1、 201312 江苏丰汇源新农村建设发展有限责任公司 特色镇中心区土地一级开发及安置房建设项目 融资报告融资报告 项目总投资 8.5 亿元人民币（不含融资成本），融资 5 亿元人民币。1 1 融资计划融资计划 项目总投资 8.5 亿元（不含融资成本），已投入自有资金两亿多，计划融资 5 亿，其他资金自筹。融资计划如下：贷款项目贷款项目 特色镇中心区土地一级开发 及安置房建设项目 贷款金额(万元）伍亿元整 贷款时间 2014 年 1 月 贷款期限 三年 贷款年利率 10%10%（1）项目融资拟使用安置房在建工程（不带土地）及新街口淮海路 36 号房产做抵押：安置房在建工程情况：已经封顶的安置房面2、积约 15 万平米，根据我司与政府签订的回购协议，政府按照 2700 元/平米的价格回购，该 15 万平米安置房价值约 4 亿元人民币。淮海路 36 号房产情况：该房产位于淮海路 36 号，北临淮海路、西临中山南路，距地铁新街口站约 400 米。总建筑面积为 6446.04m2，共八层。（2）项目融资还款来源有二：一为安置房政府回购款，根据丰汇源公司与东沟政府签订的安置房回购协议，政府以 2700 元/平米的价格全部回购丰汇源公司所建安置房。且该安置房回购款已纳入区财政 2014 年、2015 年财政预算（见六人常发201320 号文）。还款来源二为项目一级开发后整治可挂牌的 1100 亩建设3、用地使用权出让金。根据丰汇源公司与东沟政府签订的补充协议，六合区财政部门在逐笔收到该 1100 亩土地使用权出让金收益后 20 日内，扣除刚性计提，全部余额返还给丰汇源公司。2 2 项目概况项目概况 江苏丰汇源新农村建设发展有限责任公司特色镇中心区土地一级开发及安置房建设项目是由南京市六合区龙袍街道人民政府（原东沟政府）立项，由“江苏丰汇源新农村建设发展有限责任公司”（以下简称“丰汇源公司”）负责具体实施的民生工程。（1 1）项目内容项目内容 项目主要包含两项内容：A、位于新禹河西，占地 235 亩的拆迁安置房建设（“新禹水岸”居住区建设），建筑面积约 22 万平方米，总投资约5 亿元，将建设4、成配套齐全的生态宜居新社区。B、位于东沟社区新禹河以东、龙袍街道东沟社区中学以西区域内，大约 2000 亩面积的“特色镇中心区”土地一级开发，搬迁 920 户居民，拆迁款约 2 亿元，土地整理及基础设施建设约 1.5 亿元。规划挂牌出让的国有建设用地的面积约为 1100 亩左右，可建设约 100 万平方米居住及商业建筑；原有水面改造后面积 400-500 亩；其他为道路绿化等用地。（2 2）项目捆绑运作）项目捆绑运作 根据南京市六合区政府于 2012 年 2 月 20 日与丰汇源公司签订的补充协议，东沟安置房建设与特色镇中心区土地一级开发实行捆绑运作。由丰汇源公司筹集特色镇中心区一级开发及安置5、房建设所需所有资金。以特色镇中心区 2000亩土地一级开发后可挂牌出让的 1100 亩土地使用权出让金弥补丰汇源公司的所有投资。具体实施如下：项目经一级开发后，拆成 1100 亩净地挂牌出让土地使用权，900 亩水面及绿地等作为配套设施，出让价以 150 万元/亩为盈亏平衡点，所得出让金 150 万元/亩部分扣除省市刚性计提（约 20%）后全部返还归丰汇源公司，摘牌价超出 150 万元/亩的部分净收益由龙袍街道政府与丰汇源公司按三七分成。（3 3）项目项目总总投资投资 项目总投资约 8.5 亿元人民币（不含融资成本），明细如下：动迁成本动迁成本 278,000,000278,000,000 老6、街拆迁（920 户）200，000，000 大河口搬迁及安置78，000，000 房原地拆迁（457 户）安置房建设成本安置房建设成本 389389，810810，000000 建筑（住宅、商建）334，660，000 景观 10，000，000 勘察设计 2，780，000 水电增容 42，370，000 土地一级开发成本土地一级开发成本 138138，350350，000000 市政工程 111，840，000 水面整治 18，070，000 勘察设计 8，440，000 管理费用管理费用 1717，920920，000000 其他费用其他费用 2929，880880，000000 合计合7、计 853853，960960，000000 （4 4）项目投资回报）项目投资回报 “新禹水岸”安置房约 22 万平方米建筑投资约 5 亿元人民币。大约 2000 亩土地一级开发区，投资约 3.5 亿元人民币。总投资 8.5 亿元。2000 亩土地整治后可挂牌出让建设用地约 1100 亩。挂牌土地出让价以 150150 万元万元/亩亩计，1100 亩挂牌土地最少回收资金 16.5 亿元人民币。上交省市 20%，扣除融资成本约 1.5 亿元人民币，扣除投资约 8.5 亿元人民币，项目可得利润 3.2 亿元人民币。3 3 项目优势项目优势 （1 1）先出让地，后交房，项目风险可控先出让地，后交房，8、项目风险可控。本项目为与政府合作的民生工程，根据丰汇源公司与东沟政府签订的补充协议规定，政府确保 2013 年 6 月 30 日前安排特色镇中心区 1100 亩土地出让计划，并在同年 12 月前完成该地块所有出让手续。丰汇源公司在政府完成以上事务的前提下，于 2013 年 12 月 31 日前将安置房交付政府。也即丰汇源公司在政府完成 1100 亩土地使用权出让后交付安置房，极大降低了项目风险。（2）江北新区规划提升项目所涉江北新区规划提升项目所涉 11001100 亩可出让土地价亩可出让土地价值。值。2013 年 5 月 23 日，国务院通过苏南现代化建设示范苏南现代化建设示范区规划区规划，9、南京江北新区作为规划中唯一的长江以北区域，被明确提出“优先建设”，苏南现代化建设示范区规划中如此表江北新区：“在符合土地利用总体规划、城市总体规划和相关法律法规的前提下，在南京推动建设江北新区，重点推进产业转型升级与新型城市化，打造产业高端、生态宜居的城市新区，成为加快现代化建设和提升国际竞争力的新引擎”。这一重大利好政策将直接提升项目所涉 1100 亩可挂牌出让土地的价值。江北新区的范围包括浦口区、六合区所辖行政区域和八卦洲。今年 7 月，南京召开江北新区 2049 战略规划大会，会上提出，在国家批准实施苏南现代化示范区建设规划大背景下，进行江北新区规划，瞄准第七个国家级新区，即将江北新区的10、成立乃至于开发建设都上升到国家战略，总体发展目标、发展定位等由国务院统一进行规划和审核，在辖区内实行更加开放和优惠的特殊政策。今后南京市城市发展重点将从主城内的河西新城区向江北新区转移。目前国家共有 6 个国家级新区，分别是：上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区、广州南沙新区。这些新区在成立之后直接带动了当地的经济发展。以重庆两江新区为例，两江新区于 2010 年 6月正式挂牌成立，至 2012 年，两江新区 GDP 达到近 1500 亿，同比增幅同比增幅 20.4%20.4%。与重庆两江新区对比,南京江北地区占地面积是其近 2 倍,但 2012 年的 GD11、P 大约是其三分之二,进出口总额是其五分之一。南京江北新区的发展空间可谓巨大。且在该会上，省委常委、南京市委书记杨卫泽表示，在南京青奥会（2014 年 8 月）前，包括六合区在内的江北新区暂时停止出让土地。受以上因素的影响，江北新区地价大幅上涨。2013 年 7 月 17 日，与六合区同处江北新区的浦口区最新成交的两块土地分别以 14201420 万万/亩亩、13291329 万万/亩亩的高价成交：1.NO.2013G40 地块，位于浦口区浦口新城镇南河路以北、河西路以西，住宅用地，容积率 1.0R2.7,出让面积71345.1 平方米，成交价格 152000 万元;2.NO.2013G39 12、地块，位于浦口区浦口新城望江路以东、临滁路以南，二类居住用地，容积率 1.0R2.5,出让面积 105352.9 平方米，成交价格 210000 万元。（3）南京四桥建成通车，项目区位优势致项目所涉土南京四桥建成通车，项目区位优势致项目所涉土地价值地价值提升。提升。南京长江四桥北起六合区横梁镇东，南止于江宁区麒麟镇，串连起六合区、仙林新城区、江宁新城、板桥新城、奥体新城。建成通车后，从主城区至四桥连接线的栖霞匝道收费站进入四桥，行使到江北的龙袍收费站，两个收费站之间只需 5 分钟左右。而项目所在地龙袍街道东沟社区西距六合区城区约 15 公里，西南紧邻龙袍新城，距南京主城区中心约 35 公里，南13、京长江四桥于 2012 年 12 月建成通车后，从市区去东沟开车只需半小时。从长江四桥江北绕越高速第一个出口下去，开车 5 分钟即到龙袍街道东沟社区。2005 年 10 月 8 日，南京三桥建成通车，将河西与浦口连接起来，极大缩短了江北至南京老城区的距离。浦口区受惠三桥利好，房价、地价均大幅上涨。根据南京市国土资源局土地成交信息显示，2005 年 5 月 28 日，浦口区挂牌出让的土地以 7070 万万/亩亩成交：NO.2005G22 地块，位于浦口区泰西路，住宅用地，容积率 R1.5,出让面积 62160.4 平方米，成交价格 6500 万元。而时至今日，即使在未出现“江北新区”利好以前，浦14、口区土地成交价格也已上涨至 300-800 万/亩。2013 年 1-4 月份，南京市浦口区出让的 9 幅土地中，成交价格最低为 277277 万万/亩亩（NO.2013G07 地块，位于浦口区江浦街道沿山大道南侧、南工大东侧，商业金融业用地，容积率R2.0,出让面积 31455.3 平方米，成交价格 13000 万元）；最高则至 784784 万万/亩亩（NO.2013G11 地块，位于浦口区江浦二中北侧，二类居住用地，容积率 1.0R3.0,出让面积 8586.25平方米，成交价格 10200 万元）。9 幅土地平均出让价为 474474万万/亩亩。南京四桥于 2012 年 12 月建成通15、车前后四桥周边土地价格也已显示出强劲的上涨趋势。2011 年 11 月 17 日成交的NO.2011G62 地块，位于六合区横梁街道兴镇路以北，综合容积率 2.7，住宅混合用地，面积 40793.1 平方米，成交价格7500 万元，折合 113113 万万/亩亩。2011 年 7 月 19 日成交的NO.2011G25 地块，位于六合区东沟镇奶山，1.0R1.1，为二类居住用地，面积 191524.9 平方米，成交价格 12800 万元，折合 4444 万万/亩亩。而四桥通车后，2013 年 6 月 19 日成交的 NO.2013G30 地块，位于六合区横梁街道山东路以西，1.0R2.2，二类16、居住用地，面积 17759.6 平方米，成交价格 4150万元，折合 159159 万万/亩亩。2013 年 6 月 27 日成交的 NO.2013G38地块，位于六合区横梁街道宝石路西，R1.8，商业金融业用地，面积 1385.2 平方米，成交价格 312 万元，折合 156156万万/亩亩。可以预见，在未来 3-5 年内，南京四桥通车给六合区四桥周边土地带来的价值提升将更加充分地体现出来。项目所涉 1100 亩土地拥有巨大的升值潜力。（4 4）生态环境优美，项目所涉土地极具开发价值。）生态环境优美，项目所涉土地极具开发价值。项目所在地龙袍街道属于低山丘陵地带，有山有圩有平原，森林及水资源丰17、富，自然环境优美，与江南著名旅游风景区栖霞山隔江呼应，并一同位于江北方山，江南栖霞山、江宁青龙山所形成的南京城东绿色廊道内。在其区域范围内，分布有龙袍新城、奶山生态综合开发区和白马山生态综合开发区。龙袍新城规划人口 20 万，政府拟投资 120 亿元打造。奶山生态综合开发区占地 4000 多亩，国有出让土地 578 亩，将建设独幢高尔夫别墅及高档公寓约 40 万平方米，总投资20 多亿元人民币，预计销售额将达到 50 亿万元人民币。白马山生态综合开发区占地约 3000 亩，建设用地 300 多亩。将建成含高尔夫球场在内的高档休闲度假区。总投资约 15亿元人民币。项目所涉土地紧邻龙袍新城及两大生18、态开发区，无疑可以享受由此带了的环境溢出效益及周边配套设施。且项目进行土地一级开发的“特色镇中心区”本身生态环境优美，总面积约 2000 亩，含水面 400-500 亩，绿地、道路等约为 400 多亩，拆成净地 1100 亩挂牌出让，生态优势明显。4 4 成本测算成本测算 A、“新禹水岸”居住区具体建设地点位于龙袍街道东沟社区新禹河西岸的新生村、蔡庄社区地块。该居住区占地约235 亩，建筑面积约 22 万平方米，用于安置大河口社区整体搬迁 265 户、安置区原地拆迁 192 户、拟开发旧镇区拆迁 920户，共 1377 户居民居住。建设用土地为政府划拨土地。“新禹水岸”居住区拟建设的内容包括多19、层住宅楼、沿街商铺，以及幼儿园、菜市场等配套建筑和设施。建设成本见下表：新禹水岸安置房居住区投资费用估算 建设费用建设费用 建、构筑物 面积（M2)单方造价（元/M2）合价（元）合价（万元）道路 7000 400 2800000 280 景观 60000 120 7200000 720 多层住宅 165633 1570 260043810 26004 商业建筑 33719 1600 53950400 5395 幼儿园 4376 1650 7220400 722 菜市场 8157 1650 13459050 1345 建筑面积合计 211885 景观用地合计 67000 勘测设计费 27888520、 10 2788850 278 水电增容 211885 200 42377000 4237 拆迁补偿费拆迁补偿费 360 户 7800 小计小计 4678146781 管理费用管理费用 （*小计）总 3%1403 其他费用其他费用 （*小计）总 5%2339 合计合计 5052350523 平均单价平均单价 23842384 元元/M/M2 2 B、“特色镇中心区”土地一级开发事项，主要包括约920 户老旧房屋的拆迁（大河口整体搬迁 265 户、安置区原地拆迁 192 户不在内），区域内土地的整治，道路、桥梁的构筑，管网的建设，水域的治理等。通过土地一级开发，约2000 亩土地整理规划约 1121、00 亩挂牌出让土地，其余近 900亩水域、绿化、道路、桥梁成为出让土地的配套，大大提升了挂牌土地的潜在价值。建设成本见下表：特色镇中心区土地一级开发投资费用估算 项目 数量 单价（元）总价（万元）市政道路工程（M2）172000 420 7224 市政桥梁工程（座）10 2940 市政管网工程（M)10200 1000 1020 原生态芦苇摊湿地(M2）28234 80 226 河流湖泊整治工程（M2)263500 60 1581 小计 12991 规划勘察设计费 6.5%（*小计）844 管理费用 3%（*小计）389 其它费用 5%（*小计）649 拆迁补偿费 1017 户 20000 22、总计总计 3487334873 5 5 项目实施计划项目实施计划 安置房项目分三期开工建设，其中一、二期分别于 2012年 4 月和 7 月开工，两期共计约 15 万平方米安置房现已封顶；三期约 7 万平方米安置房计划于 2013 年 12 月开始进行基础施工；全部工程暂定 2014 年底完工。土地一级开发内容现处于准备阶段，计划于 2013 年 12 月份开工，全部建设内容预计将于 2014 年底前完成。具体施工进度计划如下：项项 目目 基础开工基础开工 主体开工主体开工 楼盘封顶楼盘封顶 竣工备案竣工备案 “新禹水岸”“新禹水岸”安置房建设安置房建设 一期一期 2012.4 2012.8 2013.10 2014.2 二期二期 2012.7 2012.11 2013.10 2014.2 三期三期 2014.1 2014.3 2014.10 2015.2 项项 目目 拆拆 迁迁 基础开工基础开工 特色镇中心区土地特色镇中心区土地一级开发一级开发 2014.2 2014.4