1、中粮苏河湾项目中粮上海大悦城项目物业发展建议报告中粮苏河湾项目思路判定价值认同与轰动上海对于一个综合体来讲，高调与内容齐全是通常的做法，情感认同与价值追逐才是非常的成功。极速轰动上海，必须在风格上与众不同，同时手法上必须提升高度与关注度，引爆上海。产品品牌与项目品牌项目品牌作为一种顶级系列出现时，其价值更为明显。其美誉度和知名度提升后,集团品牌力将更快速提升。项目品牌为先，带动集团品牌。中粮苏河湾项目LUXURY PHENOMENONLUXURY PHENOMENON欲绽上海奇葩。区域价值与高度欲绽上海奇葩。区域价值与高度WONDERFUL BLOOMING IN SHANGHAIWONDER2、FUL BLOOMING IN SHANGHAI融合中粮上海精神。大悦城品牌再升级融合中粮上海精神。大悦城品牌再升级THE UPGRADING JOYCITY BLENDING IN SHANGHAITHE UPGRADING JOYCITY BLENDING IN SHANGHAI运筹。与华侨城的竞与合运筹。与华侨城的竞与合COMPETITION AND SYNERGY WITH OCTCOMPETITION AND SYNERGY WITH OCT破茧。产品功能选型破茧。产品功能选型THE FUNCTION SELECTIONGTHE FUNCTION SELECTIONG成蝶。产品开发理3、念及节奏成蝶。产品开发理念及节奏DEVELOPMENT PHILOSOPHY AND RHYTHMDEVELOPMENT PHILOSOPHY AND RHYTHM中粮苏河湾项目0101欲绽上海奇葩欲绽上海奇葩【区域价值与高度区域价值与高度】中粮苏河湾项目导引中粮苏河湾项目城市。聚焦中心区域土地供应少，土地稀缺！地块名称建面容积率成交年份竞得方黄浦江中心段E18单元1-10地块499982.42009年大新华物流控股(集团)有限公司海航置业控股(集团)有限公司海航实业控股有限公司黄浦江中心段E18单元1-8地块888362.42009年上海保利建锦房地产有限公司轨道交通10 号线海伦路站地块14、12132不大于3.992009年杭州紫元教育投资有限公司上海嘉联实业投资有限公司徐汇区徐家汇街道143 街坊（中漕新村地块）59035不大于2.52009年江苏熔盛造船有限公司外滩国际金融服务中心（8-1）地块270000-2010年上海证大置业有限公司黄浦区163街坊地块658044.82010年上海新黄浦（集团）有限责任公司上海新世界股份有限公司闸北区苏州河北岸东块41、42街坊地块12351741街坊：4.1442街坊：3.752010年华侨城集团闸北区苏州河北岸东块1街坊地块1329963.742010年深圳华侨城房地产有限公司徐汇区徐家汇街道146街坊8丘6.11 32011年上海5、住建创意投资有限公司闸北区95街坊16丘地块7.49 6.382011年上海申通地铁资产经营管理有限公司地块名称总建面容积率截止日期竞得方长宁区周家桥街道91街坊地块191962.252009上海朗华置业有限公司(南京朗诗房地产公司)徐虹北路8号地块120602.52009上海城建建设实业（集团）有限公司1234568910121234567891012核心区域内核心区域内供应稀缺供应稀缺市中心供应稀缺7核心区域核心区域内内供应稀缺供应稀缺市中心无供应商办综合用地09年至今，内环内中型及以上商办用地供应仅10幅住宅用地09年至今，中心地区几无住宅用地供应，仅在中心地段辐射区域供应2幅土地中粮苏6、河湾项目上海。本案位于8号线曲阜路站，距人民广场仅1公里，3公里范围内可到达多个各主要商业商务区，交通便利，四通八达；与南京东路步行街的规划尺度惊人相似；同时，项目所在区域正占据苏州河与黄浦江汇聚的源头城市尺度对比城市坐标交汇处新地标核心距离、规划尺度、交汇源头，决定新高度！距离南京东路步行街仅0.5公里距离外滩1.09公里距离人民广场1.4公里中粮苏河湾项目湾域复兴。l拥有4.7公里滨河带素有“黄金走廊”美誉的苏河湾，拥有4.7公里的滨河带，总规划用地面积为 3.19平方公里。l深厚的历史人文底蕴苏河湾地区历史底蕴深厚，融码头文化、仓库文化、民族宗教文化、商业金融文化于一体，积淀了老上海众多7、历史佳话与典故。l高端配套规划，打造新地标闸北区规划先集中优势建设苏河湾、打造新地标，然后由南向北逐步推进，树立闸北的新形象。目标将苏河湾黄金岸线建设成为，与上海国际化大都市水平相适应的高端商务商业区和以金融服务业为主的高档现代服务业集聚区。苏河湾滨河带功能规划布局本案A区商业商务B区商务百货宾馆餐饮娱乐居住C区居住商务E区居住商业文化办公D区商业文化休闲创意产业中粮大悦城苏河湾规划概念图建筑记录着往昔的岁月，镌刻着上海的情怀复兴，见证这城市的发展新亮点最后的黄金宝地，展望城市复兴！中粮苏河湾项目城市的高度。城市复兴与新地标伟大的城市复兴，注定将缔造城市地标的新辉煌！太平桥改造前，没有人能想象8、出今天的新天地。从今天新天地于上海的精神与象征符号，才能看出苏河湾未来之意义。中粮苏河湾项目新天地与城市复兴寻踪中粮苏河湾项目昨天。太平桥改建与新天地曾经,这里是 破旧的石库门聚居区亭子间、煤球饼；72家房客的场景在这里每天都在上演弄堂便是家庭生活的交汇之地 中粮苏河湾项目高端住宅、办公、配套协调发展这里林立起高端酒店式公寓，立体式室内商业步行街、剧院和五星级办公楼高档住宅区内还将兴建4000平方米规模的社区医疗中心、增设两个幼托，一所国际学校白驹过隙。中粮苏河湾项目今天。太平桥城市复兴总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米新天地是太平桥改造规划的最重要一部分人工湖绿地翠湖天地瑞安集9、团总部大楼企业天地新天地太平桥改建与新天地中粮苏河湾项目一个以独有风华和独到品味交织建构的时尚生活坐标。由传统石库门建筑与现代建筑共同构成，云集格局众多特色服饰、餐饮商店，近年国际奢侈品品牌及高尚餐饮会所已然进驻。中粮苏河湾项目上海的上海的“大家闺秀大家闺秀”最具人气的顶级商业最具人气的顶级商业虽然不及金枝玉叶的精贵，但她的大度、优雅、包容，却得到了更多人的认可与赏识这里依旧是青砖铺地。门外是 风情万种的石库门弄堂，门里则是超现代的装帧艺术。一踱步间恍若穿越摩登上海摩登上海之之“新新”新天地新天地中粮苏河湾项目餐饮：小南国、星巴克、采蝶轩、意大利餐厅、太平馆餐厅、天泰餐厅、湖庭、比萨马上诺、真10、的好海鲜餐厅、里斯南法国餐厅、上海锦江拉丁餐厅、一茶一坐、小山日本料理等文化：新天地一号瑞安会所、中央美术学院油画廊、屋里厢、吴谊艺术工作室名品、时尚、小资、洋文化汇聚在此服饰：I.T、MANGO、素然、VIVIENNE TAM、TWIN ANGEL、英伦风暴、Sisley、Miss Sixty、The Gloss、Hugo Boss等生活：亚历山大会馆、慧思创智、Y+瑜伽生活馆、雅木轩、VIN、MOSCOT、DAUMIER、新天地国际影城等服务：美丽田园spa馆、VS、旅游咨询服务中心、新天地邮政所、pevonia、花旗财富管理中心等中粮苏河湾项目传统只是元素国际化的生活方式才是根本人气摩登11、上海摩登上海之之“新新”新天地新天地国际文化的碰撞突显她摩登的气质，深深的吸引着一群时尚小资白领、外籍人士。他们趋之若鹜，只因为她内里的深邃&中粮苏河湾项目特色环境不可复制的石库门建筑特色品牌设计师作品、设计品牌概念店特色餐饮别具情调的各国风味餐饮，小、精致、有个性高端休闲升级版的配套休闲，比其它更好一点的诉求，健身会所、SPA、美容、电影大众娱乐借助公共空间进行的艺术、展览、Party，更强调参与性、培养新生活方式的接受群体她为何如此受欢迎？客群定位更广泛、规划更具特色、非定向消费群体庞大（观光客）新天地剖析溯源。DNA解析革新 小资 海派 情调中粮苏河湾项目启示对于太平桥与新天地的革新，解12、读她成功的深层次因素在于：在复兴的底蕴中注入新文化元素，并且通过规划与配套创造了新的生活方式与精神文化标签。从这一点看，苏河湾同样具备条件，某些方面可以说更优。那么，苏河湾，价值何在？中粮苏河湾项目苏河湾的价值高度求解中粮苏河湾项目年轮是岁月留给大树的记忆，皱纹是岁月留给人类的沧桑。时间在沙漏的轮回中悄然流逝，花开花又谢，一年又一年承载记忆的，唯有这片土地。载。历史A pair of natural creatures we desire Fan Sheng to the United States rose might never dieShakespeer中粮苏河湾项目载。历史苏州河东段与13、黄浦江交汇的源头，是英美租界最早开辟的区域，聚集了众多极具西方历史风貌与宗教文化的经典建筑，且大多保留至今丰富而悠久的历史人文资源中粮苏河湾项目载。历史曾经辉煌的历史，揭示苏河价值【揭秘1】山西北路早期石库门群诞生地慎余里隶属于苏河湾地区的山西北路西边，是最典型的早期石库门诞生地，沿街的房屋尤富有特色，从北至南，排列着各种风格类型的建筑群。其中，不少尚保存完好。【揭秘2】苏河湾华界曾汇聚了沪上各商贾名流19世纪后期，这块弹丸之地，汇聚了沪上各商贾名流。纺丝局股东徐棣山；富商徐润；总商会会长虞洽卿；地皮大王、黄金巨头周扶九此外，李鸿章之子李经方公馆，就坐落在安庆路。清廷邮传部大臣盛宣怀，其一处公14、馆坐落在塘沽路【揭秘3】沪上最后一座天后宫126年前，苏河湾曾耸立起一座历史上规模最大、形制最全、规格最高的天后宫。【揭秘4】最早连环画和红色报刊，发源苏河湾苏河湾曾是中国出版业的集聚地。最早的连环画和中共红色报刊，均发源于此。旧时：天后宫山西北路上的梁氏民宅慎余里（现存）中粮苏河湾项目精。择址地处世界级规划中心，黄金三角的诞生。酒店巨头蜂拥而至，堪比米兰、伦敦、巴厘岛她的魅力远胜过风景。中粮苏河湾项目外滩西扩，大外滩概念升级精。择址苏河湾发展枢纽上的“黄金三角”苏河湾地处三大世界级规划中心，外滩+苏河湾的河湾气质更具汇聚效应苏河湾是上海沿江沿河开发轴线上的关键枢纽带，与北外滩、外滩源构成上海15、沿江沿河“黄金三角”，与浦东陆家嘴金融城相辉映。这一地理位置确定了苏河湾在城市功能体中不可或缺的位置。外滩中粮苏河湾项目精。择址华尔道夫落入“凡间”外滩亚洲唯一的华尔道夫：外滩2号希尔顿全球酒店集团旗下的顶级奢华品牌上海外滩华尔道夫酒店正式开业。该酒店为美国希尔顿全球酒店集团除静安希尔顿之外在上海的又一落子。曾是具有传奇色彩的外滩2号上海总会，如今摇身一变，魅力重现，成为外滩上显赫的又一座超五星级酒店。“选择中国作为第一家华尔道夫酒店落户，是因为上海是世界顶级城市，在金融、商业、时尚以及文化等方面都具有强大的影响力。境外游客纷至沓来来访上海，加之本地游客的需求日趋至臻，这些都激发了酒店在这座中16、国人口最多的城市的发展愿景。”令她着迷的，并非只有美景 希尔顿集团CEO 克里斯托弗纳塞塔 金融、商业、时尚、文化的完美结合中粮苏河湾项目精。择址半岛酒店重归“故里”这里，承载着奢华的记忆半岛酒店（The Peninsula Hotels）始建于1928年，香港现存历史最悠久的的酒店，也是香港以至全球最豪华、最著名的酒店之一。上海半岛酒店项目，是外滩源工程中最先启动的项目。半岛酒店已经有香港、纽约、芝加哥、比佛利山、东京、曼谷、北京、马尼拉、上海9家半岛酒店，巴黎半岛酒店将在今年开业。半岛酒店曾被选为全球十大知名酒店，曾入住的名人包括美国前总统理查德尼克松、影星奇勒基宝、NBA球星迈克尔乔丹等17、，英女皇伊丽莎白二世亦指定下榻。半岛酒店的劳斯莱斯车队是全球最大的劳斯莱斯车队。半岛酒店由英籍犹太裔的嘉道理家族拥有及经营，由香港上市公司香港上海大酒店有限公司持有。2004年5月7日，嘉道理家族宣布投资上海半岛酒店。这是它在阔别上海五十多年后，再次重返申城。香港上海大酒店有限公司成立于1866年，当时在香港和上海同时启动营业，至1924年它已拥有当时上海最豪华的三家饭店。二战之后，香港上海大酒店有限公司出让在内地的所有股权离开上海，转而以香港半岛作为酒店公司的旗舰标志。“奢华大家”重归外滩 续写“百年情缘”中粮苏河湾项目精。择址宝格丽酒店入驻苏河湾宝格丽的选择第一站：米兰米兰是宝格丽酒店的第18、一站。位于最负盛名的商业及文化区vloesrivota Fratel Gabba，与著名的scala歌剧院和米兰植物园Ono Botanlco相邻 第二站：巴厘岛宝格丽第二座豪华酒店落于人间天堂“巴厘岛”，印度洋上空150多米的高处。在悬崖和海洋之间，长达1.5公里的海滩由于珊瑚礁的保护，只能通过度假村内部的专用倾斜电梯到达第三站：伦敦2012宝格丽选择伦敦市中心最负盛名的骑士桥(Knightbridge)区毗邻海德公园落成第三个酒店项目。下一站，苏河湾。最挑剔的眼光，恋上了这片“湾”中粮苏河湾项目高。规划是什么使得这些酒店巨头蜂拥而至？苏河湾的规划价值在哪里？中粮苏河湾项目高。规划城市印记，19、苏河湾What makes them so crazy？l自东向西连通的历史人文景观轴线，形成新老建筑的交替变幻与延续串联苏河湾过去现在和未来的“时光纵轴”l借助重要的步行系统形成互补互动；环状系统涵盖历史遗址，同时又融合生态绿化，与苏州河的流向相对应。l动态的艺术时尚商业，结合静态的城市公共空间，最终体现可持续的历史景观与城市景观，打造一流的地标式都市综合体.l打造苏州河生态走廊和曲阜路林荫大道两条“生态横轴”，横向贯通整个苏河湾地区苏河湾规划理念文化创意、商务、休闲旅游、生态宜居中粮苏河湾项目高。规划历史建筑的保留与兴建保留建筑的改建与运营。中粮苏河湾项目高。规划复兴与突破国际游艇俱乐部总20、建筑面积约500m2，为城市提供国际水准的滨水旅游体验公共生态绿地提升可持续发展的城市公共空间，注重低碳环保理念，结合多种绿化景观设计手法，通过水系加强与城市间的联系，体现丰富的休闲娱乐性高端商业配套高端酒店与会所中粮苏河湾项目高。规划品味与身份时尚品牌展示 艺术家工作室聚集 艺术品鉴赏与拍卖 中粮苏河湾项目继承 与 升华伟大的城市复兴，注定将缔造城市地标的新辉煌！曾经新天地赋予上海的，是摩登之上的文化融合海派且小资。苏河的未来，会是上海腾飞的至高点，它代表着上海名流社交圈的文化、富贵菁英的理想、及国际都市的脉搏与节点。中粮苏河湾项目区位价值前面是一种历史的风景，后面是一个城市的经济。新地标L21、ocation-wealth商业价值Business-wealth城市核心城市复兴江河黄金点国际巨头品牌入驻高端商业规划生活价值Lifestyle-wealth生态宜居生态景观轴艺术人文熏陶苏河历史人文沉淀艺术产业规划文化传播主题活动多种产业推动价值外滩金融圈辐射范围富贵圈层的理想生活高端商业配套顶级会所、酒店、游艇码头身份标签苏河文化价值核心CBD拓展区域 金融中心的助力支点 国际都会人才中枢文化新地标带动旅游、贸易、传媒产业的发展多元化的休闲娱乐巨头企业的入驻价值。高度中粮苏河湾项目Loft创意空间高端商业艺术生态宜居酒店式服务最新理念潮流时尚新娱乐宝格丽会所尖端设计规划国际化多元化标杆畅22、捷历史人文富贵菁英外籍国际方式颠覆夜生活苏河湾 DNA地标奢侈品华尔道夫核心CBD游艇会时尚生活，国际方式精品价值。高度中粮苏河湾项目富贵菁英VS小资国际化生活血统与印记小资颠覆VS革新：国际方式：价值。高度再造并超越融合并超越曾经的经典整体物业发展标志性，完整的城市都会功能VS.新天地之于 大悦城配套体系时尚与人文结合的升级，标签性、场所感中粮苏河湾项目0202运筹，与华侨城的竞与合运筹，与华侨城的竞与合【华侨城项目与本案的竞争及关系】【华侨城项目与本案的竞争及关系】中粮苏河湾项目今日的苏河湾今日的苏河湾今日苏河湾华侨城的愿景随着华侨城苏河湾项目启动建设序幕的揭开，这块市中心区域仅有的黄金地23、块已越来越受到社会各方面的关注。不得不提华侨城华侨城的愿景华侨城综合25年来成片开发的成熟经验，目标立足于将苏河湾项目打造成为传承历史文脉，同时又融合艺术、时尚、商业、居住及都市娱乐，符合可持续发展理念全新的城市综合体，为上海呈现一座又一城市地标，为上海的城市复兴作出贡献。中粮苏河湾项目华侨城苏河湾策划概念主题u 总体项目内部形成一条自东向西连通的历史人文历史人文景观轴线，形成新老建筑的交替变幻与延续。u 借助重要的步行系统形成互补互动；环状系统涵盖历史遗址，同时又融合生态绿化，与苏州河的流向相对应。u 动态的艺术时尚商业，结合静态的城市公共空间动态的艺术时尚商业，结合静态的城市公共空间，最终24、体现可持续的历史景观与城市景观，打造一流的地标式都市综合体。本案u目前摘得1#、41#、42#地块，均临近苏州河，具有比本案更好的河景资源。u1#地块，东至河南路，南临北苏州河路，西至山西北路。41#/42#地块的四至边界为：北至曲阜路，东至浙江北路，西至文安路，南至北苏州河路、紧邻苏州河。两个地块由甘肃路划分。今日苏河湾华侨城的愿景中粮苏河湾项目4142街坊1街坊项目整体定位“历史文化及景观资源型”市中心综合体，项目整体功能形态丰富华侨城整体规划思路中粮苏河湾项目2010年2月11日，苏河湾1街坊，商办住综合用地，出让面积3556万；70.2亿元，楼板价5.28万元/，全国单价地王。地标性顶25、级豪宅组团定位，以滨水别墅、超高层豪宅公寓(T2/T3)、顶级酒店（宝格丽）和酒店式公寓（T1）为主体规划1街坊规划思路分析华侨城1街坊经济指标类型经济指标类型经济指标地上总建筑面积约133，000高层住宅约54，000占地面积约42,000服务式公寓约40，000容积率3.74别墅约5，500用地规划性质公共设施用地、居住用地、市政及绿化用地商业约4，000酒店及配套（会所、酒店设施）约28，000高地价&土地可开发性好于41/42街坊，因此1街坊定位于顶级豪宅组团，以滨水别墅、超高层豪宅公寓(T2/T3、46F150米)、顶级酒店和酒店式公寓（T1，44F150米）为主体规划，塑造项目豪宅26、地标感；由于土地开发性质要求和项目配套考虑，地块设有一定商业，但通过下沉式商业空间设置和西北角车道主入口处设置，减少商业对居住产品的不利影响。中粮苏河湾项目由于地块用地强度大，除通过超高层设置，减少建筑密度外；还大量利用地下空间，三层开挖，以满足地下车库、商业、项目配套和居住功能空间需要，完善、提升项目豪宅品质B3：地下车库及人防区域、T1酒店配套服务区域、超市卖场卸货平台区域，T1、T2设有地下车库入户大堂B2：地下车库及人防区域、T1酒店/酒店公寓地下接待大堂、酒店厨房及配套区域、T2/T3接待大堂、别墅B2功能区域、住宅泛会所配套区域（篮球场）B1：超市卖场地下一层营业及配套区域、酒店厨27、房及配套区域、下沉式商业广场及仓储/滨水商业区域、T3底复B1功能区、别墅B1及夹层功能区、住宅泛会所功能及管理区（泳池、SPA、健身中心、阳光下沉庭院等），局部少量设置车位1街坊规划思路分析中粮苏河湾项目开放性组团布局规划，无实体围墙，通过建筑和景观绿栽自然隔断；内部景观空间较小，以硬质铺装为主，结合绿栽营造景观体系外围滨水商业和下沉式商业广场内部景观空间效果示意1街坊规划思路分析可提升中粮苏河湾项目以豪华大户型为主，在梯户比、套型设计上存在部分不足T2/T3：45层，标准层高3.3米，部分转换层和42-45层层高3.5-3.8米局部楼层复式设置；T3一、二层底复设置中低区标准层户型（4-228、1层）高区标准层户型（24-42层）1街坊规划思路分析高层公寓为主力中低区:180、200、260平米中高区:270、310平米局部区域:500-580平米左右复式沿河设置3栋10套类独栋，主力面积495、612平米T2/T3公寓尺度和功能设计豪华：层高3.3米，全套房、中西双厨，独立保姆房设计；中低区客厅6.5米/阳台6米以上、主卧4.8-6米，高区17米以上三开间南向设计、客厅7.5米/阳台6.8米/主卧6米以上；但中低区单层三户，边套卧室大多北向设置，与国内客户居住习惯不符。可提升中粮苏河湾项目10套创新7层别墅设计，地上四层，地下三层，高附加值赠送，但商业与别墅想兼顾的组合做法略勉强，29、别墅私密性和居住品质有一定影响三栋联排滨水别墅：3联+4联+3联共十套：612平米2套（地上面积，东西两侧边套，地下赠送面积超600平米），495平米8套（地上面积，中间套及内部边套，地下赠送面积超500平米）1街坊规划思路分析通过地下空间的利用，实现别墅的居住功能和空间价值的放大，地上则通过滨水商业的规划实现别墅的围合和二楼室外空间的扩充。每户私属电梯、功能分区规划，保证客户的奢享居住体验。不借鉴中粮苏河湾项目纯商办用地，保留建筑多，地上可开发空间小，通过老建筑改造和地下空间利用，打造以时尚商业和艺术家工作室为主体的地标型城市商业街区2010年7月23日，苏河湾41/42街坊地块，出让面积约30、3.54万；17.91亿元，楼板价1.45万元/。41/42街坊规划思路分析纯商办用地，保留建筑多，地上可开发空间小，因此41/42街坊定位于高端商业居住组团，在产品规划上做出很多突破性尝试通过老建筑改造和地下空间利用，打造以时尚商业和艺术家工作室为主体的地标型城市商业街区，新建建筑主体为回现能力更强的公寓式办公产品，通过立面、户型和装修规划打造产品的极致居住体验。华侨城41地块经济指标类型经济指标酒店式公寓约45,000商业约18,000总建筑面积约63，000华侨城42地块经济指标类型经济指标服务式公寓约27,000多功能中心约8,000LOFT办公、艺术家工作（含会所、俱乐部）约35,031、00商业约16,000总建筑面积约86，000中粮苏河湾项目大量利用地下空间，三层开挖（42街坊由于商业体量大，车位配比要求多，下挖四层），以满足地下车库、商业空间和项目配套需要B3：层高3.6米，商业地下车库及人防区域，42街坊B4也是商业地下车库B2：层高3.6米，地下车库及人防区域、设备间和储藏区域、41A/B/C地下车库入户大堂B1：层高6米，地下商业广场、设备间和储藏区域、41A/C接待大堂（41B接待大堂在L1）、设备间、小货车卸货平台；41A地下设有会所及配套区（斯诺克球房、健身中心、阅览室、特色酒吧等）41/42街坊规划思路分析中粮苏河湾项目LOFT、艺术家工作室融入时尚与文化32、的场所精神商业定位包含时尚品牌展示、本土国际知名艺术家聚集区与工作室、艺术品鉴赏拍卖、知名画廊、滨水商业41/42街坊规划思路分析时尚商业展示拍卖场所中粮苏河湾项目利用地下一层6米空间及地上两层商业空间（41D/E独栋商业+裙楼），结合局部高差，设计中庭采光天井，打造时尚风情商业广场，结合老建筑改造的艺术家工作室，打造出地标性商业街区41/42街坊规划思路分析中粮苏河湾项目1-2F：零售商业，1F5.6米，2F4.8米，转换层2.2米标准层高：41A复式单层3.6米，41B3.24米，顶楼复式单层层高3米41A共22层，41B共19层，41C8层；41A复式标准层户型（4-21层）商办产权酒店33、式公寓以150-180平米为主体，以尺度舒适为设计原则，得房率与居住感略不足，物业服务（甲方背景）提升推进中，项目整体规划的价值体系整合目前还在推进中复式下层复式中间层复式上层41/42街坊规划思路分析酒店式公寓产品为主力中间段：150平米端头：170-180平米高区:250-300平米41A主力中间套150平米复式户型，层高3.6米，5.2米开间，南北双阳台，大客厅、大主卧套设计；但整体功能规划有较多缺陷中间层入户会客厅功能单一/缺少厨卫设备，厨房餐厅与卧室区域混杂，南北不通透，下层复式北向功能间多，北向卧室受厨房影响，居住感差；41B户型尚在调整中，标准层3梯6户，主力东西向户型设置，居住34、感和景观体验弱。41街坊AB栋于2012年三季度上市，预计价格6-7W/平米。可提升中粮苏河湾项目竞与合竞与合之之整合共赢整合共赢1时尚与文化的商业场所精神创造！品位潮流的休闲都市生活空间！丰满创新的物业形态，丰富的物业组合与内容起势起势区域整合共赢与价值最大化融入时尚与文化的场所精神商业定位商业空间动静态结合与形式创新，提升商业价值形象丰富的物业组合，构建项目独立的价值体系纯商业服务式公寓多功能中心LOFT办公、艺术家工作室高层住宅商办综合产权物业住宅产权物业别墅中粮苏河湾项目2纯商业主体商办综合物业服务式公寓及其他主体商办产品整体价值体系搭配物业（如华侨城多功能中心、LOFT办公、艺术家工35、作室）高层住宅商办产权物业住宅产权物业别墅保证住宅居住价值的纯粹性、私密性和内部景观体验效果；需注意差异化面积控制及功能设置；形式的特色、品牌的亮点与舆论效应非集中竞争与差异化的其他商办产权物业功能定位；合理面积设置，避免出现华侨城已有缺陷；提供整合价值体系下的物业实力产品，实现一定竞争优势；竞与合竞与合之之竞争优胜竞争优胜差异化、功能互补与竞争优势转势转势功能互补与差异化、精神价值层面的提升中粮苏河湾项目0303融合中粮上海精神融合中粮上海精神【中粮。大悦城品牌与上海文化中粮。大悦城品牌与上海文化】中粮苏河湾项目中国业界元老!中粮上海之旅，低调务实前行稳健融入/城市深耕/尊重城市与动辄高喊“36、布局全国”的开发商相比，中粮房产步伐并不算快。然而，每一步，都是一个坚实的脚印；每一座城，都留下“打造钻石人生”的传奇：以一流的产品质量、优越的客户服务和良好的诚信口碑树立起地产大企的品牌形象，助长物业保值增值的长远预期，最大程度提升业主享有居住和投资的双重价值。这一次，中粮在上海，如何更进一步？中粮苏河湾项目中粮集团有限公司（COFCO）成立于1949年，经过多年的努力，从最初的粮油食品贸易公司发展成为中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体，利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服37、务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。如今，中粮集团的足迹以及遍布了祖国大地的多座城市，延续至今未被动摇的，就是那颗精雕细琢、恒久坚固、保值增值的品牌之钻。中粮从粮油食品贸易、加工起步，产业链条不断延伸至种植养殖、物流储运、食品原料加工、生物质能源、品牌食品生产销售以及地产酒店、金融服务等领域，在各个环节上打造核心竞争能力，为利益相关者创造最大化价值，并以此回报全体客户、股东和员工。通过日益完善的产业链条，中粮形成了诸多品牌产品与服务组合，这些品牌与服务铸就了中粮高品质、高品位的市场声誉。作为投资控股企业，中粮旗下拥有中国食品（00506.HK）、中粮控股（00606.HK）、蒙牛乳业（038、2319.HK）、中粮包装(00906.HK)四家香港上市公司，以及中粮屯河（600737.SH）、中粮地产（000031.SZ）和中粮生化（000930.SZ）三家内地上市公司。品读中粮ABOUT THE BRAND海纳百川，融合与创新引领海纳百川，有容乃大承载着时代的光荣与梦想，集责任、使命、进取、创新等于一身，中粮多元化拓展、规模化经营，屹立于世界前沿，引领时代变革。中粮苏河湾项目在商业地产、住宅地产与酒店、金融服务等领域，中粮倾力奉献国际化、专业化的产品，构筑一条从安居空间到城市生活再到商务工作、旅游休闲的完整生活链条，奉献高品质的绿色生活空间和服务，引领时尚潮流的生活方式。品读中粮A39、BOUT THE BRAND引领潮流的高品质生活方式的综合发展商 中粮业务城市综合体鼎级景观住宅都市精品住宅产业园旅游地产高端酒店国际生活住区服务链，好生活！中粮苏河湾项目品读中粮ABOUT THE BRAND珍惜土地独特价值，融合时代脉搏的一体生活综合体打造中粮洞悉时代对高品质生活的渴求，坚持产业链的一贯品质要求，珍惜每一寸土地的独特价值，倾力打造每一件地产作品。融合时代脉搏，坚定磅礴信念，中粮以卓越不凡的表现，不断超越自我，成就今天的地产业务宏图。以“全服务链城市综合体”建设为依托，打造集居住、购物、餐饮、娱乐、休憩、社交、办公为一体的生活空间。【地产业务】厚积以成大业，深化发展延伸未来！40、中粮苏河湾项目大悦城城市综合体，集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅为一体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力量。2009年11月5日，中粮集团在上海举行“大悦城”品牌推介会，发布了“全服务链城市综合体”战略，“大悦城”品牌在中粮商业版图上的作用得到显著加强。大悦城，已成为中粮集团城市综合体的核心品牌。未来3-5年，中粮将在全国打造30个大悦城，基本完成大悦城体系国内布局。年轻、时尚、潮流、品位的大悦城，已成为高品质城市生活的新标志。理解大悦城ABOUT THE BRAND中国商业地产领先品牌城市综合体大悦城系列西单大悦城朝阳41、大悦城安定门大悦城沈阳大悦城天津大悦城天津六纬路大悦城烟台大悦城上海大悦城杭州大悦城成都大悦城长沙大悦城广州大悦城中粮苏河湾项目“大悦城”之出处来自论语.子路：“近者悦，远者来。”意为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快，并吸引远道而来的客人”自西单大悦城运营以来，大悦城所代表的年轻、时尚、潮流、品位的核心品牌文化，已成为高品质城市生活的新标志。优雅蓝调中慢享一杯咖啡，挑剔味蕾下品味世界美食，琳琅满目中追逐新锐时尚，高级影院里鉴赏好莱坞大片不管是潮流新贵、时尚达人，还是流行先锋，在大悦城，都让我格调闪光。理解大悦城ABOUT THE BRAND大悦城，重塑城市生活中粮苏河湾项目大悦城的理念：倡42、导全新的Fashion生活理念，注重消费者体验和时尚教育的概念因地制宜，符合商业规律符合市场的同时，注重城市或区域的差异化和引领性产品线协同尊重城市，创造全新生活理念理解大悦城ABOUT THE BRAND中粮苏河湾项目成功的上海大悦城，坚实的上海品牌之路的奠基石ABOUT THE JOY CITY“轧闹猛”这件事，上海人一贯乐此不疲，总有那么多的人，心甘情愿去大悦城排队吃外婆家，总有那么多人挤出时间去大悦城看几米星空雕塑展,引领时尚、还原经典，再现海派文化精髓，这就是大悦城的魔力。感谢大悦城，中粮地产在上海滩获得了又一个产品和营销的双重闪光点，为中粮企业在上海的持续发力铺平了道路，创造了让“43、中粮”二字光耀上海的可能。中粮苏河湾项目组合推广组合推广工程设计工程设计运营服务运营服务全方位欢乐体验全方位欢乐体验品牌组合品牌组合新体验新体验定位定位面向全上海的消费者新、奇、特，冲击力强，对人群形成强吸引聚焦客层的一站式购物中心魅力一期提供符合品位时尚新生活方式的一站式生活中心潮流的性感的创意的活力的上海大悦城ABOUT THE BRAND中粮苏河湾项目年轻、潮流、生活、一站式定位客群品牌年轻化、时尚潮流的新兴阶层强调潮流生活方式、一站式业态国际化、中高端结合进一步丰富餐饮、生活娱乐、家庭化消费业态补充男性品牌、儿童、通勤装年轻化基础上适度提高客单价从白领女性适度扩大为为中高级白领，兼顾新44、兴中产的家庭坚持时尚，更加突出潮流生活的一二期商业关联既具现代都市的时尚潮流的消费体验、又具有生活情调、闹中取静、一站式的的都市生活空间共性延伸更潮流更摩登更生活以“潮流”与“生活”为核心，进行目标客群与品类的延伸，打造22-30岁都市白领的一站式潮流生活空间衍进二期时尚潮流、生活情调的一站式都市生活空间上海大悦城ABOUT THE BRAND中粮苏河湾项目大悦城品牌文化解读大悦城文化时尚、潮流、品味：时尚是主线，大悦城坚持求新、求变，是一个活的、具备引领性的品牌。潮流是表现方式，大悦城符合主流文化特征。品位，是生活的追求，大悦城希望透过品牌，建立人们对更美好、精致的生活的向往。他是浓缩都市精45、华，具有潮流生活感的商业中心，是以国际化生活氛围，成为享受都市品质生活的最佳选择，是海派文化与国际文化兼容并蓄，动静结合的都市休闲体验空间。站在中粮的高度看大悦城：他是海纳百川的，融合时代脉搏与土地独特价值的，创新引领潮流的站在大悦城品牌的高度看大悦城：他代表的是大悦城对城市的尊重、与城市的融合，在对城市生活与生活理念的深刻理解下，对都市生活空间的创新塑造中粮苏河湾项目新高度中粮大悦城如何更进一步融入上海文化？中粮苏河湾项目寻踪上海文化人们总喜欢用女人来比喻这个城市，它可以优雅、可以清丽、可以雍容华贵、可以世俗魅惑、可以浓妆艳抹、可以素面朝天上海到底是什么样的上海？中粮苏河湾项目上海气质论上海46、的72种表情每个人心中的上海各不相同，是因为上海给你看的各不相同中粮苏河湾项目优雅老洋房贵族最好的时光曾经的政商贵胄、风华岁月、历史沧桑都在老建筑的每一个皱褶里讲述着自己最好的时光中粮苏河湾项目时髦百乐门、大世界、声色潋滟老克勒的爵士乐、上海的狐步舞、百老汇的音乐剧，上海先生小姐们的声色场、游乐场、名利场中粮苏河湾项目怀 旧花样年华，旧日风华上海是一袭华美的袍，张曼玉穿出她的味道，30年代、旗袍、王家卫的光影世界，缅怀曾经的孤寂与美丽中粮苏河湾项目财 富繁华世界中心世界各地的人带着他们的理想、财富来到这个城市，也给这个城市带来繁荣与荣耀中粮苏河湾项目国际霞飞路上，一段法国梧桐的优雅，带着英式礼47、帽的绅士，吃过一餐日本清淡的料理，再去舞厅来一曲美国的爵士乐现在这里人们依然用用不同的语言，构建着上海的繁华华洋共处，很上海中粮苏河湾项目圈层这里从来不缺名媛淑女、香槟美酒、衣香鬓影也从来不缺潮流风尚、纵情享乐的行家里手这个城市，各个角落，都有属于自己的Party永不落幕的PARTY中粮苏河湾项目l 英文modern是在上海有了它的第一个中文译音摩登l 30年代。大光明上演的是好莱坞最新的电影l 40年代。张爱玲的旗袍是经过自己重新设计的“个人品牌”l 21世纪。王家卫的电影正逢世纪末“怀旧”的热潮文化、个性、创新、时尚中粮苏河湾项目这里从来都是最适宜新事物生长的地方，这个城市从来不怀旧，除非48、怀旧刚好很时尚、很流行、很IN上海气质：摩登女郎她优雅、有内涵、不乏世俗的财富追求、但又有自己的哲学和个性、她永远引领潮流即使她穿着复古的旗袍、她热爱生活、她喜欢交流、她很城市、很现代、很开放摩登上海 In Shanghai中粮苏河湾项目华洋共处的国际化使人趋之若鹜的理由（主题）时尚品牌文化是必不可少的精致即使是生活必须，也有美学的追求摩登上海必备元素中粮苏河湾项目当中粮邂逅摩登上海。大悦城三期更进一步，中粮品牌与上海气质的完美融合，这是中粮未来坚实的上海品牌之路必须要思考的问题！华洋共处的国际化使人趋之若鹜的理由（主题）时尚品牌文化是必不可少的精致即使是生活必须，也有美学的追求上海气质:摩登49、中粮与大悦城DNA延续：高端、时尚的升级：注入更多元素城市功能的文化的交流的平台的中粮：融合时代脉搏与土地独特价值、与城市融合、创新引领潮流大悦城：时尚、潮流、品味浓缩都市精华，国际化生活氛围，海派文化与国际文化兼容并蓄的都市休闲体验空间大悦城三期必备元素探 究大悦城之未来中粮苏河湾项目0404破茧破茧 产品功能选型产品功能选型【产品市场可行性判断产品市场可行性判断】中粮苏河湾项目产品研究方向判定【住宅产权物业方向】高层住宅产品规划可行研究市场竞争可行研究地块及容积率考虑可行方案纯高层住宅高层住宅+别墅方案规划比较住宅集中在三期南侧地块，保留建筑、学校、外围建筑干扰多，高层+别墅规划排布难度大50、，别墅纯粹性和景观体验差，规划价值较低规划角度倾向高层住宅高层住宅市中心主流资源型高价值产品，客户占有欲望强烈苏河湾和其他豪宅竞品户型面积大，功能设置布局平庸；本案产品差异优势塑造空间明显，项目主力产品别墅产品绝对高价产品，市场容量极小；资源依赖性强，本案资源弱于凯旋门和苏河湾，资金回流期极长，不利于项目资金平衡和流转中粮苏河湾项目产品研究方向选型判断【商办产权物业方向】主体物业方向服务式公寓传统品质办公基础性配置物业高端精品商业产品规划可行研究市场竞争可行研究商办产权主流产品方向传统办公、服务式公寓、商业、酒店方案规划比较办公、服务式公寓、商业、酒店作为整体价值体系构建性物业，可提升项目的功51、能复合性、构建完整客户需求价值链，塑造项目品牌形象亮点和舆论追随；技术层面考虑，办公和服务式公寓可有效形成内部人口扩张和固定消费人流，主力型产品设置传统办公和服务式公寓办公/服务式公寓北外滩规划区域传统品质办公价值收益较好（5W以上），苏河湾区域价值更高，但缺乏同等产品，本案可抢占区域先机，优势塑造传统品质办公苏河湾未来核心地段资源推升服务式公寓客户需求，华侨城同类产品缺陷明显，本案服务式公寓可产品优化设计，竞争优势明显偏小众性需求产品，应同时规划两类产品，规避客户规模成长风险商业市中心区价值型产品，综合一二期考虑，注重品牌、形式、功能形态特色及体量控制酒店形象性产品，中短期收益回报差；高端酒52、店3W以上体量要求，持有成本高，且周边高端酒店和小体量精品酒店集聚，整盘资金平衡考虑，本案不宜规划中粮苏河湾项目主体产品研究方向确定高层公寓服务式公寓传统品质办公高端精品商业作为基础配置产品注重体量控制、形式特色设计和功能形态延伸产品功能选型研究研究思路：通过对位整体市场和重点参考个案的分析研究，确定本案各产品方向的可行性以及价格-产品建议中粮苏河湾项目高层住宅市场分析及可行性判断产 品功 能 选 型 中粮苏河湾项目高端住宅格局板块分布格局资源型顶级豪宅不可复制，绝版资源优势一般分布在陆家嘴滨江板块、黄浦滨江板块等，这些板块有江景等绝版稀缺资源，具有不可复制性。传统资源型豪宅 有人文底蕴的城市53、资源一般分布在淮海中路、新华路板块、南京西路板块以及沿线等上海传统高尚居住区，人文氛围浓厚，市级商圈聚集区，其次是苏州河沿线/二线江景楼盘。内环老城区核心地段豪宅一般分布在老西门板块、江宁路板块等，紧贴CBD区域，旧城改造未完全，规划良好。新兴规划资源型豪宅一般分布在北外滩、卢湾滨江等有景观资源区域，高起点规划，潜力空间大。陆家嘴滨江板块黄浦滨江板块衡山路板块老西门板块淮海中路板块江宁路板块新华路板块打浦桥板块塘桥板块南京西路路板块北外滩板块内环武宁路板块苏州河中粮苏河湾项目高端住宅格局板块价值界定板块名称板块豪宅主力单价（W/）代表项目黄浦滨江板块10-15华润外滩九里、绿城黄浦湾淮海中路板54、块10-15翠湖天地嘉苑、凯德茂名公馆陆家嘴滨江板块9-15汤臣一品、世茂滨江花园新华路板块10新华路1号、嘉里华庭北外滩板块8-10豪景苑、白金湾府邸江宁路板块8-10远中风华园衡山路板块8嘉御庭南京西路板块8经典茂名公寓塘桥板块7-8国信世纪海景园老西门板块7-8公馆77武宁路板块7-8华府樟园打浦桥板块7-7.5丰盛皇朝陆家嘴滨江等板块依托稀缺江景资源价格达到8-15W/；淮海中路板块等以传统地段价格达到了8-10W/；老西门板块等以来老城区核心地段和未来规划价格达到7-8W/。地段资源价值板块介于顶级资源型豪宅板块与新兴规划资源型板块之间，价格目标8-10W(王子晶品，7.6W)(嘉里55、华庭，8W)(新华路一号，10W)(远雄徐汇园，5.5-7.5W)(城市一品苑，6W)(御华山，7W)(凯德茂名公馆)(济南路8号，8-12W)(西康路989，6W)(公馆77，8.5W)(华润外滩九里，10W)(绿城黄浦湾，12-15W)(汇景天地，7.5W)(丰盛皇朝，6.5-6.8W)(汤臣一品，14-16W)(财富海景花园，9W)(世贸滨江花园，7-12W)(国信世纪海景，7.5W)(四季雅苑，6-7W)(豪景苑，7.2W)(白金湾府邸，7-13W)(远中风华园，7-8W)(中粮海景壹号，12-15W)(尚海湾豪庭，6-11W)(翠湖天地嘉苑，16W)香梅王座，7.5W)（浦东星河湾，56、7.5-8.5W)(新鸿基凯旋门)(华侨城苏河湾)中粮苏河湾项目市场结构分析成交单价结构分析09年成交单价段10年成交单价段11年成交单价段单价（元/）套数面积（）户均面积（）套数面积（）户均面积（）套数面积（）户均面积（）70000-800001612946318373189332591724240724780000-9000078238793065817428300681705525190000-10000035119043402872852603911159286100000-1100006019882331154040269298548295110000-12000013477936857、83281410132790215120000-13000062052342522354471409409130000-140000727453924140035041739435140000-150000-1434 43493455432150000-160000315585199447049731015338160000-17000021195 5971597 59741492373170000-180000-1597 5972959480180000-190000-31792597-合计365974582672066249330334291029266u全市7W以上公寓成交相对稳定，市场58、容量在400套左右；u7-8W之间为主力成交，占总成交量的44.4%,成交套数方面呈现递增趋势，户均面积明显上扬，注重居住舒适性；u8-10W成交相对趋于稳定，由于总价关系，户均面积略有下滑；9W以上成交相对8-9W下滑较明显；u10-11W市场变化波动较大，这个单价段为高端项目价格瓶颈；u11W以上成交受产品供应，产品品质、地段等因素影响，成交占比均略有上扬，但绝对量较小。7-8W之间为主力成交，8-10W成交趋于稳定，10-11W将是高端项目价格瓶颈中粮苏河湾项目市场结构分析成交总价结构分析1500W以下为门槛总价，1500-3000W规模稳定，3000W以上为总价抗性点全市7W以上公寓历59、年成交套数（总价段）u1500W成为门槛总价，占总成交量的27.1%；户均面积：1000-1500W基本保持在160左右；u1500-3000W成交相无较大波动，相对平稳；户均面积1500-2500W基本保持在230-260之间，2500-3000W上升到300以上；u3000-5000W基本为高端产品的总价瓶颈,其中，3000W成交相对成交量锐减；u5000W以上历年成交量较小。09年成交总价段10年成交总价段11年成交总价段总价段（万元）套数面积（）户均面积（）套数面积（）户均面积（）套数面积（）户均面积（）1000以下809307 116 15 1675 112 27 2901 107 60、1000-1500396109 157 243913 163 6310257 163 1500-20005512953 236 316482 209 6313359 212 2000-2500379860 266 4712638 269 5415004 278 2500-3000206473 324 226409 291 6721837 326 3000-35005016730 335 134258 328 226696 304 3500-40002910690 369 93669 408 104386 439 4000-50004218772 447 199653 508 209151 4561、8 5000-600072982 426 83898 487 82984 373 6000-70001595 595 62698 450 52100 420 7000-8000-31831 610 21072 536 8000-90001595 595-9000-10000042390 597 52979 596-100000以上-42390 597 21282 641 合计36597458 267 206 62493 303 343 91029 265 中粮苏河湾项目2009年2010年2011年项目板块套数单价（元/）户均面积主力总价段(万元)项目板块套数单价（元/）户均面积主力总价段(万62、元)项目板块套数单价（元/）户均面积主力总价段(万元)翠湖天地嘉苑淮海中路板块145779501581R:650-7002R:900-11003R:1650-2100尚海湾豪庭龙华板块37817953842R:1250-14003R:2200-25004R:3200-3500远中风华园江宁路板块55798601732R:917-11003R:1200-14004R:1690-1850鹏利海景公寓陆家嘴滨江板块661100633274R:3300-3800绿城黄浦湾黄浦滨江板块29888983074R:2200-2500华润外滩九里黄浦滨江板块341014042433R:1600-18004R:63、2800-3200汤臣一品大厦陆家嘴滨江板块361083364603900-4400华润外滩九里黄浦滨江板块231009722163R:1750-19004R:2500-3200嘉御庭衡山路板块28799991712R:1000-11003R:1370-1500嘉里华庭新华路板块30811422414R:1900-2000汤臣一品大厦陆家嘴滨江板块171540815399000-10000尚海湾豪庭龙华板块26919523354R:2800-32005R:3800-4000海珀日晖打浦桥板块18847213382R:1700-19003R:2300-25004R:3222-3400世茂滨江花园64、陆家嘴滨江板块16894142712R:2100-23303R:3100-3200星河湾荟苑花木板块23734613902500-2600新华路一号新华路板块18842943054R:2200-2400复式：2300-2500翠湖天地嘉苑淮海中路板块131098172112R:1000-1200世茂滨江花园陆家嘴滨江板块19828572703R:1900-23004R:2600-2800尚海湾豪庭龙华板块14856764334300-4800丰盛皇朝打浦桥板块12734591492R:800-8503R:1350-1400华府樟园武宁板块16762342373R:1200-13004R:16065、0-1700星河湾荟苑花木板块13783223422200-2600嘉里华庭新华路板块12885162424R:2100-2300嘉里华庭新华路板块15891532384R:2000-2300华润外滩九里苑黄浦滨江板块10748772181300-1600兰馨公寓淮海中路板块7853464622650-2850翠湖天地嘉苑淮海中路板块131508633685R:5200-5800兰馨公寓淮海中路板块7910633222900-3100海珀日晖打浦桥板块7954213282100-2400白金湾府邸北外滩板块11921522663R:2000-2700高端住宅市场成交排名分析8W级去化速度快；866、W以上一等去化速度：华润外滩九里、尚海湾豪庭年去化30套，中等去化速度：世茂滨江花园、嘉里华庭，年去化15-20套选择华润外滩九里、尚海湾豪庭作为本案研究对象中粮苏河湾项目重点个案研究华润外滩九里2#3#（东）1#8#3#（西）7#10#9#酒店式公寓5#6#）所属板块：黄埔滨江板块 物业类别：7栋13-25层高层住宅，2栋服务式公寓 投资开发：华润置地 物业管理：Frasers辉盛国际 总建筑面积：13.4万近期开盘时间：2011年10月一线江景资源，上海滩底蕴所在洛克外滩源、半岛酒店、老码头休闲娱乐中心等周边生活、商业配套成熟基本信息2009年开盘2010年开盘2011年开盘暂未开盘中粮苏67、河湾项目重点个案研究华润外滩九里皇家古典园林风格，内部景观高标准打造豪宅美学作品，嫁接人文资源；皇家古典园林风格，高标准打造；项目立面及公共空间品质突出ARTDECO风格全石材立面，经典三段式划分大堂精装修，墙地面均为大理石拼花双大堂设计，地下车库大堂直接入户，8m挑空大堂每栋楼都设有四柱式或六柱式门廊艺术通道，各栋楼大堂陈设大师级人物萨尔瓦多达利雕塑中粮苏河湾项目8000-10000元/装修标准，国际一线品牌打造，德系品牌为主精装标准：8000-10000元/电梯日立（日本）开关插座ABB（瑞士）全屋地暖威能（德国）新风系统爱迪士（法国）空调三菱（日本）厨 房龙 头克鲁迪（德国）水 槽旭勒（68、德国）消毒柜博世（德国）微波炉嘉格纳（德国）洗碗机嘉格纳（德国）双冰箱嘉格纳（德国）脱排油烟机嘉格纳（德国）煤气灶嘉格纳（德国）饮水机怡口（美国）卫浴设备热水器恒热（澳大利亚）龙 头克鲁迪（德国）浴 缸劳芬（瑞士）排水系统吉博力（同层）中央空调系统、中央新风系统、全屋地采暖系统重点个案研究华润外滩九里中粮苏河湾项目重点个案研究华润外滩九里楼号供应套数提价前提价后成交套数成交均价（元/）主力成交总价段（W）成交套数成交均价（元/）主力成交总价段（W）8#4744683881200-140031008991800-20002#2321670561500-17000003#452069182180069、-2000161049852800-32001#2110996402400-26007#4728935441600-1900合计18385682521200-200057988631600-3200244.25246.8246.8244.25277.11270.94187.98186.88186.64188.21楼号供应套数成交套数成交单价（元/）成交总价（万元）9#4421029853000-320010#(4R)5421182394500-5200合计984111715307.5（4R）319.41(4R)409413366华润外滩九里于09年10月入市，景观资源相对较弱的2#、8#先期低70、价入市，首批开盘主力单价在7-8万元/平米，最低5.5万元/平米。10年5月项目价格整体进行调整，起价为10万元/平方米。2011年10月1日推出9#、10#两栋楼王，其中一线临江的10号楼均价达12W/平米左右，9号楼均价约10W/平米左右。截止目前共去化4套。2000W以下小面积3房及3000W以下舒适的270以上4房去化速度较快非楼王房源价格提升后，总价低于2000W的小面积3房及户型舒适的270以上4房去化速度较快；总价达到2500W的245大3房户型去化速度相对缓慢；楼王总价较高，去化表现较弱。中粮苏河湾项目重点个案研究尚海湾豪庭 所属板块：徐汇滨江板块 物业类别：17-32层高层 71、投资开发：恒盛地产 物业管理：戴德梁行 总建筑面积：62万方，其中住宅约48.6万方近期开盘时间：2010.08.28基本信息一期无江景，二期直面江景周边商业、生活等配套发展成熟中粮苏河湾项目重点个案研究尚海湾豪庭欧洲皇家中央景观园林，特色水景、露天泳池、艺术风雨廊、特色小品等新古典主义建筑全天然石材+玻璃幕墙+恒盛金顶多主题泛会所每栋楼的一楼均为6米挑高的泛会所6m挑空五星酒店式大堂，用材以大理石为主信报箱精装电梯厅大理石为主三菱品牌电梯欧洲皇家中央景观园林，特色水景；外立面、公共部位、会所等高标准品质打造，凸显项目调性中粮苏河湾项目重点个案研究尚海湾豪庭二期大户型产品均采用国际一线顶级精装72、品牌，以德系品牌为主POGGENPOHL橱柜（德国）、KUPPERSBUSCH顶级厨房电器（德国）、HANSGROHE卫浴系列（德国）、DULAVIT台盘、龙头等（德国）、大金VRV变频式中央空调、VIESSMANN壁挂采暖炉（德国）、AMX 智能集中控制系统（意大利）等国际顶尖品牌中粮苏河湾项目重点个案研究尚海湾豪庭户型面积段面积合计套数合计1R60-709940.751502R120-14020022.451553R160-18078608.214604R200-23066301.62545R260-29041562.11104500以上48937.4890合计108215.71213总价73、段面积段500-700 700-900 900-11001100-13001300-15001500-17003500-37003700-39003900-41004100-43004300-45004700-4900120-14021140-160160-180792180-20011200-220141220-240231240-260260-28013280-30011500-520111560-5801211总价段面积段1100-13001300-15001500-17001700-19001900-21002100-23002300-25002500-27002700-290029074、0-31003100-33003300-35003500-37003700-39003900-4100200-220411220-24011240-2601260-280312280-30032300-32011133320-340340-360360-38021112380-4003334户型面积段面积合计套数合计4R215-22511239.6651297-3169275.46305R260-27013546.3251372-3744104.8811400-4207616.319合计45782.6162一期供应户型配比二期9、10#楼供应户型配比2011年至今一期产品成交概况2011年至今75、二期产品成交概况价格梯度销售3500W以上大户型掩护，1700W以下主力成交，中段3000W以下保持一定销售额中粮苏河湾项目高端住宅市场未来竞争研究项目名称 未售量（万方）房型/面积段 单价段（万元/）总价段（万元）新鸿基凯旋门13.453R：135-182；4R:2869-263800-5000 苏河湾华侨城5.982R：178-203；3R：260-280；4R：280-320 预计10-12 3000-7000 华润外滩九里4.343-5R：180-414 10-151600-5200 尚海湾豪庭29.074-5R：220-400；6R：550 5.5-72800-4000 绿城黄浦湾976、.943+1R：280-400 9.5-10 2500-3000 浦东星河湾9.34-5R：288-510 5-7.5 2500-2600 嘉里华庭4.743R：180-200 7-102000-2300 世茂5号1.363-4R：260-315 6.5-8.5 1900-2800 新华路1号0.822-3R：280-325 8-101800-3400 海珀府邸8.353R：256-377 6-7.5 1600-2400 国信世纪海景园4.443-4R：200-343 7-81500-2500 华府樟园7.983-5R：180-430 6.5-7.5 1300-1800 茂名公馆7.82-4R77、：144-578 9-101200-2200 远中风华园1.982R：157；3R：161-177；4R：298 7-81200-1800 嘉御庭7.562-3R：140-180 7-91000-1500 丰盛皇朝6.391R：85；2R：115；3R：130-200；4R：250 5.5-7.5 900-1400 外滩豪景苑4.92-4R：99-319 5.5-7 700-1000 老西门公馆1.941-4R：84-239 6-7.5 550-1000 合计130.34 未来竞争压力较大，供应量超过130万方，房型以3R以上居多，面积多集中在200以上。2000W以下仍为主力市场；2000-78、3000W整体竞争不多，为高端项目部分参与总价段，可在一定总价优势下设置；顶级项目总价跨度大，下端将降到2500W起，不建议主力参与，局部标杆户型可涉及中粮苏河湾项目市场可行性结论7-8W之间为主力成交，8-10W成交趋于稳定，但9W以上成交相对8-9W下滑较明显；10W以上为单价抗性点1500W以下为门槛总价，1500-3000W规模稳定；3000W以上为总价抗性点市场表现特征8W级去化速度快，8W以上去化慢；主力去化2000W以下及部分3000W以下；局部高总价户型总价掩护；2000W以下仍为主力市场；2000-3000W整体竞争不多，为高端项目部分参与总价段，可在一定总价优势下设置；顶级79、项目总价跨度大，下端将下降到2500W起，不建议主力参与，局部标杆户型可涉及微观项目反馈安全、高溢价产品u面积、总价合理控制u保证较好去化速度户型定位判断：户型分段设置，契合市场需求与竞争优势价格区间判断：80000-90000元/（装修）介于顶级资源型豪宅板块与新兴规划资源型板块之间，价格目标8-10W；自身区域特征中粮苏河湾项目服务式公寓（商办产权）市场分析及可行性判断产 品功 能 选 型 中粮苏河湾项目租赁市场商办产权顶级服务式公寓项目分布租赁型顶级服务式公寓主要集中于内环内，项目众多，区域分布广泛，市场发展迅速外滩辉盛坊25层、212套尚未运营莎玛新天地莎玛徐家汇莎玛华山路易里酒店式公80、寓柏华丽豪华公寓华山公寓静安8号衡山路41号盛捷服务公寓逸兰锦麟公寓辉盛庭国际公寓新黄浦酒店公寓雅诗阁淮海路服务公寓上海商城酒店式公寓馨乐庭金桥服务公寓莱爵服务式公寓品尊名致精品酒店公寓中粮苏河湾项目区域项目名称总套数楼层状况户型面积租金水平万元/月入住率备注区域项目名称总套数楼层状况户型面积租金水平万元/月入住率备注卢湾雅诗阁淮海路服务公寓 27838F单房：59-701R：83-1292R：155-179单房：2.2-41R：3.5-4.52R：4.5-680%支持日租静安静安8号15636F1R：982R：135-1483R：176-1891R：1.9-2.22R：2-2.53R：2.881、-3.5基本满租 一年起租逸兰锦麟天地 10633F2R：1803R：2202R：4.73R：5-795%3个月起租华山公寓 14838F3R：208-2154R：240-248复式：380-4583R：2.5-34R：3-4复式：5.5-6.595%3个月起租莎玛新天地10031F1R：912R：122-1423R：188-192复式：3851R：3.5-3.852R：3.9-4.43R：5-5.5复式：1190%支持日租上海商城酒店式公寓47232F单房：471R：932R：133-1933R：167-2274R：267-384单房：3.5-4.51R：5-5.52R：6-103R：8-182、14R：12-1590%支持日租辉盛庭国际公寓27230F1R：63-952R：117-1353R：157-2421R：2-2.52R：2.8-3.83R：4-590%支持日租莱爵服务式公寓 60余22F2R：104-1423R：1252R：1-2.13R：1.2-1.495%支持日租黄浦馨乐庭金桥服务公寓26018F单房：27-331R：50-672R：86单房：1.2-1.51R：1.5-22R：2.2-2.580%支持日租长宁莎玛华山路11631F3R：2094R：254复式：384三层复式：503-6183R：4.4-6.44R：4.8-7复式：6-6.5三层复式：12-14.560%83、一年起租新黄浦酒店公寓 25530F1R：63-872R：97-1133R：1314R：2261R：1.4-22R：2-33R：2.8-34R：4.880%支持日租易里酒店式公寓11915F单房：381R：49-872R：1263R：216单房：1-1.21R：1.2-2.22R：1.8-2.63R：2.7-3.290%支持日租徐汇盛捷服务公寓 16734F1R：65-752R：98-1113R：1761R：2.4-2.72R：3-3.23R：4.5-5.585%支持日租柏华丽豪华公寓 26130F1R：922R：110-1463R：135-166复式：194-2771R：1.7-1.92R：84、1.8-2.63R：2.2-2.9复式：2.7-4基本满租支持日租莎玛徐家汇21935F1R：962R：107-1283R：128复式：2251R：2.22R：2.8-3.23R：3.2-3.6复式：5.485%支持日租普陀品尊名致精品酒店公寓 34822F复式：36-38、51、80复式36-38：1.4-2复式51：2.2-2.6复式80：3.2-495%支持日租衡山路41号16423F1R：83-872R：93-1083R：165-1961R：1.1-1.22R：1.3-1.53R：2-380%一年起租租赁市场商办产权顶级服务式公寓市场概况舒适户型设置，整体入住率均在80%以上，多数支持85、短租中粮苏河湾项目租赁市场商办产权顶级服务式公寓租金水平大户型产品以2R/3R设置为主；2R主力面积110-150，租金水平在2-4.5W/月，少量180以上2R租金超6W/月；3R主力面积160-220，租金水平多在3-7W/月；2R单位租金高于3R；租金整体实现水平较高房型项目名称面积租金水平万元/月房型项目名称面积租金水平万元/月房型项目名称面积租金水平万元/月2R上海商城酒店式公寓133-1936-103R上海商城酒店式公寓167-2279-114R上海商城酒店式公寓267-38412-15雅诗阁淮海路服务公寓 155-1794.5-6逸兰锦麟天地 2205-7莎玛华山路2544.8-86、7逸兰锦麟天地 1804.7莎玛华山路2094.4-6.4新黄浦酒店公寓 2264.8莎玛新天地122-1423.9-4.4莎玛新天地188-1925-5.5华山公寓 240-2483-4辉盛庭国际公寓117-1352.8-3.8盛捷服务公寓 1764.5-5.5复式莎玛新天地38511盛捷服务公寓 98-1113-3.2辉盛庭国际公寓157-2424-5莎玛华山路384/503-6186-6.5/12-14.5莎玛徐家汇107-1282.8-3.2莎玛徐家汇1283.2-3.6华山公寓 380-4585.5-6.5新黄浦酒店公寓 97-1132-3静安8号176-1892.8-3.5莎玛徐家87、汇2255.4静安8号135-1482-2.5新黄浦酒店公寓 1312.8-3柏华丽豪华公寓 194-2772.7-4易里酒店式公寓1261.8-2.6衡山路41号165-1962-3l2R产品单位租金范围约在140-330元/月，单位租金均价水平约为250元/月；l3R产品单位租金范围约在120-290元/月，单位租金均价水平约为210元/月。柏华丽豪华公寓 110-1461.8-2.6易里酒店式公寓2162.7-3.2衡山路41号93-1081.3-1.5华山公寓 208-2152.5-3莱爵服务式公寓 104-1421-2.1柏华丽豪华公寓 135-1662.2-2.9中粮苏河湾项目租赁88、市场商办产权顶级服务式公寓总结分布区域顶级服务式公寓多集中于内环内，区域分布广泛入住情况整体入住率均在80%以上，入住情况良好户型设置舒适户型设置，大户型产品以110-1502R/160-2203R设置为主租金水平二房主力租金水平在2-4.5W/月，少量超大户型租金超6W/月；三房租金多在3-7W/月；租金整体实现水平较高中粮苏河湾项目目前上海主要销售的顶级酒店式公寓项目均位于市中心顶级地段，资源不可复制：u御华山u济南路8号u城市一品苑销售市场商办产权顶级酒店式公寓项目分布御华山济南路8号城市一品苑中粮苏河湾项目销售市场代表个案分析御华山华山路顶级奢华豪宅，只为全球顶尖豪宅收藏珍品展示围板户89、型图会所图实景图p地段：静安区华山路，静安希尔顿大酒店旁p规划：总建面约3.68万平米，容积率5.9，地下3层和地上39层高的建筑组成。1-4层位奢侈品商场，5层为3000平米会所；7-39层为服务式公寓p户型：仅52套房源，面积在328738平米之间的超大平层，30层以上均为整层一户的738平米的超大空间，顶层为一套面积1202平米的复式房源，层高3.3米中粮苏河湾项目销售市场代表个案分析御华山地段立面景观规划配套文脉地段+繁华商圈华山路的深厚文化底蕴静安寺繁华半径内立面时尚感强142米玻璃幕墙内部无景观单体+裙房，无独特亮点2000平米私家会所（5F），英国Lounge Bar、水晶宴会厅90、恒温泳池、SPA水疗奢侈品商场，已引入达芬奇家居公共部位户型装修物业服务奢华入户大堂、精致电梯厅全地下3层车库，精装修酒店式入户大堂电梯厅采用埃及进口石材红龙玉、贝沙金等，皮质电梯门套，大理石拼花地面，平面不锈钢轿箱，刷卡电梯（2客1消防1保姆）大开间，内部无柱网尺度舒适、弧形全景视野三梯一户，六面采光，360度全景房无装修，毛坯交付非知名国际物管上海鼎固房地产物业公司，非知名物管公司中粮苏河湾项目销售市场代表个案分析御华山u客户主要以港台及欧美外籍人士为主，基本均为收藏级顶级富豪阶层。购置用途多为商务谈判、宴请宾客、行政套房等功能。u小面积产品本地客户相对集中；面积越大，港台等客户越集中。91、客户抗性分析：户型太大，总价过高；客户以台湾人居多，其他客户不喜欢这种氛围；客户层次高，对于办公产权抗性不明显；但外籍人士购买需注册一家企业，交易过程繁琐，客户对此抗性较大。楼层面积（）供应套数供应占比去化套数去化占比去化率均价（元/）7-29F3282140.38%950%42.86%674004072140.38%844.44%38.10%6928630-38F738917.31%15.5611.11%69176顶层复式120211.92%0合计52100%18100%34.62%68473u项目于09年1月推出52套房源，报价8-10W/；截止目前累计去化18套，均价68473元/，年均92、去化约6套；其中11年去化7套，均价68647元/。中粮苏河湾项目销售市场代表个案分析济南路8号新天地顶级地段，通过巴卡拉整体包装跻身上海一线豪宅之列公寓式办公纯住宅公寓p地段：卢湾区济南路8号（近太仓路）p规划：总建面6.5万平米，容积率5.5，由2栋31层高层+底层商铺组成；巴卡拉酒店及酒店度假集团提供高端服务，公寓物业费在25元/月，办公16元/月；p户型：纯住宅公寓166套房源，主力户型面积83-148一到四房；少量230四房产品。中粮苏河湾项目销售市场代表个案分析济南路8号地段立面景观规划配套新天地、淮海路商圈现代风格干挂石材+玻璃幕墙内部无优势景观资源（外部淮海公园）内部联系性较好93、，但单体+裙楼小体量规划无过多亮点高端会所（五星级酒店标准运营：温泉、健身等）公共部位户型装修物业服务全地下车库精装双大堂，首层入户大堂以进口石材为主，智能卡门禁系统82一房和147二房，户型方正，各功能间尺度较舒适装修标准1700020000元/，硬软装全包，拎包入住全套国际一线欧洲（德系为主）奢侈品牌以及国际一线的软装品牌，地面、台面等大量采用石材（Poggenpohl 橱柜；汉斯格雅龙头；Kuppersbusch电磁炉、洗衣机、干洗机、洗碗机、冰箱；DURAVIT 卫浴洁具；DORN BRACHT 花洒、龙头；Frette 寝具；Bang&Olufsen电视等等）巴卡拉酒店及酒店度假集团94、（喜达屋投资集团旗下）提供家政、房间服务、24小时大堂经理、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、7天/24小时业主全球服务满足、对业主和客人的全方位了解和细节服务等顶级物业服务中粮苏河湾项目销售市场代表个案分析济南路8号楼栋产权房型面积（）供应套数供应占比去化套数去化占比去化率8号楼住宅一房834225.30%4225.30%100%二房1084124.70%4124.70%100%1202112.65%2112.65%100%三房14084.82%84.82%100%四房1485030.1%5030.1%100%23042.41%42.41%100%合计166100%16695、100%100%9号楼办公销售不力，封盘整栋转让国际买家为主，港澳台占46%，外籍客户占16%，上海客户占17%，大陆其他客户占19%，小面积酒店式公寓对于港台客户吸引力较大；客户普遍看中项目的稀缺性，高档次的服务标准以及方便持有模式；客户主要以投资客为主，委托开发商进行出租，主要租户为港台和外籍人士，因此小户型产品去化最快。u 济南路8号8号楼于07年4月开盘，目前已全部售罄，年均去化约40套，去化表现理想；9号楼办公产权酒店式公寓因销售不力，被整栋转让；目前二手房报价8-12W/。中粮苏河湾项目销售市场代表个案分析城市一品苑陕西南路底蕴地段，星级酒店搭配酒店式公寓产品p地段：卢湾区淮海中路96、板块，陕西南路（近巨鹿路）p规划：总建面约16500平米，容积率12.50，建筑风格为ARTDECO风格，外立面采用全石材和玻璃幕墙p户型：该项目主力面积156、180，少量303复式产品公寓式办公四星级酒店入口大堂商业配套中粮苏河湾项目销售市场代表个案分析城市一品苑地段立面景观规划配套市中心地段+人文底蕴紧邻马勒别墅等老洋房受淮海路商圈辐射立面质感强，三段式格局Art-Deco风格石材干挂+玻璃幕墙内部无优势景观整体规划联系性、互补性较好四星级城市酒店、知名西餐厅、会所泳池、健身、SPA等配套公共部位户型装修物业服务奢华精装修大堂，无挑高设计墙面铺砌高档天然石材及镜片，地面铺装天然名贵石材，97、石膏板天花吊顶及优雅灯饰3梯4户，采光面多开间设计，附加值较高户型较为正气，采光较佳，赠送阳台面积软硬装全配，引入装修奢侈品牌，标准报价7000元/REHAU地暖系统、德国进口BOSCH热水系统；法国ARTEOR智能中控系统；Poggenpohl（德国）橱柜；DURAVIT（德国）、HANSGROHE（德国）卫浴戴德梁行中粮苏河湾项目销售市场代表个案分析城市一品苑房型面积（）供应套数供应占比去化套数去化占比去化率均价（元/）三房156.383945.35%2764.29%69.23%55780四房180.093945.35%1330.95%33.33%49734复式303.4789.30%2498、.76%25%64238合计86100%42100%48.84%54752成交主要以156平米三房为主，占总成交的2/3，小户型去化更快；由于该案客户超8成为投资客，总价敏感度高，因此180平米四房成交均价相对较低；客户主要以投资客为主，约占80%以上，少量自住客户不足20%，多为外籍客户租赁使用，156平米左右月租金25000元左右；其中外地投资客占有相当大的比例，本地客源量较少；由于对外籍和港澳台客户有政策限制，因此客户90%都是国内客户。u项目于09年11月开盘，推出86套精装房源，报价6-7W元/；截止目前累计去化42套，去化率49%，均价54752元/，年均去化约18套；11年仅去化99、4套，均价56208元/。中粮苏河湾项目销售市场市场需求特征价量表现均实现一定溢价，但整体去化速度普遍缓慢有一定溢价率去化速度缓慢项目御华山济南路8号城市一品苑分析去化率0.35住宅售罄；公寓式办公因销售不力被整栋转让0.49普遍去化速度缓慢济南路8号价格提升后销售明显不力去化速度6套/年40套/年18套/年报价区间8-10W8-12W6-7W有一定溢价率，济南路8号溢价最高成交价格684739500054752年份/套数御华山济南路8号城市一品苑20071032008142009338162010711222011742012至今1总计1816642中粮苏河湾项目去化结构去化速度最快的均为项100、目中的最小面积户型，100-150段位去化集中济南路8号成交最多，主要集中在100-150段位城市公寓150-200销售最为旺盛，达40套御华山仅成交18套，其中9套为该项目的最小户型,8套为次小户型100-150段位成交比例达43%，占据主力项目名称面积段成交套数济南路8号100-1504280-100120200-3004城市公寓150-20040200-3002御华山大于30018合计226面积段成交面积成交比例80-100m2348611%100-150m21403243%150-200m2656420%200-300m29973%300m2722122%销售市场市场需求特征中粮苏河湾101、项目销售市场客户特征分析客户类型客户特征关注区域客户需求产品品质服务回报率关注度超级明星类超级明星时尚界的宠儿时尚地标的顶级核心地段奢侈品牌管家服务低收藏玩家类顶级对“血统”的认同高于一切真正的核心高端地标地段奢侈品牌管家、资产管理服务低高级为保值及增值需求，地段及回报率的双重考虑有高度的市中心区域品牌管家、资产管理服务中高端为保值及增值需求，地段及回报率的双重考虑，会衡量购买能力市中心区域管家、资产管理服务高商界菁英豪客私营业主，为自己或招待生意伙伴购买真正的核心高端地标地段奢侈品牌管家服务低菁英私营业主，为自己或招待生意伙伴购买市中心区域高端知名度的品牌产品管家服务低时尚贵族类高端短住偶尔102、居住，保值时尚地标的顶级核心地段高端知名度的品牌产品管家服务低长住改善居住环境，保值兼长期居住有高度的市中心区域品牌管家服务低中端短住满足某一时期的居住要求市中心区域品牌管家服务低客户表现有一定规模，客户层次高但购买特征较散，核心关注集中于地段、品牌及物业服务等方面中粮苏河湾项目销售市场商办产权顶级酒店式公寓总结市场需求顶级酒店式公寓均有一定溢价率，且项目中的小户型产品去化最快，但项目整体去化速度普遍缓慢价值体系除传统地段资源和硬件设施外，顶级酒店式公寓更加注重整体价值体系的打造，如物业服务、形象概念包装等客户特征顶级酒店式公寓客户有一定规模，客户层次普遍较高但购买特征较散，核心关注集中于地段103、产品及物业服务等方面中粮苏河湾项目市场可行性结论租赁市场项目众多，入住率较高，租金实现水平较高；销售市场小户型去化最快，可实现一定溢价，但整体去化缓慢；客户有一定规模，层次高但购买特征较散。市场表现特征市中心核心地段，苏河湾规划核心区域；周边资源丰富，但小环境有待改善；自身区域特征u有一定需求，但去化受限，需控制体量u具有高端属性，具备一定先天优势体量可控的服务式公寓微观市场：租赁市场2R租金表现好于3R，2R主力面积110-150；销售市场150以下户型表现最好，200户型有一定需求；户型定位判断：主体最小面积控制，局部大面积（150户型占80%，180-200户型占20%）价格区间判断：104、65000-70000元/（装修）更好的产品与项目整体价值体系与服务竞争、溢价保证与客户驱动中粮苏河湾项目办公（商办产权）市场分析及可行性判断产 品功 能 选 型 中粮苏河湾项目城市经济发展水平上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务行业，成为长江三角洲城市群的中和服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承担了长三角对外窗口的功能。核 心对外窗口上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务行业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承担了长三角对外窗口的功能。第一圈层次级辐射中心集中发展优势产业，形成专业性的产业基地第二圈层专业产105、业基地、专业市场为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地第三圈层第一圈层核心层第二圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以为集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示的优势。长三角及全国经济中心，经济辐射力和吸聚能力强中粮苏河湾项目宏观经济发展稳定，三产增长显著，推进大型产业发展办公市场快速发展，量价齐升城市经济发展水平 11年上海实现全年生产总值约19196亿元，106、同比增长8.2%；其中，第三产业增加值11111.06亿元，增长9.5%，占全市生产总值的比重达到57.9%；“十一五”产业规划中指出，将推动大产业，继续保持电子信息、石化、汽车、钢铁四大支柱产业的竞争优势，同时推进装备制造业、光电子产业、太阳能利用、新材料、船舶、航天等产业，构筑产业基地，重点发展现代服务业。GDP（亿元）自09年起，上海办公市场放量加大，11年全市供应230余万方；经历08年金融危机后，09年办公市场开始出现供不应求；11年办公成交近183万方，同比10年上涨20.3%，供求比1.28，市场运行情况良好；价格方面，11年增涨速度较快，同比10年涨幅35.8%。办公市场供求情107、况（万方）（元/）中粮苏河湾项目11年全市大宗办公项目交易情况11年一、二季度中，太平洋保险以44亿元价格，从亚太置业手中收购原李嘉诚旗下上海超甲级项目世纪商贸广场。除此之外，盛邦国际大厦、卡帝乐鳄鱼大厦、上海港国际客运中心1号楼等也都以整购形式交易。11年下半年，瑞安建业出售去年收购的21世纪大厦部分楼面、香港新世界百货从黑石基金手中接盘调频壹、Soho中国继续收购浦东嘉瑞国际广场、凯雷协同里昂证券收购浦东宏嘉大厦等案例。2011年上海办公销售市场大宗交易项目11年2月，汤臣集团发布公告称以2.67亿元的价格收购了环球金融中心72层，楼面单价约为8.3万元。自此之后，包括天平保险、新源控股、108、上海睿颖、Bread n butter、宝钢集团等在内的境内外各路资金纷纷出手，收购了环球金融中心一层或两层楼面，成交均价均在8.3万元/平方米左右。截至11年底，环球金融中心已累计售出9层楼面，开发商森大厦已累计回笼资金超过25亿元人民币。大宗交易频现，办公投资市场热度较高中粮苏河湾项目办公租赁市场格局本案人广&南京东路板块南京西路板块北外滩板块四川北路板块城市一线商务区n人广&南京东路板块传统核心商务区 租金水平：6-11元/天n南京西路板块一线高端商务区 租金水平：6-10元/天城市二线商务区n四川北路板块二线高端商务区 租金水平：4-6元/天新项目价格在5元/天以上n北外滩板块新兴高端109、商务区 租金水平：4-7元/天新项目较多，整体租金水平集中在4-5元/天，区域地标中信广场高区租金可达7元/天中粮苏河湾项目办公租赁市场格局城市一线商务区恒利国际大厦天安中心廖创兴金融中心仙乐斯广场鸿祥大厦永新广场百联世茂国际广场来福士广场都市总部大楼 港陆广场金融广场宏伊国际广场亚洲大厦华盛大厦海通证券大厦华旭国际大厦 中粮苏河湾项目板块项目名称物业级别租金价格（元/月）总体量（）标准层面积（）开间面积（）交房时间入驻率南京东路&人广百联世茂国际广场甲级1117000020002006100%来福士广场甲级101256212100110-18002003-11100%都市总部大楼5A甲级8.110、5-1040951低区2000 高区1900最小出租面积1372005-790%华旭国际大厦甲级8-10291451326109-729200890%宏伊国际广场甲级8.5-9.2646411476192-2742007-195%海通证券大厦甲级8650001500-180085-1502003100%港陆广场甲级7370001500100-410199790%金融广场甲级6-6.542603114285-10881999-690%亚洲大厦甲级（原乙级）62500086057-1042007-10（翻新时间）80%华盛大厦甲级4.5-551000132685-13261998100%南京西路廖111、创兴金融中心5A甲级8.5-10700001420138-14002007-895%鸿祥大厦甲级8230001300400-13002011-4100%恒利国际大厦5A甲级7-8.8444571300360-1300200880%永新广场甲级7-8.6290251200209-1155199690%天安中心甲级6.5-8.5484391717204-16282004-1290%仙乐斯广场甲级7810001980124-1980200290%办公租赁市场格局城市一线商务区 核心商务区新建办公项目较少，整体租金水平集中在8-10元/，个别项目因建筑时间较久，产品配置较落后，租金水平相对较低；人民广112、场、南京东路近西藏北路沿线等办公产品租金较高，如世茂百联、来福士广场、都市总部大楼等租金可达10元/天以上。入驻企业多为货代、贸易、咨询、金融投资等相关行业，以外企或合资企业为主，入驻率都高达90%以上，呈基本满租状态。整体租金水平集中在8-10元/，基本满租中粮苏河湾项目办公租赁市场格局城市二线商务区中信广场长泰企业天地壹丰广场中信泰富城盛邦国际大厦海泰时代大厦耀江国际广场宝矿大厦金岸大厦北美广场爱家大厦福龙大厦中粮苏河湾项目 四川北路、北外滩板块新建办公项目较多，产品配置、整体品质较高，目前租金水平在4-6元/天，区域地标项目中信广场凭借江景资源，高区租金可达到7元/月；目前区域办公项目平113、均入驻率在60%-70%，北美广场租金处于区域水平高位，达到5.8元/天，但出租率仍高达90%，除自身产品力优势外，国际型企业入驻对租金水平和招租影响较大。办公租赁市场格局城市二线商务区板块项目名称物业级别租金价格（元/月）总体量（）标准层面积（）开间面积（）交房时间入驻率四川北路壹丰广场甲级5-5.5386181450200-14402006.0960-70%盛邦国际大厦甲级4.5-5568591728149-3002009.0760%海泰时代大厦甲级4-4.933973138053-1142006.1270%爱家大厦 普通 3.6-3.820000 68045-1202007.1福龙大厦 114、普通 3-410000100065-2302003.06北外滩中信广场 甲级 4.5-71028962641150-6202010.0860%中信泰富城 甲级5.5-6906812000240-6002012.04年后开始招租，目前已租2套北美广场 甲级 5.872724135978-2522010.0990%宝矿大厦 甲级 4.6-5.4778951700333-1702005.0970%耀江国际广场 甲级 4-51370008001902010.1260%长泰企业天地甲级447123120070-5002011.1250%-60%金岸大厦 普通 4458631400不可分割2000.01整115、体租金水平虽较低，但优势项目租金不弱一线商务区，优质企业入驻率高中粮苏河湾项目办公租赁项目重点案例北美广场位于北外滩CBD航运中心毗邻大连路现代服务产业带、世界500强总部研发基地交通便捷地铁4、12号线（在建）大连路站上盖，距大连路隧道仅2分钟车行，未来公平路隧道、新建路隧道建成、河南路桥拓宽，交通网更发达 所属环线：内环内 物业类别：5A甲级写字楼 开发商：上海汤米房地产开发有限公司 物业管理：仲量联行 建筑面积：72724 交房时间：2010年9月 租金：5.8元/平方米.天 物业费：22元/平方米月 入驻率：90%以上基本参数中粮苏河湾项目楼宇智能5A标准，整体品质感强A座在租整售德国116、大陆集团亚洲总部B座现为安莉芳集团大厦（整售）14米精装挑高大堂，面积约1000带有地暖设计外墙电动可开启式LOW-E中空玻璃幕墙设计天然石材精装电梯门厅，日本三菱电梯，速度2.00m/s标准层面积1360，层高4.1m日本大金VRV系列中央空调办公租赁项目重点案例北美广场中粮苏河湾项目办公租赁项目重点案例北美广场国际型企业陆续入驻：德国大陆集团亚洲总部、安莉芳集团总部、西门子上海中心（与项目西面紧邻）除以上国际型企业外，入驻企业类型主要为贸易、金融投资、货代、燃料、汽车等相关行业，外资企业及合资企业占比较高。目前北美广场商务氛围已基本成型。德国大陆集团创始于1871年，是具有百年历史的跨国性117、企业集团，全球500强，是世界领先的汽车配套产品供应商之一。此次在北美广场入驻，不仅将其设为大陆集团的亚洲总部，也是大陆集团重要的研发中心之一，主要负责汽车电子产品的设计和测试。香港内衣品牌，创办于1975年，已成为现代大型企业，集团零售业务遍及中国包括港澳地区在内180多个大中型城市，拥有逾1,770个零售点。此次斥资4亿多港币购置北美广场B座办公楼，成立安莉芳（上海）有限公司。西门子创办于1847年，是世界上最大的电气工程和电子公司之一，其业务遍及全球190多个国家，在全世界拥有大约600家工厂、研发中心和销售办事处。西门子上海中心于11年10月31日揭幕，该中心总投资额高达7.1亿元，是118、西门子全球最重要的房产投资项目之一。中粮苏河湾项目市中心办公项目稀缺，目前在售办公项主要集中于北外滩板块北外滩板块：价格水平目前在3-5W/之间，中信广场凭借突出产品力及江景资源高区售价突破8W/；南京西路板块：只有恒利国际大厦一个项目在售，该项目于04年12月起售，但由于开发商资金问题，屡次停工，销售时间节点较长，目前报价5.2-6.8W/，但11年实际成交均价仅4W/。本案长泰企业天地中信广场耀江国际上海港国际客运中心北美广场白金湾广场恒利国际大厦北外滩板块南京西路板块办公销售市场格局中粮苏河湾项目办公销售市场格局板块项目名称物业级别总体量（）标准层面积（）开间面积（）销售起始时间目前对外119、报价（元/）11年至今销售均价（元/）累计销售面积（）年均去化面积（）南京西路恒利国际大厦5A甲级444571300360-13002004-1252000-6800040062215402971北外滩中信广场 5A甲级 1028962641150-6202008-955000-86000580295169614770北美广场 甲级 72724135978-2522009-1042000341382746310985耀江国际广场 甲级 1370008001902004-43000024404774749684白金湾广场甲级104955 1038190-10382010-450000516001120、17885894上海港国际客运中心甲级2008-117000057683长泰企业天地甲级47123120070-5002011-2450005110356965696 在售项目销售时间多在08年后，标准层面积以1000-1500为主，最小开间面积大多在200以下，目前价格集中在3-5W/之间；区域地标项目中信广场去化表现抢眼，年均去化面积接近1.5万方，居区域首位。该项目报价5.5-8.6W/，11年至今实际成交均价58026元/，价格远高于区域办公价格水平。中粮苏河湾项目办公销售项目重点案例中信广场 所属环线：内环内 物业类别：5A甲级写字楼 投资开发：海泰地产 物业管理：仲量联行 总建筑面121、积：143195 交房时间：2010年8月基本参数北外滩外滩源苏河北岸核心地带毗邻传统中央商务区外滩、国际金融商圈陆家嘴，周边高端商务氛围已成型，区域配套成熟 售价：5.5-8.6万元/物业费：36元/平方米月中粮苏河湾项目商业办公A区B区C区D区避难层避难层避难层办公销售项目重点案例中信广场 项目分两期开发，一期主楼为一栋228米高的甲级写字楼，1-3层零售商铺（目前整体出售），5-55层为办公区域，55层顶级CEO俱乐部，52-54层中信集团购买入驻；办公区域分为四个区，目前在售的是01-18层的A区和32-42层的C区，20层以上可欣赏江景资源；二期规划建设高端住宅及商业街区，商业体量达122、到2万方（商业计划整体出售）12345678爱马仕电梯23002600无柱，每层分割成8套，面积在150600平方米之间不等爱马仕定制VIP电梯晶鳞状LOW-E幕墙侧开窗设计，四管制VAV双系统空调，可分区控制冷暖15米精装挑高大堂15米挑高大堂、爱马仕VIP电梯等豪华配置，上海顶级办公配置 层高：4.2-4.5m，净高达2.8-3.1m 架空地板：100毫米 电梯：22部三菱高速电梯，四分区独立控制，运行速度最高达7米/秒中粮苏河湾项目办公销售项目重点案例中信广场 08年去化量过3万方，成交均价50034元/项目于08年9月入市，08年10月集中签约96套，销售面积超过3万方，全部为整层出售123、，分别为20-26层（A区）和43-47层（D区），整体成交均价50034元/；09年停售，10年整体成交均价57165元/，高区42层出售均价66451元/项目09年停售，之后于10年成交29套，成交面积9020，12层、32层和42层为整层出售，整体成交均价为57165元/，40层以上出售均价为66451元/，整体成交均价为57165元/；11年至今去化量达2.2万方，成交房源集中于低区，成交单价58091元/11年至今成交共计76套，成交面积2.2万方，成交房源集中在低区（A区），整体成交均价58091元/；低区房源去化速度较快，因价格因素中高区（33-41层）零去化 截止至目前低区（A124、区）房源已所剩不多，可售房源分布在5-8层；同样在售的C区可售房源充足，因售价较高，33-41层还未有所去化。08年09年10年11年12年（至3月21日）成交套数96停 售29715成交面积（）305329020210861384成交均价（元/）5003457165582075809111年去化量过2万方，去化表现优异；低区报价5.9W起，整体价格水平处于高位；低区房源去化速度快，余房较少；中高区房源因价格因素成交困难，目前保留房源较多 目前在售8层、17层、20层、32层、33层、36层及42层；低区2套起售，高区半层起售；目前低区报价5.9W起，42层报价10W，但有折扣优惠，实际成交价125、格略低；中粮苏河湾项目办公销售项目重点案例中信广场其他入驻大型企业罗列：6层整层中国电信集团；7层整层中国建设银行建信人寿保险；16层整层华宸未来基金；17层450美国3M公司；20层800瑞士吉与宝纸浆运输公司（全球最大纸浆公司）；32层整层远天控股集团 企业和私人购买客户均占一定比例，客户全国化与行业集聚现象明显：私人客户主要来自于温州、义乌、内蒙及山西等地，其中内蒙鄂尔多斯客户于11年整购2层，主要用于投资，购买力较强；企业购买用于办公自用，中信集团收购多个楼层，目前中信旗下多个公司如地产、证券、信托都已入驻中信广场；购买的企业客户中，以货运、金融投资、贸易类为主。客户属性客户购买力强、126、全国化与行业集聚性强 购买客户首要关注地段价值及规划对未来的升值潜力，大部分客户表示十分看好北外滩规划，目前区域内发展虽处于起步阶段，老房子较多，商务氛围及周边小环境较差，但从长远角度来看，北外滩片区是市中心少有的可开发区域之一，未来发展潜力巨大；其次，客户较为看重的是投资回报率及未来升值空间。主要关注点认可规划，看好未来发展潜力 11年中信广场全部为整层出售，当时总价1亿起，大部分客户对于价格抗性较大；目前低区为分割出售，总价1000万起，去化表现好；高区为半层起售，总价9000万起，目前所剩房源仍较多。价格承受能力合理面积与价格去化速度快客户购买力强、全国化与行业集聚性强；认可规划，看好未127、来发展潜力；合理面积与价格去化速度快中粮苏河湾项目市场可行性结论一线商务区、二线商务区优质项目租赁入住率及租金高；销售办公不多，优质项目合理面积与价格去化速度快；客户购买力强、全国化与行业集聚性强；认可规划，看好未来发展潜力。市场表现特征苏河湾新兴规划区；紧邻人民广场南京路核心办公区；自身区域特征u优质品牌与集聚性强，需求规模大，承付水平高u结合开发、去化速度的规模设置品牌及行业集聚型高端办公微观市场：年均去化2-2.5W平米；高标准的产品配置与亮点配套规模定位判断：约5万平米价格区间判断：60000-65000元/办公价值链：企业会所及相关配套的亮点联动中粮苏河湾项目产品功能选型汇总物业类型128、房型面积面积配比价格（元/）备注高层住宅2R100-12010%80000-90000（装修）部分单元设置3R180-20040-45%主体设置4R240-28045-50%主体设置4R300-3505%以内局部位置设置，体量绝对控制服务式公寓2R/3R15080%60000-70000（装修）3R180-20020%高品质办公品牌及行业集聚型高端办公60000-65000规模判断：约5万中粮苏河湾项目产品-客户匹配汇总物业类型匹配客户特征职业特征置业理由客户来源高层住宅p实业家/私企业主：50-60%p金融资本运作人士：20-30%p企业高管/业内人士：5-10%p投资客/其他职业：10-1129、5%自住兼资产保值为主，纯投资目的少；第一居所考虑，关注城市核心资源占用p上海本地客户：30-40%p江浙客户：30%左右p港澳台及外籍客户：20-30%p全国其他地区：10-20%服务式公寓p私企业主/实业家：30-40%p金融资本运作人士：10-20%p企业高管/业内人士：20-30%p投资客/其他职业：10-20%客户需求多元化，主要自住兼投资，用途阶段变化p上海本地客户：30-40%p江浙客户：30-40%p全国其他地区：10-20%p港澳台及外籍客户：10-20%物业类型匹配客户特征超高层办公p企业和私人购买客户均占一定比例，客户全国化与行业集聚现象明显p客户核心关注地段价值和未来升130、值潜力，其次是投资回报率（以此推算投资收益或企业资产收益）p私人客户主要来自于浙江（温州/台州等）、内蒙及山西等地的投资客，购买力较强p企业购买用于办公自用，多为各行业领先品牌；以金融投资、贸易、货代、咨询类为主；外资企业及合资企业占比较高中粮苏河湾项目0505破茧破茧 产品开发理念与节奏产品开发理念与节奏【高价值实现目标下的方案排布及开发建议高价值实现目标下的方案排布及开发建议】中粮苏河湾项目同策-项目增值的KPI体系（关键绩效指标体系）产品开发核心目标 项目增值。实现形象和价值溢价中粮苏河湾项目KPI-产品价值匹配价值类别KPI特性中粮大悦城增值方向价值匹配产品核心配置元素标志性标志商务建131、筑群北侧地块办公楼/服务式公寓功能性商务商业建筑群/层次居住空间/停车配套系统高层住宅服务式公寓高品质办公商业中心重要补充元素人文性完善的步行系统/景观元素/商业的集合性内部景观空间建筑立面形态的景观风格景观型和娱乐创新型功能商业项目综合价值意义：复合型城市网络，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份。中粮苏河湾项目标志性商务建筑群超高层品质办公/服务式公寓规模效应：通过规模性的、具有标志性风格的超高层办公楼和服务式公寓集群制造强视觉冲击商务复合效应：服务式公寓同步为办公提供配套支持，推升商务区域功能的复合价值n超高层建筑标志标识性强，风格化立面可打造形成独特的城市风景线n办公132、楼顶楼设置（三层左右）设置企业会所，打造高端专属社交平台，推升项目形象和高端配套能力n需注意与华侨城苏河湾立面风格的差异性和标签性中粮苏河湾项目娱乐型零售店+娱乐设施（）商业中心价值体系：泛功能性、景观性景观型艺术化外观形成旅游景点（）专卖型某类产品专卖店（电子市场、紫荆城、国美）生活型常见的满足日常生活需求（天虹、万佳）传统功能传统零售百货、餐饮娱乐等消费业态集合生活功能常见的满足日常生活需求景观功能艺术化外观形成旅游景点创新娱乐功能表演/展示主题，场所精神吸引客户集聚商业购物中心大悦城一二期产品功能形态分化对应产品体系三期趣味性和景观性商业建筑多功能中心中粮苏河湾项目南块商业以日本表参道的133、商业模式为模板，形成沿街商业加内街商业的形式。三期外部商业形式中粮苏河湾项目内部挑空中庭的独创“螺旋形斜面”，以螺旋形连接的斜面创造内部空间的环游性；围绕内部中庭设置展示性强的业态商店。三期外部商业形式中粮苏河湾项目内部商业可与海宁路上的保留石库门建筑相呼应，精品业态结合景观趣味吸引人流进入；招商/设计互动和业态混合（精品零售、餐饮、娱乐），形成Street Mall消费效应。三期内部商业形式中粮苏河湾项目三期创新商业业态多功能中心磁力效应：项目核心景点之一，为消费者提供独一无二的经历；集市型商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化需求的地方，场所文化吸引消费者集聚和追崇，与一二期互动形成项目多134、中心价值效应。运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆、时尚秀场以及富含文化意义的场所；新产品、新创意、新理念的集中展示区，潮流发布中心。中粮苏河湾项目中粮大悦城产品建议模式23451超高层品质办公服务式公寓高层住宅大悦城一二期三期外部商业创新娱乐型中心、艺术性体验场所6三期内部商业标志性元素景观型购物中心7三期多功能中心产品功能形态项目增值传统/生活型购物中心居住功能集群产品标志性元素、商务功能集群/居住功能集群产品景观型购物中心、人文性体验场所中粮苏河湾项目标志性建筑多重居住空间复合商务功能创新商业中心人文艺术体验城市新场所 都市示范区中粮大悦城项目形象定位城市复兴，需要区域新地135、标中粮&大悦城深厚的品牌实力和开发运营能力，将以创新、复合的物业功能体系打造标志性的综合体业态为这座城市、这片土地刻下新的风景，刻写新的徽章中粮苏河湾项目产品方案演绎中粮苏河湾项目方案推导规划现状周边商业较多，一期二期是集中式商业，东边有七浦路商业。l多中心、多形态商业组合，同时考虑商务产品，如何合理安排，实现人流和价值互动？l小体量住宅，在商业围合的情况下，如何做出高品质住宅？指标要求占地面积62585，商业综合117755，住宅55150。中粮苏河湾项目方案推导商业面积大，给未来的营销运营造成不小的压力。商业过于分散，住宅被包围其中，会受到一定的商业影响，品质降低。住宅南面景观较大，但对比136、围合方式，组团景观和社区氛围差。商业集聚和人流贯通效应强，但是由于商业体量较大，对于后期出售回笼资金的压力会增大。由于周边商业较多，商业体量压力大，且三期创新及景观娱乐商业形态面积要求不大，因此控制三期商业体量，压缩商业面积。住宅占地较大，围合成大型集中景观，打造市中心稀缺景观大宅。方案一推演方案推演方案中粮苏河湾项目项目规划总平图会所利用地下空间设置，不占用地上建筑面积。中粮苏河湾项目模型图中粮苏河湾项目功能分区图办公楼区域酒店式公寓区域商业区域住宅区域多功能中心（影剧院为主体）中粮苏河湾项目交通动线分析图交通动线：住宅区域：实行人车分流全地下停车商业区域：商业区与住宅区以景观轴分开地下车位137、配以少量地面停车主入口主入口办公广场入口办公广场入口办公楼入口办公楼入口多功能演艺中心集散多功能演艺中心集散广场广场住宅入口住宅入口商业交通动线住宅交通动线商业景观节点住宅景观节点中粮苏河湾项目景观节点打造中央景观，前后栋距达到75米，中央景观将近万方，营造一种自然、和谐、亲切的氛围。中粮苏河湾项目产品开发节奏及经济测算中粮苏河湾项目计容积率物业销售/持有建议：销售型物业类型建筑面积（）高层住宅55150服务式公寓52920超高层品质办公46000合计154070开发及销售计划三期销售型物业154070，持有型物业18835。持有型物业类型建筑面积（）备注超高层品质办公6000持有用做企业会所138、北地块街区商业3980先期持有，择机销售南地块街区商业5855先期持有，择机销售多功能中心3000长期持有合计18835中粮苏河湾项目地块位置物业形态年份2013201420152016季度1234123412341234三期北地块超高层品质办公开发进度销售进度服务式公寓开发进度销售进度街区商业开发进度多功能中心开发进度三期南地块高层住宅开发进度销售进度街区商业开发进度开发及销售计划开发和销售计划中粮苏河湾项目销售收入匡算初步匡算，本案可实现总销收入约116.58亿元物业类型建筑面积（）整盘均价销售总金额（万元）高层住宅551509496350服务式公寓529207370440超高层品质办公4139、60006.5299000合计1600701165790中粮苏河湾项目回首再看华侨城大悦城物业组合定位及对比优势2351超高层品质办公服务式公寓高层住宅多功能中心标志性元素，差异化物业，企业会所的标签性与华侨城配套的功能互补，处于同等竞争平台产品功能形态PK 华侨城非孰强孰低，后发制人，更优户型、私密性、内部景观性提升全南户型、更高梯户比与得房率，整体价值体系与服务提升4商业景观与人文结合的体验场所，规模合理结合亮点提升突破该对比聚焦于战略定位对比，具体各物业产品力提升在后期均有展开提升空间。该方案注重结合市场操作层面的规划落地，涉及到甲方对项目操作周期、价格等的变化可相应进行调整。综合性更强，市场贴合度更高，同等平台下优质补缺中粮苏河湾项目THE END，THANKS！同策愿与中粮携手同行 共创辉煌未来