1、当诗与远方成为日常绿地黄山甘棠医康养小镇在家门口度假的轻量康旅项目黄山千岛湖清凉峰老城区徽州屯溪花山迷窟婺源黄山区太平湖九华山长江宏村牯牛降苍山中的城市18km/25min黄山/自然30km/20min太平湖/自然 生活60km/80min宏村/生活+自然黄山借高铁融杭之机从山上到山下从观光到度假从风景到小镇全面升级转型千岛湖老城区徽州太平湖黄山宏村康旅福地在家门口度假无私家车小镇莫干山蓝城郡安里小镇中建筑不是主角山水+产业+小镇绿地太平湖公寓住宅公寓酒店商业隐于山水，全景视野无锡拈花湾灵山小镇人文产业，精神愿景35 万方1605 亩太湖绿城千岛湖公寓全湖景，酒店化生活绿城黄山桃李春风园林院墅2、，极致尊崇高层 26851m2，404 户低层 14695m2，101 户配套 1840m2一期 43886m2，占地 121 亩2019 年上半年开盘山水私居文化度假小镇花瓣型结构风景胜地外围造小镇，需如电影拍摄般组织规划，以黄山徽派塑造 IP，故事场景串接山水，文化提升消费因为有趣所以选择，因为美好所以投资趣味韵味另外，不同于传统大型综合特色小镇，这是一座 290 亩的轻量康旅小镇黄山区工业区向太平湖向黄山site2018 年 10 月开盘用地面积 904 亩建筑面积 56 万方综合容积率 0.8我司曾有幸参与绿地超大型康养小镇山东雪野湖康养小镇齐鲁湖山休闲胜境，国家健康颐养小镇，国际文化3、创新平台50 类项目，7 大板块,1200 亿，投入大1田园颐养区2 健康科教宜居区3 水岸康养度假区4 旅游产城融合区5 体育运动休闲区6 智湾科技创新区7 新兴产业示范区1356724黄山首批 12 座特色小镇，产城人文景避免同质化1245678910site黄山北站(高铁站)40km/1h80km/2h111231.黄山文创小镇，185.2 公顷2.黎阳休闲小镇，298 公顷3.太平湖运动休闲小镇，260 公顷4.东黄山国际小镇，182 公顷5.西溪南创意小镇6.潜口养生小镇，111 公顷7.深渡山水画廊小镇8.齐云旅游小镇,362 公顷9.溪口汽配小镇，216 公顷10.宏村艺术小镇，4、355 公顷11.西递遗产小镇，298 公顷12.祁红故里小镇黄山文创小镇旅游+互联网西溪南创意小镇古镇旅游+创意产业溪口汽配小镇汽车产业+小镇生活黎阳休闲小镇文化旅游，休闲养生潜口养生小镇健康休闲+医疗产业宏村艺术小镇艺术+旅游太平湖运动休闲小镇体育运动+休闲旅游深渡山水画廊小镇旅游+新服务业西递遗产小镇文化遗产+旅游东黄山国际小镇精品农业+海派旅居齐云旅游小镇养生养心养老三养产业祁红故里小镇红茶文化+康体休闲旅游+产业+人文=黄山特色小镇的不二法门本案作为轻量级的康旅小镇，需要资源利用更极致，特色更突出，产品更灵活延续生态公园绿带渗透水街商街双流激活人气多产品组团 功能灵活复合旅居服务文旅5、度假康养度假生态体验123生态策略浦溪河绿带渗透，塑造亲水徽派小镇街巷角部渗透半岛居产品高溢价湖心式中心节点轴线序列中环岛心式品质佳但成本高，不采用123业态策略高溢价组团最大化，风情商业串联地块滨水高溢价半岛居产品高溢价风情商业漫游场景串联桥头堡公建形象123形态策略亲水跌落观景天际线，地块入口桥头堡标志古风山水画的现世再现ABA+B容积率容积率容积率限高计容面积计容面积计容面积用地面积用地面积用地面积绿地率绿地率幼儿园住宅配套建筑密度建筑密度1.751.401.60（考虑自平衡）58m（标志建筑物不超 22 层 80m）121128m2173019m2308482m2（突破 14335 方6、）69216m2123585m2192801m235%35%3600m2（12 班）293058m2（95%）15424m2（5%）25%25%AB基地方案一徽城水街竹岭湖心方案二方案一以自由延展的水与商街打造一个群落化多组团康养小镇泰晤士小镇，水与商业共同演绎的舞台方案一/徽城水街总图AA+BB容积率容积率容积率计容面积计容面积计容面积洋房叠拼洋房洋房叠拼叠拼住宅面积住宅面积住宅面积公寓公寓合院合院高层高层高层商业商业商业配套面积配套面积配套面积会所会所幼儿园幼儿园服务服务地库面积地库面积地库面积用地面积用地面积用地面积69216m2192801m2123585m2140858m2308487、2m2167624m2124490m2287514m26.8%93.2%163024m228766m228766m213780m213780m212349m213349m21000m216368m220968m24600m21500m21500m23600m23600m22519m22519m242588m291552m248964m22.041.601.3691584m2196688m2(68%,18F)(7%,6F)(10%,22F)(10%,6F)(5%,3F)105104m21340m22800m215640m214300m229840m232640m2AB1324入口水街商街街巷梯田8、化天际线强排过程逐步形成 5 组团自然布局的结构 Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk Autodesk 18 万方用地，1 条商业街，1 条景观水系，划分 5 个中型组团天际线及场地标高v223.48168.48164.52219.52244.52165.05172.05183.0554m80m18m6.9m塔楼分布户数面积面积占比户数占比旅居5752876610.01%18.96%908647948827.65%28.49%10059、405672019.73%17.80%1105406048021.04%17.80%115136156405.44%4.48%1202723264011.35%8.97%130106137804.79%3.49%合计3033287514100.00%100.00%高层多层合院公寓商业业态观影售楼处爱宠花林餐饮特产美食旅居医护幼儿园饮茶滨水生态商业度假内街氛围123外界面形象123产品布局上叠下叠洋房（平层）高层多层合院公寓户数面积面积占比户数占比旅居5752876610.01%18.96%908647948827.65%28.49%1005405672019.73%17.80%1105406010、48021.04%17.80%115136156405.44%4.48%1202723264011.35%8.97%130106137804.79%3.49%合计3033287514100.00%100.00%流线人行地库建筑面积：人防面积：非人防面积：1 期地库 2 期地库91552m215464m276088m2日照消防满足大寒日满窗日照 3 小时展示区/幼儿园展示区幼儿园分期一期二期二期一期避开拆迁区165062m299216m212978m224102m228766m2总面积：高层：洋房：叠拼：公寓：一期展示区/结合球幕剧场及商业街设计售楼处12景观广场售楼处前场3洋房样板房4休闲广场11、展示区设计启动区面积 8900m2SITE展示区展示区设计售楼处面积 1500m230m30m样板间样板间1、主入口2、接待大厅3、休息接待区4、观影大厅5、中央沙盘区6、展板区7、水吧8、洽谈区9、书吧10、签约区11、旋转楼梯12、卫生间13、次入口14、VIP 区15、工艺工法展示区16、100 样板间17、90 样板间18、集中销售办公区19、独立办公区20、会议室1617空间节点/售楼处1空间节点/商业街2空间节点/休闲广场3衍生方案总图AA+BB容积率容积率容积率计容面积计容面积计容面积洋房叠拼洋房洋房叠拼叠拼住宅面积住宅面积住宅面积公寓公寓合院合院高层高层高层商业商业商业配套面积12、配套面积配套面积会所会所幼儿园幼儿园服务服务地库面积地库面积地库面积用地面积用地面积用地面积69216m2192801m2123585m2143702m2308482m2164780m2127334m22871010m26.8%93.2%159676m228766m228766m213780m213780m212744m214248m21504m216368m221472m25104m21500m21500m23600m23600m22124m22124m242564m291528m248964m22.081.601.3394428m2181944m2(68%,18F)(7%,6F)(10%,13、22F)(10%,6F)(5%,3F)87911m21340m22800m219320m218785m239200m243200m2高层多层合院公寓户数面积面积占比 户数占比旅居5752876610.02%18.90%907927286425.39%26.04%1007207344025.59%23.67%1103243603512.56%10.65%115175201257.01%5.75%1203504200014.63%11.51%130106137804.80%3.48%合计3042287010100.00%100.00%上叠下叠洋房（平层）衍生方案产品分布造型意向/高层造型意向/公寓14、造型意向/多层造型意向/院墅造型意向/展示区三生三世十里桃花居住场景游历场景七贤会友巡酒听泉展示区场景野艇依云清波余晖方案二以轴线化景观及中心湖景展开康养生活的山水长卷清明上河图，注入活力的长轴方案二/竹岭湖心总图AABA+BB容积率容积率容积率计容面积计容面积计容面积洋房洋房叠拼洋房叠拼住宅面积住宅面积住宅面积公寓公寓合院合院高层高层高层商业商业商业配套面积配套面积配套面积会所会所幼儿园幼儿园服务服务地库面积地库面积地库面积用地面积用地面积用地面积69216m2192801m2123585m2178076m2308482m2130406m2161332m2287138m26.8%93.2%115、25806m233600m233600m216764m216764m212725m213725m21000m216744m221344m24600m21500m21500m23600m23600m22519m22519m254720m294860m240140m22.571.601.06103140m2173646m2(68%,18F)(7%,6F)(10%,22F)(10%,6F)(5%,3F)70506m224592m230392m232736m25800m232736m21324入口园林化中轴序列公建核心桥头堡与中轴梯田化天际线天际线及场地标高v223.48168.48164.5221916、.52244.52165.05172.05167.0554m80m12m18m6.9m塔楼分布产品类型户型面积段户数 建筑面积 面积占比 户数占比45300135004.70%9.95%60335201007.00%11.11%927386789623.65%24.47%1036126303621.95%20.29%1133784271414.88%12.53%洋房1162623039210.58%8.69%叠拼1242643273611.40%8.75%合院132127167645.84%4.21%3016287138100%100%合计旅居公寓高层商业业态观影售楼处爱宠桃花潭竹径特产美食旅17、居医护幼儿园饮茶滨水竹径桃花潭商业内街氛围123产品布局产品类型户型面积段户数 建筑面积 面积占比 户数占比45300135004.70%9.95%60335201007.00%11.11%927386789623.65%24.47%1036126303621.95%20.29%1133784271414.88%12.53%洋房1162623039210.58%8.69%叠拼1242643273611.40%8.75%合院132127167645.84%4.21%3016287138100%100%合计旅居公寓高层流线人行 地库范围lake地库建筑面积：人防面积：非人防面积：94860m21418、979m279881m2日照消防满足大寒日满窗日照 3 小时展示区/幼儿园分期一期二期175732m2117540m224592m233600m2总面积：高层：洋房：公寓：一期一期避开拆迁区展示区/递进院落式设计展示区设计启动区面积 8000m2功能流线1234657891、泊院2、车行落客点3、停车场4、雅院5、门廊6、水院7、售楼处8、入口门厅9、禅院售楼处路线停车路线看房路线空间尺度44m21m44m12m25m26m21m18m售楼处平面图一层面积 1056m2二层面积 644m2售楼处意向/门廊售楼处意向/水院售楼处意向/立面售楼处意向/室内空间衍生方案总图A+B容积率计容面积洋房叠19、拼住宅面积公寓合院高层商业配套面积会所社区会所幼儿园服务地库面积用地面积 192801m2308482m2283104m28.2%91.8%32100m212540m214259m225378m21500m23500m23600m22519m291259m21.60172872m2(68%,18F)(7%,6F)(10%,22F)(10%,6F)(5%,3F)31152m234440m2衍生方案产品分布产品类型 户型面积户数建筑面积 面积占比 户数占比40300120004.24%9.99%60335201007.10%11.16%917566879624.30%25.18%10357659320、2820.96%19.19%1133964474815.81%13.19%洋房1182643115211.00%8.79%叠加1232803444012.17%9.33%合院13295125404.43%3.16%3002283104100.00%100.00%旅居公寓小高层造型意向/高层造型意向/洋房造型意向/院墅方案比较/鸟瞰结构方案一/水街+商街方案二/湖心+轴线方案比较/产品布局方案一/高溢价产品品质最大化高层外圈排布空间视廊通透方案二/高溢价组团占地最大化依河延展强化组团布局方案比较/商业服务方案一/街道串联人气方案二/组团结合康旅特色服务方案比较/售楼处及幼儿园位置方案一/售楼处面21、向球幕影院，效果佳方案二/售楼处位于入口，方便看房幼儿园位于节点广场，服务半径最优幼儿园位于西南街角，独立不受干扰模型照片方案一方案二当观光游转向深度游，小镇的人居产品也要升级要兼顾居住舒适、投资溢价、市场接受度空间更舒适，赠送更多，目标客群更多元产品设计512463在 6000 元市场做精品稀缺+改良+控成本北海公馆高层、小高层均价 5500-6000容积率 2.29富建 恒泉雅居多层均价 5500容积率 1.2省房 千景园多层均价 5500容积率 1.3新天地花园多层均价 4500容积率 1.1黄山互助公社多层均价 5500容积率 1.0荣盛浦溪水镇多层均价 10500容积率 1.051422、2536当地竞品户型方正好卖，大面宽热销，别墅稀缺可溢价高层/如何更经济多层/如何更舒适别墅/如何更尊贵85m22 房 2 厅 1 卫117m23 房 2 厅 2 卫120m2/联排3 房 2 厅 2 卫115m2/小院3 房 2 厅 4 卫123m23 房 2 厅 1 卫99m23 房 2 厅 1 卫110m22 房 2 厅 1 卫客户外来投资为主，本地刚改为辅养老刚改投资看重黄山生态环境小面积段为主养老服务综合需求多层小高层为主考虑二孩四口之家合肥南京等限购地区客户外溢小户型投资群体多元产品降低市场抗性，升级改良优化投资溢价现状/开发区域土地供应减少，市场需求逐步提升结合浦溪河景观带和本地23、山景资源优势公寓高层多层叠墅别墅一期形象升级+快速回现中高端生态康养外地为主+配套升级养老 50%+刚改 30%+投资 12%+服务 8%客群/配套市场产品单一，需要响应高端客户需求以大盘策略为主导，带动周边地块活力45m2/60m289m2115m290-120m2100-130m2100m2110m228766m246639m2172596m260%10%10%15%5%59%169465m210.8 亿21.05 亿25276m237311m220221m227983m215166m228766m243149m214383m2赠送面积结合规范解读依黄山市控制性详细规划通则层高、通高当住宅24、建筑结构层高大于或等于 4.9 米时，不论是否有隔断，建筑面积按照该层建筑面积的 2 倍计算。阳台进深在主体结构内的阳台，应按其结构外围面积计算计容建筑面积。在主体结构外的阳台，其进深小于或等于 2.1 米，按其结构底板水平投影面积的 1/2 计算建筑面积。设备平台设备平台平台与建筑内部空间及阳台不相连通，其中：户式集中制冷、制热的设备平台仅限一个且面积应小于 4.0 平方米。飘窗飘窗窗台高度不得小于 0.45 平方米、进深（自墙体结构外边线至飘窗外边线）不得大于 0.6 米，净高（窗台面至飘窗顶板底）应小于 2.2 米。产品设计原则/投资的溢价+康旅的舒适更多赠送，更多面宽，更宽厅室，更宽阳25、台，套间升级高层洋房叠墅别墅更多赠送更舒展面宽更灵活拼接赠送半赠送更多赠送更宽阳台套间升级更多赠送本地稀缺更宽视野更多赠送更大院子更宽视野产品平面/高层 T41101009090户型方正,灵活拼接核心筒，适配率高双面宽阳台与设备平台，赠送率大赠送半赠送产品平面/高层 T3赠送半赠送11010090户型方正,灵活拼接核心筒，适配率高双面宽阳台与设备平台，赠送率大909090赠送半赠送户型方正,灵活拼接核心筒，适配率高双面宽阳台与设备平台，赠送率大产品平面/高层 T3产品平面/多层115115户型方正，主卧套升级双面宽阳台与设备平台，赠送率大赠送半赠送楼栋户型 套内面积 公摊面积户型总套内面积 公26、摊系数 建筑面积 得房率A96.34116.01A96.34116.0139.34192.680.2083.04%洋房产品平面/叠墅下叠赠送半赠送楼栋户型 建筑面积设备平台/露台面积/地下室阳台面积赠送面积赠送率下叠A120.6690.5821.82101.4984.11%上叠B115.7685.84-85.8474.15%改造前改造前改造前改造后改造后改造后产品平面/叠墅上叠赠送半赠送楼栋户型 建筑面积设备平台/露台面积/地下室阳台面积赠送面积赠送率下叠A120.6690.5821.82101.4984.11%上叠B115.7685.84-85.8474.15%改造前改造前改造后改造后改造前27、改造后产品平面/合院别墅楼栋户型 建筑面积设备平台/露台/地下室阳台面积 赠送面积赠送率合院A120.88124.817.38128.50106.30%改造前地下一层平面图一层平面图二层平面图改造后赠送半赠送产品平面/适老公寓楼栋户型 套内面积 公摊面积 建筑面积得房率公寓A48.0012.0060.00B36.009.0045.0080.00%全明无障碍卫生间全明厨房全明厨房附件/方案一面积单位备注69216.00183446.03140857.60124490.0028766.00575户91584.002800.001340.0012348.602000.001950.008398.6028、1500.002519.00其中924.00600.00200.00195.00 42588.437115.0935473.341475户2.0414519.3523%40%1392辆209辆15%1183辆2182辆社区服务站老年活动站叠拼非机动车停车数建筑占地面积建筑密度绿地率机动车停车数其中地上机动车停车数地下机动车停车数地下建筑面积其中人防面积非人防面积总户数容积率物业用房社区管理用房配电房600.00开闭所垃圾房门房其中农贸市场室内文体活动用房商业售楼会所公共服务设施面积洋房商业PX01地块指标项目用地面积总建筑面积计容建筑面积（地上）其中住宅建筑面积其中旅居公寓高层面积单位备注1229、3585.00216588.28167624.00其中163024.00105104.0029840.0014300.0013780.001000.003600.0048964.288348.8040615.481558户1.3623146.0021%40%1600辆240辆15%1360辆1736辆其中地上机动车停车数地下机动车停车数非机动车停车数总户数容积率建筑占地面积建筑密度绿地率机动车停车数地下建筑面积其中人防面积非人防面积商业幼儿园住宅建筑面积其中高层叠拼洋房合院PX02地块指标项目用地面积总建筑面积计容建筑面积（地上）面积单位备注192801.00400034.32308481.630、0287514.0028766.00196688.0015640.0032640.0013780.0013348.601500.003600.002519.0091552.7215463.8976088.833033户1.6037665.3521%40%2992辆449辆15%2543辆3919辆非机动车停车数建筑占地面积建筑密度绿地率机动车停车数其中地上机动车停车数地下机动车停车数地下建筑面积其中人防面积非人防面积总户数容积率合院商业售楼会所幼儿园公共服务设施面积用地面积总建筑面积计容建筑面积（地上）其中住宅建筑面积其中旅居公寓高层洋房叠拼总指标项目面积单位备注69216.00236433.31、06181429.60165062.0028766.00575户99216.0024102.0012978.0012348.602000.001950.008398.601500.002519.00其中924.00600.00200.00195.00 55003.466344.0048659.46其中600.00垃圾房门房地下建筑面积其中人防面积非人防面积社区管理用房社区服务站老年活动站配电房开闭所农贸市场室内文体活动用房商业售楼会所公共服务设施面积物业用房计容建筑面积（地上）住宅建筑面积其中旅居公寓高层叠拼洋房商业其中一期指标项目用地面积总建筑面积附件/方案二序号数值单位备注1192801.32、002403341.60308481.60287138.00173646.0030392.0033600.0032736.0016764.0021343.6015224.60室内文体活动用房1950.00农贸市场2000.00会所（售楼处）1500.00商业9774.603600.00200.00195.00600.00924.00200.00400.0094860.00按36/个车位计算14978.9479881.0651.60配建要求：1.6655118.91728.59%配建要求：35%840.00%配建要求：40%3016户3086辆451辆2635辆113766辆非机动车位34老年活33、动站社区用房其中开闭所变配电所地下建筑面积总指标绿地率10配建要求：地面停车不超过15%（配建不少于车位总数的10%的充电桩）停车位暂按100平方每个车位考虑其中9项目名称地上地下总建筑面积地上计容总建筑面积总户数物业管理用房建筑密度叠拼(4F)合院（2F）社区配套面积商业十二班幼儿园建筑占地面积其中人防面积非人防面积容积率地上停车位(总车位15%)地下停车位规划用地面积机动车停车位社区卫生服务站其中其中其中住宅建筑面积高层（18F）洋房(68F)旅居公寓(22F)序号数值单位备注169216.002232795.60178075.60161332.00103140.0024592.0033634、00.0016743.6014224.60室内文体活动用房1950.00农贸市场2000.00会所（售楼处）1500.00商业8774.60200.00195.00600.00924.00200.00400.0054720.0036/个车位计算8809.9445910.0652.57621987.24731.77%840.00%1855户1781辆261辆1520辆112462辆非机动车位配建要求：地面停车不超过15%（配建不少于车位总数的10%的充电桩）停车位暂按100平方每个车位考虑其中地上停车位(总车位15%)地下停车位总户数10机动车停车位9PX01地块指标34其中人防面积非人防面积旅35、居公寓(22F)社区配套面积项目名称规划用地面积地上地下总建筑面积地上计容总建筑面积其中高层（18F）洋房(68F)容积率建筑占地面积建筑密度绿地率社区用房物业管理用房开闭所变配电所地下建筑面积其中商业其中社区卫生服务站老年活动站其中住宅建筑面积序号数值单位备注1123585.002170546.00130406.00125806.0070506.005800.0032736.0016764.004600.001000.003600.0040140.00按36/个车位计算6169.0033971.0051.06配建要求：1.6633131.67726.81%配建要求：35%840.00%配建要36、求：40%1161户1305辆190辆1115辆111304辆非机动车位10机动车停车位配建要求：地面停车不超过15%（配建不少于车位总数的10%的充电桩）停车位暂按100平方每个车位考虑其中地上停车位(总车位15%)地下停车位容积率建筑占地面积建筑密度绿地率9总户数十二班幼儿园4地下建筑面积其中人防面积非人防面积PX02地块指标项目名称规划用地面积地上地下总建筑面积3地上计容总建筑面积其中住宅建筑面积其中高层（18F）洋房(68F)叠拼(4F)合院（2F）社区配套面积其中商业序号数值单位备注171875.622247911.00192471.00175732.00117540.002459237、.0033600.0016739.0014220.00室内文体活动用房1950.00农贸市场2000.00会所（售楼处）1500.00商业8770.00200.00195.00600.00924.00200.00400.0055440.0036/个车位计算9609.7545830.25其中4地下建筑面积其中人防面积非人防面积老年活动站社区用房物业管理用房开闭所变配电所一期指标项目名称规划用地面积地上地下总建筑面积3地上计容总建筑面积其中住宅建筑面积高层（18F）洋房(68F)旅居公寓(22F)社区配套面积其中商业其中社区卫生服务站附件/幼儿园平面附件/场地剖面方案一方案二当诗与远方成为日常绿地黄山甘棠医康养小镇在家门口度假的轻量康旅项目