1、精品滨江楼盘房地产项目市场调研投资可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月精品滨江楼盘房地产项目市场调研投资可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月78可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日摘 要可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。其通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、2、资源供应等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析，在预测的基础上，提出项目投资意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。本次房地产项目投资可行性分析的对象位于重庆市xxx路，由重庆xxx房地产开发公司投资开发，规划用地总面积25585平方米，总建筑面积102620平方米。该地块周围基础设施基本完善，土地坚实平整，属于较理想的建筑用地。笔者实际踏勘过地块周边条件后，首先分析了我国宏观经济运行态势、我国房地产行业发展情况、重庆市投资环境、xxx区房地产市场现状等宏观环境，对项目进行了宏观上的可行性研究；然后，具体分析了微观区域房地产市场的供需状况、地块自身的基本情况，对本项目进行了3、市场分析和需求预测，规划设计分析，开发进度安排，投资估算分析，项目投资资金的筹措方案分析，风险分析以及对项目的盈利能力、偿债能力等财务状况进行分析。最后，在上述分析和估算的基础上，参考周边项目类型分析，项目定位为中高档住宅。为了效益最大化，设计还对项目开发环节，施工环节以及项目融资等提出了一些建议，以供参考。关键字：可行性分析，项目投资，投资估算，筹措方案，财务评价 目录1 总论81.1项目名称： xxxxxx项目81.2项目概况81.3项目开发商简介81.4可行性研究的依据82 重庆市投资环境分析102.1 重庆市社会经济概况102.1.1 GDP保持高位增长，高于全国平均水平102.1.24、重庆市人口及城市化水平112.1.3重庆市发展规划：112.2重庆市房地产行业发展态势122.2.12008年重庆市地产总体状况142.2.2重庆市主城区房地产市场运行状况143 xxxxxx项目分析203.1重庆市xxx区房地产状况及特征203.1.1重庆市xxx区概况203.1.2xxx区房地产市场现状203.1.3 2008年xxx区房地产投资状况213.1.4消费群体233.1.5房屋价格233.2 xxxxxx项目区位分析253.2.1项目位置253.2.2项目所在区域交通条件263.2.3市政基础设施及配套263.2.4 周边楼盘区域带动273.2.5环境因素分析273.3周边楼盘5、个案调查分析273.3.1华宇秋水长天273.3.2xxx美丽山水293.3.3宝嘉江枫美岸303.4项目SWOT分析323.4.1 项目SWOT分析333.4.1.1 STRENTH(项目优势)333.4.1.2 WEAKNESS（项目劣势）343.4.1.3 OPPORTUNITY(项目机会)343.4.1.4 THREATS(项目威胁)353.4.2 项目SWOT劣势应对建议363.4.2.1针对公交系统差问题363.4.2.2针对配套设施薄弱的问题363.4.2.3针对观念位置差的问题364 规划布局374.1规划设计布局374.1.1规划设计思想374.1.2规划目标及布局374.26、总平面布置385 项目投资估算及资金筹措405.1估算依据及范围405.1.1投资估算依据405.1.2项目建设投资估算范围与内容405.2项目建设投资估算405.2.1估算方法405.2.2投资估算结果42具体投资估算结果参见附件：xxxxxxxxx项目总投资估算表425.3项目融资方案425.3.1资金来源选择425.3.2资本金筹措435.3.3债务资金筹措435.3.4预售资金筹措435.3.5融资方案分析436 项目经济效益分析446.1评价依据和原则446.1.1依据446.1.2原则442.遵循效益与费用计算口径一致的原则。446.2基础数据与参数选择446.2.1销售价格4467、.2.2经营方式假设446.2.3贷款利率和基准收益446.2.4财税方面的有关税费率446.3项目收入预测456.3.1销售收入估算456.3.2出租和自营收入估算456.4总成本与费用估算456.4.1开发成本456.4.2管理费用456.4.3销售费用456.4.4其他费用456.4.5利息456.4.6税金456.4.7总成本与费用456.5财务评价报表466.5.1借款偿还表466.5.2全部投资财务现金流量表。466.6财务评价指标466.7风险分析46（1）加息风险46（2）取消预售风险466.8敏感性分析476.9盈亏平衡分析476.10财务评价结论与建议477 研究结论和建议8、49附 表51附表1：主要技术经济指标表51主要技术经济指标表（分期）52附表2：重大C区项目总投资估算表55附表3：重大C区项目投资计划表63附表4：重大C区项目成本估算表64附表5：重大C区项目施工/销售计划表66附表6：重大C区项目销售收入测算表（单位：万元）67附表7：重大C区项目项目销售回款表 （单位：万元）69附表8：重大C区项目损益表 （单位：万元）70附表9：重大C区项目现金流量表(全项目) （单位：万元）72附表10：重大C区项目现金流量表(自有资金) （单位：万元）73附表11：重大C区项目贷款偿还表（单位：万元）75附表12：单因素财务敏感性分析表77参 考 文 献78绪9、论全球宏观经济的严峻形势，金融风暴的严重程度不容低估。首先，此次危机规模非常大，已经从虚拟经济向实体经济蔓延，并从美国本土开始波及欧洲和世界许多国家；到目前为止，没有一个权威机构能够给出确切的损失规模。2007年我国GDP总量约28万亿元人民币，GDP增长率12%，是这一轮经济增长的最高点。2008年增长率已经开始下滑，2008年全年GDP增速为9%，6年来首次跌至个位数，从08年下半年开始，中国受美国经济危机的影响逐渐加深，国家宏观经济政策从上半年防过热逆转为下半年保增长。从世界经济增长速度变慢的形势分析，2009年发达国家和发展中国家的经济受金融危机的影响，都很难走出低谷。2009年宏观经10、济面临的国内外环境更加紧张，特别是内部经济内生性变化带来的压力会明显大于2008年.世界经济增长周期性变化和国内周期性因素相叠加，加大了2009年经济进一步向下调整的压力。但是我国经济长期的内在条件没有改变，2009年经济继续向下调整的幅度会小于2008年。2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。2009年，较高的房价将有一定下行空间，随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。虽然房11、地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更加合理。这次调整是我国房地产业自1998年市场化改革以来，经历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康发展的基础。综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区12、调整的进度和幅度不尽一致。一些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年市场成交量将出现趋稳的迹象。对房地产建设项目进行可行性研究是房地产基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证房地产建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在房地产项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。可行性研究是房地产建设前期工作的重要步骤，是编制房地产建设项目设计任务书的依据。对房地产建设项目进行可行性研究是房地产基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证房地产建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在房地产项目13、投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。1 总论1.1项目名称： xxxxxx项目1.2项目概况 xxxxxx项目位于重庆市xxx区，地处xxx路，xxxxxx项目规划用地总面积25585平方米，总建筑面积102620平方米。该地块周围基础设施基本完善，可以满足“七通”条件；土地绝大部分坚实、平整，地块属于较理想的建筑用地。介于xxxxxx大桥和xxx大桥之间，天然缓坡美地之上：直面嘉陵江浩淼江天、遥望江北都市繁华、背依xxx大学、信手可享沙区中心商业便捷。项目原生地貌方正规整，具有先天的观江优势，为打造首席滨江教育社区争取了良好的自然条件。 1.3项目开发商简介重庆xxx房地产开发公司成14、立于1998年，是xxx集团的全资子公司，具有二级开发资质。重庆xxx房地产开发有限公司自成立以来，积极调整结构，引进人才，成功运作和开发了许多项目，获得了迅速发展。xxx房产以“务实创新”的工作作风和“追求xxx”的精神不断的超越自我，为实现“让人人都有一个美丽的家”的目标而不懈努力。xxx地产立业之初，就显示出“要做就做最好” 的气度，坚持建造高品质的楼宇。为了实现“追求xxx，创造美丽”的目标，从2003年起，就相继在风景如画的xx。目前，xxx房产已开发有位于xxx区xxx的别墅项目xxxxxx和位于xxx的商住项目xxxxxx，一经推出市场即赢得了广泛好评，同时也为xxx房产积累了丰15、富的经验。特别是在经济形式正面下滑的情况下，依然以高价取得该地块的建设用地使用权，更突显其投资魄力和实力。1.4可行性研究的依据（1）国家及重庆市颁布的相关法律、法规、政策。（2）重庆市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要。（3）重庆市2005、2006年国民经济和社会发展统计公报。（4）重庆市城市总体规划大纲（20002020年）。（5）xxx区经济和社会发展规划。（6）、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。（7）重庆市市区基准地价。（8）xxx区控制性详细规划（2001.11）。（9）xxx区梨树湾地区控制性详细规划（2000.3）。（10）xxx房地产开发有限公司16、提供的有关文件。（11）国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。2 重庆市投资环境分析2.1 重庆市社会经济概况2.1.1 GDP保持高位增长，高于全国平均水平整个重庆市，2008年前三季度实现GDP3419.56亿元，比去年同时期增长15.3%，增长速度比上半年提高0.1个百分点，与去年同时期基本持平。前三个季度全市GDP累计增速趋势走高，分别为13.9%、15.2%和15.3%。不仅如此，前三季度累计增长速度在全国都处于较高发展水平，分别高出全国同期平均水平3.3、4.8和5.4个百分点。但是由于正面经济形式的下滑以及通货紧缩，物价上涨的多重威胁，理论上，2009年重庆GDP增17、长速度应低于2008年的。但是通过2009年的一些数据调查显示，重庆市第一季度的GDP增长有所回升，有可能超过2008年的生产总值，赶上甚至超过2007 年4111.82亿元的总量，争取保持15.6%的增长速度，继续保持全国第3位，西部第2位的发展优势。图2 .城市人均支配收入涨幅其次，城乡居民收入稳步提高。2008年19月城市人均可支配收入11653.62元，比去年同时期增长14.8，涨幅比2007年的涨幅有所回落；农民人均现金收入3334.94元，同比增长20.9 %，扣除价格因素，通货膨胀等因素，实际增长7.7 %。城镇居民人均可支配收入10755.17元，同比增长14.3%，扣除价格因18、素，实际增长6.7 %。居民收入水平的提高使得消费能力进一步加强。增强了市场的消费潜力，扩大了市场空间。最后，全市固定资产投资稳步增长。2008年1-10月重庆市全社会固定资产投资完成2848.16亿元，同比增长30.6%，在正面经济下滑的趋势下，重庆市饿固定资产不但没有回落，反而有较大幅度的增长，更显示出重庆市房地产市场的稳固和巨大的潜力。其中，城镇完成投资2679.15亿元，增长30.2%；农村完成投资169.01亿元，增长36.3%。在城镇投资中，房地产开发投资完成723.5亿元，增长24.9%，占全社会投资总量的25.4%。从数据中，我们看得出城镇居民住房投资的大好形势，加之重庆市城乡19、一体化的进程推进，将形成对城市商业住房的巨大需求。2.1.2重庆市人口及城市化水平市统计局公布的统计数据表明,2008年,重庆市城镇化率升至48.3%,全市人均受教育年限达到7.9年,比1982年提高了2.8年,人口文化素质得到全面提升。我市人均受教育年限增加,是社会发展的重要标志之一。据了解,去年,全市文盲人口（15岁及15岁以上不识字或识字很少的人）为163.91万人,比2000年第五次人口普查时减少81.80万人,文盲率下降4.1个百分点。另外,我市的教育水平提高很快,特别是高等教育得到了极大的发展,高学历人口数量成倍增加。改革开放让经济迅速发展,我市人口城镇化进程也驶入了快车道。19920、6年,我市城镇化率仅为29.5%,低于全国平均水平1.0个百分点,到去年就升至48.3%,实现了赶超全国平均水平的目标,城镇化率高于全国平均水平3.4个百分点,位居全国第12位,在西部地区仅次于内蒙古位居第二。新增的大量城镇人口，有大量的住房需求，表明重庆市房地产市场需求仍然旺盛。2.1.3重庆市发展规划：1）一小时经济圈规划一小时经济圈是指，未来将在以重庆市主城为核心、1小时车程为半径的范围内，打造一个具有明显聚集效应、规模经济和竞争优势的城市群。1小时经济圈主要包括重庆市主城九区，以及该市的潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿等14个区县。“一21、圈”区域面积约3万平方公里，目前常住人口达1600万人，其中城镇人口接近1000万人，2005年实现地区生产总值超过2000亿元，占全市地区生产总值70%左右。重庆市目前正试图借这一发展战略彻底改造、提升当地的社会、经济结构。目前，重庆市是大城市带大农村结构：该市现有总人口约3200万人，但主城区只有约600万人口，其余约2600万人居住在30多个区县的中小城市及村镇。重庆市计划在10年15年以后，将这“一圈”的地区生产总值做到超过全市生产总值的80%，集聚城镇人口超过2000万，城镇化率达到75%左右。这意味着，未来1015年该市其他区域将有400万人口转移到“一圈”内。2）都市核心圈主城区22、将划分为东、西、南、北、中五大片区，各片区自成功能相对完善的城市，主城区城中有城，以疏解目前中心城区面临的巨大压力。a. 北城：新重庆 嘉陵江以北，中梁山和铜锣山之间(含蔡家组团)的北部片区，是城市近期的重点拓展区域，以中央商务区、北部新区、长江上游最大的集装箱港口、铁路客运中心、航空枢纽、大型博览设施和体育设施等为标志，主要承接中心城区疏解的人口、部分公共服务功能和交通功能，聚集以高新技术、汽车等为主导的产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。 b. 中城：提升中的城市中心 中部片区位于中梁山与铜锣山之间(不含蔡家组团)，被长江和嘉陵江环抱的区域，是重庆城市的发源地，最富历史23、文化传统特色的区域。未来将重点调整产业结构，大力发展以高端服务业为主的第三产业，提升城市中心的品质。 c. 南城：山青水绿 南部片区是铜锣山以西的长江以南和以东区域，是以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区域，山青水绿城市的代表区域。 d. 西城：高品质发展 西部片区是缙云山与中梁山之间的区域，其北部和中部以科研教育、服务业、休闲旅游等为主导，其南部为都市区工业发展的重点区域之一。西部片区要引导城市高品质组团式集约化发展。 e. 东城：三产与工业并举 东部片区是铜锣山与明月山之间的区域，其南部发展以会展业为主导的第三产业，重点提升城市功能。 f. 多中心：1+6 “多中心”指城市中心和24、六个城市副中心。城市中心为中央商务区，由江北城、解放碑和弹子石滨江地区共同组成，是面向西部地区和重庆市域的中心。六个城市副中心为现有xxx、观音桥、杨家坪、南坪四个城市副中心和新规划的西永、茶园两个城市副中心，城市副中心将培育成为区域性的商务办公区、商贸服务和文化娱乐区，同时分担部分市级公共服务设施。2.2重庆市房地产行业发展态势首先，房地产市场环境的根本好转必须依赖于宏观经济大势的好转，经济的繁荣才能支持楼市的健康发展。2008年下半年，中国经济出现了加速下滑，2009年，受到全球金融危机的影响，宏观经济面临的国内外环境将更加紧张，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于225、008年，整个经济环境的变化给房地产行业带来深远的影响。同时，从房地产市场本身规律分析，重庆市过去几年成交量增速太快，一定程度上透支了购房需求；房价涨幅太快，超过了居民实际可支付能力，产生了一定得房地产泡沫，因而房地产行业调整在这次金融危机中也需要一个清除泡沫，实现理性回归的过程，主要是通过成交量的萎缩和房价下跌完成来完成这种内部净化。自2007年年底，重庆市的房地产市场和全国大部分房地产市场同步的开始进入调整期，目前经过一年的调整，行业风险已部分释放，但还未完全调整到位，房价和购房消费还没有完全回归到理性。2009年中国房地产市场仍然处于调整期。随着2008年12月17日，国务院常务会议决定26、二套房贷有限松动，减轻住房转让环节营业税负政策出台后，对改善性购房群体进一步放大，是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化，但其政策是谨慎的，决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延，进一步放松二套房贷不加以区隔基本的住房需求和投机需求的政策预计在估计层面出台的空间不大。当然政府会继续出台促进购房消费又遏制投机炒作的消费行为，尽力的让房地产市场回归理性。其次，先行指标显示：2008年1-10月，重庆市房地产开发完成投资723.5亿元，比去年同比增长虽然达到24.9%，但是这个增幅和2007年比下降10.04个百分点；土地购置面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%；重庆主城商品房用27、地成交面积324.40万平方米，同比减少71.61，预计此类指标2009年还将低位运行，进而影响到2010 年及2011 年的市场供应量。供应量的降低给在建的和计划将建的房地产商让开了一定得市场，有利于在金融危机过后，此类房地产商的突然崛起。最后，整个重庆市的存量消化大致保持在一年左右：截至10月底，重庆主城区商品房可售面积达1468.98万平方米，按2008年各月消化的速度看，消化目前可售面积约需1年时间，考虑到建设周期及结构性因素，我们认为再经过09 年一年的消化，2010 年以后可供销售的商品房存量去化率将下降，从而有利于成交量的回升和房价的稳定回升。2008年国家先后出台国务院关于促进28、节约集约用地的通知、违反土地管理规定行为处分办法等政策及启动了新版土地出让合同。政府一直在利用各种紧缩性的金融政策，以及加大土地清理整顿，规范土地市场，加强对土地市场的供应管理，挤出地产泡沫。2.2.12008年重庆市地产总体状况2008年，重庆市土地购置面积下降近40%，土地开发面积同比增幅大幅回落2008年1-10月，土地购置面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%；土地开发面积为663.79万平方米，与去年同期相比增长8.91%，尽管有所增长但是相比2007年的开发量，实际开发量有所回落。土地购置面积大幅下降主要是受2007年底开始房地产二级市场大幅调整的影响，企业放缓29、扩张步伐；2008年下半年全面的经济危机带来的正面经济形式的下滑以及受国家加大土地清理整顿政策影响，各企业加快现有土地开发，土地开发面积依旧保持较高增速，但相对2007年增幅已大幅回落。图3.土地购置面积及土地开发面积2.2.2重庆市主城区房地产市场运行状况首先，保障性用房大体量入市导致重庆主城区商品房新批准预售量高位运行 。2008年1-11月重庆主城区商品房新批准预售面积1820.80万平方米，较去年同期减少了93.35万平方米，同比减幅为4.88%。2007年受整个市场环境的影响，需求旺盛，新批准预售面积也较大，2008年市场逐步回归理性，但随着大量保障性用房入市，拉动整个市场的供应，导30、致了2008年1-11月新批准预售面积和去年相差不大。其次，重庆主城区商品房销售面积大幅下降，近六成集中在“三北一南”四区域。图4. 0708年111月成交量图5.主城各区商品房成交面积对比2008年1-11月，重庆主城区商品房成交118984套，相比去年同期减少52589套，减少率30.65；商品房成交面积1126.14万平方米，相比去年同期减少553.82万平方米，同比减幅率32.97。2007年重庆市房地产市场发展迅速，房价也大幅上涨，暗藏了一些房地产泡沫，购房者对商品房市场的良好预期导致商品房市场供需两旺，但随着国家各项调控政策的出台以及经济环境的变化，市场逐步回归理性，消费者大多数持31、观望态度，保守了大量存在的消费潜力，导致了2008年1-11月商品房成交量大幅下降。“三北一南”区域（南岸区、江北区、渝北区、北部新区）依旧为成交热点区域，四个区共成交676.48万平方米，占总成交量60.07.同时，重庆主城区商品房价格依旧高位增长，月度价格同比差别缩小 。2008年1-11月重庆主城区商品房成交4024元/平方米，较去年同期每平方米增长了735元，增长幅度为22.36，2008年重庆主城区房价依旧高位运行，但从2008年重庆主城区月度成交均价来看，1-8月成交均价走势相对平稳，一直在4100元/平方米上下波动，随着市场形势的进一步严峻，开发企业资金链紧张，销售压力增大，资金32、周转出现挑战，各楼盘优惠折扣增多，同时力度加大，加上保障性用房大量上市等因素，导致了8月来成交均价的持平。最后，重庆主城区招拍挂商品房用地成交面积下降近七成，很多的开发商也土地和房地产的建设也持观望态度，造成土地成交量的萎缩。由于土地成交量少，现有土地价格、楼面地价因为市场竞争参与者的减少而双双大幅增长，渝中区、xxx区、高新区土地成交价格位居区域前三。2008年1-10月重庆主城商品房用地成交62块，较去年同期减少113块，同比减幅为64.57；成交土地面积324.40万平方米，较去年同期减少818.42万平方米，同比减幅为71.61；规划建筑面积946.24，较去年同期减少1683.42万33、平方米，同比减幅为64.02。从这些尖锐的数据中，我们看出房地产市场大量在2008年大量的萎缩，投资和消费都处于抑制状态。2007年大受关注的地王现象屡屡出现，而2008年随着国家宏观政策的调控，银根紧缩，同时市场需求不旺，消费者观望情绪的浓厚，各种类型的项目销售量都出现大幅下降，各企业资金链逐步紧张，买地扩张的实力也大受影响，导致了土地成交量大幅下降，但土地成交的大幅下降，将为后期市场供应带来深远的影响。所以说这既是挑战优势契机。2008年1-10月重庆主城区商品房用地成交价格2966元/平方米，较去年同期每平方米增长1107元/平方米，增长幅度为59.57；楼面地价为1017元/平方米，较34、去年同期每平方米增长了209元，增长幅度为25.89。2008年土地价格高位运行，一是2007年来土地价格上涨惯性所致，另一方面由于一部分成交土地位于商圈中或附近，导致了2008年1-10月土地成交价格较去年同期大幅增长。总的来说，全年房地产市场呈以下四个特点：（1）房地产市场成交量逐渐回升，价格将进一步回归理性 2008年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，尽管2008年1-11月，重庆市部分地区销售量出现较大的增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少35、，广大市民自住型购房需求被不合理的房价，以及投机性的炒作者所阻挡。如果价格在合理的区间内，通过市场的合理调控，必然出现供求两旺的局面。从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。而不再让消费者徘徊在高价的观望之中，理性的房价下跌给房地产商汇集了再次投资的资金，缓解了资金压力。这也是2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性的前兆。（2）开发投资增幅将进一步下降，房地产企业财务杠杆将大行其道由于销售额低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧36、张，而且大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势以及重庆市的发展大政策都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场发展的低谷，必然下调开发投资计划，缩减投资开发量。如万科就在第三季度报告中明确指出，公司在半年度报告已经调低了全年的开竣工计划的基础上，“决定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。” 预计2009年房地产开发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。其次，对于部分中小房地产企业来说，不具备股市融资的资格和能力，只能采取杠杆投资策略，依靠较高的财务杠杆进行资金周转，金融机构为避险又加强37、对这些企业的贷款管理，2009年资金将相当吃紧。整合成了房地产行业的大势所趋，大鱼吃小鱼的残酷局面将不可避免。（3）自住型购房继续增长，改善型购房将成为市场生力军2008年10月27日，中央银行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从2008年9月开始，连续5次下调存贷款利率，拉动市场消费。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款的。包括从降低首付和月供的一系列措施中，有力的支持了自住型消费需求。加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长，随之而来的是消费者的理性购房需求。2008年12月238、1日国务院办公厅发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向，随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等的原因，很多改善型需求并不能得到满足。2009年，国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。这为房地产开发企业又扩大了市场空间。（4）重庆市39、政府将采取灵活而审慎的手段加大对房地产的支持力度。在国际金融危机的环境下，重庆市都必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。拉动内需是目前我国经济保持高位运行的有力模式，而房地产投资作为生产总值的重要支柱，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实中央经济工作会议上的“保增长 调结构 促发展”，就必须保证房地产保持一个合理的增速。为了保证这个增长速度的实现，保障整体经济的稳定，2009地方政府必将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”40、，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段，毕竟房价的大起大落都不符合任何一个政府调控政策的本意。这些政策的出台和落实，必然会给低迷的房地产市场带来回升的希望，从而拉动经济的的循环发展。小结：在国际金融危机的严峻形势下，危险与机遇是并存的，按照经济规律市场回暖是迟早的事，政府政策上不断有利好政策出台，因此只要开发商能找准目标市场，开发出有品质的楼盘，市场前途仍然还是光明的。3 xxxxxx项目分析3.1重庆市xxx区房地产状况及特征3.1.1重庆市xxx区概况图6.重庆市xxx区规划图xxx区位于长江以北、嘉陵江以南，地处重庆市区西部，经过五十年的建设，xxx已成为重庆市重要的经济、文化区。全41、区总面积396平方公里，人口64万，下辖13个街道、12个镇和1个经济园区。重庆直辖市的建立，为xxx的发展提供了千载难逢的历史机遇。直辖十几年来，重庆市，特别是xxx区依靠丰厚的教育资源和便利的交通以及成熟的商业圈的运行，市区建设取得突飞猛进的成绩，居民的住房条件也随着社会总固定资产的投资增大而得到很大的改善和提高。3.1.2xxx区房地产市场现状整体形势：跨入二十一世纪，重庆市xxx区抓住西部大开发的历史机遇，大搞城市建设，出现勃勃生机，人声鼎沸，车流不息的景象。一方面，由于国家政策扶持，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策来扩大内需刺激消费；另一方面，由于政府出台了相关优惠政策支持本地42、区房地产业的发展，所以重庆市房地产近几年稳步发展，呈现购销两旺的良好势头。并且经过近几年的摸索和发展，重庆市的房地产业已经逐步走向成熟和规范，并慢慢形成了自己的特色，营造出了一个良好的房地产开发和发展的氛围。在这个阶段实施房地产开发具有天时、地利、人和的三大优势条件，胜数较大，这是在其他城市其他地区不具有的优越条件。于是众多的开发商进军xxx，随之带来地价的飞升和房价提高。 过去，由于交通的制约，xxx区的区域价值一直处于无法有效释放状态。就房价平均水平来说，沙区的住宅均价比北部新区、江北、南岸等区低。房价低，也就意味着沙区有其它区域不可媲美的投资空间和潜在的消费潜力。滨江路的建设，在重庆乃至43、全国，都是凸显周边区域投资价值、提升房地产价值的标志性建筑这一点，南滨路沿线楼盘的开发给了我们有力的证明。xxx路的建设，也将使沙区投资能量得到有力释放。给以前单一的投资开发项目注入了多元化的开发形式和风格。为房地产产品的打造提供了发展背景和人景环境。现在很多开发商有效的利用沙区资源，把人文的资源利用起来，在xxx这个区域打教育品牌。重庆的大学基本都集中在这里，一部分人很愿意到这里买房，可以免费享受高校的文化氛围，利用高校里面健全的公共设施，这是房地产开发商的一个闪亮的卖点。其次，消费者一般都觉得xxx是一个文化区域，他们愿意在这个地方买房，愿意把孩子带到这个具有文化氛围的地方来，这样就产生巨44、大房地产消费市场。3.1.3 2008年xxx区房地产投资状况2008年受国家从紧货币政策和宏观调控政策影响，加上美国次贷危机、金融危机对中国楼市的巨大冲击，开发速度和商品房销售放缓，资金链越来越紧张，楼市进入一个相对低迷时期，再加上2007年买方市场在严重透支的情况下，2008年我区房地产开发总体运行呈下降态势。其运行特点：（1）房地产开发投资总量下降2008年全年房地产开发投资总量达64.1亿元，同比下降13.6%，与全市平均增长16.6%形成较大反差。占全社会固定资产投资的比重为34%，同比下降2.6个百分点。对全社会固定资产投资下降的直接影响程度为4.98。投资总量在一小时经济圈核心区45、域（原主城九区）排第六位。总量的下降并不是需求量的绝对递减，在现今形式下，只是一个消费量推迟释放和消费潜力推后表现的过程，所以，可以很肯定的说房地产市场的发展空间是巨大的。（2）保障性住房建设力度加大2008年在整个楼市不景气的状况下，xxx区政府积极引导房地产企业应对市场变化，加大了保障性住房建设力度，着力解决城乡低收入困难家庭的住房，进一步促进房地产市场健康发展。2008年全区24个经济适用房项目，共完成投资12.7亿元，同比增长近1.7倍，占全部房地产开发投资的19.8%，同比增长13.3个百分点。房屋施工面积193.4万平方米，同比增长55.1%，同时，实现销售面积98.6万平方米，同46、比增长2.1倍，实现销售额17.6亿元，同比增长1.6倍。保障性住房的推进对商业住房的需求产生一定得影响，但是对规范整个房地产市场的理性发展和价格回归以及房地泡沫的挤出具有积极的促进作用，为今后几年的房地产的开发销售发展创造了良好的环境。（3）西部新城房地产开发呈现高速发展势头随着沙区城镇化进程加快，西部新城区的开发，地铁一号线开建，大学城以完善的基础设施建设及生活配套服务，聚集了较高的人气。房地产开发自2007年进入西部新城以来，已呈现出相对高速的发展势头。2008年西部房地产完成投资17.1亿元，同比增长62.2%，占全区房地产投资的比重为26.7，同比增加12.5个百分点；施工面积13647、.2万平方米，同比增长90.9%，今年实现商品房销售面积高达96.4万平方米。西部城区将依靠更加便利的交通环境和丰厚的人文背景，受到越来越多的中高档消费者的亲耐，因为购房者一方面自己喜欢生活在周边文化氛围良好的环境中，同时跟希望孩子以后可以在恬静，舒适，充满书香的氛围中学习和生活。（4）商品房建设规模仍继续扩大，竣工周期延长截止2008年12月末，全区商品房屋施工面积754.4万平方米，同比增长15.2，其中住宅施工面积601.2万平方米，增长20%，占商品房施工总面积79.7，同比提高了3.1个百分点；竣工面积147.6万平方米，同比增长0.3%，占全区施工面积比重19.6%，同比减少2.948、个百分点，说明施工周期进一步拉长。一方面是缓解目前低迷的销售压力，另方面为危机过后的热销做储备。当然，这也给计划将建的楼盘一个警示，不是不加大继续投资，只是将本来今天的投资推迟到明天，所以市场低迷和竣工周期的拖长只是暂时的。有实力和有愿景的企业将会迎难而上，赶上下次的房地产高潮。（5）商品房销售面积下降，空置面积增加进入2008年，房地产市场销售疲软，全年实现商品房销售面积220.4万平方米，同比下降9.02，其中住宅销售211.1，同比下降10.3；实现销售额69.5亿元，同比下降10.3，其中住宅销售额64.2亿元，同比下降12.4%。这主要是受2007年楼市火爆销售，提前透支了今年的销售49、行情，再加上本年全国房地产市场整体低迷，导致房地产销售市场整体下滑。但随着国家和地方政府拉动消费以及大量资金投放大消费市场等一系列的刺激措施的出台作用，目前，整个重庆市的房地产开发已经有效回升，现实的销售和消费表现要比理论估计好很多，所以随着相关政策的进一步落实，房地产市场的春天将很快来临，并伴有夏天的狂热，所以，现在也是房地产开发商充分做准备的饿时候。截至2008年末，全区商品房空置面积57.2万平方米，同比增长25.1%。其中住宅空置面积12.7万平方米，增长1.4倍；其他商品房空置面积增长67.3%；办公楼空置面积由于本年竣工零增长，空置面积下降5.3%；我区商业营业用房空置面积由于在销50、售市场不景气的状况下而逆势走强，增幅超过12.2%，致使空置面积下降20.5%。这组数据也显示出目前的投资者性消费远远大于居住性消费，这只是暂时性的一个市场引导的讯号，投资性商业用房的消费对区位和交通的依耐性很强，并不是很多楼盘都可以开发的，所以，住宅性住房的开发依然是今后房地产开发的重心所在。 3.1.4消费群体消费群体方面，实际居家型购房群体将成为住宅消费的主流。商业投资型购房群体不会受太大影响而发生变化，这方面的市场供需基本平衡。而中青年群体将成为2009年消费的主流，其它年龄段的消费群体数量将会有所减少，特别是老年消费群体的消费能力已经被中青年索取代。主城各区内（除渝中区外），由于主城51、各区近几年项目开发的水准提升，差距缩小，能满足本区域需求及地域情节和出于生活成本方面的考虑，跨区域购房群体数量将相对减少，购房群体将向区域型回归，住宅选择将更多的注重环境，文化氛围，生活便捷等软性条件。xxx区是一个有强大消费力的区域。xxx区的人文环境、地理自然资源及购买力，重庆其他区域很少能和其比拼的。购房者喜欢沙区的人文气息，是因为知名的大学和高中都几乎集中在了沙区。随着xxx区交通条件的改善，嘉滨路牛滴段的建成，从解放碑到xxx只要15分钟，沙区作为重庆楼市的“书房”，对外区人应当是非常有吸引力的。3.1.5房屋价格控制各地房价增长过快的现象，是国家宏观调控的主要目标之一。下表列出了x52、xx区最近主要楼盘物业和价格对比，以获得对重庆市xxx区房地产市场现状及其发展趋势有个直观的了解。表1. xxx区最近主要楼盘物业和价格对比表楼盘名称项目地址楼盘形态房型面积（m2）交房时间均价（元/m2）宝嘉江枫美岸xxx区xxx路中段围合式高层建筑73二房88-108三房125四房09年8月30号4800华宇秋水长天xxx区xxx路中段高层73-87二房113-132三房09年6月30号4500富洲新城xxx区富洲路8号景观高层 71-76二房97-123三房09年8月30号4500融侨诺丁阳光xxx区小龙坎正街高层27-10409年8月31号5500融汇国际温泉城xxx区重师南门对面高层53、56-69一房68-88二房82-112三房130四房 09年12月31号4700蓝溪谷地xxx区天星桥高层、洋房94-179三房137-190四房09年10月31号4600金象左右SOLO公寓xxx区正街(欣阳广场对面)高层、单体楼22-24单间35-57一房57-80二房65三房10年8月6400布克公馆xxx区凤天大道重庆图书馆南门旁高层41-44一房56-65二房10年6月30号4300金阳牛津街xxx区火车北站西路重师南门旁高层38一房57-86二房88三房10年5100东和科苑SOHOxxx区沙杨路128号高层37-46一房51-72二房95三房现房4700富力城瀚湖xxx区大学城54、现代中式风格、高层66-69二房79-102三房现房4300融汇新时代xxx区三峡广场天陈路入口高层27-5709年7月8500和旭QQ时代xxx区杨公桥白鹤岭高层19-41一房37-41二房现房65003.2 xxxxxx项目区位分析3.2.1项目位置xxxxxx项目位于xxx区xxx路，占据石门大桥与xxx中段，百米左右就是xxx大桥，拥有天生的交通环境。正方直面嘉陵江绵延江天，后倚重大、七中学府名校，具有浓厚的文化氛围，左接xxx千年古镇，右迎沙区门户石门大桥，地段优势极其显著。随着牛滴路的建成，将连通xxx路与嘉滨路，渝中区和xxx区的滨江路连为一体，届时将形成石门大桥，牛角沱嘉陵江大55、桥，嘉华大桥的高速路网。最后，项目面临背靠着江岸，拥有开良好的地形环境，拥项目所在位置有多层次绿化的天然条件。因此，此地块具有较大的开发潜力。图7.项目位置图3.2.2项目所在区域交通条件本项目位于xxxxxx大桥与xxx中段,左接xxx大桥，右接沙区交通要道石门大桥，交通十分便利。距xxx千年古镇2分钟车程，距沙区商业步行街3分钟车程，步行至7中大门只需7分钟，便有802、803、806、261、462、220、805、202、237等多路城市公交；随着石门大桥，牛角沱嘉陵江大桥，嘉华大桥的高速路网的建成，至渝中、观音桥只需10余分钟车程，这不但为本区消费者提供了便利，更很大程度上吸引着在江56、北，渝北工作的消费者，从工作，居住非一体化的地理条件来看，此段最好的开发项目为中高档住宅，满足沙区本区消费者的同时，也能吸引周边区域消费者的购房潜力。3.2.3市政基础设施及配套xxxxxx项目附近城市基础生活设施基本上能够得到保障。同时，此地块享有xxx区特有的文化氛围，紧邻的重大更能使项目所在地深切感受到浓厚的人文气息。项目附近云集的众多高校以及南开中学、重庆一中等重点学校，赋予项目较为完善的教育文化配套体系，从而提升了项目的附加值。这些学校的公共设施更是可以为项目的消费者提供完善的健身娱乐设施。临近的三峡广场区域内，有重百、南开步行街、新世纪、王府井百货等知名商场，购物极为方便；各种体育57、娱乐设施、消费场所也能够较好地满足人们的休闲娱乐需求。3.2.4 周边楼盘区域带动本项目附近有华宇秋水长天、宝嘉江枫美岸、华宇金沙港湾以及3月22日新开盘的东海岸等楼盘。伴随xxx路的建设和xxx区对此地段的重点打造，再加上这些实力较强的楼盘对居民的吸引、聚集作用，此区域的人口密度将逐渐增大，各种商业、服务业市场也将随之繁荣，从而带动区域经济的发展，也会使其基础设施及配套体系的建设日趋完善。其次，仅以现在的金沙港湾为例，随着业主的入住，金沙港湾整个底层已经形成集幼儿教育，生活消费，餐饮娱乐为一体的生活圈。那么此项目的完工入住必然这也在自己的楼盘附近建立一个小的生活圈。加之如此之多的明星楼盘的汇58、集，周边不仅形成小的生活圈，还将形成一个集生活娱乐，商业购销的大环境，这将为此项目的业主提供更多的便捷和公共资源。3.2.5环境因素分析本项目并非处于xxx中心商业地带，远近适宜的距离既能满足人们对繁华都市中心的消费需求，又与其保持一定距离，拥有相对清净的养心、休憩之所。其自然环境清新静雅，倚平顶山麓、遥望嘉陵江更是舒心怡情，别具一番景致；附近高校深厚的人文底蕴以及周边聚居的相对高素质居民，也使得该区域具有较好的社会环境。但是，由于本项目地块位处公路旁边并紧邻石门大桥，有不可避免的噪音污染，此外，项目对面已遭污染的嘉陵江也会给项目环境带来一些负面影响。但是，随着政府对环境污染的进一步保护和相关59、政策的出台，今天的污江江称为明天的江边丽景。其次是项目可以采取相关的隔音措施，如建设绿化隔离带，采用高级的隔材料，减少污染，降低噪音江不在是问题。 3.3周边楼盘个案调查分析xxxxxxxxx项目周边云集众多楼盘，如华宇秋水长天、宝嘉江枫美岸、以及由xxx自身开发的xxx美丽山水，项目组成员对上述各楼盘进行了实地调查询问，调查结果如下：3.3.1华宇秋水长天(1)项目介绍 华宇秋水长天项目为重庆华宇集团下属全资子公司重庆业瑞房地产开发有限公司投资开发的滨江商住小区，总建筑面积约18万平方米，绿地率30.06%。 项目位于xxx区xxxxxx大桥与xxx中段，前瞰嘉陵江秀色，后倚重大、七中人文学60、府，左临xxx古镇，右接沙区交通要道石门大桥。与本项目同集于滨江路上，两者之间的距离为200米左右。有很好的互相带动作用。图8.华宇秋水长天 华宇秋水长天以追求“江景最大化、庭院最大化、朝向视野最优化”的基准目标，用点式超高层和点板结合的规划手法，对沿江城市形态施以强势改造，使小区在充分吻合复杂用地条件的基础上，更加突出倚山面水的自然特色；其45层的超高住宅楼，以新颖的造型成为该小区的标志性建筑。 华宇秋水长天环境设计根据地形走势结合山体改造，将庭院分为沿江院落、中心庭院和高地庭院等不同标高的院落，加上雕塑、小品等造景手法，在有限的空间内创造出韵味无穷的临江俊景。(2)相关信息占地面积:33961、03平方米 总建筑面积:180000平方米 总户数:2128户 开发商:重庆华宇物业(集团)有限公司 投资商:重庆华宇物业(集团)有限公司 物业管理公司:华宇物业管理有限公司 景观设计单位:中国机械工业第三研究院 整合推广单位:余文辉广告(3)车位信息总数：1090个 比例：0:1090 地下车位：1090个 停车位:1090个（地下）(4)历史价格均价：4500元/平方米 除9号楼无折扣外，其余楼栋均享8.8折优惠(5)项目简评项目所在的xxx区作为全市的教育文化大区，教育资源丰富，该项目将把自然山水同区域特有的文化氛围紧密结合，以“建于上层的人文宅院”作为市场定位，打造成为钟情于山水而且具62、有较高文化素养的社会中坚所需要的住宅精品项目。此项目的定位对象考虑到马上形成的形成石门大桥，牛角沱嘉陵江大桥，嘉华大桥的高速路网，所以销售对象不仅仅限于工作在沙区的消费者，更将销售触角涉及到江北，渝北等新区。其次，此楼盘拥有华宇这一知名品牌，为其楼盘本身具有一定的增值作用，所以销售上相比宝嘉江枫美岸等楼盘占有优势。3.3.2xxx美丽山水(1)项目介绍xxx美丽山水位于重庆市xxx区xxx路，项目占地4余公顷，总建筑面积161096.2，可容纳住户990户。社区容积率为3.99，绿化率达到30.8%，是重庆市典型的坡地式山水居住区。xxx美丽山水依照原有坡地地形结构，坐南朝北，合理分布7幢大楼63、，以东、西两侧组团抱合正中组团，中庭开口直面江面水湾。 (2)相关信息占地面积:28839平方米 总建筑面积:161096.20平方米竣工时间:2006-12-31 总户数:990户开发商:重庆xxx房地产开发公司物业管理公司:香港地铁物管重庆美丽山水物管公司图8.xxx美丽山水景观设计单位:美国宾士利景观设计事务所整合推广单位:重庆褐羽广告(3)车位信息总数：770个 比例：95:154地上车位：475个 地下车位：295个停车位:770个(车位配比0.3)(4)历史价格最低价：3980元/平方米(5)高品质物管服务xxx美丽山水引入香港地铁物管提供全程服务，全方位保障生活品质感。作为世界顶64、级物业管理公司，人性化、个性化、智能化是香港地铁物管最为直接的反映。作为衡量现代住宅品质的标准之一，xxx美丽山水引入香港地铁，将为业主带来尊崇生活享受。(6)最新动态xxx美丽山水“漫谷”组团，5月华美面世、预定公开。全现房xxx品质，生长在泰式度假园林中的大户人家。5月30日，五星级泰式度假园林全景呈现，正式开启滨江假日醇美生活。即日起购房客户，除能享受现房带来的成熟品质与价值外，更有多重优惠大利等着您（低首付：三房6.6万、四房9.9万；教育基金：购房即获24400元教育基金，子女轻松入读树人小学。）(7)项目简评美丽山水前方，是正在动工的沙区滨江公园项目。该项目建成后将成为沙区东大门标65、志性建筑，美丽山水业主更是拥有了几万平米的绿色生态花园。此楼盘将和本项目的楼盘形成同辉呼应，两头盘分别居于石门大桥两边，有很强的带动作用。其次是，此楼盘因为引进比较少见的泰式度假园林景观，为打造中高档的住宅拉开序幕，在整个在重庆地区，有此类景观的楼盘实在不多，这就成为此楼盘一路走俏的卖点之一。当然，美丽山水的表现也给xxx积累了很多建造中高档住宅的宝贵经验，所以，本项目也将被xxx策划成一个精品的中高档住宅产品，与美丽山水一起打造滨江路上的品味。3.3.3宝嘉江枫美岸(1)项目介绍 宝嘉江枫美岸位于xxxxxx大桥和xxx大桥之间，背靠重大，面临嘉陵江，依山傍水乃是上风上水的风水宝地；项目占地66、4万方，总建筑面积20余万方，是香港恒安集团旗下的宝嘉地产在重庆沙区首个项目，(心相印纸业)宝嘉地产秉承对客户习性充分尊重和学习的态度，其设计理念突出了人性化、资源利用最大化的原则，在设计上采用沙区少有的围合式的建筑布局，突显了楼与楼之间景观资源的优势性，为了最大限度的为业主提供绿化景观的空间，宝嘉地产斥巨资在沿江打造了一条6000的豪华景观公园带，内设休闲广场、活水喷泉、健康步道、休闲座椅以及大量的亚热带植物，这将成为小区乃至xxx路上一条亮丽的风景线，演绎出都市奢华的江景生活方式，在整个重庆都是比较稀缺；步入小区扑面而来的是一个23000的绿意丛丛亚热带中庭花园呈现于眼前的，是滨江居家生活67、的理想首选区域。项目开发的主要技术经济指标为： 总用地：60亩（40287平方米）容积率：5.05总建筑面积：203426平方米其中：住宅部分总建筑面积：181536平方米商业部分总建筑面积：约5217平方米（不含会所和服务于商业的停车位）总户数：约1830户。项目体量为20万方，项目分两期期开发一期开发:包括1、2、8、9号楼住宅和裙楼商业配套、道路及绿化建筑面积：99355平方米,占总建筑面积比例： 49%二期开发:包括3、4、5、6、7号楼住宅及其裙楼商业配套部分建筑、道路及绿化。建筑面积：103081平方米,占总建筑面积比例：51%(2)相关信息物业现状:结构封顶 内外销:外销占地面积68、:40287平方米 总建筑面积:203426平方米总户数:约1830户 开发商:重庆宝海房地产开发有限公司投资商:香港宝嘉集团（恒安集团背景） 图8.宝嘉江枫美岸物业管理公司:天穹物管建筑单位:重庆中科建设(集团)有限公司代理商:重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司景观设计单位:Charles norris设计公司整合推广单位:大方广告创意机构建筑设计单位:重庆市得森建筑规划设计研究院(3)车位信息总数：645个 比例：10:43地上车位：150个 地下车位：495个 停车位:645个(4)历史价格均价：2009-05-12 4800元/平方米 2009-03-31 4300元/平方米 20069、9-03-124300元/平方米 (5)生活配套生活购物：小区3000平米商业街、科苑大酒店、好又多超市、重客隆超市、农贸市场。银行医疗：农行、建行、沙区人民医院2门诊。学校教育：小区幼儿园、私家书院、七中、重大、业主免择校费读育英小学。景观生态：6000平米观景平台、3000平米中庭园林、280米亲江观景走廊。健身休闲：篮球场、游泳池、羽毛球场、乒乓球场、老年健身活动带、休闲步道 (6)项目简评项目以“沙区首席滨江教育大盘”为开发理念，为业主提供四重高品质居住价值：教育上，自设品牌幼儿园，并携手沙区名校育英小学，为业主孩子带来10年优质教育保障，让您的小孩赢在起跑线上；社区景观上，由国际景观70、巨匠Charles norris重笔打造6000平米景观平台、23000平米超大情景式中庭园林及280米亲江观景走廊，独显社区品质风范；内部配套上，篮球场、游泳池、羽毛球场、乒乓球场、私家书院、幼儿教育中心、老年健身活动带，休闲步道等设施周到体贴；户型设计上，方正紧凑功能实用，双阳台+阳光大飘窗设计，高达65%户型看江，具有极佳的通风采光性。是一处集城、江、人文为一体的品质大盘，一处为业主精心雕琢的首席滨江教育社区，将和周边的楼盘一起构建滨江美景。 3.4项目SWOT分析SWOT分析是一种对企业或项目的优势、劣势、机会和威胁的分析，在分析时， 图8. SWOT分析应把所有的内部因素(包括项目的71、优势和劣势)都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。3.4.1 项目SWOT分析3.4.1.1 STRENTH(项目优势)（1）品牌优势投资商：本案地块由72、xxx房地产开发公司投资开发。重庆xxx房地产开发公司成立于1998年，是xxx集团的全资子公司，公司自成立以来，积极调整结构，引进人才，成功运作和开发了许多项目，获得了迅速发展。xxx房产以“务实创新”的工作作风和“追求xxx”的精神不断的超越自我，为实现“让人人都有一个美丽的家”的目标而不懈努力。目前，xxx房产已开发有位于xxx区xxx的别墅项目xxxxxx和位于xxx的商住项目xxxxxx，两个项目一经推出市场即赢得了广泛好评，同时两个项目也为xxx房产积累了丰富的经验。以上优秀楼盘的开发让xxx成为新起之秀，充分显示了xxx公司的实力和创意，特别是在经济形式正面下滑的当今，xxx依然73、进行着房地产开发建设的扩展和投资，其实力与市场的眼光可见一斑。设计：本案设计初步将由重庆市得森建筑规划设计师，国家一级建筑师孙培良先生，以及TAEA著名景观设计师查尔斯先生亲自操刀，力求在产品上做出特色，精益求精。因为周边的楼盘如华宇秋水长天，还是宝嘉江枫美岸，都是以低中档户型为主，高档住宅为辅的开发路线。xxx因为实力雄厚，加之有顶级的设计大师操刀，同时由于市场上的中低档户型已经有很大的市场占有，故本项目的投资方向应该为高中档户型，弥补周边楼盘对消费者市场划分留下的空缺。（2）景观优势本案所处地理位置，自然景色可谓秀色可餐，直瞰江水涟漪，举头白云飘渺。对面绿山连绵，江水清清，左手边，巍峨的石74、门大桥记述着城市的繁忙，右手边的xxx大桥也以巍峨的姿态默默的传送着讯息。不时还有江船划过，刚有空间感。其次是项目原生地貌方正规整，具有得天独厚的观江优势。后面依靠的丘陵地貌仍然绿荫丛丛，自然景色得天独厚。这些自然也会成为本案主要诉求点。（1）人文优势本案地处人文氛围浓厚的城区沙平坝，携手沙区名校育英小学，让孩子赢在起跑线上，重庆七中、xxx大学这两所名校近在咫尺，附近更有重庆一中、南开中学等重点中学。这一得天独厚的优势是很多沙区项目所不具备的，更是重庆其他城区项目望尘莫及的。这些教育资源提供的不仅仅是入住者孩子学习的便捷，更是成长和生活的一个良好氛围。（4）交通优势本案地块处于xxx路中段，75、距xxx千年古镇2分钟车程，距沙区商业步行街3分钟车程，步行至7中大门只需7分钟，便有802、803、806、261、462、220、805、202、237等多路城市公交；小区自备2辆交通车往返三峡广场，有效形成3公里半径便捷生活交通圈；随着牛滴路的建成，将连通xxx路与嘉滨路，渝中区和xxx区的滨江路连为一体，届时将形成石门大桥，牛角沱嘉陵江大桥，嘉华大桥的高速路网，至渝中、观音桥只需10余分钟车程。3.4.1.2 WEAKNESS（项目劣势）（1）短时间内，交通状况欠佳尽管牛滴路的建成，已经将xxx路与嘉滨路连为一体，但由于石门大桥至瓷器口路段尚无楼盘有业主正式入住，所以经由此路的公交车甚76、少，仅有往来北碚与主城区的一路公交车，所以，从短时间看来，本案交通状况较其他区位的项目有所不足，这样会丧失部分依靠公交系统出行的客户群体。但是若是公交站能在近一年内建成，则依然可以争取到依靠公交车出行的客户。（2）配套距离较远以往，由于牛滴路尚未建成，xxx路类似于一个“死胡同”，尤其是石门大桥至瓷器口路段更是少有人居住。这样的状况导致人流量较少，相应的，周边的配套设施稀缺，完整的配套大多集中在几分钟车程远的三峡广场以及沙正街路段。从现状看来，这势必会给业主的生活带来不便，而很有一部分购房者的购房行为是没有前瞻性的，或者说这部分客户群体对项目周边的现状具有很强的敏感性。所以，本案配套距离较远，77、也将会成为本项目不足的一面。（3）观念位置较差本案所在地块尽管处于xxx路旁，背靠xxx大学，但是由于以前未涉及开发，因此该地段比较落后，居住在此处的多为城市边缘人员等，因此观念上给人一种抵触感，在观念上很多人认为此地块不适合居住或者居住条件差而影响到客户的争取。尽管此处将成为未来的居住佳地，但是这也是本案不可忽视的劣势之一。3.4.1.3 OPPORTUNITY(项目机会)（1）投资时机成熟牛滴路建成通车，即将到来的便捷交通，使得xxx路滨江价值得到大幅提升。xxx与华宇项目相继投入建设，也逐渐改善着xxx路的人气，使得市场对xxx路江景项目的接受度提高不少。其次，随着嘉陵江两岸的建设加快和78、美化的的推进，江景会越来越成为项目的卖点和看点之一。这将有利于高品质楼盘的打造开发。同时较之南滨路、北滨路难以接受的高价江景楼盘，本项目较为合适的价格使得本项目性价比凸显。综上所述，本项目具有良好的入市时机，便于本项目开展相应的营销推广工作，有利于实现公司经营目标。（2）三峡广场经济圈内，地块日益稀缺三峡广场几分钟车程经济圈内的地块日益稀缺，周边楼盘开发在新近十几年不会有很大的变化。沿着杨公桥方向可开发地块已经不多。凤天大道方向一方面可开发的地块稀缺，其次远离三峡广场商业圈，相比本项目，地理优势不强。化龙桥片区，由于是成片开发，瑞安的思路首先集中在开发片区配套，短时间内，该区域综合情况比不上本79、案，不会对我项目构成冲击。综上所述，能够融入三峡广场经济圈的品质地块日益稀缺，对于崇尚都市时尚生活，同时又渴求舒适居住空间的置业群体来讲，本项目颇具吸引力。（3）xxx路价值日益提升随着牛滴路的建成，xxx路沿线多个项目的相继开发，xxx路人气会逐步升温，是继北滨路、南滨路之后的另一个滨江经济带。本项目应趁势而发，充分把握这一机会。（4）政府政策导向本案地处xxx路中段，高花园大桥与化龙桥之间。在宏观政策上， 2008年，重庆市政府投资350亿对全市70项道路与立交工程进行改造建设，预计年内将投入120亿。xxx路属于政府重点开发的地段之一，因此，政府将对于该地段开发项目无形中给与政策倾斜，另80、一方面，xxx地产、华宇地产均相继在该地段拿地，xxx以及华宇拟开发的项目以及本案将对于提升城市品质、带动经济发展也有重大促进作用，从而出现开发商和政府双赢的结果。3.4.1.4 THREATS(项目威胁)（1）从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。本案为中高档住房，价格较高，风险较大。2007年央行连续十次调高银行存款准备金率，并六次调高存贷款利率。2008年央行又五次调高银行准备金率。2009年房地产方面的宏观政策将会进一步收紧。在个人贷款方面，很多商业银行均81、表示，将严格按照央行的规定，并根据当地市场的实际，从严执行。严格界定控制首付款比例以及购房套数，杜绝开发商暗箱操作。这一基本定型的宏观格局，对房地产业绝大部分公司无疑将是一个严峻的考验，本案也难免受到一定程度的影响。（2）从业内角度看，xxx路具有不错的潜在价值，但对于打算置业的消费者来讲，置业难免有失理性，大多人会更加重视项目周边现状，而本案目前周边配套设施仍很薄弱。所以这对本案市场培育来讲带来难度。（3）随着xxx路价值的凸显，预计未来几年会陆续有多家公司在xxx路沿线拿地开发，对本项目构成威胁。就目前来说，xxx、华宇等项目也在紧张施工过程中，如果开盘日期接近或重合的情况下，势必对本案的82、销售造成一定程度的影响。3.4.2 项目SWOT劣势应对建议3.4.2.1针对公交系统差问题大部分新开发区均面对公交系统差的情况，我们认为，开发商在进行开发建设的同时，协商有关公交系统公司，洽谈增添公交交通干线的事宜，争取在项目竣工交房之前完成协商工作；此外，开发商应当自行组织一些与经济中心三峡广场的往返班车以及相应的免费购房直通车等，解除目标客户群的暂时性的焦虑；与此同时，开发商在进行总体策划时适当增加一些停车位，提高车位比例，以吸引有车一族的加入。3.4.2.2针对配套设施薄弱的问题由于本案的位置特殊性，基本由于接近新开发区的定义界限，因此配套设施薄弱自然是致命一环。但是如果开发商在进行项83、目策划时，做好商业配套的总体布局，并且认真做好招商事宜，保证商业配套的完整性与独特性，同时开发商可以和华宇，宝嘉等楼盘联合创设一个新的小生活圈，分比例投建公共设施，形成资源共享的生活圈，使业主不出滨江路便尽享购物乐趣。3.4.2.3针对观念位置差的问题开发商在进行住宅建设之前，应当充分做好本区位的综合评估与设计工作，争取住宅建设之前完成景观设计工作，综合提升小区品味，达到吸引消费者的目的。同时开发商应联合市政部门做好周围的市政公用设施的建设，保证小区周围具有一定程度市政设施的完善。 4 规划布局4.1规划设计布局4.1.1规划设计思想xxxxxxxxx项目旨在建成一个融入当地人文精神的精品滨江84、楼盘，他具有重庆独特的山地式地貌和优美自然景观，今后随着项目的分期和实施将对片区经济发展产生明显的带动，并创造良好的社会经济、环境效益。总体规划以提高环境质量，强调以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间以及人与人之间的关系，从整体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。切实探求更好的规划设计模式，体现新型生态绿色社区的特色。设计中寻求动态的空间对称和相互渗透，相互流通的建筑形态，以期创造一种面向二十一世纪开放的新人文空间。4.1.2规划目标及布局方案构思与特色：新都市主义规划布局思想 新都市园林概念，即根据本基地的位置和规模，沿现有地貌中的冲沟位置适当的将地块分区设计设计为一85、个环境优美，以高绿地率，低覆盖率，适中的容积率为指导思想的高层居住组团，其中沿江区域本着江景资源最大化设计为全看江高层，其余非看江区域设计为环境优美、适当密度的高层社区。（1）小区布局围而不合，散而不乱的布局方式小区采用集中的公共区域，在临江的北面利用周边布置的点式高层住宅让组团富于节奏感，南面则布置数栋33层点式高层建筑群并围合中心景观花园。点式高层住宅采用相对严谨的排布方式，并利用巧妙的栋与栋错位布置，使得建筑均能获得良好的江景观视野，并将江景渗透入中庭花园。小区整体形成“围而不合，散而不乱”的布局方式，每栋建筑都有良好的景观视野。（2）行人优先的导向性社区交通均以步行作为优先设计，道路考86、虑了行人的适宜尺度。主要车行道路环道布置，与主要景观及活动场所分开，仅用于解决紧急时消防车辆扑救及入库停放的问题。在中心园林内则以人行为本，xxx路上为主要的人行出入口和车行出入口。让人们在社区内也能享受到人行尺度的生活。其车行下穿与外围的环道形成上下两个环道，与地下车库紧密相连可以车行直接到达大部分住宅小区，通过减速带及道路的转弯的控制，我们控制适当的车速，同时保证小区了的车行通道入户的便利和安全性。（3）小区配套及商业服务小区内配套公建齐全，周边利用地形建有居民日常生活必需的商务、商业和日常生活服务设施。中心园区环境优美，配备相应的幼托，社区服务等设施，中庭景观是适合居民停留和交往的理想场87、所。（4）居民参与设计设计中提出了“居民参与设计”小区环境的思路。现有的居民区环境一般都是领先居民进入而预先建造的。我们提倡不仅在规划阶段就可以请潜在的客户群共同参与，提出兴趣所在与期望。在居民入住后，业主们在议会中亦可共同决策即将兴建的设施。这有利于使小区的建设更适合居民的需求，环境亦将得到更自觉的保护。4.2总平面布置小区由北至南分为A、B两个组团，总共布置7栋高层建筑，整个地形西高东低、南高北低，又与周边市政道路有较大的高差，为小区形成错落有致、富有情趣的景观环境创造了良好的条件。A组团由北面3栋1821层的高层组成，B组团由地块东侧及南面的4栋2833层高层及幼儿园组成。两个组团采用围88、而不合，散而不乱的布局方式，并在小区中间部分采用集中式景观的搭配，极大的提升了小区住宅的品质。在两个核心区之间，通过线性水面，微高差的跌台绿化，漂浮在绿化上和人流行进方向一致的花带，蜿蜒的步行道、休闲喷泉广场，形成整体规划中的“绿带”步行空间，是人流步行入户的过程步移景易。沿xxx路及东西两条次干道结合地形设计的沿街商业及布置于小区南入口西侧的幼儿园形成了整个地块设计的围合区域，此区域内集中布置了整个组团所需要的商业及配套设施。将整个小区的步行及车行出入口很好的串联了起来。即很好的解决了地块内部与市政道路的高差又通过屋顶绿化延伸了整个小区的绿地系统。人行：整个小区设有一个主要人行入口，和一个可89、以人车共用的次入口。住户步行经过北面主入口广场后，通过踏步、社区步行道、绿地间步道等立体化步行系统入户，这样既方便了住户就近入户，又完善解决人车分流问题。而对于次入口来说，人也只需要人车混行一小段距离后，随即转入绿地步道完全与车行分离。车行：小区的机动车干道均由一条贯穿整个小区南北的六米宽道路解决。这条道路的结合地形大部分设计在地块与市政道路的高差的中间值上，大大降低了地块对市政道路的压迫感，同时使社区内的车辆干扰尽量减少但又解决了交通实际问题，而社区间道路与住宅间也灵活地以水体、绿化、生态走廊分隔，为居住创造了更好的条件。步行距离：有目的的步行距离（如社区服务、商店等）控制在适当距离以内。游90、戏性的步行空间考虑以30米为外部空间设计的基本尺度进行控制性调整。步行系统集中在中心园区内，为步行的安全性和就近距离创造条件。5 项目投资估算及资金筹措5.1估算依据及范围5.1.1投资估算依据（1）本估算系根据项目方案设计所确定的经济指标进行编制。（2）中国勘察设计协会技术经济委员会、建设部标准定额研究所编城市居住小区技术经济指标。（3）材料、设备价格按重庆现行市场价对指标进行调整。（4）工程建设其他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取。（5）重庆市一九九九及二000年建筑、安装、装饰及市政定额及相关配套文件。（6）设备费用为目前市场参考价。（7）其他税费按国家及重庆市现行有关文件规定及91、配套政策计列。（8）项目的信贷资金成本按现行工业银行贷款利率估算。5.1.2项目建设投资估算范围与内容本项目投资估算范围涉及：拆迁安置、工程前期准备、场地平整、基础工程、主体结构工程、装饰工程、相关的配套设备、设施采购及安装工程，以及室外环境、道路工程。本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。包括固定资产投资工程费用以及项目涉及的工程建设其他费用：土地费用、前期费用、城市建设配套费、预备费作出估算.5.2项目建设投资估算5.2.1估算方法本项目建设投资由建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其它费用、基本预备费和建设期利息组成。以上费用按照类似项目估算，土地费用按照经济适用房92、用地改为商品房用地可能补交土地出让金计算，关于行政收费包括前期费用按照现在重庆市有关规定执行。本项目总投资估算分为建筑工程、设备及安装工程，其他费用，以下就每项的具体估算分述如下：（1）建筑工程估算建筑工程包括平整场地、基坑开挖、基础工程、主体建筑工程、围护墙体工程、室内外装饰工程、基础设施配套建设费等费用。本报告采用单位工程投资估算法估算。建安工程费包含土石方及挡土墙工程、基础设施建设费用。基础设施建设费用包含给水、排水、电气工程、道路工程、园林绿化及灯饰费用。主体工程的建筑成本11150.98万元。附属工程建设投资=2084.34万元。工程费用主体工程建筑成本+附属工程投资13235.3293、万元。（2）设备及安装工程本项目主要设备有：电梯、柴油发电机、消防高温排烟通风机、风冷热泵机组、离心式水冷机组、中央热水机组、消防水泵、加压泵、污水泵、燃气锅炉等。设备价格以厂家询价为依据。安装工程费包括各种机电设备装配和安装工程费用，与设备相连的工作台、梯子装饰工程费用，附属于被安装设备的管线敷设工程费用，安装设备的绝缘、保温、防腐等工程费用等。设备及安装工程1616.23万元。（3）工程建设其他费用估算本项目的其他工程费用有：土地费用、前期工程费、城市配套建设费。土地费用按照实际发生费用为准，前期工程费和城市配套建设费分别依据重庆市现行有关规定的标准执行。土地费用土地出让金+拆迁安置补偿费94、 23084万元；前期工程费用包括工程勘探设计费、工程监理费、建设单位管理费、人防费、规划执照费、招投标管理费、工程质量监督费及其他行政规费。工程勘探设计费按照国家发展计划委员会、建设部工程勘察设计收费标准（2002年修订本）测算。建设单位管理费按照财建2002394号财政部关于印发的通知测算；招标代理服务费按照计价格20021980号国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知测算；其他行政费用的测算均按照重庆市建委系统行政事业性收费项目及标准进行测算。前期工程费用测算总额=1181.71万元；具体计算细节见附件：总投资估算表。城市建设配套费按照重庆市规定190元/平方米估算，估算金额95、为2050.03万元。工程建设其他费用土地费用+前期工程费用+城市建设配套费27529.51万元。（4）基本预备费估算指项目在实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用。主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。基本预备费以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、建设工程其他费用之和为基数，乘以基本预备费率计算。本项目目前方案已经确定，土地费用明晰，未来项目不确定性小，因此，基本预备费率取4。基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）*预备费率 =（11150.98+3231.74）*4 =575.3088万元（5）涨价预备费估算涨价预备费=（工程费用+工程建设其他费用）*96、预备费率 =（11150.98+3231.74）*5 =719.136万元（6）建设期利息估算目前中长期贷款利率（1-3年）为5.4，季度贷款名义利率为1.35。考虑其他融资成本，取贷款利率7，季度贷款名义利率为1.75。各季度利息计算公式为：各季应计利息=(季度初借款本息累计+本年借款额2)季度利率：各季度应计利息总和30.36万元。计算见附件：贷款偿还表。5.2.2投资估算结果工程性费用：12767.21万元工程建设其他费用：26243.74万元预备费用：1255.41万元建设期利息：60.725万元项目工程建设总投资：40327.07万元。具体投资估算结果参见附件：xxxxxxxxx项目97、总投资估算表5.3项目融资方案融资方案是在投资估算的基础上，研究本项目的融资渠道融资成本、融资风险，推荐项目的融资方案。5.3.1资金来源选择 本项目的可能资金渠道有：1.项目业主自有资金，承包商垫支；2.国内外商业银行的信贷资金；3.预售资金。根据前面的投资估算的资金需求量，考虑资金的可得性、供应的充足性、融资成本的高低，拟从一下三个渠道筹集资金：一是项目业主的自有资金及承包商垫支，二是预售资金，三是从国内商业银行取得信贷资金。5.3.2资本金筹措由项目业主提供自有资金25000万元5.3.3债务资金筹措由项目业主向国内商业银行申请信贷资金。项目在开发初期必须支付大部分土地成本、前期费用以及98、较高的建安成本，在项目开工第二季度开始预售，项目通过销售的利润偿还贷款资金，贷款偿还期0.50年。项目贷款商业银行贷款筹资额：1735万，第二季度偿还。5.3.4预售资金筹措通过建设过程预售房屋资金解决一部分工程投资资金，预售资金筹集59955.36万元，具体融资方案参见附件：xxxxxxxxx项目投资进度计划及筹资表。5.3.5融资方案分析从融资结构看，业主自筹资金占52.70%，项目贷款比率3.66%，预售资金占43.64%。从投资计划表中可以看出，出去自由资金外，预售资金所占比例很大，应采取有效的营销策略，尽快回收资金。同时国家相关部门建议取消预售制度，短期看该政策出台执行的可能性不大，99、同时项目属于短平快项目，建设期短，预售资金的筹集问题不大。6 项目经济效益分析6.1评价依据和原则6.1.1依据1.国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数；2.财政部制定的房地产开发企业会计制度；3.国家营业税、所得税等相关税收法规；4.项目工程设计方案及有关资料。6.1.2原则 1.遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相结合的原则;2.遵循效益与费用计算口径一致的原则。6.2基础数据与参数选择6.2.1销售价格根据前面部分对本项目的市场调查和客观分析，参照当前xxx地区位置和档次与本项目相当的同类型楼盘价格水平，以及同类楼盘的销售与经营形势，同时为了尽快回收资金，本报告就项目100、的各种物业(商业、住宅、地下车库)经营价格的取值为：住宅一期套内面积计均价6531元/平方米起，商业裙楼建面价格13475元/平方米；住宅二期套内面积计均价6944元/平方米起，商业裙楼建面价格14273元/平方米，地下停车库9.35万元/个，地下车库随二期一起发售。6.2.2经营方式假设按照建设期预售一部分，建成销售完毕的经营方式，因为本项目的目标顾客相对集中以及定价策略，项目推货压力不大，销售周期按市场比较和预测，按照2年内销售完毕计算。6.2.3贷款利率和基准收益按照人民银行公布的现行中长期(1-3年期)贷款利率值，考虑其它融资成本，取年利率为7，季度利率为1.75%。6.2.4财税方面101、的有关税费率根据国家规定，房地产开发营业税税率5，营业税附加费0.5%，本项目按照5.5%的综合税率进行营业税金及其附加估算，企业所得税税率25。6.3项目收入预测6.3.1销售收入估算根据对预售情况的估计，在第一年中期建设进度可以满足了预售的法定条件，项目总收入59955.36万元。其相应的估算结果见附件：xxxxxxxxx项目销售收入测算表。6.3.2出租和自营收入估算为简化分析，本次评价未考虑公用设施及配套基础设施的自营收入。6.4总成本与费用估算6.4.1开发成本开发成本包含土地成本、前期工程费、基础设施配套建设费、建安工程费、公建配套建设费、规费。项目开发成本总额为40327.07万102、元。成本计算见附件：xxxxxxxxx项目成本估算表。6.4.2管理费用管理费用按照管理人员的数量、项目组织机构及实施方案综合确定，本项目按照开发成本的2.5%考虑管理费用。管理费用总计648.11万元。6.4.3销售费用各年度销售费用包含销售人员工资、奖金、销售摊销、契税以及销售广告费用，销售费用按销售收入的4.5计取，销售费用总计2,697.99万元。6.4.4其他费用其他费用在这里指的是基本预备费与涨价预备费。其他费用=基本预备费涨价预备费=1255.41万元。6.4.5利息各季度度利息总计=30.36万元，计算详见附件：xxxxxxxxx项目贷款偿还表。6.4.6税金税金主要指的是营业103、税及附加税。各季度度税金总计=销售收入*5.5%=3297.54万元，计算见附件：xxxxxxxxx项目项目销售回款表。6.4.7总成本与费用总成本与费用为以上六项之和，总成本与费用=47434.11万元。6.5财务评价报表6.5.1借款偿还表根据借款偿还计算，滚动借款偿还期0.5年(含建设期)。6.5.2全部投资财务现金流量表。从中可知，在整个计算期内，本项目内部收益率计算为IRR23.482.5，财务净现值3499.42万元0,因此项目是可行的。6.6财务评价指标表3.经济评价指标统计表序号项目主要经济指标单位数 量备 注1项目总投资万元40327.07 1.1工程费用万元12767.21104、 1.2工程建设其他费用万元26243.74 1.3预备费万元1255.41 1.4建设期利息万元60.7252税后内部收益率（季度）5.87%3税后现金流净现值万元￥3,449.424平均投资利税率26.40%5平均投资利润率10.75%6投资回收期年1.56 含建设期7贷款偿还期年0.5含建设期6.7风险分析项目主要面临的风险主要包含以下几方面：（1）加息风险未来一段时期内，国家宏观调控可能会进一步增加利率，导致项目融资成本提高，但是本项目建设资金部分贷款比例只有3.66%，对银行资金的依赖不大，而且项目建设期较短，加息影响不大。（2）取消预售风险目前国家一些部门建议取消房地产预售制度，但105、是制度推出的可能性不大，即使推出，时间也应该比较晚，项目建设期较短，在建设期内，该风险因素影响不大。6.8敏感性分析对本项目进行了敏感性分析，选用总投资及销售价格作为变动参数，对项目的抗风险能力进行了评价。经计算，项目对销售价格的变化最为敏感，当销售价格下降10时，财务内部收益率为4.81，大于基准内部收益率2.5，投资利润率8.51；当销售价格上升10时，财务内部收益率为11.34，投资利润率18.72，大大提高。此外，住宅空置率对项目收益影响也较大。可见，项目的抗风险能力较强。各因素对项目投资回报的影响如附件：单因素财务敏感性分析表。6.9盈亏平衡分析盈亏平衡分析是分析项目风险与安全性关系106、的重要指标，本项目以产品销售率率表示的盈亏平衡计算结果表明：当产品销售达到80.6时，即项目年销售收入达到50882.787万元时，项目就可保本，超过上述数据后项目就开始盈利，产量越高则盈利越大。本项目的盈亏平衡分析详见项目盈亏平衡分析图。项目盈亏平衡分析图0100002000030000400005000060000700000%100%房屋销售率销售收入和成本总成本固定成本盈亏平衡点BEP盈利区亏损区83.60%销售收入图9.盈亏平衡分析图6.10财务评价结论与建议（一）从上面的分析计算可知，项目内部收益率比基准收益率高，投资回收期1.56年，项目具有较强的盈利能力，在财务上是可行的。（二107、）本项目资金来源与运用的安排是平衡的，符合要求。借款偿还期有0.5年(含建设期)，但是项目可利用于还款的现金流量表明项目具有较强的项目清偿能力。（三）项目开工后注意加强工期控制，尽快达到预售条件，保证后续现金流入充足。综合上述分析，项目财务效果可行，值得实施。7 研究结论和建议从以上分析研究中可以看出，当前，重庆及xxx区经济持续稳步增长，居民购买力进一步增强，投资环境良好。随着xxx区交通、教育等各项事业的发展，xxx区房地产的开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展。xxxxxx项目选址合理，符合xxx区城市规划的总体要求，具有较好的投资市场和经营条件。基于对项目的地理位置分析、市场环境分析108、财务分析，可以得出如下总体结论：该项目的投资具有较好的基础条件，各项财务指标良好，具有良好的投资潜力。该项目是可行的，建议实施该项目。但是，项目本身也有较多的制约条件和风险因素，需要项目各方的协调配合，充分利用各种可能的优惠条件，谨慎实施。本着利益最大化原则，为了使本项目的开发能获得更好的社会效益和经济效益，现对项目提出如下建议：1、规划设计方面，可以考虑依势对场地进行园林式设计，合理规划小区内的建筑物、道路、景观布局，提高土地的利用效率，同时注意住房朝向和防噪；户型的规划设计建议以中小户型为主，力争向目标客户群推出符合其口味的产品，从而赢得竞争优势；此外，规划设计时要注意项目小区与外界交通109、干道的接口问题。2、销售方面，由于项目总建筑面积达到20万平方米，在开发时必须考虑分期开发，销售时候注意销售控制。建议首期推出的建筑面积在5万平米左右（大约530户）左右，然后依次逐步推出。3、施工组织方面，要妥善解决项目施工期间的交通组织问题，尽量减小交通对施工组织的影响。积极与有关部门沟通，争取在站西路通车后开通一入口供施工车辆出入。（与其它方案相比，如架设铁桥，这一方案在成本上拥有较大优势）。项目背靠重师学生宿舍，应尽量减少夜间施工，减少不必要的麻烦。4、项目宣传方面，需加大项目宣传力度，特别是要充分利用高品质滨江楼盘的稀少性，打造一两个项目亮点以吸引消费者的眼球。5、项目的建设与销售，110、该项目的投资对项目的预售收入依赖性较大。建议对一期的销售加大投入，尽快达到预售条件。采用多种营销手段促进销售进度，加快资金回笼。否则如果资金链出现问题，将给整个项目的实施和销售带来严重影响；项目建设进度将直接影响到销售推广，需随时确保项目的实施进度，以期将楼盘如期甚至提前推出和销售。6、妥善处理、协调与政府部门，水电气，邮电通讯，交通，网络，电视等各相关组织部门之间的关系，特别是项目区与周边交通要道的连接问题，为项目的顺利实施提供保障。附 表附表1：主要技术经济指标表序号项 目单 位数 量备 注1用地面积 255851.1 其中：净用地面积98550.43100.00%2总建筑面积84810.111、87 86.06%2.1居住建筑面积445.21 0.45%2.2架空层面积3458.29 3.51%2.3配套公建面积3111.77 3.16%2.3.1 其中：商业165.99 0.17%2.3.2 居委会、物管185.10 0.19%2.3.3 社区活动中心、社区诊所46.81 0.05%2.4公厕9793.84 9.94%2.5地下建筑面积353建筑密度%304绿化率%3.47 容积率计算扣除地下建筑面积5容积率:17566居住户数户24193.2人/户7居住人数人239地面45个8车位数个25585序号项目主要经济指标单位数 量备 注1项目总投资万元40327.07 1.1工程费用万112、元12767.21 1.2工程建设其他费用万元26243.74 1.3预备费万元1255.41 1.4建设期利息万元60.7252税后内部收益率（季度）5.87%3税后现金流净现值万元￥3,449.44平均投资利税率26.40%5平均投资利润率10.75%6投资回收期年1.56 含建设期7贷款偿还期年0.5含建设期主要技术经济指标表（分期）一 期序号项 目单 位数 量备 注1用地面积 13702.311.1 其中：净用地面积52779.71 100.00%2总建筑面积45420.58 86.06%2.1居住建筑面积239.24 0.45%2.2架空层面积1851.74 3.51%2.3配套公建113、面积1665.42 3.16%2.3.1 其中：商业88.18 0.17%2.3.2 居委会、物管98.14 0.19%2.3.3 社区活动中心、社区诊所23.92 0.05%2.4公厕5244.23 9.94%2.5地下建筑面积353建筑密度%304绿化率%3.47 容积率计算扣除地下建筑面积5容积率:14046居住户数户12943.2人/户7居住人数人144地面25个8车位数个13702.31二 期序号项 目单 位数 量备 注1用地面积 11882.691.1 其中：净用地面积45770.72 100.00%2总建筑面积39390.28 86.06%2.1居住建筑面积205.97 0.45114、%2.2架空层面积1606.55 3.51%2.3配套公建面积1446.36 3.16%2.3.1 其中：商业77.81 0.17%2.3.2 居委会、物管86.96 0.19%2.3.3 社区活动中心、社区诊所22.89 0.05%2.4公厕4549.61 9.94%2.5地下建筑面积353建筑密度%304绿化率%3.47 容积率计算扣除地下建筑面积5容积率:13526居住户数户11253.2人/户7居住人数人96地面20个8车位数个11882.69附表2：重大C区项目总投资估算表 一期（单位:万元） 序号 项目名称建筑工程（万元）设备及安装工程（万元）其他费用（万元）合计（万元）可售面积单115、方价格（元）占总投资比例备 注一工程费用5972.02 865.59 06837.61 1295.50 21.05%（一）主体工程4855.74865.5905721.331084.00 17.62%1主体建筑工程4855.744855.74920.00 2电梯设备及安装221.67221.67 42.00 3给排水168.89 168.89 32.00 4通风、燃气工程137.22 137.23 26.00 5电气工程（含照明及防雷）226.95 226.95 43.00 6电讯设备及安装110.84 110.84 21.00 （二）附属工程1116.29001116.29211.50 3.116、44%1土石方及挡墙工程105.56 105.56 20.00 2小区道路工程126.67 126.67 24.00 3室外管网79.17 79.17 15.00 4园林绿化及灯饰791.69 791.69 150.00 5小区大门及围墙13.20 13.20 2.50 二工程建设其他费用24898.74 24898.7 4717.48 76.67%1土地费用23084230844373.65 71%2前期工程费706.35 706.35 133.83 2%2.1工程勘察设计、咨询费95.00 95.00 18.00 18元/米2.2工程监理费68.37 68.37 12.95 按照一类费用的117、1%2.3建设单位管理费68.37 68.37 12.95 财建2002394号财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知（一类费用的1%）2.4人防费237.51 237.51 45.00 30.0元/2.5施工图审查费12.67 12.67 2.40 1.6元/，按照相关规费规定2.6规划执照费14.25 14.25 2.70 1.8元/，按照相关规费规定2.7招投标管理费102.56 102.56 19.43 计价格20021980号国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法2.8工程质量监督费20.51 20.51 3.89 xxx按造价的0.2%，重庆市建委系统行政事业性收费项目及标118、准2.9其他规费87.09 87.09 16.50 预售房屋面积测定、环评费、建筑工程综合服务费等3城市建设配套费1108.39 1108.39 210.00 3.41%渝府发200392号 140.0元/平方米三预备费用678.96 678.96 128.64 2.09%1基本预备费301.76 301.76 57.17 一、二项费用和的42涨价预备费5972.02 865.59 377.20 377.20 71.47 一、二项费用和的5四建设期贷款利息5972.02 865.59 60.72560.72511.51 0.19%年利率8.50(商业银行现行中长期贷款利率6.03，考虑其他融资119、成本，取8.5。)五工程总投资4855.74865.5925638.42 32476.0 6153.13 100.0%二期（单位:万元） 序号 项目名称建筑工程（万元）设备及安装工程（万元）其他费用（万元）合计（万元）可售面积单方价格（元）占总投资比例备 注一工程费用5178.96 750.6405929.60 1295.50 75.53%（一）主体工程4210.90 750.6404961.54 1084.00 63.20%1主体建筑工程4210.91 4210.91 920.00 2电梯设备及安装192.24192.24 42.00 3给排水146.47 146.47 32.00 4通风、120、燃气工程119.00 119.00 26.00 5电气工程（含照明及防雷）196.81 196.81 43.00 6电讯设备及安装96.12 96.12 21.00 （二）附属工程968.0500968.05211.50 12.33%1土石方及挡墙工程91.54 91.54 20.00 2小区道路工程109.85 109.85 24.00 3室外管网68.66 68.66 15.00 4园林绿化及灯饰686.56 686.56 150.00 5小区大门及围墙11.44 11.44 2.50 二工程建设其他费用1345.00 1345.00 293.86 17.13%1土地费用475.36 47121、5.36 103.86 6.05%2前期工程费475.36 475.36 103.86 6.05%2.1工程勘察设计、咨询费82.39 82.39 18.00 18元/米2.2工程监理费59.30 59.30 12.96 按照一类费用的1%2.3建设单位管理费59.30 59.30 12.96 财建2002394号财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知（一类费用的1%）2.4人防费205.97 205.97 45.00 30.0元/2.5施工图审查费10.99 10.99 2.40 1.6元/，按照相关规费规定2.6规划执照费12.36 12.36 2.70 1.8元/，按照相关规费规定2.122、7招投标管理费88.95 88.95 19.43 计价格20021980号国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法2.8工程质量监督费17.79 17.79 3.89 xxx按造价的0.2%，重庆市建委系统行政事业性收费项目及标准2.9其他规费75.52 75.52 16.50 预售房屋面积测定、环评费、建筑工程综合服务费等3城市建设配套费869.64 869.64 190.00 11.1%渝府发200392号 140.0元/平方米三预备费用576.45 576.45 125.94 7.34%1基本预备费5178.96 750.64256.20 256.20 55.97 一、二项费用和的4123、2涨价预备费5178.96 750.64320.25 320.25 69.97 一、二项费用和的5四建设期贷款利息4210.90 750.64000.00 0.00%年利率8.50(商业银行现行中长期贷款利率6.03，考虑其他融资成本，取8.5。)五工程总投资4210.91 1921.45 7851.04 1715.30 100.0%附表3：重大C区项目投资计划表单位：万元序号投资来源123合计资金来源结构1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1自有资金250002500052.70%2借款（含承包商垫款）1735 1735.0593.66%3经营成本02,5124、152,3792,2283,4771,1821,6922,1282,0091,4261,33133320699.06 43.64%4总投入26,7352,5152,3792,2283,4771,1821,6922,1282,0091,4261,33133347,434.11100.00%附表4：重大C区项目成本估算表单位：万元序号成本项目123合计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1开发成本25,9241,3681,3681,3682,7133428891,1861,1861,1861,18629639,0111.1土建工程8961,1941,1941,1125、941,1942997771,0361,0361,0361,03625911,1511.2设备购置及安装13017317317317343113150150150150381,6161.3其他费用24,8990001,345000000026,2442销售费用(4.5%)0379 379 311 252 359 312 359 305 43 0 0 2698 3管理费用(2.5%）648 34 34 34 68 9 22 30 30 30 30 7 975 4税金0463 463 380 308 439 381 439 373 52 003,297.545财务费用61 136 0 0 0 0 126、0 0 0 0 0 0 197 6预备费102 136 136 136 136 34 86 115 115 115 115 29 1255 7总 计26735 2515 2379 2228 3477 1182 1692 2128 2009 1426 1331 333 47434 8经营成本26735 2515 2379 2228 3477 1182 1692 2128 2009 1426 1331 333 47434 说明：各期土建工程和设备购置及安装按工程量15、20、20、20、20、5安排；其它费用在各期第一季度支付100。附表5：重大C区项目施工/销售计划表期数1231季度2季度3季度127、4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度施工1.11.22.12.2销售1.11.22.12.2说明：项目销售共分4期推出。1.1期推出3栋，共49325.45平方米，约530户，在第一年2季度中可达到预售条件，销售3个季度。随后各期间隔2个季度推出，每期约350户。整个项目计划于第3年2季度末完成销售，销售周期9个季度。附表6：重大C区项目销售收入测算表（单位：万元）工程周期建筑面积（）物业形态预售面积（）套内单价（元/）总销收入1231季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季度1.1期31667.83住宅272536,531比例95%45%45%5%收入16909801128、08010890商业99913,475比例90%30%30%30%收入12124044044041.2期21111.88住宅181696,531比例95%45%45%5%收入1127353405340593商业66613,475比例90%30%30%30%收入8082692692452.1期22885.36住宅196956,944比例95%45%45%5%收入1299261546154684商业72314,273比例90%30%30%30%收入929310310310车库14493,500比例90%50%35%5%收入1212673.2471672.2期22885.36住宅196956,944129、比例95%45%45%5%收入1299261546154684商业72314,273比例90%30%30%30%收入929310310310车库9693,500比例90%50%35%5%收入80844931445合计98550.435995508414841469035609797669357974677895400附表7：重大C区项目项目销售回款表 （单位：万元）项 目合计1231季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季一、售房收入59955.36084148414690356097976693579746778954二、季度回收资金59955.36058895889483239265130、58348555582474566800销售当季回款（当季回款率70%，最后季度100%）41968.75058895889483239265583485555824745668上一季度剩余的30%17986.610025242524207116832393208123922033286三、营业税金及附加（5.5%）3297.5404634633803084393814393735200附表8：重大C区项目损益表 （单位：万元）序号项 目123合计1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1营业收入08413.57 8413.57 6902.95 5609.04 7975.50 6935131、.24 7973.59 6778.16 953.75 0059955.36 2总成本及费用26,735.062,515.092,378.862,227.803,477.031,181.931,691.672,128.222,008.671,426.231,330.86332.7147434.11 3利税总额(1-2)-26,735.06 5,898.48 6,034.71 4,675.15 2,132.01 6,793.58 5,243.57 5,845.37 4,769.48 -472.48 -1,330.86 -332.71 12521.25 4弥补前期度额026735.06 20836.132、58 14801.86 10126.71 7994.70 1201.12 -4042.45 00472.48 1803.34 79929.41 5土地增值税084.14 84.14 69.03 56.09 79.76 69.35 79.74 67.78 3166.36 003756.37 6应纳税所得额-26,735.06 -20,836.58 -14,801.86 -10,126.71 -7,994.70 -1,201.12 4,042.45 9,887.82 4,769.48 -472.48 -1,803.34 -2,136.05 -67,408.17 7所得税(33%)000000024133、71.95 1192.37 0003664.33 8税后利润(3-5-7)-26,735.06 5,814.35 5,950.58 4,606.12 2,075.92 6,713.82 5,174.22 3,293.68 3,509.33 -3,638.84 -1,330.86 -332.71 5,100.55 11可供分配的利润-26,735.06 5,814.35 5,950.58 4,606.12 2,075.92 6,713.82 5,174.22 3,293.68 3,509.33 -3,638.84 -1,330.86 -332.71 5,100.55 13未分配利润-26,735134、.06 5,814.35 5,950.58 4,606.12 2,075.92 6,713.82 5,174.22 3,293.68 3,509.33 -3,638.84 -1,330.86 -332.71 5,100.55 14累计未分配利润-26,735.06 -20,920.71 -14,970.14 -10,364.01 -8,288.09 -1,574.27 3,599.95 6,893.63 10,402.96 6,764.12 5,433.26 5,100.55 税后总投资利润率(%)=10.75%投资利税率(%)=26.40%自有资本金利润率(%)=20.40%说明：土地增值税135、每季度按营业收入的1预收，销售最后一季度多退少补。附表9：重大C区项目现金流量表(全项目) （单位：万元）序号项 目123合计1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1现金流入08414 8414 6903 5609 7976 6935 7974 6778 954 0 0 59955 1.1销售及营业收入08414 8414 6903 5609 7976 6935 7974 6778 954 0059955 2现金流出26,9762,3792,3792,2283,4771,1821,6924,6003,2014,5831,33133354,3602.1开发建设投资25,9241,368136、1,3681,3682,7133428891,1861,1861,1861,18629639,0112.2销售费用037937931125235931235930543002,6982.3管理费用648343434689223030303079752.4其他费用4041361361361363486115115115115291,5572.5销售税金及附加037937931125235931235930543002,6982.6所得税00000002,4721,1920003,6642.7土地增值税084846956806980683,166003,7563净现金流量-26,9766,0356137、,0354,6752,1326,7945,2443,3733,577-3,629-1,331-3335,5954累计净现金流量-26,976-20,942-14,907-10,232-8,100-1,3063,9377,31110,8887,2595,9285,5955所得税前净现金流量-26,9766,0356,0354,6752,1326,7945,2445,8454,769-3,629-1,331-3339,2596所得税前累计净现金流量-26,976-20,942-14,907-10,232-8,100-1,3063,9379,78314,55210,9239,5929,259说明：投138、资内部收益率(IRR，季度)= 6% 投资净现值(NPV，10%)=3,449.42万元 静态投资回收期(Pt)=1.56年，附表10：重大C区项目现金流量表(自有资金) （单位：万元）序号项 目123合 计1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1现金流入08414 8414 6903 5609 7976 6935 7974 6778 954 0 0 59955 1.1销售及营业收入0.00 8414 8414 6903 5609 7976 6935 7974 6778 954 0 0 59955 2现金流出25648 2611 876 724 629 806 716 3299 19139、00 3282 30 7 40527 2.1自有资金投资25000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 25000 2.2银行借款资金偿还0 1735 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1735 2.3销售费用0 379 379 311 252 359 312 359 305 43 0 0 2698 2.4管理费用648 34 34 34 68 9 22 30 30 30 30 7 975 2.5销售税金及附加0 379 379 311 252 359 312 359 305 43 0 0 2698 2.6所得税0 0 0 0 0 0 0 2472 1192 0 0 0 3664140、 2.7土地增值税0 84 84 69 56 80 69 80 68 3166 0 0 3756 3净现金流量-25648 5803 7538 6178 4980 7169 6219 4675 4878 -2328 -30 -7 19428 4累计净现金流量-25648 -19845 -12307 -6129 -1148 6021 12241 16915 21794 19465 19436 19428 5所得税前净现金流量-25648 5803 7538 6178 4980 7169 6219 7147 6071 -2328 -30 -7 23093 6所得税前累计净现金流量-25648 -1141、9845 -12307 -6129 -1148 6021 12241 19387 25458 23130 23100 23093 说明：投资内部收益率(IRR，季度)=16% 投资净现值(NPV，10%)=15,667.28万元 静态投资回收期(Pt)=1.29年附表11：重大C区项目贷款偿还表（单位：万元）序号项 目123合计1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1本期偿还金额（季末）30 1765 000000001.1本季贷款支用(季初)1735 0000000001796 1.2本季应计利息(季末)30 30 0000000061 1.3本季付息30 30 000000001142、.4本季末还本金1735 01.5季末贷款余额1735 0000000002还款来源2.1销售回款08414 8414 6903 5609 7976 6935 7974 6778 954 002.2其他资金2.3小计08414 8414 6903 5609 7976 6935 7974 6778 954 00说明：1、年利率=7%2、季度利率=1.75%3、贷款偿还期=0.50年附表12：单因素财务敏感性分析表序号方案税后内部收益率（季）项目财务净现值（万元）投资利税率 税后投资利润率自有资金内部收益率(季) A基准方案5.87%￥3,449.4226.40%10.75%16.20% B土地成143、本B.110%4.21%￥2,216.8820.39%8.10%14%B.25%5.00%￥2,833.1523.32%9.40%15.00%B.3-5%6.86%￥4,065.6929.63%12.18%17.00%B.4-10%7.98%￥4,681.9733.03%13.68%19.00% C销售价格C.120%14.83%￥9,437.2755.06%23.62%25.00%C.210%11.34%￥7,059.6244.19%18.72%22.00%C.3-10%4.81%￥2,304.3121.58%8.51%16.00%C.4-20%1.92%￥-73.349.82%3.20%1144、3.00%D建设投资D.120%4.41%￥2,166.0219.49%7.44%16.00%D.210%5.14%￥2,807.7222.85%9.05%16.31%D.3-10%6.62%￥4,091.1330.16%12.56%16.09%D.4-20%7.37%￥4,732.8334.15%14.48%15.97%F住宅空置率F.15%基准方案F.210%3.21%￥1,133.8715.77%5.96%13.61%F.315%3.21%￥1,133.8715.77%5.96%13.61%F.420%0.81%￥-1,181.694.88%1.04%11.17%G销售进度G.140%,145、45%,10%4.15%￥1,994.8819.84%7.79%14.45%G.245%,45%,5%基准方案G.350%,40%,5%8.75%￥5,764.9836.77%15.44%18.93%G.460%,30%,5%14.97%￥10,396.1056.80%24.48%24.70%参 考 文 献1、 （重庆建委）（收集地块信息及规费信息）2、 （收集重庆市房地产市场信息）3、 4、房地产投资分析与决策，丁芸，谭善勇编著，中国建筑工业出版社，2005年。5、房地产投资分析，刘秋雁编，东北财经大学出版社，2007年。6、房地产投资风险与决策，李启明编著，东南大学出版社，1998年。7、 cnki数字搜索网，8、xxx大学C区项目初步可行性研究报告9、房地产开发企业会计实务，张志凤，许群，郝建国主编，中国市场出版社，2008年。10、房地产策划技术与案例分析，汤鸿，纪昌品主编，东南大学出版社，2008年。11、房地产经济、金融与投资分析，张建新，王国力编著，机械工业出版社，2008年。12、房地产开发与经营，吕萍主编，中国人民大学出版社，2007年。