1、旅游开发移民安置小区基础设施建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日总论1.1项目背景1.1.1项目名称XX县XX旅游开发移民安置小区基础设施建设项目。1.1.2承办单位概况本项目承办单位为XX县旅游开发有限公司。公司注册2、资本1500万元，由XX县人民政府、XX县旅游局共同组建，公司宗旨为“以优质的服务、良好的信誉开拓XX旅游资源，发展XX旅游业，促进XX经济发展”。主要经营范围涉及旅游资源市场开发、旅行社、建筑装潢、饮食、住宿，兼营旅游产品营销、旅游咨询服务、旅游人才培训、旅游汽车出租、旅游票务待售等。1.1.3报告编写依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）；2、XX县域总体规划（2004-2020）；3、石浦镇总体规划（调整）（2003-2020）；4、宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例；5、村镇规划标准；6、XX县人民政府相关文件；7、其他相关设计标准和规范；8、委托方提供的相关基础资料。1.2项目概况3、1.2.1拟建地点项目所在地为石浦镇昌国南门桔场。地块东临沿海南线一级公路，其它方向为山地。1.2.2建设规模及内容建设规模：项目规划总用地面积176198.1m2。建设内容：XX旅游项目二期、三期移民安置小区（石浦镇昌国南门桔场移民安置地块）“三通一平”基础设施建设。1.2.3主要建设条件本项目建设地点位于石浦镇昌国南门桔场，昌国片区村庄供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善，能满足建设要求。1.2.4项目建设进度本项目于2008年5月开始动工，至2008年12月竣工，建设工期为8个月。1.2.5项目建设投资和筹资方案该项目总投资为2180万元，资金来源为自筹。1.2.6主要经济指标表1-4、1 项目主要技术经济指标序号名称单位规模备注1总用地面积m2176198.12建设工期月83项目总投资万元2180 2项目建设的背景和必要性2.1项目建设的背景2.1.1XX县旅游发展概况XX县地处中国黄金海岸线的中心地带,紧靠国际大都市上海.境内群山连绵,海域壮阔,千港百湾,岛礁众多,碧海金沙,旅游资源得天独厚,是华东惟一拥有山,海,岛,崖,滩,景,物七大特点的滨海资源地区。 XX县委县政府在1998年作出了全面发展海洋旅游的战略决策.对全县170多个自然,人文景观进行了为期三个月的实地勘察,在此基础上,按照高起点,全方位规划的总体要求,先后编制了严密的规划, 并启动松兰山旅游开发。20005、年,召开第一次全县旅游工作会议,提出了大旅游,大产业,大发展的思路,把旅游业作为全县第三产业的先导和全县经济新增长点着力加以培育。2003年县委,县政府提出了旅游富民发展战略,明确了把旅游业培育成为全县经济支柱之一的发展方向。2004年,召开全县加快服务业发展大会,明确了把旅游业培育成为第三产业的主导产业和国民经济的支柱产业。近年来,XX县始终坚持精品开发理念,注重挖掘地方特色,凸显海洋,生态,文化主题,目前已形成松兰山度假区,XX影视城,中国渔村,石浦渔港古城四大骨干旅游品牌。形成了比较完善的旅游综合产业服务体系。2006年，全县接待游客数达到232万人次，旅游经济总收入12.5亿元，同比分6、别增长16%和17.5%。旅游业已成为县域国民经济中新的经济增长点。随着长三角经济一体化进程的加快和杭州湾大桥,XX港大桥,浙江沿海高速通道的相继建设,将使XX直接接轨上海,为XX的旅游发展带来了前所未有的黄金机遇。2.1.2XX县XX旅游项目概况“XXXX旅游度假区”位于XX旅游生产力“一带四区”布局中的石浦重点旅游开发区。该项目由新鹤、蛟龙、XX三个区域组成，规划面积约10平方公里，南邻中国渔村皇城沙滩，北与国家4A旅游景区松兰山相呼应。区内滨海岸线曲折绵长，植被良好，海蚀地貌景观独特，是尚待开发的处女地。该项目拟建成以生态、文化、探险、运动、休闲为主题，具有商务会展、游乐健身、海洋娱乐、7、休闲度假功能的舒适旅游休闲度假区。度假区力求以国际一流的规划设计、建设管理和服务，塑造独具魅力的“东方夏威夷”，接纳来自海内外的宾客。项目建成后将大大提高XX海洋旅游档次。XX县委县政府在关于XX旅游的发展战略中提到要重点推进XX旅游区的开发,该项目已列入XX县重点工程。旅游开发应与移民安置有机结合起来。XX旅游度假区的开发征收蛟龙村、金山村、新鹤村集体土地。做好XX旅游度假区的移民安置工作是项目开发的基础和前提，是旅游开发项目健康发展的保证。为此XX县征收集体所有土地房屋拆迁办公室出台了XX县XX旅游项目征收集体所有土地房屋拆迁实施方案（以下简称方案）并通过了XX县人民政府的审批。方案中提到8、安置方案以迁建安置为主，迁建安置由拆迁人提供迁建和费用，被拆迁人自行建造安置用房；拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，被拆迁人按照统一规划、统一设计、统一管理的要求由所在村统一或自行建造单体或联体住宅。2.1.2项目的规划相关性根据宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例，集体所有土地房屋拆迁，应当遵循依法管理、合理补偿、妥善安置的原则，并符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，有利于土地集约和节约利用。住宅用房的拆迁补偿安置，可以实行调产安置，也可以实行货币安置，对符合市和县（市）、区人民政府规定条件的被拆迁人，还可以实行迁建安置。被拆迁人有权选择具体的补偿安置方式。调产安置和9、迁建安置地点的确定必须符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划的要求。石浦镇总体规划（调整）（2003-2020）提出，昌国区以居住和公共服务设施用地为主，建设文化中心和旅游服务中心，为XX皇城沙滩旅游开发提供配套服务，并兼顾昌国组团的发展。XX旅游度假区项目一期征收新鹤村集体土地，二期、三期征收蛟龙村、金山村集体土地。本项目为项目二期、三期移民安置小区基础设施建设，安置地块位于石浦镇昌国南门桔场。安置方案符合宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例和石浦镇总体规划（调整）（2003-2020）。2.2项目的建设必要性2.2.1该项目的建设是促进XX旅游项目开发的需要XX县委县政府在关于XX旅10、游的发展战略中提到要重点推进XX旅游区的开发,该项目已列入XX县重点工程。作为XX县旅游重点开发项目，XX旅游区项目对XX县的经济社会发展起到重大的影响作用。移民工程是XX旅游区项目的重要组成部分，移民工作的顺利实施关系到该项目的健康有序发展，也关系到XX经济的发展和社会的稳定。做好移民安置工作，将为开发商提供好的投资环境和旅游资源，为当地居民解决旅游开发带来的不良影响，切实把“旅游惠民”的政策落到实处，为XX旅游项目的开发赢得更大的支持。2.2.2该项目的建设是保障居民利益、维护社会稳定的需要旅游开发要注重对开发区域资源及人文的影响，要实现“以人为本”。XX旅游区的开发对于当地人文产生的影响11、就是将占用当地居民的生存空间，客观要求改变当地居民人文环境。解决该问题的措施需要保障并且改善当地居民的生活环境，摒除旅游项目对当地的居民造成的不利影响。该项目的实施，以保障居民利益为原则，合理确定安置方案，力求改变居民生活条件，发挥移民安置的积极效用，对于维护社会稳定，促进社会主义和谐社会的建设具有重大意义。2.2.3该项目的建设是引导村庄集聚，优化村庄布局的需要该项目将蛟龙村、金山村两个村庄集中安置，统一配置基础设施，合理规划建筑布局，有利于引导村庄布局的优化和人口集聚，促进城市化健康发展；有利于农村基础设施和社会公共服务设施的统筹配置，改善人居环境；有利于农村住宅的集中建设和有序改造，节约12、土地资源。对于改善农民生产生活条件和农村建设面貌，促进社会主义新农村建设具有重大的意义。场址及建设条件3.1地点与地理位置石浦镇地处东海之滨、XX半岛南端，位于东经12148-12157，北纬2908-2913，处于以上海为龙头，浙江、江苏为两翼的长江三角洲经济区，是宁波港口群的重要组成，目前为全国六大中心渔港之一。北接新桥、定塘等乡镇；西扼三门湾；南与鹤浦、高塘隔港相望；东临大目洋、猫头洋，是XX县南部的区域中心。行政区域由镇本土和檀头山岛、东门岛、对面山岛、半招列岛、渔山列岛等众多岛屿组成，镇本土呈东北-西南走向，带状形态，陆上海岸线长108km，全镇陆地面积121.6k（含海岛面积19k13、）。项目所在地为石浦镇昌国南门桔场地块，土地利用现状为林地。3.2自然条件3.2.1地型地貌石浦镇背山面海，大陆部分，东北属沿海丘陵地貌，城区处滨海阶地，西高东低，一般海拔2028米，沿港34米，平均海拔15米；西南多为海积平原，面积约为30平方公里。地势由东北向西南倾斜，大明山主峰海拔425.2米，为最高峰。岛屿部分，多属海岛丘陵，檀头山地势高峻，主峰海拔225米。打鼓峙及对面山、东门岛有小块平原，均围垦而成，总面积约1.5平方公里。项目所在地块地势存在高差。3.2.2气象条件石浦镇属亚热带海洋性季风气候，温暖湿润，四季分明，日照充足，雨量充沛，冬夏长春秋短。年平均气温16.2；多年平均降雨14、量为1393毫米，一年四季降雨主要集中在两个雨期，即4-7月份的梅雨期和7-10月份的台风期；沿海平均风速为5.6m/s（4级），冬季盛行偏北风，夏季多为偏南风，春秋两季风向多变。灾害性天气较多，其中台风、暴雨成灾较为频繁。台风是主要的灾害性天气之一，5-11月为台风影响季节，其中7-10月还可直接登陆XX。平均每年约出现2次。暴雨大多出现在6、8、9三个月，主要由台风及梅雨造成，暴雨雨量集中，雨势猛，时间短，强度大，易造成山洪爆发，农田积水内涝。3.2.3工程地质和水文1、地质XX县地质构造属闽浙隆起东南沿海褶皱带，以新华系构造和纬向构造为主体构造，均以断裂为主要形迹。地层主要为侏罗系上统陆15、相火山岩，次为白堊系火山沉积岩，第四系地层多见于滨海平原，泥盆系下石炭统、第三系地层亦有出露。2、水文A 陆域水文石浦镇背山面海，自成独立水系。山丘溪涧密布，大多源短流急。境内的地表水主要有大塘港河水系，为大塘港末端，大塘港河总蓄水量为8000万立方米，1983年开通金石引河，引大塘港水入石浦港。镇域内主要河流有4条：金石引河主流长11公里；鸡鸣河主流长4.75公里；长塘河主流长6公里；坦塘河主流长1.75公里。主要特征为河流短促，水源不丰。石浦镇地下水分两种类型，即裂隙水和孔隙潜水，裂隙水分布在周围山区，补给水源为大气降水；孔隙水主要分布在平原区，含氟量较高，补给水源主要为大气降水，其次是裂16、隙水。一年内地下水径流高峰分别为4-7月（黄梅期）。7-10月（台风期），深层地下水埋深一般在60m以下。B海洋水文全年平均水温为18.7度，冬季最低为6.4度，秋季最高为28度；海洋水盐度为22.730.9度，石浦港属半封闭式海港，潮汐属非正规半日潮，潮差太大，平均潮差超过4米，是一个强潮差，港中大小潮流差异显著，平均潮流流速在1m/s左右，小潮流速约0.4m/s，历史实测最高潮位4.83米。石浦镇沿海水域广阔，滩涂遍布，水质肥沃，营养盐丰富，水产资源品种繁多，是多种海洋生物繁殖、索饵、生长栖息的优良场所。3.3公用设施条件3.3.1给水石浦镇现有四个水厂，石浦镇用水水源主要来自四个水库，分17、别为供水量180万立方米的三家村水库、88万立方米的利民水库、8万立方米的文昌阁水库及超过1000万立方米的大塘港水库。其中昌国片主要由小南门水库及镇北简易水厂联合供水，由金架山水库引水供给。3.3.2排水石浦镇区带状布局，背山面海，镇内沟河纵横，现状排水体制为雨污合流制。排水管道普及率在70%左右，现有排水管道总长54.38公里。3.3.3供电石浦镇现有主变两台，容量为23.15万kVA。石浦110kV变电站由宁海跃龙变电站经一回路110kV供电，且有35KV出线。另外，丹城至石浦的110kV连线为备用线路。镇区现状电压等级为110kV/10kV。石浦变电站有35kV出线二回路：一路送东溪变18、电所，并与110kV西周变相连；一路至定山变和高塘变，基本为郊区农村使用。3.3.4通讯1、电信镇区内有电信母局一处。电信模块局四处（昌国、延昌、东门岛、金星），其中，石浦天门路电信母局装机容量2.4万门。2000年后，因业务发展需要，用户剧增，现电信母局设备已扩容至30480门，实装24742门。2、邮政石浦镇内设有邮政支局一个，邮政所3个，分别分布在昌国、新城区的渔港北路和金山路北侧。3、广播电视石浦镇内现有石浦广播电视一座，共拥有有线电视用户1.6万余户，调频广播用户7000余户。已形成电视、广播共缆传输，并具有卫星接受、多功能开发条件。3.4社会经济条件石浦镇为XX县辖镇，系省历史文化19、名镇。镇域面积1216平方公里。下辖76个行政村，22个居委会，有常住人口93万人，流动人口3万余人，是XX县域南部经济、文化中心，以海洋经济为主导的旅游和港口城镇。石浦镇由昌国、延昌、石浦老城、番头新区、东门岛五个组团组成。其中四个旧城区是在原乡镇政府所在地的基础上，发展为各自为政的格局，并相对独立地集中在海湾的山岙和海岛上，经过历代建设基本上形成了一定的居住规模和完善的服务体系。而番头岙平坦的地形和广阔的腹地，使新区于西南集中成片，形成了现代化的城镇格局。石浦镇农渔业经济发达，具山海、港口之利，物产丰富，城郊型效益农业发展较好，种植以水稻、蔬菜、柑桔为主，全镇经济作物种植面积达2.2万亩。20、产业化水平不断提高，培育了名特优农产品基地4个。渔业经济发达，几年来水产品年捕捞量一直保持在28万吨左右，渔业产值维持13亿元左右，约占宁波市的40%。临港型工业特色明显。全镇现有工业企业640余家，规模以上企业达60多家，已形成水产品加工、机电制造、船舶修造、食品生产、石油化工等为主、其它为辅，门类比较齐全的工业产业结构。2006年完成工业产值61亿元，规模以上企业实现产值25.5亿元。3.5交通条件石浦镇城区现状道路体系为南北交通依赖性较强，以渔港路为骨架贯穿延昌组团、老城组团和新城组团。东西交通以金山路为主干，在新城组团基本上按照2000年的总规形成比较完整的方格形路网。3.5.1对外交21、通A对外交通主干线：由沿海南线石浦段和沿海高速公路石浦连接线构成，其中沿海南线为穿越式交通，由北向西南在石浦城区沿山一侧穿越，是石浦城区各组团对外交通主要通道。B对外交通次干线：陆岛交通东线，石浦港区域陆岛交通的一部分，担负着石浦港区域北部和岛屿的对外交通的职能。3.5.2城区交通A城区交通主干线：渔港路-兴港路，贯穿石浦城区大部分组团交通并兼有疏港通道的职能。B城区交通次干线：五新公路、大明河西路，辅助联系石浦城区大部分组团交通的职能。3.5.3区间交通A区间交通主干线：金山路、葛峙西路、望鹤路、渔港东路、皇城大道、渔村大道等，主要为组团区间交通联系。B区间交通次干线：主要解决各组团内部交通22、联系。 4建设方案4.1安置方案4.1.1安置方式及规模1、安置方式安置方式主要有迁建安置、调产安置和货币安置，本项目为安置方式以迁建安置为主。2、安置规模本项目为XX旅游开发二期、三期项目蛟龙村、金山村移民安置项目。共计安置人口1440人，户数580户。其中安置蛟龙村人口780人，户数310户；安置金山村人口660人，户数270户。按照村镇规划标准（以下简称标准）中村镇规模等级分类，该安置小区属于大型中心村等级。4.1.2安置规划要求1、基础设施工程按照方案要求，拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整等基础设施工程。通水、通电管线敷设至规划住宅基地户外墙体位置为止；安置区内主要道路要23、求达到硬化标准；主要安置区进行场地平整，达到建房要求。2、建筑工程根据方案，被拆迁人按照统一规划、统一设计、统一管理的要求由所在村统一或自行建造单体或联体住宅。户型设计：迁建安置用地面积分为三种户型：大户型用地面积125m2，中户型用地面积100m2，小户型用地面积62m2。房屋结构：要求统一高度、统一立面、原则上按样本房设计要求建造。4.2项目规划4.2.1项目总平面布置该移民安置小区主要分为住宅、会所、商业服务、公共绿地四个功能分区，总用地面积176198.1m2。会所及商业服务区沿小区入口处主干道两侧布置，规划设计建筑层数为三层。公共绿地布置在会所及商业服务用地以西。其它区域为住宅区，规24、划大、中、小户型相对集中成排沿区内道路布置。小区内主要道路为东西向主干道，村内主干道与地块以东沿海南线一级公路交叉口作为村口。主要技术经济指标如下：地块总用地面积 176198.1m2净用地面积 166464m2总建筑面积 151758m2建筑基底面积 50082m2容积率 0.86建筑密度 28.1%绿地率 30安置总人口 1440人安置总户数 580户其中：大户型 240户中户型 220户小户型 120户人均建设用地 115.6m2室外停车位 20辆详见“项目规划总平面图”。4.2.2场地平整工程场地平整的目的是为了通过平整使土地更适合用途的需要。土地平整工程一般由土石方开挖、土石方回填、25、土石方运输和平整土地等组成。根据标准要求，村镇建设用地的竖向规划要充分利用自然地形，保留原有水面和绿地，有利于地面水的排出，符合道路坡度设计，减少工程量。本项目区域为林地，地势存在高差，根据要求随形就势进行场地平整，所需土石方均就近采购。工程规模：土地平整总涉及面积176198.1m2，平整对象为现有林地、坡地。4.2.3道路交通工程1、对外交通项目所在地为石浦镇昌国南门桔场。地块东临沿海南线一级公路，其它方向为山地。本区块将在沿海南线一级公路上设置主干道出口，小区内支路与沿海南线一级公路相通。2、区内交通区内交通要求处理好沿海南线一级公路与内部道路网之间的关系，建立等级明确、布局合理、网络贯26、通的道路网。1、道路等级根据标准，村镇道路级别分为4级，本项目区内道路应设3级、4级道路，可设2级道路。区内主要道路分主干道、次干道、支路三级。主干道按照村镇道路级别的3级标准设计，红线宽度12米，次干道按照4级标准设计，车行道宽度为6米，支路道路宽度为4米。2、路网结构：区内结合地形采用方格网状路网，主干路系统为一横，次干路为五纵，支路为宅前道路。3、路面：村庄主要道路路面实行硬化标准，根据需要设置路灯。4、村口：村内主干道与沿海南线一级公路交叉口作为村口，村口设置绿化景观5、停车位：小区商业服务区设室外停车位20辆。道路交通系统用地面积为63533m2。4.2.4供电工程1、用电量预测根据27、用电性质和单位面积用电量指标，预测本区块电力负荷。住宅按10KW/户计，路灯照明按村庄道路面积1W/m2考虑，其它公建用电负荷按100KW计取，估算负荷总量为5964KW。同时率以0.6计，区块内用电计算负荷为3578KW。2、电力设施根据基地用电负荷，小区内设配电房两座，分别布置在公共绿地区域及住宅区域，与电力管线相接。每座变电所配置2台1000KVA的变压器。3、电源及线路布置小区供电来源为石浦110kV变电站，10KV电力线沿道路架杆敷设。住宅及其它建筑物380/220V线路由配电房采用电缆埋地方式敷设。电力管线成网状布置，主要沿小区主干道、次干道敷设，根据供电需要敷设至支路。4.3.528、供水工程1、用水量预测根据XX县城市总体规划制定的用水量指标结合实际情况进行用水量预测；人均生活用水量按最高日220升/人日，用水普及率100%，共计生活日用水量为316.8吨；公建、消防、绿化及未预见用水量按生活用水量的10%计，则用水量为31.68吨。综上，本区块内最高日用水量为348.48吨/日。2、水源本项目由小南门水库供水。3、供水管网本规划区采用集中供水系统，给水管网主要沿小区主干道、次干道敷设，根据供水需要敷设至支路。小区供水主管道管径为DN200，次管道管经为DN150、DN100。4.3.8排水工程1、排水体制本区块排水体制为雨污合流制。2、排水管网雨水：雨水排放充分利用地形29、,通过沟渠就近排入水体。污水：污水量按给水量的80%计，本区块的污水量为278.78吨/日。生活污水经化粪沉淀后由排水沟排入附近水域。环境影响评价5.1环境现状5.1.1水环境现状XX县大、小水库水质基本保持良好，7个水源保护区基本保持在类水质范围内，部分水区水源受到污染。石浦镇域内金石引河水质及石浦港域近岸海水水体污染比较严重，主要超标因子为COD、总磷、总氧、非离子氨。5.1.2大气环境现状XX大气环境的主要污染物是总悬浮颗粒物，其次是氮氧化物、降尘、二氧化硫；二氧化硫河氮氧化物的年均值和日均值符合大气二级标准。石浦渔港有鱼腥臭味空气污染。5.1.3声环境现状目前XX声环境污染主要来源于交30、通、工业、建筑施工、社会生活和其他声源。中心城区的噪声功能达标区域是居民文教区、混合区、工业集中区，二超标较严重的是交通干线两侧。石浦镇随着建设、发展等功能日趋合理，声环境质量有了一定程度的改善。项目所在地声环境质量较好。5.2采用的环境保护标准5.2.1环境质量标准大气环境：执行环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准；水环境：执行地表水环境质量标准（GB3838-2002）中的类标准；声环境：执行城市区域环境噪声标准GB3096-93中类标准。5.2.2污染物排放标准（1）废气废气执行大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准。（2）废水项目废水排放可执行污水综合31、排放标准（GB8978-1996）中的二级标准。（3）噪声施工期噪声执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）。5.3施工期环境影响分析5.3.1施工期噪声污染分析1、施工期噪声污染源施工期间噪声污染分为机械噪声、施工作业噪声及施工车辆噪声。本项目主要施工噪声源是：施工过程使用推土机、挖土机、混凝土震动机、混凝土搅拌机等以及道路施工时铲用机、压路机、沥青砼推铺机等机械设备及运输车辆。2、施工期噪声污染防治措施合理放置施工机械，尽可能布置在对场界外造成影响最小的地点，并在高噪声设备周围设置掩蔽物。加强施工管理，合理安排施工作业时间，禁止夜间进行高噪声作业。以液压工具代替气压工具，打桩应采用32、液压钻孔、浇注桩头的低噪声施工方法。5.3.2施工期水污染分析1、施工期水污染源施工期间将产生施工人员生活污水、打桩泥浆水和施工设备的冲洗废水，给施工区环境造成一定影响。项目施工人员人数按20人/天计，平均每人每天120L的生活污水排放量计算,施工期生活污水排放量为2.4t/d；在现场施工过程中，将会涉及钻孔、浇筑等工程，工程施工过程产生少量的泥浆、砂浆等，如处理不当会在一定程度上影响水环境；施工时如遇降雨，雨水冲刷施工现场，雨水径流含有大量悬浮固体物，也会短暂性的影响水体。2、施工期水污染防治措施在施工前期应同步设计好排水沟和沉淀池，将建筑泥浆水和冲洗水经沉淀分离后的上清夜排入污水管网，沉淀33、泥浆应定期外运。建筑废物应按指定地点堆放并及时清理，避免因暴雨冲刷而流入附近水体。建议在施工场地设置简易厕所和化粪池，对施工队伍居住地的食堂、浴室和厕所污水进行处理。5.3.3施工期空气污染分析1、施工期空气污染源按起尘原因可分为风力扬尘和动力扬尘。风力扬尘主要是露天堆放的建材（如黄沙、水泥等）及裸露的施工区表层浮土由于天气干燥及大风，产生风力扬尘。动力扬尘主要在车辆行使时产生。施工过程中由于挖土、填土、推土及搬运泥土和水泥、石灰等装卸、运输、搅拌过程中有大量尘埃散逸到空气中；道路施工时运送物料对汽车引起道路扬尘污染；物料堆放期间由于风吹引起的扬尘；在路面施工时由于推铺沥青混凝土可能产生沥青烟34、污染；根据建筑施工工地的有关数据，当风速较大时，周围一定范围内TSP浓度将超过环境空气质量二级标准水平。此外，人员、工具、建筑材料、土方的运输汽车以及一些动力设备会排放少量NOX、CO和THC，对大气环境也有一定影响。2、施工期空气污染防治措施建议施工单位采取以下措施：开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，避免长期堆放；确需较长时间堆放在户外的散粒建筑材料，如黄沙、碎石等，应采用雨布覆盖或经常洒水保持湿润，减少扬尘。对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，并尽量减少搬运环节。防止运输车辆装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛35、洒，并及时清扫散落在路面上的泥土和建筑材料，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。施工现场要进行围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施。5.3.4施工期固废污染分析1、施工期固废污染源建设项目施工期间固体废气物：一类为建筑垃圾，另一类为生活垃圾。本项目从事场地平整，所需土石方均就近采购。施工过程中基本无废土石方产生，施工过程中主要固废为生活垃圾。施工期生活垃圾若处理不当随意扔置，对周围环境将产生污染。预计生活垃圾产生量为40kg/d。2、施工期固废污染防治生活垃圾收集到指定的垃圾箱内，由环卫部门及时进行统一处理，避免出现垃圾长时36、间堆置腐烂产生异味和招引蚊蝇。施工期间产生的建筑垃圾应堆放或填埋到指定位置。在运输过程中应避免垃圾散落在路面上，以免产生二次污染。此外施工期须设置施工人员的临时卫生场所，以免污染环境。施工期产生的污染对其环境的影响是短暂的，一旦施工结束，其影响随之消失。5.4营运期环境影响分析5.4.1营运期水污染分析1、营运期水污染源本项目正常运转后，产生的废水主要生活污水。预测本区块的污水量为278.78吨/日。2、营运期水污染防治措施厕所废水经化粪池处理，餐饮废水经隔油池处理后通过沟渠排放。5.4.2营运期固体废弃物环境影响分析居民厨房产生的少量油烟废气，可将其经油烟净化装置处理后排放。5.4.3营运期37、固体废弃物环境影响分析1、营运期固体废弃物污染源营运期主要废弃物为居民生产和生活过程中产生的废材及生活垃圾。生活垃圾按每人每天2kg计，生活垃圾日排放量2.9t。2、营运期固体废弃物污染防治措施针对生活性废物，区域内合理分布垃圾收集处和垃圾桶等设施，以利垃圾的收集和清运。项目组织机构合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织结构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。本项目的承办单位为XX县旅游开发有限公司，公司组织机构图如下：图6-1 公司组织机构图7项目实施进度7.1项目设施工期本项目建设包括工程前期、工程建设期等过程。工程前期工作包括项目审批、土地审批、规划设38、计、工程设计及现场准备，工期为5个月，工程建设从工程施工到工程竣工总工期为8个月。7.2实施进度安排项目建设前期为2007年12月至2008年4月；建设期为2008年5月至2008年12月，建设工期为8个月。为加快项目的建设进度，本项目在项目审批结束后，立即组织进行初步设计、施工图设计等工作。项目具体实施进度安排见表7-1。 表7-1 项目实施进度序号名称2007年 2008年1立项审批2土地审批3规划设计及审批4工程设计及招标5工程施工6场地平整7道路及管线8其它设施工程9工程竣工验收8工程招投标8.1概述 依据中华人民共和国招标投标法和工程建设项目招标范围和规模标准值规定（国家发展计划委员39、会第3号令），本项目属于“必须进行招标的工程建设项目”中的“使用国有资金投资项目”的范围，工程建设实施阶段的勘察设计和施工等均采取招标方式。根据工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（国家发展计划委员会第9号令）和宁波市工程建设项目招标方案核准暂行办法（甬发改投资2006450号），本项目编制工程招标内容。8.2招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目业主委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。8.3招标方式招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。本项目各项工程拟采取的招标方式均为公开招标方式。具体招标情况见表8-1。表8-1 XX县XX40、旅游开发移民安置小区工程招标说明表序号招标内容招标范围招标组织形式招标方式1勘察、设计部分委托招标公开招标2施工工程部分委托招标公开招标3监理部分委托招标公开招标9投资估算及资金筹措9.1投资估算9.1.1投资估算依据1建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2投资项目可行性研究指南（试用版）；3浙江省工程建设其他费用定额（2003）；4建筑工程费用参考当地类似的工程建筑造价指标估算；5设备购置及安装费按项目建设单位的提供价格估算；6其他费用参照浙江省工程建设其他费用定额及当地有关取费标准估算；7预备费按工程费用与其他费用之和的5%估算；8业主方提供的有关资料。9.1.2建设投资估算按照建设项目41、经济评价方法与参数（第三版）的规定，将建设投资的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。1、工程费用建筑工程费依据相关专业所提供的建（构）筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照浙江省同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程费用估算为1935万元。详见表9-1。建筑工程费用估算表序号名称数量(m2)单位造价金额（万元）1场地平整176198.1152642道路交通工程63533805083绿化工程52859603174供水工程176198.1203525供电工程176198.1183176排水工程176198.1101767合计19352、工程42、建设其他费用根据浙江省工程建设其他费用定额（2003），本项目工程建设其他费用中主要包括地价、建设管理费、可行性研究费、勘察设计费、环境评估费、临时设施费等，总估算金额141万元，具体估算如下表：表9-2 工程建设其它费用估算表 单位：万元序号名称计费依据费率金额1建设单位管理费工程总费用1.2%23勘察设计费工程总费用3%582可行性研究费项目总投资13环境影响评价费项目总投资0.10.194工程监理费工程总费用2%395建设单位临时设施费工程总费用1%197合计1414、预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费。根据国家有关规定，目前一般不计涨价预备费；基本预备费按照工程建设费用和其他费用之43、和的5%计算，其估算值为104万元。5、建设投资以上各项合计为建设投资，其估算值为2180万元。9.1.3建设期利息估算本项目资金来源为自筹，故不存在建设期利息。9.1.4总投资本项目总投资建设投资+建设期利息。本项目总投资为2180万元。9.2资金筹措资金是每一个建设项目中的重要问题。工程项目中的主要资金包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料、支付劳务工资和其他费用等。随着项目的不断推进，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要问题。本项目总投资为2180万元44、,资金来源为自筹。11社会评价该项目是为社会生产和公共生活服务的，是以创造社会效益为主的非生产性建设项目，本报告对项目的综合分析侧重于社会评价。11.1项目对社会影响分析11.1.1对居民生活质量的影响项目建成后将安置XX旅游区移民1440人。安置小区实行同意哦规划，将改善移民的生活环境和生存条件，有利于提高XX移民的生活质量。11.1.2对当地基础设施、社会服务容量的影响项目完成后，区域基础设施条件得到极大改善，相配套的生活服务设施也将完善。项目建成后产生的辐射作用也将使周边区域的服务功能得到提升。对当地的基础设施、社会服务容量产生正面影响。 11.1.3对当地经济社会发展的影响XX旅游区作45、为XX县旅游重点开发项目，对XX县的经济社会发展起到重大的影响作用。移民工程是XX旅游区项目的重要组成部分，移民工作的顺利实施关系到该项目的健康有序发展，也关系到XX经济的发展和社会的稳定。11.2项目对所在地的互适性分析11.2.1不同利益群体对项目的适应性分析随着XX旅游业的发展，XX人民对旅游业的支持度和积极性也越来越高。XX旅游区的建设也得到了当地居民的认同。移民工作关系到移民对象的切身利益，在实施过程中做好移民的沟通工作，充分尊重移民意愿，保障移民利益，将会取得移民的认可和支持。建议项目建设期内，加强内外部监测，建立高效通畅的反馈机制和渠道，接受群众监督，以保障工程实施过程出现的各种46、问题得到及时解决。11.2.2当地组织机构对项目的适应性分析该项目对XX经济社会的发展意义重大，移民工程得到了县委、县政府和各有关部门的大力支持和关心。为更好地保证本项目的功能实现，按照国家有关规定及时办理各种手续，与各相关政府部门保持沟通十分必要。11.2.3当地技术文化条件对项目的适应性分析本项目建设牵涉到设计和施工等系列技术问题，XX县建筑业发达，是建设部命名的“建筑之乡”，拥有建筑企业54家，其中国家一级资质企业5家。独特的XX建筑业能满足本项目对设计施工、建材等方面的高质量要求，有利于保证建筑工程设计和施工的质量，保障工程安全，降低建设成本。什么是项目建议书 项目建议书又称立项报告，47、是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。 来源:免费范文网往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为30%左右。 项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件，目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。项目建议48、书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性，为下一步可行性研究打下基础。 对于大中型项目和一些工艺技术复杂、涉及面广、协调量大的项目，还要编制可行性研究报告。项目建议书是项目发展周期的初始阶段基本情况的汇总，是国家选择和审批项目的依据，也是制作可行性研究报告的依据。涉及利用外资的项目，只有在项目建议书批准后，才可以开展对外工作。 编制项目建议书的目的 1、机会研究或规划设想的效益前途是否可信，是否可以在此阶段阐明的资料基础上伸出投资建议的决策； 2、建设项目是否需要和值得进行可行性研究的详尽分析； 3、项目研究中有哪些关键问题，是否需要作专题研究； 4、所有可能的项目方49、案是否均已审查甄选过； 5、在已获资料基础上，是否可以决定项目有无足够吸引力和可行度。 项目建议书和可行性研究报告的区别 常常，项目建议书的批复是可行性研究报告的重要依据之一；可行性研究报告是项目建议书的后续文件之一。此外，在可行性研究阶段，项目至少有方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目，一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细，原则上误差在10%；相应地，融资方案也要详细，每年的建设投资要落到实处，有银行贷款的项目，要有银行出具的资信证明。 很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项50、目法人自筹，没有财政资金并且不享受什么特殊政策，这类项目常常是项目建议书与可行性研究报告合为一体。 一个项目要获得政府有关扶持，首先必须先有项目建议书，项目建议书通过筛选通过后，再进行项目的可行性研究，可行性研究报告经专家论证后，才最后审定。这实际上也是一种常见的审批程序,是列入备选项目和建设前期工作计划决策的依据。项目建议书和初步可行性研究报告经批准后，才可进行以可行性研究为中心的各项工作。 项目建议书（又称立项申请）是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框51、架性的总体设想。 来源:免费范文网对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。 一 项目建议书的主要内容应包括：（1）项目提出的必要性和依据;（2）产品方案，拟建规模和建设地点的初步设想；（3）资源情况、建设条件、协作关系和设备技术引进国别、厂商的初步分析；（4）投资估算、资金筹措及还贷方案设想；（5）项目的进度安排；（6）经济效果和社会效益的初步估计，包括初步的财务评价和国民经济评价；（52、7）环境影响的初步评价，包括治理“三废”措施、生态环境影响的分析；（8）结论；（9）附件。 项目建议书的编报程序是：项目建议书由政府部门、全国性专业公司以及现有企事业单位或新组成的项目法人提出。其中，跨地区、跨行业的建设项目以及对国计民生有重大影响的项目、国内合资建设项目，应由有关部门和地区联合提出；中外合资、合作经营项目，在中外投资者达成意向性协议书后，再根据国内有关投资政策、产业政策编制项目建议书；大中型和限额以上拟建项目上报项目建议书时，应附初步可行性研究报告。初步可行性研究报告由有资格的设计单位或工程咨询公司编制。 二 项目建议书的编报要求：根据现行规定，建设项目是指一个总体设计或初步53、设计范围内，由一个或几个单位工程组成，经济上统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。因此，凡在一个总体设计或初步设计范围内经济上统一核算的主体工程、配套工程及附属设施，应编制统一的项目建议书；在一个总体设计范围内，经济上独立核算的各工程项目，应分别编制项目建议书；在一个总体设计范围内的分期建设工程项目，也应分别编制项目建议书。 三 项目建议书的审批权限：目前，项目建议书要按现行的管理体制、隶属关系，分级审批。原则上，按隶属关系，经主管部门提出意见，再由主观部门上报，或与综合部门联合上报，或分别上报。 （一） 大中型基本建设项目、限额以上更新改造项目，委托有资格的工程咨询、设计单位初评后，经省、54、自治区、直辖市、计划单列市计委及行业归口主管部门初审后，报国家计委审批，其中特大型项目（总投资4亿元以上的交通、能源、原材料项目，2亿元以上的其他项目），由国家计委审核后报国务院审批。总投资在限额以上的外商投资项目，项目建议书分别由省计委、行业主管部门初审后，报国家计委会同外经贸部等有关部门审批；超过1亿美元的重大项目，上报国务院审批。（二） 小型基本建设项目，限额以下更新改造项目由地方或国务院有关部门审批。 1小型项目中总投资1000万元以上的内资项目、总投资500万美元以上的生产性外资项目、300万美元以上的非生产性利用外资项目，项目建议书由地方或国务院有关部门审批。2总投资1000万元以55、下的内资项目、总投资500万美元以下的非生产性利用外资项目，本着简化程序的原则，若项目建设内容比较简单，也可直接编报可行性研究报告。 四 项目建议书批准后的主要工作： 确定项目建设的机构、人员、法人代表、法定代表人。 选定建设地址，申请规划设计条件，做规划设计方案。 落实筹措资金方案。 落实供水、供电、供气、供热、雨污水排放、电信等市政公用设施配套方案。 落实主要原材料、燃料的供应。 落实环保、劳保、卫生防疫、节能、消防措施。 外商投资企业申请企业名称预登记。 进行详细的市场调查分析。 编制可行性研究报告。建议书建议书的特点和作用(一)建议书的特点 第一，建议书是面对有关部门或上级领导提建议时56、使用的一种书信。 来源:免费范文网它没有公开倡导具体实施的特点，而只是作为一种想法被提出来，具有较强的文本性特点，作为一种假想的条条而存在。 第二，建议书是必须被有关部门、领导批准认可后才能被实施的。所以建议书具有较强的可塑性，它不是最终的定文形式，它可以被修改，被增删，甚至被弃之不用，这要由具体的情况来定。(二)建议书的作用 首先，建议书是人民群众发表意见，提供建议的一种工具。在社会主义制度下，人人平等，又都是国家的主人。所以每个人都有责任和义务对一些关系到国家、集体或个人的某些利益的事情发表自己的看法。所以写建议书是党的群众路线的一种很好的体现，它必然增强人民群众建设社会主义祖国的热情和责57、任感，密切党和群众的联系。 其次，建议书可以充分调动各方面的积极因素，集中广大群众的智慧，更好地推进工作的顺利开展。畅通建议这条渠道，可以扩大建议的范围，扩大建议的来源途径，切实调动广大群众的积极性，使许多合理化建议和建设性的意见可以反馈给有关方面和政府机关，帮助他们更好地开展工作。高新技术研发基地项目建议书高新技术研发基地项目一、项目概况文秘114版权所有项目名称八达岭镇高新技术研发基地项目背景随着经济全球化进程不断加快，世界著名跨国公司为了方便进入中国市场，需要开发为中国市场量身定做的技术产品，为解决研发与生产脱节的问题，纷纷要求在中国设立研究开发基地。因此加快建设高新技术研发基地，吸引国58、际公司入住，是地方乃至一个地区经济发展的有力依托。项目必要性及依据高科技研发基地需要适宜的外部环境，需要以国际大都市为依托，具备与国际接轨的交通、通讯、金融、商业、技术、人才、市场、政策配套等外部环境，该区紧邻中关村科技园区分区“八达岭经济技术开发区”因此在建设环境上以及高新技术产业发展中都会有较强的竞争力。二、项目建设初步选址及建设条件项目建设初步选址该项目拟建在八达岭镇外炮村西（原八达岭镇工业小区）东到外炮村，南至京张高速，西、北与“八达岭经济技术开发区”交界。项目建设条件该项目拟建地，交通方便，各市政配套设施，水、电、路齐全，基本做到“七通一平”。三、项目建设规模及内容项目建设规模该项目59、预计总占地约亩，充分发挥其与“八达岭经济技术开发区”的优势，按照统一规划统一发展的原则，构建一个国际一流的融合各具特色的建筑系统、绿色生态系统于一体的高新技术产业园区。项目内容适应国内外市场需求，大力发展高技术含量、高附加值、高创汇、高市场占有、高关联度、低能耗、低物耗的产品。根据“发挥优势、突出重点、滚动发展、形成规模”的原则，重点支持微电子、现代通信、计算机及软件、新材料、生物工程等领域的高新技术企业，努力形成集团优势、规模优势和整体竞争优势。四、环境影响该项目倡导高科技、无污染、绿色环保，产业结构虽然以工业为主，但对环境无任何影响。五、投资估算预计总投资约万元，主要资金来源为自筹资金、扶60、持资金及银行贷款。六、建设进度初步设想该项目分三个阶段完成，第一阶段为基础设施建设期，即高新技术研发基地的市政配套设施建设。第二阶段为招商期，即根据研发基地的产业规划进行招商引资，第三阶段为规模建设期，即符合产业规划项目在基地内进行规模性建设。七、经济效益和社会效益的初步估算文秘114版权所有该项目预计总投资约万元，随着项目的不断进驻，大约五年能够收回全部投资。八、结论当今世界，高科技产业带动结构调整和经济持续快速增长已成为全世界经济发展的大趋势和新潮流，兴建一个高新技术研发基地，以新型高科技含量的项目，带动地区产业的发展，作为八达岭地区的一个有益补充，是非常必要的，充分利用该地区的地域优势，61、发展高新技术产业必将成为八达岭地区经济的又一亮点。高新技术研发基地项目建议书九、组织管理与保障措施1、切实加强组织领导。为确保证项目顺利实施，区政府成立由分管副区长任组长，区发改、民政部门负责人任副组长，财政、审计、建设、国土等部门和中街街道办事处负责人为成员的CC区社区服务设施建设领导小组，专门负责社区服务设施工程项目的规划、建设和协调等工作。各成员单位在项目实施过程中，要加强协作，密切配合，把该工程作为为群众办实事、办好事的一件大事来抓，确保项目的顺利实施。2、进一步明确工作职责。各成员单位要明确任务，各负其责，密切配合，建立协调、高效的工作机制和责任制度，全力抓好社区服务设施工程建设工作62、。区发改局负责项目的申报、审批、投资计划的下达等前期工作和项目管理工作;区财政局负责资金的管理和配套资金的筹措，确保建设资金及时拨付和专户管理，确保资金专款专用，封闭运行;区审计局负责对专项资金的使用监督检查和跟踪审计，杜绝挤占挪用现象的发生;区民政局负责项目的选点和实施，确保项目按期建成，发挥效益;中街办事处负责做好社区服务设施工程实施的配合工作，将社区服务纳入辖区经济和社会发展规划，精心组织，科学规划，加强管理，确保社区服务活动全面开展。3、切实加强项目监督管理。严格按照国债项目和中央预算内投资项目管理的有关规定，切实落实项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同管理制，规范项目建设程序，63、确保工程质量。工程建设结束后，要对工程质量、安全进行检查验收，并对项目建设、工程结算和检查验收情况进行认真总结。4、积极开展社区服务活动。区民政局和中街街道办事处在建设社区服务设施工程的同时，要加强和培养以社区服务人员为主体的城市社区服务骨干队伍，发挥其组织、带动和指导作用。积极组织社区居民开展多形式的社区服务活动，切实发挥城市社区在建设和谐社会中的积极作用。附件：1、2008年BB市CC区社区服务设施建设项目建议方案表2、2008年BB市CC区社区服务设施建设项目投资估算表3、BB市CC区社区服务设施建设项目简介4、BB市CC区人民政府配套资金承诺函第四章综合评价及结论 1、项目建成后，创立64、了一个全新的可持续发展的生态模式，既巩固了西北沙区治沙成果，又充分利用了沙漠独特的地理环境优势，创出了一条以生态环境来开发旅游，以旅游开发 来保护环境的路子，对西北沙区沙漠生态工程建设和利用起到了重要的示范作用。 、该项目建成后，将形成一个集沙漠生态治理、旅游观光、娱乐为一体的沙漠生态旅游区，树立一个全新的沙漠绿洲形象，增强沙区水资源涵养功能，保护沙漠生态和植被，使 恶化的生态环境得到有效的遏制和明显改善，为农业及周边乡镇的发展创造有利条件。 3、本项目具有较好的开发价值和开发前景，社会效益和生态效益突出。建议有关部门及单位，切实加强对项目实施的协调与领导，在资金、政策上给予大力支持，并鼓励和65、动员全 社会力量参与项目的开发和建设力争使本项目早实施、早见效高新科技园“农家乐”项目建议书第一章概况项目名称：清源高新科技园“农家乐”旅游项目项目单位：凉州区旅游局项目建设单位：凉州区清源镇人民政府一、旅游概况凉州区地处河西走廊东端，地域辽阔，地形复杂，历史悠久，人文荟萃，素有“四凉古都”之称，是全国历史文化名城，现以中国旅游标志铜奔马而闻名于国内外。全区地势西南高，东北低，有“金盆养鱼”之称。近年来，在区委、区政府的正确领导下，我区旅游业以十六大精神和“三个代表”重要思想为指导，紧紧抓住西部大开发战略机遇，始终围绕建设旅游大区这一总体目标，坚持走先导性产业主导性产业支柱性产业的发展路子，大66、力开发旅游资源，着力打造“中国旅游标志之都”、“中国葡萄酒的故乡”、“西藏归属祖国见证地”等旅游品牌，初步形成了适应不同层次旅游消费者需求的行、游、住、食、购、娱相配套的一条龙服务体系，旅游业已成为全区经济发展新的增长点和对外开放的窗口性行业。区内旅游资源丰富，有奇异壮美的自然风光，悠久灿烂的历史文化，丰富多彩的文物古迹。由于地域辽阔，地形多样，气候非凡，形成了沙漠、绿洲、浅山、高峰四大自然景观区，为发展沙漠探险、滑翔、休闲、高山攀援、雪峰寻奇，创造了得天独厚的条件，由于其独特的干旱气候，保存了丰富的历史文物资源，有可供游览观光和研究的古建筑群、古遗址等文物景点多处，馆藏文物万件，其中国家级文67、物保护单位处，省级文物保护单位处，汉简、汉代木雕、铜奔马、西夏碑、西夏文书是全国首屈一指的稀世珍宝，百塔寺、天梯山、文庙、雷台、海藏寺、古钟楼等名胜已成为丝绸之路旅游线上重要的景点。近年来，以感受大漠风光、戈壁绿洲为主的沙漠特色旅游已成为新的旅游热点，渠路林田、大棚种植、特色养殖等相配套的观光农业发展迅速，“农家乐”旅游休闲方式已逐步替代城镇居民传统的思想观念，城东生态农业观光旅游区初具规模，现已形成以体验农家生活，观赏田园风光为特色的新的旅游景观。民俗风情浓郁，文化生活丰富。近年来，在区委、区政府的高度重视下，我区旅游产业得到了长足的发展，仅年上半年投资万元，开发建设了众多的旅游景点，使我区68、旅游基础设施大大改善，现已开放南城门楼、文庙、百塔寺、天梯山石窟、沙漠公园等旅游景点处。基础设施建设步伐加快，旅游接待能力增强，全区现有三星级旅游涉外宾馆家，定点饭店多家，国际旅行社家，国内旅行社家，旅游定点商店家，医院家，风味小吃市场个，从业人员多人。文秘114版权所有二、项目概况凉州是一个农业大区，自古就是水草丰美、土地肥沃、物产丰富的富庶之地，人文历史积淀深厚，围绕农业生产发展旅游业得天独厚。河西志中曾有“凉州畜牧甲天下”的记载。汉代开辟河西四郡后，推行了“徙民实边”和屯田制，农业生产进一步发展，大片草原牧场变成了肥沃良田，粮食产量大幅度增加，一度出现了“嘉苗布原野，百卉敷时荣”的繁荣景69、象。魏晋时期，凉州出产的葡萄、皇献梨已成为贡品。隋唐时期，由于开通了西域商道，中外商旅往返跋涉于沟通中西亚直达欧洲的丝绸之路上，商业的发达、需求的增长，刺激了农业生产的发展，史书记载“唐之盛时，河西、陇右三十三州，凉州最大，土沃物繁，而人富其地”。明清时期，由于采取了移民屯田，兴修水利，开垦荒地等措施，使农业经济重新起步，为今后凉州农业的发展奠定了坚实的基础。凉州区清源镇位于城东公里，南临东河乡、武南镇，西接清水乡，北部毗邻双树乡，东与长城乡接壤。地势南高北低，由西南向东北倾斜，凉古公路横贯全境。水、电、热资源丰富，为发展农业特色优势产业奠定了良好的基础。其中王庄村已定为全区生态文明小康示范村70、，并列为城东生态农业旅游观光区的景点之一。清源镇占地面积平方公里，其中农业生态示范园区万亩，荒滩地亩。辖区内有个行政村，个村民小组，户，万人，人均收入元。年，园区内共修建高效节能日光温室座，玉米制种亩，占园区总面积的，建立无公害辣椒地膜高垄栽培示范面积亩，小麦新品种展示面积亩，观赏加工型金盏花面积亩，黑小麦面积亩。建成高标准小康住宅户，暖棚养殖圈舍个，牛存栏头，羊存栏万只。有沙枣、梭梭、花棒、柠条、红柳、国槐、新疆杨、芍药、丁香等多种沙生苗木、风景树种和多种花卉品种。支柱产业以制种、苗木、日光温棚、规模养殖为主，逐步建成了高科技生态农业、酿酒葡萄种植、林木育苗、肉类蔬菜供给、休闲、娱乐、餐饮、71、旅游为一体的小城镇。镇内有省级文物保护单位处狼墩滩汉墓群，市级文物保护单位处延寿寺，旅游景点处濒危野生动物研究中心、沙漠公园，为发展“农家乐”旅游项目提供了良好的发展前景。经过慎密的调研和细致的分析，拟选址在清源镇东侧王庄、蔡寨、发展、清泉、新地等村开发“农家乐”旅游项目。三、项目的必要性旅游业发展的需要。当前，回归自然，走近农家生活已成为现代旅游业发展的必然趋势，借助现有的日光温室等农业设施开发“农家乐”旅游项目，既可充分挖掘潜在的旅游资源，为旅游者提供一处体验农家生活、返朴归真的旅游场所，还能更好地展示凉州农业、农村建设中取得的先进成果，符合旅游业发展的需要。清源镇“农家乐”旅游项目的开发72、建设是当地经济快速发展的必然趋势。清源镇在改革开放政策的指引下，全乡各项事业都取得了长足的发展，年全镇农民人均纯收入达元。近年来，通过调整产业结构，全乡特色优势产业得到长足发展。随着旅游业的兴起，旅游产业作为新的经济增长点已经受到乡党委、镇政府高度重视。利用现有的农业优势大力发展旅游业，已成为清源镇经济发展不可缺少的一部分。是清源镇农民快速致富奔小康的需要。清源镇作为全区的日光温室无公害蔬菜生产示范基地和城东生态农业旅游观光区的旅游资源之一，目前，农业生产已取得了较好的经济效益，农民的积极性很高，假如再利用现有设施农业开发“农家乐”旅游项目，发展旅游业，既能够解决一部分农业剩余劳动力，还能增加73、农民经济收入，是一个一举两得的项目。四、项目的可行性清源镇“农家乐”旅游项目地理位置优越。随着旅游业的发展，人们的旅游需求变的越来越具有个性化，对旅游的熟悉也从赏玩名山大川、文物古迹转向绿色消费、健康旅游，并逐步趋向于频繁，非凡是城市近郊范围，已成为城镇居民首选的旅游地。在农村做一天农民，忙农活、吃农饭、习农事，已成为人们休闲娱乐的方式之一，利用当地优越的地理位置开发“农家乐”旅游项目，势必会吸引大量的城市居民前来，市场前景十分广阔。当地资源优势明显，开发条件基本具备。清源镇旅游资源丰富，并且已具备了一定的知名度，“农家乐”旅游项目的兴起，正是当地旅游业发展的必然产物。况且当地居民已充分熟悉到74、旅游业带来的巨大经济效益和社会效益，开发旅游产业积极性很高，农家乐旅游项目开发切合当地实际，具有投资少、见效快的特点，项目开发完全可行。城东生态农业观光旅游区凉古公路旅游线趋于成熟，旅游客源较为丰富。城东生态农业观光旅游区内有旅游景区（点）处，其中凉古公路旅游线上如沙漠公园、神州野生动物园、延寿寺、张清古槐等旅游景区（点）已成为凉州旅游中较为成熟的旅游景区（点），每年都有大量旅游者慕名而来，具有一定旅游客源市场。该项目开发建设后，必然会充实城东生态农业观光旅游区旅游功能，延长旅游者的停留时间，以互补形式成为城东生态农业观光旅游区不可缺少的一处重要的旅游景点。第三章清源镇“农家乐”旅游景区规划一75、景区划分原则根据景区资源特色及功能要求划分。合理利用自然资源，充分发挥资源潜力。集中开发建设，统一治理，充分抓住经济效益。二、景区规划清源镇“农家乐”旅游景区规划总面积约平方公里，根据地理特点及功能作用，划分为八个功能区。即：中心服务区、花卉苗木观赏区、旅游购物区、时令蔬菜种植区、畜牧养殖区、葡萄种植区、治沙成果展示区、民俗饮食区。（一）中心服务区中心服务区以王庄村小康住宅为主，它应具备美丽的环境，较完善的基础建设和旅游服务接待能力，地形平坦，易于建设等特点。近期主要工作：（）将王庄村新建的小康住宅挑选套改造建设为“农家乐”住宿餐饮娱乐设施，其中按比例设有旅馆、商店、餐厅、舞厅等。（）王庄村76、西北角新建一个占地平方米的停车场。（）建立游客中心所，占地面积平方米。（二）花卉苗木观赏区花卉苗木观赏区以王庄村西北角区林业种苗基地为主，面积平方公里，是本旅游区的主体景区，可以现有沙生苗木、风景树种和花卉品种为主，发挥制种育苗方面的优势，既可以增加农业收入，还可以供游人观赏、采摘，献给游人一份劳动的喜悦。（三）、旅游购物区旅游购物区以蔡寨村为主，规划建设为销售当地民间手工艺品、土特农副产品的旅游购物场所。（四）、时令蔬菜种植区时令蔬菜种植区以发展村大棚种植为主，突出蔬菜种植的反季节性，为旅游者提供一个可观赏、采摘、习农的农家乐旅游地。（五）、畜牧养殖区畜牧养殖区以清泉村为主，突出规模养牛、规77、模养羊、规模养猪及特种动物的规模化养殖。（）建立游客中心所，占地面积平方米。（）新建 一个占地平方米的停车场。（六）、葡萄种植区葡萄种植区以新地村为主，主要展示酿酒葡萄和各类可食用葡萄的种植规模，为游客提供一个观赏、品尝、采摘葡萄的场所。区内还可设立部分野营点，用帐篷木屋来接待游人，并可进行篝火晚会。（七）、治沙成果展示区此区位于清源镇东北部，凉古公路北侧，为清源镇“农家乐旅游景区远期开发的项目，重点放在展示清源人民治沙以来取得的成果，引导人们爱护沙生动植物，爱护环境的实物教育上来。（八）、民俗饮食区凉古公路两侧建设为民俗饮食区，以现有餐馆、农舍为基础，以沙漠羊肉为品牌，以民俗风情为主线，突出78、乡情、乡味、乡土、绿色、传统农家食品特色。（）从现有餐馆、农舍挑选套改造建设为“农家乐”餐饮点。（）沿途村组路口各修建交通车候车站。共个。第四章环境容量及游人规模测算为了使景区中各种景观永久利用，必须有效地保护现有生态农业景观资源和旅游环境质量，有效地控制游人数量，做好环境容量估算，为开展旅游提供科学依据。一、环境容量估算面积测算法清源镇“农家乐”旅游景区总面积约平方公里，可游栖空间为实际面积的，约平方公里。以每位游客平方米计算，日容量为人。每年旅游日以天计算，年容量为万人。线路测算法以清源镇“农家乐”旅游景区主游览路线长度为依据。全区游览主干线长公里，取单位规模指数每人米，计算环境日容量为人79、。全年旅游日以天计算，年容量为万人。二、客源市场分析凉州区的国内旅游近年来出现了迅速发展的趋势，游客数量成倍增长。年达多万人次，较年增长了，高于全省的平均增长速度，游客数量在本省名列第五。对凉州区及周边居民来说，旅游目的地一般为近郊旅游景点，出行周期随节假日变化较大，消费重点多集中在饮食、娱乐等方面。清源镇“农家乐”旅游项目的开发建设，必然会吸引部分人前来此旅游观光。另外，从旅行社外联情况看，近年凉州区旅行社接待的多日游的游客很少，接待一日游的游客年均多万人次。来凉州区旅游的外地游客多是过境客，在凉州区的停留时间短，消费重点主要集中在饮食、住宿、观光和交通等方面。消费额在元左右，对接待设施和服80、务要求较高。清源镇“农家乐”旅游项目的开发建设，将极大的丰富城东生态农业观光旅游区旅游功能，延长这部分旅游者前来旅游观光的时间，提高城东生态农业观光旅游区的旅游综合收入。三、游人规模测算近年，沙漠公园和濒危野生动物研究中心旅游知名度游乐极大地提高，且这几年兴起的生态旅游热、沙漠旅游热，和人们崇尚自然、回归大自然热，都给了清源镇“农家乐”旅游风以及大庄科乡一次开发的绝好机会。同时，对于本地的游客来说，对于现有古迹都已参观游览过，现在正转入回归自然之中，尤其是青年人更加追求自然和热爱自然，清源镇“农家乐”旅游景区必定是他们游览追求的目标。本地居民市场一般可分成如下几个层次：青少年市场：其旅游者一般81、热衷于农业观光项目的探奇性、娱乐性、品尝性、习作性等内容。中老年市场：旅游者热衷于观光、文化、品尝、健身、购物等内容。专业市场：旅游者热衷于科研、文化、书画、采风、购物等内容。商贸市场；旅游者热衷于购物、产品加工、品尝、度假等内容。外来旅游者市场：通常热衷于民情、民俗、购物、品尝等内容。二、项目客源猜测近年来，凉州区旅游行业接待人次和营业收入稳步递增，旅游客源结构以国内旅客为主，旅游方式以散客与团队并重，逗留天数为天，旅游动机以休闲娱乐、朝圣、度假、考察等为主，以年为例，年接待国内外旅游者万人次，假如其中有的旅游者途经清源镇并停留下来参与“农家乐”旅游活动，每年将为清源镇带来万人次的客源。从旅82、游时间和市场选择趋势而言，双休日为当地和周边地区居民提供了一至二日游的机会。以年“五一”黄金周期间凉州区接待旅游人次为例分析，接待旅游者万人次，其中省内游客居多，由此可看出区域内、省内短途旅游已逐步成为当地和周边地区居民重点选择的目标，受到社会的普遍肯定。说明随着“五一”、“十一”等中长假“黄金旅游周”的规范化和区域化发展，凉州的客源市场的发展也逐步扩大。若全武威市万人口有前来清源镇参与“农家乐”旅游，预计每年将有万人次来清源镇旅游观光。总之，以上几个方面的分析表明，“农家乐”旅游项目潜在客源市场开发潜力巨大。第五章各类旅游服务设施规划一、交通规划各功能区之间的主要道路建设成为三级公路，公路路83、面宽米，达到能通行大客车的标准，总长度约为公里。为方便游人游览，购置旅游中巴车辆，定点定线运输游客，沿途建立主要候车站个。二、接待设施规划服务接待是旅游开发重点项目，投资大，但治理好，收益也大。改造建设家庭旅馆套，占地平方米，改造建设旅游商店所，占地平方米，餐厅、舞厅等服务设施套，占地平方米。修建停车场处，总面积在平方米。在王庄村、林业种苗基地、发展村、清泉、新地村村边建三个公共厕所，方便游人。为节约能源，防止污水污染环境，在小康住宅新建个沼气池，消纳污水。三、供电、供水规划在王庄村安装一个变压器，并通向村内各服务点，送电入户。景区内饮水水源充足，规划中安装净化水装置，来提供游人及村民的饮用水84、。五、排污水规划污水排放必须经净化后排到自然中，以保护环境。所以在小康住宅新建个沼气池，集中处理游人及村民排放的污水。第六章环境保护规划清源镇“农家乐”旅游景区各种景观资源，必须坚持以保护环境为主，适度开发的原则，建立健全治理制度，实行依法治园。以森林法、环境保护法等法规作为治园根本，并制定相应的景区治理办法和处罚条例。乡镇派出所负责景区内治安治理，以制止破坏及违法行为的发生。文秘114版权所有一、林加强林木资源的保护，严禁乱砍滥伐，每年要在园区内栽植一批苗木树种，从绿化美景角度出发，形成布局合理的绿化带，提高林木的观赏价值。二、水随着旅游者的进入，水资源保护就更加重要，因为水可以使景区变得更85、有灵气。应非凡注重小康住宅污水和生活污水的净化处置，必须达到国家净化标准后方可排放。四、固体废物旅游垃圾是许多景区都头痛的问题，也是旅游区的主要污染源。建立一系列的宣传措施，教育游人注重爱护环境。制定处罚条例，进行强制性治理。设置清洁队，负责景区内的清洁工作。在边远地区中设立一个垃圾消纳场，对固体垃圾进行统一处理。五、粪便在各景区内建立六个厕所，大的服务设施内也要建立厕所，并建两个生化、氧化塘，对人类的粪便进行分解处理。第七章分期规划由于资金短缺，所以只有采用分期逐年投资、滚动发展的原则。先进行景观、服务设施等项的投入，待其知名度、可游度增大并取得一定的效益后，再加大投资并利用积累资金滚动发展86、，从而使旅游景区逐步完善。一、第一期工程（年月年月）（）改造建设好家庭旅馆的服务设备。（）改造建设好沿途民俗餐馆、旅游商店。（）改造建设各旅游区游客中心。（）加宽进入景区及景区内公路，近期可仍用砂石路面。（）建成园中厕所。（）平整两处停车场（中心区一个、清泉村一个）。（）饮用水净化装置。（）污水处理（沼气池）装置。（沿凉古公路设置大型宣传广告牌块、旅游区内每米设置导识牌、警示牌块，共块。（）整修日光温棚间、整修动物饲养圈舍个。二、第二期工程（年月年月）（）修建米宽沥青公路。（）中心区的服务接待设施（包括宾馆餐厅、舞厅）。（）中心区度假村。（）建成四到五个正规停车场。（）继续完善饮用水净化装置及87、污水处理装置。（）完善电力及通讯设备。（）修建其他人文景观。第八章投资概算投资概算为年中的清源镇“农家乐”旅游景区建设项目投资。它根据建设工程概算定额，参照有关林业、旅游经济指标及武威地区实际造价，进行投资估算。“农家乐”旅游景区建设是一项投资周期短，但收益显著的事业。前期由于资金紧缺，所以，一期工程为年月到年月一年，投资额为万元；二期工程为年月到年月年一年半，投资额为万元。总计投资额为万元。其中：修建农家庭院万元，修建停车场万元，硬化村内道路万元，整修日光温棚万元，设置各种指示牌万元，购置配套设施设备万元，人员培训费万元，宣传费用万元，不可预见费万元。清源镇“农家乐”旅游项目投资估算表。装修88、农家庭院座，占地平方米，其中：每座占地面积平方米，房屋各间，为砖混结构，四合院式，院地面积平方米。第四章资金来源及实施步骤一、资金来源按照谁投资，谁收益的原则，清源镇人民政府补助万元，清源镇村自筹万元，当地村民自筹万元，以工代资万元。二、项目实施步骤项目建设期为二年半，分二个阶段进行。第一阶段（年月年月）：完成项目工程图纸设计、日光温棚整修等工作；第二阶段（年月年月）：完成小康住宅、停车场修建、村内道路硬化等工作、第三阶段（年月年月）：完成相关设施各种指示牌设置、配套设施设备购置、人员业务培训等工作。第五章项目效益评估及分析一、经济指标猜测方法经过比较选择，本建议书选用预见性较强的旅游人次增长89、猜测和游客人均消费增长猜测结合的猜测方法。计算公式：本项目规划期末年旅游人次本项目规划期初年旅游人次本项目规划期末年游客人均消费额本项目规划期初年游客人均消费额规划期内旅游人次消费年增长率规划期内游客人均消费年增长率本项目各规划期末年旅游直接收入（）猜测发展指标根据甘肃省旅游业发展“十五”规划纲要对全省“十五”期间和年国内旅游人次增长率分别确定为和，入境旅游人次增长率猜测分别确定为和；鉴于凉州区“九五”期间旅游总人次年均增长率及“九五”初期旅游人次基数较低使增长率较高；也充分考虑到“十五”期间凉州区旅游开发将加大力度等基本情况，将本项目规划期间（年年）旅游总人次的增长率确定为。凉州区“九五”期90、间游客人均消费在元左右，人均消费年增长率为，鉴于国内游客收入正在不断增长和凉州旅游产品开发将拉长游客逗留时间，也考虑到入境旅游人次目前较低及规划期间必将有较大增长等情况，将本景区规划期间（年年）旅游人均消费的增长率确定为。二、经济效益分析（）旅游收入项目年月建成，当年即产生效益，按平均天天接待人，平均接待天数天计算，旅游者可发生以下消费，预计年收入可达万元。、餐饮娱乐收入，按每人元计算，人天元万元；、自采花卉、蔬菜，习农等活动，按每人每次元计算，人天元万元；、农产品如花卉、蔬菜现场出售，预计收入万元；、旅游商品、农家小吃出售，预计收入万元；（）成本费用，共计万元。固定成本万元：、治理费用，按收91、入计，年费用万元；、年折旧及维修费（按固定资产万元计）万元。折旧匀限年；、水、电、暖费（包括浇灌、绿化、用水）万元；、年利息按计算，年利息万元。可变成本万元：、人工工资，按每人每年万元计，除去经营者本人，雇佣人工人，年费用万元；、其他日用低值易耗品、原材料成本费，年费用万元。（）营业税参考服务行业税率计征，年交税万元。（）营业利润年均为万元。（）投资利润率为。（）投资利税率。（）盈亏平衡点盈亏平衡点固定成本营业额可变成本税金以上是年盈亏平衡计算，当盈亏平衡点时，该项目产生效益。投资回收期投资回收期出现盈余年份出现盈余当年资金偿还额出现盈余当年收益总额年项目规划期间效益估算表从以上分析可看出，该92、项目具有较高的投资回报，投资回收期短，产生效益快。三、社会效益项目建成后，将成为凉州旅游业新的经济增长点，既丰富了城东生态农业观光旅游区的各项接待设施和功能，又解决了部分人员的就业问题，同时还带动了周边地区经济、交通及其他相关产业的发展。第六章综合评价及结论本项目符合国家产业政策和省委、省政府关于切实加强旅游产业的要求及武威市凉州区旅游产业规划要求，具有较高的旅游观光价值，有利于促进地方经济的发展。项目建成后，将对当地经济产生巨大的影响，迅速推出城东生态农业观光旅游区黄金旅游线路，逐步拉长各功能区的产业链条，不断完善旅游项目和基础配套设施，培育全区旅游产业新的经济增长点，经济效益和社会效益十分93、显著。本项目具有较好的开发价值和开发前景。经济效益、社会效益和生态效益突出。建议有关部门及单位，切实加强对项目实施的协调与领导，在资金、政策上给予大力支持，并鼓励和动员全社会力量参与项目的开发和建设力争使本项目早实施、早见效。（一）总 论1、项目摘要2、编写项目建议书的依据3、主要技术经济指标（二）项目背景1、项目由来2、项目建设的理由3、项目法人基本情况（三）项目区基本情况1、项目位置2、项目区农业资源条件3、农业生产经营现状与分析4、项目区社会经济现状与分析（四）市场分析（五）项目建设总体方案1、项目建设方针2、项目建设基本目标3、项目建设内容与规模4、项目建设方案比选（六）项目选址1、选94、址原则2、场址条件分析与评价3、场址比选（七）工程技术方案1、工程建设计划2、生产技术与设备3、生产原料与能源4、项目实施计划（八）组织与管理1、项目管理与监督机构2、管理培训与技术培训3、研究、开发与咨询（九）投资估算与资金筹措1、投资估算2、资金筹措3、资金使用计划（十）财务估算1、财务价格2、生产计划3、销售收入估算住宅小区项目建议书（代可行性研究报告）范本1 楼2006-6-5 16:35:44 一航的小金库 发表于 搜房网 - 重庆业主论坛 - 典雅龙海港湾 *建筑设计研究院二OO四年八月目录第一章总论1.1项目名称及承办单位1.2编制依据1.3编制原则1.4项目建议书的工作范围1.95、5项目建议书的工作概况1.6项目建议书第二章社会和市场调查与需求预测2.1社会和市场调查2.2项目发展概况2.3设计理念2.4市场预测2.5项目优势2.6市场定位第三章建设规模及建设方案3.1总平面规划3.2建筑工程3.3结构设计3.4给排水设计3.5暖通设计3.6电气工程设计第四章建设条件及气象条件4.1场地水、暖、电供应条件4.2地质条件4.3场地气象条件第五章消防5.1消防系统5.2消防报警第六章环境保护6.1本项目对环境的影响6.2环境保护6.3三废治理方案第七章抗震、土地利用及绿化7.1抗震7.2土地利用7.3绿化第八章节能8.1建筑、结构8.2给排水供暖8.3电气第九章经营、物业管96、理与招投标9.1经营管理9.2物业管理9.3招投标第十章项目实施进度计划10.1项目实施内容10.2实施进度第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算范围11.2编制依据11.3编制方法及各部分费用确定11.4估算投资总额及其构成11.5资金筹措及投资计划第十二章经济效益分析12.1评价依据12.2基础数据12.3盈利能力分析12.4不确定性分析12.5临界点分析12.6综合评价第十三章结论13.1社会效益分析13.2经济效益评价13.3评价结论13.4建议附录第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称：*住宅小区1.1.2承办单位：房地产开发集团有限公司法人代表：1.1.3拟建场址97、：项目拟建场址位于1.1.4单位概况：1.2编制依据1.3编制原则1、1.4项目建议书的工作范围1.5项目建议书的工作概况1.6项目建议书1.6.1建设方案（详见方案图）1.6.2建设规模一期：1.6.3主要经济指标1.6.4投资估算与资金筹措1.6.5综合评价结论本项目的建设是可行的。第二章社会和市场调查与需求预测2.1社会和市场调查2.1.1产业政策2.1.2项目建设的必要性2.2项目发展概况2.3设计理念2.4市场预测2.5项目优势2.6市场定位第三章建设规模及建设方案3.1总平面规划3.1.1总平面规划原则1、3.1.2总平面规划综述1、平面布置2、通组织3.1.3建设规模一期：3.298、建筑工程3.2.1建筑立面设计3.2.2小区内部环境设计3.2.3户型设计3.2.4内外装修3.3结构设计3.3.1设计依据3.3.2工程概况3.3.3结构设计地上部分基础部分3.3.4主要活荷取值3.4给排水设计3.4.1设计依据3.4.2工程概况3.4.3系统设计3.4.4管材3.4.5有待落实问题3.5暖通设计3.5.1设计依据3.5.2工程概况3.5.3系统设计3.5.4采暖系统采暖设计负荷估算如下：3.5.5采暖热媒及系统定压3.5.6通风系统3.5.7消防设计3.5.8环保与节能设计3.6电气工程设计3.6.1设计依据3.6.2主要设计内容1、变配电系统：2、照明及电力系统：3、有99、线电视及通信信息系统：4、防雷接地系统：5、安防系统：6、外线工程：第四章建设条件及气象条件4.1场地水、暖、电供应条件4.4.1供水：4.4.2排水：4.4.3供暖：4.4.4供电：4.2地质条件从上至下分三层：第一层：第二层：第三层：地基承载力：第一层：第二层：第三层：4.3场地气象条件1、气温：2、湿度：3、降雨量：4、年平均风速：5、冻土深度：6、冬至日射角：第五章消防5.1消防系统5.2消防报警第六章环境保护6.1本项目对环境的影响6.2环境保护6.3三废治理方案6.3.1污水6.3.2生活垃圾第七章抗震、土地利用及绿化7.1抗震7.2土地利用7.3绿化第八章节能8.1建筑、结构8.100、2给排水供暖8.3电气第九章经营、物业管理与招投标9.1经营管理9.2物业管理9.3招投标第十章项目实施进度计划10.1项目实施内容10.2实施进度项目计划周期3年，建设期2年（一期、二期各1年）第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算范围11.2编制依据11.3编制方法及各部分费用确定1、2、3、其他费用4、基本预备费5、建设期贷款利息该费用详见附表111.4估算投资总额及其构成本项目总投资：万元，项目建议书 在项目建设或产品开发过程中，前期的可行性研究按阶段分，一般可划分为机会研究、初步可行性研究（初步研究）和可行性研究（详细研究）三个阶段。项目通过后，才能进行评估论证以及初步设计。初步101、可行性研究的内容、结构与可行性研究基本相同，特别是主要研究方面，如项目的战略、市场和销售、规模、选址、物料供应、工艺、组织和定员、投资、效益、风险等，都应进行研究，只是深度和准确度要求有所不同。本阶段的结果，可以作为前期项目的研究结论上报，这个阶段的报告，我们称之为项目建议书。项目建议书的内容与编报程序项目建议书的主要内容应包括：（1）项目提出的必要性和依据;（2）产品方案，拟建规模和建设地点的初步设想；（3）资源情况、建设条件、协作关系和设备技术引进国别、厂商的初步分析；（4）投资估算、资金筹措及还贷方案设想；（5）项目的进度安排；（6）经济效果和社会效益的初步估计，包括初步的财务评价和国民102、经济评价；（7）环境影响的初步评价，包括治理“三废”措施、生态环境影响的分析；（8）结论；（9）附件。 项目建议书的编报程序是：项目建议书由政府部门、全国性专业公司以及现有企事业单位或新组成的项目法人提出。其中，跨地区、跨行业的建设项目以及对国计民生有重大影响的项目、国内合资建设项目，应由有关部门和地区联合提出；中外合资、合作经营项目，在中外投资者达成意向性协议书后，再根据国内有关投资政策、产业政策编制项目建议书；大中型和限额以上拟建项目上报项目建议书时，应附初步可行性研究报告。人民代表大会代表建议、批评和意见市十三届人大三次会议 第20080176号代 表 姓 名刘奎标 题关于尽快推出“双竞103、双限房”的建议建议、批评和意见内容“双竞双限房”，是近几年来社会各界比较关注的解决中等收入住房的较为理想的住房开发模式，通过竞地价、竞房价限面积限一定年限内不得转让的方式，由政府在土地拍卖时控制房地产开发商应得的利润，对具有囤积土地、捂盘惜售、用时间换空间的投机性房地产商给予控制和打击，使得房地产商取得土地后在最短的时间将产品推向市场。（当对地产商的利润进行政府控制必然使得地产商只有在最短时间内将产品推向市场，才能形成地产商自身应得利润和良好的资金回笼。）年月出台的“国十五条”第六条规定：要优先保证中低价位。中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租房的土地供应。其年度供应量不得低于居住用地的104、，土地的供应在限套型、限房价的基础上采取竞地价竞房价的方法，以招标方式确定开发商。年月，广州在全国率先实施了双竞双限的土地招拍挂，随后几个月又退出了九幅双竞双限土地。广州市政府表示，在“十一五”期间，广州市在土地招拍挂项目中双竞双限项目将占到广州整体土地转让的。北京、上海等大中城市陆续都在实施或计划实施双竞双限土地的招拍挂行为。很多城市在解决居民住房的问题上实施了梯级规模式特困家庭由政府提供廉租房，低收入家庭由政府提供经济适用房，中等收入家庭由政府通过控制地产商的开发利润和动作周期提供双竞双限房，高收入家庭由市场提供商品房本人以为这种模式系统解决了各个层面的人群的住房问题。把前两个梯级人群的住105、房问题归结为政府的一种责任，第三个梯级是市场运作与政府调控的一个有效的结合，第四个梯级完全按照市场化运作。这样充分体现社会主义市场经济对房地产行业的强有力的调控，对平抑商品房的无序涨价将会起到积极的作用。针对目前济南房地产行业的现状，捂盘惜售，有意放慢开发速度，用延长时间换取市场高额利润的现象，建议政府相关部门尽快研究实施“双竞、双限土地”的市场供应问题，使济南市房地产市场尽早进入一个良性、有序的循环轨迹，使老百姓能够真正住上物有所值的商品房。答 复刘奎代表： 您提出的“关于尽快推出双竟双限房的建议”的收悉，现答复如下：住房问题是重要的民生问题，是政府的一项重要职责。我市将在进一步健全廉租住房106、制度，改进和规范经济适用房制度，整顿和完善普通商品住房市场的基础上，积极研究并适时推出限价商品房，逐步形成由廉租住房、经济适用房、限价商品房和普通商品住房组成的梯度住房供应模式，满足不同社会群体的基本住房需求。实施“双限双竞”普通商品房建设，是国家为抑制近年来部分城市的商品房价格过快增长和解决中等收入家庭住房问题的一项重要措施。一、“双限双竞”普通商品房的政策背景和取向改革开放以来，经过住房制度改革等一系列政策推动，我国住房供应逐步形成了商品住房与政府保障性住房并行的“二元化”住房供应体系。其中，政府保障性住房包括经济适用房和廉租房，经济适用房主要面对城市低收入家庭，廉租房主要面对城市困难家庭107、。最近几年，随着我国经济社会的快速发展，商品住房市场发展迅速，但是受土地价格、建筑材料价格、人工费用等商品房开发成本增长，以及投资型置业和供求关系不平衡等因素的影响，商品住房价格也随之大幅度增长。特别是部分城市商品住房价格过快上涨，其价格已严重脱离了本身价值，出现了房地产过热现象，大量中等收入家庭，一方面不能享受经济适用房和廉租房政策，另一方面又没有能力购买商品住房，形成住房供应的“夹心层”。在这种形势下，国家为防止房地产“泡沫”产生，稳定商品住房价格，保障中等收入家庭住房需求，于2006年5月，制定出台了，国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发2006108、37号）文件。提出“各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。首次明确了“双限双竞”普通商品房的概念。2007年11月，建设部齐骥副部长在深圳主持召开了全国“双限双竞”普通商品房座谈会，齐骥副部长明确：“双限双竞”普通商品房是政府调控商品房价格、解决中等收入家庭住房问题的一项重要109、措施，各地要结合本地房地产市场情况，开展“双限双竞”普通商品房建设，建设规模由各地根据商品房价格情况自行确定，商品房价格相对较低的城市，要做好政策准备工作，在适当时机会推出“双限双竞”普通商品房。从近期情况看，温总理在政府工作报告中，已提出将中等入家庭住房纳入政府保障范围。因此，实施“双限双竞”普通商品房建设，将是今后一个时期房地产开发管理工作的重点。二、兄弟城市的主要经验和做法目前，“双限双竞”普通商品房建设还处在试行阶段，由于国家尚未制定统一的政策和办法，兄弟城市在建设模式和管理模式上也只是进行了一些探索。综合来看，主要有以下几个方面：（一）关于建设模式。在建设模式上，多个城市是采取“政府110、主导、市场运作”的方式，即：政府确定地块并完成土地前期熟化的基础上，通过市场评估和政府核定，确定价格，以市场招标的形式确定开发建设单位。这种方式符合“双限双竞”的基本框架。但是也有城市是按照政府运作的方式实施。比如成都，主要采取土地协议出让的方式，由政府指定国有房地产开发企业建设。这种方式的优点是政府容易控制。（二）关于销售对象。目前，各城市对销售对象的要求标准不一，建设部也尚未明确。综合来看，一是对户籍的要求。除深圳考虑其移民城市的特点，要求在本地工作五年以上，其它城市都要求是本地常住户口。二是住房面积的要求。比如，广州要求首次置业，成都要求现住房面积在55平方米以下。三是收水平的要求。比如111、，青岛要求人均年收入低于上年度城市居民城市居民人均可支配收入的1.5倍。四是其它特殊条件的要求。比如，城市公益性和基础设施项目的被拆迁户、危房户和劳动人事部门批准引进的人才等。（三）关于价格问题。各城市一般采取市场评估和政府核定的方式确定价格。首先，政府委托具有一定资质等级的评估机构，对出让地的商品房市场价格进行评估。其次，政府物价部门对价格进行核定。最后，按照一定比例下浮，确定其销售价格。比如广州为30%、南京和青岛为20%。对于政府最终确定的销售价格，各城市在概念上有区别。有的为最高限价，比如广州，具体销售价格由开发建设单位根据房屋朝向、楼层等情况确定，最高不能超过政府限价；有的为平均价格112、，比如南京，开发建设单位根据房屋朝向、楼层等情况，可按政府限价最高上浮10%。（四）关于交易和流转问题。在交易环节上，各城市都参照经济适用房的申购流程，实行申请、审查、发证和摇号选房制度，对于限价商品房的二次交易，各城市都规定购房人在办理房屋权属登记之日起，5年内不得出租和转让，5年后如需转让，须全额补交政府优惠的土地出让金。（五）关于建设标准。一是户型要求。按照2005年“国八条”的要求，普通商品房的户型为120平方米以下，最高可上浮20%。各城市在“双限双竞”商品房的户型控制上，结合“90、70”的标准，大都是以建设90平方米以下户型为主，配合建设部分100平方米以上的户型。二是质量要求。113、各城市明确“双限双竞”普通商品房严格执行国家有关强制性标准和规范，有的城市还要求其住宅性能标准评定不得低于中华人民共和国国家标准住宅性能评定技术标准规定的1A级技术标准。三是产业化要求。各城市在实施“双限双竞”普通商品房建设中，按照“四节一环保”的要求，注重引导推进住宅产业化技术的应用，对住宅产业起到了较好的引导和示范作用。上述要求，都是按照事前要求的原则，在土地“招、拍、挂”之前提出，在项目验收环节把关。三、下一步我市工作设想总体上看，虽然目前我市商品房价格还处在同类城市中中等偏下的位置，价格问题还不是特别突出，但是在兄弟城市商品房价格已经过一轮快速增长的情况下，我市商品房价格补涨的压力现实114、存在。2007年，我市市区商品房城房指数上涨10%以上，交易均价达到每平方米5200元左右，中等收入家庭无力购房的问题已逐步显现。因此，我们正在积极做好“双限双竞”普通商品房建设与管理的各项准备工作，拟在适当时机推出部分限价商品房。 （一）加强组织领导。由于“双限双竞”商品房属于政府保障性住房，其建设与管理涉及部门多、工作复杂，市建委向市政府建议在市建设项目审批小组的框架下，吸收物价、房管、民政等部门参加，成立“双限双竞”普通商品房建设领导小组，采取分工负责和集体决策的工作机制，主要负责制定相关政策，编制建设规划、确定建设规模、明确建设地块，合理配置户型结构比例，核定销售价格等事项。从而形成形115、成高效运行的管理体系。（二）建立项目运作机制。按照我市新的城市发展框架，结合城市基础设施建设情况，考虑商品房价格情况，科学确定我市“双限双竞”普通商品房建设规模和具体地块，对拟开发的地块，编制确定房地产开发项目，确定开发项目的规划条件和建设条件意见，测算项目价款底价，变生地为成熟的房地产开发项目，并对项目进行包装后纳入房地产开发项目库。根据市场有效需求情况和区域开发重点，在适当适当时机，以市场需求为导向，以项目为形式，以土地市场为平台，有计划、有重点地分批实施招标、拍卖或挂牌出让。（三）制定管理办法。主要是结合我市经济社会发展现状、居民收入情况和住房条件，明确“双限双竞”普通商品房的购买对象、二次流转、价格标准、销售程序等相关政策规定。感谢您对济南城市建设的关心与支持，欢迎您继续提出宝贵意见建议。济南市建设委员会二OO八年三月十日90