1、酒营销公司居住商业办公兼容旅馆业商品住宅项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月酒营销公司居住商业办公兼容旅馆业商品住宅项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月54可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录摘 要6第一章 项目概况71.1编制依据71.2项目名称71.3建设地点71.4项目法人8江西xx酒营销有限责任2、公司8地址：xx路xx81.5建设内容8xx区第一旺地，市中心的优越生活81.6建设投资91.7财务效益测算91.8项目社会效益10第二章 市场分析10一从宏观经济看xx房地产市场10二、xx房地产市场现状特点11 1起步较晚，发展迅速11 3、城市框架扩张，房地产施展舞台扩大12 4、板块竞争此起彼落，红谷滩众望所归12 5、竞争渐趋成熟，正由粗放式向精细化过渡13 6、小结：xx房地产正处于“青年”状况14 三、xx房地产市场发展趋势14 1、城市向西北，红谷滩强势崛起14 2、品牌实力开发商进驻，竞争模式由品质走向品牌15 3、户型设计三房是主流，小户型也不容忽视16 4、价格将持续走高3、，尤以红谷滩最突出16 5、主题社区是未来房地产开发方向17 6、小结17 三、11月xx市房地产市场研究报告181、月度房地产市场简析182、从本月xx房地产市场看下月市场发展趋势分析213.本项目售价预测23第三章 设计方案263.1设计指导思想263.2总体设计263.3建筑结构设计283.3给排水设计29消防用水29排水293.4电气设计29弱电系统30防雷与接地系统303.5煤气30第四章 市政配套、环境保护及节能314.1市政配套31排水314.2环境保护314.3节能32第五章 项目法人与项目经营管理325.1项目法人325.2项目经营管理32第六章 建设进度33第七章 投资估算4、资本金和资金筹措347.1项目投资估算的范围347.2投资估算编制依据347.3建设投资估算内容347.4资本金及资金筹措357.5投资估算357.5.1 税费标准357.5.2 开发成本估算36第八章 财务效益分析408.1分析依据及说明408.2营业收入40销售收入为109174.26万元408.2.3车位销售41销售收入为6096万元418.3销售税金418.4营业成本42土地契税按土地出让金的3%征收，为1702万元428.5土地增值税428.6利润428.7财务效益分析438.8不确定性分析438.8.2资金来源与运用分析438.8.3敏感性分析43第九章 结论与建议449.1结论5、449.2建议44摘 要 项目概况 根据xx市将xx区打造成为“以产业为支撑的开放式城市副中心”的战略目标，现拟将xx保温瓶厂及周边地块进行综合改造开发。该项目地块位于京山新街以东、何坊西路以南、井冈山大道以西、三店西路以北，占地面积93.46亩。 市场前景 1、该项目处于xx区域商务中心的核心地带，毗邻井冈山大道和迎宾大道两条xx市城区南北向的交通主干道，与三店西路商业街仅一街之隔，交通便利； 2、项目周边商场、医院、学校等配套设施完善，还有洪都集团和江铃集团近20万人口为依托，人口密集，商业氛围浓郁，适宜投资商业、住宅类项目； 3、区域周边住宅档次不高，且以旧房居多，住宅市场前景广阔； 46、该项目完成后，联合三店西路上的商业街、井冈山大道周边商业将形成独具魅力的区域商业空间。 规划要求 项目用地性质为商业、住宅用地。 拟规划建设集商业、住宅于一体的中高档生活区，商住比例约2:8。 建设周期约为2年。 预期投资 预计总投资约为9亿元人民币, 基准地价为607万元/亩，容积率约2.5,内部收益率25%以上，投资回报周期约为23年。 投资方式 投资方通过公开出让方式获得土地并进行开发建设。根据建设基地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制“在云端地块商品住宅项目”可行性研究报告如下。第一章 项目概况1.1编制依据项目建议书批复，见附件1。规划选址意见书，见附件2。1.2项目名称在云7、端商品住宅项目1.3建设地点项目基地位于xx保温瓶厂地块，属何坊西路，宗地面积为93.46亩，宗地四至为：东至三店村、南至规划路（规划路以南为xx区政府宿舍）、西至京山新街、北至何坊西路和保温瓶厂宿舍。地块距八一广场约五分钟车程，属市中心稀缺地块，该地块面积适中，形状较为规则，对土地开发较为有利。1.4项目法人江西xx酒营销有限责任公司地址：xx路xx简介：xx酒有限责任公司创建于1952年，是集科研、生产、贸易、物流等为一体的大型白酒企业，占地面积600余亩，拥有职工2000多人。公司先后获得xx等荣誉。目前，xx酒系列产品有百余种，形成了高、中、低档，高、中、低度系列，畅销全国20多个省市8、自治区，远销东南亚、韩国、澳大利亚等国家，被誉为“中国名酒”。新xx、新赣酒、新发展、新未来。xx酒有限责任公司将继续秉承xx的企业精神和“以人为本”的用人理念，锐意进取，不断改革和创新，再创新的辉煌。值此，诚邀有志之士加盟，携手共进，共同开拓，迈向事业和成功的巅峰。1.5建设内容xx保温瓶厂地块（实拍价：607万/亩，保证金：1亿。）xx区第一旺地，市中心的优越生活用地性质居住、商业、办公（兼容旅馆业）容积率2.5建筑密度30%绿地率28%机动车位宅住2泊位/3户，公建1泊位/150建筑面积非机动车位居住与公建分别集中设置道路中心标高主出入口方位何坊西路建筑间距多层1：1.1H，高层1：0.9、8H，具体按xx市城市规划管理技术规定退离红线建筑退何坊西路15米以上，退其他规划路5米以上。小户型比例套型建筑面积90以下住宅占开发住宅总建筑面积60%必备公共配套设施按城市居住区规划设计规范配置其他1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计R部分）30%控制；2、必须编制交通评价影响报告书。1.6建设投资经估算，本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁补偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元，其他基建费用3981万元，预备费为425万元。1.7财务效益测算经测算，项目全部投资财务内部收益率为26.8%，高于银行年贷款利率6.435%。以2001年9月为折10、现时点，按7%的折现率测算的财务净现值为6204万元，静态投资回收期为2.21年（含2年建设期），动态投资回收期为2.58年（含2年建设期），项目在财务上是可行的。1.8项目社会效益加快改变该地区的原有面貌，有利于与周边的青云明珠、水榭花都及青云蓝堡国际公寓将该区域共同提升为高档生态居住区域。本项目建成后将上缴政府各类税费8141万元，为地方财政和市政建设作出贡献。第二章 市场分析一从宏观经济看xx房地产市场1、第1年国家大政方针为“稳增长、调结构、促改革、惠民生”。从第1年宏观经济数据来看，2009年3月至今3月，GDP逐渐上升，经济形势喜人，至5月份，CPI及PPI指数都是上涨趋势，PPI11、涨幅更趋平稳。 2、从xx宏观经济来看，第1年是以加快经济发展方式转变、推动科学发展、着力改善民生为主线，集“鄱阳湖、低碳、高铁、地铁、城市群”等众多机遇于一身，出台多项振兴规划，极大增强了产业发展后劲。据09年统计公报显示，xx地区生产总值同比增13.1%。城镇居民人均可支配收入增长9.0%。人均消费性支出12406元，增长7.4%。投资总量上，房地产开发投资增长21.4%。从整体看来，09年的良好走势为第1年经济发展奠定了基础，这是支撑xx房地产的基本经济基础。3、纵观xx上半年房地产市场，15月商品房新增供应量同比增长27.5%，2、3月份成交量有所下滑，5月成交量不足当月供应量的一半。12、而从2009年至2010.6月xx房价走势来看，房价是大体上升的，尽管上半年国家出台一系列的房地产调控政策，但房价未受到很大程度的影响。因此xx楼市整体是成交量下降，但房价变化不大。二、xx房地产市场现状特点1起步较晚，发展迅速作为中部一个不可忽视的省会城市，xx是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角洲相毗邻的都市，具有承东启西、沟通南北的枢纽性区位优势，然而xx经济的大踏步发展大约从2001年才开始，众多品牌地产公司进入，各地资金的聚集，使起步较晚的xx房地产也随之腾飞，2002第1年，xx房地产始终保持了较为迅猛的发展态势。 2楼市发展火爆，价格一路走高据xx市房管局公布的数据13、，2005年xx市房地产完成投资总额110.12亿元，商品房销售金额达到110.97亿元；全市（含四县）商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米，从数据看，竣工的商品房几乎都可以销售完，证明楼市非常火爆。而从价格上更能反映这一特点，2001年xx的房地产价格平均在1000元每平方米左右，2002年在2000元每平方米左右，到第1年，平均价格已经到了5000元每平方米，而位于市中心的恒茂国际价格接近7000元每平方米。3、城市框架扩张，房地产施展舞台扩大xx自2001年以来，经济发展得到快速提升，原城市容量难以适应城市发展的需求，促使了xx城市框架快速扩张，其规划的红谷滩新区就要14、容纳40万人口，为房地产开发提供了巨大的施展舞台。4、板块竞争此起彼落，红谷滩众望所归从xx房地产市场的发展看，主要分为六大板块，分别为以恒茂国际华城为代表的市中心板块；以莱茵半岛为代表的朝阳洲板块；以金域名都、香溢花城为代表的青山湖板块；以万达星城、江信国际花园为代表的红谷滩板块；以万科四季花城为代表的京东板块；以居住主题公园、大湖之都为代表的象湖、城南板块。六大板块尤以红谷滩板块最为突出，一江两岸的自然景观资源、市政府搬迁、众多开发商共同造市所形成的配套和环境资源、众多大学校园的人文资源、强大的后备土地资源等形成强大的居住吸引力，使红谷滩板块成为xx房地产市场的风向标。5、竞争渐趋成熟，正15、由粗放式向精细化过渡自2001年以来，xx房地产得到了快速成长， 2002第1年，更是由于众多大开发商的进入，为xx房地产注入新的活力，如万科、绿地、万达等在产品开发上相当成熟，本身营销理念又先进，促使了xx的房地产开发由早期的粗放式向精细化过渡。6、小结：xx房地产正处于“青年”状况综上所述，我司认为，xx的房地产市场经过了几年的发展，已经由儿童时期进入到青年时代，如果说儿童时期卖居所，那青年时代则是丰富居所的外延，除丰富产品本身的品质外更注重附加值的体现，而中年时代则开始提升产品的内涵，使其富有思想品味而走向高贵、稳重。目前xx的房地产市场正处于青年时代，如果开发商能够认识到这一点，在别人16、还在做产品的时候，就开始在产品的基础上再做内涵，则必定引领房地产潮流。三、xx房地产市场发展趋势1、城市向西北，红谷滩强势崛起从xx的城市规划发展看，红谷滩已经成为最大的热点，主要有以下几个原因；A、市政府已经搬迁到红谷滩，随之会带动相关的办事机构向红谷滩搬迁；B、一江两岸的休闲景观带，秋水广场的建成为红谷滩增加了更多的休闲文化元素，同时江景的优势更是吸引房地产项目的重要因素；C、前期已经有众多房地产项目开发，现在已陆续入住，各大房地产本身的配套加上政府对基础设施建设的投入，使红谷滩的配套逐渐完善，大环境更具优势；D、红角洲众多的大学坐镇，强大的人文资源更是吸引买家的重要因素，加上学校教职工本17、身就是一个强大的购房群体，更是吸引房地产项目落户红谷滩的原因；E、红谷滩西北面拥有强大的土地后备资源，虽然政府规划目前红谷滩的地块开发已近尾声，但随着城市经济的继续发展及居住的继续迁移，相信不久的将来，红谷滩西北面的地块也将在政府下一步的规划范围之内。综合以上因素，红谷滩将是xx房地产发展的风向标，未来热点将会持续3到5年的时间。2、品牌实力开发商进驻，竞争模式由品质走向品牌早期xx的房地产都是本地的开发商在开发，但随着xx经济的进一步发展，吸引了越来越多的外地品牌开发商进驻，如万科开发的四季花城，把产品的品质带到一个新的阶段，上海绿地更是以品质见长。品牌开发商的进驻带来了先进的产品品质和开发18、理念，使xx的产品得到了较大的提升，而随着产品竞争的成熟，使众多购房群体认识到品牌所带来的价值，品牌已不仅仅是体现在产品上，更体现在服务、生活理念上。因此，下一阶段的市场将是品牌的竞争。3、户型设计三房是主流，小户型也不容忽视虽然xx属二线城市行列，但在户型需求上依然处于三线城市的状态，主要是房地产发展起步较晚，多数购房群体还属于第一次置业，对户型的需求以三房二厅二卫120平方米为主，既适合三代同堂的家庭居住，面积和布局又适中，是目前中产阶层的需求主流。而小户型在2006年出现较多，而且销售势头都良好，说明xx的购房群体正逐渐步入投资时代，在日常生活稳定后有足够的闲散资金用来投资，证明市场前景19、向有利方向发展。4、价格将持续走高，尤以红谷滩最突出从目前xx的地块拍卖情况看，2009年xx的地块最高价是600多万每亩，而今年最高价已经到了800多万每亩，由地价上涨必然会促使房价上涨。另一方面，老城区破旧建筑的拆迁也会释放一部分购房需求，加上周边地区及外来人口的进城，需求量会保持一定的比例，而政府近年来对房地产开发用地一直限制供应，这样就会造成求大于供的局面，因此也必然促使房价上涨。而红谷滩由于众多优势于一身，相对于其它板块更有竞争力，因此我认为，红谷滩的房价上涨必然是xx最快的。5、主题社区是未来房地产开发方向从以上各方面的分析可以看出，xx的房地产市场已经由粗放式进入到精细化，特别是20、品牌开发商带来了先进的产品品质和开发理念促使了xx房地产市场的升级换代。而在未来房地产项目的开发中，一般性无特色的项目将面临强烈的同质化竞争，对于消费者而言，他们也不愿意购买那种千房一面的房子，而更多的会追求个性化、新颖性的项目，以追求生活的个性与品味。而主题社区以其独特性、唯一性正好可以满足消费者这一特点，因此，xx未来的房地产开发方向应是主题社区。6、小结综合以上分析，我认为，xx房地产市场不管国家宏观调控怎样，整体上需求是旺盛的，虽然在政策上对遏制房价的快速增长，但依然挡不住市场需求所带来的房价上涨。从产品层次看，产品开发将更趋合理，更具人性化，而那些不注重产品的小开发商将面临品牌开发商21、巨大的挑战，是福是祸只有经过市场的验证才会明白。从开发理念看，主题社区将成为未来的开发方向。三、11月xx市房地产市场研究报告1、月度房地产市场简析月内两次上调存款准备金，多措施防补投机漏洞11月10日和11月19日，央行十天内两次宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。通胀压力加剧，近期，央行上调存款准备金率逐步频繁，超出预期。两次上调存款准备金率预计将冻结7000亿元资金，有效减小货币流动性过剩问题，也将影响房地产贷款，开发商资金压力增大，将加快楼市调整步伐。同时，各部委出台各类政策措施对房地产投机行为进行围追堵截。住建部联合其他部委在月初和月中分别推出关于规范住房公积金个22、人住房贷款政策有关问题的通知和关于进一步规范境外机构和个人购房的通知，减少利用住房公积金和境外热钱进行房地产投资的机会，调控政策丝毫没有放松的意思。xx土地市场火热，今年供地超万亩本月市中心推出何坊西路地块和师大南路地块，却遭来了30多家开发商的争抢。其中师大南路地块成交单价高达863万元/亩，排在xx土地交易史第五位，该地块楼面地价更是高达5884.06元/，成为xx的楼面地价地王。11月xx市共计推出11宗土地，供应面积883.298亩，同比、环比增加164.03%和90.18%，土地也连续3个月全部成交。截止到11月底，xx市共推出118宗土地，供应面积达到10283.235亩，突破万亩23、大关。所推土地最终成交114宗，成交面积9232.141亩，成交率为89.78%。供应面积和成交面积是上年同期的2.22倍和2.19倍。住宅供应大幅回落，销售率连续降低本月xx市32个楼盘开盘，共计推出房源3745套，供应面积38.1万，环比分别减少3210套和31.39万，减少了46.15%和45.17%。销售率也是连续降低，本月整体销售率为65.32%，比上月下降5.13个百分点，比9月份下降10.48个百分点。供应面积大幅回落主要缘于近期尾盘的增多和受政策影响部分楼盘延期开盘。二手房成交继续放大，创今年最好水平新房价格持续快速上涨迫使更多的买方将目光转向二手房市场，以期淘到中意的房子。本24、月xx市(含xx县)二手住宅成交3492套，比上月增加582套，增长了20%；其中市区和xx县二手住宅分别成交2816套和676套，双双超越4月份的水平，创今年新高。第1年111月xx市(含xx县)二手住宅成交套数和成交面积分别是26952套和234.82万，同比大幅增加。新推续推成交均价持续走高，本月达到6878元/32个开盘楼盘的折前均价为7170元/，折后均价6878元/，达到历史最高峰，同比上涨1787元/，上涨了35.1%。成交价格快速上涨的原因主要有：近期尾盘项目增多，开发商在前期快速出货的情况下资金压力荡然无存，所以敢于提价，比如世纪中央城、联发江岸汇景等；xx房价迎来万元时代，25、万元楼盘成交放大拉高了成交价格，比如经纬府邸、滨江一号等。青山湖和京东板块供应明显增加，板块间销售呈现两极分化在其他板块供应面积环比大幅减少的情况下，青山湖和京东板块供应增长强劲。本月两个板块供应面积分别为4.41万和6.43万，比上月增长了185%和32.66%。但是红谷滩板块供应面积仍然排在第一，供应面积10.89万。板块间销售分化严重，市中心、青山湖和新建板块销售率在80%以上，而其他大部分板块销售率不足60%，最高和最低的相差48.31个百分点。公寓供应创近3年新高，多层销售率高居第一本月4个楼盘推出公寓产品，供应面积达到5.56万，比上月增加3.41万，增长了158.6%，供应面积创26、07年11月份以来新纪录。其中仅赞城一个楼盘就推出公寓3.76万，比上个月总量还多。高层供应面积为16.33万，连续3个月排名第一。各种建筑形态销售率相对均衡，多层销售率达到74.59%，排在第一，满庭春MOMA和红谷新城带动作用明显。四房供应创纪录，户型销售随面积增加而降低二房和三房本月供应面积分别为14.41万和9.82万，仍然是供应的主力，占总量的六成以上。但是四房供应逐步增加，本月供应创纪录的达到7.59万，环比增加3.68万，增长了94.12%，占总量的19.92%。总体上，各户型销售随着面积增加而降低，二房以72.37%的销售排名第一。2、从本月xx房地产市场看下月市场发展趋势分析27、供地面积回落，京东和湾里板块仍是主力下月xx市预计将推出7宗土地，供应面积达到543.739亩，相比本月有所减少。京东和湾里板块仍是下月供地的重点方向，京东板块将再次推出一宗用地面积达289.337亩的商住地块，这是今年京东板块第七次推出100亩以上的商住用地，第四次推出200亩以上商住用地，值得关注；湾里板块将有一宗用地面积116.841亩地块入市，也是板块连续两个月推出百亩地块，该地块容积率小于或等于1.0，而且地块位置绝佳，位于长春湖景区南侧。开盘楼盘减少，供应面积在30万左右随着政策的逐步深入，更多消费者将陷入观望，一部分楼盘会因为蓄客不足而延期开盘或者小规模开盘以试探市场。从预计入市28、一览表中可以看出，预计下月开盘的楼盘有30个，比本月有所减少，预计供应面积约30万。由于市场变化和元旦假期，其中很多楼盘会选择在月底开盘。外围板块供应增加，成交均价有望降低红谷滩板块经过连续3个月的大规模供应，后续供应明显不足，预计12月开盘的楼盘仅有3个，比本月减少5个，类似情况还出现在市中心和朝阳洲板块。而城市外围的昌北、象湖、莲塘、新建和湾里板块供应将有所增加，约占总量的一半以上，比例明显提高，这或将拉低成交均价，但是每个楼盘实际售价很难出现下跌。产品类型丰富，别墅供应持续上升预计开盘的30个楼盘将推出六种建筑形态的产品，其中还有电梯洋房和多层，产品类型丰富。高层和多层是主力产品，分别有29、9个和8个楼盘推出。本月xx市共有4个楼盘推出别墅产品，而下月仍将继续这种势头，预计推出别墅的楼盘有5个，其中包括保利东湾国际。近期房价高涨与高档住宅供应增加有关，产品供应结构有待调整。打折促销增多，圣诞或是良机随着时间的推移，政策的累积效果会慢慢显现。同时又临近年底，工程款、银行贷款、年度计划等各种因素会促使部分错过前期良好市场环境的开发商加大打折促销力度。而圣诞节或许又是一个助推器，圣诞节已经成为各类商家营销活动中的重头戏，开发商也许会推出各种舞会、圣诞礼物等以吸引消费者。3.本项目售价预测目前xx的代表楼盘主要有蓝天郡、上林春天、水榭花都、魏玛峰尚、博泰中心五个楼盘，这几个项目2009年30、入市价格较高，已接近城中心板块房价、相比旁边的象湖板块则要高出3000元/m2 ，根据xx市总体规划xx区被定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”。随着世界第二大零售商家乐福集团在江西的首个项目家乐福昌南国际购物中心已开工建设，全国第一品牌万科地产与本土第一品牌恒茂地产的加入，让xx板块的房地产引来更大的发展机遇，形成规模与品牌效应，提高置业该区的吸引力。青云明珠位于xx区东侧，东临迎宾大道，西接井冈山大道。占地约134亩，规划总建筑面积约16万平方米(其中住宅约15.7万，商铺建筑面积约3000)，容积率1.8，绿化率35%。记录时间销售均价备注2010-01-14天集青云明珠售罄，目前二31、手房均价为7600元/m22009-12-156500元/m2仅售两套顶楼平层140大三房在售，均价6500元/m22009-11-115600元/m2水榭花都是天使集团在xx打造的一个高尚住宅小区，该项目总建筑面积26.6万平方米，约1200套房。占地面积11.9万平米，在此能享受全面的象湖都市全景生活。整个小区有一条水系贯穿其中，保证园林景观和象湖景观的和谐统一，绿化率48%。小区配套设施齐全，有幼儿园、小学、中学、商业街、游泳池、酒店、写字楼等，满足高层人士的各种生活需求。记录时间销售均价备注2010-06-018500元/m2高层140-150三房和170四房在售，均价8500元/m232、2010-05-048000元/m2高层电梯房在售，均价约8000元/m22010-03-197500元/m2高层电梯房在售，户型170四房，均价约7500元/m2，购房可享9.9折优惠祥瑞蓝宝国际公寓是xx市祥瑞开发有限公司在xx打造的一个住宅小区，该项目占地面积2.66万，总建筑面积5.8万，约520套房。绿化率38.2%。两栋酒店式公寓为18层，布置在小区不行入口两侧，集中设置90平米以下的小户型，其余为11层或18层住宅，有机分布于地块边缘，将中心和围成一个休闲绿岛，而各个住宅周围还分布着点式绿化，辅以园林小品等。小高层和高层住宅的户型主要有80-130的两房和三房等。记录时间销售均价33、备注2010-08-28基本售罄，目前二手房均价为7650元/m22010-04-166500元/m2尾盘现房，在售电梯房源，折后均价6500元/m22009-03-025500元/m2根据本项目周边地区的新建或在建的住宅项目的售价情况及项目本身的特点，预计本项目的住宅每平方米销售均价在7800元，是较为客观和适宜的。第三章 设计方案3.1设计指导思想以人为本的设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型和高智能化居住环境为目标，强化小区居住功能，合理安排居住配套通讯设施，提高生活质量，为居民创造一个高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生态居住小区。3.2总34、体设计本项目位于xx区xx保温瓶厂地块，地理位置十分优越，为新兴的标志性高档住宅区。小区南面是天集青云明珠高档住宅，西接小青云幼儿园，东临井冈山大道，附近基层文教医疗机构完善，交通便捷，购物方便。小区内多、高层住宅相结合，形成高低起伏的建筑群落，小区内设置大型的集中绿化区域，以草地、乔木、花卉、景观池为主。在靠近何坊西路的主入口一带，设置社区活动中心会所及部分商业设施，小区东南侧设置社区健身中心。整个小区一次规划实施。土地使用面积62306.98平方米，共建11幢高层住宅。地上建筑面积155767平方米（其中住宅建筑面积139967平方米，商业建筑面积15000平方米，公建配套面积800平方米35、）；地下建筑面积18400平方米，主要为地下车库。主要建筑指标详见表31。表31 主要技术指标表序 号指 标数 值1总用地面积（平方米）62306.982地上建筑面积（平方米）1557672.1住宅面积（平方米）1399672.2商场（平方米）150002.3会所（平方米）8003.地下建筑面积184004.建筑密度25.8%5.总户数1270户6.综合容积率2.507.集中绿化率22.9%8绿化率52.4%9.停车位762辆3.3建筑结构设计结构设计基础设计多层采用复合桩基，高层采用桩基，地下车库采用锚桩，2层商场、会所、幼托采用天然地基；上部结构多层为钢筋混凝土异型柱结构，高层为钢筋混凝土36、剪力墙结构，商场、会所、幼托为钢筋混凝土框架结构，地下车库为无梁楼盖结构；本工程按7度设防，场地类别为类。建筑设计建筑造型上采用现代气息强烈的构成方式。多层采用框架结构体系，高层采用大板结构体系，使得建筑造型更趋自由、丰富。多层顶部3层的弧形玻璃面和高层大面积的落地门窗及大胆漏空、挑板，使得立面造型丰富而有层次，统一而不乏变化，结合屋顶绿化与平台（阳台）绿化，让人宛如在一组组的现代雕塑中穿行，其乐无穷。户型设计上多采用一梯二户，配合部分一梯三户，并且大量引入“一梯一户”的概念；户型以三室二厅二卫为主，并设有一室二厅、二室二厅等多种户型，可选性强；户户朝阳，日照充沛，并且客厅景观视野开阔；户型合37、理，客厅与餐厅分区明确，餐厅绝大多数均有良好的自然采光，厨卫宽敞实用。3.3给排水设计生活用水本工程最高日用水量为937m3/d。给水方式：小区内公建均由市政给水管网直接供水。高层采用水池水泵及屋顶水箱供水，多层采用小区集中变频供水。消防用水在高层的电梯前室，主要楼梯出入口及商场等处设消火栓箱，各箱内设置消防泵启动按钮，在系统上设置水泵接合器，其周围1540米内设置室外消火栓。消防用水按基地内最大一幢建筑考虑，室内消火栓用水量为20l/s，室外消火栓用水量15L/s，消防用水直接从市政网中抽吸。排水室内采用废水分流制，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道，污水量为84438、m3/d，雨水汇集后直接排入市政雨水干管。3.4电气设计强电系统强电系统设计包括：基地内电力配电和照明系统设计、防雷接地及电气保安接地系统设计。基地内总装机容量为：7894KW，总有功能负荷为：6315KW，总视在负荷为：6864KVA。 本工程拟在小区基地内设电业箱式变电站，每座电业箱式变电站均由二路10KV高压进线。弱电系统本工程于会所底层设一电话交换间，电话通讯总光缆埋地引自市话局网，在电话交接间进行光电转换。本工程住宅每户设直线电话2对每户，商场及会所部分按30m2/门各设电话终端若干个。电话总容量约为1770门。本工程设置有线电视系统，有线电视总线埋地引自有线电视网，经分配分支器至各39、用户。本工程住宅每户设电视终端2个，商场，会所根据具体情况设置电视终端若干个。小区安保系统由楼宇对讲子系统、小区摄像监控子系统、红外监控子系统组成。防雷与接地系统本工程防雷接地，电器设备接零，保护重复接地及弱电系统的工作接地，均利用建筑物基础底板及基桩构成一个统一的联合接地体，该接地体接地电阻R1W。本工程为二或三级防雷系统，屋面采用避雷带及避雷针相结合的防雷装置，避雷带用254镀锌扁钢。避雷引下线利用砼柱及砼剪力墙内主钢筋，与基础底板及桩内钢筋可靠焊接。为防侧击雷，本工程各栋大楼由底层开始，每隔二层沿建筑外墙，利用圈梁式砼剪力墙中钢筋连接并接地，作为防侧击雷的均压环。3.5煤气气源来自城市管40、网，天然气主要供住宅的燃气热水器及二眼灶使用，每户的煤气表容量为4m3/h。第四章 市政配套、环境保护及节能4.1市政配套给水本项目的日最大用水量约为937m3，消防水量20L/s。经向xx市自来水有限公司征询可配套。排水项目日最大排污废水量844m3，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道。供电项目用电总量合计7894KW，经向xx市电力公司昌东供电所征询可配套。4.2环境保护本项目无“三废”产生，主要治理污水、油烟排气及设备噪声。废水处理厨房废水经隔油处理，然后与其他生活污水经处理达标后，一起排入市政污水管网。废水治理与排放厨房灶头设油烟过滤排气罩，烟气经过滤后高空排41、放。厕所设有独立的排风系统。噪声处理本项目中的设备如水泵、风机等均选用低噪声产品，机房采取隔离措施，机房内墙、顶棚设置吸声材料，以降低噪声并减少其对外界的影响，振动大的设备在安装时设置减震器，以减少振动。4.3节能本项目选用国家颁布的节能型设备，如风机、水泵、变压器，以降低能耗。本项目的照明尽可能采用节能高效的灯具，如荧光灯等。第五章 项目法人与项目经营管理5.1项目法人根据有关规定，项目的建设单位应实行项目法人制度。本项目的项目法人为江西xxxx置业有限公司，该公司将对整个项目的策划、资金筹措、建设实施和经营实行全过程负责。5.2项目经营管理本项目建成后，项目的经营由项目法人负责，并委托专业42、的物业管理公司负责其物业管理。包括建筑设计规划建议、项目定位、市场调研、卖场规划、业态业种定位、营销策划推广、招商管理、销售代理、后期项目的全程经营管理、项目的诊断服务、调整开业等。第六章 建设进度本项目自第1年11月开始编制项目建议书及可行性研究，计划于第2年5月开工，第4年5月竣工，建设期为2年。建设形象进度详见表6-1。序号 时间内容第1年第2年第3年第4年412341234121可行性研究2初步设计3施工图设计4地下工程 5地上工程6设备装饰工程7市政配套工程8收尾工程9竣工第七章 投资估算、资本金和资金筹措7.1项目投资估算的范围本项目的工程建设投资估算中，不包括住宅用房的二次精装修43、等费用。7.2投资估算编制依据 建设投资根据项目基本设计方案和有关前期工作方面部分基础资料； 江西省建委2004土建综合预算定额； 主要设备采用现行市场价格。7.3建设投资估算内容 总体工程包括室外管线系统、道路、绿化等； 项目全部土建和建筑物外立面装修及内部一次性装修； 勘察设计费用按每平米25元计； 建设规费按每平米120元计 住宅维修基金 预备费为工程不可预见费，按建安工程费的10%计。7.4资本金及资金筹措根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，本项目的资本金约为8000万元。项目法人前期投入资金已达到项目报建所需资金要求。其余建设资金由项目法人单位自筹和通过预售解决。7.5投资44、估算经估算，本项目建设投资为26080.81万元。建设投资估算详见附表一。开发费用为6851.41万元。开发费用估算详见附表二。总成本费用预测为91364.44万元。总成本费用预测详见附表三。7.5.1 税费标准本项目税费标准见下表表7-1： 税费一览表税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税30、40、50、60超率累进城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税25任意盈余公积金3管理费用2不可预见费10销售费用2.5房产税（按租金）127.5.2 开发成本估算、土地费用：本项目用地共计93.46亩，出让单价607万元/亩，出让总金额为56730.22万元，土地出45、让契税=出让金3%=1701.91万元，开发商已一次性付清地价款。、前期工程费： 本项目前期工程费估算见下表：表7-2：前期工程费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费3%544.382可行性研究费建安工程费590.733地质勘探费建安工程费590.734通水、通电、通路费建安工程费1%181.465场地平整费10元/平方米62.31合计969.61、建安工程费： 本项目建安工程费用估算见下表：表7-3：建安工程费用估算表 单位：万元序号项目单价计价数量金额1高层住宅1200元/平方米139967平方米167962商业900元/平方米15000平方米1350合计1814646、基础设施费：本项目基础设施建设费估算见下表：表7-4：基础设施建设费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%544.382供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计544.38、公建配套设施费：本项目公共设施配套费估算见下表：表7-5：公共设施配套费估算表 单位：万元序号项目单价计价数量金额1公共厕所200元/平方米800162停车场3健身设施合计16、开发期间费用：本项目开发间接费用估算见下表表7-6：开发间接费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费5%907.32建筑工程质量安全监督费建47、安工程费472.583供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：68.58商业：22.864供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百，480元/KVA住宅：243.84商业：57.66其他建安工程费590.73合计1463.49、其它费用：本项目其他费用估算见下表：表7-7：其他费用估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费590.732竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计90.73第八章 财务效益分析8.1分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税体制进48、行。本财务分析计算期为2.75年，其中建设期2年。本项目建成后商品住宅及机动车位全部出售，暂不考虑物业管理的收入及其成本。8.2营业收入住宅销售项目建成后，139967平方米的住宅面积全部按市场价出售。房产销售采取预售与现售相结合的方式。销售均价按7800元/平方米计，销售进度见下表（表6-3）。住宅销售进度（售房资金按当季度回笼50%，剩余50%在下一季度回笼）：时间内容建 设 期第3年第4年2014年234123412销售比例（%） 252515151010销售收入为109174.26万元商场销售项目建成后，15000平方米的商场面积同样按市场价出售。房产销售采取预售与现售的方式。销售均价49、按10800元/平方米计，销售进度见下表（表6-3）。商场销售进度时间内容建 设 期第3年第4年2014年234123412销售比例（%） 20201515101010销售收入为16200万元8.2.3车位销售本项目建有762个车位，全部采用预售及现售方式出售，车位平均售价8万元/个，销售收入当期回笼，销售进度见下表（表64）。时间内容建 设 期第3年第4年2014年234123412销售比例（%） 15151515151510销售收入为6096万元以上总销售收入为131470.26万元，经营收入预测表见附表四。8.3销售税金本项目按销售收入的5%交纳营业税，并分别按应纳税额的7%、3%，交纳50、城市建设维护费、教育费附加，合计为5.1%。8.4营业成本土地出让金及契税根据协议，土地出让金为56730.22万元。土地契税按土地出让金的3%征收，为1702万元建设投资根据先前估算，建设投资26080.81万元。销售费用代理费用与广告费用分别按销售收入的2.5%计，共计3286.76万元。管理费用工会经费、职工教育经费、业务招待费、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以及其他管理费用等，合计522.65万元。总成本费用预测表见附表三。8.5土地增值税本项目属高档商业住宅，土地增值税按销售收入的1%计征。8.6利润所得税按经营利润的25%交纳所得税。利润分配按税后利润的10%计51、提法定盈余公积金。按税后利润的5%计提法定公益金。按税后利润的3%计提任意盈余公积金。损益表见附表五。8.7财务效益分析经测算，项目全部投资财务内部收益率为25.8%，高于银行年贷款利率5.8%。以第2年2月为折现时点，按10%的折现率测算的财务净现值为11992.62万元，静态投资回收期为2.12年（含2年建设期），动态投资回收期为2.36年（含2年建设期），项目在财务上是可行的。项目现金流量表见附表六。8.8不确定性分析盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡价格为5900元/平方米时，项目即可保本。8.8.2资金来源与运用分析本项目自有资金为8000万元，向银行借贷金额较大。资金来源与运用表见附表七52、。8.8.3敏感性分析当销售价格及开发成本分别变化时，对项目的财务分析指标影响程度分别进行了分析，结果表明，本项目的抗风险能力较好。敏感性分析表见附表八。第九章 结论与建议9.1结论本项目的建设符合该地区的改造规划，对该地区的发展将带来有利的影响。项目的启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目的财务评价结果较好。因此本项目的建设是基本可行的。9.2建议建议根据规划要求在单体方案设计阶段进一步优化完善设计。附表一 建设投资匡算表序号项目建筑面积(m2)单价(元/ m2)总 计(万元)1前期费用969.61 2建安工程费20906 高层住宅139967 m21200元16796 商场1500053、 m2 900元1350 地下车库18400 m21500元2760 3基础设施费544.38 4公共配套费165开发期间税费1463.49 6不可预见费20906万元 10%2090.6 7其它费用90.73合计26080.81附表二 开发费用匡算表序号项目基数费用(万元)税费率总 计(万元)1管理费用209062.5%522.65 2财务费用260002*5.85%30423销售费用131470.262.5%3286.76合计6851.41附表三 总成本费用预测表 单位（万元）第2年第3年第4年2014年1.土地出让金56730.2256730.222.土地契税170217023.建设投资54、26080.817824.2413040.45216.164.开发费用6851.41685.143269.61370.281526.43总成本费用91364.4466941.57163106586.441526.43附表四 经营收入预测表 单位（万元）项目合计计算期第3年第4年2014年一住宅销售收入109174.26第3年预售65%70963.2770963.27第4年预售35%38210.9938210.99二商场销售收入16200第3年预售70%1134011340第4年预售30%48604860二车位销售收入6096 第3年预售30%1828.81828.8 第4年销售60%3657.55、63657.62014年销售10%609.6609.6合 计131470.2684132.0746728.59609.6附表五 损益表 单位（万元）项目合计计算期第2年第3年第4年2014年1.销售收入131470.2684132.0746728.59609.62.总成本91364.4466941.57163106586.441526.433.销售税金8545.575468.593037.3639.624.税前利润31560.2531560.255.所得税7890.067890.066.税后利润23670.1923670.197.公积金、公益金4260.634260.638.净利润19409.56、5619409.56附表六 现金流量表 单位（万元）项目合计计算期第2年第3年第4年2014年1.现金流入131470.2684132.0746728.59609.62.现金流出2.1总成本费用91364.4466941.57163106586.441526.432.2销售税金8545.575468.593037.3639.622.3所得税7890.067890.062.4公益金710.11710.113.净现金流量22960.08-66941.5762353.4837104.79-9556.624.累计净现金流量22960.08-66941.57-4588.0932516.722960.0857、5.净现值11992.62-60849.8851503.9727865.7-6527.176.累计净现值11992.62-60849.88-9345.9118519.7911992.62内部收益率25.8%净现值(I=10%)11992.62万元（第1年11月为折现点）静态投资回收期2.21年（含建设期）动态投资回收期2.58年（含建设期）附表七 资金来源与运用表 单位（万元）序号项目合计计算期20112012201320141资金流入2600092132.0746728.59609.61.1销售（营业）收入131470.2684132.0746728.59609.61.2长期借款26000158、800080001.3项目资本金800080002资金流出6875.5728822.5936730.529569.112.1销售税金及附加8545.575468.593037.3639.622.2所得税7890.067890.062.3建设投资91364.4466941.57163106586.441526.432.4各种利息支出3042153410444642.5偿还债务本金260002.6分配股利或利润642.721133资金盈余（1-2）23406.47-40941.5763309.489998.07-8959.514累计资金盈余23406.47-40941.5722367.91323659、5.9823406.47 附表八 敏感性分析表变化率内部收益率财务净现值静态 投资回收期动态 投资回收期%i=10%(万元)年年基本方案25.811992.622.122.36建设投资+220.79603.072.342.61-227.812946.342.072.29销售收入+228.713365.332.022.26-220.19363.212.332.60参考文献：同致地产 第1年11月xx市房地产市场研究报告上海中迪置业有限公司 泾南新村地块商品住宅项目可行性研究报告网易 xx保温瓶厂、xx塑料二厂旺地挂牌拍卖科学出版社 工程经济学老楼地产 xx市何坊西路xx保温瓶厂地块满堂红房产 xx房地产市场分析