1、住宅楼商业用房车库及辅助用房建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月住宅楼商业用房车库及辅助用房建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月48可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1、总 论91.1项目名称与承办单位91.1.1项目名称91.1.2项目建设单位91.2研究工作的依据、内容及范围91.2、2.1研究依据91.2.2研究范围与内容91.3项目概况101.3.1项目建设规模与内容101.3.2建设地点101.3.3建设条件101.3.4总投资及资金筹措101.4主要技术经济指标101.5结论及建议111.5.1结论111.5.2建议122、建设背景及建设必要性132.1XX县总体概况132.1.1总体方位及自然条件132.1.2综合132.1.3农业和农村经济142.1.4工业、建筑业和安全生产152.1.5固定资产投资162.1.6交通和邮电业172.1.7内外贸易、旅游和物价182.1.8政、金融和保险业192.1.9学技术和教育192.2项目建设的背景202.3项目建设的必要3、性213.建设条件233.1建设地点233.2建设条件233.2.1气候条件233.2.2公用基础设施241、供水242、排水243、供电244、通讯245、交通运输244、建设规模与内容25建设规模与内容一览表255.投资估算与资金筹措265.1投资估算265.1.1估算说明265.1.2编制依据265.1.3投资26投资估算表275.2资金筹措276项目规划方案设计286.1总平面布局281. 建筑设计典雅、华丽29（1）色彩30（2）造型307.环境保护317.1建设地点环境现状317.2设计标准311、建设项目环境保护管理条例；317.3施工期对环境影响及治理措施311、噪声312、废4、水323、大气影响324、废弃物影响327.4运营期对环境影响及治理措施321、污水治理322、固体废弃物治理323、噪音治理337.5环境评价338.安全卫生348.1安全348.2卫生措施34=9.节 能359.1必要性359.2节能措施359.2.1建筑节能359.2.2设备节能369.3节水措施379.4能源管理3710.消 防3810.1编制依据381、建筑工程消防监督审核管理规定；3810.2编制原则3810.3编制范围3810.4消防措施391、建筑周围形成一环形消防通道。3911.项目管理与实施进度4111.1项目管理4111.2实施进度安排4112.招投标方案4312.1招标5、原则4312.2招标范围4312.3招投标程序4312.3.1招标4312.3.2投标4512.3.3开标、评标和中标4513.社会经济效益分析4613.1经济效益分析4613.1.1 营业收入4613.1.2利润分析4713.1.3经济评价结论4713.2社会效益分析4713.2.1提高市民的生活水平、增加就业4713.2.2提高土地利用价值4813.3结论481、总 论1.1项目名称与承办单位1.1.1项目名称XX县XX园住宅楼建设项目1.1.2项目建设单位XX市XX房地产开发有限公司1.2研究工作的依据、内容及范围1.2.1研究依据1、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建6、设部有关商品房建设的规定。2、XX县国民经济和社会发展第十二个五年总体规划3、XX县住房建设规划2011-20154、XX县控制性详细规划；5、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等；6、编制人员调查的有关资料、数据。1.2.2研究范围与内容依据XX县城市总体规划和国内其它同类居住小区的建设情况，结合XX县市民及县政府的实际需要，组织有关技术人员根据国家对项目前期工作范围和深度的规定，编制完成了XX园住宅楼建设项目申请报告。本申请报告对XX县XX园住宅楼建设的提出背景、必要性和建设条件进行了论证，对建设规模、方案、环保、节能、节水、消防、项目组织机构、实施进度、投资估算、资金筹措和社会效益7、等方面进行综合性研究、分析和评价，为项目建设提供了可靠的依据。1.3项目概况1.3.1项目建设规模与内容XX园住宅楼建设规划红线用地面积4688m2，总建筑面积17120m2。其中住宅面积16436平方米，地下车库面积2834平方米，架空层面积684平方米。建筑结构采用-1+18F，建筑功能为住宅、商业用房、车库，辅助有公共服务用房、设备用房、附属用房、绿化等。1.3.2建设地点XX县XX园住宅楼建设项目位于XX县城区北部，xx东路北侧，县检查院办公大楼后部，该位置是XX新城区的经济中心，最佳居住、经商地之一。1.3.3建设条件本项目所在地紧靠xx东路，道路两线有完善的水、电、暖、通讯等供应设8、施，可满足项目需要。1.3.4总投资及资金筹措项目总投资2201.56万元，项目资金由承办单位自筹解决。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位数据备注1规划用地面积m24688约7亩2总建筑面积m2171202.1住宅面积m2164362.2架空层面积m26842.3地下车库面积m228343建筑基底面积m2906住宅部分4建设工期月165容积率：3.656绿化率%306项目总投资万元2201.567营业收入万元8税金万元8净利润万元9投资利润率%1.5结论及建议1.5.1结论本项目的建设符合XX县城市总体规划（20102020年）及XX县控制性详细规划，项目选址合理，外部建9、设条件较好，申请报告所提出的工程建设方案规模适中、功能合理、技术可靠。项目建成后可以从根本上改善XX县的居住环境和城市形象，更好地为XX县的全面发展提供服务。无论是从项目建设的必要性，还是从社会经济效益方面看，该项目的建设均是可行的。1.5.2建议为保证项目能够顺利、稳妥地建设和发展，应积极争取政府政策、银行资金等多方面的支持，使XX园住宅楼的建设和发展能够有足够的资金和政策保证。2、建设背景及建设必要性2.1XX县总体概况2.1.1总体方位及自然条件XX县位于罗霄山脉西麓，湖南省东南部，XX市的“北大门”，是井冈山革命根据地的一部分。全县辖6个镇15个乡，总面积1462平方公里，总人口43万10、，属亚热带季风湿润气候，年平均气温17.7，降水量1430毫米，无霜期280天，日照1700小时。2.1.2综合全县地区生产总值34.31亿元，比上年增长12.6%,其中第一产业增加值10.85亿元，增长5.1%；第二产业增加值11.03亿元，增长20.6%；第三产业增加值5.43亿元，增长14.7%。一、二、三次产业结构为31.62 :32.15 :36.22, 与上年比，第一产业比重下降1.55个百分点，第二产业增加3.57个百分点，第三产业下降2.03个百分点。非公有制经济增加值221656万元，同比增长24.99%；其增加值占全县生产总值比重为64.59%，比上年提高0.31个百分点。11、生产性服务业增加值37410万元，占全县生产总值的比重为10.9%，比上年下降0.3个百分点。全年城镇新增就业4166人,失业人员再就业人数908人，城镇零就业家庭动态就业援助率100%，农村贫困家庭转移就业援助131户，培训残疾人职业技能及实用技术有数97人。2.1.3农业和农村经济 农业生产稳步发展。全县粮食总产量27.51万吨，增加0.21万吨,增长0.8%；油料产量 2.03万吨，增长10.3%；茶叶690吨，增长1.5 %；烟叶2846吨，增长9.3%；水果27731吨，增长8.2%；出栏牲猪39.3万头，增长2.4%；出栏牛0.75万头，与去年持平；出笼家禽150万羽，增长9.8%12、；水产品产量6077吨，增长7%。现代农业加快发展。全县市级以上龙头企业9家(其中省级龙头企业1家)，实现企业销售收入59768万元，企业利润总额4781万元，同比分别增长28%、21%。安排农村劳动力6108人。新建农民专业合作社省级示范点1个，农民专业合作组织46个，合作组织成员5100户。创建个部级“万亩双季稻高产创建示范片”，成为“全省油菜生产重点县”，被授予“湖南省粮食生产标兵县”、“省烤烟生产重点县”、“中国食用菌百强县”。农业综合生产能力继续提高。全县开工各类水利工程5600处，投入资金7200万元，投入劳动工日355 万个，完成土石方3200万立方米；治理水土流失面积6平方公里13、。完成病险水库除险加固29座。全年新增农田有效灌溉面积100公顷，新增节水灌溉面积100公顷。新农村建设成效显著。全县新硬化通村通组公路63.2公里，新建通村水泥(沥清)公路35.8公里，建设农村清洁工程示范村1个，建设乡镇卫生院3所，建设农家屋48家，建设农村党员干部远程教育工程文化共享工程站点139个，新建农村沼气池960口，新增通电话自然村48个，新增农村综合信息服务示范点15个，新增通宽带行政村20个。完成农村安全饮水56处，解决3万余农村的饮水安全问题，改造行政村配电网24个。坪上乡桥石村被评为“湖南省文明村”。2.1.4工业、建筑业和安全生产工业生产稳步增长。突出工业转型升级，大力14、开展“工业项目建设大会战”和“工业园区建设攻坚年”活动，全年实现全部工业增加值8.6626亿元，比上年增长20.9%，工业增加值占全县生产总值的比重为25.24%，比上年增长3.49个百分点。工业总产值303974.7万元，比上年增长38.68%。其中：规模以上工业总产值219410.7万元，增长49.4%。规模以下工业总产值84564万元,同口径比增长16.1%。全县形成了以冶炼、电子、建材、能源、物流、小水电、大米加工等特色行业，且具有一定规模。主要工业产品产量稳步增长。规模以上工业企业统计资料表明，大米加工6.8万吨，增长56.2%；水泥23.3万吨，增长3.57%；发电量4173万千瓦15、小时，增长3.57%。建筑业快速发展。全年建筑业实现产值61662.8万元，增长38%。具有三级以上资质等级的建筑企业7家，实现利润10623.5万元，增长3.75倍；房屋建筑施工面积102.9万平方米，增长50.2%；房屋建筑竣工面积53.7万平方米，增长47.9%。安全生产工作进一步改善。全县安全生产形势总体稳定，全年共发生安全生产事故39起、死亡9人(均为交通事故死亡)，同比事故数增加2起、上升5.4%，死亡人数增加1人。亿元GDP生产安全事故人数死亡率为亿分之0.29，同比下降9.4%。工矿商贸十万从业人员死亡人数为 8.15 人，同比下降1%。2.1.5固定资产投资固定资产投资继续保16、持高速增长。2010年，XX县固定资产投资继续保持高速的增长态势,只是较上年增速有所放缓。全社会固定资产投资442488万元，比上年增长37.5%,其中：城镇投资370682万元，增长44.1%；非农户投资48961万元,增长6.9%；农户投资22845万元,增长21.5%；房地产投资54313万元，增长1.09倍。投资结构不断优化。基础设施跨越发展，完成投资164504万元，增长1.52倍，其中交通投资29764万元，下降25.2%；民生投资34199万元，增长73.8；生态环保投资22102万元，增长20.8%；产业项目投资180320万元，增长1.47倍，其中工业投资93038万元，增长17、83；技术改造投资102868万元，增长65。房地产开发仍保持高速增长。全县共有10家房地产开发企业，共投资54313万元；商品房屋施工面积323177平方米，峻工面积95777平方米；商品房屋销售面积129876平方米，销售额18945万元，销售均价1459元/平方米。建设廉租住房5栋、966套、47327.2平方米。房地产开发投资额、销售额增长幅度均在1倍以上。县城面貌日新月异。通过开展“两创建设”，投资分别达1200万元、2100万元的七一西路、五一北路改造升级项目已基本完工；八一路、万福西路的动工兴建，状元洲街、凤岗路等背街小巷的改造，进一步完善了城市的基础设施，全年共实施城市基础设施18、建设项目18个，完成投资7.5亿元。县城城区面积已扩到10平方公里；城镇化率达33.13，同比提高2个百分点。2.1.6交通和邮电业交通运输业发展平稳。已完成县道17条206.175公里，乡道53条386.291公里；专用公路68条75.335公里；村道 217条510.039公里；村道 (2)1624条952.156公里，合计1970条2021.23公里，桥梁301座7574.95延米。全县交通运输、仓储和邮政业增加值19964万元，增长17.5%。全社会公路客运周转量20366万人/公里，公路货运周转量41265万吨/公里，比上年分别增长8.97%、23.58%。邮电事业迅速发展。全年完成19、邮电业务总量35598.78万元,增长45%，其中邮政1110万元、电信6822万元,、移动18927万元,、联通8739.78万元分别比上年增长20.1%、153.83%、27.24%、46.5%。全县固定电话用户3.19万户，下降15.6%；手机用户10.2 万户，增长9.7%；互联网用户6087户，增长25.7%。2.1.7内外贸易、旅游和物价城乡消费市场繁荣。2010年全社会消费品零售总额172484万元，增长12.2%；其中县城零售额129966.3万元，增长5.0%；农村零售额42517.7万元，增长16.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额160431.3万元，增长21.57%；20、住宿餐饮业12052.7万元，增长17.39%。全年家电下乡累计32485件，销售金额6493万元，发放补贴资金1375万元。市场物价较快上涨。2010年，居民消费价格水平整体上涨3.2%，商品零售价格水平上涨2.9%，工业品出厂价格水平上涨9.2%，原材料、燃料、动力购进价格总水平上涨 11.2%。外经外贸取得新成绩。全年外贸出口50万美元，增长150%；实际利用外资886万美元，增长24.8%；实际利用内资80822万元, 增长11.8%；外派劳务845人，增长104.6%。旅游业加快发展。全年接待各类游客51.4万多人次，增长42.7%；旅游综合收入26600多万元，增长4.7%。2.121、.8政、金融和保险业财政收支再上新台阶。全年完成财政总收入18927万元，同比增长29.06 %。其中地方财政收入11211万元，同比增长34.05%；财政一般预算支出88587万元，同比增长29.32%；财政总收入占GDP比重为5.52%，同比提高0.39个百分点。贷款增量创历史新高。金融机构各项贷款余额129524万元，同比增长 33.3%，比年初增加32360万元；其中短期贷款余额56286万元，比年初增加17757万元，同比增长124%；中长期贷款余额73238万元，比年初增加14063万元，同比增长1.63%。储蓄存款大幅增加。全县金融机构各项存款余额401501万元，比年初增加7422、495万元，同比增长18.55%；其中企业存款余额25972万元，同比增长22.99%；城乡居民储蓄存款余额316822 万元，同比增长 21.12 %。保险业务平稳发展。财产保险和人寿保险公司共实现保费收入7511万元，同比增加970万元，增长14.8%；保险理赔支出1470万元，同比减少149万元，下降9.2%。其中财险收入2118万元；理陪支出1093万元；人寿保险收入5393万元；理陪支出377万元。2.1.9学技术和教育科技创新取得新成绩，科技投入力度加大。全县科研项目中通过省科技成果鉴定登记1项，市级 1 项，获市科技进步奖1项。开展科技下乡14次，组织科技培训52期。全年投入科技23、三项经费163万元，增长20%。高新技术产业发展步伐加快。全县高新技术产品生产企业实现总产值20.2亿元，增长15.4%。教育事业发展取得新突破。全县共有各级各类学校161 所，其中教师进修学校1 所，完全中学2所(含社会办学1所)，普高3所，初中21所(含私立学校2所)，小学132 所，县属幼儿园1 所。在校学生48659人，其中高中在校学生5240人。共有在职教职工3784人。全县“普九”成果进一步巩固提高。初中教育完成率为98% 。初中学生年辍学率控制在1.33 %以内，入学率达98%；小学生入学率达100%。荣获“全国阳光体育先进县”。综合技术服务得到规范。全年开展食品质量监督抽查3924、6批次，定期工业产品质量监督抽查540次，工业产品定期抽查合格率为85%，发放食品生产许可证2个。2.2项目建设的背景1、党的十七大报告强调要统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。指出解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重。要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，县管县不是“县吃县”，而是“县带县”，把各县城镇统一纳入发展规划之内，实现交通一体化、通讯一体化、社会保障一体化、教育一体化、医疗卫生一体化等，在此基础上实现城乡一体化。形成城乡经济社会发展一体化新格局。XX县在2010年已成功创建省级卫生县城，在周围25、县市来说是不可比拟的；另外，XX县东面有大石水库，北面是仙下水库，对于调节城市空气的温度有很好的作用，正真是天然氧吧，是适合居住的地方。2、本项目所属地块：位于XX县城区中部，五一南路与安康路交汇处，距县城老大桥150米，该位置是XX老城区的经济中心，最佳居住、经商地之一；对于房地产来发来说是必争之地，也是XX的黄金地段，做好本地块，不仅是城市建设的重要一步，也是提高XX城市形象，树立XX城市品牌的重要保障。2.3项目建设的必要性目前，XX县内各乡镇的规模都较小，城镇凝聚力和规模效应不高，阻碍了城镇的发展。根据XX县现有的社会经济发展水平，人口和产业的集聚规模，城镇化水平和发展基础，以及跨世纪26、发展战略的要求，建议XX县城镇化发展模式宜采取以强化中心城镇为主导的集中式发展模式，即城镇发展的侧重点是扩大城镇规模和实力，强化城区功能，特别是中心城镇的功能，而不是单纯增加城镇数量。城镇化战略制定了以下要求：（1）突出中心城镇的地位，改变其目前城镇功能单一的局面，扩大城镇规模，从而增强其对周围地区的带动辐射作用。（2）积极培育和发展片区中心镇，确保其成为所在片区的发展极核。（3）加快以中心镇为核心的乡镇发展，变个体优势为群体优势。实行以强化中心城镇为主导的集中式发展模式将有助于尽快提高区域城镇化水平，强化城镇功能，带动和促进整个地区的经济发展。2011年是也是全面实施“十二五”规划的关键一年27、。经济全球化和国际、国内产业转移加快，国家实施中部崛起战略，城乡一体化试点县市的优惠政策等，为我们加快发展创造了有利条件。经过多年积累，我县经济实力不断增强，城市形象显著提升，为今后发展奠定了坚实基础。同时，国家实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，宏观调控力度加大，区域竞争日趋激烈，又给我们带来了巨大压力。我们必须居安思危，未雨绸缪，抢抓机遇，趋利避害，努力实现经济社会又好又快发展。2011年政府工作的总体要求是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，认真贯彻落实党的十七大精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，围绕“建设现代化工业生态旅游城市”的战略目标，坚持“好”字28、优先、好中求快的原则，推进城乡一体化，加快结构调整，深化改革开放，突出改善民生，促进社会和谐，推动经济社会在又好又快发展上迈出新步伐，奋力开创XX全面建设小康社会新局面。XX县城镇发展总体规划中提出加大对城镇建设的政策支持和资金扶持力度，有序发展房地产业，把房地产开发与城中村改造结合起来，用3年时间建设一批功能完善的城市小区。3.建设条件3.1建设地点XX县XX园住宅楼建设项目位于XX县城区北部，xx东路北侧，县检查院办公大楼后面。该位置是XX新城区的经济中心，最佳居住、经商地之一。项目所在地基础设施的供应条件优越，符合XX县城市总体规划（20102020年）及XX县控制性详细规划，项目地地势29、较为平坦，周围无大型污染源，视野开阔，自然环境宁静优美，土地利用集中，功能协调，能够最大限度地发挥自身的功能，能够满足项目建设和使用要求。3.2建设条件3.2.1气候条件XX县地处中亚热带向北亚热带过渡区，属亚热带季风湿润气候，气候温和四季分明，热量丰富，阳光充足。年平均气温17.7，降水量1430毫米，无霜期280天，日照1700小时。3.2.2公用基础设施本项目所在地规划有完善的水、电、通讯等供应设施，可满足项目需要。1、供水XX县自来水厂完全可保证项目用水的需求。2、排水本项目采用雨污分流制，生活污水和雨水汇集后，分别排入市政道路的500mm污水和雨水管网系统，最终排入到县污水处理厂。330、供电本项目从附近110kV变电站引入10kV电源，通过变配电设施向各用电点低压供电，可满足项目需求。4、通讯项目所在位置已开通全国直拨程控电话，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目区域固定和移动通讯要求。5、交通运输项目所在地紧临八一路，区内路网四通八达，与各处联系十分方便，交通便利。4、建设规模与内容XX园住宅楼建设规划红线用地面积4688m2，总建筑面积17120m2。其中住宅面积16436平方米，地下车库面积2834平方米，架空层面积684平方米。建筑结构采用-1+18F，建筑功能为住宅、商业用房、车库，辅助有公共服务用房、设备用房、附属用房、绿化等。建设规模与内容一览表序号指标名称单位数31、据备注1规划用地面积m24688约7亩2总建筑面积m2171202.1住宅面积m2164362.2架空层面积m26842.3地下车库面积m228343建筑基底面积m2906住宅部分4建设工期月185容积率：3.656绿化率%305.投资估算与资金筹措5.1投资估算5.1.1估算说明本项目投资估算为XX县XX园住宅楼建设项目中的土建、设备安装及其他费用、基本预备费等。5.1.2编制依据1、投资项目可行性研究指南计办投资200215号；2、投资项目经济咨询评估指南咨经199811号；3、湖南省建筑装饰工程综合基价（2002）；4、湖南省安装工程单位综合基价（2003）；5、近期XX县建设工程材料价32、格信息。5.1.3投资XX园住宅楼建设总投资2201.56万元，投资构成如下表：投资估算表序号工程或费用名称估 算 金 额备 注建筑工程费用设备购置及安装费其他费用合 计一工程费用 1651.561651.561住宅 1278.562车库2303道路硬化 504广场绿化 435给排水及其它 50二其它费用 23101建设单位管理费 232征地费 1943劳保统筹 204人防易地建设管理费 95消防设施审查 66监理费 107勘设费 8三财务费用160四管理及销售等费用70五预备费 50合计1651.562702802201.565.2资金筹措本项目总投资2201.56万元，由项目承办单位自筹。33、6项目规划方案设计6.1总平面布局1) 设计构思：因地制宜，合理布局。设计时充分考虑景观与建筑相结合的设计目标。在入口处布置主要的景观中心，一方面可做为整个小区面向城市的名片，另一方面为小区居民提供交流和休憩的场所。建筑则围绕庭院均匀布局，尽可能使每栋建筑拥有一定的景观均好性。2) 功能布局和公共设施分布设计遵循以人为本，从人出发的观点，合理组织小区功能。功能上整个小区以双拼和三拼的叠排住宅为主，并少量配建了90以下的小户型。小区停车以独立的半地下车库为主，考虑部分室外停车位。根据XX县建设局建设用地规划选址设计要点，将主要出入口设在地块的东西两侧。而物业用房则设在主入口附近，这样使功能得以顺34、畅，又方便管理。3) 交通组织小区主要出入口设在东西面，与内部中线干道直接联系。半地下车库入口结合各个出入口布置最大化的方便住户的出入。整个小区为人车共存模式。主干道：主干道宽为12米，以环绕的形式连接整个小区，并以最明了的道路快捷地到达每一幢楼前。机动车停车：从使用的方便性与小区的环境质量等多方面综合考虑，小区的机动车停车以独立半地下库为主。4) 景观与绿化景观方面充分利用建筑间距，使小区内部景观达到最大化。在主入口设置主要景观中心。沿路设置绿化长廊，一方面可以将车道和建筑分隔开来，另一方面可以起到绿化景观渗透作用。 中心花园中心花园是入口广场的延伸，同时也是小区业主的主要交流、活动场所，布35、置楼台亭榭，并辅以水景，沿路展开，使整个小区的品质得以提升。半地下车库层半地下车库层的设计既解决了私家车的停放问题，又给住户提供了一个功能空间。1. 建筑设计典雅、华丽从古典建筑物、构筑物中提取典雅元素，结合现代建筑的特点重新将建筑刻画描写。使得建筑物不仅有华丽的外表，更具有优雅古典的内在气质。1) 户型设计户型的整体形式尽可能方整，中央的入口门厅由于将楼梯往里推，使整个大厅变得正气方整，强调空间的礼仪性。楼梯间透过屋顶采光显的敞亮大方。 2) 造型设计设计在屋顶、山墙、檐口、窗框、线角等方面均做了细致的处理，使得建筑体现雍容大气的风格，尽显贵族气息。（1）色彩建筑色彩以米黄基调为主，以浅褐色36、为辅，形成对比，打破单调。体现出细致中见典雅高贵，丰富中见浑厚韵味的中式官邸住宅建筑的性格，达到了建筑艺术同居住氛围的完美结合。（2）造型建筑造型上，以唐风为魂利用重重叠叠的大屋檐，使建筑往水平方向延伸，使得建筑的尺度感大大削弱，在人的视角范围内，显得亲切和宜人。承袭着中式官邸别苑的考究之道，整合现代文明与古老传统艺术。完美融合中式礼序美学与西式建制尺度;以手艺人的苛刻眼光，从复杂的中式建筑中抽象出精髓，摒弃繁琐，运用现代建筑的材质诠释出其中的灵魂。7.环境保护7.1建设地点环境现状XX县XX园住宅楼建设项目位于XX县城区北部，周边无污染性企业，环境空气质量现状良好，适合本项目的建设。7.2设37、计标准1、建设项目环境保护管理条例；2、建设项目环境保护分类管理名录环发(2001)17号文；3、湖南省建设项目环境保护条例；4、环境空气质量标准（GB3095-1996）；5、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）；6、污水综合排放标准（GB8978-1996）；7、地表水环境质量标准（GHZB-1999）；8、建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）；9、民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）。7.3施工期对环境影响及治理措施1、噪声施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。工程拟采取的噪声防治措施有：限制高噪声施工时间，夜晚停止施工；选用低38、噪声性能的施工机械。2、废水施工工地生活污水经化粪池预处理后，集中排入市政排污管网，或由专人负责定期清运。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料加强围护和遮盖，防止雨天泥土流失，形成污水。3、大气影响建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。应在施工路段和施工场地定期洒水，定期清除施工场地及运输路面上散落的土、石方，运输车辆车厢应密闭。4、废弃物影响施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土方和废弃的建筑材料。土方回填后多余部分和废弃的建筑材料全部运至城市垃圾处理场妥善处理，减少对环境的影响。7.4运营期对环境影响及治理措施1、污水治理按照清污分流原则排放，雨水与污水分流。粪便污水经化粪39、池处理后排入市政污水管网。2、固体废弃物治理由于公共用房服务功能特点和来往人员较多，公共环境卫生较难保持，应设专职人员定期清扫，保持地面干净。在人流密度大，保洁难度高的区域，如出入口、厕所等，设专门的卫生清洁人员，随时清理。在楼内合理布置垃圾箱，设专用垃圾房，垃圾集中堆放，由环卫部门装车外运，日产日清。3、噪音治理要求噪声低，工作环境安静。制冷间、空调机房、通风机房等有噪音源的机房均采用隔音减震措施，包括墙体上使用吸音材料、隔音门等。冷水机组、水泵、空调箱、风机基础上设减震台座。吊挂风机及水泵进出口处设减震软接头。室外停车场用绿化隔离带隔声。7.5环境评价项目建设期及运营期产生的噪声、污水、废40、气、固体废弃物等，通过各种措施加以控制后，均能满足环保要求。8.安全卫生8.1安全1、基础、土方等地下工程施工中应防止土方塌方、位移。2、设立高处作业的上下安全通道。垂直运输设备搭设稳定性、安全性装置。3、进行建筑围挡封闭，架设安全网，洞口及临边进行防护。4、对结构复杂、危险性大、特性较多的特殊工程要采取专项安全措施（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程、基坑支护等）。5、考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应做好防风、防火、防滑、防煤气中毒等工作。8.2卫生措施 1、楼内走廊及各功能用房要保持环境整洁、舒适、安静、公共场所禁止吸烟，做到无41、噪音、无烟、地面定时清洁。2、开水间设置有效的排气措施，以防蒸汽和异味窜入其它房间。3、楼内公共卫生间 (厕所、盥洗室)宜有自然采光和不向邻室对流的直接自然通风，当不能满足自然通风换气要求时，应采用机械通风。卫生间应保持清洁、无异味。4、采用非饮用水做冲洗和浇洒等用时，应有明显的标志，非饮用管道不应与饮用水管道相连。=9.节 能9.1必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，本项目建设采用新设计、新技42、术、新设备、新材料以达到最少的能源和水资源消耗。9.2节能措施节约能源是一项复杂的系统工程，本项目必须从设计施工至营运管理全过程的各个环节，贯彻厉行节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。9.2.1建筑节能1、在保证冬季室内热环境、改善夏季热舒适性和坚持卫生标准的前提下，降低单位建筑面积的能耗，提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。2、采用合理的建筑体形及窗墙类型，推广保温隔热性能好的围护结构，围护结构的外墙、屋顶及地面的热工性能，应符合现行国家标准采暖通风与空气调节设计规范和现行行业标准民用建筑节能设计标准的规定。3、项目建设中要采用新型建筑材43、料、高效隔热材料、节能型门窗等。设备管道、需恒温的机房等重要部位均采用较先进的超细玻璃棉等保温材料。9.2.2设备节能1、采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备。对泵类和变压器等用电设备的能力和台数合理选择，合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使单机与负荷相适应，防止轻载或过载，节约能源。2、机电设备采用变频调速等技术以提高机电设备总效率，降低电能损耗。对空调系统优先采用节能型采暖空调设备，合理确定供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度。3、采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，优先选用高效、长寿的节能光44、源和灯具，并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。4、选用低损耗、节能、低噪型、干式变压器，采用集中式电容补偿装置。5、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑材料，节省土建施工时间，减少工作量。9.3节水措施1、给排水系统采用新型材料的节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。2、采用节水型设备和器具。降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。3、提高用水回收率和重复利用率。4、供水系统采取防渗、防漏措施。9.4能源管理建立单位能源管理制度，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效果45、。10.消 防10.1编制依据1、建筑工程消防监督审核管理规定；2、高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）2001版；3、建筑灭火器配置设计规范（GB5016692）；4、火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）；5、自动喷水灭火系统设计规范（GB500842001）；6、建筑内部装饰设计防火规范（GB5022295）；7、国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例。8、建设单位提供的有关技术资料及要求。10.2编制原则本项目消防设计原则是“预防为主，防消结合，立足自救”。本工程属高层建筑，为了使本项目具有相应的“防、消、救”能力，根据规范要求，建筑、结构、通风、给排水、46、电气几个专业综合设防，从总体、单体、防火、防烟、交通疏散、喷洒灭火、自动报警与消防控制各个角度全面考虑，以确保防火和万一发生火灾情况下的安全。10.3编制范围本项目防火范围包括室外和室内两部分。室外部分包括总平面布局，环形防火通道和消防水池的设置。室内部分包括防火防烟分区设置，消防楼梯、电梯的设置，防排烟系统、火灾报警系统的设置，消火栓、自动喷洒系统的设置等。10.4消防措施高层消防是高层建筑要解决的一个关键问题，除设置消火栓系统之外，根据高层民用建筑防火设计规范（GB5004595），本项目按规范设防火分区，分区之间用防火门或防火隔墙；建筑物内设消防电梯、消防楼梯，并设有前厅，可直接自然通风47、；楼内设消防栓及烟雾、温感报警器；消防控制室设在底层，并设有直通室外的安全出口；消防疏散按规定设置。本项目的自动报警及自动喷水灭火装置应符合现行的火灾自动报警系统设计规范、自动喷水灭火系统设计的规定。具体规定如下：1、建筑周围形成一环形消防通道。2、建筑的大厅、疏散走道及重要的公共用房等处的建筑装修材料采用非燃烧材料或难燃材料。3、火灾危险性大、安全性要求高的功能区及用房，独立划分出防火区并设置相应耐火极限的防火分隔和必要的排烟措施。4、每一防火区都设有独立的通向地面或避难层的三个安全出口。并应设火灾事故照明灯及明显的疏散指示标志。5、消防电梯的设置符合现行的高层民用建筑设计防火规范的有关规定48、，消防控制室设置在便于维修和管线布置最短的地方，并设有直通室外的出口。6、电力及照明系统按消防分区进行配置，以便在火灾情况下进行分区控制。11.项目管理与实施进度11.1项目管理本项目责任单位为XX市XX房地产开发有限公司。负责项目的前期准备工作，从方案设计招标、联系施工图设计、工程监理招标、工程建设招标直至工程竣工验收。作为业主进行项目的建设投资以及负责项目建设中发生的一切有关事宜，以确保项目高质量、高标准按计划工期完成。1、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。2、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监49、理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低工程费用。3、严格按照基本建设程序办事。建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。4、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。11.2实施进度安排本项目严格按照国家有关建设项目程序进行，待申请报告批准后，项目承办单位应按各子项分别进行总体详细规划设计、勘察设计、施工图设计、场地准备、土建施工、设备安装和装修、竣工验收。为加速建设进度，缩短建设周期，各子项可交叉进行。项目建设周期16个月。项目实施进度表 时间(月)项目20xx.920xx.9-1020xx.50、1120xx.11-20xx.1020xx.1120xx.12申请报告编制及报批勘察与设计设备订购土建施工装修验收12.招投标方案12.1招标原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招标投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则和XX县人民政府有关项目招投标的规定，并应当接受依法实施的监督。12.2招标范围本项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备、主要材料等的采购。12.3招投标程序1251、.3.1招标本项目招标的具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。详见招标基本情况表。招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘查设计建筑工程安装工程监理设备采购（1）勘察、设计招标：勘察、设计是整个项目的前期基础52、性工作。对项目的设计进行公开招标时，公开挑选专门从事地质、水文、文物、勘察和建筑设计单位，投标人的资质要求为甲级。（2）施工企业选择招标：依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资质为一级以上，公开选择投标人。（3）施工监理招标：施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求为甲级。（4）设备与主要材料采购招标：依据项目的需要，公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。12.3.2投标1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投53、标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。12.3.3开标、评标和中标1、开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间54、，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。13.社会经济效益分析13.1经济效益分析13.1.1 营业收入a、价格预测根据建设单位提供的有关资料，本申请报告对55、建设项目周边地区范围内的商品住宅、宾馆、商场用门面的销售价格进行抽样调查。通过调查综合，本申请报告商业建筑、商品住宅以及地下停车库销售价格预测如下：商品住宅2011年预售价为1780元/m2，2012年销售及预售价平均取2130元/m2；车库其他用房2011年预售价为2080元/m2，2012年销售及预售价平均取2480元/m2。b、营业收入及税费测算营业收入：根据以上经营设计内容及价格预测，本项目营业收入包括：住宅销售收入3080万元，车库销售收入610万元，共计3690万元。销售税费：营业税以销售收入的5%计算，其它税费（包括城市维护建设税、教育附加及房产交易其它税费等）、销售期间的管理等56、按有关国家规定计算,共计717万元。13.1.2利润分析根据以上经营收入与成本费用估算，经计算，本项目税后利润771.44万元。项目投资利润率32 %。13.1.3经济评价结论综上所述，项目经营收入3690万元，税后利润771.44万元。项目投资利润率32%,项目投资回收期3年。从以上指标来看，项目指标较理想，故本申请报告认为，项目建设从经济角度分析是可行的。13.2社会效益分析 13.2.1提高市民的生活水平、增加就业XX县XX园住宅楼建设项目范围内的现状用地以商用用地为主，总体居住环境较差，市政及公共基础设施不甚完善。其广场小区设计新颖、质量优良、设施完备，建成后将成为中典型的绿色节能、环57、保智能化的小康型居住社区，也成为新城的一道风景。本项目工程的实施，使市民住房条件得到跨越式的发展。其生活质量也将得到显著提高，与XX经济快速发展同步增长。13.2.2提高土地利用价值我国是一个人多地少且土地资源分布不平衡的国家。特别是我国农村的村庄规划严重滞后，多数地方没有进行村庄规划或者规划不能严格执行，存在着闲置土地比重高，土地利用率低的现象。农村建设用地浪费现象十分突出。近年来，非农业用地逐年增加，人均耕地逐年减少，使得土地所承载的经济社会发展的压力愈来愈大。本项目建设解决拆迁范围内存在的宅基地用地粗放、布局零乱、容积率低的突出问题，科学合理规划原有土地用途，充分挖掘中心城区建设用地的潜力。在满足XX县土地利用总体规划、城市总体规划要求的基础上，保证当地经济发展所需要的建设用地，在建设用地总量不变的情况下增加土地的效益产出，使土地使用效率得到切实提高。13.3结论本项目的实施满足人民群众生活需求，提高人民群众生活品质的需要，有助于促进和谐社会的发展。项目建设采用的方案合理，投资估算合理，社会效益显著，建设方案可行。