1、全国楼市新特征及2020年商品住宅周期趋势Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.专业至上 服务至诚Professional Sincere代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关2020.1C ONTENTS目录202政策：楼市调控新特征及2020年趋势判断01经济：国内外经济环境变化及2020年中国政策走向03土地：土地市场新特征及2020年拿地“窗口期”04住宅：住宅市场新特征及2020年营销窗口同策资管同策研究院05房企：典型房企投资策略变化06建议：对房企的投资及营销建议 附件一：同策研究院业务介绍 附件二：分城市商品住宅市场特征经济2、：国内外经济环境变化及2020年中国政策走向3第一章同策资管同策研究院宏观经济：短期国内外面临经济下行压力，2020年中国“宽货币、紧信用”政策促经济企稳回暖，楼市融资环境受“紧信用”影响较大，楼市小周期变化与回暖与之关联也较高4观点一同策资管同策研究院501国际：全球经济形势对中国的影响02国内：短期经济形势表现特点同策资管同策研究院03趋势：2020年中国“宽货币、紧信用”全球经济下行压力加大，此次美伊争端可能进一步推动美元指数下行，暂时为中国稳定发展赢得“窗口期”,增加未来中国货币宽松政策的操作空间6同策资管同策研究院本节观点72019年全球主要经济体GDP增速同比放缓，面对经济下行压力3、加大，各大经济体兼顾国内经济形势，年内纷纷降息，以提振经济发展；截止12月美国年内已经连续3次降息外部环境：全球经济下行压力加大全球主要经济体GDP增速（不变价）%-6-4-20246810121416美国中国日本韩国法国德国英国俄罗斯印度澳大利亚加拿大主要经济体GDP增速同比放缓，经济下行压力加大2月7日印度降息25bp2月15日埃及降息100bp5月8日新西兰降息25bp6月4日澳大利亚降息25bp8月1日美国降息25bp2019年全球降息时间轴4月4日印度降息25bp5月7日马来西亚降息25bp9月19日美国降息25bp10月31日美国降息25bp8美元大周期重构美国加息（或强美元周期）4、背后的逻辑是巩固美元地位。当日元、德国马克、欧元以及人民币等货币对美元的国际地位构成威胁时，美联储倾向于提高利率的方式来“补贴”和“讨好”美元持有者，国际货币周期进入重构期。从美元大周期来看，2017年年底之后，美元指数已迎来周期性拐点，但在全球化背景下，美元大周期操作的边际效应递减-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.460801001201401601801971-011972-031973-051974-071975-091976-111978-011979-031980-051981-071982-091983-111985-011986-031987-051988-5、071989-091990-111992-011993-031994-051995-071996-091997-111999-012000-032001-052002-072003-092004-112006-012007-032008-052009-072010-092011-112013-012014-032015-052016-072017-092018-112020-012021-03美元指数周期趋势1971-2021年美元指数走势及趋势指数数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews，大美元周期为16.25年BP滤波值2013.12-2014.10结束QE3-退出Q6、E2015.12-至今美联储9次加息，开启缩表1999-2000年欧元准备上市流通，尽管之后遭遇互联网泡沫破裂和“911”，美联储仍坚持持续加息上世纪70年代，布雷顿森林体系瓦解，叠加日本对外贸易份额的迅速崛起未来美元将相对走弱美伊争端加速美元指数下行2020年1月3日，伊朗“圣城旅”指挥官卡西姆苏莱曼尼遭遇美军无人机“奇袭斩首”身亡随后伊朗方面很快誓言报复。美驻伊拉克使馆附近及伊空军基地遭火箭弹袭击，美军在肯尼亚基地也遭到袭击此间，美国方面也不示弱，美国总统特朗普威胁打击52处伊朗目标美伊争端进一步升级-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.460801001201401607、1801971-011972-111974-091976-071978-051980-031982-011983-111985-091987-071989-051991-031993-011994-111996-091998-072000-052002-032004-012005-112007-092009-072011-052013-032015-012016-112018-092020-07美元指数周期趋势1971-2021年美元指数走势及趋势指数BP滤波值数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews，大美元周期为16.25年1990-1991年第一次海湾战争第二次海湾战8、争，主要发生在2003-2005年根据两次海湾战争的经验，战争将加速美元指数下行。假设此次美伊开战，那么将进一步推动美元指数下行，从而进一步缓解新型经济体的资本外流压力。对中国来说，冲突暂时为中国稳定发展赢得“窗口期”,未来中国货币宽松政策的操作空间将增加美伊争端可能加速美元指数下行10发达经济体表现经济增速-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%2013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-19、22017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09美国日本欧元区19国2013-2019年3季度美国、日本、欧洲实际GDP累计增速数据来源：wind，同策研究院数据说明：日本的实际GDP增速数据为2011年为基期2013-2019年3季度美元指数增幅与美国实际GDP增速2017年3季度至2018年2季度，由于美国加息后，全球其他国家央行采取紧缩货币政策，导致与美国利差缩小，对美元指数形成短期压力，所以去除2017年3季度至2018年2季度的数据，进一步增加拟合R方从美元周期拐点之后看，发达10、经济体经济增速出现分化，除美国及欧盟实际GDP增长开始放缓，而日本的实际经济增长在2019年向上趋势明显。剔除美元指数的短期波动，美元指数与美国经济增长之间存在较强相关性，即美国经济若出现增速放缓，那么中短期内，美元周期持续走强的基础较弱0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%(0.2)(0.1)0.00.10.20.30.40.50.60.72013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092011、16-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09美元大周期美国实际GDP增速11发达经济体表现PMI及失业率4045505560652013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-01212、019-042019-072019-10美国日本欧元区指数2013-2019年12月美国、日本、欧洲制造业PMI走势数据来源：wind，同策研究院数据说明：美国制造业PMI为ISM公布数据荣枯线024681012142013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-0720113、9-10美国日本欧元区2013-2019年10月美国、日本、欧洲失业率走势（季调）%2013-2019年10月，欧元区失业率累计下降37.5%2013-2019年10月，美国失业率累计下降55%2013-2019年10月，日本失业率累计下降42.9%发达经济体制造业预期从2017年年底开始开始呈现短期趋势性下滑，当前来看，尽管发达经济体失业率整体呈现下降趋势，但考虑到制造业预期悲观，中期内，发达经济体就业压力增加12发达经济体表现M2及CPI0.01.02.03.04.05.06.07.08.02013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-07214、014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10美国日本欧元区2013-2019年11月美国、日本、欧洲M2累计同比增速%(1.0)(0.5)0.00.51.01.52.02.53.03.54.02013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-0720115、5-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10美国日本欧元区%数据来源：wind，同策研究院数据说明：由于要做横向对比，所以美国通胀数据采用核心CPI而非PCE2013-2019年11月美国、日本、欧洲核心CPI同比增速2019年开始，发达经济体货币流动性增加，与2016年年底开始（美联储连续加息时间点）的货币环境发生较大转变。同时，欧元区跟随美国采取积极货币政策应对，从美联储2%的通胀目标看，美国核心CPI始16、终稳定在2%左右，在不发生大幅通胀的条件下，未来美国存在降息空间2%美联储通胀控制目标13新兴国家表现经济增速-8-6-4-202468102013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09中国巴西俄罗斯南非印度2013-2019年3季度金砖五国实际GDP累计增速数据来源17、：wind，同策研究院数据说明：巴西GDP为1995年为基期；俄罗斯GDP，在2016年实际GDP增速维持-0.2%不变，GDP平减指数变化从3.2%上修至3.5%，提高0.3个百分点在强势美元的背景下，新兴国家实际经济增速均出现下滑，其中中国和南非经济增速平稳下降，对美元上行周期的负面影响，缓冲能力较强。而俄罗斯、巴西受国际资本回流美国影响显著，迫使国内出台经济扩张政策应对。此外，美元周期对印度的影响要滞后于其它新兴国家经济体%CYC,SS(-i)CYC,SS(+i)i lag lead0-0.8664-0.86641-0.7686-0.74622-0.6846-0.63883-0.572018、-0.50804-0.4169-0.35335-0.2282-0.25286-0.0531-0.175970.0936-0.150980.2123-0.096990.2365-0.0942100.2374-0.0482对中国CYC,SS(-i)CYC,SS(+i)i lag lead0-0.5129-0.51291-0.5742-0.38412-0.6040-0.19043-0.5646-0.00284-0.47800.20255-0.36000.45016-0.20260.58577-0.04040.678080.04480.734690.03740.7103100.00650.6240对巴19、西CYC,SS(-i)CYC,SS(+i)i lag lead0-0.3793-0.37931-0.4013-0.27112-0.3590-0.08013-0.29760.16774-0.28380.44705-0.25790.57536-0.24210.67217-0.18280.72838-0.10080.75129-0.00610.6929100.01610.5927对俄罗斯CYC,SS(-i)CYC,SS(+i)i lag lead0-0.6877-0.68771-0.6304-0.66602-0.6165-0.59693-0.5204-0.52944-0.3936-0.35245-020、.2350-0.18886-0.0124-0.007370.17570.081780.29250.112290.25870.1647100.16150.1487对南非CYC,SS(-i)CYC,SS(+i)i lag lead00.08950.089510.19260.030820.37490.060830.43020.124240.35360.122250.3056-0.031960.2316-0.197670.0598-0.34908-0.0877-0.47089-0.0275-0.5205100.0339-0.4315对印度中国及南非对美元周期负面冲击的缓冲相对较好受美元大周期负面冲击影21、响显著，不得已采取扩张政策对冲影响受美元大周期负面冲击的时间相对滞后，普遍落后于其他新兴国家经济体14新兴国家表现PMI及失业率404244464850525456582013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10中国巴西俄罗斯南非印度指数2013-2022、19年11月金砖五国制造业PMI走势数据来源：wind，同策研究院数据说明：中国及南非的PMI数据包含制造业和非制造业，中国的失业率为城镇登记失业率，横向对比的参考性相对较差荣枯线051015202530352013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09中国巴西俄罗斯23、南非印度2013-2019年3季度金砖五国失业率走势%随着美元大周期转向，新兴国家PMI波动幅度进一步收窄，但新兴国家之间制造业预期仍存在分化，南非、俄罗斯PMI数据持续低于荣枯线，制造业预期呈现恶化，南非失业率水平处于平均25%的高位。而受中美贸易战影响，从2018年1季度开始，中国PMI数据持续走低，尽管目前公布的城镇登记失业率呈现4%左右的平稳水平，但从中央关于“保就业”的表态，中短期内，就业将面临较大压力15新兴国家表现M2及CPI-20-10010203040500.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.02013-012013-042013-07224、013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10中国巴西俄罗斯南非印度（右轴）2013-2019年11月金砖五国M2累计同比增速%0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.02013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-07225、014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10中国巴西俄罗斯南非印度%数据来源：wind，同策研究院数据说明：巴西的CPI数据采用的是巴西国家地理统计局的IPCA指数数据2013-2019年11月金砖五国核心CPI同比增速新兴国家存在经济增长和通胀水平的较大差别，致使在应对美元周期时，采取较为迥异的货币政策，中国货币政策调整较早（与美国货币政策基本同期26、，其次是俄罗斯滞后1个季度左右）以应对美元上行周期的冲击，而其他新兴国家为应对国内的经济增长乏力或失业率升高，均维持相对宽松的货币水平%1601国际：全球经济形势对中国的影响02国内：短期经济形势表现特点同策资管同策研究院03趋势：2020年中国“宽货币、紧信用”中美贸易战告一段落，但国内经济环境依然严峻，尤其需要警惕金融风险17同策资管同策研究院本节观点18内部：十九届“四中全会”召开2019年10月28日至31日，中国共产党第十九届中央委员会第四次全体会议在北京召开，研究坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题。通过推进国家治理体系和治理能力现代化，用制27、度和体系保证未来经济建设工作的连续性及稳定性2021年：建党100年在各方面制度更加成熟更加定型上取得明显成效坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化的总体目标2035年：基本实现社会主义现代化各方面制度更加完善，基本实现国家治理体系和治理能力现代化2049年：建国100年全面实现国家治理体系和治理能力现代化，使中国特色社会主义制度更加巩固、优越性充分展现19外部：中美贸易战告一段落2019年10月，中美第十三轮高级别经贸磋商初步达成“第一阶段”贸易协议。2019年12月13日，国新办就中美经贸磋商有关进展情况举行发布会，中美贸易战告一段落。1月9日，商务部透露，刘鹤将28、于本月13日15日率团访问华盛顿，与美方签署第一阶段经贸协议据白宫官网，“第一阶段”协议涉及的主要内容包括：1）关税方面，特朗普暂停原定于10月15日对中国2500亿美元产品提高关税，维持25%关税；12月15日对3000亿美元中的部分商品（约1600亿美元，其余已在9月1日生效）加征15%的关税仍需谈判。2）农业方面，中方将购买价值约400-500亿美元的农产品，特别是加大对猪肉和大豆的采购。3）金融服务业和货币方面，中国扩大包括银行在内的金融服务机构对外开放，并在外汇市场透明度和市场自由度方面达成协定。4）知识产权方面，中国加强对来自美国的知识产权保护。5）争端解决机制取得进展但并未对外公29、布具体内容。2019年12月13日国新办就中美经贸磋商有关进展情况举行发布会:1）经过中美两国经贸团队的共同努力，双方在平等和相互尊重原则的基础上，已就中美第一阶段经贸协议文本达成一致。2）协议文本包括序言、知识产权、技术转让、食品和农产品、金融服务、汇率和透明度、扩大贸易、双边评估和终端解决、最终条款九个章节。3）同时，双方达成一致，美方将履行分阶段取消对华产品加征关税的相关承诺，实现加征关税由升到降的转变。05101520253035402009/12009/62009/112010/42010/92011/22011/72011/122012/52012/102013/32013/82030、14/12014/62014/112015/42015/92016/22016/72016/122017/52017/102018/32018/82019/12019/62019/11克强指数20整体环境：2019年中国经济下行压力加大2019年经济下行压力加大，3季度实际GDP增速进一步下跌至6.0%。从克强指数走势看，随着棚改货币化安置逐渐退出、一二线城市房地产市场恢复平稳，克强指数代表的经济走势持续下行。从三大需求对GDP累计同比的拉动角度看，2019年消费、投资对GDP的拉动相对2018年进一步下跌，中国经济下行压力加大中国克强指数%4万亿1.04万亿2.0棚改-6-4-202468131、02009/32009/82010/12010/62010/112011/42011/92012/22012/72012/122013/52013/102014/32014/82015/12015/62015/112016/42016/92017/22017/72017/122018/52018/102019/32019/8消费对GDP累计同比的拉动投资对GDP累计同比的拉动净出口对GDP累计同比的拉动支出法核算三驾马车对GDP累计同比的拉动%数据来源：同策研究院、wind注：克强指数(Li keqiang index)，是英国著名政经杂志经济学人在2010年推出的用于评估中国GDP增长量的指32、标，源于李克强总理2007年任职辽宁省委书记时，喜欢通过耗电量、铁路货运量和贷款发放量三个指标分析当时辽宁省经济状况。该指数是三种经济指标：工业用电量新增、铁路货运量新增和银行中长期贷款新增的结合。消费对GDP拉动减弱投资对GDP拉动减弱克强指数是三种经济指标：工业用电量新增、铁路货运量新增和银行中长期贷款新增的结合-10-505101520252015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-1133、2018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-11CPI:当月同比CPI:食品:当月同比CPI:非食品:当月同比21整体环境：CPI及PPI2019年中国CPI仅畜肉类产品价格大幅上涨带动CPI整体维持小幅上涨趋势，而PPI全部工业品指数同比进入负增长。但猪肉价格上涨将传导到其他消费品价格上涨、美伊争端带来原油价格造成输入性通胀推动生产资料价格上涨，2020年通货膨胀的压力增加2015至2019年11月中国CPI走势%2019年CPI整体上维持平稳上涨趋势，但组成结构分化明显非34、食品类产品CPI同比连续下降、食品类产品中，仅畜肉类大幅上涨，带动CPI同比大幅上涨-10-8-6-4-20246810122015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-11PPI:全部工业品:当月同比PPI:生产资料:当月同比P35、PI:生活资料:当月同比2015至2019年11月中国PPI走势%数据来源：wind，同策研究院2019年PPI全部工业品、生产资料当月同比均持续下跌，至3季度进入同比负增长区间金融风险：非金融企业高杠杆率可能引发明斯基时刻22数据来源：同策研究院、wind当前中国处于“明斯基周期”第三阶段（旁氏骗局阶段）初期。中国整体的杠杆率（居民+政府+非金融企业）处于国际中等水平，但非金融企业杠杆率过高，表明中国三部门存在结构性金融风险，非金融企业触及“明斯基时刻”的风险最大。十九届四中全会肯定了中央政治局在抓好国内安全这件大事上的工作，其中尤为值得注意的是金融系统的安全全国整体负债名义GDP阶段I：避36、险信贷阶段，投资者们负担少量负债，偿还其资本和利息支出均没有问题阶段II：投机信贷阶段，投资者扩大融资规模，以致只能负担利息支出阶段III：旁氏骗局阶段，投资者手头的现金已经不足以支付利息和本金，必须不断借新债或出售资产才能维系流动性“明斯基时刻”：市场繁荣至衰退的转折点“明斯基周期”各阶段示意图十九大中央金融系统代表团于2017年10月19日举行团组讨论并向记者开放，周小川介绍了其对于系统性金融风险的看法“十九大”期间，即将卸任的央行行长周小川提及“明斯基时刻”，警惕中国经济快速增长时期（尤其是企业部门）积累的金融风险050100150200250300050010001500200025037、030002014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-11P2P成交额实体经济部门杠杆率非金融企业部门杠杆率2014年-2019年12月中国P238、P成交额，实体经济部门及非金融企业部门杠杆率亿元2017年上半年多个P2P平台集中暴雷%金融风险：明斯基时刻-以P2P暴雷为例23P2P融资出发点是为实体经济项目融资，但从结果看，投入项目多是高负债率行业及企业，利润下滑，部分被投资企业甚至已经处于明斯基周期第三阶段，企业破产风险大。P2P暴雷实质上是背后实体企业的亏损，P2P“旁氏骗局”式扩张无法维持，引发行业崩溃数据来源：wind2401国际：全球经济形势对中国的影响02国内：短期经济形势表现特点同策资管同策研究院03趋势：2020年中国“宽货币、紧信用”2020年中国“宽货币、紧信用”政策促经济企稳回暖，楼市融资环境受“紧信用”影响较大，39、楼市小周期变化与回暖与之关联也较高25同策资管同策研究院本节观点26对比2018、2019年中央经济工作会议房地产相关内容，可以明显发现，1、2020年全国货币信贷、社会融资规模将比2019年增长提升，房地产随着货币宽松也迎来利好；2、因前期“去杠杆”进程过快、引发市场剧烈波动，不再提“去杠杆”，更加强调“稳杠杆”；3、区域开发更加聚焦东部三大经济圈、中心城市及城市群；4、发力城市更新和存量房改造，当前市场环境下提“因城施策”实质上是各城市结合实际进行定向宽松2019年中央经济工作会议对比内容2018年12月中央经济工作会议2019年12月中央经济工作会议宏观经济宏观政策要强化逆周期调节，继续40、实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求必须科学稳健把握宏观政策逆周期调节力度，增强微观主体活力，把供给侧结构性改革主线贯穿于宏观调控全过程；必须从系统论出发优化经济治理方式，加强全局观念，在多重目标中寻求动态平衡。财政政策积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模积极的财政政策要大力提质增效，更加注重结构调整，坚决压缩一般性支出，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保基本民生货币政策稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。稳健的货币政策要灵41、活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。要深化金融供给侧结构性改革，疏通货币政策传导机制，增加制造业中长期融资，更好缓解民营和中小微企业融资难融资贵问题。金融风险打好防范化解重大风险攻坚战，要坚持结构性去杠杆的基本思路，防范金融市场异常波动和共振，稳妥处理地方政府债务风险我国金融体系总体健康，具备化解各类风险的能力。要保持宏观杠杆率基本稳定，压实各方责任区域开发要统筹推进西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。目前京津冀、粤港澳大湾区、长三角等地区发展呈现出许多新特点，规模经济效应开始显现推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港42、澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。要扎实推进雄安新区建设，落实长江经济带共抓大保护措施，推动黄河流域生态保护和高质量发展。要提高中心城市和城市群综合承载能力。房地产政策要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。2018、2019年中央经济工作会议重点内容对43、比2020年货币增速将提高27数据来源：同策研究院、wind数据说明：中国实际GDP以1978年为基期2019年中央经济工作会议提出“货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应”。那么如果2020年GDP实际增速6%、CPI增速3%，相对应M2增速应在9%左右，将高于2019年，货币环境更加宽松。另一方面2019年1月起，M1同比增速触底反弹，代表着市场上流动资金增加，市场投资及消费意愿增强2010-2019年 中国M1和M2同比增速0510152025303540452010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-0944、2013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-09M1:同比M2:同比时间M2同比增速%实际GDP增速%CPI同比增速%合理M2同比增速%2010年18.9 10.6 3.3 13.92011年17.3 9.5 5.4 14.92012年14.4 7.9 2.6 10.52013年13.6 7.8 2.6 10.42014年11.0 7.3 2.0 9.45、32015年13.3 6.9 1.4 8.32016年11.3 6.7 2.0 8.72017年8.26.91.68.52018年8.96.62.18.72019年(1-3季度）8.46.22.58.72010-2019年 中国M2同比增速合理性判断282015至2018年上半年，全国进入“去杠杆”阶段。2018年7月23日，人民日报头版刊登报道，明确提出中国“去杠杆初见成效，我国进入稳杠杆阶段”。2018年12月中央经济工作会议提出，未来将进行“结构性去杠杆”。从逻辑上讲，由“去杠杆”进入“稳杠杆”，“经济具备加杠杆空间”、未来必然有“稳杠杆并逐步调升杠杆”阶段20162017201820146、92020去杠杆阶段稳杠杆阶段（逐步调降杠杆）“稳杠杆并逐步调升杠杆”阶段？“去杠杆、稳杠杆、加杠杆”的逻辑顺序稳杠杆阶段2018年3月9日 十三届全国人大一次会议新闻中心周小川：债务增长较快的情况现在已经平稳下来，已经进入了稳杠杆的阶段，甚至是说广义货币的增长已经低于名义GDP的增长，也就表明，在总量上进入了稳杠杆和逐步调降杠杆的阶段2018年7月23日 人民日报头版结构性去杠杆稳步推进（经济形势年中看）去杠杆初见成效，我国进入稳杠杆阶段2021“稳杠杆”阶段后“经济具备加杠杆空间”292020年居民部门逐渐回归平稳“加杠杆”进程在国内各部门中，居民部门、政府部门杠杆率处于低位、具有加杠杆空47、间，因而政府主要采取居民部门与政府部门杠杆的“跷跷板”效应，2015-2017年居民部门加杠杆、政府部门去杠杆；2018-2019年居民部门稳杠杆、政府部门加杠杆的方式接力稳经济。2019年中央经济会议提出“财政政策要大力提质增效”、“压缩一般性支出”，从表述上看，2020年政府部门将“控制杠杆增速”、逐步进入“稳杠杆阶段”，那么相应的居民部门杠杆增速将企稳并在未来重回上升通道2014-2019年3季度各部门杠杆率变化走势0501001502002503002014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-048、62016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09实体经济部门杠杆率居民部门杠杆率非金融企业部门杠杆率政府部门杠杆率%2010-2019年3季度各部门杠杆率同比走势-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2010-032010-072010-112011-032011-072011-112012-032012-072012-112013-032013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-0749、2015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-07实体经济部门杠杆率居民部门杠杆率非金融企业部门杠杆率政府部门杠杆率居民部门加杠杆政府部门去杠杆居民部门稳杠杆政府部门加杠杆拐点短期策略更加聚焦经济圈战略30 京津冀：政府主导的首都功能疏解，以雄安为首都功能承载地，提升京津冀经济发展效率 长三角：通过长三角一体化，核心城市向人工、土地成本较低的区域转移低端制造业，强化核心城市高端服务业定位，促使长三角区域产业协同和资源配置的优化 粤港澳：以香港融合内地发展探索外资合作发展模式，通50、过国外资本合作，解决广东地区制造业企业的融资问题，同时放宽外资准入，通过制度放松，提升区域经济活力短期来看，中国更加聚焦核心经济圈的发展，增强核心城市与经济圈内中小城市乃至小城镇的协同发展。尤其是经济基础好的三大经济圈，通过基础设施建设优化资源配置和产业协同，推动核心城市非核心功能疏解、发力战略新兴产业及高科技产业 黄河流域 长江经济带3112月23日，李克强出席中日韩领导人会议期间，在调研成都银行自贸区支行时，指出“希望中小银行也提高小微贷款比重，国家将进一步研究采取降准和定向降准、再贷款和再贴现等多种措施，降低实际利率和综合融资成本，推动小微企业融资难、融资贵问题明显缓解”。透露出1、控制51、影子银行规模，鼓励银行将贷款流向小微贷款；2、2020年货币环境将进一步宽松，尤其通过定向宽松的方式，向小微群体提供贷款，实现政府监管下的中小民营企业及个体户结构性加杠杆中央领导近期表态12月23日，李克强出席中日韩领导人会议期间来到成都银行自贸区支行，指出，希望中小银行也提高小微贷款比重，国家将进一步研究采取降准和定向降准、再贷款和再贴现等多种措施，降低实际利率和综合融资成本，推动小微企业融资难、融资贵问题明显缓解-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.460801001201401601801971-011973-011975-011977-011979-011981-0152、1983-011985-011987-011989-011991-011993-011995-011997-011999-012001-012003-012005-012007-012009-012011-012013-012015-012017-012019-012021-012023-012025-01美元指数周期趋势322020年美元相对强势，中国货币环境不会过于宽松数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews，大美元周期为16.25年2014年起，美国退出量化宽松、美元走强，全球资本回流美国、中国外汇储备开始流出。至2018年美元指数到达上行周期顶点，开始长期下行趋势53、。2018至2021年美元虽然进入下行周期、但仍然处于相对强势时期，为维持外汇市场稳定，中国货币环境虽然会定向宽松但不会过于宽松，但随着美元走弱及全球降息潮、中国货币政策宽松的空间增加指数BP滤波值1971-2025年美元指数大周期走势及预测-0.04-0.03-0.02-0.0100.010.020.030.040.050500010000150002000025000300003500040000450002010-12010-62010-112011-42011-92012-22012-72012-122013-52013-102014-32014-82015-12015-62015-154、12016-42016-92017-22017-72017-122018-52018-102019-32019-8官方储备资产:外汇储备（左）环比增速（右）中国外汇储备及环比增速亿美元%外汇储备月度连续环比负增长2014年9月2016年1月外汇下降趋势放缓2018-2021年美元仍相对强势2022-2024年美元进入弱势时期332020年中国“宽货币、紧信用”应对经济压力从美元周期趋势看，2018至2021年美元仍处于相对强势时期，外资流入中国动力较弱；另一方面，中国净出口额在2015年遭遇拐点，难以通过大规模净出口方式快速赚取外汇、发行货币；因而，2020年在美元相对强势时期，为维持汇率及进55、出口稳定，中国无法通过大规模货币宽松提振经济，将采用“宽货币、紧信用”的方式提振经济01000200030004000500060007000199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018进出口贸易差额（年度累计）1995至2018年中国进出口贸易顺差（净出口）亿美元数据来源：wind，同策研究院2018-2021年2023-2025年美元逐渐走弱但仍相对强势美元实质性走弱外资流入中国动力较弱外资流入中国动力增强2018-2025年美元周期及外资流动56、趋势判断-505101520252000/12000/92001/52002/12002/92003/52004/12004/92005/52006/12006/92007/52008/12008/92009/52010/12010/92011/52012/12012/92013/52014/12014/92015/52016/12016/92017/52018/12018/92019/5美国M1同比美国M2同比美国联邦基准利率34案例：美国面临经济下行压力的“宽货币”政策2008年次贷危机发生后，美联储迅速降息，并随后采取三轮量化宽松政策操作的方式，为市场注入流动性、推动经济走出危机阴影；257、019年面临经济下行压力及市场流动性紧缺，2019年年内先后三次降息并重启扩表，通过“宽货币”的方式稳定经济数据来源：wind，同策研究院美国M1、M2同比增速及联邦基准利率%2008.11至2010.4QE12010.11至2011.6QE22012.9至2014.10QE32015.12美国重启加息周期次贷危机后美国零利率及3轮QE向市场注入大量流动性，M1,M2同比增速处于相对较高位置美联储加息，M1、M2同比增速下降2019年8月1日（降息）美国降息25bp2019年9月19日（降息）美国降息25bp2019年10月15日（扩表）从10月15日开始购买短期国债，至少延续至2020年第二58、季度2019年美联储“宽货币”的政策操作2019年10月31日（降息）美国降息25bp35案例：当前房地产融资收紧是“紧信用”的表现当前房地产融资收紧是在整体货币环境定向宽松趋势下，对重点监管的行业实行“紧信用”的指导措施。2019年1-2季度市场处于低谷期，出现短暂的房企融资窗口、引发市场回暖。随后5-8月银保监会连续收紧房地产信托融资、避免市场过度升温。当前部分品牌企业资金链断裂并引发社会问题的风险大、市场已经处于低谷期，2020年1月银保监会虽然发文重申“房住不炒”，但未来楼市融资环境还要看“紧信用”实际执行力度的强弱，楼市回暖程度与之关联也较高2019年5月2019年7月2019年8月59、银保监会23号文通知要求持续推动重点领域问题整治，针对银行机构和非银机构，明确了整治要点。其中多处提到关于房地产整治的内容银保监会窗口指导1、房地产信托规模不超过2019.6.30规模；2、已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；3、符合432的通道类业务也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；4、地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停银保监会64号文积极推进下半年信托业“治乱象、去嵌套、防风险”等各项监管工作，银保监会日前向各银保监局信托监管处室（辽宁、广西、海南、宁夏除外）下发中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知银保监会收紧房地产融资，实行60、“紧信用”2020年1月银保监发201952号银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展政策：楼市调控新特征及2020年趋势判断36第二章同策资管同策研究院楼市调控政策：楼市调控政策将走向定向宽松。最快2020年1季度、最慢2020年2季度核心城市调控政策将集中进行定向宽松调整。政策按照7个月一个小周期低频波动变化，进而影响楼市交易节奏37观点二同策资管同策研究院2019年房地产政策面基本逻辑382019年下半年，对全国楼市调控具有风向标意义的部分核心城市，出现风向标性的楼市调控定向宽松信号宏61、观经济面1、稳杠杆、稳增长2、强化逆周期调节房地产基本面政策趋紧：1）限购限售覆盖近百省市；2）融资环境趋紧市场面：1）房地产市场下行趋势显现；2）稳房价成效显现政策调控方向不变，过紧性政策局部调整宽货币、紧信用局势下，信贷面依然趋紧2019年房地产政策面“不将房地产作为短期刺激经济的手段”核心城市出现楼市调控定向宽松信号392019年下半年，对全国楼市调控具有风向标意义的部分核心城市，出现风向标性的楼市调控定向宽松信号中国（上海）自由贸易试验区临港新片区放松限购政策（2019年8月7日）1、取消单身限购；2、缴纳个税或社保限购年限从5年降至3年；3、放松落户政策天津滨海中关村科技园、宝坻中关62、村科技城放松限购政策（2019年10月15日）对户籍暂未迁入天津市的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明南京六合放松限购政策（2019年10月15日）有大专学历的外地人，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合不动产登记中心开具购房证明深圳取消普通商品住房标准价格上限（2019年11月11日）普通商品住房标准调整为宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下；二手房交易增值税税费降低成都天府新区针对入住企业员工放松限购（2019年11月15日）网传四川天府新区成都管委会办公室印发了通知，放宽对入住企业员工的限购要求广州楼市限购政策调整（2063、19年12月20日）区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，不受户籍限制可购买1套；持广州绿卡或认定的人才，父母、配偶父母、子女可购买1套关键会议及领导表态定调2020年楼市调控40当前市场已经进入调整期，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”重点强调避免政策大幅放松进入新一轮的市场热炒期；“因城施策”指各地方政府结合当前市场调整期的实际市场条件，确定宽松调整政策力度。“稳地价、稳房价、稳预期”在当前市场环境下，指避免部分城市过快下降、影响市场稳定7月30日中共中央政治局会议坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。财政政策要加力提效，继64、续落实落细减税降费政策。货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。12月12日中央经济工作会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。12月18日韩正召开住房城乡建设部座谈会保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持因城施策，落实城市政府主体责任，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机65、制，做好重点区域房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。2019年关键会议定调及领导表态12月23日全国住房和城乡建设工作会议着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。房地产金融政策依然趋紧41年内房地产金融政策从银行贷款、信托、外债等全方位收紧，受此影响，下半年房企发债规模、信托规模均大幅下滑，房企资金面普遍紧张国新办新闻发布会：严防房地产金融风险继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷66、款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。银保监会关于2019年进一步提升小微企业金融服务质效的通知要求，各银行业金融机构要加强对小微企业贷款资金流向的监测，防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。2月3月4日4月17日银保监会官网发文指出，要加强金融监管，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长5月17日银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知，严查各商业银行违规将资金注入房地产行业，截止2019年12月中，50多家银行因资金违规入地产行业收到罚单7月6日银保监约谈警示房地产信托规模过快增长、增量过67、大的公司，要求其控制业务增速7月12日发改委收紧房企外债用途：国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。同时，房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。8月银保监会，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作：下发中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。2019年主要房地产金融政策2020年1月银保监会，加强重点领域风险防68、控，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展政策调控以7个月为一个小周期，2020年1-2季度将定向宽松42从本轮楼市调控（从2016年10月开始计算）的周期来看，符合每7个月左右进行一次楼市调控政策的调整，而政策的低频波动，影响商品住宅市场进入低频波动的箱体运动状态。以2019年7月房企资金收紧开始算起，同时考虑到楼市调控“有保有压”的特点，那么2020年2季度前后，楼市政策将出现定向调整，如果经济下行压力加大，将大规模出现定向放松政策本轮楼市调控的主要时间点及脉络2016年9-10月 969、天21城重启楼市限购限贷政策，以长三角区域上海周边的热点二线城市（苏州、合肥、厦门、南京）调控加码较为严厉2017年3月 房地产调控蔓延至东部三大经济圈内的热点三四线城市 从厦门开始，开启超过30个城市及地区的“限售”政策收紧：核心城市周边及全国热点二线城市收紧：调控下沉至东部三大经济圈内的热点三四线城市和全国普通二线城市，限售第一阶段2017年9-10月收紧：普通二线及热点三四线城市进入限售第二阶段 从2017年9月的重庆开始，近30个城市开启“限售”政策第二阶段，尤其是全国普通二线城市及热点三四线城市2018年3-6月收紧：中央定调，部委巡视，热点城市调控不断加码，新政层出不穷 中西部、东70、北部热点城市收紧楼市调控政策 多部委联合出台措施整治房地产：住建部519政策、七部委开展房地产乱象治理行动、国开行收紧棚改 深圳试点探索长效机制2018年12月-2019年2月2019年7月 2月末开始，杭州、苏州、西安等主要城市政策端不断收紧 上半年，住建部二轮巡视，点名超10所城市楼市过热 7月，保监会对部分信托进行约谈，严格执行“控增量”和“432要求”7月30日，政治局提出不将房地产作为短期刺激经济的手段 2018下半年，尤其是4季度起，各地纷纷出台以人才购房补贴、下调按揭贷款上浮比例等微量宽松政策 2019年初，合肥、南通、温州等地限购政策松动收紧：热点城市调控加码放松：微量宽松刺激71、部分城市调控松动最快2020年1季度、最慢2020年2季度核心城市调控政策将集中进行调整，楼市调控政策将走向定向宽松房企资金链危机露端倪，2020年1季度或迎政策调整43房地产调控以防范系统性风险为基础。2019年年中房企融资政策大幅收紧以来，房企资金面普遍紧张，房企纷纷下调项目售价回收现金流，多家品牌房企爆出资金危机，为防止由点及面爆发行业性系统危机，2020年1季度或有短暂的融资政策松动窗口期。同类历史可追溯2018年底至2019年初房地产金融政策阶段性出现窗口期0200400600800100012002018/012018/022018/032018/042018/052018/0672、2018/072018/082018/092018/102018/112018/122019/012019/022019/032019/042019/052019/062019/072019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022020/03月度融资金额2018年下半年3家全国性品牌房企被爆出资金危机2019年下半年8家全国性品牌房企被爆出资金危机20191季度出现短暂的融资窗口期？2018-2019年12月40家典型房企融资金额与爆出资金危机的企业亿元土地：土地市场新特征及2020年拿地“窗口期”44第三章同策资管同策研究院土地市场趋势：把73、握2020年2季度前拿地窗口，避免2020年2季度一二线城市“土拍”小高峰，错峰投资45观点三同策资管同策研究院46012019年土地市场新特征02土地及商品住宅市场趋势判断的逻辑同策资管同策研究院032020年土地市场趋势判断2019年下半年土拍降温，近期房企看地意愿增强，但投资标准依然较高，龙头房企回归一二线城市，中小品牌房企积极布局三四线城市47同策资管同策研究院本节观点-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%一线流拍率二线流拍率三四线流拍率新特征一：2019年下半年土拍流拍率增加482019年5-7月，银保监会收紧融资渠道后，不同能级城市土地流拍率均呈上升趋势，如74、果加上国企托底情况，实际土地流拍率更高一线、二线、三四线城市土地流拍率银保监会收紧融资渠道后，土地流拍率增加，如果加上国企托底情况，实际土地流拍率更高新特征二：2019年4季度土拍依然较冷492019年4季度全国土拍依然较冷，各城市外围城区土拍相对中心城区惨淡，即便在华东地区、全国核心一二线城市（如南京、厦门）近期土拍依然存在大量城投公司托底现象。但近期市场房企看地及参与土地拍卖积极性增强区县地块名称日期出让方式受让单位常熟市 支塘镇迎阳大道南侧、中兴路东侧2019-11-21挂牌常熟市支塘农村经济发展有限公司海安市 老通扬运河南侧、如海运河西侧2019-12-18挂牌江苏海穗工业园区发展有限75、公司嘉善县 西塘镇祥符路西侧，南苑路南侧2019-11-29拍卖嘉善县国有字长投资有限公司贾汪区 湖西路西侧,庐山路北侧,幸福大道东侧 2019-11-01挂牌徐州市贾汪城市投资有限公司金坛区 鑫城大道南侧云湖路东侧地块2019-11-27挂牌江苏金坛国发国际投资发展有限公司柯桥区柯桥区齐贤街道阳嘉龙村,东至镜水路,南至河道,西至瓜渚湖东直江,北至绸缎路2019-11-01挂牌绍兴柯桥经济开发区开发投资有限公司昆山市 开发区蓬莱路北侧、蓬溪路西侧2019-12-20挂牌昆山开发区东城建设开发有限公司沛县位于汉源大道东侧、樊哙路北侧2019-12-13挂牌沛县歌风城镇建设有限公司邳州市 成都路东76、侧、青岛路南侧2019-12-06挂牌邳州经济开发区经发建设有限公司平湖市 港区建港路西侧、市场路南侧2019-12-19挂牌嘉兴乍浦港口发展投资有限公司启东市 牡丹江路南、科苑路西侧2019-11-07挂牌启东创新型经济园开发有限公司嵊州市 上南田A地块2019-12-17拍卖嵊州市城南建设投资有限公司新沂市人民西路南、贵州路西地块一(人民西路以南、贵州路以西)2019-11-19挂牌新沂经济开发区建设发展有限公司张家港市 大新镇平北路西侧2019-12-10挂牌张家港市大新镇村镇建设综合开发服务公司2019年11月至12月部分城市城投公司托底地块新特征三：房企资金面紧张、控制拿地利润率5077、2019年下半年房地产业及房企资金面紧张、3-4季度市场出现回调品牌房企控制拿地利润率要求，是当前土地市场遇冷的主要原因。2019年4季度房企普遍要求拿地利润率达到10-12%，预计2020年1-2季度投资标准将降低至9%左右市场骤冷，房企拿地利润率要求普遍12%-13%房企集中回归一二线，部分房企将拿地利润率限制调低至8%-9%东部核心城市土拍回暖，部分房企将拿地利润率限制进一步调低至3%-5%市场回调，房企拿地利润率要求普遍10%-12%新进入城市利润率要求可降低至9%2018年4季度2019年1季度2019年2季度2019年4季度2018-2019年4季度品牌房企拿地利润率要求头部房企回78、归一二线、三四线城市拿地竞争压力减弱：当前一二线城市土地价格调整处于底部区间，品牌房企回归一二线拿地的趋势明显。三四线城市地价虽然处于调整期，还未触底，但品牌房企回归一二线城市给房企带来短期在三四线城市拓展土地的机会，目前排名30-70的品牌房企在积极布局三四线城市新特征四：头部房企回归一二线5105000100001500020000250002017/12017/32017/52017/72017/92017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/11一线二线三四线一二三四线城市土79、地价格元/平米43.5%49.1%0.40.410.420.430.440.450.460.470.480.490.5050001000015000200002500030000350002018年2019年1-11月品牌房企合计权益拿地建面品牌房企一二线城市权益拿地建面占比统计的品牌房企包括：碧桂园、绿地控股、万科、中国恒大、融创中国、保利地产等25家品牌房企品牌房企2018/2019年一二线城市拿地占比对比万平米房地产业融资难、收并购机会增加：5月银保监会收紧融资渠道后，当前房企整体融资环境紧张，暴露出资金链危机房企不再局限于小房企，从中大型房企手中获得收并购、或合作开发的机会增加新特征五80、：土地市场收并购机会增加52世茂、东方资产计划分别收购福晟地产40%、30%股权环球世纪时代环球融创中国收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权以金茂为例，提出城市运营的发展战略，通过片区开发的方式获得大体量土地储备，目前已落地项目达16个，此类项目占其当前土地储备40%，预计2021年占到60%。此外，如恒大汽车产业、碧桂园机器人及农业产业、融创文旅产业均是品牌房企运用多元化产业能力提升拿地能力的表现新特征六：品牌房企加紧构建产业勾地能力530500100015002000250020192020金茂2019、2020年销售目标2019年上半年销售785亿元2019年销售目标1581、00亿元2020年销售目标2000亿元54012019年土地市场新特征02土地及商品住宅市场趋势判断的逻辑同策资管同策研究院032020年土地市场趋势判断预测的逻辑美元周期中国M2周期中国M1周期中国实际GDP增速土拍溢价率商品住宅成交面积及均价周期关于房地产市场预测的相关逻辑M1决定房企中短期内的资金面紧张程度M1-M2代表中短期资金与中长期资金的结构比例，M1-M2较大时，表明企业的投资意愿增加，同时家庭部门的短期消费增加美元周期决定中国M2周期，同时美元周期对中国实际GDP增速会产生影响进而反映在M1货币周期（景气周期），M1决定房企的中短期资金面紧张程度，继而体现在土拍溢价率的幅度上。82、而M1-M2表现为资金的时间结构比例，对研究住房消费及房价的增长起关键作用中美货币政策联动051015202530350204060801001201401996年1月1996年12月1997年11月1998年10月1999年9月2000年8月2001年7月2002年6月2003年5月2004年4月2005年3月2006年2月2007年1月2007年12月2008年11月2009年10月2010年9月2011年8月2012年7月2013年6月2014年5月2015年4月2016年3月2017年2月2018年1月2018年12月2019年11月美元指数中国M2同比增速%指数数据来源：wind，同83、策研究院使用软件：eviews1996-2019年11月 美元指数与中国M2同比增速DOLLAR,M2(-i)DOLLAR,M2(+i)i lag lead0-0.2828-0.28281-0.2881-0.27252-0.2951-0.25823-0.2966-0.24114-0.2969-0.22375-0.2954-0.20866-0.2899-0.19617-0.2810-0.18698-0.2704-0.18169-0.2569-0.179010-0.2431-0.179211-0.2304-0.183312-0.2217-0.182613-0.2179-0.184214-0.21584、3-0.186415-0.2167-0.185316-0.2226-0.183217-0.2235-0.180018-0.2241-0.170719-0.2241-0.162420-0.2264-0.1560VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.DOLLAR-0.1300760.024678-5.2709890.0000C27.747022.27370312.203450.0000R-squared0.088826 Mean dependent var15.84812Adjusted R-squared0.085629 S.D.dependen85、t var4.810465S.E.of regression4.599898 Akaike info criterion5.896890Sum squared resid6030.334 Schwarz criterion5.922391Log likelihood-844.2037 Hannan-Quinn criter.5.907110F-statistic27.78332 Durbin-Watson stat0.044017Prob(F-statistic)0.000000美元指数与中国M2增速的回归检验及交叉相关分析美元指数领先中国M2增速约2个月左右通过建立回归模型（中国M2增速为因86、变量，美元周期为自变量），初步可能得出美元指数与中国M2增速的负相关系从趋势来看，美元指数与中国M2增速呈现负向关系，回归模型检验可以看到，美元指数对中国M2增速的关系为-0.13，进一步通过交叉相关检验表明，美元指数对中国M2增速的影响在1个季度内发生AutocorrelationPartial CorrelationAC PAC Q-Stat Prob10.0180.0180.09550.75720.0630.0631.24010.53830.2370.23617.5890.00140.1330.13222.7230.0005-0.081-0.11624.6660.00060.075-0.87、00026.3030.00070.1110.07029.9620.0008-0.083-0.06231.9980.0009-0.029-0.04132.2510.000100.006-0.04832.2610.000中美货币政策的稳定方程Unrestricted Cointegration Rank Test(Trace)HypothesizedTrace0.05No.of CE(s)EigenvalueStatisticCritical ValueProb.*None*0.165459 88.68228 15.49471 0.0000At most 1*0.126041 37.85686 388、.841466 0.0000 Trace test indicates 2 cointegrating eqn(s)at the 0.05 level*denotes rejection of the hypothesis at the 0.05 level*MacKinnon-Haug-Michelis(1999)p-valuesUnrestricted Cointegration Rank Test(Maximum Eigenvalue)HypothesizedMax-Eigen0.05No.of CE(s)EigenvalueStatisticCritical ValueProb.*No89、ne*0.165459 50.82543 14.26460 0.0000At most 1*0.126041 37.85686 3.841466 0.0000 Max-eigenvalue test indicates 2 cointegrating eqn(s)at the 0.05 level*denotes rejection of the hypothesis at the 0.05 level*MacKinnon-Haug-Michelis(1999)p-values Unrestricted Cointegrating Coefficients(normalized by b*S190、1*b=I):DM2DDOLLAR 0.629403 1.098592 1.954374-0.122024 Unrestricted Adjustment Coefficients(alpha):D(DM2)-0.007360-0.344390D(DDOLLAR)-0.691055 0.0699311 Cointegrating Equation(s):Log likelihood-913.0179Normalized cointegrating coefficients(standard error in parentheses)DM2DDOLLAR 1.000000 1.745451(0.91、23477)Adjustment coefficients(standard error in parentheses)D(DM2)-0.004632(0.03709)D(DDOLLAR)-0.434952(0.05981)Johansen协整检验说明，美元指数与中国M2增速之间存在不止一个协整关系根据协整检验，给出如下的协整方程：DM2（中国M2增速的差分）=-1.745DDollar（美元指数的差分），即美元指数与中国M2同比增速之间存在长期稳定的负向关系Johansen协整检验ECM估计检验ECM估计检验的残差序列自相关及偏自相关检验建立ECM，DM2（中国M2增速的差分）=-0.07D92、Dollar（美元指数的差分）-0.02resid01)-1)（中国M2增速为因变量，美元指数为自变量的残差序列）-0.06模型解释：中国M2增速的波动与美元指数波动呈现稳定的负向关系，长期来看，中国M2增速负向偏离美元指数的幅度较大时，会有一个负向的纠偏机制产生，即RESID01（-1）ECM模型的残差序列，经过自相关和偏自相关检验，发现并无自相关性，说明模型选取自变量及纠偏变量能够较好的说明中国M2增速的变化进一步建立ECM（误差修正模型）方程，即中国M2增速的波动与美元指数波动呈现稳定的负向关系，长期来看，中国M2增速负向偏离美元指数的幅度较大时，会有一个正向的纠偏机制产生，即RESID93、01(-1)VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.DDOLLAR-0.0706760.033429-2.1142200.0354RESID01(-1)-0.0241590.012362-1.9542410.0517C-0.0583570.056449-1.0337990.3021R-squared0.026786 Mean dependent var-0.061888Adjusted R-squared0.019908 S.D.dependent var0.963964S.E.of regression0.954320 Akaike info 94、criterion2.754800Sum squared resid257.7359 Schwarz criterion2.793149Log likelihood-390.9363 Hannan-Quinn criter.2.770171F-statistic3.894529 Durbin-Watson stat1.953446Prob(F-statistic)0.021453美元小周期-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.2657585951051151251996年1月1996年12月1997年11月1998年10月1999年9月2000年8月2001年7月2095、02年6月2003年5月2004年4月2005年3月2006年2月2007年1月2007年12月2008年11月2009年10月2010年9月2011年8月2012年7月2013年6月2014年5月2015年4月2016年3月2017年2月2018年1月2018年12月2019年11月美元指数美元小周期指数美元小周期数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews，美元小周期为95个月（7.9年）1996至2019年11月 美元指数与美元小周期-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.2-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.41996年1月96、1996年12月1997年11月1998年10月1999年9月2000年8月2001年7月2002年6月2003年5月2004年4月2005年3月2006年2月2007年1月2007年12月2008年11月2009年10月2010年9月2011年8月2012年7月2013年6月2014年5月2015年4月2016年3月2017年2月2018年1月2018年12月2019年11月美元大周期美元小周期美元小周期美元大周期美元大周期195个月（16.3年）美元小周期95个月（7.9年）1996至2019年11月 美元大周期与美元小周期对比如果从1973年开始计算，那么美元大周期为195个月，而中国M97、2增速数据为1996年开始，所以为了便于分析美元周期与中国M2增速周期之间的关系，将美元指数数据起始时间设定为1996年开始，那么周期数缩短为95个月，与大周期（195个月）对比发现，小周期能够较好的覆盖大周期的波峰和波谷，但小周期对于波峰的敏感度更高美元小周期对中国M2的影响-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.2051015202530351996年1月1996年12月1997年11月1998年10月1999年9月2000年8月2001年7月2002年6月2003年5月2004年4月2005年3月2006年2月2007年1月2007年12月2008年11月200998、年10月2010年9月2011年8月2012年7月2013年6月2014年5月2015年4月2016年3月2017年2月2018年1月2018年12月2019年11月中国M2增速中国M2周期数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews%中国M2增速周期VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.M2CYC5.7177432.7696872.0644000.0399C15.846160.28234956.122640.0000R-squared0.014733 Mean dependent var15.84812Adjusted R-99、squared0.011276 S.D.dependent var4.810465S.E.of regression4.783266 Akaike info criterion5.975068Sum squared resid6520.696 Schwarz criterion6.000570Log likelihood-855.4223 Hannan-Quinn criter.5.985289F-statistic4.261749 Durbin-Watson stat0.040990Prob(F-statistic)0.0398841996至2019年11月 中国M2增速与周期t-Stati100、stic Prob.*Augmented Dickey-Fuller test statistic-3.055099 0.0312Test critical values:1%level-3.4533175%level-2.87154610%level-2.572174*MacKinnon(1996)one-sided p-values.中国M2增速与周期的回归检验回归模型检验表明：M2周期的系数显著不为零，且模型整体系数估计显著不为零回归模型的残差序列平稳，符合回归模型残差序列为白噪声序列的假设基于上述美元小周期的拟合以及美元周期对中国M2增速影响的方向和时滞，将美元小周期乘以（-1），得到101、中国M2增速周期，为了验证周期的准确性，建立回归模型，通过检验发现，通过上述方法获得的中国M2增速周期与实际增速存在显著非零的系数关系，且回归模型的残差平稳，说明无重要变量遗漏中国M1增速-1-0.8-0.6-0.4-0.200.20.40.60.810510152025303540451996年1月1996年12月1997年11月1998年10月1999年9月2000年8月2001年7月2002年6月2003年5月2004年4月2005年3月2006年2月2007年1月2007年12月2008年11月2009年10月2010年9月2011年8月2012年7月2013年6月2014年5月201102、5年4月2016年3月2017年2月2018年1月2018年12月2019年11月中国M1增速中国M1周期数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews%中国M1增速周期1996至2019年11月 中国M1增速与周期0246810121416051015202530351996-031997-011997-111998-091999-072000-052001-032002-012002-112003-092004-072005-052006-032007-012007-112008-092009-072010-052011-032012-012012-112013-09201103、4-072015-052016-032017-012017-112018-092019-07中国M1增速中国实际GDP增速%t-Statistic Prob.*Augmented Dickey-Fuller test statistic-4.131375 0.0014Test critical values:1%level-3.5030495%level-2.89323010%level-2.583740*MacKinnon(1996)one-sided p-values.1996至2019年Q3中国实际GDP增速与M1增速关系中国M1增速与实际GDP增速之间存在长期稳定的协整关系（通过AEG104、检验），所以M1增速能够较好的反映出宏观经济景气程度。通过频谱分析得到，中国M1增速周期为41个月，从拟合效果来看，能够较好的覆盖波动M1-M2增速的周期及检验-0.6-0.4-0.200.20.40.6-20-15-10-5051015201996年1月1996年12月1997年11月1998年10月1999年9月2000年8月2001年7月2002年6月2003年5月2004年4月2005年3月2006年2月2007年1月2007年12月2008年11月2009年10月2010年9月2011年8月2012年7月2013年6月2014年5月2015年4月2016年3月2017年2月2018年105、1月2018年12月2019年11月中国M1-M2增速中国M1-M2周期数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews%中国M2增速周期1996至2019年11月 中国M1-M2增速与周期中国M1-M2增速周期与M1与M2增速周期的差对比-1.5-1-0.500.511.51996年1月1996年11月1997年9月1998年7月1999年5月2000年3月2001年1月2001年11月2002年9月2003年7月2004年5月2005年3月2006年1月2006年11月2007年9月2008年7月2009年5月2010年3月2011年1月2011年11月2012年9月2013106、年7月2014年5月2015年3月2016年1月2016年11月2017年9月2018年7月2019年5月中国M1-M2周期M1周期与M2周期的差BP滤波值M1-M2能够说明较好的说明企业投资意愿及中短期市场资金的充裕情况，所以准备M1-M2的周期拟合，为预测全国商品住宅成交面积做自变量。另外，通过检验可以看到，M1-M2的增速周期基本等于M1的增速周期-M2的增速周期，说明无论采取哪种方法处理，趋势基本不会发生改变62012019年土地市场新特征02土地及商品住宅市场趋势判断的逻辑同策资管同策研究院032020年土地市场趋势判断2020年货币环境宽松刺激房企拿地积极性增强。乐观情况：2020107、年2季度三大经济圈一二线城市率先迎来“土拍”小高峰，沿海及中部二线城市滞后1-3个月；三大经济圈普通三四线城市滞后3-6个月悲观情况：严格限制房企融资，全国土拍溢价率平稳，维持在10%附近63同策资管同策研究院本节观点货币宽松与土拍溢价率的关系64M1增速代表短期社会资金的宽松、收紧走势，对房企而言，短期资金充裕将刺激房企加大投资拿地力度。短期房企集中抢地将增加出让土地的溢价率。因而通过M1增速作为桥梁预测2020年全国土拍溢价率走势及火热程度010203040506070802009/12009/42009/72009/102010/12010/42010/72010/102011/1201108、1/42011/72011/102012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/10M1同比增速全国土拍溢价率2009至2019年全国M1同比增速及土拍溢价率走势%4万亿1.0阶段货币环境宽松，土拍溢价率抬升货币环境收紧，土拍溢价率走低货币环境收紧，土109、拍溢价率走低4万亿2.0阶段货币环境宽松，土拍溢价率抬升货币环境宽松，土拍溢价率抬升持续去杠杆阶段货币环境收紧，土拍溢价率走低定向宽松、房企融资窗口；促土拍溢价率攀升银保监会收紧房企融资，土拍溢价率降低中国M1增速趋势预测固定周期预测数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews%中国M1增速周期1996至2021年 中国M1增速与周期趋势对M1增速趋势进行预测，以M1增速的固定周期41个月进行推演，2019至2020年3季度，M1同比增速进入上行周期，货币环境日渐宽松。根据历史上M1增速与土拍溢价率关系，货币宽松时期，房企资金充裕刺激拿地热情。2020年全国货币环境延续宽松趋110、势，如果部分资金能突破防火墙流入楼市，将激发房企拿地热情，出现新一波拿地热潮-1-0.8-0.6-0.4-0.200.20.40.60.810510152025303540451996/11996/81997/31997/101998/51998/121999/72000/22000/92001/42001/112002/62003/12003/82004/32004/102005/52005/122006/72007/22007/92008/42008/112009/62010/12010/82011/32011/102012/52012/122013/72014/22014/92015/4111、2015/112016/62017/12017/82018/32018/102019/52019/122020/72021/22021/9中国M1增速中国M1周期中国M1周期趋势2020年8月左右达到周期高点中国M1增速趋势预测不固定周期预测66考虑到M1增速变化的周期存在差异，使用M1增速的波动项进行趋势预测，那么M1增速波动项变化趋势与前文固定周期方法预测的M1变化趋势一致，2019-2020年货币环境走向宽松，但周期的高点在2020年3月左右到达-20-15-10-5051015202005/12005/52005/92006/12006/52006/92007/12007/52007/112、92008/12008/52008/92009/12009/52009/92010/12010/52010/92011/12011/52011/92012/12012/52012/92013/12013/52013/92014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/52019/92020/12020/52020/9M1增速波动项滤波趋势预测%2005年至2020年中国M1增速波动项趋势预判2020年3月左右达到周期高点010203040506113、070800510152025302012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/10M1同比增速全国土拍溢价率悲观情况全国土拍溢价率2020年土拍溢价率预测悲观672020年悲观情况：楼市维持调控力度114、货币宽松程度有限（或者严格限制资金流入楼市），那么土拍溢价率依据2012年之后M1处于低位时的溢价率走势，将维持在10%左右悲观情况2020-2021年全国M1同比增速及土拍溢价率走势M1增速%悲观情况，货币宽松程度有限或房地产融资防火墙限制，土拍溢价率维持10%左右溢价率/%010203040506070802012/12012/52012/92013/12013/52013/92014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/52019/115、92020/12020/52020/9M1同比增速全国土拍溢价率乐观情况全国土拍溢价率(拟合及预测值）2020年土拍溢价率预测乐观682020年乐观情况：楼市调控松动、货币继续宽松、部分资金流入楼市促进土拍回暖，那么根据溢价率与M1增速波动项建立的回归模型，通过预测M1增速波动项的走势，2020年7月左右土拍溢价率达到2020年的最高值，全国平均溢价率最高达到25%左右。房企应把握2020年2季度前拿地窗口，避免2020年2季度一二线城市“土拍”小高峰，错峰投资乐观情况2020-2021年全国M1同比增速及土拍溢价率走势%乐观情况，货币定向宽松，土拍溢价率在7月左右达到周期最高值Variabl116、eCoefficientStd.Errort-StatisticProb.M1CYC0.6206040.1934383.2082810.0017YIJIALV(-1)0.7240000.06166211.741460.0000C6.0329211.4920354.0434180.0001R-squared0.780553 Mean dependent var22.74580Adjusted R-squared0.777124 S.D.dependent var16.04199S.E.of regression7.573387 Akaike info criterion6.909792Sum s117、quared resid7341.592 Schwarz criterion6.975637Log likelihood-449.5914 Hannan-Quinn criter.6.936548F-statistic227.6418 Durbin-Watson stat2.179915Prob(F-statistic)0.000000YIJIALV=C(1)*M1CYC+C(2)*YIJIALV(-1)+C(3)土拍溢价率与M1波动项建立回归模型010203040506070802012/12012/32012/52012/72012/92012/112013/12013/32013/520118、13/72013/92013/112014/12014/32014/52014/72014/92014/112015/12015/32015/52015/72015/92015/112016/12016/32016/52016/72016/92016/112017/12017/32017/52017/72017/92017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/11M1同比增速全国土拍溢价率悲观情况全国土拍溢价率119、乐观情况全国土拍溢价率(拟合及预测值）2020年土拍溢价率预测中观692020年中观情况：2020年1季度左右房地产融资短暂窗口后，再次收紧，土拍迅速回落，全年土拍溢价率维持在15%左右，高峰期接近20%乐观、中观、悲观情况2020-2021年全国M1同比增速及土拍溢价率走势%乐观情况，货币定向宽松，土拍溢价率在7月左右达到周期最高值悲观情况，货币宽松程度有限或房地产融资防火墙限制，土拍溢价率维持10%左右中观情况，房地产融资短暂窗口后，再次收紧，土拍迅速回落三大经济圈土拍溢价率变化规律70由于三大经济圈集聚全国大多数品牌房企总部，并且作为众多房企深耕地区，因而三大经济圈城市土拍溢价率对M1增120、速变化更为敏感。尤其核心一二线城市及环一线的三四线城市土拍溢价率在M1增速变化1季度内会立即出现反应，普通三四线城市土拍溢价率变化滞后M1增速变化约3-6个月0501001502002500510152025303540452009/12009/72010/12010/72011/12011/72012/12012/72013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/7M1同比增速三大经济圈核心城市环一线三四线城市三大经济圈其他三四线2009至2019年全国M1同比增速及三大经济121、圈城市土拍溢价率走势%Date:12/31/19 Time:17:55Sample:2009M01 2019M12Included observations:132Correlations are asymptotically consistent approximationsM1,SANDAHEXIN(-i)M1,SANDAHEXIN(+i)i lag lead00.74490.744910.73920.709420.71830.642930.68860.583240.66480.503150.59030.414960.55510.348870.49910.273580.43850.1859122、90.39390.12151.0.34890.0562M1增速与三大经济圈城市土拍溢价率走相关性分析结果Date:12/31/19 Time:17:56Sample:2009M01 2019M12Included observations:132Correlations are asymptotically consistent approximationsM1,HUANYIXIAN(-i)M1,HUANYIXIAN(+i)i lag lead00.53210.532110.51360.534620.47920.515330.43610.493240.38360.470350.34700.43123、1160.29620.395070.27460.345080.22380.305890.17700.26501.0.13180.2276Date:12/31/19 Time:17:57Sample:2009M01 2019M12Included observations:132Correlations are asymptotically consistent approximationsM1,SANDASANSI(-i)M1,SANDASANSI(+i)i lag lead00.59360.593610.55530.609520.50010.595830.45480.605140.39000124、.588550.34730.597260.30270.579570.23980.554180.19090.557690.11110.53091.0.07530.5034%三大经济圈核心一二线城市土拍溢价率周期滞后M1增速约0-1个月环一线的三四线城市土拍溢价率周期滞后M1增速约1-3个月三大经济圈普通三四线城市土拍溢价率周期滞后M1增速约3-6个月其他城市土拍溢价率变化71福建二线城市（福州、厦门）土拍溢价率与三大经济圈核心城市基本同步；山东略微滞后三大经济圈核心城市1-3个月SANDAHEXIN,FUJIAN2(-i)SANDAHEXIN,FUJIAN2(+i)i lag lead00.47125、140.471410.32810.375420.41520.361830.28450.280840.30120.203950.23430.150960.25120.082170.21250.141980.16810.021290.12680.04901.0.05490.00741.0.05310.02801.0.0372-0.029.1.0.0627-0.019.1.0.0008-0.034.1.0.0396-0.095.福建二线城市（福州、厦门）土拍溢价率走势与三大经济圈核心城市基本同步山东二线城市（济南、青岛）土拍溢价率走势滞后三大经济圈核心城市1-3个月SANDAHEXIN,SHANDO126、N.SANDAHEXIN,SHANDON.i lag lead00.42780.427810.34800.567620.35840.549330.21440.558940.22700.460350.10140.498660.05550.486370.05710.355680.06110.277390.02250.26341.0.02680.22851.-0.017.0.21501.-0.006.0.12991.-0.021.0.10931.-0.073.0.16631.-0.084.0.0346其他城市土拍溢价率变化72河南、湖北、湖南、江西的中部二线城市略微滞后三大经济圈核心城市1-3个月，127、东北二线城市土拍溢价率滞后周期较长，约4个季度中部二线城市（郑州、武汉、长沙、南昌）土拍溢价率走势滞后三大经济圈核心城市1-3个月东北二线城市（哈尔滨、沈阳、长春）土拍溢价率走势滞后三大经济圈核心城市约10-12个月SANDAHEXIN,ZHONG2(-i)SANDAHEXIN,ZHONG2(+i.i lag lead00.59820.598210.42620.529320.37560.548330.22620.502240.12910.417050.10990.350660.04980.263370.03980.24578-0.007.0.23559-0.078.0.24971.-0.041128、.0.28261.-0.082.0.27521.-0.126.0.20431.-0.122.0.18861.-0.120.0.13001.-0.135.0.1173SANDAHEXIN,DONGBEI2(.SANDAHEXIN,DONGBEI2(.i lag lead00.19120.191210.12430.192020.06170.247530.03760.262540.01190.265650.01540.27276-0.070.0.34877-0.135.0.38618-0.121.0.35179-0.117.0.37101.-0.152.0.36891.-0.152.0.41521.129、-0.130.0.41941.-0.110.0.34381.-0.133.0.21921.-0.179.0.2385住宅：住宅市场新特征及2020年营销窗口73第四章同策资管同策研究院商品住宅市场趋势：政策7个月一个周期的调整以及货币定向宽松将带动楼市回暖，预计2020年2季度开始楼市维持低频波动、稳步上行的趋势74观点四同策资管同策研究院75012019年商品住宅市场新特征同策资管同策研究院022020年商品住宅市场趋势判断2019年部分城市或项目销售火热为结构性回暖，全国楼市以市场调整为主，品牌房企与地方企业合作加深，推动2020年市场周转速度进一步提升76同策资管同策研究院本节观点商品住130、宅市场成交量价特征-东部经济圈一二线城市772018年至2019年上半年东部三大经济圈一二线城市成交量从底部反弹，730政策后，商品住宅成交量下跌，跌幅不大。11月随房企冲业绩成交量出现上涨，限价下4季度成交均价平稳；福建、山东二线城市2019年成交量相对2018年明显回调，至2019年4季度全年成交量维持低位、无反弹迹象；4季度各城市成交均价下跌0500010000150002000025000300003500001002003004005006007008009001000合计面积平均销售均价2018-2019年东部三大经济圈一二线城市成交量价万平米元/平米020004000600080131、00100001200014000160001800020000050100150200250300350合计面积平均销售均价2018-2019年沿海（福建、山东）二线城市成交量价万平米元/平米商品住宅市场成交量价特征-中西部、东北二线城市78中西部二线城市因为市场相对封闭与滞后，2019年成交量同比基本持平；730政策后至4季度成交量微跌、成交均价维持平稳；东北部二线城市2019年成交量相比2018年出现增长、成交均价稳中有涨，部分城市如沈阳投资拿地依然较热万平米元/平米0200040006000800010000120001400002004006008001000120014001600132、1800合计面积平均销售均价2018-2019年中西部二线城市成交量价万平米元/平米020004000600080001000012000050100150200250300350400450合计面积平均销售均价2018-2019年东北部二线城市成交量价商品住宅市场成交量价特征-三四线城市792018年10月起长三角三四线城市开始市场调整，2019年市场成交量在低位区间稳中有升、730政策后成交量下跌明显并延续至4季度，2019年房价维持平稳；2019年6月珠三角投资拿地热潮后，3季度成交量出现回调、4季度回暖，但3-4季度平均成交量依然高于2018年、2019年4季度成交均价略有下跌0200133、0400060008000100001200014000160001800020000020406080100120140160180合计面积平均销售均价2018-2019年珠三角三四线城市成交量价万平米元/平米02000400060008000100001200014000160000100200300400500600700800900合计面积平均销售均价2018-2019年长三角三四线城市成交量价万平米元/平米商品住宅市场成交量价特征-三四线城市80京津冀三四线城市2019年成交量维持平稳但相比2018年明显放量，730政策后市场成交量价未出现回调、4季度成交量价维持全年平稳的走势；20134、19年非三大经济圈的三四线线城市成交量略有下调，但因市场封闭，调整不明显，2019年4季度此类城市成交量下跌趋势明显6500700075008000850090009500050100150200250300350合计面积平均销售均价2018-2019年其他三四线城市成交量价万平米元/平米020004000600080001000012000020406080100120合计面积平均销售均价2018-2019年京津冀三四线城市成交量价万平米元/平米部分地区回暖主要是结构性回暖-1、城市层面结构性回暖81部分城市、或部分城市的城区受政策规划、棚改推动利好影响，出现区域性房地产成交回暖051015135、2018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/11南汇区上海青浦区、南汇区商品住宅成交量0510152018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/9201136、9/102019/11青浦区8月上海自由贸易试验区临港新片区文件出台1月首次提出长三角一体化示范区5月长江三角洲区域一体化发展规划纲要出炉2019年绍兴市计划完成棚改379万平米，推动房地产市场成交火热部分地区回暖主要是结构性回暖-2、项目层面结构性热销82从典型城市典型热销项目来看，当前城市限价下，核心地段限价楼盘与周边二手房价格倒挂，成为楼盘热销的主要推手。虽然各城市限价政策出现不同程度突破，但突破限价楼盘往往并不意味着楼盘热销，反而因价格高于周边而销售遇冷热销原因：1、位于大虹桥辐射范围，位于嘉定江桥板块，依靠大虹桥规划辐射影响，同时项目距地铁14号线站点1公里；2、价格倒挂。开盘均价5137、.28万元/，与周边新交二手项目龙湖天璞差价5000元/保利云上鱼嘴金茂悦热销原因：1、地段优势。项目位于河西南板块，大量金融产业、更多高端服务业进驻，价值相对较高，吸附能力也更强；2、价格倒挂。项目目前均价3.98万元/，与周边二手房差价最高超1万元/以上海为例，限价盘热销热销原因：1、价格倒挂。梧桐郡目前在售均价约2.3万元，与周边二手房挂牌价格价差最高9000元/；2、绿城品牌。绿城产品在杭州乃至整个浙江区域认可度较高，口碑极好；3、近地铁。项目位于未来科技城，近邻3号线高教路站门口。绿城梧桐郡以杭州为例，限价盘热销大唐印象热销主因：1、热门区域。项目位于长沙省府板块，湖南省省直政府机关138、多分布于此，区域价值较高；2、近地铁。项目位于1号线地铁口旁，出行方便；2、户型较好。360全明采光，私享独立电梯。142-145户型中，采用通透全明的多室设计，阳光充足，观景视野较好以长沙为例，限价盘热销以南京为例，限价盘热销周转速度再提升83以祥生为例，在成熟型城市执行1478的高周转策略，意味着随着房企的城市深耕，对市场客群及产品需求的深入了解，以及报批报建等政府流程上的畅通，将推动全国市场从拿地到项目销售的周转速度进入整体提速期新进入城市“36710”高周转策略（最低要求）示意图成熟型城市“1478”高周转策略（最高要求）示意图1个月开工4个月开盘首开70%去化8个月现金流回正3个月开139、工6个月开盘首开70%去化深耕型城市“2579”高周转策略示意图2个月开工5个月开盘首开70%去化10个月现金流回正9个月现金流回正祥生不同城市的高周转策略情况全国楼市周转速度整体提升的核心逻辑1、品牌房企、本土房企联合拿地增多品牌房企的产品标准化能力、结合本土房企对市场的熟悉、政府流程上的打通，推动整体速度再提升2、售楼处完工即开始蓄客售楼处完工即可开始蓄客，无需等待示范区完工。从拿地到向市场推出项目时间再缩短3、组织架构调整，打通投融研协作房企组织架构调整，打通投融研协作，最快拿地当天即可完成总图等文件市场集中度提升84从品牌房企销售金额占全国商品房总销金额的比例，以及不同梯队房企销售金额140、门槛角度，市场集中度仍在持续提升中0%10%20%30%40%50%60%TOP10房企TOP10-20房企TOP20-30房企2011-2019年11月TOP30房企销售金额占全国商品房总销金额比例05001000150020002500TOP10房企TOP20房企TOP30房企2011-2019年11月不同梯队房企销售金额门槛亿元产品力打造及客户研究成为关注热点85市场进入调整期，买方市场力量增强，产品力强的项目销售情况更好。万科、中海、旭辉等房企将提升产品力、加强客研能力建设成为近期热点，而客研能力建设将进一步提升房企周转速度传统房地产开发流程旭辉以客户为导向的房地产开发流程获取土地项目141、定位产品设计项目建造项目销售交管物业客户细分获取土地产品设计项目建造项目销售交管物业城市地图土地属性清单拿地项目定位定位市场细分客户描述设计产品建议86典型城市商品住宅市场特征：南京、苏州、杭州、宁波、武汉（其余典型城市见附件二）典型城市商品住宅市场特征南京87市场特征：1、销售冷热不均。江北核心区、河西南等区域限价盘跑量较好，但无利好板块去化不佳2、六合放松限购影响不大。个别高价地备出高价，但难以改变市场稳定预期趋势预判：1、稳字当头，量价稳中有升。江北核心区、紫东核心区等等热点区域仍将是跑量主力2、2019年底，金茂府、中国府两个高价项目入市去化较好，有望推升明年市场预期数据来源：同策研究142、院、dataln南京商品住宅供求量价万平米元/平米05,00010,00015,00020,00025,00030,000050100150200250新房供应建面新房成交建面新房均价0.005.0010.000200400600可售面积去化周期南京商品住宅存量及去化周期万平米月0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月南京来电来访指数（同策代理楼盘）典型城市商品住宅市场特征苏州88市场特征：1、3-4月市场看涨情绪较浓，二手房价格快速上涨。511新政冲击园区二手房交易，724新政限购加码+全市限售使得市场迅速冰封143、2、限价的存在使得部分区域（如园区板块）一二手房价格倒挂，限价房跑量较快数据来源：同策研究院、dataln苏州商品住宅供求量价万平米元/平米05,00010,00015,00020,00025,0000.0050.00100.00150.00200.00新房供应建面新房成交建面新房均价05101502004006008001000可售面积去化周期苏州商品住宅存量及去化周期万平米月180873302342262342152382013282620501001502002503003501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月苏州来电来访指数典型城市商品住宅市场特征杭州89市场特征：1、3144、月起进入小阳春，推盘节奏加快，且高价地集中入市推升均价至32430元/平米（公寓项目价差拉大）2、土地供应量较大引发供应压力；下半年市场整体回冷，3季度后来访整体走低，但也存在个别网红盘热销趋势预判：1、改善型需求将有所上涨，成交量价或将保持稳中略升2、临平、崇贤、良渚、未来科技城、南部卧城等板块将成为跑量重点区域数据来源：同策研究院、dataln010000200003000040000050100150200新房供应建面新房成交建面新房均价杭州（含萧山、余杭）商品住宅月度供求量价万平米元/平米01234560100200300400500可售面积去化周期杭州（含萧山、余杭）商品住宅存量及去145、化周期万平米月0.050.0100.0150.0200.0250.0300.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月杭州来电来访指数（同策代理楼盘）典型城市商品住宅市场特征宁波90市场特征：1、短期成交量同比下滑，开盘去化走低。高端项目去化率下滑较为明显2、整体看，市区项目去化量较为稳定。与市区连接性较强板块项目需求量较大，价格稳定上涨趋势预判：1、奉化、镇海新城、江北新城、东部新城、鄞州核心等板块市场保持一定热度，适合高周转房企进入2、随着人才新政进一步落实，作为经济强市，市场基本面良好。预计2020年市场将稳步上涨数据来源：同策研究院、dataln0100002000030000146、050100150新房供应建面新房成交建面新房均价宁波商品住宅供求量价万平米元/平米0.05.010.00100200300400可售面积去化周期宁波商品住宅存量及去化周期万平米月170 115 325 360 466 283 302 167 721 490 968 0200400600800100012001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月宁波来电来访指数（金隅项目拉升指数上行）典型城市商品住宅市场特征武汉91市场特征：1、部分项目限价突破，多数项目备案均价出现上涨，多数涨幅集中在5%以内。二手房表现不佳2、供销同比均实现上涨，市场热度较大。但从来访看，下半年热度整体不及上半年147、趋势预判：2020年价格涨幅将收窄，但需求依然强劲，作为华中核心城市，楼市将保持稳中有升态势数据来源：同策研究院、dataln0500010000150000100200300400500新房供应建面新房成交建面新房均价武汉商品住宅供求量价万平米元/平米02468050010001500可售面积去化周期武汉商品住宅存量及去化周期万平米月100 128 118 473 292 435 175 138 216 256 158 0501001502002503003504004505001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月武汉来电来访指数92012019年商品住宅市场新特征同策资管同策研148、究院022020年商品住宅市场趋势判断2020年全国商品住宅市场销售回暖，总销量再创新高，但成交价格维持平稳三大经济圈、东部二线城市：2020年1-2季度房企平价跑量阶段；2020年3季度后，成交量稳步上涨、成交价低频波动其他二线城市：2020年1-3季度房企平价跑量阶段；2020年4季度后，成交量稳步上涨、成交价低频波动93同策资管同策研究院本节观点预测的逻辑美元周期中国M2周期中国M1周期中国实际GDP增速土拍溢价率商品住宅成交面积及均价周期关于房地产市场预测的相关逻辑M1决定房企中短期内的资金面紧张程度M1-M2代表中短期资金与中长期资金的结构比例，M1-M2较大时，表明企业的投资意愿增149、加，同时家庭部门的短期消费增加美元周期决定中国M2周期，同时美元周期对中国实际GDP增速会产生影响进而反映在M1货币周期（景气周期），M1决定房企的中短期资金面紧张程度，继而体现在土拍溢价率的幅度上。而M1-M2表现为资金的时间结构比例，对研究住房消费及房价的增长起关键作用详细论证过程见前文章节3.22020-2021年全国商品住宅成交面积预测（乐观情况）数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviewsCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C(1)-0.0231460.005107-4.5323790.0003C(2)-1.0050540.001150、931-520.53700.0000C(3)-0.0191860.003794-5.0563690.0001R-squared0.999438 Mean dependent var0.144614Adjusted R-squared0.999368 S.D.dependent var0.123331S.E.of regression0.003102 Akaike info criterion-8.569913Sum squared resid0.000154 Schwarz criterion-8.420791Log likelihood84.41417 Hannan-Quinn criter151、.-8.544675Durbin-Watson stat0.975340Logistic模型预测及相关检验0%10%20%30%40%50%60%0200004000060000800001000001200001400001600001800002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年E2021年E全国商品住宅成交面积全国商品住宅成交面积趋势成交面积趋势预测成交趋势增速万平米2000-2021年全国商品住宅成交面积走势及预测152、（乐观预测）LOGISTIC模型：趋势增速=c(1)(-0.023)/(1+c(2)(-1.01)*EXP(-1)*c(3)(-0.019)*trend)由于实际全国商品住宅成交面积存在较大的波动，为了方便趋势预测，对原序列进行HP滤波处理，得到趋势序列后，对趋势序列取增速，趋势序列增速呈现边际递减，考虑Logistic模型，根据预测，乐观情况下，全国商品住宅成交面积将在2020年及2021年分别达到15.8亿平米和16.6亿平米2020-2021年全国商品住宅成交面积预测（悲观情况）数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews-10-5051015-30-20-100102153、03040501999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年全国商品住宅成交面积增速M1-M2增速%1999-2018年全国商品住宅成交面积增速与M1-M2增速走势-30-20-1001020304050601999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年全国商品住宅成交面积增速趋势154、全国商品住宅成交面积增速成交面积趋势得到的增速1999-2018年全国商品住宅成交面积增速与M1-M2增速走势%将M1-M2增速周期引入全国商品住宅成交面积预测（趋势一致，存在长期稳定关系），另外需要考虑纠偏机制，鉴于乐观情况的成交面积增速（成交面积做HP处理，再取同比增速）要高于直接对商品住宅实际增速做趋势处理，所以商品住宅实际增速趋势将作为悲观情况的自变量参与预测HypothesizedTrace0.05No.of CE(s)EigenvalueStatisticCritical ValueProb.*None*0.999830 168.1530 15.49471 0.0001At mos155、t 1 0.154861 3.196828 3.841466 0.0738 Trace test indicates 1 cointegrating eqn(s)at the 0.05 level*denotes rejection of the hypothesis at the 0.05 level*MacKinnon-Haug-Michelis(1999)p-values2020-2021年全国商品住宅成交面积预测（悲观情况）数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews回归模型的相关检验VariableCoefficientStd.Errort-StatisticPro156、b.M1_M2(-1)-22.787248.658994-2.6316270.0175HP(-1)1.0299200.3736282.7565360.0135C-1.2905525.658132-0.2280880.8223R-squared0.452242 Mean dependent var12.30813Adjusted R-squared0.387800 S.D.dependent var14.85881S.E.of regression11.62601 Akaike info criterion7.881848Sum squared resid2297.791 Schwarz cri157、terion8.031208Log likelihood-75.81848 Hannan-Quinn criter.7.911005F-statistic7.017808 Durbin-Watson stat3.323051Prob(F-statistic)0.005998AutocorrelationPartial CorrelationAC PAC Q-Stat Prob1-0.681-0.68110.7330.00120.440-0.04415.4580.0003-0.339-0.10618.4370.00040.122-0.26518.8460.0015-0.213-0.45620.1158、770.00160.304-0.03623.0760.0017-0.1630.17023.9760.00180.044-0.27324.0470.00290.1150.04024.5760.00310-0.2310.04326.9190.003110.136-0.12327.8250.00312-0.056-0.07528.0000.0060200004000060000800001000001200001400001600001800002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年201159、5年2016年2017年2018年2019年2020年E2021年E全国商品住宅成交面积成交面积趋势预测万平米2000-2021年全国商品住宅成交面积走势及预测（中观预测）建立以M1-M2增速滞后项与商品住宅成交面积实际增速趋势的滞后项为自变量的预测方程，模型检验系数显著不为零，同时残差序列中无重要信息未提取参与模型估计，悲观情况下，预计到2020年及2021年，全国商品住宅成交面积分别为15.5亿平米及14.3亿平米-0.02-0.015-0.01-0.00500.0050.010.0150.02-0.3-0.2-0.100.10.20.30.40.50.62008/12008/42008/160、72008/102009/12009/42009/72009/102010/12010/42010/72010/102011/12011/42011/72011/102012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/10全国商品住宅成交面积累计增速全国商161、品住宅成交面积累计增速周期全国商品住宅成交面积增速与M1-M2增速强相关数据来源：wind，同策研究院处理软件：SPSS，eviews从趋势上看，全国商品住宅成交面积累计增速与M1-M2增速强相关，呈现同起同落的特点。货币环境的周期性变化以及楼市调控政策的阶段性刺激与限制，导致楼市成交量的周期性变化2008-2019年全国商品住宅成交面积增速与M1-M2增速走势%-15.0-10.0-5.00.05.010.015.020.02008/12008/42008/72008/102009/12009/42009/72009/102010/12010/42010/72010/102011/12011162、/42011/72011/102012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/10M1-M2增速2016年4月起，全国因城施策，楼市轮动拉长全国楼市周期2010年1月“国十一条”“新国十条”2011年1月“新国八条”2013年2月“新国五条”2014年163、9月“930房贷新政”2016年10月楼市调控集中出台2018年6月7部委对30城市专项大检查三大经济圈一二线城市商品住宅成交面积趋势从趋势上看，三大经济圈内的一二线城市商品住宅成交面积累计增速的走势及未来趋势较为接近，经历2019年市场需求恢复性反弹后，2020年1季度将进入短暂的回调，最快2020年2季度、最慢2020年3季度，商品住宅成交面积同比正增长，市场销量回暖-0.05-0.04-0.03-0.02-0.0100.010.020.030.040.05-2-10123452012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12164、014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10北上深商品住宅成交面积累计增速北上深商品住宅成交面积累计增速周期-0.04-0.03-0.02-0.0100.010.020.030.04-1-0.500.511.522.532012/12012/42012/72165、012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10三大经济圈二线商品住宅成交面积累计增速三大经济圈二线商品住宅成交面积累计增速周期2012-2021年北上深商品住宅成交面积增速与趋势201166、2-2021年三大经济圈二线商品住宅成交面积增速与趋势%滤波%滤波三大经济圈三四线城市商品住宅成交面积趋势三大经济圈三四线城市商品住宅成交面积趋势与核心一二线城市整体一致，2020年1-2季度市场经历短暂回调后，重新进入同比增速上行的趋势。三大经济圈内非环一线的三四线城市，整体来看，由于市场以内生性需求为主，即使2014、2017、2019市场低谷期，需求变化依然相对一二线城市更平稳。但由于市场容量的增长、每一轮市场回暖的波峰一直再降低-0.04-0.03-0.02-0.0100.010.020.030.04-1-0.500.511.522.52012/12012/42012/72012/10167、2013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10环一线三四线城市商品住宅成交面积累计增速环一线三四线城市商品住宅成交面积累计增速周期-0.04-0.03-0.02-0.0100.010.020.03168、0.04-1-0.500.511.522.533.52012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10三大经济圈其他三四线商品住宅成交面积累计增速三大169、经济圈其他三四线商品住宅成交面积累计增速周期2012-2021年环一线三四线城市商品住宅成交面积增速与趋势2012-2021年三大经济圈其他三四线商品住宅成交面积增速与趋势市场回暖的波峰在降低市场回暖的波峰在降低三四线城市成交谷底的波动幅度有限%滤波%滤波环一线三四线城市：指与北京、上海、深圳周边接壤或隔江相望的三四线城市山东、福建二线城市商品住宅成交面积趋势山东、福建二线城市商品住宅成交量趋势预计2020年上半年经历回调后，下半年起，重新进入周期上行趋势-0.04-0.03-0.02-0.0100.010.020.030.04-10123452012/12012/42012/72012/10170、2013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10福建二线城市商品住宅成交面积累计增速福建二线城市商品住宅成交面积累计增速周期-0.04-0.03-0.02-0.0100.010.020.030.04171、-2-10123452012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10山东二线商品住宅成交面积累计增速山东二线商品住宅成交面积累计增速周期2012-2172、021年福建二线城市商品住宅成交面积增速与趋势2012-2021年山东二线商品住宅成交面积增速与趋势%滤波%滤波中部、东北二线城市商品住宅成交面积趋势从趋势上看，中部三四线城市2020年1-3季度将经历市场回调、需求恢复阶段，至2020年4季度左右重新进入上行周期；东北二线城市因市场相对封闭，周期较其他城市短，谨慎2020年市场回调-0.03-0.02-0.0100.010.020.03-1-0.500.511.522012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/4201173、5/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10中部二线城市商品住宅成交面积累计增速中部二线城市商品住宅成交面积累计增速周期2012-2021年中部二线城市商品住宅成交面积增速与趋势-0.02-0.015-0.01-0.00500.0050.010.0150.02-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.40.5174、0.62014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10东北二线商品住宅成交面积累计增速东北二线商品住宅成交面积累计增速周期2014-2021年东北二线商品住宅成交面积增速与趋势%滤波%滤波中部二线：指湖北、湖南、南昌、河南的省会东北二线：指黑龙江、175、吉林、辽宁的省会三大经济圈城市商品住宅成交价格趋势不同于成交量周期有明显成交量萎缩的阶段，成交价格周期呈现周期性高速增长、平稳乃至略有下跌的波峰、波谷阶段。预计2021年三大经济圈内一二线城市成交价格均处于下行周期阶段，成交价格维持平稳或低速增长的阶段，至2021年2季度前后重回上升通道、价格增长明显加快-0.01-0.008-0.006-0.004-0.00200.0020.0040.0060.0080.01-0.0500.050.10.150.20.250.30.352012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/4176、2014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10北上深商品住宅成交价格增速北上深商品住宅成交价格增速周期-0.008-0.006-0.004-0.00200.0020.0040.0060.008-0.1-0.0500.050.10.150.20.252012/12012/177、42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10三大经济圈二线商品住宅成交价格增速三大经济圈二线商品住宅成交价格增速周期2012-2021年北上深商品住宅成交价格增速与趋178、势2012-2021年三大经济圈二线商品住宅成交价格增速与趋势%滤波%滤波三大经济圈三四线城市商品住宅成交价格趋势三大经济圈内三四线城市2020年整体上价格增速处于周期的低谷期，2020年价格难以过快上涨，至2021年2季度以后，跟随成交量大幅回暖而上涨-0.008-0.006-0.004-0.00200.0020.0040.0060.008-0.1-0.0500.050.10.150.20.250.30.350.42012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/4201179、5/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10环一线三四线城市商品住宅成交价格增速环一线三四线城市商品住宅成交价格增速周期-0.004-0.003-0.002-0.00100.0010.0020.0030.004-0.1-0.0500.050.10.152012/12012/42012/72012/102013/12013/180、42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10三大经济圈其他三四线商品住宅成交价格增速三大经济圈其他三四线商品住宅成交价格增速周期2012-2021年环一线三四线城市商品住宅成交价格增速与趋势2012-2021年三大经181、济圈其他三四线商品住宅成交价格增速与趋势%滤波%滤波环一线三四线城市：指与北京、上海、深圳周边接壤或隔江相望的三四线城市山东、福建二线城市商品住宅成交价格趋势山东、福建二线城市商品住宅价格增速在2020年处于周期的低谷期，房价上涨乏力，预计福建二线城市至2021年2季度前后，山东二线城市至2021年3季度前后，价格才进入快速上行周期-0.01-0.008-0.006-0.004-0.00200.0020.0040.0060.0080.01-0.1-0.0500.050.10.150.20.250.32012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/182、102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10福建二线城市商品住宅成交价格增速福建二线城市商品住宅成交价格增速周期-0.004-0.003-0.002-0.00100.0010.0020.0030.004-0.1-0.0500.050.10.183、150.20.252012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10山东二线商品住宅成交价格增速山东二线商品住宅成交价格增速周期2012-2021年福184、建二线城市商品住宅成交价格增速与趋势2012-2021年山东二线商品住宅成交价格增速与趋势%滤波%滤波中部、东北二线城市商品住宅成交价格趋势从趋势上看，2020年中部、东北二线城市商品住宅价格增速处于周期的低谷期，价格增幅相对平稳乃至略有回调，预计至2021年下半年，房价才有可能进入快速上涨的阶段-0.005-0.004-0.003-0.002-0.00100.0010.0020.0030.0040.005-0.1-0.0500.050.10.150.22012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/7201185、4/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10中部二线城市商品住宅成交价格增速中部二线城市商品住宅成交价格增速周期2012-2021年中部二线城市商品住宅成交价格增速与趋势-0.0015-0.001-0.000500.00050.0010.0015-0.1-0.0500.050.10.1186、50.22012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/10东北二线商品住宅成交价格增速东北二线商品住宅成交价格周期2014-2021年东北二线商品住宅187、成交价格增速与趋势%滤波%滤波中部二线：指湖北、湖南、南昌、河南的省会东北二线：指黑龙江、吉林、辽宁的省会2020年全国楼市量价关系三大经济圈城市及福建二线城市楼市走势趋同、山东及中部二线城市楼市周期略有滞后，以此三大经济圈二线及中部二线城市为例说明，2020年1-2季度市场整体出现回调，房企平价跑量甚至部分城市以价换量阶段，预计2020年2季度开始楼市维持低频波动、稳步上行的趋势。量增促价稳，各城市成交价格增速逐渐度过周期谷底-0.008-0.006-0.004-0.00200.0020.0040.0060.008-0.04-0.03-0.02-0.0100.010.020.030.0420188、20/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/12三大经济圈二线商品住宅累计成交面积增速周期三大经济圈二线商品住宅成交价格增速周期2020-2021年三大经济圈二线商品住宅成交面积及价格周期趋势成交面积周期成交均价周期2020年1-2季度房企平价跑量阶段2020年3季度-2021年初量增促价稳阶段2021年2季度以后价增抑制量释放-0.005-0.00189、4-0.003-0.002-0.00100.0010.0020.0030.0040.005-0.03-0.02-0.0100.010.020.032020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/12中部二线城市商品住宅累计成交面积增速周期中部二线城市商品住宅成交价格增速周期2020-2021年中部二线城市商品住宅成交价格增速与趋势%滤波2020年1-190、3季度房企平价跑量阶段2020年4季度-2021年2季度量增促价稳阶段2021年2季度以后价增抑制量释放房企：典型房企投资策略变化108第五章同策资管同策研究院典型房企投资策略变化109多元化拿地能力建设龙头房企回归一二线组织架构调整发力三四线城市（尤其中小品牌房企）2019年典型房企投资策略变化主要集中在四个方面：多元化拿地能力建设、龙头房企回归一二线、发力三四线城市（尤其中小品牌房企）、组织架构调整110多元化拿地能力建设111典型房企投资策略J2019年J企业加速由传统地产商向生活服务商转型，提出“新地产+新服务”战略，加快补充产业投资运营能力，年内与贵阳、重庆、长沙、山西、山东等多地落191、地产业项目资料来源：同策研究院2016年提出“三圈一带”布局战略京津冀经济群、长三角经济圈、珠三角经济圈以及长江经济带2019年“新地产+新服务”“新地产+新服务”强化民生地产开发能力实现文旅康养顺利起步做大做强社区服务加速科技产业投资运营112典型房企投资策略ZXX置业更名XX集团，开启多业态发展战略，进行多元化布局，把长租公寓、联合办公和健身健康管理中心及教育医疗结合起来，拓展“FUN+幸福生活”生态圈，助力XX集团进行产业勾地资料来源：同策研究院更名联合办公购物中心中骏世界城多元化布局产业勾地产业勾地长租公寓商业街区中骏广场、中骏家乐坊主要主要XXXXXXXXXXXXXXXXXX113典192、型房企投资策略S2019年上半年S显著增加收并购获取土地储备的比例、收购T企业多个项目，下半年联合D资产收购F企业资产包（2020年1月10日正式签约），同时通过资本市场运作，低利率发债、控制企业负债率。因为未来市场不确定性加大、提高收并购标准至毛利率30%以上、净利润率12%-15%。2020年依然冲刺3000亿销售目标资料来源：同策研究院S、D资产计划分别收购F企业40%、30%股权2019年上半年2019年下半年S从T集团手中，先后收购了南昌、杭州、漳州等地的项目114典型房企投资策略Y2019年Y将焦点聚集在优化财务杠杆上，对于投资拿地相对谨慎，坚持“以收定支”，拿地金额为回款的50%193、左右。年初，提出全面拿地目标金额800亿元左右，目前仅完成500多亿元，但目前正在洽谈的收购X企业，如若成功，将是一笔大项支出资料来源：同策研究院2019年1-11月Y拿地金额及权益销售金额审慎投资，降杠杆优化财务指标528.041164.32019.1-11月拿地金额2019-1-11月权益销售金额招拍挂收购A坚持以收定支的策略，拿地金额约是回款的 50%审慎投资，以收定支B12.85亿元收购上置旗下资产0.5亿元收购中大土地资源12月收购X企业，谈判中关注土地二级市场，收购优质土储45.35%亿元115龙头房企回归一二线116典型房企投资策略L对于区域布局策略上，L仍然严守一二线城市，20194、19年前11个月80%以上新增土储均位于一二线城市，三四线城市土储主要位于核心城市周边卫星城；而对于投资规模上，L以“量入为出”为标准，严守净负债率50%-60%的底线资料来源：同策研究院2019年布局策略：继续坚守一二线城市“量入为出”，严守负债率底线一线城市7%二线城市73%三四线城市20%2019年1-11月拿地建面一线城市二线城市三四线城市一线城市15%二线城市70%三四线城市15%2019年1-11月拿地金额一线城市二线城市三四线城市用量入为出来规划买地的额度底线：全年的净负债率50%-60%117典型房企投资策略X2019年1-11月，X企业继续在全国拿地，预判未来市场回暖，新增权195、益占比从61%提升至70%。另一方面，从土储比例来看，X企业降低在三四线城市拿地比例，整体投资回归二线城市的特征明显资料来源：同策研究院X企业新增土储面积、权益面积及占比万平米X企业新增土储面积按城市等级分万平米61.0%70.2%0.560.580.60.620.640.660.680.70.7202004006008001000120014002018年2019年1-11月新增总建面新增权益建面占比020040060080010001200一线二线三四线2018年2019年1-11月118发力三四线城市（尤其中小品牌房企）119典型房企投资策略L2014-2019年L企业通过政企合作获得5196、0-60个高铁城际空间站项目，依托高铁及城市成长，引入城市功能，同时按照不同规模配比商务需求配置功能性商业，自我经营为主，按照市场节奏进行调节。2020年元旦后即开始执行春节返乡客户置业方案，从高铁站接返乡客户、组织看房团，包车送返乡及推出报销高铁车票活动资料来源：同策研究院亳州城际空间站随州城际空间站合肥城际空间站青岛城际空间站长沙城际空间站万州城际空间站2014-2019年L企业通过政企合作获得京九线、京沪线等50-60个高铁城际空间站项目120典型房企投资策略ZZ企业上海公司重仓布局环沪三四线城市，楼市下行调整时期，重点关注内生市场，比如无锡常州，上行周期关注外溢型市场、做增量，比如嘉兴197、（平湖）、南通资料来源：同策研究院2019年Z企业上海公司成立10周年环沪节点城市：苏州、南通、嘉兴、无锡Z企业上海公司布局特点：1、重仓布局嘉兴、南通外溢型市场2、开始布局无锡、常州内生式市场Z企业环沪布局逻辑：当前楼市下行调整时期，重点关注内生市场、稳规模，楼市上行周期关注外生市场、做增量121组织架构调整122典型房企策略ZL2019年ZH企业进行组织架构调整，加强投融研协作，再度推进快周转策略资料来源：同策研究院（片联）控股区域集团总裁投融研联盟负责人区域集团执行总裁其他职能部门区域公司1M投资发展部融资管理部产品研发部勾地服务BG区域公司2N区域公司董事长事业部1事业部2事业部3区域198、公司董事长事业部1事业部2事业部3主抓战略、投资主抓产品定位及研发80%精力花在投融研联盟上，80%精力花在投资上100%精力花在投融研联盟上人力法务综合管理123典型房企策略ZN伴随ZN组织架构发生调整，其管理也正走向平台化和扁平化，随之而来则是人事方面的变动。但相对于过去，现在更主张从TOP15左右的房企同行里，找能够平级迁移过来的人，未来随着管理层逐步稳定，ZN将进入阶段性修养期，进行内生体系的生长资料来源：同策研究院挖人策略1.0待遇、职位全面升级2.0TOP15房企平级调动原龙湖深圳总 中南合肥区域总鞠文杰原阳光城粤东总 中南粤东区域总张洪岐原金茂佛山执行总 中南广佛区域总白瑞原金地199、南京总 中南环沪区域总翟贵君空降四位区域总 还会有个别同量级、重量级管理层变化 而后会进入阶段性稳定修养期，进行内生体系的生长组织架构控股集团-产业集团-子公司-项目部四级架构两级管控集团-区域公司广深区域广佛区域粤东区域深莞惠区域拆分建议：对房企的投资及营销建议124第六章同策资管同策研究院125短期建议（2020年）：投资策略-时点三大经济圈 核心一二线城市及环一线三四线城市：把握当前至2020年2季度前的最佳投资窗口期；把握土拍热潮后，2020年3季度以后的投资窗口 三四线城市：把握2020年前3季度品牌房企回归二线时，投资三四线城市的机会同策资管同策研究院注：其他城市市场趋势及机会请联200、系同策研究院首席分析师张宏伟。电话：15026784295其他二线城市 福建二线城市：投资窗口期与三大经济圈一二线城市基本同步 中部二线城市：拿地热潮滞后三大经济圈一二线城市1-3个月，错峰投资 东北二线城市：拿地热潮滞后三大经济圈一二线城市约4个季度，2019年上半年谨慎拿地126短期建议（2020年）：投资策略-区域及方式投资区域 以经济圈战略为核心，2020年重点关注国家发力建设的东部长三角、京津冀、珠三角三大都市圈内投资机会 快周转企业重点关注头部房企回归二线趋势下，东部三大经济圈内三四线城市的投资机会同策资管同策研究院注：其他城市市场趋势及机会请联系同策研究院首席分析师张宏伟。电话：201、15026784295拿地方式“宽货币、紧信用”下，考虑加大合作拿地力度，共担风险、做大规模 构建产业、商业运营优势的企业，增强产业勾地、商业勾地能力 头部房企增加“片区开发”式大体量土地储备，保持投资连贯性 资金压力下关注收购中型房企机会127短期建议（2020年）：营销策略-市场趋势成交量2019年4季度，三大经济圈核心一二线城市出现成交反弹迹象；预计2020年2季度左右，核心一二线城市成交量率先回暖，环核心三四线城市跟随回暖三大经济圈内三四线城市处于触底调整阶段，预计2020年2季度后跟随核心城市趋势出现明显回暖其他二线城市：2020年整体处于筑底并回升阶段、全年成交量平稳，东部沿海及中202、部城市回暖时点早于西部二线注：其他城市市场趋势及机会请联系同策研究院首席分析师张宏伟。电话：15026784295同策资管同策研究院成交价2020年Q2起，核心一二线城市在调控政策限制下，成交价维持低频波动、稳步上涨的趋势其他仍处于调整期的三四线城市，需等待市场成交量筑底，成交价才有可能反弹从城市层面看，2020年上海、苏州、南京等城市成交价，在2季度后将逐渐进入低频波动、稳步上涨的趋势128短期建议（2020年）：营销策略-营销机会营销时点 把握2020年Q2起，三大经济圈一二线城市成交量回暖的营销时点 2020年Q3起，三大经济圈三四线城市成交量回暖的营销时点 2020年全年商品住宅成交量203、预计在15.5亿平方米左右同策资管同策研究院注：其他城市市场趋势及机会请联系同策研究院首席分析师张宏伟。电话：15026784295关注城市 前期调整较早并调整到位的核心一二线城市（三大经济圈、福建）从城市层面看，华东地区上海、南京、苏州在2020年2季度后均有较好跑量机会 从城市层面看，华东地区合肥、杭州在2020年2季度后，跑量机会相对弱于上海、南京、苏州129短期建议（2020年）：房企策略中大品牌房企 构建整合产业资源，多元化拿地、产业勾地的能力 加强收并购能力建设，把握当前资金面紧张时期收购中小房企项目的机会 把握2020年2季度前一二线城市低楼面价拿地窗口期同策资管同策研究院注：其204、他城市市场趋势及机会请联系同策研究院首席分析师张宏伟。电话：15026784295中小品牌房企 把握品牌房企回归一二线城市时，错位竞争发力三四线城市机会 关注与城投公司、地方性国企合作开发项目、提高项目周转速度的机会 加强投融研联系，提高周转速度130附件一：同策研究院业务介绍前 言FOREWORD【资 深】同策房产咨询股份有限公司1998年成立于上海，专注深耕房地产行业21年【专 业】作为中国领先的房地产服务企业之一，同策多年秉承“专业至上，服务至诚”的经营理念，经营规模、服务能力、盈利能力始终稳居行业前列【创 新】同策从未在创新的道路上止步，目前公司业务模块除了代理、咨询外，还辐射金融、商205、业、产业、养老等一系列业务模块同策房产咨询股份有限公司，21年风雨兼程，21年马不停蹄，孜孜不倦勾勒中国版图蓬勃发展画卷同策咨询中国领先的房地产营销服务企业员工数量拥有逾12000名在职员工提供专业服务同策成立同策成立于1998年至今成立21年服务客户为400余家房地产开发企业、行业机构提供服务服务项目服务房地产项目个数超过4000 余个同策规模在全国主要经济发达地区先后成立近200家控股子公司住 宅 决 策 咨 询综 合 体 开 发项目可行性研究前 期 阶 段销 售 阶 段运 营 阶 段土 地 阶 段咨 询 顾 问MASA慧赢销城市进入型研究区 域 开 发 研 究土地可行性研究城市大数据画像206、土地大数据画像MASA慧赢销前期数据画像慧享福产 业 运 营咨 询 顾 问前期养老咨询前期产业咨询同策研究院地产宏观课题研究房产企业课题研究前沿发展课题研究营 销 代 理常规代理风险代理包销代理养老公寓代理MASA慧赢销营销相关数据采集地 产 金 融交易顾问业务包销GP业务风险管理业务消费金融业务屋 拉 平 台全民营销APP代 理 云 平 台卖房管家APP案场管家PC客户经营平台APP慧享福养老运营舒 格 运 营高、中、底端类酒店运营产 业 运 营商 业 运 营商业承租运营商业受托运营产业落地招商产业持续运营新业坊品牌WINWIN管理平台地 产 广 告地产广告创意形成全链服务，提供房地产开发全207、程解决方案同策研究院专业的房地产研究平台同策研究院，专业精准前瞻性应用型的研究服务！同策研究院为同策咨询旗下专业的房地产研究部门，定位于智力密集的应用性专业团队。我们依托定量与定性的专业研究能力，利用自主研发的大数据资源，围绕房地产“大交易、大资管”领域进行深度研究，在宏观经济、楼市政策、投资组合策略、房企战略、特色小镇、产业规划、长租公寓、社区商业等资产管理研究方面拥有雄厚的专业实力，研究成果具有良好的专业性、实战性、权威性和前沿性。同策研究院专业的房地产研究平台依托定量与定性的专业研究能力，利用自主研发的大数据资源，围绕房地产“大交易、大资管”领域进行深度研究。集聚4大研发与咨询中心，致力208、于宏观市场、企业战略、存量资产、产城等领域的研究。从业人员均具国内外知名大学硕士、博士学历，且具多年相关研究与咨询工作经验知名高校及行业资源合作方同策研究院市场研发与咨询中心市场监测政府策略城市投资组合策略企业战略研发与咨询中心房企对标收并购企业管理咨询存量资产研发与咨询中心旧城改造物业管理长租公寓地产金融社区商业产城研发与咨询中心产城融合特色小镇片区开发产业规划同策研究院十五大产品矩阵房企对标市场监测收并购政府策略企业战略管理投资组合策略产城融合特色小镇片区开发产业规划旧城改造物业管理长租公寓地产金融社区商业“大宏观”“大战略”“大资管”“大产城”同策研究院在多年研究沉淀的基础上，对外承接房209、地产研究与咨询服务，包括“大宏观”、“大战略”、“大产城”、“大资管”四大领域共十五大产品为客户量身定制专业 精准 前瞻性 应用型的研究咨询服务咨询合作请联系同策集团首席分析师张宏伟，电话：15026784295同策研究院“行业逻辑+定量分析”的专业研究能力同策研究院针对宏观指标研究、市场趋势判断的模型储备计量模型能够解决的问题（1）灰色预测GM（1,1）模型宏观经济指标、房地产市场成交量、价的精确预测（2）灰色预测GM（1,1）残差修正模型（3）ARMA模型（4）一般回归模型（5）BP神经网络模型（6）Elman神经网络（7）灰色预测GM（1,n）模型（8）同期群构成法人口的滚动预测（9）周210、期趋势预测宏观经济指标、房地产市场成交量、价周期走势（10）状态空间模型宏观经济指标、宏观和楼市政策对房地产市场的影响程度（11）结构向量自回归模型（12）误差修正模型（13）GARCH模型（14）干预分析模型（15）货币增速合理性判断分析货币环境松紧程度同策研究院针对城市投资价值的方法论模型同策研究院已储备15种以上的计量数学模型，在针对政策影响研究、市场周期趋势判断、市场营销方面的研究具有定量优势，同时，已建立完整的城市投资方法轮及模型，为多家房企提供区域及城市投资方面的专业咨询资讯收集整理，内容（不局限于房地产政策）包括全国性政策、货币政策、地方5限政策、租赁、集体用地等各方面，对于重要211、政策需进行影响分析。政策资讯对标企业重大事件及时掌握对标企业人事变动、融资、投资、多元业务布局、业绩等信息针对市场内的热点事件进行专题分析。例如：房产税、长效机制、租售同权等房地产热点事件专题分析新房及二手房走势典型城市新房新房供求量价走势、环比增幅、供求比及与历年周均成交量对比；同策城市楼盘来访指数；二手房成交量及环比增幅，当月挂牌均价及均价环比增福。典型城市细分政策监测实时监控典型城市细分政策发布及分析，如调控政策变化、信贷措施、供给及销售管控措施等土地市场监测对土地市场的成交情况进行综述，并预判未来土地市场热度，提出可行建议六大服务内容市场监测类服务把握市场脉络，洞悉楼市趋势市场监测服务212、：密切关注国家及城市重大政策发布，及时分析对市场影响。高频无漏点监控市场热点及企业重大事件，洞悉市场发展特征及未来走势，为企业制定经营、投资策略提供依据政府策略研究与咨询帮助政府提供策略制定的市场依据政府策略研究：房地产行业在经济社会中牵扯面广、资金积累大，其发展变化备受政府相关部门关注。基于我们在宏观经济与房地产市场方面的研究积累，同策研究院为政府相关部门提供研究及咨询服务宏观经济与楼市发展周期判断宏观经济发展内外部环境分析房地产市场发展阶段及变化因素宏观经济与房地产市场的关系对未来楼市发展周期判断不同城市房地产市场风险判断人口变化与房地产关系判断政府土地供应计划城市房价风险判断城市需求风险213、判断城市库存风险判断综合评估城市商品住宅风险判断市场价格趋势及市场分析未来市场价格预测判断株洲土地市场回顾土地出让计划及策略城市常住人口测算人口年龄结构变化对商品住宅成交量的影响对楼市调控的相关建议和启示四大服务方向城市投资组合策略研究与咨询为房企战略发展提供技术支持城市投资组合策略研究：立足于为房企提供投资战略咨询，通过专业、精准、前瞻性的研究，协助房企选择适合进入的经济圈（都市圈），经济圈中的黑马城市，并判断投资时点，同时，提出进入合理的资金分配建议五大服务内容中国八大核心经济圈研究八大核心经济圈研究宏观研究房地产投资价值研究核心城市进入策略房企八大经济圈战略布局都市圈外溢城市判断选定经济214、圈定位中心城市划分都市圈聚类分析方法进行城市圈内外溢城市判断都市圈投资价值判断都市圈城市排名都市圈总和价值判断价值均衡程度判断都市圈黑马城市判断都市圈投资时点判断周期趋势判断方法确定经济圈内部城市价格与面积变化周期趋势投资时点策略都市圈投资资金分配都市全总体投资策略核心城市资金分配建议外溢城市资金非配建议标杆房企研究与咨询为房企业绩增长转型提供决策依据标杆房企对标研究：不同类型房企不同发展阶段的战略、发展路径不一，同策研究院可针对不同类型房企进行对标研究，为房企业绩增长、转型等方面提供决策依据市场发展特征及房企机会点市场发展阶段和特征判断行业发展逻辑房企机会点判断对标企业的选择不同类型房企模式215、概况对标企业选定对标企业案例研究规模型对标房企研究中小型对标房企研究稳健型对标房企研究激进型对标房企研究对标企业策略对比研究投资策略产品策略营销策略发展路径转型业务对比目标房企策略建议发展路径建议产品线建议投资时点建议规模与利润平衡建议业务转型建议五大服务内容房企收并购研究与咨询为房企规模化扩张提供决策依据房企收并购研究：随着近年来招拍挂土地成本的节节攀升，房企们纷纷采用收购的方式作为自身发展的重要手段。同策研究院可针对不同房企的收并购模式进行研究，为房企构建收并购团队，进行项目收并购，规避风险提供决策依据四大服务内容房地产市场发展趋势分析房地产调控政策现状商品住宅市场供求量价分析土地市场供求216、分析行业集中度分析房地产市场趋势判断房企收并购现状及趋势判断收并购事件数量及金额分析收购主体分析收并购方式分析收并购周期节点分析收并购标的资产分析收并购规律性总结未来房地产收并购趋势判断对标企业收并购模式研究收并购现状收并购团队及组织标的资产选择标准收并购方式收并购过程中的风控管理收并购特征总结典型案例分析目标房企收并购策略建议并购时间点建议项目选择标准建议不同类型项目并购模式建议并购渠道建议项目并购流程及法律、风控等问题建议物业管理研究与咨询为房企构建新利润增长点物业管理研究：随着楼市逐步进入存量房时代，围绕着消费终端进行价值挖掘成为必然选项，以住宅为主体，以服务为抓手，延长消费生命周期，而217、物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场。同策研究院可通过对不同房企物业公司的经营模式进行解读，为房企优化或建立自身的物业团队提供参考，以提升产品品质，增加收益，加快扩张四大服务内容目标房企策略建议 组织架构优化建议 培训体系建议 运营模式建议 盈利机制建议 增值服务建议 扩张方式建议组织架构及管控模式研究 集团架构 股权结构 组织结构 公司架构 薪酬水平 培训体系 晋升机制市场背景&对标企业现状 市场规模 发展阶段 管理规模 物业分布 业务板块运营、盈利和扩张模式解读 业务架构 品质管控体系 盈利现状 收入来源 盈利机制 扩张方式 合作模式 项目收购标准及运营产城融合研究与咨询助力房企打造218、地产与产业协同模式产城融合研究：近年来，经济环境进入新周期，房地产市场在紧调控的背景下市场形势日趋紧迫，与之相对的是中国新型城镇化带来的时代机遇，转型产业地产成了众多企业的选择。基于在该领域的研究积累，同策研究院为布局产业地产领域的房企提供研究及咨询服务基础研究和总体定位专项调研及访谈项目理解及背景梳理目标产业市场研究对标类型企业分析国内外经典案例研究项目发展战略及总体定位功能定位、空间布局、产品规划功能体系优化及业态组合建议功能空间布局及规模建议综合功能建议分物业类型产品建议开发运营策略、财务测算开发策略启动区策略战略合作伙伴研究财务投资测算营销策划方案三大服务方向特色小镇研究与咨询打造城市219、品牌与地产双赢的模式特色小镇研究：在全国开展特色小镇培育工作的大背景下，同策研究院立足特色小镇的房地产开发需求，为房企提供特色小镇研究及咨询服务项目认识篇：项目本体区位解读|资源价值解读|片区规划解读背景研究篇：经济圈背景|城市背景|区域背景特色小镇政策及发展现状|国家对特色小镇的KPI考核体系|房企建设特色小镇切入点特色小镇开发价值链|特色小镇的运营模式及融资模式项目定位篇：项目形象定位产业定位功能定位客户定位产品定位运营定位行业逻辑篇：项目规划篇：项目产品配比项目分区规划项目分期规划项目产品建议项目景观建议经济测算篇：项目定价资金投入比例现金流量估计投资方案的价值指标敏感性分析项目定位篇投220、融资方式建议六大服务内容片区开发研究：通过对企业战略规划、空间规划、产业规划、核心项目策划、开发实施顾问、开发主体等多个方面研究，服务于政府部门，国有开发投资/建设公司，一级开发商，对于大范围、区域性、复合功能区域进行总体发展定位规划三大服务方向片区开发研究与咨询为房企提供区域综合开发服务战略规划产业规划空间规划核心项目策划开发策略区域营销启动模式土地出让策略土地招商方案评估交易顾问合作搭建区域战略发展规划咨询开发实施顾问招商运营顾问123产业规划研究：针对商务用地及工业用地项目的发展方向及操作思路，明确园区在区域经济体系中的功能分工，根据园区的地理区位、资源禀赋、整合资源能力、经济发展水平等221、外部条件和内部因素，选择和确定利用要素资源和市场空间的行业和企业作为园区主导产业产业规划研究与咨询为房企提供从策划到落地的解决方案产业园区规划聚焦在2.0和2.5产业园区发展，为园区的产业转型升级、产业园区开发运营提供咨询服务产业综合体规划着眼于第四代产业园区发展，为园区的产业定位、开发运营提供咨询服务产城规划产业资源优势突出，从产城融合的视角，为片区产业的发展和城市的发展提供规划服务三大服务方向旧城改造研究与咨询助力房企多元化投资模式旧城改造研究：随着中国城镇化的不断推进，城市建设快速发展，很多一线城市、重点二线城市建成区域较早，但一些城中村、棚户区的存在与城市发展不相协调，因此政府大力推进222、旧城改造工程，这为房企提供了业务机会。基于在该领域的研究积累，同策研究院为涉及旧城改造的房企提供研究及咨询服务旧城改造定义与模式旧城改造的定义旧城改造的阶段城市旧城改造契机政策机会改造模式对标房企研究招商地产富力地产万科佳兆业等房企参与模式与策略城市选择项目获取策略运作模式选择融资策略选择产品规划及定位三大服务内容企业战略管理研究与咨询推动企业战略升级企业战略管理研究：通过对企业战略规划、商业模式、管理标准，以及城市建设、城市运营和城市投资的业务布局及发展路径等方面的研究，梳理政府、平台、投资者之间的关系，建立监管机制和激励机制，为大型城投类国企，大型综合开发商等企业提供战略转型升级服务五大服223、务内容战略咨询人力资源及绩效管理制度流程建设组织管控设计营销体系标准化建设长租公寓研究与咨询为房企度身定制长租公寓发展模式长租公寓市场发展剖析什么是长租公寓长租公寓发展历程行业逻辑市场现状政策机会具体房企机会及挑战开发运营模式及品牌研究开发运营商业模式长租公寓产品分类房企布局长租公寓启示典型长租公寓案例研究万科泊寓魔方公寓逗号公寓红璞公寓自如长租公寓城市布局研究不同城市长租公寓研究不同地段长租公寓研究具体房企的借鉴意义长租公寓城市选择、商业模式及产品定位城市选择分析及建议商业模式建议产品线建议房源获取建议运营模式建议融资模式建议盈利模式建议五大服务方向长租公寓研究：伴随着存量房时代到来，住房租224、赁政策利好频出，市场潜在需求有待激活，同策研究院为布局长租公寓领域的房企提供研究及咨询服务地产金融研究：同策研究院着眼于地产金融，通过追踪市场、计量分析、案例展示等方式，对房地产企业资金现状、金融资本与产业资本的融合，以及新兴金融工具的使用等方面进行了深入挖掘金融布局为探究中国房企发展转型的背景、转型金融的原因、房企金融布局的模式，同策研究院选取了13家企业作为代表案例，对房企转型金融的模式及战略进行详细解读房企融资为了持续关注房企融资走向，同策研究院聚焦于40家上市房企，监测他们每月的融资动态，编撰了40家典型上市房企融资报告及2018-2019年房企融资白皮书资产证券化为了更详尽地探索资产225、证券化服务商的业务体系，同策研究院对中联基金、光大安石等资产服务商进行项目剖析，全面了解资产证券化的核心优势、基础资产、交易结构以及不同服务商在资产证券化业务体系中的角色与价值地产金融研究与咨询为房企制定资产证券化发展路径三大服务方向社区商业研究：伴随“商业最后一公里”的号召，潜在市场需求有待激发，同策研究院为布局社区商业领域的房企提供研究及咨询服务社区商业市场发展剖析什么是社区商业社区商业发展历程行业逻辑市场现状政策机会具体房企机会及挑战1典型社区商业案例研究华侨城OMall世茂52+Mini Mall新建元邻里中心万科2049证大大拇指广场2社区商业商业模式及产品定位产品线建议商业模式建议226、运营模式建议盈利模式建议退出模式建议3三大服务方向社区商业研究与咨询为房企规划社区商业产品商业模式金融机构金融机构我们服务过的机构和企业其他政府部门知名房企154附件二：分城市商品住宅市场特征三大经济圈山东、福建中部省份其他地区155三大经济圈杭州住宅用地市场特征156土拍特征：1、2月杭州土拍率先回暖，地王频出、溢价高企，引发政府两次调控（降低熔断溢价、两限）2、由于限价严厉，目前杭州拿地利润空间被压缩，房企通过合作分散风险；融创与传化合作勾地趋势预判：1、亚运会、长三角一体化等重大事件持续推升杭州城市竞争力，拿地竞争趋向白热化，未来商业、自持解决方案能力决定房企在杭拿地竞争力2、杭州受限情227、况下，积极关注海宁、绍兴下属县市等环杭区域土拍机会数据来源：同策研究院、dataln050100150200250300供应量成交量杭州（含萧山、余杭）月度宅地供求情况万平米0102030405060708005000100001500020000250003000035000平均楼面价平均溢价率杭州（含萧山、余杭）宅地成交楼面价与溢价率情况%元/平米杭州商品住宅市场特征157市场特征：1、3月起进入小阳春，推盘节奏加快，且高价地集中入市推升均价至32430元/平米（公寓项目价差拉大）2、土地供应量较大引发供应压力；下半年市场整体回冷，3季度后来访整体走低，但也存在个别网红盘热销趋势预判：1、228、改善型需求将有所上涨，成交量价或将保持稳中略升2、临平、崇贤、良渚、未来科技城、南部卧城等板块将成为跑量重点区域数据来源：同策研究院、dataln010000200003000040000050100150200新房供应建面新房成交建面新房均价杭州（含萧山、余杭）商品住宅月度供求量价万平米元/平米01234560100200300400500可售面积去化周期杭州（含萧山、余杭）商品住宅存量及去化周期万平米月0.050.0100.0150.0200.0250.0300.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月杭州来电来访指数（同策代理楼盘）宁波住宅用地市场特征158土拍特征：土地供应大229、年，集中在大鄞州及江北，开发商拿地积极性降低，土拍热度于下半年回落趋势研判：大体量商住地块捆绑推地增多，综合开发能力较高房企将更具优势数据来源：同策研究院、dataln050100150200250300供应量成交量宁波市主城区月度宅地供求情况万平米051015202530354045500500010000150002000025000平均楼面价平均溢价率宁波主城区宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%宁波商品住宅市场特征159市场特征：1、短期成交量同比下滑，开盘去化走低。高端项目去化率下滑较为明显2、整体看，市区项目去化量较为稳定。与市区连接性较强板块项目需求量较大，价格稳定上涨趋势预判：230、1、奉化、镇海新城、江北新城、东部新城、鄞州核心等板块市场保持一定热度，适合高周转房企进入2、随着人才新政进一步落实，作为经济强市，市场基本面良好。预计2020年市场将稳步上涨数据来源：同策研究院、dataln0100002000030000050100150新房供应建面新房成交建面新房均价宁波商品住宅供求量价万平米元/平米0.05.010.00100200300400可售面积去化周期宁波商品住宅存量及去化周期万平米月170 115 325 360 466 283 302 167 721 490 968 0200400600800100012001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月231、宁波来电来访指数（金隅项目拉升指数上行）温州住宅用地市场特征160土拍特征：1、2季度热度较高，热门地块上市，“限地价、竞配建”重启。下半年土拍降温，有流拍2、辖区中鹿城区出让规模较大，县市中瑞安市表现亮眼趋势预判：经过2019年消化后，市区市场潜在需求下降，市区可考虑与城投公司合作拿地，或优先考虑进入瑞安等下属县市。对于高周转房企而言，瓯海、南湖等板块跑量较快，可优先进入数据来源：同策研究院、dataln050100150200250300350400供应量成交量温州（辖区）月度宅地供求情况万平米051015202530350200040006000800010000120001400016232、00018000平均楼面价平均溢价率温州（辖区）宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%温州商品住宅市场特征161市场特征：1、下半年商品房供应持续上升，即便市场偏冷，仍有项目热销（如瓯海中心区君悦339项目）2、主城量价齐升，县市量跌价涨趋势预判：在良好政策环境下，2020年市场有望整体量价提升，长期温州融入长三角一体化进程，未来可期数据来源：同策研究院、dataln050001000015000200002500030000010203040506070新房供应建面新房成交建面新房均价温州（市辖区）商品住宅供求量价万平米元/平米024681012050100150200250300可售面积去化233、周期温州（市辖区）商品住宅存量及去化周期万平米月绍兴住宅用地市场特征162土拍特征：1、基建加码，财政需求致使全年土拍较热，成交金额与楼面价居高不下。中梁、金辉等品牌房企首次进入2、核心区域如镜湖新区集中供地，抬高了市场整体预期。仅有少量乡村地块流拍趋势预判：1、积极关注滨海新区。镜湖区域不建议进入，目前10多个项目供应量较大，改善户型同质竞争激烈，地价居高不下2、诸暨、嵊州等受下属县市亦可适当选择性进入数据来源：同策研究院、dataln020406080100120140供应量成交量绍兴（市本级）月度宅地供求情况万平米0102030405060708090020004000600080001234、00001200014000平均楼面价平均溢价率绍兴（市本级）宅地月度成交楼面价与溢价率情况%元/平米绍兴商品住宅市场特征163市场特征：1、上半年受拆迁及学区房概念影响，出现小阳春，下半年热度下滑，推盘放缓，目前部分楼盘折扣可达8%2、镜湖新区、袍江等区域热度较高趋势预判：1、随着融杭进程加快、亚运会临近以及滨海新区等新兴规划出台，绍兴市场基本盘良好2、2020年上半年拆迁有望重启，将推动市场成交回暖数据来源：同策研究院、dataln05000100001500020000250003000005101520253035新房供应面积新房销售面积新房均价绍兴（越城区）商品住宅供求量价万平米元/235、平米02468101214161820020406080100120140160可售面积去化周期绍兴（越城区）商品住宅存量及去化周期万平米月南京住宅用地市场特征164土拍特征：1、上半年，土拍总体回暖，部分区域出现地王。但7月后土拍热度下滑2、新希望、保利、万科、弘阳等品牌房企在宁拿地规模较大趋势预判：1、2020年上半年出让的土地预计南部新城和江北核心区比较多，将推动土拍显著升温2、联合拿地将会是常态3、江北核心区等热点区域将是跑量重点，但其他区域只要存量适中，也有机会数据来源：同策研究院、dataln南京市月度宅地供求情况万平米南京宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米050100150200236、250300350400450供应量成交量020406080100120020004000600080001000012000140001600018000平均楼面价平均溢价率南京商品住宅市场特征165市场特征：1、销售冷热不均。江北核心区、河西南等区域限价盘跑量较好，但无利好板块去化不佳2、六合放松限购影响不大。个别高价地备出高价，但难以改变市场稳定预期趋势预判：1、稳字当头，量价稳中有升。江北核心区、紫东核心区等等热点区域仍将是跑量主力2、2019年底，金茂府、中国府两个高价项目入市去化较好，有望推升明年市场预期数据来源：同策研究院、dataln南京商品住宅供求量价万平米元/平米05,00237、010,00015,00020,00025,00030,000050100150200250新房供应建面新房成交建面新房均价0.005.0010.000200400600可售面积去化周期南京商品住宅存量及去化周期万平米月0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月南京来电来访指数（同策代理楼盘）苏州住宅用地市场特征166土拍特征：1、春节后土拍率先回暖，热度持续，1-7月平均溢价率高达23.5%。724新政后市场迅速降温2、区域分化。相城区政策严厉，土拍冷淡（流拍、托底）。而金地11134元/平米创高新区通安板块楼面238、价记录3、昆山、太仓等区域土拍热度整体下降。常熟11月热度较高，奥园等首次拿地，主城、南部新城等板块楼面价创新高趋势预判：1、苏州已出现多宗现房销售地块，对于高周转企业而言应极力避免2、市场持续分化，吴江、吴中等将成为高周转房企重点关注区域数据来源：同策研究院、dataln苏州主城区月度宅地供求情况万平米苏州宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米050100150200250300350供应量成交量0%10%20%30%40%50%60%050001000015000200002500030000平均楼面价平均溢价率苏州商品住宅市场特征167市场特征：1、3-4月市场看涨情绪较浓，二手房价格快速上239、涨。511新政冲击园区二手房交易，724新政限购加码+全市限售使得市场迅速冰封2、限价的存在使得部分区域（如园区板块）一二手房价格倒挂，限价房跑量较快数据来源：同策研究院、dataln苏州商品住宅供求量价万平米元/平米05,00010,00015,00020,00025,0000.0050.00100.00150.00200.00新房供应建面新房成交建面新房均价05101502004006008001000可售面积去化周期苏州商品住宅存量及去化周期万平米月180873302342262342152382013282620501001502002503003501月2月3月4月5月6月7月8月9240、月10月11月苏州来电来访指数无锡住宅用地市场特征168土拍特征：1、出让规模与金额大涨，全年市内五区楼面均价全面破万2、滨湖区出让规模最大，楼面均价破1.3万元/平米3、上下半年热度有所分化，下半年（尤其是4季度）底价成交地块明显增加，城投托底再现趋势预判：1、太湖新城、惠山新城、太科园等板块跑量较快，适合高周转房企进入布局2、目前土拍溢价率受到控制，预计2020年土拍热度将稍有下滑数据来源：同策研究院、dataln无锡市月度宅地供求情况万平米050100150200250300供应量成交量无锡宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米05101520253035404550020004000600241、080001000012000平均楼面价平均溢价率无锡商品住宅市场特征169市场特征：1、上半年，火热土拍推涨市场看涨情绪，下半年市场回归理性；2、各区域间发展趋于均衡。板块间价差逐渐缩小。整体看，无锡楼市底部价格逐渐抬升，单价1.5万以下的楼盘开始消失；3、主力购房者的需求已由刚需迈入了首次改善趋势预判：1、2017年限售政策之后，2020年会有一些次新房达到限售条件，对新房市场会有冲击2、改善需求将逐步成为市场主流，刚需项目逐步向惠山、锡山等外部乡镇板块转移数据来源：同策研究院、dataln无锡商品住宅供求量价万平米元/平米05,00010,00015,00020,00025,0000.0242、050.00100.00150.00200.00新房供应建面新房成交建面新房均价051015200200400600800可售面积去化周期无锡商品住宅存量及去化周期万平米月0.050.0100.0150.0200.0250.0300.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月无锡来电来访指数常州住宅用地市场特征170土拍特征：1、7月之前土拍热度较高，高溢价抢地时有发生，5月新出地王。7月后，流拍频现，市场转冷2、新兴板块经开区、西太湖等地价逐步攀升趋势预判：1、武进高新区、新北区等重点板块对于高周转房企跑量可优先考虑数据来源：同策研究院、dataln常州市月度宅地供求情况万平米243、050100150200250300供应量成交量常州宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米010203040506070020004000600080001000012000平均楼面价平均溢价率常州商品住宅市场特征171市场特征：1、3月份楼市小阳春，量价齐涨（部分项目备案价提高1000-1500元/平米），持续热销2、金九银十，以新城为代表，市场掀起促销风，促进销量攀升，4季度市场逐步下行趋势预判：1、当前二手房挂牌量逐步攀升，但成交下滑，市场预期偏悲观2、长远看，作为长三角重点城市，常州与苏州、无锡相比房价尚处低位，基本面良好数据来源：同策研究院、dataln100 79 132 104 98244、 112 106 188 294 231 197 195 0501001502002503003501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月常州来电来访指数常州商品住宅供求量价万平米元/平米05,00010,00015,00020,000050100150200新房供应建面新房成交建面新房均价02468100100200300400500可售面积去化周期常州商品住宅存量及去化周期万平米月天津住宅用地市场特征172土拍特征：1、一波三折。上半年争抢、溢价，土地出让量较大，下半年溢价下滑并出现流拍2、滨海新区、环城四区推地量较大趋势预判：市场库存压力尚存，联合拿地或将更加频繁数据来源245、：同策研究院、dataln0510152025020004000600080001000012000平均楼面价平均溢价率天津市宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%050100150200250300350供应量成交量天津市月度宅地供求情况万平米天津商品住宅市场特征173市场特征：1、当前全市取证存量约1134万平米，无证存量4733万平米，整体存量较大2、成交分化。滨海、武清、津南、宝坻四区，成交占比近7成，多数项目直接或变相降价趋势预判：存量较大区域及板块风险较大，例如和平区五大道板块、南开区奥体板块、河西区新梅江板块等数据来源：同策研究院、dataln1300013500140001450246、01500015500160001650017000050100150200250300新房供应建面新房成交建面新房均价天津商品住宅供求量价万平米元/平米051015202505001000150020002500可售面积去化周期天津商品住宅存量及去化周期万平米月石家庄住宅用地市场特征174土拍特征：1、中海、中铁建、雅居乐等首次进入石家庄2、土拍整体较为稳定，如正定新区等部分优质地块引发争抢，远郊地块有流拍趋势预判：1、城市向东南发展，开发商栾城区和藁城区发展重点，近两年有望保持热度，可根据供地计划适时拿地2、正定新区供应量较大，短期进入需保持谨慎3、东二环东延、西二环西延市场热度较高，可保247、持关注数据来源：同策研究院、dataln05101520253035404550010002000300040005000600070008000平均楼面价平均溢价率石家庄市辖区宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%050100150200250300供应量成交量石家庄市辖区月度宅地供求情况万平米石家庄商品住宅市场特征175市场特征：1、虽然销量不错，但房企利润下滑明显。市场以价换量现象较多2、热点区域轮换。从开年的高新区，到6月份地铁1号线二期开通“引燃”了正定新区。到下半年城市南部楼盘逐一亮相，再到北二环改善项目从西到东的鳞次栉比趋势预判：2020年市场将更加稳定，热门区域有望带动市场整体低248、频上涨数据来源：同策研究院、dataln020004000600080001000012000140000102030405060新房成交建面新房均价石家庄商品住宅供求量价万平米元/平米176山东、福建济南住宅用地市场特征177土拍特征：1、一波三折。从底价成交到2季度频现百轮竞价与竞配建，而下半年底价、流拍再现，市场逐渐降温2、下半年品牌房企拿地明显偏谨慎；近期济南周边城市新本土中小房企拿地反而积极。全年看，融创、绿地、中骏土储较多3、产业勾地是市场主流趋势预判：1、2019年高溢价地块较少，与前两年普遍高溢价不同，因此入市后对济南整体房价不会有太大影响2、产业能力是房企进入济南市场的关键数249、据来源：同策研究院、dataln05101520253002000400060008000100001200014000平均楼面价平均溢价率济南市辖区宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%050100150200250300350400450供应量成交量济南市辖区月度宅地供求情况万平米济南商品住宅市场特征178市场特征：投资客离场，市场整体更加封闭。很多济南人已不再把房子当做投资保值的首选。市场整体保持平稳趋势预判：分化将是必然趋势。伴山区域、核心区域依然是市场追捧主力区域数据来源：同策研究院、dataln020004000600080001000012000140001600018000020250、406080100120新房供应建面新房成交建面新房均价济南商品住宅供求量价万平米元/平米0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.0020040060080010001200可售面积去化周期济南商品住宅存量及去化周期万平米月青岛住宅用地市场特征179土拍特征：1、2019年底价成交为常态，极个别无门槛宅地触发熔断2、下半年流拍频现，主要是一些位置偏远及商业比例较高地块3、融创重仓西海岸，欲打造大型文旅项目；海尔产城创拿下商住类地块12幅，金额约96亿元居首趋势预判：1、土地资源基本掌握在本土房企或城投，本土房企土储充足，新进房企应考虑与地头蛇合作2、黄岛、城251、阳规划利好较多，拥有产业支撑，土地供应充足，房企进入可优先考虑数据来源：同策研究院、dataln0510152025303501000200030004000500060007000平均楼面价平均溢价率青岛市辖区宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%050100150200250300供应量成交量青岛市辖区月度宅地供求情况万平米青岛商品住宅市场特征180市场特征：1、三四月份小阳春，5月后中央重提房住不炒、融资收紧，楼市趋冷，融创等项目降价潮蔓延，典型如白云山片区2、山东省内投资客较济南多，胶州等区域吸引西部趋势预判：2020年房价止跌有望，但很难显著上涨数据来源：同策研究院、dataln020252、0040006000800010000120001400016000050100150200250300新房供应建面新房成交建面新房均价青岛商品住宅供求量价万平米元/平米0246810121416180200400600800100012001400160018002000可售面积去化周期青岛商品住宅存量及去化周期万平米月厦门住宅用地市场特征181土拍特征：1、市场呈现分化。岛内热度高于岛外（流拍+国企托底），上半年热度高于下半年2、整体市场稳定。中骏4.5万的地块提振市场，1.8万楼面价为城市交界地价，稳定市场预期趋势预判：1、岛内供需矛盾突出，拿地可以“不挑”，岛外信心不足，配套完善的比如253、集美关注度高，岛内外分化明显。岛内相对适合高周转企业布局2、预计明年将有更多优质宅地（岛内）出让，但地价平稳数据来源：同策研究院、dataln0102030405060供应量成交量厦门（辖区）月度宅地供求情况万平米05101520253035404550050001000015000200002500030000350004000045000平均楼面价平均溢价率厦门（辖区）宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%厦门商品住宅市场特征182市场特征：1、3-6月小阳春，6月后开始盘整，3-4季度总体平稳，但是价格呈现分化局面2、政策面依然严控，人才政策相对“佛系”，改善性需求占据市场主流；2、SOH254、O公寓平稳，住宅外溢需求会购买趋势预判：1、限售误伤厦门改善性需求，但已到期。岛外限购也有望适当放松2、明年上半年有望再现跑量小阳春。岛外配套不完善区域房价有压力，房企还是以跑量为主数据来源：同策研究院、dataln0100002000030000400005000060000700000510152025新房成交建面新房均价厦门商品住宅供求量价万平米元/平米051015202530050100150200250300350可售面积去化周期厦门商品住宅存量及去化周期万平米月福州住宅用地市场特征183土拍特征：1、旧改坚决，城中心放量，板块冷暖分化，安置型商品房为主；高比例安置贯穿全年，安商用地255、同比翻三倍2、推地显著放量，热度较高，但溢价率趋稳，利润空间压缩下，房企拿地逐渐理性趋势预判：1、供地趋向区域中心，应根据供地计划把握主城区以及三江口等新兴区域地块2、城区市场相对较好，分板块看：鼓楼、台江、仓山、晋安等核心板块适合跑量数据来源：同策研究院、dataln050100150200250300供应量成交量福州（辖区）月度宅地供求情况万平米051015202530354045050001000015000200002500030000平均楼面价平均溢价率福州（辖区）宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%福州商品住宅市场特征184市场特征：价格平稳下跌，成交量冰火两重天。上半年小阳春，二256、手房尤甚。但由于购买力逐步减少，价格并未上涨。下半年价量齐跌趋势预判：1、预计2020年上半年入市安商房呈现井喷，板块表现反差进一步凸显2、纯商品房社区变得异常稀缺。安商房使得价格难以突破，限价有名无实数据来源：同策研究院、dataln05000100001500020000250003000035000020406080100120新房供应建面新房成交建面新房均价福州商品住宅供求量价万平米元/平米051015202530050100150200250300350400可售面积去化周期福州商品住宅存量及去化周期万平米月185中部省份长沙住宅用地市场特征186土拍特征：1、1-7月土拍火爆但不失257、理性，近一半地块熔断成交，多块双限地熔断摇号2、8月后逐渐有地块流拍，底价成交情况增多，市场趋冷趋势预判：1、高铁西板块值得关注。一方面作为新兴板块，享受规划利好；另一方面，周边金星北等板块供应较少2、洋湖、梅溪湖、麓谷、滨江等区域市场热度较高，可作为高周转关注区域数据来源：同策研究院、dataln0510152025303540455001000200030004000500060007000平均楼面价平均溢价率三河市辖区宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%050100150200250300350400供应量成交量长沙市辖区月度宅地供求情况万平米长沙商品住宅市场特征187市场特征：1、供销258、量价同比均保持稳定，下半年成交稍有下滑2、4季度项目折扣基本已收回，分销点位下降。目前市场观望情绪依然较浓，严厉的政策抑制了需求释放趋势预判：长沙目前仍属于价格洼地，长期看，房价存在一定上行空间数据来源：同策研究院、dataln020004000600080001000012000020406080100120140160180200新房供应建面新房成交建面新房均价长沙商品住宅供求量价万平米元/平米012345678910020040060080010001200可售面积去化周期长沙商品住宅存量及去化周期万平米月武汉住宅用地市场特征188土拍特征：1、时冷时热，整体好于去年。上半年量价齐升，供259、应建面同比激增55%，创新高。全年成交总金额增长38%2、融创、美的、金辉、新城等品牌房企在武汉拿地规模较大拿地趋势：目前武汉宅地多集中在本土企业手中，外来房企应加强与地头蛇合作数据来源：同策研究院、dataln051015202530350100020003000400050006000700080009000平均楼面价平均溢价率武汉市宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%020040060080010001200供应量成交量武汉市月度宅地供求情况万平米武汉商品住宅市场特征189市场特征：1、部分项目限价突破，多数项目备案均价出现上涨，多数涨幅集中在5%以内。二手房表现不佳2、供销同比均实现上260、涨，市场热度较大。但从来访看，下半年热度整体不及上半年趋势预判：2020年价格涨幅将收窄，但需求依然强劲，作为华中核心城市，楼市将保持稳中有升态势数据来源：同策研究院、dataln0500010000150000100200300400500新房供应建面新房成交建面新房均价武汉商品住宅供求量价万平米元/平米02468050010001500可售面积去化周期武汉商品住宅存量及去化周期万平米月100 128 118 473 292 435 175 138 216 256 158 0501001502002503003504004505001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月武汉来电来访261、指数190其他地区成都住宅用地市场特征191土拍特征：1、2季度部分小地块楼面价创新高后，土拍趋严，重启“熔断机制”，并首次加入“现房销售”的要求2、勾地依然较为常见，比如中海及5-6家本土优势房企。万科、中铁建、保利等品牌房企拿地规模较大趋势预判：1、回归主城区，主城楼面价及溢价率有望创新高2、天府新区具有长期利好，区域内大源等板块可重点关注；三环沿线内外价差较大板块值得关注。数据来源：同策研究院、dataln050100150200250300350400450供应量成交量成都（辖区）月度宅地供求情况万平米051015202530354045020004000600080001000012262、000平均楼面价平均溢价率成都（辖区）宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%成都商品住宅市场特征192市场特征：1、供应放量，销售稍显乏力，竞争形势更加严峻。天府新区放松后，销售好转2、三环以内2万/平米几乎绝迹，低价项目所剩无几。2.5万/平米以上项目整体去化不佳3、拿地到达到预售条件平均时间9个月趋势预判：1、作为中西部核心城市，具有较强的产业优势与人口吸附能力2、需求逐步偏向拥有配套齐全的主城区3、2-2.5万元/平米将成为2020年主城区市场主要跑量项目数据来源：同策研究院、dataln020004000600080001000012000140001600005010015020025263、0300350新房供应建面新房成交建面新房均价成都商品住宅供求量价万平米元/平米0246810121416180200400600800100012001400160018002000可售面积去化周期成都商品住宅存量及去化周期万平米月重庆住宅用地市场特征193土拍特征：1、上下半年热度不一。整体而言，成交热度较2018年小幅回升。商办地块流拍严重2、随着市场下行，联合拿地成趋势（3家以上较常见）。勾地依然较多（国企、央企与地方性企业）趋势预判：1、2020年土拍重质轻量仍将持续。上半年优质地块推出量较大，活跃度或将高于下半年2、联合拿地将持续常态化，成交楼面价稳中有升。产业能力是成为房企拿地较264、大优势3、高周转企业建议布局主城区西永与两江新区板块数据来源：同策研究院、dataln01002003004005006007008009001000供应量成交量重庆（辖区）月度宅地供求情况万平米051015202530354045500100020003000400050006000700080009000平均楼面价平均溢价率重庆（辖区）宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%重庆商品住宅市场特征194市场特征：1、上半年小阳春，市场表现较好。下半年市场趋冷，“金九银十”、房交会均对楼市无明显带动2、调控持续、二手房挂牌量破10万套等，楼市进入常态盘整期趋势判断：2020年销售价格将保持平稳（受265、黄老师影响）。政策面可能跟随其它城市小幅松动，有望带动下半年成交量有所回暖数据来源：同策研究院、dataln02000400060008000100001200014000050100150200250300350400450新房供应建面新房成交建面新房均价重庆商品住宅供求量价万平米元/平米0123456780200400600800100012001400可售面积去化周期重庆商品住宅存量及去化周期万平米月昆明住宅用地市场特征195土拍特征：1、外来房企追捧，2019年土拍火热。约70%的土地由外来房企竞得，高楼面价地块多为外来房企创造2、单2019年出让地块规划建筑面积足以满足昆明4年的销售266、时间趋势预判：本地企业（比如旧改）土储较多，外来房企应注意加强与地头蛇合作数据来源：同策研究院、dataln0100200300400500600700800供应量成交量昆明（辖区）月度宅地供求情况万平米020406080100120010002000300040005000600070008000900010000平均楼面价平均溢价率昆明（辖区）宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%昆明商品住宅市场特征196市场特征：1、在很多城市楼市遇冷环境下，2019年昆明的住宅销售表现优异，呈现量价齐涨状态2、东南、官南、北市等板块销量较高趋势预判：昆明市场产品质量相对不高，房企进入应关注改善型项目，可267、从此突破数据来源：同策研究院、dataln0200040006000800010000120001400016000020406080100120新房成交建面新房均价昆明商品住宅供求量价万平米元/平米贵阳住宅用地市场特征197土拍特征：1、供求较为平衡，同比2018年土地市场量价齐跌。房企对市场信心不足，进入四季度价格大幅回落2、各房企对于热点区域拿地积极性高趋势预判：1、利润型项目长线投资可以考虑，规模型房企如恒万碧均对市场信心不足2、观山湖区与双龙片区热度较高，具有跑量条件数据来源：同策研究院、dataln050100150200250300350400供应量成交量贵阳（辖区）月度宅地供求268、情况万平米02040608010012014016001000200030004000500060007000平均楼面价平均溢价率贵阳（辖区）宅地成交楼面价与溢价率情况元/平米%贵阳商品住宅市场特征198市场特征：1、整体供应略大于需求，住宅存量快速攀升，导致静态去化周期大幅延长2、下半年供销量均环比上升，相比上半年有一定的回暖，房价环比趋于稳定趋势，并无涨跌3、观山湖区仍是供销热门区域，两城区项目增多供销上升趋势预判：1、贵阳市场处于调整期，政策面与销售层面均难以回到2017-2018年高峰期2、市场热点依然集中在观山湖区域双龙片区数据来源：同策研究院、dataln0200040006000269、8000100001200014000020406080100120新房成交建面新房均价贵阳商品住宅供求量价万平米元/平米南宁住宅用地市场特征199土拍特征：1、上下半年分化。土拍“限房价”基本取消，推升上半年热度，下半年市场趋冷，年末虽推地放量但仍有流拍2、龙光、建发、阳光城拿地金额靠前；五象湖板块热度较高，高总价地块较为集中数据来源：同策研究院、dataln050100150200250300350供应量成交量南宁（辖区）月度宅地供求情况万平米020406080100120140160180020004000600080001000012000平均楼面价平均溢价率南宁（辖区）宅地成交楼面价270、与溢价率情况元/平米%南宁商品住宅市场特征200市场特征：1、上半年小阳春，下半年限价松绑持续扩围，精改毛楼盘、毛坯房新盘等阵营持续扩大；2、打折促销风持续升级（保利领秀前城4季度降价幅度约15%），南宁楼市进入“横盘期”趋势预判：1、受2019地价上涨影响，目前限价稍有放松，结合本地楼市历史规律，2020年1-2季度有望重现小阳春2、高周转项目建议布局龙岗新区、五象湖、青秀区，吴圩板块（机场附近）因为价格低，也具备跑量条件数据来源：同策研究院、dataln00.20.40.60.811.2020406080100120140160180200新房供应建面新房成交建面新房均价南宁商品住宅供求量271、价万平米元/平米02468101214160100200300400500600700800900可售面积去化周期南宁商品住宅存量及去化周期万平米月同策研究院微信公众号201老张宏论同策研究院微信公众号同策研究院 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