1、二一六年七月二一六年七月 高和招商高和招商-金茂凯晨金茂凯晨 资产支持专项计划推介资产支持专项计划推介 中国首单中国首单CMBS产品产品 交易顾问交易顾问/资产资产服务机构服务机构 牵头代理推广牵头代理推广机构机构 联席代理推广联席代理推广机构机构 1 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 免责声明免责声明 在阅读或使用此文件前，您必须阅读以下条款、细则、限制、通知、约束、确认及陈述（以下合称条款）。在接受、阅读2、或使用此文件时，您确认及同意受条款约束，并同意以符合条款的方式为此文件披露的资料保密。如果您不接受任何条款的全部或部分，请立刻将此文件退回公司。此处资料及任何向您进一步提供的资料均属高度机密性质，并只供您参考和使用。此处资料及任何向您进一步提供的资料均属公司专有信息的一部分，在任何时候不得在未取得公司事先的书面同意下，以任何方式(不论是全部或部分)复制、转载或转发至其他人士。除非另有说明，准备此份文件的资料乃从公司或独立第三方取得，而该等资料可能并未经过任何司法管辖区的监管机构审阅。此文件并非意图提供为此文件有关的事宜提供完整的描述。针对此文件、其内容以及任何有关的书面或口头通讯的准确性、可靠3、性、正确性、公平性或完整性，任何人士（为免疑问，此等人士包括但不限于公司以及其关联机构、控制人士、董事、管理人员、合作伙伴、雇员、代理人、代表或前者各方的顾问）不会提供任何明示或暗示的陈述、保证或承诺，也不会接受任何责任或义务。另外，此文件内的分析不构成，也不代表公司或任何其控股公司、子公司或关联机构的资产、股票及其他有价证券或业务评估。即使这些资料含有评估，该评估也只应被视为初步评估，并只适合在本文件所述的目的。同时，该评估也受各种假设所限。未得公司事前书面同意，该评估不得被披露或作其他用途。此文件的资料并未有考虑到一项或若干牵涉真实或潜在控制权变动的交易，而该等交易可能对估值或其他方面有重4、大影响。此文件的内容不应被依赖而成为对将来的或任何的承诺或陈述。此文件的内容不构成或被解读为任何监管、估值、法律、税务、会计、投资或任何形式的意见或其部分。此文件的内容不构成或被解读为任何推荐、招揽、要约、或承诺（或其部分）购买、出售、认购或包销证券、提供信贷或保险或进行任何交易。同时也不应视为在任何司法管辖区的证券销售或交易（在该等司法管辖区登记或符合资格前进行该等证券销售或交易并不合法）。除非得到书面同意，任何向您提供此文件的第三方不应作为您的财务顾问或受托人。在您进行任何交易前，您应确保您充分了解该交易的潜在风险及回报。在进行此类决定前，您应咨询您认为必要的顾问，包括您的会计师，投资顾问5、以及法律和税务专家。就您或任何向其披露此等资料的人士使用及依赖此等的资料方面，公司及其附属机构、控制人士、董事、管理人员、合作伙伴、雇员、代理人、代表或前者各方的顾问并不承担任何形式的责任（包括疏忽或其它）。此文件的内容可能在任何时间有所修正或改变，而不另行通知。这里的资讯包含若干有关公司的计划、信念、策略和成长前景以及有关中国经济和房地产行业预期增长的前瞻性陈述。该等陈述乃根据不同假设而作出，同时亦受各种风险和不确定性所限制。有鉴于存在此等假设、风险和不确定性，此处所述的未来事实、事件和状况可能未必发生，而实际结果可能跟前瞻性陈述所预期或暗示的状况带有重大分别甚至出现相反情况。前瞻性陈述并构6、成未来表现的保证。公司以及其附属机构、控制人士、董事、管理人员、合作伙伴、雇员、代理人士以及前者顾问不会对以下负上责任：(1)提供额外资讯，(2)更正此文件的误处，或(3)基于任何原因更新或以其它方式修改此文件，其更新或修改的原因包括但不限于反映任何发出此文件的日期后出现、发生或被知晓的新资讯、事件或状况。您在此向公司及其附属机构、控制人士、董事、管理人员、合作伙伴、雇员、代理人、代表或顾问确认及陈述：(1)您是有关适用的法律法规以及附属规则内定义的“专业投资者”，拥有财务和商业事务的知识和经验，并具有能力评估利害和审视公司及其有价证券；(2)在您所处的司法管辖区内，依照有关法律，您为一名可合7、法管有此文件的人士；和(3)您会（或将会）自行研究公司及其有价证券，并已获取（或将获取）有关投资公司债券的独立意见。此文件内的资讯不应构成任何合同、承诺或投资决定的基础或就有关任何合同、承诺或投资而被依赖。任何潜在投资者将须在购买合同内确认除有关合同内写明外，他/她/它并未有依赖陈述或保证或被任何陈述或保证诱导签订该合同。此文件不构成一项有关任何证券销售或购买的要约或邀请。任何有关要约或邀请将只会通过一份符合有关法律的募集说明书而作出。任何购买或认购证券的决定应该只基于该等有关要约或邀请的募集说明书内的资讯而作出。此文件的资料或资讯并不构成(1)一份公司的招股说明书、债券募集说明书，或招股说明8、书、债券募集说明书内的摘录或缩略版的广告或有关司法管辖区内的有关证券法规下的含有广告或邀请的广告、邀请或文件，或(2)在任何有关司法辖区进行一项不符合该辖区法律或不能利用该辖区法律下豁免而该资料或资讯可作出重大修改而无须通知的公众要约。发布此文件可能受法律限制，而管有此文件的人士应自行了解并遵守有关限制。无法遵守该等限制的行为将可能构成违反有关证券法规。公司的证券并未亦将不会依照美国、加拿大、欧盟（或其任何成员）、澳洲或日本的法律作出登记。2 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,649、 251,239,224 Highlight 230,209,162 目录目录 I.产品介绍产品介绍 II.产品亮点 3 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 产品发行概要产品发行概要 专项计划名称专项计划名称 高和招商高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划金茂凯晨资产支持专项计划 原始权益人原始权益人 金茂投资管理（上海）有限公司金茂投资管理（上海）有限公司 实际融资人实际融资人 北京凯晨置业有限公司北京凯晨置业有10、限公司 增信措施增信措施 中国金茂股份有限公司中国金茂股份有限公司（00817.HK，中化集团实际控制，主体评级为中诚信AAA、穆迪Baa3、标准普尔BBB-及惠誉BBB-）及金茂投资管理（上海）有限公司金茂投资管理（上海）有限公司（中诚信主体评级AA+）提供不可撤销连带责任保证担保保证担保 凯晨世贸中心物业抵押凯晨世贸中心物业抵押，位于西城区复兴门内大街26、28、30 号，抵押物评估价值129亿元，建筑面积12.9万平方米（商业用房0.5万平方米、办公用房10.6万平方米、地下车库1.7万平方米）资产服务机构监管租金收入 实际融资人对信托贷款本息偿还提供补足承诺 主代理推广机构、主代理推广11、机构、联席代理推广机构联席代理推广机构 招商证券股份有限公司、中国国际金融股份有限公司招商证券股份有限公司、中国国际金融股份有限公司 交易顾问交易顾问 北京高和金茂企业管理有限公司北京高和金茂企业管理有限公司 目标资产目标资产 凯晨世贸中心租金收益凯晨世贸中心租金收益（2013年-2015年租金收入分别为4.82亿元、5.56亿元和5.96亿元）基础资产基础资产 方正东亚 北京凯晨置业贷款单一资金信托之信托受益权信托受益权，规模为40.01亿元亿元，存续期限为18年年 募集资金用途募集资金用途 偿还债务偿还债务（置换凯晨置业中国银行借款31.93亿元、浦发银行借款1.75亿元）、企业日常经营、12、企业日常经营 产品分层、规模、产品分层、规模、评级及期限评级及期限 优先级资产支持证券，期限为优先级资产支持证券，期限为3年，规模为年，规模为400,000.00万元，联合资信评级万元，联合资信评级AAA 次级档资产支持证券，规模为100万元，未予评级 还本付息还本付息 优先级资产支持证券为固定利率，按年付息，存续期每年还本优先级资产支持证券为固定利率，按年付息，存续期每年还本5,000万元，到期偿还剩余本金万元，到期偿还剩余本金 次级档资产支持证券设期间收益，由凯晨置业全部认购 4 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 13、228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 产品交易结构产品交易结构 注：信托贷款以凯晨世贸物业抵押 融资方融资方（凯晨置业）（凯晨置业）单一资金单一资金 信托计划信托计划 资产支持专项计划资产支持专项计划（第一期）（第一期）原始权益人原始权益人（上海金茂）（上海金茂）信托贷款 收益分配 资产管理服务合同 委托 资金 信托 权利 转让价款 信托 受益权 信托贷款合同 信托贷款利息支付 资产服务机构资产服务机构（高和金茂）高和金茂）投资者投资者 专项计划利息 资产支持专项计划资产支持专项计划（第二期）（第二期）投资认购 认购协议14、 计划管理人计划管理人/推广推广机构（方正富邦）机构（方正富邦）设立 设立 转让价款（用于支付第一期投资者本金）信托收益权 金茂中国金茂中国 上海金茂上海金茂 主主代理推广：招商证券代理推广：招商证券 联席代理推广：中金公司联席代理推广：中金公司 连带责任担保 5 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 方正东亚方正东亚北京凯晨置业贷款单一北京凯晨置业贷款单一资金信托概要资金信托概要 专项计划的基础资产为专项计划的15、基础资产为单一资金信托受益单一资金信托受益权权 信托名称信托名称 方正东亚方正东亚 北京凯晨置业贷款单一资金信托北京凯晨置业贷款单一资金信托 受托人受托人 方正东亚信托有限责任公司 信托贷款人信托贷款人 金茂投资管理(上海)有限公司 信托借款信托借款人人、抵押人、抵押人 北京凯晨置业有限公司 保证保证人人 中国金茂控股集团有限公司、金茂投资管理（上海）有限公司 资产服务机构资产服务机构 北京高和金茂企业管理有限公司 监管监管银行银行 广发银行股份有限公司北京分行 托管银行托管银行 广发银行股份有限公司 信托贷款金额信托贷款金额 400,100.00万元 信托贷款用途信托贷款用途 归还债务和企业16、日常经营活动 信托期限信托期限 18年，每3年可经借款人申请提前还款 利率利率类型类型/确定确定方式方式 固定利率，经委托人和受托人协商一致可重新确定贷款利率。贷款利率=资产支持证券发行利率+由专项计划承担的各项费用+评级机构要求的超额利差 还本付息还本付息/付息付息频率频率 存续期间每年归还本金5,000万元，到期日（含提前到期日）偿还剩余全部本金 提前到期事件提前到期事件（1）“违约事件”发生前，“借款人”书面申请在信托贷款合同约定的划款计划的第三个/第六个/第九个/第十二个/第十五个“还款日”偿还信托项下全部贷款本息且还款申请在该“还款日”前第30个工作日前书面通知“方正东亚”；（2）“17、违约事件”发生前，标准条款第5.6款约定的新专项计划在不能于第三个“还款日”后8个工作日内设立并支付“基础资产”交割价款；（3）发生了“交易文件”项下贷款提前到期或“方正东亚”有权宣布贷款提前到期的情形，包括但不限于：（a）“借款人”未能在信托贷款全额发放后80个工作日内将“方正东亚”办理为“抵押物”的第一顺位抵押权人、“方正东亚”因此宣布贷款提前到期的；（b）“借款人”和/或“保证人”的主体长期信用评级被“评级机构”降低到“交易文件”约定的级别；（c）“交易文件”约定的其他情形 信用增级措施信用增级措施（1）资产服务机构监管租金收入（2）实际融资人对信托贷款本息偿还提供补足承诺（3）中国金茂18、上海金茂为信托贷款还本付息提供连带责任保证担保（4）凯晨世贸中心物业抵押 6 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 多层增信措施保障本期资产支持证券本息的安全兑付多层增信措施保障本期资产支持证券本息的安全兑付*本本页中预测数据来源于评估机构及评级机构预测，不代表中国金茂及其关联公司观点页中预测数据来源于评估机构及评级机构预测，不代表中国金茂及其关联公司观点 租金收入对优先级资产支持证券利息偿付覆盖率高租金收入对19、优先级资产支持证券利息偿付覆盖率高 保证人偿债能力强，对优先级本金保护程度高保证人偿债能力强，对优先级本金保护程度高 物业评估价值达物业评估价值达129亿元，抵押率仅亿元，抵押率仅31.01%第第1-12个月个月第第13-24个月个月51,919.4958,811.44本息支出23,000.0022,775.00覆盖比率2.262.58本息支出25,000.0024,750.00覆盖比率2.082.38本息支出27,000.0026,725.00覆盖比率1.922.2本息支出29,000.0028,700.00覆盖比率1.792.05预计租金收入现金流预计租金收入现金流预期收益率4.5%预期收20、益率5.0%预期收益率5.5%预期收益率6.0%出租率持续处于高水平，租金收入持续增长，收益良好。使用监管账户收取租金收入，预计凯晨世贸中心的未来租金收入可对本息支出形成有效覆盖。优先优先/次级分层保障优先级持有人本息优先兑付次级分层保障优先级持有人本息优先兑付 中国金茂2015年经营活动现金流入量为356.88亿港元，对本期优先级资产支持证券本金（40亿元人民币，折合港元约47.80亿元；1人民币元=1.1951港元）的保护倍数为7.47倍。中国金茂2015年EBITDA为89.26亿元，对本期优先级资产支持证券本金的保护倍数为1.87倍。作为中国金茂在境内最重要的投资平台，上海金茂201521、年资产总额为474.46亿元，所有者权益合计53.10亿元，实现营业收入50.61亿元，利润总额12.15亿元，EBITDA利息倍数为2.03倍，具有一定的偿债能力。根据联合评级的压力测试，假定未来抵押资产出现20%的降幅，此时抵押物价值为103.20亿元，优先级资产支持证券本金对抵押物评估价值的抵押率为38.76%。本期资产支持专项计划设优先级及次级两档资产支持证券，次级档资产支持证券劣后分配，对优先级资产支持证券的持有人形成安全保护 7 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 22、251,239,224 Highlight 230,209,162 续发安排提供投资者更多退出选择续发安排提供投资者更多退出选择 启动续发专项计划 审批 提前4个月 第三个信托贷款还款日，还本付息 S 资产支持计划成立并支付基础资产交割价款 S+8 强制还本通知日 S+10 强制还本日，偿还信托贷款本金，结清利息 S+25 专项计划管理人分配信托利益 S+30 续发专项计划安排续发专项计划安排 继续将“信托”项下信托受益权作为基础资产发行资产支持证券 计划管理人为本专项计划的计划管理人或本专项计划的计划管理人认可的其他主体 拟受让基础资产的价格不低于截至相应兑付日的优先级资产支持证券及次级资产23、支持证券未偿本金余额之和 基础资产的交割时间不晚于第三个还款日后第8个工作日 新的专项计划文件继续包含本标准条款第5.6款的“专项计划接续条款”且其计划文件在基本交易结构框架上与本计划文件保持原则一致 如新专项计划未能在第三个还款日后8个工作日内成立并支付基础资产交割价款的（即触发了贷款提前到期事件），则计划管理人应当在强制还本通知日向借款人、保证人和方正东亚发送书面通知，借款人应当在强制还本日偿还全部剩余信托贷款本金并结清相应利息 向专项计划二向专项计划二整体整体转让基础转让基础资产资产 专项计划一终止专项计划一终止 续发成功 续发失败 8 184,27,34 140,120,102 22324、,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 特殊条款安排特殊条款安排 借款人每三年提借款人每三年提前还本权前还本权 违约事件发生前，借款人书面申请在信托贷款合同约定的划款计划的第三个/第六个/第九个/第十二个/第十五个还款日偿还信托项下全部贷款本息且还款申请在该还款日前第30个工作日前书面通知方正东亚”保证人评级下调保证人评级下调 信托提前到期信托提前到期 以基准日时的主体评级为比较基准，出现任一“保证人”的主体评级下调或任一“保证人”的评级展望被调整为负面的情形，方25、正东亚有权宣布贷款提前到期 抵押权登记设置抵押权登记设置 办理时限承诺办理时限承诺：抵押人承诺在全部信托贷款发放完毕后全部信托贷款发放完毕后80工作日内工作日内将受托人办理为抵押物的唯一第一顺位抵押权人 专项履约保证金专项履约保证金：抵押人在不晚于全部信托贷款发放完毕之日向受托人指定的信托账户缴纳900万元的专项履约保证金。抵押人违反前述承诺的，前述专项履约保证金用于冲抵信托贷款合同项下违约金 贷款提前到期：贷款提前到期：“借款人”未能在全部信托贷款发放完毕后80工作日内将“方正东亚”办理为“抵押物”的第一顺位抵押权人，“方正东亚”有权加速全部/部分贷款提前到期 续发安排续发安排“违约事件”发26、生前，如“标准条款”第5.6款约定的新专项计划不能于第三个“还款日”后8个“工作日”内设立并支付“基础资产”交割价款，信托贷款提前到期，计划管理人应当在强制还本通知日向借款人、保证人和方正东亚发送书面通知，借款人应当在强制还本日偿还全部剩余信托贷款本金并结清相应利息。“计划管理人”按照本标准条款的规定整体转让“基础资产”的，“基础资产”的受让方向“专计划管理人”按照本标准条款的规定整体转让“基础资产”的，“基础资产”的受让方向“专项计划账户”划付完毕全部受让价款，本专项计划终止项计划账户”划付完毕全部受让价款，本专项计划终止 跨境担保的特别跨境担保的特别承诺承诺 借款人持续性地保证在保证人中国27、金茂签署的保证合同项下发生担保履约而需要到债务人所在地外汇局办理短期外债签约登记及相关信息备案手续时符合办理登记备案条件 9 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 示意性时间表示意性时间表 日期日期 工作流程工作流程 2016年年5月月31日日 全套申请文件上传完毕上交所预审核受理 投资者预沟通工作启动 2016年年7月月21日日 上交所完成实质反馈 反向路演及投资者持续沟通 2016年年7月底月底 启动投资者路28、演工作 获得纸质无异议函 向上交所报备发行方案 完成发行销售工作 2016年年8月月 在上海证券交易所申请挂牌 10 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 目录目录 I.产品介绍 II.产品亮点产品亮点 11 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,29、209,162 产品亮点产品亮点 国内首单商业物业抵押资产证券化产品国内首单商业物业抵押资产证券化产品 多重措施保障投资者利益多重措施保障投资者利益 国内最顶级写字楼物业国内最顶级写字楼物业 绝佳基础资产绝佳基础资产 央企信用实力背书，双重主体信用担保央企信用实力背书，双重主体信用担保 1 2 3 12 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 选择最优质写字楼物业作为基础资产，超越其他资产证券化产品选择最优质写字楼30、物业作为基础资产，超越其他资产证券化产品 CMBS产品以商业物业作为底层资产，自身产生稳定现金流，优于信用卡、应收账款等产品以商业物业作为底层资产，自身产生稳定现金流，优于信用卡、应收账款等ABS类型产品类型产品 产品产品 CMBS ABS 基础资产基础资产 商业物业 各类债权/现金收益 资产类别资产类别 写字楼、商业、酒店 信用卡贷款、应收账款、汽车消费贷款、基础设施收费等 还款来源还款来源 租金收入 债务人还款 底层信用底层信用 租户信用（机构信用居多）债务人信用（个人信用居多）总结总结 资产本身具有升值空间，租金上涨预期，底层信用更优质 总体安全边际更高 债权形式固定，抵押品价值保值能力31、差，底层信用依赖于借款人信用 13 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 多项增信设计，集中中国金茂集团最优信用多项增信设计，集中中国金茂集团最优信用资源资源 AAA主体评级央企香港上市公司担保 长安街顶级核心物业抵押 境内AA+主体评级公司担保 租金收入监管租金收入监管 实际实际融资人承诺补足融资人承诺补足 实际融资人在监管银行设置租金监管账户，按月向信托账户划付监管租金收入 特定期间的累计划付监管租金收入需要32、达到必备金额 还款日之前的“监管账户划款日”的次一“工作日”16:00，监管账户内累计可供分配资金未达到必备金额的，启动还款补足 14 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 最安全结构设计，全面降低产品风险最安全结构设计，全面降低产品风险 到期续发增加产品流动性到期续发增加产品流动性 比普通租金资产证券化产品增加抵押物担保比普通租金资产证券化产品增加抵押物担保 租金收入超高覆盖优先级利息租金收入超高覆盖优先级利息33、 设置多种贷款提前到期事件设置多种贷款提前到期事件 多种提前到期事件约定，有效降低障投资者提前偿付风险 设计抵押物担保，对优先级资产支持证券本金支持抵押率为本金支持抵押率为31.01%，比仅靠债务人信用支持的普通租金资产证券化产品具显著优势 出租率持续处于高水平，租金收入持续增长，现状租金总收入超高比例覆盖本息支出 基础资产为18年期单一资金信托计划受益权，专项计划为3年期，到期前完成续发，未完成续发则触发强制还本 15 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,2234、4 Highlight 230,209,162 创新引入资产创新引入资产服务服务机构，专业视角监督，确保投资人利益机构，专业视角监督，确保投资人利益 完善国内完善国内CMBS市场风控市场风控机制机制 改变“贷款管理人缺位”之现状，同时作为特殊服务商进行深度管理防范风险，防范道德风险，提升产品透明度 高和金茂高和金茂 -股东实力雄厚，股东实力雄厚，行业优势行业优势显著显著，是国内第一家专业的商业地产资产证券化资产服务，是国内第一家专业的商业地产资产证券化资产服务机构机构 独立资产服务机构构建独立资产服务机构构建CMBS市场多方共赢市场多方共赢 投资人投资人：有专业机构 投资 劣后缓释风险；加强期35、中风险管控；特殊状况专业的利益共同体快速处置提升评级；融资人：融资人：降低融资成本；快速获得监管层 和投资人认可；监管机构：监管机构：丰富各类投资者参与；有利于防范风险，打破刚性兑付；快速扩大 市场规模。金茂集团是中国中化集团公司控股，港交所上市的大型股份制企业，主要从事高端商业不动产的开发、持有和运营，旗下拥有上海金茂君悦大酒店、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、北京凯晨世贸中心等多宗地标性商业物业，是“中国品牌年度大奖NO.1”“高和资本”是国内首支人民币商业地产基金，凭借持续的金融创新、稳健的经营风格和良好的投资业绩，成为中国商业地产基金领域当之无愧的领先者，“高和资本”是国内36、首支人民币商业地产基金，凭借持续的金融创新、稳健的经营风格和良好的投资业绩，成为中国商业地产基金领域当之无愧的领先者，目前已吸纳国开金融、华融融德、国家开发银行、上海银行、平安信托、北京信托等机构资金约200亿元人民币。收购项目11宗，退出7宗，实现年化收益率27%-150%。资产服务机构资产服务机构 交易机制的重要组成，完善市场风控，实现多方共赢交易机制的重要组成，完善市场风控，实现多方共赢 16 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight37、 230,209,162 产品亮点产品亮点 国内首单商业物业抵押资产证券化产品国内首单商业物业抵押资产证券化产品 多重措施保障投资者利益多重措施保障投资者利益 国内最顶级写字楼物业国内最顶级写字楼物业 绝佳基础资产绝佳基础资产 央企信用实力背书，双重主体信用担保央企信用实力背书，双重主体信用担保 1 2 3 17 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 北京写字楼市场领衔全国，金融街傲居北京各大商圈之首北京写字楼市38、场领衔全国，金融街傲居北京各大商圈之首 396 5.2%北京北京 121 23.4%天津天津 138 19.8%南京南京 283 9.7%上海上海 5.2%深圳深圳 258 39.4%成都成都 106 43.7%重庆重庆 98 15.7%武汉武汉 128 8.8%广州广州 170 租金（元租金（元/平米平米/月）月）空置率空置率 全国主要城市甲级写字楼全国主要城市甲级写字楼租金租金/空置率情况空置率情况（2016Q1)北京主要写字楼商圈分布及甲级北京主要写字楼商圈分布及甲级写字楼写字楼新签平均租金新签平均租金/空置率情况空置率情况 北京市甲级写字楼市场租金水平远超国内其他城市远超国内其他城市，39、强劲租赁需求保证写字楼市场有效平均租金稳定增长；租金稳定增长；金融街商圈傲居北京写字楼商圈之首，新签租金新签租金水平远高于中央商务区及其他商圈，空置率保持低位，水平远高于中央商务区及其他商圈，空置率保持低位，未来租金上涨势头良好；金金融融街街 0.8%637 中中央央商商务务区区 东东二二环环 亚亚奥奥 中关村中关村 11.5%334 3.7%15.8%329 10.3%278 29.9%343 1.6%311 370 天安门天安门 凯晨世贸凯晨世贸 租金（元租金（元/平米平米/月）月）空置率空置率 资料来源：DTZ2016Q1全国写字楼数据 金融金融街甲级写字楼租金街甲级写字楼租金 资料来源40、：DTZ2016Q1 北京写字楼市场概览 18 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 雄踞雄踞北京最核心区域，北京写字楼市场的皇冠明珠北京最核心区域，北京写字楼市场的皇冠明珠 超甲级超甲级 国际甲级国际甲级 英蓝国际中心英蓝国际中心 凯晨世贸中心凯晨世贸中心 国贸三期国贸三期 富凯大厦富凯大厦 东方广场东方广场 国贸国贸1,2期期 银泰中心银泰中心 新签租金：650 元/平方米/月以上 新签租金：500元/平方米41、/月以上 雄踞西长安街沿线，萃集金融街、西长安街和西单三区高品质租户；紧邻四大金融机构总部 中国人民银行总行 国家开发银行总行 中国工商银行总行 中国银行总行 19 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 租金租金稳健稳健 租户优质租户优质 数据来源：中国国贸2013-2015年报 租金水平拔萃于同类物业租金水平拔萃于同类物业 剔除中化集团及其他关联方的租金影响后，凯晨世贸中心月平均租金为512.79元，远高于北京42、市写字楼月平均租金水平。租金增长稳定，潜力巨大租金增长稳定，潜力巨大 20132015年凯晨世贸中心租金收入始终保持稳定，并持续增长，近两年同比增长率分别高达15.32%以及7.30%，优于国贸三期总体水平；顶级租户构成，支付能力绝对保证顶级租户构成，支付能力绝对保证 主力租户包括中国进出口银行总行，中化集团总部及其关联公司，路透社中国总部，渤海银行，标银投资咨询（北京）有限公司，均有内外资顶级金融租户，租金偿付能力强，租金支付违约率低；0 15.32%7.30%99.30%98.90%99.30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%010,00020,0003043、,00040,00050,00060,00070,0002013年 2014年 2015年 租金收入（万元）同比增长(%)出租率(%)凯晨世贸凯晨世贸2013-2015年租赁情况年租赁情况 万元 0 10.37%3.32%95.83%97.07%97.33%0%20%40%60%80%100%120%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0002013年 2014年 2015年 租金收入（万元）同比增长(%)出租率(%)国贸三期国贸三期2013-2015年租赁情况年租赁情况 万元 20 184,27,34 140,120,102 223,127,28 44、65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 LEED铂金认证铂金认证 全球顶尖品质全球顶尖品质 高品质楼宇高品质楼宇LEED-EB铂金认证铂金认证 SOM事务所顶峰之作；LEED-EB铂金认证项目（大陆地区首座认证写字楼），是 2003年、2004、2005年北京市确定的重点工程之一。LEED为全球认可的绿色建筑评价工具，旨在减少设计中对环境和住户的负面影响，世界范围内仅5%的LEED认证项目获得铂金认证，北京仅有凯晨世贸中心和IFC获此殊荣1。建筑设计大气灵动，内部环境优美建筑设计45、大气灵动，内部环境优美 凯晨世贸中心东、中、西座由空中走廊相互连接，双中空大堂设计，利用半开敞的玻璃中庭将沿长安街一面的绿化广场及水景引入建筑中心部分；总面积达5万平方米的世界最大的智能生态双层呼吸式玻璃幕墙，2.8米的室内净高使凯晨世贸中心成为北京标准净高最高的顶级写字楼之一，也是北京高端写字楼市场唯一在建筑首层设置了“环楼水景”的项目。1.凯晨世贸中心和IFC获得LEED-EB 铂金-字楼认证，侨福芳草地为LEED EB 铂金-综合体认证，国贸三期为LEED-Gold 金认证；21 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,23446、 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 租约租约续签良好，未来租金增长潜力尤大续签良好，未来租金增长潜力尤大 DTZ 2015 Q4 北京写字楼市场概览 强大租约谈判能力，保留租金长期增长空间强大租约谈判能力，保留租金长期增长空间 中国金茂通过其强大的谈判能力和物业的议价空间，同时出于未来租金将持续高涨的考虑，主要签订三年期短租约；金融金融街租户需求旺盛，项目续约新租情况非常良好街租户需求旺盛，项目续约新租情况非常良好 项目主力租户中国进出口银行和中化集团租约集中在2017年到期，续约谈判进展顺利；租约安排合理，续约去化47、速度及租金水平有保障租约安排合理，续约去化速度及租金水平有保障 项目主续约期集中在2017年，完美错开2018年金融街写字楼供应释放期，保证续约及租金谈判不受影响；平均租金偏离区域内新签租金水平上涨空间大平均租金偏离区域内新签租金水平上涨空间大 金融街新签租约平均水平超过600元/平米/月，超过凯晨平均租金，未来新签租金上涨潜力显著；凯晨世贸凯晨世贸中心未来三年租约到期情况中心未来三年租约到期情况 年份年份 2016年年 2017年年 2018年年 到期面积（平方米）到期面积（平方米）2,147 100,610 7,050 百分比百分比 2.0%91.6%6.4%月租金月租金(千）千）1,8748、6 43,845 4,466 百分比百分比 3.7%87.4%8.9%金融街商圈未来供应及去化预测金融街商圈未来供应及去化预测 22 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 产品亮点产品亮点 国内首单商业物业抵押资产证券化产品国内首单商业物业抵押资产证券化产品 多重措施保障投资者利益多重措施保障投资者利益 国内最顶级写字楼物业国内最顶级写字楼物业 绝佳基础资产绝佳基础资产 央企信用实力背书，双重主体信用担保央企信用49、实力背书，双重主体信用担保 1 2 3 23 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 中国金中国金茂茂:AAA 最高评级中国开发商作为担保人最高评级中国开发商作为担保人 中诚信证券评估有限公司中诚信证券评估有限公司评定主体信用等级为AAA 中国金茂提供全额担保中国金茂提供全额担保 香港联合交易所主板上市（HK.00817），香港恒生综合指数成份股香港恒生综合指数成份股 世界五百强世界五百强2015年第年第105位位50、中国中化集团公司旗下房地产及酒店平台 国际三大评级机构穆迪穆迪、标普标普与与惠誉惠誉分别授予中国金茂Baa3/稳定、稳定、BBB-/稳定、稳定、BBB-/稳定稳定的主体信用评级及展望，是继中海外之后第二家获得国际投资评级的中国开发商是继中海外之后第二家获得国际投资评级的中国开发商 中国金茂境内控股平台（上海金茂）提供全额担保中国金茂境内控股平台（上海金茂）提供全额担保 中国金茂中国金茂:BBB-中国金茂中国金茂:Baa3 中国金茂中国金茂:BBB-24 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,151、17,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 资料来源：公司公告 中化集团的鼎力支持中化集团的鼎力支持 强大的股东背景强大的股东背景 中化集团是国有大型骨干中央企业及全球财富500强企业之一，是21家获得国资委批准以发展和投资房地产业务为其一项核心业务的国企之一，同时是6家获批准将酒店业务作为企业主营业务的国企之一 中国金茂为中化集团房地产板块的主要运营主体 中国金茂为中化集团成员企业，中化集团持有53.98%股权 财务支持财务支持 中化集团对中国金茂不断提供财务上的支持，如透过中化集团财务有限公司提供各类短期及长期融资 中国金茂的物业租贷租户包括中化集团公司52、成员 中化于2014年金茂分拆上市中，代替金茂大厦为国开行关于方兴长沙梅溪湖开发贷款提供担保，涉及金额人民币40亿 供股支持供股支持 在2009年3月的经济下滑期时，中化集团通过增持中国金茂的供股对其给予支持，并当时一度增加其持股比例至69.5%，涉及金额为26亿港元 国务院国有资产监督管理委员会国务院国有资产监督管理委员会 中国中化集团公司中国中化集团公司 中国中化股份有限公司中国中化股份有限公司 中化香港（集团）有限公司中化香港（集团）有限公司 100%98%100%能源板块能源板块 农业板块农业板块 化工板块化工板块 金融板块金融板块 地产板块地产板块 中国金茂中国金茂 唯一的地产旗舰平53、台唯一的地产旗舰平台 中化给予中国金茂关于地产业务的上市不竞争承诺 五大五大主营业务板块之一主营业务板块之一 中化是国务院批准以房地产作为主营业务的21家央企之一 也是国务院批准以酒店业务作为主营业务的6家央企之一 重要重要战略性子公司战略性子公司 中化集团中利润最大贡献者 响响应应国家号召国家号召 积极参与一级开发，响应国家城镇化进程要求 53.98%中化集团的地产旗舰平台和重要战略公司中化集团的地产旗舰平台和重要战略公司 25 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,254、39,224 Highlight 230,209,162 产品系列产品系列 收入占比收入占比（百万港元）（百万港元）土地储备土地储备（平方米）（平方米）项目项目亮点亮点 主要品牌主要品牌 物业开发物业开发 16,315.9(74%)11,882,588（35%）物业开发板块主要包括品质住宅、高端公建和土地一级开发三大产品业态 以府、悦、墅、山、湖、湾为代表的品质住宅产品系列和以金茂广场等为代表的高端公建产品系列将为城市的未来构建非凡的图景和全新的经典 采取灵活多样的销售措施加大营销力度并加速已售物业的款项回流 金茂府、金茂 逸墅 一级土地开发一级土地开发 1,580.7 (7%)20,627,55、376（61%）中国金茂的土地一级开发项目集中于长沙，三亚及南京 长沙梅溪湖项目包括长沙梅溪湖一级开发项目一期、长沙梅溪湖一级开发项目二期及长沙梅溪湖A组团地块一级开发项目 南京青龙山国际生态新城项目位于中国江苏省南京市东南方向、江宁区东山副城东北角，东北接麒麟科创园，南接江宁大学城 三亚市崖州区土地一级开发项目位于海南省三亚市崖州区盐灶河岸-星级酒店星级酒店 2,257.5 (10%)574,933 （2%）酒店经营板块积极寻求市场机遇，运用灵活销售策略，优化客户结构，不断提升服务品质，在同区域竞争组合中继续保持领先地位 重点项目包括上海金茂君悦大酒店，海南三亚亚龙湾内的金茂三亚丽思卡尔顿酒56、店和金茂三亚希尔顿大酒店，金茂北京威斯汀大饭店，金茂深圳JW万豪酒店等 金茂+酒店管理 公司品牌 物业物业租赁租赁 1,491.1 (7%)552,950（2%）物业租赁板块的物业以其优异的品质、极佳的地理位置及高水平的物业服务，出租率及租金水平在同类别物业中继续保持着较高水平 重点项目包括北京凯晨世贸中心，上海金茂大厦，南京玄武湖金茂广场，长沙金茂梅溪湖国际研发中心等 金茂大厦 零售商业零售商业 零售商业的物业汇聚众多国际化时尚品牌，国际餐饮美食店、特色化体验店、精品零售品牌店及奢侈品，绽放高端旅游度假商业面貌 重点项目包括丽江金茂雪山语项目内的金茂丽江时尚生活中心，金茂大厦裙房内的金茂上海57、时尚生活中心，金茂三亚丽思卡尔顿酒店内的金茂三亚时尚生活中心等 金茂汇、J LIFE 客户维护及其他客户维护及其他 465.1(2%)-不断提升各个出租物业的经营质量、提高客户满意度；灵活调整酒店板块经营策略和营销措施，提升服务质量 金茂物业、金茂荟 合计合计 22,110.3 33,637,847 资料来源：公司公告 拥有多元、均衡、全面业务的地产综合运营商拥有多元、均衡、全面业务的地产综合运营商 26 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,224 Highli58、ght 230,209,162 资料来源：公司公告，发行人债券募集说明书 布局最优越、盈利能力最强的地产开发商布局最优越、盈利能力最强的地产开发商 高于同业的毛利高于同业的毛利率率1 38.7%37.4%35.8%32.9%32.1%31.2%30.9%30.2%28.5%28.1%27.5%27.4%26.1%25.1%25.0%24.1%23.3%21.1%20.8%20.6%20.2%18.8%15.6%11.9%11.5%中国金茂 合景泰富 禹洲地產 宝龙 广州富力 华润 花样年 中海 世茂 恒大 仁恒置地 龙湖 保利中国 雅居乐 万科 旭辉 金地 越秀 绿城 远洋 碧桂园 融创 中海59、宏洋 北京首创 保利置业 平均数平均数=29.3%北京 南京 苏州 青岛 天津 杭州 宁波 重庆 长沙 深圳 珠海 广州 丽江 三亚 上海 佛山 中国金茂已进入全国中国金茂已进入全国16个城市，其中北京、上个城市，其中北京、上海、广州、深圳四个一线城市实现了全覆盖。海、广州、深圳四个一线城市实现了全覆盖。主要城市主要城市 占比占比 北京 15%上海 12%广州 13%杭州 4%南京 4%中国金茂土地储备区域分布（中国金茂土地储备区域分布（2015年底）年底）27 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,24060、 77,117,64 251,239,224 Highlight 230,209,162 1数据截至2015年12月31日 大城市黄金地段的办公楼创造了稳定的经常性收入大城市黄金地段的办公楼创造了稳定的经常性收入 商业物业商业物业收入收入是同业中的三甲是同业中的三甲1 1 13,582 4,738 1,243 1,596 1,415 1,052 552 4,963 808 1,881 18,545 5,545 3,124 1,596 1,415 1,052 552 万达商业 华润置地 中国金茂 中海外 龙湖 SOHO宝龙 商业 酒店（人民币百万元）（人民币百万元）绝对领先的全国地标性商业物业运61、营商绝对领先的全国地标性商业物业运营商 商业运营收入位居同业三甲商业运营收入位居同业三甲 1999年：金茂大厦 浦东新区核心区域 1995年：北京中化大厦 长安街核心区域 2006年：凯晨世贸中心 长安街、金融街核心区域 2008年：北京金茂威斯汀大酒店 CBD核心商圈 2008年：三亚金茂丽思卡尔顿酒店 亚龙湾核心区域 2011年：南京国际广场 南京鼓楼区核心区域 2017年：上海星港国际中心 上海北外滩核心区域 28 184,27,34 140,120,102 223,127,28 65,85,144 241,238,234 228,229,240 77,117,64 251,239,2262、4 Highlight 230,209,162 稳健的财务水平和审慎的财务管理稳健的财务水平和审慎的财务管理 资料来源：公司公告 中国金茂贷中国金茂贷款到期结构均衡款到期结构均衡 一年内一年内 18%第二年第二年 29%第三至五年第三至五年 36%五年以上五年以上 18%总借款总借款:490亿亿港元港元 4.2%4.6%5.4%5.5%5.7%5.7%5.7%6.3%6.4%6.7%6.9%7.2%7.2%7.3%7.4%7.6%8.0%8.0%8.1%8.5%中海外 华润置地 中国金茂 SOHO中国 龙湖 保利中国 万科 远洋 保利香港 万达 世茂 碧桂园 旭辉 绿城 合景泰富 融创 雅居乐63、 花样年 广州富力 恒大 7%19%23%24%51%55%58%59%59%60%61%64%69%70%73%73%76%76%93%98%121%124%中海外 万科 华润置地 SOHO中国 中国金茂 龙湖 世茂 远洋 旭辉 碧桂园 万达商业 雅居乐 合景泰富 宝龙 越秀地产 绿城 融创 花样年 恒大 保利置业 首创置业 广州富力 86亿亿港元港元 176亿亿港元港元 142亿亿港元港元 86亿亿港元港元 0%10%20%30%40%50%60%11,000.0012,000.0013,000.0014,000.0015,000.002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 在手现金（百万港币）净负债率 中国金中国金茂始终维持充裕的在手现金和较低的负债水平茂始终维持充裕的在手现金和较低的负债水平 中国金中国金茂融资成本位于同业低位茂融资成本位于同业低位 中国金茂净负债率显著低于同业水平中国金茂净负债率显著低于同业水平