1、济南东部市场 二环东路以东区域重点项目调研 二环东路以东区域重点项目调研 The Second Ring Road East region key research projects 2014年5月 2014年5月【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】东部市场六大板块块中，根据区位及市场层次，与项目形成竞争的主要为奥体板块、高新板块、工业北路、邢村唐冶板块等四大板块 工业北路板块 工业北路板块 高新板块 高新板块 邢村唐冶板块 邢村唐冶板块2、 全福板块 全福板块 核心驱动力：城市规划+品牌带动 核心驱动力：城市规划+品牌带动 城市规划和品牌带动是区域发展的重要推动力量，主要为济南东部泛公务员、产业人群、年轻白领，及市区中端外溢人群 核心驱动力：政务中心+景观资源核心驱动力：政务中心+景观资源行政新区和未来东部CBD是区域发展的重要推动力量，政务东迁、全运会加速其发展，形成了配套较完善、交通便利的中高端住宅板块，以地缘客户、城市外溢高端客户、政府机关公务员为主 核心驱动力：景观资源+产业驱动 核心驱动力：景观资源+产业驱动 相对陌生的新兴区域，板块山景、水景资源优势明显，刚性需求为主，主要内生型客户，城市外溢客户 核心驱动力：传统工3、业带动+新核心驱动力：传统工业带动+新东站规划东站规划传统工业区，内生客户为主兼有市区刚需客户，中端住宅聚集区，板块优势人群聚集，配套较全 核心驱动力：交通便利+成熟配套核心驱动力：交通便利+成熟配套较成熟中端居住区，以区域内客户及城区外溢中、高端客户为主，板块优势人群聚集，配套齐全。8000-90008000-9000 9000-17000 9000-17000 7000-8150 7000-8150 7000-78007000-7800 6000-65006000-6500 化纤厂 化纤厂 板块 板块 8000-10000 8000-10000 核心驱动力：城市规划+产业带动 核心驱动力：4、城市规划+产业带动 城市规划和产业发展是区域发展的重要推动力量，主要为高新区机关公务员、产业人群、年轻白领，及市区中年轻外溢人群 2013年以来，东部热点板块不断涌现，西边化纤厂板块异军突起，多以档次稍高的改善型刚需为主；高新片区以品牌、地段保持强大竞争力；北边工业北路板块强势分流；邢村唐冶板块多为外溢刚需客户。住宅市场 板块竞争【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】奥体板块【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网5、：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】板块范围：奥体板块 国华印象 中海天悦府 奥东花园 逸都国际 海尔绿城 名士豪庭 奥体中心板块主要项目分布图 西至二环东路、北至工业南路、东至凤鸣路、南至南部山区，主要包括经十路沿线、凤凰路沿线及旅游路沿线主要在售项目。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】板块描述:奥体中心板块借力“十运会”及“市政府东迁”的拉动6、，区域价值快速飙升，伴随经十东路沿线写字楼雨后春笋般呈现，带动区域人气的快速提升，大量的中高层与高管于此聚集，催生了诸多高端居住需求。此外，板块内旅游路沿线项目，依托优越的居住环境，已为济南高端置业首选区域。区域占位：CBD聚集区，行政商务居住高地 置业特征：（1）板块整体销售价格在济南市场处于高端水平（2）区域市场供应主要为舒适及享受型产品，整体居住环境及品质较高（3）板块置业人群以历下区、高新区及经十东路沿线中高端客群为主，该类客群，多来自周边国企、事业单位，改善性置业，追求生活品质 代表项目：海尔绿城、名士豪庭、万科麓山（金域国际期）、国华印象、中铁逸都国际、中海天悦府、天齐奥东花园 板7、块概况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】奥体板块 项目名称 总体量 产品类型 面积区间（）在售楼座 主力产品 价格（元/）海尔绿城 全运村 180万平 多层、（小）高层、别墅 100220 21#、22#、24#、26#127-143平三室 171-198平四室 13500 名士豪庭 100万平 高层、联排别墅 90-140 剩余大户型 联排别墅 180200平高层 320-380别墅 13000 万科麓山（金域国际期）26万平 高层、8、小高层 83-158 3#90平两室 120-143平三室 13000（含精装）国华印象 34万平 高层、洋房、别墅 100-399 6#、9#112平两室、149-158平三室 8900 中铁逸都国际 100万平 高层、小高层、洋房 87-177 8#、17#93-98平两室、103-131平三室 9200 中海天悦府 30万平 多层、（小）高层 85-165 2#、5#、6#86-93平两室、104-109平三室 9000 天齐奥东花园 27万平 高层、别墅 84-142（别墅未启动）5月2日开始认筹 84平两室 94-117平三室 132-142平四室 预计 8000 奥体板块主要楼盘基9、本信息 备注：以上统计价格均为项目近期销售均价【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 海尔绿城全运村 位置 历下 经十东路奥体中心以南 占地面积 867100 建筑面积 1800000 容积率 1.23 绿化率 40%物业类型 联排别墅 花园洋房 多层 小高层 总户数 总户数约13000户 在售产品 127-143平三室、171-198平四室 教育配套 济南市霞景小学、龙泉小学 销售价格 13500元/销售情况 4月19日开盘，加推2110、#、22#、24#、26#共计212套，开盘成交150套 去化速度 约70套/月 竞品分析 海尔绿城全运村 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：海尔/绿城品牌：海尔中国最具价值品牌、绿城高端住宅筑造领导者、绿城物业贴心服务 绿城产品：高端住宅品质行业领先 自然环境：山景资源优美，空气环境清新 圈层效应：泉城政商界聚集生活区，济南富人区 完善配套：名校、购物、休闲娱乐配套齐全 11、营销启示：品牌力+产品力+自然环境+完善配套成就高端居住区，名副其实的圈层效应促进项目良好去化 主打卖点/营销启示 竞品分析 海尔绿城全运村【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 名士豪庭 位置 历下 经十路和浆水泉路交接口路南 占地面积 333500 建筑面积 861400 容积率 1.79 绿化率 40%物业类型 多层 小高层、联排别墅 总户数 总户数3875户 教育配套 燕山中（小）学、甸柳一中（小）在售产品 180200平高层、12、320-380别墅 销售价格 13000元/销售情况 大平层、复式总价270-300万不等；联排别墅总价700万-900万 去化速度 预估约5套/月 竞品分析 名士豪庭 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：南益品牌：实力品牌港商，领先服务理念 地段价值：浆水泉中心片区价值升级 便利交通：依托大经十路、毗邻二环东路、高架 产品定位：舒适大户型产品，对位区域高端需求 成熟氛围：社13、区交房多年来，生活居住氛围成熟 完善配套：银座购物、休闲娱乐、餐饮等配套齐全 营销启示：中心地段+便利交通+成熟配套+舒适性大户型产品，对位青睐中心区域的高端住宅需求 主打卖点/营销启示 竞品分析 名士豪庭【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 万科麓山（金域国际期）位置 历下经十路奥体中心（东荷）对面 占地面积 约74000 建筑面积 约26万 容积率 2.7 绿化率 35%物业类型 高层、小高层 总户数 当期户数1672户，共计1314、栋 在售产品 90平两室、120平三室、143平三室 教育配套 九年制学校（未定）销售价格 13000元/（含1500元/精装）销售情况 3月22日开盘，加推3#楼 主力产品为90-120 去化速度 约60套/月 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况 竞品分析 万科麓山【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：万科品牌：中国地产第一品牌 万科物业：万科物业服务领先 优越地段：经十路旁，奥体CBD核心位置 产品定位：舒15、适型产品+赠送1500元/精装修 教育配套：社区内建有中学、小学 营销启示：奥体CBD核心地段+万科品牌+舒适型产品定位+社区中（小）学教育配套，吸纳东部（尤其是奥体片区）首置及首改的中高端客户需求 主打卖点/营销启示 竞品分析 万科麓山【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 国华印象 位置 高新区凤凰路3977号 占地面积 176900 建筑面积 340000 容积率 1.6 绿化率 35%物业类型 住宅、双拼别墅、宽景洋房 总户数 16、总户数1389户 教育配套 山东大学第二附属中（小）学 在售产品 112平两室、149-158平三室 销售价格 8900元/销售情况 4月19日开盘，加推122套房源 开盘期成交60套 去化速度 约20套/月 竞品分析 国华印象 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：国华品牌：国华东方美郡别墅区，带动品牌发展 区域价值：凤凰路改造升级，东部发展“新中轴”产品定位：伴山别墅、洋房17、稀缺产品，但去化慢 优越配套：签约山大二附中名校、商业、游泳池等 营销启示：项目凭借优越山景资源及凤凰路/经十路优越区位定位大面积产品的中高端住区，整体去化较慢，随着签约山大二附中及凤凰路改造升级，销售明显提升 主打卖点/营销启示 竞品分析 国华印象【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 中铁逸都国际 位置 高新区凤凰路与旅游路交汇处东北 占地面积 200100 建筑面积 1000000 容积率 3.0 绿化率 40%物业类型 花园洋房18、 小高层 高层 总户数 二期12栋高层，5栋电梯洋房，共2152户 在售产品 93-98平两室、103-131平三室 教育配套 高新第二实验学校 销售价格 13000元/（含1500元/精装）销售情况 3月30日开盘加推252套，开盘期成交210套 去化速度 约70套/月 竞品分析 中铁逸都国际 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：中铁品牌：世界双500强，全球建筑业排名第一19、 区域价值：汉峪金谷崛起，带动区域价值升级 社区规模：百万平米体量，规模效应市场影响力大 产品定位：刚需型产品定位，符合市场主流需求 完善配套：高新二实验、社区商业、区域配套齐全 营销启示：借势汉峪金谷区域发展及中铁企业品牌，主流的产品定位，七星级接待中心、优越的示范及样板间，在区域竞争力较强，但竞盘低价销售，对项目形成压力 主打卖点/营销启示 竞品分析 国华印象 竞品分析 中铁逸都国际【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 中海天悦府20、 位置 高新舜风路与颖秀路交汇处东200米 占地面积 101883.建筑面积 303393 容积率 2.3 绿化率 35%物业类型 花园洋房 小高层 高层 总户数 共计2188户 在售产品 86-93平两室、104-109平三室 教育配套 暂未定 销售价格 8800元/销售情况 3月23日开盘加推483套，开盘期成交430套 去化速度 约140套/月 竞品分析 中海天悦府 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其21、它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：中海品牌：中国房地产百强企业综合实力第一名 中海物业：香港皇家物业服务理念，品质服务 自然环境：大山坡山体公园北麓，空气环境较好 产品定位：严控面积、低总价刚需型主流需求产品 教育配套：社区内设幼儿园、小学，读书便利 营销启示：依托中海地产品牌、优越的地理区位、优美的自然环境，内部教育配套，紧凑型严控总价产品精准对位市场需求，合理的价格定位共促首次开盘火爆热销 主打卖点/营销启示 竞品分析 中海天悦府【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527822、79【其它均为假冒】【注意甄别】项目 天齐奥东花园 位置 高新区凤凰路3977号 占地面积 61600 建筑面积 270000 容积率 3.0 绿化率 35%物业类型 双拼别墅 联排别墅 高层 总户数 1604户 教育配套 历城一中 在售产品 84平两室、94-117平三室、132-142平四室 销售价格 8000元/（预）销售情况 认筹阶段 去化速度 未开盘 竞品分析 天齐奥东花园 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：10535223、7879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：天齐品牌：中国房地产百强企业综合实力第一名 项目规划：精心打造6大主题花园、7大生活会所 产品定位：严控面积、低总价刚需型主流需求产品 教育配套：九年一贯制中小学历城二中学区 营销启示：借力天齐在建筑行业的品牌优势、以良好的营销包装、高端的样板示范及营销中心凸显项目品质，紧凑型小三室产品精准对位区域客户需求，竞争力较强 主打卖点/营销启示 竞品分析 天齐奥东花园【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄24、别】高新板块【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】板块范围：高新板块 会展中心板块主要项目分布图 祥泰新河湾 万科城 保利华庭 绿城百合 花园 南至工业南路、北至胶济铁路、西至二环东路，主要包括会展中心区域的重点项目。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】板块描述:板块主要包括会展中心区25、域、化纤厂区域两大项目集中区域。会展中心区域内已有高新银座、华润万家等大型商业运营，当前生活配套已然成熟。化纤厂区域集中十余个在售项目，该区域作为济南城市东进的黄金区域，吸纳了东部大量客群，尤其是万科、保利等品牌开发商在区域的开发，对区域价格及生活品质有较大拉升。区域占位：济南“东部”中高端居住聚集区 置业特征：（1）板块整体销售价格在济南处于中高端水平，板块项目集中竞争激烈（2）区域市场供应主要为刚需型产品及舒适型产品，中小户型去化较快（3）板块置业人群主要集中在历山路以东区域且高新区客群占较高比列（4）板块置业人群多为刚需，便利、品牌及适合产品价格等置业其置业 代表项目：万科城、保利华庭、26、绿城百合花园、祥泰新河湾 板块概况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】高新板块 项目名称 总体量 产品类型 面积区间（）在售楼座 主力产品 价格（元/）万科城 60万平 高层 82140 18#、20#82平两室 96/110/120 140平三室 10000（含精装）保利华庭 42万平 高层 79-135 7#、10#79/91平两室 124/135平三室 9500 绿城百合花园 60万平 中高层 90-300 7#、8#、11#12527、-142平三室 173-183平四室 10700 祥泰新河湾 40万平 高层、小高层 80-125 6#、7#80平两室 95/110平三室 7200 高新板块主要楼盘基本信息 备注：以上统计价格均为项目近期销售均价【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 济南万科城 位置 历下奥体西路与康虹路交汇处西南侧 占地面积 191438 建筑面积 600000万 容积率 2.5 绿化率 36%物业类型 高层 总户数 4427户，首期1210户 28、教育配套 12班幼儿园；36班高中 在售产品 82平两室、96/110/120/140平三室 销售价格 10000（含1500元/精装）销售情况 3月23日开盘，加推407套 开盘期成交320套 去化速度 约160套/月 竞品分析 万科城 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：万科品牌：万科第一地产品牌 万科物业：万科人性化物业服务 万科产品：以控面积来控总价，低首付促快去化 29、送精装修：赠送1500元/平精装，凸显高性价比。营销启示：万科品牌+万科产品+万科物业+低总价+强势推广，成就万科开盘热销 主打卖点/营销启示 竞品分析 万科城【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 保利华庭 位置 历下 花园路与奥体西路交汇处 占地面积 131100 建筑面积 419000 容积率 2.9 绿化率 35%物业类型 高层 总户数 共计3560户，当期共740套 教育配套 解放一小分校区 在售产品 79平两室、91平两室、30、124平三室、135平三室 销售价格 7#楼9800元/、10#楼9400元/销售情况 4月7日，II期7#，10#开盘加推458套，开盘期成交370套 去化速度 约120套/月 竞品分析 保利华庭 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：保利品牌：中国房地产前十强企业 优越区位：洪楼、奥体、会展三大商圈交汇 产品定位：严控面积、低总价刚需型主流需求产品 教育配套：签约解放一小教31、育名校 营销启示：借力保利地产品牌，以低总价的产品定位弱化“牺牲舒适面积而换来便利居住地段（配套）”人群的价格抗性，签约名校对项目销售有较好促进 主打卖点/营销启示 竞品分析 保利华庭【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 绿城百合花园 位置 历下 花园路与奥体西路交汇处 占地面积 256168 建筑面积 600000 容积率 1.9 绿化率 40%物业类型 高层 总户数 共计3560户，当期共740套 教育配套 伊顿双语幼儿园，甸柳一32、小、甸柳一中 在售产品 一期173-183平四居，200-300平复式；二期125平三室、145平三室 销售价格 小高层10700元/销售情况 在售前期推盘125-142平三室 173-183平四室 去化速度 近期无推盘 竞品分析 绿城百合花园 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：绿城品牌：中国房地产百强企业综合实力TOP10 绿城产品：绿城以高品质的产品力享誉地产行业 便利33、交通：奥体中路南北城市干道，出行便利 产品定位：舒适型产品面积匹配高品质居住需求 教育配套：签约伊顿双语幼儿园，甸柳一（中）小 营销启示：依托绿城地产的行业口碑，舒适型面积定位搭配高品质产品力契合中高端客群需求，甸柳一（中）小名校引入有力拉动项目销售 主打卖点/营销启示 竞品分析 绿城百合花园【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 祥泰新河湾 位置 历城花园路与凤凰路交叉口 占地面积 51184.6 建筑面积 400000 容积率 2.34、6 绿化率 37%物业类型 高层、小高层 总户数 共约4000户，当期户数1368户 教育配套 高新一实验学校 在售产品 80平两室、95平三室、110平三室 销售价格 高层7200元/平、小高层7900元/销售情况 3月15日开盘加推220套，开盘期成交150套 去化速度 约80套/月 竞品分析 祥泰新河湾 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：优越区位：花园路与凤凰路于此交35、汇，区位优越 产品定位：紧凑型中小面积产品定位符合刚性 合理价格：区域较为合理的价格定位符合刚需预期 教育配套：高新区第一实验学校、读书方便 营销启示：依托较为优越的区位，紧凑型中小面积定位、低单价形成低总价、低首付款、齐全的教育配套，全面满足刚需客群的购房要求，铸就项目开盘快销 主打卖点/营销启示 竞品分析 祥泰新河湾【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】工业北路板块【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h 36、t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】板块范围：工业北路板块 东至济钢，北至绕城高速，西至二环东路，南至胶济铁路，主要是工业北路沿线的相关项目。恒大城 名辉豪庭 万象新天 工业北路板块主要项目分布图【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】板块描述:工业北路板块为传统的工业区，区域内主要有济钢、济炼等大型重工产业企业驻地，区域整体居住环境较差，空气质量欠佳，区域37、置业多为内生购房人群。代表项目：恒大城、万象新天、名辉豪庭（1）板块整体销售价格在济南处于中等偏下水平，整体属中低档居住品质（2）区域市场供应包含刚需型产品及改善舒适性产品，且刚需产品占比较高（3）板块各项目整体去化刚需型中小面积产品去化快，大面积改善型产品去化速度较为缓慢（4）受区域居住环境影响，板块置业人群多为区域内从业及改善人群为主，此外，由于区域内相对较低的销售价格，吸引了高新区、洪楼区域刚需从业人员转此置业 区域占位：济南传统工业中低端住区/后续发力区 置业特征：板块概况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s 38、k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】奥体板块 项目名称 总体量 产品类型 面积区间（）在售楼座 主力产品 价格（元/）恒大城 170万平 高层 小高层 91171 29#91-93平两室 100-149平三室 165-171四室 7350 万象新天 200万平 花园洋房 多层 小高层 69-144 15#69平一室、92-100平两室、120平三室 6999 名辉豪庭 60万平 高层 90-140 15#、19#80-95平两室 108-135平三室 8200 高新板块主要楼盘基本信息 备注：以上统计价格均为项目近期销售均价【官方正版】房商网201439、版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 恒大城 位置 历城区王舍人镇政府向西300米路南 占地面积 518926 建筑面积 1700000万 容积率 3.5 绿化率 35%物业类型 高层、小高层 总户数 首期2134户 教育配套 山师附中分校、王舍人实验小学 在售产品 105平三室、125平三室、135平三室 销售价格 7350元/（含1500元/精装）销售情况 3月29日开盘加推72套，开盘期成交35套 去化速度 约30套/月 竞品分析 恒大城 项目基本信息/40、近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：恒大品牌：中国房地产品牌价值10强 产品定位：赠送价值1500元/平米精装修 较低首付：采用首付分期，以低首付透支市场需求 便利交通：北临工业北路，紧邻新东站，出现便利 社区配套：皇家园林、星级会所、运动中心等 营销启示：借力恒大地产品牌优势，通过对示范区及营销中心豪华包装，提升客户的高品质认知感，首付分期策略，促进项目大面积户型有力去化，销售业绩大幅提41、升 主打卖点/营销启示 竞品分析 恒大城【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 万象新天 位置 济南市历城区工业北路东段 占地面积 1000000 建筑面积 2000000万 容积率 1.75 绿化率 40%物业类型 花园洋房 多层 小高层 总户数 4427户，首期1210户 教育配套 12班幼儿园；36班高中 在售产品 82平两室、96/110/120/140平三室 销售价格 6999元/销售情况 剑桥郡15#楼于2014年5月1日开42、盘加推160套，成交160套 去化速度 约140套/月 竞品分析 万象新天 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：天鸿品牌：中国房地产品牌价值10强 价值升级：凤凰路改造升级，新东站带动价值提升 规模效应：超大规模社区、丰富齐全的社区配套 产品定位：紧凑型中小面积定位对位市场刚需 优越教育：签约红绿蓝双语幼儿园、历城二中名校 营销启示：紧凑型产品定位匹配区域中低端的市场需求，高43、尔夫、教育等配套前置，拉升项目品质感，促进刚需型客群快速出手，五一“6999一口价”促销去化火爆 主打卖点/营销启示 竞品分析 万象新天【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 名辉豪庭 位置 历城洪楼东桑园路与电建路交汇处西南侧 占地面积 180090 建筑面积 600000万 容积率 3.3 绿化率 35%物业类型 高层 总户数 共4116户 教育配套 暂未定 在售产品 78-80平两室、108平三室/116-119平三室 销售价格 44、8200元/（较上次开盘降400元/）销售情况 4月26日开盘加推258套，开盘期成交110套 去化速度 约45套/月 竞品分析 名辉豪庭 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：南益品牌：香港实力地产品牌，领先服务理念 项目规模：60万平超大规模社区，区域影响力强 社区配套：6万平欧陆皇家园林、4万风情商业街 产品定位：舒适性适中面积定位符合中端刚需 物业服务：南方物业名士豪庭45、管家式物业服务 营销启示：南益品牌与产品力使得项目在区域具有较好竞争力，但区域环境制约项目价格拉升，当前推盘紧凑型产品去化较好，但价格较前期有所回落 主打卖点/营销启示 竞品分析 名辉豪庭【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】邢村唐冶板块【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】板块范围：邢46、村唐冶板块 银丰唐郡 鲁商凤凰城 邢村唐冶板块主要项目分布图 西至凤凰路，南至经十东路，东至围子山脉，北世纪大道，主要包括邢村板块与唐冶板块两大项目集中区域。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】板块描述:邢村唐冶板块作为济南近几年发展起来的新生区域，当前在开发项目较为多；唐冶板块作为济南后起之秀，经过近几年的发展，区域城市规划已现雏形，但整体仍属于济南的远郊较为陌生区域。两大板块整体居住环境良好，但城市配套亟待完善。代表项目：鲁商凤凰城、47、银丰唐郡（1）板块整体价格在济南处于中下等水平，区域置业人群多为购买力有限刚需客群（2）区域市场供应包含刚需型产品及改善舒适性产品，且刚需产品占比较高。两大板块整体销售以中小面积刚需户型去化较快，大面积改善型产品去化速度则明显缓慢（3）板块置业仍以高新区人群为主，凭借经十路的交通优势，两大板块置业人群向城市内部大幅延伸，但仍以二环东路以东区域为主。此外，济南房价快速飙升，部分具有刚性需求但购买力有限的人群逐步外溢转向两大板块置业 区域占位：济南城市边缘区中端居住区 置业特征：板块概况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s48、 k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】邢村唐冶板块 项目名称 总体量 产品类型 面积区间（）在售楼座 主力产品 价格（元/）鲁商凤凰城 76万平 高层 86-166 9#8693平两室 118-125平三室 6500 银丰唐郡 100万平 花园洋房 多层 （小）高层 88-177 4#89-93平两室 118-140平三室 157-177平四室 6000 邢村唐冶板块主要楼盘基本信息 备注：以上统计价格均为项目近期销售均价【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e 49、t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 鲁商凤凰城 位置 历城区唐冶立交桥北行900米路西侧 占地面积 262700 建筑面积 1000000万 容积率 3.5 绿化率 35%物业类型 高层 总户数 总户数3296户 教育配套 历城二中 在售产品 92平两室、127平三室 销售价格 6500元/销售情况 4月12日开盘加推217套，开盘期成交180套 去化速度 约60套/月 竞品分析 鲁商凤凰城 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k50、 y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：鲁商品牌：品质地产供应商，隶属山东省商业集团 区域价值：未来唐冶新城中心，邻鲁商商业综合体 项目规模：100万平超大规模社区，区域影响力强 社区配套：60亩私家公园、中央景观广场 教育配套：签约历城二中品牌名校，优享品质教育 营销启示：依托鲁商置业品牌，舒适性产品定位契合东部刚性需求，签约品牌教育对项目销售具有较强的拉动力。主打卖点/营销启示 竞品分析 鲁商凤凰城【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：51、1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目 银丰唐郡 位置 济南市唐冶新区围子山西麓 占地面积 251200 建筑面积 7620000万 容积率 1.1 绿化率 35%物业类型 花园洋房、多层、（小）高层 总户数 总户数1428户 当期户数476户 教育配套 历城实验小学 在售产品 130-140平存量三室、157-177平存量四室 销售价格 6000元/销售情况 3月30日开盘加推172套，开盘期成交35套 去化速度 约15套/月 竞品分析 银丰唐郡 项目基本信息/近期销售情况 项目基本信息/近期销售情况【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t52、 p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】主打卖点：银丰品牌：银丰地产品牌，筑造品质生活住区 银丰物业：精心物业服务口碑享誉济南 自然环境：毗邻4平方公里围子山公园，高尔夫 低碳环保：社区雾森/风光能/太阳能等环保理念 教育配套：签约历城实验小学历城名校 营销启示：高端的示范区及营销中心包装，体现大盘品质。但受地段及总价款影响，项目舒适型刚需产品去化较好，但140平以上的大户型面积产品去化明显较慢。主打卖点/营销启示 竞品分析 银丰唐郡【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】