，房型设计中大面宽阳台、赠送面积、主卧套房区设计、空中花园设计等可值得借鉴主卧套房区设计、空中花园设计等可值得借鉴9米面宽超大观景阳台并赠送露台，卫生间干湿分离，赠送一半面积空中花园可做弹性空间使用，设北向工作阳台方便家务；主卧豪华套房设置步入式衣帽间显大宅品质报告主要内容报告主要内容南通高端公寓产品现状分析南通高端公寓产品现状分析1苏州高端公寓产品借鉴苏州高端公寓产品借鉴2物业发展建议物业发展建议3项目的经济测算项目的经济测算4城市收藏 龙信出品树立南通高58、端品质住宅典范定义南通高端生活方式代言南通财富阶层需求人民路人民路 典装大宅尊享人生典装大宅尊享人生MMA AN NS SI IOON NL LI IF FE E典装大宅尊享人生典装大宅尊享人生 七大标准七大标准n园林景观n建筑外立面及建筑细节n房型、低碳、智能化n区域界定n专业物管n精装修n其它细节处理1.静享自然静享自然2.建筑底蕴建筑底蕴3.舒适安全舒适安全4.私家领地私家领地5.尊贵服务尊贵服务6.荣耀典装荣耀典装7.细节苛求细节苛求项目产品发力点回顾：在户型创新、公共部位设计及装修装饰、室内装项目产品发力点回顾：在户型创新、公共部位设计及装修装饰、室内装修、园林精细化打造、服务创新等59、方面具备一定突破机会修、园林精细化打造、服务创新等方面具备一定突破机会模式模式初始发力初始发力拟合度拟合度客户价值客户价值感知程度感知程度客户价值感知点客户价值感知点修正结果修正结果户型创新户型创新高高偏好大面积景观阳台、步入式衣帽间、空偏好大面积景观阳台、步入式衣帽间、空中花园、大面积收纳空间等；对赠送面积中花园、大面积收纳空间等；对赠送面积有较大兴趣有较大兴趣主发力点之一主发力点之一园林园林高高偏好小桥流水意向的园林形态偏好小桥流水意向的园林形态项目占地较小，有一定发项目占地较小，有一定发力空间但是空间不大力空间但是空间不大配套突破配套突破较高较高公共空间中对老人和儿童的活动空间要求公共空60、间中对老人和儿童的活动空间要求最多，对会所有较高健身休闲功能要求最多，对会所有较高健身休闲功能要求项目规模较小，发力空间项目规模较小，发力空间不大不大智能化突破智能化突破一般一般受访客户均有兴趣，但更多的偏好实用性受访客户均有兴趣，但更多的偏好实用性较强的选项较强的选项,用以提高居住舒适度及安全性用以提高居住舒适度及安全性发力空间不大发力空间不大低碳住宅突破低碳住宅突破发力空间不大发力空间不大服务创新服务创新高高关注安全性管理，对物业公司的服务提出关注安全性管理，对物业公司的服务提出人性化管理需求，偏好设置楼栋专属管家人性化管理需求，偏好设置楼栋专属管家具有一定的发力空间具有一定的发力空间公共61、部位设计公共部位设计及装修装饰及装修装饰高高公共空间偏好高级装修，体现一定的尊贵公共空间偏好高级装修，体现一定的尊贵性性主发力点之一主发力点之一室内装修室内装修高高户型内对地暖有较大偏好；接受的装修价户型内对地暖有较大偏好；接受的装修价格集中在格集中在2000-25002000-2500元元/M2/M2主发力点之一主发力点之一HighMedium-HighMediumMedium-LowLowMMA AN NS SI IOON NL LI IF FE E典装大宅尊享人生典装大宅尊享人生 七大标准七大标准n园林景观n建筑外立面及建筑细节n房型、低碳、智能化n区域界定n专业物管n精装修n其它细节处62、理1.静享自然静享自然2.建筑底蕴建筑底蕴3.舒适安全舒适安全4.私家领地私家领地5.尊贵服务尊贵服务6.荣耀典装荣耀典装7.细节苛求细节苛求园林总体风格建议：体现尊贵性的精致自然生态园林园林总体风格建议：体现尊贵性的精致自然生态园林潜在客户偏好小桥流水意向的小桥流水意向的自然园林形态自然园林形态，对水景有较大的喜好度，同时希望小区内设置老人活动区和儿童游戏区客户需求客户需求项目定位项目定位苏州市场借鉴苏州市场借鉴南通市场现状南通市场现状体现尊贵性的精致自然生态园林体现尊贵性的精致自然生态园林项目定位为高端住宅项目高端住宅项目，园林需要体现一定的尊贵性及品体现一定的尊贵性及品质感质感均设置仪式63、感强的景观主轴均设置仪式感强的景观主轴，金鼎湾少水景，总体品质一般，绿城玉兰公寓引入天然水系，总体品质感略好水巷邻里以水为灵魂以水为灵魂，设置立立体景观体系体景观体系，使小区景观体系富有动感、层次性以及品质感，用材讲究且细节处理到位用材讲究且细节处理到位园林总体处理手法建议：主次入口打造两大仪式感强的景观主轴体现尊园林总体处理手法建议：主次入口打造两大仪式感强的景观主轴体现尊贵性，中央景观带体现自然生态贵性，中央景观带体现自然生态室外泳池与会所结室外泳池与会所结合布置，便于管理合布置，便于管理及使用及使用设置中央水景，与设置中央水景，与西入口和北入口形西入口和北入口形成对景成对景东南角阳光充东64、南角阳光充足处设计老人足处设计老人和儿童游戏区和儿童游戏区小区主入口小区主入口小区次入小区次入口口主次入口处打造两主次入口处打造两大仪式感强的景观大仪式感强的景观主轴，用以体现尊主轴，用以体现尊贵性及品质感贵性及品质感中央景观带中央景观带体现自然生体现自然生态态体现尊贵性的精致自然生态园林的价值体系：尊、灵、亲、秀、趣体现尊贵性的精致自然生态园林的价值体系：尊、灵、亲、秀、趣秀秀趣趣灵灵尊尊亲亲价值价值体系体系主主/次入口仪式感次入口仪式感强的景观主轴强的景观主轴园林小品、步行园林小品、步行道路打造道路打造中央园林软质景中央园林软质景观打造、立体景观打造、立体景观体系的打造观体系的打造园林中老65、人活动空园林中老人活动空间、儿童游乐区间、儿童游乐区游泳池、中央水景游泳池、中央水景及由其引出循环流及由其引出循环流动于园林中的溪涧、动于园林中的溪涧、地库入口跌水地库入口跌水入口景观主轴：小区西侧和北侧景观轴线结合水体、绿地和精致的铺地入口景观主轴：小区西侧和北侧景观轴线结合水体、绿地和精致的铺地设计，并在入口两侧种植高大名贵乔木，以彰显尊贵气质，体现品质感设计，并在入口两侧种植高大名贵乔木，以彰显尊贵气质，体现品质感尊尊灵灵秀秀亲亲趣趣露天泳池：建议直接设在会所后，方便服务和管理，泳池旁布置小露天泳池：建议直接设在会所后，方便服务和管理，泳池旁布置小型亭榭构筑物，地面部分设置木质栈道，并配66、以高大乔木，使其成型亭榭构筑物，地面部分设置木质栈道，并配以高大乔木，使其成为景观泳池为景观泳池露天游泳池露天游泳池中央水景中央水景尊尊灵灵秀秀亲亲趣趣内部水景：设小型精致中央水景，与西、北入口形成对景，由中央水景内部水景：设小型精致中央水景，与西、北入口形成对景，由中央水景引出循环流动于园林中的溪涧，其中点缀喷水柱、跌水帘和水景墙等水引出循环流动于园林中的溪涧，其中点缀喷水柱、跌水帘和水景墙等水景小品景小品尊尊灵灵秀秀亲亲趣趣地库入口叠水围挡：地库入口两边设置跌水处理，让客户感觉到小区景地库入口叠水围挡：地库入口两边设置跌水处理，让客户感觉到小区景致无处不在致无处不在尊尊灵灵秀秀亲亲趣趣老人67、和儿童活动区：在地块东南角阳光较好处设计老人及儿童活动区，老人和儿童活动区：在地块东南角阳光较好处设计老人及儿童活动区，予以业主户外交流活动的空间予以业主户外交流活动的空间1.在小区东南角阳光充足处设置老年人活动场地和儿童游乐中心。2.在小区内应设置适宜的健身器材，可供公共交流的开敞空间及安静休憩的半私密空间。老人活动区和儿童游戏区老人活动区和儿童游戏区老人活动区和儿童游戏区老人活动区和儿童游戏区尊尊灵灵秀秀亲亲趣趣儿童游戏区老人活动区园林软质景观打造：疏密有致，空间层次富有变化，可开辟不同的主题园林软质景观打造：疏密有致，空间层次富有变化，可开辟不同的主题花园，丰富景观层次，达到移步换景、四68、季有景的效果花园，丰富景观层次，达到移步换景、四季有景的效果尊尊灵灵秀秀亲亲趣趣园林软质景观打造：改园林软质景观打造：改“草多花少树少草多花少树少”为为“花多树多草少花多树多草少”达到层次达到层次感丰富、四季常绿的绿化境界感丰富、四季常绿的绿化境界n更生态：更生态：据研究，相同面积的乔木与草坪在吸收CO2、释放O2、蒸腾水汽量、蒸腾吸热量的生态值分别相差26.2、24.5、22.3、31.2 倍；n更便宜：更便宜：不仅如此，草坪易种难养，管理费用较大，草坪种植费一般要45000 元公顷，每年还要付出比种植费高出23 倍的如剪草、除杂、补种、病虫害防治、浇水等费用；n更节约：更节约：另外草坪的用69、水量很大，大面积草坪不是理想选择尊尊灵灵秀秀亲亲趣趣立体景观体系打造：通过对会所屋面绿化、小区内部坡地绿化、架空层立体景观体系打造：通过对会所屋面绿化、小区内部坡地绿化、架空层绿化及下沉庭院绿化进行营造，形成立体景观体系绿化及下沉庭院绿化进行营造，形成立体景观体系尊尊灵灵秀秀亲亲趣趣会所屋顶进行绿化处理，并注意参与性园林绿化延伸入架空层通过堆坡等方式，主动营造高差，增加园林层次地下庭院空间打造园林小品：点缀在园林中的座椅、廊架、小桥、亭台栈道、台阶、园林小品：点缀在园林中的座椅、廊架、小桥、亭台栈道、台阶、汀步以及雕塑等，是小区景观的亮点汀步以及雕塑等，是小区景观的亮点汀步汀步亭台亭台桥桥廊廊70、雕塑雕塑尊尊灵灵秀秀亲亲趣趣步道体系：步道体系：n讲求曲径通幽的效果讲求曲径通幽的效果n铺装：铺装：采用石板、卵石、毛石多种天然石材铺装n道宽：道宽：2-2.5米米步道体系：步道设计应讲求曲径通幽，铺装可采用石板、卵石、毛步道体系：步道设计应讲求曲径通幽，铺装可采用石板、卵石、毛石等天然材料，主道宽石等天然材料，主道宽2-2.52-2.5米，节约道路用地予以绿化体系米，节约道路用地予以绿化体系尊尊灵灵秀秀亲亲趣趣MMA AN NS SI IOON NL LI IF FE E典装大宅尊享人生典装大宅尊享人生 七大标准七大标准n园林景观n建筑外立面及建筑细节n房型、低碳、智能化n区域界定n专业物管71、n精装修n其它细节处理1.静享自然静享自然2.建筑底蕴建筑底蕴3.舒适安全舒适安全4.私家领地私家领地5.尊贵服务尊贵服务6.荣耀典装荣耀典装7.细节苛求细节苛求外立面风格市场现状：南通和苏州市场高端公寓项目多为新古典主外立面风格市场现状：南通和苏州市场高端公寓项目多为新古典主义风格，且市场接受度较高义风格，且市场接受度较高金鼎湾：新古典主义金鼎湾：新古典主义基座石材，楼体为真石漆基座石材，楼体为真石漆玉兰公寓：新古典主义玉兰公寓：新古典主义基座为石材，楼体为面砖基座为石材，楼体为面砖万科玲珑湾：新古典主义万科玲珑湾：新古典主义外立面材质为真石漆外立面材质为真石漆南通市场，多为南通市场，多为新72、古典主义外立面风格新古典主义外立面风格，外立面材料多样，真石漆、涂料或瓷砖，外立面材料多样，真石漆、涂料或瓷砖苏州市场高端公寓项目多为新古典主义外立面风格，基座使用石材，楼体为真石漆苏州市场高端公寓项目多为新古典主义外立面风格，基座使用石材，楼体为真石漆水巷邻里：新古典主义水巷邻里：新古典主义基座石材，石材、真石漆及竹陶基座石材，石材、真石漆及竹陶外立面风格建议：体现尊贵性、品质感的新古典主义风格外立面风格建议：体现尊贵性、品质感的新古典主义风格项目定位项目定位客户需求客户需求市场现状市场现状项目定位为高端项目，新古典主义风项目定位为高端项目，新古典主义风格外立面沉稳、大气，可较好的表现格外立73、面沉稳、大气，可较好的表现出项目的尊崇感出项目的尊崇感从我司高端客户访谈问卷的结果来看，从我司高端客户访谈问卷的结果来看，新古典主义风格客户认可度最高新古典主义风格客户认可度最高无论南通或是苏州市场上的高端项目，无论南通或是苏州市场上的高端项目，新古典主义风格占了绝大多数新古典主义风格占了绝大多数项目定位项目定位客户需求客户需求市场现状市场现状推导依据推导依据通盘考量，我们建议将新古典主义通盘考量，我们建议将新古典主义建筑风格作为我们的首选立面方案建筑风格作为我们的首选立面方案新古典主义风格符合项目高档尊贵的形象，立面基座建议可采用石新古典主义风格符合项目高档尊贵的形象，立面基座建议可采用石材74、主体部分采用高级涂料饰面材、主体部分采用高级涂料饰面 新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性，目新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性，目前为高端住宅的消费阶层所接受，因此前为高端住宅的消费阶层所接受，因此正在成为正在成为当今中国高端住宅市场最强势的声音当今中国高端住宅市场最强势的声音建筑底层架空处理：挑高建筑底层架空处理：挑高5 5米以上，建议引入绿化，增大小区绿化空米以上，建议引入绿化，增大小区绿化空间，并设置楼栋入户大堂、邻里交流等功能区域间，并设置楼栋入户大堂、邻里交流等功能区域引入小区园林绿化引入小区园林绿化邻里交流空间邻里交流空间入户大堂入户大堂健身区健身区MMA AN NS S75、I IOON NL LI IF FE E典装大宅尊享人生典装大宅尊享人生 七大标准七大标准n园林景观n建筑外立面及建筑细节n房型、低碳、智能化n区域界定n专业物管n精装修n其它细节处理1.静享自然静享自然2.建筑底蕴建筑底蕴3.舒适安全舒适安全4.私家领地私家领地5.尊贵服务尊贵服务6.荣耀典装荣耀典装7.细节苛求细节苛求户型发力方向判定原则：依据项目高端楼盘定位、市场户型现状、成熟户型发力方向判定原则：依据项目高端楼盘定位、市场户型现状、成熟市场户型特征、客户需求综合分析市场户型特征、客户需求综合分析市场户型市场户型现状现状客户对户客户对户型的需求型的需求成熟市场成熟市场户型现状户型现状基本76、舒适度得以满足，存在大面积观景阳台、赠送露台、飘窗等少量创新亮点，且受到客户青睐，藏珑预计会推出3梯2户的单梯入户房型偏好大面积景观阳台、步入式衣帽间、空中花园、大面积收纳空间等；对赠送面积有较大兴趣，要求电梯刷卡确保安全性存在弹性空间、赠送露台、大面宽景观阳台、空中花园、带卫生间保姆房、3梯2户的单梯入户房型等创新设计市场户型市场户型现状现状客户对户型客户对户型的需求的需求成熟市场户成熟市场户型现状型现状判断判断依据依据项目高端楼盘定位为大前提项目高端楼盘定位为大前提发力方向判定：将单梯刷卡直接入户作为最大的产品创新点及营销卖点，发力方向判定：将单梯刷卡直接入户作为最大的产品创新点及营销卖点77、，同时引入同时引入大面宽阳台、露台、空中花园作为补充大面宽阳台、露台、空中花园作为补充主要创新点主要创新点发力拟发力拟合度合度客户价值客户价值感知程度感知程度南通市场南通市场现状现状苏州市场现状苏州市场现状说明说明1 1梯梯1 1户刷卡直户刷卡直接入户接入户客户普遍缺客户普遍缺乏认知，需乏认知，需加以引导加以引导市场空白点，市场空白点，但藏珑会推出但藏珑会推出此类产品，但此类产品，但为为3 3梯梯2 2户户万科玲珑湾二期推万科玲珑湾二期推出此类产品，为出此类产品，为3 3梯梯2 2户，受到客户青睐户，受到客户青睐潜在客户偏好赠送面积，要求电潜在客户偏好赠送面积，要求电梯刷卡确保安全性，项目可采78、取梯刷卡确保安全性，项目可采取2 2梯梯2 2户方式，提高得房率，同时独户方式，提高得房率，同时独享的楼层公摊可满足客户得到实享的楼层公摊可满足客户得到实惠及安全性、尊贵性心理需求；惠及安全性、尊贵性心理需求；可作为主发力点可作为主发力点大面宽阳台大面宽阳台高高较为常见较为常见万科玲珑湾房型中万科玲珑湾房型中存在，且受到青睐存在，且受到青睐客户感知度较高，市场接受度高，客户感知度较高，市场接受度高，主发力点主发力点赠送露台赠送露台高高市场较为少见市场较为少见万科玲珑湾房型中万科玲珑湾房型中存在，且受到青睐存在，且受到青睐客户感知度高，且成熟市场反馈客户感知度高，且成熟市场反馈良好，作为主发力点79、良好，作为主发力点送一半面积的送一半面积的北向空中花园北向空中花园较高较高市场空白点市场空白点万科玲珑湾房型中万科玲珑湾房型中存在，且受到青睐存在，且受到青睐客户感知度较高，且成熟市场反客户感知度较高，且成熟市场反馈良好，作为发力点馈良好，作为发力点带卫生间的保带卫生间的保姆房姆房不接受住家不接受住家保姆保姆无无水巷邻里房型中存水巷邻里房型中存在，接受度一般在，接受度一般客户不接受住家保姆，成熟市场客户不接受住家保姆，成熟市场反应一般，不作为发力点反应一般，不作为发力点弹性空间弹性空间较低较低市场空白点市场空白点水巷邻里房型中存水巷邻里房型中存在，接受度一般在，接受度一般客户感知度低，成熟市场80、反应一客户感知度低，成熟市场反应一般，不作为发力点般，不作为发力点HighMedium-HighMediumMedium-LowLow户型发力方向户型发力方向1 1大面宽景观阳台：景观面扩大，提升居住舒适度，同大面宽景观阳台：景观面扩大，提升居住舒适度，同时增大赠送面积幅度时增大赠送面积幅度8.68.6米超大面宽景观阳台米超大面宽景观阳台1.景观面积大，提升居住舒适度2.赠送面积扩大，符合客户需求户型户型发力方向发力方向2 2北向空中花园：赠送一半面积，可作为书房、次卧、北向空中花园：赠送一半面积，可作为书房、次卧、空中花园等使用，功能多变，给业主带来实惠空中花园等使用，功能多变，给业主带来实81、惠北向空中花园北向空中花园：赠送一半面积（约10平米）户型发力方向户型发力方向33赠送露台空间：原始规划为设备平台，面积全部赠赠送露台空间：原始规划为设备平台，面积全部赠送，可让客户得到实惠，此外可设计与南向生活阳台相连通送，可让客户得到实惠，此外可设计与南向生活阳台相连通9米面宽，大幅度观景阳台赠送露赠送露台空间台空间约约3-43-4平米平米规划为规划为设备平台设备平台，但在实际，但在实际处理中，作为正常阳台面积处理中，作为正常阳台面积使用，使使用，使阳台面宽达到阳台面宽达到9 9米米户型发力方向户型发力方向4141梯梯1 1户刷卡入户：两部电梯分设于剪刀梯两侧，电梯户刷卡入户：两部电梯分设82、于剪刀梯两侧，电梯刷卡入对应楼层，独享公摊，满足客户尊贵性、私密性及获得实惠的心刷卡入对应楼层，独享公摊，满足客户尊贵性、私密性及获得实惠的心理需求，使其成为户型的最大营销卖点理需求，使其成为户型的最大营销卖点n2部电梯分设于剪刀梯的两侧n电梯刷卡进入特定楼层n客户独享入户前的公摊面积，形成私家玄关的概念n可满足客户尊贵性、私密性以及获得实惠的心理需求房型设计要点建议：满足基本舒适度的前提下融入前述户型发力点房型设计要点建议：满足基本舒适度的前提下融入前述户型发力点基本舒适度基本舒适度发力点发力点三房、四房竞争三房、四房竞争价值轴价值轴产品轴产品轴户型方正南北通透大面宽、短进深动线合理干湿分区83、动静分区主卧套房设计步入式衣帽间客厅主卧必须朝南设置北向工作阳台1梯1户电梯刷卡直接入户大面宽南向观景阳台露台北向空中花园项目房型主要功能空间面宽建议项目房型主要功能空间面宽建议项目名称项目名称户型户型户型面积户型面积(平米）平米）面宽（米）面宽（米）客厅客厅主卧主卧大次卧大次卧餐厅餐厅金鼎湾国际3房2厅2卫1564.53.93.33.34房2厅2卫1835.14.23.553.34房2厅2卫1865.24.23.63绿城玉兰公寓3房2厅2卫1364.143.83.5-3房2厅2卫1624.083.83.52.94房2厅2卫1804.83.83.6-万科玲珑湾3房2厅2卫1654.53.83.84、3晋合水巷邻里3房2厅2卫1754.74.53.33.34房2厅3卫2074.84.53.93.44房2厅3卫2334.854.23.9-户型户型户型面积户型面积(平米）平米）面宽（米）面宽（米）客厅客厅主卧主卧大次卧大次卧餐厅餐厅3房150-1604.53.93.33.34房180-2204.8-5.24.2-4.53.6-3.93.4市场高端项目房型主市场高端项目房型主要功能空间面宽要功能空间面宽n三房客厅4.5-4.7米、主卧3.8-3.9米、大次卧3.3-3.5米，餐厅2.9-3.3米n四房客厅4.8-5.2米、主卧4.2-4.5、大次卧3.6-3.9米、餐厅3-3.4米项目房型主要功85、能空间面宽建议项目房型主要功能空间面宽建议智能化及低碳建议原则：盘点市场高端住宅智能化及低碳技术应用现状智能化及低碳建议原则：盘点市场高端住宅智能化及低碳技术应用现状及南通高端客户需求，结合项目定位得出本项目智能化及低碳技术建议及南通高端客户需求，结合项目定位得出本项目智能化及低碳技术建议智能化及低碳科智能化及低碳科智能化及低碳科智能化及低碳科技建议原则技建议原则技建议原则技建议原则 智能化及低智能化及低碳科技发展碳科技发展现状现状南通市南通市场客客户需求需求项目定位目定位考量市场发展现状，契合客户需求，结合项目定位考量市场发展现状，契合客户需求，结合项目定位小区智能化建议：目前南通及苏州市场86、高端项目小区智能化技术运用差距小区智能化建议：目前南通及苏州市场高端项目小区智能化技术运用差距不大，基本以市面上比较常见的项目为主，建议本项目采用市面上运用较不大，基本以市面上比较常见的项目为主，建议本项目采用市面上运用较广的技术广的技术技术名称技术名称金鼎湾金鼎湾国际国际绿城玉兰绿城玉兰公寓公寓万科玲珑万科玲珑湾湾晋合水巷晋合水巷邻里邻里本项目建议本项目建议识别系统识别系统住栋彩色可视门禁系统住栋彩色可视门禁系统 电梯刷卡电梯刷卡 小区门禁管理系统小区门禁管理系统 保安系统保安系统周界红外报警系统周界红外报警系统 闭路电视监控系统闭路电视监控系统 电子巡更系统电子巡更系统 物业管理自物业管理87、自动化动化小区车辆管理系统小区车辆管理系统 三表远程抄送三表远程抄送 小区背景音乐与紧急广播系统小区背景音乐与紧急广播系统 楼宇设备监控系统楼宇设备监控系统 家居智能化建议：南通与苏州市场家居智能化系统差距并不大，运用项家居智能化建议：南通与苏州市场家居智能化系统差距并不大，运用项目集中在市场上较为常见的项目，同时潜在客户也仅关注较为常见的技目集中在市场上较为常见的项目，同时潜在客户也仅关注较为常见的技术，术，建议本项目采用市面上运用较广的技术建议本项目采用市面上运用较广的技术u南通高端客户对智能化主要关注各种安全设计，如电梯刷卡、紧急按钮、煤气报警、可视门禁、宽带接入等；技术名称技术名称金鼎88、湾国际金鼎湾国际绿城玉兰公寓绿城玉兰公寓万科玲珑湾万科玲珑湾晋合水巷邻里晋合水巷邻里本项目建议本项目建议家居家居智能智能化化室内中央背景音乐室内中央背景音乐 宽带接入及局域网宽带接入及局域网 家庭紧急按钮家庭紧急按钮 煤气报警煤气报警 1-21-2层、顶层幕帘红外层、顶层幕帘红外 电动窗帘电动窗帘 彩色可视对讲彩色可视对讲 卫星电视接入卫星电视接入 家居布防系统家居布防系统 u南通及苏州高端住宅家居智能系统应用局限于市场常见项目，尚未构成项目的主要卖点，两个市场的差距并不明显低碳技术建议：目前市场应用较为普遍的主要是节能外窗及外墙保温低碳技术建议：目前市场应用较为普遍的主要是节能外窗及外墙保温89、系统及少量环保建材的使用，客户对这些技术的感知度较高，建议项系统及少量环保建材的使用，客户对这些技术的感知度较高，建议项目以这些技术为主，做适当的扩充目以这些技术为主，做适当的扩充技术名称技术名称金鼎湾国际金鼎湾国际绿城玉兰公寓绿城玉兰公寓万科玲珑湾万科玲珑湾晋合水巷邻里晋合水巷邻里本项目建议本项目建议雨水收集系统雨水收集系统 分质排水与处理回用分质排水与处理回用 节能外窗节能外窗 地源热泵地源热泵 外遮阳系统外遮阳系统 环保建材环保建材 混凝土顶棚辐射制冷制热系统混凝土顶棚辐射制冷制热系统 新风系统新风系统 同层排水系统同层排水系统 隔音降噪系统隔音降噪系统 女儿墙、屋顶及地下保温系统女儿墙90、屋顶及地下保温系统 中央吸尘系统中央吸尘系统 墙体保温墙体保温 厨房食物垃圾处理系统厨房食物垃圾处理系统 直饮水直饮水/净水系统净水系统 地暖系统地暖系统 2424小时集中热水供应小时集中热水供应 u潜在客户潜在客户关注度最高的是隔音降噪、环保建材、节能窗和外墙保温、直饮水等关注度最高的是隔音降噪、环保建材、节能窗和外墙保温、直饮水等MMA AN NS SI IOON NL LI IF FE E典装大宅尊享人生典装大宅尊享人生 七大标准七大标准n园林景观n建筑外立面及建筑细节n房型、低碳、智能化n区域界定n专业物管n精装修n其它细节处理1.静享自然静享自然2.建筑底蕴建筑底蕴3.舒适安全舒适91、安全4.私家领地私家领地5.尊贵服务尊贵服务6.荣耀典装荣耀典装7.细节苛求细节苛求用直观的形象控制片区，建立用直观的形象控制片区，建立强势区域形象强势区域形象，界定私家宅邸区域范围，界定私家宅邸区域范围n使客户感受进入完全不同的区域，建立强势区域形象n控制点包括小区道路系统、边界系统、特定标志物、出入口标示系统以及节点标示系统DIS(District Identifications System)区域形象区域形象区域形象区域形象的建立的建立的建立的建立道路道路道路道路边界边界边界边界节点节点节点节点标志物标志物标志物标志物出入口出入口出入口出入口n视觉符号的反复运用塑造统一的社区形象及鲜明的92、边界感n植被、路灯、铺地、路牌、指示系统、小品、室外家私等重复的统一风格的运用，有利于加深区域整体氛围的和谐感用特定的连贯符号用特定的连贯符号诠释代诠释代言言小区小区关键符号关键符号不断在小区内重复不断在小区内重复出现出现社区内通过特定的庭院标志、路名、门牌等体现社区内通过特定的庭院标志、路名、门牌等体现MMA AN NS SI IOON NL LI IF FE E典装大宅尊享人生典装大宅尊享人生 七大标准七大标准n园林景观n建筑外立面及建筑细节n房型、低碳、智能化n区域界定n专业物管n精装修n其它细节处理1.静享自然静享自然2.建筑底蕴建筑底蕴3.舒适安全舒适安全4.私家领地私家领地5.尊贵93、服务尊贵服务6.荣耀典装荣耀典装7.细节苛求细节苛求建议依据：依据项目高端楼盘定位、市场物管现状、成熟市场物管特征、建议依据：依据项目高端楼盘定位、市场物管现状、成熟市场物管特征、客户需求综合分析客户需求综合分析市场物管市场物管现状现状客户对物客户对物管的需求管的需求成熟市场成熟市场物管现状物管现状南通高端公寓项目基本配备楼栋管家，在基本服务的基础上推出一定量的增值服务对物管要求较高，希望配备楼栋的专属管家，要求物管注重安全性管理及细节关怀配备楼栋管家，在基本服务的基础上推出较多的增值服务，体现以人为本的管理理念，较为注重细节关怀市场物管市场物管现状现状客户对物管客户对物管的需求的需求成熟市场94、物成熟市场物管现状管现状判断判断依据依据项目高端楼盘定位为大前提：建筑品质达到高项目高端楼盘定位为大前提：建筑品质达到高端住宅标准并不难，难的是通过物业服务，在端住宅标准并不难，难的是通过物业服务，在每一个细节都要传达出高端住宅的风范每一个细节都要传达出高端住宅的风范建议项目设置单元管家服务，在基础服务之上提供特色增值服务，在服建议项目设置单元管家服务，在基础服务之上提供特色增值服务，在服务层面彰显高端住宅品质，务层面彰显高端住宅品质，导入导入“客户第一、以人为本、科学管理、优客户第一、以人为本、科学管理、优质服务质服务”现代化物业管理理念现代化物业管理理念 传传递递价价值值基础服务基础服务增95、值服务增值服务传传递递价价值值将物业服务内容划分基本服务、核心增值服务、非核心增值服务、有偿将物业服务内容划分基本服务、核心增值服务、非核心增值服务、有偿增值服务四大板块增值服务四大板块划分四大服务板块：划分四大服务板块：物业服务划分物业服务划分基本服务基本服务核心增值服务核心增值服务非核心增值服务非核心增值服务有偿增值服务有偿增值服务基本服务：常规性功能服务，主要基本服务：常规性功能服务，主要包括保安、清洁、绿化维护、车辆管包括保安、清洁、绿化维护、车辆管理、工程设备维护等服务内容理、工程设备维护等服务内容服务项服务项服务内容服务内容保安门禁管理、问询服务、定时巡逻、安全监控及紧急事件处理、96、来客登记、报告事项等清洁公共部位清洁包括大堂、公共走道、小区道路等、垃圾收集及清运、清洁卫生的委托服务等绿化维护绿地养护、盆栽及时浇灌维护等停车管理标识标志的正常使用、机动车和非机动车的有序停放、车库监视等工程设备维护包括电梯、给排水系统、供电系统、智能化系统、接受业主保修等核心增值服务主要内容核心增值服务主要内容核心增值服务核心增值服务n客服服务n代租售物业服务n空房管理n代为购物n特殊保安服务n 处理投诉处理投诉 对业主提出的不满意的地方及时修正处理，做到反映第一；n 热线电话热线电话 设置24小时热线电话，对业主的咨询、紧急情况及时回答或赶到；n 热心服务热心服务 遇到老人小孩或者手拎重97、物的业主及时上前帮忙，时刻关怀客户；n 客户问卷客户问卷定期做好物业服务的客户问卷，针对性的调整服务内容，尽量满足客户需求客服服务主要内容客服服务主要内容非核心增值服务主要内容非核心增值服务主要内容家政服务类家政服务类代寄、代领邮件提供大件物品搬运工具家居装饰、室内绿化摆放咨询服务代联系装修、装饰公司服务代联系家教、保姆服务代订饮用水服务代叫出租车服务发布气象、新闻信息设置便民工具箱设置应急医药箱代订中餐、西餐服务代订牛奶服务物业服务中心临时小件物品保管服务保安门岗临时大件物品寄存服务组织健康义诊活动开展社区健身活动图书、音像制品交流服务组织社区业主的各种旅游活动服务组织棋、牌类活动开展各种健98、康、医疗、居家安全宣传组织社区展览、演出及社区体育竞赛建立老年活动、儿童活动组织商务服务类商务服务类便民雨伞借用服务代办旅游手续服务代订报刊杂志服务代订车船飞机票服务电话留言服务代订酒店客服服务紧急呼叫联动服务，如急救、火警等社区健康文化活动类社区健康文化活动类有偿增值服务主要内容有偿增值服务主要内容装饰装修类装饰装修类家用电器检查、小修服务更换水笼头服务更换、检修开关、插座服务排查线路故障、更换线路服务更换灯泡、灯管、灯角、灯口、镇流器服务木门维修、窗户维修服务清洗抽油烟机服务修理更换洗脸盆、洗菜盆、水阀门、各类软管服务清洗安装排风口服务疏通下水管道服务修理家具配件、窗帘等服务室内整体保洁服99、务木地板打蜡、石材保养服务长途电话、收发传真服务打字、复印、收发电子邮件服务装饰装修类装饰装修类家政服务类家政服务类外窗清洗清洁服务上门收洗衣服家庭绿化盆景造型服务清洁地毯、沙发服务开锁服务 钟点工服务家政、护理、照顾小孩或老人为老人伴读报服务代办水、电、有线电视等市政专业服务商务服务类商务服务类高力国际高力国际建议引入五大行之一作为项目的物业服务顾问公司，增加营销卖点，在建议引入五大行之一作为项目的物业服务顾问公司，增加营销卖点，在物业管理执行上选择开发商下属物业公司自管，并在销售期提前介入物业管理执行上选择开发商下属物业公司自管，并在销售期提前介入戴德梁行戴德梁行世邦魏理仕世邦魏理仕第一太100、平戴维斯第一太平戴维斯 仲量联行仲量联行 MMA AN NS SI IOON NL LI IF FE E典装大宅尊享人生典装大宅尊享人生 七大标准七大标准n园林景观n建筑外立面及建筑细节n房型、低碳、智能化n区域界定n专业物管n精装修n其它细节处理1.静享自然静享自然2.建筑底蕴建筑底蕴3.舒适安全舒适安全4.私家领地私家领地5.尊贵服务尊贵服务6.荣耀典装荣耀典装7.细节苛求细节苛求装修标准建议：装修标准建议：根据市场装修现状和客户需求，借鉴苏州豪宅的装修情根据市场装修现状和客户需求，借鉴苏州豪宅的装修情况况，并考虑项目高端定位，建议项目注重公共部位的装修装饰、重视细并考虑项目高端定位，建议101、项目注重公共部位的装修装饰、重视细节的处理，室内装修标准为节的处理，室内装修标准为25002500元元/平米平米左右左右项目高端住宅定位项目高端住宅定位1 12 23 3南通市场现状南通市场现状客户需求客户需求苏州市场现状苏州市场现状总体上公共部位装修较为一般，缺乏装饰，玉兰公寓在公共区域装修品质相对较好，为4星级装修标准，市场最高装修标准20002000元元/平米平米注重公共空间（包括地下大堂）的装修装饰，总体呈现低调的豪华和文化品位；室内装修注重细节，档次较高；装修标准水巷邻里为40004000元元/平米左右，玲珑平米左右，玲珑湾湾25002500元元/平米平米偏好精装修房，装修风格多选择102、欧式简约及现代简约风格，色系偏好温馨的暖色调；公共空间偏好高级装修，体现尊贵性；户型内对地暖有较大偏好；接受的装修价格集中在2000-25002000-2500元元/平米平米本项目建议室内装修标准为本项目建议室内装修标准为25002500元元/平米左右，注重细节处理、重视公共部位（双大平米左右，注重细节处理、重视公共部位（双大堂等）装修、装饰堂等）装修、装饰公共部位装修建议：公共部位装修建议：大项大项细分项目细分项目装修内容建议装修内容建议地上大堂地上大堂地面地面大理石拼花墙墙高级面砖配木质材料等贴面装饰天花天花石膏吊顶、设中档水晶吊灯休息区设置休息区设置欧式风格，配布艺沙发座椅、茶几，铺设地103、毯，设书报架、小品、金属垃圾桶，墙壁艺术画装饰其它其它设置中央空调系统、设置楼栋管家工作台地上侯梯厅地上侯梯厅墙地面、天花及其他墙地面、天花及其他大理石拼花地面、高级墙砖、吊顶+艺术灯饰，设小品、品质感强的垃圾箱、装饰艺术画，大理石电梯门套轿厢轿厢墙地面、天花及其他墙地面、天花及其他东芝、三菱、OTIS等品牌电梯，刷卡入户，高级地砖、四周木质饰面并设镜子，顶部铝合金扣板配柔和灯饰、内部配液晶显示屏（电子公告、天气预报等讯息）地下大堂地下大堂地面地面高级地砖墙墙高级墙砖天花天花石膏吊顶，艺术造型吊灯休息区设置休息区设置布艺沙发座椅设置、摆放茶几、墙壁挂画，不锈钢信箱其它其它设置中央空调系统、并在104、适当位置设置小品地下侯梯厅地下侯梯厅墙地面、天花及其他墙地面、天花及其他高级墙地砖、吊顶+艺术灯饰，设小品、品质感强的垃圾箱、装饰艺术画，大理石电梯门套大项大项细分项目细分项目装修规格建议装修规格建议品牌运用建议品牌运用建议门门入户门入户门国内知名品牌实木贴面防火防盗门星月神、盼盼中高端产品或同等档次品牌产品入户门锁入户门锁品牌智能防盗锁DST密码+刷卡+机械锁室内门室内门普通模压板木门配手执锁（实木贴面）星月神、盼盼中端产品或同等档次品牌产品窗体窗体/国产断桥隔热铝合金窗(双层中空玻璃）欧隆、实德或同等档次品牌产品客餐厅客餐厅地面地面实木复合地板（国内品牌）大自然或同档次墙面墙面建议采用国外105、品牌多乐士天花天花局部石膏吊顶配射灯采用欧普或雷士射灯卧室卧室墙面墙面国内品牌高级墙布局部软包地面地面实木复合地板（国内品牌）大自然或同档次天花天花局部石膏吊顶，配射灯采用欧普或雷士射灯衣柜衣柜定制成品衣柜-卫生间卫生间墙地面墙地面高级墙面砖和防滑地砖诺贝尔、亚细亚或同等档次品牌产品天花天花防水石膏板局部铝制天花板欧普或雷士照明灯主卧浴缸主卧浴缸国外品牌中高端产品科勒铸铁浴缸座便器座便器国外品牌中高端产品科勒浴霸浴霸国外品牌奥普台盆、水龙头、台盆、水龙头、花洒花洒国外品牌中高端产品科勒其它其它国内品牌小五金、防雾灯、镜子、玻璃淋浴房单元内部装修建议：单元内部装修建议：厨房厨房墙面墙面国内品牌墙106、面砖诺贝尔、亚细亚或同等档次品牌产品地面地面国内品牌地砖诺贝尔、亚细亚或同等档次品牌产品天花天花防水石膏板局部铝制天花板/橱柜橱柜品牌橱柜欧琳整体嵌入式橱柜操作台、柜台操作台、柜台成品台面韩国三星亚克力人造石台面抽油烟机抽油烟机/灶台灶台采用国外知名品牌西门子水槽及水龙头水槽及水龙头国外品牌中高端产品FRANK冰箱、消毒柜、微冰箱、消毒柜、微波炉波炉国外品牌中高端产品西门子净水器净水器国内品牌莆田其他其他空调空调国外品牌中高端产品大金VRV户式中央空调开关插座开关插座国外品牌西门子热水器热水器国外品牌中高端产品林内/AO史密斯地暖系统地暖系统国内知名品牌水暖接上页：接上页：阳台阳台景观阳台为金107、属栏杆配安全玻璃，铺设地砖，墙面天花为防水涂料饰面；工作阳台地面铺设地砖，墙面天花为防水涂料饰面地上大堂建议：地面大理石拼花、高级墙砖和木质饰面，天花配水晶吊灯，地上大堂建议：地面大理石拼花、高级墙砖和木质饰面，天花配水晶吊灯，设小品、挂画，另设休息区及管家工作台，中央空调系统，体现豪华设小品、挂画，另设休息区及管家工作台，中央空调系统，体现豪华地面大理石拼花艺术雕塑小品、高品质垃圾桶天花配水晶吊灯墙面高级墙砖，部分区域木质材料饰面设管家工作台休息区配布艺沙发座椅、茶几，书报架、窗帘、壁灯等地上侯梯厅建议：地面大理石，墙面高级面砖及大面积玻璃地上侯梯厅建议：地面大理石，墙面高级面砖及大面积玻璃108、(增强尺度感）增强尺度感）、石膏吊顶设艺术灯饰，设小品、壁画等增加品味感，采用大理石门套、石膏吊顶设艺术灯饰，设小品、壁画等增加品味感，采用大理石门套地面为大理石，墙面为高级面砖及大面积玻璃，设置艺术吊灯及雕塑小品电梯采用大理石门套设置艺术雕塑和壁画增加品味轿厢建议：品牌刷卡轿厢建议：品牌刷卡电梯，电梯，高级地砖高级地砖、四周木质饰面并设镜子，、四周木质饰面并设镜子，配木质扶配木质扶手，手，顶部顶部格栅处理格栅处理配柔和灯配柔和灯光光、并并配液晶显示屏配液晶显示屏三菱、东芝等品牌刷卡电梯刷卡入户高级地砖木质饰面并设镜子顶部柔和灯光内设显示屏地下大堂建议：玻璃自动门刷卡进入，铺设高级地砖及墙砖，109、装饰壁画、地下大堂建议：玻璃自动门刷卡进入，铺设高级地砖及墙砖，装饰壁画、小品，设置休息区，另设不锈钢信箱，中央空调系统小品，设置休息区，另设不锈钢信箱，中央空调系统地下大堂高级装修诺贝尔地面砖高级面砖、墙布，装饰壁画设置艺术雕塑小品休息区可设皮质沙发地下大堂设置信箱地下侯梯厅建议：地下侯梯厅建议：高级墙地砖、高级墙地砖、石膏石膏吊顶吊顶+艺术灯饰，设小品、品质感强的艺术灯饰，设小品、品质感强的垃圾箱、装饰艺术画，大理石电梯门套垃圾箱、装饰艺术画，大理石电梯门套吊顶及艺术吊灯高级地砖高级墙砖及品质感强的垃圾箱大理石电梯门套客餐厅建议：墙面建议为多乐士等品牌高级乳胶漆，地面为大自然等品牌客餐厅建110、议：墙面建议为多乐士等品牌高级乳胶漆，地面为大自然等品牌深色系实木复合地板，天花为局部石膏吊顶配射灯，配木质踢脚线深色系实木复合地板，天花为局部石膏吊顶配射灯，配木质踢脚线内墙内墙多乐士高级乳胶漆地面地面大自然实木复合地板天花天花局部吊顶配欧普或雷士射灯窗户窗户断桥隔热铝合金中空玻璃窗卧室建议：墙面为高级墙布卧室建议：墙面为高级墙布+局部软包，地面为实木复合地板，局部石膏吊局部软包，地面为实木复合地板，局部石膏吊顶配射灯，配木质踢脚线，主卧可设电动窗帘顶配射灯，配木质踢脚线，主卧可设电动窗帘内墙内墙高级墙布+局部软包地面地面大自然实木复合地板天花天花局部石膏吊顶，欧普或雷士射灯窗户窗户断桥隔热111、中空玻璃窗，电动遥控窗帘厨房建议：欧琳整体嵌入式橱柜、西门子厨具、电器及厨房建议：欧琳整体嵌入式橱柜、西门子厨具、电器及FRANKFRANK水槽龙头，地、水槽龙头，地、墙砖（局部不锈钢）、三星人造石台面及莆田净水器，设置煤气报警系统墙砖（局部不锈钢）、三星人造石台面及莆田净水器，设置煤气报警系统FRANK水槽及龙头西门子厨具欧琳整体嵌入式橱柜莆田厨房净水系统卫生间建议：高级地、墙砖，采用整套科勒品牌卫生用具，奥普浴霸，石卫生间建议：高级地、墙砖，采用整套科勒品牌卫生用具，奥普浴霸，石材台面，玻璃淋浴房、设小五金件、梳妆镜及防雾灯，主卫设科勒铸铁浴材台面，玻璃淋浴房、设小五金件、梳妆镜及防雾灯，112、主卫设科勒铸铁浴缸及双台盆缸及双台盆诺贝尔防滑高级地砖和面砖科勒双台盆、石材台面科勒铸铁浴缸科勒花洒科勒座便器奥普浴霸科勒龙头及台盆毛巾架其他建议：高级国产入户门、实木贴面户内门配密封条及门吸，高级防盗其他建议：高级国产入户门、实木贴面户内门配密封条及门吸，高级防盗锁、全屋水暖系统，大金锁、全屋水暖系统，大金VRVVRV家庭中央空调，断桥隔热铝合金中空双层玻璃家庭中央空调，断桥隔热铝合金中空双层玻璃门窗、彩色可视对讲系统、西门子插座、开关及林内等品牌热水器门窗、彩色可视对讲系统、西门子插座、开关及林内等品牌热水器大金VRV分体式家庭中央空调DST密码+刷卡+机械防盗锁，木饰面入户门ALUK铝型113、材和断桥隔热中空玻璃门户内门为防撞套装门水循环地暖系统阳台建议：金属栏杆配玻璃围挡，铺设地砖，墙面天花为防水涂料，工作阳台建议：金属栏杆配玻璃围挡，铺设地砖，墙面天花为防水涂料，工作阳台设置上下水阳台设置上下水阳台地面为防滑地砖防水涂料及金属栏杆工作阳台地面铺设地砖，墙面上部分为防水涂料下部分为面砖天花为防水涂料MMA AN NS SI IOON NL LI IF FE E典装大宅尊享人生典装大宅尊享人生 七大标准七大标准n园林景观n建筑外立面及建筑细节n房型、低碳、智能化n区域界定n专业物管n精装修n其它细节处理1.静享自然静享自然2.建筑底蕴建筑底蕴3.舒适安全舒适安全4.私家领地私家领地114、5.尊贵服务尊贵服务6.荣耀典装荣耀典装7.细节苛求细节苛求细节细节1 1小区大堂的设置：借鉴金鼎湾国际做法，项目被分割的会所小区大堂的设置：借鉴金鼎湾国际做法，项目被分割的会所间设置小区入口室内大堂空间，刷卡进入，体现安全性及品质感间设置小区入口室内大堂空间，刷卡进入，体现安全性及品质感细节细节2 2景观灯美化系统：通过建筑顶部、阳台景观灯、水景灯、园林景观灯美化系统：通过建筑顶部、阳台景观灯、水景灯、园林及道路景观灯等多重美化灯光系统的运用，增强项目夜间仪式感及美感及道路景观灯等多重美化灯光系统的运用，增强项目夜间仪式感及美感n重视顶部处理，采用建筑顶部灯光和阳台景观灯，增强项目仪式感，彰115、显非凡品质；n注重项目内部夜景打造，运用喷泉景观射灯、水景射灯、草地及小区道路灯光系统共筑项目内部美妙夜景，营造愉悦的生活空间细节细节3 3建筑外部隐蔽处理：设备平台及建筑管线做隐蔽处理，确保建筑外部隐蔽处理：设备平台及建筑管线做隐蔽处理，确保外立面看不到一根管线，增加建筑外立面的美观性外立面看不到一根管线，增加建筑外立面的美观性细节细节4 4窨井的处理：对窨井进行隐蔽化及美化处理，可尽量把井盖窨井的处理：对窨井进行隐蔽化及美化处理，可尽量把井盖位置放到绿化的下面比较隐蔽的地方位置放到绿化的下面比较隐蔽的地方细节细节5 5地库建议：车行地面为水泥地，停车地面涂防滑漆，设置多地库建议：车行地面为116、水泥地，停车地面涂防滑漆，设置多层次的夜视、标示、安全系统，提高地库安全性及出入便利性层次的夜视、标示、安全系统，提高地库安全性及出入便利性n地面：地面：车行路面采用水泥地面，停车位使用防滑漆面n指示标示：指示标示：包括路面方向标示、单元楼栋入口标示、停车位标示及墙面指示标示等；n安全系统：安全系统：包括防止视觉盲区的球面反射镜设置、路面夜视带标示、减速器及倒车警示标示等细节细节6 6地库采光天井：设采光天井，一方面增强地库的通风采光性地库采光天井：设采光天井，一方面增强地库的通风采光性能，另一方面融景于地下，体现对业主的生态关怀能，另一方面融景于地下，体现对业主的生态关怀报告主要内容报告主要117、内容南通高端公寓产品现状分析南通高端公寓产品现状分析1苏州高端公寓产品借鉴苏州高端公寓产品借鉴2物业发展建议物业发展建议3项目的经济测算项目的经济测算4n根据规划设计方案，本项目开发物业为根据规划设计方案，本项目开发物业为3 3栋高层住宅，并配建高级会所；栋高层住宅，并配建高级会所；n项目开发销售周期预期共项目开发销售周期预期共3 3年左右，充分考虑销售价格的未来增长率；年左右，充分考虑销售价格的未来增长率；n建安开发成本由运杰提供，相关税费主要来源于市场调研得到的相关建安开发成本由运杰提供，相关税费主要来源于市场调研得到的相关资料；资料；n假设住宅及地下车库全部出售，销售率为假设住宅及地下车118、库全部出售，销售率为100%100%，会所经营收益不计入，会所经营收益不计入项目收入。项目收入。策略一策略一经济测算假设前提经济测算假设前提经济技术指标经济技术指标地块经济技术指标地块经济技术指标n占地面积：24844平米n用途：居住用地n综合容积率：2.43n占容积率建筑面积：60366平米n总建筑面积：77778平米备注：地下车库面积共11882平米，其中地下人防车库占1/3，共3960平米。序号序号物业类型物业类型建筑面积（）建筑面积（）1 1 地上建筑面积地上建筑面积1.1 高层住宅59,762 1.2 会所604 小计60,366 60,366 2 2 地下建筑面积地下建筑面积2.1119、 住宅4,315.2 2.2 会所1,215 2.3 地下车库7,922 2.4 地下人防车库3,960 小计17412.2 17412.2 合计合计77,778.2 77,778.2 开发周期开发周期:项目开发期项目开发期1 1年左右，销售期较开发期滞后年左右，销售期较开发期滞后6 6个月，预计销售个月，预计销售期两年期两年项目周期项目周期 20102010年年20112011年年20122012年年开发销售周期开发期销售期注：考虑到本项目豪宅定位目标，销售周期按最保守的市场情况估计，预计共需2年。开发成本确定：高层的建安成本开发成本确定：高层的建安成本28002800元元/平方米，装修标准120、平方米，装修标准22002200元元/平米，平米，会所建安及装修成本会所建安及装修成本65006500元元/平米，项目总成本平米，项目总成本8.258.25亿元，单位造价亿元，单位造价1366813668元元/平米平米序号序号项目名称项目名称面积面积()单价单价(元元/)金额金额(万元）万元）备注备注1 1土地费用土地费用24,844 24,844 10,712 10,712 26,613 26,613 包括土地出让金及契税2 2前期费工程费前期费工程费60,366 60,366 190 190 1147 1147 3 3建筑安装工程建筑安装工程60,366 60,366 5900 5900 121、35617 35617 3.13.1地上建筑面积地上建筑面积60366 60366 5015 5015 30274 30274 3.1.1高层住宅59762 5000 29881 高层建安2800元/平米，装修标准2200元/平米3.1.2会所604 6500 393 3.23.2地下建筑面积地下建筑面积60366 60366 885 885 5343 5343 单价按计住宅容积率面积分摊测算3.2.1住宅4315 2750 1187 3.2.2会所1215 6500 790 3.2.3地下车库7922 2750 2179 3.2.4人防车库3960 3000 1188 4 4室外工程及景观室122、外工程及景观60366603665005003018 3018 含室外园林、小区道路、管线系统等5 5市政配套费市政配套费60,366 60,366 90 90 543 543 南通市政公用基础设施配套费征收管理办法 6 6其他费用其他费用60,366 60,366 198 198 1193 1193(2+3+4)*3%(开发期间接费及税费)7 7不可预见费不可预见费60,366 60,366 198 198 1193 1193(2+3+4)*3%8 8开发成本（不含地价）开发成本（不含地价）60,366 60,366 7076 7076 42717427179 9开发总成本开发总成本60,3123、66 60,366 11484 11484 69325693251010管理费用管理费用60,366 60,366 34534521362136按开发成本的5%计算1111财务费用财务费用60,366 60,366 145 145 875 875 借款1亿，期限15个月1212销售费用税金及附加销售费用税金及附加60,366 60,366 1685 1685 10172 10172 包括土地增值税预缴1313开发投资合计开发投资合计60,366 60,366 13668 13668 82508 82508 单价按计住宅容积率面积分摊测算基准销售价格及销售速度确定基准销售价格及销售速度确定物业类124、型物业类型20102010年年20112011年年20122012年年高层公寓高层公寓（年增长率10%）150001650018150地下车库地下车库（年增长率0%）300030003000注：1.假设住宅均匀速度销售，销售价格及销售速度均按市场情况保守测算；2.地下车库较住宅销售滞后6个月。单位：元/平米项目名称项目名称金鼎湾国际金鼎湾国际绿城玉兰公寓绿城玉兰公寓本项目本项目销售速度4242套套/2/2周周260260套套/1/1周周1515套套/月月销售价格销售价格项目销售期为为项目销售期为为20112011年年1 1月月-2012-2012年年1010月月其他相关税费确定其他相关税费确定125、n房地产二级市场销售需要缴纳的营业税及附加合计房地产二级市场销售需要缴纳的营业税及附加合计6.75%6.75%营业税：房地产销售收入的营业税：房地产销售收入的5%5%；城市建设维护税：营业税的城市建设维护税：营业税的7%7%；教育费附加：营业税的教育费附加：营业税的3%3%；印花税：房地产销售收入的印花税：房地产销售收入的0.05%0.05%；n土地增值税预征：房地产销售期按土地增值税预征：房地产销售期按1%1%预征；预征；n企业所得税：营业利润的企业所得税：营业利润的25%25%。利润表：项目营业利润为利润表：项目营业利润为2.402.40亿元，净利润为亿元，净利润为1.801.80亿元，投126、资利润率亿元，投资利润率为为21.82%21.82%投资利润率投资利润率21.8%21.8%n销售收入：10.65亿元n经营成本：8.25亿元n营业利润：2.40亿元n净利润：1.80亿元序号序号项目项目合计合计1 1经营收入经营收入106,511106,5111.1销售收入106,5112 2经营成本经营成本82,50882,5082.1开发总成本69,3252.2销售费用、税金及附加10,1722.3管理费用2,1362.4财务费用8753 3营业利润24,00324,0034所得税6,0016,0015净利润18,00218,002现金流量表：本项目预计在现金流量表：本项目预计在2012127、2012年二季度即实现累计现金流为正，项目年二季度即实现累计现金流为正，项目内部收益率内部收益率20.6%20.6%，财务净现值为，财务净现值为1015610156万元万元计算指标：单位财务内部收益率20.6%20.6%财务净现值（I=8%10156 10156 万元基准收益率I8.0%8.0%实际折现率1.9%1.9%（季度折现率）本项目预计在本项目预计在20122012年二季度即实现累计现金流年二季度即实现累计现金流为正，项目累计现金流量为：为正，项目累计现金流量为：1887718877万元，财务万元，财务内部收益率为内部收益率为20.6%20.6%，财务净现值为，财务净现值为101561128、0156万元。万元。单位：万元单位：万元2010年年2011年年2012年年序序号号项目项目合计合计第第1 1季度季度第第2 2季度季度第第3 3季季度度第第4 4季季度度第第1 1季季度度第第2 2季度季度第第3 3季度季度第第4 4季度季度第第1 1季度季度第第2 2季季度度第第3 3季季度度第第4 4季季度度1 1现金流入现金流入106,511 0 0 0 0 13,805 13,805 14,340 14,340 15,720 15,720 15,720 3,061 1.1销售收入106,511 0 0 0 0 13,805 13,805 14,340 14,340 15,720 15129、,720 15,720 3,061 2 2 现金流出现金流出87634 26737 558 11690 12023 13573 9958 2501 1907 2091 2091 2091 2414 2.1开发总成本69,325 26,732 532 11,134 11,450 11,178 7,735 565 0 0 0 0 0 2.2销售费用、税金及附加及土地增值税10,172 0 0 0 0 1,318 1,318 1,369 1,369 1,501 1,501 1,501 292 2.3管理费用2,136 6 27 557 573 559 387 28 0 0 0 0 0 2.4所得税6130、,001 0 0 0 0 518 518 538 538 590 590 590 2,121 3 3 净现金流量净现金流量18,877(26,737)(558)(11,690)(12,023)232 3,847 11,839 12,433 13,629 13,629 13,629 647 4 4 累计净现金流量(26,737)(27,296)(38,986)(51,009)(50,777)(46,930)(35,091)(22,658)(9,029)4,601 18,230 18,877 敏感性分析：本项目销售价格敏感性高，当售价上涨敏感性分析：本项目销售价格敏感性高，当售价上涨20%20%，131、净利润增加，净利润增加77.6%77.6%，达到，达到3.23.2亿元亿元销售价格销售价格基准销售价基准销售价格涨幅格涨幅敏感性分析结果敏感性分析结果销售收入销售收入净利润净利润投资利润投资利润率率内部收益内部收益率率净现值净现值元元/平米平米（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）150000%0%106,51118,00221.8%20.6%10,15613500-10%-10%96,21611,01913.5%12.9%3,94514250-5%-5%101,36314,51017.7%16.7%7,050150000%0%106,51118,00221.8%20.6%10,15132、61650010%10%116,80524,98629.9%28.5%16,3661800020%20%127,10031,96937.8%36.4%22,5771950030%30%137,39438,95345.6%44.4%28,7882100040%40%147,68945,93753.1%52.5%34,9992250050%50%157,98452,92060.5%61.2%41,928财务评价：本项目资金运用效率及收益率均较高，项目风险小，在财务财务评价：本项目资金运用效率及收益率均较高，项目风险小，在财务上可行上可行在保守测算价格条件下在保守测算价格条件下在保守测算价格条件下在133、保守测算价格条件下:本项目内部收益率达到本项目内部收益率达到本项目内部收益率达到本项目内部收益率达到20.6%20.6%，资金运用效率高；，资金运用效率高；，资金运用效率高；，资金运用效率高；投资利润率为投资利润率为投资利润率为投资利润率为21.8%21.8%，收益率较高；，收益率较高；，收益率较高；，收益率较高；总体评价本项目风险小，在财务上可行。总体评价本项目风险小，在财务上可行。总体评价本项目风险小，在财务上可行。总体评价本项目风险小，在财务上可行。销售价格销售价格净利润净利润投资利润率投资利润率财务净现值财务净现值内部收益率内部收益率高层15000元/平米18,002万元21.8%10,156万元20.6%谢谢聆听！谢谢聆听！下面是讨论时间！下面是讨论时间！