1、不破不立，多路并举面对史上最严厉房地产调控政策下融资业务的思考二零一八年十月序言： 如何看待中国房地产市场发展 一般来说，房地产发展与宏观经济周期相对应，呈现出较强周期相关性。一般来说，房地产发展与宏观经济周期相对应，呈现出较强周期相关性。当该地区经济发展处于上升周期时，往往其房地产市场比较景气，房价处于上升区间，地产行业发展迅猛；当该地区经济发展处于衰退周期时，其房地产市场发展形势比较严峻，房价呈现下滑状态，地产行业不景气。 关于中国房地产市场的发展趋势，短期看金融政策，中期看土地供应，远期看人口红利短期看金融政策，中期看土地供应，远期看人口红利。 在短期，看金融政策。在短期，看金融政策。包2、括货币政策和信贷政策。通过政策，可以分析背后隐含的当前国内外经济金融形势，从而调整房企自身的发展战略。 在中期，看土地供应。在中期，看土地供应。大部分城市的政府都采取土地财政政策，即政府通过出让土地获取出让金，从而增加财政收入。反之，少部分城市的政府则限制新增土地供给规模，以致城市的房价高企不下，例如：香港。 在远期，看人口红利。在远期，看人口红利。首先，人口流动使城市化进程加快，从而房价上涨。其次，在存量上，常住人口决定一个城市的规模，房价也受此影响。再者，在增量上，人口净流入和净流出直接关系到房屋需求量。例如：内地。 经过近20年高速发展，中国房地产市场新增住宅与商业地产供应面积、一级市场3、销售价格都已经创下历史新创下历史新高高，房地产发展黄金时代已经宣告结束黄金时代已经宣告结束，白银时代甚至青铜时代开始来临，房企正在面临市场转型的巨大挑战。面临市场转型的巨大挑战。第一部分：宏观经济与房地产市场回顾u 近期全国房地产市场形势回顾近期全国房地产市场形势回顾u 2018年上半年宏观经济形势分析年上半年宏观经济形势分析u 2018年两会出台的行业与金融政策年两会出台的行业与金融政策u 2018年热点城市最新政策年热点城市最新政策u 中央房地产调控政策解读中央房地产调控政策解读u 未来房价趋势分析未来房价趋势分析u 房地产行业策略建议与战略思考房地产行业策略建议与战略思考u 未来房企转型4、之路未来房企转型之路1.1 近期全国房地产市场形势回顾近期全国房地产市场形势回顾 投资政策土地市场坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，限购限贷限售叠加土拍收紧，同时大力发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，构建租购并举的房地产制度。企业加大土地投资，城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。大型房企在三四线城市拿地占比为25.7%。2018年上半年，20家代表企业累计拿地13,503万平方米，同比增长13.8%；累计拿地金额6,101亿元，同比下降12.4%。2018年1-7月份，全国商品房销售面积为89990万平方米，同比增长4.2%，5、增速比1-6月份提高0.9%。其中，住宅销售面积增长4.2%。价格方面，三四线城市在宽松的政策环境下，楼市回暖，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，一线城市降温最为显著。2018年上半年，全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米，同比增长29.3%，增幅较2017年上升了18.3个百分点，成交方面，各类土地成交量开始回升，2018年上半年共成交110,864万平方米，同比增长27.4%。1.1 近期全国房地产市场形势回顾（续近期全国房地产市场形势回顾（续） 2018年1-9月份，政策面“房住不炒”已成共识，房地产税改革将稳步推进，金融去杠杆大局已定，然而行业销售依旧行业销售依旧“开门红6、开门红”，全国，全国商品房销售面积、金额同比分别继续增长商品房销售面积、金额同比分别继续增长。 开发企业业绩喜人，1818强强房企销售过千亿元，房企销售过千亿元，百强房企各档次门槛同比提升50%以上。 从结构来看，前三季度，三四线城市房地产市三四线城市房地产市场火爆形势延续，依旧占据近场火爆形势延续，依旧占据近60%60%的市场份额，的市场份额，一、二线城市随着供应增加而销量回升，预示着上半年城市市场格局有望延续。 从下半年开始，特别是从8月份开始，不少房企拿地开发节奏开始放缓，融资难度不断加大，投资增速下滑，销售回款减速，全国房地产开全国房地产开始出现转折点，降温趋势明显始出现转折点，降温趋7、势明显 由于调控不断加码，整体上，房企四季度销售房企四季度销售明显放缓，特别是三、四线城市量价齐跌的现明显放缓，特别是三、四线城市量价齐跌的现象开始出现，象开始出现，全国楼市开始正式步入寒冬。资料来源：易居企业集团 克尔瑞20182018年年1-91-9月份月份中国中国房企销售排行榜房企销售排行榜1.2 2018年年前三季度前三季度宏观经济形势分析宏观经济形势分析经济方面经济方面国际政治经济环境的错综复杂对中国的外贸经济产生直接影响，而国内消费、投资需求的稳定保障经济实现较为稳健的增长，前三季度GDP同比增长6.7%，9月份官方和财新制造业PMI分别为50.8%和50%，前三季度我国进出口总额8、22.28万亿元人民币，同比增长9.9%，其中出口同比增长6.5%；进口同比增长14.1%；顺差1.44万亿元，收窄28.3%，经济下滑趋势明显经济下滑趋势明显货币信贷货币信贷在坚守稳健的同时，注重增强灵活性和预见性，强化与市场的沟通，加强对预期的引导，2018年前三季度社会融资规模增量累计为15.37万亿元，比上年同期减少2.32万亿元，9月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的66.8%，同比高1.4个百分点；9月份社会融资规模增量为2.21万亿元，比上月多2768亿元，比上年同期少397亿元，融资形势较为严峻融资形势较为严峻房地产政策房地产政策落实地方主体责任，继续实行9、差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。稳妥推进房地产税立法，降低个人所得税，房地产行业调控持续房地产行业调控持续1.3 2018年两会出台的行业与金融政策年两会出台的行业与金融政策棚改区改造两会棚改攻坚计划启动新的三年计划，今年开工580万套，2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套，并进一步提高部分区域货币安置比例调控政策房地产调控影响市场发展趋势，两会表示坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，体现了政策的稳定性和连续性，预计2018年仍是调控年租购并举10、加快租购并举制度建立。作为解决“住有所居”的重要途径，租赁市场今年将得到进一步发展，同时公租房、共有产权房供应将继续加大房地产税目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案，由于立法的复杂性，预计正式出台还需一定时日农村宅基地土地探索宅基地三权分置改革。未来将全面深化农村改革，落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革1.4 2018年热点城市最新政策年热点城市最新政策关于持续促进我市房地产市场平关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知稳有序运行的通知对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭能够提供从购房申请11、之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房天津市人民政府办公厅关于进一天津市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的步做好我市房地产市场调控工作的通知通知严格执行房地产市场调控政策、加强土地出让管理、做好新建商品住房供应、强化房地产市场监管、加强舆论引导和预期管理、落实区政府主体责任等关于商品住房开盘销售采用公证关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知摇号排序选房有关事宜的补充通知成都市商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房，并保持登记购房人、摇号12、选房人、合同签订人一致南京市人才落户办法的实施细则南京市人才落户办法的实施细则提出高层次人才在南京买首套房可不受户籍限制，40岁以下本科可以直接落户南京，先落户后就业。研究生落户南京不受年龄限制青岛天津南京成都1.4 2018年热点城市最新政策（续）年热点城市最新政策（续）1武汉武汉完善商品房、共有产权房、政府保障性住房以及租赁住房等多元化住房供应格局，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，全力推动住房居住属性的回归2重庆重庆主城区新购买新建商品住房和二手住房限售政策，取得不动产权证书满两年后才能上市交易3西安西安在限购区域内暂停向企事业单位及其它机构销售住房，13日起进一步放宽部分户籍准13、入条件，进一步放宽本科及以上学历人员落户的年龄限制5杭州杭州住建委发布关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知，在城区(含临安)范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，3年内不得上市交易4宁波宁波奉化区和杭州湾新区实施限售政策，新购住房须取得不动产权证书满2年方可转让1.5 中央房地产调控政策解读中央房地产调控政策解读进展：进展： 此轮房地产调控政策，力度之大，范围之广、措施之严，史上最严厉，没有之一此轮房地产调控政策，力度之大，范围之广、措施之严，史上最严厉，没有之一 从2016年9月30日至2018年9月30日，全国100多个城市累计出台600多次调控本质：本质：中央政府与地14、产政府、房地产开发商以及金融机构之间博弈中央政府与地产政府、房地产开发商以及金融机构之间博弈中央政府中央政府全国房价普遍过快上涨、普通百姓难以承受、扭曲朴实勤劳致富的社会价值观 遏制房价上涨、逐步摆脱宏观经济对房地产行业的依赖、建立健康可持续发展房地产行业体系地方政府地方政府土地财政与税收的依赖，包括土地出让金与房地产交易有关税收 土地出让金占据地方财政半变天，同时与地方GDP增长密切相关，必须保房价、拉经济房地产开发商房地产开发商房地产行业高速发展二十年，已经挣得盆满钵满，诸多房企老板成为大富豪 好日子不会长久，多挣一年是一年，快进快出，保持高周转，低库存金融机构金融机构 实体经济萧条，普通15、生产企业不仅很难接受较高的资金成本，而且实质违约不断，放贷风险加大 金融去杠杆下，要生存，必须和房企合作，创新融资方案，规避监管，玩“猫和老鼠”的游戏目标：目标：咬定青山不放松，不达目标不罢休咬定青山不放松，不达目标不罢休 至少到达一线城市涨无可涨，二线城市不再过快上涨，三四线城市稳中有跌一线城市涨无可涨，二线城市不再过快上涨，三四线城市稳中有跌1.6 未来房价趋势分析未来房价趋势分析 住房定义为商品房，应该符合商品的基本属性，一是由供求关系决定价格走势，二是世界上没有只涨不跌的住房定义为商品房，应该符合商品的基本属性，一是由供求关系决定价格走势，二是世界上没有只涨不跌的商品，在近期严厉调控下16、，应该是见顶回落的过程，未来看会出现分化走势商品，在近期严厉调控下，应该是见顶回落的过程，未来看会出现分化走势一线城市：近期预期微跌一线城市：近期预期微跌10%左右，长期看还是有一定上涨空间左右，长期看还是有一定上涨空间北京、上海、广州、深圳、香港北京、上海、广州、深圳、香港等城市，目前北上深均价约6万，广州约4万，香港20万，北上广深经济总量和人口已经全面超过香港，未来10-20年之内前面超越香港，上海、深圳、北京、广州依次突围，未来3-5年内，北上深房价均价至少10万（即涨幅至少50%），广州至少6万（即涨幅至少50%）强二线城市：强二线城市： 近期预期保持相对稳定，长期看先跌后涨，涨幅不17、小，幅度不会低于近期预期保持相对稳定，长期看先跌后涨，涨幅不小，幅度不会低于50%看好杭州、武汉、成都和南京杭州、武汉、成都和南京率先突围，目前杭州房价均价逼近5万，接近上海，武汉、成都和南京超过两万，三者是副省级城市、省会中心城市、人口超级城市（常住人口超过或接近1000万）、GDP均超1万亿、教育重镇、人口持续净流入，未来看好四大城市率先加入一线城市阵营，房价超过4万，涨幅 接近100%弱二线城市：近期预期会滞涨，未来涨幅不会太大，但是增幅有限弱二线城市：近期预期会滞涨，未来涨幅不会太大，但是增幅有限佛山、东莞、重庆、天津、青岛、宁波、苏州、无锡佛山、东莞、重庆、天津、青岛、宁波、苏州、无18、锡等，人口聚集地，未来房价预计稳定在2万左右强三线城市：近期有一定幅度下跌，未来还是有一定上涨空间强三线城市：近期有一定幅度下跌，未来还是有一定上涨空间珠海、中山、惠州、南通、济南、绍兴、厦门、泉州、常州珠海、中山、惠州、南通、济南、绍兴、厦门、泉州、常州等弱三线城市：区域分化严重，环北京区域预计有明显回落，长三角、珠三角区域还是有较大上涨空间弱三线城市：区域分化严重，环北京区域预计有明显回落，长三角、珠三角区域还是有较大上涨空间江门、肇庆、廊坊、承德、张家口、镇江、金华江门、肇庆、廊坊、承德、张家口、镇江、金华等1.7 房地产行业策略建议与战略思考房地产行业策略建议与战略思考 策略建议策略建19、议u 现有项目快速去化，提高项目周转效率，减轻资金占用压力u 多元化融资（发债、ABS、基金、并购、海外、金主等）手段，降低融资成本，优化负债结构u 轻资产业务转型（有钱没地、有钱有地、小股东操盘、合作代建等合作模式），多元化模式发展 战略思考战略思考u 高负债、高周转、高增长的运作模式要警惕政策与市场风险u 市场竞争愈发激烈，中小房企发展空间受限，规模化发展是出路也是风险u 市场“五限”（限购、限价、限贷、限售、限商）下，流动性风险1.8 未来房企转型之路未来房企转型之路u 品牌输出与轻资产运营，做一手房差异化，做有品质的开发商，提升品牌溢价u 从一级增量市场转向二级存量市场，着眼租赁住房和20、长租公寓市场u 传统的住宅和商业地产，转向文旅地产，特色小镇，健康养老地产以及生态农业地产等u 从单一住宅开发，转向多元定制化需求，包括特色别墅，高端公寓，满足高端人群不同需求u 地产与科技结合，开发智慧家居，科技物业，物联网等科技地产第二部分：房地产行业融资分析u 2018年上半年房地产融资市场回顾分析年上半年房地产融资市场回顾分析u 房地产融资现状及新规影响房地产融资现状及新规影响u 房地产企业的常用融资渠道房地产企业的常用融资渠道u 各种融资渠道的比较与分析各种融资渠道的比较与分析u 当前形势下房地产企业创新融资方案设计当前形势下房地产企业创新融资方案设计u 前期融资、项目融资与后期回款21、要点前期融资、项目融资与后期回款要点u 房企对外融资渠道风险防控房企对外融资渠道风险防控2.1 2018年上半年地产融资市场回顾分析年上半年地产融资市场回顾分析 2018年1-8月份，房企到位资金为106682亿亿，同比增长4.6%，增速比1-7月份回落0.5个百分点； 其中，国内贷款为15783亿，同比下降6.6%；利用外资 35亿元，大幅下降 68.3%；自筹资金为34959亿元，同比增长11.2，房企更多依靠自身造血能力；房企更多依靠自身造血能力； 另外，其他资金来源中，定金及预收款为35447亿，增速最快，达15.1%；个人 按揭贷款为15605亿，同比下降1.0%，表明银行对住房按揭22、贷款政策仍旧从银行对住房按揭贷款政策仍旧从紧。紧。 截止 2018年，房企主要有息负债余额19.2万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷款、委托贷款、信托融资、信用债券、并购贷款、海外融资和资产支持证券，余额分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。 2018年下半年年下半年-2021年是房企有息负债集中到期高峰，规模分别为年是房企有息负债集中到期高峰，规模分别为2.9万亿、万亿、 6.1 万亿、万亿、5.9万亿和万亿和3.4万亿。万亿。 2018年，房地产市场金融监管明显加强，信贷政策收紧，企业融资难度也将年，房地产市场金融监管明显加强，信贷政策23、收紧，企业融资难度也将升级，房企资金面压力加剧。升级，房企资金面压力加剧。国内贷款15.50%境外融资0.04%自筹资金32.20%定金及预收款32.90%个人按揭贷款14.50%其他4.86%20182018年上半年各项资金来源年上半年各项资金来源同比同比增速增速-80.00%-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%国内贷款国内贷款境外融资境外融资自筹资金自筹资金定金及预收款定金及预收款个人按揭贷款个人按揭贷款其他资金其他资金2.2 房地产融资现状及新规影响房地产融资现状及新规影响n 房地产属于资金密24、集型的行业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，故融资为房故融资为房地产的核心。房企融资渠道主要包括：地产的核心。房企融资渠道主要包括：银行贷款、非标融资、证券市场融资（股权、信用债、ABS）、海外融资（海外股权、海外债券）、私募股权基金、销售回款（个人住房金融）、供应链金融（票据、应付款）等n 2016年9月以来，一行三会一局及发改委、上交所、深交所、证券基金业协会等频频发文，房企外部融资遭到房企外部融资遭到监管机构的联合围堵。监管机构的联合围堵。 从严监管政策，尤其是对银行交叉金融业务风险要求“看得见、管得了、控得住看得见、管得了、控得住”，对非银机构交叉金融业务要求25、“通道业务承压，业务回归本源通道业务承压，业务回归本源”n 整体来看，2018年以来，银行委托贷款管理办法和金融机构资产管理业务指导意见的相继出台，银行对外放款银行对外放款尤其是表外、通道类的产品将马上面临大限，尤其是表外、通道类的产品将马上面临大限，部分中小地产公司可能因收贷或已有贷款余额难以通过各种方式腾挪或存续面临倒下风险；本轮监管后，地产资管类融资产品将正式进入负增长，地产项目后续融资也将面临较大障碍；通道类业务将大量减少，信托贷款融资受阻信托贷款融资受阻n 除此之外，地产私募基金融资亦将面临巨大的挑战，地产私募基金融资亦将面临巨大的挑战，银行、券商、信托等渠道资金来源收缩后，地产基金26、的后市存在不确定性n 互联网金融平台、第三方理财爆雷不断，行业监管愈加严格，市场准入门槛进一步提升，互金渠道募资难度越互金渠道募资难度越来越大来越大2.3 房企常用融资渠道房企常用融资渠道国内贷款国内贷款 国内贷款主要包括银行贷款银行贷款和非银金融机构贷款非银金融机构贷款。银行贷款方面政策银行贷款方面政策：一方面银行贷款的系列政策堵住银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业使得银行贷款逐步收紧，运作更加规范；另一方面，银行对房企信贷投放的门槛和监管进一步收紧，主要是为了规范房企信用扩张，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。未来房地产多头融资和过度融资不可持续，银行信贷将逐27、步转向未来房地产多头融资和过度融资不可持续，银行信贷将逐步转向资质较好的国有或上市房企资质较好的国有或上市房企 银行贷款为房地产最传统的融资方式之一，主要包括开发贷开发贷和个人住房贷款个人住房贷款。国内贷款融资规模国内贷款融资规模：从国内贷款近期数据来看，2017年6月份开始银行贷款增速下降银行贷款增速下降，随着2018年2月上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知及2018年5月银行业金融机构联合授信管理办法（试行）的颁布， 2018年4月国内贷款累计同比增长为负国内贷款累计同比增长为负，其中开发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至下降至2018年第二季度末的26.9%，居民加杠杆28、明显居民加杠杆明显 2.3 房企常用融资渠道（续）房企常用融资渠道（续）信用债融资信用债融资 债券融资方面政策债券融资方面政策：对房企发行公司债实行“基础范围+综合指标评价”的分类监管，提高房企发行公司债标准，并限制资金用于偿还债务、项目建设和补充流动资金，要求详细披露项目情况、定期披露资金使用情况，严格限制房地产企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目严格限制房地产企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目 信用债融资规模：信用债融资规模：2015年1月证监会发布公司债发行与交易管理办法，2016、2017年房企发债出现井喷，但随着2016年关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函29、的发布，房地产融资额度融资额度 从2016年10月份开始下跌开始下跌，债市调整以及地产公司债分类监管下，2017年地产企业债券融资量债券融资量较15-16年 锐减锐减，2018年上半年在紧信用及房地产调控的大背景下，房地产企业债券融资规模依旧较低房地产企业债券融资规模依旧较低 2.3 房企常用融资渠道（续）房企常用融资渠道（续）资产支持证券（资产支持证券（ABSABS、ABNABN）融资）融资 资产支持证券融资方面政策资产支持证券融资方面政策：鼓励鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，优先支持优先支持国家政策鼓励租赁项目开展资产证券化 资产支持证券融资规模：资产支持证券融资规模：从房地30、产ABS发行规模数据来看，2017年3季度和2018年2季度发行规模发行规模显显著增加著增加，随着2018年4月份关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知颁布以来，2季度发行规模达302.8亿元，同比增长同比增长324.03%2.3 房企常用融资渠道（续）房企常用融资渠道（续）非标融资非标融资 非标融资方面的政策非标融资方面的政策：非标政策的重点在于加强跨行业监管，封堵非标投资通道、禁止多层嵌套、设置非标期限匹配，促使银行非标资产转投标准化债权促使银行非标资产转投标准化债权 非标信托融资规模：非标信托融资规模：从房地产非标新增信托项目金额非标新增信托项目金额近期数据来看，2016年3月份开始增31、长，2017年12月份开始下降，近期有所回升回升。新增信托融资规模新增信托融资规模于2017年12月份开始逐步下降开始逐步下降，且房地产信托融资成本信托融资成本不断攀升不断攀升。随着贸易战升级及经济基本面的压力，在逐步宽信用的背景下新增信托资金近期略有回升新增信托资金近期略有回升 2.3 房企常用融资渠道（续）房企常用融资渠道（续）股权融资股权融资 股权融资方面政策股权融资方面政策:通过暂停批准违规企业上市、再融资和重大资产重组、遏制房企土地闲置及炒地行为，同时2017年关于修改上市公司非公开发行股票实施细则的决定目的在于抑制目前市场存在的过抑制目前市场存在的过度融资、募集资金脱实向虚等现象度32、融资、募集资金脱实向虚等现象 股权融资规模：股权融资规模：随着2014年房地产政策的松动及2015年A股牛市的助力，上市房企在2015年和2016年通过通过增发募资增发募资迅速增长迅速增长，而随着2017年4月证监会公告关于修改的决定及权益市场的持续低迷，2017年及2018年房企股权融资规模股权融资规模缩减明显缩减明显 2.3 房企常用融资渠道（续）房企常用融资渠道（续）总结：未来融资趋势总结：未来融资趋势 未来房地产融资在银行信贷银行信贷方面将逐步转向资质较好的国企或上市房企 同时非标转标非标转标趋势明显，未来更加依赖于信贷、股权、标准化债券及资产支持证券信贷、股权、标准化债券及资产支持证33、券等方面的融资而海外融资海外融资规模的步伐也将进一步趋大 但短期随着贸易战升级及经济基本面的压力，在逐步宽信用的背景下非标融资或继续回暖非标融资或继续回暖2.4 房企常用融资渠道对比（房企常用融资渠道对比（2017年年vs2018年三季度）年三季度） 融资渠道融资渠道融资形式融资形式融资方式融资方式描述描述20172017年原有年原有20182018年三季度更新年三季度更新 券商投行券商投行 股本包括股本方式的境内外首发上市（IPO）、配股、定增（非公开发行）以及可转债等除国内A股IPO暂停外，其他业务均可以正常开展境外境外IPOIPO和再融资活跃；除定增外，其他国内和再融资活跃；除定增外，其34、他国内资本市场业务几乎全部暂停资本市场业务几乎全部暂停债务债务方式的公司债券（大小公募、私募）、可交换债、海外发债（外资投行通道）等国内公司债暂停，海外发债活跃重新放开公司债（只能用于借新还旧），新增重新放开公司债（只能用于借新还旧），新增租赁住房专项债，海外债审批备案有所收紧租赁住房专项债，海外债审批备案有所收紧 商业银行商业银行 债权开发贷款、流动资金贷款、过桥资金、并购贷款、委托贷款、银团贷款、承兑汇票以及债务融资工具（超短融、短融、中期票据、定向工具等）除流动资金、过桥资金、委托贷款等方式外均可并购贷表外资金禁止操作，表内资金受限放款，并购贷表外资金禁止操作，表内资金受限放款，开发贷要35、求项目区位要求开发贷要求项目区位要求一线、一线、强二线城市核强二线城市核心区域及国家政策支持区域心区域及国家政策支持区域( (大湾区和雄安新大湾区和雄安新区等区等) )，规模缩紧，成本大幅上升，规模缩紧，成本大幅上升信托公司信托公司债权信托贷款、委托贷款委托贷款暂停准入门槛缩小到准入门槛缩小到5050强甚至强甚至3030强，绝大部分信托强，绝大部分信托公司都需借助自身财富中心和第三方平台募资，公司都需借助自身财富中心和第三方平台募资，成本大幅度提高，甚至有部分机构提出带资金成本大幅度提高，甚至有部分机构提出带资金上会上会股权夹层融资：股权投资（明股实债）部分信托可行极少数信托可以操作极少数信托36、可以操作券商券商基金子公司基金子公司资管计划资产证券化（类REITs、CMBS、运营收益权、物业费和购房尾款ABS等类型）可以可以，发行数量、规模有所增加可以，发行数量、规模有所增加租赁公司租赁公司债权融资租赁（售后回租）可以目前甚少目前甚少资产管理资产管理公司公司混合通过债权转让、债务重组融资，夹层资管计划等实施明股实债，以及直接一级市场项目的股权投资可以继续可行，对融资主体、项目区位和收益率等继续可行，对融资主体、项目区位和收益率等增加要求，同时大幅提高资金使用成本增加要求，同时大幅提高资金使用成本保险公司保险公司 股权 在一级半（定增）、二级市场（大宗交易、协议转让）等方式购入上市房企股37、票进行财务投资可以不能不能收购商业办公项目、直接参与开发可以甚少甚少债权通过资管计划、债权计划，不动产投资计划和信托计划进行债务融资可以审批更加严格，对融资主体大幅提高审批更加严格，对融资主体大幅提高准入门槛，同时提高项目入选标准准入门槛，同时提高项目入选标准私募基金私募基金股权包括投资未上市的房地产公司的股权的战略投资以及房地产公司下属项目公司股权的财务投资可以可以，但是大部分企业开始谨慎决策可以，但是大部分企业开始谨慎决策产业基金产业基金夹层通过明股实债方式进入，实现房企的杠杆融资可以显著减少，银行、保险、集合信托等显著减少，银行、保险、集合信托等通过资管通道的资金几乎绝迹通过资管通道的资38、金几乎绝迹并购基金并购基金股权通过与商业银行、地产基金、私募基金等金融机构合作，设立基金为整合并购项目提供融资可以大幅提高融资主体和项目准入门槛大幅提高融资主体和项目准入门槛股票股票交易所交易所质押通过股票质押给第三人或者金融机构进行融资可以可以，降低质押比例和质押率可以，降低质押比例和质押率金融产权交易所金融产权交易所债权计划通过设立债权融资计划销售给银行等金融机构进行融资可以可以，但是资金方局限性大，募资周可以，但是资金方局限性大，募资周期变长期变长第三方理财第三方理财债权通过第三方理财机构募集资金对接房地产企业项目可以发行数量显著减少，成本上升显著，发行数量显著减少，成本上升显著，准入房39、企基本在前准入房企基本在前1010强强互联网平台互联网平台P2P众筹，募集个人客户资金对接房地产企业项目可以几乎没有几乎没有金融控股平台金融控股平台股权通过收购传统金融牌照，设立金控平台可以监管部门严格控制监管部门严格控制2.4 房企常用融资渠道对比（房企常用融资渠道对比（2017年年vs2018年三季度）（续）年三季度）（续）政府产业基金或政府产业基金或国企自有资金国企自有资金债权通过设立基金或者信托方式借给房企可以可以，但是成本较高，对交易对手、可以，但是成本较高，对交易对手、项目城市、区域、业态等有要求项目城市、区域、业态等有要求2.5 房企房企各种融资渠道的比较与分析各种融资渠道的比较40、与分析l 股股本本融资优先、债务融资其次融资优先、债务融资其次 对于房地产企业来说，上市及再融资是最佳融资渠道对于房地产企业来说，上市及再融资是最佳融资渠道 国内A股的4家典型上市房企“招保万金”（招商、保利、万科、金地） 香港H股上市的后来居上七小龙“碧桂园、恒大地产、万达商业、中海地产、融创中国、华润置地、龙湖地产” 借壳上市的后起之秀“绿地控股、华夏幸福” 在监管宽松的情况，往往成为主流融资方式在监管宽松的情况，往往成为主流融资方式l 信用方式优先、信用方式优先、担保担保抵押抵押质押质押其次其次 房地产企业是“重资产”的行业，但是房企资产负债率一般都很高（绝大多数都在75%以上） 运用高41、杠杆之后，可供抵押的资产不多，信用方式借款成为优先运用高杠杆之后，可供抵押的资产不多，信用方式借款成为优先 对于上市房企来说担保次之（毕竟涉及信息披露问题），实在不行才考虑抵押质押融资l 银行通道优先、非银渠道其次银行通道优先、非银渠道其次 特别是债务性融资来说，银行渠道的资金成本往往是最低的特别是债务性融资来说，银行渠道的资金成本往往是最低的 整个金融市场，银行拥有最大资产体量，市场最大资金提供者，名副其实“大金主” 其他渠道融资的最终资金来源“穿透”下来绝大多是银行（除保险自有资金、信托集合理财、第三方理财等渠道外），其他渠道都要在银行基础上加收一定的“通道”费用，银行渠道融资成为最优方式42、 次之在银行间市场或者交易所渠道发行债券或者资产证券化产品，再次信托融资、租赁融资等，最后考虑互联网金融平台或者民间借贷等 无论是过去的明股实债模式，还是中间级加浮动收益模式，还是固定收益债权加实际股权投资模式，股债混合模式已经是大势所趋股债混合模式已经是大势所趋 房企通过寻找合适战略或者财务投资者进入，引入小股东，释放公司部分股权；减轻财务支出压减轻财务支出压力，及时回笼资金，投入新建设项目，加快资金周转，提高杠杆比率力，及时回笼资金，投入新建设项目，加快资金周转，提高杠杆比率；实现财务会计并表和销售收入合并，提升行业排名，改善资产负债表 金融机构通过股权投资方式加强对房企资金和经营权的实际43、管控，在房地产行业上行时，分享项在房地产行业上行时，分享项目后端溢价收益分红，做大其投资产出利润，增加收入；在房地产行业下行时，及时处置，化解目后端溢价收益分红，做大其投资产出利润，增加收入；在房地产行业下行时，及时处置，化解潜在风险，保证所投入资金安全潜在风险，保证所投入资金安全股债混合融资模式是大势所趋股债混合融资模式是大势所趋2.6 当前形势下房地产行业创新融资当前形势下房地产行业创新融资2.6 当前形势下房地产行业创新融资当前形势下房地产行业创新融资（续）（续） 随着混合制改革的逐步深入，国企与国企，国企与民企等之间兼并重组将会屡见不鲜，房地产兼并重组将会屡见不鲜，房地产行业也不例外，44、行业集中度将会进一步提升行业也不例外，行业集中度将会进一步提升 2017年整个行业环境变化使得一些房企面临生存困境不得已断臂求生，同时在规模化依赖日益在规模化依赖日益严重的行业竞争格局下，不少企业为提升竞争力也在谋求战略调整严重的行业竞争格局下，不少企业为提升竞争力也在谋求战略调整，这些都推动了房地产并购重组案例的增加 通过“大鱼吃小鱼”，房企之间资源重组整合以实现战略调整的方式，将会成为常态；而并购并购重组将成为行业趋势，相关并购基金未来成为主流方式重组将成为行业趋势，相关并购基金未来成为主流方式 大型房企和地产并购基金迎来发展机会，他们在经营上的压力相对小，优秀的现金流和低的资优秀的现金流45、和低的资金成本将使得他们在行业整合中成为并购者，伺机获取优质的土地和资产或向上下游延伸以完金成本将使得他们在行业整合中成为并购者，伺机获取优质的土地和资产或向上下游延伸以完善产业链，比如平安不动产、华润置地基金善产业链，比如平安不动产、华润置地基金 进行纵向收购，完善从募资、投资进行纵向收购，完善从募资、投资开发开发、工程施工、工程施工、管理管理运营、退出等环节，运营、退出等环节，打造黑石、铁狮门、凯德置地、丰树等一样的全链条一体化运作模式横向与纵向并购重组成为主流，并购融资是关键横向与纵向并购重组成为主流，并购融资是关键l 轻资产模式是房企未来发展模式之一，品牌输出、委托代建、运营管理是核心46、竞争力轻资产模式是房企未来发展模式之一，品牌输出、委托代建、运营管理是核心竞争力l ABS/ABN是房企金融创新的重要方向是房企金融创新的重要方向，对于重资产运营的商业、养老、产业、文旅、农业等地产业态，回收期长，资金沉淀压力较大，将是缓解资产压力和撬动发展的重要方式。丰富的底层资产种类，为房地产企业通过ABS融资带来广阔的发展空间。以类以类REITs、CMBS（商业房地产抵押（商业房地产抵押贷款支持证券）为代表的资产证券化产品成为共识贷款支持证券）为代表的资产证券化产品成为共识l 通过通过“类类REITs”、CMBS、运营收益权、运营收益权ABS（如酒店、工业厂房、园区等收入）、物业费（如酒47、店、工业厂房、园区等收入）、物业费ABS和和购房尾款购房尾款ABS等类型，覆盖证券化的权益和债务两个方向，给房地产企业多样化选择。等类型，覆盖证券化的权益和债务两个方向，给房地产企业多样化选择。目前私募版REITs已经试点，未来随着政策的逐渐放宽，公募版的REITs将是房企重要的创新方向。由于国内银行已经发行了多种对公信贷产品，法律环境和税收环境相对来说比较成熟，同时CMBS资产并不需要出表，更加方便快捷，并能够实现较大额度的融资l 通过资产证券化ABS进行创新融资，由此提高企业流动性和财务的灵活性，优化企业的财务报表，并实现重资产的出表，减低企业资产负债率，达到商业地产存量盘活、去库存、轻资48、产的目的并实现重资产的出表，减低企业资产负债率，达到商业地产存量盘活、去库存、轻资产的目的轻资产模式受到推崇，资产出表是目的轻资产模式受到推崇，资产出表是目的2.6 当前形势下房地产行业创新融资当前形势下房地产行业创新融资（续）（续）l 近年来，随着一带一路政策的推进，加之国家层面对海外投资的一定性政策鼓励支持，大量房地产企房地产企业走出去开始去海外拓展新的蓝海，业走出去开始去海外拓展新的蓝海，借此完成全球化商业版图布局成为潮流，因此聚焦于海外市场的因此聚焦于海外市场的外币融资也成为诉求外币融资也成为诉求l 2016年以来，较为宽松的融资环境和公司债政策的放宽使更多房企选择境内融资，房企前3季49、度公司债占比显著上升，房企融资规模同比增幅较大。在2013、2014年时，国内房企呈现境外融资的高峰时期，2015年后随人民币贬值、国内融资渠道的多元化后，房地产企业海外融资规模持续萎缩。随着随着2012017 7年末年末国内新一轮宏观调控深入，国内融资难度的上升，房企又开始加快了境外融资，以补充境内国内新一轮宏观调控深入，国内融资难度的上升，房企又开始加快了境外融资，以补充境内融资收紧的困境融资收紧的困境l 未来几年，随着融资调控的收紧和国家对资金回流的鼓励支持，房企的通过海外发债、再融资、海外房企的通过海外发债、再融资、海外银团贷款等渠道进行资本回流会成为常态银团贷款等渠道进行资本回流会成50、为常态出海发展成为选择，境外融资有助于资金回流出海发展成为选择，境外融资有助于资金回流2.6 当前形势下房地产行业创新融资当前形势下房地产行业创新融资（续）（续）l 随着房地产行业转型的逐步转型，大型城市综合体项目成为房企在大中城市开发的主要商业模式，对于综合体项目巨量资金需求，私募房地产基金的杠杆融资模式成为首要选择，目前对于资金需对于综合体项目巨量资金需求，私募房地产基金的杠杆融资模式成为首要选择，目前对于资金需求量大（一般超过求量大（一般超过10亿元）的项目，基金方式往往能够分担融资压力，解决资金困难亿元）的项目，基金方式往往能够分担融资压力，解决资金困难l 房地产企业作为发起人设立私募51、产业基金，借助私募基金房地产企业作为发起人设立私募产业基金，借助私募基金“分层架构分层架构”的运作模式，的运作模式，作为一般合伙人（GP），并通过关联企业出资通合伙人（LP）中劣后级，通过采用差额补足、溢价回购、全额担保等增信措施，保证收益与差额收益结合的机制，吸引银行、保险、信托等金融机构资金作为普通合伙人（LP）中优先级或者中间级参与房地产企业旗下项目股权投资，实现实现“小股东操盘小股东操盘”的经营模式的经营模式l 私募房地产基金使得房企运作更加灵活，私募房地产基金使得房企运作更加灵活，在拓宽融资渠道的同时，还可以获取管理费、项目增值、还可以获取管理费、项目增值、超额收益等多元化的收入，超52、额收益等多元化的收入，相信未来将是一片亟待开发的“蓝海”私募房地产基金撬动杠杆，成为发展重点私募房地产基金撬动杠杆，成为发展重点2.6 当前形势下房地产行业创新融资当前形势下房地产行业创新融资（续）（续）l 互联网支付平台的兴起则进一步推动金融体系的“技术性脱媒”。各种第三方支付平台、P2P网站等冲击着商业银行传统的资金中介和支付平台功能，从技术层面不断削弱商业银行的传统媒介功能，也推动了互联网金融与房地产的结合，使得房企直接融资更加便利、快捷l 近年来，各种基于各类互联网金融平台的产品纷纷推出，通过互联网众筹，投资者通过间接方通过互联网众筹，投资者通过间接方式投资房产获取收益，房企根据投资者53、需求量身式投资房产获取收益，房企根据投资者需求量身定制产品定制产品，或通过众筹资金代建和运营自身项，或通过众筹资金代建和运营自身项目，融资建设棚户区改造、保障房等项目，或为中小房企或者上产业上下游企业提供融资服务，目，融资建设棚户区改造、保障房等项目，或为中小房企或者上产业上下游企业提供融资服务，甄选优质项目投资甄选优质项目投资l 对于房地产企业本身而言，互联网金融平台将为房地产全产业链提供新的融资模式，提高了融互联网金融平台将为房地产全产业链提供新的融资模式，提高了融资效率资效率互联网金融平台，开启房地产融资新模式互联网金融平台，开启房地产融资新模式2.6 当前形势下房地产行业创新融资当前形54、势下房地产行业创新融资（续）（续）2.7 前期融资前期融资（拿地配资）（拿地配资）拿地决策之前需要考虑的因素拿地决策之前需要考虑的因素土地是否可以抵押与评估土地是否可以抵押与评估 是否可以引入战略、财务投资者（金主）是否可以引入战略、财务投资者（金主） 土地出让金是否可以分期付款土地出让金是否可以分期付款内部收益率内部收益率IRR是否满足要求是否满足要求u 关系到是否利用土地进行抵押融资，土地证是否可以分割为几个u 了解当地金融机构抵押融资政策（比例、规模、权限、时间等）u 土地评估价格，是否可以第二、第三顺位抵押u 缓解融资压力，避免项目峰值投资过大u 降低融资成本，拿地后u 投入新项目，加55、快周转u 寻找合适战略或者财务投资者进入，引入小股东，释放公司部分股权u 减轻财务支出压力，回笼资金，投入新项目，加快周转u 或者我方小股东操盘，实现会计并表和销售收入合并u IRR高低决定融资渠道和融资可接受成本上限，决定融资效率与进度u 投入新项目，加快周转u 一般一线城市IRR不低于10%，二线城市不低于12%，三线城市20%左右，四线城市超过20%2.8 项目融资项目融资施工建设期的资金方案设计施工建设期的资金方案设计l 总包商选择总包商选择 遴选合适机构，配合开发商融资走款l工程款支付工程款支付 付款进度尽量延后，用商票支付工程款，减轻资金占用成本l抵押物调整抵押物调整 根据项目去化56、特点调整抵押物范围，资金需求压力l预收款预收款 利用好预售资金监管户，盘活受限资金，获取银行贷款2.8 后期回款后期回款销售期的资金管理与平衡销售期的资金管理与平衡资金管理支出收入盘活成本、费用、税投资（取得项目）销售回款融资错配融资受限资金其他受限资金资金平衡2.9 房企对外融资渠道风险防控房企对外融资渠道风险防控l 现金为王现金为王 在成本可控的前提下，尽量扩大融资规模，确保现金流安全l投资与融资匹配投资与融资匹配 公司投资计划与融资进度相匹配，保证资金使用效率的同时，根据融资情况动态调整投资拿地节奏l 短期与长期资金错配短期与长期资金错配 融资兼顾短期流动资金与长期投资资金的组合，避免集57、中兑付的压力，同时提升资金使用效率l拓展渠道，不过分依赖某些资源拓展渠道，不过分依赖某些资源 广泛拓展融资渠道，包括期限长短搭配、股权债权组合、高低成本使用等等第三部分：债务融资实操案例解析u 商业银行渠道的债务融资商业银行渠道的债务融资u 信托通道的债务融资与夹层融资信托通道的债务融资与夹层融资u 私募基金的混合融资私募基金的混合融资u 公司（企业）债券公司（企业）债券/债务融资工具融资债务融资工具融资u 资产证券化融资资产证券化融资u 供应链融资供应链融资u 保理保理/商票融资商票融资u 债权融资计划融资债权融资计划融资u 债权债权/收益权、特定收益权转让融资收益权、特定收益权转让融资u 58、互联网互联网金融平台、金融平台、第三方理财平台项目融资第三方理财平台项目融资u 租赁公司的债务融资租赁公司的债务融资u 海外融资海外融资u 其他其他3.1 商业银行渠道的债务融资商业银行渠道的债务融资n 抵押政策抵押政策+ +预售政策预售政策开发贷款开发贷款n 整体布局整体布局+ +方案谈判方案谈判n 资本金落实资本金落实n 融资置换融资置换融资方案中的核心要素：融资方案中的核心要素：1. 融资额度融资额度2. 利率（结合当时市场环境）利率（结合当时市场环境）3. 期限（开发贷款一般期限（开发贷款一般3年）年）4. 担保条件担保条件5. 放款条件放款条件6. 还款计划还款计划3.1 商业银行渠59、道的债务融资商业银行渠道的债务融资房地产开发贷款银行审批流程房地产开发贷款银行审批流程3.1 商业银行渠道的债务融资商业银行渠道的债务融资案例：广州实地常春藤项目案例：广州实地常春藤项目YH-K1-2地块开发贷融资地块开发贷融资7亿元亿元项目公司获取土地工行华南支行受理四证齐全资金本、资质落实 项目评估上报审批方案谈判条件落实合同签订贷款发放抵押物已落实达到放款节点贷后管理销售进度工程进度贷款清偿抵押物置换节点还款（销售20%开始还款，50%还款50%，销售75%全额归还）（发放贷款7亿元）(3年期限，利率下浮5%)达到进度或提前申请3.1 商业银行渠道的债务融资商业银行渠道的债务融资（续）（60、续）n 政策指引：抵押政策+预售政策并购贷款并购贷款n 并购类型：受让现有股权、承接债务、认购新增股权与收购资产n 关注的风险点：战略风险、法律与合规风险、经营及财务风险、整合风险、国别与财务风险n 审批权限：贷审会、分权限审批n 并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金的项目，不得变相置换土地出让金n 防范关联企业借助虚假并购行为套取贷款资金，确保短款资金不被挪用n 应按照穿透原则，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上n 部分银行要求满足432条件或其他自有资金条款投资人（委托人）金融机构（受托人）项目公司（标的公司）股权质押、第三方担保签订协议、受托支付进度监控、资金监控还款61、来源股权收购融资流程：3.1 商业银行渠道的债务融资商业银行渠道的债务融资（续）（续）广州实地华南工行广东誉丰质押誉丰100%股权，第三方担保受托支付60%股权贷款资金回笼、股东分红自有资金支付40%股权款开立监管账户广州实地并购、100%控股案例：广州实地案例：广州实地16亿元收购广东誉丰亿元收购广东誉丰100%股权并购融资介绍股权并购融资介绍3.1 商业银行渠道的债务融资商业银行渠道的债务融资（续）（续）银行承兑汇票银行承兑汇票n 公司（业主方）以所拥有的物业进行抵押融资，其物业用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。n 资金使用用途灵活信用证、保函信用证、保函n 工程性保函：相62、对少，主要因为实际中房企或者地方政府等地主相对强势，主要以资金为主，保函用处不大n 融资性保函：大多用于跨境融资，有些房企可能用到n 履约保函经营性物业贷款经营性物业贷款n 主要用于公司（业主方）支付上游项目原材料采购费用等和下游施工企业工程款等委托贷款委托贷款n 指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由商业银行（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。 3.2 信托通道的债务融资与夹层融资信托通道的债务融资与夹层融资 信托资金用于向项目公司发放房地产开发贷 资金用于标的公司项目建设 放款条件为取得施工许可证，满足四三二条件开发63、贷款开发贷款3.2 信托通道的债务融资与夹层融资信托通道的债务融资与夹层融资 资金用于收购项目公司股权 信托资金将于缴纳完项目土地出让金后发放 项目公司为新成立的项目公司 新成立项目公司股权和开发方没有关联关系或追溯不到同一个实际控制人 土地出让金已经缴纳完毕 信托贷款将于缴纳完土地出让金后发放，放款后1个月内办理土地抵押 案例：青岛项目案例：青岛项目-粤财信托并购贷款融资粤财信托并购贷款融资 粤财信托拟发起设立“粤财信托实粤1号集合资金信托计划信托规模不超过 并购总价款的60%且不超过10亿元，信托资金用于向实地地产及关联公司 （简称“收购方”）发放并购贷款，资金用于收购青岛市北区河西项目公64、司 股权，信托资金将于缴纳完项目土地出让金后发放。并购贷款并购贷款3.2 信托通道的债务融资与夹层融资信托通道的债务融资与夹层融资（续）（续） 用于受让集团下属项目公司开发的房地产项目（已满足432要求）的特定资产收益权 融资人将款项用于本项目开发建设 异地住宅土地抵押，抵押率不超过60%，集团提供连带责任担保案例：华澳案例：华澳实地集团张家口项目特定资产收益权集合资金信托计划实地集团张家口项目特定资产收益权集合资金信托计划 资金用途：用于受让实地集团下属无锡项目公司开发的房地产项目 （已满足四三二要求）的特定资产收益权，融资人将款项 用于本项目开发建设。 抵押物：异地住宅土地张家口项目土地抵65、押，抵押率不超过60% 还款来源：房地产项目销售收入、保证人实地集团经营收入； 抵押物变现收入，抵押率不超过60%； 项目特定资产收益权项目特定资产收益权3.2 信托通道的债务融资与夹层融资信托通道的债务融资与夹层融资（续）（续）案例：案例：国投泰康信托国投泰康信托- -实地集团实地集团信天翁信天翁1 1号集合资金信托计划号集合资金信托计划 信托规模：3.5亿，约为土地总价款的60% 信托期限：总期限不超过24个月，满12个月可提前还款。 信托成本：年化14%。 资金运用：信托资金用于归还项目公司股东借款及标的项目的开发建设。 信保基金：由项目公司于各期信托计划成立前按成立规模的1%缴纳。 信66、托资金中，部分用于受让项目公司20%的股权；信托资金剩余3.46 亿元，受让项目公司享有的标的项目100%的特定资产收益权； 还款来源：标的项目的项目销售回款；担保方的保证担保； 抵押物处置收入。项目特定资产收益项目特定资产收益成立结构化集合资金信托计划，其中优先级部分由信托对外募集以现金形式认购，劣后级部分由集团以其对项目公司等额债权认购信托计划资金一部分用于增资扩股（或股权受让），从而使得信托成为项目公司控股股东，剩余部分补充项目公司资本公积，信托资金进入项目公司后可用于本项目的开发建设，也可用于置换前期集团的拿地资金投入项目公司取得销售回款后，按合同约定的方式偿还债务及资金占用费至信托计67、划项下，实现信托优先级资金的退出，待优先级资金退出完毕后，信托计划以其持有的项目公司股权对劣后级受益人进行分配（即将所持项目公司股权转回给集团），本信托计划结束信托期限根据项目开发节奏设计，增信方式包括项目土地抵押，集团和实控人连带责任担保 案例：案例：平安平安信托信托知合地产并购基金知合地产并购基金基金规模：基金规模：以股权投资方式（增资/股转+资本公积/股东借款） 进入项目公司，基金整体规模为31+X亿，久期10年， 全部资金以认购有限合伙LP份额形式进入基金，分为优 先劣后两个部分，其中：优先部分，即为向平安实际融资， 规模为不超过26亿，劣后部分，主要为1）外部银行A认购 份额不超过568、亿，2）华夏幸福控股实缴补足份额不超过26亿， 即26*（优先LP1LP2利率+GP1/GP2固定管理费率），为 优先LP1LP2利息及GP期间固定管理费差额补足的通道基金入股项目公司的定价基金入股项目公司的定价：基金募集的各期资金X拟以增资/股转+ 资本公积/股东借款形式进入，占各种子项目不超过49%股权， 剩余以股东借款形式进入项目公司。付息及退出：付息及退出：项目层面， 种子项目满足条件后按照约定价格转让 给华夏幸福股份（体系内），项目公司价值即总对价的49%支付给 基金，种子项目完成退出。基金层面， 平安信托持有的优先各期退 出后，即优先LP1LP2散伙，剩余劣后退出及基金清算退伙届时69、由各 方协商决定。3.2 信托通道的债务融资与夹层融资信托通道的债务融资与夹层融资（续）（续）明股实债模式明股实债模式 信托拟成立集合信托计划对外募集资金用于支付项目土地款、税费或实地方因前期垫付项目土地款及相关税费而形成的关联方借款 其中部分资金用于向集团平价收购其持有的项目公司49%的股权，剩余资金进入项目公司资本公积 项目土地抵押为本次交易提供抵押担保，集团将其持有的项目公司51%股权质押给信托机构，集团提供保证担保 案例：长安信托案例：长安信托实地集团股权投资集合资金信托计划实地集团股权投资集合资金信托计划股权股权+ +债权模式债权模式3.2 信托通道的债务融资与夹层融资信托通道的债务70、融资与夹层融资（续）（续） 信托以自有资金或其他募集资金对项目公司股权进行投资 集团和信托对项目公司同股同权，按照持有项目公司股权比例承担有关债务，并分享公司分红与投资收益 案例：华夏幸福案例：华夏幸福鼎晖廊坊汤林御府别墅项目融资方案鼎晖廊坊汤林御府别墅项目融资方案纯股权模式纯股权模式3.2 信托通道的债务融资与夹层融资信托通道的债务融资与夹层融资（续）（续）3.3 私募基金融资私募基金融资债权债权+ +股权模式股权模式 合凡股权发起设立“合凡资产-实地安阳项目私募投资基金”通过增资扩股形式持有安阳太极置业有限公司49%股权（暂定），投资规模1.3333亿元（其中4803.9万元用于增资扩股，71、8529.1万元列为资本公积），最终用于安阳项目开发建设等费用，到期由实地房地产开发有限公司回购49%股权，基金分享固定收益和股权收益。 固定收益部分：投资期限为9个月，半年付息，到期还本付息。 股权收益部分：当项目销售总面积达85%时或基金第一笔放款日后的第18个月进行模拟清算。 基金还款来源：基金还款来源：安阳项目项目销售回款和集团流动性资金支持 基金的保障措施基金的保障措施 为保障本基金的本金和收益安全，贵公司需要确认并同意下列还款保障措施： 1.担保：广州实地地产为股权回购提供无限连带责任担保并公司。 2.质押：基金持有安阳太富置业有限公司49%的股权，余下安阳太极持有的51%的股权为72、本次融资提供质押。 3.抵押：项目地块抵押给基金管理人。 4.委派董事：管理人对安阳太富置业有限公司委派一名董事，对影响基金事宜有一票否决权。 5.项目共管：管理人对安阳太极置业有限公司的银行账户和证照印鉴进行共管，签署监管协议，账户大额支出应该符合预算或者预先获得管理人的批准。案例：实地集团案例：实地集团合凡资产安阳项目融资方案合凡资产安阳项目融资方案 3.4 公司债券公司债券/债务融资工具融资债务融资工具融资n 审批机关：中国证监会与交易所（上交所、深交所）n 适用企业：所有公司制法人（平台公司除外）n 品种：公募公司债券（大公募、小公募）、私募公司债券n 基础要求： 公开发行公司债券需满73、足“最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息”； 发行后“累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十”； 近三十六个月内公司财务会计文件不存在虚假记载，或公司不存在其他重大违法行为； 已发行的公司债券或者其他债务不存在有违约或者迟延支付本息的事实且该事实仍处于继续状态； 不存在严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形。n 评级要求：公募债券要求评级；私募债券不强制要求评级，但一般要求主体评级在AA及以上n 现在对房企融资整体收紧的背景下，交易所就住房租赁专项公司债、购房尾款ABS、核心采购商的反向保理供应链ABS相对容易批。一般普通公司债一般都难批。公司债券公司债券3.74、4 公司债券公司债券/债务融资工具融资债务融资工具融资债务融资工具债务融资工具n 审批机关：银行间市场交易商协会n 品种：超短融（SCP）、短融（CP）、中期票据（MTN）、定向工具（PPN）等n 适用企业：非金融企业n 评级要求：超短融、短融、中期票据等公开发行产品要求评级；定向工具等非公开发行产品不强制要求评级，但一般要求主体评级在AA及以上3.5 资产证券化融资资产证券化融资l 类REITs产品（储架式REITs）l CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）l 物业费ABS（持有性物业）l 租金收益权ABS l 销售、购房尾款ABS 购房尾款是指购房者在支付完定金和首付款后，开发商享有的对购75、房者的剩余房款债权，一般可分为按揭型购房尾款和非按揭型购房尾款l 供应链应收账款ABSl 运营收益权ABS运营收益权是指获取写字楼、商场、酒店及物流仓库等物业在特定期间的运营收入的权利，运营收入包括租金收入、管理费收入等。资产证券化（资产证券化（ABSABS）& & 资产支持票据（资产支持票据（ABNABN）3.5 资产证券化融资资产证券化融资（续）（续）华夏华夏幸福购房尾款幸福购房尾款ABSABS案例案例核心要点：1 1、基础资产确认、基础资产确认 2 2、资产评级、资产评级 3 3、循环购买、循环购买 4 4、增信措施、增信措施3.6 保理保理/商票融资商票融资n 企业与保理服务商合作，通76、过在保理商整合供应商与银行，由银行切割企业的授信额度给保理商（保理商可成为企业的服务供应商）n 由保理商与银行合作，对企业的供应商叙做保理融资业务n 保理商主要负责对分散各地的供应商营销、收集资料、与企业对接确认n 企业确认后直接向银行发函，保理公司把相应的合同、单证、发票等资料整理好提交给银行n 银行见单放款至供应商（过保理公司账户），到期企业直接回款给银行n 案例：案例：保理融资保理融资3.6 保理保理/商票融资商票融资商票融资商票融资n 地产公司为例，其与上游原材料供应商原先的结算周期为180天，该地产公司通过商票支付的方式将结算周期延长至360天，并按年化6%左右贴息给其上游原材料供应77、商n 在有资金方同意承办该公司开具的商票的情况下，双方须履行以下手续：提供资金方所需资料（贸易合同、发票、送货单、验收单、询价单等）并配合尽调；与资金方签订借款协议，实际控制人提供连带责任担保；商票现场背书；资金方持票到开票企业核验底联，并在现场出具查询查复书3.7 债权融资计划融资债权融资计划融资n 交易平台：北京金融产权交易所n 债权融资计划：指融资人向具备相应风险识别和承担能力的合格投资者，以非公开方式挂牌募集资金的债权性固定收益类产品，是一种新兴推行的非公开定向债务融资工具（PPN）n 主体评级：不要求强制外部评级n 融资规模：发行企业可以根据自身融资实际需求，自行确定发债额度，更具自78、主性n 资金用途：募集到的资金用途灵活，不仅可用于长期项目资金与短期流动资金，还可以用于归还借款等n 主体评级：对于信用主体不要求强制外部评级，发行人、投资人以及中介机构自行判断风险n 行业：在符合国家政策方针的前提下，放宽项目准入标准，可灵活调整n 信息披露：强化信息披露，保障投资者的信息知情权n 业务流程：债权融资计划债权融资计划3.8 债权债权/收益权转让融资收益权转让融资n 一种较为常见的融资形式，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式n 将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收这部分现金n 加快债权盘活和资金周转速度案例：华夏幸福案例：华夏幸福79、-信达资产、天方资产之间债权转让信达资产、天方资产之间债权转让2014年3月8日，同属华夏幸福旗下的京御地产和大厂华夏之间的债务协议就被做了这样的文章。由于京御地产还欠大厂华夏19.78亿元，大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来，其中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。2018年3月14日，发生另一次债权融资。京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组期限届满时一次性支付给天方资产；资金占用费由天津幸福自债80、务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/年。这与上一笔融资除了在还债期限和方式上有别之外，基本大同小异。债权转让融资债权转让融资3.8 债权债权/收益权转让融资收益权转让融资（续）（续）n 待付购房款n 对地方政府享有的应收账款收益权转让案例：华夏幸福案例：华夏幸福汇添富资本大厂应收账款转让汇添富资本大厂应收账款转让2015年7月30日，华夏幸福子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币8亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款人民币7亿，共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九81、通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账款收益权。应收账款收益权转让应收账款收益权转让3.8 债权债权/收益权转让融资收益权转让融资特定收益权转让特定收益权转让n 公司与资产管理公司或者投资管理公司签署特定资产收益权转让协议n 约定公司向转让方转让特定资产收益权，特定资产为转让方与付款人已签订的商品房买卖合同项下除首付款外的购房款项等案例：华夏幸福案例：华夏幸福信风投资管理有限公司信风投资管理有限公司特定资产收益权转让特定资产收益权转让2014年6月19日，大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香河京御、固安京御幸福分别与信风投资管理有限公司签署特定资产82、收益权转让协议，约定转让方向信风投资转让特定资产收益权，特定资产为转让方与付款人已签订的商品房买卖合同项下除首付款外的购房款项，转让价款分别为6300万元、1300万元、5200万元、8400万元、2200万元、8600万元。3.9 第三方理财第三方理财与互联网金融平台与互联网金融平台项目融资项目融资n 第三方理财机构多数以代销金融机构投资产品为主，部分机构在具备自身投资管理能力后逐步发己开发产品n 类固定收益产品在第三方理财机构分销的产品总价值中长期占据主要位置，钜派和诺亚的类固定收益产品在2017年分别占比84%和61%n 房地产类产品是的投资大热，占部分机构固定收益产品总价值的70%左右83、n 通过第三方理财机构发行固定收益产品进行融资成为房企积极探索的主要模式，n 随着融资大环境逐渐紧张，资金筹集能力强的第三方理财机构渠道进入房企的视野，恒大、阳光城、泰禾等房企均有通过第三方理财机构募集资金对接房地产项目n 第三方理财机构能够配合房地产项目各个节点的资金缺口募集资金 案例：实地集团案例：实地集团钜安长江实地集团专项私募基金钜安长江实地集团专项私募基金第三方理财平台3.9 第三方理财第三方理财与互联网金融平台与互联网金融平台项目融资项目融资n 房企通过互联网金融平台融资除了自建平台以外，也有大部分通过第三方平台发行产品进行融资n 地产互联网理财平台中的产品模式大同小异，其中最常见84、的为供应链金融产品和金交所产品 案例：碧桂园英德公司工程施工应收账款债权转让项目案例：碧桂园英德公司工程施工应收账款债权转让项目互联网金融平台互联网金融平台3.10 融资租赁融资租赁n 主要是房企开发商把旗下拥有的供水、供暖、供热等管网设备，以售后回租方式向金融租赁有限公司融资也就是说，公司把管网设备卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给公司，公司每年付给该公司租金，并在每隔半年不等额的偿还本金n 最后，一般会约定回购案例：华夏幸福案例：华夏幸福外贸金融租赁大厂潮白河地下管网融资外贸金融租赁大厂潮白河地下管网融资2014年3月，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地85、下管网，以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%，为期两年。也就是说，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3亿元*7.0725%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。售后回租式融资租赁售后回租式融资租赁3.11 海外融资海外融资n 内保外贷：企业以存放在商业银行的保证金或者定期存单质押，为境外关联企业申请贷款额度提供担保。 银行境内分行向境外分行申请为企业开具信用证或者保函，由银行境外分行向境外借款人发放贷款， 资金用于投入境外项目开发、资产收购或86、股权投资等。 案例：富力地产案例：富力地产澳门国际银行内保外贷资产收购融资澳门国际银行内保外贷资产收购融资 案例：雅居乐案例：雅居乐澳门国际银行内银团贷款融资澳门国际银行内银团贷款融资n 银团贷款：银行牵头依据以贷款合同按照约定时间和比例通过代理行向境外上市房企、国有企业、大型企业集团 等借款人提供港澳二级市场的美元或港币等贷款境外银行贷款境外银行贷款境外发债境外发债n 在境内注册成立的企业，依托在境外注册全资子公司作为发行主体去香港等境外市场发行美元债券，进行境外融资3.12 其他其他n 这也是华夏幸福一种巧妙的玩法，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期87、，或者说就是又借到一笔新的融资。n 2014年8月28日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权即将到期，经过几方商量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特接受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期限，将融资期限延长了30个月。n 债务重组期限为30个月，长城资产对三浦威特的重组收益为：从2014年9月至2015年9月按照未偿还重组债务本金的8%/年计算，日利率=8%360；从2015年9月至2017年3月按照未偿还重组债务本金的12%/年计算，日利率=12%360。逾期还款的，逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利88、。债务重组债务重组股权收益权转让股权收益权转让n 2015年7月16日，建行廊坊分行以 5.5 亿元的价格受让九通投资持有的三浦威特 30.9%股权的股权收益权，九通投资拟于该股权收益权转让期满 24 个月后，向建行廊坊分行回购标的股权的股权收益权。这种融资本质上与上面的债权转让、特定资产收益权转让等等都是一样的，是一种预期收益权的抵押借款，无非是标的物的区别而已。第四部分：股权融资实操案例解析u 基金信托方式融资基金信托方式融资u 项目合作的股权融资项目合作的股权融资u 金主方式股权融资金主方式股权融资4.1 基金信托方式融资基金信托方式融资案例：陆家嘴集团案例：陆家嘴集团前滩国际前滩国际陆89、家嘴信托陆家嘴信托戟亭投资地块项目陆金前滩基金融资戟亭投资地块项目陆金前滩基金融资 融资机构（LP）：前摊国际、戟亭投资、陆家嘴信托 融资方式：明股实债 融资额度：6亿元 融资成本：利率10%（优先级）+后端收益分成 4.2 项目合作股权融资项目合作股权融资案例：国投泰康信托案例：国投泰康信托 富力地产石家庄项目股富力地产石家庄项目股+ +债夹层融资方案债夹层融资方案交易要素交易要素信托计划：信托计划：国投泰康信托-信天翁1号集合资金信托计划信托规模：信托规模：3.5亿，约为土地总价款的60%信托期限：信托期限：总期限不超过24个月，满12个月可提前还款。每次还款金额至少1亿元，按5000万元90、的整数倍递增，每两次还款间隔不少于3个月信托成本：信托成本：年化14%资金运用：资金运用：信托资金用于归还项目公司股东借款及标的项目的开发建设信保基金：信保基金：由项目公司于各期信托计划成立前按成立规模的1%缴纳4.2 项目合作股权融资（续）项目合作股权融资（续）案例：广州实地案例：广州实地融创融创宏泰联合体宏泰联合体襄阳项目股权合作开发融资襄阳项目股权合作开发融资融资申请人：融资申请人： 融创武汉项目公司借款金额 XX万元 借款用途：借款用途： 表面用于开发贷实际用于合资公司归还双方股东前期投入期限：期限：30个月，满6个月可提前还款 利率：利率：13%（不含税） 还款方式：还款方式：按季付91、息，根据武汉项目销售进度还本融资方式：融资方式：浙金信托发行融创武汉项目信托计划，向融创武汉公司发放信托开发贷款，浙金信托不监管贷款资金真实流向，该笔资金最终按股比返回双方集团增信措施：增信措施：融创集团全额担保；襄阳地块前置抵押；融创集团持有武汉项目公司股份质押；浙金信托对融创武汉项目公司销售资金进行监管 资金退出方式：资金退出方式：实际用款项目实地融创襄阳项目公司销售收入4.3 金主方式金主方式前期前期融资融资案例：实地集团案例：实地集团青岛某项目金主方式融资青岛某项目金主方式融资 融资机构：青岛某平台公司 融资方式：明股实债明股实债 融资额度：8亿元 融资成本：利率利率15%15% 融资92、期限：前融前融1212个月个月 放款节点：土地后置抵押（开发建设资金办理在建工程抵押）、集团保证、实际控制人保证、实地集团持有股权质押 4.3 金主方式金主方式前期前期融资融资（续）（续）案例：富力集团案例：富力集团武汉某项目金主方式融资武汉某项目金主方式融资 融资机构：南昌某金控平台 融资方式：明股实债 融资需求：实地与南昌金投以4：6配资，南昌金投总出资3.24亿，支付保证金 融资额度：5.4亿（保证金款） 融资成本：28%/年化 融资期限：2+1月（其中第2个月利息前置） 增信条件：土地后置抵押，富力集团担保 富力地产南昌金控SPV项目公司40%60%4.3 金主方式金主方式前期前期融资93、融资（续）（续）案例：实地集团案例：实地集团南昌某项目金主方式融资南昌某项目金主方式融资融资申请人： 广州实地集团广州实地集团 借款金额： XX万元，万元， 约为土地款约为土地款50%借款用途： 用于支付土地保证金用于支付土地保证金期限： 12个月，满个月，满6个月可提前还款个月可提前还款 利率： 18%-20% 还款方式： 按季付息，到期一次还本按季付息，到期一次还本 融资方式： 金主与申请人广州实地共同成立合资公司参与目标地块的竞金主与申请人广州实地共同成立合资公司参与目标地块的竞拍，金主认缴项目公司拍，金主认缴项目公司90%股份（不参与利润分配），广州实地实缴出股份（不参与利润分配），广94、州实地实缴出资土地款资土地款50%，占项目公司，占项目公司10%股份。再由金主对项目公司发放股东借股份。再由金主对项目公司发放股东借款，股东借款金额约为土地款款，股东借款金额约为土地款50%；增信措施：由金主对合资公司进行财务和行政监管，实质控制项目公司；由金主对合资公司进行财务和行政监管，实质控制项目公司；目标地块办理后置抵押；实际控制人提供无限连带责任保证；申请人广目标地块办理后置抵押；实际控制人提供无限连带责任保证；申请人广州实地提供无限连带责任保证；广州实地所持项目公司州实地提供无限连带责任保证；广州实地所持项目公司10%股份办理质股份办理质押；借款未结清前，对项目公司预售资金监管户进95、行财务监管，指定用押；借款未结清前，对项目公司预售资金监管户进行财务监管，指定用于偿还贷款于偿还贷款资金退出方式：集团内部调拨资金；信托前端融资或地方性集团内部调拨资金；信托前端融资或地方性AMC融资融资4.3 金主方式金主方式前期前期融资融资（续）（续） 案例：实地集团案例：实地集团南宁某项目金主方式融资南宁某项目金主方式融资融资申请人： 广州实地广州实地 集团集团借款金额： XX万元，万元， 约为土地款约为土地款50%借款用途： 用于支付土地保证金用于支付土地保证金期限： 12个月，满个月，满6个月可提前还款个月可提前还款 利率： 18%-20% 还款方式： 按季付息，到期一次还本按季付息96、，到期一次还本 融资方式： 金主与申请人广州实地共同成立合资公司参与目标地块的竞金主与申请人广州实地共同成立合资公司参与目标地块的竞拍，金主实缴土地款拍，金主实缴土地款60%，占项目公司，占项目公司90%股份（明股实债），广州实地股份（明股实债），广州实地实缴出资土地款实缴出资土地款400%，占项目公司，占项目公司10%股份股份，由合资公司参与竞拍土地由合资公司参与竞拍土地增信措施：由金主对合资公司进行财务和行政监管，实质控制项目公司；由金主对合资公司进行财务和行政监管，实质控制项目公司；实际控制人为金主资金的收益提供差额补足责任；实际控制人为金主资金的收益提供差额补足责任；3.申请人广州实地97、为金申请人广州实地为金主资金的收益提供差额补足责任；借款未结清前，对项目公司预售资金主资金的收益提供差额补足责任；借款未结清前，对项目公司预售资金监管户进行财务监管，指定用于偿还贷款监管户进行财务监管，指定用于偿还贷款资金退出方式：集团内部调拨资金；信托前端融资或地方性集团内部调拨资金；信托前端融资或地方性AMC融资融资第五部分：其他融资实操案例解析案例：融创地产对广弘集团不良债权的收购项目案例：融创地产对广弘集团不良债权的收购项目收购阶段收购阶段 地方AMC打折收购广弘集团持有创海深圳63512.13万元 应付未付股权转让对价款，收购金额为61000万元 以标的公司6宗土地及在建工程抵押担保98、处置阶段处置阶段 采取公开处置方式处置上述债权，融创地产以延期支付方式按季度支付资金占用费，AMC年综合收益率为12%/年第五部分：其他融资实操案例解析（续）交易要素金融机构：中信信托融资金额：6亿元融资期限：18个月，满12个月可提前还款综合成本：13%/年，其中利率12%/年，财顾费1%/年付息方式：利息按季支付；财顾费在放款后2个月内支付第1年费用，第2年费用在到期时按实际金额支付信托保障基金：按放款金额1%收取，直接从放款金额中划扣，信托结束后归还本息资金用途：可直接用于归还股东借款增信措施：项目公司100%股权质押；项目公司土地抵押；广州实地集团连带责任保证担保；老板个人连带责任保证99、担保案例：实地集团案例：实地集团太原项目特定资产收益权集合信托计划太原项目特定资产收益权集合信托计划第五部分：其他融资实操案例解析（续）案例：五牛基金拿地配资私募基金融资方式案例：五牛基金拿地配资私募基金融资方式第五部分：其他融资实操案例解析收购和受让标的：地方AMC出资xx亿元收购阳光集团持有西安项目公司共计XX亿元的不良债权；邦信资产出资xx亿元自地方AMC受让上述债权或债权收益权收购方式：协议转让重组债权本金：地方AMC按xx亿元对上述债权实施债务重组，一次性减免xx亿元本金债务人：西安项目公司和还款来源公司重组期限：2+1年，满1年债务人可提前还款收益率：受让债权或债权收益权收益率为1100、2-13%担保措施：保证担保阳光集团提供连带责任保证担保土地抵押西安项目公司提供土地使用权做抵押担保质押担保项目公司100%股权提供质押担保还款来源：以项目销售收入作为第一还款来源，以A集团经营性收入作为补充还款来源违约应对措施：债务人或共同债务人未按约定归还本息，债权人有权宣布债务提前到期，并恢复至重组前的债权额12亿元进行追索，违约之后的债务重组利率调整为18%/年案例：阳光集团案例：阳光集团邦信资产西安项目邦信资产西安项目不良资产交易要素和处置预案不良资产交易要素和处置预案第五部分：其他融资实操案例解析案例：广州实地案例：广州实地陆家嘴信托青岛项目股权投资信托计划陆家嘴信托青岛项目股权投101、资信托计划陆家嘴信托作为受托人拟设立“实地集团房地产股权投资集合资金信托计划”信托计划：总规模为x亿元，采用优先次级的分层设计，其中优先级信托资金X亿元，由陆家嘴信托负责募集项目公司股东作为次级委托人，将其持有的对项目公司2.5亿元的债权信托给陆家嘴信托，并以此作为信托计划的次级信托单位项目实施前，陆家嘴信托将同项目公司股东、项目公司签订债务重组协议，对上述债权债务关系进行明确，并明确标的债权的利率、期限等基本要素优先级信托资金X亿元中1%即250万元用于缴纳信托业保障基金，xx万元用于向项目公司进行增资，其中xx万元计入注册资本，其余全部计入资本公积。项目公司的注册资本金从原来的xx万元增加102、至xx万元，其中陆家嘴信托持股51%，项目公司原股东持股49%第五部分：其他融资实操案例解析资金需求：总地价（并购）：3亿元；其中已付：2.43亿元,未付：0.57亿元，未来半年工程开发用款需求：2亿元融资金额：约5亿元（不高于土地评估价值的60%）融资方式：湖南信托成立信托计划用于认购广州实地对项目公司5亿元债权；中间级信托单位发行4500万份用于对广州实地持有项目公司90%的股权认购用款计划：用于滦平金山岭项目项目开发建设及信托公司认可的事宜债权期限：1年（提前还款会加收6个月信托报酬）债权成本及前端费用：综合成本不低于15.12%/年（不含税）或15.58%/年（含税）成本：综合成本不低103、于15.12%/年（不含税）或15.58%/年（含税）担保方式：安阳新区土地使用权抵押担保并做共同还款来源；滦平金山岭项目土地使用权抵押及在建工程抵押广州实地、北京山海润祥连带责任保证担保；实地地产实际控制人提供连带责任保证担保；北京山海润祥持有项目公司股权质押案例：广州实地承德项目案例：广州实地承德项目- -湖南信托融资方案湖南信托融资方案第五部分：其他融资实操案例解析（续）案例：华夏幸福案例：华夏幸福惠金所物业费收益权资产证券化项目惠金所物业费收益权资产证券化项目第五部分：其他融资实操案例解析（续）案例：兴业皖新银行间案例：兴业皖新银行间REITsREITs交易结构特点：l该REITs产品104、采用了典型的双SPV（信托产品+私募基金）结构，皖新传媒将其持有的私募基金份额作为基础资产以信托的方式交付给兴业信托，由兴业信托在全国银行间债券市场发行资产支持证券l兴业国信资管作为私募基金管理人发行私募基金，持有底层资产，私募基金的基金财产为：（1）SPV公司（共5家公司）100%股权；（2）对SPV公司享有委托贷款债权。私募基金通过持有SPV公司的股权实现对物业资产的投资和控制交易步骤：l由物业持有人作为股东,通过以标的物业作为资产出资的方式设立项目公司,使得项目公司成为标的物业持有方l由皖新传媒作为股东，投资设立五个SPV有限责任公司, 作为收购项目公司的主体l由皖新传媒作为基金份额投资105、人与基金管理人签订基金设立相关协议，并缴付初始基金出资100万元, 设立兴业皖新不动产投资基金, 并办理私募资金备案手续l由五个SPV和原物业持有人签订股权转让协议，分别向原物业持有人收购其持有的五个项目公司100%股权, 合同约定先交割股权，后支付股权对价款, 最终SPV持有项目公司100%的股权, 并办理股权转让的工商登记手续l私募基金备案完成后，由私募基金和皖新传媒签订股权转让协议，向皖新传媒收购其持有的SPV100%股权, 合同约定先交割股权，后支付股权对价款, 最终私募基金持有SPV 100%的股权l在上述步骤均完成后, 皖新传媒以基金份额作为委托财产设立信托计划，签署相关发行文件。106、l项目经人民银行审批后，信托计划在银行间市场发行第五部分：其他融资实操案例解析（续）案例：中信启航交易所上市案例：中信启航交易所上市“类类REITsREITs”项目项目第五部分：其他融资实操案例解析（续）案例：深圳市世纪海翔投资集团有限公司案例：深圳市世纪海翔投资集团有限公司20182018年度第一期资产支持票据年度第一期资产支持票据交易结构特点交易结构特点：l 国内首单成功发行的不依赖主体信用的CMBN项目l 国内首单期限长达10年且无回售安排的资产证券化项目l 创新性地同时引入第三方专业增信机构和特殊资产服务机构第五部分：其他融资实操案例解析（续）案例：恒大地产案例：恒大地产中信证券中信证券联易融供应链资产支持专项计划联易融供应链资产支持专项计划Q&A