1、高层全资模式房地产二级开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月高层全资模式房地产二级开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月63可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录总 论- 7 -一、项目决策背景- 7 -二、项目来源方式- 7 -三、项目简况- 7 -四、项目取得条件- 8 -2、开发模式：全资2、自主开发。- 8 -五、可行性研究结论- 8 -六、项目可研团队- 9 -第一部分 项目基本情况- 9 -一、宗地位置及四至- 9 -1.地理位置与区位关系- 9 -2.用地范围与四至- 10 -二、地块现状及交地条件- 11 -1.宗地现状- 11 -2.承诺交地状况- 12 -3.承诺交地时间- 12 -三、用地性质与规划指标- 13 -四、市政生活配套（3Km范围）- 13 -1.交通状况- 13 -2.现状生活配套及规划情况- 13 -3、大市政配套- 14 -第二部分 项目所在区域市场分析- 14 -一、区域经济环境研究- 14 -1、成都概况- 14 -2、成都经济发展- 15 -3、3、成都所在的成渝城市群将成为“中国经济第四极”- 16 -二、区域土地市场供应分析- 17 -1、2013年成都土地市场分析- 17 -2、2014年1-10月份成都主城区土地市场情况- 19 -3.项目所在区域土地市场分析- 20 -2.结论- 22 -三、项目区域房地产市场分析- 22 -1、2013、2014年成都住宅市场分析- 22 -2.项目所在建设路板块房地产市场供需情况分析- 24 -3.项目所在区域在售楼盘情况分析- 26 -4.周边可比较项目分析- 30 -5、区域商业市场- 31 -四、项目所在区域未来发展规划- 35 -第三部分 项目整体定位分析- 36 -一、项目SW4、OT分析- 36 -1、优势（“S”）和劣势（“W”）- 36 -2、机会点（“O”）与威胁点（“T”）- 37 -3、项目劣势及威胁的规避- 38 -4、结论- 38 -二、项目整体定位- 38 -1.形象定位- 38 -2.客户定位- 38 -3.产品定位- 39 -4.价格定位- 42 -1）高层住宅：采用市场比较法，确定本项目的目前均价- 42 -第四部分 概念规划设计- 43 -一、初步规划设计思路- 43 -规划立意：- 43 -规划创意：- 43 -规划目标：- 44 -规划案名：- 44 -其他考虑- 45 -二、规划设计的可行性分析- 45 -1.产品定位与上述规划设计思路的5、适应性- 45 -2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响- 45 -3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑- 45 -4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑- 46 -5.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑- 46 -6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑- 46 -7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑- 46 -三、初步设计总平及主要经济技术指标- 46 -第五部分 项目实施计划- 48 -一、开发策略和进度- 48 -1.开发策略- 48 -2.总体开发进度安排- 48 -二、销售节奏安排- 48 -三、项目运作机构的实施- 49 -第六部分 项目投资效6、益分析- 49 -一、测算前提- 49 -2、价格方面：如前所述。- 49 -二、测算结果- 49 -1. 成本费用表- 49 -2.核心经济指标- 50 -三、资金筹措及安排- 51 -四、地价敏感性分析- 51 -第七部分 其它风险分析- 52 -一、项目开发销售风险及应对措施- 52 -二、政策变更对项目开发的影响- 52 -第八部分 结论、建议- 52 -一、结论- 52 -二、建议- 53 -附 件：- 53 -总 论一、项目决策背景为实现集团公司的战略发展目标，稳步开拓成都区域市场，扩大xx置业在本区域的影响力，为成都区域公司打下更坚实的基础，在目前成都住宅用地必须经过拍卖出让的背7、景下，成都公司通过对成都市优质住宅地块的筛选以及长期的跟踪，认为xx地块可作为重点跟踪推进项目，现将项目可研情况汇报如下。二、项目来源方式通过xx区政府引荐，经过长期的跟踪，现了解到本项目预计在20xx年1月初公告、2月初举行拍卖。三、项目简况本项目位于成都市xx区二环路东一段25号，二环路内侧，处于成都市第二大核心商圈建设路商圈范围内。距离天府广场约5公里，距离成都火车北站约4公里。项目净用地约76亩，为二类住宅用地，容积率为4.5，兼容不超过20%商业。项目主要规划指标如下：指标数据备注土地面积（亩）76容积率4.5计容建筑面积（万平米）22.87商业（万平米）4.3其中，地下商业（万平米8、）1.1高层住宅（万平米）19.15公建配套（万平米）0.49地下室（万平米）8.56含1.1万平米地下商业总建筑面积（万平米）31.43车位个数（个）2077住宅按100平米配一个车位，商业100平米配0.5个车位四、项目取得条件1、取得条件：地块目前已通过区土规会，正计划报成都市国土局审核上市，预计2015年1月初公告，2015年2月初拍卖，预计起拍楼面价6200元/平米，起始地价款为141829万元，预计保证金为45000万元，付款进度为成交后分期支付(一般为5:2:3，间隔一季度)；在设定上限价格2100万元/亩（楼面地价7000元/平米）内，经授权参与土地拍卖。2、开发模式：全资自主9、开发。五、可行性研究结论本项目属稀缺资源，具备一定的开发潜力和影响力；项目周边成熟，临二环路及沙河、电子科技大学，具备优势的配套资源和良好的商业氛围，结合市场调研的情况，其具备短、平、快的特点，在地价2100万元/亩时，土地出让金约16.01亿元，经测算，项目总投资为33.33亿元，总收入为37.9亿元，需投入自有资金17.63亿元，自有资金投资回收期1.75年，实现净利润3.42亿元，自有资金投资年收益率11.08%，全投资财务内部收益率为17.81%，财务经济指标符合集团公司投资要求。如取得本项目对于扩大置业在成都市场的影响力作用明显；同时这也是进入并立足具备后发优势的xx市场的切入点。综10、上所述，建议参与该宗土地拍卖，并可在地价不超过2100万元/亩(楼面价7000元/平米)时取得。从20xx年主城区土地出让情况来看，成交地块平均溢价率约为10-15%，且下半年溢价率低于上半年。本项目起拍价6200元/平米，在设定上限价格7000元/平米时，溢价率为12.9%，取得土地具有一定可能性。六、项目可研团队审批人：xx审核人：xx、杨工作组负责人：序号内容部门人员1市场调研市场开发部、营销部2项目定位营销部3规划设计方案成都分公司4项目开发计划成都分公司5尽职调查和协议6融资方案7项目成本成都分公司8投资收益评价、项目运作和可研报告汇总成都分公司第一部分 项目基本情况一、宗地位置及四11、至1.地理位置与区位关系本项目位于成都市xx区二环路东一段内侧，建设路北路北侧，处于成都市第二大核心商圈建设路商圈，项目交通便利，区域发展成熟，本项目是建设路商圈范围乃至东二环区域内少量仅存的开发用地之一。本项目项目区位图2.用地范围与四至项目地块北至踏水桥北街，东至二环路，南至踏水巷，西至秀苑东路路（部分临沙河、部分临小区）。二、地块现状及交地条件1.宗地现状项目地块已拆迁完成，现已为净地，已打围，地块内地势平坦，地面无构筑物及线缆等。出让地块现状图（红线内为本项目地块）2.承诺交地状况净地交付。3.承诺交地时间三、用地性质与规划指标编号用地面积（平米）用地性质（商住比例）容积率建筑面积（平12、米）限高（米）150835二类住宅（兼容不超过20%的商业）4.5228757沿二环路商业限高15米四、市政生活配套（3Km范围）1.交通状况项目地处市中心，交通便捷，临多条城市主干道，离天府广场约5公里，离火车北站约4公里；据地铁3号线约2公里；临项目有包括二环快速公交在内的多条公交线站点。2.现状生活配套及规划情况项目处于市中心位置，各种交通、生活配套完善。（1）休闲购物：伊藤洋华堂、集百货超市于一体的SM广场、龙湖三千集、万科金域南湾精品商业、东区音乐公园等； （2）学校：幼儿园，金世纪东区幼儿园、金起点东篱幼儿园、艾毅多元智能幼儿园、东方爱婴、电子科大附属幼儿园；小学：建设路小学、电子13、科大附属实验小学，培华小学，电子科大子弟校等；中学：二十一中，成都石室中学初中学校，四川大学外国语学院实验中学；大学：电子科技大学（一河之隔）。 （3）医疗：成都市第六人民医院和国光医院三级甲等两家医院。 （4）自然资源：项目可俯瞰沙河，并能步行几分钟欣赏到“沙河八景”中离建设路最近的两景：科技秀苑和麻石烟云。3、大市政配套项目地处市中心，周边路网发达，供水供电及通讯设施完善，在项目周边即可接入。第二部分 项目所在区域市场分析一、区域经济环境研究1、成都概况成都作为西南重镇，是四川省的政治、经济、文化、科技和金融中心，同时也是国务院规划确定的“西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信14、枢纽”，是我国重要的中心城市，也是中国重要的高新技术产业基地、现代制造业基地、现代服务业基地和现代农业基地。依照全域成都城市总体规划，未来成都将建设成为一个世界级、现代化、超大型的田园城市。2、成都经济发展（1）GDP稳步上行 ，“万亿”时代将至。 2013年成都市实现地区生产总值（GDP）9108.9亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%，增幅比全国、全省分别高2.5和0.2个百分点，预计2014年将达到1万亿元。其中，第一、二、三产业分别实现增加值353.2亿元、4181.5亿元、4574.2亿元，分别增长3.6%、12.2%、8.8%。同时，产业结构进一步优化，第三产业增加值占比超成15、都市“半壁江山”，三次产业结构为3.945.950.2。（2）固定资产投资及消费均同步增长。2013年，成都固定资产投资完成6501.1亿元，增长10.4%。民间投资较快增长，全年完成3595.3亿元，增长17.2%，占固定资产投资比重达55.3%。同时，社会消费品零售总额不断攀升。2013年，成都实现社会消费品零售额3752.9亿元，增长13.1%；其中零售业总额为3049.5亿元，增长14.1%，占比高达81.3%。（3）财政收入大幅增长，城乡居民收入稳步提高。2013年，成都市实现地方公共财政收入898.5亿元，增长16.6%，其中税收收入665.7亿元，增长16.5%。地方公共财政支出16、1162.6亿元，增长20.4%。同时，2013年成都城乡居民收入稳步提高。城镇居民人均可支配收入达29968元，增长10.2%，扣除物价因素影响实际增长6.9%。农民人均纯收入达12985元，增长12.9%，扣除物价因素影响实际增长9.5%。城乡居民收入比由2012年的2.36：1缩小为2013年的2.31：1，城乡居民收入差距进一步缩小。2013年，成都居民消费价格指数（CPI）上涨3.1%。其中，食品类价格上涨5.5%。工业生产者出厂价格指数（PPI）下降1.2%，工业生产者购进价格指数（IPI）下降1.8%。3、成都所在的成渝城市群将成为“中国经济第四极”成渝经济区拥有我国规模最大的城17、镇群（1亿人口），大西南巨大的腹地市场支撑（2.4亿人），经济总量、密度、综合竞争能力仅次于长三角、珠三角、京津冀，已具备成长为“中国经济第四极”的潜力。2011年，成渝经济区区域规划获得国务院批准，把成渝经济区建设成为西部地区重要的经济中心、全国重要的现代产业基地、深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区。成都作为两个发展核心之一，目标是把成都建设为城乡一体化、全面现代化、充分国际化的大都市。二、区域土地市场供应分析1、2013年成都土地市场分析（1） 2013年成都土地供销两端同比稍有下浮，但其成交价格比高于去年同期。2013年成都土地供应296宗，供应面积为118、7367.85亩，同比下降29%；土地成交307宗，成交面积为17669.86亩，同比下降29%；平均楼面地价为2035元/平米，同比增长38.91%；整体的土地出让金达到674.56亿元，同比略涨5.08%。2013年，成都市主城区土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地84宗，总出让面积3991.15亩，同比减少28.47%；其中成交土地77宗，合计3850.56亩，同比下滑24.48%；平均楼面地价为4091元/平米，同比增长45.38%；整体的土地出让金达到394.55亿元，同比略涨3.16%。（2）土地成交类型：以住宅兼容商业占比最高，占比为54%，其次为商业地块，占比26%。19、住宅兼容商业地块成为土地供应及成交主要类型，复合型地块供销占比超7成，纯住宅地块供销占比仅为2%。（3）土地成交价整体差异较大，总体处于高位，9月达到最高位，开发商拿地热情很高。2013年1-12月，各月份的土地成交均价整体差异较大，主要体现在后半年，9月达到最高点912.54万元/亩，折合楼面地价为4790.06元/。（4）成都土地市场高溢价率、高楼面价频现，推高土地成本。（5）成都土地供销集中于郊区，主城区土地供应稀缺。从各区县供求情况看，双流成交量最大，为36宗，新津、xx区、新都、郫县亦为热点区域，其供应宗数均在20宗以上。成都主城区土地日趋稀缺，郊县已成为成都土地市场的主力区域，土地20、价格未来仍将有较大增长。2、2014年1-10月份成都主城区土地市场情况（1）供需情况土地宗数 (块)建设用地面积 (平米)规划建筑面积 (平米)推出楼面均价 (元/平米)住宅用地522463171.69051482.962828.06商业/办公用地24510464.332526277.731655.342014年1-10月，成都市累计土地供应面积15677.85亩，与去年同期相比增长21%；累计土地成交面积10040.01亩，与去年同期相比下降14.5%。其中主城区累计土地供应面积6339.06亩，与去年同期比较增长103%。累计土地成交面积4673.23亩，与去年同期比较增长55%。（3）21、2014年1-10月主城区住宅用地成交情况土地宗数 (块)建设用地面积 (平米)规划建筑面积 (平米)成交楼面均价 (元/平米)平均溢价率土地出让金(万元)2014年10月19746.53898647806.22%18635.312014年9月12877.9690620000.00%1381.22014年8月6468556.513376532901.5213.66%388123.162014年7月2122693.734742763871.078.66%183595.552014年6月10358223.71632385.343154.7922.70%514982.962014年5月224159.22、5286803.613997.3554.56%34698.432014年4月3211879.796582667478.3965.96%492277.12014年3月134491.72131068.551320.00%67264.372014年2月11487623.071835955.72185.6922.80%401283.082014年1月1168790.876803313190.00%101303.5（3）2014年前10月成都主城区土地市场特点土地市场供需量均微幅齐升，但仍然处于低位水平，主要受商品房市场低位运行影响。土地流拍宗数较多，但主要是素质较差的小地块，优质地块推出不多。土地出让23、起始价格略有上涨，住宅用地平均溢价率不高，约为20%。天府新区推地量较大，约占主城区的一半。3.项目所在区域土地市场分析项目位于xx区成熟的建设路板块，近年来区域土地供应较少，住宅用地价格一直较高；目前区域几乎已无土地供应，本项目为最后一块较大规模的住宅用地。宗地名称建设用地面积（平米）容积率规划建筑面积（平米）成交日期起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）溢价楼面地价（元/平米）受让单位1、刃具立交A地块377154.51698792011.6.21053（挂牌）105303500协信2、刃具立交B地块379254.51706622012.6.131120147022.5%4900成都川通3、24、刃具立交C地块391364.21643712012.3.91100121510.5%4520蓝光4、锦电东苑地块215334.5968982012.10.111345213958.4%7130成都佳成5、保利康桥地块7879532363852010.101000146046%7100保利6、二环路东三段191344765362012.8.231066166155.8%6230西南设计院7、九龙仓御园地块10493044197232010.180099023%4828九龙仓8、崔家店52号地块6057931817382013.71000158458%7920中粮9、川棉厂地块620315.83625、21582014.8挂牌楼面价5600元/平米，2260万/亩流拍2.结论以近期出让地块来看，从刃具立交向南到万年场二环路沿线的住宅地块均以较高价格成交。但本项目是区域内仅存的少量开发用地，资源稀缺，具有较大的开发价值。三、项目区域房地产市场分析1、2013、2014年成都住宅市场分析（1）2013年成都住宅市场供销两旺，楼市成交火热。2013年成都主城区住宅供应面积为1033.53万，同比增长20%；2013年成都主城区住宅成交面积为1027.76万，同比增长21%；（2）高新区和xx区成为主城区供应及成交热点区域。2013年成都主城区住宅新增供应量以高新区居首，其中供应面积为307.11万26、，成交面积为329.82万；受北改驱动，xx区市场也表现活跃，其中供应面积为260.25万，成交面积为223.18万。（3）2013年成都主城区住宅成交均价为9378元/，涨幅较为明显。（4）主城区住宅市场成交仍以刚需为主，需求面积持续增大。2013年成都主城区商品房住宅市场成交量最高的面积区间为70-90，占总成交量46.4%，其次是90-110，占比为16.2%。（5）2014年1-11月份主城区住宅供销分析时间销售面积(万)销售价格(元/)可售套数(套)可售面积(万)销供比合计834.0310013-0.82014年11月86.07957673748787.990.852014年10月627、6.75990078199837.641.052014年9月61.281022276875828.080.322014年8月61.781037973202793.020.782014年7月75.061098674736804.751.112014年6月45.581010573660800.70.792014年5月131.4973475467816.161.582014年4月87.8994880482860.570.732014年3月91.24953178495854.820.642014年2月52.921009580303860.341.452014年1月74.151020881349868.28、530.772014年1-11月成都主城区住宅销售面积834万平米，比去年同期略有下降；实现销售均价10013元/平米，同比小幅上涨；销供比为0.8，供给略大于成交。2.项目所在建设路板块房地产市场供需情况分析（1）市场供需情况：区域土地稀缺，在售楼盘稀少，供不应求。2009年建设路板块集中放量，销售居高； 2010-2012年，由于区域可开发用地资源有限，供应面积少，导致成交量少，区域年销售额下降； 2013-2014年，新项目入市，区域销售向好。（2）销售均价： 2009-2013年建设路板块住宅成交价格逐年攀升，市场一路看涨。 2014年受政策、宏观经济因素制约，市场观望情绪浓厚，价格小29、幅回落。（3）建设路板块及周边板块的销售价格年增长率价格逐年增长,2009-2011年涨幅最快，2011年之后，趋于平稳增长； 2009-2014年年平均增长率：建设路22%、八里庄19.5%、万年场17%。3.项目所在区域在售楼盘情况分析（1）从区域来看，住宅均价约为11000-12000元/平米，具有较高品质。序号项目名称占地面积（万平米）建筑面积（万平米）容积率物业类型主力户型均价（元/平米）开发商开盘时间1太阳公元10.6634精装高层住宅（精装对外报5000）85-18617300-18600信远2013.62世茂御景湾5.16395.58高层、洋房（临新华公园）94-224高层1330、800世茂2012.63玛塞城3.8244.5高层住宅（三面临高架）53-11010500xx二局2013.54金域蓝岸32.9（住宅）2.1高层住宅72-11012000万科2013.125保利康桥7.8343高层住宅120-19014000保利地产2011.116佳州星城2.2154.5高层住宅77-11211500佳州地产2013.117万科金色乐府5204商业、写字楼、住宅77-1401250014000（精装）万科2013.128中粮锦云6283住宅、商业60-8912000中粮2013.79九龙仓御园10.3423高层住宅80-18013000九龙仓2011.1010东方天地6.931、382.6住宅、公寓50-90公寓10000，住宅售罄蓝光、蜀鑫2013.911华润二十四城562103.7532层高层89-16011000华润2010.1（2）建设路板块住宅供应面积段板块供应面积段主要集中在170-200、300-400以及70-90 ；小尺度的产品稀缺性较强； 保利康桥和太阳公元项目定位为高端城市豪宅，产品面积段大，区域内在售项目较少， 拉动整个区域内供应面积趋于大户型产品。（3）建设路板块成交面积段和总价段建设路板块成交产品差异化较大，主要集中在70-90、110-130、及170-200三个面积段，区域目前的产品形态主要以首置和改善类大户型产品为主； 区域产品总价偏32、高，主要集中在70-100万及150-300万，区域购买实力较强。 小尺度产品稀缺，去化快。建设路板块销售主要集中在三种产品类型上，一是70-90的刚需类产品，总价为70-100万之间，属于稀缺产品；二是改善类产品，主要面积集中在110-130，总价集中在150-180万，三是多次改善类产品，面积集中在170-200，总价集中在250-300万。从整体上看片区购买实力强，改善类产品需求占比较高。 4.周边可比较项目分析（1）太阳公园项目名称太阳公园建筑类别高层位置电子科技大学对面物业类型住宅、商业、酒店建筑规模630000开发商信远绿化率30%容积率4最早开盘时间2013.11装修状况精装（装33、修标准对外报5000）最早开盘价16000主力户型85-186位置图鸟瞰图或总平面图项目特色太阳公元(成都)，信远地产城市“公元”系列作品，是信远地产立足全国战略的注脚之作，以前瞻的设计理念、典范的精装品质以及华丽的皇家园林，领跑都市品质生活。“公元”系著作首发京城。北京太阳公元，拉开了信远城市“公元”系列的辉煌序幕，引领下一部“公元”著作续写华章。从北京到成都，太阳公元历来善于择址城市之心。年去化量约5万方最新成交（均）价：目前精装17300元/平米。（2）佳州星城项目名称佳州星城建筑类别高层位置建设南支巷物业类型住宅、商业建筑规模150000开发商佳州地产绿化率30.2%容积率4.5最早开34、盘时间2013.6装修状况毛坯最早开盘价10500主力户型77-112位置图鸟瞰图或总平面图项目特色佳州星城由城市公馆与开放式街区组成，项目位于成都建设路中心黄金地段，具有1.5环绝版土地价值，是建设路商圈的发展中心。年去化量开盘至今约6万方最新成交（均）价（2014.11.11）：均价11500元/平方米。（3）玛塞城项目名称玛塞城建筑类别高层位置二环路刃具立交物业类型住宅、商业建筑规模237457开发商成都福瑞置业绿化率30%容积率4.5最早开盘时间2013.5装修状况毛坯最早开盘价10000主力户型50-90位置图鸟瞰图或总平面图项目特色商业配套年去化量8.5万方最新成交（均）价（20135、4.11.11）：均价10532元/平方米。5、区域商业市场（1）区域发展：建设路核心商圈依托伊藤洋华堂、龙湖天街三千集、SM广场三大百货（购物中心），形成了带状分布的集中式商业，商圈起于龙湖三千集、止于SM广场。xx区政府规划将从刃具立交（玛塞城商业）向南延伸将蓝光项目商业、本项目商业 与建设路核心商圈贯通后形成一个扩大的建设路商圈。 （2）供销方面：建设路板块在售商业稀少，新开发商业项目以自持居多。2009-2010年，商业供销比呈逐步上升的趋势，以消化存量为主； 2011年开始，保利康桥、招商东城国际入市建设路板块供应面积与存量逐步上升； 2012年开始，钻石广场、金域蓝岸、太阳公元商业36、入市，开发商自持，可销售面积小。（3）价格方面：建设路商圈商业价格备受市场认可，价格三年翻三倍； 2013商业涨幅93%，2014年商业涨幅43%，价格一路走高。 （4）商业物业面积：建设路商业供应面积集中在500 以上，以万科金域蓝岸为代表，尚未销售； 成交面积主要集中在400-500 ，占26%，其次110-130 ，占14%， 50 以下13%， 220-250 ，占12%； （5）成交总价：建设路商业销售成交总价段高， 以1000-1500万最多，占30%，其次700-1000万，占24%。（6）项目周边商业个案研究区域在售商业稀少，均价集中在3.9-4.6万元/； F1集中在5-6万37、元/ ， F2集中在2-3万元/ ； 其中目前建设路核心商圈商业二手房，一楼价格集中在6-8万元/。名称商业形态面积段层高价格 （万元/） 均价 （万元/） 协信中心底商、 商业街34-416底商： F1：5.4M底商： F1：4-5F2：1.8-23.9蓝光coco时代底商30-2006M F1：4.5F2：2.7-3 3.9 玛赛城底商、 独栋商业底商 14-630 独栋 1000-1500社区底商 F1：6F2：6独栋商业 F1：6.5F2：5.5F3：5.3 社区底商： F1：5.8F2：2-34.3太阳公元底商、 独栋商业60-280F1：5.6F2：5.85 F1：5.45 F2：38、2.83.9 佳州星城4层街区商铺30-360F1：6 预计15年初推出恒河广场街区商铺、 底铺288-1500写字楼底商 F1：6街区商业 F3：5.15F4：6 预计15年初推出四、项目所在区域未来发展规划为打好“产业立城翻身战”，xx区今年在对建设路商圈区域内的综合体板块进行疏通整合，着力打造现代城市综合体群落。作为xx区规划的“136”产业功能区中“六区”之一，建设路商圈功能区是传统意义上“建设路商圈”的升级版。建设路商圈产业功能区位于成渝铁路以南、双建路新xx大道成南高速以西、成洛路以北区域，是以建设路商业大街为核心，总面积达19平方公里。作为成都六大新兴主力商圈之一的建设路商圈，近39、年来正以惊人的速度快速崛起，目前已建成商务楼宇21座，商业载体达180万平方米，聚集了5000平方米以上大型卖场18家，呈现出多元化、多样性、多层次的聚集发展态势。2012年，xx区划分“136”产业功能区，设立建设路商圈推进办，着力抓好城市综合体、社区商业物业的结构规划、产业业态规划。按照这一规划，建设路核心区的万科钻石广场片区、协信幸福里片区、龙湖三集片区、华润万象城片区、成都339片区五大城市综合体群，成为建设路商圈耀眼的“商业明珠”，全面推动传统商贸业转型升级。2013年，建设路商圈GDP突破200亿元，实现综合销售额110亿元，成功跻身成都市新兴百亿商圈之列，名列成都市五大商圈之一，40、至此xx区规划的“136”产业功能区转型，“133”产业体系升级驶入快车道。作为全国重点大学电子科技大学的所在地，建设路商圈发展电子科技、电子信息等领域的产业项目，具备天然的地缘优势。2011年以来，建设路商圈电子商务业快速发展，正崛起成为“智慧商圈”。 预计到2016年底，核心区入驻企业数突破500家，电子信息产业产值突破20亿元，真正推进建设路商圈变身智慧商圈。预计到2016年，xx区建设路商圈的商业总体量将达到400万平方米，综合销售额突破200亿元；目前xx内在建或拟建五星级酒店共有8家，而建设路商圈就有5家，预计到2016年，将有3座五星级酒店陆续投入使用，总体量9.6万平方米，总房41、间数约1155个，另有泰合思源酒店、茂御酒店2座五星级酒店完成建设。第三部分 项目整体定位分析一、项目SWOT分析1、优势（“S”）和劣势（“W”）优势（1）区位及环境条件本项目位于成都市东2环内侧，建设路板块，距离建设路核心标志区伊藤洋华堂商圈，步行仅10余分钟。随着万科金域蓝湾，龙湖三千里、三千城，首创爱这城等项目开发，奠定了建设路成为成都品质居住核心区的地位。地块受电子科大、建设路传统商圈及居住氛围三重作用，地块融合“城市乐居、区域级商业及高校经济”三大价值。纵横交错的城市骨干路网，众多公交线路、二环快速路等使得本项目的交通十分便捷。片区开发成熟度极高，自2007年开始始终处于成都市供需42、最旺盛最健康的区域。“万科金域蓝岸”“蓝光Coco时代”“玛塞城”等项目，无论是市场如何波动，都保持了快速去化。项目周边开发的众多高档住宅区如“太阳公元”“世茂御景湾”“保利康桥”等项目提升了本区域附加值， 劣势（“W”）（1）本地块西侧形态不规则，可能影响业态布局和土地利用；地块东侧为二环高架，可能影响住宅品质和商业价值。（2）地块南侧规划商业地块尚未拆迁完成，可能会影响本项目与建设路核心商圈的衔接，从而影响本项目商业价值。2、机会点（“O”）与威胁点（“T”）机会（“O”）（1）成都住宅市场整体回暖有利于住宅去化； （2）建设路商圈的继续发展繁荣为本项目的商业物业价值提升带来利好；（3）区43、域内存量越来越少，并且新增供应有限，项目在开发上市销售期间，可能有较大升值空间；（4）项目东侧的“万科金域蓝岸”和“恒河广场”都有集中商业，并且规划和定位为“中高端一站式购物中心”将会对区域，尤其是本项目商业和住宅都带来重大利好。风险（“T”）（1）成都近期土地市场仍然较热，12月推出的东2环10亩地块，楼面地价起拍价更是达到了9980元/。因此对于本区域“最后的盛宴”的两个地块，定会面临各大实力开发商的激烈竞争，可能出现较高溢价，从而抬高土地取得成本，压缩项目利润空间；（2）由于土地成本面临高位，住宅单价、总价天花板价格限定，而地上商业占比14%，总体量达4.3万，因此商业的“定位、规划设计44、销售、运营”都会有较大挑战。3、项目劣势及威胁的规避劣势规避方法：对住宅努力实现产品创新，使其成为本项目的快销产品，快速实现现金回笼。 威胁规避方法：通过产品差异化、产品创新和成本控制取得竞争优势；做好商业物业的规划与销售，使其成为项目的主要盈利点。4、结论项目区位优势明显，居住、商业氛围浓厚；以住宅产品为主，容易去化，开发周期较短，资金回笼较快；区域价值持续提升，房价有上升空间。二、项目整体定位1.形象定位“建设路精英住区”本项目为容积率4.5的住宅兼容商业楼盘，产品包括高层住宅和商业街，以城市中心稀缺地段、户型成熟、独具特色的商业风情街、品质和品牌保障为核心卖点，打造刚需+改善型品质社区45、。2.客户定位(1)客户细部分析核心客户:地域性客户为主，成都本地与城东、东北区域所积淀的客户为主；年龄在25-35岁之间的中青年刚需置业客户。重要客户:电子科大、电子科大附属实小及周边的校园客群，成都铁路局、石油、xx系统等单位的员工；对于建设路板块有着浓厚情结的城东原住民。潜在客户:部分四川二级城市（绵阳、南充、达州等）客户。(2)目标客户价值取向分析项目住宅主力产品设计为55-65套二，75-80套三户型，套二总价段为77-91万，套三总价段为100-110万。客户主要采用按揭付款方式，首付款为23-33万之间，在主力客户群的支付能力之内。3.产品定位(1)拟建物业类型及规模物业类型规模46、（）占比备注住宅19152785.6%地上商业3233014.1%2层（局部3层），首层层高6米配套公建49000.3%地下商业11000-不计容(2)项目的面积配比A、区域内住宅分面积段销售、存量情况表面积段总套数总面积销量存量套数面积套数面积50以下172657314858182475550-70115668700809480703472063070-9041183401972084173518203416667890-110569574963413547222822024110-130300350051121276918822235130-15059182800323452182683747、582150-170271449781622693010918047170-20033261417611134027150077合计750969716640403591353469338028建设路板块区域各面积段产品供应各面积段产品供应占比面积段占比备注70-9050%区域中刚需和首改项目，此占比可高达85%50-709.8%90-1108.2%在刚需、改需项目中，70-90平米产品占比为50-85%，为区域内同档次项目的绝对供应主力。建设路板块区域各面积段产品销售去化，以70-90平米为主力，改善需求也较为旺盛。各面积段产品销售面积占比面积段占比备注70-9047.5%130-15013%48、50-7012.3%90-11011%区域各面积段产品供需结论：受到70/90规划指标限制，区域内供应量、去化量、库存量都以70-90段面积为最高，此面积段产品竞争大，风险也最小。而50以下小户型，和50-70之间的小套二户型，以及90-110之间的舒适套三户型，都是区域内市场空白点。B、区域内住宅部分总价段户型总价段，150-180万去化量最大，主要集中在区域内包括九龙仓御园、太阳公元在内的高端大盘为主的项目，尤其是上半年九龙仓御园项目促销降价之后的快速去化，拉高了此数据。基于以上市场数据分析，结合地块“快速启动，快速销售，快速回笼资金”的开发定位，以及地块本身“临高架桥、规模中等、商业占比49、20%”的非深度住宅地块的属性，结合区域内总价位段数据，项目面积段配比建议如下：地块面积配比表套型面积（）占比备注2室2厅1卫55-6550%3室2厅1卫75-8040%3室2厅2卫100-11010%C、区域内商业部分面积段商业面积楼层面积段（）占比备注1楼30-50个别转角处或设计难处理的地方，可以加大面积，但不能超过802楼、局部3楼报规按小面积分割，以后既可散售、降低总价门槛，又可组合销售。(3)产品打造的关键点A、住宅：创新产品，在保证功能和舒适的情况下，尽量压缩产权面积，控制总价，预留单价空间，确保项目销售速度。B、商铺：以销售为主，快速回笼资金。商铺设计尽量利用空间层高赠送，提高50、商铺价值；同时二楼的可考虑外廊、连廊式设计及配置电梯，增加其临街面，提高通达性。C、社区型商业：定位为具有小资的情调商业，可以招募品牌商家入驻，因此内街的情调设计非常关键，建议可以借鉴成都鹭岛商业街，风情选择上，可以考虑结合具有历史人文的城东工厂的文化，电子科技大学的学院气息，和现代时尚情调相结合。4.价格定位1）高层住宅：采用市场比较法，确定本项目的目前均价评价因素位置交通综合配套远景规划景观社区外部环境户型建筑规划发展商品牌建筑质量各项目得分（Qi）各项目均价（Pi）各项目权重(Wi)评价因素的分值（总分100）12108810812121010100加州星城12886771187882151、.150.3玛塞城89757611988781.050.3金域蓝岸11107.57661110109871.10.2太阳公元121086107111189921.20.2本项目109776610988801.07本项目住宅均价目前均价1.07万元/平米。2）设定价格的年均增长率，得到项目开盘时的均价。2013年1月到2014年10，区域内住宅价格增长率为10%，其中2014年区域住宅有小幅下降。因此我们以谨慎保守的态度，预估2015年、2016年、2017年增长率各为5%。年度单价（万元）增长率2014年1.072015年1.125%2016年1.185%2017年1.245%2）商业：本项目52、周边项目（蓝光、玛塞城、太阳公元）1楼、2楼商业均价约为4万元/平米，因本项目规划有局部3楼商业，预估均价为3.6万元/。第四部分 概念规划设计一、初步规划设计思路规划立意：以后工业文化主题作为整个项目的规划立意，以城市新兴年轻中产为主要客户目标，将项目定位为城市青年社区，住宅户型以中小户为主（40、50、60、70、80、90平米区间），由于规划条件较为苛刻，借鉴北京SOHO产品规划理念，将本案规划为开放型社区，住宅采用单元式管理。产品规划、空间规划、商业规划、场所规划、景观规划集成化设计以实现目标。规划创意：通过集成化设计，在满足用地规划条件的前提下，实现项目总体价值最大化的目标的同时，也53、能通过空间的营造，对商业价值进行总体平衡，并形成商业空间层次的多样化、产品上下层关系的系统化和产品上下游价值的内在逻辑性，尤其是在商业空间规划上，对价值较低的二环路界面，采用多开口、多场所形式调节商业环境的气候，将面积较小的商业铺面规划在该区域，提升该区域的商业价值以便于营销策略上的需要,去化速度的要求。在中庭区域通过景观场所空间和导入型的空间设计，将商业高价值产品集中规划在面向中庭区域，并通过空中连桥的设计，形成商业空间的连续性，通过景观规划，使得中庭区域的趣味性和空间聚合效应更强，此区域的商业空间通过空间设计，形成了地下一层、首层和二层之间都具有首层的价值和联动效应，中庭区域的商业价值通过54、规划设计得以提升。而此类型的商业空间设计在xx区没有、在成都也极为罕见，相比本案项目北向的蓝光地产开发项目COCO时代的商业设计则更具活力！规划目标：本案拥有地段优势和较为城市化成熟的配套环境，临近建设路板块的大型商业圈层，因此，本项目适合小而精型的生活提升类和生活休闲类的品质商业类型，在商业环境的规划上也应立足于解决本案产品综合竞争优势的创建，同时也致力于将本项目打造成为xx区乃至成都市具有独特个性气质和魅力的城市场所，并成为时尚青年族群的标签型产品。规划案名：68-U PLUS+（东区意库）“68”是本案沿袭的该地块“xx”的记忆元素。一个城市需要属于自己的文化和特色，在城市的发展中，许多55、有代表性的文化符号由于种种原因失落了、遗失了，那么，在新一轮的城市发展中，我们需要城市再生、也需要文化再生，通过对有代表意义的文化符号的沿袭，也是对历史的敬意！通过对一个城市特定文化元素的沿袭，也是一种文化的传承形式，同时也能引发一代人的情感共鸣。“U PLUS”是一种时尚符号，在传承过程中，我们也需要创意，生活需要创意、思想需要创意，创意无处不在，本案案名建议：“东区意库”，就是需要用一种特定形式又富有内涵的的符号，把目标客户群的情感吸引过来。其他考虑通过住宅塔楼的角度设计及减少二环路高架对住宅的影响同时减少高容积率带来的住宅相互对视影响，并丰富了沿二环线城市空间效果。二、规划设计的可行性分56、析1.产品定位与上述规划设计思路的适应性住宅主力为一梯八60-80平米套二或小套三户型，通过挑阳台改功能房的形式，增加户型功能，同时通过时尚的立面造型符合年轻人的审美特点，打造年轻人的居住社区。2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响 项目为高容积率、低密度的典型住宅社区，很难做够相应的商业面积并达到高品质。首先通过减少商业进深，降低总价，其次可通过商业空间的变化，通过建筑退台处理，上层赠送露台，增加上层商业价值。然后通过建筑悬挑房间的形式，减少建筑密度，从而增加商业面积。3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑地块东临二环高架，西临沙河。二环高架对首层商业及住宅均有较大影响。而沙河则57、是项目的主要景观资源，但是本地块只有西南一个角与沙河接壤，其他都被原有老旧建筑隔开，可形成视线通廊，但是对整体形象有一定干扰。本地块规划本着减弱二环路干扰的目的，打造商业内街及通过住宅排布及产品分布，减少影响。同时将主要住宅面向沙河，提升楼盘品质。另西侧老旧住宅整体规模不大，本地块拍卖后将很难独立开发，可先拿到本地块后再将其兼并进来一起开发，既能分摊地价又能显著提升楼盘品质，切可打造沙河休闲商业街，有较高的商业价值。 4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑地块周边有电子科技大学及三个相对成熟的社区，比邻建设路商圈，地块属旧城大规模改造区，区位优势明显，且整体规模较大，整体形象较好。主58、要购买力以年轻人为主。5.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑旧城改造区，二环以内，交通便利，配套完善。6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑旧城改造区，二环以内，交通便利，配套完善。7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑年轻人为消费主力，商业主要为休闲业态，住宅以小户型为主力产品。 三、初步设计总平及主要经济技术指标序号项目数值一总占地面积（)50835.0 1建设用地面积折算（亩）76.3 二主要规划要求2.1容积率4.50 2.2建筑密度2.2.1商品住宅25%2.3绿地率25%三规划建筑面积1总建筑面积（)314286.95 2地上建筑部分（)228757.50 2.1商品住59、宅（)191527.5 2.2街区商业（)32330.0 2.3公共配套设施（）4900.0 3地下建筑面积（）85529.5 3.1地下商业11000四停车位数量6.1商品住宅（户）19156.2停车位总量（个）2077 6.3可售车位总量（个）1769 第五部分 项目实施计划一、开发策略和进度1.开发策略项目以“快速启动，快速销售，快速回笼资金”为开发定位，住宅部分以平衡现金流为主，商业部分以实现利润为主。2.总体开发进度安排项目预计2015年一季度取得土地，分两期开发，2015年四季度一期实现基础正负零，2017年3季度竣工验收；二期2016年4季度基础正负零，2018年3季度竣工验收。60、整盘开发周期为3.75年。二、销售节奏安排项目一期2015年4季度住宅开始预售，销售周期1年，商业（含地下商业）2016年1季度开始销售，销售周期1.5年；二期住宅2016年4季度开始预售，销售周期1年，商业（含地下商业）2017年3季度开始销售，销售周期1.5年。项目年均去化6.9万平米。住宅、商业年均增长率按5%计，住宅销售起价11200元/平米，均价11700元/平米；地上商业销售起价34000元/平米，均价36200元/平米；地下商业均价1.5万/平米；车位15万/个，销售可售车位的80%。三、项目运作机构的实施项目由xx置业成都公司实施。第六部分 项目投资效益分析一、测算前提1、规划61、指标方面：总用地面积76亩，住宅容积率4.5，可兼容20%商业；住宅建筑面积19.15万平米，地上商业建筑面积3.2平米，地下室8.56万平米 （含1.1万平米地下商业）。 2、价格方面：如前所述。3、成本方面：银行贷款利率按1-3年利率6%上浮20%考虑，自有资金按贷款利率上浮30%计息；土增税按销售额的1.6%计提。4、土地方面：土地价格为2100万/亩，折合楼面地价7000元/平米。按成都市规定，主城区土地在拍卖成交后签订土地合同前须购买用地指标30万元/亩，折合楼面地价增加100元/平米。土地款在土地成交后按照5:2:3的比例分三次（每次间隔三个月）交清。二、测算结果1. 成本费用表序62、号经济指标总额（万元）按总建筑面积单位金额（元/平方米）按地上可售面积单位金额（元/平方米）1土地成本167950534375032前期费用125273995603基础设施配套费67722153034建安费用80686260836045公共配套设施费122538556开发间接费（含不可预见费）51211632297资本化利息(含财务费用)194826208518销售费用113673625009管理费用900294010总投资33331310605148902.核心经济指标序号项目总体经济指标数值1净利润（万元）341982销售净利润率（%）9.03%3自有资金（万元）1763434自有资金静态63、年投资收益率（%）11.08%5毛利率（%）24.44%6全投资内部收益率（%）17.81%7自有资金内部收益率（%）21.85%注：自有资金指土地总成交价款和前期启动资金之和，目前置业的自有资金为注册资本金和股东借款。三、资金筹措及安排需请集团公司筹集17.63亿元，其中支付土地费用16.79亿元，项目启动资金0.8亿元，其他开发费用可通过银行贷款和销售回款解决,其中银行贷款9.58亿元。四、地价敏感性分析项目总体经济指标1860万/亩（6200元/平米）1950万/亩（6500元/平米）2050万/亩（6833元/平米）2100万/亩（7000元/平米）2150万/亩（7167元/平米）264、200万/亩（7333元/平米）总投资额（亿元）31.27 31.93 32.86 33.33 33.80 34.27 开发成本（亿元）26.49 27.28 28.18 28.63 29.08 29.53 总收入（亿元）37.89 37.89 37.89 37.89 37.89 37.89 利润总额（亿元）6.620 5.958 5.027 4.560 4.093 3.625 净利润（亿元）4.965 4.469 3.770 3.420 3.070 2.719 毛利率30.09%27.99%25.62%24.44%23.25%22.06%全投资内部收益率（%）24.55%22%19.15%165、7.18%16.52%15.29%全投资动态回收期（年）2.52.572.662.72.742.88自有资金内部收益率30.06%26.95%23.5%21.85%20.23%18.6%年去化量（）68879.2368879.2368879.2368879.2368879.2368879.23归属置业的股东借款及注册资本金(亿元)15.7016.4317.2317.6318.0418.44置业自有资金投资收益率32%27%22%19%17%15%置业自有资金年均投资收益率18.07%15.55%12.5%11.08%8.51%7.37%销售净利润率13.10%11.79%9.95%9.03%866、.1%7.18%第七部分 其它风险分析一、项目开发销售风险及应对措施总体上，本项目整体市场销售风险可控，最大开发经营难点在于，住宅价格天花板短期内很难突破，满足销量前提下，利润压力集中在商业的售价和销售速度上，需要在规划设计阶段优化每个商铺使用功能，充分总结成都xx西城开发经验，利用积累的客户资源及商业资源，提高营销启动的成功率，以确保项目整体的运营成功。二、政策变更对项目开发的影响 成都市2014版规划红皮书预计于2015年初开始执行，其中对偷面积及商业层高等方面的限制可能对项目建筑设计产生较大影响。第八部分 结论、建议一、结论针对本项目开发建设的可行性研究，综上所述，我们作出以下结论：1、67、成都房地产市场运行平稳，需求旺盛，泡沫较小，处于健康稳步发展状态，项目所处大环境较好，投资风险较小。2、项目位于市中心二环内核心商圈，区位优势明显，且具有资源稀缺性。项目居住、商业氛围浓厚，商业产品的开发价值较高，通过产品创新可能获取高溢价；区域土地稀缺、价值持续提升，房价整体有一定上升空间。3、项目以住宅为主，且区域认知度高，存量小，可实现住宅产品的快速去化，具备“短、平、快”的特点，开发、销售风险可控。4、项目在设定的地价2100万/亩（7000元/平米）范围内，可实现净利润3.42亿元，各项经济指标基本符合集团公司决策要求，在经济上具有较强的可行性。5、若取得该地块也是进入并立足具备后发68、优势的xx市场的切入点。二、建议建议集团公司参与该宗土地拍卖，可在地价2100万/亩（楼面地价7000元/平米）内取得。附 件：附表1.用地与规划指标表序号项目数值一总占地面积（)50835.0 1其中：代征城市公共用地（)0 2建设用地（)50835.0 2.1商品住宅用地（)50835.0 3建设用地面积折算（亩）76.3 3.1商品住宅用地（亩)76.252 二主要规划要求2.1容积率4.50 2.2建筑密度2.2.1商品住宅25%2.3绿地率25%三规划建筑面积1总建筑面积（)314286.95 2地上建筑部分（)228757.50 2.1商品住宅（)191527.5 2.1.2高层169、91527.5 2.6集中商业（)32330.0 2.8公共配套设施（)4900.0 3地下建筑面积（)85529.5 3.1地下可售车库（)58362.5 3.2 设备管理用房（)6000.0 3.3地下商业（)11000.0 3.4人防（）10167.0 四预计地上可售面积223857.5 4.1商品住宅（)191527.5 4.1.2高层住宅（)191527.5 4.6集中商业32330.0 五预计地下可售面积69362.5 5.1地下商业（)11000.0 5.2地下车库（)58362.5 六停车位数量6.1商品住宅（户）1915 6.2停车位总量（个）2077 6.2.1商品住宅停车70、位（个）1915 6.2.6商业停车位（个）162 6.3地上停车位总量（个）0 6.4地下停车位总量（个）2077 6.5可售车位总量（个）1769 2.开发进度表 3.成本收益估算表序号项 目单位成本(元/)工程量()总额 （万元)折算到地上可售面积金额(元/)一土地成本7,342 228,758 167,950 7,503 1土地出让金7000228,758 160,130 2地下车库补交出让金0 58,362 0 4契税210 228,758 4,804 5印花税3 228,758 80 6交易服务费28 228,758 648 7其他100 228,758 2,288 二前期费用3971、9 314,287 12,527 560 1 可行性研究费2 314,287 50 2 规划方案设计费15 314,287 471 3 施工图设计费40 314,287 1,257 4 前期经办费24 314,287 754 5 工程前期费40 314,287 1,257 6 评估、咨询费4 314,287 126 7 前期物业开办费15 314,287 471 8 政府配套费220 314,287 6,914 9 维修基金39 314,287 1,226 三基础设施配套费215 314,287 6,772 303 1小区围墙及道路22 314,287 699 1.1小区围墙及道路550 1272、,709 699 2小区绿化及环境22 314,287 699 2.1小区绿化及环境550 12,709 699 3室外综合管网61 314,287 1,917 3.1通讯设施系统6 314,287 189 3.2室外给水系统12 314,287 377 3.3室外排水系统11 314,287 346 3.4室外中水系统8 314,287 251 3.5室外燃气系统19 314,287 597 3.6室外供暖系统0 314,287 0 3.7室外智能系统0 314,287 0 3.8室外消防系统5 314,287 157 4高低压配电110 314,287 3,457 4.1高压配电55 3173、4,287 1,729 4.2低压配电55 314,287 1,729 四建安费用2,608 309,387 80,686 3,604 1地基处理及土方工程120 309,387 3,713 2建筑工程1,636 309,387 50,606 2.1地上1,114 223,858 24,948 2.1.1住宅类1,100 191,528 21,068 2.1.1.2高层1,100 191,528 21,068 2.1.4集中商业1,200 32,330 3,880 2.2地下3,000 85,529 25,659 2.2.1地下室3,000 85,529 25,659 3装修工程费465 2274、3,858 10,409 3.1外立面及门窗装饰343 223,858 7,686 3.1.1住宅类300 191,528 5,746 3.1.1.2高层300 191,528 5,746 3.1.4集中商业600 32,330 1,940 3.2内部装修工程122 223,858 2,724 3.2.1住宅类100 191,528 1,915 3.2.1.2高层100 191,528 1,915 3.2.4集中商业250 32,330 808 4安装工程费516 309,387 15,958 4.1电气工程171 223,858 3,838 4.1.1住宅类170 191,528 3,25675、 4.1.4集中商业180 32,330 582 4.2给排水工程43 223,858 960 4.2.1住宅类40 191,528 766 4.2.4集中商业60 32,330 194 4.3采暖工程0 223,858 0 4.4电梯工程100 223,858 2,247 4.4.1住宅类92 191,528 1,762 4.4.4集中商业150 32,330 485 4.5消防工程76 223,858 1,699 4.5.1住宅类60 191,528 1,149 4.5.4集中商业170 32,330 550 4.6智能及弱电工程43 223,858 960 4.6.1住宅类40 191,76、528 766 4.6.4集中商业60 32,330 194 4.7通风、空调及防排烟34 223,858 766 4.7.1住宅类40 191,528 766 4.7.4集中商业0 32,330 0 4.8燃气工程41 223,858 910 4.8.1住宅类43 191,528 826 4.8.4集中商业26 32,330 84 4.9地下设备安装工程535 85,529 4,578 4.9.1电气工程210 85,529 1,796 4.9.2给排水工程60 85,529 513 4.9.5消防工程100 85,529 855 4.9.6智能及弱电工程65 85,529 558 4.9.77、7通风、空调及防排烟100 85,529 855 五 公共配套设施2,500 4,900 1,225 55 六开发间接费97 314,287 3,036 136 七不可预见费66 314,287 2,085 93 八资本化利息383 314,287 12,034 自有资金5,403 银行贷款6,631 开发成本合计9,110 314,287 286,315 12,790 九开发费用627 314,287 19,716 881 1销售费用362 314,287 11,367 1.1销售代理费181 314,287 5,684 1.2营销推广费及其它销售费用181 314,287 5,684 2财78、务费用237 314,287 7,449 2.1自有资金237 314,287 7,449 2.2银行贷款0 314,287 0 3管理费用(人员管理费）29 314,287 900 开发成本和开发费用合计9,737 314,287 306,031 十营业税及附加税费675 314,287 21,219 948 1营业税603 314,287 18,946 2城市维护建设税42 314,287 1,326 3教育附加18 314,287 568 4地方教育附加6 314,287 189 5印花税6 314,287 189 6价格调节基金0 314,287 0 总成本费用合计10,412 31479、,287 327,250 14,619 十一销售收入12,056 314,287 378,911 15,978 1住宅类11,702 191,528 224,134 1.2高层11,702 191,528 224,134 4集中商业36,207 32,330 117,056 6车位4,545 46,690 21,221 7地下商业15,000 11,000 16,500 十二土地增值税193 314,287 6,063 271 总投资合计10,605 314,287 333,313 14,890 十三利润总额1,451 314,287 45,598 2,037 十四所得税363 314,287 11,399 509 十五净利润1,088 314,287 34,198 1,528 十六静态投资收益分析1股东借款及注册资本金176,343 2项目净利润34,198 3自有资金投资收益率19.4%4投资回收期（年）1.75 5自有资金年均投资收益率11.08%6毛利率24.44%十七归属置业1股东借款及注册资本金176,343 2净利润34,198 3置业自有资金投资收益率19.39%4置业自有资金年均投资收益率11.08%4.销售收入预测表5.土地增值税计算表6.资金来源与运用表7.全投资现金流量表9.自有资金现金流量表